ASPECTE COMPARATIVE, CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE LOCAIUNE, A PREVEDERILOR LEGALE DIN CODUL CIVIL A DIFERITOR STATE.

Guigov Alexandru, doctorand Universitatea de Stat din Moldova. Recenzent: Doctor n drept, profesor universitar , Gheorghe Chibac. This article represents a comparative research concerning the main aspects of lease, based on civil law from several states. Using analysis as basic research method, the current study aims to determine similarities and differences between lease legal provisions in a number of countries, in order to emphasize the essence of this very actual transaction. Acest articol reprezint o cercetare comparativ cu privire la principalele aspecte ale contractului de locaiune, pe baza dreptului civil din mai multe state. Folosind analiza ca metod de cercetare de baz, studiul actual are ca scop determinarea asemnrilor i diferenelor ntre prevederile legale despre contractul de locaiune n anumite ri, n scopul de a sublinia esena acestei tranzacii foarte actuale. Din cele mai vechi timpuri, locaiunea a constituit unul dintre cele mai semnificative relaii contractuale n societate. Astfel instituia locaiunii s -a dezvoltat diferit, n diferite perioade ale timpului i n diferite sisteme de drept. Izvorul cel mai important n dezvoltarea instituiei locaiunii i reglementarea ei, o constituie dreptul roman, acesta fiind fundamentul multor sisteme legale din lume. Lucrarea de fa, constituie un studiu comparativ cu privire la anumite aspecte ale contractului de locaiune, pe baza reglementrilor legale ale codurilor civile din diferite state (Codul Civil al Republicii Moldova, Codul Civil Romn, Codul Civil al Federaiei Ruse, Codul Civil francez, italian, ucrainean, i altele).

Este evident faptul c multiplele relaii sociale aprute pe parcursul dezvoltrii societii a adus la apariia mai multor noiuni, interpretri i reglementri ale contractului de locaiune, astfel noiunea acestuia ar putea diferi de la o norm la alta, ntr-o msur mai mare sau mai mic. Definiiile formulate pentru contractul de locaiune, n mare msur, sunt asemntoare, diferind doar unii termeni care au fost utilizai, ns realiznd i rednd cu succes conceptul relaiilor de locaiune. Sub aspect general, majoritatea definiiilor au calificat contractul de locaiune ca fiind contractul prin care o parte numit locatar se oblig s ofere (s vnd) folosina temporar a unui bun n schimbul unei pli denumite chirie. Diferite state au definit locaiunea conform propriilor principii ns, totui, toate definiiile pstreaz natura i caracterul contractului de locaiune. Codul Civil al Republicii Moldova n art. 875 prevede c Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie. Conform art. 1777 din Codul Civil al Romniei Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie. Una din diferenele care se remarc n aceste dou definiii este c n textul legal al Romniei este folosit expresia se oblig s asigure celeilalte pri, pe cnd n textul legal al republicii Moldova este folosit expresia mai simplse oblig s dea celeilalte pri, consider, dup prerea personal , c diferena const n formularea i acordarea unui grad de responsabilitate mai mare n primul caz, ntruct locatorul nu se oblig doar s transmit (s dea) bunul n posesie i folosin locatarului ci se oblig s asigure folosina bunului, (pe ntreaga perioad a contractului), ceea ce denot o rspundere sau o sarcin mai mare i mai dificil .

Opinez, c un text legal al noiunii contractului de locaiune, mai bine formulat l conine Codul Civil al Federaiei Ruse. 606. ( ) () () n aceast noiune este folosit n principal termenul de arend (a) iar termenul de locaiune () este comprimat, fiind aduse ca sinonime. Sub denumirea de arend este inclus locaiunea i arenda unui larg tip de bunuri, att bunurile agricole ct i alte bunuri, spre deosebire de Codul Civil al RM care delimiteaz locaiunea i arenda prin noiuni i capitole separate. Astfel n sensul contractului de locaiune, definit de Codul Civil al Republicii Moldova, fiind posibil darea n chirie orice bun determinat individual, bun mobil sau imobil. Iar n sensul contractului de arend se nelege doar dreptul exploatrii de terenuri i bunuri agricole. Aadar, n acest sens, obiectul acestui contract, limitndu -se doar la bunurile a gricole, totodat nefiind fcut o clasificare expres i o delimitare clar a bunurilor agricole de restul bunurilor. Cazurile n care Codul Civil Rus folosete termenul de locaiune (), se refer n mare parte la cazurile de chirie a locuinelor (ncperilor). O asemnare mai apropiat a definiiilor exista ntre definiiile date de Codul Civil al Ucrainei si cel al Rusiei Articolul 759 al Codul Civil al Ucrainei: () . Codul civil francez aduce o definiie puin diferit a contractului de locaiune ntruct aduce n primul rnd o clasificare a locaiunii, chiria de bunuri sau a obiectelor i chiria de lucru sau a lucrrilor. n acest fel, Codul civil francez definete contractul de locaiune ca fiind acel contract prin care o parte se oblig s fac ca cealalt parte s poat utiliza lucrul/obiectul pe un anumit timp, iar acesta

din urm se oblig s plteasc. Codul civil francez prevede situaii concrete, altfel spus tipuri de contracte de locaiune, cum ar fi: locaiunea n natur, a unui anumit loc, locaiunea mobil, hotelier, sezonier, locaiunea -credit i locaiunea-vnzare, locaiunea unui automobil, a unei construcii .a. n dreptul privat roman contractul de locaiune este de mai multe feluri, mbrcnd i denumiri diferite, astfel locaiunea (locatio conductio) este contractul prin care, n funcie de scopul urmrit , o parte se oblig s procure folosina un ui lucru, serviciile sale sau s execute o anumit lucrare, n schimbul preului pe care cealalt parte promite s-l plteasc. Aadar se desprind trei forme ale contactului de locaiune, i anume: locatio rei (locaiunea unui lucru), locatio operarum (locaiunea de servicii) i locatio operis faciendi (locaiunea pentru executarea unei lucrri determinate). Pentru o analiz mai profund a termenului de locaiune consider potrivit analiza acestora prin prisma dicionarului explicativ (terminologic) al limbii romne. Astfel dup dicionarul explicativ al limbii romane termenul de chirie semnific: Sum pltit n schimbul folosirii temporare a unui lucru (mai ales a unei locuine). Termenul de locaie (locaiune) semnific: Luare n folosin pentru un ti mp determinat i n anumite condiii un anumit bun, form de contract de nchiriere. Tax pltit pentru un lucru luat n folosin. Arend semnific: Cedare temporar a dreptului de exploatare a unor bunuri, n schimbul unei pli; folosire, exploatare a unui bun astfel cedat. in s remarc faptul c n aceste definiii i mai cu seam cea a Arendei, nu se limiteaz categoria de bunuri, agricole mobile sau imobile, aa cum se opereaz n textul de lege (codul Civil) care fixeaz contractul de arend doa r la categoria de bunuri agricole. Un element important n analiza contractului de locaiune o constituie forma cerut de lege pentru valabilitatea contractului de locaiune.

Astfel, textul legal al Codului Civil al Republicii Moldova cere ca forma contractului de locaiune s fie ntocmit n scris doar n cazul n care obiect al contractului l constituie bunurile imobile, iar pentru bunurile mobile ne fiind impus o condiie de form, fiind lsat libertatea contractual, la opiunea prilor contractante. Aceasta, fiind o condiie de ordin general. n acest sens i n aceast ordine de idei, consider c este bine venit libertatea contractual a prilor i n cazul unor contracte de locaiune a unor tipuri de locaiune a unor bunuri imobile pentru care nu este raional, sau practic necesar forma (ntocmirea) scris a contractului de locaiune. n alineatul 2 al aceluiai articol este stipulat o condiie special, de asemenea cu privire la contractele al cror obiect sun bunurile imobile, i anume condiia nscrierii n registrul bunurilor imobile a contractelor ce depesc termenul de 3 ani, nerespectarea acestei reguli avnd ca efect inopozabilitatea contractului fa de teri. Forma scris a contractului de arend (locaiune) conform legislaiei Federaiei Ruse (Codul Civil, art.609) se cere doar n cazul n care contractual este ncheiat pe un termen mai mare de un an i n cazul n care cel puin o parte contractant este persoan juridic aceasta fiind o regul cu caracter general. Prevederile tipurilor specifice de locaiune de asemenea prevd forma scris a contractului de locaiune, cum ar fi locaiunea spaiului locativ, arenda (locaiunea) ntreprinderii, arenda ncperii sau construciei, nchirierea mijloacelor de transport (art. 609; 625; 633; 643; 651; 658; 674.) Legea romn nu prevede expres forma scris a contractului de locaiune, cu privire la aceast clauz neexistnd careva stipulare n capitolul contractul de locaiune. Doar articolul 1178 din Codul Civil, Libertatea formei, stipuleaz c Contractul se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, capabile de a contracta, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil. Legea Ucrainei, de asemenea, nu prevede condiii cu privire la forma contractului de locaiune, aceast condiie fiind marcat doar n contractul special contractul

de locaiune al locuinei (articolul 811), i n cazul locaiunii ncperilor i construciilor solide (art. 793), chiria transportului, (art. 799). Un alt aspect important este reglementarea duratei contractului de locaiune sau impunerea unui termen maxim, adic limitarea termen ului contractului de locaiune. Diferite state au stipulat diferit limit area i durata maxim a contractului de locaiune. Astfel art. 877 Codul C ivil al Republicii Moldova permite ncheierea contractului de locaiune pe un termen maxim de 99 de ani. Acest termen prevzut, dup prerea personal, consider c este unul formal i totodat mult prea larg, ntruct n cazul ncheierii unui contract de locaiune fr indicarea termenului, acesta se va considera ncheiat pe perioad nedeterminat i totodat pe un termen maxim de pn la 99 de ani. Dup posesia unui bun timp de 99 de ani, i pe perioada aceasta, pot interveni o multitudine de circumstane i schimbri, modificri a legislaiei, moartea sau dispariia proprietarului (locatorului), ceea ce ar pute aduce la anumite repercusiuni neateptate, neprevzute i nedorite. Textul de lege al Codului Civil romn, art. 1783 prevede c termenul maxim al contractului de locaiune este de 30 de ani, un termen, dup prerea personal, mult mai optim, practic i rezonabil. Acelai termen maxim, de 30 de ani, al contractului de locaiune l prevede i Codul Civil al Italiei n art. 1573, de asemenea, termenul de 30 de ani este prevzut de legislaia german. n dreptul roman perioada obinuit (practic) de nchiriere a bunurilor era de 5 ani. Codul Civil Rus, art. 610 termenul contractului de locaiune nu prevede expres o limitare a termenului contractului, specificndu-se doar faptul c acesta are durata indicat n contract iar n lipsa unor astfel de prevederi, contractul se consider ncheiat pe o perioad nedeterminat cu dreptul de a cere ncetarea contractului preaviznd partea contractant cu o lun, i cu un termen de trei luni n cazul

locaiunii imobiliare. Totodat, articolul menionat prevede limitarea termenului anumitor tipuri de locaiune n cazurile stipulrilor exprese n lege. Fr careva excepii semnificative, ca i n Codul Civil Rus, aceleai prevederi legale cu privire la durata maxim a contractului de locaiune sunt stipulate i de Codul Civil al Ucrainei. Un aspect nu mai puin important din punct de vedere juridic i la fel de interesant este reglementarea modului i termenului de plat pentru locaiunea bunurilor. Astfel, art. 886 din Codul Civil al Republicii Moldova Modul de plat a chiriei, prevede c plata chiriei poate fi efectuat integral la expirarea termenului stabilit n contractul de locaiune. Dac plata chiriei este stabilit pentru anumite perioade, ea trebuie efectuat la expirarea lor. Aceasta este o regul general cu privire la plata chiriei, ns este de remarcat faptul c este folosit termenul poate fi efectuat ceea ce denot c nu este cu caracter obligatoriu ci este lsat la alegerea prilor, fiind posibil stabilirea contractual a unor condiii diferite cu privire la plata chiriei. Totui, consider c ar fi bine venite anumite completri ale prevederilor Codului Civil n acest articol, i anume stipularea expres cu privire la dreptul prilor de a se nelege asupra termenului de plat a chiriei. Textul de lege al Codului Civil romn prevede, ca regul general, c plata chiriei trebuie s fie fcut, n lips de stipulaie contrar , la termenele stabilite conform uzanelor. Iar alin. (2) al aceluiai articol prevede c Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete dup cum urmeaz: a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun; b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an. Condiii asemntoare sunt prevzute de Codul Civil al Federaiei Ruse n art. 614 alin (1) care me nioneaz c arendaul (locatarul) este obligat, periodic, s

efectueze plata pentru folosirea bunurilor nchiriate, i totodat prevede c ordinea i condiiile achitrii chiriei se determin conform contractului, iar n lipsa acestora se aplic practica uzual. ( ). , . , , , , , . Codul Civil francez n art. 1728 alin. (2) prevede doar faptul c locatarul are obligaia de a efectua plata chiriei la momentele convenite fr a limita, restriciona sau condiiona ntr-un fel oarecare modul i termenul de plat a chiriei. O prevedere special referitor la plata pentru locaiune, o conine codul civil al Ucrainei, care stipuleaz c plata chiriei se efectueaz lunar, dac nu au fost fcute alte nelegeri contractuale, art. 762 (5) , . O prevedere total specific se conine n textul de lege al Codului Civil al Romniei n art. 1798 (Caracterul executoriu) care prevede: Contractele de locaiune ncheiate n form autentic, precum i cele ncheiate prin nscris su b semntur privat i nregistrate la organele fiscale constituie, n condiiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract. Consider c este o prevedere legal nou, unic i totodat una de succ es, bine venit, ntruct va simplifica i va facilita procedura judiciar de ncasare forat a datoriilor n acest caz. Cu privire la reparaia i mbuntirile bunului nchiriat, sub aspect general sunt reglementate condiii i reguli relativ asemntoare n majoritatea cazurilor n ceea ce ine de obligaia i dreptul de a repara bunul nchiriat i situaia mbuntirilor lucrului dup expirarea locaiunii. Astfel Codul Civi l al Republicii Moldova n art. 888 obligaiile locatarului lit. d) prevede c locatarul este

obligat: s efectueze reparaia curent a bunului. Art. 891 prevede c locatorul are dreptul s verifice bunul nchiriat, s efectueze lucrri asupra lui. Totodat, art. 898 pune n sarcina locatorului de a efectua reparaiile capita le a bunului nchiriat cu excepia n care legea sau contractul nu prevede o alt condiie , iar nerespectarea obligaiei de a efectua reparaia capital ofer dreptul locatarului s efectueze acesta reparaiile i s treac cheltuielile de reparaie capital n contul chiriei. Articolul 909 din aceeai lege, n cazul n care nu exist alte nelegeri sau prevederi legale, ofer dreptul locatarului s separe mbuntirile efectuate, fr pericolul deteriorrii bunului, sau s solicite compensarea valorii lor, dac mbuntirile au fost efectuate fr permisiunea locatorului i nici nu pot fi separate fr deteriorarea bunului ele devin proprietatea locatorului. Fr deosebiri eseniale, art. 616 din Codul Civil rus, i art. 776, din codul civil ucrainean, de asemenea pun n primul rnd sarcina reparaiei capitale pe seama locatarului, n lipsa unor prevederi contrare (legale sau contractuale), i sa rcina reparaiilor curente pe seama locatorului. Este de menionat faptul c prevederile a rticolului 778 din Codul Civil al Ucrainei este n mare parte asemntor cu prevederile articolului 909 din Codul Civil al Republicii Moldova, aici este prevzut c locatorul are dreptul de a separa mbuntirile efectuate la bun dac aceasta nu-l va deteriora ( , .). Totodat, dac mbuntirile aduse la bun sunt efectuate fr permisiunea locatorului, locatarul nu poate cere careva compensaii. O prevedere specific, care lipsete n legislaia Republicii Moldova, exist n alin. (4) al aceluiai articol din Codul Civil al Ucrainei , , , . , .

Codul Civil al Romniei aeaz majoritatea obligaiunilor de reparaie a bunurilor pe seama locatorului. Art. 1788 Sarcina reparaiilor alin. (1) prevede c Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii... alin. (3) prevede Dac, dup ncheierea contractului, se ivete n evoia unor reparaii care sunt n sarcina locatorului, iar acesta din urm, dei ncunotinat, nu ncepe s ia de ndat msurile necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul este dator s restituie, n afara sumelor avansate d e locatar, dobnzi socotite de la data efecturii cheltuielilor. Sunt n sarcina locatarului, potrivit art. 1788 alin. (2), doar reparaiile care rezult din folosina obinuit a bunului i reparaiile de ntreinere curent, dac nu este prevzut altfel, potrivit art. 1802. Reglementri cu privire la condiiile efecturii reparaiei bunului nchiriat, n Codul Civil Italian sunt prevzute n articolele 1577, 1583, 15 84, 1592, 1593. Acestea prevd aceleai condiii i reguli principale, n special, obligaia locatorului de a efectua reparaia capital, cu excepia prevederilor contrare, i obligaia locatarului de a efectua reparaiile curente ale bunului. De la aceleai condiii reguli i prevederi legale generale nu fac excepie nici prevederile Codului Civil al Franei. Cu siguran i alte aspecte ale contractului de locaiune merit i necesit a fi abordate i cercetate n continuare. Totodat, consider c lucrarea de fa nu pretinde s fi epuizat tema ci reprezint un debut apreciabil n analiza comparativ a subiectului.

Bibliografie:
1. Codul Civil al Republicii Moldova din 22.06.2002, Monitorul Oficial Nr. 82-86 din 22.06.2002; 2. Codul Civil al Romniei, Monitorul Oficial Nr. 511 din 24 iulie 2009; 3. Codul Civil al Federaiei Ruse din 30.11.1994 Nr 51-; 4. Codul Civil al Ucrainei din 16.01.2003,

5. Codul Civil al Italiei, 6. Codul Civil al Franei, 7. Codul Civil al Germaniei, 8. Gheorghe Chibac, Comentariu la Codul Civil al Republicii Moldova ,Vol. II (art. 875-922); 9. Claus Sprick, Consilier al Curii Federale a Germaniei, Comentariu cu privire la codul

civil al Republicii Moldova; 10. Chibac Gheorghe, Malanciuc Ion, Dreptul de locaiune. Arenda, Centrul Editorial al Universitii de Stat din Moldova, Chiinu, 2004; 11. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006;
12. Titus Prescure, Andreea Ciurea, Contracte civile, Editura Hamangiu, Bucureti, 2007; 13. R. I. Motica i F. Moiu, Contracte civile speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2005; 14. Dan Chiric, Contracte speciale civile i comerciale, Editura Rosetti, Bucureti, 2005; 15. Cornelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, Editura All Beck, Bucureti, 2004; 16. Francisk Deak, Stanciu Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993; 17. Dumitru C. Florescu, Drept civil. Contracte speciale, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2001; 18. M. Murean, Drept civil. Contracte speciale, Editura Cordial Lex, 1999. 19. Raul Petrescu, Principalele contracte de drept civil, Editura Oscar Print, Bucureti, 1997.
20. .., . , 1996 . 21. .., . , 1997 . 22. .., 1919 .

Surse WEB: 1. http://base.garant.ru/; 2. http://www.consultant.ru/; 3. www.gk-rf.ru/; 4. http://www.interlaw.ru/law/docs/ 5. www.internet-law.ru 6. www.gzkodeks.ru/.) 7. http://www.nau.kiev.ua/; 8. http://search.ligazakon.ua/ 9. http://gazzette.comune.jesi.an.it/ 10. http://www.legifrance.gouv.fr/ http://www.bijus.org/; 11. www.eur-lex.europa.eu/ro/ 12. www.dexonline.ro 13. http://www.dsclex.ro/meniu_r.htm 14. http://www.cdep.ro/pls/legis/legis_pck.frame 15. http://www.avocatnet.ro/ 16. www.justice.md