Aplicao do REVIT em estudos de viabilidade.

Sergio Leusin GDP Gerenciamento e Desenvolvimento de Projetos Raquel Canellas GDP Gerenciamento e Desenvolvimento de Projetos Apresentao de casos de estudo de viabilidade fsico financeira com apoio do REVIT, atravs de template de projetos customizado e conexo com bases de dados externas, que permite a variao dinmica de cenrios de soluo, com custos estimados automticos.

Objetivo de aprendizado
Ao final desta palestra voc ter condies de:

Utilizar o Revit em estudos de viabilidade fsico-financeiros. Conectar o Revit com bases externas de custo

Sobre o Palestrante
Arquiteto pela FAU UFRJ em 1974, Doutor em Engenharia de Produo, prof titular da UFF, atual proreitor de ps-graduao da UNIGRANRIO, se dedica a pesquisa de aplicaes de Tecnologia de Informao na Construo. Scio gerente da GDP, empresa de projetos especializada na aplicao de tecnologia BIM, Entre 1975 e 1994 foi scio da PAAL - Projeto Arquitetos Associados Ltda, onde desenvolveu projetos de grande porte e complexidade. Foi gerente de projetos na rea de terminais e estaes transportes urbanos, com destaque para as estaes do METRO RIO e RFFSA, laboratrios e instalaes de produo com alto nvel segurana biolgica, conjuntos e edificaes residenciais e comerciais, no total de quase um milho de m, com nfase em projetos executivos completos e coordenao de projetos complexos. E-mail: gdpprojetos@gmail.com

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Introduo
A execuo de estudos de viabilidade fsico-financeira implica na associao de estudos volumtricos com estimativas de custos e de rentabilidade. O REVIT permite automatizar uma srie de atividades e clculos , o que permite explorar um maior nmero de solues e compar-las de modo consistente. A partir de um estudo de massa, so associados os elementos construtivos e atribudos parmetros ao estudo fsico, obtendo-se uma ferramenta de anlise dinmica que quando alterada a geometria e caractersticas fsicas do modelo automaticamente so atualizados os dados de custos e de resultados. A proposta desta aula associar a modelagem de massas, a estimativas custos de construo e parmetros urbansticos do terreno estudado. Como base para os trabalhos utilizamos um template especialmente configurado para este gnero de estudo, que j traz as principais tabelas de anlise de resultados configuradas.

Como utilizar o REVIT em estudos de Viabilidade

Estudos Fsicos Massing studies
A partir de um estudo de massa possvel estudar a forma fsica de uma construo e criar a base para que os elementos construtivos sejam aplicados. Esta volumetria ser a referencia para os estudos de custo A construo da massa mudou desde o REVIT 2010, essa mudana trouxe uma maior liberdade para a criao, a partir de ento para a criao de uma massa basta selecionar linhas (ou pontos de uma geometria existente) e clicar em Create Form.

Figura 1 - Criao de Massas

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As formas podem ser combinadas, utilizando-se o comando Modify>Geometry>Join e subtradas com a utilizao de Void Forms.

Figura 2 - Combinao de formas.

Aplicao Mass Floors

Com a massa selecionada, na aba model, aparece a opo mass floors, caso j tenham sido criados levels, podero ser criados pisos de massa para cada level selecionado.

Figura 3 - Icone criao mass floors

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Figura 4 Selecionando mass floors

Figura 5 - Mass floors criados

Delimitando e atribuindo parmetros ao terreno.

Para delimitao do terreno usado o comando Massing&Site>Modify Site> Propriety Line. Pode ser definida por desenho ou tabela de pontos topogrficos. A ela atribuimos parametros criados, em Manege>Project Parameters> Add, selecionamos a cetegoria para Propriety Lines e definimos as caracteristicas do parametro como nome e unidade. Dessa maneira possvel relacionar os parmetros urbansticos ao terreno, e apresent-los em forma de tabela no projeto. Por exemplo: Parametro - CAM, coeficiente de aproveitamento mximo, que pode ter seu valor multiplicado pela rea do terreno em uma tabela, para obter a rea mxima possvel a ser construda e compar-la com os valores alcanados. J os parametros de altura mxima foram delimitados atravs de nveis, tendo sido indicado um nivel mximo.

Aplicando elementos construtivos as massas

Uma vez definida a volumetria bsica possvel definir pisos, coberturas, elementos cortina (curtain systems), e paredes, elementos que sero regenerados a cada alterao da massa. Isto viabiliza estudos dinmicos de diferentes solues.

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Aplicao de elementos

Figura 6 Aplicao pisos

Figura 7 Aplicao curtain systems

Figura 8 Aplicao Coberturas

Figura 9 Aplicao Paredes

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Regenerando os elementos aps modificada a massa.

Aps modificada a forma, selecionar a massa e clicar em > Related Hosts > Update to Face. Automaticamente os elementos sero regenerados.

Figura 10 a 14 Regenerando os elementos aps a modificao da massa

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Controle tipos, parmetros e seus valores.

Para uma estimativa de custos mais exata, utilizamos custos para os diferentes elementos bsicos da construo conforme seu padro.

Assim foram separados os custos do envelope (fachadas e coberturas) dos custos de diferentes tipos de piso, conforme as respectivas finalidades ou referencias de custo. Podemos ter custos diferentes para cada padro de acabamento, nvel de subsolo ou conforme a variao de altura dos pavimentos, refletindo a realidade da obra que se pretende analisar. Por exemplo: Elemento Fachadas Tipos Fachada Comercial AAA, Fachada Comercial AA, Fachada Residencial 1, Fachada Residencial 2, etc. Cobertura Teto Grama, Cobertura AA, Cobertura AAA, etc. Piso Comercial AAA, Piso Comercial AA, Piso Comercial/Mall, Piso Comercial Embasamento, Piso Residencial 1, Piso Residencial 2, Paisagismo rea externa, Piso Garagem Elevada, Piso Garagem em nvel, Piso Subsolo 1, Piso Subsolo 2, etc.

Coberturas

Pisos

Planilhas para anlise .

Uma vez definido o volume e seus tipos de elementos construtivos possvel montar as planilhas de quantitativos de cada tipo e a partir delas obter o custo de cada soluo estudada. Deve se utilizar o tipo de tabela Multi-Category, o que possibilita que em uma mesma tabela sejam obtidos os somatrios de custos por elemento, por classe de elementos e total. Para o caso demonstrado, utilizamos o keynote atravs dos materiais, sendo assim, utilizou-se o tipo de tabela >Material Takeoff>Multicategory.

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Na configurao dos materiais foram atribudos valores para que posteriormente fosse possvel filtrar as tabelas conforme a necessidade. No caso foi utilizado o parmetro de material> Descriptive Information>> Description, dentro da aba Identity, para separar os materiais por tipo, no caso entre Pisos, Coberturas e Fachadas.

Figura 115 Parmetros dos Materiais

Figura 12

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ndices de custos .

Os ndices de custo para cada elemento so desenvolvidos a partir de composies unitrias , oramentos resumidos e outras ferramentas comuns para este tipo de anlise. Podemos utilizar as bases de dados da PINI/TCPO, bases pblicas ou prprias , conforme a disponibilidade e aderncia ao caso. Estes ndices so calculados fora do REVIT, em softwares especficos, tais como o VOLARE, ou mesmo em planilhas do tipo EXCEL. Para atualiz-los possvel estabelecer um link externo, atravs de uma conexo de dados. A maneira mais fcil para esta conexo atribuir um cdigo a cada tipo de elemento e vincular o custo a este cdigo, que dever ser utilizado tambm para nomear o ndice no sistema de oramento. Por exemplo, temos o custo de PGS1, referente a pavimentos garagem no primeiro subsolo. Para associar este custo ao elemento devemos criar um parmetro externo, ou editar o Keynotes, arquivo texto que facilita esta integrao.

Figura 17 Exemplo keynote criado para estudo de viabilidade

Deste modo podemos inserir na planilha totalizadora de cada elemento o respectivo custo, obtendo-se o custo total da soluo em outra planilha totalizadora geral.

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Garagens Outro aspecto a ser considerado so as reas de garagens. Em geral o clculo do numero de vagas exigido depende da rea lquida disponvel para determinado uso, ou do nmero de unidades. Neste caso devemos criar frmulas nas prprias planilhas que permitam uma verificao se nas solues propostas os valores forem respeitados. Para cada tipo de piso comercial foi criada uma taxa de rea til, por exemplo, pavimento Comercial AA ter sua rea til(ou rea de venda) igual a 80% da rea do pavimento, logo o clculo de vagas utilizar esta rea e a relacionar com os ndices exigidos por legislao, no caso do Rio de Janeiro: 1 vaga a cada 50m de rea comercial. Estimado o nmero de vagas este nmero multiplicado pela rea necessria estimada para 1 vaga, dado que depende do tipo de estacionamento projetado, para o exemplo apresentado foi considerado 25m por vaga.

rea total x % rea til

rea til / 50m

Clculo de vagas * 25m

Planilha comparativa de solues Em geral em um estudo so desenvolvidas diversas hipteses de soluo, cada uma delas com custo e condies de execuo e prazos diferentes e devemos comparar seus resultados. O mtodo mais fcil gravar cada soluo como um arquivo separado e efetuar a exportao da planilha de resultados para uma planilha comparativa das hipteses.

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Figura 18 Fluxo de Caixa

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Figura 19 Comparativo entre hipteses

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Apresentao e documentao do Estudo Para a entrega do estudo mais conveniente a montagem de um arquivo DWF, com a insero dos estudos de massa de resultados de cada hiptese e com uma pgina de abertura onde alm da vista 3D de cada hiptese esteja inserida a planilha comparativa.

Figura 20 Exemplo prancha resumo

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