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Date : 14 septembre 2009 Objet + Quolla réforme du logement social ? References: __Discours du Président de la République & Vandoeuvre-lés-Nancy Rapport Attali relatif 8 la levée des freins & la croissance ‘Thématiques fondamentales ; + Comment financer la production, sur dix ans, d'un millon de logements soctaux supplémentaires, sans effort budgétaire exceptionnel 7 + Comment réorienter la production vers les tetritoires prioritaires ? L we faire? 4/ La situation du logement social est caractérisée par deux traits majeurs : Hinadéquation territoriale entre les besoins prloritalres et la production ; le statut de « biens de mainmorte » (Cf. les blens du clergé sous ancien Régime) qui caractérise le pare de 4,5 millions de logements sociaux (solt 200 milliards d’euros de plus-values latentes dont 200 milllards d’euros pour les seules ESH), définitivement exttalts des circuits économiques normaux, cest-2-dire de la création de valeur, 2/ L‘inadéquation territorlale entre besoins prioritalres et production est mise en évidence dans le rapport « Logement et politique de vile» au Parlement pour le PLF 2009 (p. 57, dernier alinéa : 25% de la production sont destinés aux territolres prioritaires). Pourquoi en est-il ainsi ? Parce que le secteur HLM est atomisé, en prs de 1000 organismes dont la taille moyenne est inférieure & 5000 logements. Présents sur des territolres restreints, lls produisent la 00 Ils sont Impiantés, ou ne produisent pas du tout. 3/ Queltes sont les réformes prioritaires ? Recentrer la production sur les territoires prioritaires (15 agglomérations en région, une partie de Ile-de-France) ; Activer une partie des plus-values latentes dans le parc des ESH (10%, soit 10 milliards d’auros) en organisant la cession de 10% du parc (200 000 logements) sur dix ans, ce qui permettrait la production de 400.000 logements supplémentalres, selon une équation expérimentale simple : la vente d'un logement HLM amorti permet le financement de deux logements neufs. OU vendre ces 200 000 lagements HLM amortis ? Princlpalement sur les territolres non Prloritalres, olf Yécart entre le loyer de marché et celui des logements sociaux demeure modéré, A qui les vendre ? Pour partie aux locatalres, pour partie sur le marché secondaire inter bailleurs, Cest-adire, & des offices départementaux qui les refinanceront sur les fonds d‘épargne, pour partie & des accédants de droit commun, It, Comment faire 2 Le secteur H.LM. rassemble plusieurs « familles » parmi lesquelles les offices et les sociétés (ESH) représentent l'essentiel des enfeux, La llgne directrice de la réforme pourrait consister & distinguer clalrement ces deux catégories doutils en leur affectant des vacations différentes et complémentalres et, partant, en inscrivant leurs devenirs respectifs dans des logiques poltiques alfférentes, 1/ S'agissant des offices, structurellement liés 4 leurs collectivités territoriales dadossement, leur vocation manifeste réside dans fa mise en ceuvre d’une solidarité de proximité, sur le territolre de agglomeration ou du département ; leurs évolutions futures (coopérations « métlers», regroupements) découleront naturellement de ta réforme de Vorganisation territoriale du pays telle qu'elle résultera notamment des travaux de la «commission BALLADUR ». II convient donc, en préambule, de poser le prindpe de la neutralité des mesures envisagées vis-8-vis des offices. 2/ S'agissant des sociétés (ESH), il s‘aglt de répondre a lidée relativement prégnante dans la majorité nationale actuelie selon laquelle initiative privée répondralt mieux que les Outils publics au besoin en logements. Pour déciner cette idée en mesures concrates, it vest guére réallste de s‘en remettre & la mobilisation d'intiatives individuelles qul, depuis plusieurs décennies, rvont jamais perduré au-deld des codteux priviléges fiscaux consentis & cet effet (cf, par exemple, Vexpérlence des SCPI « Méhaignerle >) pas plus que dimaginer fa création «ecnihilo > d'un nouveau régime de SIC de logements sociaux, tris difficile & équllibrer. La bonne solution consiste, & partir de lexistant, 4 savoir les ESH, & instiller dans feurs logiques de fonctionnement des mécanismes de marché, tout en préservant les «garde-fous» liés & leurs missions dintérét général, 11 s'agit donc de coneilier véritablement, dans un modele régénéré, les performances de la gestion privée et les vertus de Vintérét général. Quels sont les axes majeurs de cette transformation 2 + Ie repasttionnement de l'actionnariat (réforme des CIL..) au coeur du pllotage stratégique des opérateurs, + Taffirmation de leur vocation concrétiser la solidarité nationale, qui implique une capacité & réaliser des transferts de ressources au profit des territoires prloritaires : & la notion d’entreprise (ESH) Ii convient done de substituer, dans la réglementation, celle de groupe, + [a poursuite c’un objectif d’autofinancement de a production, qui impliquera le développement dvactivités rentables et fiscalisées, ce qui est dé3 possible, solt au sein des ESH elles-mémes, soit & travers des SA intégrées aux groupes. Modalités : + Limportance de évolution envisagée Implique le respect d'une certalne Progressivité, mise & profit pour exercer un droit & lexpérimentation. * Conerdtement, 3 coté du régime juridique actuel pourrait tre créé un régime experimental, intégrant a notion de groupe ainsi qu'une capacité de déconventlonnement d'une partte du parc de logement (0.5 % par an) sous certaines conditions (& Vexclusion des marchés tendus sur lesquels fa reconstitution de Votfre est impossible : par exemple, PARIS), + Le cholx du passage en régime expérimental serait facultatif et appartiendrait aux actionnaites, Apras trots années d’expérimentation (2012), option deviendralt définitive et la généralisation du nouveau régime & toutes les ESH pourrait étre envisagée, & [occasion d’un renouvellement obligatoire des agréments (cf note précitée). © Vexercice de Voption en faveur du régime expérimental serait conditionné a fa conclusion préalable d’une convention d’utilité générale avec {’Etat, formatisant les engagements pris par opérateur vis-A-vis des Pouvoirs Publics. UL Comment répondre aux critiques 2 A. Déontologle et cohésion de IUSH + Le risque de faciliter "émergence d'un secteur H.L.M. & deux vitesses ; les offices pour les plus pauvres, les groupes de sociétés pour les locatalres « intermédiaires > serait jugulé & travers « les conventions dutllté sociales » qu! imposeront des quotas, au niveau de chaque groupe, en terme doffre (PLAT, structure dinébergement...) et de caractéristiques de peuplement (quotas de nouveaux entrants dont les ressources sont inférieures 8 60% des plafonds, accuell en provenance des foyers ADOMA...) Par ailleurs, il convient de rappeler que les plus-values réalisées demeureront « captives » et ne pourront étre distribuées aux actlonnalres, au méme titre que les résultats d’exploitation ensembles Immobliers amortis. La réforme des ESH risque-t-elle de favoriser le creusement du fossé entre offices et ESH ? Difficllement au-del& de la situation actuelle qui découle de raisons principalement politiques, et fort peu des différences techniques, Néanmoins, si le signal de fa réforme devait ete également adressé aux offices, il serait envisageable d’autoriser les collectivités qui le souhaiteralent, sur la seule base du volontariat, & transformer leurs offices en ESH & capital public majoritalre (sens possibilités de distribution de dividendes a la différence des SEM). B. Efficacité et cohérence: Lobjectif de 20,000 cessions pourrait atre réparti & 50% en direction de l'accession Individuelle, & 50 % en direction du marché interballieurs, c‘est-a-dire principalement vers la clientdle des offices, nettement moins productifs que les sociétés en termes de constructions neuves. Naturellement on peut regretter que 100% des cessions ne solent pas réservées & Faccession individuelle ; toutefols réaliser 10,000 cessions de cette nature chaque année revient @ faire plus que doubler le volume actuel, ce qui est déja ambitieux, Par ailleurs, les cesstons interballleurs contribuent 2 la rationalisation du secteur et alimentent, au méme titre que accession individuelle, |e refinancement de Toutll de production, selon « léquation classique » : 1 logement o&dé = 2 logements refinancés. Enfin, ii convient de souligner que cette réforme, si elle constitue & coup sOr "étape majeure de la modernisation du secteur HLM, sinscrit dans la continuité des évolutions engagées avec lnstitution de fa convention d’utilité sociale, principal outil de régulation du secteur, avec [a contribution de solidarité interbailfeurs et avec une premiére diminution des plafonds de ressources et 'augmentation des surloyers, toutes mesures de nature & facliter la réémergence d'un secteur locatif intermédiaire Institutionnel, sous réserve que les principaux opérateurs commencent & développer des parcs de logements locatifs non conventionnés « & loyer maftrisé ». réforma 2 feu A ce jour, deux « péles d’actionnariat » sont rallés aux grandes lignes de cette réforme : 1/ U UESL, ou du moins son Président » les mesures proposées complétant logiquement fa rationalisation des CIL, en cours d’exécution. 2a COC/SNI pourralt constituer un péle « mixte », « publicprivé », par rapprochement avec les ESH contrdiées par BPCE, notamment & travers GCE Habitat; ce rapprochement présenterait un triple avantage : 5 citer un util de mise en ceuvre des politiques publiques dont Vtilté, pour PEtat, a été complstement démontrée lors du plan de relance. ~ Euler le polds de 'UESL par un ensemble nettement moins Important (50% 8 60% du Pérlmétre de I'UESL) mals mieux structurd, + adresser & /Union HLM un signal fort sur la nécessité du regroupement des opérateurs et de la rationalisation du secteur, Lintérat opérationnel de ce rapprochement serait double ¢ * Compléter ta couverture temtitoriale de chaque sous-ensemble (SNI, GCE habltst) et facliter les transferts dinvestissement entre territolres saturés et tersitolres priotitaires. + Accroltre la capacité de production qui est structurellement limitge par le volume du pare détenu et amortl, dont les produits compensent les frals financiers Indults par le développement. Pour BPCE lntérét résiderait dans la valorisation d’actifs non stratégiques (RIVE, ADOMA, etc..) ainsi que dans la faculté c’étre associé au pilotage cu péle et de conclure un accord de financement de ses activés (droit dalignement sur le meilleur résutat des appels dofftes) sur ensemble du périmetre de 400.000 logements ains| rassemblés (ch annexe 4), (o0e-ss6t) Sejedisuyd saouepysga op uoRanysuce B) oP ae ~* (00 Ue %ET O11U09) SeNpLe} SEUOZ SBI SUED HE'GT op jOLKIEAES 380 ob e4USOMOd 60 “oyaUEAeS UZ (900 2 966" rp BBLIOD 66’Oh 8p Xe} un see2) senpues wautounokoUt Jo (900z We. %4 Ze @RUCD ‘200% vo %8z & SUNS® xnE} UN deAe) SoNpUE:®p soUGZ so] SUED ‘SBOUBUY TROUNE JUOS XNEIOS SIUBILaBOT So) ‘S/NayFE Teg» pu soquiop “dSd “« juouseB07 30 aMtA » G007 Tid TueMioLE” NE YaddEy “seulBinoud swjoseq S94 ]U0s 70 ¢] HOU ze ue}sIKe wed @ squeidan }s2 No 9] uosINpOIG jeIDOs JUAWoBO; ap seusIUeGLO Sa] * XNVISOS SINSHAD07 30 NOILONGoOud VISa WINOLYUSE NOWLWidvaysad vi + SXSNNV ANNEXE 2 CGLLS ns le: les préts accordés par la Calsse des Dépéts aux ‘organismes de logement social (OLS) en absence de garantie des collectivités locales, * Contribuer au rétablissement des OLS en diffcutté, * Accompagner Ia réorganisation du secteur, Ces trols missions revétent dans les faits des importances trés inégales (référence 2007 en 6), Garantie accordée 94 36% Rétablissement organismes en difficulté 101 38% Réorganisation du secteur 24 9% Autres 7 45 12% Total 264 100% — 2 rb 6 it tre ravu A Vaune ition de Ia politique dy * Au regroupement des organismes autour : * pour les SA, de groupes de 30 & 50.000 logemints capables de générer des fransferts de ressources congruents avec les Besoins du pays, flout les OPH, de structures départementales et/ou métropolitaines adossées & des GIE pour optimiser une efficacité des missions de solidarité de Proximité, + Ala capacité & remetire sur le marché des actifs & échéance du conventlonnement Pour dégager les ressources nécessaires & la production / la réhabilitation de fogements sociaux dans un contexte d'attrltion budgétaire. SLEvolut Ss lons ; La mission de garantie peut subsister. * Les missions de « rétablissement» ot de < réorganisation » doivent tre fuslonnées, calle-la ne sfentendant pas sans celle-ci, Concrétement, Hintervention de la CGLLS au profit d'une SA en difficulté seralt.subordonnée : * A un adossement de ladite SA 4 un groupe de 30 / 50.000 logements qui garantiralt Veffectivité du plan de redressement engagé. * A charge pour le groupe concemé de définir avec la CGLLS les conaitions permettant de respecter les ratios « grands risques » auxquels la CGLLS act assujetti dans le cadre du contréle de la commission bancaire, S5Re mesure, cohérente avec le regroupement en cours des collecteurs 19% (passage de 120 8 20) permetirait de sortir d'une lagique de simple assistance pote exter dans une lagique de restructuration, Concernant les OPH, la logique Identique subordonneralt intervention de le CGLLS : * Dans un preinier temps, & le mise en place de GIE, notamment sur les aspects “métiers », avec 1 ou 2 OPH sains du méme département, * Pans un second temps, en regroupant les OPH municipaux autour d'un OPH « métro » (Pour les départements comprenant une egglomération > 80.000 habitants) et/ou dun OPH départemental, 41 Les évolutions de (‘utilisation des ressources : es ressources réellement affectées & la réorganisation du secteur (mission nouvelle assignge & la CGLLS par Ia lol BORLOO d’aodtt 2003) ont été en 2007 de 0.6 Mé, soit un montant réel tras faible, La conditionnalité des aides aux OLS en cifficulté a des opérations de restructuration devrait, conduire & une réduction des cotits budaétaires pour fa CGLLS, Cette réduction permettralt de disposer de marges de manceuvre supplémentaires pour colleen impacts éventuels de la crise buelgétaire sur le volume d'octrol de garantie des collectivités locales, ANNEXE 3 Cession de logements HLM, accession a la propriété et Parcours résidentiel UJ Le parc social de 4.5 millions de logements rectle Un potentiel de plus-values latentes de ordre de 200 Md€. La cession annuelle de 19 Ge ce parc permettralt done de dégager javiton 2 Md€ de plus-values, permettant de réinvestie 10 Md€, soit le colt de 60.000 logements, Cette mesure permettralt donc dapprocher, pour Vobjectif actuel de mises en chantier, Yautofinancement de la production Par le sectour HLM lui-méme, 2/ Sacissant du parc de 2 millions de logements détenus par les seuls ESH, Ia vente de 20.000 logements sociaux Pourrait étre réalisée pour moitié par le blais d’opérations accession individuelle, pour moitié sur le marché secondaire interbailleurs, principalement au profit des offices HLM, . 3 Lee 10.000 logemants e&dés sur le marché secondaire interballeurs seralent, comme a.ce Jour refinances par les fonds dépargne, ce gui correspond & une opération de « réactivation » cu « capital dormant » constitué par le pare dee logements HLM, Ff Kaccesslon sociale dans Yancien plafonne, & ce jour & 5,000 logements par an ; doublée ce tythme implique lallegement des formalités diverses, c'est-a-dire le déconventlonnement de certains logements sociaux (maisons Individuelles, petits Immeubles collectifs de moins de 20 logements), aprés le remboutsement des préts aidés contractés pour leur Construction ; a ces logements déconventionnés pourrait. dire appliquée la nouvelle réglementation HLM (droit au melntien dans les eux femplacé par le droit au maintien dans le Pate). Appliquée & 0.5% du parc, solt 10.000 logements Pat an, cette mesure permettrait, un doublement du rythme actuel, 5/ La constitution de groupes dESH de ordre de 30.000 a 50.000 logements, lors dy Tine geMent, programmé des agréments, permetirat le transfert Ges fonds. progres allmentés par les cessions vers les territoires prortaites facitars ie recentrage effect de la Production nouvelle sur les besoins prioritaires, §/ Les 10.000 & 15.000 logements c&dés annuellement en accession individuelle permettrafent daccéiérer le taux de rotation dans le parc, accrolssant d’autant |‘offre globale pour tes Candldats en attente de proposition de logements HIM et facliitant fa mobllité de certains locataires vers un logement HLM mieux adapté & leurs besoins, dans le cadre du droit au ‘malntien dans le parc (et non plus dans les lew). Enfin, le déconventionnement de ces logements, aprés plus de vingt-cing ans ¢’exploitation, "entraineralt aucune « spoliation » des ayants-droft puisque le produit des cessions seralt affecté a la production d'autres logements sociaux sui les territoires prioritaires.

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