Les enjeux li s la proprit li propri du fonds de commerce exploit exploit

ESPEME 1re anne ann

Nicole Cocquempot Virginie Godron Sandrine Henneron
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Introduction
Lentreprise : lieu dexploitation dun fonds de commerce Le fonds de commerce reprsente llment fondamental du patrimoine du commerant

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Le rle de la clientle client

La clientle reprsente llment fondamental du fonds de commerce :
le fonds de commerce nexiste que si le commerant dispose dune clientle qui lui est propre et que si son activit est commerciale Lexistence de litiges relatifs la dtermination de la proprit du fonds, et donc de lattachement de la clientle
Exemples : les franchises, les galeries marchandes, etc.
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Pourquoi de tels litiges ?

La valeur patrimoniale du fonds de commerce Le fonds de commerce constitue le support de diffrentes oprations juridiques
La protection juridique en matire de location dimmeubles commerciaux est accorde au propritaire du fonds de commerce Le propritaire du fonds de commerce peut donner son fonds en location, le vendre, ou lutiliser titre de garantie
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Le fonds de commerce support d oprations juridiques : exemples op

Propri Propritaire de limmeuble l

Propri Propritaire du fonds de commerce

Exploitant du fonds de commerce

Bailleur Contrat de bail commercial

Preneur Contrat de locationlocation-g rance Cdant Contrat de cession de fonds de commerce Cessionnaire Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

LocataireLocataire-g rant

I- Le bail commercial

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Pourquoi un rgime spcial pour le r sp bail commercial ?

Le choix privilgi du bail commercial par les commerants plutt que la proprit de limmeuble dexploitation Le besoin de stabilit de lexploitation

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions dacc s au statut des dacc baux commerciaux - 1

Article L145-1 du Code de commerce I. - Les dispositions du pr sent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploit, que ce fonds appartienne, soit un commer ant ou un industriel immatricul au registre du commerce et des soci ts, soit un chef d'une entreprise immatricul e au r pertoire des m tiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1 Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propritaire du local ou de l'immeuble o est situ l'tablissement principal. En cas de pluralit de propritaires, les locaux accessoires doivent avoir t lou s au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2 Aux baux des terrains nus sur lesquels ont t difies - soit avant, soit apr s le bail - des constructions usage commercial, industriel ou artisanal, condition que ces constructions aient t leves ou exploit es avec le consentement expr s du propritaire.
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions dacc s au statut des dacc baux commerciaux - 2

Les conditions tenant aux lieux lous :
Les immeubles btis : lieu clos et couvert permettant lexploitation dune activit commerciale Les locaux accessoires

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions dacc s au statut des dacc baux commerciaux - 3

Les conditions tenant au contrat :
En principe, une dure minimale de 9 ans : exclusion du statut des baux commerciaux des locations saisonnires et des baux de courte dure Le preneur doit tre de nationalit franaise et commerant rgulirement immatricul au RCS

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions dacc s au statut des dacc baux commerciaux - 4

Les conditions tenant au fonds de commerce :
Lobligation dexploitation dun fonds de commerce dans les lieux lous depuis 3 ans La condition de proprit du fonds de commerce : la ncessit dune clientle propre et autonome

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les principaux droits issus du statut des baux commerciaux - 1

La facult de rsiliation anticipe La facult de modifier la destination des lieux lous :
Le droit la dspcialisation simple : adjoindre lactivit initiale une activit connexe ou complmentaire La rglementation de la dspcialisation renforce : adjoindre lactivit initiale des activits nouvelles ou changer dactivit
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les principaux droits issus du statut des baux commerciaux - 2

Le droit au renouvellement du bail :
Un droit sous conditions Les tempraments au droit au renouvellement :
Le bailleur peut refuser le droit au renouvellement du bail : il donne cong contre versement dune indemnit dviction due au preneur Le bailleur peut invoquer le droit de reprise dans des cas limits (absence dindemnit )

Le droit au plafonnement du loyer :

La libre fixation initiale du loyer Lencadrement du loyer lors des rvisions triennales et lors du renouvellement du bail
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

II- La location-grance

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions du contrat de locationlocation -grance

Les personnes physiques ou morales qui concdent une location-grance doivent avoir exploit pendant 2 annes au moins le fonds ou l'tablissement artisanal mis en grance, sauf exceptions Le respect de mesures de publicit lgale :
Le locataire- grant doit tre immatricul au RCS Insertion dun avis dans un JAL dans les 15 jours de la conclusion du contrat
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les effets particuliers du contrat de locationlocation -grance

Les effets entre les parties :
Des obligations rciproques inhrentes au contrat de location

Les effets lgard des tiers :

Lexigibilit immdiate des dettes affrentes lexploitation du fonds de commerce Inopposabilit au locataire des contrats conclus antrieurement par le loueur Jusqu' la publication du contrat de location-grance et pendant un dlai de six mois compter de cette publication, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire -grant des dettes contractes par celui-ci l'occasion de l'exploitation du fonds
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

III- La vente du fonds de commerce

Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions du contrat de cession du fonds de commerce - 1

Des conditions de forme :
Lexigence lgale de mentions obligatoires contenues dans lacte de vente : par exemple, chiffre daffaires et bnfices des 3 dernires annes, informations sur le vendeur, tat des garanties pesant sur le fonds de commerce, etc. La mise disposition des livres de compte des 3 dernires annes
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les conditions du contrat de cession du fonds de commerce - 2

Des conditions de publicit lgale :
Enregistrement fiscal dans les 15 jours de la vente auprs du service des impts Publication de la vente dans les 15 jours de sa conclusion dans un JAL Dans les 15 jours suivants, le cessionnaire doit faire publier un avis au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), Accomplissement des formalits dimmatriculation au RCS du cessionnaire et de radiation du cdant
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Les effets particuliers du contrat de cession du fonds de commerce

Les cranciers du vendeur ont la possibilit, sous certaines conditions : - de s'opposer au paiement du prix, ds l'instant o leur crance est certaine, - de "surenchrir d'un sixime", lorsqu'ils estiment que le fonds a t sous-valu. le repreneur peut tre rendu responsable, solidairement avec le cdant, dans la limite du prix du fonds, du paiement de l'impt au titre des bnfices raliss pendant l'exercice de la cession, et parfois mme de l'exercice prcdent.
Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

Conclusion : Le fonds de commerce, support de multiples oprations juridiques op

Propri Propritaire de limmeuble l Propri Propritaire du fonds de commerce Exploitant du fonds de commerce

Bailleur Contrat de bail commercial

Preneur Contrat de locationlocation-g rance Cdant Contrat de cession de fonds de commerce Cessionnaire Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron Dcembre 2006, EDHEC

LocataireLocataire-g rant