UCA Paraná

DERECHOS REALES
DERECHOS REALES PROHIBIDOS
Y
NUEVOS DERECHOS REALES

Miércoles 20/05/09
• “Los derechos reales sólo pueden ser
creados por la ley. Todo contrato o
disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o
modificase los que por este Código se
reconocen, valdrá sólo como
constitución de derechos personales si
como tal pudiese valer” artículo 2502 Código Civil
El artículo 2502
• Debemos respetar el principio
clásico: los derechos reales son
creados solamente por las leyes.
• Y no pueden existir otros Derechos
Reales más que los que sean
oficialmente reconocidos por la ley.
• Por la ley general: el CÓDIGO CIVIL, o
por leyes especiales
LOS DERECHOS REALES, según
el artículo 2503 del Código
Civil

LOS DERECHOS
Los derechos personales REALES CREAN
crean las
obligaciones LA POSESIÓN
o deberes USO Y GOCE
DE LAS COSAS

Dominio
Condominio
Usufructo
Uso y habitación
Servidumbres
Prenda
Hipoteca
Anticresis
Superficie forestal
 DERECHOS REALES
PROHIBIDOS
Art. 2614
• Enfiteusis
• Superficie
• Censos
• Rentas
• Vinculaciones: Mayorazgos y Capellanías
Artículo 2614

• “Los propietarios de bienes raíces no

pueden constituir sobre ellos derechos
enfitéuticos, ni de superficie, ni
imponerles censos, ni rentas que se
extiendan a mayor término que el de
cinco años, cualquiera que sea el fin de
la imposición, ni hacer en ellos
vinculación alguna”
ENTRE LAS RESTRICCIONES

• Y LOS LÍMITES AL DOMINIO DICE EL

ARTÍCULO 2617 DEL CÓDIGO:
• EL PROPIETARIO DE EDIFICIOS NO
PUEDE DIVIDIRLOS
HORIZONTALMENTE ENTRE VARIOS
DUEÑOS, NI POR CONTRATO, NI POR
ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD
ENFITEUSIS

• Entrega de un inmueble a perpetuidad, o por

largo tiempo, con cargo de mejorarlo con
construcciones o plantaciones y de pagar un
canon anual.
• El enfiteuta ejerce las acciones petitorias y
posesorias, puede constituir hipotecas sobre el
inmueble e imponerles servidumbres.
RENTAS Y CENSOS

•El Censo era el Derecho Real

constituido sobre inmuebles que
obligaba al censatario a pagar al
censualista un canon en dinero o
frutos, por períodos anuales.
VINCULACIONES
• Derechos Reales establecidos sobre
inmuebles, cuyo efecto era la
indisponibilidad de los bienes, fuera por
actos entre vivos o de última voluntad,
pues en el mismo título de constitución se
establecía quienes debían ser los
sucesores en el dominio.
• Los más importantes eran los
MAYORAZGOS y las CAPELLANÍAS
MAYORAZGO
• Derecho Real que establecía de modo
perpetuo el orden sucesorio respecto de un
bien o de varios bienes.
• A la muerte del primer heredero lo
heredaría su hijo mayor varón, y así
sucesivamente.
• Si no los hubiere, se reglamentaba cómo
habían de transmitirse los bienes.
Mantener el patrimonio familiar sin enajenar ni dilapidar
bienes

•El titular del Mayorazgo no

podía enajenar ni gravar los
bienes, ni tampoco alterar el
orden de sucesión establecido
por el constituyente.
• Institución medieval para preservar las
unidades de producción
Algo intentó remediar la ley 14.394

• “Toda persona podrá imponer a sus

herederos, aún forzosos, la indivisión de los
bienes hereditarios, por un plazo no mayor de
diez años. Si se tratase de un bien
determinado, o de un establecimiento
comercial, agrícola, ganadero, minero o
cualquier otro que constituya una unidad
económica, el lapso de la indivisión podrá
extenderse hasta que todos los herederos alcancen la
mayoría de edad, aún cuando ese tiempo exceda
los diez años. Cualquier otro término superior al
máximo permitido por la ley, se entenderá reducido
a éste.
El juez podrá autorizar la división total o parcial a
pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran
circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o interés legítimo de tercero”
Art. 51, ley 14.394
CAPELLANÍAS
• Derecho Real que afectaba, perpetuamente, un bien
al cargo de decir misas por el alma del instituyente o
fundador.
• Intervenían tres partes:
1) El instituyente o fundador, en cuyo beneficio debían
decirse las misas.
2) El patrono, que gozaba del bien capellánico (orden u
obispado) y que debía pagar al capellán sus
estipendios.
3) El capellán, sobre quien pesaba la obligación de
decir las misas y que tenía derecho a percibir una
renta o pensión.
EL DERECHO
DE SUPERFICIE
EL DERECHO DE SUPERFICIE

•El Derecho real de superficie

fue prohibido, de manera
terminante, junto a los censos
y enfiteusis, por el
Codificador, en el artículo 2614
del Código Civil
• El Dr. Vélez Sarsfield tenía una particular inquina
en contra del Derecho Real de Superficie.
• Y así lo manifiesta, como vimos, en el artículo
2614,
• En la Nota al art. 2503.
• Antes, en la Nota al art. 2502, había fundado su
opinión.
• En el artículo 2518
 Casos especiales

PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley 13.512

Y la
Pre-Horizontalidad,
de la ley 19.724 y 20.276
PROPIEDAD

HORIZONTAL
 UNA PROPIEDAD
INMUEBLE
DIFERENTE- ESPECIAL- MUY
REGULADA- CON
RESTRICCIONES Y LÍMITES
CREACIÓN DE URBANIDAD
• YA QUE EN PRINCIPIO MULTIPLICA EL
SUELO URBANO EDIFICABLE
• PERO INTENTA OPTIMIZAR EL USO DEL
TERRENO Y SU COSTO O VALOR
• REPARTIÉNDOLO EN FORMA
PROPORCIONAL ENTRE LAS UNIDADES O
DEPARTAMENTOS
• Y OPTIMIZANDO COSTOS O VALORES
CREANDO PAISAJE URBANO
• CON LÍNEAS DE MODERNIDAD
• PERMITIENDO QUE LOS CENTROS
URBANOS SEAN RECEPTORES DE MAYOR
CANTIDAD DE HABITANTES
• HACIENDO QUE LAS ÁREAS
RESIDENCIALES, ADMINISTRATIVAS
• SE CONCENTREN EN PEQUEÑOS
TERRITORIOS DE MICROCENTROS
EN PRINCIPIO SE INTENTÓ
• CONCILIAR LA AGLOMERACIÓN
• CON LA EFICIENCIA EN SERVICIOS Y
GASTOS DE TRANSPORTE Y TRASLADO
• MUCHAS VECES SIN ADECUAR LA
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
• Y DANDO LUGAR A NEGOCIOS Y
ESPECULACIONES DE LOS PROMOTORES
INMOBILIARIOS
AGLOMERACIÓN URBANA
• QUE REPRESENTA CIERTA
DEFINICIÓN CUALI-CUANTITATIVA
• ES MEJOR, ES SATISFACTORIA, ES
PREFERIBLE, ES CONVENIENTE?
• O LA CONSTRUCCIÓN EN ALTURA
ROMPE LA IDENTIDAD DE LAS
CIUDADES Y ATENTA CONTRA LOS
VALORES DE BARRIO Y VECINDAD?
AL CREAR UNA PROPIEDAD
• DISTINTA, DIFERENTE, MÁS
REGULADA Y RESTRINGIDA
• SIGNIFICA QUE SE DESTRUYA LA
IDEA DE PROPIEDAD EXCLUSIVA?
• O LA PROPIEDAD SOBRE LA PROPIA
UNIDAD CON NOTAS DE
EXCUSIVIDAD ES SUSTENTABLE Y
SUFICIENTE?
UN BREVE LISTADO
• DE LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS
• BENEFICIOS E INCONVENIENTES
• AHORROS Y GASTOS- PÉRDIDAS Y
GANANCIAS- LOGROS Y FRACASOS
• ACERCA MÁS GENTE AL CENTRO?
• PERMITE QUE LOS MICROCENTROS NO
SEAN SÓLO RESIDENCIALES PARA RICOS
Y PRIVILEGIADOS?
AL CONVERTIRSE
• EN UNA PROPIEDAD REGULADA POR
REGLAMENTOS, SOMETIDA POR
ASAMBLEAS Y ADMINISTRADORES, Y
SUJETA AL PAGO DE GASTOS
ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS,
NO HA HECHO PERDER LAS
VIRTUDES DE LA PROPIEDAD
TRADICIONAL?
CARACTERES DIFERENTES
• LA P.H. NO ES PROPIEDAD COMÚN
• LA P.H. SE RIGE POR CRITERIOS Y NORMAS
PROPIAS Y DIFERENCIADAS
• LA P.H. ES UNA PROPIEDAD QUE SE
COMPARTE, ES SOCIALIZADA
• NUESTRAS DECISIONES SOBRE LAS
UNIDADES EXCLUSIVAS SON LIMITADAS
POR OTRAS DECISIONES
Y SE MANEJAN MEDIANTE
• UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y DE
ADMINISTRACIÓN
• UN APODERADO O REPRESENTANTE QUE
LLAMAMOS “ADMINISTRADOR”
• UN SISTEMA DE DELIBERACIONES Y
DECISIONES, SON LAS ASAMBLEAS
• Y OBLIGACIONES ECONÓMICAS QUE
LLAMAMOS EXPENSAS
REFIERE A LA EXISTENCIA
• DEL “CONSORCIO” COMO SUJETO
• PERSONA JURÍDICA CONSTITUIDA POR
LOS PROPIETARIOS
• PERO CON EXISTENCIA IDEAL E
INDEPENDIENTE DE SUS SOCIOS
• ES UNA PERSONA JURÍDICA DIFERENTE A
LOS CONSORCISTAS
• QUE TIENE UNA VIDA PROPIA
AL SER PERSONA JURÍDICA
• SUS DECISIONES SON DIFERENTES A
LAS DE SUS INTEGRANTES
• SU VOLUNTAD ESTÁ ORIGINADA EN
LAS ASAMBLEAS Y REPRESENTADA
POR ACTOS DEL ADMINISTRADOR
• DE TAL MANERA QUE PUEDE
IMPONER SU VOLUNTAD A CADA
PROPIETARIO
LA VOLUNTAD PRIVADA
• ESTÁ CONDICIONADA POR LA PRESENCIA
DE LA COSA COMÚN
• LA PROPIEDAD ESTÁ CONTENIDA Y
LIMITADA POR LA COPROPIEDAD
• LA PROPIEDAD EXCLUSIVA SE LIMITA AL
INTERIOR DE LA UNIDAD
• ESTA UNIDAD ES CONTENIDA EN ÁREAS
COMUNES DEL CONDOMINIO
LA LEY 13.512 ESTABLECE:

• ARTÍCULO 2: CADA PROPIETARIO

SERÁ DUEÑO EXCLUSIVO DE SU PISO
O DEPARTAMENTO Y COPROPIETARIO
SOBRE EL TERRENO Y SOBRE TODAS
LAS COSAS DE USO COMÚN DEL
EDIFICIO INDISPENSABLES PARA
MANTENER SU SEGURIDAD
SE CONSIDERAN COMUNES

• a) LOS CIMIENTOS, MUROS MAESTROS,

TECHOS, PATIOS SOLARES, PÓRTICOS,
GALERÍAS Y VESTÍBULOS COMUNES,
ESCALERAS, PUERTAS DE ENTRADA,
JARDINES- b)LOS LOCALES E
INSTALACIONES DE SERVICIOS
CENTRALES, COMO CALEFACCIÓN, AGUA
CALIENTE O FRÍA, REFRIGERACIÓN,
ETCÉTERA
Y CONTINÚA DICIENDO:
• c) LOS LOCALES PARA ALOJAMIENTO DEL
PORTERO Y PORTERÍA
• d) LOS TABIQUES O MUROS DIVISORIOS DE LOS
DISTINTOS DEPARTAMENTOS
• e) LOS ASCENSORES, MONTACARGAS
INCINERADORES DE RESIDUOS Y TODOS LOS
ARTEFACTOS O INSTALACIONES EXISTENTES
PARA SERVICIOS COMÚNES
Y COMO CRITERIO ORDENA
• ESTA ENUMERACIÓN NO TIENE
CARÁCTER TAXATIVO
• LOS SÓTANOS Y AZOTEAS
REVESTIRÁN EL CARÁCTER DE
BIENES O ÁREAS COMUNES SALVO
CONVENCIÓN EN CONTRARIO

Lo exclusivo es propio y se usa y goza como tal, exclusivo.

SOBRE ÁREAS COMUNES
• DICE LA LEY: ART. 3. CADA PROPIETARIO
PODRÁ USAR DE LOS BIENES COMUNES
CONFORME A SU DESTINO, SIN
PERJUDICAR NI RESTRINGIR EL LEGÍTIMO
DERECHO DE LOS DEMÁS
• EL DERECHO DE CADA PROPIETARIO
SOBRE LOS BIENES COMUNES SERÁ
PROPORCIONAL AL VALOR DE SU PISO O
DEPARTAMENTO
Y EN LA DISTRIBUCIÓN
• EL ARQUITECTO DESDE SU PROYECTO
ESTABLECE LOS PORCENTAJES EN EL TOTAL,
QUE PUEDE SER REVISADO CUANDO SE
REÚNAN LAS ASAMBLEAS DEL CONSORCIO,
PORQUE LAS ASAMBLEAS REPRESENTAN LA
AUTORIDAD MÁXIMA DE TODO EL CONJUNTO
DEL EDIFICIO COMO OBJETO DE CONDOMINIO
SE CALIFICA LA PROPIEDAD
• EXPRESA LA LEY: LOS DERECHOS DEL
CONSORCISTA SOBRE LOS BIENES
COMUNES SON INSEPARABLES DEL
DOMINIO, USO Y GOCE DE SU UNIDAD
• CUANDO SE VENDE, O SE DONA, O SE
EMBARGA UNA UNIDAD, SE VENDEN,
DONAN O AFECTAN LAS PARTES COMUNES
QUE CORRESPONDEN AL CONSORCISTA
POR SU UNIDAD
PERO EL DERECHO REAL
• SIGUE INTACTO:  
• COMO DERECHO DE PROPIEDAD
ESPECIAL, OTORGA A CADA
PROPIETARIO EL DERECHO DE
ENAJENAR O CONSTITUIR DERECHOS
REALES SOBRE SU PISO O
DEPARTAMENTO SIN NECESIDAD DE
QUE EL CONSORCIO LO AUTORICE
LOS ARTÍCULOS 5, 6 Y 7
• ESTABLECEN NORMAS GENERALES:
• ESTÁ PROHIBIDO QUE SE ALTEREN
LAS SUPERFICIES O ESTÉTICAS
COMUNES. EL DERECHO DE
MODIFICAR SE LIMITA AL INTERIOR
• SE PROHÍBEN ACTIVIDADES QUE
ALTEREN LA CONVIVENCIA, POR
ENCIMA DE UN LÍMITE NORMAL
EL ART. 8 SOBRE EXPENSAS
• 8. LOS PROPIETARIOS TIENEN A SU
CARGO EN PROPORCIÓN AL VALOR DE SUS
UNIDADES, LAS EXPENSAS DE
ADMINISTRACIÓN Y REPARACIÓN DE LAS
PARTES COMUNES
• LOS GASTOS SE APLICAN A MANTENER EL
BUEN ESTADO, LA SEGURIDAD, LA
COMODIDAD Y EL DECORO
LOS EXTRAORDINARIOS:
• SIGUE DICIENDO: TAMBIÉN ESTÁN
OBLIGADOS A CONTRIBUIR AL PAGO DE
LOS SEGUROS Y LAS EXPENSAS
EXTRAORDINARIAS
• LA CONDICIÓN ES QUE ESTOS GASTOS NO
ORDINARIOS SE DECIDAN EN ASAMBLEAS
O SEAN REPARACIONES URGENTES Y
NECESARIAS
SOBRE GASTOS COMUNES:
• RIGEN ESTOS CRITERIOS:
CUALQUIERA PUEDE HACERLO SI
SON URGENTES Y NECESARIOS
• QUIEN NO LO ACEPTE PUEDE
RECURRIR A LA JUSTICIA
• PERO NO PUEDE NEGARSE A PAGAR
GASTOS O EXPENSAS POR NO USAR
ELEMENTOS COMUNES
SOBRE EL REGLAMENTO
• DICE EL ARTÍCULO 9:  
• AL CONSTITUIRSE EL CONSORCIO DEBE
ACORDAR Y REDACTAR UN REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
• SOLO PODRÁ MODIFICARSE POR
ASAMBLEA CON MÁS DE DOS TERCIOS
• LUEGO ESTABLECE LOS CONTENIDOS
MÍNIMOS DE ESTE REGLAMENTO
LA PRINCIPAL ES DESIGNAR

• AL ADMINISTRADOR Y LA FORMA DE
REEMPLAZARLO O SUCEDERLO
• EL CÁLCULO PARA EL PAGO DE LAS
EXPENSAS Y GASTOS COMUNES
• VALOR DE LA UNIDAD- BALANCE DE
SUPERFICIES- O UN VOTO X UNIDAD
• Y SOBRE LAS ASAMBLEAS
GOBIERNO Y DECISIONES
• ENTRE EL ADMINISTRADOR Y LAS
ASAMBLEAS SE ORGANIZA EL
GOBIERNO DE LA COMUNIDAD P.H.
• COMO UNA SOCIEDAD O COMO UN
ORGANISMO INSTITUCIONAL: AL
ENTRAR AL CONSORCIO,
ENTREGAMOS UNA PARTE DE
AUTONOMÍA O DERECHOS
SI FRACASA EL SISTEMA
• SE ACUDE AL TRIBUNAL 
• PERO EN GENERAL: EL ADMINISTRADOR
ES APODERADO, REPRESENTANTE Y
VOCERO DE LA PERSONA JURÍDICA QUE
DENOMINAMOS CONSORCIO.
• NO LO VINCULA A CADA CONSORCISTA
SINO AL CONJUNTO QUE REPRESENTA
• SU MANDATO ES MODIFICABLE Y
REVOCABLE POR ASAMBLEA
LUEGO PREVÉ EL COLAPSO
• POR DETERIORO O POR VETUSTEZ
• LA MAYORÍA – EN VALOR- DE LOS
CONSORCISTAS PUEDE DECIDIR LA
RECONSTRUCCIÓN- LA MINORÍA PUEDE
ACEPTAR O NEGARSE:
• EN ESTE CASO LA MAYORÍA DEBE
COMPRAR LAS PARTES. SI SE RESUELVE
DEMOLER SE REPARTEN LOS VALORES
DE TERRENO Y DEMOLICÍÓN
Y LAS OBLIGACIONES
• SON AMBULATORIAS O PROPTER REM
COMO EN LA MEDIANERA
• SIGUEN A LA COSA: LAS EXPENSAS LAS
DEBE LA UNIDAD AUNQUE CAMBIE DE
PROPIETARIO
• EL CONSORCIO TIENE DERECHO DE
RETENCIÓN Y PRIVILEGIO PARA COBRAR
LAS EXPENSAS Y OTRAS DEUDAS
NOS FALTA CONSIDERAR

• RÉGIMEN DE PRE-HORIZONTALIDAD
• CON FORMAS DE PROTECCIÓN Y
SEGURIDAD PARA COMPRADORES
• Y LAS FORMAS DE ORGANIZAR
EMPRENDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS
• MEDIANTE EL SISTEMA DE SOCIOS,
CONDÓMINOS O FIDEICOMISOS
LAS LEYES 19.724 Y 20.276
• CREAN EL SISTEMA DE LA
PREHORIZONTALIDAD
• SE PROPONEN EVITAR FRAUDES POR
HIPOTECAS, EMBARGOS O DOBLE VENTA
DE UNIDADES: CREAN EL SISTEMA DE
AFECTACIÓN Y
TODO EL EDIFICIO QUEDA AFECTADO A
SER CONSTRUIDO Y ADJUDICADO
LA LEY 19.724
• CREA EL SISTEMA: AFECTAR POR
ESCRITURA, EL TERRENO Y TODO LO
QUE SE CONSTRUYA
• CON MENSURA, Y ANTEPROYECTO DE
OBRA Y PROYECTO DE REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD
• CON INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA
EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD
ESTA LEY SE IMPUSO
• A TODOS LOS FUTUROS EDIFICIOS A
SER SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE P.H.
• PERO AL POCO TIEMPO SE DICTA LA
20.276 QUE LIBRÓ MUCHOS CASOS
• EXCLUYÓ A LOS PRECONSORCIOS DE
INVERSORES, A LOS CONDOMINIOS,
A LAS SOCIEDADES Y AHORA A LOS
FIDEICOMISOS
PORQUE SE ENTIENDE QUE:
• EN TODOS ESTOS CASOS EL
ADQUIRENTE, COMPRADOR O
BENEFICIARIO, ESTÁ ASOCIADO
• COMO INVERSOR, CONDÓMINO O
ADQUIRENTE FIDUCIARIO
• EN LOS OTROS CASOS: EN DONDE
EL INVERSOR CONSTRUYE PARA
VENDER SE APLICA EL RÉGIMEN
QUE ES MUY ESTRICTO:
• PORQUE IMPONE INSCRIPCIONES,
RESGUARDOS Y GARANTÍAS
• DESDE LA PUBLICIDAD EN DIARIOS
CARTELES, AFICHES O MEDIOS
• IMPONE UNA INFORMACIÓN PREVIA
• EXHIBICIÓN DE RECAUDOS Y
TÍTULOS Y CONDICIONES DE
HIPOTECAS Y CRÉDITOS
LA RETRACCIÓN

• SE PERMITE SACAR AL INMUEBLE DE

LA AFECTACIÓN POR RETRACCIÓN SI
NO SE LOGRAN VENDER LAS
UNIDADES PREVISTAS
• Y LA DESAFECTACIÓN TOTAL
CUANDO NO HUBO VENTAS O SE
RESCINDEN LOS CONTRATOS
EXISTENTES DE COMÚN ACUERDO
SEGUROS DE GARANTÍA

• TODO EL RÉGIMEN DE GARANTÍAS

QUE OTORGA LA AFECTACIÓN EN
PREHORIZONTALIDAD
• SE PUEDE REEMPLAZAR POR UN
SEGURO DE CAUCIÓN O GARANTÍAS
QUE PROTEJA AL ADQUIRENTE DE
BUENA FE Y LE PAGUE SI FRACASA
EL PROYECTO
ESTA CREACIÓN DE LA LEY
• NOS PONE FRENTE A UNA FORMA DE
PROPIEDAD PRIVADA DISTINTA
• CON CRITERIOS DE SOCIALIDAD Y
COMUNIDAD EN CONVIVENCIA
• QUE DELEGA EN UN REGLAMENTO
LOS ALCANCES DEL DOMINIO
• Y DELEGA EN UN ADMINISTRADOR LA
AUTORIDAD O REPRESENTACIÓN
Los que construyen

• ASUMEN QUE PROYECTAN MÁS QUE

UN EDIFICIO MATERIAL UNA FORMA
DE CONVIVENCIA CASI ÍNTIMA
• CON GRAN PARTE DEL HÁBITAT Y DE
SU ENTORNO COMPARTIDO
• SABIENDO QUE DESDE EL TERRENO
A LOS ELEMENTOS COMUNES LE
CORRESPONDE EN PORCENTAJES
SU PROPIEDAD O VIVIENDA
• PUEDE VALER MUCHO MÁS POR SU
UBICACIÓN PRIVILEGIADA
• PERO VALE MUCHO MENOS POR NO
TENER LA TOTALIDAD DEL DOMINIO
• EL CONVIVIR ÍNTIMAMENTE
REQUIERE DE CIERTA CULTURA
URBANIZADA Y TOLERANTE
• PUEDE SIGNIFICAR MÁS SEGURIDAD
ES LA VIEJA CUESTIÓN:
• DE CEDER INTIMIDAD Y LIBERTAD
POR SEGURIDAD Y COMODIDAD
• CREANDO UNA FORMA ESPECIAL DE
RELACIONES Y OBLIGACIONES
• OBLIGACIONES DE TOLERANCIA, DE
DISCIPLINAS, DE DEUDAS Y PAGOS
• SOMETIÉNDOSE A LAS DECISIONES Y
ÓRDENES DE LAS ASAMBLEAS
EL TÍTULO DE PROPIEDAD
• ES DOBLE: NO SÓLO LA ESCRITURA
DE DOMINIO SINO TAMBIÉN EL
REGLAMENTO QUE ESPECIFICA
• SON DOS ESCRITURAS QUE SE
INSCRIBEN EN EL REGISTRO
• ESA ESCRITURA O TÍTULO DE
DOMINIO ES EXCLUSIVA PARA LA
UNIDAD Y COMÚN PARA LAS ÁREAS
UNIDADES EXCLUSIVAS
• SOBRE LAS QUE SE TIENE UNA
PROPIEDAD AMPLIA Y CASI TOTAL
• COMPRENDEN EL ESPACIO
DELIMITADO POR EL CONTORNO DE
VIVIENDAS, OFICINAS O LOCALES
• Y LOS ESPACIOS ACCESORIOS:
COCHERAS, LAVADEROS, BAULERAS
DEPÓSITOS, TENDEDEROS, ETC.
LA UNIDAD EXCLUSIVA
• PUEDE SER SOMETIDA POR EL
DUEÑO A TODO TIPO DE ACTO:
• VENTA, HIPOTECA, DONACIÓN, ETC.
• LAS OBLIGACIONES CON EL
CONSORCIO SON PROPTER REM: SI
CAMBIA EL DUEÑO PASAN AL NUEVO
PROPIETARIO: ESTÁN EN LA UNIDAD,
NO EN LA PERSONA
PARTES O ÁREAS COMUNES
• ALGUNAS TIENEN CARÁCTER
SUSTANCIAL Y NO PUEDEN FALTAR:
• TERRENO, FUNDACIONES, PAREDES
Y ESTRUCTURAS DEL EDIFICIO
• OTRAS PUEDEN SER COMUNES A
ALGUNAS UNIDADES Y NO A OTRAS:
EN EDIFICIOS MIXTOS ALGUNAS
COSAS SON SÓLO PARA VIVIENDAS
DE LAS INSTALACIONES:
• DEBEN SER PROPIAS O COMUNES
POR SU USO, ORIGEN, NATURALEZA
Y MANTENIMIENTO: LAS NUEVAS
TECNOLOGÍAS IMPONEN NUEVAS
• PERO EN LA MEDIDA POSIBLE SE
DEBEN PREVER EN EL REGLAMENTO
• Y SI SE INSTALAN DESPUÉS SE
DECIDE EN LAS ASAMBLEAS
SE PRESUMEN COMUNES

• LAS QUE NO ESTÁN EN EL INTERIOR

DE LAS UNIDADES O LAS QUE
ESTÁNDO ADENTRO, SIRVEN PARA
OTRAS UNIDADES.
• PORQUE LA PRESUNCIÓN ES A
FAVOR DE LA COMUNIDAD, DE LA
COPROPIEDAD, PARA SER USADAS Y
RESUELTAS POR EL CONSORCIO
EL CONSORCIO

• ES UNA PERSONA JURÍDICA, IDEAL,

COLECTIVA, AUTÓNOMA
• FIJA SU DOMICILIO EN EL INMUEBLE Y
SE GOBIERNA POR EL REGLAMENTO,
LAS ASAMBLEAS Y SU
REPRESENTANTE ES EL
ADMINISTRADOR . Y COMO TODA
PERSONA TIENE PATRIMONIO
DUEÑO O CONSORCISTA
• PUEDE DISPONER DE SU UNIDAD
• CUANDO COMPRA O VENDE LO
HACE CON LO PROPIO Y LO COMÚN
• SU PARTICIPACIÓN EN LO COMÚN ES
PORCENTUAL: LO FIJAN LOS
ARQUITECTOS AL PROYECTAR Y LOS
AGRIMENSORES AL MEDIR
• ES LA ALÍCUOTA O PARTICIPACIÓN
DERECHOS- OBLIGACIONES
• TIENE DERECHO A UTILIZAR LO
PROPIO Y LO COMÚN CONFORME A
SU NATURALEZA Y DESTINO
• SIN IMPEDIR QUE LOS DEMÁS GOCEN
DE LOS MISMOS DERECHOS,
ATRIBUTOS Y POSIBILIDADES
• SIN MOLESTAR, ALTERAR O
DEGRADAR LA CONVIVENCIA
ESTÁ OBLIGADO A:
• CUMPLIR CON EL REGLAMENTO
GENERAL Y LOS PARTICULARES
• CONSERVAR BIEN SU UNIDAD
• PAGAR LAS EXPENSAS ORDINARIAS
Y LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS
• CONTRIBUIR AL FONDO DE RESERVA
• PERMITIR EL ACCESO, CUANDO SEA
PRECISO, DEL ADMINISTRADOR
ESTÁ OBLIGADO ADEMÁS

• A ASUMIR LAS OBLIGACIONES Y

RESPONSABILIDADES COMO DUEÑO
INTEGRANTE DEL CONSORCIO EN
CUESTIONES CIVILES, PENALES,
ADMINISTRATIVAS Y LABORALES
• NO REALIZAR ACTIVIDADES
CONTRARIAS NI USOS DIFERENTES,
PELIGROSOS O EXTRAÑOS
EL RÉGIMEN ECONÓMICO
• INDICA QUE SI BIEN EL CONSORCIO
TIENE SUS PROPIAS DEUDAS, DE
MANERA SUBSIDIARIA RESPONDEN
LOS CONSORCISTAS
• QUE LAS DEUDAS DE EXPENSAS
TIENEN PRIVILEGIO: SON
OBLIGACIONES AMBULATORIAS
• Y CONCEDEN TÍTULO EJECUTIVO
OBRAS NUEVAS Y MEJORAS

• SI SON DE INTERÉS COMÚN,

REQUIEREN LA MAYORÍA
• SI ALTERAN ÁREAS COMUNES,
REQUIEREN UNANIMIDAD
• SI SON OBRAS URGENTES
CUALQUIERA LAS PUEDE HACER. EL
CONSORCIO LAS PAGA SI LAS ACEPTA
CASO DE RUINA O
VETUSTEZ
• LA MAYORÍA PUEDE DECIDIR
• SI RECONSTRUYE, LE COMPRA A LA
MINORÍA
• SI DEMUELE, REPARTE EL VALOR DE LA
VENTA DE TERRENO Y ESCOMBROS
• EL CONSORCISTA QUE SE NIEGUE AQUÍ
SÍ PUEDE ABANDONAR
VEAMOS AHORA EL
RÉGIMEN
• EL RÉGIMEN DE LA PH SE FUNDA EN
UN ELEMENTO NORMATIVO: EL
REGLAMENTO,
• UN ELEMENTO DE GOBIERNO, LA
ASAMBLEA
• Y UN ELEMENTO DE GESTIÓN, EL
ADMINISTRADOR
REGLAMENTO: DEBE
PREVER
• NOMBRE DEL CONSORCIO, DOMICILIO
• UBICACIÓN Y CANTIDAD DE UNIDADES
• DESTINO DEL INMUEBLE TOTAL: ÚNICO,
DUAL, MIXTO, COMPARTIDO
• DESCRIPCIÓN DE ÁREAS COMUNES
• PORCENTAJE DE CADA UNIDAD EN EL TOTAL
DEL EDIFICIO O BALANCE DE SUPERFICIES
MODO DE FIJAR EXPENSAS
• FORMAS DE HACER RESERVAS
• ALGUNAS NORMAS BÁSICAS DE
CONVIVENCIA DEJANDO LAS
CONDICIONES Y PROHIBICIONES A
LOS REGLAMENTOS PARTICULARES
• ALGUNA OTRA LIMITACIÓN AL DEECHO
DE USAR, GOZAR Y DISPONER
UNIDADES VENDIDAS O ALQUILADAS
DE LAS ASAMBLEAS
• SON ASAMBLEAS LAS REUNIONES DE
CONSORCISTAS CONVOCADAS
CONFORME AL REGLAMENTO
• SE REÚNEN UNA VEZ AL AÑO EN
ASAMBLEAS ORDINARIAS
• SE REUNIRÁN POR CONVOCATORIA
DEL ADMINISTRADOR O DE UN
GRUPO DE CONSORCISTAS
LAS ASAMBLEAS PUEDEN
• ADOPTAR DECISIONES DE TRÁMITE,
DE ORGANIZACIÓN Y DE GOBIERNO
• PUEDEN CREAR UN CONSEJO O
COMISIÓN DE CONSORCISTAS
• QUE ASUMIRÁ ATRIBUCIONES DE LA
ASAMBLEA Y PODRÁ IMPARTIR
ÓRDENES AL ADMINISTRADOR Y A
LOS CONSORCISTAS
EL ADMINISTRADOR
• SU FUNCIÓNE ES LA DE SER
REPRESENTANTE, APODERADO O
MANDATARIO DEL CONSORCIO
• HASTA QUE EXISTAN REGISTROS DE
ADMINISTRADORES PROFESIONALES,
PUEDEN SER ELEGIDOS LIBREMENTE
• TIENEN LOS DERECHOS Y
OBLIGACIONES PROPIOS DEL CARGO
ENTRE OTRAS
ATRIBUCIONES
• CONVOCA A LAS ASAMBLEAS Y
EJECUTA SUS DECISIONES
• RECAUDA EXPENSAS Y RINDE CUENTA
DE GASTOS Y CÁLCULO DE RECURSOS
• CONTROLA SEGURIDAD, HIGIENE Y
MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO Y LA
CALIDAD DE VIDA DEL CONSORCIO
ASUME OBLIGACIONES

• Y LAS RESPONSABILIDADES EN
NOMBRE DEL CONSORCIO
• ANTE EL PEERSONAL Y ANTE LOS
TERCEROS. ASEGURA EL EDIFICIO Y
LLEVA LA CONTABILIDAD, CUMPLE
LOS RECAUDOS LABORALES Y
PREVISIONALES Y ATIENDE LAS
DEMANDAS O JUICIOS DEL EDIFICIO
CERTIFICAR EXPENSAS

• PARA TODO TRÁMITE RESPECTO DE

LAS UNIDADES FUNCIONALES SE
DEBE EMITIR LIBRE DEUDA DE
EXPENSAS. ESTAS OBLIGACIONES O
DEUDAS SON PROPTER REM
• EL ADMINISTRADOR CERTIFICA
DEUDAS O PAGOS Y NO PUEDE
ENAJENARSE LA UNIDAD EN MORA
SEGÚN EL TIPO DE EDIFICIO
• EL CONSORCIO PUEDE SER ÚNICO O
PREVER SUBCONSORCIOS
• SE PUEDEN CONSTITUIR CONSORCIOS
SUBORDINADOS AL CONSORCIO
PRINCIPAL
• LOS SUBCONSORCIOS SON
AUTÓNOMOS PERO DEBEN REPORTAR
AL CONSORCIO QUE LOS AVALA
LAS CUESTIONES
LITIGIOSAS
• LOS TRIBUNALES ORDINARIOS
ATIENDEN LOS CONFLICTOS
INTERNOS DE LOS CONSORCIOS
• PERO SE IMPONE QUE EXISTA
PREVISTA EN EL REGLAMENTO UNA
INSTANCIA DE MEDIACIÓN Y
ARBITRAJE. MEDIANTE PERITOS SE
RESOLVERÁN LOS LITIGIOS
Cuestiones para el GRUPO 1

• RONDINA, Homero: “El derecho real

de superficie edificable. La
construcción en superficie propia y
en suelo ajeno. Edificios construidos
sobre la superficie en dominios
desmembrados”, revista “Doctrina
Judicial”, editorial “La Ley”, N° 19,
mayo 2004; pág.: 85/93
Grupo 2

•RONDINA, Homero: “De las

nuevas formas del
Dominio”, revista “Zeus”,
Tomo 83, D. 113 a 119.