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EXPOSE

LE REGIME DOMANIAL EN
COTE D’IVOIRE
GUINDO SEYDOU
ENSTP/ IC 3 BATIMENT

ANNEE ACADEMIQUE 2008-2009


LE REGIME DOMANIAL EN COTE D’IVOIRE 2008-2009

SOMMAIRE
INTRODUCTION……………………………………………………….……..3

I. LES PRINCIPAUX TEXTES JURIDIQUES EN VIGUEUR…………….…..4

II. DEFINITION DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT……………………….5


2.1. Définition……………………………………………………....5
2.2. Consistance…………………………………………………….5
2.2.1. Le domaine public de l’Etat…………..……………….....5
2.2.2. Le domaine public communal…………………………...6

III. LE MODE D’ACQUISITION DU DOMAINE PUBLIC……….………....…7


3.1. La purge des droits coutumiers…………………………….....7
3.2. La procédure d’expropriation………………………….…..….7
3.2.1. Généralité sur l’expropriation des immeubles urbains….7
3.2.2. Expropriation pour cause d’utilité publique…………..…8
3.2.3. Expropriation pour insuffisance ou défaut de mise
en valeur des terrains urbain………………………….….9
3.3. Les acquisitions immobilières par l’Etat...................................9
3.3.1. Les modes de droit privé………………………………....9
3.3.2. Les modes de droit public………………………….…....10
3.4. L’alignement.............................................................................10

IV. LA GESTION DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT………………………...12

4.1. L’obligation d’entretien…………………………………….12


4.2. Les pouvoirs de l’administration……………………………12
4.3. La protection du DP contre les occupants sans titre………12

CONCLUSION………………………………………………………………..…13

BILIOGRAPHIE…………………………………………………………………14

ANNEXES………………………………………………………………………15

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LE REGIME DOMANIAL EN COTE D’IVOIRE 2008-2009

INTRODUCTION

La côte d’ivoire est un pays d’Afrique de l’ouest ayant accédé à


l’indépendance en 1960. C’est un pays dans lequel les secteurs de
l’urbanisme et de la construction sont régis par une législation en la matière.
Le régime domanial de l’Etat ivoirien est lui aussi assujetti à cette législation
dont nous parlerons en partie.

Dans ce présent exposé, il s’agira pour nous de présenter le régime


domanial ivoirien.

Mais quels sont les éléments constitutifs du domaine public ?

Comment l’Etat acquiert-il ses biens ?

Comment sont gérés ces biens ?

Tant d’interrogations auxquelles nous tenterons répondre durant cet


exposé.

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LE REGIME DOMANIAL EN COTE D’IVOIRE 2008-2009

I. LES PRINCIPAUX TEXTES JURIDIQUES EN VIGUEUR

Les principaux textes juridiques régissant de régime domanial ivoirien


sont les suivants :

 La purge des droits coutumiers : la pratique administrative


 Expropriation des immeubles urbains :
- Décret (modifié) du 25 novembre 1930 ;
- Décret du 15 novembre 1935 ;
- Loi n° 71-340 du 12 juillet 1971 ;
- Décret n° 71-341 du 12 juillet 1971.

 Expropriation pour cause d’utilité publique :


- Décret modifié du 25 novembre 1930.

 Expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur des


terrains urbains :
- Loi n° 71-340 du 12 juillet 1971 réglementant la mise en valeur
des terrains urbains détenus en pleine propriété ;
- Décret n°71-341 du 12 juillet 1971 fixant les modalités
d’application de la loi.

 Acquisition immobilière par l’Etat


- Code civil français ;
- Arrêté du 24 novembre 1928 sur le domaine public ;
- Décret du 25 novembre 1930 sur l’expropriation ;
- Lois n°71-338 et 71-340 du 12 juillet 1971 ;
- Code de l’enregistrement.

 L’alignement
Arrêté du 3 novembre 1934 ; Journal officiel de la République de Côte
d’Ivoire. 1935 p. 20.
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 Gestion du Domaine Public


- Décret du 24 novembre 1928 ;
- Loi n° 84-1244 du 8 novembre 1984 ;
- Loi n° 85-578 du 29 juillet 1985.

II. DEFINITION DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

2.1. Définition

Le domaine public est l’ensemble des biens appartenant aux personnes


publiques et qui, en raison de leur destination d’intérêt général, se trouvent
soumis à un régime juridique de droit quant à leur délimitation, leur
incorporation, leur utilisation et surtout leur protection. Les dépendances du
domaine public sont imprescriptibles (on ne peut pas acquérir un droit de
propriété sur le domaine public par le seul fait du temps. Par exemple : une
maison édifiée sur le rivage de la lagune n’appartient pas à l’auteur de la
construction quelle que soit sa durée. Le domaine public est enfin insaisissable)
et inaliénables (il ne peut être vendu. La vente des immobiliers de l’Etat est
nulle et de nullité absolue), contrairement aux dépendances du domaine
privé qui sont aliénables et régies principalement par le droit privé. Par la
procédure de déclassement on peut faire passer un bien du domaine public
au domaine privé et le rendre ainsi aliénable.

2.2. Consistance

2.2.1. Le domaine public de l’Etat

Il est composé d’une part des dépendances naturelles : rivage de la mer


avec une zone de 100 m ; les cours d’eau navigables, les lacs et les lagunes
plus une bande de 25 m ; les nappes d’eau souterraine et toutes les autres
richesses naturelles du sous-sol.

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D’autre part des dépendances artificielles : les canaux de navigation et


d’irrigation ; les voies télégraphiques et téléphoniques et leurs
dépendances ; les ouvrages hydrauliques et le transport d’énergie
électrique ; les fortifications militaires.

2.2.2. Le domaine public communal

Il est composé : des biens de l’Etat transférés aux communes, des


parcelles appartenant à la commune et supportant des ouvrages d’intérêt
public, ou qui ont reçu une affectation comme rues, routes, jardins,… ; des
voies de communication (voirie, réseaux de distribution d’électricité, de
téléphone, de gaz) déclarés d’intérêt urbain (Abidjan) ou communal.

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III. LE MODE D’ACQUISITION DU DOMAINE PUBLIC

L’Etat peut acquérir ses biens de plusieurs différentes manières.

3.1. La purge des droits coutumiers

La purge des droits coutumiers consiste en l’extinction des droits


autochtones sur un sol, moyennant le versement par l’administration d’une
juste indemnité fixée en général à l’amiable sur la base d’un procès verbal.
C’est une pratique administrative permettant à l’Etat de s’assurer la maîtrise
des terres de statut autochtone.

La procédure consiste à établir l’existence des droits fonciers


coutumiers ou droits d’usage. Avant la signature, par les différentes parties
concernées, d’un procès-verbal constatant l’abandon des droits d’usage, un
géomètre lève les parcelles touchées par l’opération d’immatriculation.
L’accord (entre le détenteur coutumier des droits fonciers et l’Etat) peut
être constaté par un protocole d’accord.

Le détenteur coutumier doit être dédommagé pour la perte du sol, et


éventuellement des plantations ou constructions réalisées. Ce
dédommagement se fait en nature ou en numéraire.

Le procès-verbal de la purge des droits coutumiers a la valeur d’un acte


authentique. Le droit coutumier est assimilé à une charge foncière. Le
détenteur coutumier des droits fonciers devient un tiers au sens où la
réglementation foncière parle de droits de tiers.

3.2. La procédure d’expropriation

3.2.1. Généralité sur l’expropriation des immeubles


urbains

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De façon générale, l’expropriation peut être définie comme étant


l’action de déposséder légalement et en indemnisant. Cette donc une
opération de puissance publique par laquelle l’Administration procède à
l’encontre d’un particulier à l’acquisition forcée, moyennant indemnité juste
et préalable. Il existe deux formes d’expropriation :

3.2.2. Expropriation pour cause d’utilité publique

C’est une opération de puissance publique par laquelle


l’Administration procède à l’encontre d’un particulier à l’acquisition forcée,
moyennant indemnité juste et préalable, des immeubles, terrains et
bâtiments nécessaires à l’usage public ou au fonctionnement du service
public.

Procédure : Elle comporte deux phases :

- La phase administrative commence par un acte administratif qui


autorise les travaux, et un autre qui les déclare d’utilité publique. Un arrêté
de cessibilité identifie les parcelles qui doivent être cédées à l’Etat. C’est
l’enquête de commodo incommodo. Cette première phase s’achève par une
fixation de l’indemnité.
- En cas d’échec de la procédure amiable entamée lors de la phase
administrative, intervient alors une phase judiciaire. Un jugement
d’expropriation est alors rendu. Ce jugement est exutoire, ne tenant pas
compte des procédures d’appel et moyennant consignation de l’indemnité
d’expropriation. En cas d’urgence, on peut avoir recourt à un juge qui statue
provisoirement (c’est la procédure de référé).

A la suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique,


l’Administration peut donner à l’immeuble une autre destination autre que
celle prévue par la déclaration d’utilité publique. Les droits des tiers sont
reportés sur l’indemnité. En cas de non réalisation des travaux, il existe un
droit de rétrocession (acte par lequel on rend le bien) au profit du
propriétaire.

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3.2.3. Expropriation pour insuffisance ou défaut de mise


en valeur des terrains urbains

Les terrains urbains, même s’ils sont détenus en pleine propriété par
une personne physique ou morale, peuvent être retournés à l’Etat si ceux-ci
ne sont pas suffisamment mis en valeur : c'est-à-dire s’ils sont abandonnés
ou si l’on constate soit l’absence, soit une insuffisance de tout
investissement immobilier apprécié par rapport à l’emplacement de
l’immeuble.

Procédure : Ici c’est le Ministre chargé de la construction et de


l’urbanisme qui, après avoir constaté l’absence de mise en valeur, décide de
transférer le terrain à l’Etat.

Un accord à l’amiable est trouvé entre l’Etat et le titulaire du droit. Le


propriétaire est invité, dans les deux mois qui suivent la notification qui lui a
été faite du constat de l’insuffisance de mise en valeur, à opter pour une
vente de gré à gré. A partir du jour où le propriétaire présente des
propositions de transaction, s’ouvre la procédure de cession de gré à gré qui
peut durer trois mois.

3.3. Les acquisitions immobilières par l’Etat

Ils existent deux catégories de mode d’acquisition immobilière :

- Les modes de droit privé


- Les modes de droit public

3.3.1. Les modes de droit privé

A l’instar des personnes de droit privé, l’Etat peut acquérir des biens
immobiliers par achat, échanges et legs.

Par principe, les actes passés par l’Etat sont authentiques sans
intervention notariale.

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3.3.2. Les modes de droit public

Ici deux cas se distinguent :

- Les modes d’acquisition à titre onéreux (non gratuit) :


l’expropriation, la naturalisation, le droit de préemption fiscal (droit
d’acheter avant toute autre personne) ; …

- Les modes d’acquisition à titre gratuit :

En vertu de son droit de souveraineté, l’Etat entre en possession : des


biens vacants et sans maître, les biens en déshérence, mes immeubles
immatriculés ou non, abandonnés pendant cinq ans et plus ;

En vertu de son pouvoir d’organiser l’espace foncier, l’Etat peut


procéder par déclassement (cela consiste à soustraire un bien immobilier du
domaine public de l’Etat pour le transférer au domaine privé).

3.4. L’alignement

C’est le mode de délimitation de la voirie terrestre. Elle permet à l’autorité


administrative de fixer les limites qu’elle entend donner aux voies publiques.
L’alignement peut modifier le tracé de voies existantes. La réalisation de
l’alignement est opérée par le plan juridique duquel il est pris l’alignement
individuel.

Le plan d’alignement a pour objet de fixer de façon générale et


impersonnelle, ce que doit être le tracé d’une voie publique ou d’un
ensemble de voies, établi par des techniciens des travaux publics et de la
conservation foncière.

Les effets du plan d’alignement se résument en trois hypothèses :

- Le plan d’alignement se borne à constater des limites exactes ;


- Le plan d’alignement rétrécit la voie publique : les parties délaissées sont
déclassées automatiquement et les riverains jouissent d’un droit de ces
parties délaissées contigües à leur propriété ;

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- Le plan d’alignement élargit la voie : interdiction de toute construction


pour les terrains non bâtis et non lotis compris dans les limites de la
nouvelle voirie.

L’alignement individuel est un acte individuel dont l’objet est de faire


connaître, ou de préciser à un riverain d’une voie publique, ce qu’est la limite
de la voie et la frontière avec la propriété. La demande d’alignement
individuel est obligatoire pour tout travail à effectuer dans une propriété en
bordure de la voie publique.

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IV. LA GESTION DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

Pour le domaine de l’Etat, la compétence de gestion administrative


incombe au Ministère chargé des Travaux Publics (Direction des Routes).

Pour le domaine communal, elle incombe au Maire et au conseil


municipal.

Néanmoins la gestion peut être concédée.

4.1. L’obligation d’entretien

Dans le cadre de la protection du domaine public, il pèse sur


l’administration une obligation d’entretien en bon état d’utilisation. La
responsabilité de l’administration peut être engagée pour défaut d’entretien
et de signalisation en cas de dommages subis par les usagers du DP. Pour les
communes, les dépenses nécessaires à l’entretien du DP font partie des
dépenses obligatoires à inscrire d’office à son budget.

4.2. Les pouvoirs de l’administration

Pour gérer le DP, l’administration dispose principalement de deux


armes :

- Les pouvoirs de police qui permettent de réglementer et de surveiller


l’utilisation du DP et de réprimer les auteurs des contraventions des voiries ;
- Le pouvoir de gestion domanial. Il fonde l’exploitation du DP et la
recherche de sa meilleure utilisation.

4.3. La protection du DP contre les occupants sans titre

Indépendamment de la procédure de contravention de voirie,


l’administration dispose de moyens renforcés à l’encontre des particuliers
qui occupent le DP sans titre. Elle peut les expulser, soit par recours
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juridictionnel (action possessoire), soit par recours à l’exclusion forcée


lorsqu’il y a urgence.

CONCLUSION

En somme, bien que qu’il existe un régime juridique permettant de


définir les biens susceptibles d’appartenir au domaine public communal,
nous constatons une absence d’application concrète de ces textes. Comme
conséquence, une grande des communes ne connait pas les constituants de
son domaine public, encore moins son étendue, sa limite.

Il s’avère par conséquent important, que puisse s’établir une étroite


collaboration entre l’Etat et les communes afin de préciser et faire un
inventaire de leurs domaines respectifs pour en assurer une garde et un
entretien plus efficace.

A cet effet le Ministre de l’Urbanisme pourrait fournir aux communes


qui le souhaiteraient une aide spécifique par le moyen de conventions de
développement communal.

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BIBLIOGRAPHIE

MINISTERE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’URBANISME, Législation et


réglementation en matière de foncier et d’urbanisme, février 1934.

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ANNEXES

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ANNEXE 1 : REPONSES AUX PREOCCUPATIONS POSEES DURANT L’EXPOSE

1. La différence entre le pouvoir déconcentré et pouvoir décentralisé :

La déconcentration est un mode d’organisation dans lequel certains


pouvoirs sont conférés à des agents qui sont détachés directement du
pouvoir central. Ces derniers sont nommés par l’Etat.

La décentralisation quant à elle se caractérise par une certaine


autonomie donnée aux régions qui dépendaient du pouvoir central. Le
représentant du pouvoir décentralisé est élu par la population (c’est le cas
des Maires et des Conseillers généraux).

2. Comment l’Etat acquiert-il les terres situées en rivage de cours d’eau et


occupées par des populations autochtones ?

Avant tout il faut savoir que ces terres constituées par les rivages plus
les zones environnantes de 100 mètres de large pour la mer et 25 mètres
de large pour les autres cours d’eau navigables (lagunes, fleuves, lacs,
étangs, etc.) reviennent d’office à l’Etat car faisant partie de son domaine.
Par conséquent le recourt à l’expropriation n’est pas nécessaire car ces
populations occupent ces terre de façon illégale.

3. Quelques critères de l’expropriation pour insuffisance de mise en


valeur :
Cette procédure d’expropriation peut survenir pour les raisons
suivantes :
- Aucune mise en valeur de la propriété ;
- Le coût de la construction n’excède pas 60% de la valeur
(marchande) du terrain ;
- Mauvais impact de la construction sur l’environnement
immédiat ;

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4. Qu’est-ce que le déclassement ?

C’est un acte par lequel l’Etat procède au retrait d’un bien du domaine
public pour le transférer dans le domaine privé.

5.1. Définition du communisme

C’est un régime de fonctionnement d’un Etat dans lequel il n’existe pas


de propriétés privées de particuliers. Tous les biens appartiennent à la
collectivité.

5.2. L’expropriation ne serait –elle pas une forme de communisme ?

De par leurs définitions ces deux termes sont différents. L’expropriation


suppose le paiement d’une indemnité juste. C’est en un mot ‘’ une vente
forcée’’ mais justifiée. Si par exemple l’Etat constate que l’espace nécessaire
à la construction d’un pont est occupé par des habitants, il doit procéder à
une expropriation pour cause d’utilité publique. Cet ouvrage servira à toute
la population et contribuera au développement du pays.

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