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Business immo n24 - fvrier 2007 www.businessimmo.fr www.businessimmo.info

Sbastien Bazin,

lalchimiste
Sbastien Bazin est un animal part dans le marigot immobilier. Issu dune longue ligne dadministrateurs de biens, il est arriv presque par inadvertance dans le secteur. En lespace dune dcennie, il a propuls sur les fonds baptismaux Colony Capital en Europe, portant son volume dengagement plus de 6 Mds$ force dingniosit, de coups daudace et dun certain brin de russite. Sur des marchs aussi matures, il a russi maintenir un TRI suprieur 20%. Sbastien Bazin a-t-il le don de transformer tout ce quil touche en or ?

Il est des noms qui semblent indissociables de limmobilier. Celui de Bazin a travers trois gnrations dadministrateurs de biens. Il tait donc naturel que Sbastien perptue la tradition familiale. Et pourtant, le patron de Colony Capital en Europe, lun des principaux fonds dinvestissements immobiliers, est arriv dans le milieu presque par hasard. Je suis venu limmobilier par lhtellerie , reconnait-t-il aujourdhui. Nen dplaise la famille, Sbastien Bazin a refus de rgler son pas sur celui de son pre, refusant de reprendre le flambeau. Par principe . Brillant, le rebelle ne veut pas perdre son temps avec les tudes. Il dcroche une matrise de gestion option Finance la Sorbonne et non Dauphine. Pourquoi la Sorbonne ? Pour pouvoir travailler pendant mes tudes , rpondil. Sbastien Bazin ne saurait tre livreur de pizza ou faire du baby-sitting. Il sera veilleur de nuit dans un htel et trader sur les marchs actions US. Deux jobs prmonitoires.

La conqute de lOuest
Trader . Sbastien Bazin le sera aux Etats-Unis. Il part en 1985 et devient agent de changes New York et San Francisco. Laventure dure 6 ans, aprs un petit crochet par Londres. Il travaille notamment pour Frates Group, un fonds dinvestissement. A 26 ans, il entre au comit excutif de Kaiser Aluminium San Francisco avec lappui dAlan Clore, puis sera responsable des fusionsacquisitions PaineWebber Inc. Un parcours de golden boy . Pour autant, le frenchie na jamais vraiment envisag de poser ses valises outre-Atlantique. Au contraire. Il a le mal du pays et revient en 1991 dans une banque daffaires, auprs de Jean-Philippe Hottinguer, associ la banque Rivaud. Sbastien Bazin pntre les hautes sphres protestantes de la finance. Pendant ces 18 mois, il y rencontre quelques figures quil recroisera sous la casquette de Colony Capital : Mathieu Pigasse de Lazard, Nicolas Durand aujourdhui chez Rosthchild ou encore Patrick Sayer qui a fond Eurazeo et avec lequel il montera le fonds Colyzo.
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Autres murs, autre ambiance. Sbastien Bazin revient ses premires amours - les htels en croisant le chemin de Clment Vaturi. En 1995, le jeune directeur gnral a pour mission de redresser un groupe endett. LImmobilire Htelire collectionne les beaux actifs mais a besoin de 100 M$ de fonds propres. Et cest un certain Tom Barrack, patron du fonds dinvestissement Colony Capital, qui sort le chquier. La famille Vaturi change de stratgie, au grand dam de Sbastien Bazin. Et comme dans le mme temps, le fondateur de Colony Capital lorgne sur lEurope, Bazin accepte de jouer le poisson pilote. Il rejoint le fonds amricain en juin 1997, seul dans un bureau de 300 m2 et avec pratiquement une page blanche. Prs de 10 ans plus tard, il aura port la valeur du patrimoine du fonds amricain autour de 6 Mds$ sur le continent, injectant quelque 2 Mds$ de fonds propres. Le tout gnre un retour sur investissement compris entre 25 et 30% par an. En une dcennie, Colony Capital est devenu lun des fonds immobiliers les plus innovants de la place, et pas loin dtre lun des plus performants.

Le retour de lenfant prodigue


Et voil une nouvelle gnration de Bazin replonge dans limmobilier. Loin du calme dun cabinet dadministration de biens, Sbastien Bazin sest forg une rputation de cratif dans un secteur, par dfinition, conservateur. Colony Capital est un fonds opportuniste qui a pour seul fil rouge le sous-jacent immobilier , rappelle Sbastien Bazin. La fentre dinvestissement est large, mais lexigence de rentabilit contraint fortement les pistes explorer. Il faut que nous soyons persuads que ce que nous achetons sera trs diffrent de ce que nous vendrons , ajoute-t-il. Il faut donc combiner imagination, ingnierie financire et de solides rseaux pour trouver une matire premire suffisamment mallable pour dgager un rendement annuel suprieur 20%. A posteriori, les dbuts de Colony en Europe sont classiques : investir contre-cycle. Sbastien Bazin

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choisit trs naturellement les bureaux, une poque sous-jacent immobilier. Cest ainsi que Colony Capital o le march est encore traumatis par la grande crise entre dans le groupe Barrire et met un pied dans le des annes 90. A la diffrence des fonds anglo- monde du casino. Un secteur pas si inconnu pour saxons, taxs par la presse de lpoque de fonds vau- Colony Capital qui, sous le titre gaming , dtient l tours, Colony Capital refuse le rachat de crances ou un htel de 3 000 chambres Las Vegas, ici quatre la vente la dcoupe. Ce nest pas dans ma menta- tablissements Atlantic City ou encore des portelit , lche-t-il aujourdhui. Sbastien Bazin et sa feuilles dactifs dans des socits majeures du secteur. jeune quipe prfre le risque, calcul il va de soi. Sbastien Bazin va mme jusqu sinviter au mariage Parmi les oprations phares conclues entre 1997 et de la filiale Casino du groupe Accor avec le groupe Barrire pour constituer une plate-forme 2000, trne le rachat des droits de 40 casinos, 5 000 machines sous et construire de la Zac Danton, quelque 240 > 13 htels de luxe. 000 m2 pays 350 M. Pour loccasion, Colony Colony Capital fait quipe avec la Caisse Les htels, il y pense plus que jamais. Et de Dpt et Placement du Qubec. Ce sa passion pour cette classe dactifs, exiCapital est partenariat, de long terme, perdure geante travailler, va se concrtiser au mesure que la tour T1, 220 mtres de travers dune opration de recapitalisaun fonds haut, avec une surface de 70 000 m2, sort tion du groupe Accor. Une opration opportuniste audacieuse, symbole du rapprochement de terre. Ce fleuron de larchitecture, grce la patte de Denis Valode, sera entre le Private Equity et linvestissequi a pour log dans une socit symbole de la ment immobilier. Des marques de seul fil construction de La Dfense : Lucia, fonfabrique de Sbastien Bazin. Nous nous cire qui a eu sa tte Christian Pellerin, sommes intresss au groupe Accor une rouge le lun des pre du quartier daffaires. Le poque o le potentiel de dveloppement financier prend le pas sur le promoteur. du Groupe groupe ntait pas suffisasous-jacent Tout un symbole. ment peru par les marchs financiers. La immobilier marque est forte, le groupe est en en Mais, tout financier quil est, Sbastien Bazin ne perd pas le contact avec la pierposition dominante sur la plupart des La fentre re et fonde toute la premire partie de la marchs o il est prsent, dispose dun dinvestissepolitique dacquisition en Europe sur la rservoir de croissance trs important en restructuration et le dveloppement Asie et bnficie dune fantastique fidliment est dimmeubles de bureaux. Le fonds met t de ses clients et de ses collaborateurs , aussi la main sur quelques beaux fleurons juge Sbastien Bazin. Colony Capital large, mais dans le quartier daffaires comme CBC lorgne dabord les actifs immobiliers du lexigence ou CB3 - qui, une fois restructurs, trougroupe htelier et participe mme veront rapidement acqureurs. On y trou exceptionnellement un premier de rentabilit ve aussi quelques htels piochs dans le appel doffres sur 128 murs dhtels. contraint rservoir de Vivendi. La plupart des actifs Mais, Colony Capital ne peut suivre le qui tombent dans lescarcelle de Colony niveau des enchres, le portefeuille fortement sont acquis avec une forte dcote. Le tant emport par le groupe Foncire simple pari de la reprise du march, saudes Rgions pour plus dun milliard d. les pistes poudr dun peu deffet de levier, suffit Rapidement, Sbastien Bazin rebondit et explorer remplir les objectifs de TRI fixs au propose dinjecter 1 Md pour renforcer dpart. Oui, mais voil : le march tant encore la structure financire dAccor et moutonnier par nature, la plupart des investisseurs se acclerer son dveloppement dans les pays en forte rappellent limmobilier. croissance conomique. Lopration prend la forme Sbastien Bazin doit rorienter sa stratgie et dcide dune mission dORA pour 500 M et la souscription daller chercher la cration de valeur ailleurs Dans le dobligations convertibles pour 500 M. Il fallait foncier par exemple. Colony Capital acquiert suffi- frapper fort et agir comme un lectrochoc en injectant samment de charges pour dvelopper pas moins de une somme consquente qui puisse, dun ct, amlio400 000 m2, tout autour de Paris. A Vlizy, Suresnes, rer le ratio dendettement du groupe, et dautre part, Massy, Ivry-sur-Seine Colony Capital quadrille le donner les moyens de financer le dveloppement du terrain. Et sautorise mme quelques sorties en pro- groupe linternational , commente Sbastien Bazin. vince, comme Marseille avec un immeuble de France Lopration se signe dbut 2005, alors que laction Tlcom totalisant 17 000 m2. dAccor navigue autour des 30 . Elle vogue aujourdhui plus de 60 ! Dans la bouche dun investisLes chemins de traverse seur, on appelle cela une transaction win-win .. Dans le mme temps, Sbastien Bazin emprunte les Pour autant, Colony Capital ne lche pas la table de chemins de traverse, sans jamais dlaisser le fameux jeu et entend sinscrire dans la dure ..

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Le Parc ses pieds

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Cette frontire invisible entre linvestissement immobilier et le Private Equity, on la retrouve dans lacquisition de Buffalo Grill par Colony Capital,. Linvestissement a surpris dans le microcosme immobilier. Et pourtant, elle a bien failli ne pas se concrtiser. Je ne voyais pas comment jallais pouvoir raliser 25 30% de retour sur investissement par an avec des btiments rouge et blanc avec des cornes sur le toit , samuse aujourdhui Sbastien Bazin. Pour autant, le patron de Colony Capital djeune avec le fondateur de Buffalo Grill, Christian Picard, et se laisse convaincre. Un mois plus tard, il formalise son offre 20 laction et prend le contrle du rseau de Steak House pour 340 M. Colony Capital se retrouve la tte de 280 restaurants, dont les murs sont rachets, quelques mois plus tard, par Klpierre pour prs de 300 M. Le fonds amricain est toujours lactionnaire de Buffalo Grill et nourrit de solides ambitions de dveloppement, affichant sa volont de constituer un rseau de 400 restaurants lchelle europenne. Accessoirement, Colony Capital a valoris sa participation dans un groupe dont le cours de Bourse a t port 40 laction au dbut de lanne 2007. Sbastien Bazin a eu encore le nez creux. Laura-t-il aussi sur son dernier bb ? Le plus surprenant premire vue, mais pas si loign des problmatiques immobilires : le Paris Saint Germain. Autant le prciser dentre, malgr sa passion pour le football et en particulier pour le PSG, Sbastien Bazin ne sest pas offert une danseuse sur le dos de Colony Capital. Ce sont les infrastructures sportives, et tout particulirement le Parc des Princes, qui mont amen mintresser ce dossier. Les stades de football ont 10 ans de retard en France. Ils sont des lieux de vie qui devraient profiter aux riverains et lensemble de la cit, et ne plus tre perus comme des sources de nuisance , explique-t-il. Comme la majorit des stades sont encore la proprit des collectivits locales, Sbastien Bazin prend son bton de plerin et sen va rencontrer Bertrand Delano pour lui exposer ses ides. Le maire de Paris, sensible aux arguments de linvestisseur immobilier, le renvoie vers le gestionnaire du Parc, le groupe Canal Plus La suite est rocambolesque, limage de la vie chaotique du PSG. Au terme dun incroyable concours de circonstances, , Colony Capital se retrouve la tte de lun des clubs de football les plus connus de France et Sbastien Bazin dcouvre les joies de la sphre mdiatique, les relations avec les associations de supporters, le stress des matchs Il na pas, pour autant, oubli son intrt premier : lamnagement dun outil utilis seulement 19 fois par an et la refonte dun quartier stratgique de lOuest parisien. Le Parc des Princes et tout le secteur de la Porte de Saint-Cloud ne sont pas les seules obsessions de Sbastien Bazin. Colony Capital entend se positionner sur les infrastructures sportives et tout particulirement sur les stades de football

lchelle europenne. En France, le fonds a mis la main sur la socit de conseil Stadia et regarde tous les appels doffres qui se prparent, Marseille, Lyon, Lille ou Nice. Dans sa logique de fonds opportuniste, Sbastien Bazin est constamment la recherche des actifs que dautres investisseurs ne reprent pas du premier coup dil. Lavenir pour Colony Capital en Europe pourrait passer par les aroports, les terrains pollus, les infrastructures , prvient-il. En attendant, ses marottes sont les data centers de Marcoussis un investissement qui pourrait slever jusqu 800 M ou encore le Cancrople de 150 hectares quil dveloppe en partenariat avec Icade sur les anciens terrains AZF de Toulouse.

Le virage Barrack
Pour dnicher de nouvelles affaires, lhomme saffaire cultiver ses rseaux. Le parcours de Sbastien Bazin est jalonn de rencontres. Au conseil dadministration dAccor, il frquente - Baudouin Prot, le patron de BNP Paribas, Jrme Seydoux, le prsident de Path, Franck Riboud le prsident de Danone, Serge Weinberg, lancien DG de PPR reconverti dans le Private Equity, ou encore le prsident de la banque daffaires italienne MedioBanca, en attendant le prochain n1 de la Caisse des Dpts. Ses rseaux, il les pousse jusquaux trfonds de la Bretagne, saccrochant la vice-prsidence du club de tennis de SaintLunaire, commune o ce malouin dadoption revient se ressourcer en famille. Mais, assurment, sa rencontre avec Tom Barrack marque un vrai tournant dans sa carrire. une personnalit hors du commun , rsume Sbastien Bazin pour dcrire cet avocat amricain dorigine libanaise, qui aprs avoir gr la fortune de la famille Bass, a lanc son fonds dinvestissement. Baptis Colony, du nom dune rue de Los Angeles. Sbastien Bazin reconnat un charisme incroyable son patron, qui a une vritable ambition, et qui veut la partager . Cest peut-tre la raison qui a pouss Sbastien Bazin rester prs de 10 ans sous le mme toit. Gal Thomas

biographie
Sbastien Bazin,
45 ans, licence dconomie et dune matrise de gestion, est Managing Director Europe et CEO de Colony Capital SAS, en charge des investissements en Europe continentale.Avant de rejoindre Colony, il a t successivement vice prsident chez Paine Webber Londres et New York (fusion & acquisition), directeur gnral adjoint dHottinguer Rivaud Finance et directeur gnral de lImmobilire Htelire.

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D.R.