IV Entrega de arras y su registro contable

rea Contabilidad (NIIF) y Costos

Ficha Tcnica
Autora : C.P.C. Luz Hirache Flores Ttulo : Entrega de arras y su registro contable Fuente : Actualidad Empresarial N 261 - Segunda Quincena de Agosto 2012

Es una confusin muy comn pensar que las arras son en s mismas un contrato. En realidad las arras son pactos que se pueden incorporar en un contrato, pero no son un fin en s mismas y, por lo tanto, no se celebra un contrato de arras, sino que lo que se celebra es alguna forma contractual a la cual puede incorporarse un pacto sobre arras. Siendo as, las arras son un pago en dinero que se efecta en un contrato para cumplir dos finalidades, la de constituir un signo de la celebracin de un contrato o la de constituir un respaldo con respecto a la celebracin de un contrato definitivo. En esta parte del desarrollo del acuerdo de arras, nos queda claro que no se denomina contrato, si no acuerdo de arras, el mismo que se incluye en un contrato preparatorio de compraventa de bienes muebles o inmuebles. Adems, el acuerdo de arras tiene como finalidad el aseguramiento de un contrato (confirmatorio) o de retractarse del contrato preparatorio. 2.2. Clasificacin de las arras Las arras se clasifican de acuerdo a su finalidad en: - Arras de confirmacin - Arras de retraccin Los Ttulo XIII y XIV del Cdigo Civil desarrollan la clasificacin de las arras, como sigue: 2.2.1. Arras confirmatorias La entrega de arras confirmatorias garantiza el cumplimiento del contrato, por cuanto representan un pago a cuenta (adelanto) respecto de la retribucin pactada en un contrato o una obligacin a devolver dicho arras si el vendedor incumple el contrato, o tambin representar una indemnizacin de presentarse el incumplimiento por parte del comprador. Por cuanto el registro contable de la entrega de arras confirmatorias se realizar en funcin del suceso ocurrido en cada caso en particular, considerando los lineamientos legales desarrollados en el Ttulo XIII del Cdigo Civil. Artculo 1477.- Entrega y devolucin de arras La entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin. Artculo 1478.- Arras penales Si la parte que hubiese entregado las arras

no cumple la obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. Artculo 1479.- Reglas aplicables a la indemnizacin Si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las normas generales. 2.2.2. Arras de retractacin La entrega de arras de retraccin, permiten ejercer el derecho a retractarse o retirarse a cualquiera de las partes antes de la celebracin de un contrato definitivo, por cuanto este acuerdo solo es posible en contratos preparatorios. El Ttulo XIV del Cdigo Civil desarrolla el aspecto legal de este acuerdo: Artculo 1480.- Arras de retractacin La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Artculo 1481.- Efectos de la retractacin entre partes Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. Artculo 1482.- Renuncia al derecho de retractacin La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin. Artculo 1483.- Efecto del contrato definitivo Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin. 2.3. Consideraciones tributarias Mediante Decreto Legislativo N 1116, publicada el 7 de julio del presente, norma que modifica la Ley del IGV e ISC y la Ley que establece el Rgimen de Percepciones del IGV, incorpora en el tercer prrafo del numeral 1, incisos a) y f) del artculo 3 del TUO de la Ley del IGV e ISC, como parte de la definicin de VENTA a las arras, de la misma manera se incluye dentro de CONTRATO DE CONSTRUCCIN.
Actualidad Empresarial

1. Introduccin
El presente informe tiene la finalidad de tratar sobre la contabilizacin del pago por concepto de ARRAS, convenido en los contratos preparatorios para las negociaciones de compra y venta de inmuebles, para ello vamos a abarcar la definicin, clasificacin del mencionado acuerdo y su aplicacin prctica. As mismo, los invito a revisar las revistas Nos 216 y 242 de la primera quincena de octubre 2010 y noviembre 2011, respectivamente, en las cuales se ha desarrollado el marco tributario y legal de los acuerdos de Arras, desarrollados por el Dr. Mario Alva Matteucci1, el informe denominado La entrega de arras y sus implicancias tributarias en el IGV (rea Tributaria); y el Dr. Cristhian Northcote Sandoval, el informe denominado Los acuerdos preparatorios y las arras (rea de Derecho Empresarial).

2. Marco general del contrato de arras

2.1. Definicin Del informe tributario desarrollado por el Dr. Mario Alva Matteucci - La entrega de arras y sus implicancias tributarias en el IGV vamos a extraer la definicin del trmino ARRAS: De acuerdo a lo sealado por Cabanellas, las arras son definidas como Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato2. Las arras constituyen una seal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que quede cierta seguridad que se celebrar posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebracin de un determinado acuerdo. Resulta interesante en el desarrollo de este informe, extraer una aclaracin que hace el Dr. Cristhian Northcote Sandoval en su informe Los acuerdos preparatorios y las arras, sobre el trmino arras y seala:
1 Abogado. Profesor del Posttulo de Derecho Tributario en la PUCP y en la Facultad de Derecho de la UNMSM. 2 CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edicin. Pgina 366.

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Aplicacin Prctica
de un inmueble por un valor de S/.55,000 ms IGV a distribuidora Mantis S.A., dentro del contrato se incluye la clusula por acuerdo del pago de arras confirmatorias por S/.10,000 ms IGV a la fecha de la firma del contrato (02.06.12). Segn clusula del contrato, el pago de las arras de confirmacin se aplicarn contra el importe total del contrato (valor del inmueble); por cuanto el saldo de S/.45,000 se cancelar a los quince das de firmado el contrato (17.06.12), una vez cancelado se procede a la entrega del inmueble. Se pide la contabilizacin del hecho econmico tanto para la Distribuidora Mantis S.A. como para inmobiliaria Venus S.A. Solucin:
Contrato de compra venta Arras de confirmacin V. vta. 10,000.00 45,000.00 55,000.00 IGV 1,800.00 8,100.00 9,900.00 Total 11,800.00 53,100.00 64,900.00

En ese sentido, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con IGV, esto en cumplimiento a lo indicado en el numeral 3 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV: en el caso de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposicin del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, por el monto percibido. Sin embargo, para el caso de las arras de retraccin, el nacimiento de la obligacin tributaria nace por el exceso del lmite reglamentado (15% del valor de la construccin). Adicionalmente, las ARRAS recibidas generan la obligacin de emitir un comprobante de pago, en la oportunidad de la percepcin de las mismas.

3. Aplicacin prctica

Caso N 1
Pago de arras de confirmacin La entidad inmobiliaria Venus S.A., dedicada a la construccin y venta de inmuebles, ha celebrado un contrato de compraventa
N Fecha Glosa

Saldo del contrato Total

a. Distribuidora Mantis S.A.: - Por el pago de las arras de confirmacin (02.06.12)

Debe 10,000.00 Haber

Cta. 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 469 Otras cuentas por pagar diversas 469X Arras de confirmacin 40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 401 Gobierno Central 4011 IGV 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm., maq. y equipo 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

02.06.12

Por las arras confirmatorias, segn acuerdo y factura N 001-000542

1,800.00

11,800.00

11,800.00

02.06.12

Por el pago, mediante transferencia bancaria

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm., maq. y equipo 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. 11,800.00

Por el pago del saldo del contrato de compraventa (17.06.12)

Fecha Glosa Cta. 33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 331 Terrenos 332 Edificaciones 8,100.00 40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR Debe 55,000.00 Haber

17.06.12

Por la can401 Gobierno Central celacin del 4011 IGV inmueble y reconocimien- 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS to del activo 469 Otras cuentas por pagar diversas adquirido 469X Arras de confirmacin 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm., maq. y equipo 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS Por la transferencia bancaria, del saldo del contrato 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm., maq. y equipo 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. 1041 Ctas. ctes. operativas

10,000.00

53,100.00

53,100.00

17.06.12

53,100.00

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Instituto Pacfico

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b. Inmobiliaria Venus S.A.: - Por el reconocimiento y cobro de las arras confirmatorias:
N Fecha Glosa Cta. 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar 1212 Emitidas en cartera Por las arras 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS confirmatorias 122 Anticipos de clientes segn acuerdo en contrato de 122X Arras de confirmacin compraventa 40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 401 Gobierno Central 4011 IGV 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. X 02.06.12 Por el abono en cuenta corriente 1041 Ctas. ctes. operativas 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar 1212 Emitidas en cartera 1,800.00 Debe 11,800.00

IV
Haber

10,000.00

02.06.12

1,800.00

1,800.00

Por el reconocimiento y cobro de las arras confirmatorias:

Fecha Glosa Cta. 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar 1212 Emitidas en cartera 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 122 Anticipos de clientes X 17.06.12 Por la venta 122X Arras de confirmacin del inmueble 40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR segn contrato 401 Gobierno Central 4011 IGV 70 VENTAS 702 Productos terminados 7024 Productos inmuebles terminados 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. X 17.06.12 Por el abono en cuenta corriente 1041 Ctas. ctes. operativas 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar 1212 Emitidas en cartera 53,100.00 53,100.00 55,000.00 8,100.00 10,000.00 Debe 53,100.00 Haber

Caso N 2
Pago de arras de retraccin La entidad Majestic S.A. desea adquirir un inmueble, para ello se ha contactado con las inmobiliaria Narnia S.A., a fin de obtener informacin de los inmuebles con las caractersticas y ubicacin deseada por Majestic S.A., habiendo pactando un arras de retraccin por parte del comprador, equivalente al 8% del importe del inmueble (S/.95,000) ms IGV. El inmueble valorizado por el cual se realiza el contrato preparatorio, se encuentra an en trmites de traspaso de propiedad a la inmobiliaria en fecha 02.05.12, habiendo estimado un plazo de 15 das para su regularizacin. Debiendo comunicarse y elaborarse el contrato definitivo de compraventa del inmueble el 18.05.12. La clusula contemplada en el contrato de opcin (contrato preparatorio) referido a las arras de retraccin, sealaba
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que el pago de las arras de ejercer la retraccin de comprar el inmueble, quedar en poder del vendedor como una reparacin econmica por el perjuicio causado, al no concretarse la venta. El 18.05.12 Majestic S.A. decide retractarse de realizar la adquisicin del inmueble. Se pide la contabilizacin del hecho econmico tanto para Majestic S.A. como para inmobiliaria Narnia S.A. Solucin:
Contrato de compra venta Valor del inmueble Arras de retraccin Saldo por regularizar si se realiza la venta V. vta. 95,000.00 IGV 17,100.00 Total 112,100.00 (8,968.00) 103,132.00

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a. Majestic S.A.: - Por el pago de las arras de retraccin (02.05.12)

Fecha Glosa 162 Reclamaciones a terceros 1629 Otras inmobiliaria Narnia S.A. 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm., maq. y equipo 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado X 02.05.12 Por el pago 4654 Inm., maq. y equipo 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. 1041 Ctas. ctes. operativas 8,968.00 8,968.00 8,968.00 Cta. 16 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS - TERCEROS Por las arras de retraccin acordadas y facturadas Debe 8,968.00 Haber

02.05.12

Por ejercer la opcin de retraccin de comprar el inmueble (18.05.12)

Fecha Glosa 65 OTROS GASTOS DE GESTIN 659 Otras gastos de gestin Por el reconocimiento 6599 Otros gastos de gestin de la prdida 6599x Arras de retraccin obtenida por la retraccin 16 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS - TERCEROS de comprar el 162 Reclamaciones a terceros inmueble 1629 X 18.05.12 Por el destino de la prdida Otras inmobiliaria Narnia S.A. 8,968.00 8,968.00 91 GASTOS DE ADMINISTRACIN 79 CARGAS IMPUT. A CUENTAS DE COSTOS Y GASTOS Cta. Debe 8,968.00 Haber

18.05.12

8,968.00

b. Inmobiliaria Narnia S.A.: N

Por la recepcin de las arras de retraccin (02.05.12)

Fecha Glosa Cta. 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS Por las arras de retraccin acordadas y facturadas 121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar 1212 Emitidas en cartera 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 461 Reclamaciones de terceros 461X Emp. Majestic S.A. 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. X 02.05.12 Por el abono en cuenta corriente 1041 Ctas. ctes. operativas 12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar 1212 Emitidas en cartera 8,968.00 8,968.00 8,968.00 Debe 8,968.00 Haber

02.05.12

Por la recepcin de las arras de retraccin (18.05.12)

Fecha Glosa 461 Reclamaciones de terceros Por el reconocimiento del 461X Emp. Majestic S.A. ingreso por retraccin, 75 OTROS INGRESOS DE GESTIN optado por 759 Otros ingresos de gestin Majestic. S.A. 7599 Otros ingresos de gestin Cta. 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS Debe 8,968.00 Haber

18.05.12

8,968.00

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