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TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCiN No. -

/3'10 - 2013-SUNARPLima,

TR-L

2 7 ~GO,1013

APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

TERESA DEL CASTillO TEllO. N 12057 del 11/4/2013, Escrito presentado el 9/7/2013, Predios de Pucallpa, Compraventa, .

SUMlllA TRANSFERENCIA DE PREDIO REALIZADA POR EL CAUSANTE ANTES DE SU FALLECIMIENTO "Procede la inscripcin de la transferencia de un predio efectuada por el causante antes de su fallecimiento a favor de terceros, no obstante que en la partida registral de dicho predio se encuentra inscrita la transferencia por sucesin a ttulo universal, siempre que su inscripcin no perjudique a terceros, de conformidad con el artculo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordante con el artculo 98 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, "

ACTO CUYA INSCRIPCiN PRESENTADA

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por ngel Manuel Retegui Mestanza y Lidia Rios Panduro a favor de' Amrica Meza Snchez casado con Teresa Del Castillo Tello; respecto del Lt 12 de la Mz, E ubicado en el JL Csar Vallejo, de la Lotizacin Cesar Vallejo, distrito de Calleria, provincia de Pucallpa, regin Ucayali; inscrito en la ficha N 19347 que contina en la partida electrnica N 00004008 del Registro de Predios de Pucallpa. A tal efecto se presentan los siguientes documentos: Parte notarial de la escritura pblica de compraventa del 15/6/1993, otorgada ante notario de Coronel Portillo, Albrto Cavero Villacrez, expedida por el decano del Colegio de Notario de Ucayali Fernando Rubn Inga Cceres, el 10/4/2013, Parte notarial de la escritura pblica del 517/2011, sobre confirmacin y ratificacin de acto jurdico de adjudicacin, otorgada ante el notario de Ucayali Fernando Rubn inga Cceres, . Copia certificada de la partida de matrimonio correspondiente a Amrica Meza Snchez y Teresa Del Castillo Tello, por la jefa del Registro Civil de la municipalidad distrital de Pajarillo, Magda Luz Ruz Prez, el 14/5/2013. Certificado de inscripcin N 27166-13-RENIEC, expedido por la. certificadora de la jefatura regional de Pucallpa del RENIEC, Leysi Ruiz Noriega, el 31/5/2013. Escrito de/14/5/2013.

Copias simples de los formularios PU, HR, Hoja de Liquidacin de Arbitrios y recibo de pago de la municipalidad provincial de Coronel Portillo. 11. DECISiN IMPUGNADA La Registradora Pblica (e) del Registro de Predios de Pucallpa Zully Lucila Chy Mendoza observ el ttulo en los siguientes trminos: "A- ANTECEDENTES: A.1.-PARTlDA: 00004008 A.2.- ACTO ROGADO: COMPRA VENTA B) IDENTIFICACIN DE LOS DEFECTOS: B.1INOBSERVANCIA DE LA FORMALIDAD: Visto el REINGRESO de fecha 03/06/2013 mediante el cual se adjunta el Certificado de Inscripcin Reniec de Lidia Ros Pan duro, el cual no subsana lo advertido mediante Esquela de fecha 27.05.2013; se reitera la observacin formulada con anterioridad en todos sus extremos: Visto el Reingreso del 14/05/2013 mediante el cual se adjunta Partida de Matrimonio de Amrico Meza Snchez y Teresa Del Castillo Tello en el cual se corrobora que efectivamente la sociedad de gananciales de los compradores surgi con anterioridad a la adquisicin del bien objeto de f'C"{",. transferencia, y al mismo tiempo, se advierte que en su solicitud de -'1reingreso solicita el cierre y cancelacin del Asiento C00002 Rubro "Jtulos de Dominio. Al respecto, es menester advertir que los propietarios \ ,>\1>. ,phmigenios del Lote 12 Mz. E de la Lotizacin Csar Vallejo, inscrito en la ~ ,.~ _~ </Jffcha N 19347 Y su continuacin en la P.E. N 00004008 se encuentra a ,~/. , ~~ favor de la sociedad conyugal conformada por ANGEL MANUEL RETEGUI MESTANZA y LIDIA Ros PANDURO (vase Asiento. C-1), respecto del cual se aprecia que habindose declarado la sucesin intestada de NGEL MANUEL RE TEGUI MESTANZA (causante) declarndose como nica y universal heredera a CESIA MILCA REA TEGUI Ros segn Acta de Protocolizacin de Sucesin Intestada de fecha 19/6/2011, otorgada por Notario Pblico Fernando Rubn Inga Cceres, cuya transmisin por Sucesin de acciones y derechos a favor de dicha heredera se encuentra inscrita en el Asiento C00002; se desprende que actualmente el inmueble objeto. de trasferencia se encuentra inscrito a favor de CESIA MILCA RE TEGUI Ros y LIDIA Ros PANDURO. Por lo que, en mrito al Principio de Tracto Sucesivo consagrado en el Art. 2015 del C. C. por el cual "Ninguna inscripcin, salvo la primera se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de . donde emane" concordado con el Art. VI del T.P. del T.U. O. del R. GR.P. el cual del mismo modo establece "Ninguna inscripcin salvo la primera se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario"; todo acto de disposicin de inmueble deber ser otorgado por las propietarias mencionadas, o de ser el caso, en el supuesto de aplicarse la excepcin al principio de Tracto Sucesivo regulado en el Art. 64 del R.IR ..P que regula sobre la "lnscripGn de Trasferencias realizadas por el causante a favor de terceros", deber acreditar de corresponder as, el fallecimiento de LIDIA Ros PANDURO, no siendo admisible en consecuencia su solicitud de cancelacin y/o cierre del Asiento C00002 C) BASE LEGAL Art. VI del T.P. 31, 32 Y 40 del T.U.O. del R.GR.P. Art. 64 del R.IR.P. Art. 2011, 2015 C.C.

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RESOLUCIN No. - /310

- 2013-SUNARP-TR-L
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D) RECOMENDACIONES: Slrvase a presentar la documentacIn pertInente que subsane observacIn advertIda, conforme a lo sealado precedentemente." 11. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN La recurrente siguientes: fundamenta el recurso de apelacin

en los trminos

La compraventa del predio inscrito a fojas 325 del tomo 62 que contina en la ficha N 19347 Y que prosigue en la partida electrnica N 00004048 del Registro de Predios de Pucallpa, se llev a cabo mediante escritura pblica del 15/6/1993, otorgada ante notario de Pucallpa Alberto Cavero ' Villacrez; sin embargo, por desconocimiento no se lleg a inscribir ante el Registro Pblico correspondiente, lo cual segn nuestra legislacin no resulta obligatorio, sino facultativo, Mediante el presente titulo se ha solicitado la inscripcin de la referida compraventa, siendo denegada por cuanto en la partida registral de dicho predio consta inscrita la sucesin intestada del vendedor ngel Manuel Retegui Mestanza, declarndose como su heredera universal a su hija Cesia Milca Retegui Rios; hecho que afecta mi derecho patrimonial protegido en la Constitucin Politica del Per (Art. 70). Sin embargo no se puede heredar algo ya transferido en vida por su titular, es decir un bien ya vendido. Mediante escrito de subsanacin, errneamente se indic que se solicitaba el cierre del asiento C00002 de la partida electrnica N 00004008, no siendo sta mi rogatoria, sino la inscripcin de la compraventa celebrada mediante escritura pblica del 15/6/1993. Por otro lado, la procedencia de la inscripcin solicitada se fundamenta en lo resuelto mediante Resolucin N 1957-2011-SUNARP-TR-L del 21/10/2011, respecto del tema de trasferencia de un predio realizada por el causante antes de su fallecimiento. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha N 19347 que contina en la partida electrnica del Registro de Predios de Pucallpa. N 00004008

IV.

En la citada partida se encuentra inscrito el Lt. 12 de la Mz. E ubicado en el Jr. Cesar Vallejo, de la Lotizacin Cesar Vallejo, distrito de Clleria, provincia de Pucallpa, regin Ucayali. En el asiento c)-1 de la referida ficha, consta inscrita la adquisicin del . predio por parte de la sociedad conyugal conformada por ngel Manuel Retegui Mestanza y Lidia Rios Panduro, mediante escritura pblica del 21/6/1988, otorgada ante el notario Carlos Cavero. (Inscrito en mrito del titulo archivado N 79 del 11/7/1988). En el asiento C00002 de la referida partida, consta inscrita la sucesin intestada de ngel Manuel Retegui Mestanza, trasladada del asiento . . A00001 de la partida electrnica N 11054995 del Registro de Sucesiones. Intestadas de Pucallpa; declarndose como su heredera universal a su hija Cesia Milca Retegui Rios. (Inscrito en mrito del titulo archivado N 11502 del 5/4/2013). Partida electrnica N Intestadas de Pucallpa 11054995 del Registro de sucesiones

En el asiento A00001, consta inscrita la sucesin intestada definitiva del' causante ngel Manuel Retegui Mestanza, en virtud del acta de protocolizacin del 19/6/2011, otorgada ante notario de Pucallpa Fernando Rubn Inga Cceres, declarndose como su heredera universal a su hija Cesia Milca Retegui Ros. (Inscrito en mrito del ttulo archivado N 21272 del 2017/2011). V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Rocio Zulema Pea Fuentes. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: _ Si procede inscribir la transferencia efectuada por el causante antes de su fallecimiento an cuando se hubiera inscrito su sucesin intestada en la partida registral del predio. VI. ANLISIS 1. Mediante el titulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por ngel Manuel Retegui Mestanza y Lidia Ros Panduro a favor de Amrica Meza Snchez, casado con Teresa Del Castillo Tello respecto del Lt. 12 de la Mz. E ubicado en el Jr. Csar Vallejo de la Lotizacin Cesar Vallejo, distrito de Callera, provincia de Pucallpa, regin Ucayali; inscrito en la ficha N 19347 que contina en la partida electrnca N 00004008 del Registro de Predios de Pucallpa. La Registradora deneg la inscripcn, por cuanto se estara contraviniendo el principio de tracto sucesvo, contemplado en el numeral VI del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos; toda vez que en la actualidad el predo submateria consta inscrito en copropiedad a favor de la heredera del ca.usante ngel Manuel Retegui Mestanza, as como de la cnyuge de ste. Solicita que en caso corresponda, se acredite el fallecimiento de Lidia Ros Pandero (la cnyuge vendedora). Por su parte, la recurrente alega que la compraventa del predio submateria, fue celebrada con anterioridad a la muerte del vendedor ngel Manuel Retegui Mestanza y por tanto no se puede heredar un bien ya vendido por su tutular. 2. Con relacin a la inscripcin de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, en el artculo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios 1 se ha establecido lo siguiente: "Las transferencias a favor de terceros efectuadas. por el causante antes de su fallecimiento, podrn inscribirse an cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesin a ttulo universal, siempre que su inscripcin no perjudique a terceros."

I Aprobado por Resolucin N 248-2008-SUNARP/SN y vigente a la presentacin del presente ttulo, derogado por el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Resolucin del Superi~iendente Nacional "de los Registros Pblicos N 097-2013SUNARPISN. publicada en el diario oficial "El Peruano" el 4/5/2013, vigente desde el 17/6/2013, . cuyo artculo 98 establece lo mismo.

RESOLUCiN No. -

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Esta disposicin reglamentaria fue dictada con la finalidad de solucionar la problemtica derivada de aquellos casos en que se hubiese extendido el asiento de sucesin a titulo universal del causante respecto de predios que ya no formaban parte de su patrimonio por haber sido transferidos en vida por aqul. Asi, esta norma constituye una excepcin al principio de legitimacin registral consagrado en el articulo 2013 del Cdigo Civil2, as como al principio de tracto sucesivo recogido en el artculo 2015 del mismo' CdigoJ. En tal sentido, el asiento en el que obra inscrita la transmisin sucesoria - que implica que los sucesores son los nuevos propietarios del predio -, no surtir efectos si el propietario del predio lo ha transferido en vida. De este modo, la inscripcin de la transmisin del predio por sucesin, no constituye obstculo para la inscripcin de la transferencia que habia efectuado el causante. Ello siempre que la inscripcin de la citada transferencia no perjudique a terceros. 3. En consecuencia, la hiptesis o supuesto de hecho que se debe verificar para aplicar la norma en mencin es: a) La existencia de una trasferencia de propiedad efectuada en vida por el causante. Se entiende que sta debe constar en escritura pblica, en aplicacin del principio de titulacin autentica consagrado en el articulo 2010 del Cdigo Civil. b) Inscripcin en la partida registral del predio, de la transferencia sucesin a titulo universal. por

c) La inscripcin de la trasferencia no perjudique el derecho de terceros. En cuanto a lo primero debemos sealar que en nuestro medio la trasferencia del derecho de propiedad opera extrarregistralmente, es decir, la inscripcin es facultativa, por lo que el adquiriente del derecho se constituye en verdadero propietario a pesar de que la inscripcin publicite como titular a distinta persona; sin embargo, debe anotarse que se hace necesaria la inscripcin de su derecho ms an si el predio se encentra registrado, para evitar situaciones como las que nos ocupa. De otro lado, otro aspecto de suma importancia que se debe verificar es que la inscripcin de la sucesin sea a ttulo universal, sobre el tema Lanatta precisa que la sucesin es a ttulo universal "cuando se refiere a la totalidad del patrimonio trasmisible del difunto, o de una parte alcuota de aquel, sin especificacin determinada". En cambio, es a ttulo singular (o particular), cuando alude a cosas o derechos especficamente concretos y determinados,A. Consecuentemente slo proceder acceder a la inscripcin hecha por el causante, cuando la sucesin inscrita es a titulo universal. Finalmente en cuanto a lo ltimo, deber verificarse que de la partida registral no aparezcan inscritos a favor de terceros, derecho otorgados o constituidos por los herederos propietarios aparentes, por cuanto el derecho de estos terceros estaria protegido ya que contrataron confiando en la fe del Registro.

Articulo 2013 del Cdigo Civil.- El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se declare judicialmente su invalidez. . 3 Artculo 2015 del Cdigo Civil.- Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. 4 LANADA, Rmulo E. Derecho de Sucesiones. Editorial Desarrollo SA Lima, 1985 p. 24.
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4. De la revlslon de la partida registral correspondiente al predio submateria, se aprecia que constan inscritos como titulares registrales los copropietarios: Lidia Rios Panduro (quien adquiri su derecho como miembro de la sociedad conyugal conformada con ngel lI.1anuel Retegui Mestanza) y Cesia Milca Retegui Ros (hija -heredera universal de ngel Manuel Retegui Mestanza). Sin embargo, se advierte del parte notarial presentado, correspondiente a la escritura pblica del 15/6/1993 otorgada ante notario de Coronel Portillo Alberto Cavero Villacrz; que la sociedad conyugal conformada por ngel Manuel Retegui Mestanza y Lidia Rios Panduro transfiri a favor de Amrico Meza Snchez casado con Teresa Del Castillo Tello, la totalidad del predio submateria. 5. Conforme a lo expuesto, y siendo que la transferencia consta en instrumento pblico de fecha cierta que permite acreditar que, cuando se. abri la aludida sucesin (31/7/2010)5 el predio ya no formaba parte del patrimonio del causante ngel Manuel Retegui Mestanza, corresponde enervar el asiento registral de sucesin intestada a fin de proceder a la inscripcin solicitada de conformidad con el articulo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Asimismo, debemos sealar que en la referida escritura pblica de compraventa del 15/6/1993 consta la manifestacin de voluntd de ambos cnyuges vendedores, respecto de la venta de la totalidad del predio submaferia. En tal sentido, ha sido transferido el integro del inmueble de propiedad de la sociedad conyugal de la cual formaba parte Lidia Rios Panduro, quien actualmente es tambin titular de dominio conjuntamente con lheredera Cesia Milca Retegui Ros. Por lo tanto, el ttulo se adecua a la partida registral por aplicacin del articulo 64 del RIRP, debiendo precisarse que esia norma tambin se refiere cuando uno de los cnyuges ha fallecido y no slo cuando se ha inscrito la sucesin de los dos miembros de la sociedad conyugal, como parece entender la Registradora. Como se ha sealado, respecto al. causante se aplica el artculo 64 del RIRP y respecto a la cnyuge suprstite, existe total adecuacin con el antecedente registra!. Por lo tanto, no resultar necesario acreditar de ser el caso, el fallecimiento de dicha copropietaria (Lidia Ros Panduro), como lo solicita la Registradora. Consecuentemente, resulta procedente la inscripcin de la compraventa celebrada mediante escritura pblica del 15/6/1993 y ratificada por escritura pblica del 5/7/2011. Por lo tanto, corresponde revocar la observacin formulada.

Con la intervencin de la Vocal (s) Roco Zulema Pea Fuentes, autorizada mediante Resolucin N 127-2013-SUNARP/PT del 13/5/2013 y Andrea Paola Gotuzzo Vsquez autorizada mediante Resolucin N 224-2013-SUNARP/PT del 14/8/2013. Estando a lo acordado por unanimidad;
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VII.

RESOLUCiN.

5 De acuerdo a la partida electrnica N 11054995 del Registro de Sucesiones Intestadas de Pucallpa, el causante falleci el 25/10/2005.

RESOLUCiN No.

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REVOCAR la observacin formulada por la Registradora Pblica (e) del Registro de Predios de Pucallpa al ttulo referido en'el encabezamiento y DISPONER SU INSCRIPCiN prevo pago de los derechos registrales, de corresponder, conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

SQUEZ TORRES e a (e) de la Tercera Sala del Tribunal Registral .

ANDREA P ZZO VSQUEZ Vocal del Tribunal Registral

LE A PEA FUENTES s) del Tribunal Registral

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2013112057-2013.doc