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Crateur dentreprise 23 ans et millionnaire 32, Olivier Seban partage

son temps entre la gestion de son patrimoine (immobilier, bourse) et


lanimation de confrences et de sminaires au cours desquels il partage
son exprience et dvoile les techniques et les stratgies qui mnent au
succs.
Auteur de plusieurs ouvrages de rfrence sur la bourse, il doit sa noto-
rit ses talents de pdagogue et la dmonstration quil a faite que
chacun dentre nous peut accder la russite financire et que celle-ci
nest pas rserve un petit groupe dinitis.
Lauteur peut tre contact ladresse suivante:
olivier.seban@maxima.fr et partir de son site Internet :
www.olivierseban.com
infos/nouveauts/catalogue: www.maxima.fr
192, bd Saint-Germain, 75007 Paris
Tl. : + 33 1 44397400 Fax: + 33 1 45484688
Maxima, Paris, 2009.
ISBN: 2-84001-618-2
Tous droits de reproduction, de traduction et dadaptation rservs pour tous pays.
Avertissement
Les exemples et stratgies dcrits dans cet ouvrage ne peuvent tre considrs comme des
modles absolus et reproductibles lidentique. Ils ne servent que dillustrations aux propos de
lauteur, et ne peuvent en aucun cas tre considrs comme de quelconques incitations,
recommandations, sollicitations, prvisions, conseils dachat ou de vente de produits financiers,
immobiliers ou spculatifs.
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TABLE DES MATIRES
Avant-propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Introduction: Croyances et ralits. . . . . . . . . . . . . . . . 13
Argent, tabous et fausses croyances . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Largent ne fait pas le bonheur : FAUX!. . . . . . . . . . . . . . . . 17
Lacquisition de richesses se fait au dtriment
des autres : FAUX! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Senrichir demande beaucoup de temps : FAUX! . . . . . . . . . 19
Il faut dj avoir de largent pour senrichir : FAUX! . . . . . . 20
Pour prosprer, il suffit davoir un bon mtier : FAUX! . . . . 21
Nous sommes condamns nous enrichir . . . . . . . . . . . . . 22
Enrichissez-vous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Objectifs du livre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Vous tes dj riche, mais vous ne le savez pas . . . . . . . . . 27
1: Un premier pas vers la richesse . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Comment devient-on riche? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Le secret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Une ducation 200 millions de dollars. . . . . . . . . . . . . . . 34
2: Le point de dpart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Payez-vous en premier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
La famille Clactou . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
La famille Matuvu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
La famille Chuipariche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Argent et richesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Riche, cest combien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Dpensez avec votre tte, pas avec vos yeux! . . . . . . . . . . 50
Combien devez-vous vous payer en premier ! . . . . . . . . . . . 52
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O passe votre argent ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Stratgies de dpenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Crdits la consommation: le boulet . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
3: Principes denrichissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1
er
principe: actifs et passifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Surendettement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
2
e
principe: faites en sorte que vos euros valent plus cher. . 74
3
e
principe: PEGR et GEPR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Objectifs de vie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Nayez pas honte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
Plan daction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
4: Placements : la course contre linflation . . . . . . . . . . 85
Comment enrichir vos arrires petits-enfants . . . . . . . . . . . 86
Richesse et inflation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Quels placements choisir ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Procrastination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Time is money . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
5: Immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Archimde: prcurseur de la finance moderne . . . . . . . . . . 100
Les banques et les crdits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
Quelques prcautions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Taux fixe ou taux variable? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Que faut-il acheter ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
Quand ne faut-il pas acheter dimmobilier ? . . . . . . . . . . . . 126
Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants ? . . . . . . . . . 128
O et comment trouver les bonnes affaires ? . . . . . . . . . . . . 131
Les enchres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Immobilier et entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Autres aspects de leffet de levier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
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Tout le monde mrite dtre riche
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6: La Bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Quand acheter ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Quand vendre? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
Quoi et comment acheter ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
Quels marchs pour les annes venir ?. . . . . . . . . . . . . . . 149
Les intermdiaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Bourse et motions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
Bourse et EDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
7: Lentreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
Le secret des entreprises qui russissent . . . . . . . . . . . . . . . 161
Les franchises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Le prix de lindpendance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
Le portage salarial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Le statut dauto-entrepreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
Continuez vous payer en premier . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
8: Chance et opportunit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
100 % des gagnants ont tent leur chance . . . . . . . . . . . . 181
Attention aux mirages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
La premire impression . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Le meilleur moyen dattirer la poisse . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
9: Dormez sur vos deux oreilles . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
Les placements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
Limmobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
La bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Lentreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
Vous et votre travail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
Les cautions : les bombes retardement . . . . . . . . . . . . . . . 205
Les escrocs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
Sommaire
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10: Demandez! On vous donnera . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
Culot ou courage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
Combien vous cote votre manque de courage?. . . . . . . . . 212
Avec qui ngocier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
Comment perdre son temps. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
Gardez une attitude positive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
Comment ngocier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
11: vous de jouer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Phase 1: Payez-vous en premier et enclenchez
le pilote automatique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Phase 2: Le grand nettoyage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
Phase 3: Investissez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
Encore un petit effort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. . . . . . . . . . . . . . . 235
Mais comment font-ils ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
Votre meilleur investissement : formez-vous !. . . . . . . . . . . . 237
Je crois que jai oubli de vous dire quelque chose . . . . . . 239
Remerciements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
Ils ont lu Tout le monde mrite dtre riche . . . . . . . . . . . . 242
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Tout le monde mrite dtre riche
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AVANT-PROPOS
VIVE LA CRISE!
La premire dition de Tout le monde mrite dtre riche a main-
tenant trois ans. Le succs tait au rendez-vous puisque le livre
sest vendu en France plus de 50000 exemplaires et existe en
espagnol, chinois, coren avec dautres versions en prparation.
Donc merci vous.
Entre les deux ditions, la crise financire est passe par l, ame-
nant une crise conomique. tant dun naturel optimiste, mais
galement raliste, je pense que cette crise est sans aucun doute
une occasion sans prcdent de rflchir notre vie, notre argent
et au fonctionnement de notre socit. Mais cest aussi une occa-
sion formidable pour beaucoup dentre nous de senrichir ou plus
simplement de rcuprer du pouvoir dachat pour mieux vivre.
Certains me prendront peut-tre pour un provocateur en lisant ces
dernires lignes. Mais si nous regardons les choses objectivement
que pouvons-nous observer ?
1) Le prix des matires premires (nergtiques et alimentaires)
qui avaient provoqu linflation, sont en chute libre. Ce qui veut
dire que chacun dentre nous paye son essence moins cher et
que les prix des denres alimentaires baissent. Ce qui se traduit
par un gain de pouvoir dachat. La somme rcupre pouvant
servir vous faire plaisir ou vous enrichir. Personnellement, je
vous conseille de faire les deux. Dune part, la cration de
votre richesse vous apportera la scurit indispensable une
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Tout le monde mrite dtre riche
vie plus sereine. Dautre part vous pourrez apprcier tous les
petits -cts qui rendent la vie plus agrable.
2) Les prix de limmobilier dgringolent. Ce qui signifie que plus
de personnes peuvent devenir propritaires. votre avis cest
une bonne ou une mauvaise nouvelle? De toute vidence elle
est bonne pour ceux qui devaient faire des efforts pour se loger.
Elle lest moins pour tous les spculateurs qui pensaient quil
suffisait dacheter de limmobilier pour senrichir en attendant
que les prix montent au ciel. Nous aurons loccasion den
reparler.
3) La bourse sest croule et le march des actions est au plus bas.
Tant mieux! Plus les marchs sont bas, plus ils prsentent des
opportunits dachat avec des gains importants en perspective.
Encore faut-il avoir le courage dacheter pour profiter des baisses
(je vous explique comment faire dans le chapitre sur la bourse).
Alors, la crise: bonne ou mauvaise chose?
Bien entendu, certains feront remarquer quil y a de plus en plus
de chmeurs et que ces derniers auront du mal accder la
richesse. Cest vrai. Mais savez-vous combien de chmeurs crera
la crise? Les spcialistes estiment que le taux de chmage pour-
rait grimper 10 %. Oui, ce sera plus difficile pour eux, mais on a
tendance oublier les 90 % restants qui continueront gagner
leur vie normalement et qui aideront lconomie redmarrer.
Ensuite, je suis persuad que tout le monde peut changer de vie
et rebondir sil en a rellement la volont. La crise peut tre cet
lment dclencheur et devenir ce nouveau propulseur. A vous
de lutiliser.
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Avant-propos
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Si vous avez lu la premire dition de Tout le monde mrite dtre
riche, et surtout appliqu les principes et tenu compte des mises
en garde quelle reclait, vous aviez toutes les cartes en main
pour traverser la crise sans encombre. Plus que jamais ces principes
restent dactualit. Si vous tes un nouveau lecteur, cest votre
tour de les dcouvrir et de prosprer.
Olivier Seban
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INTRODUCTION
CROYANCES ET RALITS
Si largent ne fait pas le bonheur, rendez-le!
Jules Renard
Pourquoi certains dentre nous sont-ils capables de senrichir,
alors que dautres ny arriveront jamais ? Les obstacles sont-ils
dordre matriel, spirituel ou psychologique? Avec le recul, jai
acquis la certitude que seuls ceux qui ne savent pas ce quils doi-
vent faire pour senrichir ny arriveront jamais, et que lenrichisse-
ment est la porte de tous condition de possder une duca-
tion adapte au sujet et davoir la volont dy arriver.
La bonne nouvelle: quand on ne sait pas nager, on peut toujours
apprendre le faire!
Cest pour cette raison que ce livre ne parle pas que de votre
argent, mais de votre vie et de ce que vous devez faire pour le
mettre votre service pour vous enrichir durablement.
Mais avant toute chose, il est ncessaire de laisser tomber vos
a priori et tout ce que lon vous a mis dans le crne au sujet de
largent et de son ct sulfureux. Ces croyances ne servent que
dalibis pour se conformer une ducation parentale, scolaire,
spirituelle et conomique fonde sur la mfiance et lignorance de
principes lmentaires qui rgissent son fonctionnement. Elles
ne font que nourrir et renforcer des convictions errones, trop
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Tout le monde mrite dtre riche
communment admises, qui nous incitent prendre de mauvaises
dcisions ou exprimer des avis bien trop tranchs sur le sujet.
Dune manire gnrale, la plupart de ces certitudes sont sans fon-
dements et gnratrices de comportements inadapts notre vie
moderne. La consquence directe de ces croyances et mensonges
est un accroissement de lcart entre les riches et les pauvres.
Deux paradoxes dmontrent bien lambigut de nos comporte-
ments lgard de largent :
bien que la plupart dentre nous le convoitent officieusement,
largent est officiellement dtest. Par les pauvres pour justi-
fier quils nen ont pas. Par les riches qui jugent plus pru-
dent de vivre cachs ;
beaucoup de personnes voudraient ou aimeraient gagner
plus dargent, mais peu essayent de vraiment comprendre
son fonctionnement pour en tirer le meilleur parti. Ce compor-
tement timor relevant plus souvent de lignorance des
mcanismes de base ou de la peur du quen-dira-t-on.
Pourtant, largent est utilis au quotidien par chacun dentre nous.
la diffrence que les riches savent le mettre leur service et
ne se posent pas de questions pour leur avenir. Alors que les plus
pauvres le convoitent ds le 10 du mois et redoutent de le perdre
ds quil faut lutiliser en dehors du quotidien. Cette raction
craintive aura souvent pour effet de paralyser ou de freiner leurs
actions au moment opportun. Ainsi, ils manquent les opportuni-
ts qui pourraient les aider changer de camp.
Cest parce que nous avons tous besoin de manger et de nous
loger que notre vie en socit est avant tout conomique, et que
largent est omniprsent dans notre quotidien. Ce qui implique
que notre qualit de vie sera invitablement la consquence de
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nos actes et de nos dcisions conomiques. Ds lors, il nous reste
deux solutions : le bouder ou lapprivoiser.
Si vous tenez rellement vous enrichir, mais que vous tes
fch avec votre argent, vous avez intrt entamer rapidement
des rconciliations. Car si vous nen prenez pas soin ou si vous
napprenez pas le connatre, vous ne dcouvrirez jamais ce
quil peut apporter votre vie et vous ne pourrez jamais le faire
travailler pour vous, au lieu du contraire.
Lenrichissement cest avant tout une grande aventure humaine et
une exprience de vie unique (dans tous les sens du terme). Mais
force est de constater que peu de choses nous prparent la vivre
correctement. Et srement pas lcole qui renforce son ct mysti-
que par le simple fait que le thme de largent nest jamais abord
en classe.
cole qui se borne dispenser une connaissance adapte la vie
professionnelle, tout en oubliant laspect conomique du quoti-
dien. Rsultat : sans connaissances pralables des mcanismes de
largent, la plupart des jeunes sont happs par la socit de
consommation et nhsitent pas contracter des crdits tort et
travers pour se payer les jouets de la vie moderne.
Pire encore, les jeunes entrent dans la vie active en reproduisant
les schmas parentaux sans se poser de questions. Ils travaillent
toute leur vie pour payer leurs factures, rembourser leurs crdits,
acquitter leurs impts et comptent sur ltat pour assurer leur
retraite. Au final, ils ne travaillent plus pour vivre, mais vivent
pour travailler.
Introduction
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Tout le monde mrite dtre riche
Argent, tabous et fausses croyances
linverse des Anglo-Saxons, moins complexs sur le sujet, je ne
vous apprendrai rien en dclarant que largent est mal vu dans
nos socits judo-chrtiennes. Ce blocage typiquement latin,
consquence dun hritage spirituel, savre tre un puissant frein
lenrichissement. Et que ce soit au travers des religions, des sec-
tes ou dautres instances manipulatrices, une bonne partie du
monde repose sur des croyances rarement vrifies gnratrices
de comportements biaiss et inadapts.
Largent nchappe pas la rgle. Et pour toutes les raisons dj
voques et sur lesquelles nous reviendrons, jestime que tout
ceci reprsente un danger rel.
Dune manire gnrale ces comportements reposent sur des
croyances essentiellement dordre psychologique et comporte-
mental que lon appelle croyances limitatives. Celles-ci ne font
quriger des barrires qui nous empchent dagir en gnrant des
excuses du type: je ny arriverai pas, je nai pas le temps, je nai
pas les moyens , souvent parce quil est plus facile de ne pas
savoir, de ne pas agir et de ne rien changer.
Ou encore, par conformisme, facilit et tranquillit desprit, nous
reproduisons les schmas parentaux, parce que ne pas changer
notre modle principal (celui de nos parents) cest, en principe,
ne pas prendre de risque! Donc pas de remise en cause et nous
restons dans les cercles vicieux.
Ces croyances nous paralysent et grent notre vie. Et si nous nous
rfrons aux tudes conomiques qui rapportent que globalement
20 % de la population dtient 80 % des richesses, nous pouvons
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logiquement penser que ces croyances sont diffuses et entrete-
nues par la majorit qui vhicule des ides incitant la reproduction
de modles habituels inefficaces, et rarement remis en question.
Au final, elles gnrent des comportements qui vont lencontre
de nos objectifs de richesse. Pourtant, ces croyances sont com-
munment admises et enfouies dans ce que jappellerais notre
subconscient actif, relatif aux actions que nous effectuons quoti-
diennement sans rflchir.
Penchons-nous sur les plus importantes et regardons en quoi
nous pouvons modifier notre comportement pour atteindre nos
objectifs.
Croyance n 1:
Largent ne fait pas le bonheur : (presque) FAUX!
Certainement une des plus grosses escroqueries morales de tous
les temps ! Si vous avez besoin de vous en convaincre, demandez
un pauvre ce quil en pense. Seuls les utopistes croient ou veulent
encore croire que largent na rien voir avec le bonheur. Je ne
sais pas do vient cette croyance. Certainement de riches qui ne
veulent pas vendre la mche.
Dun autre ct, il est difficile daffirmer que largent fait obliga-
toirement le bonheur de ceux qui en possdent. Vous pouvez
trs bien avoir un million sur votre compte en banque et tre
dpressif, ou gagner 2000 par mois et vous lever chaque matin
gai comme un pinson.
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Introduction
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Tout le monde mrite dtre riche
En ralit le bonheur quapporte largent nest pas proportionnel
sa quantit. Ds que celui-ci est capable dapporter le minimum
vital, il favorise une srnit propice son dveloppement.
Encore faut-il savoir ce que reprsente le minimum vital pour
vous.
Un des problmes majeurs est lassociation des mots consommation
et bonheur. La socit de consommation a russi nous mettre
dans la tte que notre bonheur est li ce que nous pouvons
consommer. Gnrant ainsi un sentiment de frustration pour les
moins favoriss ds quils se retrouvent dans lincapacit de satis-
faire leurs envies. Ce qui impliquerait que notre bonheur est
limit par le montant de nos revenus et quil nest pas possible
dtre plus heureux si nous sommes incapables de dpenser plus !
Pour retrouver nos vraies valeurs, et du pouvoir dachat par la
mme occasion, il convient de redfinir ce qui est rellement
important pour vous : acheter en priorit tous les jouets de la vie,
coups de crdit, et qui ne procurent que des bonheurs ph-
mres, ou consolider votre situation pour assurer votre avenir et
celui de vos proches ?
Croyance n 2: Lacquisition de richesses
se fait au dtriment des autres : FAUX!
Cette ide typiquement issue de notre ducation sert avant tout
dalibi pour justifier une politique dinaction ou gnrer des avis
ngatifs envers ceux qui essayent de senrichir. Je remarque sur-
tout quil est plus facile de dnigrer ceux qui agissent que dagir
soi-mme.
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Ce type de croyance permet galement de justifier son ignorance
sur le fonctionnement de largent et dtre bien vu par la majorit
bien-pensante. En ralit, la plupart des investissements que vous
serez amen faire seront purement et essentiellement bass sur
des relations gagnant/gagnant. Exemple: lorsque vous achetez
des actions en bourse, mme si vous ne savez pas exactement qui
vous les vend (cest noy dans le flux des transactions), vous na-
vez pas ls le vendeur.
Si celui-ci met ses actions en vente, cest parce quil estime quelles
vont baisser ou que le gain ralis lui suffit. De votre ct, vous
dcidez de les acheter, car vous pensez quelles vont encore mon-
ter. Mme si chacune des deux parties a une raison diamtrale-
ment oppose de concrtiser cette transaction, aucune des deux
na t floue.
Croyance n 3: Senrichir demande
beaucoup de temps : FAUX!
Une croyance de fainant ! Hormis quelques cas trs spcifiques
(loto), je ne connais personne qui se soit enrichi en quelques
jours. Un minimum de temps est ncessaire pour laisser grandir
les arbres qui porteront les fruits de votre richesse. Ne croyez pas
pour autant que cet enrichissement prendra vingt ou trente ans.
Dans beaucoup de cas, vous pouvez vous enrichir en quelques
annes et gnrer suffisamment de richesse pour entrevoir un
avenir plus serein.
En ce qui concerne le temps de travail requis pour senrichir, il est
vident que cela ne tombera pas tout seul dans votre poche et
que vous devrez y consacrer un peu temps. Disons trente minutes
par mois, et encore pas tous les mois! Dans la pratique senrichir
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Tout le monde mrite dtre riche
ne prend pas plus de temps que de sappauvrir. Cest surtout et
avant tout une faon dapprhender les choses. Seuls le mode de
pense et la nature de ces penses dtermineront le comporte-
ment que vous adopterez vis--vis de largent, et vous conduiront
dans une direction ou une autre.
Croyance n 4: Il faut dj avoir de largent pour
senrichir : FAUX! FAUX! FAUX! FAUX! FAUX! FAUX!
Cest lexcuse que jai le plus entendue depuis que jai crit la pre-
mire dition de Tout le monde mrite dtre riche. Cest par
excellence une croyance qui limite laction. En adhrant ce prin-
cipe, vous sous-entendez quen naissant pauvre ou dsargent,
il est inutile dessayer de senrichir puisque vos efforts sont vous
lchec.
Toutes les stratgies denrichissement que je vous propose partent
du principe que vous navez aucun patrimoine au dpart, et je
vous dmontrerai sans ambigut quil est possible de senrichir en
suivant des stratgies simples et accessibles tous. Par-dessus
tout, vous dcouvrirez quen matire dargent beaucoup de person-
nes ordinaires sont capables de faire des choses extraordinaires.
En matire dargent, beaucoup de personnes ordinaires
sont capables de faire des choses extraordinaires
La seule chose dont vous avez besoin pour prosprer cest la
motivation et le dsir dy arriver. Pas dargent.
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Croyance n 5: Pour prosprer, il suffit davoir
un bon mtier : FAUX!
Rappelez-vous ce que disaient vos parents (ou ce que vous dites
peut-tre vos enfants) : Travaille bien lcole, pour avoir un
bon mtier . Cest ce que la plupart des parents rptent leurs
enfants. Parce que cest un schma rassurant (surtout pour eux),
que de disposer dune paye qui tombe tous les mois. Pourtant,
si vous voulez vraiment vous enrichir la ralit est tout autre.
Lisez les journaux conomiques ou people, qui relatent la russite
de monsieur X ou Y. Aucun article ne mentionnera quils ont fait
fortune en allant au travail sagement chaque jour de la semaine.
Je ne suis pas en train de vous dire que vous ne pourrez pas vous
enrichir, mme si vous travaillez dans ladministration. Je dis seu-
lement quil y a peu de chance que vous arriviez vous enrichir
avec votre seul salaire. En revanche, comme tous ceux qui nont
pas de patrimoine, votre emploi et votre capacit travailler
reprsentent un actif important qui, correctement utilis, sera
votre premire source de richesse. Je vous montrerai comment
lutiliser au mieux pour voluer et franchir les barrires.
La vritable rponse, et une des solutions lenrichissement, ce nest
pas de travailler dur, mais de travailler intelligemment. Travailler
plus dur peut gnrer des augmentations, mais cest surtout
la faon dont vous utiliserez votre argent qui dcidera
de votre avenir. Le but est davoir deux emplois : un pour vous,
un autre pour votre argent. Faites en sorte de lutiliser au mieux et
il travaillera pour vous sans relche 24 h sur 24, 7 jours sur 7.
Et ne pensez pas que vous aurez besoin de beaucoup de temps ou
dnergie. Paradoxalement, vous dcouvrirez que lenrichissement
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Introduction
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Tout le monde mrite dtre riche
intelligent cest surtout lorsque vous faites un minimum defforts
pour un maximum de rsultats (voir plus loin PEGR et GEPR).
Nous sommes condamns nous enrichir
Le 28 avril 2005, Libration faisait mention dun rapport du CERC
(Centre dtude des Revenus et des Cots) dans un article titr
Pour un salaire tas plus rien. Je vous rapporte ici cet article:
Le niveau de vie des mnages qui ont leur salaire pour seul
revenu sest effondr depuis 20 ans, affirme jeudi une tude
du CERC selon laquelle la condition salariale est aujourd-
hui comparable ce quelle tait il y a un demi-sicle.
Les rcentes revendications salariales ne sont pas le fruit
dune illusion doptique lie lannonce de profits boursiers
records , souligne ltude. Le salaire net moyen na gure
connu de progression du pouvoir dachat depuis la fin des
annes 1970.
Au total, sur les 25 dernires annes, les gains du pouvoir
dachat sont rests minimes, de lordre de 0,2 0,3 % par
an, largement infrieur lvolution du niveau de vie
moyen en France, souligne le CERC. Cette quasi-stagna-
tion du pouvoir dachat du salaire net moyen est dautant
plus remarquable que le niveau moyen de qualification de
la main-duvre salarie na cess daugmenter tout au
long de la priode, relve ltude.
structure de qualification constante, le salaire net moyen
a donc connu une perte de pouvoir dachat comprise entre
4 et 8 % depuis 1978, estime le CERC. Cette dtrioration a
touch tous les salaris, quils travaillent dans le secteur
priv ou dans la fonction publique.
Au total, le niveau de vie des mnages nayant que leur
salaire comme revenu a fortement chut depuis 1982.
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Trs rapide dans la premire moiti des annes 1990, elle a
marqu une pause partir de 1997, avant de reprendre
en 2002 et 2003. Aujourdhui, la place des mnages de
salari ou de chmeur dans lchelle des niveaux de vie
est comparable celle qui prvalait au milieu des annes
1950, affirme le CERC.
Ce constat nest pas seulement rserv la France. Il est commun
tous les pays :
les riches sont de plus en plus riches,
les pauvres sont de plus en plus pauvres,
les carts continuent de se creuser.
Et ce nest pas prs de changer
Heureusement, la situation nest pas irrmdiable. Mais moins
de gagner au loto (environ 1 chance sur 14 millions) ou dhriter
dun oncle inconnu, votre escarcelle ne se remplira pas toute
seule. Cest vous de prendre votre destin financier en main.
Si vous voulez vous enrichir pour mieux vivre, assurer votre ave-
nir et celui de vos enfants, il faut agir. Et si vous pensez que ltat
sera toujours l pour soccuper de votre sant et de votre retraite,
vous vous mettez le doigt dans lil. Ltat ne sait faire quune
seule chose
Introduction
Ltat fabrique des pauvres toujours plus dpendants
de sa capacit rgler les problmes
Ne vous faites aucune illusion. Il est fort probable que nous nous
approchions de la fin de ltat providence. Depuis des dizaines
dannes, celui-ci dmontre son incapacit rgler le problme
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Tout le monde mrite dtre riche
du chmage, des retraites, de la sant, et ne cesse daugmenter les
diffrents impts et taxes pour masquer son incomptence et
combler les dficits de ses institutions.
terme, les diffrentes prestations seront profondment remodeles
et transformes, voire rduites. Et ce nest pas parce que les syndi-
cats appelleront la grve gnrale que les caisses se rempliront.
Avec son dficit abyssal, notre bonne vieille Scu est devenue
lInscurit sociale. Il est vident quelle ne pourra pas ternelle-
ment subvenir aux besoins de tous avec la mme qualit de soins.
Ce sont essentiellement les pauvres et les classes moyennes qui
en souffriront.
limage des rformes qui imposent de participer aux frais de
consultation et dhospitalisation forfaitairement sans discrimination
entre riches et pauvres. Le riche, moins dpendant, sen fiche et
soctroie les services dun spcialiste. Les pauvres payent et ngli-
gent leur sant.
Mme constat pour les retraites. Lallongement du dlai de cotisa-
tion affectera surtout les pauvres qui travailleront plus dur et plus
longtemps. Ce qui implique, mathmatiquement, quils profiteront
moins de leur retraite, bien quils auront pay leur part et contri-
bu payer aussi celle des riches.
Ces remarques sont galement valables pour les allocations ch-
mages, avec une petite parenthse: mon sens, les indemnits
sont trop attractives et nincitent pas au travail. Elles devraient
aider celui qui perd son emploi vivre en attendant den retrou-
ver un. Pas remplacer son salaire. trop tirer sur la corde, elle
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cdera! Si les abus continuent, il ny aura plus dassurance-ch-
mage pour les gnrations venir.
Je ne cherche pas critiquer les diffrents gouvernements, et je suis
mme persuad quils font de leur mieux pour trouver des solu-
tions (je nai pas dit quils y arrivaient), je me contente seulement
danalyser les choses et destimer limpact possible pour chacun
dentre nous. Les hommes politiques changeront peut-tre les lois
pour sadapter aux contextes venir, mais dici l, le citoyen lambda
a srieusement intrt penser son avenir et arrter de croire que
Aide-toi et le gouvernement taidera.
Moralit: vous devez vous prendre en charge. Si vous ne prenez
pas le contrle de votre vie, quelquun dautre le fera votre
place. Mais soyez conscients que les rsultats et les consquences
dpendront uniquement de ses aptitudes, de sa bonne volont ou
de son thique. Si vous tes dpendant de lefficacit des autres,
vous tes en danger. Ou alors vous croyez encore au Pre Nol.
Lactualit illustre chaque jour un peu plus la cration insidieuse
dun potentiel de prcarit. Je ne dis pas que tout sera aussi noir
ni que le pire arrivera. Mais pourquoi prendre ce risque? Dautant
plus quil nest pas vraiment difficile de se prmunir contre les
alas de la vie. Les solutions existent et passent obligatoirement
par un enrichissement personnel qui vous permettra de gagner
votre indpendance.
Enrichissez-vous
Passons aux aspects positifs et la premire bonne nouvelle: il
est possible de senrichir. Cest accessible la plupart dentre nous
et cela na jamais t aussi facile. condition toutefois dtre rel-
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Tout le monde mrite dtre riche
lement motiv, den avoir la volont, le dsir, et dtre intimement
convaincu quil est possible dy arriver. Bien sr tout le monde
veut tre riche, mais votre compte en banque ne se remplira pas
par lopration du Saint-Esprit. Seuls vos actes et vos dcisions
rendront les choses possibles.
Je sais par exprience que certains dentre vous considreront ce
livre comme une simple aventure intellectuelle et quils loublie-
ront aussi vite quils lauront dcouvert. Dautres prendront plus
au srieux tout ce que je dvoilerai. Dans tous les cas, surtout si vous
tes convaincu de son intrt, nhsitez pas partager son contenu.
Appliquez les principes que je prsenterai et vous prendrez en
main votre avenir en btissant les fondations dune libert finan-
cire que beaucoup vous envieront. Certains dentre vous seront
sceptiques la lecture de cette dernire affirmation et douteront
quon puisse senrichir durablement grce un livre vingt euros.
Vous avez raison! Soyez sceptique et nacceptez dtre convaincu
que lorsque vous aurez vrifi par vous-mme tout ce qui sera
nonc. Cest la seule faon dintgrer correctement ces nouvelles
connaissances.
Objectifs du livre
Vous trouverez dans ce livre tout ce quaucune cole ne vous a
jamais appris sur largent. Prenez mon cas : je ntais pas un can-
cre, mais mon manque daffinit avec les tudes ma conduit
tre renvoy trois fois de lcole (5
e
, Seconde et Terminale).
Pourtant jtais financirement indpendant 27 ans et millionnaire
32. Je ne suis pas en train de vous dire quil ne faut pas aller
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lcole. Bien au contraire. Je considre quune bonne ducation
est un srieux atout pour prosprer, mais insuffisant pour senri-
chir. Seules une ducation financire et une connaissance adapte
vous permettront de dvelopper votre potentiel conomique dans
les meilleures conditions.
Ce livre na pas pour vocation de faire de vous un multimilliardaire.
Les super riches ne sont que des cas particuliers (quelques centaines
sur la plante) et ne nous intressent pas directement. En revanche
vous dcouvrirez quil est relativement facile de commencer
senrichir et dassurer son avenir en gagnant quelques dizaines ou
centaines de milliers deuros dans les dix annes venir.
Cet ouvrage nest pas uniquement rserv ceux qui veulent passer
du bon ct de la barrire et senrichir. Il est destin tous ceux
qui veulent apprendre garder leur argent et le faire fructifier.
Dans les pages qui suivent, vous ne trouverez que du concret, du
pragmatique et surtout des stratgies qui fonctionnent rellement.
La plupart des exemples cits sont rels avec preuves lappui
pour certains. Les diffrentes conclusions et remarques sappuient
galement sur des expriences vcues par des centaines de person-
nes travers le monde.
Vous dcouvrirez galement quil ny a aucune formule magique,
seulement des schmas gagnants facilement reproductibles. Plus
vite vous les intgrerez, plus rapidement vous construirez les fon-
dations de votre avenir et de votre enrichissement.
Vous tes dj riche mais vous ne le savez pas
Le but avou de ce livre est de fournir un mode demploi pour
llment central de notre vie conomique: largent. Il vous aidera
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Tout le monde mrite dtre riche
modifier vos comportements pour les adapter vos objectifs et
penser en riches. Vous apprendrez mettre en uvre toutes
vos ressources personnelles et matrialiser la valeur que nous
avons tous en nous, commencer par notre travail qui reprsente
notre premier actif.
Je vous montrerai comment utiliser les meilleurs vhicules denri-
chissement que les riches affectionnent, et surtout vous dcouvri-
rez quils sont accessibles tous.
Jai essay de rendre cet ouvrage attrayant et facile lire pour que
vous vous y intressiez le plus possible. Vous ne trouverez aucun
livre (en tout cas ma connaissance) qui explique aussi concrte-
ment comment vous pouvez vous enrichir et prosprer. Jespre
que celui-ci sera un prcurseur en la matire.
Premire prcision: la vision du monde que jexprime dans ce
livre est trs binaire. Vous tes riche ou pauvre. Sil vous plat, ne
soyez pas choqu si jemploie ces mots de faon trop catgorique.
Je ne prsage en rien de votre fortune ou infortune. Ces mots sont
uniquement l pour qualifier des comportements types. Je sais
que le monde nest pas noir ou blanc et quil existe une infinit
de possibilits entre ces deux extrmes.
Deuxime prcision: la plupart des exemples cits me concernent
plus ou moins directement. Le but nest pas dcrire un livre destin
ma gloire personnelle, mais de dmontrer quil est rellement
possible de senrichir et que ce nest pas trs compliqu.
Imaginons maintenant que vous assistiez lun de mes sminaires:
Comment senrichir en 10 leons .
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Chapitre 1
UN PREMIER PAS VERS LA RICHESSE
La connaissance: le plus court chemin
entre la pauvret et la richesse.
Comment devient-on riche?
Pour commencer, je voudrais vous poser une question: Pourquoi
certains dentre nous sont-ils capables de senrichir, alors que dau-
tres ny arriveront jamais. Mme en faisant beaucoup defforts .
Parce quils sont plus malins que les autres.
Pourquoi pas, mais comment dfinissez-vous le mot malin ?
La personne hsite et finit par dire: Disons que malin veut dire
intelligent .
Admettons. Dans ce cas combien de personnes de votre entourage
sont la fois riches et intelligentes ? Pas de rponse?
En ralit plusieurs tudes ont dmontr quil ny avait aucune corr-
lation entre les personnes dites intelligentes et les personnes riches.
Mon interlocuteur persvre et reprend: Disons quintelligent
signifie cultiv.
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Tout le monde mrite dtre riche
Trs bien. Alors combien de personnes connaissez-vous qui sont
la fois cultives et riches ? 5, 10, 20? Si la richesse tait le propre
des savants, cela tendrait dire que la plupart des instituteurs,
professeurs, chercheurs et autres rudits sont riches.
Comme vous le verrez plus loin, laccession la richesse nest
absolument pas li au niveau de culture. Ceci ne veut pas dire
que les individus cultivs ont moins de chance de devenir riches,
mais que la culture gnrale nest pas un pralable obligatoire.
Certains senrichissent parce quils sont toujours au bon endroit
au bon moment.
Vous voulez dire quils sont chanceux?
Oui, ils ont plus de chance que les autres.
La chance a effectivement sa place et le sujet est intressant. Nous
en reparlerons, mais pour le moment rpondez cette nouvelle
question. Connaissez-vous quelquun qui doit sa richesse au simple
fait quil est suffisamment chanceux pour gagner rgulirement
aux courses ou au casino?
Autres propositions ?
On devient riche en hritant.
Cest vrai. Mais en pratique on saperoit que peu de personnes
en bnficient. Savez-vous que la majorit des gens finissent leur
vie avec moins de quelques dizaines de milliers deuros de patri-
moine? De plus, si nous tenons compte du fait que nous vivons
toujours plus longtemps, il est peu probable que vous puissiez
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vous enrichir en hritant. Ce qui vous donne une nouvelle raison
de le faire par vous-mme pour vous offrir une vie meilleure et une
retraite paisible. Mme si lhritage est une source de richesse, il
reste un cas marginal.
Quelques personnes deviennent riches parce quelles possdent
un talent particulier. Ils sont sportifs, acteurs, inventeurs ou com-
positeurs de chansons succs, etc
Tout fait exact. Certains atteignent la richesse parce quils exploi-
tent un don que dautres nont pas. Mais plus encore que lhritage,
lenrichissement par le talent reste un cas exceptionnel et ne
concerne quune trs faible partie de la population.
Saviez-vous quil y a peine dix millions de personnes dans le
monde qui possdent plus dun million deuros ? Pourtant il ny
pas un million de Bruce Willis, de Zidane ou de Mick Jagger
Nous navons toujours pas rpondu la question du dbut : pour-
quoi certains sont-ils capables dacqurir de la richesse, alors que
dautres ny arriveront jamais ? Maintenant que nous avons limin
les cas particuliers, quelquun a-t-il une autre proposition?
Le secret
Voici le vritable secret de lenrichissement. Il est tellement simple
que vous allez tous penser que cest vident. Il tient en quelques
mots :
Un premier pas vers la richesse
Certains deviennent riches parce quils savent
comment acqurir de la richesse
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Tout le monde mrite dtre riche
Ils savent comment faire simplement parce quils ont appris le
faire auprs dune autre personne ou par eux-mmes. Je rpte: ils
sont devenus riches uniquement parce quils savaient comment
devenir riches !
Vous voulez dire que la seule diffrence entre les riches et les
pauvres tient au fait que les riches savent gagner de largent ?
Non. Tout le monde sait comment gagner de largent. Y compris
les pauvres. Chacun dentre nous sait quen travaillant il touchera
un salaire. Donc de largent. Pas besoin dtre riche pour le savoir.
Ce que jessaye de dire cest que la diffrence fondamentale entre
les pauvres et les riches provient du fait que ces derniers savent
comment senrichir et mettre en uvre tous les mcanismes nces-
saires cet enrichissement. Plus loin nous verrons que gagner de
largent et acqurir de la richesse sont deux choses compltement
diffrentes.
Autre aspect important : si vous ne savez pas comment faire tra-
vailler votre argent, le simple fait den gagner beaucoup ne
garantira jamais que vous saurez vous enrichir. De nombreuses
personnes ont gagn beaucoup dargent dans leur vie, mais la
finissent aussi pauvres que dautres qui nont jamais rien gagn.
Cest ce qui est arriv beaucoup dartistes et de sportifs qui
savaient chanter ou jouer au ballon, mais qui ne connaissaient
rien largent.
Prenez lexemple de Michael Jackson, qui a gagn des centaines
de millions de dollars durant sa vie, tout le monde sait quil est
mort ruin et endett.
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A contrario, beaucoup danonymes ne possdant rien dautre que
leur bon sens et leur volont ont su senrichir tout en gagnant cent
ou mme mille fois moins que les vedettes phmres du show-
business.
Pour devenir riche, vous devez simplement savoir quoi faire et
comment agir. Rien de plus. Vous navez pas besoin dtre plus
intelligent, plus talentueux ou plus chanceux. Vous naurez pas
changer de travail, ni organiser un hold-up. Seulement apprendre
comment acqurir et gnrer de la richesse.
Est-ce que ce grand secret peut tre enseign nimporte qui afin
quil puisse lappliquer et senrichir ? La rponse est : OUI. Et le plus
incroyable, cest que vous navez pas besoin dargent pour le poss-
der, ni le mettre en application, et que vous pourrez le transmettre
nimporte qui. Y compris vos enfants.
Par-dessus tout, vous dcouvrirez comme il est agrable de senri-
chir. Et pendant que vous prendrez du plaisir, vous apprcierez le
confort, la scurit, lindpendance et la libert que la richesse
procure, tout en dveloppant de lestime et de la confiance en
vous-mme.
La richesse, et tout ce quelle apporte, nest pas rellement difficile
acqurir, mais elle reste et restera accessible uniquement aux
personnes qui en ont rellement le dsir. Cest--dire tous ceux
qui agiront dans le bon sens et feront ce quil faut au bon moment.
Cest possible depuis des sicles, et cela le restera encore pour de
longues annes, tant que largent existera sous une forme ou une
autre.
Donc pour vous, senrichir se rsume une seule chose : savoir
senrichir ?
Un premier pas vers la richesse
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Tout le monde mrite dtre riche
Cest la fois aussi simple et aussi difficile. Il est vident que si vous
ne savez pas quoi faire, vous avez peu de chance de le faire!
Par consquent si vous ne savez pas comment vous enrichir, vous
aurez beaucoup de mal atteindre cet objectif. Laissez-moi vous
raconter lhistoire dune vraie lgende.
Une ducation 200 millions de dollars
En 1983, aux tats-Unis, une exprience unique en son genre a
t tente pour dmontrer que le succs en bourse ne dpendait
pas dun talent particulier, mais de lapplication dune mthodo-
logie dintervention prcise et accessible nimporte qui.
Pour dmontrer la valeur de cette thorie, un casting a t orga-
nis grand renfort de publicit dans les journaux financiers pour
recruter une dizaine de personnes qui participeraient lexp-
rience (vous voyez, la tlralit des annes 2000 na rien invent).
Parmi les candidats slectionns se trouvaient des profils trs diff-
rents qui allaient de linstitutrice au joueur de poker professionnel.
Ce groupe fut nomm les Tortues.
Aprs deux semaines de formation, les instigateurs de lexprience
approvisionnrent les comptes en banque de chaque Tortue.
Certains ont enjoliv la lgende outrance en proclamant que la
somme investie au dpart ne fut que de quatre cents dollars. En
ralit chaque compte reut en moyenne un million de dollars.
la fin de lexprience, quelques annes plus tard, la somme
totale gagne par les Tortues tait de 200 millions de dollars!
Bien que cette histoire puisse laisser rveur et semble inaccessible
la plupart dentre nous, vous devez tre conscient que la seule et
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unique raison du succs des Tortues ntait pas due au fait quelles
savaient quoi faire, mais au fait quelles avaient appris le faire.
Comme pour beaucoup de domaines la russite est le rsultat
et la consquence dune ducation adapte au sujet. Pas de la
chance (on ne gagne pas 200 millions de dollars par hasard).
Un premier pas vers la richesse
Tlchargez la technique complte des Tortues
ladresse suivante:
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm
Cette affirmation reste valable pour votre enrichissement personnel.
Ainsi, vous dcouvrirez que la russite ne rsulte pas dun talent
particulier, mais de lapplication de principes clairement identifis
et parfaitement reproductibles par tous ceux qui voudront bien sen
donner la peine.
Vous affirmez donc que les riches senrichissent parce quils en
savent plus que les autres sur largent ?
Absolument. Et surtout ils nhsitent pas se former, mme sils
doivent payer pour apprendre. Je suppose que cette affirmation
vous semble pleine de bon sens. Nanmoins, je suis toujours
tonn de voir que peu de personnes investissent dans leur for-
mation. Financire ou autre. croire quelle doit tre mise au pla-
card ds quils sont sortis de lcole.
Nous apprenons tous les jours au travers de nos expriences heu-
reuses et malheureuses. Si vous tes capable den tirer profit,
vous avancerez plus vite que les autres.
Est-ce que cela veut dire quil y a des comportements types qui
permettent de senrichir ?
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Tout le monde mrite dtre riche
Sans lombre dun doute. Nous les aborderons plus tard. Utilisez-
les et vous vous enrichirez. Faites le contraire et vous vous appau-
vrirez. Mais dans un premier temps
votre priorit sera dapprendre pour comprendre
Ensuite vous agirez
Mon premier conseil : ne cessez jamais dapprendre. Le monde
change. Aujourdhui plus rapidement quhier. Ce qui tait vrai
hier ne le sera pas obligatoirement demain. Et si vous trouvez la
connaissance trop chre, essayez lignorance. Vous men direz
des nouvelles.
Trve de bavardages, entrons dans le vif du sujet et apprenons
nous enrichir.
Dcouvrez comment gagner plus dargent
plus rapidement et plus facilement que nous ne laviez
imagin en vous rendant sur le site dOlivier Seban
www.olivierseban.com
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Chapitre 2
LE POINT DE DPART
Si le ncessaire cotait dix fois plus cher,
la plupart des gens seraient moins tents par le superflu.
Wolinski
Maintenant que vous avez compris quil est important de savoir
avant dagir, je vais vous dvoiler les cls de lenrichissement.
Cependant, soyez conscient que tout ce que vous apprendrez
naura aucune valeur si vous nappliquez pas les rgles et si vous
ne mettez pas en place les procdures qui vous permettront
datteindre vos objectifs. Jinsiste sur les aspects motivation et
action car, par exprience, je sais que
Le processus de lenrichissement se
dcompose en trois parties :
1) laccumulation est le point de
dpart : cest limpulsion qui per-
met de crer quelque chose que
nous ferons fructifier par la suite;
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Ce nest pas parce vous savez ce que vous devez faire
que vous le ferez !
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Tout le monde mrite dtre riche
2) linvestissement permet de dvelopper cette accumulation et de
gnrer de la richesse;
3) la protection, comme son nom lindique, consiste mettre en
scurit votre richesse ainsi que le moyen que vous utilisez
pour la gnrer.
Payez-vous en premier
Pour le moment nous nous concentrerons uniquement sur le pre-
mier aspect : laccumulation. Pour bien me faire comprendre, je
mettrai la formule de laccumulation sous une forme mathma-
tique trs simple:
ACCUMULATION = REVENUS NCESSITS
Les revenus sont constitus par tout ce qui entre dans votre
poche. Les ncessits correspondent tout ce que vous devez
obligatoirement dpenser. Maintenant, pouvez-vous me dire quel
sera le niveau daccumulation si les revenus galent les dpenses?
Si les revenus sont gaux aux dpenses, laccumulation est
nulle.
Parfaitement exact. Cest pour cette mme raison que la plupart
des gens sont incapables de senrichir. Car si nous regardons rapi-
dement la deuxime phase de lenrichissement linvestissement ,
il est vident que vous ne pourrez pas faire fructifier quelque
chose qui nexiste pas. Vous devez donc donner limpulsion de
dpart pour disposer de quelque chose qui produira de la
richesse. Le premier secret de lenrichissement est donc le sui-
vant : quelle que soit limportance de vos revenus
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Que voulez-vous dire par se payer en premier ? Si je prends mon
cas, je touche un salaire chaque mois. tant mensualis les impts
prlvent leur part. Donc impossible de me payer en premier !
Admettons. Combien gagnez-vous chaque mois et combien
payez-vous dimpts ?
Je gagne 2500 euros. Je paye environ 400 euros dimpts par
mois, et je garde tout le reste pour moi.
Donc vous arrivez conomiser par an (2500 400) x 12, soit
25200 euros. Je ne me trompe pas ?
Euh, non. peine 1000 euros. Et encore pas tous les ans.
Pourtant vous venez de me dire je paye mes impts et je garde
tout le reste!
Cest vrai, mais je dois aussi payer mes vtements, mon loyer,
lessence, la nourriture. En somme toutes les dpenses du quoti-
dien que nous connaissons tous.
Je reprends mon calcul. Vous gagnez aprs impts 25200 euros
par an et il vous reste 1 000 euros en fin danne, donc vous
payez dabord 24 200 euros au propritaire de votre apparte-
ment, au pompiste, au supermarch, etc. et vous gardez ce qui
reste pour vous. Est-ce exact ?
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Vous devez vous payer en premier
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Oui, mais je navais jamais vu les choses de cette manire.
Bien. Supposons maintenant que vous fassiez le contraire. Cest--
dire que vous vous payiez avant tout le monde et les autres seu-
lement avec ce qui reste. Disons que vous prlevez systmatique-
ment 20 % de vos rentres. Combien vous restera-t-il ?
H bien 500 euros par mois.
Donc en appliquant notre quation cette situation hypothtique
vous accumulerez 6000 euros par an et rserverez tout le reste
pour payer vos fournisseurs. Bien sr, en contrepartie vous de-
vrez ajuster le cot de vos ncessits. Cest--dire que le budget
disponible pour payer le quotidien ne sera plus de 25200 euros
par an, mais de 19200 euros.
Jentends bien tout ce que vous racontez, et je suis sr que dau-
tres personnes sont capables de rduire leurs dpenses afin de se
payer en premier. Mais en ce qui me concerne cest impossible.
Jai dj essay plusieurs fois sans aucun rsultat.
Vous croyez vraiment ce que vous venez de dire? Vous croyez
vraiment quil ny a que les autres qui soient capables de mieux
grer leur argent ?
En ralit, vous venez juste de rsumer lide la plus fausse et la
plus rpandue de tous les temps en ce qui concerne lenrichisse-
ment et beaucoup dautres sujets : Je pense (ou je dcide) que je
ne peux pas, et je ne fais pas . Et surtout, je nessaye pas et je ne
me pose pas de question, mme si je vois les autres y arriver.
De plus, si ce que vous venez de dire tait vrai je ne pourrais pas
donner ce cours aujourdhui, pour la simple raison quil y aurait
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Le point de dpart
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dans le monde des personnes devenues riches uniquement pour
les raisons spcifiques que nous avons voques plus haut :
chance, talent, hritage.
Cela tendrait galement dire que vous ne pouvez pas vous enri-
chir parce que vous tes (pour le moment) incapable de grer
autrement votre argent.
En pensant que vous ne pouvez pas adapter vos dpenses, vous
navez pas seulement mis en place une barrire conomique,
mais vous avez lev une barrire psychologique qui vous emp-
che de vous enrichir. Vous avez instaur une vrit qui nest rien
dautre quune croyance limitative. Vous avez dit ce nest pas
possible , avant de vous demander comment vous pourriez y
arriver. Ce qui mamne vous dire que lenrichissement ne peut
se mener bien si vous ne changez pas vos comportements et
surtout votre mode de pense.
Ds aujourdhui, ne dites plus jamais je ne peux pas, mais plutt
comment pourrais je faire pour y arriver ? Je ne dis pas que vous
aboutirez obligatoirement, mais cela aura au moins lavantage de
vous pousser envisager une autre solution, au lieu de vous fermer
toute autre possibilit. Essayez. Je suis persuad que dans 80 %
des cas vous trouverez des alternatives, ou tout au moins des
dbuts de solutions.
La question qui nous intresse pour le moment est la suivante:
comment dpenser mieux pour dgager des excdents que vous
pourrez investir ?
Mais je nai pas besoin de vous pour comprendre que je dois par-
gner pour menrichir. Je le savais dj. Dautant plus que cest vrai-
ment trop facile et trop simple pour que cela soit rellement efficace.
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Tout le monde mrite dtre riche
Oui, peut-tre que vous le saviez dj. Mais le faites-vous ?
Non!
Je vous lavais dit. Lorsque les choses semblent trop faciles, nous
avons tendance penser que nous lavons toujours su (ce qui est
souvent vrai mais nous nen sommes pas toujours conscients).
Le plus tonnant : plus cest simple moins nous y apportons de
crdit. Au final rien nest fait ! Pourtant chaque anne des centaines
dindividus deviennent millionnaires, grce leurs placements en
bourse ou dans limmobilier, simplement parce quils ont su placer
et utiliser une partie de leurs ressources mensuelles.
Je vais vous raconter lhistoire de trois familles de mon entourage.
Bien sr les noms sont fictifs (juste pour viter de froisser cer-
taines personnes).
La famille Clactou
Vincent et Catherine Clactou ont deux enfants. Tous les deux tra-
vaillent et gagnent au total 4000 euros par mois, au dtail prs
que Catherine travaille en intrim. Ils ont chacun une voiture
neuve achete crdit et viennent dacqurir une nouvelle mai-
son. Ils remboursent donc chaque mois les crdits de la maison et
des deux voitures.
Au total, toutes leurs dpenses obligatoires (en incluant celles du
quotidien) sont lgrement suprieures leurs rentres. Soit 4200
euros par mois. Les Clactou sont donc quelquefois obligs de se
refinancer juste pour payer le lger dficit quils crent chaque
mois. De ce fait ils ne peuvent ni pargner, ni commencer sen-
richir puisquils sont incapables de dgager le moindre excdent.
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Le point de dpart
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Le plus grave de tout : si Catherine ne travaille pas pendant
quelques semaines, les comptes du mnage accentueront leur
dsquilibre et la famille Clactou se retrouvera en difficult.
La famille Matuvu
Pour la famille Matuvu la situation est trs diffrente. Nadine et
Pierre ont galement deux enfants. Pierre est avocat et sa femme
travaille comme dcoratrice dintrieur. Ils gagnent au total
120000 euros par an. Ayant un fort pouvoir dendettement, ils ont
achet crdit une grande maison, ainsi quune rsidence secon-
daire dans le sud de la France quils nutilisent que cinq semaines
par an. Pour meubler ces deux maisons, ils ont galement
contract diffrents crdits la consommation sans regarder la
dpense.
Bien que les enfants ne soient pas majeurs, ils possdent trois
grosses voitures neuves, toujours acquises crdit, dont la valeur
totale atteint pratiquement celle de la rsidence secondaire. Ils
sont membres du club de sport le plus chic de la rgion. Les
enfants sont dans la meilleure cole prive et une employe
plein temps soccupe de la maison, des enfants, des repas, etc.
Au final, ils ont autant de crdits pour leur train de vie que pour
leur rsidence principale.
Pour montrer leur russite et inviter leurs clients et amis, ils se
sentent obligs dorganiser rgulirement des soires avec petits
fours et champagne. tant donn que Nadine est cense mettre
en valeur son bon got et son talent de dcoratrice, elle se doit
dtre toujours au courant de la mode et des tendances. Ce qui ne
manque pas doccasionner des frais de reprsentation cons-
quents et rcurrents.
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Plus ils avancent, plus ils senferment dans un schma de repr-
sentation qui devient ncessaire leurs affaires, car la moindre
dfaillance ils seront considrs comme des pestifrs par la bour-
geoisie locale.
Nadine et Pierre ont un budget de dpenses trs variable et arrivent,
quelquefois, mettre de ct 1000 euros par mois. Mais, comme
ils ne se refusent rien, ils puisent rgulirement dans cette rserve.
Rduisant nant le peu dpargne constitue.
Nous avons tous des obligations conomiques, mais celles des
Matuvu sont trs leves. Ils savent qu terme ils ne pourront pas
tenir ce rythme. Simplement parce que les enfants grandissent et
que leurs besoins sont toujours croissants.
Bien quils en aient discut plusieurs fois, ils narrivent pas vrai-
ment faire de concessions sur leur train de vie. tant donn que
tous deux ont des revenus variables il suffit quils subissent trois
ou quatre mois difficiles (occasionns par la crise) et ils auront
beaucoup de mal payer les petits fours !
La famille Chuipariche
Muriel et Roger Chuipariche ont trois enfants et vivent dans une
maison quelques kilomtres de la capitale. Roger travaille dans
une imprimerie et Muriel est employe municipale. Elle gre le
budget et suit les finances du mnage semaine aprs semaine.
Chacun deux gagne 1250 euros par mois, soit 30000 euros par
an, et touchent 1000 euros dallocations diverses. Ils possdent
une voiture achete doccasion et la seule charge quils ont sup-
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porter est le crdit de leur maison acquise il y a dix ans, et quils
auront fini de payer dans cinq ans. Mme sils ont la possibilit de
sendetter un peu plus, ils font tout pour payer au comptant et ne
contractent jamais de crdit superflu. Ainsi, aucun intrt inutile
ne vient grever leur budget.
Muriel et Roger sont maris depuis 20 ans. Ils ont toujours cono-
mis 15 % de ce quils gagnaient, soit 4500 euros par an. Ils sont
aujourdhui la tte dun capital de 156237 euros quils conti-
nuent dalimenter et de faire fructifier un taux de 5 % par an.
Mme si lun des deux devait avoir des difficults avec son travail,
la famille Chuipariche naurait pas de problme.
Je crois comprendre o vous voulez en venir. Quimporte largent
que nous gagnons, nous avons toujours tendance dpenser
autant que nos rentres. Au final nos ncessits galent toujours
nos revenus. Cest une autre faon dillustrer lexpression joindre
les deux bouts.
En ralit nous nous pigeons nous-mmes. Tout ce que nous
voyons est la situation dans laquelle nous nous sommes installs
petit petit en devenant aveugles et impermables dautres
ralits.
Au final, nos ncessits grossissent toujours en mme temps que
nos revenus pour finalement tre au mme niveau. Plus nous avons
dargent disponible, plus nous avons tendance le dpenser. De
la mme faon, moins nous en gagnons, moins nous en dpen-
sons.
En vous payant en premier, vous vitez de tomber dans le pige.
Cest dailleurs la seule faon de le contourner. Au bout du compte
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lintrt est double : non seulement vous cartez le problme,
mais votre pargne grossit en mme temps que vos revenus aug-
mentent.
Ce quil faut retenir de ces trois exemples et qui dterminera votre
capacit vous enrichir :
Le plus important ce nest pas combien
vous gagnez, mais :
1/ Combien vous arrivez garder
2/ Comment vous utilisez votre argent
Ce qui me choque cest le mot ncessits. Ne trouvez-vous pas
que le terme est mal appropri? Lutilisation que vous en faites
rsume nos dpenses au strict ncessaire. Pourtant nous utilisons
largent pour beaucoup dautres choses comme les loisirs.
Cest exact. Les ncessits reprsentent tout ce dont nous avons
rellement besoin aujourdhui et ne se rsument pas au strict
minimum pour vivre. Nous pouvons avoir besoin de culture pour
nous instruire, de prendre des vacances pour nous reposer, etc.
Toutes ces choses deviennent des ncessits seulement et unique-
ment partir du moment o nous en avons rellement besoin.
Cest pour cette raison que votre premier objectif sera de dtermi-
ner avec prcision vos besoins rels.
Argent et richesse
Beaucoup dentre nous confondent argent et richesse. Pourtant
ce sont deux choses compltement diffrentes. Nous tayerons
cette affirmation en comparant la situation des MATUVU et des
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CHUIPARICHE. Pour simplifier les choses, nous considrerons
que tous les revenus et dpenses sont constants et ne subissent
pas de modification dans le temps. Nous prendrons en compte,
plus tard, limpact de linflation.
Nous avons vu que les Matuvu gagnaient 120000 euros par an.
Cependant, ils ne gardent rien pour eux-mmes. Sans modifica-
tion de leur comportement et sans tenir compte dventuelles
variations de leurs revenus au cours des trente prochaines annes,
3,6 millions deuros passeront entre leurs mains sans quils soient
capables dpargner le moindre centime. Au bout de cette priode,
il est probable que leur rsidence principale reprsentera la plus
grosse partie de leur patrimoine, sans quelle puisse rellement
participer leur bonne sant financire (voir chapitre suivant).
Regardons maintenant les Chuipariche. Au bout de 30 ans,
900000 euros seront passs entre leurs mains. Actuellement, ils se
payent 15 % de leurs rentres, et pensent augmenter cette part
20 % ds que les enfants seront devenus autonomes et/ou lorsque
le crdit de leur maison sera arriv terme. Sils se payent 15 %
pendant les 20 premires annes et 20 % les dix dernires annes,
aprs 30 ans en plaant leur argent 5 % par an, ils auront
disposition un capital de 343 639 euros, et seront propritaires
dune maison de plusieurs centaines de milliers deuros.
Si Muriel et Roger Chuipariche ont commenc travailler ds
lge de 20 ans, ils pourront envisager de travailler mi-temps ds
50 ans, car ils recevront 17182 euros par an, gnrs uniquement
par les intrts du capital plac, simplement parce quils se seront
toujours pays en premier. Mme si ces nouveaux revenus sem-
blent au premier abord infrieurs leurs rentres prcdentes,
ce nest pas obligatoirement vrai, car ils payeront moins dimpts
et nauront plus aucun crdit rembourser chaque mois.
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Vous voyez mieux maintenant la diffrence entre gagner de largent
et acqurir de la richesse? Dans notre exemple, la richesse des
Chuipariche est constitue par leur maison et le capital plac qui
gnre des intrts qui seront ventuellement transforms en
revenus.
Riche cest combien?
Nous avons bien compris, mais comment dfinissez-vous la
richesse? Combien faut-il avoir pour tre riche?
Il mest impossible de rpondre cette question.
Attendez. Si je gagne 1250 euros par mois en travaillant dure-
ment pendant 30 ans et quau moment de prendre ma retraite je
conserve mon pouvoir dachat, je possde ma maison et que mon
capital ne diminue pas, vous aurez du mal me convaincre que
je ne suis pas riche.
Peut-tre. Supposons maintenant que Roger dcide de travailler
5 ans de plus et continue se payer chaque mois. Avez-vous une
ide de combien il possdera?
Si je compte bien il aura 477743 ! Personnellement je prfre-
rais attendre 5 ans de plus.
Vous voyez, il ny a pas quune seule rponse votre question. Il
y en a autant que dindividus. Tout dpend de vos besoins et de
la manire dont ils sont satisfaits. Monsieur X se contentera de
300000 euros sur son compte en banque, alors que Madame Y
voudra au moins possder 450000 euros pour se sentir en scu-
rit. Je sais aussi par exprience que nous ne sommes jamais
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assez riches. Si votre premier objectif est datteindre 100000 euros,
vous constaterez quune fois atteints, ceux-ci vous sembleront
minimes et que vous en voudrez toujours plus.
Pour vous en convaincre, amusez-vous poser la question cent
personnes, et vous obtiendrez cent rponses diffrentes. Certains
penseront la libert et apprcieront le fait de pouvoir partir o
et quand ils le veulent, sans tre dpendants dun emploi.
Dautres voqueront la scurit et privilgieront la possession
dun toit et des rentres suffisantes pour vivre sans se poser de
questions pour le lendemain. Dautres encore se rassureront par
la possession de biens matriels comme une grosse voiture, un
bateau ou une grande maison pour pater la galerie. Au final
nous voyons bien que tout est fonction des objectifs et des aspi-
rations de chacun.
La meilleure rponse que jai jamais entendue est certainement
venue de la plus jeune de mes filles. Un jour, table, je lui deman-
dai pourquoi elle considrait que nous tions riches. Sa rponse
fut : Nous sommes riches, puisque nous avons tout ce que nous
voulons . Cest certainement la rponse la plus claire et la plus
exacte que lon puisse apporter. Peut-tre un brin simpliste, mais
pas compltement nave. Surtout, elle rsume bien les choses ou
tout au moins mon point de vue. La premire des richesses, cest
de ne pas se poser de questions pour le lendemain. Cest la libert
financire qui amne la libert desprit plutt que le superflu. Cest
mon sens le plus important. Mais je reconnais galement que la
rponse dpend de la philosophie personnelle de chacun.
Penchons-nous de nouveau sur les Matuvu. Ceux-ci sont dans un
pige quils ont eux-mmes cr et qui les pousse la dpense.
Comment peuvent-ils en sortir ?
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Ils doivent dabord senrichir avant de paratre riches, et com-
prendre dans quel pige ils sont tombs.
Je suis daccord avec vous. Mais ils doivent aussi avoir la volont
et le dsir de senrichir. Avez-vous quelques ides suggrer
Nadine et Pierre pour quils puissent commencer se payer en
premier ?
(Lassistance en chur) Ils ont juste besoin de dpenser moins !
Bien sr, mais avez-vous une ide plus prcise de ce quils doi-
vent faire pour y arriver ?
Dpensez avec votre tte, pas avec vos yeux!
Avez-vous remarqu quune grande partie de ce que nous ache-
tons est la consquence dimpulsions ou denvies. Arrtez-vous
quelques instants et rflchissez. Nous vivons dans une socit o
le regard des autres est important et nous pousse la dpense.
Pour appartenir un clan et/ou tre remarqus, nous nous devons
dtre la mode ou de possder la dernire merveille technolo-
gique qui patera nos amis en suscitant leur envie (le plus sou-
vent pour seulement quelques minutes).
Pour nous aider dpenser, les journaux, les magasins, la TV,
nous submergent de publicit. Au final, nous devenons tous
des cibles plus ou moins consentantes de la socit de consom-
mation, o tout est fait pour que nous consommions toujours
plus. Faites un tour dans les magasins. Tous les affichages nont
quun seul but : vous attirer et vous inciter dpenser. Pas dans
un mois ni dans une semaine, mais maintenant. Par consquent,
la premire chose faire est darrter dacheter les yeux ferms.
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Pour vous dmontrer que nous sommes constamment sollicits et
que nous cdons nos impulsions, quelquefois, sans nous en
rendre compte, faites lexprience suivante: allez au supermarch
avec votre conjoint. Prenez un chariot et laissez-le (ou la) faire
ses courses habituelles sans orienter ses choix. Avant darriver la
caisse, arrtez-vous et faites linventaire du chariot en sparant le
ncessaire comme les lgumes, la viande, etc., et le superflu
comme les bonbons, les glaces, gadgets. Vous serez tonn du
rsultat. Ensuite calculez le cot total du superflu et multipliez-le
par le nombre de fois que vous faites vos courses. Vous allez
avoir une trs grosse surprise!
Cest vrai, jachte beaucoup de choses inutiles, pensant faire
plaisir mes enfants. Quelquefois elles prissent dans le rfrigra-
teur parce que nous ne les avons pas consommes. Je parierais
quavec cette seule mthode je pourrais couper mes dpenses au
quotidien dau moins 5 10 % sans me priver pour autant.
Mais vous tes en train de faire de nous des radins ! Je suis l
pour menrichir. Je nai pas besoin de vous pour mapprendre
compter le nombre de steaks que jachte ou me serrer la
ceinture.
Vous ne devenez pas radins parce que vous avez dcid de dpen-
ser autrement pour mieux profiter de votre argent. Les vritables
radins ne veulent rien donner. Ni amour, ni sentiment, ni argent.
Je veux seulement vous montrer quil y a une norme diffrence
entre la radinerie et une gestion raisonne, et surtout quune bonne
partie de votre richesse part dans la poche des autres. Quelquefois
pour des choses que nous nutilisons pas ou peu.
Je veux galement attirer votre attention sur le fait que nous
consommons souvent par habitude et que nos comportements de
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consommateurs ne sont pas ou trs rarement remis en question.
Sauf en cas de problme, comme la perte dun emploi. Dans ce
genre de situation, nous essayons surtout de limiter les dgts
pour que la baisse de nos revenus nait pas trop dimpact sur
notre vie et celle de nos proches. Alors quen faisant ce travail
en amont avant que le problme ne se prsente, nous avons
loccasion de crer de laccumulation et de parer aux ventuelles
difficults quamnerait une priode de chmage.
En ce qui concerne lexpression que vous avez employe se ser-
rer la ceinture, je prfre vous prsenter les choses autrement.
Le jour o vous avez touch votre premire paye, celle-ci a dter-
min votre niveau de vie en fonction de ce que vous pouviez
dpenser, mais sans tenir compte du fait que vous vous payeriez
en premier. Si vous aviez inclu cette donne ds le dpart dans
vos dpenses mensuelles, vous auriez commenc vous enrichir
et adapt votre train de vie en fonction de ce qui vous restait.
Combien devez-vous vous payer en premier ?
Avez-vous une ide plus prcise de combien nous pouvons nous
payer en premier ?
La rponse est fonction de plusieurs paramtres qui dpendent
la fois de vos possibilits, de votre motivation et de vos objectifs.
Dune manire gnrale et en appliquant les bons comportements,
il est assez facile de se payer au moins 10 %. Je sais aussi que le
pourcentage que vous serez capable dpargner dterminera votre
avenir. Par recoupement entre toutes les personnes que jai pu
conseiller ou observer par le pass, je suis arriv aux constatations
suivantes :
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(Futurs) Pauvres: pensent quils vont un jour se payer en premier,
mais ne le font jamais. Ils dpensent tout ce quils gagnent, quel-
quefois plus, et ne pensent jamais leur avenir. Ils passent leur
vie travailler pour payer leurs factures et ont du mal joindre
les deux bouts. Au final, ils ne profiteront jamais de leur retraite
car leurs revenus seront souvent infrieurs leur ancien salaire.
Classe moyenne: se payent entre 5 et 10 % de leurs rentres.
Sils ont su faire travailler correctement leur argent (voir plus loin),
ils vivront une retraite paisible et sans problme.
Riches et futurs riches: se payent entre 15 et 20 % (voir plus) et
se donnent ainsi la possibilit de prendre leur retraite 10 ans plus
tt. Au final, ils profiteront aussi bien de leur prretraite que de
leur retraite elle-mme. Et en tenant compte du fait que nous
vivons toujours plus longtemps, ils jouiront de la vie beaucoup
plus longtemps que les autres.
Daccord. Mais vous dites que pour devenir riche, nous devons
pargner au moins 15 20 % de nos rentres ! Jamais je ne pour-
rai pargner un cinquime de mon salaire. Franchement vous
exagrez. Personne nest capable de faire cela.
Je reconnais volontiers que beaucoup dindividus sont rebuts par
lide de se payer en premier et surtout par leffort quils devront
(peut-tre) produire pour pargner 15 % de leurs revenus. Au final
ils oublient quils leur restent 85 % dpenser. Dautres ne trouvent
aucun panache pargner sagement chaque mois, souvent parce
quils pensent que si ctait aussi facile, tout le monde le ferait.
Peut-tre que vous en faites partie. Peut-tre que votre tte est
pleine de raisons qui vous incitent penser que vous ne pouvez
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pas vous payer en premier, ou que vous pensez que le vritable
enrichissement rside dans un secret bien gard qui vous permet-
tra dinvestir en bourse sur les actions qui gagnent 100 % par an,
ou dacheter un appartement que vous pourrez revendre cinq fois
plus cher dans six mois !
Croyez-moi, se payer en premier est la faon la plus simple du
monde pour senrichir. Elle a surtout lnorme avantage dtre
accessible chacun dentre nous et de ne dpendre que de la
motivation de celui qui le fera rellement.
Bien entendu plus vous voudrez pargner plus vous aurez deffort
fournir. Mais en ralit ce que vous mettrez de ct reprsente
bien plus que de largent. Se payer en premier est aussi synonyme
de scurit et de libert financire qui vous permettront de faire ce
que vous voulez de votre vie. En revanche, si vous ne mettez rien
de ct vous resterez ternellement dpendant de votre revenu et
surtout de celui qui vous le donne. Gouvernement ou employeur.
Honntement je suis trs sceptique sur la faisabilit de la chose.
Mme sil est difficile de ne pas tre daccord avec vous dun
point de vue purement pratique cest parfaitement irraliste.
Personnellement je gagne 2000 euros par mois, il mest impossi-
ble de me payer en premier hauteur de 400 euros. Je pense que
je pourrais peut-tre consacrer 200 euros mais jamais 400!
Cela vous semble peut-tre difficile, mais avez-vous essay? Ou
au moins avez-vous dj rflchi la faon dont vous pourriez y
arriver ? Je vous concde quau dbut ce nest pas obligatoirement
facile, mais cest certainement beaucoup moins difficile que vous
ne le pensez. Surtout lorsque ce sont les autres qui payent pour
vous (une chose la fois, nous verrons cela plus tard) !
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Dans un premier temps je vous demanderai de ne pas dcrter
que cest impossible, sinon vous ne ferez jamais rien. Ensuite, jai
remarqu que lorsque nous sommes face une difficult, nous
avons tendance minimiser ou sous-estimer nos capacits
rsoudre le problme. Je sais galement que si vous cherchez des
solutions pour atteindre un objectif de 5 %, vous ne trouverez que
des solutions 5 %!
Il y a quelques annes (au moment de la sortie de la premire di-
tion du livre) je vous aurais dit de commencer 8 % en visant 15 %
tout en progressant par tranche de 1 % jusqu atteindre votre objectif.
Mais aprs en avoir parl avec des dizaines de personnes je suis
arriv la conclusion quil est prfrable de se faire un peu
violence en commenant directement 15 %. Deux raisons cela:
1) si vous dmarrez 15 % et que vous tes amen revoir vos
prtentions la baisse, votre argent sera toujours l.
2) en revanche si vous avez commenc 5% pour essayer dattein-
dre 15 % progressivement, votre argent se sera envol et vous
aurez du mal rattraper le retard.
Je persiste penser quil est trs difficile dpargner 15 ou 20 %.
En plus vous oubliez une chose importante: la crise (nous sommes
en 2009 lorsque jcris ces lignes). Avec tout ce quil se passe
aujourdhui il devient plus facile de marcher sur la tte que de se
payer en premier .
Vous tes sr de vous, ou vous cherchez toujours une excuse pour
ne pas agir ?
Dpassionnons le dbat et regardons objectivement ce que la
crise va changer pour chacun dentre nous.
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Tout le monde mrite dtre riche
Le principal effet de la crise est la baisse de prix gnralise,
autant pour les matires premires nergtiques (ptrole) quali-
mentaires. Les prix de limmobilier ne sont pas en reste et suivent
la tendance gnrale. Si bien que plus de personnes peuvent
accder la proprit ou simplement payer des loyers moins
levs.
Au final, et sans augmentation de salaire, le cot de la vie est en
baisse et tout le monde rcupre du pouvoir dachat. Si bien quil
devient plus facile de se payer en premier.
O passe votre argent ?
La faon dont vous voyez les choses a aussi son importance: si
vous ramenez vos 400 euros mensuels lchelle dune journe,
combien obtenez-vous par jour ?
Sur 30 jours cela fait approximativement 13 euros.
Parfait. Maintenant la question nest plus de savoir comment vous
pouvez pargner 400 euros par mois, mais de savoir ce que vous
devez faire pour dgager un surplus quotidien de 13 euros? Est-ce
que cet objectif vous semble plus facile atteindre?
Il existe une faon, accessible tous, pour trouver de largent qui
vous permettra de crer de laccumulation et datteindre vos
objectifs. Cela ncessite une introspection personnelle et une
petite enqute sur la manire dont vous dpensez chaque jour
votre argent. Dans bien des cas nous ne savons pas exactement
comment nous dpensons rellement notre argent au quotidien.
Nos dpenses tant souvent la consquence dactions habituelles,
rcurrentes, et souvent irrflchies.
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Le point de dpart
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Pour les dbusquer, voici ce que je vous propose de faire: ds
demain matin notez en dtails tout ce que vous dpensez dans la
journe et/ou tous les actes qui gnrent une dpense directe ou
indirecte. Et surtout identifiez tout ce que vous faites mcanique-
ment sans vraiment y rflchir. Cela concerne aussi bien le (ou
les) caf(s) que vous prenez chaque matin, sans oublier le crois-
sant qui laccompagne, le transport pour aller votre travail, les
appels ou messages que vous envoyez partir de votre tlphone
portable, le cot de votre djeuner, sans oublier les cigarettes
( 5 euros le paquet, vous allez vite dcouvrir que cest une habi-
tude de plus en plus rserve aux riches), etc.
Ensuite, demandez-vous comment vous auriez pu faire autrement
pour arriver au mme rsultat pour un cot moindre, tout en chif-
frant cette conomie. La solution nest pas obligatoirement une alter-
native directe. Elle peut galement se prsenter sous forme dinves-
tissement. Exemple: pour le prix dune dizaine de cafs pris chaque
matin au bar du coin avant daller travailler, pourquoi ne pas acheter
une cafetire que vous utiliserez au bureau. Ou encore, pourquoi ne
pas apporter votre bouteille thermos. Au final vous boirez autant de
cafs quauparavant pour un cot bien moins lev.
Mme chose pour les tlphones portables. Combien dappels
avez-vous passs pour confirmer votre arrive imminente un ren-
dez-vous dj fix par email une heure auparavant ? Seriez-vous
arriv en retard si vous naviez pas appel la personne?
Ces quelques exemples, issus de comportements irrflchis, peuvent
tre la source de multiples conomies qui ne changeront stricte-
ment rien votre train de vie. Mais ils vous permettront de dga-
ger des excdents, sans douleur, pour vous payer en premier.
Cherchez de votre ct. Analysez ce que vous faites. Je suis per-
suad que vous trouverez des dizaines dopportunits dconomies.
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Tout le monde mrite dtre riche
Autre aspect important de cette introspection: valuez le rapport
cot/utilit de la dpense que vous engagez. Demandez-vous si
vous en avez vraiment pour votre argent, si vous ne payez pas trop
cher pour le service rendu ou si vous en avez vraiment besoin.
Oulala. Quel boulot pour conomiser quelques euros ! Vous ne
croyez pas que nous tombons dans la futilit?
Beaucoup moins que vous ne le croyez. La finalit de cet exercice
est de vous faire prendre conscience de la destination de votre
argent. Une fois que vous serez convaincu de son intrt, vous
naurez plus qu vous demander : Est-ce quil ny a pas une autre
solution? . Rien de plus ! Ensuite ce sera vous de dcider si vous
tes dj suffisamment riche pour ne pas tenir compte de cet
aspect. Mais il me semble vident que si vous navez aucun capi-
tal ni patrimoine de dpart et que vous tenez vraiment vous
enrichir, il faut bien que largent vienne de quelque part !
Sans compter que lorsque je vous aurai dmontr que ces simples
rflexions vous permettront dacheter un appartement, je ne suis
pas sr que vous direz encore la mme chose. Il nest pas utile de
faire cet exercice pendant un an. Dailleurs vous ne tiendrez pas
aussi longtemps. Une semaine ou deux suffiront. Le but tant de
vous faire prendre conscience de vos dpenses relles et de
savoir exactement o passe votre argent. Cest seulement partir
de ce moment que vous pourrez adopter les bons rflexes et trou-
ver des alternatives pour arriver aux mmes rsultats.
Jirai plus loin en revenant sur laspect radinerie voqu plus tt.
Si vous supprimez compltement le caf du matin que vous
dgustiez avec dlectation dans lunique but de ne pas dpenser,
dans ce cas vous devenez vraiment pingre. En revanche si vous
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recherchez une autre solution pour boire votre caf avec autant
de plaisir, alors vous faites travailler votre cerveau et dveloppez
votre potentiel denrichissement.
Je confirme tout ce que vient de dire Olivier. Jai fait cette
introspection personnelle il y a quelques mois. Les rsultats sont
tonnants. Entre mes appels tlphoniques inutiles, mes djeuners
au restaurant, les dpenses irrflchies, les cigarettes, jai rcupr
au moins 10 par jour, soit 300 par mois, sans rien changer
mon train de vie!
Et avez-vous une ide de ce que reprsentent ou ce que vous
pourriez faire avec 10 euros par jour investis 10 % (cest ce que
nous verrons plus loin) ? Pas moins de 63112 euros sur 10 ans.
Ou encore 226809 euros sur 20 ans (voil votre appartement) !
En dehors de ces ralits mathmatiques, vous devez prendre
conscience que le simple fait de raisonner vos dpenses peut
vous faire gagner une fortune.
Je serais assez tent par vos propositions, mais je pense que
vous oubliez de dire quen nous payant en premier nous rgres-
serons conomiquement. Personnellement je veux aller au restau-
rant lorsque jen ai envie et sans avoir mauvaise conscience.
Pourquoi rgresseriez-vous ? Largent que vous pargnerez sera
toujours en votre possession. Si vous changez davis, rien ne vous
empche de rcuprer votre pargne et de la dpenser ! Au final
vous naurez pris aucun risque. Je vous propose seulement de
repenser votre faon de dpenser, en trouvant des solutions
pour crer quelque chose qui gnrera de la richesse sans remet-
tre en cause votre train de vie actuel.
Le point de dpart
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Tout le monde mrite dtre riche
Entendons-nous bien: le but ultime de cette dmarche nest pas
de manger des patates tous les jours, mais de profiter au maxi-
mum de chaque euro que vous dpensez. Si votre but est daller
au restaurant rgulirement, peut-tre que vous trouverez plus de
plaisir, tout en payant moins cher, en profitant une fois par mois
de la table dun grand restaurant, plutt que daller la pizzeria
du coin une fois par semaine.
Bien sr vous aurez toujours des dpenses obligatoires. Mais, l
encore, et mme dans les dpenses non rcurrentes, il y a diff-
rentes approches qui vous permettront de mieux tirer parti de vos
ressources. Laissez-moi vous en suggrer quelques-unes.
Stratgies de dpenses
Tout dabord, au lieu dacheter lorsque loccasion se prsente, pla-
nifiez vos achats ou encore vitez les dpenses gostes en privi-
lgiant celles qui profiteront un maximum de membres de la
famille. En procdant de la sorte, vous viterez dacheter sur un
coup de tte et rentabiliserez mieux vos achats tout en mainte-
nant une priorit la dpense.
Deuxime suggestion que jutilise trs rgulirement (comme les
deux suivantes). Lorsque vous savez ou croyez savoir ce dont
vous avez besoin, achetez-le au dernier moment et jamais avant
quil ne devienne vraiment ncessaire. moins que vous ne soyez
un acheteur compulsif, si le dsir persiste il est fort probable que
vous en ayez vraiment besoin.
Troisime suggestion pour dpenser intelligemment. Lorsque vous
remplacez un ordinateur, une voiture ou nimporte quoi dautre,
et que lobjet est toujours en tat de fonctionner, promettez-vous de
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Le point de dpart
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ne pas acheter le remplaant tant que vous naurez pas cd lan-
cien. Vous bnficierez ainsi dune rentre supplmentaire pour
financer votre nouvel achat, en vitant davoir brader, ou de
jeter, lobjet en question lorsque vous en aurez assez de le voir !
Quatrime suggestion. Passez en revue au moins une fois par an
tous vos contrats dassurance, abonnements, etc., et regardez si
vous ne pouvez pas payer moins cher, simplement en faisant jouer
la concurrence, ou en supprimant ce que vous continuez payer
danne en anne et que vous nutilisez pas vraiment. ce niveau,
vous serez trs tonn de tout ce que vous payez trop cher ou
quelquefois en double. Je vous recommande trs fortement cette
inspection personnelle. Elle vous permettra la fois de gnrer de
laccumulation, et de savoir o vous en tes dans vos dpenses
rcurrentes.
Dernier conseil. Ne cdez pas aux sirnes des vendeurs. Il ny a
aucune raison que vous payiez plus cher un produit pour la sim-
ple raison que le vendeur est plus habile que celui du magasin
d ct. Les vendeurs font leur travail de commerciaux. Faites
votre travail de consommateur.
Ces modes opratoires ne sont que des suggestions. Nhsitez pas
en imaginer dautres qui seront peut-tre plus adapts votre
environnement et votre situation, tout en gardant en tte que
lobjectif final nest pas de mettre un frein lachat, mais de rai-
sonner vos achats.
moins que vous ne viviez au-dessus de vos moyens, il vous
suffira dintgrer ces nouvelles habitudes de consommation et
vous naurez plus aucune difficult pour vous payer en premier et
mettre en place un budget pour surveiller vos dpenses lies
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Tout le monde mrite dtre riche
vos ncessits. Ne faites jamais le contraire. En vous payant en
premier vous vous obligerez pargner dabord et dpenser
ensuite. La consquence sera double: non seulement vous gre-
rez mieux vos rentres mais en plus vous commencerez vous
enrichir.
Au lieu de dpenser autrement, vous ne pensez pas quil serait
plus simple dessayer de gagner plus ?
Dans un premier temps je pense que cest la dernire chose
faire. En procdant de la sorte dune part, vous consommez plus
de choses, donc vous polluez davantage sous forme de dchets.
Dautre part, non seulement vous ne vrifiez pas que vous payez
le juste prix et vous ne faites rien pour changer vos habitudes de
dpenses, mais en plus vous augmentez vos impts. tant donn
que ladministration fiscale prlve systmatiquement sa part sur
tout ce que vous gagnez, plus vous gagnerez plus vous payerez.
Par consquent votre premier objectif sera de matriser lutilisation
de vos ressources et de veiller la faon dont vous les utiliserez.
Ensuite vous irez voir votre patron pour lui rclamer une augmen-
tation.
Crdits la consommation: le boulet
Revenons nos amis les Matuvu et leur problme de non-enri-
chissement. Nous avons vu quils avaient autant de crdits pour
leurs ncessits (rsidence principale) que pour le superflu (trois
grosses voitures, meubles, rsidence secondaire, etc.). En sachant
quun crdit la consommation cote plus cher quun crdit
immobilier, et sert essentiellement acheter des produits qui se
dprcient dans le temps, il leur suffirait de rguler leurs dpenses
pour commencer crer un potentiel daccumulation.
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Le point de dpart
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Mais il existe des ncessits dont nous avons tous rellement
besoin et que nous ne pouvons pas payer au comptant. Par exemple,
une voiture est un produit cher quil est difficile dacqurir sans
crdit. Je pense que dans ce cas nous pouvons acheter crdit.
Ma rponse est dfinitivement non. Pour vous enrichir, vous ne
devez jamais contracter de crdits la consommation. Pour
chaque emprunt vous payez une partie du capital et une partie
dintrt. Et les intrts dbiteurs nont jamais enrichi qui que ce
soit lexception de votre banquier.
Dans le cas dune voiture, celle-ci nest pas toujours ni obligatoi-
rement une ncessit, sauf lorsque cest un outil de travail qui
gnre des revenus qui seront transforms en richesse. Cest le
cas des taxis par exemple.
Je suis galement conscient que si vous habitez loin des transports
en commun, une voiture peut savrer utile, voire indispensable.
Dans ce cas, les caractristiques de votre vhicule devront tre
adaptes vos besoins, pas au regard du voisin. Enrichissez-vous
dabord, ensuite vous vous payerez toutes les voitures que vous
voudrez sans vous poser de questions. Mais dans tous les cas, vitez
les crdits et privilgiez les paiements comptants.
Admettons que nous arrivions payer notre voiture au comptant,
en ce qui concerne un logement il est rellement impossible de le
payer sans crdit. Cest pourtant une ncessit prioritaire. Dautant
plus que la possession dun appartement fait partie de notre
richesse. Comment faites-vous dans ce cas ?
Exact. Il existe des cas o il est indispensable et mme recom-
mand de faire appel aux crdits pour senrichir. Mais pour les
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utiliser au mieux vous devez tre capable didentifier ce qui servira
votre enrichissement ou votre appauvrissement. Ce qui nest pas
toujours le cas avec votre rsidence principale. Cest le thme de
la leon suivante.
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Tout le monde mrite dtre riche
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Chapitre 3
PRINCIPES DENRICHISSEMENT
La diffrence entre les riches et les pauvres
se trouve lendroit o ils signent les chques.
Les pauvres signent devant. Les riches derrire.
Un point important de lenrichissement rside dans la manire
dont vous utiliserez votre nouveau pouvoir dachat. Le but de ce
chapitre est dnoncer des rgles de base incontournables qui ser-
viront de rfrence toutes vos prises de dcisions. Cest ce que
je vous propose de mettre en vidence au travers de diffrents
principes denrichissement.
1
er
principe: Actifs et passifs
Pour complter votre ducation financire, nous aborderons
quelques notions de comptabilit. Ne fuyez pas. Je resterai trs
simple sur le sujet, mais suffisamment explicite. Sans compter que
vous vous apercevrez que la comptabilit cest surtout un jargon
spcialis pour dcrire des oprations simples que vous effectuez
tous les jours.
Tout dabord il faut que vous appreniez faire la diffrence entre:
un revenu et une dpense, dune part et
un actif et un passif, dautre part.
65
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Les actifs sont constitus par toutes les valeurs capables de
gnrer directement ou indirectement des revenus matrialiss
par les sommes qui entrent sur votre compte en banque
(schma 1). Les actifs les plus courants et les revenus associs
sont les suivants :
le travail et le salaire;
limmobilier sera considr comme un actif uniquement sil
gnre des loyers, donc des revenus ;
les actions dune entreprise qui produisent du dividende;
les placements financiers qui engendrent des intrts crdi-
teurs.
Les passifs sont matrialiss par les diverses dettes contractes,
ainsi que le cot des ncessits que vous devez assumer et qui
gnrent les dpenses.
Les passifs les plus courants et les dpenses associes sont :
la fiscalit et limpt,
les crdits et les intrts dbiteurs,
toutes les ncessits de la vie quotidienne: nourriture, lhabille-
ment, les loisirs, etc.,
la pension alimentaire, les amendes, etc.
Il est vritablement important de savoir faire la diffrence entre
actif et revenu, ainsi quentre passif et dpense. Pour vous donner
une ide plus prcise, vous ne pouvez pas payer votre boulanger
avec une partie dun appartement que vous possdez (actif), mais
avec le loyer gnr par la location de cet appartement (revenu).
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Tout le monde mrite dtre riche
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Schma 1: Mouvements dentre et de sortie des diffrents actifs et passifs.
Une fois que vous aurez intgr ces notions, la formule gagnante
que vous utiliserez pour vous enrichir durablement est la suivante:
Avec trois objectifs :
faire grossir vos actifs,
limiter et rduire vos passifs,
veiller ce que vos recettes soient suprieures vos
dpenses.
Appliquez ces principes fondamentaux et vous orienterez obliga-
toirement vos choix et vos comportements conomiques dans la
bonne direction.
Principes denrichissement
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Vous devrez possder et acqurir
plus dactifs que de passifs
Dpenses
Travail
Immobilier
Actions
Obligations
Placements
Fiscalit
Crdits
Ncessits
Pension
Amendes
Revenus
Actifs Passifs
Compte en banque
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Tout le monde mrite dtre riche
Schma 2: Fonctionnement dun passif.
Mensualit
du crdit
Schma 3: tat des colonnes actif
et passif au dbut du crdit.
Mensualit
du crdit
Loyer
Actif Passif
Appartement
Crdit
Immobilier
Crdit pour
lcran
Plasma
Compte en banque
Compte en banque
Actif Passif
En revanche, si vous empruntez pour acheter un appartement,
le montant du crdit viendra gonfler la colonne passif, mais sera
compens par la valeur de lappartement qui saffichera dans la
colonne actif (schma 3). la diffrence quau fur et mesure
du remboursement de lemprunt, la part des intrts aura moins
de poids que celle du capital. Ainsi, ds le premier rembourse-
ment, la colonne des actifs
deviendra plus importante
que la colonne des passifs
(schma 4).
Mensualit
du crdit
Loyer
Passif
Actif
Appartement
Crdit
Immobilier
Schma 4: volution des colonnes actif et passif
pendant le remboursement du crdit.
Compte en banque
Prenons un exemple. En contractant un crdit la consommation
pour vous offrir un cran plat, non seulement vous alourdissez
votre colonne passif , mais vous gnrez des dpenses rcur-
rentes (mensualits) pendant que la colonne actif reste vide.
Ce qui va lencontre de nos rgles denrichissement (schma 2).
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Le cas de figure idal tant dacheter cet appartement dans le but
de le louer, en faisant en sorte que le loyer peru paye tout ou
partie de la mensualit du crdit. Dans ce cas, votre passif (le crdit)
occasionnera une dpense (mensualit) qui sera compense par
les revenus (loyer) de votre actif (appartement).
Si pour senrichir il suffit dacqurir plus dactifs que de passifs, et
la formule semble facile appliquer, nous pourrions lgitimement
nous demander pourquoi il ny a pas plus de riches. Il suffirait que
chacun dentre nous applique cette rgle et il ny aurait plus de
pauvres.
Mme si cest clair pour vous, je suis loin dtre persuad que la
plupart des gens savent ce que sont rellement des actifs et des
passifs, et encore moins quils puissent faire la diffrence entre
actif et revenu et entre passif et dpense.
Faites lexprience. Demandez aux personnes de votre entourage
quels sont leurs actifs et passifs respectifs et comment ils les
grent. En fonction de leurs rponses vous pourrez apprcier leur
niveau de culture financire, tout en ayant une ide de ce quils
sont capables dentreprendre pour senrichir.
Daccord, mais une voiture est un actif puisque je peux toujours
la revendre demain. Je peux donc utiliser un crdit pour
lacheter.
Non. Hormis si elle gnre des revenus, une voiture est un passif.
Mme si elle a une valeur de revente rsiduelle, elle se dprcie
invitablement dans le temps. Ce qui mamne vous donner
deux nouvelles rgles qui vous permettront de bien diffrencier
un actif dun passif, et de savoir si ce que vous faites participe
votre enrichissement ou votre appauvrissement.
Principes denrichissement
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Tout le monde mrite dtre riche
1/ Investissez uniquement sur des actifs qui vaudront
potentiellement plus chers demain, et/ou qui seront
capables de gnrer de la richesse et des revenus
2/ Ne contractez jamais de crdit pour acheter quelque
chose qui peut potentiellement
valoir moins cher demain
Que penser des crdits gratuits. Vous nallez pas encore nous dire
quil faut les oublier ! Si nous ne payons pas dintrts, nous ne
payons rien de plus que le prix.
La fonction premire dun crdit est de vous pousser dpenser
largent que vous navez pas, en vous donnant lillusion que vous
tes suffisamment riche pour le faire. partir du moment o ils
financent des passifs, quils soient gratuits ou non, tous les cr-
dits la consommation doivent tre oublis. Sans compter
quaucun prt nest rellement gratuit. Dans la pratique, cest le
vendeur qui sorganise avec lorganisme prteur. Ce dernier sait,
statistiquement, quun certain nombre dutilisateurs du crdit gra-
tuit rallongeront la dure initiale. Cest partir de ce moment que
lemprunt devient payant et coteux.
Si vous tenez vous enrichir, vous devez bannir tous les crdits
la consommation. Ils ne servent qu acqurir des lments de
passif qui favorisent votre appauvrissement. Ils sont loutil prfr
des pauvres et des classes moyennes pour acheter des apparen-
ces de richesse qui ne servent qu pater la galerie (grosse voi-
ture, derniers jouets technologiques, etc.). Ils permettent seule-
ment dapprocher la richesse sans jamais la possder et dhumer
son parfum sans jamais le saisir.
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Principes denrichissement
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Ces crdits sont de vritables boulets qui deviennent chaque jour
un peu plus lourds traner. Ils vous privent de votre libert daction
en crant des obligations vis--vis de vos bailleurs de fonds. Non
seulement ils vous empchent davancer, mais ils vous appauvris-
sent.
Faut-il pour autant renoncer aux plaisirs de la vie? Bien sr que
non. La vie est faite pour tre vcue et profiter des joies quelle
apporte. Mais le bon comportement adopter consiste vous
enrichir avant et dpenser aprs. Si vous faites le contraire, un
jour, vous ne pourrez plus faire ni lun ni lautre.
Surendettement
Pire encore. Si en plein naufrage, vous sollicitez un crdit pour
payer vos dettes ou rembourser un autre crdit, cest conomi-
quement suicidaire (jen connais plus dun qui agit de la sorte).
Mme si ce type de comportement part dun bon sentiment et de
la volont de respecter ses engagements, en ralit vous ne faites
que repousser et aggraver le problme sans le rgler.
Si vous tes dans cette situation, serrez-vous la ceinture le temps
ncessaire. Ngociez avec vos cranciers (cest souvent plus facile
que vous ne pourriez le croire), prenez un deuxime travail, faites
des heures supplmentaires, mais sortez de ce cercle infernal et
tirez-en des leons.
Daccord, mais cest plus facile dire qu faire !
Vous pensez vraiment quil est plus facile et raisonnable de passer
votre temps payer des intrts et contracter crdit sur crdit ?
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Tout le monde mrite dtre riche
Si vous avez des problmes pour finir le mois, il y a deux raisons
possibles : soit vous vivez au dessus de vos moyens, dans ce cas
il suffit dajuster vos dpenses, soit vous ne gagnez pas assez et
vous devez tout faire pour augmenter vos revenus. Dans les
deux cas le crdit ne rsoudra pas le problme. Il ne fera que
lempirer puisque vous payerez en sus des intrts qui vien-
dront alourdir vos dpenses obligatoires.
Si vous tes endett, votre priorit doit tre de vous dbarrasser
de toutes vos dettes (passif) cote que cote.
Et je vous dconseille fortement de vous adresser vos amis ou
parents pour leur emprunter de largent. Non seulement cest la
meilleure faon de les perdre, mais vous viterez galement de
perdre la face en essayant de justifier vos problmes.
Si tu veux des ennuis emprunte de largent
Si tu veux des amis demande des services
Si vous tes endett, voici ce que je vous propose de faire:
rpertoriez tout ce que vous devez et appelez vos cranciers.
Expliquez-leur votre situation et comment vous projetez de
rgulariser votre dette. Que ce soit une banque ou un parti-
culier, vos crditeurs prfreront toujours parler avec quelquun
qui prend ses responsabilits, plutt que davoir affaire
quelquun qui ne veut plus rpondre au tlphone;
liquidez tous vos passifs pendant quils ont encore une valeur.
Si vous avez une grosse voiture, vendez-la pour une plus
petite ou envisagez les transports en commun. Mme si dans
certains cas, la valeur de revente peut tre infrieure la
somme qui vous reste rembourser sur votre crdit, lopra-
tion est peut tre intressante, car une voiture gnre beaucoup
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Principes denrichissement
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de frais annexes, et le simple fait de sen dbarrasser, vous
soulagera galement des dpenses lies.
commencez par vous payer en premier en prlevant 10 %
sur toutes vos rentres et placez-les (pas dans la banque o
vous devez de largent !) sur lun des diffrents vhicules
denrichissement que nous voquerons plus loin. Ainsi vous
commencerez crer de laccumulation et de la richesse. Car
ce nest pas parce que vous tes endett que vous navez pas
le droit de vous enrichir !
payez-vous une seconde fois hauteur de 10 % et remboursez
vos cranciers jusqu lextinction totale de vos dettes. Si cer-
tains hurlent, cest normal. Ne vous laissez pas impressionner.
Soyez sr quils prfreront toujours encaisser ce que vous
leur donnerez plutt que rien du tout. Toutefois, cela ne doit
pas vous arrter dans votre effort. Le seul moyen de retrou-ver
votre dignit est daller au bout de vos engagements. Mme
si la somme que vous pouvez rembourser est minime en
comparaison de ce que vous devez, faites-le. Chaque euro
rembours viendra toujours en dduction de la somme totale.
Si vous ne faites rien, vous devrez toujours la mme somme.
Important : si vous avez des problmes dargent passagers ou
permanents, ne liquidez jamais un actif pour payer vos dettes.
A fortiori si ceux-ci gnrent des revenus. Noubliez pas que les
actifs (votre richesse) et largent sont deux choses diffrentes. Ils
font partie de votre patrimoine. Si vous les cdez pour rsoudre
vos problmes dargent, vous faites un pas dans la mauvaise direc-
tion et vous contribuez votre appauvrissement.
Un mot sur la commission de surendettement. Sachez que celle-
ci est loin dtre la meilleure des solutions. Si vous faites appel
cet organisme dtat, vous serez marqu au fer rouge une bonne
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Tout le monde mrite dtre riche
partie de votre vie. Mme une fois dbarrass de vos dettes, il vous
sera pratiquement impossible de trouver un tablissement finan-
cier pour vous prter de largent pour acqurir un actif ou votre
rsidence principale. Ce qui vous empchera de vous enrichir.
Je vous lai dit, mme avec la meilleure volont du monde, ltat
ne sait que fabriquer des pauvres !
2
e
principe: Faites en sorte que vos euros valent
plus cher
Si vous contractez un crdit pour acqurir un passif, voici le chemin
que prendra votre argent. Dans un premier temps vous toucherez
votre salaire, payerez des impts sur ce revenu, vous vous acquitte-
rez de la mensualit de votre crdit et financerez vos ncessits uni-
quement avec ce qui restera (voir schma 5). Si vos crdits et le
montant de vos impts sont suprieurs ou gaux vos revenus,
vous naurez plus rien pour payer vos ncessits (habillement,
nourriture, logement etc.). Cest le cas typique du surendettement.
Schma 5: Trajet de votre argent lorsque vous financez un passif.
En revanche, si vous vous endettez pour acqurir un actif qui
gnre des revenus, non seulement cette nouvelle rentre vous
aidera financer votre acquisition, mais vous pourrez galement
dduire toutes les charges inhrentes cet achat, cot du crdit
compris, et payerez vos impts sur ce revenu uniquement sil
reste quelque chose! (schma 6).
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Schma 6: Trajet de votre argent pour le financement dun actif.
Si je comprends bien, en faisant des acquisitions dactifs, nous
payerons moins dimpts quen finanant des passifs ?
Cest un peu simplifi, mais cest vrai. Cela dpend galement
de votre niveau de revenu. Mais si vous savez utiliser toutes
les dispositions fiscales disponibles votre avantage, vous
pourrez rduire votre impt et utiliser ces nouvelles disponibi-
lits pour poursuivre vos acquisitions dactifs. La morale de
lhistoire nest pas tant que vous payerez moins dimpts, mais
que
Principes denrichissement
75
1 euro utilis pour acheter un actif vaudra toujours
plus cher que 1 euro utilis pour financer un passif
Et aprs on se demandera pourquoi les riches sont toujours plus
riches !
Conclusion: Acqurez des actifs et vous vous enrichirez. Financez
des passifs et vous payerez plus dimpts.
Cest incroyable ce que vous nous racontez. Vous voulez dire que
ltat favorise volontairement les riches?
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Quils soient de droite ou de gauche, les gouvernements ont tou-
jours favoris la cration de richesse et les riches au travers de
diffrents mcanismes. Simplement parce les tats ne veulent pas
les voir quitter le pays. Ils napprcient pas que les riches sexpa-
trient car les recettes fiscales directes svanouissent et les cons-
quences indirectes ne sont gure plus rjouissantes, puisque les
riches dveloppent lconomie en donnant du travail tous. Ils
crent un avenir pour la nation et les individus, ou du moins
y contribuent largement et activement. Voil pourquoi tous les
gouvernements favorisent lenrichissement et pourquoi les riches
senrichissent grce leurs placements financiers et immobiliers
facilits et dfiscaliss.
Vous pensez que ces rgles du jeu sont parfaitement injustes ?
Peut-tre. Mais le systme est ainsi fait et rien ne vous empche
de lutiliser votre tour pour vous enrichir.
La conclusion est simple: faites en sorte que vos euros valent le
plus cher possible et vous acclrerez votre enrichissement.
3
e
principe: PEGR et GEPR
Puisque nous sommes dans linjustice, je vous propose dy rester
encore quelques instants, le temps de vous poser une nouvelle
question: votre avis, qui travaille le plus ? Les riches au golf, ou
les pauvres lusine?
Il est vident que ce sont les pauvres, puisque les riches nont pas
besoin de gagner dargent.
Pourquoi dites-vous que les riches nont pas besoin de gagner
dargent ? Ils ont aussi besoin de manger ou de se loger.
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Tout le monde mrite dtre riche
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Principes denrichissement
77
Alors disons quils gagnent leur argent sans avoir besoin daller
au bureau.
Vous brlez. En ralit ils gagnent leur argent en faisant moins
defforts. Et plus ils en gagnent, moins ils ont defforts produire!
Pour dmontrer cette affirmation je prendrai lexemple classique
du propritaire qui loue son appartement un locataire. votre
avis, entre les deux protagonistes, qui fait le moins defforts pour
senrichir ?
Il est vident que cest le propritaire. Celui-ci ne fait quencaisser
les loyers, alors que le locataire travaille pour payer son loyer.
Exactement ! Jajouterai mme que le locataire travaille pour enri-
chir le propritaire. Le premier fait dans le temps un effort tou-
jours plus important pour payer un loyer qui augmente et qui ne
lui rapporte rien terme. Le second dpense quelques minutes
par mois pour vrifier que le montant du loyer a bien t vers
sur son compte, et senrichit toujours un peu plus au fur et
mesure que le loyer augmente. Cet exemple me permet dintro-
duire deux concepts importants de lenrichissement que jap-
pelle:
PEGR (Petits Efforts Gros Rsultats) ;
GEPR (Gros Efforts Petits Rsultats).
Regardez autour de vous, dans la vie de tous les jours et constatez
qui senrichit et comment il le fait. Dans 90 % des cas vous obser-
verez ces deux concepts luvre. Sachez les reconnatre et les
utiliser pour vous enrichir. Mettez-vous en mode PEGR en acqu-
rant des actifs qui gnrent des revenus, et vous gagnerez votre
indpendance financire plus rapidement. Utilisez le mode GEPR
en finanant perte des passifs et vous vous puiserez vous
appauvrir.
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Tout le monde mrite dtre riche
Je suis encore une fois daccord avec vous, mais lorsque nous
dbutons dans la vie, le mode GEPR est un passage oblig. Mme si
nous commenons pargner partir de notre salaire, nous enri-
chissons obligatoirement notre patron. Ou le propritaire de
lappartement que nous louons parce que nous navons pas eu
encore le temps ou la possibilit de faire un emprunt pour acqurir
un toit. Dans les deux cas nous subissons le mode GEPR.
Pour tous ceux qui nont pas de patrimoine ou de capital de
dpart, nous sommes obligatoirement en GEPR au dbut de notre
vie conomique. Votre premier objectif doit tre de passer le plus
rapidement possible en mode PEGR et de faire en sorte que les
revenus de vos actifs vous donnent accs la libert financire.
quel moment peut-on considrer que nous sommes financire-
ment libres ?
Une fois encore il est difficile de rpondre prcisment cette
question. La rponse dpend uniquement de votre objectif. Si
votre souhait est darrter de travailler, il faut que les revenus nets
de vos actifs gnrent suffisamment de rentres pour couvrir vos
ncessits. Cest ce que lon appelle lindpendance financire.
Le schma 7 reprsente lindpendance financire idale et
illustre parfaitement le mode PEGR. Les passifs sont rduits au
minimum et les actifs gnrent des revenus suffisants pour cou-
vrir toutes les dpenses. En continuant de prlever 10 % sur
chaque rentre et en les rinvestissant systmatiquement dans
lacquisition dactifs, ces derniers continuent de grossir et denri-
chir leur propritaire.
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Maintenant jetez un coup dil au schma 8. Il reprsente le cas
type du financement de passif qui ne rapporte strictement rien et
qui conduit lasphyxie financire si les crdits sont utiliss
outrance. Tous les fruits du travail sont utiliss pour le quotidien
et pour rembourser les dettes (GEPR) sans jamais rien consacrer
la cration de richesse.
Objectifs de vie
Avant daborder la deuxime partie de notre processus denrichis-
sement, il y a une chose importante que vous devez savoir : si
vous appliquez la lettre tous les principes que je viens dexposer,
vous accumulerez de la richesse, mais vous perdrez votre me!
Si votre objectif est uniquement de gagner de largent, vous pour-
riez passer ct de votre vie et de choses aussi importantes que
vos enfants ou votre libert. On ne peut pas rsumer la vie des
gens de simples graphiques ou des termes aussi stricts que
ACTIF ou PASSIF. La vie est faite de joies et dmotions qui la ren-
dent la fois intense et excitante. Bien sr largent vous aidera
surmonter les problmes et profiter des plaisirs de la vie, mais il
ne remplacera jamais lamour de vos proches.
Principes denrichissement
79
Passifs
Dpenses
Compte en banque
Travail
Crdits
Dpenses
Rinvestissement
Actifs
Passifs
Revenus
Compte en banque
Schma 7: Reprsentation de lindpendance
financire et de lautofinancement.
Schma 8: Reprsentation
du financement dun passif.
Actifs
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Tout le monde mrite dtre riche
Posez-vous les questions suivantes :
Quelle est votre priorit? Votre grosse voiture, vos apparte-
ments, ou votre libert et le bien-tre de vos enfants ?
Que voulez-vous faire de votre vie? Amasser euro aprs euro
jusqu la fin de vos jours, ou prendre votre retraite le plus
tt possible et profiter de la vie?
Bien senrichir ne se rsume pas accumuler de la richesse
mais dfinir des objectifs de vie. Une fois prciss, largent et
la richesse doivent tre des moyens pour les atteindre. Pas une
finalit. Rflchissez bien cet aspect. De votre rponse dpend
votre destination.
Si votre but unique est daccumuler de la richesse, il y a de fortes
chances que vous serez le plus riche du cimetire sans avoir
vraiment pris le temps den profiter. En revanche, si vous cher-
chez vous enrichir dans le but de mieux vivre, vous profiterez
beaucoup plus de votre richesse.
Nos objectifs sont essentiellement dfinis en fonction de nos
considrations personnelles, de nos expriences, de nos aspira-
tions, de nos proccupations et de nos croyances. Cest pour cette
raison que nous avons tous des ambitions diffrentes. Vous avez
parfaitement le droit daspirer prendre une retraite anticipe, de
penser que lavenir de vos enfants est plus important que vos
vacances, ou leur offrir tout ce que vous navez pas eu dans votre
jeunesse. Cest votre choix qui prime. Mais pour atteindre vos
objectifs, vous devrez les dfinir avec prcision.
Tant que vous ne serez pas pass par cette tape, vous ne saurez
pas exactement ce que vous dsirez. Et si vous ne savez pas o
vous souhaitez aller, il y a peu de chance pour que vous y arriviez.
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Principes denrichissement
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Que vous soyez Matuvu ou Clactou na pas rellement dimpor-
tance. Ce qui est rellement capital cest dtre clair avec vous-
mme et de dterminer prcisment vos objectifs.
Nhsitez pas les coucher sur le papier et ne culpabilisez pas si
lun de vos buts est daller bronzer deux fois par an dans les
Carabes. Largent est aussi fait pour a.
Oui mais vous nous avez dmontr que les Clactou et Matuvu
avaient peu de chance de senrichir !
Cest vrai, mais le fait de clarifier les choses permet de prendre
conscience de ce que vous tes et de ce que vous souhaitez
devenir. Ensuite, il vous sera plus facile de dterminer les actions
qui doivent tre entreprises pour atteindre vos objectifs.
Nayez pas honte
Nayez pas honte de vous enrichir, cest le meilleur moyen daider
les autres. Vous pouvez avoir toute la sympathie du monde pour
les plus dshrits et penser que le monde est injuste, mais ce
nest pas votre compassion qui leur donnera manger.
Bill Gates, lhomme le plus riche de la plante, a donn 17 milliards
des uvres caritatives. Pensez-vous quil aurait pu aider autant
de personnes sil avait des problmes pour finir ses fins de mois ?
Et si vous avez besoin dun alibi spirituel pour agir, ou si quel-
quun vous dit que largent est la source de tous les maux, nhsi-
tez pas le reprendre en lui citant la Bible: Ce nest pas largent
qui est la source de tous les maux, mais lamour de largent
(Timothe, chapitre 6, verset 10).
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Largent et la richesse ne vous donneront pas obligatoirement
accs au bonheur complet, mais vous apporteront une aide pr-
cieuse en vous permettant de construire un environnement pro-
pice votre dveloppement personnel.
Plan daction
Pour conclure cette partie, je voudrais rcapituler ce que nous
avons dcouvert dans les deux prcdents chapitres.
tout dabord, nous avons appris diffrencier largent et
lacquisition de richesse;
ensuite, nous avons vu comment sortir du pige de la
dpense en consommant autrement pour commencer
gnrer de laccumulation et mettre en place le processus de
lenrichissement ;
enfin, nous avons mis en vidence les principes denrichisse-
ment qui nous aideront optimiser nos investissements, et
dict des rgles pour identifier un actif et un passif afin de
dterminer si un crdit est envisageable.
Tous ces conseils et recommandations nous permettent de mettre
en place un premier plan daction:
payez-vous systmatiquement en premier sur toutes vos
rentres ;
dfinissez vos objectifs ;
ajustez vos ncessits et construisez un budget en fonction
de vos besoins rels ;
achetez des actifs ;
liminez les passifs.
Mettez ce plan en place et inspirez-vous des principes voqus.
Ils sont simples, efficaces et relvent du bon sens.
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Tout le monde mrite dtre riche
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Principes denrichissement
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Le plus difficile ne sera pas de dcider de le faire, mais dagir vrai-
ment.
Au dbut vous prouverez peut-tre quelques difficults dues au
changement de vos habitudes comportementales. Mais au fur et
mesure vous prendrez du plaisir et dgagerez une certaine fiert
en trouvant des alternatives votre gestion quotidienne.
Au-del de tout, vous prouverez une grande satisfaction en
sachant que votre avenir financier est sous votre contrle, et vous
commencerez apprcier la scurit que procure lacquisition de
richesses. Et plus vous avancerez, plus vous dvelopperez une
certaine srnit en vous apercevant que ce plan fonctionne relle-
ment.
Pour le moment vous nous avez donn des rgles de conduite
appliquer pour nous enrichir, mais nous ne savons pas vraiment
comment les mettre en uvre. Que feriez-vous si vous tiez notre
place?
Un peu de patience. Pour le moment je tiens ce que vous assi-
miliez tous les principes de base qui vous permettront de btir les
fondations de votre future richesse.
Par la suite, nous aborderons le fonctionnement des diffrents
vhicules denrichissement comme les placements, la bourse et
limmobilier. Pour finir, nous dfinirons un plan de route pour vous
aider matrialiser votre richesse et faire grossir votre compte en
banque.
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Chapitre 4
PLACEMENTS:
LA COURSE CONTRE LINFLATION
Lintrt compos: la plus grande dcouverte
mathmatique de tous les temps.
Attribu Albert Einstein
Maintenant que vous savez gnrer limpulsion de dpart et que
vous connaissez les principes fondamentaux qui favorisent votre
enrichissement, nous allons mettre votre argent au travail et faire
fructifier votre capital.
Cest le thme de la deuxime partie de notre processus denri-
chissement : la cration et le dveloppement de votre richesse qui
ne peuvent se faire quau travers de linvestissement.
Pour atteindre nos objectifs nous utili-
serons diffrents vhicules comme
limmobilier, lentreprise et les place-
ments. Bien que la bourse puisse
tre range dans cette dernire
catgorie, nous traiterons le sujet
sparment.
Commenons par les placements qui
reprsentent la faon la plus simple de
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Tout le monde mrite dtre riche
dvelopper votre pargne. Ils exigent peu de travail et dattention
et utilisent un miracle de la finance moderne que lon appelle
lintrt compos. Le seul travail que vous aurez fournir sera
de trouver un placement qui garantisse le plus fort rendement
possible, dy dposer chaque mois votre accumulation, et datten-
dre patiemment !
Comment fonctionne lintrt compos?
Toutes les sommes pargnes sont places sur un vhicule finan-
cier qui produit des intrts en fonction dun taux. Dans le cas
des Chuipariche nous avons voqu un taux de 5 %. Cest--dire
quen plaant 15 % de leurs rentres, ils obtenaient au bout dun
an la somme de 4500 euros augmente de 5 % (4500 x 1,05), soit
4725 euros. Lanne suivante ces mmes 4725 euros rapporteront
de nouveau 5 %, soit 236,25 euros, ce qui portera leur capital
4961,25 euros. Et ainsi de suite. Il en sera de mme pour toutes
les sommes places en cours de route sur ce mme vhicule,
quelles proviennent ou non de votre accumulation.
Comment enrichir vos arrires petits-enfants
Les premiers placements qui viennent lesprit sont les fameux
livrets dpargne dont le rendement est aujourdhui infrieur 2 %
par an. Pour valuer leur capacit vous enrichir, je vous propose
de calculer la somme et la dure ncessaire pour obtenir 300000
euros en utilisant ce type de placement.
partir des rsultats affichs sur le graphique 1, nous pouvons
tirer une premire conclusion: si vous comptez sur votre livret
dpargne pour faire fortune, vous allez attendre trs long-
temps !
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Placements : la course contre linflation
Pour tre plus prcis, 90 ans si vous pargnez 100 euros par mois
(GEPR). Les seuls qui en profiteront seront vos petits et arrires
petits enfants !
Si vous tes vraiment tenace et que vous tenez vous enrichir
avec votre livret, dans un dlai raisonnable, disons 10 ans, vous
devrez pargner pas moins de 2240 euros par mois pour
atteindre ces mmes 300000 euros !
Richesse et inflation
De toute vidence, si vous souhaitez pro-
duire de la richesse et en profiter, ce
ne sont certainement pas les
bons produits. En
ralit la fonc-
tion premire
de ces livrets
est de compen-
ser linflation
qui rode peu
peu la valeur de votre argent en rmunrant lpargne un taux
fix et garanti par ltat. Par consquent, si vous utilisez des place-
ments dont le rendement est proche ou gal celui de linflation,
vous ne crerez aucune richesse et votre argent travaillera unique-
ment dans le seul but de ne pas vous appauvrir.
Ce principe sapplique nimporte quel autre actif, quil soit
immobilier ou financier. Pour lexemple nous dirons que vous
avez acquis, il y a 5 ans, un actif dune valeur de 10000 euros.
Nous considrerons galement que le rendement minimum que
vous pouvez obtenir sans aucun risque pour votre argent est de
2 %. Cest ce taux qui nous servira de rfrence.
Graphique 1: dure et somme investir mensuellement
sur un livret dpargne 2 % pour atteindre 300000 .
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Tout le monde mrite dtre riche
Supposons maintenant que vous revendiez cet actif aujourdhui
pour la somme de 12000 euros. Pouvez-vous me dire combien
vous avez rellement gagn?
Si je dis 2000 euros, je parie que vous allez dire que je me
trompe!
Effectivement. En valeur absolue vous avez bien gagn 2000 euros,
mais en pouvoir dachat cest loin dtre le cas. Car si votre argent
avait t plac sans risque 2 % sur un livret dpargne pour
couvrir le cot de linflation, au bout de 5 ans vous auriez sur
votre compte la somme de 11041 euros. Par consquent le bn-
fice rel obtenu par cette vente nest pas de 2000 euros, mais de
959 euros.
Tout ceci nous amne dire que la valorisation de votre argent
est indissociable dune composante mesure par le temps,
matrialise par limpact de linflation sur sa valeur. Cest ce
que nous appellerons la Valeur Temps (VT). Nous nommerons
galement le bnfice ralis Bnfice sur Valeur Temps
(BVT).
Pour commencer vous enrichir et retirer un bnfice de vos
investissements, vous devez absolument investir sur des vhi-
cules dont la valorisation est potentiellement suprieure la
Valeur Temps. Dans le cas contraire vous ne ferez rien dautre
que lutter contre votre appauvrissement (cest le principe
GEPR, Gros Efforts Petits Rsultats). Nous pourrions galement
dire quil y a enrichissement ds que le BVT est suprieur
VT.
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Placements : la course contre linflation
Pour rsumer, un bnfice nest pas uniquement matrialis par
la diffrence entre le prix dachat et le prix de vente. Il faut obliga-
toirement prendre en compte la valeur temps de linflation. Donc,
si jai achet des actions en bourse il y a 10 ans et que je les
revends aujourdhui avec 20 % de bnfice, jai perdu de largent
puisquen plaant cet argent 2 % je serais ressorti avec 21,9 %.
Cest exact. Mme en vendant votre actif plus cher que vous ne
lavez achet, vous navez aucune garantie que vous vous tes
enrichi.
Quel que soit linvestissement, il est important de prendre en
compte la VT, au risque de ne pas optimiser vos placements. Peu
de personnes se proccupent de cette notion. Au final, ils sappau-
vrissent sans sen rendre compte ou senrichissent moins vite
quils ne le devraient.
La seule faon de vous enrichir est de faire travailler votre argent
avec des rendements suprieurs celui de linflation. Pour visuali-
ser cette notion je vous propose de vous reporter au graphique 2.
La courbe la plus basse reprsente linflation. Tout ce qui pro-
gresse au-dessus de cette courbe matrialise la richesse que vous
gnrez au cours des ans.
Le plus tonnant, sur votre graphique, cest que plus les courbes
progressent plus lcart est important. Devons-nous en conclure
que plus nous avanons dans le temps plus nous nous enrichis-
sons rapidement ?
Excellente remarque. Bien que les progressions du capital et de
linflation soient bases sur des taux fixes (cas thorique du gra-
phique), la progression gomtrique de lintrt compos fait que
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Tout le monde mrite dtre riche
plus le taux est lev, plus lacclration de votre richesse est
importante.
Cest exactement pour cette raison que lcart entre les riches et
les pauvres est toujours plus important, et que les riches sont tou-
jours plus riches.
Pour aller plus loin je vous
propose de comparer sur 15
ans les gains gnrs par un
capital de 10000 euros plac
10 % par an en le confron-
tant celui de linflation, soit
2 % actuellement (tableau 1).
Bien que le taux de 10 % ne
soit que 5 fois suprieur
2 %, au bout de 15 ans le gain
est 9,2 fois plus important.
En tenant compte de ce constat mathmatique, nous pouvons
dire que si le taux dinflation tait plus lev nous nous enrichi-
rions plus rapidement avec notre livret dpargne. Il suffirait donc
que les gouvernements laissent courir linflation pour rsoudre le
problme des plus pauvres. Ils pourraient acqurir ainsi un appar-
tement crdit sur une dure trs longue et attendre que sa valeur
progresse avec le temps.
Sur le papier cela semble fonctionner, mais dans le monde rel
vous atteindrez rapidement les limites du systme. Car en lais-
sant courir linflation, nous aurions affronter des problmes
plus importants. Avec une inflation qui enfle, les prix et les cots
de fabrication augmentent. Dans un contexte de mondialisation,
Graphique 2: Courbes comparatives
entre inflation et diffrents
placements 5 et 10 %.
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Placements : la course contre linflation
si nos produits deviennent trop chers, nous perdons de la com-
ptitivit face aux pays concurrents, ce qui nous handicapera
aussi bien ltranger que sur notre territoire cause des
importations bas prix. Ds lors nos entreprises seront obli-
ges de licencier, et nous savons tous que le chmage ne fait
pas avancer lconomie.
Nous pourrions tablir un parallle avec la forte pousse de
limmobilier. Entre 1998 et 2007, les prix ont progress de 15 %
par an, enrichissant tous ceux qui avaient su acheter et revendre
au bon moment mais en empchant un nombre de personnes
toujours plus important de devenir propritaires. Et ce qui
1 an
2 % 10 % cart
200 1000 800
2 ans 404 2100 1696
3 ans 612 3310 2698
4 ans 824 4641 3817
5 ans 1041 6105 5064
6 ans 1262 7716 6454
7 ans 1487 9487 8000
8 ans 1717 11436 9719
9 ans 1951 13579 11629
10 ans 2190 15937 13747
11 ans 2434 18531 16097
12 ans 2682 21384 18702
13 ans 2936 24523 21587
14 ans 3195 27975 24780
15 ans 3459 31772 28314
Tableau 1: volution et comparaison de la cration de richesse
entre linflation et un placement 10 %.
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Tout le monde mrite dtre riche
devait arriver arriva : par manque dacheteurs la baisse du mar-
ch immobilier commena se faire sentir srieusement ds
2007 pour sacclrer en 2008-2009 grce la crise. Je dis
grce car la baisse des prix permet de rendre de nouveau possi-
ble laccession la proprit. Vive la crise! Pour en revenir au
sujet de dpart, si vous tenez vraiment vous enrichir vous devrez
obligatoirement utiliser autre chose que les livrets dpargne.
Quels placements choisir ?
Il existe essentiellement deux types de placements. Les premiers,
sur lesquels vous pouvez pargner chaque mois, sont parfaite-
ment adapts notre philosophie de se payer en premier. Les
plus connus sont les contrats dassurance vie dits mono support.
Ils permettent de bnficier davantages fiscaux intressants et
protgent votre capital ainsi que les intrts produits par un
mcanisme de cliquet. Cest--dire que la performance affiche
en fin danne est dfinitivement acquise et ne peut-tre reprise
quels que soient les alas ventuels. Cest un des aspects qui rend
ce type de placement trs sr et populaire.
Si vous tes dispos prendre quelques risques, vous trouverez
dautres placements plus rmunrateurs. Vous les retrouverez
sous forme dobligations ou de produits structurs (tlchargez un
exemple de placement avec capital garanti proposant un
rendement pouvant aller jusqu 32 % ladresse Internet
suivante : www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm).
En fonction de leurs compositions, leur progression sera lie
lvolution de sous-jacents comme la bourse, les matires premires,
les taux dintrts, etc. Je vous donne un exemple. En 1998, une
de mes banques me proposait un placement avec un rendement
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Placements : la course contre linflation
annuel garanti de 13 % pour les deux annes venir, mais en
ne garantissant que 80 % du capital.
Pour obtenir ce rendement important, le prix des actions Alcatel
et KPN (entreprise de tlcommunication nerlandaise) ne devaient
pas baisser de plus de 20 % partir dun prix de rfrence. Dans
le cas contraire, chaque anne la banque me versait bien mes
13 %, mais ne restituait le capital lchance, non pas en argent
mais en actions des socits concernes. Pour la petite histoire,
sur la priode ces actions progressrent de 300 %, mais je ne
reus que les 13 % promis !
Autre placement bien connu: les obligations. Elles sont mises
aussi bien par des tats que par des entreprises qui cherchent
collecter des capitaux. Cet emprunt obligataire a une dure de
vie limite pendant laquelle le souscripteur reoit un intrt rgu-
lier, appel coupon, et se voit rembourser de la totalit de son
capital la date dchance.
Le rendement dune obligation tant li la solvabilit de lmet-
teur, si celui-ci a mauvaise rputation il devra sduire en proposant
des taux dintrts importants. Et bien que le terme obligation soit
utilis, vous navez aucune certitude dtre rembours si lentre-
prise fait faillite. En revanche vous avez un avantage sur les actions.
Car si lentreprise fait faillite le cours de son action vaut 0. Dans
le cas dune obligation les remboursements de capital obligataire
sont privilgis au moment de la liquidation des actifs.
Les tats ne sont pas pargns pour autant. Ainsi en 2001 lArgentine
sest dclare en faillite et ne rembourse plus certaines des obli-
gations quelle a mises prcdemment. Plus proche de nous
lIslande a dpos le bilan pour avoir trop abus des fameux sub-
primes qui ont dclench la crise financire de 2008.
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Tout le monde mrite dtre riche
La bonne nouvelle cest que les tats, mme sils peuvent dposer
le bilan, ne peuvent pas fermer boutique, car ils sont avant tout
peupls par des individus qui contribuent lconomie quoti-
dienne et qui aideront le pays se relever petit petit.
Mesurer la qualit dun metteur devient donc primordial. cet
effet les obligations sont notes par des organismes accrdits, de
A C. Les notes AAA, AA, A et BBB sont attribues celles qui
prsentent le moins de risque. Les plus mauvaises sont gratifies
de B, BB, C, CC, CCC et considres comme dangereuses et sp-
culatives en raison du risque quelles engendrent.
Les obligations mises par les pays conomiquement et sociale-
ment stables obtiennent logiquement la note maximale car ils off-
rent une plus grande scurit de remboursement. En contrepartie,
le rendement sera souvent moins lev.
Bien que le risque soit plus important pour les obligations mises
par les entreprises, en cherchant bien, vous trouverez certainement
quelques ppites bien notes qui offrent dexcellents rendements.
Ainsi en 2001 et 2002, jeus la chance dacheter des obligations
notes A qui offraient un rendement de 11,75 %. Je dois recon-
natre que ce sont des occasions rares, surtout lorsque les taux
dintrts directeurs sont bas. Mais rien ne vous empche de res-
ter lafft. Nous reparlerons de ces obligations un peu plus loin.
Procrastination
Daprs vous, quel est le principal obstacle lenrichissement ?
Les impts ?
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Placements : la course contre linflation
tonnant comme rponse, dautant plus quelle revient rgulire-
ment. En ralit nous sommes le principal obstacle notre enrichis-
sement avec notre tendance remettre au lendemain ce qui
devrait tre fait aujourdhui. Cest ce que lon appelle la procrasti-
nation.
Pour illustrer cette notion je vous raconterai lhistoire des jumeaux
Vincent et Christophe. Vincent nayant pas daffinit particulire
avec les tudes, entre dans la vie active ds lge de 18 ans. Habitant
encore chez ses parents et suivant les excellents conseils de son
pre, Vincent russit pargner 3000 euros par an en se payant
en premier 250 euros par mois. Suite un accident, il est
contraint dinterrompre son effort financier lge de 28 ans, en
ayant donc plac 30000 euros sur 10 ans.
Son frre Christophe entreprit des tudes plus longues et ne com-
mena pargner la mme somme qu 28 ans, cest--dire lge
o son frre arrta dinvestir.
En supposant que les sommes par-
gnes aient t places un taux de
8 % par an, 60 ans Vincent se
retrouvera la tte dun capital de
594969 euros. Tandis que son frre
qui aura pargn de 28 60 ans la
somme totale de 99000 euros, se
retrouvera avec seulement 472880
euros (graphique 3).
Bien que Christophe ait investi
pendant 33 ans, 3 fois plus que son
frre, celui-ci na jamais gal le
Graphique 3: volution
de la richesse
de Vincent et Christophe
Vincent : 594 969
Christophe:
472 880
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Tout le monde mrite dtre riche
capital accumul par Vincent qui na produit son effort que pen-
dant 10 ans. Cet exemple dmontre parfaitement que ce ne sont
ni la somme investie ni le niveau dtudes qui comptent, mais le
paramtre temps et la valeur quil donne largent.
Time is money
Supposons maintenant que Christophe a contract un crdit la
consommation sur trois ans pour se payer une dcapotable,
lobligeant retarder dautant ses investissements.
Arriv 60 ans, il aura fait un effort dpargne de 90000 euros
qui lui rapporteront 367039 euros au lieu des 472880 euros. Nous
pourrions galement dire que sa dcapotable lui aura cot
105846 euros, soit 12 fois plus que les 9000 euros non investis
durant ces trois ans.
La conclusion simpose delle-mme:
Plus tt vous commencerez,
plus vite vous vous enrichirez
Je ne soulignerai jamais assez le fait quil est important pour vous
de mettre votre argent au travail le plus rapidement possible.
Quels que soient vos moyens, votre ge et le vhicule denrichis-
sement utilis, nattendez plus. Faites-le ds aujourdhui ! Cest
le meilleur service que vous puissiez vous rendre.
Excusez-moi, mais je ne peux pas faire ce que vous recom-
mandez !
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Placements : la course contre linflation
Et pourquoi donc?
Je nai aucun problme pour investir 250 euros par mois, ou plus,
mais je nai pas 30 ans devant moi !
Cest effectivement le problme de la plupart des gens. Entre 20 et
40 ans, ils pensent autre chose qu leur avenir et se rveillent
au moment o ils commencent se poser des questions au sujet
de leur retraite.
Rassurez-vous, mme si vous navez pas 30 ans devant vous, jai
plusieurs solutions vous proposer pour vous aider remonter le
temps avec des rendements suprieurs 10 ou 15 %. Mais de
grce, nutilisez pas comme alibi lexistence de ces possibilits
pour continuer remettre demain ce que vous devez faire
aujourdhui. Quel que soit le temps dont vous disposez :
nattendez pas.
Toujours est-il que cest une leon dont vous pouvez tirer parti
pour vos enfants. Car rien ne vous empche, ds maintenant, de
mettre en place des solutions de placement et de commencer
les duquer sur le sujet.
Pour achever de vous convaincre, regardez le graphique 4. Celui-
ci indique lge du premier investissement et la somme qui doit
tre place chaque mois 8 % pour atteindre le capital de
100000 euros 60 ans.
Il apparat que pour des sommes minimes (27 euros par mois, soit
moins dun euro par jour lge de 20 ans) vous pouvez les aider
assurer leur avenir en les incitant investir rgulirement et en
leur donnant les bonnes habitudes. Les retombes et les avantages
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Tout le monde mrite dtre riche
seront multiples pour tous : non seulement vous les sensibilisez
la gestion de leurs ressources, mais vous les aidez devenir auto-
nomes et se prendre en charge. Ds quils seront capables de
senrichir, vous acclrerez votre enrichissement
personnel puisquils ne seront plus (conomique-
ment) dpendants de vous.
Je remarque que vous prenez comme hypothse
que vous tes capable de placer votre argent
8 %. Pourtant cest loin dtre le cas aujourdhui.
Dans le meilleur des cas mon banquier me pro-
pose des placements qui excdent rarement 5 %.
Je vous concde que les placements classiques sont
gnralement peu rmunrateurs. Ils conviennent
surtout ceux qui ne veulent prendre aucun
risque pour leur capital. Si vous souhai-
tez aller plus loin, je vous propose
dexplorer dautres secteurs,
beaucoup plus motivants,
o les rendements peuvent
largement dpasser les
10 %. Commenons
par limmobilier.
Graphique 4: Somme mensuelle investir en fonction
de son ge pour atteindre 100000 60 ans
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Chapitre 5
IMMOBILIER
(Vive la crise)
Donnez-moi un levier assez long et je soulverai le monde.
Archimde
Dans ce chapitre nous tudierons les possibilits quoffre limmo-
bilier. Cest un domaine qui peut se rvler bien plus rmunrateur
que les placements. Sil est correctement utilis.
Limmobilier a la fausse rputation dtre un secteur stable. Car
mme sil est nourri par une demande constante, elle-mme alimen-
te par la ncessit quil faut et quil faudra toujours se loger, cela
ne lempche pas de subir des variations trs importantes.
Il suffit de se rappeler de la baisse du march au dbut des
annes 90 (pratiquement 50 %) ainsi que de la hausse vertigi-
neuse de 1998 2007 (+ 120 %), qui sera probablement suivie
dune forte baisse dans les annes venir, pour sapercevoir que
cest un march aussi volatil que la bourse.
la diffrence que limmobilier est moins ractif, d au fait quil est
impossible de donner une valeur un bien un instant prcis,
quune transaction demande plusieurs mois, que le nombre de
clients potentiels est limit pour chaque transaction et que le cot
unitaire est de lordre de plusieurs dizaines ou centaines de milliers
deuros.
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Tout le monde mrite dtre riche
En dehors de lachat dune rsidence principale, le mcanisme le
plus connu pour senrichir consiste acqurir un bien immobilier et
le louer pour financer un crdit. Les investisseurs connaissent bien
ce principe, mais la plupart ne savent pas quelle est la premire per-
sonne quils enrichissent : eux-mmes, le banquier ou le vendeur?
Pour vous viter quelques erreurs, je vous propose daborder cer-
taines subtilits rarement voques. Elles vous permettront de
faire fructifier votre argent plus rapidement.
Comme pour tous les types dinvestissement, si vous tenez vous
enrichir dans de bonnes conditions et amortir rapidement votre
actif, il est primordial de savoir quoi, quand et comment acheter.
Dans un premier temps, je vous propose de rpondre ces diff-
rentes questions. Ensuite nous regarderons comment optimiser le
rendement de vos acquisitions.
Archimde: prcurseur de la finance moderne
Lobstacle majeur lacquisition dun bien immobilier est essen-
tiellement li au prix lev, en valeur absolue. Il devient donc
ncessaire de faire appel au crdit en utilisant un mcanisme
financier appel: effet de levier.
Cest ce moment quArchimde entre en scne et nous fait
dcouvrir quen matire denrichissement, leffet de levier est
avant tout synonyme de vitesse denrichissement.
Que vient faire Archimde en matire denrichissement ?
Archimde a mis en vidence que plus un levier tait long, plus il
permettait de soulever des charges importantes avec un minimum
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Immobilier
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defforts. Regardons comment utiliser cette analogie en matire de
finance.
Il y a quatre lments considrer (cf. graphique 5) :
lobjectif (1) que vous tentez datteindre. Par exemple
lacquisition dune maison dont le prix est de 100000 euros;
le point dappui (2). Cest sur vous que repose ldifice
financier sur lequel le levier viendra sappuyer. Ce point
dappui devant tre assez solide pour supporter le poids de
ldifice. Cette solidit est dtermine par votre capacit
rembourser lemprunt contract.
le levier en lui-mme (3). Tout dpend de sa longueur.
Plus il sera long, moins vous aurez deffort fournir. Plus il
sera court, plus leffort sera important. Dans le cadre dun
emprunt, la longueur du levier correspond la dure du crdit.
Si vous remboursez 100000 euros sur 20 ans 5 %, leffort
mensuel sera de 656 euros. En rduisant la dure 4 ans, ce
qui revient raccourcir le levier, la mensualit slvera
2303 euros. Soit un effort 3,5 fois suprieur ;
la force applique (4) pour soulever lobjectif (1) est consti-
tue par le montant rembours chaque mois. Cette somme
provenant du loyer peru ou dautres revenus indirects comme
une exonration fiscale. Plus vous appliquerez une force
importante sur le levier plus ldifice slvera rapidement et
plus lacquisition sera rapide.
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Tout le monde mrite dtre riche
Mais quel moment gagnons-nous de largent dans ce type de
montage?
Lorsque vous faites lacquisition dun bien immobilier laide dun
crdit, vous ne gagnez pas dargent directement. Sauf si le mon-
tant du loyer est suprieur celui des mensualits du crdit
major de toutes les charges annexes. En revanche, vous crez
une richesse qui sera transforme en argent le jour o vous dci-
derez de cder le bien.
Mais vous nous avez annonc quil tait possible dobtenir des
rendements de 15 20 % par an?
Le rendement dun investissement nest pas directement li la
richesse que vous crez. Il sert uniquement quantifier la pro-
ductivit de votre argent.
Oublions quelques instants laspect fiscal et supposons que vous
ayez fait un apport personnel de 10 000 euros et que le bien se
valorise de 2.5 % par an. Soit 2 500 euros. Si vous destinez cette
Graphique 5: Leffet de levier appliqu lacquisition dun bien immobilier.
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Immobilier
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maison la location et que le loyer couvre toutes les charges (cr-
dit et autres), nous dirons que votre investissement sautofinance.
Dans ce cas le rendement annuel sera de 25 %, calcul par le ratio
de la valorisation sur la somme investie (2500 euros/10000 euros).
Avec une mise de dpart de 5000 euros, votre rendement grim-
pera 50 % ds la premire anne. Je vous laisse calculer les
rsultats pour les autres annes tout en considrant que la valeur
du bien continue de progresser danne en anne. Vous voyez,
nous sommes trs loin du rendement des livrets dpargne!
Pour obtenir un rendement maximum les conclusions simposent
delles-mmes et la rgle suivre est la suivante:
Moins vous avancerez dargent,
plus votre rendement sera important
Donc lachat idal est lorsque nous avanons le moins dargent
possible et que le loyer est gal la mensualit du crdit.
Vous avez compris. Appliquez ces deux principes et vous orien-
terez obligatoirement vos recherches dinvestissement immobilier
dans la bonne direction tout en tant slectif.
Daccord mais nous risquons demprunter sur une longue
priode.
Cela peut arriver. Mais retenez bien ceci : en matire dinvestisse-
ment locatif, la dure du crdit na strictement aucune importance.
Si votre slection a t faite en tenant compte de lquation
loyer = mensualit, cest le locataire qui fournira le plus gros de
leffort (GEPR). Pas vous.
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Tout le monde mrite dtre riche
Une fois engag dans ce type dinvestissement, plusieurs possibi-
lits soffrent vous :
si vous navez pas besoin de revenus complmentaires, vous
pouvez attendre sagement que le crdit se termine de lui-
mme tout en rinvestissant les augmentations de loyer qui
interviendront dans le temps (ractualisation annuelle en
fonction du cot de la construction). Vous pourrez ainsi aug-
menter vos mensualits afin de raccourcir la dure du crdit
et acclrer lextinction de la dette.
si votre but est de gnrer des revenus complmentaires,
remboursez le plus rapidement possible. Par la mme occa-
sion vous annulerez le risque dinoccupation. Vous pouvez
galement taler le crdit sur la plus longue dure possible.
Dans ce cas vous nannulerez pas le risque de vacance du
bien.
Je voudrais revenir sur les notions de Valeur Temps et de Bnfice
sur Valeur Temps et observer limpact de leffet de levier sur ces
deux concepts. Restons dans le cadre de notre exemple et suppo-
sons que vous ayez achet cette maison il y a 5 ans dans un but
purement spculatif dachat et de revente. Disons aussi que vous
avez la possibilit de revendre aujourdhui pour 110000 euros.
Si vous avez pay au comptant, vous ferez un BVT ngatif (une
perte) de 408 euros (sans parler de la part des impts sur la plus
value qui viendrait aggraver cette perte), puisquen plaant
100000 euros 2 % vous auriez 110408 euros.
Si lachat a t ralis dans le but dinvestir dans de limmobilier
locatif avec pour objectif que le loyer couvre les charges mensu-
elles, toute la dvalorisation due la Valeur Temps sera absorbe
et paye par le locataire.
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Immobilier
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En revendant au bout de 5 ans au prix de 110000 , le bnfice
avant impts sera de 10000 , si vous navez fait aucun apport. Si
vous avez apport 5000 , le bnfice rel sera gal la diff-
rence entre votre plus value (10000 ) et votre apport (5000 )
minore de la VT applique cet apport (520,40 ).
Votre bnfice final slvera ainsi 4479,60 . Ce qui reprsente
un rendement de 89 % sur 5 ans. Soit un rendement annuel de
13,65 % sur la somme engage.
Vous voyez encore une fois lintrt de leffet de levier. Dans le
premier cas, nous avons perdu 408 , dans le second nous arrivons
en gagner 10000 .
Le raisonnement est valable uniquement si vous trouvez un loca-
taire qui paye un loyer gal notre cot mensuel. Si celui-ci nest
que de la moiti, nous devrons avancer chaque mois presque
500 . Ce qui minorera notre gain final et le rendra ngatif si
nous navons pas de locataire sur une priode trop longue.
Votre remarque est importante et concerne un aspect li tous
les investissements: le risque. Il faut que vous admettiez que le
risque est un paramtre incontournable, et que si vous ne prenez
aucun risque vous ne gagnerez pas dargent et ne pourrez jamais
vous enrichir.
Daccord, mais je travaille pour subvenir aux besoins de ma
famille. Je ne suis pas prt prendre le moindre risque sur mon
argent. Il est vital pour moi et mes proches.
Je comprends parfaitement votre position. Dautant plus que cest
la principale raison pour laquelle beaucoup de personnes sont
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Tout le monde mrite dtre riche
incapables de senrichir. Simplement parce quelles ont peur de
perdre leur argent lorsquelles linvestissent dans quelque chose
quelles ne comprennent pas ou quelles ne matrisent pas.
Tout ce que nous faisons implique obligatoirement une part de
risque. La vie elle-mme en est un. Que cela soit de notre faute ou
non, chaque fois que nous prenons le volant nous risquons un
accident. Nous ne pouvons pas y chapper. Le risque est omni-
prsent et invitable.
Comme vous ne pouvez lviter, il est indispensable dapprendre
le grer et le contrler. cette fin, gardez-le proportionnel la
rcompense et rappelez-vous que si le bnfice est lev, le
risque le sera galement.
Continuons avec lexemple de notre maison. En contractant un
crdit, vous prenez le risque de ne pas pouvoir rembourser. Pour
rduire ce risque, vous avez deux solutions que vous pouvez
combiner :
prendre un crdit suffisamment long pour que les mensualits
nimpactent pas significativement vos ressources. En contre-
partie, vous payerez plus dintrts pour couvrir ce risque;
sassurer que vous pourrez louer lappartement un tiers
pour un montant plus ou moins proche de votre mensualit.
Y a-t-il un moyen de calculer le risque?
Il ny a pas de manire prcise de le calculer. Le risque fait partie
de lavenir et donc de linconnu. Lorsque vous prenez un risque,
vous valuez une situation. La justesse de cette valuation ntant
que le reflet de votre exprience et de votre connaissance qui per-
mettent de dfinir la probabilit que vous avez darriver vos fins.
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En ce qui concerne la maison, pour mesurer le risque vous devrez
valuer son potentiel locatif en sachant que rien ne garantira que
vous obtiendrez le loyer espr. Si vous demandez un prix deux
fois suprieur la moyenne du quartier, vous prenez le risque de
louer difficilement. Si vous y arrivez votre rendement sera trs
lev et la rcompense importante. Cest ce que lon appelle une
prime de risque.
Dun autre ct si vous vous contentez dun loyer deux fois moins
cher vous louerez trs facilement et abaisserez le niveau de risque.
En contrepartie, votre rentabilit sera moins importante. Vous ache-
tez une forme dassurance contre le risque.
Dune manire gnrale, et pour tous les investissements, il faut
retenir que
plus le risque est lev, plus le rendement et/
ou la rcompense seront potentiellement importants
Mais comme vous ne connaissez pas prcisment le risque
lavance, il convient de maitriser la seule composante contrlable:
la somme investie. Et moins vous investirez plus la rcompense
sera amplifie.
Mathmatiquement et logiquement je suis daccord avec vous.
Mais dun point de vue purement pratique, il est impossible de
mettre la main sur des opportunits qui permettent de suivre vos
rgles sans un apport personnel important. Ne serait-ce que les
frais de notaire qui reprsentent presque 7 % du montant de
lachat (20 % en Belgique).
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Tout le monde mrite dtre riche
Dtrompez-vous. Quel que soit ltat du march il y a toujours
des bonnes affaires. Laissez-moi vous donner un exemple: en
2005, malgr la forte hausse des prix, jai achet un petit immeu-
ble dont tous les appartements taient lous.
Non seulement la somme des loyers (2200 euros par mois) tait
suprieure la mensualit du crdit (1550 euros sur 15 ans), mais
la banque ma galement prt 107 % du prix pour payer les frais
de notaire. Soit 214000 euros au total (cette transaction a rellement
eu lieu. Vous trouverez une copie de lacte du notaire et le contrat
de prt de la banque sur www.olivierseban.com/envoi_infos/
tlmmdr.htm).
En usant dun peu de culot et en prtextant que la banque me
prterait le prix major des frais de notaire (en ralit je ne le savais
pas ce moment-l), jai russi ne pas verser les 10 % classique-
ment demands la signature de la promesse dachat.
Au final sans avancer le moindre centime jai fait lacquisition dun
immeuble qui se valorisera vraisemblablement de 3 % par an, et
amnera sa valeur plus de 300000 euros lchance du prt.
Oui, mais vous avez probablement eu de la chance.
La chance ntait pas de la partie. Lannonce tait sur Internet et
accessible tous ! Mme si indubitablement laffaire tait bonne,
elle tait loin dtre unique. La mme semaine javais trouv un
autre immeuble de trois appartements au prix de 137000 euros
dont les loyers couvraient largement la mensualit du crdit. Jai
galement essay de lacheter en sus de lautre. Mais jai trop
ngoci et il mest pass sous le nez.
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Quel que soit ltat du march il y a toujours des opportunits
saisir. Mais elles ne viendront jamais sonner votre porte. Dans
bien des cas il vous faudra juste chercher un peu.
Par exprience je sais que les bonnes affaires ne restent pas long-
temps en circulation. Mme si je sais les identifier, je suis loin dtre
le seul. Plus le march est dynamique plus vous devez tre ractif
et vous dcider rapidement lorsque vous tombez sur la bonne
occasion.
En revanche la priode que allons vivre ces prochaines annes
(jcris ces lignes en 2009) va nous offrir beaucoup doccasions de
nous enrichir avec limmobilier.
Vous voulez dire que la crise va nous aider nous enrichir ? Jai
achet un appartement en 2006 dans lespoir de le revendre avec
un bnfice. La banque, lagence immobilire, mon entourage,
tout le monde mencourageaient dans cette dmarche. Mais avec
la crise impossible de revendre sans une perte consquente.
Jamais je ne remettrai un centime dans limmobilier. Surtout dans
un march qui baisse tous les jours.
Je suis dsol pour vous et je comprends votre raction, mais cest
maintenant quil va y avoir beaucoup de bonnes affaires raliser.
Je peux vous poser une question ? Pourquoi avez-vous achet
cette poque?
Parce que les prix montaient et quil tait possible de revendre 1 an
aprs avec 15 % de bnfice.
Et pourquoi navez-vous pas russi vendre?
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Tout le monde mrite dtre riche
Plus personne ntait capable dacheter cause des prix trop
levs.
Trs bien. Maintenant, si les prix baissent de 20, 30 ou 40 % pen-
sez-vous quil sera toujours aussi difficile dacheter et de revendre
avec un bnfice au bout de quelques annes ?
Plus les prix montent plus les investisseurs achtent pensant quils
ne peuvent que continuer monter. La hausse entranant la
hausse, ils achtent presque nimporte quoi nimporte quel prix,
sans se soucier de savoir sils ont des chances de trouver un ache-
teur capable dacheter leur bien.
Dun autre ct, plus les prix baissent plus ils hsitent acheter
par peur de voir leur bien perdre encore de la valeur. Comme
pour la hausse, la baisse entrane la baisse et la peur entretient la
peur. Pourtant lorsque les prix seffondrent obligatoirement vous
payez moins cher avec un potentiel de gain plus lev la revente.
Mais comment savoir que la baisse est termine?
Je ne le sais pas. Si je dcide dacheter maintenant je prends un
risque si le march continue descendre. Mais si jattends quil
remonte, je prends celui de payer plus cher.
Comment faire dans ce cas ?
Encore une fois, faites tout pour rsoudre lquation: loyer = men-
sualit. Si vous ny arrivez pas, abstenez-vous et vous dormirez mieux.
Vous verrez aussi quen priode de baisse cette quation est
beaucoup plus facile rsoudre car vous trouverez beaucoup de
propritaires prts faire des concessions sur les prix.
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ce sujet, ne partez jamais du principe que le prix annonc par
le vendeur est obligatoirement le prix de vente final ou le prix
rellement espr par le vendeur. Avec un peu dexprience, vous
vous apercevrez que la plupart des prix affichs sont fictifs.
Je veux dire par l quil y a souvent matire ngociation. Je
reviendrai sur cet aspect un peu plus loin.
Sachez aussi que les bonnes affaires se font dabord lachat. Il
est donc indispensable de possder les bons rflexes qui vous
assureront de ne pas surpayer vos acquisitions. Nhsitez pas
discuter le prix et utilisez les principes que nous avons voqus.
Ce sont dexcellents filtres pour dissocier les bonnes et les mau-
vaises affaires.
Autres prcisions au sujet de mon acquisition. Mme si je me suis
endett, le but nest pas obligatoirement de le rester. Cet immeu-
ble comporte 7 appartements avec des combles amnageables
permettant den crer un 8
me
. Mme si les loyers couvrent le cot
du crdit, des impts et des charges affairant limmeuble, mon
vritable objectif est de vendre quelques appartements pour rem-
bourser lintgralit du crdit.
Selon mes estimations, je devrais vendre 3 ou 4 des 8 apparte-
ments sur les 3 annes venir (jen ai vendu 2 ce jour) et rem-
bourser pratiquement lintgralit de lemprunt. Au final, je poss-
derai au moins 4 appartements qui ne mauront rien cot et que
jaurai financ avec largent des autres !
Comment a largent des autres ?!
Oui, surtout avec largent des autres. Avec celui des locataires par
lintermdiaire des loyers perus, et largent de la banque au travers
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Tout le monde mrite dtre riche
du crdit. Ainsi aprs avoir vendu quelques appartements pour
solder le crdit, je serai pleinement propritaire de 4 apparte-
ments (valeur estime 150000 euros) qui me rapporteront envi-
ron 15000 euros par an. Sans jamais avoir sorti un seul centime
de ma poche!
Supposons que nous ayons la somme disponible, pourquoi
ne pas payer limmeuble au comptant au lieu demprunter ? Avec
un crdit nous payons des intrts et nous enrichissons notre
banquier.
Lintrt de leffet de levier est dacheter quelque chose de cher
avec peu ou pas dargent. Si vous payez au comptant leffet de
levier na plus aucune signification et le rendement de votre
argent se retrouve directement li au ratio des loyers perus par
rapport la somme investie.
Autre considration importante: au travers du crdit, leffet de
levier permet de gnrer de la richesse sur de largent que vous
navez pas. Alors que pour les placements vous ne produisez de la
richesse que sur largent que vous avez rellement en banque (ce
nest pas toujours vrai, dans mes sminaires je donne quelques
astuces qui permettent de placer de largent que vous navez pas
au dpart et que vous pouvez placer entre 5 et 8 %. Voir www.
toutlemondemeritedetreriche.com).
Nanmoins, votre question ouvre dautres sujets qui concernent
lenrichissement. Le premier, dj abord, est li la notion de
risque. Le deuxime est relatif la protection du capital.
Faisons lhypothse que limmeuble brle. Si vous avez pay au
comptant, vous avez brl 214000 euros. Bien entendu, si vous
tes correctement assur vous serez rembours par les assurances.
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Mais vous ne savez pas de combien, ni quand elles le feront. Vous
connaissez les assurances : toujours prtes prendre votre argent,
mais jamais presses de passer la caisse.
Si le remboursement tarde, vous aurez une forte somme immobi-
lise et ne percevrez plus aucun loyer, mais vous continuerez
payer votre crdit. Tant que vous ne serez pas rembours, votre
risque sera gal la totalit de votre engagement. Alors quen
investissant le minimum cest lassurance du crdit qui prendra le
relais ramenant ainsi le risque zro.
Sans aucun apport vous tes lheureux propritaire dune ruine,
mais toujours en possession de vos 214000 euros placs 5 % ou
plus. Sans compter que cette somme sera disponible pour saisir
dautres opportunits qui viendraient se prsenter.
Autre intrt. Supposons quun imprvu ncessite une importante
somme dargent qui vous oblige vendre limmeuble qui gnre
des loyers. Immanquablement la vente de votre actif aura pour
consquence de vous appauvrir et de diminuer vos revenus.
Pour conclure, ma philosophie personnelle sur le sujet est davan-
cer le moins dargent possible afin de limiter mon risque au
maximum. Quel que soit le sujet, je vous recommande trs forte-
ment de faire la mme chose. En cas de problme ou de litige
financiers, il est beaucoup plus facile de discuter de votre argent
lorsquil est dans votre poche que lorsquil se trouve dans celle de
votre interlocuteur.
Dans le premier cas, vous ngociez pour savoir combien vous
allez ventuellement payer ou donner. Dans le second vous pleurez
pour quon vous le rende. Si vous avez dj eu des problmes
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avec quelquun qui vous devait de largent, vous savez de quoi je
parle. Pour les autres, appliquez ce principe et vous naurez jamais
loccasion de vous demander pourquoi jen parle!
Nest-il pas plus intressant de garder tous les appartements et de
continuer les louer ? Si vous vendez des appartements, vous
vous sparez dactifs qui sautofinancent.
Cest une autre possibilit qui dpend aussi du contexte et de vos
objectifs. Dans le cas de cet immeuble, tant le seul propritaire,
je suis financirement responsable des dgradations et des installa-
tions communes. En vendant quelques appartements, je cre une
coproprit, je divise les cots de maintenance de limmeuble et
je reconstitue ma capacit demprunt au moment o je me dbar-
rasse de la dette.
Autre considration prendre en compte. En ne vendant quune
partie de limmeuble, je reste le plus gros propritaire et je garde
la majorit des voix pour toutes les dcisions concernant les
travaux de limmeuble. Ainsi, personne ne pourra mimposer une
dcision plus ou moins farfelue en ce qui concerne sa gestion. Au
final, je me dsendette et je reste matre du jeu.
Donc si je comprends bien il ne me reste plus qu trouver 3
immeubles comme le vtre, dont les loyers sont suprieurs la
mensualit du crdit, dattendre 15 ans pour que les loyers finis-
sent de rembourser les emprunts et prendre ma retraite million-
naire tout en vivant des loyers!
Hlas non. Les banques vous en empcheront.
Pourquoi les banques men empcheraient-elles ? Je vais emprun-
ter et payer des intrts. Je suis donc un bon client potentiel!
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Elles vont surtout avoir peur!
Les banques et les crdits
Avant doctroyer un prt, la banque tudie divers lments pour
sassurer de votre capacit rembourser. En gnral elle veille
ce que vous ne dpassiez pas un taux dendettement de 33 %
de vos revenus. Donc si vous trouvez 3 immeubles identiques
que vous pourriez acqurir moyennant trois mensualits de rem-
boursement de prt de 1500 euros chacune (soit 4500 euros),
la banque vous demandera de justifier des revenus trois fois sup-
rieurs. Soit 13500 euros par mois. Elle inclura les loyers qui seront
perus, mais prendra en compte galement vos diffrentes charges:
autres crdits, votre propre loyer, etc.
Il ny a aucun moyen de contourner le problme?
La barrire des 33 % nest pas infranchissable. Tout dpend de
votre profil, de votre patrimoine et des relations que vous entretenez
avec votre banquier.
Il faut savoir que ce coefficient nest dict par aucune loi. Cest
seulement un coefficient dendettement utilis par les banques
comme barrire de scurit. Et contrairement ce quelles diront,
ce nest pas pour vous protger contre le risque que vous prenez
en investissant, mais pour se prmunir du risque quelles pren-
nent lorsquelles vous prtent de largent. Pour faire simple, si
vous voulez que le banquier vous prte au-del des 33 %, il faut
quil ait confiance en vous.
Comment faire pour que le banquier ait confiance en nous ?
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Tout le monde mrite dtre riche
La rponse relve encore du bon sens : il faut que lui montriez
que vous tes capable de rembourser. Le meilleur moyen restant
encore de vous payer en premier.
Si celui-ci constate que vous pargnez rgulirement et que vous
vous occupez de vos finances, il aura moins peur de vous. Mais si
vous finissez rgulirement le mois dans le rouge, il se posera des
questions sur votre capacit rembourser le crdit. Mme si vous
ntes pas endett par ailleurs.
Si la rgle des 33 % dpend de lapprciation du banquier,
jusqu quelle hauteur peut-on tre endett?
Cest un peu la tte du client. Il mest arriv plusieurs fois dtre
endett hauteur de 60 % de mes revenus. Les 40 % restants me
permettaient largement de subvenir mes besoins. Mais ce fut au
terme de palabres et discussions interminables avec mes ban-
quiers. Car ils madorent quand je place mon argent chez eux,
mais beaucoup moins lorsque je leur demande un prt. Simplement
parce que mon profil est atypique, que mes revenus varient forte-
ment dune anne lautre et que je nai pas de feuille de paye!
Dune manire gnrale, les banquiers naiment pas ce qui sort
de leurs normes. Pour quils puissent prendre des dcisions, sans
se poser de questions, il faut rentrer dans leurs critres.
Mon (et leur) problme, cest que je ne rentre dans aucune de leurs
cases. Cest pour cette raison que jai plus de difficults emprunter
que des personnes qui ont des revenus rguliers. Mme si elles
gagnent moins que moi.
Le bon ct de la chose cest que mon dossier est souvent trans-
mis un chelon suprieur. Ce qui me permet dentrer en contact
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avec les dcideurs dont la marge de manuvre est plus impor-
tante.
Oui, mais vous avez de largent en compensation.
Cest aussi ce que je croyais, mais la ralit est toute autre. Il y a
quelques annes, dans le cadre de lachat de ma rsidence princi-
pale, je suis tomb sur une opportunit que je ne pouvais pas
manquer. La maison tait superbe, le jardin magnifique et le ven-
deur press. Jai donc sign rapidement une promesse dachat.
Possdant des fonds placs pour un montant trs suprieur au
prix demand, jai demand ma banque de maccorder un prt
en prenant ce placement en garantie le temps que je vende ma
rsidence actuelle. Devinez la rponse: NON. Ils ont refus de
maccorder un prt parce que je navais pas de salaire et quil tait
risqu pour eux de me prter mon argent ! Pour la petite
histoire jai fini par obtenir le prt mais la dcence moblige taire
les mots que jai utiliss.
Vous voyez, mme en ayant de largent vous ntes pas labri
dun refus. Et ce nest pas parce quil y a crit banquier sur le front
de votre interlocuteur devient intelligent. Mme en matire dargent.
Depuis cette aventure je voue aux banquiers un respect mesur et
je ne leur fais aucune concession. Un bon conseil, quel que soit le
domaine, ne vous laissez pas intimider si vous tes sr davoir rai-
son. Souvent cest le plus motiv et le plus dtermin qui gagne.
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Quelques prcautions
Je voudrais revenir sur leffet de levier et attirer votre attention sur
une chose importante. Son utilisation implique la mise en place
dun crdit. Si celui-ci a moins dimpact lorsquil est contract pour
une longue priode, il nen demeure pas moins une dette quil est
plus facile de contracter que de rembourser.
Mme pour lacquisition dun actif, ne vous endettez jamais tort et
travers. Faites-le sagement en valuant le potentiel dapprciation du
bien convoit. Il est inutile davoir les yeux plus gros que le ventre.
Vous navez pas besoin dacheter toute la rue pour vous enrichir.
Un seul bien correctement achet et gr vous enrichira de faon
apprciable et durable. Faites vos acquisitions une par une, avancez
prudemment et ne vous jetez pas sur la premire petite annonce
venue.
Ainsi, dans le cas dun emprunt pour un investissement locatif, il
est indispensable de prendre un minimum de garantie pour le
paiement des loyers. Ce nest pas parce que vous tes lheureux
propritaire (endett) dun appartement que vous devez faire
nimporte quoi.
Lorsque la banque vous accorde un prt, elle se prmunit dune
dfaillance ventuelle en prenant une hypothque sur votre
appartement. Cest--dire quelle sautorise vendre lappartement
pour se rembourser au cas o vous ne pourriez assumer votre
engagement.
De votre ct, vous devez vous assurer de la solvabilit de vos
locataires en nhsitant pas prendre toutes les garanties possi-
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bles. Nous reviendrons sur cet aspect dans le chapitre consacr
la protection de votre richesse.
Autre considration: le montage financier que nous venons de
dcrire repose sur le fait que vous percevrez un loyer. Il est possi-
ble, voire probable, que vous aurez des priodes dinoccupation
pendant lesquelles vous payerez les mensualits du crdit sans
aucune rentre compensatrice. Pour viter les problmes, faites
en sorte davoir au moins trois mensualits davance disponibles.
Ainsi, vous viterez de paniquer si vous narrivez pas louer lappar-
tement dans les premires semaines et/ou de brader le loyer pour
tre sr de trouver quelquun.
Une astuce que jai utilise plusieurs fois pour viter davoir sub-
ventionner le crdit de ma poche: lorsque jachetais un apparte-
ment, qui ncessitait ou non des travaux de remise en tat, je
demandais systmatiquement au vendeur de me laisser les cls au
moment de la signature de la promesse dachat. Soit deux trois
mois avant la signature finale. Jen faisais mme une condition
pralable pour acheter lappartement en question. Le but tant de
mettre profit cette priode pour remettre les lieux en tat et
organiser les visites. Si bien que le jour de la signature finale, lap-
partement tait dj lou avant que le crdit ne dmarre.
Taux fixe ou taux variable?
Au moment daccorder lemprunt, la banque demandera si vous
souhaitez contracter un crdit taux fixe ou taux variable. Le
choix est fonction de plusieurs paramtres. Si vous prvoyez de
solder la dette en grande partie ou en totalit avant lchance
prvue par le contrat, le crdit taux variable se rvlera une
bonne solution, car vous ne payerez aucune pnalit sur le capital
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rembours (mme si cest souvent le cas, je vous conseille de le
vrifier avec la banque).
Cette absence de pnalit pour remboursement anticip est moins
frquente pour les crdits taux fixe. moins que vous nayez rgl
cet aspect au pralable. Ngociez toujours avant. Jamais aprs.
Ds que vous avez sign, vos mains sont lies et le banquier na
aucune raison de vous accorder cette faveur.
Mais rien ne vous empche dessayer. Cest ce que jai fait lors du
remboursement dun prt avec le Crdit Patate (certains auront
peut-tre reconnu le surnom de la banque). Nayant rien ngoci
avant, je mattendais payer les 3 % classiquement demands. Jai
tent ma chance et jai obtenu une rponse favorable. Vous voyez
rien nest crit. Si vous ne posez pas la question, vous ne conna-
trez jamais la rponse!
Si vous envisagez de rembourser le prt uniquement avec le loyer,
privilgiez le crdit taux fixe. Avec une mensualit connue
lavance, vous viterez les mauvaises surprises.
En sachant quun crdit taux variable cote moins cher quun
crdit taux fixe, vous pourrez galement financer votre acquisi-
tion en mlangeant les deux formules. Il vous suffira dajuster le
montant de chaque crdit en fonction de ce que vous prvoyez
de rembourser et de la faon dont vous le ferez.
Toutefois faites attention une chose: en ce moment les taux
directeurs sur lesquels les taux de prts sont adosss, sont pro-
ches de zro. Ainsi, en utilisant un crdit taux variable, vous
prenez un risque important puisque les taux ne peuvent que
remonter.
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Que faut-il acheter ?
En ce qui concerne le type de biens acheter, les critres de
choix relvent encore une fois du pur bon sens. Concentrez vos
recherches sur les appartements de 2 et 3 pices. Ce sont les sur-
faces les plus recherches et o lon observe le plus de transac-
tions. Cest donc avec ce type de biens que vous aurez le plus de
clients potentiels le jour o vous dciderez de revendre ou de
louer. Sans compter que les petites surfaces se louent plus cher au
mtre carr.
Le prix a galement son importance. Il est ais de comprendre quil
y a plus de personnes capables de dbourser 100000 euros que 1
million deuros. Cest exactement la mme chose pour les loyers. Le
salaire moyen des Franais tant de 1800 euros, vous aurez plus de
candidats-locataires pour un loyer de 500 euros que pour un loyer
de 3000 euros!
Ensuite se pose la question de choisir du neuf ou de lancien. Pour
lancien, nachetez pas trop loin de votre lieu de rsidence habi-
tuel. Si vous tes trop loign, vous aurez tendance moins vous
en occuper.
En optant pour du neuf, vous vous dbarrassez dune bonne partie
du problme, car vous aurez peu dentretien prvoir avant plu-
sieurs annes. Dans les deux cas vous pourrez utiliser les services
dune agence qui soccupera de la gestion. Moyennant un pour-
centage du loyer.
Le montant du loyer est aussi fonction du quartier. Un loyer de
1000 naura rien de surprenant dans un quartier chic. Alors
quil posera plus de problmes dans un quartier populaire. Par
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consquent, limitez-vous des prix accessibles au plus grand
nombre en fonction de la zone dhabitation. Au moment de la
mise en location, veillez ce que votre bien soit impeccable. Sil
est habitable dans linstant vous en tirerez un meilleur prix tout en
louant plus rapidement.
Un autre tuyau. Que vous soyez en ville ou la campagne, il y a
une forte demande pour les maisons individuelles. Si vous tes
lheureux possesseur dune maison trs souvent vous louerez plus
cher quun appartement de surface comparable.
Le rendement annuel brut du loyer a galement son importance.
Celui-ci est calcul par le ratio du loyer annuel divis par le
prix dacquisition accompagn des traditionnels frais de notaire.
Dans le cas de limmeuble cit plus haut, le rendement est de
(2200 x 12)/214000. Soit 12,33 %. Soyez attentif sur le rendement
et ne descendez pas au-dessous de 7 %. Ce nouveau filtre vous
permettra de ne pas surpayer votre acquisition.
Vous ne trouvez pas que vous tes trop exigeant ?
Il est certain que plus vous mettrez de critres plus votre slection
sera fine. Le but est de faire de bons achats, pas denrichir le ven-
deur. Noubliez pas que vous navez pas besoin dacheter dix
appartements par an. Un seul tous les sept ou huit ans est trs
largement suffisant pour vous enrichir.
Pour que votre argent travaille correctement, il faut le placer au
bon endroit. Si vous ne trouvez pas aujourdhui un bien qui satis-
fait vos critres, vous le trouverez demain. Il y a des opportunits
tous les jours. Il suffit dtre patient et de chercher.
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Les logements ne sont pas les seuls biens immobiliers dans les-
quels vous pouvez investir. Les parkings peuvent tre de trs
bons choix avec des avantages multiples :
le prix unitaire est moins lev, donc plus accessible. Ce qui
permet galement dobtenir des crdits plus facilement ;
les risques dimpays sont moindres et il est plus facile dvin-
cer une voiture que des locataires rcalcitrants ;
il y a moins de frais dentretien.
Faites attention ne pas acheter des concessions de parking.
Celles-ci sont vendues uniquement pour une dure dtermine.
Privilgiez les grandes villes; on a beaucoup moins besoin de par-
kings la campagne.
Les bureaux sont aussi une source de profit lorsquils peuvent tre
transforms en logement. Lvolution du march des locaux com-
merciaux ntant pas lie celui des habitations, pour dterminer
le potentiel de plus-value vous devrez comparer les prix au mtre
carr en tenant compte des travaux de transformation.
Les changements de statuts ntant pas acquis doffice, vous devrez
demander la permission la mairie. Ces autorisations dpendant
essentiellement du besoin des communes dans chaque catgorie
de local.
Les terrains sont galement des cibles intressantes et une source
de profit important lorsquils sont correctement grs. Mais la ges-
tion de leur potentiel de plus-value est trs diffrente.
En sachant que les acqureurs potentiels ne cherchent pas une
superficie exacte, mais un emplacement pour construire, vous
pourrez envisager de dcouper un grand terrain en plusieurs lots.
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Il vous suffira de proposer la vente des lots spars pour un prix
moins lev, mais avec un montant au mtre carr plus important.
Comme pour la transformation des bureaux, vrifiez au pralable
que la mairie vous autorise parcelliser le terrain.
Il existe aussi des surfaces que vous ne pourrez pas diviser, mais
sur lesquelles il est possible de construire plusieurs habitations.
Si vous vous sentez lme dun promoteur, construisez une maison
abritant plusieurs appartements et louez-les, ou remboursez une
partie de lemprunt en vendant un ou plusieurs appartements.
De cette faon, vous augmenterez le rendement en vous dsen-
dettant.
Autre possibilit: lachat de terrains inconstructibles, dit agricoles.
Cet investissement est trs spculatif, car vous financez un passif
qui prendra peut-tre de la valeur sil devient constructible (revoir
nos rgles dinvestissement sur les actifs/passifs). Si cest le cas, sa
valeur sen trouvera trs fortement augmente.
Si ce genre doprations vous tente, visez les terrains proches des
agglomrations et/ou dj entours dhabitations. Les villes ayant
tendance prendre le pas sur les campagnes, les communes ren-
dent constructibles les terrains en fonction des besoins de leur
population.
Plus lenvironnement sera peupl plus vous aurez de chances de
voir votre parcelle devenir constructible. Petit avertissement : cer-
tains propritaires nhsitent pas vendre trs cher leur terrain
sous prtexte que celui-ci deviendra bientt habitable. Noubliez
pas que cest la mairie qui dcide si un terrain est constructible ou
non. Pas le vendeur.
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Un pige dans lequel jai failli tomber pour lachat dun terrain
dans le Luberon. Au moment de la promesse dachat, exigez une
condition suspensive lie lobtention du permis de construire.
Certaines agences vous diront de bonne foi que le terrain a dj
son CU (Certificat durbanisme) et que vous aurez obligatoirement
le permis de construire. Mme si cest vrai dans la plupart des cas,
un CU ne vous autorise pas construire. Laffaire ne sest pas faite
parce que le vendeur na pas accept mon prix. Heureusement
pour moi, car un an plus tard le terrain a t dclar non construc-
tible malgr un CU positif.
Autre erreur viter. Les mauvais emplacements. Si les prix sont
bas, cest quil y a souvent une bonne raison. Je ne parle pas de la
bonne affaire en dehors du prix du march, mais de tout un quartier
ou dune zone totalement dprcie. Personnellement jai toujours
eu du mal revendre et quelquefois perdu de largent sur des
biens que javais achets dans des zones moins attractives.
En temps de crise, les quartiers bien cots et les bons emplace-
ments se dprcient toujours moins. Souvent parce leurs habitants
sont plus fortuns et peuvent se permettre dattendre si les prix
du march ne leurs conviennent pas.
Pour rsumer, en matire dimmobilier vous devez vous concentrer
sur des biens qui ont le potentiel de sautofinancer facilement.
Soit par la location, soit par une division et la revente partielle
pour payer une partie du crdit. Pour que vos acquisitions trou-
vent preneurs facilement, achetez des biens qui rentrent dans la
catgorie des ncessits. Plus elles seront indispensables au quoti-
dien dun plus grand nombre plus vous pourrez les vendre ou les
louer facilement le jour venu.
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Cela veut-il dire quil faut proscrire les achats de rsidences
secondaires ?
Effectivement, les rsidences secondaires rentrent difficilement
dans la catgorie des ncessits. Par consquent, je vous dcon-
seille dinvestir dans ce type de bien. Non seulement il vous sera
difficile de les rentabiliser, mais galement de les revendre le jour
o vous dciderez de vous en dfaire.
Vous pouvez en possder pour vous-mme, mais en tenant compte
que cela ne rentre pas directement dans le cadre de lenrichissement,
car cest un passif qui gnre des dpenses.
Attendez si les dpenses occasionnes par une rsidence secon-
daire sont rarement compenses, cest exactement la mme chose
pour une rsidence principale. Pourtant cest un actif !
Contrairement ce que pensent beaucoup de propritaires, une
rsidence principale est avant tout un passif qui ne rapporte
aucun revenu, mais des charges sans compensation. Vous ne faites
que payer le crdit et tous les frais attachs cette acquisition sans
jamais rien dduire (contrairement un investissement locatif).
Ceci tant vous favorisez votre enrichissement puisquune fois
votre logement pay cest une ncessit qui ne viendra plus grever
vos rentres.
Malgr cette considration, il existe des cas o vous risquez de
vous appauvrir.
Quand ne faut-il pas acheter dimmobilier ?
Il y a quelques annes jhabitais dans une maison de 250 m
2
que
je louais 2900 euros par mois. La valeur estime de la maison tait
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de 1,2 M deuros. Si javais dcid demprunter pour acheter cette
maison, jaurais eu payer 7920 euros par mois pendant 20 ans.
Sur la base dun crdit 5 %.
En plaant cette somme sur le long terme au mme taux sans pren-
dre de risque, je gagnais 60000 . Or mon loyer annuel ntait
que de 34800 . Ce qui reprsentait virtuellement 25200 euros
dconomie par an que je pouvais utiliser pour acheter dautres
actifs qui auraient fait grossir mes revenus et pay une partie de
mon loyer.
Quel tait lintrt pour moi dacheter cette maison? Aucun!
En empruntant, je contractais une dette importante et la banque
maurait demand de gagner trois fois le montant de la mensualit
du crdit. Soit 24000 euros par mois ! Dun autre ct en payant
au comptant je prenais un risque important en immobilisant une
forte somme tant que je naurais pas revendu le bien. Alors quen
louant, je vivais dans une maison confortable en gardant mes
liquidits disponibles et la possibilit de changer dhabitation en
fonction de mes besoins. Dans ce cas de figure, il tait vident que
mon intrt tait ailleurs.
Je sais que les montants indiqus sont loin de la ralit quotidienne
de la plupart dentre nous. Le but est seulement de dmontrer que
ce nest pas parce que vous avez la possibilit de payer quelque
chose quil est obligatoirement intressant de le faire.
Votre intelligence financire doit galement tre utilise pour vous
endetter bon escient. Rien ne vous empche dutiliser cet exem-
ple, ainsi que les suivants, comme modles pour les adapter
votre ralit.
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En dehors des considrations mathmatiques et financires, il est
certain que la possession de son logement offre un ct rassurant.
Ainsi, la rponse la question, de savoir sil faut possder ou non
ce type de passif, ne peut pas tre base que sur des donnes
financires. Ce choix a galement des implications psycholo-
giques lies la scurit personnelle.
Il est vident que la possession de son logement permet dentre-
voir une vie plus sereine. Cest pour cette raison que je vous
conseille, comme pour tous les crdits qui servent acqurir des
passifs, de vous endetter le moins possible pour votre rsidence
principale et de rembourser aussi rapidement que vous le pourrez.
Faites-en une priorit.
Dans tous les cas, et quelle que soit votre dcision, je pense quil
est important de possder de limmobilier. Dautant plus quen
France les risques sont relativement limits, dus au plus fort taux
dmographique dEurope. Ce qui veut dire quil y aura toujours
plus de monde loger dans les annes venir et que vous trou-
verez facilement un locataire ou un acheteur.
Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants?
Prenons le cas dun jeune couple sans enfant qui souhaite acqu-
rir sa rsidence principale. Le bien convoit cote 200000 euros.
Besoin de calculer un prt ?
Tlchargez un petit programme que jutilise rgulirement
ladresse suivante:
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm
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Ils gagnent eux deux 3000 par mois. En sendettant sur 20 ans
5 %, ils devront payer 1320 euros par mois. Soit 44 % des reve-
nus du mnage. Dans ces conditions aucune banque ne leur pr-
tera la somme ncessaire. Quelles solutions peuvent-ils envisager ?
Opter pour un endettement plus long ou rester locataire?
Pour emprunter 200000 euros sans dpasser un taux dendette-
ment de 33 %, soit 1000 euros par mois, ils devront sendetter
sur 35 ans ! Durant toute cette priode lappartement en question
aura 100 fois loccasion dtre inadapt : naissances multiples,
dpart des enfants, divorce, mutation, chmage, etc. Sans comp-
ter quils payeront surtout des intrts. 224000 euros pour tre
exact dont la plus grosse partie sera verse pendant les premires
annes (GEPR). Et je ne parle pas des invitables frais de notaire
lis lacquisition dun logement, ni de lapport personnel gnra-
lement rclam par les banques pour financer une rsidence
principale.
Certes le bien prendra peut-tre de la valeur, mais si nous nous
rfrons la chambre des notaires nous apprenons quun bien
immobilier est en moyenne revendu au bout de 5 ans. Ainsi en
25 ans, en considrant quils achteront des biens dont le prix
moyen sera de 250000 , les frais inhrents chaque acquisition
seront de 17500 euros (7 % du montant de la transaction). Soit un
total de 87500 euros qui seront toujours mieux dans leur poche.
Ce jeune couple est-il condamn regarder les autres senrichir et
payer un loyer toute sa vie?
Voici un autre scnario beaucoup plus favorable qui lui permettra
de senrichir tout en se logeant. La meilleure chose faire est din-
vestir dans un bien immobilier but locatif quils loueront en
respectant les rgles dquilibre loyer/mensualit dj voques.
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Une fois le locataire install, ils se logeront en fonction de leurs
ncessits. Sils souhaitent avoir des enfants, ils loueront un appar-
tement qui rpondra leurs besoins du moment et dmnageront
une fois que lappartement sera devenu trop petit ou trop grand.
Les avantages de cette formule sont multiples. Si leur souhait est de
possder terme leur logement, le bien locatif servira la fois de
monnaie dchange pour une acquisition future et de protection face
aux variations du march. Car si celui-ci progresse de 3 % par an, en
restant dans le premier cas de figure (celui o ils ne pouvaient pas
acheter) ils auraient eu encore moins de possibilits de lacqurir 10
ou 20 ans plus tard. Sauf si leurs revenus devaient progresser plus
vite que le march immobilier (ce que lon ne sait jamais lavance).
En procdant de la sorte, ils commenceront senrichir en faisant
une acquisition finance par le loyer du locataire (autre faon de
se payer en premier). Ce qui indirectement leur permettra de
financer leur future rsidence principale.
Au travers de ce petit scnario, vous voyez la diffrence entre un
peu dintelligence financire et un comportement dnu de toute
recherche de solution. Si notre jeune couple avait choisi de subir
sa faiblesse conomique, dans le meilleur des cas ils auraient cer-
tainement lou en attendant de constituer une pargne suffisante
pour acheter un logement. Ce qui aurait demand des efforts plus
importants. Alors quen essayant daller un peu plus loin dans la
rflexion, en louant leur habitation principale, ils ont commenc
constituer un patrimoine sans attnuer leur pouvoir dachat. Dans
le premier cas, ils nauraient pas pu subvenir aux besoins de leur
famille sans de lourds sacrifices et une prise de risque exagr.
Dans le second ils peuvent immdiatement commencer senrichir
en conservant un niveau de revenu identique.
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Immobilier
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O et comment trouver les bonnes affaires?
Je ne vous tonnerai pas en dclarant que moins vous payerez
cher, plus vous favoriserez votre enrichissement. Je ne parle pas
du montant du bien, mais de sa valeur par rapport au march.
Pour tre capable dapprcier sa vritable valeur, il est important
de bien connatre la zone o vous prospectez. Interrogez les voi-
sins, vos amis qui habitent le quartier, les commerants et faites-
vous une bonne ide des prix sur la zone prospecte.
Les agences immobilires sont dexcellentes sources dinforma-
tions. Elles sont aussi l pour vendre et ont tendance vous pous-
ser lachat. Mais elles savent galement ce qui est au prix et ce
qui ne lest pas. Leur intrt tant de vendre, pas de mettre des
annonces en vitrine, elles naiment pas avoir en stock des biens
proposs des prix en dehors du march, car elles savent quelles
auront du mal les vendre.
Au final, elles se rvlent trs utiles pour modrer les vendeurs
trop gourmands et servent dinterface pour ngocier une baisse
du prix le moment venu. En dfinitive, je trouve que lon achte
moins cher en passant par les agences et dans de meilleures
conditions.
Un lment important prendre en compte : la diffusion de lin-
formation. La plupart des agences placent des annonces sur
Internet ou dans les journaux spcialiss. Ds que lannonce est
accessible au plus grand nombre, si laffaire en est rellement
une, elle ne restera pas longtemps sur le march. Il est donc int-
ressant davoir accs ces informations avant quelles ne soient
rendues publiques. Faites-vous des relations et sympathisez avec
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Tout le monde mrite dtre riche
les commerciaux des agences. Ce sont les premires personnes
tre au courant dune vente intressante.
Un bon achat se rsume acheter un bien au-dessous du prix du
march. Dune manire gnrale plus le vendeur est press plus il
fera de concessions. Nhsitez pas linterroger en posant vos
questions intelligemment pour connatre ses motivations.
vitez la question bte qui nerve dans le genre pourquoi vous
vendez? . En dehors du fait que le vendeur dmnage, ce nest pas
votre affaire. Vous viterez ainsi de lagacer et quil vous demande
pourquoi vous achetez! Mais vous pouvez poser cette question
lagence. Celle-ci, moins implique motionnellement, aura plus
de facilits vous donner des informations sur le vendeur.
Si le propritaire des lieux est press, il sait quil est en mauvaise
posture pour vendre sereinement. Dans ce cas il y a peu de
chance quil vous le dise ouvertement. Montrez-lui de lintrt. Sil
sent un acheteur potentiel, il aura tendance se dcouvrir plus
facilement.
Les successions sont aussi dexcellentes opportunits. Surtout lors-
quil y a plusieurs hritiers. En essayant de ngocier un rabais de
10000 euros avec un seul vendeur, celui-ci doit supporter la tota-
lit de la baisse du prix. Ce qui pourra susciter son refus. Si vous
avez faire trois hritiers, ce rabais est divis dautant. Donc
plus facile accepter. Sans compter que les hritages, mme sils
sont la consquence de la disparition dun proche, sont souvent
considrs (officieusement) comme une aubaine.
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Immobilier
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Les enchres
Que penser des ventes aux enchres? On voit souvent des affiches
sur certains immeubles avec des prix allchants.
Les accroches que vous voyez sont les mises prix. Cest--dire le
niveau de prix auquel les enchres dbuteront. En ce qui concerne
les enchres elles-mmes, bien que jai particip plusieurs ven-
tes, je nai jamais eu loccasion dacheter quoi que ce soit par ce
biais. Autant jai vu des personnes y faire dexcellentes affaires,
autant jen ai vu en faire de trs mauvaises en achetant des prix
draisonnables.
Hormis quelques transactions spcifiques, je pense que cest essen-
tiellement un march de spcialistes. tant donn que vous ne
savez pas lavance quelle sera la bonne affaire du jour sur la
dizaine de biens vendus, vous devez tre prt acheter nimporte
quoi. Ce qui oblige visiter au pralable tous les biens qui seront
vendus lors de la sance pour dterminer quel prix vous ferez
une bonne affaire. Il faut galement prvoir des frais dacquisition
de lordre de 20 %. comparer avec les 7 % des frais de notaire
classiques.
Si vous remportez lenchre vous serez dans lobligation dacheter
et ne bnficierez daucune clause suspensive lie la non-obten-
tion dun crdit (permet lacheteur de se dgager dune transac-
tion sil ne trouve pas de financement). Si vous ntes pas en
mesure dhonorer votre engagement, le bien sera remis en vente
et vous payerez la diffrence entre le prix que vous aviez pro-
pos et la nouvelle enchre si celle-ci se rvlait infrieure. Cest
ce que lon appelle la folle enchre.
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Tout le monde mrite dtre riche
Dernire chose: mme si vous tes le dernier enchrisseur, vous
navez pas obligatoirement gagn la bataille. Dans un dlai de dix
jours un autre acqureur peut se manifester et proposer une nou-
velle enchre qui doit tre au minimum 10 % suprieur. Dans ce
cas le bien est de nouveau mis en vente avec un prix de dpart
gal cette nouvelle enchre.
Immobilier et entreprise
Si vous tes propritaire de votre entreprise, leffet de levier a un
double intrt. Vous pouvez envisager dacqurir des locaux
titre personnel et les louer votre socit. Lavantage est multiple.
Dune part les charges de lentreprise restent identiques, puisque
dans tous les cas elle doit se loger et donc payer un loyer. Donc
autant que ces sommes aillent dans votre poche.
Dautre part, elle participe votre enrichissement en vous permet-
tant dajuster le loyer au mieux de vos intrts. Tout en restant
dans des limites raisonnables. Si vous facturez un loyer double
des prix habituellement pratiqus, le fisc considrera que vous
vous enrichissez sur son dos en minimisant limpt sur les socits
(puisque vous avez alourdi les charges de lentreprise) son dtri-
ment. Ds lors vous courrez le risque dun redressement sur la part
de loyer considre comme excessive.
Autres aspects de leffet de levier
Pour en finir avec leffet de levier, je voudrais voquer quelques-
unes de ses autres facettes. En effet, celui-ci ne se cantonne pas
aux montages financiers et se retrouve galement dans diffrentes
situations de la vie de tous les jours.
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Immobilier
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ADA: LArgent Des Autres. Cest typiquement les cas de figure que
nous avons dcrits: vous utilisez largent de la banque pour acheter
le bien et le loyer pay par le locataire pour couvrir tout ou partie
de la mensualit du crdit. En dehors du prt immobilier, vous pou-
vez utiliser lArgent Des Autres et plus particulirement celui des
banques. Rappelez-vous de mes obligations 11,75 %. Partant du
principe que ces dernires taient correctement notes, donc peu
risques, je demandai ma banque de mouvrir une ligne de crdit
garantie par ce placement (on appelle ce type de financement
crdit lombard). Une fois le prt obtenu je me dpchai dutiliser
les nouvelles sommes disponibles pour racheter ces mmes obliga-
tions et obtenir un rendement final de lordre de 18 %!
EDA: LExprience Des Autres. Si le but est de vous enrichir, la
meilleure faon dapprendre est de profiter de lexprience de
ceux qui ont dmontr leur capacit gnrer de la richesse.
Captez une partie de cette exprience en lisant des livres ou en
participant des sminaires. Leffet de levier intervient ds que
vous accdez rapidement une expertise acquise par quelquun
dautre au cours de longues annes.
TDA: Le Temps Des Autres. Lorsque vous faites appel un avocat,
un peintre ou tout autre expert dans un domaine bien prcis, vous
bnficiez de ses comptences et de son savoir-faire pour rsoudre
un problme plus rapidement et plus efficacement que vous ne le
feriez vous-mme. Chaque fois que vous ferez appel un profes-
sionnel pour son savoir-faire, vous utiliserez leffet de levier en
vous donnant les moyens davancer plus vite.
TrDA: Le Travail Des Autres. Cest principalement leffet de levier
que lon retrouve dans les relations employeur/employ. Lemp-
loyeur dlgue et attribue des tches plus ou moins spcialises
ses employs en fonction de leurs comptences et aptitudes.
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Tout le monde mrite dtre riche
Utilisez ces diffrents effets de levier en fonction de la situation et
vous gagnerez du temps en vous enrichissant plus rapidement. Ce
sont les principes utiliss par les riches.
Voil. Je pense que vous en savez beaucoup plus sur limmobilier
et ses possibilits. Si cest un domaine qui vous intresse, et comme
pour tous les autres sujets que nous aborderons plus loin, je vous
conseille de ne pas vous prcipiter et de vrifier tout ce que je viens
dcrire.
La plupart des transactions immobilires ne sont pas compliques
et parfaitement encadres par les notaires, scurisant ainsi chacune
des parties. Vous ne devez pas pour autant vous autoriser faire
nimporte quoi. Noubliez pas que pour chaque transaction vous
investissez votre argent et que celui-ci doit surtout servir votre
enrichissement.
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Chapitre 6
LA BOURSE
(Vive la crise bis)
La Bourse: ternelle valse des regrets.
Rostschild
Aprs les placements et limmobilier, il est temps daborder un de
mes jeux favoris : la bourse. Celle-ci doit sa dmocratisation la
rvolution Internet qui a rendu les marchs financiers accessibles
des millions dintervenants. Ainsi, beaucoup ont dcouvert
quelle ntait pas rserve une lite et que le savoir financier
ntait pas la chasse garde dun cercle restreint.
La bourse est le miroir de notre conomie, rythme par des prio-
des deuphorie et de faiblesse et par lactivit des entreprises qui
participent cette conomie. Celles-ci tant condamnes pro-
gresser sous peine de disparatre, elles se retrouvent dans lobli-
gation de prosprer en gnrant de la valeur et des dividendes
pour les actionnaires. Ce qui fera monter le prix de leurs actions.
Il existe deux modes dintervention sur les marchs financiers :
linvestissement et la spculation. Chacun correspondant un pro-
fil dintervenant trs diffrent.
Le but de linvestisseur est de dtenir les actions dune ou plusieurs
socits en esprant quelles sapprcieront significativement pour
tre en mesure de raliser un bnfice le jour de leur revente.
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Tout le monde mrite dtre riche
Pour que les plus-values soient consquentes, vous devrez garder
ces actions sur des priodes qui courent de quelques mois plu-
sieurs annes. Ces dures de dtention sont ncessaires, car en
dehors de cas exceptionnels, les socits ne valorisent pas leurs
dcouvertes ou leurs innovations du jour au lendemain.
La possession des parts dune socit implique galement que vous
recevrez chaque anne les dividendes verss par lentreprise dont
vous dtenez les actions. condition que celle-ci fasse des bnfices.
Linvestissement se prte donc plus la cration de patrimoine et
laccumulation de richesse. Cest surtout cet aspect qui nous
intresse.
La spculation ou trading consiste intervenir sur les marchs
dans le but de raliser des gains rapides. Les spculateurs essayent
danticiper les mouvements des marchs court terme pour se
positionner au bon moment et se retirer aussi vite quils sont entrs.
Ces intervenants spculent aussi bien sur les actions, les devises
comme le dollar ou leuro, ou encore les matires premires et les
priodes dengagement varient de quelques minutes (technique
nomme : Day Trading) quelques jours. tant donn que le
capital est immobilis sur de courtes priodes, le but est essentiel-
lement de gnrer des revenus.
Dans ce domaine, les meilleurs sont capables dafficher des scores
de plusieurs centaines de pour cent par an. Bien que jai crit plu-
sieurs ouvrages sur le sujet
1
, en tant quinvestisseur, je dconseille
fortement de jouer ce jeu. Cest une activit qui demande de
1. Techniques et Stratgies de Day et Swing Trading, Maxima.
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La bourse
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lnergie, du temps et une discipline sans faille que peu dentre
nous sont capables de fournir.
Ceci tant que nous soyons investisseurs ou traders, nous sommes
tous des spculateurs en puissance, car nous investissons en
bourse pour gagner de largent. Pas pour en perdre (enfin je
crois !). Seule la faon dintervenir diffre.
Revenons linvestissement et plus prcisment la bourse fran-
aise et son indice phare le CAC40. Comme son nom lindique,
celui-ci est constitu de 40 entreprises dont les actions font partie
des plus grosses capitalisations boursires franaises. La Bourse de
Paris est organise par la socit Euronext elle-mme cote sur le
march. Elle gre galement les bourses dAmsterdam, de Bruxelles
et de Lisbonne.
Le CAC40 nest pas le seul indice de la bourse parisienne. Il existe
des indices plus larges comme le SBF80 ou le SBF120 qui regrou-
pent dautres actions moins capitalises (pour plus dinformations,
consultez le site www.euronext.com).
Maintenant que nous avons une petite ide de notre terrain de
jeu, il nous faut rpondre aux trois questions suivantes. Ce sont les
mmes que pour limmobilier :
Quand acheter ?
Quand vendre?
Quoi et comment acheter ?
CADEAU ! : je vous offre gratuitement un exemplaire de la
premire dition de mon livre sur le trading (valeur 44 ).
Pour lobtenir, rendez vous ladresse suivante:
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm
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Tout le monde mrite dtre riche
Quand acheter ?
Regardons dabord comment le CAC40 sest comport depuis sa
cration fin 1987 (graphique 6 et tableau 2).
Tableau 2: Performances annuelles du CAC40 depuis sa cration.
Graphique 6: Progression du CAC40 de 1987 fin 2008.
1988 57,39 % 1995 0,49% 2002 33,75%
1989 27,14% 1996 23,70% 2003 16,12%
1990 24,59% 1997 29,50% 2004 7,40%
1991 17,01% 1998 31,47% 2005 23,40%
1992 5,22% 1999 51,12% 2006 17,53%
1993 22,09% 2000 0,54% 2007 1,31%
1994 17,06% 2001 21,97% 2008 42,68%
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La bourse
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Depuis 1988 et malgr les fortes baisses du dbut du millnaire
en 2000-2002 et celle de 2007-2008, vous remarquerez que seules
7 annes sur 21 ont t ngatives. En y regardant de plus prs,
1995 et 2000 affichent des pertes pratiquement nulles. Ainsi en
achetant simplement le 1
er
janvier de chaque anne pour reven-
dre le 31 dcembre de la mme anne, vous auriez gagn deux
fois sur trois avec des gains allant jusqu plus de 50 % en un an
(annes 1988 et 1999). De grosses pertes taient galement au
rendez-vous : en 1990 (premire guerre du Golfe) en 2000 2002
(bulle Internet) et la crise des subprimes (2007-2008).
Malgr cette dernire baisse, le CAC40 a progress de 984 3217
points affichant un gain de 326 % sur une dure de 20 ans (de
1988 fin 2008). Soit environ 8 % par an en intrt compos et
intgrant les dividendes verss chaque anne qui sont de lordre
de 2 %.
La premire conclusion qui simpose est la suivante: vous devez
toujours tre investi pour profiter des hausses. Mais vous ne saurez
jamais lavance quelle anne sera ngative ou positive. Ce qui
implique, et cest loin dtre le plus agrable, que vous devrez subir
les pertes gnres par les annes ngatives pour profiter des
annes de hausse. Cette remarque mamne vous dire quen
matire dinvestissements boursiers
La deuxime conclusion qui simpose: plutt vous achterez, plus
vite vous vous enrichirez. Donc pour rpondre au premier point de
notre problmatique qui consiste savoir quand acheter, la rponse
est : maintenant !
vous ne gagnerez jamais si vous ntes pas prt perdre
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Quand vendre?
Le clbre investisseur amricain Warren Buffett (un des hommes
les plus riches de la plante) considre que le meilleur moment
pour vendre une action se situe entre jamais et jamais !
Daccord, mais quand profitons-nous de cet argent ?
Il faut considrer linvestissement en bourse comme un vhicule
qui permet de senrichir plus rapidement quen souscrivant un
livret dpargne. Donc bien au-dessus du cot de linflation. Il est
vident quil faudra un moment ou un autre profiter de votre
capital. Sinon vous naurez aucun intrt utiliser la bourse
comme vhicule denrichissement.
Tant que vous serez en priode dinvestissement, alimentez votre
compte par votre deuxime paye. Cest seulement le jour o vous
aurez besoin de liquidits que vous devrez vendre vos actions
pour les placer sur des produits qui gnrent des revenus.
Vous pouvez galement envisager de conserver vos actions et
considrer les dividendes distribus comme un complment de
revenus. Mais prenez en compte que ces derniers varient dune
anne lautre et ne peuvent tre considrs comme une source
de revenus stables.
Quoi et comment acheter ?
Nous allons aborder une technique simple que je nomme CMR
(Cot Moyen Rapport). Elle se prte parfaitement notre stratgie
de se payer en premier. Cette technique est rellement accessible
tous et ne demande aucune comptence financire. Elle permet
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La bourse
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la fois damortir les priodes de
baisse et de profiter des hausses, en
investissant des sommes raisonna-
bles.
Votre seul travail consiste investir
chaque mois la mme somme sur
une action prcise que nous dter-
minerons plus loin. Pour vous don-
ner une ide plus prcise du fonc-
tionnement de cette technique, considrons les deux actions
reprsentes sur le graphique 7. Dites-moi sur laquelle vous aime-
riez tre investi.
Laction n 1 a lair plus intressante, puisquelle narrte pas de
progresser.
Bien que je comprenne votre choix, ce nest pas obligatoirement
le meilleur. Pour le vrifier je vous propose dinvestir 100 euros
chaque mois sur chacune de ces actions pendant un an et de cal-
culer le rsultat final.
Bien que laction n 1 ait affich une performance de 100 % sur
lanne et un rendement moyen de 31 %, laction n 2 a gnr
plus de gains avec une progression de 9 % sur la mme priode
et un rendement moyen de 38 % (voir tableau 3).
Bien entendu, lexemple pris ici est volontairement favorable la
dmonstration. Je cherche surtout dmontrer quil nest pas
ncessaire de trouver une action capable de progresser fortement
pour senrichir. Ce qui veut galement dire quil nest pas utile de
savoir prdire lavenir pour gagner en bourse. En supposant que
vous en soyez capable.
Graphique 7
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Tout le monde mrite dtre riche
Ce principe fonctionne pour nimporte quelle action. Il est bas
sur le fait que lorsque les prix baissent vous avez la possibilit
dacheter plus dactions un meilleur prix. Ce qui dmultipliera
leffet de la progression lorsque laction repartira la hausse.
Prix action 1 Nb action Prix action 2 Nb action
Janvier 11 9 11 9
Fvrier 12 8 9 11
Mars 13 8 8 13
Avril 14 7 7 14
Mai 15 7 6 17
Juin 16 6 7 14
Juillet 17 6 8 13
Aot 18 6 7 14
Septembre 19 5 8 13
Octobre 20 5 9 11
Novembre 21 5 10 10
Dcembre 22 5 12 8
Total actions 72 138
Valeur 1576 1660
Progression 100 % 9 %
Rendement 31,3 % 38,3 %
Tableau 3: Simulation dinvestissement sur les 2 actions du graphique 7.
Mais pour que ce principe fonctionne il faut obligatoirement
que les prix montent un moment ou un autre. Sils ne font
que baisser, nous aurons beau acheter plus dactions, nous ne
gagnerons jamais dargent.
Exact. Pour que cette technique soit rentable, vous devez identi-
fier une entreprise dont les actions ont un potentiel de hausse
long terme. Cest loin dtre le plus facile. Prenons le cas dAlcatel
(graphique 8).
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La bourse
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Pendant la priode qui court de dbut 1999 septembre 2000,
laction a gagn 500 % (flche 1). Pendant ce temps lindice
CAC40, dont elle fait partie, na progress que de 70 %. Il est clair
que si vous aviez achet et revendu Alcatel aux bons moments,
vous auriez dgag une plus-value substantielle.
Mais regardons la suite de lhistoire. partir de ses plus hauts
historiques (97 euros), laction a reperdu 98 % de sa valeur pour
toucher les 2 euros fin 2008.
Graphique 8: Action ALCATEL
Alcatel nest pas une exception. Fin 2005 le tristement clbre
Eurotunnel, qui a ruin des milliers de petits porteurs, se tranait
aux alentours de 30 centimes deuro. (Voir graphique 9). Laction
se traite aujourdhui quelques euros suite un regroupement.
Cest--dire que 40 anciennes actions ont t transformes en 1 seule
action nouvelle. La valeur totale restant inchange.
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Tout le monde mrite dtre riche
Autre lment prendre en compte. Saviez-vous que sur les 30
entreprises qui composaient le DOW JONES (indice phare amri-
cain) au dbut du vingtime sicle, aucune na survcu ce jour !
La dernire en date tant General Motors.
Ce nest pas rassurant votre histoire. tes-vous en train de nous
dire quil ne faut pas investir en bourse?
Oui et non. Si vous tes capable de trouver la ou les bonnes
actions, ce sera le jackpot et un formidable acclrateur de richesse.
Car dune manire gnrale une action progresse toujours plus
vite que lindice, mais condition de trouver celles qui ont un fort
potentiel dapprciation sur le long terme.
Graphique 9: Action EUROTUNNEL.
Toute la problmatique se concentre sur ce point. Dautant plus
que je pars du principe que vous ntes pas un spcialiste des
marchs financiers.
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La bourse
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Avertissement important : si la bourse vous intresse, je vous
dconseille fortement de vous lancer dans cette activit sans de
solides connaissances. Dans le cas contraire, je pense que cest
certainement le meilleur moyen de perdre de largent. Jai vu des
dizaines dapprentis investisseurs perdre des fortunes parce quils
pensaient tout savoir sur le sujet aprs avoir lu quelques livres,
ou sous prtexte quils taient abonns toutes les revues finan-
cires disponibles. Plus que tout autre investissement, investir en
bourse rclame un minimum de connaissances adquates, parce
quavant tout vous engagez votre argent et que sa valeur est
quantifiable tout moment. Ce qui a pour effet de provoquer des
pressions psychologiques que vous ne souponnez pas. Je revien-
drai plus loin sur ce sujet.
Revenons notre problmatique de dpart : comment choisir vos
actions ? Plus en avant, nous avons vu que le CAC40 avait t
multipli par 3 en lespace de 20 ans, gnrant une performance
suprieure 8 % par an en intrts composs. Durant cette
priode des socits sont nes et dautres ont disparu. Mais lindice
CAC40 existe toujours. La raison est simple: un indice ne dpose
pas le bilan!
Lorsquune socit disparat, son action sort automatiquement de
lindice auquel elle est rattache et se trouve remplace par une
autre. Par consquent si vous investissez sur les indices le potentiel
de ruine est rduit zro.
Comment investir sur le CAC40? Faut-il acheter les 40 actions de
lindice?
Heureusement non. Il existe des solutions qui permettent de con-
tourner cet aspect. Comme tous les indices, le CAC40 est immatriel.
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Tout le monde mrite dtre riche
Il nest que la reprsentation globale des progressions, ngatives
ou positives, de lensemble des actions qui le composent.
Pour investir sur le CAC, utilisez des produits capables de reproduire
ses mouvements lidentique. Cest le cas des SICAV indicielles,
mais aussi dactions spcifiques nommes trackers qui permettent
dinvestir sur lindice et de profiter de ses variations.
Dans la pratique, les grants et/ou les crateurs de ces trackers ont
achet toutes les actions du CAC et recr une action unique qui
se comporte comme lindice.
Supposons maintenant que nous appliquions la technique du
CMR depuis le 1
er
janvier 1988 jusqu fin 2008 au travers dun
tracker CAC. Si vous aviez investi 100 euros par mois, vous poss-
deriez aujourdhui 50870 euros.
En ralit cette somme serait bien suprieure, car nous navons pas
pris en compte les dividendes distribus sur la priode. Si nous
considrons que ceux-ci sont en moyenne de 2 %, et que vous les
avez rinvestis systmatiquement, le capital final serait plutt de
lordre de 65000 euros, en ayant engag au total 24000 euros.
Jai galement considr que vous engagiez tout le temps la mme
somme. Dans la ralit il est probable que vos revenus progresseront,
au moins autant que linflation. Soit environ 2 % par an. Ainsi la
premire anne vous investirez 100 par mois, en anne 2 votre
investissement sera de 102 euros, en anne 3 il passera 104,04
euros et ainsi de suite. Cet aspect est trs important, car en tenant
compte de cette nouvelle donne, le rsultat final sera proche des
76000 euros.
Est-ce que les trackers ne sont disponibles que pour les indices ?
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La bourse
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Les indices majeurs comme le CAC affichent la progression glo-
bale des entreprises qui le composent. Celles-ci nvoluent pas
toutes dans le mme secteur dactivit. Ainsi, Alcatel fait partie des
tlcoms, Total est rattach lnergie, et Aventis est reli au secteur
pharmaceutique.
Chacun de ces secteurs peut tre considr comme un sous
indice dont les variations sont rpliques par un tracker. Comme
pour le CAC40, si une des socits est amene disparatre ou si
elle est absorbe par une autre, elle sortira automatiquement de
ce sous-indice sans que celui-ci subisse le mme sort.
Est-il prfrable de privilgier les indices ou les secteurs ?
Au mme titre que les actions, les secteurs dactivit progressent
plus vite que lindice principal. Celui-ci tant liss par le simple
fait quil est compos dactions sans aucune discrimination sur
leur activit.
Par consquent, linvestissement sur les secteurs se rvlera plus
rentable. Mais attention, mme si les variations sont plus fortes
elles le sont dans les deux sens. la hausse et la baisse.
Quels marchs pour les annes venir ?
Bien que la technique du CMR permette damortir les chocs des
mauvaises annes, il est galement intressant dtre capable
didentifier dautres indices en dehors de la France ou des sec-
teurs dactivit qui ont des chances significatives de progresser
dans les annes venir.
En se projetant dans le futur, les pays trs en vue pour les pro-
chaines dcennies sont : la Chine, lInde, le Brsil, la Russie. Pour
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Tout le monde mrite dtre riche
profiter des hausses potentielles de ces conomies, vous pouvez
utiliser des trackers spcialiss ou de SICAV composes dactions
qui participent lconomie de ces pays.
Il est galement possible de privilgier certains secteurs. Par exem-
ple lhumanit aura toujours besoin dnergie. Cest une ncessit
incontournable toutes les conomies du monde. Aujourdhui ce
secteur est principalement reprsent par les socits ptrolires.
Demain ce seront dautres nergies et peut-tre dautres socits
qui prendront le relais. Dans tous les cas ce secteur dactivit a de
fortes chances dexister encore dans quelques dizaines dannes.
Il en va de mme pour lagroalimentaire et/ou la pharmacie. Simple-
ment parce quil y aura toujours plus de monde sur terre nourrir et
soigner (notion de ncessits).
Vous voyez, les analyses conomiques prospectives sont relative-
ment basiques et relvent essentiellement du bon sens.
Est-il possible dutiliser leffet de levier pour acheter des trackers
ou des actions ?
Oui, mais je vous dconseille de le faire!
tonnant. Vous avez pourtant dit que le levier permettait de senri-
chir plus rapidement !
Cest vrai, mais en ce qui concerne la bourse la situation est trs
diffrente. Les instances rgulatrices du march des actions fran-
aises vous permettent de passer des ordres en bnficiant dun
effet de levier de 5. Cest--dire que 100 euros donnent un pouvoir
dachat de 500.
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La bourse
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Si vous investissez sur un tracker CAC40 et que celui-ci progresse
de 15 %, le rendement sera de 15 % x 5. Soit 75 %. Cest trs sdui-
sant au premier abord, mais la ralit lest beaucoup moins. Vous
allez surtout vous apercevoir quutiliser un levier de cinq, cest
jouer la roulette russe avec cinq balles dans le barillet !
Sans compter quen vous ruinant vous enrichirez le courtier qui pas-
sera vos ordres de bourse. Puisque ce dernier est un passage obli-
gatoire pour vos transactions quelles soient gagnantes ou perdantes.
Tout dabord, mme si les gains sont multiplis par 5, noubliez
pas que les pertes le sont galement. Car si le CAC baisse de 10 %,
avec un levier de 5, votre capital sera rduit de 50 %.
Mais il suffit dattendre, puisqu long terme la bourse a tendance
monter.
Cest presque vrai.
Lorsque vous utilisez un levier de 5, la couverture minimum
demande est de 20 %. Supposons que le march ne recule pas
de 10 %, mais de 20 %. Dans ce cas votre capital sera rduit
nant ( 20% x 5 = 100 %). Mais si le march recule de 21 %,
vous dpassez le niveau de capital minimum requis ( 21 % x 5 =
105 %). Cest--dire que vous devrez fournir du capital suppl-
mentaire. Cest ce que lon appelle dans le jargon des courtiers
lappel de marge.
Si vous tes incapable de couvrir votre perte, votre intermdiaire
liquidera votre position. Mme si le temps vous donne raison et que
le march repart la hausse quelques jours aprs. Mais comme
dhabitude, vous ne le savez quaprs! Au final vous vous retrou-
verez ruin sans avoir profit de la hausse.
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Tout le monde mrite dtre riche
Je suis daccord avec vous sur la dmonstration, mais rien ne
nous empche dutiliser un levier moins important. Avec un levier
de 2, la couverture sera de 50 %, ce qui nous laisse une marge de
manuvre plus importante.
Dans labsolu vous avez raison, et cest une excellente faon de
grer le risque. Mais il y a un autre aspect prendre en compte.
Pour accder leffet de levier, vous devrez ouvrir un compte
spcifique qui sera gr par une procdure nomme SRD
(Service du Rglement Diffr).
Ds que vous investirez les sommes rendues disponibles par leffet
de levier, vous payerez des intrts calculs sur cet investisse-
ment. Puisque le levier nest rien dautre quun crdit. Sans compter
que vous aurez ventuellement payer des frais fixes compl-
mentaires qui varient dun courtier lautre.
Ce nest pas fini. Le SRD propose un rglement diffr des achats
effectus dans le mois en cours. Cette rgularisation se fait la
liquidation qui intervient chaque fin de mois boursier. ce moment
vous indiquerez au courtier si vous souhaitez confirmer votre
achat en payant la totalit du prix des actions achetes crdit
dans le mois courant, ou si vous souhaitez reporter vos positions
et continuer utiliser leffet de levier pour le mois suivant.
Ce report vous sera factur chaque mois au prix dune transaction
(peut varier en fonction des courtiers). En sachant quune transac-
tion cote plus ou moins 0,5 % du montant engag, vous devrez
gagner au moins 6 % (0,5 % x 12 mois) rien que pour couvrir le
cot du report et commencer vous enrichir.
Si nous y ajoutons les frais engendrs par le crdit du levier, nous
arrivons facilement 8 ou 10 %! Et vous payerez plus dimpts !
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La bourse
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Car pour profiter dexonrations fiscales sur les plus values, vos
actions doivent obligatoirement tre loges dans un Plan pargne
en Actions (concerne la France uniquement), mais qui ne prend
pas en compte le SRD.
Les intermdiaires
Pour acheter des actions ou nimporte quels produits financiers,
vous devez utiliser les services dun intermdiaire. Deux solutions:
passer par votre banque ou utiliser un courtier sur Internet.
Les banques ont pour habitude de facturer des frais de transac-
tions importants. Dans la majorit des cas vous payerez des frais
fixes plus un pourcentage en fonction du montant de la transac-
tion. Faites attention cet aspect, car en fonction de la somme
investie, ces frais peuvent rapidement devenir prohibitifs. Ainsi, si
vous investissez 100 euros par mois et que les frais facturs sont
de 10 euros, ils reprsenteront 10 % du versement !
Vous pouvez contourner ce problme en ninvestissant quune fois
par trimestre la somme rcolte chaque mois. Ainsi vous amortirez
fortement limpact des frais fixes pour chaque transaction.
Mme chose pour les SICAV indicielles qui remplacent les trackers.
Il nest pas rare que la banque facture des frais dentre de lordre
de 2 4 %. Vrifiez cet aspect avant de vous engager. Il est
noter que certaines banques proposent des produits pr-formats
pour investir sur les marchs financiers. Ces produits se prtent
trs bien notre technique du CMR avec des frais raisonnables.
Nhsitez pas poser la question votre banquier.
Les courtiers en ligne sont des intermdiaires spcialiss qui ne
traitent que des produits financiers dpargne ou dinvestissement.
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Tout le monde mrite dtre riche
Ils proposent des tarifs agressifs qui auront moins dimpact sur
vos achats dactions ou de trackers.
Pour les SICAV vous aurez accs un large panel de produits
accessibles peu de frais. Comme pour les actions vous trouverez
des produits avec des frais daccs rduits, voire compltement
exonrs. Mais ne vous faites aucune illusion. Personne ne travaille
gratuitement. Surtout dans les mtiers de largent. En contrepartie
vous aurez probablement payer des charges pour la gestion
du compte.
Pour plus dinfos sur ces produits, rendez-vous sur Internet et tapez
le mot SICAV dans les moteurs de recherche. Cest un excellent
moyen pour identifier les diffrents intervenants du march et leurs
offres.
Bourse et motions
La technique du CMR est simple mettre en uvre. Mais pour
quelle soit pleinement rmunratrice, vous devrez adhrer totale-
ment aux rgles dfinies et les appliquer avec discipline.
Je sais par exprience que beaucoup dentre vous seront tents
de mettre leur grain de sel. Surtout lorsque les marchs sont mal-
mens. Et je vous comprends parfaitement.
Si vous aviez eu affronter la longue priode de baisse de la bourse
entre 2000 et 2002, ou celle que nous vivons actuellement, il vous
aurait fallu beaucoup de courage et dabngation pour continuer
acheter rgulirement toujours plus de trackers voyant que ceux-ci
se dprciaient jour aprs jour. Chaque nouvel achat vous faisant
douter un peu plus en mettant vos nerfs rude preuve.
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La bourse
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Bien que la bourse ressemble un jeu dargent, cest avant tout
un dfi psychologique o deux motions sont constamment pr-
sentes : la peur et la cupidit.
La peur se manifeste lorsque tout semble aller mal. La peur nous
pousse vendre rapidement nos actions par crainte de voir la valeur
de notre portefeuille fondre et se rduire nant.
La cupidit est une invitation la tentation dacheter toujours
plus dactions sans respecter le rythme et la taille de vos engage-
ments. Augmentant ainsi le risque. Cette frnsie dachat tant
essentiellement motive par la crainte de voir les prix senvoler
sans vous. Au final vous achetez souvent trop cher.
Tous ceux qui ont dj investi en bourse, ou dans limmobilier
pendant la forte hausse des dernires annes savent de quoi je
parle. Si vous navez jamais mis les pieds dans cette arne, vous le
dcouvrirez bien assez tt.
Il ny a pas quen bourse que vos motions se manifestent. Chaque
fois que vous engagerez votre argent, elles se rappelleront votre
bon souvenir. Plus la somme sera importante, par rapport votre
richesse du moment, plus la pression sera forte et plus elle vous
poussera prendre les mauvaises dcisions. La peur incitant vendre
et la cupidit acheter. Dans les deux cas, vous agirez par impulsion.
Autre considration prendre en compte: plus il est facile dinter-
venir, plus vous ferez derreurs. Pour vendre vos actions, il suffit
de dcrocher le tlphone et de dire au courtier de liquider votre
position, ou de passer votre ordre par Internet. Trente secondes
plus tard, le montant de la vente sera sur votre compte.
Limmobilier a un avantage: lnergie dployer pour mettre un
bien en vente et le temps de transaction agissent comme un frein
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Vous dites quen agissant sous le coup de lmotion nous avons
plus de chance de nous tromper que de prendre les bonnes dci-
sions. En faisant linverse, navons-nous pas plus de chances
davoir raison?
Je serais assez tent de vous rpondre par laffirmative. De nom-
breuses statistiques montrent que 80 % des spculateurs (je nai
pas dit investisseurs) perdent de largent en bourse. Les raisons
de cet chec tant essentiellement dues un manque de disci-
pline, de formation et surtout au fait que la plupart investissent en
bourse comme ils joueraient au casino.
Dautre part, si nous considrons que nous vendons par peur, que
nous achetons par cupidit et que 80 % des intervenants ont tort,
pour nous enrichir en bourse il suffirait de:
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Tout le monde mrite dtre riche
Vendre lorsque tout le monde achte
et acheter lorsque tout le monde vend
qui vite de prendre des dcisions trop rapides que vous risquez
de regretter par la suite.
La rgle retenir est la suivante: en matire dinvestissement
si vous laissez vos motions prendre le pas,
vous aurez plus de chances de perdre de largent
Cest ce qui sappelle tre contrarien. Le jour o vous serez capable
de procder de cette faon, vous vous enrichirez dix fois plus
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La bourse
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rapidement que les autres. Mais il y a plusieurs problmes sur-
monter :
cest un exercice prilleux, car il est trs difficile de prdire le
plus bas dun march. Regardez encore une fois le graphique
6 du CAC40. Au dbut de la baisse, auriez-vous pens une
seule seconde que le CAC perdrait 65 % de sa valeur ?
Et aujourdhui (mi 2009) pensez-vous, que la baisse actuelle
est termine ? Personnellement je suis incapable de vous
rpondre.
cest psychologiquement trs prouvant. Acheter des actions
quand tout le monde vend, est un exercice qui demande des
nerfs dacier et une confiance en soi absolue.
Est-ce que vous tes en train de dire quil est prfrable dacheter
de limmobilier plutt que dinvestir en bourse?
Pas du tout. Limmobilier est sujet aux mmes phnomnes de
psychologie des foules. Je tiens seulement vous mettre en garde
contre les dangers qui vous guettent. La bourse est un excellent
vecteur denrichissement, mais demande de la discipline, de la
mthode et de la patience. Et il se peut que vous en soyez parfai-
tement incapable! Si cest le cas, il sera plus simple de laisser les
autres intervenir en utilisant une des formes de leffet de levier :
lExprience Des Autres.
Bourse et EDA
Lun des principaux problmes de linvestissement en bourse pro-
vient du fait que la plupart des investisseurs sont incapables ou
nont pas la patience de respecter leurs choix. Ils sont rgulire-
ment tents de remanier leur portefeuille dactions parce quils ont
du mal supporter les mouvements incessants de la bourse.
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Tout le monde mrite dtre riche
Pour la bonne sant de votre capital, il est important de savoir
rapidement si vous tes capable de respecter votre plan daction.
Dans le cas contraire je vous propose de faire appel aux services dun
spcialiste en achetant des FCP (Fonds Commun de Placement).
Pour bnficier des FCP, slectionnez un ou plusieurs fonds ayant
affich de bonnes performances sur les dernires annes et
achetez rgulirement des parts lorsque vous vous payerez en
premier.
Mme si une tude du pass nest pas une garantie pour lavenir,
en gnral il nest pas trs difficile de trouver des fonds capables
de gnrer plus de 10 % par an. En contrepartie vous payerez
un droit dentre calcul en fonction de la somme investie ainsi
que des frais de gestion annuels de lordre 2 %, mais indolores
puisquils sont dj dduits de la performance affiche.
Lorsque vous tudierez les performances de diffrents FCP, vous
vous apercevrez que la plupart dentre eux prsentent des perfor-
mances ngatives pendant les baisses de 2000-2002 et 2007-2008.
Ne vous dcouragez pas pour autant. Mme si les gestionnaires
sont des professionnels, ils affichent galement des performances
ngatives lorsque les bourses sont dprimes.
Vous pouvez galement mettre profit les priodes de baisse de
la bourse pour trouver des fonds meilleurs que dautres. Par
exemple en 2001 et en 2002, le CAC affichait des performances de
22 % et 34 %. Si vous trouvez un FCP qui a fait mieux sur ces
annes, mme si sa performance est ngative, peut-tre mrite-t-il
que vous vous y intressiez.
Mais avec la crise que nous vivons et la forte baisse observe,
pensez-vous que ce soit une bonne ide dacheter en ce moment ?
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La bourse
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Aprs un effondrement, les bourses ont tendance repartir la
hausse. Mme si je ne connais pas lavenir, il est probable que la
priode que nous connaissons aujourdhui soit propice aux achats
en bourse et que nous ayons quelques annes intressantes
devant nous. Mais je suis incapable de vous dire si ce rebond se
prsentera demain ou dans 6 mois. Toujours est-il, aprs avoir
perdu 50 % sur le CAC40 depuis son dernier plus haut (juillet
2007), jose croire que nous sommes plus proches de la fin de la
baisse que de son dbut.
Dernier conseil : moins de possder un capital important (plusieurs
centaines de milliers deuros), je vous dconseille de faire appel
un gestionnaire priv pour grer votre portefeuille. tant donn
que la plupart dentre eux sont rmunrs sur les frais de cour-
tage, lorsquils achtent et vendent des actions pour votre compte,
vous devrez reprsenter un potentiel important pour quil soit
rellement motiv.
En souscrivant un fonds ou une SICAV spcialiss, vous faites
partie dune masse de souscripteurs dont le capital total investi aura
plus de poids auprs du gestionnaire. Vous profiterez ainsi de
limportance que reprsentent les capitaux de plusieurs centaines
de personnes avec une mise modeste. Cest encore une forme
deffet de levier.
Je conclurai ce chapitre par un dernier mot. La bourse est un jeu
passionnant qui peut se rvler destructeur si vous faites nimporte
quoi. En tant quinvestisseur vous devez tre conscient de vos
possibilits et surtout savoir si vous investissez pour dmontrer
que vous tes capable de dtecter les actions qui monteront ou
pour gagner de largent.
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Tout le monde mrite dtre riche
Ceux qui cherchent avoir raison sont avant tout des joueurs. Les
vritables investisseurs cherchent gagner de largent. Pas satis-
faire leur ego. La technique du CMR fonctionne parfaitement sur
le long terme. Si vous ne pensez pas tre capable de tenir la dis-
tance, ne lutilisez pas et nhsitez pas souscrire rgulirement
un FCP. Noubliez pas que seul le rsultat compte ainsi que la
prservation du capital.
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Chapitre 7
LENTREPRISE
Les douze travaux dHercule
Que vous ayez dj cr votre entreprise, ou que vous projetiez
de le faire, vous trouverez dans ce chapitre plusieurs principes
incontournables pour mettre un maximum de chances de votre
ct pour la bonne conduite de vos affaires. Pour ceux qui sont
rebuts par les contraintes administratives et la gestion, je vous
expliquerai comment vous mettre votre compte sans avoir
crer de socit.
Mais avant je voudrais partager avec vous le vritable secret des
entreprises qui russissent.
Le secret des entreprises qui russissent
Possder son entreprise est souvent synonyme dindpendance.
Cest un rve que beaucoup caressent, mais il faut bien reconnatre
que cest certainement le domaine o il est le plus difficile de faire
fortune. Les chiffres sont l pour le prouver. Une tude de lINSEE
fait apparatre que 40 % des entreprises ne passent pas le cap
de la troisime anne. Les raisons principales voques tant un
manque dexprience dans le domaine exploit et une capitalisa-
tion insuffisante.
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Tout le monde mrite dtre riche
Cependant il y a une autre raison rarement voque et bien plus
importante mes yeux. Elle se rsume une seule chose: la plupart
des entrepreneurs ne savent pas vendre et nont aucune stratgie
commerciale dfinie au pralable. Beaucoup sont comptents
dans leur domaine dactivit, mais peu dentre eux ont rellement
des stratgies qui leur permettaient davancer plus vite et de tirer
leur pingle du jeu. Rsultat : ils avancent ttons, consomment le
capital ddi au dveloppement de leur entreprise et se retrou-
vent sec au moment o celle-ci est capable de produire des
bnfices.
Le problme, cest que rien ni personne ne nous oblige savoir
vendre lorsque lon monte une entreprise. Il suffit dobserver le
comportement des banquiers lorsque vous ouvrez un compte
professionnel. La plupart du temps ils rclament un bilan prvi-
sionnel, cest--dire quils vous demandent de prvoir lavenir en
leur disant lavance combien vous allez vendre dordinateurs ou
de chaussettes. Mais aucun ne vous demande: Comment allez-
vous vendre vos produits ou vos services ? . Pourtant cest bien
cet aspect qui nous intresse en premier lieu.
Si vous voulez prosprer et dvelopper votre entreprise, vous devez
apprendre, dcouvrir ou vous former au marketing.
Quest-ce que le marketing? On entend ce mot toutes les sauces.
Le marketing cest tous les moyens et les stratgies qui permettent
de toucher et de vendre vos futurs clients.
Cest la publicit.
Non. La publicit nest quun des moyens utiliss par le marketing.
Pour vous montrer une autre facette du marketing, je prendrais
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Lentreprise
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lexemple du livre que vous avez dans les mains. Au moment de
sa sortie, mon diteur souhaitait le titrer Comment mieux grer son
argent et faire fructifier son patrimoine. Vous admettrez que cest
beaucoup moins sexy que Tout le monde mrite dtre riche.
Titre beaucoup plus vendeur et qui a fortement contribu au succs
du livre.
Bien entendu, le contenu a aussi son importance. Car si seul le
titre avait t racoleur et le contenu dcevant (jose croire quil a
plu la majorit, comme lindiquent les tmoignages sur mon
site) le bouche oreille naurait pas fonctionn ni aid la diffusion
du livre. Cest une forme de marketing que lon appelle viral :
linformation se rpand comme un virus en contaminant dautres
personnes par recommandation.
Allons plus loin dans la rflexion. votre avis combien la dcou-
verte du titre ma-t-elle cout?
De toute vidence pas grand-chose, puisque vous avez utilis vos
neurones. Serait-ce encore une manifestation du principe PEGR?
Exact. Le titre ne ma pas cout un seul centime et son impact ma
permis dtre remarqu par les mdias et de participer plusieurs
missions TV et radio en France, Suisse et Belgique. Ce qui a
amplifi le message et ma aid vendre encore plus de livres.
Tout ceci pour vous dire quune stratgie bien pense et un peu de
rflexion vous permettront daugmenter significativement lattention
que lon vous portera. Et de dpenser moins pour la promotion de
vos produits.
Daccord, mais moi je nai pas de livres vendre. Comment faire
du marketing mon niveau?
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Est-ce que vous savez vraiment qui vous tes et ce que vous vendez?
Bien sr. Je suis boulanger et je vends du pain.
Vous trouvez que cest suffisant pour attirer plus de clients ?
!!!
Supposons quune personne passe devant deux boulangeries diff-
rentes, dont la votre. Sur la vitrine de la premire il est simplement
indiqu Boulangerie. Comme la plupart des boulangeries. Sur la
seconde il est crit Une nouvelle fourne et du pain chaud toutes
les 15 minutes . Par quelle boutique le client potentiel risque-t-il
dtre le plus sduit ?
Un autre exemple: par quelle banque serez-vous le plus attir?
Celle qui vous dit Placez votre pargne chez nous ou celle qui
vous annonce Placements sans risque 10 % ?
Si vous faites la mme chose que vos confrres sans vous diff-
rencier vous naurez aucune raison dattirer plus de clients. Sans
compter que si vous vendez tous la mme chose vous tomberez
dans la spirale de la baisse des prix pour attirer le chaland. Au
final personne ny gagnera.
Cest exactement ce qui se passe pour les vendeurs de voitures.
Tous les concessionnaires dune mme marque vendent exactement
les mmes voitures. Dans ces conditions cest souvent celui qui
est prt concder la plus grosse remise qui a le plus de chance
de conclure la vente.
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Une fois que vous aurez attir le client et construit une clientle, il
ne vous restera plus qu les fidliser pour quils reviennent ache-
ter leur pain chez vous.
Ne vous arrtez pas en chemin, dites-nous comment faire pour
fidliser nos clients.
Restons dans le domaine de la boulangerie. Lorsque javais une
dizaine dannes, ma mre menvoyait acheter du pain. Javais le
choix entre plusieurs boulangeries. Mais il y en avait une qui
mintressait plus particulirement. Lorsque jy allais en fin de
journe, une fois sur deux, la boulangre me donnait un gteau
parce quelle savait quelle avait peu de chance de le vendre avant
la fermeture. Donc au lieu que les ptisseries finissent dans la
poubelle, elle prfrait faire un heureux et consolider sa clientle!
Un autre exemple: certains commerants proposent des cartes de
fidlit donnant droit un avantage. Par exemple au bout de 10
lavages de voiture vous avez droit un lavage gratuit. Si en
moyenne vous utilisez ce service une fois par mois, il vous faudra
capitaliser vos lavages pendant 1 an. Dans lintervalle vous ne
devrez pas perdre la carte de fidlit sous peine de ne jamais
bnficier du cadeau.
Imaginez maintenant que la station-service vous donne un bon de
rduction de 20 % utilisable ds le prochain lavage, mais condi-
tion quil soit utilis dans les 3 semaines. Que va-t-il se passer ? Au
lieu que le client revienne 1 fois par mois il augmentera sa fr-
quence et fera 17 lavages au lieu de 12 par an (soit une augmenta-
tion de 41 % mettre en relation avec la rduction de 20 %). En
plus, il y a de fortes chances pour que celui-ci prenne de lessence
en mme temps. Cest encore une manifestation de leffet de levier
ou du principe PEGR.
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Tout le monde mrite dtre riche
Le plus important de tout cest que ces trois stratgies ne ncessi-
tent quun cot trs minime, voire nul, donc accessible tous les
(futurs) entrepreneurs. Elles ont seulement demand un peu de
rflexion et du bon sens.
Pour en finir avec les stratgies de marketing je vais vous raconter
comment jai fait prosprer ma premire entreprise en utilisant
leffet de levier au maximum.
23 ans je crais ma premire socit. Celle-ci tait base sur le
systme des vidoclubs appliqu aux programmes informatiques.
Le but tait de donner la possibilit aux clients potentiels de tester
les logiciels, qui taient beaucoup plus chers lpoque, avant
de les acheter. Je proposais galement de dduire le prix de la
location si le client achetait le produit aprs son essai. Ce qui me
permettait de vendre des programmes sans rabais puisque les
clients voulaient rcuprer le montant de leur location.
tant donn que jtais le seul proposer ce type de service sur la
place de Paris, le succs fut immdiat et les clients faisaient la
queue sur le trottoir.
Au fil du temps ces clients se sont rpartis en deux catgories :
1/ la clientle vise au dpart qui voulait vraiment tester les pro-
duits avant de les acheter,
2/ une autre clientle qui ne venait que pour copier les logiciels
ainsi que leurs documentations qui nexistaient quau format
papier ( lpoque il ny avait aucune loi sur le copyright des
logiciels et leur documentation).
Ces constats me donnrent trois ides pour accrotre mes marges
bnficiaires :
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Lentreprise
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1/ Dvelopper la vente de disquettes (ctait le support le plus
utilis ce moment) sans avoir casser les prix puisque les
clients taient devant moi et en avaient obligatoirement un
besoin immdiat pour copier les logiciels.
2/ Mettre disposition des photocopieurs (je ne me rappelle plus
du prix de la page) au lieu de laisser les clients faire les photo-
copies des documentations ailleurs.
Et la troisime ide ?
Jai mis un distributeur de boissons payantes pour faire patienter
les gens lorsquils faisaient la queue pour les photocopies .
Je vous assure quil nest pas difficile dtre inventif et cratif. Il
suffit dy passer un peu de temps. Vous verrez, cest un jeu passion-
nant que jadore. Jai dailleurs aid beaucoup de mes amis
dvelopper leur entreprise avec des ides trs simples et qui ne
coutaient rien.
Je mets gratuitement disposition un document sur le marketing
tlcharger. Il vous donnera une marche suivre et quelques
stratgies pour dvelopper votre actuelle ou future entreprise.
Pour accder ce document rendez-vous ladresse suivante :
www.toutlemondemeritedetreriche.com/envoi/marketing.htm:
Tlchargez gratuitement le document sur les stratgies
marketing ladresse suivante:
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr_marketing.htm
Et la crise dans tout a? Vous croyez que toutes vos stratgies
nous aideront vendre lorsque personne ne veut acheter ?
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Tout le monde mrite dtre riche
Je sais que la crise conomique est un mauvais moment passer
pour beaucoup dentrepreneurs. Mais regardez bien autour de
vous. Les gens continuent consommer. Seulement, ils le font dif-
fremment. Certains marchs se contractent, et lorsquil y avait 100
ventes lanne dernire, il ny en a peut tre que 80 cette anne.
Mais dans tous les cas il faut quelquun pour fournir ces ventes.
Si vous baissez les bras, ce sont vos concurrents qui en profiteront
et continueront de vendre quand la reprise sera l. Si vous vous
manifestez, si vous tes cratif, si vous vous adaptez, vous aurez
votre part et prendrez celle des moins bons qui disparatront
invitablement. Cest un autre avantage de la crise.
Pour en revenir la cration et lanimation dune entreprise, il
existe des conditions idales et certaines qualits que vous devez
possder pour mettre un maximum de chances de votre ct. Les
principales sont les suivantes :
Avoir une exprience dans le domaine que vous souhaitez
exploiter. Si vous vous lancez dans la cration de sites Internet
et que vous ne savez pas utiliser un ordinateur, vous risquez
davoir quelques problmes. Il est ncessaire davoir des connais-
sances solides et adaptes au secteur dactivit dans lequel vous
souhaitez voluer. Une connaissance parfaite du secteur vitera
des investissements financiers importants et rduira le capital
ncessaire au dmarrage de lentreprise.
Avoir un produit qui rpond la demande du march. Si
vous vendez des espadrilles au ple Nord, vous aurez beaucoup
de mal dvelopper vos ventes. Pour rencontrer le succs, il faut
que vos produits soient adapts lenvironnement conomique.
En priode de crise, la vente de tous les produits de ncessits a
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Lentreprise
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toutes les chances de succs : vtements, alimentation, nergie,
etc. Les produits ou services qui permettent de dpenser moins
ou de trouver dautres solutions ont galement leur utilit. Par
exemple, agrandir ou rnover son appartement permet de ne pas
dmnager et damliorer son logement.
Se protger contre la concurrence. Moins vous aurez de concur-
rents, plus vous aurez de faciliter dgager des bnfices. Pour
lexemple, jai un ami qui reprsente plusieurs marques trangres.
Il a pour rgle dor de ne jamais distribuer de produits pour les-
quels il na pas lexclusivit.
tre capable de se remettre en question. Une qualit impor-
tante du crateur dentreprise est sa capacit prendre du recul.
Nous vivons dans un monde o les choses vont toujours plus vite
et o les choix conomiques sont rgulirement remis en ques-
tion. Ce phnomne rend la stabilit de lentreprise trs sensible
ltat du march. Sans compter que vous devrez vous assurer de
la validit de vos concepts et de la dure de vie des produits en
fonction des modes et des besoins. Si vous ne savez pas recon-
natre ou admettre que vous tes dans la mauvaise direction, vous
aurez plus de chances davancer vers lchec.
Savoir arrter. Ce nest pas parce que vous exploitez une socit
depuis plusieurs annes avec succs que cela doit vous empcher
de la fermer le moment venu. Laissez-moi vous citer le cas dune
connaissance.
Il y a quelques annes, Alexandre exploitait un magasin dinfor-
matique. cette poque le march tait dclinant, les marges
lamines, et lentreprise perdait plus de 100000 euros par mois.
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Tout le monde mrite dtre riche
Alexandre savait quil courait au dpt de bilan. Un jour je lui
posai la question: Pourquoi narrtes-tu pas lactivit ? Il reste
suffisamment dargent dans la socit pour en retirer quelque
chose au lieu de perdre ton temps et ta sant dans une situation
voue lchec. La rponse fut tonnante: Que veux-tu que je
fasse dautre. Cest la seule chose que je sache faire ! .
Je lui rpondis : Tu as 35 ans. Si nous considrons que ton esp-
rance de vie est de 80 ans, tu vas continuer dans cette voie jusqu
ta mort pour la simple raison que tu nas jamais rien fait dautre
dans ta vie!. Bien que je vis une lueur dinterrogation dans ses
yeux, Alexandre ne changea rien la situation qui se solda par un
dpt de bilan.
Avoir les qualits dun manager. Pour dvelopper votre entre-
prise, vous serez obligatoirement amen embaucher du per-
sonnel. Ds lors, cest la qualit des femmes et des hommes que
vous emploierez qui conditionnera sa bonne marche.
Je ne vous cache pas que cest certainement la chose la plus
difficile et le domaine o jai fait le plus derreurs en tant quentre-
preneur. Laissez-moi partager avec vous trois secrets sur la gestion
du personnel.
1/ Nhsitez jamais vous sparer des mauvais lments. Dans
beaucoup dentreprises, des employs mdiocres survivent
leur poste parce que le patron na pas le courage de sen spa-
rer. Jai mme vu une socit prospre pricliter cause dun
seul employ, qui paralysait lentreprise par son poste cl (direc-
teur informatique) et le chantage quil exerait sur la direction.
Lorsque les mauvais lments ne sont pas remis leur place, les
bons deviennent difficiles motiver lorsquils saperoivent que
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Lentreprise
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leur travail nest pas considr. En vous sparant des moins bons,
vous favorisez lesprit dentreprise et crez une dynamique.
Vous tes dur. Vous nous dites carrment de virer les mauvais
lments. Ils ont aussi besoin dun salaire pour subvenir aux
besoins de leur famille.
Je suis profondment convaincu que lentrepreneur a une respon-
sabilit sociale vis--vis des personnes quil emploie. Mais il na
aucune obligation dassistanat. Si vous nadmettez pas lvidence
et refusez de vous sparer dun mauvais lment, non seulement
vous entravez la bonne marche de lentreprise, mais vous mettez
aussi en pril votre actif et les emplois des autres salaris.
2/ Nhsitez pas bien payer vos meilleurs employs. Si vous
vous lancez dans cette grande aventure, nhsitez pas rcom-
penser les meilleurs au dtriment des plus mauvais en instituant
une mritocratie. Crez des dsquilibres dans les salaires.
Sinon vous dmotiverez les bons lments et conforterez les
moins bons dans leur attitude passive. Sils ne sont pas
contents de leur sort et crient linjustice, demandez-leur sils
trouvent normal dtre pays au mme salaire que ceux qui tra-
vaillent rellement pour la socit!
Une entreprise cest avant tout des individus qui font avancer la
machine. Il est donc normal de les intresser aux rsultats qui
sont la consquence de leur travail. Plus la rcompense sera valo-
risante, plus ils travailleront. Plus ils mettront de cur louvrage,
plus lentreprise gnrera de bnfices.
Vous ne trouvez pas que nous nous loignons de nos considra-
tions denrichissement.
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Tout le monde mrite dtre riche
Je ne suis pas daccord avec vous. Le succs sera le fruit du travail
de lquipe que vous mettrez en place. Par consquent, une bonne
gestion du personnel est primordiale. Si vous tes le crateur de la
socit, noubliez pas que vous avez engag votre argent, votre
temps et votre nergie. Est-ce que vous voulez que des personnes
moins impliques sabotent vos efforts? Le but du jeu est de faire
fructifier votre investissement. Pas de le gaspiller. Vous vous enri-
chirez uniquement si votre entreprise devient un actif qui prend de
la valeur et gnre de la richesse au fil du temps.
Les franchises
Que pensez-vous des entreprises franchises. Est-ce moins risqu?
Les franchises sont une bonne solution pour dmarrer une activit
commerciale avec un minimum de risques. Aux tats-Unis, 80 %
du commerce est organis sous forme de franchises. La concur-
rence tant toujours plus vive et les comptences requises toujours
plus importantes, il y a fort parier que nous suivrons la mme
tendance dans les annes venir.
En contrepartie dun droit dentre et de redevances annuelles, un
bon franchiseur apportera les comptences ncessaires au travers
doutils de gestion adapts votre activit, mais galement par le
partage des bonnes et mauvaises expriences des autres exploitants
de la marque.
Comment faites-vous pour slectionner une franchise?
Dune manire gnrale plus les marques sont anciennes plus
leurs concepts sont valids. Plus le nombre de franchiss est
important, plus elles ont dmontr quelles savaient vivre dans un
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environnement conomique concurrentiel. limage de la marque
McDonalds qui est certainement la franchise la plus connue au
monde.
En contrepartie de leurs performances et de leur savoir-faire, les
franchiseurs seront beaucoup plus exigeants pour la slection des
candidats et les droits dentre plus levs. En optant pour ce type
de commerce, vous voluerez dans un environnement conomi-
quement contrl. En change du temps et de lnergie que vous
consacrerez, le franchiseur vous propose un retour sur investisse-
ment raisonnable et utilise leffet de levier puisquil vend le mme
concept plusieurs dizaines ou centaines de franchiss.
Agissez selon les plans daction quil fournira et vous naurez plus
vous soucier du dveloppement du chiffre daffaires. Il vous res-
tera nanmoins les responsabilits de lentreprise et la gestion du
personnel.
Le prix de lindpendance
Si je compte bien il apparat que si javais suffisamment dargent
pour acheter une franchise, mettons 100000 euros, en faisant tra-
vailler cet argent 10 % selon les diffrents principes que nous
avons passs en revue, au bout de 15 ans je serai en possession
de 417000 euros sans avoir travailler 12 heures par jour.
Cest vrai. Mais largent nest pas obligatoirement la motivation
premire du crateur dentreprise. Beaucoup se lancent dans
laventure par got de lindpendance et de la libert. Jai cr ma
premire entreprise lge de 23 ans, parce que je ne souhaitais
pas travailler pour un patron. Mais aussi parce que je voulais tre
libre de mon temps. Jtais prt travailler 15 heures par jour,
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mais uniquement pour mon compte. Pas lorsque mon patron laurait
souhait.
Il y a un autre obstacle la cration dentreprise qui rebute
beaucoup dentre nous : les tracasseries administratives.
Il faut bien reconnatre que laspect administratif de la cration et
de la gestion dune entreprise est souvent consommateur de
temps, dnergie et coteux lorsquil faut utiliser des spcialistes
comme les comptables ou les avocats. Toutefois il existe plusieurs
solutions qui permettent de se mettre son compte en saffran-
chissant des contraintes administratives. Ce sont le portage salarial
et le statut dauto-entrepreneur.
Le portage salarial
Les socits de service qui organisent le portage salarial fonc-
tionnent comme des socits de travail temporaire, la diff-
rence que vous avez la charge de trouver et de grer le client.
Vous restez tout de mme le matre du jeu et dterminez avec
votre client le montant, la dure et le contenu de la prestation.
Une fois ces lments prciss, la socit de portage tablira un
contrat entre les diffrentes parties et se chargera de facturer
votre client. Aprs avoir prlev sa commission et pay les charges
sociales inhrentes toute rmunration, la somme perue vous
sera reverse sous forme de salaire. Les avantages sont vidents :
1/ Vous navez pas besoin de crer de socit pour exploiter votre
activit. Donc pas ou peu dimmobilisation de capital ou de
frais engager pour la cration dune entit juridique.
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2/ Inutile de tenir une comptabilit puisque vous tes un simple
salari. Pas de comptable payer, pas de TVA calculer en
fin de mois, plus dheures ingrates consacres la gestion
administrative et pas de formulaires rbarbatifs remplir. Vous
pouvez consacrer 100 % de votre temps au dveloppement de
votre activit et toutes les sommes perues seront nettes de
frais. lexception des impts sur le revenu.
3/ Vous pouvez travailler votre rythme. Si vous effectuez la
prestation en un mois, vous pouvez demander la socit de
portage dtaler vos salaires sur plusieurs mois en fonction de
vos besoins. Si votre celle-ci se droule au mois de dcembre,
au lieu de toucher la totalit de la somme en une fois, vous
pourrez taler les paiements sur les premiers mois de lanne
suivante et minimiser limpact de limpt sur le revenu pour
lanne en cours.
4/ Maintenant le plus intressant : puisque vous avez un statut de
salari, lors des priodes dinactivit vous bnficierez des allo-
cations chmage. Alors quun entrepreneur sera oblig de sous-
crire une assurance spcifique. Comme les indemnits ch-
mage sont calcules en fonction du montant moyen des derniers
salaires et de la dure travaille, vous pourrez ajuster les salaires
verss par la socit de portage et optimiser vos revenus sur
lanne en alternant les priodes dactivit et dinactivit.
Cest formidable comme formule. Dans ces conditions, il est beau-
coup plus facile de se mettre son compte.
Le portage salarial est une excellente formule pour dmarrer une
activit. Il permet de tester une ide moindres frais et sans stress
avant de lancer une activit plus grande chelle.
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Il a aussi ses contraintes. Tout dabord, il ne sapplique quaux acti-
vits de services ou intellectuelles. Vous ne pourrez donc pas
dvelopper dactivit industrielle, ni vendre de marchandises, ni
embaucher de personnel. Mme si ces deux derniers aspects peu-
vent tre en partie contourns, toutes ces contraintes rservent le
portage salarial aux personnes qui travaillent seules. Ce qui repr-
sente le plus gros de la population des indpendants.
Si vous avez besoin de comptences extrieures, rien ne vous
empche dutiliser des sous-traitants. Si vous tes concepteur de
site Internet, un graphiste peut se charger de la partie artistique
pendant que vous vous chargerez de la partie fonctionnelle.
Celui-ci facturera la socit de portage qui dduira ce montant de
ce que vous facturez votre client. Pour lui vous restez le matre
duvre et apportez une prestation complte.
Les choses sont plus contraignantes pour la vente de matriel et ne
peuvent tre dveloppes grande chelle. Mais rien ne vous
empche dtre commissionn par une autre entreprise. Ainsi
Bruno F utilise le portage salarial pour son activit dinstallation de
rseaux informatiques. Invitablement ses clients lui demandent
conseil ds quils doivent tendre leur parc informatique.
tant dans limpossibilit de vendre du matriel, celui-ci les aiguille
vers une socit avec laquelle il entretient de bonnes relations et
peroit une commission pour le matriel quil vend indirectement.
Le statut dauto-entrepreneur
Une autre possibilit pour se mettre son compte facilement (une
dclaration sur Internet suffit) et qui permet de vendre aussi bien
du matriel que des services, est le statut dauto-entrepreneur.
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Ce nouveau cadre va intresser un bon nombre dentrepreneurs
en herbe surtout cause de la simplification de la paperasse
administrative. Jugez par vous-mme: toutes les charges sociales
et les impts sont runis en un seul paiement calcul sur votre
chiffre daffaires. Vous pourrez mme cumuler cette activit avec
un emploi de salari.
Cerise sur le gteau, vous aurez le droit de faire faillite sans que
cela ait des rpercussions sur votre patrimoine. Il vous suffira de
faire, devant notaire, une dclaration dinsaisissabilit de votre
habitation ainsi que de tous les biens composant votre patrimoine
immobilier.
Continuez vous payer en premier
Avant de conclure ce chapitre je voudrais vous dire que la cration
dentreprise est un pari sur lavenir et que les fonds ncessaires
son lancement monopolisent souvent lpargne et la richesse que
vous aurez accumules au cours des annes prcdentes. Sans
garantie de les recouvrer un jour. Cest une situation de tout ou
rien qui vous oblige mettre tous vos ufs dans le mme panier.
Cest--dire que le risque sera uniquement concentr sur cet
investissement.
Pour cette raison, ds que vous produirez des rsultats revenez
la stratgie de vous payer en premier. Pas seulement sur votre
salaire, mais galement sur les bnfices dgags par lentreprise.
Tlcharger le kit de lauto entrepreneur
ladresse suivante :
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr_marketing.htm
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Mme si ce nest que 5 %, prenez la bonne habitude de vous
payer en premier sur les rsultats. Les banquiers essayeront de
vous dissuader. Surtout sils vous ont prt de largent. Ils argue-
ront quil est prfrable davoir un maximum de liquidits pour
scuriser lentreprise. Cest vrai en partie. Mais cest surtout la
banque que vous scurisez. Car plus vous aurez de trsorerie,
moins vous aurez doccasions de lui demander un dcouvert et
moins elle aura de risque prendre sur vous.
Dun autre ct, faites attention ne pas fragiliser lentreprise.
Certaines ont besoin dun fonds de roulement pour fonctionner
correctement. Ce nest pas parce que votre comptable dit que
vous avez gagn 100000 euros cette anne quils sont obligatoi-
rement disponibles sur votre compte en banque. Ils sont peut-
tre immobiliss dans le stock ou diffrents investissements
ncessaires la bonne marche de lentreprise.
Je vais vous donner deux autres excellentes raisons de vous
payer en premier sur les bnfices :
Si vous faites tout pour vous payer en premier, comme pour
la gestion de vos ressources personnelles, vous vous oblige-
rez vous poser la question Comment faire pour arriver
dgager 5 ou 10 % pour moi sans dsquilibrer les comptes
de la socit. Encore une fois mettez votre cerveau en marche
pour rsoudre ce problme et trouver des solutions.
Si vous dcidez un jour de monter votre propre affaire, notez
bien cet argument. Il vaut mille fois le prix de ce livre:
Payez-vous en premier, car si vous tiez amen
dposer le bilan, ce ne sont ni vos clients,
ni vos fournisseurs, ni votre banquier
qui viendront votre secours
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Cette remarque est applicable tous les cas de figure et pas seu-
lement lentreprise. Mettez votre argent dans votre poche et
payez-vous en premier. Cest le meilleur moyen de vous protger
contre les alas de la vie.
Je me permettrai un dernier conseil. Si vous crez une socit,
en bnficiant, ou non, du statut dauto-entrepreneur, je vous
recommande dutiliser une socit de domiciliation laquelle
vous recevrez votre courrier.
Mme si ce type de services un cot, il vous permettra de spa-
rer votre vie personnelle et professionnelle. En cas de problme
administratif, commercial ou autre, il est toujours prfrable de
recevoir les courriers dsagrables une autre adresse que chez
soi.
Si vous recherchez une adresse de domiciliation, allez sur mon
site la page www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr_
marketing.htm vous pourrez y tlcharger des informations sur
dexcellentes socits qui proposent ce service. De plus, si vous
vous y prsentez avec votre exemplaire de Tout le monde mrite
dtre riche, vous aurez trois mois de domiciliation gratuits.
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Chapitre 8
CHANCE ET OPPORTUNIT
La plupart des gens ratent leur chance parce
quelle se prsente souvent en tenue de travail.
Henry Ford
Je voudrais revenir sur un sujet abord lors du premier chapitre
qui concerne les diffrentes faons de senrichir et les liens entre
la chance et la richesse.
100 % des gagnants ont tent leur chance
Pour lancer le dbat, je vous propose de rpondre une nouvelle
question: Peut-on rellement dire que la chance a un rle dans
lacquisition de richesse?
Il est vident que la chance favorise certains dentre nous.
Personnellement, mon ami Pierre est quelquun de naturellement
chanceux.
Quest-ce qui vous fait dire ou quest-ce qui vous permet daffir-
mer quil est chanceux?
Cest simple. Il est toujours au bon endroit et au bon moment.
Nous reviendrons sur cette affirmation, mais dans un premier
temps je voudrais que nous parlions tous de la mme chose
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Tout le monde mrite dtre riche
en nous mettant daccord sur la dfinition de la chance. Une
suggestion?
La chance est un cadeau du ciel qui nous tombe dessus par
hasard.
Si nous retenons cette dfinition anglique, que devons-nous dire
dune personne frappe par la foudre?
Pour avoir une dfinition plus prcise, il faut prendre en compte
les aspects positifs et ngatifs. Disons alors que la chance ou la
malchance sont des choses qui nous arrivent alors que nous na-
vons rien fait pour cela.
Admettons. Dans ce cas que pouvons-nous dire de quelquun
qui gagne au loto? Mme sil ne sattend pas toucher le gros
lot, il a tout fait pour gagner puisquil a rempli, pay et dpos
son bulletin!
Reprenons votre remarque qui mentionnait que votre ami Pierre
tait toujours au bon endroit et au bon moment. Il serait intres-
sant que vous nous disiez plus prcisment pourquoi vous consi-
drez que Pierre est chanceux.
Jai beaucoup dexemples. Le premier qui me vient lesprit est
lorsque Pierre ma emmen une vente aux enchres. Ce jour-l
se vendait une maison et tout son contenu. Nous avons attendu
que tout soit vendu et que la vente se porte finalement sur la mai-
son. ce moment il ne restait quun seul autre enchrisseur qui
ne semblait pas trs motiv. Au final Pierre a pu acheter la maison
pour une bouche de pain et la revendre 4 mois plus tard, 50 %
plus cher. Par le jeu des crdits il neut financer que trois men-
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Chance et opportunit
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sualits, et son retour sur investissement fut astronomique. Le plus
incroyable, cest que cela lui arrive rgulirement. Cest rellement
la personne la plus chanceuse que je connaisse.
Pourtant ce jour-l, vous tiez aussi chanceux que lui !
Pourquoi ? Je nai pas gagn un seul centime dans cette
histoire !
Oui, mais en dehors du fait que vous ne souhaitiez pas faire
dombre votre ami, quest-ce qui vous empchait denchrir
pour votre propre compte?
Tout simplement parce que je navais pas prvu dy participer ! Je
vois o vous voulez en venir. Vous allez me dire que jtais en face
de la mme opportunit et par consquent ce moment-l jtais
aussi chanceux que lui. En ralit toutes les personnes prsentes
lenchre avaient la mme chance puisque tous taient l au bon
moment et au bon endroit. Seul Pierre avait prvu davoir largent
disponible et une ide de la valeur de la maison, pour profiter de
loccasion qui pourrait se prsenter.
Bonne analyse. Cest exactement le type de situation que beau-
coup de personnes considrent comme chanceuse lorsquelles
voient quelquun dautre en profiter. Pourtant tout ceci navait rien
voir avec la chance ou le hasard. Votre ami a simplement cr
sa propre chance en prparant son coup. Il a dabord t voir sa
banque pour quelle lui donne un accord de principe pour le
financement et il a pris le temps de vrifier les prix du march
dans le quartier o se situait la maison. Ainsi, il tait prt saisir
lopportunit qui se prsenterait ventuellement le jour de la
vente.
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Tout le monde mrite dtre riche
Vous avez raison. Il me semble vident maintenant que certaines
personnes font tout pour crer et provoquer leur chance. Ce qui
donne limpression quils sont toujours au bon endroit et au bon
moment, cest quils ont tout fait pour tirer parti de la situation. En
ralit ce nest pas de la chance, ils ont simplement fait leur tra-
vail. Cest seulement ceux qui ne connaissent pas lenvers du dcor
qui appellent cela la chance.
Ne vous faites aucune illusion, en matire dargent les choses arri-
vent rarement par hasard. Noubliez pas que largent et la richesse
quil gnre sont convoits par tous ceux qui savent comment
lacqurir. Et ils nignorent rien de ce quils doivent faire pour arri-
ver leurs fins. Si vous ntes pas prpar ou si vous navez pas
travaill suffisamment en amont, vous regarderez les chances de
votre vie vous passer sous le nez et penserez que les autres sont
plus chanceux que vous.
Donc, si nous considrons que la plupart des choses sont le fruit
du hasard, alors que cela ne lest pas, quest-ce que la chance ?
Est-ce que nous pouvons dire que cest un cadeau inattendu du
destin si nous navons rien fait, ni prmdit quoi que ce soit pour
lobtenir.
La dfinition semble acceptable pour la bonne chance, mais
ne convient pas pour la malchance. Dans ce cas le mot cadeau
semble inappropri.
Disons plutt que la chance est quelque chose dinattendu, reu
sans aucune qualification ni action pralable. Ainsi dfini, linat-
tendu peut tre aussi bien une chose positive (chance) que nga-
tive (malchance) sans que quoi que ce soit ait t fait pour lattirer
ou que nous soyons prpar le recevoir.
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Chance et opportunit
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Comme vous le voyez il est difficile de dfinir ce quest exacte-
ment la chance. Celle-ci ne rpond pas aux mmes critres en
fonction de la situation et du moment. Mais vous avez compris
quil serait parfaitement illusoire et hasardeux de baser votre plan
denrichissement sur votre bonne toile. En revanche, faites tout
ce quil faut pour mettre les probabilits de votre ct et vous
vous apercevrez que vous aurez plus souvent de bonnes surprises
que de mauvaises. Faites les choses moiti et votre probabilit
dchec se manifestera plus facilement.
Attention aux mirages
Abordons lautre partie de ce chapitre: les opportunits. Ce qui
paratra trange, au dbut de votre processus denrichissement ou
chaque fois que vous serez prt investir de largent, cest que
les occasions dinvestissement viendront vous plus souvent et
plus rapidement que vous ne le pensiez au dpart. En ralit ce
nest pas parce que vous avez de largent investir que ces occa-
sions seront plus frquentes, mais simplement parce vous tes
vraiment la recherche dopportunits. Pour reprendre lexemple
de la vente aux enchres et son contre-pied, vous navez vu
aucune opportunit parce que vous ntiez pas parti dans lop-
tique dacqurir. Vous tiez uniquement l en tant que spectateur.
Une autre chose qui vous semblera trange cest que la plupart
des opportunits qui se prsenteront vous seront souvent des
affaires peu ou pas rentables. Vous trouvez cette dclaration
peut-tre trs tonnante, mais elle est le strict reflet de la ralit.
Prenons limmobilier et supposons que vous soyez attir par la
publicit allchante dun promoteur qui se vante de pratiquer des
prix raisonnables avec des possibilits de dfiscalisation impor-
tantes. Dans bien des cas, si vous calculez la rentabilit du loyer
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Tout le monde mrite dtre riche
par rapport au prix demand, vous allez vite vous apercevoir que
cest le promoteur qui fait une bonne affaire en vendant ses
appartements un peu plus cher que la moyenne.
Dans les chapitres prcdents, nous avons mentionn les diff-
rents aspects et caractristiques que doivent prsenter vos inves-
tissements. Si vous suivez ces conseils, vous devriez facilement
carter les fausses bonnes affaires et utiliser votre argent au mieux.
Il reste nanmoins un paramtre important que nous navons pas
voqu, et sur lequel nous aurons loccasion de revenir : vous.
Autant vous pouvez tre votre propre bienfaiteur, autant vous
pourrez tre votre pire ennemi et lorganisateur de vos checs.
Pour vous protger de vous-mme et avant de vous engager dans
une affaire, pensez vous poser les questions suivantes :
Est-ce que cette opportunit est rellement pour moi ?
Est-elle saine et raisonnable?
En rpondant la premire question vous liminerez rapidement
beaucoup doffres qui semblaient allchantes aux premiers
abords. En complment, vous pourriez vous demander si cette
opportunit fait partie dun domaine connu ou inconnu pour
vous ? Si vous ntes pas capable de rpondre franchement cette
nouvelle question, il est possible que vous ayez des lacunes
combler ou quil vous manque des informations pour tre capable
de profiter pleinement de laubaine, ou peut-tre mme que vous
vous mettez en danger.
Un minimum de connaissances est vital pour vous permettre
didentifier et de saisir les meilleures opportunits. Si vous navez pas
un tant soit peu la matrise du sujet, vous ne saurez pas reconnatre
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Chance et opportunit
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et exploiter les bonnes affaires lorsquelles se prsenteront. Dans
le meilleur des cas vous serez incapable de les saisir. Dans le pire,
vous risquez de payer trop cher (dans tous les sens du terme) et
de perdre de largent.
Pour rpondre la seconde question, vous devrez apprcier et va-
luer objectivement linvestissement que vous vous apprtez rali-
ser. Si celui-ci peut potentiellement vous mettre dans une situation
difficile grer, ou en position de faillite, laissez tomber et allez
jeter vos filets ailleurs. Mme si lopportunit est relle, il est probable
que vous soyez en train de pcher un trop gros poisson pour vous.
Laissez-moi vous donner un exemple. Vous empruntez la totalit
du prix pour acheter un magnifique appartement sur la mer que
vous projetez dhabiter dans quelques annes. Dans lintervalle,
vous mettez cet appartement en location. Si le loyer est de 1000
euros et que la mensualit de votre crdit slve 2000 euros,
vous aurez dbourser 1000 euros supplmentaires chaque mois.
Si vous tes incapable dassumer sereinement le dsquilibre
entre vos rentres et vos sorties, vous aurez cr une position dif-
ficile tenir et gnrerez une situation stressante. En cas de pro-
blme, la pression conomique et psychologique vous obligera
cder votre actif dans la prcipitation. Transformant une superbe
plus-value potentielle en perte, que vous tranerez quelques
annes puisque vous avez fait un emprunt total.
La premire impression
Un autre garde-fou. Dans la plupart de mes investissements, jai
remarqu que ma premire impression tait souvent la bonne. Je
pense que cest galement vrai pour la plupart des gens. La raison
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Tout le monde mrite dtre riche
est trs simple: si une affaire est bonne et/ou saine, cela se voit tout
de suite. Tout simplement parce que cest sa premire caractristique.
A contrario, lorsque nous nous posons trop de questions cest
souvent parce que nous avons des doutes. Plus la rflexion est
longue, plus elle dmontre que nous ne sommes pas srs de
nous. Ma rgle dor ce sujet est la suivante:
Au moindre doute, abstenez-vous
Investir ne consiste pas prendre des risques, mais valuer et
grer le risque. Si vous avez un doute et que vous persistez, vous
ne ferez que crer une situation psychologiquement difficile. Le
ct pernicieux de la chose, cest que chaque fois que vous serez
amen prendre une dcision le doute vous habitera un peu plus
pour, au final, vous empcher dagir.
Mais nous pouvons avoir des doutes tout en ayant raison.
Exact. Cela vous arrivera certainement vos dbuts. Cest souvent
d au fait que vous ntes peut-tre pas encore prt ou que vous
navez pas les connaissances suffisantes pour vous lancer. Dans
les deux cas, prenez votre temps et ne vous prcipitez pas, et sur-
tout ninvestissez jamais par dpit.
Que voulez-vous dire ?
Si vous manquez une opportunit parce que vous navez pas
ragi assez rapidement, ou que vous ne trouvez rien qui corres-
pond rellement vos critres de slection ( condition que ceux-
ci soient ralistes), vous aurez tendance vous prcipiter sur la
prochaine occasion qui se prsentera. Ou encore, vous ferez plus
facilement des concessions sur le prix ou la qualit.
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Chance et opportunit
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Cest ce qui mest arriv lorsque jai achet ma premire rsidence
principale. Nous avions jet notre dvolu sur une maison. tant
donn que ctait la premire que nous visitions, nous tenions
voir dautres biens avant de prendre une dcision. Faute de
mieux, je retournai voir le propritaire. Malheureusement celui-ci
avait dj donn son accord un autre acheteur. Je me rabattis (je
devrais dire prcipitai) sur mon second choix sans tre pleine-
ment convaincu et (pratiquement) sans ngocier le prix de peur
que le scnario prcdent ne se rpte.
Premire conclusion: ne vous prcipitez pas et faites vos investis-
sements sereinement, lorsque vous avez les ides claires. Pas sous
la pression, ni sous le coup de lmotion. Dans le cas contraire
vous pourriez vous-mme crer des opportunits qui nexistent pas.
Deuxime conclusion: ne soyez pas tonn ou effray de tomber
du premier coup sur la bonne affaire. Si linvestissement cor-
respond vos critres, allez-y. Lorsque nous prenons trop de
temps cest que nous avons besoin de nous rassurer avant de
nous dcider. Plus vous attendrez, plus vous vous poserez de
questions. Plus vous vous en poserez, moins vous trouverez de
bonnes raisons dagir. Je sais aujourdhui que le travail dinvestis-
seur consiste identifier et saisir les bonnes affaires lorsquelles se
prsentent. Tout le reste nest que perte de temps et dnergie.
Le meilleur moyen dattirer la poisse
Pour en finir avec les garde-fous, si vous devez vous engager avec
dautres personnes, il y a deux aspects que vous devrez prendre
en compte:
Est-ce que les personnes impliques sont suffisamment fiables?
Avez-vous un contrle sur la situation?
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Tout le monde mrite dtre riche
Je vais vous raconter la msaventure (simplifie) dun ami, qui
illustre bien lintrt de rpondre ces deux questions.
Franois se voit proposer lachat dun terrain indivisible et non
constructible (ces dtails ont leur importance) par son ami Patrick
pour la somme de 50000 euros. De sources sres, selon Patrick,
ce terrain devait devenir constructible dans lanne et voir sa
valeur tripler. Les deux compres payrent chacun la moiti du
prix (25000 euros) et attendirent le bon moment pour entrepren-
dre les formalits de changement de statut du terrain. Sans rentrer
dans les dtails, la mairie donna son accord pour que le terrain
devienne constructible la condition que les nouveaux propri-
taires fassent quelques amnagements. Premire mauvaise sur-
prise: le devis pour la mise en conformit slevait 50000 euros,
soit autant que le prix du terrain!
Bien que la pilule fut difficile avaler, la plus-value potentielle
restait intressante. Le problme cest que Patrick navait pas la
possibilit de payer sa part du surcot. En revanche, Franois
pouvait financer la totalit. Les deux associs dcidrent, par
accord amical, que Patrick reverserait Franois sa part du cot
de la mise en conformit la vente finale du terrain. Quelques
mois plus tard, le terrain transform fut vendu au prix de
140000 euros. Chacun allait encaisser sa plus-value.
Deuxime surprise: au moment du paiement de la somme par le
notaire, celui-ci fit savoir aux deux associs que la part de Patrick
avait t hypothque pour un montant de 80000 euros pour une
dette impaye ladministration fiscale. tant donn que les deux
acolytes navaient quun accord verbal, et sans tenir compte de
limpt sur les plus-values qui ne ferait que ternir un peu plus le
tableau, Franois ne reut que 70000 euros au lieu des 105000
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Chance et opportunit
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euros prvus. Soit une perte affiche de 35 000 euros. De son
ct, Patrick ne perut rien. Bien quil ait t oblig de rembourser
la plus grosse partie de sa dette celui-ci devait encore 10000 euros
ladministration et 35000 euros Franois qui ne revit jamais
son argent.
Avant de vous engager dans une association, vrifiez que les per-
sonnes impliques sont comptentes et fiables. Dans cette anec-
dote, Franois a fait confiance trop rapidement Patrick pour son
valuation du terrain. Pour mener lopration terme et recouvrir
son investissement de dpart, il sest retrouv contraint de conti-
nuer faire confiance son camarade. Pour finalement se retrouver
impuissant face aux vnements et linsolvabilit de son associ.
En vous coutant, nous pourrions penser quil ne faut jamais
faire confiance personne.
La confiance est ncessaire toutes relations humaines, et consti-
tue un lment incontournable toutes associations. Ceux qui ne
font pas confiance en manquent souvent pour eux-mmes. Sans
compter que si vous navez confiance en personne, vous navan-
cerez pas.
Jai fait dexcellentes affaires en massociant dautres personnes.
Elles mont permis de runir des comptences que je navais pas
pour saisir certaines opportunits et raliser des plus-values
importantes. Mais toute la confiance du monde nexclut en rien
un minimum de vrification.
Le message que je veux faire passer, cest que dans le cadre
dune association vous investissez votre argent la fois sur
un actif potentiel, mais aussi et surtout sur des hommes. Si
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vous nen savez pas suffisamment leur sujet, il est possible que
vous preniez un risque plus important que prvu en faisant inter-
venir une part dinconnu supplmentaire.
Pour limiter le risque dimprvus vous devez avoir un minimum
de contrle. Certes, il est impossible de matriser 100 % une
situation. Mais lorsque les rgles dentente sont dsquilibres par
un lment quelconque ou un changement de la situation, nhsi-
tez pas les revoir pour rtablir lquilibre.
Dans le cas de Franois et Patrick, le dsquilibre a t cr par le
montant des frais inattendus que seul Franois pouvait assumer.
Sans mettre la main la poche laffaire naurait pas pu tre mene
terme et adieu les bnfices et le capital investi. Rsultat : le pro-
blme de Patrick est devenu celui de Franois. Ensuite, par excs
de confiance ou fainantise, rien na t act officiellement pour
la nouvelle rpartition des gains. Si bien quau moment de toucher
le montant de la vente, le gain de Franois sest transform en perte.
Dans le cadre dune association, les rgles de dpart sont dfinies
par rapport un environnement donn. Si cet environnement est
modifi officialisez ces changements en couchant sur le papier les
nouvelles dispositions. Ainsi, vous viterez les contestations ult-
rieures tout en clarifiant, au pralable, dventuels malentendus.
Pour en terminer avec ce chapitre, je voudrais insister sur laspect
humain. Ce dernier est prpondrant pour chacune des dcisions
que vous serez amen prendre. Ne le sous-estimez pas et faites
tout pour protger votre fortune. Cest le sujet que nous dvelop-
perons lors du prochain chapitre.
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Tout le monde mrite dtre riche
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Chapitre 9
DORMEZ SUR VOS DEUX OREILLES
prsent que vous savez produire de
la richesse, il est temps daborder le
troisime volet de notre processus
denrichissement : la protection.
Cest un aspect important et incon-
tournable qui permet de ne pas
voir des annes defforts partir en
fume pour la simple raison que vous
navez pas su protger votre richesse.
Dans un premier temps, nous resterons technique et regarderons
quelles protections mettre en place en fonction des diffrents
vhicules denrichissement que nous avons voqus.
Ensuite nous reviendrons sur un point central et important voqu
dans le chapitre prcdent : votre personnalit.
Les placements
Suite la crise financire de 2008, le systme bancaire a t restruc-
tur de manire garantir nimporte quel compte en banque
hauteur de 100000 euros en cas de faillite de la banque dposi-
taire des fonds. Mais il faut savoir ce que couvre exactement cette
assurance. Vous verrez que dans bien des cas cette mesure ne sert
rien, sinon rassurer les pargnants.
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Tout le monde mrite dtre riche
La somme prise en compte dans les 100000 euros reprsente les
liquidits non investies. Cest--dire que si vous possdez des actions
France Telecom, ou nimporte quels autres titres y compris des FCP,
pour une valeur de 200000 euros, mme si la banque dpose le
bilan vous ne serez pas concern. Car vous possdez des actions,
donc une partie de lentreprise sur laquelle vous avez mise. Et pour
que cette valeur disparaisse il faut que ce soit France Telecom qui
dpose le bilan.
En revanche si vous avez 200000 euros de liquidits non investies,
celles-ci ne seront couvertes qu hauteur de 100000. Conclusion:
placez toutes vos liquidits. Vous viterez ainsi de prendre le
moindre risque.
Limmobilier
La protection de votre investissement immobilier est fonction de
la destination du bien. Si vous ralisez un investissement locatif,
le but est de rcolter des loyers qui viendront payer le crdit.
Les lois rgissant les relations loueurs/locataires tant plutt favo-
rables ces derniers, en cas de problme il vous faudra plusieurs
mois pour vincer un locataire indlicat. Ce qui provoquera in-
vitablement un dsquilibre dans le montage financier mis en
place.
Assurez-vous que les loyers seront bien pays en temps et en
heure et ne devenez pas paranoaque. Limmense majorit des
personnes ont cur dhonorer leurs engagements et nont
aucune mauvaise intention. Dailleurs, des tudes statistiques ont
montr que seulement 6 % des locataires oubliaient de payer leur
loyer et que cela se produisait essentiellement dans des zones
sensibles et dfavorises.
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Dormez sur vos deux oreilles
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Toujours est-il que ce nest pas une raison pour tre ngligeant
dans le choix du locataire. Il est habituel de vrifier que ce dernier
gagne suffisamment et de demander quun proche se porte cau-
tion pour garantir le loyer en cas de dfaillance.
Si vous ne tenez pas grer la partie administrative, vous pouvez
faire appel des agences immobilires spcialises qui soccupe-
ront de slectionner le locataire, de vrifier ses revenus et le cas
chant dassurer les loyers impays.
Bien entendu cette assurance a un cot (quelques pour cent sur
le montant du loyer) qui viendra impacter le rendement. Mais si
vous mettez ces garanties en place, vous en retirerez quelques
avantages. Ainsi, le banquier sera plus enclin vous accorder un
prt et dpasser la barre des 33 % si, au travers de lassurance
des loyers, il a une garantie supplmentaire que vous serez capable
de rembourser votre emprunt. Vous pourrez galement dduire
ces frais de la partie imposable des revenus locatifs.
Il existe une autre faon de se protger dune ventuelle dfaillance
de locataires indlicats qui ne cotera pas un centime. En fonc-
tion de leurs revenus (petits salaires, tudiants, etc.) ou de leur
statut familial (nombre denfants), certains locataires bnficient
dallocations logement payes par diffrents organismes dtat. Si
vous vous dclarez comme tant le propritaire des lieux, ces ta-
blissements vous verseront directement cette allocation.
Certains locataires ne savent pas ou nont jamais fait la dmarche
de vrifier quils ont droit cette subvention. Rien ne vous emp-
che de le faire pour eux et dassurer ainsi tout ou partie de vos
revenus. Vous pouvez galement ne choisir que des locataires qui
bnficient de cette allocation.
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Tout le monde mrite dtre riche
En ce qui concerne lachat de votre rsidence principale, il y a
peu de protections mettre en place. Comme pour un investisse-
ment locatif vous devez tre sr de pouvoir payer vos mensualits.
Toutefois deux vidences simposent. La premire est de ne pas
sendetter tort et travers pour viter les problmes de rem-
boursement et ventuellement de surendettement.
Ceci nous amne la deuxime protection importante: celle de
votre emploi. Je reviendrai en dtail un peu plus loin sur un
aspect plus philosophique et les meilleures faons de le protger.
Pour le moment, regardons comment les banques peuvent vous aider.
Pour scuriser les emprunteurs lors de la mise en place dun crdit
immobilier, les banques proposent de souscrire des assurances
chmage qui prendront le relais en cas de perte demploi. Une
fois encore cette assurance a un cot. Mais cest aussi une excel-
lente faon de se protger contre certains imprvus conomiques,
a fortiori si votre apport personnel est faible, voire inexistant.
Dun autre ct si vous navez emprunt que 50 % du montant,
lintrt de cette assurance est loin dtre avre. Car en cas de
problme, et aprs accord du banquier, vous pourrez certaine-
ment rallonger la dure du crdit et allger vos mensualits le
temps de passer le cap. Quitte revenir aux mensualits prc-
dentes ds que lorage sera pass.
Dernier dtail : ne souscrivez pas ce type dassurance dans le
cadre dun investissement locatif. Si vous avez pris toutes les
garanties auprs du locataire, et mme si vous avez emprunt 100 %
de la somme, il y a peu de chances que cette assurance soit acti-
ve un jour. Surtout si vous avez fait en sorte que le montant du
loyer couvre vos mensualits.
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La bourse
En matire dinvestissement boursier, il est impossible de protger
le capital puisque celui-ci est li la performance des actions que
vous choisirez. En revanche vous pouvez grer le risque de 2 faons.
La premire consiste investir progressivement votre capital pour
rpartir le risque dans le temps. La technique du CMR prcdem-
ment voque remplit parfaitement cette fonction puisquelle
rpartit la fois votre capital et le risque sur toute la dure de
linvestissement.
Prenons en exemple le cas dfavorable o la bourse baisse de 40 %
en un an (comme en 2008). Si vous avez investi 10000 euros sur
un tracker CAC en une seule fois au 1
er
janvier, la perte latente
(non ralise tant que vous navez pas vendu) sera gale cette
performance ngative au 31 dcembre. Alors quen rpartissant le
risque avec la technique du CMR, la perte ne sera que de 20 % si
vous avez investi 1/12
me
du capital chaque mois.
Daccord, mais si la bourse monte, notre gain sera suprieur en
investissant en une seule fois.
Oui, mais vous ne le savez quaprs !
En optant pour la gestion dun portefeuille dactions, la meilleure
faon de contrler le risque rejoint le dernier principe voqu:
en concentrant votre achat sur un seul titre, vous liez invitable-
ment le risque sa progression. Si vous avez jou le bon cheval,
vous raliserez une performance trs apprciable. Si celle-ci
dgringole de 50 %, et ce nest pas rare, vous perdrez la moiti
de votre capital.
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Pour viter ce type de msaventure, il est impratif de rpartir
votre capital sur plusieurs actions. Plus vous en dtiendrez plus la
progression de votre capital sera lisse et moins elle sera expose
aux fortes variations. En contrepartie, vous amoindrirez la perfor-
mance. Exemple: mettons que vous possdiez trois actions. La
premire progresse de 100 %, la seconde de 20 % et la troisime
perd 50 %. Bien que la dernire ait perdu la moiti de sa valeur,
votre portefeuille affichera une performance de 23,33 %. Bien
entendu ce principe ne vaut que si vous investissez la mme
somme sur chaque action. Si vous engagez trois fois plus sur une
action, vous annulerez leffet de la rpartition du capital et accen-
tuerez le niveau de risque.
Combien dactions faut-il avoir en portefeuille?
Cela dpend du capital investi. Disons que moins vous serez capi-
talis moins vous possderez dactions. Dans lautre sens, ne
dpassez pas une dizaine dactions (je ne parle pas du nombre
dactions mais du nombre dentreprises dont vous dtenez les
actions). Car plus vous en dtiendrez plus vous aurez doccasions
de vous poser des questions. Et lorsque votre argent est en jeu,
cest loin dtre une bonne chose. Votre questionnement ne fera
quaiguiser vos craintes et engendrer un manque de confiance. Et
plus vous vous poserez de questions plus vous trouverez de mau-
vaises rponses.
Lentreprise
En dehors du fait que vous pouvez mettre un maximum de chan-
ces de votre ct en tenant compte des principes marketing dj
voqus, il est impossible de protger une entreprise. Cest ce qui
rend lenrichissement par ce moyen plus incertain que par dautres
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vhicules. Mais il y a deux choses que vous pouvez assurer : la
solvabilit de vos clients et vous-mme.
Utilisez les structures juridiques adaptes qui permettent de vous
protger dune faillite. Ce sont les classiques SARL ou SA (Socit A
Responsabilit Limite/Socit Anonyme). Elles permettent de limi-
ter le risque uniquement au capital engag. Ce sont de vritables
barrires entre votre patrimoine personnel et les dettes de la socit.
Ce qui nest pas vrai pour les socits en nom propre o les actifs
et les passifs de lentrepreneur sont confondus avec ceux de len-
treprise.
Pour continuer protger vos arrires, souscrivez une assurance
chmage rserve aux crateurs dentreprise. Elle sera paye par
la socit elle-mme, vous naurez donc rien sortir de votre poche.
Ensuite assurez-vous de la solvabilit des clients. Pour les parti-
culiers, la meilleure des protections est de vous faire payer en
espces ou par carte de crdit. Un chque ntant pas une garan-
tie de paiement.
Pour les clients-entreprises, le jeu est compltement diffrent.
Celles-ci demandent souvent leurs fournisseurs de leur accorder
des dlais de paiement. Si vous acceptez cette rgle du jeu, vous
devenez aussi banquier.
Et ce nest pas parce que vous croyez connatre votre client quil
vous payera. Jen ai fait lamre exprience. Lorsque je vendais du
matriel informatique, jentretenais dexcellentes relations avec
lun de mes plus gros clients. tant donn que je navais aucun
problme de rglements de sa part, je lui accordais plus facile-
ment des dlais de paiement.
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Tout le monde mrite dtre riche
Ses locaux jouxtaient un immeuble qui eut la mauvaise ide de
scrouler sur ses bureaux. De toute vidence, les assurances
allaient le ddommager et couvrir les consquences de cet acci-
dent. Mais lenqute, pour dterminer les responsabilits et le
montant des ddommagements, dura plusieurs annes. Par
manque de capitaux et dans limpossibilit dexploiter son affaire,
mon client fut contraint de fermer boutique et mentrana dans sa
chute.
Ma faillite fut la consquence de deux choses :
50 % de mon risque tait concentr sur un seul client ;
jai jou avec le feu en accordant des dlais de paiement trop
longs et trop importants.
Depuis cette douloureuse exprience, je ne fais plus aucun crdit
sans un minimum dassurance de paiement. Je prfre ne pas vendre
plutt que de prendre un risque.
Je suis daccord, mais personnellement je dirige une entreprise.
Si je ne donne pas de dlai de paiement mes clients je vais tous
les perdre.
Je ne suis pas en train de vous dire quil ne faut pas accorder de
crdit vos clients. Je dis seulement que vous devez savoir quel
rle vous souhaitez assumer : fournisseur et/ou banquier. Je vous
concde galement que ma raction est pidermique et pourrait
tre plus nuance.
Il existe des solutions qui permettent dutiliser le principe de lADA
(Argent Des Autres) pour couvrir ce risque. Vous pouvez faire
appel des socits dassurances spcialises capables dassurer les
factures de vos clients en cas de sinistre, ou dacheter immdiate-
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ment la crance de votre client et de se charger du recouvrement.
Ce sont les socits daffacturage. Appeles galement factors.
Comme toujours cette prestation a un cot, mais qui nentamera
pas obligatoirement vos marges. Son cot rel tant reprsent
par la diffrence entre le prix factur par le factor et le cot de
recouvrement en interne. En incluant le montant des impays.
En tenant compte du fait que vos crances seront assures et que
vous serez pay immdiatement, vous rcuprerez une partie de
cette prime dassurance en ngociant une remise supplmentaire
auprs de vos fournisseurs pour paiement comptant.
Non seulement vous risquez daugmenter vos marges, mais en
plus vos fournisseurs vous avantageront par rapport vos concur-
rents, parce quils ont les mmes soucis de gestion et quils prf-
reront souvent tre pays au comptant. Et dans le cas o la remise
accorde ne serait pas suffisante, votre banquier se fera un plaisir
de placer la trsorerie excdentaire.
Quest-ce qui nous empche dassumer nous-mmes le risque
client ?
Cest envisageable. Tout dpend de votre niveau de marge. Si
vous vendez des ordinateurs avec 10 % de marge, vous devrez en
vendre neuf juste pour absorber un impay. Si vos marges sont de
80 %, mme sil est trs dsagrable de recevoir un chque en
bois, seulement un quart de la marge dgage sur le prochain
client suffira couvrir le sinistre.
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Tout le monde mrite dtre riche
Vous et votre travail
Je voudrais de nouveau revenir sur un point important qui concerne
la plupart dentre nous et qui reprsente la premire source de cra-
tion de richesses: notre travail et surtout notre capacit travailler.
Que vous soyez employ ou votre compte, le travail est le pre-
mier actif qui permet de senrichir et daccrotre notre bien-tre
financier pour nous-mmes et notre famille. Lune des finalits de
lenrichissement peut tre de prendre une retraite anticipe ou de
partir plus loin et plus souvent. Mais pour arriver vos fins il est
important de savoir travailler et optimiser vos efforts pour gnrer
plus de revenus et tirer meilleur parti de votre travail.
Dans tous les domaines dactivit, la concurrence est rude. Les
emplois deviennent des sujets de convoitise pour des postulants
toujours plus nombreux. Gnrant un phnomne de prcarit
pour les plus malheureux. Cette concurrence entre les hommes et
les pays (dlocalisation) amne invitablement des pressions bais-
sires sur les salaires. Il devient donc primordial de protger votre
emploi en dmontrant que vous avez votre place dans lentreprise.
Comment protge-t-on son emploi ?
La meilleure faon que je connaisse pour protger votre premier
actif, cest de lui donner de la valeur en vous assurant que vous
tes le garant de cette valeur. Plus vous valoriserez votre emploi
plus vous en tirerez parti. Plus les utilisateurs de vos services et
de vos comptences seront satisfaits, plus ils seront prts payer
pour les garder ou les acqurir.
Comment donner de la valeur mon emploi ?
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Dormez sur vos deux oreilles
203
La rponse nest pas vidente au premier abord, mais je pense
que vous serez vite daccord avec mes arguments. Pour valoriser
votre emploi, le plus efficace cest den faire plus que lon vous en
demande!
La plupart des gens rechignent travailler parce quils ny trouvent
aucun plaisir. Ils ne comprennent pas quils peuvent tirer de leur
travail beaucoup plus quun simple salaire et nhsitent pas tirer
boulets rouges sur leur patron en le crditant de tous leurs maux.
Au lieu de rechercher et de profiter des bons cts, beaucoup se
focalisent sur les aspects ngatifs. Plus ils se comportent de la
sorte, moins ils ont envie de travailler et moins ils en font. Les
consquences sont invitables : ils sont les derniers servis pour les
augmentations de salaire et les premiers tre licencis en cas de
problmes, mettant ainsi en pril leur stabilit financire et leur
capacit senrichir.
Votre attitude est importante et dterminante. Soyez assur que
vous ne deviendrez jamais indispensable votre entreprise si
vous travaillez moins que les autres. Moins vous donnerez, moins
vous recevrez. Cette rgle est immuable et sapplique beaucoup
de domaines.
Noubliez pas que vous travaillez pour vous-mme avant de tra-
vailler pour un patron. Votre salaire reprsentant la rcompense de
votre travail et lentreprise le cadre dans lequel vous voluez.
Votre objectif est de tout faire pour que la rcompense soit la plus
importante possible en fin de mois.
Regardons maintenant comment crer de la valeur pour votre
emploi.
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204
Tout le monde mrite dtre riche
Devenez une ncessit. Cette notion prend de nouveau toute son
importance. En dmontrant que votre prsence est indispensable
ou tout au moins fortement souhaitable la bonne marche de
lentreprise, vous conforterez votre place.
Donnez le meilleur et vous retirerez beaucoup plus quun
salaire. Tout dabord votre employeur finira par reconnatre vos
qualits et votre valeur pour lentreprise. Ce qui vous mettra la
meilleure place au moment des augmentations et des promotions
qui ne feront que conforter votre place.
Donnez plus vos clients et ils feront toujours appel votre
entreprise et plus spcifiquement vous. La logique est impla-
cable: on prfrera toujours sadresser une personne souriante
prte faire de son mieux pour satisfaire ses clients, plutt quau
grincheux de service. Au restaurant qui reoit le plus de pour-
boires ? Le serveur qui soccupe de votre bien-tre ou celui qui
fait semblant de ne pas vous voir lorsque vous avez besoin de
quelque chose?
Rendez service vos clients et/ou respectez vos fournisseurs.
Cest le meilleur moyen dlargir votre horizon. Si votre patron
reste obstinment aveugle vos qualits, croyez bien que vos
concurrents, vos clients ou vos fournisseurs sapercevront vite de
ce que vous pouvez leur apporter et feront de la surenchre sur
votre salaire actuel pour vous dbaucher.
Spcialisez-vous. Un expert est toujours mieux pay quun gn-
raliste, plus facilement remplaable. Focalisez-vous sur un domaine
prcis de lentreprise et devenez-en le spcialiste. Rendez-vous
indispensable, devenez le chanon manquant et vous naurez plus
de questions vous poser pour vos lendemains.
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Dormez sur vos deux oreilles
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Les cautions: les bombes retardement
Autre aspect important qui peut se rvler extrmement dangereux
pour votre scurit financire: les cautions. La rgle ce sujet est
simple:
Pour illustrer cette affirmation, je vous raconterai la vritable et
triste histoire danciens voisins : la famille G. Jacques dirigeait une
petite entreprise de construction. cette poque limmobilier
tait en pleine crise.
Pour maintenir flot son entreprise, Jacques emprunta 150000
euros. Pour garantir le prt, il hypothqua sa maison en faveur de
la banque. Un an plus tard la socit dposa le bilan et Jacques
dcda dune crise cardiaque 40 ans, laissant une veuve et deux
enfants la rue aprs quils aient vendu la maison pour rembourser
la banque.
Le malheur narrive pas quaux autres. Tant quil ne se passe rien,
nous ne pensons pas aux ventuelles consquences dsagrables
de nos actes. Lorsque les ennuis arrivent, il est souvent trop tard.
Sans vouloir jouer les oiseaux de mauvaise augure je vous recom-
mande (je devrais dire: je vous ordonne) de
Ne donnez JAMAIS aucune caution si vous ntes
pas capable dassumer sereinement la dette
que vous garantissez
Ne jamais mettre vos biens et surtout vos NCESSITS
en garantie dun passif
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Tout le monde mrite dtre riche
Mais dans ce cas le prt ntait pas superflu, puisquil permettait
dentretenir un actif. En loccurrence sa socit.
Lentreprise est un actif partir du moment o elle gagne de largent.
Si elle en perd et que vous contractez un emprunt pour la faire
vivre vous ne faites que financer un passif. Cest conomiquement
suicidaire.
Autre cas : si vous vous portez caution pour autrui, leurs ven-
tuels problmes deviendront les vtres. Sans compter que cest le
meilleur moyen de perdre ses amis. Lorsque tout va bien nous
oublions vite la signature appose au bas dun contrat de prt.
Mais ds que le banquier vous appelle pour rgler le crdit de
votre nice, les choses deviennent moins rjouissantes.
Si vous avez besoin dtre convaincu, regardez lmission Sans
aucun doute sur TF1. Rgulirement lanimateur et son arme
davocats essayent de rgler les problmes financiers des person-
nes qui se sont portes caution pour des proches incapables, ou
qui nont pas la volont, de rembourser leurs dettes.
Ne ngligez pas ces conseils et recommandations. Ils nont pas
dautres objectifs que de vous protger contre les imprvus de la vie.
En cas de russite vous les trouverez certainement inutiles et futiles.
Mais si les problmes pointent le bout de leur nez, vous vous sen-
tirez certainement plus laise et moins stress.
Revenons au sujet principal : la protection de votre richesse. Vous
lavez compris, que ce soit au travers des placements, de limmo-
bilier, de la bourse ou de lentreprise, vous tes le point central et
la tte pensante de toutes les dcisions conomiques qui doivent
contribuer votre enrichissement.
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Dormez sur vos deux oreilles
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Il reste une question laquelle vous devez rpondre: quest-ce qui
vous pousse vous enrichir? Est-ce la volont damliorer votre ave-
nir, ou la pression dun sentiment pernicieux comme la cupidit?
Les escrocs
Je vais vous raconter la msaventure survenue beaucoup de
personnes dans le monde et qui vous fera certainement sourire
par son ct naf.
Peut-tre avez-vous vu cette mission o un couple racontait com-
ment il stait fait escroquer. Nos deux hros avaient t contacts
par tlcopie par un soi-disant hritier qui devait sortir 5 millions
de dollars de son pays.
Pour des raisons lgales, seul un tranger avait le droit de sortir
cet argent. La personne contacte devait simplement ouvrir un
compte dans une banque dsigne et virer largent en toute lgalit
hors du pays. En change de ce service, lheureux lu se verrait
remercier par une commission de 20 %.
Durant le reportage le couple expliqua comment les escrocs
avaient, petit petit, russi leur soutirer plus de 200000 euros en
prtextant quil fallait graisser la patte de diffrents fonctionnaires
ou avancer certains frais davocats. Tout en assurant nos deux
pigeons que leur affaire avanait dans les meilleures conditions.
Le plus cocasse cest que toute cette histoire sest droule sans
quils ne voient jamais la tte de leur interlocuteur et sans lui parler
de vive voix une seule fois! Toutes les discussions se droulaient
par tlcopie. Lhritier dclarant que sa ligne tait probablement
sur coute et quune conversation trop explicite risquait de com-
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Tout le monde mrite dtre riche
promettre leur affaire. Par contre, tous les virements effectus par
le couple en faveur de lescroc taient bien rels.
la fin de linterview le journaliste demanda navement Pourquoi
avez-vous fait cela. Le couple rpondit tout aussi navement Pour
rendre service! Vous croyez vraiment quils ont cherch rendre
service? Comment peut-on tre assez cupide pour croire un seul
instant quun inconnu va vous donner un million de dollars parce
que vous laidez transfrer son argent !
Cest lappt du gain qui a pouss ce couple la faute. Pas leur
bont dme. Dans ce cas prcis son prix tait de 200000 euros.
Ne croyez pas que ce soit un cas isol. Cest une escroquerie qui
svit dans le monde entier depuis des dizaines dannes. Sur le site
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm vous trouverez le
texte dune arnaque similaire que des escrocs envoient en masse
par Internet. Vous pouvez y rpondre, mais je dcline toutes
responsabilits quant aux rsultats et consquences.
Les conclusions de cette anecdote sont multiples. Tout dabord,
mfiez-vous de vous-mme et de votre cupidit. Elle vous pous-
sera la faute lors de vos choix conomiques (prise de risque
important, effet de levier exagr, etc.) et vous mnera des extr-
mits que vous ne souponnez pas.
Lexemple cit est volontairement caricatural et a pour but de vous
faire sourire. Mais il dmontre quun enrichissement outrance peut
tre une source de tourments trs douloureux. Il nexiste aucun
placement qui permet de devenir riche en cinq minutes. Si quel-
quun vous affirme le contraire et vous propose laffaire du sicle,
cest soit un illumin soit un escroc. Aprs cest vous de voir.
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Chapitre 10
DEMANDEZ! ON VOUS DONNERA
Qui meurt de honte, meurt de faim.
Proverbe africain
Maintenant que nous nous connaissons un peu mieux, je vais
vous dire comment jai pris lavion pendant dix ans en me faisant
surclasser presque systmatiquement.
Vous voulez nous faire croire que vous voliez en premire classe
avec un billet de seconde!
Je vous assure que cest vrai 100 %. Et vous auriez pu en faire
autant. condition de savoir comment le demander et en vous
adressant la bonne personne.
Il y a quelques annes, les compagnies daviation avaient pour
habitude de surclasser les agents de voyage pour les remercier de
vendre leurs billets. Donc chaque fois que je prenais lavion je
me prsentais au comptoir et demandais au superviseur ou au chef
descale tre surclass sous prtexte que jtais agent de voyage.
Mais vous navez jamais t agent de voyage!
Et alors ! tait-ce une raison suffisante pour mempcher de le
faire? Certains diront que jai eu de la chance (relire le chapitre
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Tout le monde mrite dtre riche
ce sujet) dautres penseront que jai beaucoup de culot. Pourtant
jai fait exactement ce quil fallait pour boire du champagne en
premire classe. Plus srieusement, ce qui ressort de cette anec-
dote cest que
Et dune manire plus gnrale, si vous ne demandez rien la vie
elle ne vous donnera pas grand-chose. Mme pas lheure! votre
avis, qui a le plus de chance dobtenir une augmentation?
Lemploy audacieux qui nhsite pas rclamer ou celui qui
reste firement dans son coin en attendant que le monde daigne
reconnatre ses talents. Ou encore, pensez-vous que le vendeur
de voiture vous fera le meilleur prix possible pour la simple rai-
son que vous avez une bonne tte?
Oui, mais dans ce cas vous naviez pas le droit de voyager en pre-
mire classe puisque vous ntiez pas agent de voyage!
Javais autant le droit que les vritables agents de voyage. Il ny a
aucune loi qui dit que ces derniers doivent tre surclasss. Cest
seulement une coutume, pas une obligation lgale. Sans compter
que je nai ls personne. Donc pourquoi eux plus que moi ?
Culot ou courage
Nous avons tous la capacit dobtenir plus que le minimum. Cest
un talent accessible tous qui ne vous cote rien et qui augmen-
tera votre pouvoir dachat. Vous navez pas besoin dtre plus
intelligent ou plus malin que les autres. Vous devez juste sortir de
Si vous ne demandez rien, vous naurez rien
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Demandez ! on vous donnera
votre coquille au bon moment et ne pas hsiter demander un
meilleur prix, une rduction ou un avantage quelconque.
Bien que cela soit assez facile, par peur du ridicule ou timidit,
peu de personnes osent demander et nobtiennent pas ce quelles
mritent, ou encore elles ne font rien pour que les choses devien-
nent plus accessibles. Trs souvent elles se contentent de demander
le prix au vendeur. Si celui-ci ne leur convient pas, elles repartent
dues, rsignes et frustres de voir que les autres peuvent se le
payer, mais pas elles. Alors que dans bien des cas, le premier prix
annonc nest quun point de dpart.
Ayez le courage de demander et vous obtiendrez plus. Vous avez
tout gagner et pratiquement rien perdre. La seule chose que
vous risquez cest que lon vous dise non, sans pour autant remettre
la transaction en question. Il vous suffira peut-tre de reformuler
votre demande, de demander une autre personne ou dtre un
peu moins exigeant.
Pourquoi dites-vous que vous preniez lavion. Vous nutilisez
plus ce subterfuge?
Trs honntement, il y a longtemps que je nai pas essay. Depuis
que je peux me payer mes voyages en premire classe je suis
moins motiv. Et cela ne mamuse plus autant quauparavant
(note: jai essay la semaine dernire, 3 ans aprs avoir crit la pre-
mire dition de ce livre, juste pour voir si cela marchait encore.
Le chef descale tait daccord. Mais il ny avait plus de places).
Dans la vie vous nobtenez jamais ce que vous mritez,
uniquement ce que vous ngociez
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Combien vous cote votre manque de courage?
Si vous avez besoin de motivation pour vous pousser changer
votre comportement, je vous propose de calculer ce que vous
cote votre manque daudace.
Supposons que vous soyez prt faire lacquisition dun charmant
3 pices au prix de 150000 euros. En ngociant avec la banque
un prt 4 % au lieu de 4.5 % sur 20 ans, vous conomiserez
9600 euros sur le cot total des intrts.
La ngociation continue avec le propritaire. Disons que vous
obtenez une rduction de 5 % sur le prix demand. Dans ce cas
votre nouveau crdit sera calcul sur 142500 euros. Soit une co-
nomie totale de 20508 euros comparer avec le cot du crdit
initial et le prix non ngoci de lappartement.
votre avis, ces 20000 euros sont mieux dans votre poche ou
dans celle de votre interlocuteur ? Peut-tre mme que sans ngo-
cier le prix de lappartement la charge du crdit aurait dpass la
barre des 33 %, vous empchant ainsi dacqurir et de vous enri-
chir. Sans compter que moins vous payerez cher, plus vous aurez
de latitude sur le prix au moment de revendre.
Besoin dun coup de pouce supplmentaire? Supposons que le
total des rabais que vous obtenez au cours de lanne soit de
1000 euros. En plaant 5 % chaque anne ces 1000 euros, au
bout de 10 ans vous seriez en possession de 13206 euros.
Jusqu combien peut-on ngocier, ou quelle est la marge de
ngociation?
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Demandez ! on vous donnera
Il y a tellement de raisons pour quune ngociation aboutisse ou
choue que je ne peux rpondre prcisment cette question.
Partez dj du principe que presque tout est ngociable. Ensuite il
faut comprendre que la ngociation est un jeu subtil et que les
transactions qui en dcoulent sont issues de relations humaines.
Mme si les deux parties ont des intrts convergents qui les pous-
sent conclure, vous ne saurez jamais ce qui se passe dans la tte
de votre interlocuteur. Celui-ci peut tre press, ou il sait quil
vend trop cher et se rserve une marge de manuvre, ou encore
sa femme se refuse toutes ngociations. Impossible de savoir ce
que pense le vendeur et quelles sont ses limites, en considrant
quil les connaisse rellement. Ce qui est loin dtre vident.
Une entente sur un prix se fait par approximations et valuations,
en fonction des concessions, de la bonne volont de chacun et
surtout du degr durgence. Si je reprends lexemple de la banque
qui refusait de me prter mon argent, le prix de dpart de la mai-
son tait de 400000 euros. Je montrais lacheteur que jtais int-
ress, mais sans formuler de contre-proposition. Aprs rflexion
jtais dispos proposer 350000 euros. Mais le vendeur me prit
de court et vint lui-mme me relancer chez moi (jhabitais cinq
cents mtres). ce moment je me suis dit quil tait vraiment trs
press de vendre. Au final, je proposais la somme de 280 000
euros quil accepta immdiatement. Par la suite jappris que ce
dernier avait dj achet une maison en Bretagne depuis plus de
six mois et quil ne pouvait supporter deux crdits en mme
temps.
Ne croyez pas que jarrive mes fins tous les coups. Je me suis
souvent fait reconduire pour des sommes trs infrieures. Mais
comme je vous lai dit, vous navez pas besoin dacheter tout le
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quartier. Une seule transaction suffit pour commencer senrichir
durablement.
Je peux galement vous affirmer quil est plus difficile de ngocier
avec les particuliers, car ces derniers nont pas lhabitude de faire
des transactions. Ils sont donc souvent sur la dfensive et se sen-
tent facilement offusqus ou vexs sils trouvent le prix trop bas,
mme si celui-ci correspond la ralit du march. Cest pour cette
raison que je prfre acheter au travers des agences immobilires
et men passer lorsque je cherche vendre.
Avec qui ngocier
Il y a une condition ncessaire laboutissement dune ngocia-
tion:
Dans le cas contraire vous perdez votre temps. Cest pour cette
raison que vous narriverez jamais ngocier le contenu de votre
chariot avec la caissire du supermarch.
Autre remarque, votre interlocuteur na pas besoin dtre le pro-
pritaire du bien mis en vente. Dailleurs, moins il sera impliqu
plus vous aurez de chances dobtenir satisfaction. Pour illustrer
cette affirmation je vais vous raconter lhistoire dune de mes
transactions.
En 1995, je suis tomb par hasard sur un Anglais, appelons-le
Sam, qui ne payait plus son crdit immobilier depuis trois ans.
Pour une raison inconnue la banque ne saisissait pas la maison,
Il faut que votre interlocuteur ait le pouvoir de dcision
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Demandez ! on vous donnera
alors que les intrts continuaient de grossir. Sam voulait retourner
vivre en Angleterre et vendre sa maison pour solder sa dette.
Ne trouvant pas preneur, je lui proposai de me porter acqureur
condition que je puisse ngocier la dette avec la banque qui slevait
2500000 francs. Aprs quelques hurlements de circonstances du
banquier, pour 740000 francs je devins le nouveau propritaire
de la maison que je revendis 2000000 francs le lendemain de la
signature finale chez le notaire.
Pourquoi la banque a-t-elle accept un prix aussi bas ?
En dehors du fait que la banque avait srement provisionn cette
perte latente, cest certainement parce que la personne qui soc-
cupait du dossier voulait en terminer, quelle avait le pouvoir de
dcider et surtout quelle nen avait pas grand-chose faire! Pour
elle ce ntait quun contentieux rgler, pas une maison de
300 mtres carr avec piscine.
Pour que ma proposition soit prise au srieux et mettre toutes les
chances de mon ct, il fallait agir dans les formes. Jai donc
engag un avocat qui sest charg de contacter la banque crdi-
trice pour mon compte en envoyant ma proposition accompa-
gne dun chque certifi par ma propre banque. Je pense sinc-
rement que cest ce ct formel et surtout le chque qui ont
dcid la banque. Lorsque vous montrez que vous tes capable
de payer, vous arrivez plus facilement vos fins en repoussant
les limites du vendeur.
Une autre faon de ngocier consiste proposer systmatique-
ment des prix trs au-dessous de la demande du vendeur. Je
connais au moins une personne qui procde de la sorte. Il passe
sa journe avec une agence qui lui montre vingt appartements
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diffrents. Il fait son choix et propose des prix 50 % infrieurs. a
passe ou a casse.
Je dois bien admettre que cela lui russit. Bien sr, son taux de
russite est trs faible mais comme il ne peut pas tout acheter, il
na pas besoin quon lui dise oui chaque fois.
Comment perdre son temps
Un excellent moyen pour perdre son temps et son nergie cest
dessayer de ngocier avec quelquun qui nest prt aucune
concession, qui veut tout pour lui ou qui a des attentes irralistes.
Une anecdote ce sujet. Une maison tait vendre pas trs loin
de chez moi. Son prix tait de 150000 euros et se vendit ds la
premire visite. Voyant cela, le propritaire voisin mis en vente sa
maison, strictement identique, dans la mme agence au prix
compltement irraliste de 320000 euros, en clamant bien fort
quil ntait pas press et quil ne baisserait pas dun centime.
Malgr les appels la raison des agences immobilires, il respecta
sa ligne de conduite et refusa toutes les propositions infrieures.
Deux ans aprs la maison tait encore vendre et il ny avait plus
de visite. Les agences ayant autre chose faire que de perdre leur
temps.
Gardez une attitude positive
Un frein la ngociation provient du fait que nous avons souvent
des a priori ngatifs sur lissue de la discussion. En pensant ou en
dcrtant lavance que vous ny arriverez pas, vous faites tout
pour ne pas y arriver. Au final vous vous tes tellement auto-
dcourag que vous nessayez mme pas.
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Tenter sa chance ne veut pas dire que vous arriverez vos fins,
mais
Si vous nessayez pas
vous ne saurez jamais ce que vous pourrez obtenir
Par exprience je peux vous dire que ces a priori sont purement
subjectifs et constituent des barrires psychologiques que vous
avez vous-mme riges.
Laissez-moi vous donner un nouvel exemple, o les circonstances
ntaient pas mon avantage.
Entre le moment o jai commenc et termin ce livre (ctait en
2005, lors de lcriture de la premire dition), pour tre fidle au
plan de gestion de mes ressources (voir chapitre 2), jai russi
faire baisser mon loyer de 8 %. Soit 3000 euros par an. Bien que
mon voisin de lpoque payait 200 euros de plus par mois pour
exactement la mme maison, jouvrais la ngociation en prtex-
tant simplement que je trouvais le loyer trop cher.
tant donn que jtais dj dans les lieux et li par un bail, le
propritaire navait aucune raison de maccorder cette faveur. Ce
qui occasionna une premire rponse ngative, mais qui ne
mempcha pas de revenir la charge en dclarant que je souhai-
tais partir tout en lui rappelant au passage que sa maison tait
reste vide pendant un an avant mon arrive, et quil avait eu le
temps de constater que jtais parfaitement solvable. Rsultat : le
loyer baissa de 250 euros !
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Tout le monde mrite dtre riche
Encore une fois, vous ne savez pas quelles sont les limites et les
motivations de votre interlocuteur. moins dtre capable de lire
dans ses penses vous ne saurez jamais ce que vous perdez si
vous nessayez pas de le savoir. Dans bien des cas, il suffit simple-
ment de demander.
Comment ngocier
Bien que le sujet soit vaste, je peux vous donner quelques trucs que
jutilise rgulirement. vous de les adapter chaque situation.
Respectez votre interlocuteur. Dans une ngociation la forme
de la demande est certainement plus importante que le fond.
Celle-ci ntant que le rsultat de relations humaines, si vous
vexez votre interlocuteur, ce dernier risque dtre sourd vos
demandes. Si vous arrivez en disant votre voiture nest pas terrible,
mais je veux bien vous en proposer 30 % de moins , vous avez
peu de chance de mettre le vendeur dans de bonnes dispositions.
vitez de formuler la premire proposition. Ce nest pas tou-
jours facile, et quelquefois vous devrez provoquer le vendeur.
Demandez-lui de faire un effort en prtextant que le prix dpasse
un peu votre budget (il faut que la raison voque soit plausible,
sinon vous ne serez pas pris au srieux). Si celui-ci vous demande
de faire une contre-proposition, vous savez dj quil y a matire
ngociation, sans que vous ayez une ide prcise de la marge
de manuvre. En revanche sil vous donne un autre prix,
nacceptez pas tout de suite la premire offre. Il est probable
que vous puissiez aller encore au-dessous.
Retournez le problme. Jai souvent utilis cette technique avec
mes fournisseurs dans mes diffrentes entreprises. Au lieu de
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ngocier directement le prix, je demandais quelles taient les
conditions remplir pour bnficier dune rduction de 10 ou
20 %. De cette faon jobligeais mon interlocuteur se dvoiler en
me donnant une nouvelle base de ngociation, tout en ayant une
ide plus claire sur sa marge de manuvre.
Ngociez un avantage. Que vous arriviez ou non obtenir un
meilleur prix, ngociez des avantages. Demandez votre ban-
quier de faire un effort sur les frais de dossier de votre crdit, ou
au vendeur de voiture de mettre un autoradio plus puissant.
Cherchez, vous trouverez bien quelque chose. Vous pouvez aussi
lui demander quel cadeau il est prt vous offrir si vous vous
dcidez rapidement.
Conseil : Le travail des vendeurs est de vendre et de vous aider
acheter. Ils sont habitus et forms la ngociation. Par cons-
quent, nhsitez pas. Nanmoins ce sont des personnes comme
vous et moi. Si vous devenez trop insistant ou irrespectueux, vous
risquez de les agacer et de ne rien obtenir. Sans garantie que vous
lobtiendrez, vous pourrez demander tout ce que vous voudrez si
vous le faites avec le sourire. Donc, faites vos demandes poliment
et sans agressivit.
Dernire recommandation pour clore ce chapitre. La ngociation
est un jeu subtil. Que vous soyez vendeur ou acheteur, si vous tes
partie prenante et que vous narrivez pas vos fins, laissez-vous la
possibilit de rebondir. Si vous fermez la porte par des positions
trs arrtes vous coupez la communication et vous aurez beau-
coup de mal revenir dans le jeu tout en restant crdible.
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Demandez ! on vous donnera
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Chapitre 11
VOUS DE JOUER
Les choses ne sont pas rellement difficiles.
Cest de ne rien faire qui les rend difficiles.
Une Mamie la TV
Tout le monde mrite dtre riche. Mme vous !
Vous devez tre persuad que personne nest meilleur ni plus
intelligent que vous. Je rpte: personne nest meilleur ou plus
intelligent que vous.
Pourtant, une des premires raisons pour lesquelles les gens nont
pas confiance en eux et nagissent pas est due leur manque de
rsultats et de succs. Au final, ils dveloppent (et cachent) un
sentiment dinfriorit avec la conviction que les autres sont
meilleurs queux. Croyez-moi cest loin dtre le cas.
Regardez autour de vous. Dans la vie de tous les jours, dans les
gestes les plus anodins, dans les contacts multiples que vous entre-
tenez avec votre entourage familial ou professionnel, avez-vous
rellement limpression dtre infrieur vos collgues de bureau,
vos cousins, vos amis?
bien des gards nous sommes gaux. Pourtant ds quil faut agir
et sengager certains doutent et pensent quils sont moins bons que
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Tout le monde mrite dtre riche
les autres. Enlevez-vous cette ide de la tte. Ce qui fait la diffrence
cest que certains agissent et dautres attendent. Rien de plus!
Voulez-vous savoir comment et pourquoi je me suis vraiment
enrichi ?
1/ Jai toujours cru en moi parce que jai toujours pens que si lui
est capable de le faire, il ny a aucune raison que je ne puisse pas
en faire autant . Ce leitmotiv nest pas ddi lenrichissement et
sapplique lensemble des choses qui composent notre vie.
2/ Jagis pendant que les autres parlent !
Est-ce que cela vous semble inaccessible ou difficile reproduire?
Toutes les ides et stratgies prsentes dans ce livre sont accessi-
bles la plupart dentre vous et nattendent quune seule chose:
que vous les utilisiez! Mme si je me suis efforc de les dmysti-
fier, elles sont de vritables tremplins vers un enrichissement et
un avenir plus prospre.
Les principes voqus sont simples, efficaces et raisonnablement
faciles appliquer. Chacun deux est bas sur mes observations,
mes expriences et mes confrontations avec plusieurs dizaines de
personnes, riches ou pauvres, que jai eu loccasion de rencontrer.
Ils ont t tests et prouvs. Ils fonctionnent pour les autres et
fonctionneront pour vous, mais condition que vous les mettiez
en uvre.
Vous devez tre conscient que la seule chose qui vous permet-
tra rellement de vous enrichir ce nest pas de prendre la
dcision de le faire, mais de le faire vraiment. Seule laction
vous enrichira. Pas lintention ni les bonnes rsolutions.
Pour arriver vos fins, voici ce que je vous propose:
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A vous de jouer
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Phase 1: Payez-vous en premier et enclenchez
le pilote automatique
Si vous navez quune seule chose retenir de ce livre, cest de vous
payer en premier. Quelles que soient les conditions, votre environ-
nement, vos revenus, cela doit devenir votre premire priorit.
Lintrt est multiple. Non seulement vous vous prmunissez
contre les imprvus en achetant un peu de srnit, mais cest
galement la meilleure faon de construire lavenir.
Bien que la comprhension et lutilit de la chose ne devraient
plus tre un problme pour vous, je pense que cest certainement
le plus difficile raliser. Pourquoi ? Parce qupargner systmati-
quement chaque mois une partie de vos revenus demande une
discipline sans faille. Et cest loin dtre le plus facile faire.
Mme si vous savez que cela vous mnera la bonne destination,
tant que vous naurez pas de relle volont de vous enrichir ou
simplement damliorer votre vie, chaque mois au moment de tou-
cher votre paye vous trouverez une bonne raison de repousser
votre plan denrichissement au mois suivant. Bien que nous
dcouvrirons plus loin un outil qui vous aidera pargner chaque
mois sans vous poser de questions, je voudrais vous donner
quelques lments de motivation supplmentaires pour vous aider
prendre la bonne direction.
Commencez par vous poser les questions suivantes: qui devez-
vous enrichir en premier ? Votre voisin, votre employeur, ou vous-
mme ? Si vous rencontrez des difficults, qui viendra votre
secours ? La caissire du supermarch? Le propritaire de votre
appartement ? Votre banquier ?
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224
Tout le monde mrite dtre riche
Si la rponse est non, commencez par vous payer en premier et
faites tout ce quil faut pour y arriver. Faites-le maintenant. Pas
demain.
Pour continuer enfoncer le clou, je voudrais vous montrer le
chemin que prend votre argent lorsque vous vous payez en pre-
mier. Le schma 7 reprsente la trajectoire idale pour crer de la
richesse. En tant le premier vous servir, vous vous octroyez la
priorit. Ensuite viennent vos ncessits et en dernier lieu le
superflu.
Lobjectif nest pas de supprimer le superflu qui reprsente souvent
des lments de plaisir, mais de faire en sorte que vous puissiez y
accder en vous proccupant dabord de votre avenir en grant
au mieux vos ressources.
Schma 7: Trajectoire idale de largent dune personne qui se paye en premier
et gnre de la richesse.
Maintenant, jetez un coup dil au schma 8. Celui-ci montre
le trajet type effectu par largent de quelquun qui se paye en
Vous tes la priorit prioritaire
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dernier. La priorit est donne aux passifs, tandis que laccumu-
lation nest quune ventualit relgue au dernier niveau.
Schma 8: Trajectoire de largent dune personne qui se paye en dernier.
Ne sous-estimez pas le message de ces quelques dessins. Ils ne
font que montrer pourquoi certaines personnes sont capables de
senrichir alors que dautres ny arriveront jamais. Tout en esprant
quune tierce personne (le gouvernement par exemple) soccu-
pera deux le moment venu.
Revenons la difficult de se payer en premier chaque mois.
Pour rsoudre ce problme, je vous propose dengager ce que
jappelle le pilote automatique.
Plus vous automatiserez les tches, moins vous aurez besoin de
vous en occuper et moins vous aurez de raisons de changer davis
au moment dagir. Chaque fois que vous utiliserez cet automatisme,
vous gagnerez du temps et ferez un pas en avant (PEGR). Une fois
enclenche, votre habitude dpargner chaque mois sera automati-
se et facilement intgrable dans la gestion de vos ressources.
Cest avec votre banque que vous mettrez en route le premier
pilote automatique. La procdure est simple. Posez le livre et
dcrochez le tlphone et demandez votre banquier de virer
systmatiquement au moins 10 ou 15 % de votre salaire le premier
du mois vers le placement de votre choix. Cest le mme principe
quil utilise lorsquil prlve les mensualits dun emprunt. Pour
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simplifier, demandez au banquier de vous aider vous payer en
premier.
Un crdit pour lachat dun actif est un formidable pilote automa-
tique puisquil cre une bonne obligation qui vous oblige vous
enrichir au fil du temps.
Mme chose pour lacquisition dun appartement. Demandez au
locataire de verser directement le montant du loyer sur votre
compte. Lidal tant dorganiser avec lui un prlvement automa-
tique. Ainsi vous naurez plus attendre son chque, mme sil
vous restera vrifier que largent est bien arriv.
Phase 2: Le grand nettoyage
Pour commencer vous enrichir, il faut que vous sachiez exacte-
ment o vous en tes. Tant que vous ne serez pas pass par cette
tape, vous naurez aucune ide prcise de vos possibilits. Vous
remarquerez au passage que jai indiqu que vous deviez vous payer
en premier dans la phase 1 et non pas aprs le grand nettoyage.
Les raisons sont simples : en mettant de ct tout de suite un peu
dargent vous avez moins de risque de dpenser ce quil ny a pas
sur votre compte. Dautre part, vous vous obligez dpenser
autrement pour ne pas passer dans le rouge.
Avant de passer laction, faites un bilan complet de votre situa-
tion. Listez toutes vos rentres et surtout vos dpenses. Fixez-vous
comme objectif de tout faire pour liquider vos passifs et favoriser
les acquisitions dactifs.
Liquidez vos crdits. Nettoyez vos comptes et dbarrassez-vous
de tous les crdits qui ont servi acqurir des passifs. Y compris
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celui de votre rsidence principale. Mme si vous devez vous serrer
la ceinture quelques temps, faites cet effort. La rcompense se
matrialisera trs rapidement et vous permettra davancer.
Dans tous les cas vous devrez payer. Si vous prenez votre temps,
vous payerez plus dintrts et enrichirez votre banquier. Si vous
vous dbarrassez rapidement du boulet que vous trainez, vous
vous simplifierez la vie, augmenterez votre pouvoir dachat et dga-
gerez des liquidits que vous pourrez investir pour vous enrichir.
Pour continuer avancer dans la bonne direction, rappelez votre
banquier et demandez-lui de supprimer tous les dcouverts autori-
ss, promettez vous de ne plus jamais y faire appel. Croyez moi,
votre banquier sera agrablement surpris, mme sil gagnera moins
dargent sur votre dos. Sans compter que vous pourrez lui deman-
der plus de choses lorsque vous aurez besoin de ses services pour
lobtention dun crdit, en vue dacheter un actif, bien entendu.
Videz vos placards et vos greniers. Vous nimaginez pas tout ce
que nous accumulons et que nous nutilisons plus. Si vous avez
dj effectu un dmnagement vous vous tes aperu du nom-
bre de choses emmagasines au fil des ans que nous ne dballons
mme pas une fois arriv dans notre nouvelle habitation.
Si vous tes la recherche de liquidits pour rembourser vos cr-
dits, ou pour commencer crer de laccumulation, vendez tout
ce que vous nutilisez plus. Rsiliez les abonnements inutiles, vendez
vos livres doccasion, videz vos caves. Utilisez les sites de vente
aux enchres ou les braderies pour vendre vos vieux tlphones
ou les vtements trop petits des enfants. Et si vous croyez (comme
moi) que lessence sera de plus en plus chre, vous pouvez mme
envisager de changer de voiture.
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Cherchez, fouillez, posez-vous des questions sur lutilit relle des
choses. Vous serez tonn de voir largent qui dort dans vos pla-
cards. Mme si la liquidation de vos biens inutiliss ne rapporte
que quelques centaines deuros, faites-le. Une casserole convertie
en espces sonnantes et trbuchantes, rapportera toujours plus
quune casserole que vous nutilisez pas.
Identifiez vos actifs. Jetons maintenant un coup dil vos
actifs. Dans un premier temps, vrifiez quils le sont vraiment en
vous assurant quils rapportent plus que linflation (Valeur Temps).
Si ce nest pas le cas, regardez sil ny a pas un autre moyen de
rendre vos liquidits plus productives. Si vos conomies sont
essentiellement places sur des livrets dpargne, limitez ces dispo-
nibilits au strict ncessaire pour couvrir vos besoins court terme
et placez les excdents sur des vhicules plus rentables.
Ne vous amusez pas casser un investissement pour la simple
raison que vous en avez assez de le voir ou que vous en avez
trouv dautres plus rentables. Les rendements tant souvent dif-
frents dune anne lautre, vous ne saurez jamais lavance
lequel sera le plus performant pour les mois venir.
Avant de sortir dun placement pour investir sur un autre, tenez
compte de tous les frais. savoir : les frais de sortie ventuels et
les droits dentre possibles du nouveau placement envisag.
Apprciez la valeur des choses. Identifiez toutes vos dpenses.
Classez-les en deux catgories : ncessits et superflus. Analysez
chaque poste en tenant compte du rapport cot/utilit et posez-
vous la question de savoir si vous en avez rellement pour votre
argent.
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Vous serez surpris de constater que pour certaines catgories
vous dpensez trop dargent pour le peu de plaisir quelles
apportent ou lutilit que vous en avez. Cest souvent le cas avec
les tlcommunications modernes. Ces dernires ont induit un
cot supplmentaire dans notre vie avec larrive des tlphones
portables et Internet. Cela ne veut pas dire quil faut refuser la
technologie. Bien au contraire. Mais celle-ci a un cot qui nexistait
pas il y a quelques annes, mais que vous devez grer aujourd-
hui et apprcier sa juste valeur.
Une fois que vous aurez identifi toutes vos sources de dpenses,
construisez un budget uniquement bas sur vos ncessits, pas sur
le superflu, en considrant que votre priorit (je sais, jinsiste)
est de vous payer en premier et que lobjectif est davoir des exc-
dents pour vous offrir le superflu qui matrialisera la rcompense
de vos efforts de gestion.
Un mot sur les budgets. Leur tenue demande de la discipline et
de la constance. Par exprience je sais que peu dentre nous sont
vraiment capables de grer un journal de bord sur de longues
priodes. Mme si vous tes plein de bonnes intentions, pensez-
vous tre capable de comptabiliser vos dpenses inlassablement
jour aprs jour pendant des annes ? Au bout dun moment vous
craquerez.
Rassurez-vous vous faites seulement partie des 99 % dindividus,
moi y compris, qui prfrent passer leur temps faire autre chose
que tenir des comptes.
Cela ne doit pas pour autant vous donner une excuse pour ne
pas grer vos finances. Il faut seulement que vous trouviez un
moyen de le faire sans que cela soit rbarbatif. Le meilleur moyen
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de tenir un budget cest de ne pas en tenir ! Nutilisez plus les
dcouverts, payez en priorit vos ncessits, surveillez rgulire-
ment ce que vous avez sur votre compte et ne franchissez jamais
la ligne rouge.
Phase 3: Investissez
En matire dinvestissement il ny a pas une seule solution, mais
une multitude de possibilits. Votre choix dpendra essentielle-
ment de vos affinits, de votre situation familiale, conomique et
surtout de votre aversion au risque. Ainsi les investissements qui
me conviennent ne seront pas obligatoirement adapts votre
personnalit, simplement parce que nos sensibilits et nos situa-
tions sont diffrentes.
Il existe tout de mme deux grands axes rcurrents qui permet-
tent de formuler diverses propositions. Les propositions qui sui-
vent ne sont que des suggestions que vous devrez adapter votre
situation.
Premier axe: Si vous navez pas ou peu de charges assumer
du type passif ou familiales et quel que soit votre ge, vous avez
intrt prendre des risques pour avoir un rendement important.
placez en bourse en utilisant la technique du CMR pour
acheter une SICAV ou un fonds en actions. Dans les deux cas
mettez en place un pilote automatique et alimentez ce vhi-
cule chaque mois ;
endettez-vous sur le long terme et achetez un terrain. Sil est
constructible, regardez comment vous pouvez le diviser pour
revendre en plusieurs lots. Vous pouvez aussi acheter une
parcelle inconstructible et faire toutes les dmarches nces-
saires pour changer sa destination. Vrifiez auparavant que la
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possibilit est relle en sachant quun changement de statut
peut prendre plusieurs annes. En compensation, le retour
sur investissement sera trs largement suprieur la valeur
temps ;
achetez de limmobilier. Suivant les prix du moment, envisa-
gez dacqurir votre rsidence principale ou une monnaie
dchange (revoir chapitre sur limmobilier). Si vous tes dj
propritaire, achetez de limmobilier locatif sous forme dap-
partements ou de parkings en fonction des sommes que
vous souhaitez investir.
Deuxime axe: Il est bas sur les responsabilits que vous avez
assumer ou si vous ne supportez pas le risque:
privilgiez les placements du type assurance-vie avec des
rendements srs et une garantie du capital ;
si vous tes deux travailler, placez un tiers de votre par-
gne sur un FCP;
comme pour le scnario prcdent, envisagez dacheter votre
rsidence principale ou investissez dans limmobilier locatif.
Pour finir, noubliez jamais de protger systmatiquement vos
actifs en utilisant les principes dfinis plus haut.
Encore un petit effort
Voil. Vous tes riche! Enfin presque, car pour concrtiser vos rves
de prosprit, il vous faudra encore surmonter quelques obstacles.
La peur de perdre de largent est certainement lobstacle le plus
important qui occasionne des remises en question et nous freine
au moment o laction est ncessaire. Cest galement pour cette
raison que certaines personnes ne senrichiront jamais.
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Leur peur de perdre tant plus grande que la motivation de
senrichir, elles ne feront jamais rien pour favoriser leur avenir.
Elles sont tellement focalises sur leur apprhension quelles ne
voient que les raisons pour lesquelles elles pourraient perdre de
largent et jamais celles qui leur permettraient den gagner.
La peur les paralyse tellement quelles narrivent plus se poser
les bonnes questions.
La peur nous aveugle et ferme lhorizon
Cette peur est dclenche par deux choses :
un manque de matrise et/ou de connaissance du domaine
dinvestissement envisag;
une prise de risque trop leve ou des engagements trop
importants.
En ce qui concerne lignorance : il est vident que si vous ne
savez pas ce que vous faites, ni sur quoi vous investissez, vous
aurez peu de chances dexploiter correctement le sujet. Vous ne
ferez rien dautre quentretenir une crainte qui vous empchera
de dormir et vous freinera au moment de prendre une dcision.
Pour ce qui est du risque, il faut que vous admettiez quil est
indissociable de nimporte quel investissement. Evitez de jouer
vous faire peur et adaptez la taille de vos investissements en
fonction de ce que vous pouvez supporter conomiquement et
surtout psychologiquement.
Tout comme le risque, la peur fait partie du jeu et nliminera
jamais le danger. Mais ce nest pas parce que vous avez peur que
vous perdrez de largent et ce nest pas parce que vous tes confiant
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que vous en gagnerez. Je dirais mme que cest le contraire: un
excs de confiance a tendance liminer la prudence, alors que
lapprhension nous rend plus attentif.
Le risque faisant partie de lavenir, donc de linconnu, il faut que
vous appreniez le grer et ladapter votre sensibilit. Vos
investissements doivent tre le reflet de votre personnalit. Il ny a
aucune honte dire que vous tes plutt conservateur et que
vous avez du mal supporter les fortes variations de la bourse.
Ce qui est ridicule cest de perdre de largent parce que vous agis-
sez lencontre de vos convictions.
Soyez persuad que vous ne gagnerez jamais dargent si vous
nadmettez pas quil y a une possibilit den perdre. Nous avons
dmontr que plus la rcompense est potentiellement leve,
plus le risque est important. Par consquent, ne provoquez pas la
peur et limitez vos risques. Prenez votre temps et construisez
votre confiance avant dinvestir dans des vhicules dont le rende-
ment est plus lev.
Manque de temps. Certains ne prennent pas le temps de soccu-
per de leur argent et/ou considrent que cest trop de travail.
Certes, senrichir demande un investissement personnel mais qui
reste minime en regard de ce quil peut rapporter.
Rien ne tombera tout seul sur votre compte en banque. Seule
laction vous permettra de vous offrir la maison de vos rves, une
grosse voiture ou des vacances aux Bahamas. Si vous saviez le
nombre de personnes que je connais, plus intresses par leur petit
confort quotidien que par leur avenir, vous seriez effray. Et au
risque quelle ne veuille plus garder mon chat lorsque je pars en
vacances, je vais vous raconter une anecdote sur ma voisine.
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Madame C, qui ne travaille pas, vient dacheter un appartement
dans le but de raliser un investissement locatif. Je lai entendu
plusieurs fois se lamenter en dclarant quacheter un appartement
prenait du temps.
Rendez-vous compte, en temps cumul et rellement occup,
il lui aura fallu deux journes avec le banquier pour mettre en
place son crdit, deux autres jours pour signer diffrents actes
chez le promoteur et le notaire, et une dernire journe pour
acheter un appartement qui lui sera livr dans un an. Elle mani-
festait son mcontentement parce quelle avait pass cinq jours de
sa vie pour acqurir un appartement qui vaudra 200000 euros
dans 15 ans, quelle aura financ par la banque et le locataire.
Elle rlait parce quelle allait senrichir et gagner 200000 euros (
la fin du crdit) pour cinq jours de travail pralables. Soit 40000
euros par jour ! Sans compter que cest son mari qui aura fait la
plupart des dmarches
Il est vident que certains investissements vous prendront plus de
temps que dautres. Si vous voulez travailler le moins possible
votre enrichissement, placez votre argent 5 % et attendez la
retraite. Si vous tes plus motiv cherchez un FCP ou une SICAV
qui a surperform le march dans les dernires annes. Ou
encore, achetez un appartement qui rpond nos critres idaux
dacquisition et revendez-le dans quelques annes avec un bn-
fice. Vous y passerez plus de temps, mais au final vous aurez plus
dargent pour profiter de la vie. vous de choisir.
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Les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Un des derniers obstacles surmonter est issu de linfluence de
votre environnement, et principalement des fameux conseilleurs
qui ne sont jamais les payeurs.
Mfiez-vous de votre entourage et sachez ne pas trop tenir compte
de ses avis. Je ne dis pas que leurs conseils ou mises en garde ont
pour but de vous freiner volontairement (quoique dans certains
cas), mais ce quils risquent de vous communiquer avant tout
cest leur propre peur, la manifestation de leur ignorance, leur cr-
dulit, leur jalousie et quelques fois leur arrogance.
Je vais finir lhistoire de mon placement 11,75 %. Aprs avoir
dcouvert ces fameuses obligations, jai propos un ami den
profiter. tant surtout habitu placer son argent 5 % celui-ci
manifesta un certain scepticisme sur le rendement annonc. Et
lorsque je lui montrais quun effet de levier lui permettrait den
tirer 18 %, il ma vraiment pris pour un illumin.
Mme en lui mettant sous le nez les papiers de la banque, il ne
me croyait toujours pas. Pourquoi ?
Il ne savait pas vraiment ce que sont des obligations et la
faon dont elles fonctionnent.
Il ne connaissait rien aux effets de levier (je ne sais mme
pas sil avait dj entendu le terme auparavant).
Il avait du mal reconnatre son ignorance sur le sujet et
nosait pas lavouer.
Conclusion: sachez tenir ou ne pas tenir compte de lavis des
autres. Observez les ractions de vos conseilleurs. Essayez diden-
tifier si elles sont la manifestation de leur peur ou sils essayent
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dimposer leur point de vue, avant de voir votre intrt. Vrifiez
quils savent de quoi ils parlent. Tirez vos conclusions et forgez-
vous des convictions objectives. Si vous vous laissez influencer,
vous ne ferez que partager leurs doutes.
Mais comment font-ils ?
Ce qui a tendance nous faire douter de notre capacit nous
enrichir, et nous fait penser que les autres sont meilleurs que
nous, provient de lobservation de leurs signes extrieurs de
richesse. Nous les voyons rouler dans de grosses voitures ou
payer le restaurant tout le monde en affichant firement leur
carte de crdit (couleur or bien sr). Croyez-moi, dans bien des
cas tout ceci est trs loin de la ralit.
Beaucoup de personnes vivent au-dessus de leurs moyens et
privilgient le paratre avant dtre rellement. Ne vous laissez pas
impressionner par la grosse voiture de votre voisin. Bien souvent
elle appartient la banque (emprunt) ou la socit pour laquelle
il travaille.
Sachez ne pas vous fier aux signes extrieurs de richesse. Ils sont
faciles acqurir par le biais des crdits la consommation et
difficiles rembourser (vous savez dj pourquoi). Ils ne sont l
que pour soigner une image extrieure ou flatter un ego.
Croyez-moi, vous pouvez vous enrichir et faire beaucoup mieux
que la plupart des gens.
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A vous de jouer
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Apprenez parce que vous ne savez pas
ce que vous ne savez pas
Votre meilleur investissement : formez-vous !
Votre premire dmarche intellectuelle doit aller en direction de
votre ducation financire. Cest le meilleur investissement que
vous puissiez faire. Dveloppez vos connaissances et vous largi-
rez lhorizon. Mieux vous connatrez le sujet, plus vous aurez de
possibilits de vous enrichir et de saisir les occasions qui se pr-
senteront.
Si vous ne savez rien, vous ne ferez rien. Si vous ne savez pas
reconnatre une bonne affaire et si vous ne savez pas quoi faire
pour la financer, elle vous passera sous le nez.
Compltez vos connaissances, vous aurez une vision plus large du
monde et ajouterez des cordes votre arc. Plus vous en aurez plus
vous pourrez rebondir le moment venu.
Nhsitez pas vous documenter, lisez, allez dans des salons, parti-
cipez des sminaires, assistez des confrences, surfez sur
Internet. Il ny a aucune limite et de plus en plus de possibilits
dapprendre.
Le meilleur moyen restant encore de demander conseil aux per-
sonnes qui ont russi dans les domaines qui vous intressent. Elles
sont les mieux places pour vous rpondre. Nhsitez pas leur
poser des questions sous prtexte que vous pensez quelles ont
des secrets bien cachs quelles ne voudront pas partager. Bien au
contraire.
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Dans ma famille tout le monde a vu que je prosprais au fil des
ans. Pourtant personne ne ma jamais demand comment javais
fait pour acheter mon premier appartement ou pourquoi jachetais
des actions en bourse. Ils se contentaient dobserver mon par-
cours en pensant peut-tre que javais de la chance.
En ralit je mens lorsque je dis personne. Les seules qui ont os
me poser des questions sont mes filles. Elles ont commenc
minterroger lorsquelles se sont aperues que leurs amis avaient
une maison moins grande ou quils partaient moins souvent en
vacances.
Bien quelles soient encore tudiantes, elles placent leurs cono-
mies sur un FCP et nhsitent pas lalimenter ds quelles en ont
loccasion. Le plus tonnant cest quelles ont plus dpargne que
des personnes qui travaillent depuis plus de 10 ans.
Ne croyez pas pour autant que jalimente leur compte. Tout ce
quelles possdent est le fruit des petits boulots du genre baby-
sitting ou des billets donns par les grands-parents au moment
des anniversaires. Ma contribution se rsumant fournir largent
de poche et une ducation pour leur avenir.
Vous allez me dire oui, mais cest facile pour elles, puisquelles
vous ont sous la main en permanence . Cest vrai. Mais ceci
dmontre bien que votre enrichissement, et celui de vos enfants,
forme un tout avec lducation que vous leur apportez. Si vous ne
les veillez pas aux diffrentes notions conomiques, vous ne
ferez rien de mieux que lcole et ils napprendront jamais rien
sur largent.
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Je crois que jai oubli de vous dire quelque chose
Jespre sincrement que ce livre vous aura apport autant de
plaisir que jen ai eu lcrire. Si vous pensez quil vous a relle-
ment apport quelque chose, nhsitez pas loffrir et partager
avec vos proches tout ce que vous avez appris. Je serais gale-
ment heureux que vous me fassiez part de vos sentiments et je
vous invite tmoigner de vos expriences sur mon site Internet.
Vous y trouverez dautres rcits qui vous permettront davancer
dans la bonne direction et dviter certaines erreurs.
Il faut que vous soyez persuad que senrichir na rien de mauvais
en soi. Cest lutilisation que vous ferez de votre richesse qui est
important. En fonction de vos dcisions, vous pourrez aider les
autres, amliorer votre avenir et favoriser celui de vos enfants. mon
humble avis, cest la seule chose qui compte. Tout le reste nest
que futilit. Tant que je navais pas denfants, jai cherch men-
richir parce que je voulais avant tout tre indpendant et vivre ma
vie comme je lentendais. Une fois pre, jai voulu menrichir pour
que mes filles soient heureuses et ne pas me poser de questions
pour leur avenir.
En crivant ces derniers mots, je maperois que jai oubli de
vous dire une chose importante: Payez-vous en premier.
bientt. Olivier Seban
Si vous souhaitez aller plus loin, dcouvrez
comment gagner plus dargent plus rapidement
et plus facilement que vous ne laviez imagin
en vous rendant sur le site dOlivier Seban
www.olivierseban.com
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RFRENCES BIBLIOGRAPHIQUES
Clason, S., The Richest Man in Babylon, Signet 2004 (1926).
Kiyosaki, R. I. et Lechter, S. L., Rich Dad, Warner, 2000.
REMERCIEMENTS
Je pense sincrement que la rdaction dun ouvrage qui parle de
la vie des gens, ne peut pas tre le fruit dun seul esprit. Cest
pour cette raison que je tiens remercier tous ceux qui ont bien
voulu me faire part de leurs critiques et de leurs expriences, et
plus particulirement Roxanne, Isabelle, Stphanie, Vronique,
Sylvie. Du ct de la gent masculine, un grand merci Vincent,
Olivier, Pierre et Luc.
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Ils ont lu Tout le monde mrite dtre riche,
voil ce quils en ont pens!
Olivier Seban nous livre vraiment le secret pour vous enrichir.
Cest tellement simple que chacun de nous peut le faire.
Lisez ce livre, suivez ses conseils et il changera votre vie.
Vincent P.
Payez-vous en premier est une ide simple que tout le monde
peut appliquer et qui fera la diffrence pour votre futur financier.
Ignorez ce livre vos risques et pril.
Muriel B.
Olivier Seban rend la comprhension du fonctionnement de largent
simple, amusant et excitant. Tout le monde mrite dtre riche est un
livre pratique et malin pour dominer votre argent au lieu du contraire.
Pierre R.
Tout le monde mrite dtre riche est un livre tonnant qui se lit
en quelques heures et qui vous permettra dagir immdiatement
et efficacement pour vous enrichir.
Jean-Herv P.
Un livre simple et tonnant qui changera tout jamais votre faon
de voir votre argent. Bravo.
Elsa Z.
Merci pour cette leon de ralisme qui dmontre que lenrichissement est
uniquement la consquence de nos actes et que nous avons tous la pos-
sibilit dorienter notre destin. Un livre mettre entre toutes les mains.
Pierre O.
Nous avons tendance penser que lenrichissement est rserv ceux
qui ont dj de largent. Pourtant vous dmontrez sans ambigut quil
est notre porte et quil suffit de rflchir 30 secondes avant dagir.
Bravo pour le style clair et la pdagogie du livre.
Catherine P.
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Bravo! Jai donc lu votre livre avec intrt. Flicitations. Il est avant-
gardiste, pdagogue et trs agrable lire (comme vos autres livres...).
Flicitations encore une fois.
Alexandre C.
Tout le monde mrite de lire ce livre. Je lai dvor en 2 heures
avec un norme intrt. Tout est simple et limpide. Mon seul regret
est de ne pas lavoir dcouvert plus tt.
Pascal B.
Votre livre devrait vraiment tre enseign lcole! Cest un
chef-duvre de clart, de pdagogie et de bonnes ides. MERCI !
Jrme D.
Vous auriez pu intituler ce livre Comment senrichir sans rien
connatre la finance. Bravo. Un livre dutilit publique
dont beaucoup devrait sinspirer.
Jacques B.
Livre trs agrable lire et a ne gche rien... Le contenu est vraiment
indispensable quiconque souhaite soccuper efficacement de ses
finances et senrichir. Cest de loin le meilleur livre sur le sujet,
en franais comme en anglais. Aucun remplissage inutile.
Chaque mot a sa raison dtre. Flicitations pour cet excellent
ouvrage que je recommanderai mon entourage.
Sbastien C.
Vous auriez d crire ce livre plus tt ! Il est en train de changer
radicalement ma faon de considrer largent et surtout de mappren-
dre le garder. Cest presque une rvlation. Ce nest rien que
du bon sens finalement. Pourtant largent vhicule tant de choses
diffrentes que notre attitude est souvent fausse et que nous
ne faisons pas toujours ce quil faut dans notre intrt.
Bruno E.
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