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Office Chérifien des Phosphates

Direction des Ressources Humaines


Direction Projet Logement

Rapport de stage

Responsable de stage :
M. SAHAR M’hamed

Etabli par : Parrain de stage :


MAGHOUS Mustapha Mme ALAOUI KENDIL
Soumya

Août 2006
Remerciements

Je tiens tout d’abord à présenter mes vifs


remerciements et ma gratitude à Monsieur le Directeur des
Ressources Humaines, ainsi qu’à l’ensemble de ses
collaborateurs.

Mes remerciements vont à Monsieur M’Hamed


SAHAR, mon responsable de stage et à Mme ALAOUI
KENDIL Soumya mon parrain de stage, qui n’ont ménagé
aucun effort pour m’encadrer et m’accorder leurs concours et
leur soutien pour l’accomplissement de mon stage dans de
bonnes conditions.

Je remercie également l’ensemble du personnel de la


Direction Projet Logement pour l’appui considérable qui m’a
été apporté pour la réalisation de ce travail.
Sujet de Stage

Dans le cadre des actions d’aide à l’accession à la propriété au profit de


son personnel, l’OCP procède et selon les réserves foncières dont il dispose
à la viabilisation de lots de terrains ou à la construction de logements en
vue de leur cession au personnel intéressé.

Le travail demandé consiste à :

1. Décrire les processus actuels de réalisation de ces projets


d’accession à la propriété tout en mentionnant les problèmes
et les difficultés rencontrés.

2. Proposer des solutions d’amélioration et de simplification de


ces processus.
Sommaire

- Introduction (préambule) ;

- Présentation et organigramme de la Direction Projet


Logement ;

- Processus actuel de viabilisation des lots de terrains ;

- Processus actuel de construction de logements ;

- Problèmes et difficultés rencontrés :

• Viabilisation ;
• Construction ;

- Solutions d’amélioration et de simplification ;

- Conclusion.
Introduction
Dans le cadre de sa politique en matière d’aide à l’accession à la propriété,
l’OCP par le biais de sa Direction Projet Logement et selon les réserves foncières dont
il dispose, agit sur deux principaux volets, à savoir :

- 1er volet :
Consiste en la réalisation de projets d’habitation, soit par la construction
d’appartements ou par la viabilisation de lotissements.
Ces projets s’effectuent en collaboration avec un Maître d’Ouvrage Délégué
(organisme étatique spécialisé en aménagement urbain), et se déroulent selon les étapes

ci après :
• Etablissement par un architecte des plans des projets de construction ou de
lotissement.
• Demande des autorisations de construire ou de lotir.
• Détermination des coûts estimatifs suivant un montage financier.
• Lancement des appels d’offres pour études, suivi des travaux et
réalisations.
• Immatriculation foncière des appartements construits ou des lots de
terrains viabilisés.
• Détermination des coûts définitifs et présentation des prix de cession à
l’agrément de Monsieur le Directeur Général.

- 2ème volet :
Consiste en la mise en cession des logements de fonction selon un plan
pluriannuel établi à cet effet. Les principales opérations préalables à la mise en cession
de ces logements sont comme suit :
• Expertise éventuelle des logements à céder par des organismes spécialisés.
• Assainissement des assiettes foncières et immatriculation des logements à
céder.
• Mise au point des conventions de cession des VRD (voirie et réseaux
divers) au domaine communal. Cette étape comporte une phase de
négociation des frais de cession tels que : la remise en état éventuel des
VRD et mesures d’accompagnement ; l’estimation par des commissions
désignées à cet effet des frais de remise en état des VRD (voirie et réseaux
divers) et établissement des conventions de leur cession au domaine
public communal.
• Evaluation des prix des logements par la commission administrative
d’expertise et d’estimation vénale.
• Elaboration des propositions de prix de cession et présentation à
l’agrément de Monsieur le Directeur Général.

Les listes des prix définitifs de cession approuvés par le Directeur Général
sont transmises au Département Prestations Sociales Centralisées (DRH/SP) pour la
mise en œuvre de la procédure de cession et l’établissement des contrats de vente en
collaboration avec les centres concernés et en liaison avec la Direction des Affaires
Juridiques (DRH/J).

Le sujet de ce rapport sera consacré au 1er volet de ce préambule, soit:


1) la description des processus actuels de réalisation des projets de
constructions et de lotissements tout en mentionnant les problèmes et les
difficultés rencontrés ;
2) la proposition des solutions d’amélioration et de simplification de ces
processus.
ORGANIGRAMME DE DRH/L (Octobre 2005)

DRH/L
DIRECTION PROJET LOGEMENT

DRH/LP DRH/LR
Département Consolidation
Département Réalisation
du Patrimoine Foncier
des Projets
et immobilier

DRH/LP/E DRH/LP/A DRH/LR/C DRH/LR/P


DRH/LR/E
Service Assainissement Service Cession Service Etudes Service Projets
Service Etudes
et Suivi du Patrimoine de Lotissements
PROCESSUS POUR LA REALISATION
D'UN LOTISSEMENT

1 – DETERMINATION DU BESOIN :

Il est déterminé :
 soit par un recensement direct des populations intéressées dans le centre considéré ;
 soit en considérant le nombre des doléances écrites et verbales reçues par les
services sociaux ou exprimées à l’occasion des réunions des Commissions
Logements ;
 soit par l’intermédiaire des partenaires sociaux.

2 – HYPOTHESES DE REALISATION :

La réalisation de tout projet d’accession à la propriété est conditionnée par :


 la disponibilité de la réserve foncière ;
 l’opportunité technico-économique : qui signifie que le rapport Qualité/Prix
déterminé sur la base d’un montage financier relatif à un niveau de prestations
requis, soit largement supérieur à celui du marché dans la zone considérée ;
 l’existence d’un taux appréciable de postulants parmi le personnel après la
diffusion d’une note d’information renseignant sur le projet : niveau des
prestations et coût approximatif.

3 - CHOIX DU TERRAIN :

Le choix du terrain est dicté par la disponibilité de la réserve foncière, le produit souhaité
et les dispositions du plan d’aménagement.
Une fois le terrain est choisi, on procède à :
 la vérification de l'assiette foncière et son assainissement éventuel par opérations
de distraction, morcellement, fusion (au niveau de la Municipalité ou la
Commune, le Cadastre et la Conservation foncière).
 L’établissement de la note de renseignements de l'agence urbaine pour connaître le
zoning du terrain, selon le plan d'aménagement (dossiers nécessaires: demande +
plans fonciers + liste des coordonnées du terrain + plan de situation + enveloppe
timbrée portant adresse du demandeur + règlement des frais correspondants, soit
250 DH actuellement).
 Etablissement du plan côté correspondant par un géomètre agréé.

4 - DESIGNATION DU MAITRE D'OUVRAGE DELEGUE (MOD) :


 Il est désigné sur la base des conventions cadres existantes entre l’OCP et
l'ERAC/Tensift ou la SNEC (Al Omrane actuellement).
Une lettre de commande signée par Monsieur le Directeur Général est adressée à
l’un ou l’autre des organismes précités, selon la région du projet (Al Omrane pour
Casablanca, Khouribga et El Jadida ; et l’ERAC/Tensift pour Safi, Youssoufia et
Bengérir).

5 - ETUDES URBANISTIQUES :

Pour les projets d’accession à la propriété, le Maître d’œuvre est désigné par Monsieur le
Directeur Général.
Ces études urbanistiques se déroulent comme suit :
 Remise à l'architecte de la note de renseignement, du plan côté, du plan foncier, de
la liste des coordonnées et du programme.
 Suivi, avec le MOD, des différentes étapes de ces études (esquisse, avant projet
sommaire, avant projet détaillé, projet d'exécution et l’établissement de cahier de
charges).

6 - ETUDES TECHNIQUES :

Elles se déroulent comme suit :


 Mise au point avec le MOD d'un dossier de consultation des BET (Bureaux
d’Etudes).
 Lancement de l'A.O, choix du BET et passation du marché des études techniques
relatives aux travaux de viabilisation.
 Remise au BET des documents nécessaires : plans architecturaux et plan côté du
terrain ainsi qu’un rapport d’étude du sol éventuellement.
 Suivi, avec le MOD, des études techniques (plans des réseaux, note de calcul,
plans des ouvrages types... ).

7 - AUTORISATION DE LOTIR :

Le dossier d’autorisation de lotir est composé généralement :


- des imprimés à remplir retirés auprès de la commune concernée,
- le contrat ou convention d’architecte,
- la demande d'autorisation de lotir,
- la note de présentation,
- la note de renseignement,
- le plan côté visé par un géomètre agréé,
- le cahier de charges du lotissement établi par l'architecte,
- les certificats de propriété des parcelles constituant l'assiette foncière,
- les plans fonciers des parcelles en question,
- la liste des coordonnées,
- le plan de masse établi par l'architecte sur fond topographique avec légendes
(types de lots, numéros, superficies, destination...),
- l'ordonnancement architectural,
- le dossier technique préparé par le BET qui est constitué de :

1. Note de présentation et cahier de charges assainissement et voirie,


2. Plan de masse assainissement,
3. Plan de repérage des bassins versants,
4. Note de calcul des sections des tronçons du réseau d'assainissement,
5. Profil en long du réseau d'assainissement,
6. Plans des ouvrages types,
7. Plan masse du réseau de voirie,
8. Profil en long des voies,
9. Profils en travers types.

N.B : Les documents préparés par le BET ou par l’architecte sont à fournir en 6 à 8
exemplaires.

Le dossier nécessite en suite un suivi rigoureux au niveau de la commune et de


l’agence urbaine jusqu'à l'obtention de l'autorisation de lotir ainsi que le règlement des
frais correspondants basés sur des montants des marchés des travaux ou du devis des
organismes de distribution Eau et Electricité.

8 - PREPARATION DES DOSSIERS D'APPEL D'OFFRES ET REALISATION


DES TRAVAUX DE VIABILISATION :

1. Eau et électricité :
Les étapes à observer sont les suivantes :
 Demandes aux organismes de distribution (ONEP, ONE ou Régies) pour le
branchement à leurs réseaux. Ces demandes sont formulées sur des imprimés
spéciaux avec comme pièces jointes copies du plan masse autorisé et du cahier
de charges du lotissement établi par l’architecte. A la lumière des documents
fournis, des devis des coûts des travaux (alimentation en eau potable et
électrification) sont établis par les dits organismes. Sur la base de ces devis sont
déterminés les montants des peines et soins à régler aux organismes de
distribution ainsi que les taxes de premier établissement.
 Mise au point avec les organismes de distribution des conventions de cession.
Selon ces conventions, l’organisme de distribution accepte de prendre en charge
la gestion future des équipements à condition que le lotisseur exécute les
travaux selon un descriptif fourni par le distributeur et sous sa supervision. Le
lotisseur règle en contre partie au distributeur les frais de branchement et les
prestations de service.
 Mise au point avec le MOD du dossier de consultation des entreprises. Ce
dossier est constitué de documents reçus de l’organisme de distribution (cahiers
des charges, descriptifs, quantitatifs et plans des réseaux d'eau et d'électricité)
complété par la partie administrative préparée par le MOD.
 Lancement des consultations par le MOD, réception des offres et choix des
entreprises adjudicatrices.
 Suivi des travaux en collaboration avec le MOD et les organismes de
distribution.

2. Assainissement, voirie et téléphone :


 Préparation par le BET du dossier de consultation des entreprises (pièces
écrites et dessinées).
 Vérification par la Maîtrise d’Ouvrage (Maître d’Ouvrage et Maître
d’Ouvrage Délégué) des documents préparés et lancement des consultations
par le MOD.
 Réception des offres et choix des entreprises adjudicatrices.
 Implantation par un géomètre agréé des coins des blocs et des tracés réseaux
de voirie et d'assainissement.
 Suivi des travaux, en collaboration avec le MOD, la Commune et le BET.

9- RECEPTION DES TRAVAUX :


9-1 Réception par la commission technique :
A la fin des travaux et à défaut de réserves apparentes, une demande de réception
des travaux est adressée par le Maître d’Ouvrage au président de la Commune. Ce
dernier invite une commission technique multidisciplinaire pour visiter le chantier
et s’assurer que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et
normes en vigueur.
En absence de réserves, la réception provisoire est prononcée par la commission
technique et un PV est fourni par la Commune.
Il arrive que les organismes de distribution Eau et Electricité procèdent à des
réceptions de leurs réseaux préalablement à l’invitation de la commission
technique.
9-2 Réception par le Maître d’Ouvrage :
Par mesure de précaution, souvent la réception provisoire n’est délivrée aux
entreprises qu’après obtention de la réception de la commission technique ou à
défaut celle de l’organisme de distribution.

La réception définitive est généralement prononcée une année après la réception


provisoire.

10 - IMMATRICULATION DES LOTS :


Une fois les travaux terminés, on procède à l’opération d’immatriculation. Cette opération

se déroule comme suit :


 Lancement d’une consultation par le M.O.D auprès des Géomètres agréés pour le
choix d’un topographe qui établira les dossiers cadastraux des lots à immatriculer.
 Préparation par le géomètre des dossiers cadastraux précités avant de les déposer
au Cadastre pour vérification, avec comme pièces jointes : le PV de réception des
travaux délivré par la Commune, le PV de bornage, le plan masse autorisé et
l’autorisation de lotir.
 Obtention, après dépôt du dossier au cadastre et vérification par ce dernier, d’un
récépissé de dépôt, une copie des plans cadastraux des lots visée par le cadastre,
une copie du plan masse visée par le cadastre et en retour le plan autorisé et le PV
de réception.
 Introduction auprès de la Conservation Foncière, avec les documents reçus du
Cadastre, d’une réquisition pour l’inscription du lotissement et l'immatriculation
individuelle des lots.
 Demande de devis des frais fonciers à régler à la Conservation Foncière dès
achèvement par celle-ci de la vérification des documents déposés. Après
règlement, l’opération d’éclatement des titres est terminée et un titre foncier est
attribué à chaque lot.

11 - CESSION DES LOTS ET DES VRD :


11-1 Cession des lots :
Après achèvement des travaux et immatriculation des lots, les prix définitifs de cession
sont arrêtés et soumis à l’approbation de Monsieur le Directeur Général. L’opération de
cession proprement dite relève des attributions du Service des Prestations Centralisées
de Casablanca, en étroite collaboration avec le Service Social du Centre de Projet.

11-2 Cession des VRD :


 Les équipements d’Eau et d’électricité sont cédés aux organismes de distribution
conformément aux conventions indiquées auparavant.
 Les espaces libres restant dans l'assiette foncière, les rues, les espaces verts et les
VRD feront l'objet d'un acte de cession à la Commune.

12 - ACCOMPAGNEMENT DES ACQUEREURS :


L’accompagnement des acquéreurs pourra être effectué comme suit :
- Etablissement des plans types par l’architecte ;
- Obtention de l’accord de principe de la commune sur ces plans et remise aux
acquéreurs ;
- Indication des bornes et des limites des lots ;
- Assistance au cours des traçages des lots.
CALENDRIER TYPE DES TRAVAUX DE VIABILISATION

DESIGNATION 1er 2ème 3ème 4ème 5ème 6ème 7ème 8ème 9ème 10ème 11ème 12ème 13ème 14ème 15ème 16ème 17ème 18ème
mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois

ETUDES VRD

AUTORISATION DE LOTIR

ASSAINISSEMENT -VOIRIE

RESEAU D'EAU POTABLE

RESEAU D'ELECTRICITE

ECLAIRAGE PUBLIC

RESEAU TELEPHONIQUE

RECEPTION DU
LOTISSEMENT
DOSSIERS CADASTRAUX ET
IMMATRICULATION DES
LOTS
L’opération de cession des VRD et espaces verts à la Commune a lieu généralement après la réception
définitive, c'est-à-dire une année après la réception provisoire.
ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
DESCRIPTION DES ACTIVITES

-Recueil et examen des doléances (partenaires sociaux et com.log)


-Examen de la faisabilité des programmes demandés
CHOIX DES -Proposition de terrains susceptibles d’être viabilisés
-Discussion de ces programmes avec les centres concernés et par la
PROGRAMMES
commission logement
-Demande d’accord au DG pour lancement du projet et désignation par lui d’un
Maître d’Oeuvre

-Lancement et réalisation de travaux topographiques


ASSAINISSEMENT
-Assainissement de l’assiette foncière : levée des litiges et immatriculation
FONCIER

-Saisi du MOD sur la base des conventions cadres existantes pour :


.Etablissement de la convention avec l’architecte désigné par le DG
.Choix du BET et préparation des dossiers d’autorisation de lotir en
VIABILISATION
collaboration avec l’architecte
. Etablissement des dossiers des consultations des Entreprises
. Suivi et réception des travaux

-Saisi du MOD pour les consultations et le choix d’un géomètre pour


l’établissement des dossiers cadastraux des lots, PV de bornage et obtention
d’un récépissé de dépôt par le cadastre
IMMATRICULION -Attribution d’un titre foncier à chaque lot par la conservation foncière après
DES LOTS Règlement par l’OCP des frais fonciers.

-Détermination du prix de revient du projet en intégrant les différentes frais


(entreprise, architecte, BET géomètre, régie, ONE, MOD)
-Présenter ce prix de revient à l’appréciation du DG pour sortir le prix de
cession arrêté par une DGI (un abattement éventuel peut être appliqué par le
CESSION DES DG sur le prix de revient pour Sortir le prix définitif de cession)
LOTS -Etablissement des tableaux des prix définitifs
-Transmission de ces tableaux de prix définitifs à DRH/SP et éventuellement à
DG/HC et aux directions concernées pour entamer le processus de cession
proprement dit.

ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
ENTREES

-Requêtes des partenaires sociaux et de la commission logement


CHOIX DES -Plans et documents fonciers du lotissement
PROGRAMMES -Montage financier préliminaire et estimation
- Demande d’accord au DG

-Offres des géomètres


-Certificats de propriété
ASSAINISSEMENT -Plan foncier
FONCIER -Note agence urbaine
-Réquisition d’immatriculation, de fusion, de morcellement

-Plan coté
-Plan foncier, liste des coordonnés, certificat de propriété
-Plan d’architecte
VIABILISATION
-Demande d’autorisation de lotir avec cahier des charges
-Appels d’offres (assainissement, eau potable, électrification et éclairage
publique, téléphone et voirie)

-Offres géomètres
-Certificat de propriété et plan foncier
-PV de réception des travaux
IMMATRICULATION -Attestation de morcellement
-Dossiers cadastraux
DES LOTS -PV de bornage
-Plan de masse
-Plan autorisé
-Réquisition d’immatriculation à adresser au Conservateur

CESSION - Demande de réception de lotissement à adresser à la commune


DES LOTS -Etat de dépenses en intégrant les différents frais (travaux de viabilisation,
architecte, BET, géomètre, régie, ONE, MOD, fondation, autorisation de lotir,
conservation foncière, publicité, protection civile)
-Tableau de contenances et de prix.
- Note au DG pour arrêter le prix définitif

ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
SORTIES

CHOIX DES -Note portant accord DG pour lancement de programme avec désignation du
Maître d’œuvre.
PROGRAMMES
-Note d’information au personnel

ASSAINISSEMENT -Marché géomètre


-Titres fonciers de l’assiette foncière
FONCIER

-Marché des travaux de viabilisation


-Plans d’exécution
-Plans autorisés de lotir et cahier de charge
VIABILISATION

-Titre individuel pour chaque lot


IMMATRICULATION - Certificat de propriété et plan foncier pour chaque lot
DES LOTS

CESSION DES - PV de réception de la commission technique invitée par la commune


-Liste des prix de cession des lots signés et approuvé par le DG
LOTS

ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
ACTEURS

-Partenaires sociaux
CHOIS DES -Commission logements
PROGRAMMES -DG
-Directions et services sociaux
- DRH/L

-DRH/L
-Géomètre privé
-Cadastre
ASSAINISSEMENT -Conservation foncière
FONCIER -Commune et Agence urbaine
-DG, DRH, PFF, DRH/AJ
-Directions et servies sociaux concernés par le programme

VIABILISATION -DRH/L
-Architecte, BET et Géomètre
- Commune ou Municipalité
-ONE ou Régie
-ONEP ou Régie
-IAM (ONPT)

-DRH/L
IMMATRICULATION - Géomètre privé
- Cadastre
DES LOTS - Conservation foncière
- Commune
- PFF

CESSION -DG
DES LOTS -DRH/L
- DRH/SP
- DG/HC
-Services sociaux des zones concernés

ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
DOCUMENTATIONS
CHOIX DES -Doléances
-Documents de viabilisation
PROGRAMMES -Documents fonciers

ASSAINISSEMENT -Titre de propriété


FONCIER -Procédures des marchés et contrats avec les géomètres

-- - Plans d’architecture et du BET autorisés


-Marchés et conventions
-Ordres de service
VIABILISATION

- Titre de propriété
- Plans de masse autorisés et PV de réception communal
IMMATRICULATION - Plan après bornage approuvé
DES LOTS

CESSION -Marchés et conventions


-DGI
DES LOTS - Tableaux des prix
PROCESSUS POUR LA REALISATION
D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION

Les opérations de construction concernent en général des immeubles ou des groupes


d’habitation.
Les démarches préliminaires sont identiques à celles d’un projet de lotissement
(détermination du besoin, satisfaction des hypothèses de réalisation, préparation et
assainissement de l’assiette foncière et désignation du MOD).

1- ETUDES ARCHITECTURALES :
A l’instar des projets de lotissement, l’architecte Maître d’œuvre est désigné par le
Monsieur le Directeur Général. Les étapes des études sont aussi similaires avec le caractère
propre aux projets de construction.

2- ETUDES TECHNIQUES :

2-1 Etude géotechnique :


Un dossier de consultation des laboratoires agréés pour étude de sol est établi par le
MOD.
Après réception des offres, et choix du Laboratoire, ce dernier dresse après commande un
rapport de reconnaissance du sol ainsi que des recommandations sur le type de fondations
à adopter.

2-2 Etude de prévention incendie et panique (notice technique de sécurité) :


Un dossier de consultation des bureaux d’étude spécialisés en matière de sécurité
incendie et panique est établi par le MOD.
Après réception des offres et choix de ce bureau d’étude spécialisé, ce dernier dresse
après commande une notice technique de sécurité et plans y afférents.
Ces documents, accompagnés des plans architecturaux et d’une fiche de renseignement du
projet préparée par l’architecte, sont à soumettre à l’approbation des sapeurs pompiers.

2-3 Etude de béton armé et seconde - œuvre (BET) :


Les études de béton armé et seconde-œuvre se déroulent comme suit :
a- Mise au point avec le MOD du dossier de consultation des bureaux d’études.
b- Lancement de l’appel d’offre, choix du bureau d’études et passation du marché
pour les études techniques et suivi des travaux de construction.
c- Remise au BET des documents nécessaires : plans architecturaux, plan côté du
terrain, rapport des études géotechniques établi par le Laboratoire et le rapport
d’étude en matière de sécurité incendie et panique.
d- Suivi avec le MOD des études techniques (plan de B.A, plans de réseaux et note de
calcul).
2-4 Contrôle technique des Travaux :
La mission du contrôle technique des travaux est confiée à des bureaux de Contrôle
agréés par l’Etat.
La procédure du choix du bureau de contrôle est similaire à celle des autres intervenants
et sa mission s’effectue en trois grandes étapes :
a- contrôle des plans des études et notes de calcul, concernant aussi bien le gros œuvre
que les lots secondaires et leur validation ;
b- assistance aux phases critiques de la construction : réception des fonds de fouilles,
réception du ferraillage des parties névralgiques de la structure ;
c- contrôle des lots secondaires (électricité, équipement de sécurité contre l’incendie,
ascenseur, etc.) et attestation de conformité aux normes de sécurité et règles en
vigueur.

3- AUTORISATION DE CONSTRUIRE :
Le dossier ``Demande d’autorisation de construire´´ comprend généralement :
1- des imprimés à remplir retirés auprès de la commune concernée, (demande
d’autorisation de construire, fiche statistique ou signalétique, engagement, identité du
pétitionnaire « Modèle A », fiche d’identité « Modèle B », fiche de renseignement) ;
2 - la demande d’autorisation de construire ;
3 - la note de présentation établie par l’architecte ;
4 - le contrat avec l’architecte ;
5 - la note de renseignement de l’Agence Urbaine ;
6 - le plan coté visé par le géomètre agréé ;
7 - les certificats de propriétés des parcelles constituant l’assiette foncière ;
8 - les plans fonciers des parcelles en question ;
9 - la liste des coordonnées ;
10 - les plans architecturaux avec légende (Plans masse, façades et coupes avec indication

des équipements de sécurité contre l’incendie) ;


11- les plans de béton armé établis par le BET ;
12- le reçu de versement des frais relatifs aux prestations des sapeurs pompiers
(inspection de la protection civile).

N.B : Les documents préparés par l’architecte ou le BET sont à fournir en 6 à 8 exemplaires.

Le dossier nécessite en suite un suivi rigoureux au niveau de la commune et de l’agence


urbaine jusqu'à l'obtention de l'autorisation de construire et règlement des frais
correspondants.
4- PREPARATION DES DOSSIERS D’APPEL D’OFFRE ET REALISATION
DES TRAVAUX :

Après mise au point avec le BET du dossier de consultation des entreprises, en


collaboration avec le MOD, ce dernier lance les Appels d’Offres pour choix de l’entreprise
qui effectuera les travaux.. Généralement on fait des marchés en lot unique TCE (Tout
Corps d’Etat) pour éviter des problèmes de coordination.

Les étapes à observer par la suite sont les suivantes :


a- Implantation de la construction par un géomètre agréé en précisant les coins des blocs. A
cette occasion une commission communale est invitée pour s’assurer du respect des
alignements et des reculs par rapport aux emprises des voies. Un PV d’alignement est
dressé dans ce sens.
b- Réception des fonds de fouilles des fondations en présence du Laboratoire, BET et
Bureau de Contrôle BC.
c- Suivi de toutes les phases de construction en collaboration avec, le MOD, l’architecte,
le BET, éventuellement le BC et le Laboratoire.
d- Préparation du dossier de demande du permis d’habiter, vers l’achèvement des travaux,
et son dépôt à la commune concernée.
e- Réception provisoire des travaux avec l’entreprise qui est souvent retardée jusqu’à
l’obtention du permis d’habiter.
f- Réception définitive des travaux qui, en absence des réserves, est prononcée une année
après la réception provisoire.

5- IMMATRICULATION DES APPARTEMENTS :

Le processus d’immatriculation des appartements est déclenché en cours des travaux par
le choix d’un géomètre agréé pour établissement des dossiers cadastraux. Ce choix se fait
à l’instar des autres intervenants à l’issue d’une consultation lancée par le MOD.
A la fin des travaux de gros œuvre, le géomètre procède à un relevé des superficies réelles
des appartements et des contenances.
Pour ce qui suit, il y a :
1- le dépôt par le géomètre au cadastre des dossiers cadastraux établis par lui. Ces
dossiers comprennent : les PV de bornage, les règlements de copropriété et les plans
cadastraux indiquant les parties divises et indivises par niveau, ainsi que les tableaux
des contenances.
Une copie du plan autorisé est aussi jointe au dossier déposé au cadastre.
Après examen du dossier et vérification par le cadastre, le Maître d’Ouvrage ou le
géomètre chargé du dossier peut récupérer un récépissé de dépôt ainsi des copies des
documents déposés dûment signés par le cadastre.
2- Avec les documents précités auxquels sont joints des tableaux de correspondances
(désignations commerciales et appellations foncières) et d’évaluation, copies des plans
NE VARIETEUR et éventuellement le permis d’habiter, le Maître d’Ouvrage
introduira auprès de conservation foncière une réquisition d’inscription de copropriété

et d’immatriculation individuelle des appartements ou villas en question.


3- Sur la base des documents déposés à la conservation, celle-ci établit un devis des frais
fonciers desquels doit s’acquitter le Maître d’Ouvrage.
4- Après règlement des frais ci-dessus, beaucoup d’effort est à déployer par le Maître
d’Ouvrage et ses partenaires du projet pour l’obtention des titres individuels.

6-CESSION DES APPARTEMENTS :

1. La partie administrative est du ressort exclusif de l’entité des prestations centralisées


de Casablanca, en collaboration avec les services sociaux des zones.
2. La remise des clés aux acquéreurs, pour qui les contrats de cession sont signés par le
DG et enregistrés par un notaire, est assurée pour le centre de Casablanca par l’entité
« Projet Logement ». Un état des lieux est préalablement effectué en présence de
l’acquéreur.
CALENDRIER TYPE DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION

DESIGNATION 1er 2ème 3ème 4ème 5ème 6ème 7ème 8ème 9ème 10ème 11ème 12ème 13ème 14ème 15ème 16ème 17ème 18ème
mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois

ETUDE
ARCHITECT-URALE

AUTORISA-TION DE
CONSTRUIRE

GROS ŒUVRES

ETANCHEITE
ELECTRICITE –
LUSTRERIE-
TELEPHONE

PLOMBERIE –
SANITAIRE
PROTECTION
INCENDIE

MENUISERIE BOIS -
METALLIQUE
-ALUMINIUM
REVETEMENT SOL
ET MUR

PEINTURE SUR
MENUISERIE ET
MUR

NETOYAGE DE
CHENTIER

RECEPTION
PROVISOIRE

PERMIS
D’HABITER

DOSSIERS
CADASTRAUX ET
IMMARICULATION
ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
DESCRIPTION DES ACTIVITES

Choix des - Recueil des doléances


Programmes - Examen des doléances
-Examen de la faisabilité des programmes demandés
-Proposition de terrains susceptibles d’abriter les projets souhaités.
-Discussion de ces programmes avec les centres concernés et par la commission
logement
-Demande d’accord au DG pour lancement du projet et désignation par lui d’un
Maître d’oeuvre

Assainissement -Lancement et réalisation de Tavaux topographiques


foncier -Assainissement de l’assiette foncière : levée des litiges et immatriculation

-Saisi du MOD sur la base des conventions existantes pou :


• Etablissement de la convention avec l’architecte désigné par le DG.
Etudes et • Etablissement des dossiers de consultation du BET, BC, Laboratoire et
Construction Topographe, etc
-Préparation et obtention de l’autorisation de construire en collaboration avec
l’architecte, en impliquant le BET éventuellement.
-Mise au point des dossiers de consultations des entreprises avec le BET et le
MOD
- Lancement des travaux dès l’obtention de l’autorisation de construire et suivi des
différentes étapes jusqu’à réception.
- Demande de permis d’habiter dès achèvement des travaux gros œuvre et peinture
des façades.

Immatriculation -Saisi du géomètre pour l’établissement des dossiers cadastraux et règlement


de copropriétés des logements
Des logements -Dépôt de ce dossier au cadastre pour vérification
- Etablissement, sur la base d’un récépissé du cadastre, d’une réquisition auprès de
la Conservation Foncière pour l’enregistrement du règlement de copropriété et
l’immatriculation des logements
- Suivi du dossier jusqu’à l’obtention des titres individuels des logements après
règlement des frais fonciers.

-Détermination du prix de revient du projet en intégrant les différents frais


(entreprise des travaux+honoraires architecte, BET,BC +laboratoire+frais
topographiques, fonciers, régies+frais MOD, etc)
Cession des -Présenter ce prix de revient à l’appréciation du DG pour sortir le prix de cession
logements arrêté par une DGI ( un abattement éventuel peut être appliqué par le DG sur le prix
construits de revient pour sortir le prix définitif de cession)
- -Etablissement des tableaux de prix définitifs.
-Transmission de ces tableaux de prix définitifs à DRH/SP et éventuellement à
DG/HC et aux directions concernées pour entamer le processus de cession
proprement dit.
ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
ENTREES

Choix des -Requêtes des partenaires sociaux et de la commission Logement


Programmes -Plans et documents fonciers
-Montage financier préliminaire et estimation
-Demande d’accord au DG

Assainissement -Offres des géomètres


foncier -Certificats de propriété
-Plan foncier
-Note agence urbaine
- Plan coté

-Cahier des charges+plan foncier+liste coordonnes+certificats de propriété


Etudes et -Plans d’architecte
-Demande d’autorisation de construire
Construction -Plan de Béton Armé (B.A)
-Plan de détails (menuiserie, plomberie, électricité)
-Plan de rétablissement des bornes
-Appel d’offres TCE

-Offre géomètre
-Certificat de propriété
-Plans fonciers (plans cadastraux)
Immatriculation -Permis d’habiter
Des logements -Tableaux de contenance et de prix
-Plans autorisés
-Règlement de copropriété
-Réquisition d’immatriculation à adresser au Conservateur
-Demande de mainlevée d’hypothèque éventuellement (si enregistrement initial du
terrain est fait à taux réduit)

- Etat de dépenses en intégrant les différents frais ( terrain, travaux de construction,


études, autorisation, branchement divers, frais fonciers, etc)
Cession des - Tableaux de contenance et de prix
logements - Note au DG pour arrêter le prix définitif.

ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
SORTIES

Choix des -Note portant accord du DG pour lancement de programme avec désignation du
Programmes Maître d’Oeuvre
-Note d’information au personnel

-Marché du Géomètre
Assainissement -Titres fonciers de l’assiette foncière
foncier

-Plan coté
Etudes et -Cahier des charges+plan foncier+liste coordonnes+certificat de propriété
-Plans d’architecte
Construction -Autorisation de Construire
-Plans d’exécution de B,A
-Plans de détails (menuiserie, plomberie, électricité)
-Plans de rétablissement des bornes
-Marché des travaux TCE et Conventions diverses
-PV de réceptions

-Titres individuels des logements


-Certificats de propriété
Immatriculation -Tableaux de contenance et prix
-Règlement de copropriété

- Permis d’habiter
- DGI fixant le prix de cession
Cession des - Listes des contenances et des prix de cession approuvé par le DG
logements

ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
ACTEURS
Choix des -Partenaire sociaux
Programmes -Commission logements
-DG
-Directions et services sociaux
- DRH/L

- DRH/L
Assainissement - Géomètre privé
-Cadastre
foncier -Conservation foncière
-Commune et Agence Urbaine
- DG, DRH, PFF DRH/AJ
-Directions et services sociaux concernés par le programme

- DRH/L
Etudes et - MOD
-Architecte ,BET, BC, et laboratoire
Construction -Agence urbaine
-Commune ou municipalité
-ONE ou régie
-ONEP ou régie
-IAM(ONPT)

- DRH/L
-géomètre privé
-cadastre
Immatriculation -conservation foncière
-commune
-Services des impôts et d’enregistrement
- PFF

-DG
-DRH/L
Cession des -DRH/SP
logements -Service sociaux des zones concernées

ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
DOCUMENTATION

Choix des
Programmes -Doléances
-Documents de construction
-Documents fonciers

Assainissement - Titre de propriété


-Procédure des marchés et contrats avec le géomètre
foncier

Etudes et -Plans d’architecture


-Plans BET approuvés par un bureau de contrôle
Construction -Conventions, marchés et ordres de service
- PV de réception

-Titre de propriété
-Plans de construction autorisée
Immatriculation -Règlement de copropriété (loi 18-00)
- Permis d’habiter

Cession des - DGI


- Tableaux des prix
logements

PROBLEMES ET DIFFICULTES RENCONTRES


Que se soit pour la réalisation d’un lotissement ou d’une opération de
construction, les problèmes et les difficultés rencontrés se ressemblent en général
et peuvent être résumés comme suit :

1-Contraintes administratives :

1-Problèmes d’obtention des différents certificats administratifs dus à


l’absence du guichet unique au niveau de la commune ou des
municipalités, à savoir :

 Autorisation de lotir ;
 Autorisation de construire ;
 Attestation de morcellement,
 Procès verbaux de réception (réceptions provisoires et définitives
communales) ;
 Permis d’habiter.

2-Problèmes des traitements des dossiers de foncier et leur mise à jour au


niveau du cadastre et de la conservation foncière pour :

 L’assainissement de l’assiette foncière (distraction, morcellement,


Fusion) avant le démarrage du projet ;
 Mise en concordance de l’assiette foncière et immatriculation des
logements ou appartements
 Inscription du lotissement et immatriculation des lots
Les deux derniers points supposent que les travaux sont achevés.

3-Problèmes des traitements des dossiers au niveau des organismes


extérieurs (conseil de la ville, agence urbaine, ONE, ONEP, régies,
sapeurs pompiers)

4-Problèmes de l’informel qui joue un rôle prédominant pour concrétiser un


projet (les agents de l’administration et d’autres services extérieurs sont
habitués à des pratiques de la part des promoteurs privés auxquelles l’OCP
n’adhère pas. En conséquence, ces agents n’accordent pas d’importance
pour les projets OCP).

5-Problèmes dus au manque d’assistance du Maîtrise d’Ouvrage Délégué, en


particulier l’ERAC/Tensift, dans l’accomplissement de certaines démarches
auprès des administrations et services extérieurs pour débloquer les dossiers à
différentes étapes de réalisation.

2- Contraintes techniques :

Elles se traduisent surtout par l’obligation du respect des lois et


réglementations en vigueur. En effet :

 Le respect total des réglementations urbanistiques et architecturales,


Contrairement aux promoteurs privés, implique pour l’OCP des manques
à gagner en termes de surface et affecte en conséquence le coût du mètre
carré cessible.
 L’adoption du règlement parasismique dans les constructions rend ces
dernières plus résistantes mais les répercutions sur le prix de revient sont
significatives.
 L’engagement d’une multitude d’intervenants (Bureau d’Etude, Bureau
de contrôle, laboratoire, Topographe, etc.…) améliore certainement la
qualité du produit de point de vue stabilité et sécurité, mais augmente
considérablement les dépenses liés aux projets.

Ces contraintes sont considérées comme telles parce qu’elles pèsent


énormément sur les charges des projets immobiliers de l’OCP et affectent
leur compétitivité par rapport au prix du marché.

3- Contraintes d’origine interne :

On peut dire qu’elles sont liées à nos manières de gestion en ce qui


concerne :
a- la détermination du besoin et le choix des projets :

Comme ça était mentionné auparavant, le besoin émane du centre


considéré, généralement sur la base des doléances reçues ou à la demande
des représentants du personnel et des partenaires sociaux.

Dans l’hypothèse où le bien fondé du besoin existe au moment de


l’expression (le contraire est difficile à prouver), la persistance de ce
besoin après concrétisation n’est pas toujours constatée (cas du
lotissement Ennasr à Benguérir et celui des opérations WIAM IV et V à
Safi pour qui le nombre des postulants est très faible, voire nul).

En effet, dans les cas précités, d’autres actions ont été menées en parallèle
entre l’expression du besoin et la concrétisation : il s’agit de la mise en
cession des logements de fonctions. Ce changement de paramètres avait
comme conséquence un manque d’intérêt pour les projets réalisés de la
part du personnel ciblé.

b- La quête à satisfaire une population trop exigeante

En effet, nos agents veulent des produits de très bonne qualité sur tous les
plans (situation géographique, structure et finition) à des prix très bas.
En d’autres termes, ils veulent le haut standing au prix de l’économique.

Cette équation difficile à résoudre nous ramène à chercher des scénarios de


type de prestations de second-œuvres et à faire des itérations de montage
financiers en vue d’une optimisation du coût avant de sortir la note
d’information au personnel renseignant sur la description et le prix estimatif
du produit.

Ainsi la difficulté à retenir à ce stade est comment obtenir l’adhésion du


personnel ciblé par le projet en question et son engagement par la suite.

c- L’écoute du client en cours de concrétisation

Cette approche a été adoptée la première fois dans l’opération Nassim à


Casablanca. Au début, elle était très bien appréciée par les acquéreurs par ce
que ça leur a permis de demander des modifications en cours des travaux,
mais cette façon de faire a eu des répercutions négatives sur le projet, en terme
de délais et en terme de coût.

d- L’accompagnement des acquéreurs

Cette action consiste à assister les agents acquéreurs pour s’installer dans le
logement acquis : assistance auprès des organismes de distribution Eau et
Electricité, réparation des anomalies éventuelles qui peuvent être repérées

dans ces logements en début de leur exploitation, etc.

Cette action est bien appréciée par les bénéficiaires de nos produits, mais la

difficulté pour nous réside dans la gestion des interventions pour lesdites
réparations et surtout dans l’identification de celles résultant d’une malfaçon

et celles provoquées par les acquéreurs eux-mêmes lors des modifications


réalisées par leurs soins.

En effet, entre la réception provisoire et la réception définitive, l’entreprise


ayant réalisé les travaux a l’obligation de corriger uniquement les anomalies
résultant d’une malfaçon et non celles dont les acquéreurs sont responsables,
et entre les deux il ya toute une polémique à gérer.
SOLUTIONS D’AMELIORATION ET DE SIMPLIFICATION

A la lumière de ce qui précède et de l’expérience vécue, il s’avère que pour surmonter


les difficultés rencontrées et marquer des améliorations, l’effort est à axer en premier lieu
pour s’opposer aux contraintes internes, puis chercher des astuces pour contourner les
problèmes externes qu’on ne peut pas cerner.

1- Quelques solutions pour pallier aux problèmes internes :

1-1 Insister sur le bien fondé du besoin :

A ce sujet, nous proposons ce qui suit :

- Demander au centre considéré des justifications solides à l’instar de celles exigées par la
direction foncière pour l’inscription budgétaire des projets (supérieurs à 5 MDH)

et veiller à la confirmation du besoin à chaque étape de concrétisation.

- N’entamer les travaux qu’après avoir recueillis des indicateurs d’adhésion du personnel à
la note d’information renseignant sur le projet. Cette adhésion ne peut être considérée que
lorsque le nombre d’agent manifestant un intérêt pour le projet dépasse 50%, avec un
engagement matériel consistant (environ 5% du prix estimatif du bien à acquérir) et non

remboursable en cas de désistement, sauf cas de force majeur à prouver par l’intéressé.

1-2 Minimiser les modifications en cours des travaux

En dehors des modifications dictées par les contraintes techniques en cours de


concrétisation, les demandes de modifications émanant des acquéreurs s’elles doivent être
prises en considération, doivent être figées avant le démarrage des travaux et un délai doit
être fixé pour la réception de ces demandes.

2- Quelques solutions pour pallier aux problèmes administratifs :

2- 1- Assainissement de la réserve foncière

Pour le lancement de tout programme et dans un cadre d’optimisation des délais, tous les
terrains supports des programmes à réaliser doivent être immatriculés et libres de toutes
contraintes ou servitudes pouvant entraver la réalisation du programme.

2- 2- Développer les contacts avec les différents acteurs externes des projets
Immobiliers (administrations et services publics)
A ce sujet, on peut penser à des partenariats ou des conventions de collaboration à moyen
ou à long terme avec ces organismes.

Mais tout d’abord, on peut commencer par revoir les termes de conventions avec les
Maîtres d’ouvrages Délégués pour qu’ils s’acquittent de ce rôle d’interlocuteur avec

l’administration et les services extérieurs, étant donné leur savoir faire dans ce domaine.

D’autres conventions peuvent éventuellement être négociées avec d’autres organismes


pour la mission de Maitrise d’Ouvrage Délégué comme la CGI spécialisée dans la
promotion immobilière moyen et haut standing.
ACCESSION A LA PROPRIETE
PROCESSUS SIMPLIFIE DE REALISATION D’UN LOTISSEMENT

Définition du -Doléances
besoin -Désiratas
-Propositions

Choix du -Choix des terrains.


Programme et -Estimation du nombre de lots et leurs superficies
préparation de - Montage financier préliminaire et demande d’accord au DG pour
l’assiette lancement du programme.
foncière

-Désignation de l’architecte par le DG


Etudes -Désignation du MOD
-Désignation du BET pour la préparation du dossier technique et
dossiers de consultation des entreprises.
-Mise au point du dossier « Demande d’Autorisation de lotir » et
dépôt à la Commune considérée.

Concrétisation - Diffusion de la note d’information au personnel pour confirmer le


et travaux de besoin et recueillir les inscriptions des postulants.
viabilisation - Démarches auprès de la Commune pour débloquer l’autorisation de
lotir.
-Mise au point des marchés des travaux
-Lancement des travaux, si le besoin est confirmé, après obtention
de l’autorisation.
- Démarrage des travaux et suivi des opérations.
-Choix d’un géomètre pour établissement des dossiers cadastraux
dès début du revêtement ;
- Réceptions au fur et à mesure de l’achèvement des différents lots.
- Réception du lotissement par la commission technique invitée par
la Commune.

Immatriculation - Dépôt des dossiers cadastraux


des lots -Règlement des frais fonciers
- Récapitulation des dépenses et détermination du prix de revient
Opération de - Porter ce prix à la connaissance du DG pour sortir le prix unitaire
cession des lots de cession validé par lui (arrêté par une DGI).
- Communication des prix de cession à DRH/SP, à DG/HC (lorsqu’il
s’agit d’une opération destinée aux HC) et aux Directions des centres
concernés pour entamer le processus de cession proprement dit.

ACCESSION A LA PROPRIETE
PROCESSUS SIMPLIFIE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS

-Doléances
Définition du -Désiratas
besoin Propositions

-Choix des terrains.


Choix du -Estimation du nombre de logements ou appartements et leurs
Programme et superficies approximatives
préparation de - Montage financier préliminaire et demande d’accord au DG pour
l’assiette lancement du programme.
foncière

Désignation de l’architecte par le DG


-Désignation du MOD
Etudes -Désignation du BET pour les études techniques et la préparation des

dossiers de consultation des entreprises.


-Désignation du bureau de contrôle BC pour le contrôle des études
et travaux.
-Mise au point du dossier « Demande d’Autorisation de Construire »
et dépôt à la Commune considérée.

Concrétisation - Diffusion de la note d’information au personnel pour confirmer le


et travaux de besoin et recueillir les inscriptions des postulants.
construction - Démarches auprès de la Commune pour débloquer l’autorisation de
Construire.
-Mise au point des marchés des travaux
-Lancement des travaux, si le besoin est confirmé, après obtention
de l’autorisation.
- Démarrage des travaux et suivi des opérations.
-Choix d’un géomètre pour établissement des dossiers cadastraux
Et règlement de copropriété dès achèvement de gros oeuvre ;
- Réceptions des travaux et obtention des certificats de conformité
par le BC et les organismes de distribution.
- Accomplissement des démarches administratives pour l’obtention
du permis d’habiter.
- Dépôt des dossiers cadastraux et de règlement de copropriété
Immatriculation - Règlement des frais fonciers

- Récapitulation des dépenses et détermination du prix de revient


Opération de - Porter ce prix à la connaissance du DG pour sortir le prix unitaire
cession des de cession validé par lui (arrêté par une DGI).
logements - Communication des prix de cession à DRH/SP, à DG/HC (lorsqu’il
s’agit d’une opération destinée aux HC) et aux Directions des centres
concernés pour entamer le processus de cession proprement dit.
CONCLUSION.

Dans ce rapport, nous avons essayé de faire une description fidèle de l’approche
adoptée dans la réalisation de deux processus, en citant les outils et techniques appliquées et
en signalant les problèmes et les difficultés rencontrés, ainsi que les solutions préconisées
pour les résoudre et les améliorer. Ces processus sont :
 Processus de viabilisation de lotissements ;
 Processus de construction de logements.

Nous espérons contribuer ainsi à :


• la capitalisation de l’expérience acquise et la constitution d’un support
permettant sa préservation et son transfert aux générations futures (la relève).
• la mise en place du Système de Management de la Qualité adopté par la
Direction des Ressources Humaines qui insiste sur la formalisation des processus
et procédures pour pouvoir les maîtriser et les améliorer pour atteindre des
performances meilleures.