UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CURSO DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA CIVIL DISCIPLINA: AVALIAO DE PROJETOS HABITACIONAIS

Joo Alberto da Costa Ganzo Fernandez, Doutorando

APL PLICAO DO CONCEITO DE CICLO DE VIDA FAMILIAR NA AVALIAO DE PROJETOS ESTUDO DE CASO DE DOIS EMPREENDIMENTOS NO CENTRO DE FLORIANPOLIS

1. Introduo Cada estgio do ciclo de vida familiar possui necessidades distintas com respeito a morfologia espacial da sua habitao e seu entorno (localizao). Portanto, o estudo dos atributos de uma localizao especfica auxilia a presuno do seu pblico potencial e conseqente tipologia arquitetnica mais adequada. O objetivo deste artigo avaliar a adequao do projeto (geometria espacial e equipamentos) de dois empreendimentos imobilirios, localizados no centro de Florianpolis, s necessidades dos respectivos pblicos consumidores potenciais, de acordo com as caractersticas da localizao dos terrenos . Para parametrizar esta avaliao sero usadas as concluses extradas das dissertaes de mestrado do autor, FERNANDEZ (1999) 1 e OLIVEIRA, M.C. (1998) 2 , que pesquisaram as preferncias especficas de cada estgio do ciclo de vida familiar para atributos de localizao e projeto. Ambas as pesquisas foram realizadas com moradores do centro de Florianpolis. 2. O ciclo de vida familiar O ciclo de vida familiar formado pelos diversos estgios de necessidades especficas por que passam as famlias ao longo do tempo. No que diz respeito habitao, estas necessidades vo desde das mais bvias como acessibilidades e espao fsico at valores sutis mais simblicos como status da vizinhana, fachada e quantidade de verde ao redor. As mudanas no ciclo de vida familiar podem provocar a mobilidade residencial em funo da alterao destas necessidades especficas . OLIVEIRA, M.C., 1998, correlacionou as razes que impulsionavam as famlias a trocar de imvel com os respectivos estgios do ciclo de vida familiar. 3 .

1FERNANDEZ,

Joo Alberto Ganzo. Preferncias quanto localizao e influencia do ciclo de vida familiar. Dissertao de mestrado. Florianpolis. UFSC, 1999. 2OLIVEIRA, Carolina Gomes de. Os fatores determinantes da satisfao ps-ocupacional de usurios de ambientes residenciais. Dissertao de mestrado. Florianpolis. UFSC, 1998 3 Pesquisa realizada em Florianpolis, no ano de 1997, durante o V Salo do Imvel

Apesar dos dados no terem sido classificados diretamente por estgio de ciclo de vida familiar, pode-se extrapolar algumas concluses referentes: a) A faixa etria entre 26 e 35 anos, que corresponde aos primeiros estgios do ciclo de vida familiar (casais sem filhos ou com filhos criana), possui como motivaes principais: fugir de aluguel, aumento de espao, necessidade de rea de lazer, casamento e procura de espao prprio (geralmente solteiros que buscam satisfazer necessidade de individualismo e independncia). b) A faixa etria entre 36 e 45 anos, que corresponde aos estgios intermedirios do ciclo de vida familiar (casais com filhos criana e adolescentes), possui como razes principais: localizao, melhoria de padro, busca de maior privacidade, necessidade de rea de lazer e dissoluo familiar. c) A faixa etria maior de 45 anos, que corresponde aos ltimos estgios do ciclo de vida familiar (filhos adultos e casais cujos filhos j partiram), apontaram como razes principais para mudana: praticidade de um apartamento, motivo profissional, diminuio de espao e segurana. Os estgios do ciclo de vida familiar so particularmente difceis de serem classificados e medidos. O conceito sociolgico identifica as seguintes fases: prcasamento; casamento sem filhos; casamento, do nascimento do primeiro ao ultimo filho (fase de expanso); casamento, do nascimento do ltimo filho at a sada do primeiro filho; casamento, da sada do primeiro filho at a sada do ltimo filho (contrao) e casamento ps-filhos. A primeira dificuldade que nem todas as famlias passam pelo ciclo completo. Uma considervel minoria nunca casou, casou mas no teve filhos ou divorciou-se, e, finalmente, arriscado enquadrar a pessoa em um determinado estgio com a certeza que a mesma no ter mais filhos (PICKVANCE,1974). Neste trabalho, sero considerados os seis estgios usados por FERNANDEZ, 1999: a) Estgio 1 Casais sem filhos b) Estgio 2 - Casais com filhos criana c) Estgio 3 Casais com filhos criana e adolescente d) Estgio 4 Casais com filhos adolescentes e) Estgio 5 Casais com filhos adolescentes e adultos f) Estgio 6 Ninho Vazio (casais ou vivos cujos filhos j partiram) 3. O ciclo de vida familiar e a morfologia do apartamento Uma outra pesquisa ps-ocupacional conduzida por OLIVEIRA, M.C. (1998), em um edifcio localizado no centro de Florianpolis, indica preferncias distintas quanto aos atributos do mesmo apartamento, para estgios diferentes de ciclo de 2

vida familiar. Eis algumas concluses de seu estudo que trazem tona as diferenas mencionadas: a) Os moradores que possuem filhos (primeiros estgios do ciclo de vida familiar), utilizam o dormitrio de empregada para acomodar a bab, modificando o carpete previsto no projeto padro para cermica. Uma outra alterao observada nestes primeiros estgios foi a unio de dois quartos para uso como sala de TV e/ou escritrio. b) Os moradores enquadrados nos estgios intermedirios do ciclo de vida apropriam-se do quarto de empregada como despensa e sofisticam um pouco mais o acabamento padro (por exemplo, trocando o piso cermico da sala por tbua corrida). c) Entre os moradores enquadrados nos ltimos estgios do ciclo de vida, acontece um nmero maior de alteraes do projeto padro. Percebe-se um grau maior de exigncia em relao ao padro de acabamento, refletido em alteraes nos pisos, pinturas e colocao de arremates em gesso. Muitos incorporaram a rea do quarto de empregada na cozinha, ampliando-a. O mesmo foi verificado na sute do casal com a transformao de um quarto adjacente em closet. 4. O ciclo de vida familiar e a escolha da localizao As pesquisas de levantamento da motivao principal para mudana, realizadas em Florianpolis, apontam a localizao como principal fator indutor de troca de habitao (19% do total das respostas na pesquisa de OLIVEIRA M.C., 1998 e 26% na pesquisa de FERNANDEZ, 1999) A relevncia da localizao extrapola a motivao principal. Uma vez que, por suposio, a razo seja aumento de espao ou dissoluo familiar, quase sempre haver alternativas de imveis similares, em tamanho e preo em localizaes distintas, e caber a localizao papel destacado na deciso final de aquisio. FERNANDEZ, 1999, entrevistou 60 moradores de apartamentos do centro de Florianpolis, para correlacionar atributos de localizao e preferncias especficas para cada estgio do ciclo de vida familiar. Suas principais concluses so: Primeiro estgio - casais sem filhos: Destaca-se neste estgio do ciclo de vida familiar a importncia dada ao atributo status. A suposta razo para esta preferncia pode estar relacionada com a necessidade de afirmao social. O atributo perto do local de trabalho tambm aparece significativamente, em terceiro lugar. Segundo estgio - casais com filhos ainda criana: Obedecendo a lgica, a proximidade com a escola dos filhos o atributo mais relevante para este segmento. O atributo status perde fora caindo para a terceira posio nas preferncias e o atributo perto de praa aparece entre os cinco priorizados, certamente pela carncia de reas de lazer nos condomnios. 3

Terceiro estgio - casais com filhos criana e adolescentes: O crescimento dos filhos e sua entrada na adolescncia condicionam uma mudana nas prioridades das famlias com relao aos atributos de localizao. O atributo perto de escola continua como prioridade absoluta, entretanto, o atributo local muito bem policiado, aparece na terceira colocao revelando uma preocupao, por parte dos pais, com a segurana de seus filhos que agora so mais independentes em seus deslocamentos dirios. Quarto estgio - casais com filhos adolescentes: Seguindo a lgica da razo citada anteriormente, a segurana ganha prioridade mxima, desbancando a proximidade com a escola na primeira posio. A surpresa neste segmento o aparecimento do atributo perto de supermercado. Quinto estgio - casais com filhos adolescentes e adultos: Este estgio caracterizado pela maturidade de pais e filhos. A proximidade com a escola j no priorizada, pois os filhos esto ou freqentaro em breve a longnqua universidade. Diminui, tambm, a importncia da segurana, priorizando-se atributos de bem estar como muito verde ao redor e local sossegado. Entre os atributos de acessibilidade destacam-se a proximidade com supermercado e convenincias, sublinhando o carter pragmtico desta fase da vida das famlias. Sexto estgio - ninho vazio: O estgio ninho vazio distingui-se bastante dos demais. Os filhos j foram embora deixando o casal vivenciar o crepsculo de sua existncia. Este segmento no colocou a proximidade com rea pblica de lazer nem muito verde ao redor como suas prioridades, dando mais importncia para a proximidade com hospital. O trnsito catico dos arredores do shopping center disturbam menos (muitos no dirigem mais) do que a comodidade que estes centros de compras oferecem. As convenincias ganham a segunda colocao nas preferncias, reforando o discurso anterior. Comentrios gerais: O sossego priorizado em todos os estgios do ciclo de vida familiar, revelando a importncia deste atributo para a qualidade de vida dos centros urbanos. O status da vizinhana aparece de forma relevante nos primeiros estgios do ciclo de vida, indicando, talvez, um desejo de afirmao e insero social dos pais, preocupados com o relacionamento social de seus filhos. Entre os atributos pouco priorizados (ou rejeitados), destaca-se a proximidade com igreja, ponto de nibus e shopping center. Este ltimo, desejado como vizinho apenas pelo segmento ninho vazio pelas razes j expostas. Cabe ressaltar que a rea central de Florianpolis ocupa apenas 3 km2, devendo-se por isto entender o atributo perto de shopping como relativo a vizinhana imediata, que apresenta problemas de falta de sossego e fluidez no trnsito. 4

C asal semfilh os O rdem 4%da am ostra 1

o

m dn 6.5 6.5 3.5 3.5 3.0 1.0 1.0 1.5

F ilh os crian a m d 32%da am ostra 6.5 E SC O LA 6.5 SO SSE G O 3.5 V E RD E 3.5 STA TU S 3.0 PR A A R ejeitados 1.0 IG R E JA 1.0 SH O PPIN G 1.5 N IB U S F ilh os adolesc./adultos m d 15%da am ostra 4.2 SO SSE G O 4.2 V E RD E 4.0 C O N V E N I N C IA S 3.8 PO LC IA 3.3 SU PE R M E R C A D O R ejeitados 1.2 E SC O LA 1.3 N IB U S 1.5 SH O PPIN G

m dn 5.0 5.0 4.0 3.0 3.0 1.0 1.0 1.0

F ilh os crian a/adolescen te. m d 13%da am ostra m dn 4.5 E SC O LA 4.4 SO SSE G O 4.1 PO LC IA 3.2 STA TU S 3 TR A B A LH O R ejeitados 1.2 IG R E JA 1.2 SH O PPIN G 1.3 N IB U S N in h o vazio m d 12%da am ostra 5.2 SH O PPIN G 4.2 C O N V E N I N C IA S 3.4 STA TU S 2.0 SO SSE G O 2.0 H O SPITA L R ejeitados 1.0 TR A B A LH O 1.6 E SC O LA 1.7 N IB U S 1.0 1.0 1.0 5.0 4.0 3.0 3.0 3.0

m d 5.0 4.5 4.1 3.2 3.1 1.1 1.2 1.2

STA TU S SO SSE G O TR A B A LH O E SC O LA V E R D E R ejeitados N IB U S IG R E JA SH O PPIN G

2o 3
o

4o 5o 1o 2o 3o

F ilh os adolescen tes O rdem 24%da am ostra 1o 2o 3o 4o 5o 1o 2o 3o PO LC IA E SC O LA SO SSE G O V E R D E SU PE RM E R C A D O R ejeitados IG R E JA N IB U S SH O PPIN G

m dn 6.0 5.0 4.0 4.0 3.0 1.0 1.0 1.0

m dn 5.5 5.0 3.0 3.2 3.1 1.0 1.0 1.5

m dn 4.0 4.0 3.5 3.5 2.5 1.0 1.0 1.0

m d 3.8 3.7 3.7 3.7 3.7 1.0 1.2 1.3

Tabela 1 - Ciclo de vida familiar e preferncias de localizao.

5. O ciclo de vida familiar como estratgia mercadolgica de sub segmentao de mercado imobilirio Conforme as palavras de KOTLER (1980), segmentao: a subdiviso de um mercado em subconjuntos distintos de clientes, em que qualquer subconjunto pode, concebivelmente, ser selecionado como um objetivo de mercado, para ser alcanado com um composto de marketing distinto. A segmentao coloca a empresa em melhor situao para verificar e comparar as oportunidades de marketing. Os segmentos com nveis relativamente baixos de satisfao com as ofertas atuais podem representar excelentes oportunidades de explorao comercial. Alm disso, a empresa poder fazer melhores ajustes de seu produto e dos apelos de marketing. Trata-se portanto, da ferramenta bsica para o desenvolvimento de um plano de ao mercadolgico. 5

O uso da localizao como parmetro de escolha do segmento alvo, ou viceversa, constitui-se em um recurso diferenciador para a empresa construtora. Se o terreno j foi adquirido, por uma questo de oportunidade, deve-se pesquisar, em um primeiro momento, qual o segmento potencial de renda (define as possibilidades de acordo com o valor do terreno) e como sub segmentao o estgio do ciclo de vida familiar para aquela localizao especfica. Caso o plano estratgico defina a priori o segmento ou segmentos alvos de um determinado empreendimento, deve-se procurar uma localizao que seja compatvel com as respectivas exigncias e necessidades. Portanto, uma vez conhecido o pblico potencial, deve o projeto do empreendimento atender as exigncias e necessidades respectivas. Por exemplo, se a localizao do empreendimento sugerir como estgio do ciclo de vida familiar potencial, casais de idosos (ninho vazio), por que no oferecer vagas para visitantes (filhos e netos) em vez de duas vagas privativas de garagem ou ento alarmes de emergncia nos banheiros. Para o estgio com crianas, kit opcional de segurana (redes de proteo nas janelas, travas de segurana, etc.), boa rea de lazer e salo de festas?

6. Caractersticas dos empreendimentos avaliados

EDIFCIO REGENT PARK (em fase de entrega)

Construtora: Localizao: Tipologia:

COTA Rua Almirante Lamego, prximo esquina da Rua Arno Hoeschl Duas torres de doze pavimentos com quatro apartamentos por andar cada uma. Os dois de frente so de quatro dormitrios, com duas vagas de garagem e os dois de fundos so de trs dormitrios com uma vaga de garagem.

Equipamentos: rea de lazer com salo de jogos, salo de festas, play ground, quadra polivalente, piscina, depsito privativo, bicicletrio e guarita.

fachada frontal

Planta baixa apartamento 3 quartos 7

EDIFCIO ANA LCIA (em construo)

Construtora: Localizao: Tipologia:

ACCR Rua Alves de Brito, prximo ao Shopping Beira Mar Uma torre de onze pavimentos com quatro apartamentos por andar cada uma. Todos os apartamentos possuem quatro dormitrios, com duas vagas de garagem.

Equipamentos: rea de lazer com salo de festas, play ground, depsito privativo e guarita.

Fachada frontal 8

Planta baixa apartamento 4 quartos

7. Definio dos segmentos potenciais (estgios do ciclo de vida familiar) para cada empreendimento avaliado As tabelas abaixo comparam as cinco principais exigncias de cada estgio do ciclo de vida familiar, segundo FERNANDEZ, 1999, com as caractersticas dos terrenos estudados. Da anlise comparativa entre o que cada estgio deseja e o grau de atendimento pela localizao do empreendimento, deduz-se o estgio do ciclo de vida potencial para aquele local. Tabela 3 - Preferncias de casais sem filhos
Posio Preferncias de casais sem filhos 1 2 3 4 5 Local sossegado Vizinhana de bom status Muito verde ao redor Perto da escola dos filhos Perto do local de trabalho Ed. Regent Park atende parcialmente atende plenamente atende precariamente atende plenamente varivel Ed. Ana Lcia atende precariamente atende plenamente atende precariamente atende precariamente varivel

Tabela 4 - Preferncias de casais com filhos criana

Posio 1 2 3 4 5 Casais com filhos criana Perto da escola dos filhos Local sossegado Muito verde ao redor Vizinhana de bom status Perto de rea pblica de lazer Ed. Regent Park atende plenamente atende parcialmente atende precariamente atende plenamente atende plenamente Ed. Ana Lcia atende precariamente atende precariamente atende precariamente atende plenamente atende parcialmente

Tabela 5 - Preferncias de casais com filhos na infncia e na adolescncia

Posio Preferncias de casais com crianas e adolescentes Perto da escola dos filhos Local sossegado Perto do local de trabalho Perto de supermercado Local muito bem policiado Ed. Regent Park Ed. Ana Lcia

1 2 3 4 5

atende plenamente atende parcialmente varivel atende plenamente atende parcialmente

atende precariamente atende precariamente varivel atende plenamente atende parcialmente

Tabela 6 - Preferncias de casais com filhos adolescentes

Posio Casais com filhos adolescentes 1 2 3 4 5 Perto da escola dos filhos Local muito bem policiado Muito verde ao redor Local sossegado Perto de supermercado Ed. Regent Park atende plenamente atende parcialmente atende precariamente atende parcialmente atende plenamente Ed. Ana Lcia atende precariamente atende parcialmente atende precariamente atende precariamente atende plenamente

Tabela 7 - Preferncias de casais com filhos adolescentes (11 a 20 anos) e adultos (aps 21 anos)
Posio 1 2 3 4 5 Casais com filhos adolesc./adulto Local sossegado Muito verde ao redor Perto de rea pblica de lazer Local muito bem policiado Perto de convenincias Ed. Regent Park atende parcialmente atende precariamente atende plenamente atende plenamente atende precariamente Ed. Ana Lcia atende precariamente atende precariamente atende parcialmente atende parcialmente atende plenamente

Tabela 8 - Preferncias de casais no estgio ninho vazio

Posio 1 2 3 4 5 Ninho vazio Perto do shopping Perto de convenincias Local sossegado Vizinhana de bom status Perto de hospital Ed. Regent Park atende precariamente atende precariamente atende parcialmente atende plenamente atende precariamente Ed. Ana Lcia atende plenamente atende plenamente atende precariamente atende plenamente atende parcialmente

8. Resultados 8.1 Concluso quanto a localizao do Edifcio Regent Park: A proximidade com o tradicional Colgio Catarinense e com a Avenida Beira Mar, que se constitui na maior rea de lazer pblica do centro de Florianpolis, sugere que o pblico alvo desta localizao situa-se nos estgios do ciclo de vida familiar onde imperam as crianas e adolescentes. 10

8.2 Concluso quanto a localizao do Edifcio Ana Lucia: A anlise comparativa dos atributos sugere que o pblico alvo desta localizao est nos dois ltimos estgios do ciclo de vida familiar, cujos atributos desejados so relativamente bem atendidos. Destaca-se a proximidade com o Shopping Beira Mar, que lhe garante uma grande atratividade junto ao estgio ninho vazio. 8.3 Avaliao da adequao do Edifcio Regent Park ao seu pblico alvo: A concepo com 3 dormitrios, ou opcionalmente 3 com dependncia de empregada reversvel, bastante adequada aos estgios do ciclo de vida indicados pelo estudo do potencial da localizao, ou seja, aqueles em que as crianas exigem espao. A boa rea de lazer com bicicletrio, play ground, piscina e quadra polivalente confirma a boa adequao ao segmento potencial. 8.4 Avaliao da adequao do Edifcio Ana Lcia ao seu pblico alvo: Ao contrrio do Ed. Regent Park, a concepo do Ed. Ana Lcia no est coerente com a vocao natural de sua localizao. Um apartamento de 4 dormitrios excessivamente amplo para um casal de idosos. Melhor seria um apartamento um pouco menor, com 2 sutes amplas, servindo a segunda para hospedar filhos/netos ou acomodar filhos adultos que ainda no formaram outra famlia. Da mesma forma, no se justifica duas vagas de garagem. Melhor se possusse amplo estacionamento para visitantes (ainda mais considerando-se a dificuldade de estacionar nas redondezas). Est coerente apenas no fato de no possuir rea de lazer, que seria totalmente intil e dispendiosa para pessoas que se encontram no estgio ninho vazio. 9. Consideraes finais A metodologia de avaliao apresentada destaca-se pela simplicidade de utilizao. Apesar da boa dose de subjetivismo na fixao dos parmetros de localizao, mostrou-se adequada para deduzir-se os potenciais pblicos alvo e nortear estratgias de segmentao que conduzam a produtos mais bem concebidos. Acertar o segmento potencial significa aumento da taxa de absoro, reduo de modificaes no arranjo fsico do apartamento e maior satisfao do futuro morador. Essa combinao de fatores, traz por conseqncia, um incremento na lucratividade do empreendimento e na competitividade da construtora. Sugere-se como trabalho futuro a observao dos estgios do ciclo de vida familiar dos futuros moradores de ambos os empreendimentos, para confirmar ou no a eficcia do mtodo avaliatrio apresentado.

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