P.G.O.

U Peñíscola (XII): Sectores 4 y 5

Esta semana vamos a hablar de los sectores 4 y 5 previstos en el Plan General de
Peñíscola.

Los propietarios en los sectores 4 y 5.

El sector 4 está delimitado por el Camí La Volta al norte, el Camí Vell por el este, por el
sur llega hasta el cauce del Barranc de Moles y por el oeste limita con el Camí Abellers. El sector
5 se sitúa adyacente al anterior, limitando al norte con el Camí de La Volta, al este limita con el
camí Abellers, al sur aproximadamente con el denominado Camí del Cipreret y al norte con un vial
de nueva creación. Puede verse con mayor detalle sobre los planos del Plan General. La
superficie de cada uno de estos sectores es de más de 700.000 m2 (La superficie del sector 4 es
de 720.798 m2. La superficie del sector 5 es de 757.192 m2).

Las cesiones.
En las reuniones que desde la asociación hemos ido realizando sobre el Plan General un
tema que a los socios les preocupa es la parcela que resulta tras realizar las correspondientes
cesiones. A los no iniciados en el proceloso mundo del urbanismo les resulta complicado hablar
de metros cuadrados de techo, ya que se han acostumbrado a hablar siempre de metros
cuadrados de suelo. Con el fin de esclarecer este aspecto hemos ido elaborando un gráfico como
el que se indica a continuación.

Cesiones SU 4 y SU 5
Basado en los proyectos 2005 y 2008 (Datos aprox)

Prat (42,05
%)
Dotaciones
(32,45 %)
Coeficiente
(6,03 %)
Parcela final
(19,65 %)

En este gráfico se parte de la circunferencia entera, que representa el 100 % de la

parcela original. Durante el procedimiento de reparcelación se va dividiendo la parcela y
realizando las cesiones. Al final queda una parcela edificable o solar. Debemos tener en cuenta
que aparte de estas cesiones está el pago de las correspondientes indemnizaciones por
demoliciones... y el pago de las cuotas de urbanización que, como seguramente ya conocen
nuestros lectores, alcanzan valores muy elevados. En este caso, para el sector 4 la parcela final
será de poco menos del 20 % de la parcela original.
 Las cesiones son debidas a:
1. Los aprovechamientos que el Plan general otorga a los propietarios de parcelas
en la zona húmeda del Prat, 42 %.
2. Las cesiones para las dotaciones, lo que integra las zonas verdes, viario y
equipamientos, que es del 32 %.
3. Las cesiones originadas por el coeficiente de homogeneización, del 6 % en este
caso.

El procedimiento de cálculo.
Seguramente a estas alturas habrá lectores suspicaces que no puedan creerse estos
valores. Para ellos, indicamos a continuación el método de cálculo. En primer lugar debemos tener
en cuenta que la superficie de este sector es de 720.798 m2. Por otro lado, los m2 de suelo
procedente de la zona húmeda son de 303.127,13 m2 (ver Memoria de Ordenación, pág. 215,
superficie adscrita ponderada). Realizando una división del suelo destinado a este
aprovechamiento entre la superfcicie total llegamos al 42 %.
Procediendo ahora con los cálculos aproximados de las dotaciones debemos hacer
referencia al proyecto de Plan General de 2005. En el proyecto de Plan General de 2008 no
aparece el porcentaje exacto destinado a este uso. Sin embargo, la extrapolación de los datos de
2005 es adecuada porque no han variado los parámetros significativos de este sector. Este
porcentaje era del 56 % de la finca original. En este caso debemos tener en cuenta que este
porcentaje se debe aplicar sobre el resto de la parcela tras quitar las primeras cesiones. En
resumen, (1 – 0,42) x 0,56 = 32, 45 %.

El procedimiento se replica para el coeficiente de homogeneización. En este caso hemos

considerado el caso cuantitativamente más significativo del uso de apartamento turístico,
resultando un valor sobre el 100 % de la finca original de 23,67 %. Sobre la parcela que queda a
estas alturas, (1 - 0,42 – 0,32) x 0,24 = 6,03 %.

El resultado final es el consabido, de aproximadamente un 20 %. Este porcentaje se

obtiene restando sucesivamente cada parte, 100 x (1 – 0,42 – 0,32 – 0,06) = 20 %. en este
porcentaje no hemos tenido en cuenta que los Ayuntamientos obtienen también un porcentaje del
aprovechamiento que suele ser del 10 %. Por otra parte, los caminos que no tengan propietarios
privados deben descontarse de las dotaciones finales. Consideramios que un factor compensa el
otro.
La próxima semana hablaremos del sector 7, también conocido como el del Campo de
Golf de Vilarrojos.