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Valores de departamentos Fecha Lunes, 18 de noviembre del 2013 Tema PENSADOR
Este informe bien podra haberse titulado Ms inquilinos y menos propietarios, pero fue el ttulo de una columna de Reporte Inmobiliario ya en 2004. La situacin lejos de mejorar se agrav. A estos precios comprar para quien tiene un ingreso medio es imposible. En los ltimos dos aos el esfuerzo salarial para comprar un departamento aument en el rden de un 40 % mientras que la cuota de un crdito triplica como mnimo a un alquiler. La relacin de valores, salarios, crdito y alquileres. La remanida frase los precios suben por el ascensor mientras que los sueldos lo hacen por la escalera ya no es aplicable al mercado inmobiliario. Este axioma al que se suele recurrir para graficar la mayor velocidad a la que aumenta un producto con relacin al ingreso de quien necesita o podra adquirirlo, ha dejado de tener vigencia dentro del mercado inmobiliario pero no porque no exista una velocidad diferencial entre los valores de los inmuebles y los ingresos medios de la poblacin, sino porque la velocidad de elevacin de un ascensor ya no representa cabalmente el vertiginoso ritmo al que han subido los valores de las viviendas durante los ltimos dos aos en Argentina. Sucede que, medidos en pesos los valores de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, se incrementaron en el orden del 130 % en dos aos, superando as holgadamente en la actualidad en ms del doble de su cotizacin en noviembre de 2011. Mientras tanto, el ingreso medio de los trabajadores registradores en la ciudad de Buenos Aires se increment en un nada despreciable 62,9 % segn cifras del INDEC para el II Trimestre de cada ao. Pero, por ende, de la relacin de ambas variables surge que para un trabajador medio de la ciudad de Buenos Aires, hoy resulta mucho ms difcil an que dos aos atrs acceder a la compra de una vivienda.
Valores de departamentos y salarios

En la fuerte dolarizacin del mercado, puede explicarse, tamaa evolucin diferencial entre precios e ingresos. Las restricciones al acceso a la compra de dlares billete en el mercado oficial hace dos aos que hicieron surgir un mercado paralelo, ilegal o blue, trastocaron el valor de la unidad de medida de las tasaciones en el mercado. As, mientras que el peso se devalu oficialmente en un 41 %, el valor del dlar tomado de referencia en las operaciones inmobiliarias se increment en un 131,76 % pasando de 4,25 a los 9,85 que cotiza en el mercado marginal. En el mismo lapso en trminos generales los valores de
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cotizacin de los departamentos usados sufrieron leves disminuciones en dlares e incluso alguna apreciacin segn su localizacin, lo que gener que en pesos sus valores se apreciaran en proporciones semejantes al desdoblamiento virtual de facto de la cotizacin del dlar que toma como referencia el propietario del inmueble. Dentro del barrio de Recoleta, por caso, la cotizacin media de un departamento de 3 ambientes aument en un 124 % mientras que en el barrio de Congreso la apreciacin en moneda nacional alcanz el 140 %.
Los valores de los departamentos en moneda local aumentaron ms del 100 % en dos aos Mientras tanto, la remuneracin neta promedio registrada para la ciudad Buenos Aires, segn datos del INDEC pas de $ 5629 en el segundo trimestre del ao 2011 a $ 9.166 para el mismo perodo del corriente ao. As segn los datos del INDEC la apreciacin en el ingreso medio registrado en la ciudad fue en dos aos del 62,83 %. Esta acentuacin del desbalance entre la evolucin de la cotizacin de los departamentos y de los ingresos en pesos, hizo que en dos aos el esfuerzo salarial necesario para la compra de una unidad aumentara en el orden del 40 %. As de los 9,1 aos de sueldos ntegros que haba que destinar para comprar un departamento de dos dormitorios usados en Recoleta hay que destinar en la actualidad 12.7 aos; mientras que en Nueva Pompeya, dos aos atrs, hacan falta 5 aos de ingresos en la actualidad habra que sacrificar 2,3 aos ms del total del ingreso mensual promedio de la ciudad para adquirir el mismo inmueble.
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Cada vez se debe destinar ms aos de sueldo para comprar un departamento medio usado de 3 ambientes El sueldo promedio ya no alcanza para comprar ni un solo m2 en Buenos Aires. Segn el barrio de que se trate debern destinarse entre casi 1,5 y algo ms de 2,5 sueldos medios para comprar un m2 de un departamento usado medio a los valores de cotizacin actuales. Visto a la inversa, destinando ntegramente un ingreso promedio registrado de la ciudad puede comprarse 0,39 m2 en Recoleta, 0,45 m2 en Palermo, 0,53 m2 en Caballito, 0,59 m2 en Flores, 0,60 m2 en Congreso, 0,63 m2 en Parque Patricios y 0,69 m2 en Nueva Pompeya.
Con un sueldo promedio no se llega a comprar ni un m2
Crdito hipotecario?... Bien. Gracias
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El incremento de la brecha entre ingresos y valores de propiedades dentro de una economa con tasas de inflacin elevada, dificulta an ms la posibilidad de acceder a un crdito para la compra de una vivienda. Si bien el crdito hipotecario dentro del sistema financiero argentino es una materia pendiente en la ltima dcada, durante los ltimos dos aos calificar y poder pagar la cuota que insume la compra de una vivienda se torn imposible para un asalariado medio. Las cuotas para financiar entre el 70 al 75 % del valor total de un departamento de 3 ambientes en la ciudad usado, superan en la mayora de los barrios en un 50 % al sueldo promedio, duplicando con creces al ingreso medio registrado en la ciudad si se trata de las localizaciones ms valuadas de Buenos Aires. As para la compra de una unidad usada de 60 m2, recurriendo a un crdito a tasa fija a 20 aos en el Banco Ciudad, se deber abonar una cuota del orden de los 21.000 pesos mensuales si el departamento elegido se ubica dentro del barrio de Recoleta o casi 15.000 mil si la vivienda seleccionada se encuentra dentro de la geografa del caracterstico barrio de clase media de Flores. En el caso que el tomador del crdito quiera comprar un departamento de ese mismo metraje en Nueva Pompeya, el Banco Ciudad cuenta con una lnea especfica a menor tasa para viviendas en el sur de la ciudad lo cual sumado a un menor valor de la unidad, redundar en una cuota de $ 9.275 al mes durante 20 aos. En este ltimo caso la cuota es muy similar al sueldo promedio de la ciudad de $ 9.166, mientras que en Flores la cuota resulta un 60 % superior y en Recoleta se ubica por encima del 130 % del ingreso medio mensual.
Un sueldo medio no alcanza para pagar la cuota de un 3 ambientes
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Cuota aproximada Linea Ciudad Vivienda Tasa fija - Banco Ciudad De tomarse en el mismo banco un financiamiento a tasa variable, al reducirse esta alcuota, asumiendo el riesgo de un incremento futuro, la cuota inicial se reduce, disminuyendo la cantidad de dinero extra que insume la cuota con relacin al salario pero siempre superando con creces al mismo.
Cuota aproximada Linea Ciudad Vivienda Tasa Variable - Banco Ciudad El interesado en comprar una unidad de 3 ambientes en capital federal y financiar el 75 % del monto total del precio del inmueble no podr recurrir al apoyo crediticio tradicional del Banco Hipotecario ya que el monto mximo a financiar por este banco es de $ 500.000. As, esa suma alcanzara para financiar hasta un poco ms del 35 % del valor de una unidad de tres ambientes promedio en el barrio de Recoleta o un 62 % de un departamento de las mismas caractersticas en Nueva Pompeya. En el caso de financiarse por el monto mximo de 500 mil pesos a 240 meses con tasa fija, la cuota inicial a abonar ser de 9.863,79, que surge de aplicar una tasa nominal anual del 21,50 % y un costo financiero total del 26.14 %. Para acceder a calificar a esta lnea crediticia se debern justificar ingresos del orden de los $ 32.500, o sea ms del triple del ingreso de un asalariado registrado en la ciudad. Por otra parte, el Banco Hipotecario financia un porcentaje menor del valor total del inmueble ya que cubre hasta el 70 % de ese monto. De requerir un crdito en el Banco Nacin, habr que considerar que sus lneas de financiamiento hipotecario tampoco aplicaran a la hora de financiar en todos los barrios para la compra de un tres ambientes ya que si bien el valor mximo admisible de la propiedad a comprar, autorizado por el
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banco, llega a 1.500.000 pesos, el monto financiable no puede exceder los $ 700.000. En ese caso tomando el monto mximo por ejemplo para comprar un departamento en el barrio de Flores la cuota inicial a pagar sera de 9.965 $ debindose justificar ingresos por $ 33.096 al mes. Los tres primeros aos de este crdito son tasa fija y los diecisiete restantes a tasa variable.
El Banco Nacin limita el mximo de financiacin a 700 mil pesos
El modelo: ms inquilinos y menos propietarios

Tampoco durante el transcurso de este especial perodo de dos aos tomado como referencia, los alquileres de los departamentos se quedaron quietos, aunque en este caso acompaaron en su ascenso por la escalera a los ingresos y no al vertiginoso aumento de los precios de venta en pesos de las propiedades. As, el alquiler de un departamento de 3 ambientes medio usado se increment entre un 47 y un 57 % en dos aos, segn el barrio. Estas tasas de aumentos se ubican algo por debajo del incremento del ingreso registrado por el INDEC del 62,9 %. Si bien actualmente, los alquileres insumen entre un 30 a un 50 % de un sueldo promedio de la ciudad para el caso de un departamento de 3 ambientes, el esfuerzo salarial para el pago de un alquiler se redujo con relacin a dos aos atrs demandando entre un uno y un cinco por ciento menos del porcentaje de sueldo que se deba destinar en 2011 para el pago del alquiler.
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El porcentaje de sueldo necesario para pagar un alquiler se redujo con relacin al 2011 As las cosas, lo que se paga de alquiler mensual por un departamento es entre una quinta y una tercera parte de lo que debera abonarse mensualmente por la cuota hipotecaria del mismo departamento, por una financiacin del 75 % del valor total del mismo. Invirtiendo los trminos se puede afirmar que el canon mensual de la hipoteca es entre tres y cinco veces ms caro que un alquiler, haciendo innecesario explicar el porqu del ttulo del ttulo de esta ltima parte del informe.
La cuota de la hipoteca de un 3 ambientes en Flores es del rden de los 14.700 pesos contra 3.100 del alquiler ReporteInmobiliario.com, 2003-2013 lunes 18 de noviembre de 2013
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