Courrier du Savoir N04, Juin 2003, pp.

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LE COEFFICIENT DOCCUPATION DU SOL COS ET LA PROMOTION DES TECHNIQUES MODERNES DE LA GESTION URBAINE -CAS DE LA VILLE DALGERS. HATTAB & M. ZIANE
Chargs de cours, chargs de recherches, Laboratoire de gographie et Amnagement du territoire, FSTGAT USTHB. Bp: 32 El Alia, Bab Ezzouar, 16111- Alger, Algrie.

RESUME
Les systmes traditionnels de contrle de la densit, lors de ltablissement du Plan Directeur dAmnagement et dUrbanisme (PDAU) et le Plan dOccupation du Sols (POS) dont la responsabilit communale sexerce, imposent des innovations rapides et fondamentales des techniques modernes de gestion urbaine. Partie intgrante du POS, le coefficient doccupation du sol (COS) reprsente une rgle axiale pour les nouveaux outils durbanisme, il est donc llment de base du rglement durbanisme. Lobjet de ce travail est la mise au point dune mthode thorique et analytique du COS, qui met en vidence ses facteurs dterminants et sa relation avec les espaces fonctionnels de lhabitat. Ce travail sintresse surtout lquilibre entre la rglementation concernant le coefficient doccupation du sol et son application. Cest une phase importante pour la poursuite des empreintes et des effets du COS dans la ralit, Le travail se termine par un modle dintgration informatise qui met en reliefs ces relations et leurs interactions.

Mots cls : Algrie AlgerDensitCoefficient doccupation des sols COS-Droit de lurbanisme-Techniques de gestion
urbaine-Programme COS.

1. INTRODUCTION
La notion de densit a toujours t centrale dans la pratique de la ville, elle joue un rle important dans de nombreuses rglementations durbanisme, en particulier dans celles qui concernent les instruments damnagement et durbanisme. Parmi les rgles durbanisme gouvernant lespace urbain, le coefficient doccupation du sol (COS) est un indicateur synthtique et rvlateur de nombreuses caractristiques urbaines qui lui sont corrles. Il peut tre utilis pour la ville, le quartier, llots ou limmeuble et il prend en compte pour le calcul de surfaces plancher, les quipements, les espaces verts, la voirie, etc. Le COS donne des rsultats plus prcis que lchelle de densit (Nbre.logt/ha) et influe sur la composition morphologique du tissu urbain, particulirement les units dhabitations, il dtermine, de ce fait, le droit de construire. Le but de ce travail est de mettre en vidence le rle du COS, lment essentiel de la boite outils de lurbanisme oprationnel dans la dfinition de lintensit doccupation du sol.

2. ASPECTS THEORIQUES
Selon les droits durbanisme de plusieurs pays, le COS fixe la densit maximale de construction susceptible d'tre difie sur un mme terrain, il donne la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) constructible sur celui-ci. (m constructibles hors uvre nette = m de terrain * COS) Des coefficients diffrents peuvent tre fixs suivant la nature, la destination et les modalits de l'occupation ou de l'utilisation du sol, ce sont : COS fixe quelque soit la destination des btiments. COS alternatifs : Deux diffrents COS sont indiqus au POS. Le choix de lun ou lautre est li une condition supplmentaire (gnralement, la superficie du terrain). COS diffrencis : lorsqu'ils sont diffrents suivant la destination des btiments (habitat, bureaux, commerce...).

Universit Mohamed Khider Biskra, Algrie, 2003

S. Hattab & al.

1.1 Le "COS" aux termes de la lgislation urbaine en Algrie.

Aux termes de la lgislation urbaine en Algrie1 le coefficient doccupation du sol dfinit la quantit minimale et maximale de construction autorise exprime en mtre carr de plancher hors uvre ou en mtre cube de volume bti. La densit maximale admise des constructions sur les parties urbanises des communes, exprime par le rapport entre la surface plancher hors uvre nette et la surface de la parcelle (ou COS) est gal 1. La surface de plancher hors uvre nette d'une construction est exprime par la surface de plancher hors uvre brute, gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction dduite : des surfaces de plancher hors uvre des combles et des sous-sols non amnageables pour l'habitat ou pour des activits caractre professionnel, artisanal, industriel ou commercial, des surfaces de plancher hors uvre des toituresterrasses, de balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situes au rez-de-chausse, des surfaces de plancher hors uvre des btiments ou des parties de btiments amnags en vue de stationnement des vhicules,

SFR=COS.SFR 1+ NK N
Alors : COS = N

1+ NK

La relation avec le CES(E)

CES = SB SFR
Puisque SFR= SP + K.SP et SB= SP

CES =

SP N CES = 1 1+ NK SP + K.SP N
N

Alors : CES = COS

Le COSb (brut) est dtermin par la rgle suivante :

COS =
1.2 Formulation Selon la lgislation urbaine et les instruments damnagement et durbanisme, les lments de la surface btie sont lis directement par le coefficient doccupation du sol. Les formules, les normes et les rgles de calcul et d'application de la densit (COS), utiliss sont de la forme : O :

COSn corrige SFR SF + (COEQ + COAI )COSn corrige SF

S.B : Surface btie S.FR : Surface foncire rsidentielle S.P : Surface plancher S.A : Surface libre accessoire SU : Surface voirie secondaire K : Coefficient despace libre accessoire COAI : Coefficient dactivits intgres lhabitat COEQ : Coefficient dquipements N : Nombre de logement

COS = SP , N = SP , K = SA , CES = E = SB SFR SB SP SFR

Il suffit de fixer deux de ces coefficients pour dduire les autres. Les relations qui les lient sont les suivantes : La relation avec le COS :

SFR=SB+ SA
SFR= SP + K.SP=SP 1 + K N N

A partir du "C.O.S" on dtermine les autres coefficients dquipements et des activits intgres lhabitat (COEQ et COAI), puis on calcule le Nombre de Logements Utile (NLU). Le "COS" est proportionnellement li aux diffrents espaces fonctionnels de lhabitat (espaces rsidentiels, espaces rservs aux quipements, activits intgres lhabitat voiries) ; cest dire, si le "COS" augmente, le besoin en surface des espaces fonctionnels augmente aussi. La liaison entre la densit de construction "C.O.S" et les quipements nest pas la seule prendre en considration, il faut galement tenir compte des autres rgles de servitude et doccupation des sols applicables la zone : accs et 30

1 Loi n 90-29 du 1er dcembre 1990 relative l'amnagement et l'urbanisme. Algrie Dcret excutif n 91-175 du 28 mai 1991 dfinissant les rgles gnrales damnagement et durbanisme et de construction. Algrie Dcret excutif n 91-178 du 28 mai 1991 fixant les procdures dlaboration et dapprobation des plans doccupation des sols ainsi que le contenu des documents y affrents. Algrie

Le coefficient doccupation du sol COS et la promotion des techniques modernes de la gestion urbaine-cas de la ville dAlgervoiries, implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, implantation des constructions par rapport aux limites sparatrices, implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une mme proprit, hauteur des constructions,...etc. Avant 1990 le coefficient doccupation des sols, dont les modalits de calcul ne sont donnes par aucun texte, prend la mme appellation et les mmes composantes et caractristiques que celui du rglement durbanisme franais. Par ailleurs, nous constatons que la terminologie employe avant 1989 dans le domaine de la densit urbaine, repose sur une idologie socialiste. A partir de 1990 une nouvelle politique urbaine a t dcide et les choix revendiqus depuis lindpendance, ont progressivement t abandonns, notamment avec labrogation de la lgislation relative lamnagement et lurbanisme et la loi portant orientations foncires Cette distribution est une opration fondamentale qui doit permettre dexaminer les problmes urbains et de dterminer la consommation possible du sol au regard de plusieurs critres : Occupation actuelle parcellaire, capacit rsiduelle des quipements existants et valeurs foncires, Importance des quipements nouveaux raliser pour rpondre une constructibilit quil est invitable dadmettre.

Selon le PDAU, le COS fixe, en fonction de la zone fonctionnelle dans laquelle il se trouve, la quantit de surface des planchers constructibles par rapport la surface du terrain. Il dfinit ainsi la densit des constructions en permettant aux constructeurs ou aux propritaires de connatre ce quils peuvent btir de ce quils peuvent laisser comme espace libre. Par exemple, lorsque le COS est de 2 ou 2.5 pour une parcelle de 140 m, cela signifie que le constructeur ne peut btir que deux fois ou deux fois et demi la surface de la parcelle. Il est donc un indicateur de ltat de la consommation ou de la desserte de lespace occup.

3. APPLICATION SUR LE PDAU DALGER

La deuxime partie du plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU dAlger) intitule Rglement tel que prvu dans la loi n 90-29 et de son dcret excutif n 91177 du 28 mai 1991, a divis le territoire dAlger en zones rglementaires, fondes sur la vocation typologique des tissus, ainsi : Dcoupage du territoire dAlger en zones rglementaires (CES COS)
Vocation et caractristique Habitat collectif existant rhabiliter et d densifier Habitat collectif projet sur des emprises occupes Habitat collectif projet sur des sites vierges Villas de standing Lotissements pavillonnaires, homognes prserver Tissus pavillonnaires densifier en surlvation Habitat minimum restructurer Terrains non urbaniss lotir de niveau suprieur crer par rnovation Existante ou crer par volution progressive Crer par rnovation ou restructuration Crer sur des terrains non urbaniss Des bureaux et de lhabitat sur des emprises non urbanises ou occupes par des activits transfrer Crer sur des emprises dj occupes Crer sur des emprises non urbanises Zone dhabitat a forte densit CES 0.4 0.5 0.5 0.2 0.4 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 1 1 0.5 0.5 0.5 COS 2 2.5 2.5 0.6 1 1.5 1 1.5 3 3 6 6 3 1.5 1.5 -----

llot: emprise btie 0,2 i

llot: emprise btie 0,4 5 i

llot: emprise btie 0,55 i

Zone dhabitat A faible densit

Daprs le tableau prcdent, laffectation du "C.O.S" est assez leve dans certaines zones de centralit (= 6), trs faible dans les zones dhabitat de type Villas de standing, Lotissements pavillonnaires (entre 0.6 et 1) et moyen (2 et 3) pour les zones dhabitat collectif et tertiaire (bureaux et habitations). La densit la plus leve, a t retenue pour la zone de centralit cre par rnovation et sur des terrains non urbaniss, o les densits maximales sont appliques le plus souvent dans les zones vises pour le niveau suprieur. Chaque fois que lon sloigne du centre, les surfaces bties deviennent moins denses et plus larges. En relation avec les orientations communales, la nature, la destination, les modalits dutilisation et doccupation du sol et la capacit des quipements existants ou en cours de ralisation, participent la fixation des "COS" et la structuration des espaces pleins par rapport aux espaces vides. Ces lments, donnent la possibilit de prvoir plusieurs "C.O.S " pour la mme zone ou fractions de zones. Sil sagit par exemple dune zone rsidentielle, on 31

Microzones dactivits Tissu historique

Zones tertiaire

Zones de centralit

Lintensit de loccupation du sol est dterminer selon les cas par les cahiers ----des charges Source : PDAU dAlger (1995-2004). Deuxime partie

S. Hattab & al. remarque que les "C.O.S" diffrent entre la fraction individuelle et la fraction dhabitat collectif, et par la suite les "C.O.S" varient galement entre la zone dhabitat, la zone tertiaire ou les micro-zones dactivits. Donc le rapport entre les caractristiques urbaines (bti et le non bti, la surface plancher totale du bti, la densit des constructions, la forme urbaine) diffre dune commune une autre. Les enqutes et les observations effectues sur les communes dAlger (kouba Mohammadia, BordjEl bahri, Bab Ezzouar, Rouiba , Bouzarah, Alger Centre, El Harrach, Bir Khadem, Dar El Beida, Bordj- El kiffan, Beni-Messous, Rais Hamidou, Rouiba, Reghaia, Ain taya et Chraga,) ont dvoil. les infractions la rglementation en matire de densit (dpassement et transformation du coefficient d'occupation des sols et du coefficient d'emprise au sol par rapport aux rgles du PDAU), et dimportantes transformations sont apportes sur loccupation du sol (COS) et (CES) lors de la ralisation. La socit adopte un code de conduite, cre ses propres rgles, et les transactions se ralisent en dehors du cadre lgal en mettant les intervenants devant le fait accomplit. habilits rechercher et constater les infractions la lgislation et la rglementation en matire d'architecture et d'urbanisme.

4. REALISATION DUN PROGRAMME DE GESTION URBAINE

Bien que le PDAU dAlger dfinisse le COS dans diffrentes zones du POS, celui-ci rend difficile lutilisation de cette valeur et son application urbanistique sur les parcelles de terrains ou sur les projets dhabitats ; ce qui prsente de multiples problmes concernant la forme et lquilibre fonctionnel dune part et labsence dune mthodologie qui dtermine le coefficient d'occupation du sol (conceptions, normes et rgles d'application) dautre part. Les observations et les enqutes dans les dix huit communes dAlger (fig.1) dmontrent que les acteurs lchelle locale et les administrations publiques charg de lurbanisme, grent difficilement leur territoire ; par consquent, ils doivent avoir accs aux techniques modernes de gestion urbaine.

Par exemple dans, lemprise au sol des nouveaux constructions de lotissements dhabitations individuelles, dpasse en gnral le type doccupation admis dans les instruments durbanisme et les propritaires ayant tendance construire sur la plus grande partie de leur parcelle. Ceci cre plusieurs problmes, savoir : La forte consommation de lespace, Le dsquilibre(*) entre les coefficients doccupations des sols COS et les coefficients demprise aux sols CES2.

La ville dAlger subit de nombreux actes dinobservation des rgles durbanisme et de construction. La multiplication des cas de transgression des dispositions urbanistiques et le dveloppement des implantations anarchiques de constructions, au cours de ces dernires annes, ont amen les pouvoirs publics prconiser des mesures tendant mettre fin aux phnomnes prjudiciables ainsi engendrs. Face cette situation, le dcret lgislatif n 94-07 et excutif n 95-318 et le dcret excutif n 97-36 fixent les conditions de dsignation des agents fonctionnaires

Pour faciliter la taches ces acteurs et dans le cadre des travaux de recherche de la section urbain du Laboratoire de gographie et Amnagement du territoire, un programme informatique a t ralis. Celui-ci a pour objet le calcul du COS pour diffrentes utilisations. Le programme, appel COS, repose sur la notion de surface urbanisable utile (Su) qui se dtermine par la combinaison des composantes suivantes : lespace rsidentielle, lespace rserv aux quipements, lespace voirie, lespace rserv aux activits intgres lhabitat,

2 Le coefficient d'emprise indique le rapport de la surface occupe par la projection verticale du volume hors oeuvre du btiment la surface de la parcelle. (*) o parfois la surface btie domine par rapport la surface libre ; de ce fait les surfaces destines aux espaces plants sont ainsi trs diminues, et des hauteurs de constructions et dtages sont trs variables, et la plupart des propritaires construisent sur la plus grande partie de leurs parcelles et surtout celles dont les dimensions sont petites.

En ce basant sur les langages de Visuel Basic et MapBasic, la compilation de ce programme a t faite par le logiciel MAPBASIC. 32

Le coefficient doccupation du sol COS et la promotion des techniques modernes de la gestion urbaine-cas de la ville dAlgerLes avantages du programme COS rsident dans : sa rapidit de calcul du : COS net, COS net corrig et COS brut et les diffrentes surfaces fonctionnelles de lhabitat, il permet didentifier, pour chaque projet dhabitat et pour chaque parcelle, les coefficients doccupation des sols (COS), les coefficients demprises aux sols (CES) et les coefficients despace libre urbain, son interactivit avec plusieurs logiciels traitant le Systme dInformation Gographique(S.I.G).

BIBLIOGRAPHIE
1. Ben Mahieddine R., Bouti S., Guemiri R. Lefficacit des systmes dinformations gographiques dans ltude de la densit urbaine. Cas le centre de la commune de Mohammadia Mmoire dingniorat. FSTGAT. USTHB. Alger. juin 2001 Dubois M.J., LAmnagement juridique et forme urbaine. Paris 1996. Philippe Ch., Paris. 2001. A. Guillot Droit urbain: de outils

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

lurbanisme.

Zucchelli A., Introduction lurbanisme oprationnel et la composition urbaine. OPU, Alger.1984. Alam A.K., Les droits de la planification urbaine. Caire.1996. (langue arabe). Alam A.K., Gheith M. M., Planification de lunit de voisinage. Caire. 1996, (langue arabe). Loi n 90-29 du 1er dcembre l'amnagement et l'urbanisme. Algrie 1990 relative

Il est conu exclusivement pour comporter des bases de donns urbanistiques et calculer les diffrents paramtres utiliss dans le milieu urbain, en conformit avec les diffrents instruments algriens durbanisme (contrle de conformit de la densit dfinie par le PDAU). Il assure dautre part, les fonctions de rgulation et de contrle sur toutes les oprations durbanisme (le certificat d'urbanisme, le permis de lotir, le certificat de morcellement, le permis de construire, le certificat de conformit, le permis de dmolir et les diffrentes autorisations qui sy rattachent).

Dcret excutif n 91-175 du 28 mai 1991 dfinissant les rgles gnrales damnagement et durbanisme et de construction. Algrie Dcret excutif n 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalits dinstruction et de dlivrance du certificat durbanisme, du permis de lotir, du certificat de morcellement, de permis de construire, du certificat de conformit.

9.

CONCLUSION
Ltude du coefficient doccupation du sol, du point de vue mthodologique et rglementaire, demeure une mthode importante dans le domaine de la gestion urbaine Les mthodes durbanisme traditionnel doivent tre changes par les outils techniques modernes de gestion, dans ce cadre Le programme, appel COS, facilitera son utilisation par les urbanistes et tous les services techniques publics chargs de lurbanisme. La gestion urbaine est un processus complexe qui ncessite une base dinformation consquente et une grande coordination entre les acteurs qui font la ville.

10. Dcret excutif n 91-177 du 28 mai 1991 fixant les procdures dlaboration et dapprobation du plan directeur damnagement et durbanisme et le contenu des documents y affrents. 11. Dcret excutif n 91-178 du 28 mai 1991 fixant les procdures dlaboration et dapprobation des plans doccupation. Algrie 12. Dcret n 95-318 fixant les conditions de dsignation des agents fonctionnaires habilits rechercher et constater les infractions la lgislation et la rglementation. Algrie 13. Dcret excutif n 97-36 du 14 janvier 1997 modifiant le dcret excutif n 95-318 fixant les conditions de dsignations des agents fonctionnaire. Algrie.

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