Matematika Keuangan

Dan Ekonomi

Indra Maipita
AMORTISASI DANA
DAN PELUNASAN
 Amortisasi Utang

™ Dari angsuran yang dilakukan, hanya sebagian yang

merupakan pelunasan pokok (amortisasi utang) dan sisanya
adalah untuk pembayaran bunga.

™ Tabel amortisasi digunakan untuk mengetahui secara akurat

berapa pelunasan pokok yang dilakukan dan pembayaran
bunganya dari setiap angsuran.

™ Misal: seorang eksekutif muda pada tanggal 1 April 2001

memutuskan untuk membeli sebuah rumah seharga Rp
400.000.000 dengan membayar uang muka Rp 100.000.000
dan sisanya dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)
sebuah bank dengan bunga 18% p.a. dan angsuran sebesar
Rp 7.618.028,23 selama 60 bulan. Jika pada 1 April 2004
eksekutif itu ingin melunasi kreditnya, berapa jumlah yang
harus dia bayar?
 Jawab: Cara 1: dengan skedul amortisasi

A B C D E
Besar Amortisasi
Periode Bunga Saldo KPR
Angsuran Utang

Rp 300.000.000,00
1 Rp 7.618.028,23 Rp 4.500.000,00 Rp 3.118.028,23 Rp 296.881.971,77
2 Rp 7.618.028,23 Rp 4.453.229,58 Rp 3.164.798,65 Rp 293.717.173,12
3 Rp 7.618.028,23 Rp 4.405.757,60 Rp 3.212.270,63 Rp 290.504.902,48
4 Rp 7.618.028,23 Rp 4.357.573,54 Rp 3.260.454,69 Rp 287.244.447,79
5 Rp 7.618.028,23 Rp 4.308.666,72 Rp 3.309.361,51 Rp 283.935.086,28

Dengan meneruskan skedul amortisasi hingga periode ke-36, kita

akan mendapatkan jumlah yang harus dibayar jika KPR ingin dilunasi
pada 1 April 2004, yaitu sebesar Rp 152.592.193,5
Cara 2 :
Dengan persamaan nilai sekarang dari anuitas biasa,
dengan angsuran sebesar Rp 7.618.028,23 sebanyak
24 periode dengan i = 1,5% per bulan.
(1 − (1 + i) − n )
PV = A
i
(1 − (1 + 0,015 ) − 24 )
PV = Rp 7 .618 .028 ,23
0,015
PV = Rp 152 .592 .193 ,5 ( saldo KPR per 1 April 2004 )

Jadi, eksekutif muda tersebut harus membayar Rp

152.592.193,5 untuk pelunasan kreditnya.
 Amortisasi Utang Untuk Anuitas Di Muka

™Penyusunan skedul amortisasi utang untuk

anuitas di muka pada dasarnya sama
dengan anuitas biasa kecuali untuk periode
pertama.

Contoh 8.4

ƒ Satu set home theater dijual dengan harga

tunai Rp 25.000.000 atau dengan 5 kali
angsuran bulanan mulai hari transaksi
dengan menggunakan j12 = 30%. Buatlah
skedul amortisasi utang secara lengkap
 Jawab:
PV = Rp 25.000.000
n = 5
i = 2,5% = 0,025

PVPV
= =
A
(due
) d
()

=Rp
A5249
..923
,
44

PV PV
A= =
( due ) ( due )

A = Rp 5 .249 .923 ,44

 Tabel Amortisasi

A B C D E

Amortisasi
Periode Besar Angsuran Bunga Saldo KPR
Utang

Rp 25.000.000,00
0 Rp 5.249.923,44 - Rp 5.249.923,44 Rp 19.750.076,56
1 Rp 5.249.923,44 Rp 493.751,91 Rp 4.756.171,53 Rp 14.993.905,03
2 Rp 5.249.923,44 Rp 374.847,63 Rp 4.875.075,81 Rp 10.118.829,22
3 Rp 5.249.923,44 Rp 252.970,73 Rp 4.996.952,71 Rp 5.121.876,51
4 Rp 5.249.923,44 Rp 128.046,91 Rp 5.121.876,51* -
* pembulatan
 Pembiayaan Kembali Pinjaman (Refinancing A Loan)

™ Pada saat bunga pasar turun, seorang debitur dapat

mempertimbangkan pinjaman baru dengan bunga lebih rendah
untuk melunasi pinjaman lama yang berbunga lebih tinggi.

Contoh 1
™ Tuan Bento meminjam Rp 400.000.000 dari Bank Abu Nawas
untuk membeli sebuah rumah. Pinjaman itu akan dilunasi selama
15 tahun dengan bunga tetap 21% p.a. Setelah melakukan
pembayaran tepat 2 tahun, Tuan Bento melihat tingkat bunga
pinjaman di pasar telah turun menjadi 15% p.a. sehingga ia
berminat untuk melunasi pinjamannya yang berbunga 21% p.a.
dengan pinjaman baru berbunga 15% p.a. Namun Bank Abu
Nawas hanya menyetujui pelunasan lebih cepat jika Tuan Bento
bersedia membayar denda sebanyak 18 angsuran bulanan.
Keputusan apa yang sebaiknya diambil Tuan Bento?
 Jawab:

Besar angsuran per bulan :

PV Rp 400 . 000 . 000
A= −n
=
( 1 − (1 + i ) ) (1 − (1 + 0 ,0175 ) −180 )
i 0 ,0175
A = Rp 7 . 322 . 449 ,08
Denda pelunasan lebih cepat :
18 × Rp 7 . 322 . 449 ,08 = Rp 131 . 0804 . 083 ,44
Saldo pinjaman setelah 24 kali angsuran :
(1 − (1 + 0 ,0175 ) −156 )
PV = Rp 7 . 322 . 449 ,08
0 ,0175
PV = Rp 390 . 484 . 200 ,1
Besar pinjaman yang harus diperoleh untuk pelunasan :
Rp 131.804.083,44 + Rp 390.484.200,1 = Rp 522.288.283,54
Selanjutnya, dengan bunga 15% p.a. Kita menghitung angsuran
bulanan selama 13 tahun (15 – 2) jika pinjaman baru ini jadi
dilakukan.
Rp 522 .288 .283 ,54
A=
(1 − (1 + 0,0125 ) −156 )
0,0125
A = Rp 7.626 .910 ,33
Lalu kita bandingkan angsuran bulanan dari pinjaman baru dengan
angsuran bulanan pinjaman lama.
Karena angsuran pinjaman lama lebih rendah, maka sebaiknya
Tuan Bento tidak melakukan pinjaman baru.
 Dana Pelunasan (Sinking Fund)

™ Merupakan pengumpulan dana secara terencana melalui

tabungan secara periodik dalam jumlah yang sama untuk
memperoleh sejumlah uang yang cukup besar pada periode
tertentu

Contoh 2
PT Procantra mengelola sebuah gedung apartemen dengan 150
kamar. Manajemen perusahaan memperkirakan adanya kebutuhan
untuk melakukan pengecatan ulang gedung bagian luar dan lorong
serta penggantian semua karpet yang ada 5 tahun lagi. Biaya
semua kegiatan itu sekitar Rp 2 milyar. Jika manajemen PT
Procantra memutuskan untuk membentuk dana pelunasan untuk
tujuan ini, berapa besar setoran bulanan selama 5 tahun jika bisa
memperoleh bunga 6% p.a.?
Jawab:

FV = Rp 2.000.000.000
n = 5 x 12 = 60 periode
6%
i = = 0,5% = 0,005
12
FV
A=
(( 1 + i ) n − 1 )
i
Rp 2 . 000 . 000 . 000
A=
(( 1 + 0 ,005 ) 60 − 1 )
0 ,005
A= Rp 28 . 665 . 603
 Metode Dana Pelunasan Untuk Pelunasan Utang

™ Pengumpulan dana dengan tujuan pelunasan

utang
Contoh 3
Sebuah pinjaman sebesar Rp 500.000.000 akan
jatuh tempo 4 tahun lagi dan harus dibayarkan
dengan metode dana pelunasan. Jika pinjaman itu
berbunga sederhana (simple interest) 9% p.a.
dibayarkan setiap 6 bulan dan pembayaran dana
pelunasan dapat memperoleh bunga 8% p.a.
dihitung triwulanan, hitunglah:
a. Jumlah pembayaran tahunan
b. Jumlah dana pelunasan setelah 2 tahun
c. Nilai buku pinjaman setelah 2 tahun
 Jawab:
a. Anuitas untuk dana pelunasan

Rp 500 .000 .000

A=
((1 + 0,02 )16 − 1)
0,02
A = Rp 26 .825 .062 ,94
Jumlah untuk dana pelunasan dalam 1 tahun :
= 4 × Rp 26 .825 .062 ,94 = Rp 107 .300 .251,8
Jumlah untuk pembayaran bunga dalam 1 tahun :
9%
= 2× × Rp 500 .000 .000 = Rp 45 .000 .000
2
Jadi , jumlah pembayaran tahunan
= Rp 107.300.25 1,8 + Rp 45.000.000 = Rp 152.300.25 1,8
 ((1 + 0,02) − 1)
8
b. FV = Rp 26.825.062,94
0,02
FV = Rp 230.238.685

c. Nilai buku pinjaman

= nilai pokok utang - jumlah dana pelunasan
= Rp 500.000.000 - Rp 230.238.685
= Rp 269.761.315
 Perbandingan Metode Amortisasi Dan Dana Pelunasan

Contoh 4
Sebuah perusahaan yang sedang berkembang merencanakan
untuk meminjam sebesar Rp 1 milyar selama 5 tahun dari
bank. Bank Aman Bener bersedia memberikan pinjaman
dengan bunga 21% p.a. dengan angsuran setiap 6 bulan. Bank
lain yaitu Bank Bonafide bersedia memberikan pinjaman
dengan bunga 19% p.a. dibayarkan setiap 6 bulan, tetapi
dengan syarat perusahaan itu melakukan setoran untuk sinking
fund dalam bank itu dengan bunga 14% p.a. diperhitungkan
setiap 6 bulan.

„ Tentukan alternatif mana yang sebaiknya dipilih?

„ Berapa penghematan yang bisa dilakukan setiap semester?
 Jawab:

a. Jika alternatif pertama yang digunakan,

besar angsuran per 6 bulan adalah :
Rp 1.000.000.000
A= = Rp 166.257.320,6
⎛ 1 − (1 + 0,105) ⎞
−10
⎜⎜ ⎟⎟
⎝ 0,105 ⎠

Jika alternatif kedua yang digunakan, besar pembayaran

bunga setiap 6 bulan adalah :
6
× 19% × Rp 1.000.000.000 = Rp 95.000.000
12
Besar anuitas untuk dana pelunasan adalah :
Rp 1.000.000.000
A= = Rp 72.377.502,7
⎛ (1 + 0,07) − 1 ⎞
10
⎜⎜ ⎟⎟
⎝ 0,07 ⎠
Total pembayaran semesteran untuk alternatif kedua :
Rp 95.000.000 + Rp 72.377.502,7 = Rp 167.377.502,7
Jadi pinjaman yang harus diambil adalah dari Bank Aman Bener
karena lebih murah.

b. Besar penghematan per semester adalah :

Rp 167.377.502,7 - Rp 166.257.320,6 = Rp 1.120.182,1
 Thank you
for your attention

14