INFORME TCNICO 1

VALUACION COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO 101, LOCALIZADO EN EL JIRON CUZCO N 1246 - 1250 URB. PANDO II EPAPA DISTRITO SAN MIGUEL, PROV. Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 1.01

MEMORIA DESCRIPTIVA PROPIETARIO. De acuerdo a la ficha Registral N 11104250, en la fecha 12/08/1997 el Sr. Claudio Ros Ibarra y esposa adquirieron el dominio del inmueble materia de litis, por compra-venta.

1.2

SOLICITA LA VALORIZACIN. COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO CONSEMUR

1.3

OBJETO DE LA TASACIN. Determinar el valor de tasacin comercial del inmueble.

1.04

METODOLOGA DE LA TASACIN. La Tasacin del Inmueble se realiza aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por Resolucin Ministerial N 126-2007-VIVIENDA publicada el 13/05/2007 y criterio objetivo de los peritos.

1.05

DOCUMENTOS QUE SE HAN TENIDO AL ALCANCE PARA EFECTUAR LA VALUACIN. Expediente Judicial, Ficha N 316590 y Partida N 11104250.

1.06

FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA PERICIA. A la fecha del presente informe.

1.7

UBICACIN DEL INMUEBLE. El inmueble se encuentra ubicado en el Jr. Cuzco 1246-1250, Departamento 101 - Urb. Pando II Etapa distrito San Miguel, provincia y departamento de Lima. El entorno es residencial de densidad media. En sus alrededores se localizan los locales de SODIMAX, TOTUS, CENTRO COMERCIAL SAN MIGUEL.

1.08

ZONIFICACION Al terreno matriz de 1,125.00 m le correspondi la zonificacin R-4 para uso multifamiliar.

1.9

LINDEROS. Por el frente una lnea recta de 10.00 m, con los estacionamientos 01, 02, 03; Por la derecha entrando, pasadizo de ingreso con 12.00 m. Por la izquierda entrando, propiedad privada, con 12.00 m. Por el fondo, una lnea recta de 10.00 m con el departamento 103.

REA De acuerdo a la partida de Independizacin del inmueble, el rea de dominio exclusivo que ocupa el Departamento 101 es de 120.00 m y el rea techada de 95.17 m. El porcentaje (%) de reas y bienes comunes que le corresponde al departamento N 101 es de 6.24 %. El rea del terreno matriz donde se ha construido el edificio multifamiliar tiene una extensin superficial de 1,125.00 m con un frente a calle de 25.00 m. 1.11 INSCRIPCIN El terreno matriz y la fbrica del edificio multifamiliar corren inscritos en ficha N 461740 y la independizacin y el ttulo de dominio del departamento N 101 a favor del demandado en la Partida N 11104250 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. 1.12 DESCRIPCIN Y DISTRIBUCION a) DEL EDIFICIO MATRIZ Se trata de una edificacin multifamiliar de cuatro pisos con stano y azotea de material noble; con seis departamentos por piso, azotea de uso comn y veinticuatro estacionamientos (cocheras techadas y car-port). Cada piso con dos escaleras, dos halls y ducto de ventilacin. b) DEL DEPARTAMENTO N 101: El departamento N 101, materia de tasacin, se localiza en el primer piso del edificio multifamiliar, localizado cerca del ingreso y con frente al Jr. Cuzco Este departamento consta de los siguientes ambientes: Sala-comedor, bao, dos dormitorios con closet y bao, cocina - lavandera, bao de servicio y dos patios. 1.13 EDIFICACIN ESTRUCTURA Estructura en albailera con columnas y vigas de concreto armado, adems de techos horizontales tipo aligerado unidireccional, escaleras y dinteles de concreto armado. ACABADOS Revestimientos de muros y cielos rasos con tarrajeo frotachado. En algunos muros celosas de bloques de vidrio para iluminacin. Pintura ltex lavable en muros. Los pisos de los corredores exteriores son de terrazo, con contrazcalos de 0.15 m de alto del mismo material. Las ventanas corredizas con vidrios templados de color y accesorios de aluminio. Puertas principales de madera apanelada con marco de cajn de 6 de ancho, laqueada. La cerrajera es dorada tipo perilla. Ventanas corredizas con vidrios polarizados de color con accesorios de aluminio. Escaleras con pasamanos de tubos metlicos sobre muretes mampostera de 0.70 m de altura. Aparatos sanitarios: Losas vitrificadas blancos nacionales INSTALACIONES Las instalaciones elctricas y sanitarias son empotradas. Tiene medidor de luz, cuenta con cisterna, bomba, tanque elevado. 1.14 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN El departamento 101, tiene una antigedad de 15 aos, segn la Constatacin de Fbrica, y su estado general de conservacin es bueno. De acuerdo a la Tabla N 1 de Depreciacin, le corresponde una depreciacin del 14 % por concepto antigedad y estado de conservacin. 1.15 INSPECCION OCULAR En la inspeccin ocular del inmueble no se encontr al propietario, debido a que se halla alquilado. El inquilino brind algunas facilidades para la inspeccin.

En la ficha registral 316590 el terreno matriz figura como terreno con frente a calle H-2, Lote 2 y 3 de la Mz. W, ubicado el Jr. Cuzco N 1246 1250 - Urb. Pando II Etapa distrito San Miguel, provincia y departamento de Lima.

2.00 2.01

VALORIZACIN Valor del terreno (VT). Despus de apreciar el mercado inmobiliario de la zona en lo que respecta a trasferencias de dominio, y luego de consultar el banco de datos y de evaluar el entorno, los peritos asumen un precio unitario ponderado de US$ 375.00 el metro cuadrado de terreno. Por lo tanto, determinamos el valor del terreno matriz, con la frmula: VT = Donde: VT VCU A VT = = = = VCU x A US $ 375.00/m 1, 125.00 m US$ 421,875.00

Valor del Terreno Valor Comercial Unitario = rea por Terreno = US $ 375.00/m x 1,125.00 m =

Considerando el porcentaje (%) de reas y bienes comunes que le corresponde al departamento N 101, de 6.24%, tenemos como valor de terreno, lo siguiente: VT VT 2.02 = = US $ 421,875.00 x 0.0624 US $ 26,325.00

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE) En consideracin a las caractersticas de los materiales predominantes de la construccin y de la calidad de los acabados verificados durante la inspeccin ocular, se ha determinado como Valor Unitario equivalente a US$ 400.00 por metro cuadrado. De la frmula: VE = AC x VUE x D Donde: VE AT VUE D = = = = Valor de la Edificacin rea Techada Valor Comercial Unitario de la Edificacin Depreciacin = = = 95.17 m US$ 400.00 14 %

Se tiene: Valor de la edificacin VE VE 2.03 = = 95.17 m2 x US$ 400.00/m x 0.86 US $ 32,738.48

VALOR OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) Se considera las reas y bienes comunes equivalente al 15% del valor de la Edificacin. VOC VOC = = US $ 32,738.48 x 0.15 US $ 4,910.77

2.04

VALOR DEL PREDIO (VTP) El Valor Total de Valuacin del Predio se ha obtenido aplicando la siguiente expresin: VTP= Donde: VTP VT VE VOC VTP = = = = = Valor Total de Valuacin del Predio Valor del Terreno Valor de la Edificacin Valor de Obras Complementarias = = = = US$ US$ US$ US$ 26,325.00 32,738.48 4,910.77 63,974.25 VT + VE + VOC

Por redondeo, tenemos: VTP = US$ 63,974.00

CONCLUSIN: El Valor Comercial del Departamento N 101 localizado en Jr. Cuzco N 1246-1250 - Urb. Pando II Etapa, distrito San Miguel, provincia y departamento de Lima; asciende a la suma de: SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO Y 00/100 DOLARES AMERICANOS (US$ 63,974.00), as mismo considerando el valor de cambio a la fecha de $ 1.00 = S/. 2.61, el monto de Tasacin del Predio es equivalente a: CIENTO SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS Y 14/100 NUEVOS SOLES (S/. 166,972.14). Anexo N 01: Se adjunta fotografas digitales. As, Seores, damos por cumplido vuestro mandato. Lima, 6 de diciembre del 2012.

INFORME TCNICO 2
VALUACION COMERCIAL DEL ESTACIONAMIENTO N 01, LOCALIZADO EN EL JR. CUZCO N 1246-1250 (1 PISO), URB. PANDO II ETAPA DISTRITO SAN MIGUEL, PROV. Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00
1.01

MEMORIA DESCRIPTIVA.PROPIETARIOS. De acuerdo a la ficha Registral N 11104250, en la fecha 12/08/1997 el Sr. Claudio Ros Ibarra y esposa adquirieron el dominio del inmueble materia de litis, por compra-venta.

1.02

SOLICITA LA VALORIZACIN. COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO CONSEMUR

1.3 OBJETO DE LA TASACIN. Determinar el valor de tasacin comercial del inmueble. 1.04 METODOLOGA DE LA TASACIN. La Tasacin del Inmueble se realiza aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por Resolucin Ministerial N 126-2007-VIVIENDA publicada el 13/05/2007 y criterio objetivo de los peritos. DOCUMENTOS QUE SE HAN TENIDO AL ALCANCE PARA EFECTUAR LA VALUACIN. Expediente Judicial, Ficha N 316590 y Partida N 11104250. FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA PERICIA. A la fecha del presente informe.

1.05 1.06

1.7 UBICACIN DEL INMUEBLE.

El inmueble se encuentra ubicado en el Jr. Cuzco 1246 - 1250, Estacionamiento N 01, ubicado en el primer piso Urb. Pando II Etapa distrito San Miguel, provincia y departamento de Lima. El entorno es residencial de densidad media. En sus alrededores se localizan los locales de SODIMAX, TOTUS, CENTRO COMERCIAL SAN MIGUEL. 1.08 1.09 ZONIFICACION Al terreno matriz de 1,125.00 m. le correspondi la zonificacin R-4 para uso multifamiliar. LINDEROS. Por el frente Jr. Cuzco con 2.585 m. Por la derecha entrando, el estacionamiento N 02 con 5.315 m. Por la izquierda entando, propiedad particular, con 5.315 m. Por el fondo, el departamento N 101, con 2.585 m. AREA De acuerdo a la partida de Independizacin del inmueble, el rea de dominio exclusivo que ocupa el Estacionamiento N 01 es de 12.47 m. El porcentaje (%) de reas y bienes comunes que le corresponde es de 0.73%.

1.10

1.11 INSCRIPCIN El terreno matriz y la fbrica del edificio multifamiliar corren inscritos en ficha N 316590 y la independizacin y el ttulo de dominio del estacionamiento N 01 a favor del demandado en la Partida N 11104250 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

1.12 DESCRIPCIN Y DISTRIBUCION a) DEL EDIFICIO MATRIZ Se trata de una edificacin multifamiliar de cuatro pisos con stano y azotea de material noble; con seis departamentos por piso, azotea de uso comn y veinticuatro estacionamientos. Cada piso con dos escaleras, dos halls y ducto de ventilacin. Los estacionamientos son del tipo tipo car-port en las reas descubiertas del predio y cocheras techadas en el semistano del edificio multifamiliar. b) DEL ESTACIONAMIENTO N 01: Se trata de un car-port localizado en el primer nivel del frontis del predio y ubicado delante del departamento N 101. Se ingresa a travs de rejas metlicas con control remoto, directamente desde la calle. 1.13 EDIFICACIN El car-port cuenta con huellas de concreto y rea de csped, una reja metlica de 2.585 m de largo en la frontera del lote sobre el Jr. Cuzco. 1.14 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN La edificacin en general tiene una antigedad de 15 aos, segn la Constatacin de Fbrica, y su estado general de conservacin es bueno. De acuerdo a la Tabla N 1 de Depreciacin, le corresponde una depreciacin del 14 % por concepto antigedad y estado de conservacin. 1.15 OBSERVACIONES En la inspeccin ocular del inmueble no se encontr al propietario, debido a que se halla alquilado. El inquilino brind algunas facilidades para la inspeccin. 2.00 VALORIZACIN 2.01 VALOR DE MERCADO Considerando el nivel de la oferta y la demanda promedio actual de compra-venta de car-port similares en el mercado inmobiliario, se estima que el precio del bien es de 5,000.00 dlares americanos. 2.02 VALOR POR CAPITALIZACION Considerando el valor del Estacionamiento en funcin a la renta que producira en una eventual operacin de alquiler. Que segn la oferta y la demanda de la zona estimamos con una renta mensual de S/. 150.00, tenemos: VC = 10 meses x S/. 150 / 0.14 = VC = S/. 10,714.28 Tipo de cambio = 1 US$ = S/. 2.61 VC = US$ 4,105.09 2.03 VALOR FINAL DE VALORIZACIN De acuerdo con las caractersticas del predio y su uso aparente se estima que el justiprecio del predio estar representado por un valor promedio de los valores de mercado y capitalizacin. VF = (VM + VC)/ 2 VF = US$ 4,552.54 CONCLUSIN: El Valor Comercial del Estacionamiento N 01, localizado en el Jr. Cuzco 1246 - 1250 (1 Piso) - Urb. Pando II Etapa distrito San Miguel, provincia y departamento de Lima; asciende a la suma de: CUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS Y 54/100 DOLARES AMERICANOS (US$ 4,552.54), as mismo considerando el valor de cambio a la fecha de $ 1.00 = S/. 2.61, el monto de Tasacin del Predio es equivalente a: ONCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS Y 14/100 NUEVOS SOLES (S/. 11,882.14). Anexo N 01: Se adjunta fotografas digitales. As, seores, damos por cumplido vuestro mandato.

Lima, 6 de diciembre del 2012