Onderzoek naar gentrification

in de Pijp
Heeft er de afgelopen tien jaar in de Amsterdamse wijk de Pijp een
Gentrificationproces plaatsgevonden?

Eindopdracht Ontwikkelde steden, steden in ontwikkeling (BG532)

Marjolein Blaauboer (groep 1)

Michiel de Vries (5814278) - mcdevries@hotmail.com

Marieke de Vriend (5832640) – mdvriend@mail.com

Universiteit van Amsterdam: 7 maart, 2008

Inhoud

1 Inleiding..............................................................................................................................3
2 Wat is gentrification?..........................................................................................................4
3 Het onderzoek.....................................................................................................................6
3.1 Ligging........................................................................................................................6
3.2 Statistieken..................................................................................................................7
3.3 Eerder onderzoek........................................................................................................9
3.4 Buurtonderzoek ........................................................................................................10
Conclusie ..................................................................................................................................14
Bronnen ....................................................................................................................................16

2
1 Inleiding
Het onderwerp voor deze paper is gentrification. Een mogelijke plek waar dit proces plaats
vindt is de Amsterdamse wijk ‘de Pijp’. Onze onderzoeksvraag luidt dan ook: Heeft er de
afgelopen tien jaar in de Pijp een gentrificationproces plaatsgevonden?

In het eerste hoofdstuk gaan we in op de definitie van het begrip ‘gentrification’, daarna
behandelen we enkele statistieken en de uitkomst van ons buurtonderzoek.
Tot slot geven wij een conclusie met daarin het antwoord op de onderzoeksvraag.

3
2 Wat is gentrification?

In engere zin betekent gentrification het naar de stad terugkeren van de midden- en hogere
inkomensklasse. Het gentrificationproces heeft zich zichtbaar voorgedaan in wijken als
Notting Hill in Londen of in Williamsburg in New York. Deze wijken lagen op een
aantrekkelijke locatie, maar de woningen waren sterk verouderd en slecht onderhouden. Het
gentrificationproces treedt zich op wanneer dergelijke huizen worden opgeknapt. Dit zorgt
namelijk voor een aanzienlijke waardevermeerdering, met een trek van veel
kapitaalkrachtigen tot gevolg.

In Nederland komt gentrification slechts beperkt voor. Het proces heeft hier doorgaans
betrekking op binnenstedelijk verhuisgedrag van hogere welstandsklassen waarbij tevens
sprake is van een revitalisering van buurten. In de literatuur wordt de Amsterdamse wijk de
Jordaan vaak genoemd.

De term gentrification is in 1964 door de Londense sociologe Ruth Glass bedacht. De

‘Gentry’ was volgens haar een nieuwe stedelijke – gegoede – klasse. Glass zelf kocht huizen
in verouderde arbeiderswijken en knapte deze op. Hierdoor stegen de woningprijzen
aanzienlijk waardoor alleen de welgestelden in de buurt aan een woning konden komen.

De visie van Glass is één van de definities over gentrification. Zo ziet Smith (1979), een ander
onderzoeker, gentrification vooral als een economisch proces. Zijn theorie gaat ervan uit dat
projectontwikkelaars één of meerdere huizen in vervallen staat opkopen voor een lage prijs,
deze woningen renoveren en ze vervolgens verkopen of verhuren aan middenklassers die
bereid zijn hoge huren of een hoge koopprijs te betalen voor deze woningen.
Gale (1980) concludeerde in de jaren ’76 en ’77 uit een groot onderzoek dat hijzelf leidde, dat
gentrification een driefasen model betreft.

Kortom er zijn verschillende ideeën en uitgangspunten, maar hun theorieën hebben ook veel
raakvlakken, aldus Warde (1991).

4
De benadering van Warde (1991) gaat van het gezichtspunt uit dat gentrification uit een aantal
processen bestaat die vaak gelijktijdig naast elkaar lopen en die volgens hem gentrification het
best beschrijven:
1. Gentrification is een proces van verdringing van de oude groep bewoners door
vestiging van middenklassers met een hogere sociale status, dat nieuwe patronen van
sociale segregatie met zich meebrengt;
2. Het is een transformatie van een gebouwde omgeving waar tevens bepaalde type
lokale voorzieningen ontstaan;
3. Het is een verzameling van personen met een gedeelde cultuur en levensstijl, die
klassengerelateerde smaakvoorkeuren met elkaar deelt;
4. Het is een economische herordening van eigendomswaarden en een uitbreiding van
het privé eigendom of huisbezit.
Warde merkt hierbij op dat deze processen ook onafhankelijk van elkaar kunnen optreden.

De aanloop naar het proces van gentrification in een wijk wordt wel ‘rent gap’ genoemd. De
rent gap ontstaat wanneer de locatie (de grond) van een gebouw een hoge marktpotentie heeft,
maar de slechte staat van het gebouw het profiteren van die marktpotentie onmogelijk maakt.
De lage waarde van het gebouw heeft een lage huur tot gevolg. Wanneer er echter renovatie
(of herstructurering) plaatsvindt worden de woningen duurder en de omgeving gewilder. Dit
leidt tot een domino-effect. Investeringen in deze wijken zijn onder andere van particuliere
huishoudens afkomstig. Doordat zij investeren in de woningvoorraad kan dit leiden tot
statusverhoging van de omgeving en stijging van het onroerend goed. De buurt of het
stadsdeel wordt hierdoor op sociaal, cultureel en economisch gebied opgewaardeerd. De
inkomensklasse en het voorzieningenniveau van de wijk verandert. Dit heeft zijn weerslag op
de omgeving: zo komen er luxere winkels, restaurants en trendy cafés.

Wijken die in aanmerking komen voor investeringen en gentrification zijn veelal gebieden
waarvan de bebouwing aantrekkelijk gevonden wordt. Het zijn vaak gebieden met veel oudere
woningen die nog niet zijn aangepast aan de moderne consumentenwensen. Verder liggen de
gebieden vaak aantrekkelijk, niet alleen ten opzichte van de stadscentra zelf, maar ook ten
opzichte van andere landmarks van de steden zoals parken of musea.

5
3 Het onderzoek

Zoals hiervoor beschreven is gentrification een proces dat met veel ontwikkelingen
samenhangt. Een goede eerste graadmeter van gentrification is de ontwikkeling van de
woningwaarde van de buurt in vergelijking tot het stedelijk gemiddelde, liefst over een
periode van minimaal een decennium. Dit geeft namelijk aan in hoeverre de buurt ‘in trek’ is.
Stijgt de woningwaarde over een bepaalde periode, dan kan worden uitgezocht wat hiervan de
oorzaak is. Door te observeren in de wijk en te spreken met bewoners kan worden uitgezocht
in hoeverre er samenhang is tussen het duurder worden van de woningen en het fysieke
uiterlijk van de buurt. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan
renovatiewerkzaamheden of aan de vestiging van bepaalde winkels en horecagelegenheden.
Het is tevens van belang om te kijken wat het gemiddelde inkomen van de inwoners is over
deze periode. Wat voor inkomensgroep is dominanter geworden? Ook de ligging van de wijk
is van belang.

3.1 Ligging

De ligging van de Pijp is zeer gunstig te noemen. Zoals op de kaart te zien is bevindt de Pijp
zich vlakbij het stedelijke centrum van de stad: de grachtengordel en de uitgaansgelegenheden
op het Rembrandplein liggen op loopafstand. Verder is er middenin de Pijp een groene strook:
het Sarphatipark met voorzieningen voor (kleine) kinderen.

6
3.2 Statistieken

In deze paragraaf worden enkele statistische gegevens behandeld. Allereerst een indruk van
de ontwikkeling van de woningwaarde (woz) in de Pijp ten opzichte van Amsterdam als
geheel in de periode 1997 tot 2007. Er is een duidelijke stijging in de woningwaarde zichtbaar,
zowel in de onderzochte buurten als in Amsterdam als geheel:

Woningwaarde (woz) x 1000 % Index (1997=100)

1997 1999 2001 2003 2005 2007 2007
Oude Pijp 41 42 123 124 195 200 488%
Nieuwe Pijp 40 41 125 126 198 193 483%
Diamantbuurt 47 47 135 135 210 200 426%
Amsterdam 60 60 133 134 206 204 340%

Tabel 1 - Woningwaarde 1997-2007. Bron: CBS

De onderstaande grafiek is een verduidelijking van het bovenstaande. Het laat zien dat de
woningwaarde van de Oude- en Nieuwe Pijp bijna 5 keer (4,7) verdubbelde. De diamantbuurt
stijgt minder sterk, maar wel bovengemiddeld. In Amsterdam als geheel verdubbelde de
woningwaarde ruim 3 keer (3,4). Er is vooral een verschil zichtbaar tussen de Pijp en
Amsterdam als geheel.

7
De onderstaande tabel maakt duidelijk dat er in de Pijp in de periode 1997-2007 een stijging
heeft voorgedaan van het aantal mensen in de hogere inkomensklasse. Ook in Amsterdam als
geheel is er een stijging zichtbaar, maar lager dan in de onderzochte buurt. Voorts is duidelijk
dat, net als in Amsterdam als geheel, in de Pijp een daling plaatsvindt van mensen met een
laag inkomen.

Inkomen in categorieën in % Stijging in %

1997 2007
hoog laag niet actief hoog laag niet actief hoog laag niet actief
Oude Pijp 13 46 29 21 40 26 62% -13% -10%
Nieuwe Pijp 11 48 30 20 41 29 82% -15% -3%
Diamantbuurt 8 48 36 13 45 33 63% -6% -8%
Amsterdam 16 43 30 21 38 28 31% -12% -7%

Tabel 2 – Inkomen in categorieën - Bron: CBS

Daarnaast blijkt vooral dat het gemiddelde inkomen van de inwoners van de Oude Pijp sterk
toeneemt en de Diamantbuurt wat minder. Als geheel genomen stijgt de gehele Pijp meer dan
Amsterdam als geheel. Zie onderstaande tabel en de bijbehorende grafiek. Te zien is dat in
1995 elke buurt binnen de Pijp eerst nog lager scoorde dan het Amsterdams gemiddelde. Het
verschil met 2005 is duidelijk: zowel de Oude als de Nieuwe Pijp scoort nu gemiddeld hoger
dan Amsterdam als geheel.

inkomen per inwoner

1995 1997 1999 2001 2003 2005
Oude Pijp 8486 9802 11027 12600 14400 13300
Nieuwe Pijp 8100 9144 10437 11500 13900 12900
Diamantbuurt 7555 8463 9302 10400 12300 11500
Amsterdam 8576 9461 10437 11600 13700 12600

Tabel 3 - Inkomen per inwoner - Bron: CBS

Grafiek 2 - Inkomen per inwoner

16000
14000
12000
10000
Oude Pijp
8000
Nieuwe Pijp
6000
4000 Diamantbuurt
2000 Amsterdam
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 Bron: CBS
Inkomen per inwoner

8
3.3 Eerder onderzoek

De overheid heeft minder grip gekregen op veranderingen in de buurt. Dit zou volgens Jaco
Boer, die zijn scriptie schreef over gentrification in de Pijp en de Jordaan, een gevolg zijn van
het feit dat stadsvernieuwing het laatste decennium een zaak geworden is van marktpartijen.
Eerder, in de jaren 80, hebben de gemeente en woningcorporaties veel verwaarloosde
woningen opgeknapt om de wijk te behouden en te herstellen. De wijk werd aantrekkelijk
doordat er nieuwe voorzieningen kwamen en de wijk verkeersluwer werd gemaakt. Steeds
meer huurders uit de wijk kochten vanaf het einde van de jaren tachtig een eigen woning. Dit
waren voornamelijk pas afgestudeerden en actieve buurtbewoners. Later kochten ook
leeftijdsgenoten van buiten de wijk een woning.
Het gevolg was een omslag in ’98. De gemeente stond nu positiever tegenover ‘upgrading’
van oude stadswijken door particuliere investeerders. Om dit nog verder te stimuleren heeft
Amsterdam een beleid ontwikkeld om het splitsen en verkopen van goedkope huurwoningen
te splitsen, aldus de heer Boer. Splitsen van huizen gebeurd doordat een huis niet als een
geheel wordt verkocht, maar verdeeld wordt in bijvoorbeeld 3 koopappartementen. Dit zorgde
ervoor dat het aantal huurwoningen verminderde en de wijk begon te ‘veryuppen’.

Jaco Boer beschreef de verandering in zijn scriptie. “De oude sigarenboer op de hoek maakte
plaats voor een trendy loungecafé. En voormalige timmerwerkplaatsen werden omgebouwd
tot strak ingerichte kantoren.”

9
3.4 Buurtonderzoek

De bovenstaande statistieken geven een kleine impressie van de ontwikkeling van de Pijp van
de afgelopen jaren. Zijn deze ontwikkelingen ook zichtbaar in de wijk zelf? Om deze vraag te
beantwoorden volgt een kort buurtonderzoek. Hier wordt gekeken naar de staat en het uiterlijk
van de wijk op dit moment, maar wordt er ook aandacht geschonken aan de visie van
bewoners: in hoeverre hebben zij een gentrificationproces waargenomen?

Op de Albert Cuyp gaf de heer F.J. Sas, constructeur en staf Handhaving Bouwen & Wonen
Stadsdeel Oud Zuid, zijn visie op de afgelopen twintig jaar. Hij beschreef een aantal
interessante ontwikkelingen.

De heer Sas vertelde dat de gemeente in de jaren 80 van de overheid opdracht kreeg om onder
andere de woningen in de Pijp op te knappen. Men heeft toen kunststof kozijnen in de ramen
gezet en ook sommige dakkapellen verandert in kunststof (zie foto 1). Ook zijn er huizen
gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Dit was allen in het kader van de
Stadsvernieuwing.

Foto 1 – De slechte staat van de houten dakkapellen zijn in de jaren 80 vervangen

door kunststof (huis rechts).

10
Daarnaast vertelde hij dat vanaf 1998 de huiseigenaren hun huizen mochten gaan splitsen. In
plaats van dat ze bijvoorbeeld 4 huurders in hun huis hadden zitten, konden ze nu hun huis
opsplitsen en er een aantal onafhankelijke appartementen in maken. Na het opknappen van de
woning konden de losse appartementen verkocht worden. Zo verdwenen huurders geleidelijk
uit de buurt en kwamen er steeds meer kopers voor in de plaats. Voor de huisbazen was het
financieel aantrekkelijk om hun huizen te splitsen en de appartementen afzonderlijk te
verkopen. Dit leverde immers veel meer geld dan het verhuren van het pand, gaf de heer Sas
aan.

Foto 2 - Op deze foto is een duidelijk contrast te zien tussen een pas opgeknapte woning
(links) en een ‘oude’ woning (rechts). Merk het verschil op in kwaliteit van de kozijnen en
het stukwerk.

Constructeur Sas benadrukte vooral de gunstige ligging van de Oude Pijp in het noorden, dat
het dichtst bij het centrum ligt. Hierdoor was de hoge sociale klasse bereid om dergelijke
woningen te kopen. Vandaar dat de huisbazen ook het risico van al het opknappen en
verbouwen wel durfden te nemen, de ligging was tenslotte bijzonder centraal.
Bovendien wilde de gemeente dat er kopers in de huizen zouden komen, zodat de huizen beter
zouden worden onderhouden. Kopers onderhouden hun huis beter dan huurders, was toen de
gedachte.

11
Desgevraagd vertelde Sas dat het na 2002
ook mogelijk werd om kopers én huurders
in één woning te huisvesten. Hiervoor was
dit niet mogelijk. Men mocht bijvoorbeeld
niet de bovenste verdieping een
koopwoning maken, en in de rest van het
huis huurders laten zitten. Na 2002 ging het
opknappen van huizen in een sneltreinvaart.
Huisbazen konden nu, als een huurder
vertrok, een appartement ‘los’ verkopen.
Huisbazen hoefden niet meer te wachten Foto 3 - Op sommige plaatsen is er besloten
totdat alle huurders het pand hadden verlaten. om meerdere panden te vervangen met
nieuwbouw.
Dit is, aldus de heer Sas, duidelijk een
omslagmoment geweest. In deze periode
stegen de woningprijzen in de Pijp flink,
zoals ook te zien was in de voorgaande
tabellen.

Na ons gesprek met de heer Sas spraken we

met een barvrouw (25 jaar). Ze vertelde ons
dat ze nu niet meer in de Pijp woonde, maar
dat ze wel graag terug wilde komen.
Desgevraagd vertelde ze graag terug te
willen naar de Pijp omdat het ten opzichte
van het centrum en openbaar vervoer ideaal
ligt. Verder gaf ze aan niet speciaal terug te
willen voor de voorzieningen.

Om meer bewoners van de wijk de Pijp te

kunnen spreken besloten we het
Sarphatipark in te gaan. Hier hadden we een Foto 4 – Op de Albert Cuyp zijn de gevolgen
gesprek met een vrouw van middelbare van de stadsvernieuwing goed zichtbaar.
leeftijd met twee kleine kinderen. Ze

12
vertelde nu zes jaar in de Pijp te wonen en dat het haar goed beviel omdat de buurt
kindvriendelijk is. Ze heeft de wijk sterk zien veranderen; zo komen er in de huizen naast haar
jonge mensen in luxe appartementen wonen. Ook het voorzieningenniveau verandert. “Waar
eerst nog een klein boekwinkeltje en een afhaalrestaurant zat, zit nu een fancy restaurant”.

In een slagerij op de Eerste van der Helststraat vertelde de eigenaresse dat er veel jonge
mensen zijn komen wonen. De sfeer is volgens haar formeler geworden. Vroeger had ze nog
veel vaste klanten waar ze binding mee had, tegenwoordig is het contact verzakelijkt. Ook is
er de laatste jaren meer vuil op straat gekomen, wat volgens haar het gevolg is van de
verminderde betrokkenheid van de bewoners met de buurt.

“De Pijp is heel erg aan het veryuppen”, vertelde een jonge bewoner van de Pijp even
verderop. De dertiger doelde hiermee vooral op de komst van jonge bewoners met een
bovenmodaal inkomen. Ook ziet hij de voorzieningen veranderen. Overal in de wijk ziet hij
nieuwe horecagelegenheden en luxe winkels ontstaan, die speciaal gericht zijn op deze
nieuwe doelgroep. Hij wees erop dat de woningbouw in toenemende mate huurwoningen
afstoot ten behoeve van koopwoningen. Deze nieuwe bewoners hebben volgens hem minder
binding met de stad. Daardoor voelen zij zich minder verantwoordelijkheid om de wijk netjes
te houden, benadrukte hij. “Dit zou een gevolg kunnen zijn van het individualiseringsproces
dat overal in de stad zichtbaar is.”

13
Conclusie

Gentrification kan pas optreden als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. Ten eerste is de
ligging van de wijk van belang. De wijk behoort bijvoorbeeld dicht bij het centrum te liggen,
of vlakbij andere ‘landmarks’ zoals parken, musea of dure winkels. Ten tweede moeten de
huizenprijzen in de buurt laag zijn, bijvoorbeeld door de slechte staat van de woningen.
Doordat kapitaalkrachtigen hierdoor weinig hoeven te investeren – en daarmee gevolgen van
een eventuele mislukking niet groot is – durven zij het aan om woningen te kopen en te
renoveren. Wanneer dit gentrificationproces plaatsvindt uit zich dit in een stijging van de
woningprijzen, met als gevolg dat vooral de hogere inkomensklasse in aanmerking komen
voor een woning. Tot slot zal ook het voorzieningenniveau zich aan deze kapitaalkrachtige
klasse aanpassen.

Bovenstaande verschijnselen hebben wij ook in de Pijp waar kunnen nemen. Om te beginnen
ligt de Pijp dicht bij het centrum van de stad. Daarnaast lagen de huizenprijzen in de jaren 90,
zeker in verhouding tot deze gunstige ligging, erg laag. De Pijp lag qua woningwaarde in
1997 zelfs ver onder het gemiddelde van Amsterdam. De oorzaak van deze lage prijzen was
de slechte staat waarin de woningen verkeerden. Dit maakte het aantrekkelijk om deze huizen
op te gaan knappen, de prijzen zouden daardoor immers flink kunnen gaan stijgen. Dat
gebeurde dan ook: de prijzen verdubbelde tussen 1997 en 2007 maar liefst 4,7 keer. Dat was
meer dan het Amsterdams gemiddelde (3,4 keer).

Een interessante aanleiding voor het opknappen van de woningen kwam in 1998. De
gemeente gaf in dit jaar aan woningcorporaties de ruimte om de huizen te splitsen; woningen
konden nu ook per etage verkocht worden. Veel woningcorporaties gingen hun huizen
opknappen, zodat deze vervolgens voor een hoge prijs verkocht konden worden.

Deze ontwikkeling werd overigens ondersteund door de gemeente. Verwacht werd dat de wijk
hierdoor in aanzien zou stijgen. De gedachte van de gemeente was dat kopers beter hun
woning zouden onderhouden dan huurders. In 2002 versoepelde de regelgeving wat betreft
het splitsen van huizen met als gevolg dat er nog meer koopwoningen beschikbaar kwamen.
Hiermee trok de wijk automatisch een andere inkomensklasse aan. Dit is goed te zien in het
stijgende percentage hoge inkomens in de periode 1997-2007 in verhouding met Amsterdam
als geheel.

14
De ondervraagde bewoners gaven aan dat ze een verandering in het voorzieningenniveau
hebben waargenomen. Zij noemden de opkomst van sjieke restaurants, hippe cafés en
specialistische winkels. Logischerwijs een gevolg van de komst van een kapitaalkrachtige
klasse.

Uit bovenstaande verschijnselen kunnen wij concluderen dat er sprake is van een proces van
gentrification in de Pijp. De vraag is in hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst zal
doorzetten.

15
Bronnen
• Boer, J (2005), Gentrification van de Oude Pijp en de Jordaan: een onderzoek naar de rol
van de overheid en het particuliere initiatief

• Centraal Bureau voor de Statistiek <www.cbs.nl> (geraadpleegd 27 februari 2008)

• Gale, D. (1980), Neighborhood Resettlement in Washington, D.C., in Back to the City,

Daphne Spain and Shirley Bradway Laska (eds), New York: Pergamon Publishing Co.

• Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud- Zuid < http://www.oudzuid.amsterdam.nl>

(geraadpleegd 27 februari 2008)

• Glass, R. (1964), Introductiondon to Londen: Aspects of Change, Centre of Urban Studies,

London: MacGibbon &Kee

• Smith, N. (1979), Toward a theory of gentrification: a back to the city movement by canot
people, Journal of the American Planning Association: 538-548.

16