Achiziia direct a terenurilor de ctre persoanele fizice strine ar putea nsemna sinucidere

De acest cuvnt att de greu nu s-a ferit deloc Irina Dimitriu (Alexa), senior associate n cadrul casei de avocatur NNDKP, atunci cnd l-a folosit n a descrie potenialele riscuri investiionale ale persoanelor fizice strine n terenurile agricole, dup liberalizarea pieei funciare din 2014. Acesta a fost ns doar un subiect abordat de avocatul Irina Dimitriu n cadrul conferinei Focus on agriculture care a avut loc la Hotel Ramada Plaza, pe 15 noiembrie. Dimitriu a vorbit auditoriului despre asumarea riscului n tranzaciile cu terenuri agricole, despre diferena dintre notari i avocai, ct i despre noiunea de bun credin, aflat din ce n ce mai mult n vizorul Curii i naltei Curi de Justiie, odat cu apariia noului Cod Civil. Mai mult, avocatul NNDKP a prezentat detalii despre dfectul constitutiv al Crii Funciare, ct i despre abrogarea Legii Arendei, 16/1994. Irina Dimitriu a mrturisit n plen c are un vis, i anume acela de a nu mai auzi sloganul nu ne vindem ara. Senior associate-ul NNDKP consider c acesta este perimat i c, orice am face, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2014, liberalizarea pieei funciare va avea loc. Vreau s visez c nu voi mai auzi n viaa mea sloganul nu ne vindem ara. Aveam apte ani la Revoluie i, de atunci i pn acum, l tot aud i l tot vd implementat, inclusiv n legislaia n vigoare. ntr-adevr, 31 decembrie 2013 este deadline-ul care a fost negociat prin Tratatul de Aderare a Romniei la UE pentru liberalizarea pieei funciare de la noi. (...) Dac totul merge conform legislaiei n vigoare, de la 1 ianuarie 2014, strinii vor putea s achiziioneze terenuri n Romnia, ca persoane fizice sau ca persoane juridice nfiinate n afar., a spus Dimitriu. Contrar ateptrilor multora, avocatul firmei NNDKP este de prere c nu se vor nghesui att de multe persoane fizice strine s cumpere n mod direct terenuri la noi. Dimitriu consider c ar fi mai mult sau mai puin sinucidere pentru acetia s dea curs acestei aciuni. Nu tiu n ce msur se va dori acest lucru, pentru c a vedea cu greu o persoan fizic strin care s achiziioneze zeci, sute sau chiar mii de hectare n Romnia. n general, nainte de achiziii de acest gen, toi investitorii i constituie un special purpose vehicle, o societatevehicul special, astfel nct prin modaliti juridice i practice s limiteze rspunderea att a organelor de conducere, n caz de ceva, ct i a acionarilor. Pe cnd achiziia direct de ctre o persoan fizic este mai mult sau mai puin sinucidere., a menionat reprezentatul casei de avocatur NNDKP.

Irina Dimitriu consider aceast aciune ca fiind mai mult sau mai puin sinucidere, din cauza problemelor cu privire la asumarea riscurilor i la birocraia din Romnia, vizavi de achiziiile de teren de ctre resortisanii UE dup 2014. Din informaiile pe care le deine avocatul, notarii publici nu fac nicio micare, (...) i nu autentific niciun document pn nu au un regulament dat de ctre Camera Notarilor. Aici avem dou mari probleme. Prima este cea cu privire la asumarea riscurilor. Nu tiu cine i va asuma un risc s cumpere direct terenuri, ca persoane fizice strine. A doua este reprezentat de birocraie. Notarii publici nu fac nicio micare, din experiena mea, i nu autentific niciun document pn nu au un regulament dat de ctre Camera Notarilor. Abia acela va fi semnalul prin care vom ti c se va putea achiziiona terenuri. Pn atunci, ns, mai este de lucru. n orice caz, fie c este vorba de investitori strini sau romni, atunci cnd cumprai teren, sfatul meu este s v alegei-v cu grij un notar care s fie ntr-adevr profesionist i care s fie foarte dedicat scopului contractului dumneavoastr., a menionat avocatul Irina Dimitriu.
Efectul constitutiv la Crii Funciare... schimb jocul

nregistrarea contractelor de vnzare-cumprare n Cartea Funciar reprezint o condiie esenial pentru achizitorii de terenuri (i nu numai) de a dobndi dreptul de proprietate consider Dimitriu. Sfatul avocatului NNDKP vine ca urmare a sesizrii multor probleme cu privire la ante-contractele i promisiunile de vnzare-cumprare, n urma crora viitorii cumprtori au pierdut inclusiv dreptul de preempiune. Pentru a preveni astfel de situaii exist efectul constitutiv al Crii Funciare, reglementat de noul Cod Civil. Efectul constitutiv al Crii Funciare nseamn c, pentru a dobndi dreptul de proprietate sau orice alt drept real, nu mai este suficient s ncheiai doar un contract de vnzare-cumprare sau orice act de transfer, ci trebuie, este o condiie esenial, s nregistrai contractul n Cartea Funciar. Prin urmare, dac vei ncheia un contract de vnzare-cumprare i nu vei fi nregistrat n Cartea Funciar, nu vei fi considerat proprietar. i lucrul acesta deja se ntmpl. Foarte muli agricultori folosesc terenurile agricole pe baza ante-contractelor sau promisiunilor de vnzarecumprare. n momentul n care, nevoii de mprejurri, am ncheiat ante-contractul de vnzarecumprare, chiar dac este ncheiat la notar, chiar dac totul este n regul, va veni o dat la care terenul va fi nscris n Cartea Funciar. Din acel moment, dumneavoastr suntei proprietarul unei promisiuni, iar vnztorul, proprietarul este cel nscris n Cartea Funciar., susine Irina Dimitriu.
Contractul prevzut n vechea Lege a Arendei, 16/1994, nu mai este valabil

Cu ocazia formului organizat de ctre cei de la Business Review, senior associate-ul NNDKP, Irina Dimitriu, a abordat, pe lng altele, i problematica Legii Arendei. Vechiul act normativ, 16/1994, a fost abrogat, iar standardul contractelor de arend care fceau referire la aceast lege a fost i el abrogat. Avocatul ne atenioneaz ns c, nelegerea scris, este cea valabil, chiar dac n ar se mai practic i gentlemen's agreement. A fost abrogat Legea Arendei. Am vzut, de curnd, contracte de arend ncheiate n anul 2012, spre exemplu, care nc mai fceau referile la Legea 16/1994, act normativ care a fost

abrogat. De asemenea, standarul de contract de arend prevzut n Legea 16/1994 a fost i el abrogat. Prin urmare, eu a recomanda s nu fie folosit, deoarece nu este acomodat cu prevederile noului Cod Civil. Forma contractului, aa cum a fost el pn acum, cu o condiie care era inclus i n Legea 16 i care este i acum n vigoare, este de a fi scris. Este o condiie de valabilitate a contractului. tiu ce se ntmpl n ar. tiu c exist aa-numita exploatare a terenurilor agricole pe baza unor nelegeri verbale, datorit faptului c, din pcate, foarte multe terenuri, foarte multe proprieti sunt frmiate. Nu neg aplicabilitatea practic a acestei politici, ns din punct de vedere legal, ea nu reprezint nimic. Att dreptul de proprietate, ct i un contract de arend care este o chestiune mult mai simpl i mult mai temporar fa de un drept de proprietate, trebuie s fie reglementat printr-un nscris., a declarat Irina Dimitriu. i contractele de arend trebuie nregistrate, susine avocatul. Atenie ns, acestea trebuie nregistrate la Cartea Funciar, recomandare pe care o susine cu cldur Irina Dimitriu, astfel nct arendaul s aib drept de preempiune asupra terenului. Contractele de arend suport dou tipuri de nregistrare. Primul este la Consiliul Local, iar al doilea la Cartea Funciar. nregistrarea contractelor de arend la Consiliul Local este o obligaie a arendaului, sanciunea fiind plata de amenzi stabilite de instana de judecat. Recomand cu cldur ns nregistrarea lor la Cartea Funciar. Orice ter interesat trebuie s tie c terenul respectiv este lucrat de un arenda, ns, din pcate, lucrul acesta nu se poate ntmpla deoarece nu exist Carte Funciar pentru terenurile respective. La prima vedere, lipsa Crii Funciare ar putea fi un avantaj pentru arenda, pentru c, pe de alt parte, la nceput nu poate s-i nscrie contractul de arend la Cartea Funciar, iar pe de alt parte st linitit pentru c proprietarul de la care a arendat nu-i va putea nstrina terenul, prin urmare contractul de arend se va putea derula foarte bine pe o durat lung de timp. Arendaul are drept de preempiune la cumprarea terenului i, acest lucru, cel puin pentru investitorii strini este foarte important dar, dreptul de preempiune nu poate fi prezervat n mod valabil dect dac este notat n Cartea Funciar. Prin urmare, din nou revenim la Cartea Funciar., a conchis Dimitriu.