LOS DERECHOS REALES DISCUTIDOS: Una mejor y ms clara comprensin del fenmeno del derecho real podr tenerse

aludiendo, aunque sea muy sintticamente, a las polmicas mantenidas por la doctrina en torno a la naturaleza real y no real de algunas figuras jurdicas. A) EL DERECHO ARRENDATICIO: La tesis tradicional situa al derecho del arrendatario como derecho personal. El arrendamiento, adems, no vincula a terceros adquirentes del objeto arrendado (art. 1571 C.c.; << venta quita renta>>). Pero esta doctrina tropieza con algunas dificultades graves. Es la primera configuracin del arrendamiento como relacin obligatoria. Segn esta idea, el arrendador tendra la obligacin --- deuda--- de hacer gozar al arrendatario (cfr, Art. 1554 C.c.) y este el derecho --- de crdito--- de reclamar frente al arrendador el cumplimiento de esta obligacin. Las cosas no se desarrollan asi. El arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato. Es quien utiliza la cosa, conforme a su destino, y quien extrae de ella sus utilidades y frutos sin la cooperacin del arrendador. La idea o principio de la ineficiencia del arrendamiento frente a los terceros adquirientes de la cosa tiene hoy excepciones muy importantes. La primera de estas excepciones la constituyen los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad. La Ley Hipotecaria admite la inscribibilidad de los arrendamientos de inmuebles (cfr. Art. 2. L.H.). La segunda excepcin la constituyen los arrendamientos protegidos con prorrogas legales. Pertenecen a esta categora los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la Ley de Arrendamientos Rusticos, los cuales conceden a su titular derecho de gran fortaleza (en la L.A.U. de 1964, no en la posterior de 1994) que algunos autores han equiparado muy grficamente al del enfiteuta.

Por ello una parte de la doctrina mantiene la tesis de que, si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un derecho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad y los arrendamientos sometidos a las legislaciones especiales de arrendamientos rusticos y urbanos. En este sentido, cabe destacar que la Ley de Arrendamientos Rusticos de 31 de diciembre de 1980 exige para su constitucin la capacidad para enejenar del arrendador, lo mismo que fuese un derecho real (art. 12.1). B) EL DERECHO DE RETENCION: La polmica en torno a la naturaleza real o no real del derecho de retencin es tambin tradicional. Sin embargo, en este caso la postura negativa parece la mas justificada. Prescindiendo de aquellos casos en que el ius retentionis vaya unido a un derecho de prenda (art. 1871 C.c.), parece que la nica facultad del titular es la de denegar la restitucin de la cosa ajena que posee mientras no se le satisfagan los gastos que le ha originado. La retencin es oponible erga omnes, es decir, no solo frente al deudor, si no tambin frente a sus acreedores y sucesores en la titularidad de la cosa. Pero no puede el retentor usar, disponer de ella. Adems, pese para cobrarse antes que otros acreedores ni un derecho de realizacin de valor. La retencin se pierde si el retentor entrega la cosa. c) LA OPCION DE COMPRA: Por virtud de este derecho, el titular de la opcin tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opcin pagando el precio pactado con el concedente. Es claro que la opcin no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y tambin lo es que la opcin no puede hacerse efectiva frente a un tercero, viola el contrato e incumple con su obligacin, por la cual quedara responsable de los daos y perjuicios que se produzcan al beneficiario de aquella. Esta doctrina ha quedado oscurecida al permitir el Reglamento Hipotecario la inscribibilidad de la opcin de compra de bienes inmuebles en el Registro de

la Propiedad. Efectivamente, el Articulo 14 del texto citado permite que sea inscribible en el Registro el contrato de opcin de compra o el pacto o estipulacin expresa que lo determine en algn otro contrato inscribible. Con arreglo al precepto legal citado, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad el contrato de opcin de compra es menester que se den las circunstancias siguientes: 1. ) convenio expreso de las partes que se inscriba. 2. ) precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiera convenido para conceder la opcin. 3. ) plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos. Cuando un derecho de opcin de compra, que reuna los requisitos antes mencionados, sea inscrito en el Registro de la Propiedad, nos encontramos en presencia de un derecho que puede ser ejercitado no solo frente al concedente de la opcin, sino tambin frente a los posibles terceros adquirentes del inmueble. En esta caracterstica se ha querido ver un signo del carcter real del derecho de la opcin de compra de bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad. Es evidente que el derecho de opcin de compra inscrito posee una eficacia mucho mayor y que es eficaz contra los terceros adquirentes, pero ello por si solo no determina una modificacin de la naturaleza del derecho en si mismo considerado. El derecho de opcin no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino simplemente la facultad de decidir su adquisicin, y en consecuencia no puede ser considerado como un derecho real.