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Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Races Derecho Civil I

Registro Conservador de Bienes Races


La tradicin de los derechos reales inmuebles, con excepcin de la servidumbre, se efecta, de acuerdo con la legislacin que nos rige, por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador. Artculo 686. Finalidad de los registros Territoriales Para facilitar la circulacin de los bienes inmuebles, evitar los inconvenientes de la clandestinidad y desarrollar el crdito territorial, las legislaciones modernas han impuesto la publicidad de la constitucin, transferencia y transmisin de los derechos reales inmuebles. Esta publicidad se logra mediante los registros de la propiedad raz o territorial. Registro, es el libro o cuaderno en que se matricula un inmueble o se inscribe un hecho que le afecta. La misma palabra designa esa matrcula o esa inscripcin, y tambin la oficina en que se llevan a cabo tales anotaciones. Para Daniel Peailillo registro es el conjunto de instrumentos en que se va dejando constancia de las mutaciones jurdicas que tienen lugar en determinada clase de bienes. Pero fuera de la publicidad, el registro de Bienes Races llena otras funciones que varan segn el rgimen de cada pas. En muchos es una garanta de la propiedad inmueble; en otros, slo de la posesin. Fines de la Inscripcin en el Rgimen Chileno Nuestro registro, tiene 4 finalidades: 1. Realizacin de la Tradicin. Es la nica manera de efectuar la tradicin de los derechos reales inmuebles, excepto la tradicin del derecho de servidumbre (artculos 686 y 698). Las partes no pueden acordar otra cosa. Publicidad de la Propiedad Raz. En el mensaje ya se estableca esto. Persigue poner a vista de todos, un cuadro que represente, instantneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas. Sirve en otras ocasiones para dejar constancia pblica de la transmisin, conservar la historia de la propiedad inmueble, evitando as los engaos de que pudieran ser victimas los terceros.

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La inscripcin que se exige en las transmisiones hereditarias no es para que opere la tradicin de los bienes del causante a los herederos, porque el traslado del dominio se efecta por otro modo de adquirir, que es la sucesin por causa de muerte; en este caso la inscripcin sirve para dejar constancia pblica de la mutacin del dominio, conservar la historia de la propiedad del inmueble. Igualmente la sentencia que reconoce como adquirido por prescripcin un derecho real inmueble no desempea el papel de tradicin, sino de medio de publicidad para la historia de la propiedad raz y para afectar a terceros.

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Prueba, requisito y garanta de la posesin. Segn la mayora de los autores nacionales, la inscripcin llena tambin el fin de servir de requisito para adquirir la posesin de los bienes races. Artculo 724; de prueba de esa misma posesin, artculo 924 y de garanta de ella, artculos 728 y 2.505. Con todo, hay autores que discuten el rol de la inscripcin en la posesin. lvarez Gonzlez, sostiene que la inscripcin no es requisito, garanta ni prueba de la posesin de los bienes races. 1

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Solemnidad de un acto o contrato. Por regla general, la inscripcin constituye tradicin, o sea, modo de adquirir. Pero en ciertos casos desempea, adems, el papel de solemnidad de algunos actos jurdicos ejemplo las donaciones irrevocables artculo 1.400; constitucin del usufructo sobre inmuebles por acto entre vivos (767), etc. Pero en todos los casos que es solemnidad se discute la funcin de la inscripcin como solemnidad del acto. As, Arturo y Fernando Alessandri sostienen que la inscripcin no slo constituye tradicin del derecho real de hipoteca, sino que tambin solemnidad del contrato hipotecario. Otros, como Somarriva, afirman que el contrato de hipoteca es perfecto desde que se otorga la escritura pblica; la inscripcin que la ley exige, dicen, no es elemento del contrato, sino que importa nicamente la tradicin del derecho real de hipoteca al acreedor hipotecario.

La inscripcin en el registro del conservador no es en chile prueba de dominio Si bien es cierto que la inscripcin en el registro es la nica forma de efectuar la tradicin de los bienes inmuebles, slo prueba la posesin del mismo y no si dominio, no se prueba un derecho solo un hecho. En nuestra legislacin la forma de probar el dominio es a travs de la prescripcin; por eso cuando se estudian los ttulos de la una propiedad, se exigen, por lo general, ttulos de 15 30 aos que, en la mayora de los casos, ponen a cubierto de todo. Andrs Bello tuvo la intencin de que la inscripcin probara tanto la posesin como la propiedad, pero esto, pens, hubiese significado establecer medidas compulsivas y complicados procedimientos judiciales tendientes a lograr este fin. Tipos de registro 1. Registros Personales, son los que se organizan tomando como pauta los nombres de las personas a quienes afecta cada anotacin o inscripcin. Las anotaciones se estampan cronolgicamente, segn se vayan solicitando por los interesados, pero los ndices para reconstituir la historia de un inmueble se construyen en base a los nombres de los interesados, ordenados alfabticamente, con el complemento de perodos de tiempo (anuales, semestrales, etc.) Registros Reales, son los que se llevan por predios; cada uno de stos se matricula con un nmero de orden y le corresponde una hoja especial, que constituye su registro. Permiten conocer de un solo golpe de vista todas las mutaciones y gravmenes de una propiedad; revelan de inmediato, segn cierto autor, el estado civil del inmueble.

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Transcripcin e Inscripcin 1. Transcripcin, es cuando los ttulos se copian ntegra y literalmente en los libros del Registro, o bien ste se forma esencialmente con las copias fieles de los documentos originales.

Tiene como ventaja la exactitud, pues evita las omisiones y errores que pueden deslizarse al extractar de los ttulos los datos que se anotan en el Registro; pero, por otro lado, tienen el inconveniente de aumentar el volumen de los registros y dificultar por ende su consulta.

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Inscripcin, es cuando se reduce a anotar un extracto fundamental del documento que consigna el Acto Jurdico que sirve de ttulo a la transferencia o constitucin de un derecho real.

Es el que sigue nuestro pas, tiene como ventaja que es ms expedito y supera 2

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los defectos de la transcripcin. Reduce las anotaciones a extractos que contienen las menciones precisas que interesan, en cuanto a las partes y al objeto, para dar a conocer el verdadero estado de la propiedad raz. Legalidad del registro Una caracterstica fundamental del Registro, es la que tenga o no la legalidad. En materia registral se entiende por legalidad el carcter de seguridad absoluta, eventualmente con garanta del estado, de que los titulares de derechos incorporados al Registro efectivamente lo son. Implica garantizar la validez y eficacia de los actos que motivaron la inclusin del inmueble en el registro a nombre de una determinada persona. El dar legalidad a un Registro significa establecer un riguroso examen de los antecedentes jurdicos relativos a los derechos sobre el inmueble, del primer solicitante, que pide su inclusin en el registro, y una precisin de las caractersticas materiales del bien raz de que se trata. As, aceptado un inmueble en el registro, como perteneciente a una persona, queda as de modo indiscutible, y las transferencias o gravmenes futuros se iran haciendo constar estableciendo tambin mecanismos que aseguren el carcter indubitado del sistema. Este carcter de legalidad, cuya creacin y puesta en prctica pueden resultar complejas y costosas, es, sin duda, de gran utilidad para un pas, al dar seguridad y certeza a los derechos sobre inmuebles, facilitando las negociaciones sobre ellos, evitando litigios estriles y desarrollando al crdito con garanta territorial. En definitiva, es con un carcter de legalidad como un Registro se acerca ms a cumplir las finalidades que justifican su instauracin. Como puede apreciarse, tambin, es una caracterstica graduable; el grado de legalidad de un sistema se desprender de los textos positivos que regulan sus mecanismos. En los ltimos tiempos han alcanzado especial renombre dos sistemas registrales que parecen estar funcionando por varias dcadas, con aparente xito: 1. El sistema prusiano o alemn. Est vigente en Alemania en sus caractersticas actuales desde 1936 y adoptado por varios pases como Hungra, Suecia, Portugal, Austria. Funciona mediante 2 libros o registros concordantes. Uno se llama predial o territorial (Grundbuch) y el otro se llama catastral (Flurbuch) Tiene como ventaja que todas las fuerzas probatorias emanan absolutamente de la inscripcin. Es prueba de dominio. El sistema del acta torrens. En honor a su creador Robert Torrens, vigente en Australia desde 1858, adoptado tambin por Inglaterra y algunos estados de EE.UU. La matrcula, hace inatacable el titulo del propietario que lo ha obtenido. No procede accin reivindicatoria, de declaracin, de hipoteca o de carga real. Sin embargo, a pesar que es el considerado el ms perfecto, da muchas facilidades para el fraude.

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Registro Conservatorio de Bienes Races


Antecedentes y creacin En Chile, la propiedad raz, inmueble o territorial est organizada sobre la base del registro conservatorio de bienes races. Bello concibi esta institucin inspirndose en la ley prusiana de 1872 y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la legislacin espaola, exista en nuestro pas. El registro conservatorio fue creado por el Cdigo Civil, pero las disposiciones que a l se refieren slo recibieron aplicacin una vez que aqul fue 3

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establecido. El artculo 695 dispuso un reglamento especial determinar en lo dems los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones. La organizacin de la propiedad territorial en Chile representa una posicin intermedia entre el sistema alemn y el francs. Como en el primero, la inscripcin es necesaria para transferir el dominio, pero, como en el segundo, no lo prueba; los libros del Registro son personales, al igual que en el de Francia, etc. Rgimen de transicin En el tiempo intermedio entre la fecha en que comenz a regir el Cdigo Civil y aquella en que la inscripcin empiece a ser obligatoria, se har la inscripcin de los derechos reales mencionados en los artculos anteriores, del modo siguiente, segn el artculo 697: 1. La de un derecho de dominio, usufructo, uso o habitacin, por medio de una escritura pblica en que el tradente exprese entregarlo, y el adquirente recibirlo: esta escritura podr ser la misma del acto o contrato en que se transfiere o constituye el derecho; La de un derecho de hipoteca o censo, por la anotacin en la competente oficina de hipotecas; La de un derecho de herencia, por el decreto judicial que confiere la posesin efectiva; La de un legado, por medio de una escritura pblica como la prevenida en el nmero 1.; y La del objeto adjudicado en acto de particin, por escritura pblica en que conste la adjudicacin y haberla aceptado el adjudicatario.

2. 3. 4. 5. -

Los Conservadores
Conservador, es aquel ministros de fe encargado de los registros conservatorios de bienes races, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prende y dems que les encomienden las leyes. Artculo 446 del Cdigo Orgnico de Tribunales. Numero de conservadores con relacin a las comunas o agrupacin de comunas Existe un conservador en cada comuna o agrupacin de comunas constitutiva del territorio jurisdiccional de un juez de letras. Artculo 447 inciso 1 y 2 del Cdigo Orgnico de Tribunales. Notarios conservadores; registros conservatorios a su cargo En aquellos territorios jurisdiccionales en que slo hay un notario, el Presidente de la Repblica puede disponer que ste tambin ejerza el cargo de Conservador en los registros anteriormente indicados. Artculo 447 inciso final. En las comunas o asientos de comunas donde hay 2 ms notarios, uno de ellos lleva el registro de comercio y el otro o uno de los otros el registro de bienes races. El Presidente de la Repblica har la distribucin de estos registros, artculo 448 incisos 1 al 4 del Cdigo Orgnico de Tribunales.

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Nombramiento, requisitos y juramento de los conservadores Los conservadores son nombrados por el Presidente de la Repblica de entre los abogados que cumplen los requisitos para ser notario. Todo conservador antes de entrar a ejercer su oficio, debe prestar juramento ante la respectiva Corte de Apelaciones y dar fianza, constituir hipoteca o depositar en arcas fiscales letras de la Caja Hipotecaria para responder de toda omisin, retardo, error y, en general, de toda falta o defecto que en el ejercicio de su cargo pueda serle imputable. La fianza o hipoteca ser a satisfaccin del Regente de la citada Corte. Artculos 7 y 8 del reglamento. Libros que constituyen el Registro Conservatorio 1. 2. 3. 4. 5. El Registro de Propiedad. El Registro de Hipotecas y Gravmenes. El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. El Repertorio. El ndice General.

Repertorio
Es un libro que debe llevar el conservador para anotar todos los ttulos que se le presenten, cualquiera que sea su naturaleza, en el orden cronolgico en que llegan. Artculo 21 del reglamento. El expresado libro debe estar encuadernado, foliado y cubierto con tapa firme, artculo 22. En la primera pgina el juez de letras debe dejar constancia, bajo su firma y la del conservador, del nmero de fojas que contiene el libro, artculo 23. Este libro se cierra diariamente indicando el nmero de anotaciones hechas en el da. Se debe anotar: 1. 2. 3. 4. 5. El nombre y apellido de la persona que presenta el ttulo. La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripcin. Contrato. La clase de inscripcin que se pide. La hora, da y mes de la presentacin. El registro parcial en que debe hacerse la inscripcin y su nmero.

Cada columna se encabezar con el rtulo de la enunciacin que debe figurar en ella. Artculo 26. Las anotaciones se harn en este libro bajo una serie general de nmeros, siguiendo el orden de la presentacin de los ttulos, artculo 27. Se cerrar diariamente, y esta diligencia se reducir a expresar la suma de anotaciones hechas en el da, con especificacin del primero y ltimo nmero de la serie general del Repertorio que ellas comprendan, la fecha y la firma del Conservador. Artculo 28. Si no se hubieren hecho anotaciones en el da, se pondr el debido certificado haciendo constar la falta de ellas. Artculo 29. Es aplicable al Repertorio lo dispuesto para los Registros parciales en el artculo 38. Artculo 30.

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Registro de Propiedad
Se deben inscribir en l las traslaciones de dominio, o sea, las transferencias, las transmisiones y las adquisiciones por prescripcin. Reglamento del Conservador, artculo 32 inciso 1.

Registro de Hipotecas y Gravmenes


Se inscriben en este libro las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravmenes semejantes. Artculo 32 inciso 2.

Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar


Se deben inscribir las interdicciones y prohibiciones de enajenar y todo impedimento o prohibicin referente a inmueble, sea convencional, legal o judicial, que embarace o lmite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Artculo 32 inciso 3. Sancin a la inscripcin errnea La jurisprudencia ha establecido que es nula la inscripcin practicada en un registro que no corresponde; por ejemplo, la constitucin de un usufructo en el registro de Propiedad, que debe inscribirse en el registro de Hipotecas y Gravmenes. Se considera que la inscripcin no se ha realizado y esta omisin, segn la Corte Suprema, produce la nulidad absoluta; como no hay sancin especial o particular, corresponde aplica las disposiciones generales de los artculos 1.681 y 1.682. Forma en que se llevan los registros parciales Los registros parciales (propiedad, hipotecas y gravmenes y el de interdicciones y prohibiciones de enajenar) se llevan en papel sellado, organizados del mismo modo que los protocolos de los notarios pblicos, folindose a medida que se vaya adelantando en ellos. Artculo 37. Todos los Registros empezarn y concluirn con el ao. Artculo 36. Cada registro parcial deber contener un ndice por orden alfabtico, destinado a colocar separadamente el nombre de los otorgantes del acto inscrito, el apellido de los mismos y el nombre del fundo materia de la inscripcin. En un apndice de este ndice deben inventariarse los documentos agregados al fin de cada registro. Cada uno de los Registros parciales se abrir al principio de ao con un certificado en que se haga mencin de la primera inscripcin que va a hacerse con l; y se cerrar al fin de ao con otro certificado, escrito todo por el Conservador en que se exprese el nmero de fojas y de inscripciones que contiene, el de las que han quedado sin efecto, las enmendaturas de la foliacin, y cuanta particularidad pueda influir en lo substancial de las inscripciones y conduzca a precaver suplantaciones y otros fraudes. Artculo 38. Los documentos que el Conservador debe retener segn el artculo 85, se agregarn numerados al final de los respectivos Registros, por el mismo orden de las inscripciones. Artculo 39. Verificada la inscripcin, el Conservador devolver su ttulo al requirente; pero si la inscripcin se refiere a minutas o documentos que no se guardan en el Registro o protocolo de una oficina pblica, se guardarn dichas minutas o documentos en el archivo del Conservador bajo su custodia y responsabilidad, observando a este respecto lo dispuesto en el artculo 39. Artculo 85. Al final de los expresados documentos se pondr un certificado igual al de los Registros; y en cada documento, cuyas pginas todas rubricar 6

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el Conservador, certificar la foja y el nmero de la inscripcin a que se refiere. Artculo 40 Cada Registro contendr un ndice por orden alfabtico, destinado a colocar separadamente el nombre de los otorgantes, el apellido de los mismos y el nombre del fundo, materia de la inscripcin. Artculo 41. En un apndice a este ndice se inventariarn los documentos agregados al fin de cada Registro. Artculo 42. Cada Registro parcial se encuadernar prolijamente y se cubrir con tapa firme. Sobre ella o en el lomo se pondr un rtulo, expresando la clase de Registro que contiene y el ao a que pertenece. Artculo 47. Si los Registros fuesen poco voluminosos, podrn cubrirse con una sola tapa los correspondientes a cada ao pero entonces se rotularn expresando no slo la clase de Registros que componen el tomo y el ao a que pertenecen, sino tambin la foja en que principia y concluye cada Registro. Artculo 48.

El ndice General
El conservador tambin deber llevarlo, por orden alfabtico, el cual se forma a medida que se van haciendo las inscripciones en los 3 registros parciales. En l se abren las mismas partidas que en el ndice particular. Artculo 43. Las partidas de ambos ndices, adems del nombre de los otorgantes, enuncian el nombre particular del fundo, la calle en que est situado, siendo urbano, y si es rstico, la subdelegacin, la naturaleza del contrato o gravamen, la cita de la foja o numero de la inscripcin en el registro parcial. Artculo 44. Los ndices generales se cerrarn anualmente con un certificado que pondr el Conservador al final de cada serie alfabtica de partidas; y se continuar el mismo ndice despus de los certificados de cada serie, si en el libro hubiere bastante capacidad para ello. Artculo 45 Es aplicable a los ndices generales lo dispuesto, respecto del Repertorio, en los artculos 22 y 23. Artculo 46. Publicidad del registro del conservador Este libro est abierto a todos. Son esencialmente pblicos, por consiguiente, es permitido a cualquiera consultarlo en la misma oficina y tomar los apuntes que crean convenientes. Artculo 49. Adems, es obligado el conservador a dar cuantas copias y certificados le pidan judicial y extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros, certificados que deben contener las subinscripciones y notas de referencia. Artculos 50 y 51. Certificado de haberse inscrito el titulo Uno de los certificados ms corrientes es el que testimonia haberse inscrito la propiedad en el Registro del Conservador de Bienes Races. Se deja constancia en l del Registro nmero y fecha de la inscripcin. Responsabilidad del Conservador Nuestro conservador desempea un rol pasivo en la constitucin de la propiedad raz, pues sus funciones se reducen a las anotaciones e inscripciones de ttulos relacionados con inmuebles; pero no se extienden al examen de la validez y eficacia de los mismos. Por tanto, el Estado no garantiza, a travs de ese funcionario, como en el sistema alemn o australiano, que el dominio pertenezca al que aparece inscrito como adquirente de 7

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un predio ni la validez de la hipoteca inscrita. El conservado, s, tiene responsabilidad directa por su negligencia, dolo o abuso. Est obligado a indemnizar los daos y perjuicios que puedan resultar de las inscripciones mal hechas o de ls errores o descuidos en que incurra en los certificados que expide. Adems, segn el Reglamento del Registro Conservatorio, puede ser condenado a pagar una multa por las faltas y omisiones producidas en el desempeo de su cargo. As, es sancionado con multa si hace, niega o retarda indebidamente alguna inscripcin; si no anota en el Repertorio los ttulos en el acto de recibirlos, etc. (reglamento, artculos 96 a 98). La responsabilidad civil del conservador est regida por las reglas generales del Cdigo Civil, sobre delitos y cuasidelitos; la responsabilidad funcionaria, por el Titulo XVI del Cdigo Orgnico de Tribunales (la sancin puede ir desde la amonestacin privada hasta la suspensin de funciones por 4 meses, segn la falta); y la responsabilidad penal, por los principios generales del Cdigo Penal, especialmente por las disposiciones del Titulo de este cuerpo que se refiere a los crmenes y simples delitos cometidos por empleados pblicos en el desempeo de sus cargos. Aranceles del Conservador El conservador es un funcionario pblico, pero no percibe sueldo fiscal alguno, sino derechos arancelarios. Con ellos financia los gastos de oficina y los sueldos de los empleados que trabajan a sus rdenes.

Ttulos que deben y pueden inscribirse


El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races establece en el artculo 52 de los titulo que deben inscribirse, y en el artculo 53, los que pueden inscribirse. Estas enumeraciones deben completarse con otras disposiciones legales que indicaremos. 1. - Ttulos que deben inscribirse 1. Ttulos traslaticios de derechos reales inmuebles y sentencias que declara la prescripcin adquisitiva. Se incluye a los ttulos traslaticios de dominio de los bienes races; los ttulos de derecho de usufructo, uso y habitacin, el censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripcin adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos. Constitucin de la propiedad fiduciaria y de otros derechos reales. Debe inscribirse la constitucin de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes races; la del usufructo, uso y habitacin que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitucin, divisin, reduccin y redencin del censo; la constitucin del censo vitalicio, y la constitucin de la hipoteca. Renuncia de los derechos inscritos. La renuncia de cualquiera de los anteriormente enumerados. La renuncia est sobre la base de que el derecho est inscrito, pues en tal caso es necesaria la inscripcin de la renuncia para que quede cancelada la inscripcin del derecho respectivo. Actos relacionados con la sucesin por causa de muerte. El artculo 688 del Cdigo Civil lo establece no el articulado del reglamento. Se ordena la inscripcin de una serie de actos cuando opera la sucesin por causa de muerte. Mientras esas inscripciones no se realicen, no est habilitado el heredero para disponer en manera alguna de un inmueble. Por otro lado, aunque no haya bienes inmuebles, deben inscribirse las posesiones efectivas, conforme al artculo 683 inciso 3. 8

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Inscripcin del decreto de indivisin y de la inembargabilidad del inmueble hereditario que constituye el hogar obrero. Adquisicin de la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos. Segn el Cdigo Civil, la tradicin de un derecho de servidumbre se efecta por escritura pblica en que el tridente expresa constituirlo, y el adquirente aceptarlo; esta escritura puede ser la misma del acto o contrato. Artculo 698 del Cdigo Civil. En la prctica hay varios inconvenientes por el hecho de no exigirse la inscripcin de las servidumbres. Decretos de interdiccin, rehabilitacin, posesin definitiva de los bienes del desaparecido, beneficio de separacin. Deben inscribirse los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin del disipador y demente, el que confiera la posesin definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separacin de bienes, segn el artculo 1.385 del Cdigo Civil. Impedimentos o Prohibiciones referentes a inmuebles. Artculo 53 del reglamento. Estos impedimentos o prohibiciones pueden ser de tipo convencional, legal o judicial. a) Judicial. El Cdigo de Procedimiento Civil ha modificado este artculo, porque obligatoria la inscripcin de ciertos impedimentos o prohibiciones, para efectos de que sean oponibles a terceros. Ejemplos, los artculos 297 inciso 1, 453 inciso 1, 296 inciso 2, del Cdigo de Procedimiento Civil. Con todo, las mencionadas normas del Cdigo de Procedimiento Civil, estn envueltas en el Cdigo Civil, como por ejemplo, en el artculo 1.464 N 3 y 4. Convencional. En cuanto a ella, referente a inmuebles que embaraza o limita de cualquier modo el libre ejercicio del decreto de enajenar, sigue siendo facultativo inscribirla en el respectivo registro, pues ninguna ley ha modificado en esta parte el artculo 53 N 3 del reglamento. Al ver, la Irrenunciabilidad de la facultad de disposicin, vimos que son discutible las clusulas de no enajenar y de aceptarse, la doctrina concluye que sus efectos son slo personales, obligatorios entre partes y ni para terceros. Con todo la inscripcin puede servir para avisar a terceros de la prohibicin convencional de enajenar entre partes.

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b)

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Inscripciones sealadas por la ley de quiebras. Se debe inscribir la declaracin de la quiebra en el registro de Interdicciones. Esta inscripcin la realiza el sndico.

10. - Decreto que declara una poblacin en situacin irregular. Se inscribe a peticin de cualquier persona o de oficio por los Conservadores de Bienes Races en el registro de Interdicciones. Con la sola inscripcin se entienden embargados, para todos los efectos legales el inmueble en que se encuentra ubicada la poblacin, los bienes destinados a su uso y beneficio y todos los dems destinados a las obras de urbanizacin. Su enajenacin produce objeto ilcito, salvo que la Corporacin de Servicios habitacionales de la ley 16.741 lo autorice (artculo 4 incisos 1 y 3), o el juez. Inscripcin indicada en el D.L. 2.695, sobre regularizacin de la posesin de la pequea propiedad raz y la constitucin del dominio en ella Este D.L. fija normas para regularizar la posesin material de las pequeas propiedades races urbanas o rurales cuando el poseedor carece de ttulo o tiene uno imperfecto. Pues bien, el poseedor material cuando carece de ttulo inscrito debe presentar ante la Divisin de Bienes Nacionales una solicitud dirigida a regularizar su situacin. Despus de seguirse un procedimiento destinado a comprobar si el peticionario rene todos los requisitos que la ley exige, el Servicio se pronuncia. Si rene todos los 9

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requisitos, la resolucin ser favorable, y ella debe inscribirse en el Registro Conservatorio de Bienes Races. Solo una vez hecha la inscripcin regular del inmueble estar investido ante todos de la calidad de poseedor regular del inmueble respecto del cual pidi tal beneficio, quedando habilitado para ganar su dominio por prescripcin (D.L. 2.695 , artculos 11, 12, 14 y 15) 2. - Ttulos que pueden inscribirse 1. Condiciones de derechos reales inmuebles. Condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos. Aqu la inscripcin es como medio de publicidad Gravmenes personales que tienen por objeto inmuebles, servidumbre, arrendamientos, otros actos y contratos. Artculo 53 N 2 del reglamento Conservatorio. Veamos: a) Servidumbres. En cuanto a las servidumbres, el legislador no hizo obligatorias su inscripcin porque consider que las ms de las veces son o naturales o legales y raras veces voluntarias. Hay unanimidad en criticar el quebrantamiento del principio de publicidad de la propiedad territorial al no exigirse la inscripcin de las servidumbres, que en algunas ocasiones puede resultar til hasta para las naturales, cuando se ha controvertido sobre su existencia. Las leyes de estos ltimos tiempos han salvado el vaco del Cdigo Civil, pues imponen la inscripcin para determinadas servidumbres, como la del alcantarillado que vimos. Arrendamientos. Solo puede inscribirse en el caso del artculo 1.962 del Cdigo Civil y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley. El inciso final del artculo 1.962 o establece. Por ello, la inscripcin del arrendamiento no es obligatoria; pero si se inscribe es oponible incluso contra acreedores hipotecarios. Es ms el artculo 101 inciso 1 del D.F.L. N 3 establece como regla que al subastar un inmueble, no se respetar el arrendamiento, salvo que este est inscrito, con anterioridad a la hipoteca del Banco. Otro Contrato. Ejemplo, tenemos la anticresis (artculo 2.435).

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b)

c) 3. -

Impedimentos y prohibiciones referentes a inmuebles. Estas prohibiciones o impedimentos puede se convencionales, legales o judiciales. Artculo 53 N 4 del reglamento. Realizacin de las Inscripciones, Subinscripciones, Cancelaciones

Territorio en que debe efectuarse la inscripcin La inscripcin del derecho real de dominio y de cualquier otro derecho real inmueble, excepto la servidumbre, debe hacerse en el Registro Conservatorio del territorio en que est situado el bien raz, y si ste por su situacin pertenece a varios territorios, preciso es hace la inscripcin en el que dio el reglamento. Si el titulo es relativo a dos o ms inmuebles, debe inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los territorios a que por su situacin pertenecen los inmuebles. Si no se inscribe en todos la Corte Suprema ha estimado que es ineficaz la inscripcin para los efectos legales. Si por un acto de particin se adjudican a varias personas los inmuebles o parte de los inmuebles que antes se posean proindiviso, el acto de particin en lo relativo a 10

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cada inmueble o cada parte adjudicada debe inscribirse en el Registro Conservatorio en cuyo territorio est ubicado el Inmueble, artculo 687 inciso 3. El Cdigo de Procedimiento Civil, establece que todo acuerdo de las partes o resolucin del partidor que contenga adjudicacin de bienes races, debe reducirse a escritura pblica, y sin esta solemnidad no puede efectuarse su inscripcin en el Conservador. La inscripcin hecha en el Registro Conservador de un territorio que no corresponde, es intil y no existe para los efectos legales, artculo 696. Territorios jurisdiccionales en que deben inscribirse los decretos de interdiccin y de prohibicin Los decretos de interdiccin, los que prohben o limitan generalmente el derecho de enajenar en el territorio en donde tiene su domicilio de la persona sobre quien recae el derecho o prohibicin. Deben inscribirse tambin en el territorio o territorios en que estn situados los inmuebles que le pertenezcan. Personas que pueden requerir la inscripcin Los interesados pueden pedir la inscripcin por s, por medio de personeros o de sus representantes legales. Artculo 60 del Reglamento. Casos en que debe presentarse el titulo del poder Solo si la inscripcin se pide para transferir el dominio de un inmueble, o de los derechos de usufructo (uso, habitacin), censo e hipoteca constituidos en el inmueble, es necesario que el apoderado o representante legal presente el titulo de su mandato o de su representacin; en las inscripciones de otro gnero basta que exhiba la copia autntica del ttulo en virtud de la cual demanda la inscripcin. Artculo 61 del reglamento. Clemente Fabres critica la disposicin de la ley, pues no ve razn para exigir la presentacin del ttulo del poder solo en el caso de transferencia y no tambin en el de constitucin de los derechos reales inmuebles: tan grave es lo uno como lo otro Presentacin de la copia autntica Para llevar a efecto la inscripcin, debe exhibirse (en verdad entregarse) al Conservador copia autntica del ttulo respectivo o de la sentencia o decreto judicial; en este caso, con certificacin al pie del respectivo secretario, que acredite ser ejecutorios; deben exhibirse tambin los dems documentos necesarios, sean pblicos o privados (artculo 690). Instrumentos otorgados en pas extranjero Ellos no pueden inscribirse sin previo decreto judicial que califique la legalidad de su forma y su autenticidad, segn las normas de los artculos 16, 17 y 18 del Cdigo Civil. Sin embargo, para los efectos de la inscripcin, el conservador debe reputar legales e inscribir los instrumentos otorgados en el pas extranjero y autnticas las copias, si hubiesen pasado aqullos y se hubieren stas dado, con el sello de la Legacin o Consulado, por un Ministro Plenipotenciario, un Encargado de Negocios, un Secretario de Legacin o un Cnsul de Chile, con tal que estos dos ltimos tengan titulo expedido por el Presidente de la Repblica, y que el Ministro de Relaciones Exteriores haya abandonado la firma del autorizante. Artculo 64 del Reglamento.

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No pueden inscribirse documentos privados: minutas La inscripcin slo puede hacerse en virtud de un titulo que conste por instrumento pblico, sea escritura pblica, sentencia o decreto judicial. No obstante, para facilitar la inscripcin pueden presentarse documentos privados y minutas, esto es, declaraciones o solicitudes dirigidas al conservador y suscritas por las partes, y que tienen por fin enmendar y suplir las designaciones defectuosas e insuficientes de los ttulos. Artculo 82 del Reglamento.

Anotacin en el Repertorio
Podra definirse la anotacin en el repertorio como el asiento que en este libro se hace del extracto de un titulo presentado al conservador para su inscripcin y cuyo fin es dejar, para los efectos legales, testimonio de la recepcin de dicho ttulo. En el acto de recibir la copia autntica debe el conservador anotar su extracto en el Repertorio, bajo el nmero que le corresponda segn el orden de presentacin. Si son dos o ms personas demandaren a un tiempo inscripciones de igual naturaleza sobre un mismo inmueble, las copias presentadas deben anotarse bajo el mismo nmero. El Conservador no examina la legalidad de los ttulos que se presentan para inscribir; pero puede rehusar las inscripciones que son en algn sentido inadmisible. Pero en ningn caso puede rehusarse anotar en el Repertorio el titulo que se le presenta, aunque sus defectos sean fciles de subsanar. Artculo 15 inciso 1 del Reglamento. Solo puede omitirse la formalidad de la anotacin, en el caso de que el requirente, persuadido de la justicia con que el conservador rehsa la inscripcin, declare expresamente que desiste de ella y que retira su titulo. As, se pretende que el funcionario a cargo del Reglamento, no se transforme en un Juez dictaminando segn su criterio sobre la improcedencia de la inscripcin. Artculo 67 Hay que observar que el conservador siempre est obligado a realizar la anotacin de un titulo referente a inmuebles; si el documento que se le presenta no tienen esta calidad, evidente es que puede negarse no solo a la inscripcin, sino que tambin a efectuar la anotacin en el repertorio. Negativa del conservador a inscribir Despus de anotado el titulo en el Repertorio, si el conservador estima que su inscripcin es inadmisible, debe hacerla sin ms trmites; pero si considera que no lo es legalmente en algn sentido, est obligado a devolver el titulo, expresando en este mismo, y tambin al margen del Repertorio, los fundamentos de la negativa. Artculos 14 inciso 2 y 25 del Reglamento. La parte perjudicada con esta determinacin del conservador puede ocurrir al juez de letras, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el conservador, resuelve por escrito y sin ms trmite lo que corresponda. Si el juez manda hacer la inscripcin, el conservador deber hacerla mencionando en ella el decreto en que se ordena. Este decreto es apelable conforme a las reglas generales. Artculos 18, 189 y 20 del Reglamento. Anotacin presunta La anotacin realizada por el conservador en el repertorio y luego devuelto el ttulo por considerar que su inscripcin es legalmente inadmisible, tiene el carcter de presuntiva. Caduca a los 2 meses de su fecha si no se convierte en inscripcin. 12

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Se convierte en tal cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impeda la inscripcin. Reglamento, artculos 15 y 16. En todo caso la anotacin se puede renovar, segn lo ha dicho la Corte Suprema. Convertida la anotacin en inscripcin, surte sta todos sus efectos propios desde la fecha de la anotacin, sin embargo de cualquier derecho que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra. Reglamento, artculo 17. Efecto retroactivo de la inscripcin Dice el reglamento que la anotacin presuntiva se convertir en inscripcin cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impeda la inscripcin, y que convertida la anotacin en inscripcin surte sta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotacin, sin embargo de cualquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de una a la otra. Artculos 16 y 17. Es decir, opera retroactivamente. Esta ltima nunca puede constituir tradicin, pues la tradicin se efecta por inscripcin del ttulo en el registro parcial respectivo; pero en razn del efecto retroactivo mencionado, la fecha de la inscripcin es para los efectos legales la fecha de la anotacin. Necesidad de requerir la inscripcin del ttulo anotado presuntamente La anotacin presunta jams, se transforma en anotacin en el registro que corresponda ipso iure, ya que ni el reglamento no la ley lo ha regulado as. El rol pasivo que en esta materia la ley le atribuye al funcionario se explica por la trascendencia que, en cuanto a los bienes races, tiene la inscripcin en el registro. Es necesario que el interesado, una vez desaparecidos los obstculos, solicite la inscripcin del ttulo anotado presuntamente. Incompatibilidad del ttulo presunto con uno posterior Las inscripciones de ttulos incompatibles con el anotado presuntamente no son vlidas si se practican antes de que caduque dicha anotacin, sea que esto ocurra, como cree el redactor, slo una vez que ha expirado el plazo a que alude el artculo 15 del reglamento, o tambin, como afirma la Corte Suprema, cuando sin haber transcurrido ese lapso ha cesado la causa que impeda la inscripcin. La anotacin presunta no da preferencia para inscribir, solo importa para poder fijar la fecha de la inscripcin, en virtud del efecto retroactivo, y por ende, la fijacin del dominio. Tampoco impide durante el plazo de su vigencia, la inscripcin de otros ttulos incompatibles; y por el contrario, afirma la Corte Suprema, la ley autoriza esa inscripcin, puesto que el artculo 17 del reglamento se pone en el caso de que se hagan otras inscripciones cuando dice que convertida la anotacin en inscripcin, surte sta todos los efectos desde la fecha de la anotacin, sin embargo de cualquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de una a la otra. Es ms, estas otras inscripciones no slo sern validas si se practican despus de los 2 meses que dura la anotacin presunta (lo que es discutible), sino que tambin si se realizan antes de ese plazo, pero despus de haberse hecho constar la cesacin de la causa que impeda inscribir el titulo anotado en el repertorio presuntamente. As es vlida la inscripcin en el registro de Propiedad, la escritura de venta de un inmueble, no obstante encontrarse anotada presuntamente en el Repertorio del mismo conservador una escritura pblica de fecha anterior referente al mismo predio y estar pendiente el plazo de 2 meses a que alude el artculo 15 del Reglamento, si esa inscripcin se hizo una vez que ces la causa que impeda la inscripcin de la primera venta y antes que el primer comprador requiriera del conservador la inscripcin de su titulo en el registro de propiedad para 13

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convertir la anotacin en inscripcin. Sin embargo, la doctrina piensa lo contrario. Dice que las anotaciones en el Repertorio tienen por objeto determinar la prioridad de las inscripciones, es decir, debe darse preferencia a la inscripcin que primero se requiri. La existencia de una anotacin presunta es un impedimento legal, durante 2 meses, para que se practiquen inscripciones de otros ttulos sobre el mismo inmueble a que aqulla se refiere. El artculo 17 no autoriza otras inscripciones, y si las menciona, es seguramente, porque se pone en el caso de que hayan sido efectuadas por inadvertencia, descuido o ignorancia del conservador. En resumen, y con todo, las inscripciones de ttulos incompatibles con el anotado presuntamente no son validas si se practican antes de que caduque dicha anotacin, sea que esto ocurra, slo una vez que ha expirado el plazo a que se alude el artculo 15 de reglamento (2 meses) tambin como afirma la Corte Suprema, cuando sin haber transcurrido ese lapso ha cesado la causa que impeda la inscripcin. La anotacin de una prohibicin judicial posterior a la anotacin presuntiva de un titulo es impedimento para que ste se inscriba dentro del plazo legal? La Corte Suprema ha respondido que s, porque aun cuando la inscripcin surte todos sus efectos, de tal desde la fecha de la anotacin, es manifiesto que tal cosa no puede ocurrir sino a base de que la inscripcin anterior haya podido legal y vlidamente efectuarse; y asimismo es de notoria evidencia que a los impedimentos o motivos advertidos por el conservador para inscribir un titulo, pueden sumarse otros decretos por la autoridad judicial en el ejercicio de sus particulares atribuciones y subsanados los primeros no podran entenderse subsanados los ltimos. La Corte de Apelaciones de Valparaso ha declarado lo contrario. Expresa que toda anotacin en el Repertorio tiene por objeto dar al que la solicita garanta y estabilidad de su derecho desde el momento mismo en que requiere la inscripcin de un titulo, para que, mientras el conservador hace y firma el asiento de los registros respectivos y mientras se salvan los inconvenientes que puedan dificultar ese acto, quede aquel derecho al abrigo de actuaciones posteriores que tiendan a daarlo, y tal es el objeto y efecto de la institucin mismo del Repertorio. La Corte de Apelaciones de Talca tambin se pronunci en el sentido de la Corte de Apelaciones de Valparaso. Alessandri, cree que esta es la doctrina que se ajusta a la ley. Nadie puede dudar que slo si la inscripcin ha podido legal y vlidamente efectuarse surtir todos sus efectos de tal desde la fecha de la anotacin; pero esa legalidad debe considerarse con relacin al tiempo en que se requiere la inscripcin y no despus. Inscripcin efectuada sin previa anotacin La anotacin de un ttulo en el registro, es una actuacin diferente de la anotacin que se hace en el Repertorio, no es un conjunto con ella; pero es un trmite necesario y previo de la inscripcin, segn ha fallado la Corte Suprema. Si no se realiza no puede darse cumplimiento al artculo 76 que expresa que en la inscripcin se anotar al margen el nmero de anotacin en el repertorio. Esto conforme al artculo 1.682 inciso 1, hara adolecer a la inscripcin, sin previa anotacin en el repertorio, en un vicio de nulidad absoluta, por la falta de una formalidad prescrito por la ley para el valor del acto en consideracin a la naturaleza de ste. Adems, el Conservador que lo inscriba, cae en sanciones disciplinarias. Artculo 96 del Reglamento. 14

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Renovacin de la anotacin presunta Las anotaciones presuntas caducan a los 2 meses de su fecha si no se convierten en inscripcin. Artculo 15 inciso 2 del reglamento. No pueden renovarse ha dicho la Corte Suprema. Sancin de la inscripcin efectuada despus de la caducidad de la anotacin Es nula la inscripcin. Se justifica esta nulidad de la misma forma que las anotaciones efectuadas sin la anotacin en el repertorio. Certificado de la anotacin en el Repertorio El artculo 69 del reglamento es claro, a todo requirente, en el acto que lo pida, dar el Conservador copia de la anotacin hecha en el Repertorio. Puede pedirse junto con la anotacin del ttulo, el llamado Certificado de Repertorio, en el que el conservador deja testimonio de las anotaciones vigentes relacionadas con el inmueble que se trata de inscribir.

Inscripcin del Ttulo


Causales que permiten negarla En Chile, el conservador de bienes races, no se pronuncia sobre la legalidad de los ttulos. Anotados en el repertorio, solo debe examinarlos someramente para verificar que no tienen vicios ostensibles que hagan improcedente su inscripcin. Si los admite deber inscribirlos sin retardo. Artculo 70. Sin embargo el artculo 13 faculta al conservador a negarse si el titulo es legalmente inadmisible: deber, no obstante, negarse, si la inscripcin es en algn sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es autntica o no est en el papel competente la copia que se le presenta; si no est situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere, si no se ha dado al pblico el aviso prescrito en el artculo 58; si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripcin. Fallos que se han pronunciado ante negativas del conservador, reclamadas, lo han entendido en este ltimo sentido, comprensivo de ambas clases de defectos. En todo caso, tiene 2 limitaciones: 1. 2. Conforme al texto, para poder negarse, debe tratarse de defectos que conduzcan a la nulidad, y especficamente a la absoluta. Conforme a diversos fallos, que se han pronunciado en torno a la expresin visible en el ttulo, debe tratarse de vicios o defectos que puedan percibirse con el solo examen del ttulo respectivo, sin que sea necesario confrontarlo con otros antecedentes o documentos.

Casos en que los otorgantes del ttulo no tienen inscrita a su nombre la propiedad vendida: Segunda causal de negativa Si el dueo de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y despus de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripcin; o si un fundo apareciese vendido por persona que segn el Registro no es su dueo o actual poseedor, el Conservador rehusar tambin la inscripcin hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensin en noticia de los interesados a 15

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quienes pueda perjudicar la anotacin. Los fundamentos de toda negativa se expresarn con individualidad en el mismo ttulo. Artculo 14 del reglamento. En los dos casos, el fundamento de la negativa es idntico. El comprador que primero inscribe, adquiere el dominio (artculo 1.817 del Cdigo Civil); por tanto el segundo comprador que pretende inscribir, aparece derivando su derecho de una persona que no es ya dueo, el vendedor, que perdi su dominio en el instante mismo en que se realiz la tradicin, la inscripcin del primer comprador. Caso en que uno de los compradores solo tiene anotado presuntamente su titulo, apareciendo despus el otro solicitando la inscripcin del suyo. Cmo se aplica el artculo 14?. Hay que distinguir la posicin: 1. Los que sostienen que la anotacin presunta impide la inscripcin de otro ttulo (doctrina), concluyen que el conservador debe rehusar la inscripcin del segundo requirente. Si caduca la primera inscripcin, solo entonces podr hacer la inscripcin el segundo; pero si aqulla se transforma en inscripcin, el conservador deber negarse a la segunda. Los que afirman que la anotacin en el repertorio, durante su vigencia, pueden inscribirse otros ttulos, debern concluir que es posible la inscripcin del segundo. Corte Suprema.

2. -

Constancia de la negativa de la inscripcin El artculo 14 inciso asevera que los fundamentos de toda negativa se expresarn con individualidad en el mismo ttulo. Por su parte el artculo 25 tambin lo expresa. Devolviendo el Conservador el Ttulo por alguna de las causas mencionadas en los artculos 13 y 14, se expresar al margen del Repertorio el motivo de la devolucin, dejando en blanco la quinta columna para designar el Registro parcial en que debe inscribirse el ttulo y darle el nmero que le corresponda a la fecha en que de nuevo se le presente, caso de ordenarse por el juez la inscripcin, segn lo prevenido en el artculo 19. Inscripcin de actos relativos a una propiedad que no ha sido antes inscrita: Inscripcin por avisos El artculo 58 del reglamento expresa que para inscribir la transferencia por donacin o contrato entre vivos de una finca que no ha sido antes inscrita, exigir el Conservador constancia de haberse dado aviso de dicha transferencia al pblico por medio de 3 avisos publicados en un peridico del departamento o de la capital de la provincia si en aqul no lo hubiere, y por un cartel fijado durante 15 das por lo menos en la oficina del mismo Conservador, con las designaciones relativas a las personas que transfieran y a los lmites y nombre de la propiedad, materia del contrato. El Conservador certificar el cumplimiento de los requisitos indicados al pie del cartel y proceder a protocolizar ste. Se sujetarn a la misma regla la inscripcin o registro de la constitucin o transferencia por acto entre vivos de los derechos de usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca que se refieran a inmuebles no inscritos. La inscripcin no podr efectuarse sino una vez transcurridos 30 das contados desde el otorgamiento del certificado en que se han cumplido los requisitos de publicacin. Adems, el conservador en este caso, cuando los particulares intenten 16

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inscribir el dominio de inmuebles que carezcan de ttulos inscritos, debe dar aviso inmediato a la Divisin de Bienes Nacionales, acompaando copia de la solicitud pertinente. Esto segn el D.L. N 1.939 de 1977, que establece las normas de adquisicin, administracin y disposicin de los bienes del estado, artculo 10. Este artculo exige que para la inscripcin del dominio de bienes sin titulo la autorizacin de esta Divisin, la cual deber emitir un informe dentro de los 30 das siguientes a la fecha en que la divisin recibe la peticin del Conservador. Si el conservador inscribe sin la autorizacin de la Divisin o sta es desfavorable, la inscripcin adolecer de nulidad, adems, los Conservadores sern sancionados por la Corte de Apelaciones respectiva, segn el artculo 539 del Cdigo Orgnico de Tribunales. Si el informe es negativo puede reclamarse a la Corte de Apelaciones dentro de 5 da quien fallar en nica instancia. Hay que tener presente si, que las formalidades de los artculos 693 del Cdigo Civil y 58 del Reglamento, se refieren a la primera inscripcin del inmueble, y solo se refieren a la transferencia por donacin o contrato entre vivos, del dominio de una finca o para la constitucin o transferencia por acto entre vivos de los derechos de usufructo, de censo y de hipoteca. As las publicaciones no son necesarias para las inscripciones hechas en virtud de otros ttulos, como sentencias que declaren haberlo adquirido por prescripcin o por sucesin por causa de muerte. Sancin a las inscripciones relativas a predios no inscritos hechas sin publicidad Jos Clemente Fabres contesta que es la nulidad absoluta, segn el 1.682. El seor Claro Solar niega que los avisos y el cartel constituyan un requisito establecido en consideracin a la naturaleza del acto, pues slo exigen en caso de que el predio a que se refiere el titulo que va a inscribirse no ha sido antes inscrito, por ello la sancin sera la Inoponibilidad.

Cmo se escriben las inscripciones en el registro?


Los Registros parciales se llevarn en papel sellado de segunda clase, y se organizarn del mismo modo que los protocolos de los escribanos pblicos. Se foliarn a medida que se vaya adelantando en ellos. Artculos 34 y 35 del Reglamento. Las partidas de inscripcin, en cada Registro parcial, se colocarn bajo el nmero que se les haya asignado en el Repertorio. Artculo 73. Las inscripciones se escribirn entre dos mrgenes, y en tal orden de sucesin que entre una y otra no quede ms de un rengln en blanco. Tendr cada inscripcin al principio, en el margen de la izquierda, una anotacin que exprese la naturaleza del ttulo y el nmero que le corresponda en el Repertorio. Las sumas se escribirn en guarismos y en letras, y no se usar jams de abreviaturas. Artculos 75, 76 y 77 del Reglamento. La rectificacin de errores, omisiones o cualquiera otra modificacin equivalente que el Conservador, de oficio o a peticin de parte, tuviere que hacer conforme al ttulo inscrito, ser objeto de una subinscripcin; y se verificar en el margen de la derecha de la inscripcin respectiva, al frente de la designacin modificad. Artculo 88. Debe hacerse una inscripcin para cada inmueble Se har una sola inscripcin, cualquiera que sea el nmero de los acreedores y deudores, si hay entre aqullos unidad de derechos, o si son stos solidarios o indivisible la obligacin. 17

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Pero si resultare de un ttulo que muchos deudores o fiadores hubiesen hipotecado los inmuebles que singularmente les corresponden, se verificarn tantas inscripciones cuantos los inmuebles sean. Artculos 71 y 72 del Reglamento. Contenido de las inscripciones Toda inscripcin se reduce a copiar un extracto fundamental del titulo; las indicaciones que debe contiene son distintas, segn sea la naturaleza de ste. En general, se consignan los datos necesarios para formarse cabal idea de las partes y el asunto a que se refiere la inscripcin. Contenido de la inscripcin de los ttulos de propiedad y otros derechos Artculo 78. La inscripcin de ttulos de propiedad y de derechos reales, contendr: 1. 2. 3. 4. 5. La fecha de la inscripcin; La naturaleza, fecha del ttulo y la oficina en que se guarda el original; Los nombres, apellidos y domicilios de las partes; El nombre y linderos del fundo; los predios urbanos no se designan por el nombre, sino que por el numero y calle de la ciudad en que estn situados. La firma del Conservador;

Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionar en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripcin, citndose el Registro, folio y nmero de ella. Artculo 80. Firma de la inscripcin. Si se pidiere la inscripcin de un ttulo translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los derechos reales mencionados en el artculo 52, nmero 1; y en el ttulo no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por s solo el registro, ser necesario adems que las partes o sus representantes firmen la anotacin. En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes firmen las anotaciones. Por su parte el artculo 83 establece que a continuacin de la ltima palabra del texto de la inscripcin, seguirn las firmas de las partes, en los casos que fueren necesarias, debiendo cerrar la inscripcin la firma del Conservador. La Corte de Apelaciones de Valparaso, ha establecido que no se exige que las firmas del tridente, el adquirente o de sus representantes y la del conservador se produzcan en un solo caso no dentro de un plazo determinado. Por ello, no es un requisito de existencia ni de validez la firma. Sin embargo, la Corte Suprema ha dicho que la inscripcin en el Registro del Conservador no firmada por este funcionario, carece de valor y procede l correctamente si la deja sin efecto. Mencin de la inscripcin anterior Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionar en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripcin, citndose el Registro, folio y nmero de ella. Artculo 80 del reglamento y 692 del Cdigo Civil. Esto tiene por 18

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objeto mantener la historia de la propiedad. Por su parte el artculo 92 expresa que el Conservador no har cancelacin alguna de oficio: no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Qu sancin tiene la no mencin? La sancin es solo la del 696 del Cdigo Civil: Los ttulos cuya inscripcin se prescribe en los artculos anteriores, no darn o transferirn la posesin efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripcin no se efecte de la manera que en dichos artculos se ordena, pero esta disposicin no regir sino respecto de los ttulos que se confieran despus del trmino sealado en el reglamento antedicho. La inscripcin no es nula, sino que solo ineficaz, mientras no se llene la formalidad omitida o de oficio el conservador practique una subinscripcin. Reglas a que estn sujetos los notarios aplicables a los conservadores En orden al modo de salvar las enmendaturas o entre lneas, de identificar las personas, y dems concerniente a la forma y solemnidades de las inscripciones, estarn los Conservadores sujetos a las mismas reglas que los escribanos, respecto del otorgamiento de instrumentos pblicos. Artculo 84. Devolucin del ttulo despus de su inscripcin Verificada la inscripcin, el Conservador devolver su ttulo al requirente; pero si la inscripcin se refiere a minutas o documentos que no se guardan en el Registro o protocolo de una oficina pblica, se guardarn dichas minutas o documentos en el archivo del Conservador bajo su custodia y responsabilidad, observando a este respecto lo dispuesto en el artculo 39. Artculo 85. El ttulo se devolver con nota de haberse inscrito del Registro, nmero y fecha de la inscripcin, la fecha de la nota y la firma del Conservador. Se har adems mencin en la predicha nota, del contenido de las minutas o documentos que, deben quedar en poder del Conservador. Artculo 86 Cmo se suplen las faltas en los ttulos de algunas de las designaciones legales que debe contener? La falta absoluta en los ttulos de algunas de las disposiciones legales, solo puede llenarse por medio de escritura pblica. Pero pueden salvarse por medio de minutas suscritas por las partes las designaciones defectuosas e insuficientes de los ttulos; la designacin de los herederos en el caso de la posesin efectiva de la herencia; las designaciones que deban completar la inscripcin de una sentencia o decreto judicial y las de las personas o representantes legales de las partes. Reglamento, artculo 82.

Subinscripciones
Cmo se salvan los defectos de las inscripciones: subinscripciones? Los errores, omisiones y otros defectos en que pueda haberse incurrido en una inscripcin, y que pudieran salvarse con arreglo al mismo ttulo inscrito, los rectificar el conservador, de oficio o a peticin de parte, por medio de una subinscripcin. Esta es una anotacin que se hace al margen del derecho de la inscripcin respectiva, al frente de la designacin modificada, artculo 88 del reglamento. Su objeto es alterar el valor o alcance de la inscripcin del centro. Pero si la rectificacin o variacin de la inscripcin requiriese un nuevo 19

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ttulo, deber hacerse una nueva inscripcin, en la cual se pondr una nota de referencia a la que se modifica, y en sta se pondr igual nota de referencia a aqulla. Pero si el nuevo documento que se exhibe es una sentencia o decreto judicial ejecutorio, cualquiera que sea la modificacin que prescriban, se har solo una subinscripcin. Reglamento, artculo 89. Cancelacin Las cancelaciones implican extinguir o dejar sin efecto un asiento del Registro. Se realizan mediante subinscripciones, sean las cancelaciones totales o parciales, convencionales o decretadas por la justicia. Reglamento, artculo 91. El conservador no puede hacer cancelacin alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, est obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Reglamento, artculo 92. Sancin de las inscripciones La inscripcin como Acto Jurdico, sigue las reglas generales de stos, y puede adolecer de nulidad absoluta o relativa, segn los casos. Considerada la inscripcin en si misma, slo puede adolecer de nulidad absoluta y esto ocurre si se omiten los requisitos esenciales para su validez, como la firma del conservador, la fecha, el registro en el libro correcto. Vimos que la firma segn la jurisprudencia no es un requisito de validez.

Reinscripciones
Toda reinscripcin importa volver a inscribir un titulo ya inscrito. No hay norma que lo autorice, pero tampoco que lo prohba y por ello en la prctica se acepta, para encadenar inscripciones que no lo estaban. Por ejemplo, un heredero vende un inmueble, sin haber practicado antes las inscripciones correspondientes y el adquirente logra inscribir la compraventa. Ms tarde, el heredero realiza las inscripciones omitidas y comprador o adquirente del inmueble vuelve a inscribir su contrato, para que en el registro aparezca que deriva su dominio del heredero. Alguna practica registral ha llegado a configurar un mecanismo que se ha denominado as: reinscripcin, consistente como hemos dicho en volver a inscribir inmuebles ya inscritos en el Registro, sin cambiar el titular. 1

Reconstitucin de Inscripciones
En caso de destruccin total o parcial de los Registros, tiene lugar la denominada reconstitucin de inscripciones. El procedimiento para la reconstitucin est sealado en la ley 16.665 de 1967, aplicable a ella tambin la reconstitucin de escrituras pblicas de los artculos 436 a 439 del Cdigo Orgnico de Tribunales.

Calificacin
La descripcin de nuestro sistema, en los trminos relatados, permite cotejarlo con las principales alternativas tericas en materia registral, que se enunciaron al comienzo. Con lo dicho, puede concluirse que: 1. Es un registro de carcter personal y no real. Las inscripciones no se agrupan en torno a e una ficha u otro mecanismo, que represente a cada inmueble, sino que se van efectuando sin orden preestablecido, a medida que llegan los ttulos del Registro;

Daniel Peailillo. Los Bienes. 20

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las mutaciones y estado actual de un predio se pueden establecer mediante los ndices de personas que han intervenido en ellos respectivos actos. 2. 3. Es de inscripciones (extractos) no de transcripciones. Ostenta de escasa legalidad. Las atribuciones del conservador, segn el reglamento, son muy limitadas en cuanto al examen de los titulo; tanto en la secuela jurdica intachable, como la correspondencia del registro con los caracteres materiales de los inmuebles, en muchas ocasiones no se observan.

Saneamiento de Ttulos
A travs de la vigencia del sistema registral se ha constatado la situacin de numeroso inmuebles (miles) cuyos antecedentes jurdicos no estn claros, por defectos en el titulo propiamente tal o en la inscripcin. Para acelerar la solucin de estas situaciones se han dictado numerosas leyes de saneamiento de ttulos, que fijan procedimientos especiales para inscribir en el registro, y obtener as un titulo saneado. La sucesin por causa de muerte y la subdivisin de inmuebles pueden mencionarse como dos causas de importancia en la configuracin del problema. La dictacin de leyes de saneamiento, por otra parte, es una demostracin ms de las debilidades del sistema registral. La ley ms utilizada es la ley 16.741.

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