Wagner Lopes de Souza 2013

Este guia baseado nas experincias e no aprendizado de 90 dias de problemas que enfrentei para financiar meu imvel, nos quais praticamente tudo que poderia dar errado, deu. Nessa rdua luta contra a burocracia e a esperteza estatal e privada, aprendi algumas coisas que gostaria de repassar a quem pretende enfrentar essa via crcis, mas no quer sair dela crucificado.

No cito o nome do banco, nem do correspondente, nem mesmo da construtora, pelo simples fato de que no quero ser injusto, uma vez que, aposto, no final so praticamente todos iguais e nenhum, absolutamente nenhum, est preocupado com voc, querem apenas e simplesmente ganhar seu dinheiro.

Muitas das dicas, para serem postas em prtica, podero lhe tomar algum tempo e at dar certo trabalho, mas meu conselho : valem a pena, pois nada disso se compara aos problemas que voc poder enfrentar se deixar seu processo correr solto nas mos de quem o trata apenas como um nmero de protocolo e uma fonte de recursos.

E lembre-se, o dinheiro que ir pagar o financiamento seu, fruto do suor de seus esforos, ento o banco, a construtora e o correspondente devem trabalhar para voc. Eles que o atraiam com as melhores condies e o melhor atendimento, pois opes no faltam. Viva a concorrncia!

Aproveite as dicas e boa sorte!

1 - Escolha do banco. Por que importante? Voc precisa saber a quem ficar atrelado praticamente o resto da vida. Alguns exigem um relacionamento que inclui abertura de conta, carto de crdito, dbito em conta, recebimento de salrio pela instituio e outras transaes que tero de ser mantidas at a quitao do financiamento. Como? Confira os simuladores nos sites de cada banco para ver se o custo-benefcio desse relacionamento vale a pena. Avalie taxas, condies. Ir pessoalmente s agncias tirar dvidas uma boa e se informar de amigos sobre como foi o processo de cada um, melhor ainda. 2 - Escolha do correspondente. Por que importante? Agora muitos bancos trabalham seus financiamentos exclusivamente a partir de terceirizados, os chamados correspondentes. Como? Consulte amigos para saber da experincia deles, solicite ao banco a lista de correspondentes e ligue ou v a alguns desses terceirizados se informar sobre condies, taxas, prazos etc. Pergunte principalmente por que deveria escolher aquele e no o outro e, sim, ele pode mentir, ento pea alguma prova do diferencial que diz ter. Se no tiverem como provar, no acredite, ponto final. 3 - Documentos necessrios. Por que importante? Poucas vezes na vida voc ter de juntar tantos documentos, seus e que no so seus. Como? V ao correspondente, antes mesmo de levar os documentos, e pea lista completa de todos que sero necessrios, seus e dos vendedores. Se tiver problema com algum, avise e pea orientao. Nessa hora, a burocracia bancria funciona perfeitamente e no abre brechas para jeitinhos. Os documentos dos vendedores, ento, so to importantes quanto os seus (ou mais, pois no dependem de voc) e por isso exija que eles apresentem tudo, em tempo hbil, porque caso contrrio voc pode fazer tudo certo e ainda assim dar errado. No meu caso, solicitaram-me diversas vezes documentos que no me cabiam, mas que aprendi na prtica como obter. Ento se prepare at mesmo para ir atrs de comprovantes que deveriam ser de responsabilidade dos vendedores, como o nada consta do condomnio (busca-se junto administradora) ou o nada consta de tributos municipais (na secretaria de tributao e at pelo site), se no quiser ter de depender da boa vontade dos vendedores, que nem sempre tm a mesma pressa que voc. Pea ao correspondente para lhe deixar a par da entrega dos documentos por parte deles, para poder agir em caso de atraso ou de problemas. Certifique-se de incluir no contrato de promessa de compra e venda (assinado com os vendedores) artigos que lhe garantam ressarcimento financeiro ou at mesmo o direito de desfazer o negcio, caso haja atrasos ou caso no entreguem os documentos necessrios para viabilizar o financiamento. 4 - Taxas e impostos a pagar Por que importante? Porque podem representar um gasto de mais de 6% do valor do imvel que voc est financiando. Como? Informe-se sobre todas, conforme os itens abaixo.

5 - Taxas bancrias e do correspondente. Por que importante? Foi um dos vrios momentos nos quais me senti lesado. Aproximadamente uns 2% do valor de seu financiamento podero ser necessrios para pagar taxas junto ao banco e ao correspondente. H tarifas iniciais, quando comea o processo de avaliao (taxa de avaliao de crdito, de abertura de processo etc), as intermedirias que vm prximo assinatura (taxa de avaliao do imvel, seguros, taxa de assinatura etc) e as tardias. Essas ltimas me foram cobradas de surpresa. Eu j havia assinado o financiamento e sido informado, duas vezes, de que no haveria mais nada a pagar ao banco ou ao correspondente, at que me cobraram R$ 800 do nada (taxa de pasta de financiamento e despachante), para eu poder receber o contrato registrado. Como? Cobre do correspondente a relao completa de taxas que voc ter de pagar at o final do processo. Repito, todas as taxas e por escrito, no deixe brechas e nem aceite a palavra deles, eles no tm palavra. Caso afirmem no saber quais taxas sero cobradas ao longo do processo, cobre deles quem tem essa resposta, ou solicite pelo menos uma estimativa da quantia mxima para se planejar, sempre por escrito. No caso do despachante, eu mesmo me ofereci para dar seguimento ao meu processo aps a assinatura (reconhecer firmas e levar em cartrio para os demais procedimentos), mas o correspondente assegurou que eles quem dariam esse seguimento, sem explicar como. O processo foi repassado a um despachante escolhido por eles (sem que eu fosse consultado nenhuma vez a respeito). E mesmo o correspondente sendo diretamente interessado na agilidade desse processo (pois s recebem do banco aps o registro final em cartrio), assim como a construtora (para quem o dinheiro do financiamento j depositado na conta s liberado aps esse mesmo registro), adivinha quem que paga sozinho pelo servio de despachante que nem pediu??? Sim, voc, o cliente. Ento especial ateno a esse item. Pergunte como funciona e avalie o custobenefcio. 6 - Taxas cartoriais. Por que importante? Fiz todo meu financiamento pensando que teria de pagar apenas UM registro do contrato, vez que o prprio contrato de financiamento junto ao banco j vale como escritura, mas no final o cartrio, surpresa!, me cobrou bem mais do que eu esperava . J havia consultado a custa do registro no site da associao dos cartrios, a Anoreg-RN (http://www.anoregrn.org.br/), e pensava ingenuamente que teria de pagar apenas aquilo, mas no sabia que ainda havia as taxas do Fundo de Desenvolvimento da Justia e do Fundo de Reaparelhamento do Ministrio Pblico (essas duas, no meu caso, somaram algo como 0,4% do valor do imvel) e, ah, por ser financiamento, tive de pagar DOIS registros, um do contrato e outro da hipoteca, e essa parece ser a praxe. Sem contar valores menores de certides ou documentos necessrios. Como? No aceite receber do cartrio planilhazinha com valores a serem pagos, sim, elas tambm so inexatas. A que eu recebi s falava do registro, ITIV e Laudmio (falaremos desses dois ltimos daqui a pouco) e no detalhava nada. Pea pra falar com algum do cartrio, explique como vai ser seu financiamento e cobre uma lista completa e detalhada, ou uma simulao de todas as custas com as quais ter de arcar. Eles podem dizer que no possvel porque precisam saber por quanto a Prefeitura ir avaliar o imvel, mas solicite ao menos para simularem um valor aproximado.

7 - Descontos cartoriais. Por que importante? Se for sua primeira aquisio habitacional, tem direito a 50% de descontos nos chamados emolumentos (registro e escritura), caso o financiamento seja pelo SFH e para fins residenciais (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm). Como? Solicite o desconto, ou consulte para ver se tem direito. Ele est previsto na Lei 6.015, de 1973. Em um financiamento anterior, que era meu primeiro, eu no sabia e ningum me disse, simples assim. Nota 10 em tica para o cartrio. O desconto no automtico, preciso assinar e reconhecer firma em um formulrio de solicitao que o prprio cartrio lhe fornece. 8 - Prazos cartoriais. Por que importante? Porque a mesma lei que trata do desconto do item anterior estipula um prazo mximo de 30 dias para o cartrio registrar seu contrato. Como? Exija o cumprimento desse prazo, mas cobre e pressione para que o processo seja ainda mais gil. Pegue o contato do cartrio e ligue sempre para ver como est, ou v pessoalmente, cobrar agilidade. A lei diz dentro de 30 dias, isso no significa que precisa esperar tudo isso. Caso haja entrave na Prefeitura (ver prximo item), o prazo estendido. 9 - Avaliao do imvel pelo municpio. Por que importante? essa avaliao sobre a qual incidem o ITIV (3% sobre valor do imvel), o laudmio (ver prximo item) e as taxas cartoriais (ver item 6). Ao vender meu apartamento anterior, tive conhecimento que a Prefeitura havia avaliado o mesmo 25% mais caro do que eu havia vendido. Isso mesmo, 25%. Quando chegou a vez do que eu estava comprando, pior, a Prefeitura que havia avaliado esse mesmo apartamento menos de um ano antes por um valor X (tambm para efeito de ITIV), simplesmente o avaliou 32% mais caro para o clculo do mesmo imposto, uma quantia 25% mais alta que a avaliao dos engenheiros do banco. Como? Caso considere sua avaliao injusta h duas chances de recorrer, ambas previstas no importante e bem elaborado Manual sobre ITIV disponvel no site da Prefeitura de Natal (http://www.natal.rn.gov.br/semut/plantaofiscal/Manual_do_ITIV-Contribuinte.pdf). No deixe de ler! A primeira chance logo aps a avaliao inicial (voc precisa ter os dados de seu processo em mos para consultar no site da prefeitura e saber qual a avaliao feita e como anda seu processo, o cartrio ou o correspondente tm de lhe repassar o protocolo e a senha). Se no concordar com o valor, deve solicitar pela prpria internet o procedimento de reconsiderao (que pode levar at 15 dias). Isso, claro, significa mais atraso e amplia o prazo do cartrio para lhe entregar o contrato registrado. Aps a reconsiderao, caso discorde novamente, possvel emitir o Requerimento de Reclamao Contra Lanamento, atravs do Portal da Prefeitura, e protocol-lo na secretaria de tributao, juntamente com os documentos que julgar necessrios para embasar o pedido. O regulamento atualmente vlido em Natal (http://www.natal.rn.gov.br/semut/legislacao/decreto/decreto9795.pdf) no esclarece sobre prazos dessa nova tentativa, portanto avalie o custo-benefcio desse segundo recurso. Se voc tem bons argumentos para provar que a avaliao foi superestimada, recorra, pois vale a pena. No meu caso, deu resultado e o valor avaliado reduziu 17%. De toda forma, fique sempre de olho, lembre que s tem 10 dias aps a cincia do valor para pagar o ITIV com desconto de 10%, vista. Tambm possvel dividir, sem desconto, em at 10 vezes, porm o meu banco (confira com o seu) s aceita o pagamento do ITIV vista.

10 - Laudmio. Por que importante? Voc pode nunca ter ouvido falar disso, mas isso vai lhe custar caro. Em Natal esse imposto (que tecnicamente nem imposto) cobrado em algumas transaes imobilirias (entrei e sa desses 90 dias sem entender claramente qual a regra). Como? Prepare-se para desembolsar 2,5% do valor de avaliao do terreno (indicado pela Prefeitura durante o processo de avaliao geral do imvel) a ttulo de laudmio. Reserve uma boa grana pra no ser negativamente surpreendido. Ah, e o desconto de 10% vista do ITIV no vale para o laudmio. 11 - Forma de pagamento de taxas e impostos. Por que importante? No meu caso, a cada tarifa eu tinha de depositar o valor na conta do correspondente e eles quem quitavam. Em geral o procedimento de praxe, mas pode representar mais e mais atrasos. Quando recebi o valor dos impostos municipais para pagar, por exemplo, poderia ter imprimido o boleto e pago imediatamente, mas como tinha de depositar na conta do correspondente, fiz isso em uma sexta-feira ao meio-dia e o imposto s foi registrado como pago na quarta-feira da semana seguinte. Como? Procure saber do correspondente se o procedimento esse e se no h alternativa. Essa simples triangulao (que muitas vezes rene um quarto elemento, o despachante) representa muitas vezes atrasos desnecessrios no processo. 12 - Datas e prazos. Por que importante? Somado aos altos valores que tm de ser pagos, a incerteza quanto a prazos o que mais prejudica o maior interessado, ou seja, voc. Como? Solicite por e-mail e deixe registrado todos os prazos que lhe passarem, pois quase nunca so cumpridos. No ser fcil, porque bancos, correspondentes, cartrios nunca gostam de arriscar datas, mas cobre para, pelo menos, saberem que voc est de olho e deixe claro que vai reclamar se as estimativas de prazo no forem cumpridas. Os atrasos podem representar aumento do saldo devedor, podem resultar em reajuste das taxas cartoriais, entre outros tantos prejuzos vida de quem espera pelo final desse processo. Ao longo do meu, ouvi que meu financiamento seria assinado em menos de 30 dias, depois a assinatura foi prevista para 35 dias aps o incio, mas s foi gerado depois de 54, e isso graas a muita reclamao e cobrana. Some a isso os prazos de cartrio. 13 - Informaes do trmite. Por que importante? A falta de informao uma das maiores angstias durante o processo de financiamento. O meu estava sendo realizado atravs de uma pasta aberta pela construtora e tinha data prevista para ser assinado. Como houve atrasos e a data no foi cumprida, a construtora parou de atualizar essa pasta e meu processo teve de recomear praticamente do zero. E, claro, eu s soube disso depois de todo o problema j consolidado. Em outro momento, um malote com os documentos foi extraviado pelo banco e perdemos mais nove dias devido a esse extravio, sem qualquer notcia de onde andava, ou por que no tinha chegado ao local de destino. Como? Alerte ao correspondente que quer TODAS informaes sobre o andamento do processo. Questione sobre quem passar e como podero ser transmitidas essas informaes. Em regra, eles no avisam nada. Em regra, a gente precisa, ou pelo menos quer, saber de tudo.

Ainda que o processo no dependa do cliente, o cliente tem todo direito de saber como est sendo encaminhado e a, se necessrio, poder tomar as devidas precaues e medidas. Vrias vezes me ofereci para falar com os gerentes dos bancos, fazer interpelaes ao SAC, reclamar ao Papa, ou at ir pessoalmente agilizar o processo, mas em todas ocasies a resposta foi um vazio e angustiante... no, somos ns que encaminhamos. 14 - O que realmente obrigatrio. Por que importante? Porque mesmo sem estar em qualquer documento ou apresentao, eu tive de contratar de ltima hora um seguro de vida do banco (mesmo o financiamento j tendo outros trocentos seguros do tipo includos), como forma de relacionamento. Ah, e me disseram que sem isso eu no assinaria o contrato. Como? Ao se informar das taxas, exija (por escrito de preferncia) um documento que defina que tipos de relacionamento voc ter de manter com o banco para obter aquelas condies especficas de juros. As exigncias variam bastante, certifique-se. Eu no tive tempo para questionar a obrigatoriedade do seguro que tive de fazer, mas se tiver questione. 15 - Trmite ps-assinatura. Por que importante? No finalzinho do trmite, j cansado de esperar sem informao alguma, eu precisei ligar para o cartrio para descobrir que o processo no s j estava pronto, como inclusive j havia sido entregue ao correspondente. Como? Mais uma vez, exija informao de todos os trmites de seu processo, inclusive protocolo no cartrio, caso queira consultar pessoalmente e no ficar esperando a boa vontade de lhe avisarem para ir pegar sua to merecida e desejada cpia. 16 - Recebimento das chaves. Por que importante? Algumas construtoras s entregam as chaves aps o registro do contrato em Cartrio e se no atentar para isso, voc pode ser pego de surpresa, ter de prorrogar o aluguel, ou ampliar sua estadia na casa dos familiares. Como? Leia atentamente, item por item, pargrafo por pargrafo, o contrato com a construtora (se necessrio submeta anlise de um advogado). Questione sobre como ser essa entrega e solicite, conforme o caso, uma melhor condio para ter acesso ao imvel. 17 - Reclamar. Por que importante? Porque se voc ficar calado, s vai lhe restar uma coisa, o prejuzo, e quanto menos reclamarmos, mais as prticas indecorosas de bancos, construtoras, representantes e poder pblico iro se perpetuar. E, sim, nem sempre, mas vez em quando d certo. Como? Da maneira que achar melhor, ou conforme dicas que dou abaixo, mas sempre buscando registrar tudo por escrito. 18 - Onde reclamar do banco. Por que importante? Porque voc pode precisar e, mesmo que seu problema seja resolvido, fundamental que a reclamao seja feita, para eles melhorarem o processo, corrigirem falhas e evitar que outras pessoas passem pela mesma situao.

Como? V pessoalmente ao banco, busque o Servio de Atendimento ao Consumidor (SAC) da prpria instituio (inclusive por telefone), recorra Ouvidoria, aos rgos de defesa do consumidor (clientes e usurios das instituies financeiras tambm esto sujeitos ao Cdigo de Defesa do Consumidor) e principalmente acesse a pgina de reclamaes do site do Banco Central do Brasil. Ah, buscar a Justia sempre uma opo que no se deve descartar, assim como tambm a imprensa, os amigos, as redes sociais etc. 19 - Onde reclamar do cartrio. Por que importante? Porque voc pode precisar e, mesmo que seu problema seja resolvido, fundamental que a reclamao seja feita, para eles melhorarem o processo, corrigirem falhas e evitar que outras pessoas passem pela mesma situao. Como? V pessoalmente ao cartrio e, caso no resolva, busque o juiz corregedor na Justia Estadual. Ah, s repetindo, o processo judicial sempre uma opo que no se deve descartar, assim como tambm a imprensa, os amigos, as redes sociais etc. 20 - Onde reclamar do correspondente. Por que importante? Porque voc pode precisar e, mesmo que seu problema seja resolvido, fundamental que a reclamao seja feita, para eles melhorarem o processo, corrigirem falhas e evitar que outras pessoas passem pela mesma situao. Como? V pessoalmente ao correspondente, procure o banco, busque o Servio de Atendimento ao Consumidor (SAC) da instituio bancria (inclusive por telefone), recorra Ouvidoria, aos rgos de defesa do consumidor (clientes e usurios das instituies financeiras tambm esto sujeitas ao Cdigo de Defesa do Consumidor) e principalmente acesse a pgina de reclamaes do site do Banco Central do Brasil. Ah, mais uma vez, buscar a Justia sempre uma opo, assim como tambm a imprensa, os amigos, as redes sociais etc. E, sim, dizem que os bancos depois lhe procuram para saber como foi o atendimento pelo correspondente e pedem uma avaliao de como foi todo o processo, mas parece mais uma lenda, porque at hoje ningum me perguntou nada! 21 - Onde reclamar da construtora. Por que importante? Porque voc pode precisar e, mesmo que seu problema seja resolvido, fundamental que a reclamao seja feita, para eles melhorarem o processo, corrigirem falhas e evitar que outras pessoas passem pela mesma situao. Como? Direto no SAC da empresa, junto aos superiores de quem causou o problema, no Procon e na Justia, ah, e por que no, nas redes sociais, no boca a boca, na imprensa etc. 22 - Onde reclamar da Prefeitura. Por que importante? Porque voc pode precisar e, mesmo que seu problema seja resolvido, fundamental que a reclamao seja feita, para eles melhorarem o processo, corrigirem falhas e evitar que outras pessoas passem pela mesma situao. Como? Na prpria secretaria onde est sendo atendido, ou na Ouvidoria da Prefeitura. Ah, e como sempre, a Justia e a imprensa so tambm timos caminhos quando as coisas no se resolvem a contento.