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Droit des biens CM M.

Parcheminal
UE2
Examen : crit au 2
nd :
oral
INTRODUCTION : La diversit lunit de la notion de bien
Section I/ La notion de bien :
1] La diversit des biens :
!Les choses et les droits :
"# Les choses :
La titularit
Le mode d$utilisation :
2# Les droits :
%els :
Personnels :
&! Les biens cor'orels et incor'orels :
"# Di(ersit des biens incor'orels
2# La )uali*ication +uridi)ue
2] Les arat!res o""uns des biens :
! ''ro'riabilit des biens :
&! Commercialit
Section II/ Le ,rou'ement de biens :
1] Les l"ents du #atri"oine :
! Ensemble de biens a-ant une (aleur conomi)ue
&! Ensemble com'ortant 'assi* et acti* :
C- Ensemble distinct des biens )ui le com'osent :
2]Le $onde"ent et arat!re du #atri"oine :
A- Conce'tion sub+ecti(e du 'atrimoine :
&! Conce'tion ob+ecti(e du 'atrimoine
Patrimoine d$a**ectation
Les 'alliati*s des amna,ements
C%&'ITR( I : le"#rise sur les biens
Section I/ Droit de 'ro'rit :
1] les attributs et arat!res du droit de #ro#rit
! Les attributs
Droit d$usa,e
Droit de 'erce(oir les *ruits
L$busus
B- Les caract.res :
Droit absolu
"
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Droit exclusi*/
Droit 'er'tuel
2] a)uisition du droit de #ro#rit
! Classi*ication des modes d$ac)uisition
c)uisition entre (i*s
c)uisition 0 cause de mort
c)uisition (olontaire
c)uisition non (olontaire
c)uisition 'ar un mode ori,inel
c)uisition 'ar un mode dri(
&! Modes d$ac)uisition commun aux immeubles et aux meubles
Possession et accession
Con(ention
Section II/ La 'ossession
1] La notion de #ossession :
! Les com'osants de la 'ossession
Le cor'us
L$nimus
&! Les )ualits de la 'ossession
rt 221" C.Ci(il
De bonne *oi.
2] les e$$ets de la #ossession
! Prsom'tion de la titularit du droit
&! La 'rescri'tion ac)uisiti(e au 'ro*it du 'ossesseur
C%&'ITR( II : La relation au* biens i""eubles
Section I/ Les cat,ories d$immeubles :
1] Les i""eubles #ar nature
!Le sol
&!Les (,taux
C!Les di*ices
2] les i""eubles #ar destination :
!La distinction
L$a**ectation 0 l$ex'loitation d$un *ond
L$attache 0 'er'tuelle demeure
&!%a''rochement des immeubles 'ar destination
Conditions :
E**ets :
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+] Les i""eubles #ar lob,et au)uel il sa##li)ue
!Les droits rels immobiliers
&!Les droits 'ersonnels immobiliers :
C!Les actions immobili.res
Section II/ Etendue de la 'ro'rit immobili.re :
1] di"ension s#atiale de la #ro#rit i""obili!re
!Pro'rit de la sur*ace du sol
&!La 'ro'rit du sursol et du sous!sol :
C!La 'ro'rit des eaux
2] Les di"ensions te"#orelles de #ro#rit i""obili!re :
"! Le droit d$accession
L$ccession naturelle
L$ccession arti*icielle
Construction et 'lantation 'ar le 'ro'ritaire du sol a(ec des lments a''artenant 0 autrui
Construction et 'lantation sur le terrain d$autrui
Section III/ Les incidences de la 'ossession immobili.re
1] La #rotetion #ossessoire
!Les traits communs de la 'rotection 'ossessoire
&!Les di(erses actions de 'ossessoire
La com'lainte
La dnonciation de nou(elles 2u(res
La rint,ration
2] la #resri#tion a)uisitive ou usua#ion :
!Prescri'tion ac)uisiti(e de droit commun : usuca'ion trentenaire
Conditions :
E**ets :
&!La 'rescri'tion ac)uisiti(e abr,e : dcennale
C%&'ITR( III : La relation aux meubles
Section I : Les cat,ories de meubles
1] Les "eubles or#orels
!Les meubles 'ar nature
&!Les meubles 'ar antici'ation
2] Les "eubles inor#orels :
! Les droits mobiliers 'ar l$ob+et au)uel il s$a''li)ue
Les droits rels mobiliers
Les droits 'ersonnels mobiliers
Les actions mobili.res
&! Les droits mobiliers 'ar dtermination de la loi :
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Les 'arts sociales
Les rentes
Les 'ro'rits incor'orelles
Section II/ Le r4le de la 'ossession en mati.re mobili.re :
1]La r!-le de $ond : la $ontion a)uisitive de la #ossession :
! Le 'rinci'e de titre de 'ro'rit :
Le domaine d$a''lication de l$art 2251 alina " 6 ancien art 2257 alina "#
Les conditions d$a''lication de l$art 2251 alina "
&! L$exce'tion au 'rinci'e : le meuble 'erdu ou (ol :
La re(endication 0 l$encontre d$un 'ossesseur de mau(aise *oi :
%e(endication 0 l$encontre d$un 'ossesseur de bonne *oi :
2] La r!-le de #reuve : $ontion #robatoire de la #roession :
! Domaine et *ondement de la 'rsom'tion de titre
&! Le mcanisme de la 'rsom'tion de titre
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INTRODUCTION : La diversit lunit de la notion de bien
Distinction entre les 'ersonnes )ui sont su+ets de droit et les biens )ui sont ob+et de
droit. C$est une (ritable hirarchie )ui est im'ose 'ar le droit. rt "1 du Code ci(il a**irme
la 'rimaut de la 'ersonne humaine et tous les biens sont rattachs 0 la 'ersonne en raison de
l$utilit )u$ils 'eu(ent lui 'rocurer.
Le droit des biens corres'ond 0 l$tude d$une 'artie des droits 'atrimoniaux 6les droits )ui ont
une ex'ression montaire# et il s$a,it surtout d$tudier les droits rels 6)ue l$on a sur les
choses#.L$autre 'artie des droits 'atrimoniaux rel.(e du droit des obli,ations/ )ui s$intresse
aux droits 'ersonnels. Cette distinction est schmati)ue et d'asse en raison de l$a''arition
de biens nou(eaux et notamment de biens incor'orels. La notion de bien est di(erse/ se )ui
im'li)ue la cration de cat,ories. u del0 de la di(ersit/ il existe )uel)ues caract.res
communs )ui 'ermettent l$unit de la notion/ ralis 'ar le recours 0 la notion de 'atrimoine
)ui re,rou'e dans un m9me ensemble des biens )ui ont une ex'ression montaire.
Section I : La notion de bien :
Li(re II du Code Ci(il consacr aux biens et aux di**rentes modi*ications de la 'ro'rit.
Le CC tablit une classi*ication des biens *onds sur leur nature 'h-si)ue/ distinction entre
meuble et immeuble.
1] La diversit des biens :
Distinction entre les choses et les droits et d$autre 'art/ distinction entre biens cor'orels et
biens incor'orels.
! Les choses et les droits :
Un bien dsi,ne les choses )ui ser(ent 0 l$usa,e de l$homme 6besoins#/ il s$a,it alors
de C:;SES C;%PP;%ELLES car consistances matrielles. Un bien est aussi en droit/ un
droit )ui 'orte sur une chose/ le 'lus sou(ent : < un droit de 'ro'rit =. C$est le droit )ui
'ermet d$asseoir son 'ou(oir sur la chose. Le CC utilise le mot &IE> dans les 2 sens.
"# Les choses :
a] La titularit : la 'lu'art des choses sont dans le commerce +uridi)ue 6dans
l$chan,e# et 'eu(ent *aire l$ob+et de droits di(ers/ dont notamment le droit de 'ro'rit
6'ou(oir le 'lus com'let et total sur une chose#. le titulaire 'eut 9tre un 'articulier ou une
collecti(it. La chose 'eut 9tre a''ro'rie indi(iduellement.
?
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Certaines choses ne sont 'as indi(iduellement a''ro'riables :
Les choses communes art 5"8 du CC : l$usa,e est commun 0 tous mais il
n$a''artient 0 'ersonne/ l$ide d$a''ro'riation est exclu. L$eau : loi de "772 )ui consid.re
)ue l$eau *ait 'artie du 'atrimoine commun de la nation/ cette loi a t int,re dans le code
de l$en(ironnement. 6lumi.re/ chaleur solaire@#. L$usa,e des choses communes est
r,lement 'ar le droit.
Les choses sans maAtre 6sans 'ro'ritaire# : se sont des choses )ui ne sont 'as
actuellement a''ro'ries mais reste a''ro'riables. Il - a ce )ue le droit des biens a''elle :
! < %ES >ULLIUS = : ,ibiers/ les 'oissons/ 'roduits de la mer. Mais le droit inter(ient 'our
r,lementer ces choses.
! < %ES DE%ELICBE = : biens )ui ont t abandonns (olontairement 'ar leurs
'ro'ritaires et 'eu(ent 9tre de nou(eau a''ro'ris.
b] Le "ode dutilisation des .oses :
;n distin,ue :
"CD Les choses consom'tibles : choses )ue l$on consomment 'ar leur usa,e/ cette usa,e
im'li)ue sa dis'arition : ! 'h-si)ue 6combustibles/ denres@#
! +uridi)ue 6monnaie#
CD Les choses non consom'tibles : leur usa,e 'eut 9tre renou(el/ 'rolon, dans le tem's.
Dans une socit de consommation un ,rand nombre de biens sont a''els 0 un
d'rissement 'lus au moins ra'ide/ le bien est *abri)u 'our un certain tem's. 6a''areil
mna,er#. Par contre il - a des choses )ui 'rennent de la (aleur en raison de leur E,e6les
nti)uits#.
2 CDLes choses *on,ibles : sont des choses )ui sont en(isa,es dans leur ,enre/ dans leur
es'.ce et non 'as dans leur indi(idualit. Ces choses sont interchan,eables : 'eu(ent se
rem'lacer les uns aux autres 6les billets#.
CD Les choses non *on,ibles : sont en(isa,es dans leur indi(idualit/ dans une relation
+uridi)ue/ elles ne 'eu(ent 'as 9tre rem'laces.
;n *ait du 'oint (u des obli,ations/ une distinction entre :
CD Les obli,ations )ui ont 'our ob+et un cor's certain : un bien dtermin/ le trans*ert de
'ro'rit a lieu lors de la conclusion du contrat de (ente.
CD Les obli,ations )ui ont 'our ob+et une chose de ,enre : )ui ncessitent di(erses *ormalits
'our )u$un trans*ert de 'ro'rit 'uisse a(oir lieu 6dli(rance de la chose/ une mar)ue
'rcise@#.
Distinction a(ec une a''roche conomi)ue entre :
CD Ca'ital : est constitu 0 'artir de l$ac)uisition de certains biens )ui l$on conser(ent et *ait
*ructi*ier. Un ca'ital de(ient *ru,i*.re.
CD %e(enus : sont destins 0 9tre d'enss. Mais ils 'eu(ent 9tre 'ar,ns.
Ces deux notions 'eu(ent se re+oindre/ 0 tra(ers la techni)ue de la (ente (ia,.re )ui 'ermet 0
'artir d$un ca'ital d$a(oir des re(enus. Bechni)ue de la ca'italisation : ralis un ca'ital 0
'artir de l$'ar,ne.
] La nature #./si)ue du bien :
C$est une distinction essentielle/ (u dans l$art. ?"1 du CC )ui dit )ue tous les biens
sont meubles ou immeubles.
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Le crit.re 'h-si)ue est 'rit en considration/ l$immeuble est caractris 'ar sa *ixit et le
meuble 'ar sa mobilit. Cette classi*ication est +u,e d'asse.
Caractristi)ue du bien immeuble : le sol et les lments )ui lui sont rattachs soit incor'ors
au sol/ 6im'lantation/ construction@# donc 'rennent la m9me nature +uridi)ue )ue le sol :.
Par o''osition/ sont meubles les biens susce'tibles de d'lacements/ soit se d'lacent seuls
6animaux# ou )ui sont susce'tibles de d'lacements 6(oitures 'ar ex#.
La (olont humaine 'eut a(oir une in*luence sur la )uali*ication +uridi)ue/ certains meubles
'eu(ent 9tre considr comme immeubles et in(ersement.
Il - a aussi un crit.re conomi)ue/ car se )ui caractrise ces conditions de cat,orie de
bien/ c$est une cat,orie )ui s$est en*l de mani.re dmesure. Et les meubles ont 'ris une
(aleur conomi)ue 'our certains d$entre eux considrables/ surtout certains meubles
incor'orels 6les 'arts sociales#. Les immeubles conser(ent au+ourd$hui une (aleur tr.s
im'ortantes dans les domaines 'ri(s.
La distinction immeuble/meuble 'ro(o)ue des cons)uences +uridi)ues di**rentes/ le statut
+uridi)ue de l$immeuble di**.re du statut +uridi)ue du meuble.
Le trans*ert d$un meuble est beaucou' 'lus ais/ ils circulent 'lus *acilement )ue les
immeubles.
2# Les droits :
Les droits 'atrimoniaux sont ,alement des biens. Il *aut (o)uer 'lusieurs droits :
Les droits rels
Les droits 'ersonnels
Les droits intellectuels.
aF Les droits rels :
Gient du latin < %ES = )ui si,ni*ie chose. Ce droit est caractris 'ar un 'ou(oir direct
et immdiat/ con*r 0 son titulaire sur la chose. Dans ce droit il - a 2 lments en 'rsence :
Le su+et : 'ersonne morale ou 'h-si)ue/ acti*.
La chose : ob+et du droit.
;n consid.re )u$un droit rel est un droit absolu/ c$est 0 dire )ue son titulaire 'eut l$o''oser 0
toute autre 'ersonne )ui est tenue de le res'ecter. ;n dit )ue le droit est o''osable 0 tous.
Ce droit rel com'orte le droit de suite et le droit de 'r*rence.
Droit de suite : le titulaire du droit 'eut le sui(re en )uel)ues mains )u$il 'asse.
Droit de prfrence : s$il - a un con*lit entre un titulaire de droit rel et un titulaire de droit
'ersonnel/ 0 'ro'os d$une chose/ le titulaire du droit rel est 'r*r dans la mesure oH son
droit est absolu.
Ces droits rels sont en nombre limit/ c$est la loi )ui dtermine les droits )ue les 'ersonnes
'eu(ent a(oir sur les choses. La loi 'eut di(ersi*ier ces droits rels.
Ces droits rels se distin,uent/ se di(isent en :
Droits rels 'rinci'aux :
Le droit de 'ro'rit car con*.re le maximum de 'ou(oir sur la chose.
Les dmembrements du droit de 'ro'rit : c$est un droit con*r 0 une 'ersonne
sur un bien )ui a''artient 0 autrui 6ex : usu*ruit/ droit d$usa,e et d$habitation/ le droit de
ser(itude@#
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Em'h-tose : droits rels )ui 'rend naissance d$un bail em'h-toti)ue.
Droits rels accessoires : ces droits sont accessoires 0 un droit 'ersonnel ou droit de
crance )ui ont 'our but de ,arantir. %4le co im'ortant surtout dans le cadre du crdit. Un ou
'lusieurs biens d$une 'ersonne sont a**ects au 'aiement de ses dettes.
Le ,a,e )ui est une sIret relle mobili.re.
L$h-'oth.)ue )ui est sIret relle immobili.re
Le ,a,e immobilier.
Les sIrets relles sont constitues 'ar des 'ri(il.,es : )ui sont des droits rels
)ue la loi donne 0 un crancier en raison de la )ualit de sa crance/ d$9tre 'r*r aux autres
cranciers m9me h-'othcaires. Il - a les cranciers 'ri(il,is a(ec des 'ri(il.,es ,nraux
oH tous les meubles du dbiteurs ,arantissent de tels 'ri(il.,es 6su'er 'ri(il.,es : ex C le
salaire#.
Ensuite il - a les 'ri(il.,es s'ciaux/ un ou des biens dtermins sont bre(ets aux 'ro*it du
crancier.
Les sIrets 'ersonnelles : le cautionnement 6(oir droit du commerce#.
bF Les droits #ersonnels :
Ils sont aussi a''els droit de crance. C$est le droit )u$a une 'ersonne a''ele
crancier d$exi,er d$une autre 'ersonne a''el dbiteur une 'restation dtermine. Le droit
'ersonnel met en relation 3 lments :
Le crancier su+et acti*
Le dbiteur su+et 'assi*
L$ob+et
Le droit 'ersonnel est un droit relati*/ il n$tablit de ra''ort +uridi)ue )u$entre le crancier et
le dbiteur/ et c$est seulement le dbiteur sur )ui '.se l$e**et obli,atoire du ra''ort de droit.
Ce droit ne com'orte ni droit de suite ni droit de 'r*rence. Le crancier ordinaire n$a )u$un
droit de ,a,e ,nral sur le 'atrimoine de son dbiteur et n$a aucun droit 'articulier sur tel ou
tel bien de ce dbiteur d$oH l$intr9t de se 'rot,er d$a+outer un droit rel 0 son droit
'ersonnel. Les droits 'ersonnels sont en nombre illimits/ le 'lus sou(ent ils naissent d$un
contrat et la libert *ondamentale/ contractuelle/ autorise 0 'r(oir 0 la char,e du dbiteur
toute 'restation )ui ne soit 'as illicite.
3 t-'es d$obli,ations existe en droit :
L$obli,ation de donner : c$est 0 dire l$obli,ation de trans*rer un droit rel 6la
'ro'rit#
;bli,ation de *aire : d$excuter une 'restation dtermine
;bli,ation de ne 'as *aire : abstention/ obli,ation de non concurrence.
La distinction entre droit rel et 'ersonnel 'eut 9tre relati(is. Ex : les droits d$un associ dans
une socit de 'ersonnes morales ne sont 'as des droits rels car c$est la socit 'ersonne
morale/ )ui est 'ro'ritaire des biens/ ces associs ne sont 'as non 'lus des cranciers de la
socit car ont droit de 'artici'er aux bn*ices et ont 'arta,e de l$acti* social en cas de
li)uidation de la socit.
&! Biens corporels et biens incorporels :
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Les biens cor'orels ont une consistance matrielle/ tan,ible et sont 'articuli.rement
(aris/ di(ers/ sans limites a''arentes.
Les biens incor'orels connaissent au+ourd$hui un d(elo''ement considrable et ils
traduisent un 'rocessus de dmatrialisation du droit des biens. ;n est 'ass du matriel 0
l$immatriel soit du cor'orel 0 l$incor'orel. Ils se conKoi(ent en es'rit et ont sou(ent une
(aleur co considrables. La terminolo,ie est *luctuante/ de mani.re indistincte on 'arlera des
biens incor'orels aussi 'ro'rit incor'orelle/ droits incor'orels/ droits/ 'ro'rits
intellectuels/ mono'ole d$ex'loitation.
"# Di(ersit des biens incor'orels :
Ils sont htro,.nes/ soumis 0 des r.,les 'lus ou moins autonomes et rel.(ent du code
de la 'ro'rit intellectuelle.
aF Les lient!les :
! Les client.les commerciales : )ui a conduit 0 la reconnaissance de la notion de *onds
de commerce. Ce *onds de commerce re,rou'e un ensemble de droits/biens cor'orels et
incor'orels )ui ont 'ermis aux commerKants de constituer et de conser(er une client.le.
! En mati.re ci(ile la client.le a t reconnue beaucou' 'lus rcemment comme un
bien 0 caract.re 'atrimonial. >otamment dans le cadre des 'ro*essions librales/ car de'uis
2LLL/ la cour de cassation re*usait de (oir )ue la client.le 'ou(ait 9tre transmis au successeur.
La cour de cassation a admit dans un arr9t de la "
.re
Chambre ci(ile du 5 no(embre 2LLL
)u$une client.le ci(ile 'eut 9tre cde 0 l$occasion de la cession d$un *ond libral/ sous totale
libert de la client.le. En l$occurrence il s$a,issait d$un cession d$un cabinet mdical.
La cour euro'enne des Droits de l$homme a considr )u$une telle client.le constitue une
(ritable 'ro'rit )ui doit 9tre 'rot,e contre les atteintes de l$Etat.
bF Les "ono#oles de*#loitations :
Sont des biens incor'orels et sont constitus 'ar des si,nes distincti*s ou encore des
crations intellectuelles.
Les si-nes distinti$s : 'eu(ent 9tre un bien incor'orel :
o Une mar)ue de *abri)ue : la mar)ue 'ermet d$identi*ier un 'roduit ou un ser(ice et
attire et retient une client.le. Une mar)ue a 3 *onctions :
Prot.,e son titulaire contre les concurrents : (iter le 'arasitisme
et la contre*aKon.
Marantie aux consommateurs l$ori,ine du 'roduit.
Prot,e la r'utation de l$entre'rise.
oLe nom commercial : 'ermet d$identi*ier une entre'rise/ c$est un lment du *onds
de commerce/ 'rot, contre le 'arasitisme et la concurrence dlo-ale.
oL$ensei,ne : elle est 'rot,e 'ar le droit si elle est ori,inale et distincti(e/ )u$elle
'ermet d$indi(idualiser un commerce 'articulier.
Les rations intelletuels sont soumises 0 des r.,les autonomes :
o La 'ro'rit littraire et artisti)ue/ d(elo''ement considrables en raison des
techni)ues de commercialisation 6cinma/ in*ormati)ue/@# est com'os de 2 lments :
Un droit moral : )ui est 'er'tuel hors du 'atrimoine/ et il 'ermet d$assurer le
res'ect de l$2u(re 6ex : en limitant sa dnaturation/ son 'la,ia# . Le code de la 'ro'rit :
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consid.re )u$un lo,iciel constitue des 2u(res )ui con*.rent 0 son auteur un droit de 'ro'rit
selon le r,ime du droit d$auteur. Contre le 'la,ia et le 'irata,e.
Un droit 'cuniaire : )ui 'ermet la 'ublication/ la re'roduction de l$2u(re. Ceci
(a 9tre monna-.
oLes bre(ets d$in(ention : 'ro'rit industrielle/ c$est le droit exclusi* d$ex'loiter une
in(ention/ sont bre(etables : les in(entions nou(elles )ui im'li)uent une acti(it in(enti(e et
susce'tible d$a''lication industrielle. Le bre(et est dli(r a'r.s un d'4t national et
international et un contr4le6 'rotection 'endant 2L ans#.
2# 0uali$iation des biens inor#orels :
Braduit un 'hnom.ne de dmatrialisation du droit des biens et donc les biens
de(iennent immatriels. Ces biens sont sou(ent lis 0 la 'ersonnalit de leur titulaire. Pour
certains auteurs tous les biens sont incor'orels car ce )ui *ait la (aleur d$une chose ce n$est
'as la chose en elle!m9me mais les droits )ue les 'ersonnes 'eu(ent a(oir sur une telle chose.
La (aleur co/ marchande d$un bien c$est le *ait )ue l$on est titulaire du bien de cette chose.
Les droits des biens incor'orels sont )uali*is de 'ro'rit ou encore de mono'ole
d$ex'loitation.
Le conce't de 'ro'rit : intellectuelle/ industrielle/ @ren(oie au domaine cor'orel et 'ermet
d$a(oir une r*rence/ et aussi de mesurer l$tendue des 'rro,ati(es )ui sont con*res 0 la
'ersonne sur un tel bien.
(* : un bre(et d$in(ention : 'ro'rit industrielle C 'rotection nationale et internationale. ;n
a l$usa,e et l$ex'loitation de ce bre(et. ;n 'eut concder 0 une 'ersonne dont c$est le tra(ail
l$ex'loitation du 'ro+et et le cder le bre(et.
Le 'assa,e du cor'orel 0 l$incor'orel en mati.re de 'ro'rit im'li)ue )uel)ues
di**rences et les droits incor'orels sont sou(ent lis 0 la 'ersonnalit/ au tra(ail/ aux e**orts
de leur titulaire. Ce lien entre la 'ersonne et son 2u(re 'ersiste au del0 d$un acte de
dis'osition 6droit moral#. Ces droits de 'ro'rit intellectuel sont tem'orels.
(* : La 'ro'rit artisti)ue et littraire dure +us)u$0 5L ans a'r.s le dc.s de l$auteur de
l$2u(re 6un chanteur#. l$arri(e de ce terme l$2u(re tombe dans le domaine 'ublic/ et
librement utilisable. Pour le bre(et d$in(ention : il est 'rot, 2L ans d.s son d'4t.
Ces droits incor'orels (i(ent le 'lus sou(ent ,rEce 0 l$action des tiers/ c$est 0 dire une
client.le. ;n utilise aussi le mono'ole d$ex'loitation : c$est une autre terminolo,ie mais )ui
n$a 'as d$incidence sur le r,ime +uridi)ue. Le mono'ole d$ex'loitation traduit l$ide )ue
l$auteur de l$2u(re est seul 0 'ou(oir l$ex'loiter/ seul a en tirer 'ro*it et seul 0 'ou(oir
s$o''oser aux atteintes 'ortes 'ar les tiers. Si on 'orte atteinte 0 son 2u(re on 'eut exercer
une action en contre*aKon 'our assurer la 'rotection de sa cration/ de son 2u(re. L$action en
contre*aKon corres'ond 0 l$action en re(endication en droit immobilier.
2] Le arat!re o""un des biens :
Ces caract.res communes donnent une certaine unit 0 la di(ersit des cat,ories de
biens. D$abord les biens sont au servie de la #ersonne et 'ermettent de satis*aire ses besoins
et ses dsirs. Les biens du 'oint de (ue co re'rsentent des (aleurs/ )u$elle est une
ex'ression montaire/ une (aleur marchande. Ensuite le bien doit 9tre +uridi)uement
a''ro'riables/ il (a 'ou(oir 9tre indi(iduellement utilis 'ar une 'ersonne.
Et en*in 'our )u$il - ait bien celui!ci doit 9tre cessible/ donc dans le commerce +uridi)ue.
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! Lapropriabilit :

Un bien est a''ro'riable )uand il 'eut 9tre soustrait 0 l$usa,e collecti* et *aire l$ob+et
d$une d(olution indi(iduelle. L$a''ro'riation im'li)ue 2 mou(ements :
Une soustraction : le bien est exclu de l$usa,e collecti*.
La rser(ation : l$ob+et est indi(iduellement a''ro'ri.
;n ralise une relation d$a''artenance entre un su+et et un ob+et cor'orel et incor'orel. Cette
a''artenance 'ermet d$exclure toute utilisation extrieure.
Il *aut distin,uer dans l$a'ro'riabilit les biens cor'orels et incor'orels/ selon leur nature:
Pour les biens cor'orels : l$a''ro'riation ncessite une o'ration d$indi(idualisation et
)ui 'ermettent de 'asser d$une chose de ,enre 6une es'.ce# 0 un cor's certain. La chose de
,enre corres'ond 0 une a''roche abstraite et le cor's certain 0 une a''roche concr.te des
biens. Nuand il est indi(idualis le bien de(ient tuni)ue 'ar ra''ort a su+et et donc
irrem'laKable/ 'as de substitution d$un autre bien.
Pour les biens incor'orels : absence de substances concr.te/ 'as de matrialisation.
L$a''ro'riation est aussi 'ossible/ il *aut distin,uer certains biens incor'orels )ui sont des
attribut de la 'ersonne/ l$a''ro'riation 'our cette 'ersonne ne 'ose 'as de di**icults. 6Ex : un
entre'reneur 'eut donner son 'ro're nom 0 son entre'rise : le nom de(ient commercial#.
E,alement les rsultats de son tra(ail 'eu(ent aussi 9tre a''ro'ris 'ar la 'ersonne/ ce tra(ail
'eut 9tre concrtis 'ar des biens nou(eaux )ui 'ro(o)uent des trans*ormations du tra(ail en
ca'ital 6la client.le#. Parmi les biens incor'orels/ il *aut *aire une 'lace aux droits car ceux!ci
sont en d*initi(e les mo-ens d$a''ro'riation de la chose. Cette a''ro'riation 'eut 9tre totale
,rEce aux droits de 'ro'rit. Mais celle!ci ne 'eut 9tre )ue 'artielle a(ec la techni)ue de
dmembrement de 'ro'rit )ui con*.re 0 une 'ersonne une ou des 'rro,ati(es sur un bien
a''artenant 0 autrui 6l$usu*ruit#. Les droits 'ermettent de 'rocder 0 une distribution des
utilits d$une m9me chose entre 'lusieurs 'ersonnes.
&! La commercialit :
Pour )u$il - ait bien il *aut )ue la chose soit dans le commerce +uridi)ue/ c$est 0 dire
)u$elle 'uisse circuler de mains en mains/ au sens +uridi)ue du terme. Cette circulation est un
mo-en d$a''ro'riation des biens.
"# 'rini#e de essibilit :
rt ?35 du Code Ci(il )ui dit )ue les 'articuliers ont la li(re dis'ositions des biens )ui
leur a''artiennent. Donc un bien est chan,eable/ il est dans le march. L$alinabilit est un
mo-en +uridi)ue de trans*ormer un bien d$une 'ersonne 0 une autre. Permet une nou(elle
a''ro'riation.
Ce trans*ert de 'ro'rit se *ait 'ar le seul consentement des 'arties contractante. 6rt ""3J!"
du CC : l$obli,ation de li(rer une chose est 'ar*ait 'ar le seul consentement des 'arties
contractante < S;L; C;>SE>SU =#.
Les caractristi)ues des biens doi(ent 9tre 'rises en considration et +usti*ient le res'ect de
*ormalits 'articuli.res a*in )ue le trans*ert de 'ro'rit 'uissent 9tre o''os au tiers.
En mati.re immobili.re/ il *aut satis*aire aux *ormalits de la 'ublicit *onci.re. Il *aut une
'rise de 'ossession de bien 'ar le nou(eau 'ro'ritaire/ en mati.re mobili.re.
""
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
Le trans*ert de 'ro'rit 'eut 9tre 0 titre onreux ou 0 titre ,ratuit. Un bien )ui ne 'eut
9tre )ue donn et non (endu conser(e la )ualit de bien. Plus sou(ent le bien re'rsente une
(aleur. Mais il - a des biens )u$on ne 'eut 'as (endre/ mais il s$a,it )uand m9me d$un bien.
(* C les lments et 'roduits du cor's humains : la biothi)ue. Dans l$rt "1!" du Code ci(il
'rcise )ue le cor's humain/ ses lments et ses 'roduits ne 'eu(ent *aire l$ob+et d$un droit
'atrimonial. La loi 'ose un 'rinci'e d$extra!'atrimonialit/ c$est 0 dire )ue de tel lments ne
sont 'as dans le march/ ils n$ont 'as d$ex'ression montaire. En re(anche/ de tels lments
demeurent dans le commerce +uridi)ue/ ils 'eu(ent 9tre alins mais exclusi(ement 0 titre
,ratuit/ il - a commercialit. C$est 0 dire le don d$or,ane.
En re(anche/ certains biens 'eu(ent 9tre *ra''s d$inalinabilit et demeurs )uand m9me des
biens/ c$est 0 dire )ue c$est le droit )ui dcide si oui ou non on 'eut les alins )uel)ue soit la
*orme : e* C la dro,ue.
2# Les choses hors commerces :
rt "2J du code ci(il : seules les choses )ui sont dans le commerce +uridi)ue 'eu(ent
*aire l$ob+et de con(ention. Cette cat,orie de chose hors commerce 0 une ori,ine romaine/
c$tait la distinction entre les choses soustraites au 'ou(oir des homme car rel.(e des
'ou(oirs des Dieux/ notamment les choses sacres. Cette cat,orie a t 'ar la suite/ utilise
'our 'rot,er la 'ersonne/ dans sa 'ersonnalit et dans sa libert/ di,nit. Il s$a,issait de
'rot,er le cor's humain/ la droits de la 'ersonnalit/ les sou(enirs de *amilles )ui sont des
biens )ui ont une (aleur essentiellement morale et cha''ent 0 la d(olution successorale et
con*is 0 une 'ersonne.
L$extra commercialit a aussi t utilise 0 des *ins collecti(es et de'uis l$ancien droit certains
biens sont au ser(ice de la collecti(it et donc soustrait au commerce +uridi)ue. La notion de
domaine 'ublic )ui n$a cess de se d(elo''er dans le domaine administrati* : l$inalinabilit
et l$im'rescri'tibilit.
L$a**ectation de la collecti(it se retrou(e dans les choses communes/ 'rinci'e d$extra
commercialit. 6>e 'as con*ondre a(ec l$extra 'atrimonialit : c$est 0 dire ne 'eut 'as 9tre
cder 0 titre onreux#.
La notion de chose hors commerce a subi des cons)uences de l$(olution co et techni)ue/
certaines chose 0 l$ori,ine hors commerce entrent 'ro,ressi(ement dans un tel domaine 6le
'rocessus de la 'atrimonialisation de la 'ersonnalit : droit 0 l$ima,e 'ar ex.#.
Section II : La notion de 'atrimoine :
Ide )ue les biens 'eu(ent 9tre a''rhends collecti(ement 0 tra(ers la notion de
'atrimoine. Le 'atrimoine re,rou'e l$ensemble des biens 0 (aleur 'cuniaire. Ouridi)uement
le 'atrimoine est l$ensemble des droits 6des dettes# et des obli,ations d$une 'ersonne )ui ont
une (aleur 'cuniaire. Le 'atrimoine constitue une uni(ersalit de droits ind'endamment des
lments )ui le com'osent.
Le code ci(il s$est intress aux biens 'ris indi(iduellement et la notion de 'atrimoine est
essentiellement d$ori,ine doctrinal. Mais cette construction a t labore au PIP
.me
s. donc a
due 9tre amna,e 'our *aire *ace aux 'robl.mes sociaux et conomi)ues.
1] Les l"ents du #atri"oine :
! Le patrimoine est un ensemble de biens ayant une valeur pcuniaire :
"2
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
Entre dans un 'atrimoine des biens a''rciables en ar,ent/ c$est 0 dire 'ositi(ement
des droits 'atrimoniaux et le biens )ui n$ont 'as de (aleurs marchandes restent en dehors du
'atrimoine 6des droits extra!'atrimoniaux#. C Droit de la 'ersonnalit/ droit relati* 0 l$tat des
'ersonne. Cette exclusion est criti)ue 'ar certains auteurs.
Certains droits subissent un 'rocessus de 'atrimonialisation et re'rsentent des (aleurs
'cuniaires et ainsi la (aleur tra(ail dont la ca'acit de tra(ail d$une 'ersonne 6manuel/
artisti)ue@# est inhrente 0 sa 'ersonnalit et n$est 'as en 'rinci'e un lment de son
'atrimoine. Cette ca'acit de tra(ail est le 'lus sou(ent une source de re(enu et au!del0
cratrice de ca'ital.
La 'atrimonialit d$un bien ex'li)ue )u$il soit (aluable en ar,ent : la GE>LIBE/ )ui 'eut
9tre cde entre (i*s : la CESSI&ILIBE et )ui 'eut 9tre transmis 0 cause mort : la
B%>SMISSI&ILIBE.
&! Le patrimoine est un ensemble comportant passif et actif :
C$est en cela )u$un 'atrimoine est une entit abstraite/ a''el uni(ersalit de droits.
Il - a dans le 'atrimoine une corrlation entre acti* 6droits rels/ droits 'ersonnels/ droits
intellectuels@# et 'assi* 6l$ensemble des obli,ations a''rciables en ar,ent/ toutes les dettes
de la 'ersonne#. Cette corrlation existe du (i(ant de la 'ersonne mais aussi 0 son dc.s.
Du (i(ant de la 'ersonne : ses cranciers ont un droit de ,a,e ,nral sur son 'atrimoine.
!rt 22J8 du Code Ci(il 6 ancien art 2L72#: dcide )ue )uicon)ue s$est obli,
'ersonnellement est tenu de rem'lir son en,a,ement sur tous ces biens mobiliers et
immobiliers 'rsents et a(enirs.
!rt 22J? 6ancien rt 2L7?# : les biens du dbiteur sont le ,a,e commun de ses cranciers.
Bous les cranciers ordinaires ont un m9me droit sur le 'atrimoine de leurs dbiteurs.
u dc.s de la 'ersonne : la liaison entre acti* et 'assi* 'ersiste : les hritiers/ ou
l,ataires uni(ersel/ recueillent l$acti* et le 'assi*. Les biens 'atrimoniaux ont un caract.re
hrditaires et l$hritiers 'eut 9tre tenu de 'a-er les dettes du d*unt sur son 'ro're
'atrimoine. Il existe une 'rotection : les hritiers 'eu(ent renoncer 0 l$hrita,e/ 0 la
succession. Les hritiers 'eu(ent recueillir acce'ter la succession 0 concurrence de l$acti* lui!
m9me/ ils sont tenus des dettes 0 concurrence de l$acti* )u$ils recueillent. ;u on 'eut acce'ter
la succession mais on ne remboursera les dettes )ue sur les lments d$acti* du d*unt.
C! Le patrimoine est distinct des biens qui le composent :
Il *aut distin,uer entre le 'atrimoine )ui est un contenu et le contenu de son
'atrimoine : susce'tible d$(olution/ les biens )ui ren*erment 'eu(ent 9tre alins/ les dettes
'eu(ent s$accumuler. Mais un 'atrimoine 'eut 9tre (ide de tout contenu6 ex : 'orte!*euille#.
Ceci se traduit 'ar le 'rinci'e de mutabilit et de *on,ibilit des lments du 'atrimoine. Les
biens )ui entrent dans le 'atrimoine d$une 'ersonne r'ondent des dettes antrieurement ns
et non encore ac)uitts. Corrlation entre 'assi* et acti*.
2] 1onde"ent et arat!re du #atri"oine :
"3
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
Le code ci(il s$intresse aux biens indi(iduels. La construction +uridi)ue du
'atrimoine est une construction doctrinale essentiellement/ )ui s$est labor au PIP
.me
s et
encore au+ourd$hui de droits 'ositi*s 6)ui s$a''li)ue encore# mais a(ec des amna,ements en
raison des (olutions co.
! La conception subjective du patrimoine :
Due 0 2 +uristes : U&%Q et %U au PIP
.me
: cette thorie lie le 'atrimoine 0 la
notion de 'ersonnalit : lien intime et indissoluble entre 'atrimoine et la 'ersonne.
"# La thorie 'ersonnalise :
Le *ondement du 'atrimoine re'ose sur la notion de 'ersonnalit et le 'atrimoine est
l$manation de la 'ersonne. Le 'atrimoine c$est la 'ersonne elle!m9me/ dans sa (ocation 0
ac)urir des biens. Se )ui *ait la 'ersonne c$est la (olont d$une 'ersonne/ )ui est
su**isamment *orte/ 'uissante 'our rassembler l$ensemble des droits et des obli,ations dont
cette 'ersonne est titulaire a*in d$en *aire une masse autonome soumis 0 un r,ime +uridi)ue
s'ci*i)ue. Le 'atrimoine s$est l$a'titude d$ac)urir des droits et des obli,ations.
2# Les cons)uences :
Lies 0 la 'ersonnalit :
Boute 'ersonne a ncessairement un 'atrimoine et seules les 'ersonnes 'eu(ent a(oir un
'atrimoine. Il n$existe 'as de 'atrimoine sans 'ersonnalit. Seules les 'ersonnes 'h-si)ues et
morales de sa naissance 0 sa mort. >e connaAt 'as de cession entre (i*s de 'atrimoine.
Le 'atrimoine est inalinable/ incessible.
o Du (i(ant de la 'ersonne : ceci im'li)ue l$im'ossibilit de la donation des biens
'rsents et 0 (enir. La 'ersonne c.de les biens )u$elle 'oss.de et )u$elle 'ourrait ac)urir
dans le *utur : 'as 'ossible/ c$est interdit.
o u dc.s de la 'ersonne : ce 'ose la )uestion de la transmission du 'atrimoine :
transmission 0 cause de mort. Le 'robl.me est )ue le 'atrimoine est li 0 la 'ersonnalit/ si
'lus de (ie humaine/ 'lus de 'ersonnalit +uridi)ue et donc le 'atrimoine de(rait dis'araAtre
a(ec la 'ersonne/ le contenant 6manation de la 'ersonne# dis'araAtrait mais resterai le
contenu du 'atrimoine de l$acti* et des dettes. Les si,nataires rcu'.reraient les biens et
laisseraient les dettes.
o En 'rati)ue : situation 'as admissible car tro' ris)ue du 'oint de (ue +uridi)ue
surtout 'our les cranciers. Pour (iter ce ris)ue/ la transmission 0 cause de mort du
'atrimoine est +usti*ie 'ar le recours 0 une *iction +uridi)ue/ on consid.re )ue les hritiers
continuent la 'ersonne du d*unt/ le d*unt se sur(it 0 lui!m9me dans la 'ersonne de ses
successeurs. Donc le 'atrimoine du d*unt continu 0 exister. En cons)uence/ les hritiers
courent le ris)ue de de(oir 'a-er les dettes du d*unt )uand l$acti* du 'atrimoine est
insu**isant.
Le 'atrimoine est un et indi(isible/ 'rinci'e de l$unit et de l$indi(isibilit du 'atrimoine : la
'ersonne ne 'eut 9tre 0 la t9te d$un seul 'atrimoine. Et d$autre 'art le 'atrimoine ne 'eut 'as
9tre scind en 'lusieurs masse/ uni(ersalit dont l$acti* ,arantirait le 'assi*.
&! Conception objective du patrimoine :
"8
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
La thorie a''orte des cons)uences ,9nantes en raison co et social.
"# La notion de 'atrimoine d$a**ection :
La thorie 'ersonnaliste a des incon(nients : tro' indi(idualiste et lie de mani.re tro'
im'ortante 'atrimoine et 'ersonne. Conce'tion tro' troite.
Cette thorie a''araAt comme un obstacle 0 une (olution co notamment le P%I>CIPE DE
L$U>IBE EB DE L$I>DIGISI&ILIBE. Race 0 ces incon(nients c$est d(elo''e une
conce'tion ob+ecti(e du 'atrimoine notamment dans la doctrine allemande.
Ce )ui *ait l$unit d$un 'atrimoine ce n$est 'as la 'ersonnalit de son titulaire/ c$est
l$a**ectation c$est 0 dire le *ait )ue tous les lments du 'atrimoine sont a**ects au m9me but.
Bous les lments rem'lissent la m9me *inalit. Les lments acti*s sont tous a**ects 0 la
ralisation de la m9me *in et les dettes sont toutes nes 0 l$occasion ou 'our la ralisation de
ce but. Cette thorie est intressante car un 'atrimoine 'eut exister sans 'ersonnalit et une
'ersonne 'eut a(oir 'lusieurs 'atrimoines.
%is)ues : S d$a''rhender la 'ersonne )uand elle est 0 la t9te de 'lusieurs 'ersonnes/
S de *raude : *aire sortir certains biens 'our les *aire cha''er aux cranciers.
2# mna,ement de la thorie 'ersonnaliste :
La notion de 'atrimoine d$a**ectation r'ond 0 une ncessit co. Le droit *ranKais
reste *id.le 0 la thorie 'ersonnaliste mais 0 mis en 'lace une srie d$amna,ement 'our
'ermettre son ada'tation 0 l$(olution co :
! Utilisation de la notion de 'ersonnalit morale : on consid.re )ue des ,rou'ements le 'lus
sou(ent de 'ersonne 'h-si)ue )ui d*endent un intr9t collecti* et de(enir des su+ets de
droits : des 'ersonnes morales/ elle est titulaire d$un 'atrimoine comme une 'ersonne
'h-si)ue. De'uis loi "" +uillet "7J? : cration de l$entre'rise uni'ersonnelle 0 res'onsabilit
limite/ EU%L.
! La reconnaissance 0 l$intrieur du 'atrimoine uni(ersalit de droit : de se )ue l$on a''elle
des uni(ersalits de *ait : )uand 0 l$intrieur d$un 'atrimoine certaines masses de biens sont
a**ects 0 un but dtermin mais sans a(oir un acti* et un 'assi* 'ro're. Ces masses de biens/
sont soumis 0 un r,ime +uridi)ue 'articulier )ui leur con*.re une relati(e autonomie.
! L$introduction de la loi du "7 *(rier 2LL5 : le contrat de *iducie. rt 2L"" et sui(ants du
code ci(il. Ce contrat de *iducie : contrat 'ar le)uel une 'ersonne )ue l$on a''elle le
constituant 6le *iduciant# trans*.re des biens 0 un *iduciaire 0 char,e 'our celui!ci d$a,ir dans
un but dtermin au 'ro*it de bn*iciaire. Le constituant 'eut 9tre lui!m9me le bn*iciaire.
Les biens trans*rs 'eu(ent *ormer une masse s'are dans le 'atrimoine du *iduciaire/ il - a
l0 un (ritable 'atrimoine d$a**ectation. Le 'atrimoine d$a**ectation constitu 'ar les biens
trans*rs est a**ect 0 des *ins de ,estion. De'uis 2LLJ/ on a tendu la )ualit de *iduciaire
aux a(ocats. Ce 'atrimoine d$a**ectation 'eut +ou le r4le de sIret : des biens sont remis 0 un
*iduciaire 0 titre de ,aranties. Ces biens sont restitus )uand le crancier a t rembours. 6'eu
aller +us)u$0 7L ans#. Le *iduciaire doit tenir s'ar dans son 'atrimoine les biens/ les droits/
les sIrets )ui lui ont t trans*rs en excution de la *iducie. Les droits du *iduciaires sur les
biens sont exercs dans l$intr9t d$autrui soit les bn*iciaires.
"?
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
C.a#itre I : ("#rise sur les biens
La 'ersonne su+et de droit entretient 2 t-'es de ra''ort a(ec les biens )uel)u$ils soient :
Un ra''ort de droit : le droit de 'ro'rit.
Un ra''ort de *ait : la 'ossession.
Sou(ent les 2 ra''orts coTncide et la 'ersonne exerce un 'ou(oir sur un bien car a la )ualit
de 'ro'ritaire de ce bien. Mais les 2 ra''orts 'eu(ent ne 'as coTncider et un 'ou(oir de *ait
'eut 9tre utilis/ ex : le (ol. Les 2 ra''orts ne sont 'as exclusi*s l$un de l$autre et a(ec
l$coulement du tem's/ le ra''ort de *ait 'eut 9tre consacr en droit notamment 'our les
immeubles : la 'rescri'tion ac)uisiti(e.
2etion I : Le droit de #ro#rit :
rt ?88 du Code Ci(il : < la 'ro'rit est le droit de +ouir et de dis'oser des choses de la
mani.re la 'lus absolue 'our(u )u$on a *asse 'as un usa,e 'rohib 'ar les lois ou 'ar les
r.,lements =. d$un 'oint de (ue +uridi)ue il est 'atrimonial/ sub+ecti* et relle.
1] Les attributs et arat!res du droit de #ro#rit :
C$est le droit )ui 'ermet de con*rer 0 une 'ersonne toutes les utilits d$un bien. La
'ro'rit est un droit mais rem'lie aussi une *onction sociale/ l$exercice du droit de 'ro'rit
'eut 9tre encadr/ limit dans un intr9t social.
! Les attributs :
"1
Droit des biens CM M. Parcheminal
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Il - a 3 attribut :
! L$usa,e
! La 'erce'tion des *ruits : la +ouissance.
! La dis'osition
"# Le droit d$usa,e < USUS = :
C$est le 'ou(oir le 'lus immdiat/ le 'lus concret du ra''ort de la 'ersonne 0 l$ob+et.
La 'ro'ritaire 'eut se ser(ir du bien en l$utilisant selon sa destination. L$usa,e des biens est
au+ourd$hui de 'lus en 'lus r,lement 0 des *ins collecti(es/ sociales. ;n *ait a''lication
d$une thorie de l$abus du droit )ui est une source de restriction dans l$usa,e des biens.
L$usa,e a un as'ect n,ati* : un 'ro'ritaire 'eut ne 'as se ser(ir de son bien/ il n$en reste 'as
moins 'ro'ritaire. Le droit de 'ro'rit ne se 'erd 'as 'ar le non usa,e mais il 'eut - a(oir
des considration d$intr9t ,nral.
2# Le droit de 'erce(oir les *ruits: le < R%UCBUS = :
Certains biens sont *ru,i*.re/ le 'ro'ritaire de(ient 'ro'ritaire du *ruit de la chose.
Les *ruits sont constitus 'ar tout ce )ue *ourni une chose de mani.re r,uli.re/ 'riodi)ue et
sans altration de sa substance. Les 'roduits sont *ournis 'ar un bien sans 'riodicit et le 'lus
sou(ent a(ec altration 'ro,ressi(e de sa substance. Certains 'roduits 'eu(ent 9tre ex'loits
de mani.re r,uli.re et sont alors +uridi)uement assimils 0 des *ruits 6ex : cas d$une *or9t en
cou'e r,le.#
Le droit distin,ue 'lusieurs cat,ories de *ruit :
! Les *ruit naturel : art ?J3 : *ourni s'ontanment sans inter(ention de l$homme. Le croAt des
animaux.
! Les *ruits industriels : art ?J2 : ils sont *ournis 'ar le tra(ail de l$homme/ 'ar son industrie.
Se sont essentiellement les *ruits de l$acti(it a,ricoles.
! Les *ruits ci(il : art ?J8 : se sont des re(enus 'riodi)ues dus 'ar des tiers aux)uels un
'ro'ritaire a concd l$usa,e d$un bien. 6ex : lo-er dus 'ar un locataire#.
Le 'ossesseur de bonne *ois )ui doit restituer le bien 0 son (ritable 'ro'ritaire conser(e les
*ruits car de bonne *oi.
3# Le droit de dis'osition du bien : < &USUS = :
'rro,ati(e la 'lus caractristi)ue/ le 'ro'ritaire a un 'ou(oir sur la substance m9me
du bien. Cette dis'osition du bien 'eut 9tre matrielle et +uridi)ue :
a3 Les actes matriels de dispositions : sont tr.s (aris/ amna,er le bien/ le trans*ormer et
m9me le dtruire. Ce 'ou(oir de dis'osition 'h-si)ue du bien *ait 'arti de l$essence m9me du
droit de 'ro'rit et on ne le retrou(e 'as dans les autres droits rels 6dmembrements de la
'ro'rit# )ui 'ermettent d$a,ir sur un bien dont on est 'as 'ro'ritaire et dont on doit
conser(er la substance. La (olont destructrice du 'ro'ritaire est encadre 'ar le droit 'our
des considrations d$intr9t ,nral.
b3 les ates ,uridi)ues de dis#ositions : le 'ro'ritaire 'eut donc o'rer un d'lacement
'artiel ou total de son droit au 'ro*it d$autrui.
! Le 'ro'ritaire (a 'ou(oir constituer des droits rels sur son bien au 'ro*it d$autrui.
"5
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
! Il (a 'ou(oir o'rer un dmembrement de la 'ro'rit : un usu*ruit au 'ro*it d$autrui.
! Il 'eut arri(er aussi )ue le 'ro'ritaire 'uisse cder ou aliner son droit de 'ro'rit 0 titre
onreux ou 0 titre ,ratuit 6cas d$une donation#.
! Le 'ro'ritaire 'eut aussi abandonner son droit : a''el le DEMUE%PISSEME>B.
&! Les caractres du droit de proprit :
Il a''araAt comme un droit *ondamental et il est consacr 'ar la DD:C de "5J7
comme tant un droit naturel/ im'rescri'tible 0 c4t de la libert/ de la sIret/ la rsistance 0
l$o''ression@ E,alement la DD:C 'rononce 0 l$art "5 )ue le droit de 'ro'rit est
in(iolable et sacr. Le Conseil Constitutionnel a ra**irm ce droit 6lors de nationalisation# et
admet )ue les atteintes 'eu(ent 9tre a''orts 0 ce droit dans l$intr9t ,nral.
Braditionnellement on attache 3 caract.res :
"# Le Caract.re absolu : art ?88 du code ci(il :
Le 'ro'ritaire 'ourrait se com'orter de mani.re discrtionnaire et 'ourrait interdire 0
autrui de criti)uer sa mani.re d$a,ir.Cette conce'tion de droit absolu est excessi(e/ mais il
reste )uand m9me attach 0 la notion de libert/ la libert d$a,ir du 'ro'ritaire.
Mais il eiste des limites de plus en plus nombreuses et de plus en plus importantes : l$art ?88
(o)ue lui!m9me la ncessit 'our le 'ro'ritaire de res'ecter les lois et r.,lements et
notamment les limitations en mati.re immobili.res 6consacres 'ar le droit de l$urbanisme et
le droit de la construction#. < Cet absolutisme n$est )ue nostal,ie de sou(erainet/ une illusion
drisoire )ue de ce considrer comme 'ro'ritaire absolu =.
Ce droit est relati* et son exercice est susce'tible d$un contr4le de l$autorit +udiciaire/
il - a 2 mcanismes +uridi)ues )ui se rattachent 0 la res'onsabilit ci(ile :
La thorie de l$abus du droit : une *aute dans l$exercice d$un droit de 'ro'rit
'eut 9tre 0 l$ori,ine de 'r+udices 'our les tiers. Ce droit ne doit 'as 9tre utilis 'our nuire 0
autrui. Nuand la *aute est dmontre/ la (ictime a droit 0 la r'aration de son entier 'r+udice.
Cette thorie s$a''li)ue aussi 0 d$autres droits.
La thorie des troubles de (oisina,e : un 'ro'ritaire )ui exerce normalement
son droit 'eut ce'endant causer des domma,es 0 autrui/ les nuisances.
Le 'ro'ritaire est tenu de r'arer )ue les seuls troubles )ui d'assent les incon(nients
normaux de (oisina,es. Ici on carte d$ide de *autes car 'ar d*inition le 'ro'ritaire n$a 'as
commis de *aute. ;n *ixe des seuils/ au!del0 d$un certain seuil/ le trouble de(ient intolrable
et c$est celui!ci )ui de(ra 9tre r'ar. Cette thorie au+ourd$hui 'rou(e une a''lication
im'ortante.
2# Le caract.re exclusi* :
Est li 0 la notion d$a''ro'riation car le bien/ ob+et de 'ro'rit est soustrait 0
l$utilisation de la collecti(it 'our 9tre rser( 0 l$utilisation 'ri(ati(e du 'ro'ritaire. Et
l$exclusi(isme 'ermet de crer un es'ace rser(/ de libert 'our le 'ro'ritaire.
L$exclusi(isme du droit de 'ro'rit est sanctionn de mani.re ori,inale 'ar ra''ort aux
autres droits rels.
Pour la 'lu'art des droits 'atrimoniaux : l$exclusi(isme du droit est sanctionn 'ar une action
en res'onsabilit ci(ile dlictuelle intente contre celui )ui s$attribut le droit d$autrui ou )u$il
mconnaAt le droit dont une 'ersonne est titulaire.
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Droit des biens CM M. Parcheminal
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Pour le droit de 'ro'rit : l$atteinte au caract.re exclusi* est sanctionn 'ar une action en
+ustice 'articuli.re )ue l$on a''elle l$CBI;> E> %EGE>DICBI;>/ )ui 'ermet au
'ro'ritaire de rcu'rer son bien 'our exercer son droit sur lui.6Nuand une tierce 'ersonne a
usur' d$un bien#. L$exclusi(isme de la 'ro'rit ex'li)ue )ue l$on (o)ue 0 son 'ro'os/ la
notion de mono'ole.
Les limites sont nombreu !alement : certaines de ces atteintes 'eu(ent 9tre consenties 'ar la
'ersonnes elle!m9me ou lui 9tre im'oses. Des droits de nature di**rente 'eu(ent 9tre
constitus au 'ro*it de 'lusieurs 'ersonnes/ sur un m9me bien 6cas des dmembrement de la
'ro'rit#.
Dans d$autres situations/ 'lusieurs 'ersonnes 'eu(ent a(oir des droits de nature identi)ue/
sou(ent le droit de 'ro'rit sur un m9me bien. ;n est *ace 0 une 'ro'rit collecti(e/
'lusieurs 'ersonnes sur un m9me bien et ont toutes un droit de 'ro'rit. ;n a''elle cela aussi
de l$indi(ision ou de la co!'ro'rit. Les situations 'eu(ent 9tre (oulues ou *orces.
Les atteintes 0 l$exclusi(isme tmoi,nent )ue le droit de 'ro'rit rem'li une *onction
sociale.
3# Le caract.re 'er'tuel :
Le droit de 'ro'rit dure tant )ue dure l$ob+et sur le)uel il 'orte. La 'er'tuit de ce
droit doit 9tre relati(ise/ en e**et l$ob+et du droit 'eut dis'araAtre et le droit dis'araAtra en
m9me tem's. Il 'eut s$a,ir d$une 'erte matrielle de l$ob+et 'ar une destruction du bien
6catacl-sme du bien/ inondation@#. La 'erte 'eut 9tre +uridi)ue/ le droit de 'ro'rit dis'araAt
aussi : ex'ro'riation.
La notion de 'er'tuit recou(re di**rents as'ects :
Ce droit est hrditaire : il ne s$teint 'as au dc.s de son titulaire/ il est transmis aux
hritiers/ il se transmet 0 cause de mort de ,nration en ,nration.
Cette dimension hrditaire se rattache aux notions de succession/ d$hrita,e@
Ce droit est im'rescri'tible : il ne s$teint 'as 'ar le non usa,e/ la 'rescri'tion
extincti(e n$a 'as de 'rise sur le droit de 'ro'rit. En re(anche/ la 'rescri'tion ac)uisiti(e
'eut 'ermettre a'r.s une 'riode de tem's 'rolon,e/ d$ac)urir la 'ro'rit d$un bien 'ar
l$usuca'ion 6normalement il *aut 3L ans ou dans certains cas "L ans#.
Ce droit est incessible 'ar la contrainte : la DD:C dit )ue le droit de 'ro'rit est
in(iolable et sacr et le code ci(il dans l$art ?8? dit )ue < nul ne 'eut 9tre contraint de cder
sa 'ro'rit si ce n$est 'our cause d$utilit 'ubli)ue et mo-ennant une +uste et 'ralable
indemnit. = Dans cet art on a l$ori,ine de ce )u$est l$ex'ro'riation d$utilit 'ubli)ue.
Le +u,e administrati* o'.re un contr4le/ < in concreto = 6en re,ardant la situation comme elle
se 'rsente# un contr4le de 'ro'ortionnalit a*in de dterminer les intr9ts en 'rsence.
Cette incessibilit du droit de 'ro'rit est ra**irme dans les con*lits relati*s 0 l$em'itement
sur terrain d$autrui.
Certains droits de 'ro'rits 'eu(ent 9tre limits dans le tem's :
! La 'ro'rit littraire ou artisti)ue : 5L ans a'r.s le dc.s de l$auteur/
! Le bre(et d$in(ention : 2L ans a'r.s d'4t.
U2F c)uisition de la 'ro'rit :
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Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
Il - a de nombreuses dis'ositions dans le code ci(il/ tout le li(re III. Il - a des modes
d$ac)uisition )ui sont communs et il - a des modes )ui sont 'ro'res.
! Les classifications des diffrents modes dacquisitions des droits de proprits :
"# L$ac)uisition entre (i*s et l$ac)uisition 0 cause de mort :
a3 (ntre vi$s : )uand un droit de 'ro'rit cesse d$a''artenir 0 une 'ersonne de son (i(ant
'our 9tre attribue 0 une autre 'ersonne. Cas de l$ac)uisition de la 'ro'rit 'ar contrat 6'ar
con(ention# : contrat de donation/ de (ente@
b3 & ause de "ort : ac)uisition au dc.s de la 'ersonne et 0 l$ou(erture de sa succession.
Les droits de la 'ersonne sont ainsi transmis 0 ceux )ui sont dsi,ns 0 lui succder :
! Par la loi
! Par la (olont unilatrale du d*unt 6testament#
Ces 2 modes d$ac)uisition sont une transmission de la 'ro'rit/ c$est 0 dire 0 un
a''ort +uridi)ue entre un auteur et un ou des a-ants!causes 6l$ac)ureur si l$auteur tait un
(endeur#.
! Certains a-ants!causes ont (ocation de rece(oir la totalit des droits et obli,ations e leur
auteur/ se sont des a-ants!causes uni(ersel car reKoi(ent toute l$uni(ersalit de droit soit le
'atrimoine.
! D$autres a-ant!causes/ ne reKoi(ent )u$un ou 'lusieurs droits dtermins/ indi(idualiss : se
sont des a-ants!causes 'articuliers.
CD Bransmissions uni(erselle ne 'eut se *aire )u$0 cause de mort/ lors)ue la 'ersonnalit
+uridi)ue du d*unt dis'araAt.
2# L$ac)uisition (olontaire et ac)uisition non (olontaire :
a3 &)uisition volontaire : Su''ose une transmission de la 'ro'rit/ c$est 0 dire 'ar un
ra''ort entre un auteur et un a-ant!cause. Une ac)uisition (olontaire de la 'ro'rit rsulte
tou+ours d$un acte +uridi)ue. La (olont inter(ient dans le but de transmettre la 'ro'rit.
L$acte 'eut 9tre bilatral ou unilatral 6testament#.
b3 &)uisition non volontaire : )uand il - a 'as ncessairement un ra''ort entre un auteur et
un a-ant!cause. insi dans certaines situations :
! Il n$existe 'as de 'rcdents 'ro'ritaires du bien/ donc 'as de transmission 6ex C les
choses sans maAtres les < %ES >ULIUS =#.
! Il 'eut s$a,ir de l$accession/ le 'ro'ritaire d$une chose de(ient 'ro'ritaire de ce )ui
s$incor'ore ou )ui s$unit 0 sa chose.
! Il a exist un ancien 'ro'ritaire/ mais le droit du nou(eau 'ro'ritaire est naAt
directement dans son 'atrimoine/ 'as de transmission 6cas de la 'ossession en mati.re
mobili.re comme immobili.re#.
CD ;n retrou(e la distinction entre acte +uridi)ue et *aits +uridi)ues. L$accession la 'ossession
sont des *aits +uridi)ues ,nrateurs des *aits de droit/ en l$occurrence des droits de 'ro'rit.
3# c)uisition 'ar un mode ori,inaire et ac)uisition 'ar un mode dri( :
2L
Droit des biens CM M. Parcheminal
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a3 Le "ode est driv : )uand il - a transmission du droit de 'ro'rit d$un auteur 0 un
a-ant!cause. Le droit transmit reste a**ect de toutes les limitations )ui l$a 'u subir dans le
'atrimoine de l$ancien 'ro'ritaire.
b3 &)uisition #ar un "ode ori-inaire : il exclu tous ra''orts de droit entre un auteur et un
a-ant!cause. Il n$- a 'as de 'rcdent 'ro'ritaires ou celui!ci n$a 'as transmis son droit au
'ro'ritaire actuel 6accession/ 'ossession#. C$est la loi )ui 'rend en considration un certain
nombre de *aits/ de circonstances 'our leur *aire 'roduire un e**et ac)uisiti*.
&! Les modes dacquisition commun au immeubles et au meubles :
;n 'eut distin,uer un certain nombre de situation :
"# Possession et accession :
a3 La #ossession : 'eut mener 0 la 'ro'rit d$un bien de mani.re tr.s di**rente )uand il
s$a,it d$un bien mobilier ou immobilier.
! L$ac)uisition de la 'ro'rit est immdiate 'our les meubles/ art 2251 6 ancien 2257# du
code ci(il.
! De mani.re immdiate au terme d$une 'riode de tem's 'lus ou moins lon,ue 'our les
immeubles.
b3 Laession : c$est un mode d$ac)uisition de la 'ro'rit conscuti* 0 la runion d$un
lment accessoire 0 un lment 'rinci'al. Le 'ro'ritaire de l$lment 'rinci'al de(ient
,alement 'ro'ritaire de l$lment accessoire < l$accessoire suit le sort du 'rinci'al =.
L$accession 'eut 9tre naturelle ou arti*icielle 6inter(ention de l$homme#.
L$accession +oue un r4le essentiellement en mati.re immobili.re.
2# La con(ention :
C$est le droit des contrats/ les con(entions contractuelles.
Le 'robl.me est celui du trans*ert de la 'ro'rit en (ertu de certains contrats a''els :
contrats translati*s de la 'ro'rit 6la (ente/ la donation/ l$chan,e@#. Le droit *ranKais 'ose
un 'rinci'e )ui est le C;>SE>SULISME.
a3 Le #rini#e du onsensualis"e : le droit de 'ro'rit se transmet de l$auteur 0 l$a-ant
cause 'ar le seul chan,e de leur consentement < S;L; C;>SE>SUS =. C$est tr.s ra'ide.
ucune *ormalit 'articuli.re n$est exi,/ aucun acte.
Ceci est illustr 'ar l$art ""3J du code ci(il < l$obli,ation de li(rer la chose est 'ar*aite 'ar le
seul consentement des 'arties contractantes. =. L$article a+oute < )u$elle rend le crancier
'ro'ritaire =. Ce 'rinci'e a une dimension idaliste/ il illustre le ncessaire res'ect de la
'arole donne. Ce 'rinci'e 'rsente un incon(nient )ui rside dans l$i,norance des tiers de la
conclusion d$un tel contrat.
b3 &"na-e"ent du #rini#e : il - a 2 amna,ements :
Le *ormalisme : dans certaines o'rations/ surtout immobili.re/ le trans*ert de
'ro'rit se ralise 'ar l$chan,e des consentements des 'arties. Mais ce trans*ert est di**r
+us)u$0 l$accom'lissement d$une mesure de 'ublicit destine 0 in*ormer les tiers.
2"
Droit des biens CM M. Parcheminal
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L$alination de l$immeuble n$est o''osable aux tiers )ue )uand l$acte translati* de 'ro'rit a
t 'ubli 0 la conser(ation des h-'oth.)ues.
Le ralisme :des o'rations matrielles d$excution (ont 9tre ncessaires 'our )ue
le trans*ert de 'ro'rit soit +uridi)uement e**icace. Par ex 'our les meubles cor'orels : il *aut
une remise e**ecti(e du bien entre les mains de l$ac)ureur/ c$est ce )ue l$on a''elle la
B%DIBI;> %EELLE. 6art ""8" du code ci(il#. Nuand le trans*ert concerne un chose
*on,ible 6chose de ,enre# a''rcie dans une es'.ce )uelcon)ue/ 'our 9tre +uridi)uement
e**icace la chose doit 9tre indi(idualise/ identi*ie. Ce trans*ert est di**r +us)u$0 une
mesure matrielle d$identi*ication.
2etion II : La #ossession :
C$est un ra''ort de *aits )ue la 'ersonne su+et entretient a(ec un bien. Sou(ent dans le
lan,a,e courant le terme 'ossession et 'ro'rit sont em'lo-s comme s-non-me alors )u$en
droit +uridi)ue ils doi(ent 9tre bien distin,us.
D*inition du code ci(il : art 22?? : 6ancien art 222J#. ;n 'eut d*inir la 'ossession comme un
ra''ort de *ait entre une chose et une 'ersonne 'ar le)uel cette 'ersonne accom'lie sur cette
chose/ 'ersonnellement ou 'ar l$intermdiaire d$un tiers/ des actes )ui dans leur mani*estation
extrieure corres'ondent 0 l$exercice d$un droit )u$elle soit ou non titulaire r,uli.re de ce
droit. 6DalloV#.
U"F La notion de 'ossession :
c$est un 'ou(oir de *ait )ui 'eut entraAner des cons)uences +uridi)ues 6soit des e**ets
de droit# la 'ossession est un *ait +uridi)ue. La 'ossession est +uridi)uement utile.
La 'ossession est 'rot,e du 'oint de (ue +uridi)ue car dans la ralit/ tr.s sou(ent/ les
)ualits de 'ossesseurs et de 'ro'ritaires sont runies dans la m9me 'ersonne. ussi la
'ossession d$autre 'art corres'ond 0 un certain tat a''arent des biens )ui mrite d$9tre
'rot,.
"# Les lments constitutifs de la possession :
Il *aut la runion de deux lments :
o Le C;%PUS : le cor's de la 'ossession/ lment matriel
o L$>IMUS : lment 's-cholo,i)ue
"# Le cor'us :
C$est le cor's de la 'ossession. Celui!ci traduit l$em'rise matrielle/ 'h-si)ue de la
chose 'ar la 'ersonne. Pour se *aire le 'ossesseur doit accom'lir certains actes matriels
notamment les 'rro,ati(es du droit )u$il entend exercer.
Le cor'us 'eut 9tre exercer 'ar l$intermdiaire d$autrui de mani.re indirecte/ le 'ossesseur
'oss.de : C;%P;%E LIE>;/ c$est 0 dire 'ossesseur mais on accom'lit 'ar directement le
cor'us 6ex : le locataire#.
2# L$animus :
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Droit des biens CM M. Parcheminal
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C$est l$es'rit de la 'ossession. C$est un lment 's-cholo,i)ue de la 'ossession et le
'ossesseur 0 la (olont/ l$intention/ de se com'orter en titulaire d$un droit sur le bien 6ex :
droit de 'ro'rit#. Le code ci(il en(isa,e la 'ossession 0 'ro'os du droit de 'ro'rit et
(o)ue l$>IMUS D;MI>I. Mais le raisonnement (aut 'our les autres droits rels.
En d*initi(e 9tre 'ossesseur cWest a(oir une mentalit de 'ro'ritaire/ c$est une Eme de
maAtre/ de 'ro'ritaire. La 'reu(e de l$animus est di**icile car c$est un lment 's-cholo,i)ue.
La *a(eur du droit : le droit consid.re )ue on est 'rsum 'ossd 0 titre de 'ro'ritaire art
22?1 du code ci(il 6ancien art 223L#. Le code ci(il 'ose une 'rsom'tion )ui 'ermet de
'rsum < l$animus domini = cheV celui )ui est 'ossesseur. La 'rsom'tion est sim'le et 'eut
9tre combattue 'ar la 'reu(e contraire 'ar tous mo-ens.
Cet animus +our un r4le im'ortant car 'ermet de *aire la distinction entre la 'ossession et la
dtention 'rcaire.
La dtention 'rcaire est la situation d$une 'ersonne )ui a le bien d$autrui entre les mains
mais sans a(oir la 'rtention d$en 9tre 'ro'ritaire. C$est 'ar exem'le/ le cas d$un locataire/
d$un d'ositaire@
Il existe un acte +uridi)ue 0 l$ori,ine de la dtention )ui obli,e le dtenteur 0 restituer le bien.
B# Les qualits de la possession :
Pour 9tre +uridi)uement utile/ soit des e**ets de droit 6conduire 0 la 'ro'rit#/ la
'ossession doit a(oir 'lusieurs )ualits +uridi)ues. contrario elle doit exem't de (ices.
"# Les )ualits im'oses 'ar l$art 221" du code ci(il 6ancien art 2227# :
8 )ualits soient 'rsentes dans la 'ossession du bien 'our 'ro(o)uer des e**ets de droit:
oUne #ossession ontinue : les *aits de 'ossession doi(ent 9tre r,uliers com'te tenu
de la nature du bien. Le code n$exi,e 'as la 'ermanence des *aits de 'ossession. contrario il
- a (ice de discontinuit )uand il - a ru'tures/ interru'tions/ lacunes dans l$exercice des actes
lis au cor'us.
oUne #ossession #aisible : le cor'us ne doit 'as a(oir t ac)uit de mani.re (iolente/
le caract.re 'aisible concerne l$entre en 'ossession. Il ne doit 'as exister de (ice de (iolence
6'h-si)ue ou morale# lors de l$entre en 'ossession. La (iolence est un (ice tem'oraire et
cesse )uand la (ictime de cette (iolence ne 'roteste 'as lors de l$entre en 'ossession. La
(iolence est un (ice relati* )ui a**ecte la 'ossession uni)uement dans les ra''orts entre le
'ossesseur et les 'ersonnes contre les)uelles la (iolence est exerce.
oLa #ossession doit 4tre #ubli)ue5 de "ani!re a##arente : au (u de tous. Nuand la
'ossession est dissimule/ il - a (ice de clandestinit. Cette clandestinit est un (ice relati*/
elle 'eut n$exister )u$0 l$,ard de certaines 'ersonnes 6a(ec un intr9t 0 sa(oir# et un (ice
tem'oraire/ cesse )uand le cor'us est exerc au ,rand +our.
oLa #ossession non )uivo)ue : le (ice d$)ui(o)ue concerne l$animus de la
'ossession/ c$est 0 dire l$intention de la 'ersonne. Et l$)ui(o)ue est un doute sur l$existence
de l$animus. rt 22?1 du code ci(il )ui 'ose une 'rsom'tion )ui en 'eut 'lus 9tre a''li)ue
)uand il - a un doute sur l$existence de l$animus/ les actes accom'lis 'ar le 'ossesseur ne
mani*estent 'as clairement un animus exclusi*. L$)ui(o)ue est un (ice absolu.
2# La bonne *oi :
La bonne *oi n$est 'as une notion +uridi)ue mais morale rcu're 'ar le droit/ c$est la
lo-aut/ res'ect de la 'arole donne. En mati.re de 'ossession la bonne *oi n$est 'as une
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Droit des biens CM M. Parcheminal
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)ualit ncessaire 'our )ue la 'ossession soit utile/ soit 'roduise tous ces e**ets +uridi)ues.
Mais le 'ossesseur de bonne *ois 6)ui cro-ait )u$elle tait 'ro'ritaire honn9te# est mieux
trait )u$un 'ossesseur de mau(aise *oi.
D$abord la bonne *ois doit 9tre distin,u de l$animus/ )ui est la (olont de se com'orter en
titulaire du bien 6'ro'ritaire du bien#/ une 'ersonne de mau(aise *oi 'eut a(oir l$animus.
Le 'ossesseur de mau(aise *oi sait )u$il n$a aucun droit sur le bien mais entend se com'orter
comme s$il tait titulaire. Et au contraire/ le 'ossesseur de bonne *oi/ croit 'ar erreur 9tre
titulaire d$un droit sur le bien et sou(ent il i,nore le (ice )ui a**ecte son titre de 'ro'rit.
La bonne *oi du 'ossesseur 'roduit des e**ets +uridi)ues 'articuliers :
! En mati.re mobili.re la r.,le selon la)uelle en mati.re de meuble la
'ossession (aut titre 6art 2251#/ ce 'rinci'e ne +oue )u$0 l$cart d$un 'ossesseur de bonne *ois.
! En mati.re immobili.re/ le dlai de la 'rescri'tion ac)uisiti(e 6usuca'ion# )ui
'ermet de de(enir 'ro'ritaire/ est 'lus court 'our le 'ossesseur de bonne *oi )ui a 0 +uste
titre : "L ans )ue 'our le 'ossesseur de mau(aise *ois dont le dlai est de 3L ans.
Nuand le 'ossesseur de bonne *ois doit restituer le bien au (ritable 'ro'ritaire/ il
'eut conser(er les *ruits de ce bien/ on dit )u$il *ait les *ruits siens 6?87!??L du code ci(il#.
Ce 'ose le 'robl.me de la 'reu(e de la bonne *oi : ici le droit *ait 'reu(e d$une *a(eur/
(alable 'our tout le droit : art 2258 6ancien 221J# : < nonce une 'rsom'tion l,ale
d$existence de la bonne *oi 0 'ro'os de la 'rescri'tion ac)uisiti(e abr,e de "L ans =.
Ra(eur 'our le 'ossesseur/ mais cette 'rsom'tion 'eut 9tre combattu 'ar la 'reu(e contraire
6'rsom'tion sim'le# ra''orte 'ar tout mo-en.
Cette 'rsom'tion a (ocation 0 la ,nralit et constitue un 'rinci'e ,nral du droit )ui
d'asse le seul domaine de la 'ossession et m9me le domaine du droit des biens.
U2F Les e**ets de la 'ossession :
Ils sont (ariables en *onction de l$ob+et 'ossd 6meuble ou immeuble#/ mais aussi en
*onction de sa dure/ de ses )ualits/ de la bonne ou mau(aise *ois du 'ossesseur.
'artir du moment oH elle est constitue/ la 'ossession 'roduit certains e**ets et )uand les
)ualits exi,es 'ar la loi sont runies X la bonne *oi/ la 'ossession est a'te 0 'roduire certains
e**ets de droit/ elle est +uridi)uement utile.
Il - a deux e**ets 'rinci'aux :
"# La prsomption de titularit du droit :
Bout 'ossesseur est 'rsum titulaire du droit )u$il 'oss.de. Cette 'rsom'tion re'ose
sur une ide de (raisemblance/ commun 0 toutes les 'rsom'tions l,ales. En 'artant d$un *ait
connu on 'eut tenir 'our (raisemblable un *ait inconnu/ )ui serait 'lus di**icile 0 dmontrer.
La 'rsom'tion o'.re un d'lacement de l$ob+et de la 'reu(e.
En mati.re de 'ossession on 'art d$un connu/ la )ualit de 'ossesseur d$une 'ersonne 'our
considrer comme (raisemblable un *ait inconnu : sa )ualit de titulaire du droit 'ossd : sa
)ualit de 'ro'ritaire. ;n 'eut raisonner de la sorte/ car le 'lu sou(ent/ le 'ossesseur d$un
bien est en m9me tem's titulaire du droit sur ce bien. Ce )ui est su''os 'ar la 'rsom'tion
corres'ond ,nralement 0 la ralit.
B# La prescription acquisitive au profit du possesseur :
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Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
La 'ossession a''araAt comme un mode d$ac)uisition de titularit d$un bien 6la
'ro'rit#. Le 'ossesseur n$a 'as trait +uridi)uement a(ec le 'ro'ritaire de ce bien/ il ne
bn*icie 'as d$un trans*ert de 'ro'rit/ mais de(ient directement 'ro'ritaire 'ar l$e**et de
la loi. La 'ossession a un e**et d$ac)uisition de la 'ro'rit du droit mais )ui +oue de mani.re
di**rente.
En mati.re mobili.re/ le 'ossesseur de bonne *oi/ est 'rsum titulaire du droit sans
conditions de dure/ de dlai.6art 2251#. En re(anche/ si il est de mau(aise *oi/ l$ac)uisition se
*era 'ar la 'rescri'tion de droit commun soit de 3L ans.
En mati.re immobili.re/ l$coulement du tem's 'ermet l$ac)uisition du droit 'ar
'ossession 'rolon,e. La 'rescri'tion 'eut +ouer au 'ro*it du 'ossesseur de bonne ou de
mau(aise *oi. En cas de bonne *oi la 'rescri'tion est abr,e 6"L ans# et en cas de mau(aise
*oi la 'rescri'tion est de 3L ans.
C.a#itre II : La relation au* biens i""eubles
La di(ision des biens en immeubles ou meubles est ma+eure. Elle re'ose sur un crit.re
'h-si)ue : la *ixit de l$immeuble 'ar o''osition 0 la mobilit du meuble.
L$immeuble occu'e une 'ortion *ixe de l$es'ace 'lus ou moins tendu/ et cet es'ace est retir
0 l$usa,e collecti* 'our 9tre rser( 0 l$usa,e indi(iduel. L$es'ace est au+ourd$hui un bien )ui
(a en se rar*iant. Il est donc indis'ensable de 'rciser l$tendue 0 la *ois s'atial et tem'orel
de la 'ro'rit immobili.re. La 'ossession 0 c4t de la 'ro'rit 'ermet d$ac)urir la maAtrise
de l$immeuble.
2etion I : Les at-ories di""euble :
2?
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
rt ?"5 du Code Ci(il : trois ,randes cat,ories d$immeuble :
o Par nature
o Par destination
o Par l$ob+et au)uel il s$a''li)ue.
U"F Les immeubles 'ar nature :
"# Les terrains :
Le code ci(il 'arle de *onds de terre. Le sol est l$immeuble 'ar excellence et 'ar
r*rence car il est en )uel)ue sorte immuable )uel)ue soit les boule(ersement de la nature ou
les trans*ormations humaines. Cette notion en,lobe non seulement la sur*ace mais aussi le
sursol et le sous sol. Indi(idualiss )uand l$Etat conc.de leur ex'loitation. ;n doit constater
en mati.re immobili.re/ la dmatrialisation de la notion d$immeuble a(ec la 'rise en
considration de la notion de (olume c$est 0 dire )ue des *ractions d$es'aces 'eu(ent a(oir le
caract.re immobilier et donc 9tre a''ro'riables )uand ils ont t indi(idualiss.
B# Les v!tau :
Se sont des immeubles 'ar nature/ car adh.rent au sol et 'uisent leur substance dans le
sous sol : art ?2L!?2" du code ci(il. 6rcoltes#.
contrario/ )uand les (,taux n$adh.rent 'as au sol ils n$ont 'as de nature immobili.re
mais constituent des meubles cor'orels.
C# Les difices rattachs au sol :
rt ?"J (o)ue la notion de bEtiment mais est tro' res'ecti(e. Bous les di*ices sont
immeubles 'ar nature 6canal/ 'ont/ di,ue@#.
rt ?"7 (o)ue les moulins 0 eaux et 0 (ent.
Les di*ices sont immeubles 'ar nature car accrochs matriellement au sol/ il existe un
dis'ositi* de liaison/ d$encra,e ou des *ondations.
Bhori)uement une construction sim'lement 'ose sur le sol ne re(9t du caract.re immobilier.
Peu im'orte )ue l$lment soit *ix au sol de mani.re d*initi(e ou de mani.re tem'oraire. Il
'eut exister des construction 'rcaire. Le caract.re tem'oraire du bien ne lui *ait 'as 'erdre
son caract.re immobilier. Les lments mobiliers accessoires aux immeubles et *ixs sur lui/
lui sont incor'ors et ne *orment )u$un m9me ensemble.
U2F Les immeubles 'ar destination :
C$est un meuble 'ar nature )ui est considr comme un immeuble en raison d$un lien
troit )ui l$uni 'ar un immeuble 'ar nature dont il constitue l$accessoire. En droit on *ait
masse de immeubles et des meubles immobiliss soumis au m9me r,ime +uridi)ue.
"# La distinction des immeubles par destination :
rticles ?28 et ?2? du Code ci(il/ il - a 2 cat,ories :
o L$a**ectation 0 l$ex'loitation d$un *onds : le crit.re de l$immobilisation est un
crit.re d$ordre co/ le meuble immobilis 'ermet l$ex'loitation de l$immeuble/ il
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Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
amliore le rendement de cet immeuble. Cette immobilisation 'ermet de (aloriser
le *onds/ l$immeuble. Le code ci(il donne des exem'les :
De nature rurale : le matriel a,ricole/ certains animaux ncessaires 0 l$ex'loitation.
**ectation industrielle : des machines dans une usine/ ncessaires 0 la 'roduction/ 0 la
li(raison@
La +uris'rudence a tendu l$a**ectation : en mati.re commerciale et en mati.re
domesti)ue.
oL$attache 0 'er'tuelle demeure : le crit.re de l$immobilisation est un crit.re d$ordre
esthti)ue/ le meuble immobilis sert 0 la dcoration/ 0 l$ornementation de l$immeuble. ;n
dit )u$il - a attache 0 'er'tuelle demeure car le meuble est sell 0 l$immeuble et ne 'eut
donc 9tre dtach sans ris)ue de dtrioration de l$immeuble. Il s$a,it des boiseries dans une
'i.ce/ des statuts dans des niches/ des (ases dans le 'ar d$un chEteau. ttachs 'ar la (olont
du 'ro'ritaire 'our une dure lon,ue. Il *aut distin,uer l$attache 0 'er'tuelle
demeure 6l$immobilisation# de l$incor'oration : un lment mobilier incor'or 0 l$immeuble
'erd son identit. lors )u$un meuble immobilis conser(e son identit car 'eut 9tre dtach
de l$immeuble.
B# Le rapprochement des immeubles par destination :
"# Les conditions de l$immobilisation :
CD"
.re
condition : tient 0 la 'ro'rit/ il *aut une unit de 'ro'ritaire/ le meuble immobilis
a''artient au 'ro'ritaire de l$immeuble 'ar nature au)uel il est rattach. L$immobilisation
'ermet la (alorisation de l$immeuble. contrario un locataire ne 'eut 'as immobiliser.
CD 2
nde
condition : rside dans la notion d$a**ectation/ le meuble doit 9tre a**ect 0
l$immeuble/ au ser(ice de l$immeuble et non 'as dans l$intr9t du 'ro'ritaire actuel de cet
immeuble. ;n dit )ue l$a**ectation doit 9tre relle et non 'as 'ersonnelle. Elle 'ermet
d$enrichir le *onds/ de (aloriser l$immeuble.
CD 3
.me
condition : tient 0 la (olont du 'ro'ritaire. Il *aut une mani*estation de (olont du
'ro'ritaire de l$immeuble d$a**ecter des meubles au ser(ice de cet immeuble. Ceci ex'li)ue
)ue le 'ro'ritaire 'uisse *aire cesser l$immobilisation donc il *aut un acte matriel de
dtachement.
2# Les e**ets :
L$immobilisation 'ermet de *aire masse d$un immeuble 'ar nature et des lments
accessoires/ mobiliers/ et donc ainsi on ralise un ensemble )ui (a *onctionner +uridi)uement
sous un uni)ue r,ime +uridi)ue. En cons)uence/ la (ente/ la saisie/ l$h-'oth.)ue/ 'orteront
sur cet ensemble. Un le,s : un 'arta,e 'our ne 'as *aire subir au bien une destin s'are. Par
acte de (olont/ le 'ro'ritaire 'eut dcider de dissocier ce )u$il a uni 0 un moment donn.
U3F Les immeubles 'ar l$ob+et au)uel il s$a''li)ue :
25
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
Il s$a,it de droit sub+ecti* )ui 'rend la nature +uridi)ue de l$ob+et sur le)uel il 'orte et
donc un droit 'ortant sur un immeuble 'rend le caract.re immobilier.
"# Les droits rels immobiliers :
CD Le droit de 'ro'rit : ce droit s$incor'ore au bien sur le)uel il 'orte et donc ran, dans la
cat,orie des immeubles 'ar nature. %aison 'our la)uelle on consid.re )ue le droit de
'ro'rit est un droit 'ar nature.
CD Dmembrement de la 'ro'rit immobili.re : les usu*ruits/ les droits d$usa,e et
d$habitation/ les droits de ser(itude/ l$em'h-tose@
CD Les droits rels accessoires immobiliers : h-'oth.)ues/ le ,a,e immobilier 6antichr.se# se
sont des sIrets immobili.res.
B# Les droits personnels immobiliers :
Il sont rares car les droits 'ersonnels encore a''els droits de crances sont le 'lus
sou(ent de nature mobili.re. Il 'eut exister des crances immobili.res :
CD Nuand une (ente 'orte sur un immeuble non encore indi(idualis. Le trans*ert de 'ro'rit
se ralisera )uand l$immeuble aura t indi(idualis. En entendant cette indi(idualisation/
l$ac)ureur est titulaire d$une crance immobili.re.
C# Les actions immobilires :
Le droit d$a,ir en +ustice )ue l$on a''elle : le DROIT D&CTION/ est un droit
sub+ecti*. Et )uand l$action concerne un immeuble/ cette action re(9t un caract.re immobilier.
"# Les di**rentes actions :
CD Les CBI;>S %EELLES IMM;&ILIE%ES/ il s$a,it 'ar ex. de l$action en
re(endication d$immeuble 'ar la)uelle un 'ro'ritaire d'ossd *ait reconnaAtre en +ustice
son droit de 'ro'rit.
CD Des actions )ui ont 'our but de *aire reconnaAtre un dmembrement de la
'ro'rit : CBI;>S C;>RESS;I%ES: d$usu*ruit/ de ser(itude 'ar ex.
CD Il - a des actions )ui sont estimes 0 *aire tablir l$inexistence d$un droit rel
'rtendu : CBI;>S >EMB;I%ES : de ser(itudes/ 'ar ex.
CD Les CBI;>S P;SSESS;I%ES : actions tou+ours immobili.res et ont 'our but de
'rot,er la 'ossession d$un bien.
2# Les actions mixtes :
une action 0 la *ois mobili.re et immobili.re. Deux demandes 'ortes de(ant le +u,e dans la
m9me action :
une demande relle
une demande 'ersonnelle.
Ex : action en rsolution d$une (ente d$immeuble 'ar le (endeur contre l$ac)ureur )ui ne
'a-e 'as le 'rix con(enu. 6rt "1?8 du code ci(il#.
2J
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
2etion II : Ltendue de la #ro#rit i""obili!re :
Le droit de 'ro'rit 'ermet de rser(er les utilits d$un bien 0 une seule 'ersonne. En
mati.re immobili.re/ la 'ro'rit doit 9tre dlimite ,o,ra'hi)uement de mani.re tr.s
'rcise car on exclu les autre de l$utilit de cet immeuble. L$tendue de la 'ro'rit 'eut 9tre
obser( de 2 'oints de (u :
! Du 'oint de (u s'atial : car la 'ro'rit du sol em'orte
aussi la 'ro'rit du sur sol et du sous sol.
! Du 'oint de (u tem'orel : la 'ro'rit immobili.re n$est
'as immuable/ soit dtermin une *ois 'our toute/ l$assiette de 'ro'rit 'eut 9tre modi*ie 0
la suite de certains (.nements.
U"F Dimension s'atiale de la 'ro'rit immobili.re :
A- La proprit de la surface du sol :
Il *aut dlimiter cette sur*ace 'our indi(idualiser la 'ro'rit. u 'lan commun al il
existe le CDB%E sur le)uel le territoire de la commune est di(is en 'arcelle numrotes.
Le cadastre +oue un r4le im'ortant 'our la 'ublicit *onci.re. Il- a deux 'rocds )ui
'ermettent de dlimiter la 'ro'rit immobili.re en sur*ace :
! Le borna,e :
! La cl4ture.
"# Le borna,e :
Brac des limites de 2 immeubles conti,uYs )ui a''artiennent 0 des 'ro'ritaires
di**rents. ;n 'lace des bornes en limite des terrains. Le borna,e s$e**ectue 0 l$amiable 6on
tablie un 'roc.s (erbal d$abornement# ou +udiciaire 6il (a *alloir recourir 0 un tribunal#.
Ex : si il - a contestation : le tribunal com'tent est le tribunal d$instance.
La demande en borna,e s$accom'a,ne d$une contestation 'ar un (oisin de l$tendue de la
'ro'rit/ il - a re(endication immobili.re.
Le borna,e a 2 e**ets +uridi)ues :
! un e**et dclarati* : le borna,e constate le trac des 'ro'rits/ *ronti.res con*ormes 0
la consistance. Par*ois il 'eut - a(oir chan,e de 'arelle lors d$un borna,e. Ex : en mati.re de
*iliation.
! un e**et d*initi* : la dlimitation ne 'eut 'as 9tre remise en cause.
CD Le borna,e ne (aut 'as 'reu(e de la 'ro'rit/ il reconstitue la 'ro'rit 'ar ra''ort aux
indications *ournies mais une contestation 'eut 9tre *aite.
2# La cl4ture 6mur/ haie/ 'alissade/ ,rilla,e/ *oss#:
rt 185 du code ci(il )ui 'rcise )ue < tout 'ro'ritaire 'eut clore son hrita,e 6'ro'rit
immobili.re#=.
L$existence de la cl4ture a deux as'ect sur le 'lan +uridi)ue/ elle est:
27
Droit des biens CM M. Parcheminal
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! L$ex'ression d$un droit : le droit de se clore/ de dlimiter 'ar un ou(ra,e extrieur/ les
*ronti.res de l$immeuble. Cl4ture 'ri(ati(e : 0 la limite de son terrain mais 'eut 9tre soumise 0
un r,ime 'articulier : d$indi(ision 6collecti(e# ou de co'ro'rit 6la mito-ennet#.
! L$ex'ression d$une obli,ation : elle est *orce dans un but d$intr9t 'ri( 6art 113 du code
ci(il#. En milieu urbain/ un 'ro'ritaire 'eut obli,er le (oisin 0 contribuer 0 la construction
d$une cl4ture 6communaut de (oisina,e#. Dans les lotissements/ le cahier des char,es/ )ui
r.,les les ra''orts en co'ro'rit/ im'ose la ralisation de cl4ture. L$obli,ation de se clore 0
tendance 0 se d(elo''er/ 'our dlimiter le 'robl.me de la dlin)uance. Il - a ,alement des
terrains (a,ues/ )ui n$ont 'as de limites et ne sont 'as ex'loits.
B- La proprit du sous-sol ou du sur-sol :
rt ??2 du code ci(il )ui 'rcise )ue < la 'ro'rit du sol em'orte la 'ro'rit du dessus et du
dessous=.
La 'ro'rit immobili.re 'eut s$a''rhender en tant )ue (olume. ;n raisonne tou+ours en mZ.
"# La 'ro'rit du sur!sol :
Le 'ro'ritaire du sol est 'ro'ritaire de son sous sol sans limite. Le 'ro'ritaire 'eut
ex'loit le sur sol : 'lanter/ construire... Le 'ro'ritaire du sol 'eut dissocier la 'ro'rit du
sol de la 'ro'rit du sur!sol : il conser(e la 'ro'rit du sol mais con*ie la +ouissance du sur!
sol 0 une autre 'ersonne et 'eut 9tre ex'loit ind'endamment du sol.
Cette dissociation 'eut 9tre ralise 'ar la mise en 'lace d$un droit de su'er*icie 6'ro'rit des
lments situs sur le sol# C su'er'osition de 'ro'rit.
Le 'ro'ritaire 'eut s$o''oser 0 toute utilisation 'ar autrui/ tout em'itement sur le sur!sol de
son immeuble. La cour de cassation a reconnu dans un arr9t du "2 mars 2LLJ/ 3
.me
chambre
ci(ile : la 'ossibilit d$une ser(itude de sur'lomb/ c$est 0 dire )u$il 'eut - a(oir un
dbordement de construction au dessus du sol (oisin.
Le droit de 'ro'rit de sur sol est de 'lus en 'lus limit 'our des considrations d$intr9t
,nral/ a(ec des limites dans le droit de l$urbanisme :
! Ser(itude d$utilit 'ubli)ue : de ne 'as bEtir 6inconstructible#
! Ser(itude de ne 'as bEtir au dessus d$une certaine hauteur.
! Ser(itude lie au trans'ort de l$ner,ie 6lectricit eau...#.
! Coe**icient d$occu'ation des sols : C;S/ un ra''ort entre la sur*ace au sol et le
nombre de mZ constructible.
CD Ces limites de 'lus en 'lus nombreuses/ ont conduit certains auteurs 0 contester la notion
de 'ro'rit de sur!sol. Ils ont mis l$ide )ue le sur!sol serait du domaine 'ublic et les
'articuliers auraient un droit d$usa,e r,lement.
2# L 'ro'rit du sous!sol :
Le raisonnement du sur!sol (aut 'our le sous!sol/ c$est une 'ro'rit accessoire )ui est
le 'rolon,ement naturel du sol. rt ??2 alina 3 'rcise )ue < le 'ro'ritaire du sol 'eut
construire dans les sous sol/ - e**ectuer des *ouilles et en tirer tous les 'roduits )ue les sous!
sol 'eut *ournir=.
La 'ro'rit du sous!sol 'eut 9tre dissocier de la 'ro'rit du sol 6'ar[in,#. Il existe des
dis'ositions 'articuli.res 0 'ro'os :
3L
Droit des biens CM M. Parcheminal
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!Des ,isements miniers : la mine est considre comme une richesse nationale et son
ex'loitation 'eut 9tre con*ie 0 des 'articuliers 6sans en a(oir la 'ro'rit#.
! Des carri.res : dont l$ex'loitation est soumise sous autorisation administrati(e.
! Des *ouilles archolo,i)ues : contr4le ri,oureux de l$adm\/ il *aut une autorisation de
l$adm\ a(oir sur(eillance. Le minist.re de la Culture 'eut ,arder les trou(ailles a(ec des
indemnisations.
C- La proprit des eaux :
Loi du 3 +an(ier "772/ consacre 0 l$eau/ consid.re )u$elle *ait 'artie du 'atrimoine
commun de la nation. Les dis'ositions sont dans le code ci(il/ adm et dans le code de
l$en(ironnement.
;n *ait des distinction :
! Les eaux courantes : ri(i.res/ *leu(es@ r*ormes im'ortantes en "718 et "772/ on
distin,ue :
Les cours d$eaux domaniaux : cha''e 0 toute a''ro'riation 'ri(e et *ont 'arties du
domaine 'ublic : ,rands *leu(es *ranKais :
Les cours d$eaux non domaniaux : la ri(i.re au *ond du +ardin/ )ui 'eu(ent *aire l$ob+et
au 'ro*it des 'articulier :
Le droit de riverainet/ d$usa,e des eaux : 'our les besoins a,ricoles.
Le droit de la #ro#rit du lie de la rivi!re : le ri(i.re doit 9tre assche.
! Les eaux 'lu(iales : 'eu(ent 9tre rcu'res 'ar les 'ro'ritaires des terrains l0 oH
elles tombent 6a,riculture ou besoins domesti)ues#. Il existe une ser(itude naturelle
d$coulement des eaux des *onds su'rieurs (ers les *onds in*rieurs 6terrain en 'ente#.
! Les sources : su'er*icielles ou souterraines situes sur son *onds art 182 du code ci(il
'rser(e l$intr9t ,nral en mati.re d$utilisation des eaux de source.
U2F Dimension tem'orelle de la 'ro'rit immobili.re :
L$assiette du droit de 'ro'rit 'eut se trou(er modi*ier et des lments extrieurs
'eu(ent (enir s$a,r,er 0 l$immeuble dans di(erses circonstances.
Le droit dans l$art ?81 du code ci(il )ui dit )ue < le 'ro'ritaire d$une chose soit mobili.re ou
soit immobili.re/ donne droit 0 ce )u$elle 'roduit et sur ceux )ui ici unit accessoirement soit
naturellement ou arti*iciellement/ ce droit s$a''elle le D%;IB D$CCESSI;>=.
Il - a 2 t-'es d$accession :
A- Laccession naturelle :
Ce ralise sans inter(ention humaine. Il - en a 2 t-'es :
"# Par 'roduction :
c)uisition des 'roduits et des *ruits de l$immeuble 'ar le 'ro'ritaire de cet
immeuble 6art ?85 et sui(ants du code ci(il#. Le droit au *ruit a''araAt li 0 la 'ro'rit mais
aussi 0 la 'ossession.
2# Par union ou incor'oration :
3"
Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
Par union : le 'ro'ritaire de l$immeuble est 'ro'ritaire des animaux sau(a,es )ui se
situent sur son *onds.
Le 'ro'ritaire d$un *onds est ,alement 'ro'ritaire des lments incor'ors 0 son
*onds 'ar l$e**et des ours d$eau 6les allu(ions : d'4t des ri(i.res et des *leu(es#.
B- Laccession artificielle :
Il - a des dis'ositions im'ortantes du code ci(il : ac)uisition de la 'ro'rit de ce )ui
est incor'or 0 un *onds 'ar l$inter(ention de l$:omme. C$est 0 dire )ue des ou(ra,es/ des
'lantations/ des constructions (ont un immeuble.
L$art ??3 du code ci(il 'ose une double 'rsom'tion :
Le 'ro'ritaire du sol est 'ro'ritaire des constructions et 'lantations situes sur son
sol/ a''lication du droit d$accession.
Ces constructions et 'lantations sont 'rsumes a(oir t *aites au *rais des
'ro'ritaires de ce sol.
Cette double 'rsom'tion n$est 'as irr*ra,able/ elle su''orte la 'reu(e contraire et
'eut 9tre combattue. Il *aut dmontrer :
! Nu$il - a eu dissociation de la 'ro'rit du sol et des lments sur ce sol/ 'ar constitution
d$un droit de su'er*icie au 'ro*it d$un tiers.
! Nue le 'ro'ritaire du sol a construit ou 'lanter 6ou les 2# sur son sol/ sur son *onds a(ec des
lments a''artenant 0 autrui.
! Nue c$est un tiers )ui a construit et 'lant 0 ces *rais sur le *onds a''artenant 0 autrui.
67 Le #ro#ritaire du sol devient #ro#ritaire de e )ui a t ralis sur son sol5 #ar le
droit daession8
Mais (a se 'oser un 'robl.me d$indemnisation du 'ro'ritaire des lments utiliss ou
du tiers constructeur : il - a l0 une ide d$enrichissement sans cause 6un des )uasi contrats#.
"# Construction et 'lantation ralise 'ar le 'ro'ritaire du sol a(ec des lments a''artenant
0 autrui 6 art ??8 # :
L$art ??8 du code ci(il/ r.,le la )uestion en 2 ta'es :
a3 Laession : c$est 0 dire )u$il - a ac)uisition de la 'ro'rit des lments utiliss 'ar
accession. Ces lments utiliss 6'lans et matriaux# sont 0 l$ori,ine des meubles cor'orels. Il
sont t incor'ors au sol/ et sont en cons)uence trans*orms en immeuble. L$accession +oue
au 'ro*it du 'ro'ritaire du sol/ *ut!il de mau(aise *oi ]
b3 Linde"nisation : sur l$ide d$enrichissement sans cause/ le 'ro'ritaire du sol doit
indemniser le 'ro'ritaire du sol. Celle!ci corres'ond 0 la (aleur de ces lments au +our du
'aiement et non 'as au +our de l$utilisation 6on tient com'te de l$in*lation#. C DEBBE DE
GLEU%. Des domma,es et intr9ts 'eu(ent (enir s$a+outer en cas de 'r+udices causs 'ar
la *aute du 'ro'ritaire utilisateur de ces lments. Le crancier de cette indemnit doit *aire
la dmonstration )u$il tait 'ro'ritaire de ces lments 6doit *aire tomber la 'rsom'tion de
l$art ??3#. Le crancier de cette indemnit ne 'eut 'as exi,er l$enl.(ement ou la dmolition
a*in de rcu'rer les lments utiliss.
Les dis'ositions de l$art ??8/ ne sont 'as d$ordre 'ubli)ue/ elles ne sont 'as im'rati(es elles
sont su''lti(es et 'eu(ent 9tre rem'laces 'ar une con(ention 'asse 'ar les 2 'ro'ritaires.
6Car loi su''lti(e de la (olont#.
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Droit des biens CM M. Parcheminal
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2# Les constructions et 'lantations sur le terrain d$autrui 6art ???# :
Il est asseV *r)uent )ue l$occu'ant d$un terrain )ui ne lui a''artient 'as ralise sur ce
terrain/ des ou(ra,es/ des 'lantations/ des constructions/ a(ec des lments lui a''artenant.
L$art ??? est cart dans certaines situations )ui restrei,nent sont cham's d$a''lication.
a3 Lvition du droit daession :
L$absence de (ritable 'lantation ou construction : art ??? ne +oue 'as )uand des
ou(ra,es existants ont seulement t amliors ou r'ars.6Les ou(ra,es existaient d+0#.
Dans ce cas le droit d$accession ne +oue 'as ^ ;n *ait a''lication ici 'our indemniser les
tra(aux raliss 'ar le tiers/ de la thorie des im'enses :
oIm'enses ncessaires : tra(aux )ui 'ermettent la conser(ation de l$immeuble. L0
le 'ro'ritaire doit rembourser le coIt des tra(aux et on ne tient 'as com'te de la bonne ou
mau(aise *oi du tiers 6celui )ui a ralis les tra(aux#.
oIm'enses utiles : tra(aux non 'as indis'ensables mais )ui au,mentent la 'lus
(alue de l$immeuble. L$indemnit (erse 0 celui )ui a ralis les tra(aux se *ait 'ar
a''lication des r.,les de l$art ??? 6comme en mati.re d$accession : (oir b!#. Enrichissement
sans cause 'our le 'ro'ritaire de l$immeuble.
oIm'enses (olu'tuaires : tra(aux destins 0 l$a,rment de l$immeuble. ucune
indemnisation au 'ro*it de celui )ui les ralise.
Dis'ositions l,ales et +uris'rudentielle : le +eu de l$accession est cart 'ar
dis#osition de la loi alors )ue thori)uement il 'ou(ait +ouer. Il s$a,it de certains baux )ui
accordent au 'reneur 6locataire# un droit rel sur l$immeuble lou et notamment on 'arle de
baux rels : bail em'h-toti)ue ou le bail 0 construction 6min. "J ans et max. 77#.
Il - a des dis'ositions 'articuli.res )ui r.,lent le sort des constructions et ou(ra,es raliss
'ar le 'reneur.
D$autre 'art la dis#osition ,uris#rudentielle est de 'lus en 'lus con*ront 0 des con*lits lis 0
l$em'i.tement sur le terrain d$autrui. Une bande de terrain a''artenant au (oisin est utilis 'ar
le 'ro'ritaire conti,uY 'our a''u-er une accession. >ormalement le 'ro'ritaire (oisin 6du
terrain usur'# de(iendrait 'ro'ritaire de la 'artie de la construction ralise sur son sol.
Certains auteurs (eulent *aire +ouer l$accession horiVontale/ c$est 0 dire le construction
ex'ro'rierait la bande de terrain/ sur le)uel re'ose une 'artie de son terrain et indemniserait le
'ro'rio du sol. Cette conce'tion est re+ete en droit 'ar r*rence aux art ??? et ?8? 6)ui
consacre l$ex'ro'riation 'our utilit 'ubli)ue#.
D$autres auteurs consid.rent )ue le 'ro'rio du sol usur' est en droit d$exi,er dans
tous les cas/ la destruction de la 'artie de construction )ui em'i.te. Cette conce'tion est
consacre 'ar la +uris'rudence notamment 'ar la cour de cassation )ui *ait une a''lication
ri,oureuse (oir m9me ri,ide de cette conce'tion/ car dans certain cas/ le constructeur
em'iteur est de bonne *oi et l$em'i.tement est minime. 6arr9t 2L mars 2LL2 : les +u,es disent
)u$ils doi(ent 'rendre acte de l$em'i.tement/ 'as tenir com'te de la bonne ou mau(aise *oi/
'as en considration )ue le (oisin a laiss construire sans raction... c$est une +uris'rudence
tr.s ri,oureuse#.
Ide : cette +uris'rudence se (eut dissuasi(e/ 'r(ention dans cette +uris'rudence/ car si
on se met dans cette situation on sera obli, de dtruire ^
Nuand l$em'i.tement est minime et )uand l$em'iteur est de bonne *oi/ une indemnisation du
'ro'rio (oisin serait 'lus )uitable. En 'rati)ue 'ar accord des 'ro'rio une indemnisation
33
Droit des biens CM M. Parcheminal
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'our le 'ro'rio (oisin est 'ossible/ mais il - a un 'robl.me 'articulier car le droit o**re une
'ossibilit de < chanta,e = au 'ro'rio du terrain em'it.
Existence de sti'ulations contractuelles : en mati.re de baux/ autre )ue les baux
rels. Le 'robl.me se 'ose 'our les baux oH le sort des constructions ralises 'ar le 'reneur
6locataire# n$est 'as 'rcises dans le bail. La r.,le est celle de l$accession au 'ro*it du
bailleur 6'ro'rio#/ l$art ??? s$a''li)ue. Le 'ro'rio de(ient de mani.re automati)ue 'h-si)ue.
L$art ??? n$est 'as d$ordre 'ubli)ue/ une con(ention 'eut 9tre conclu entre le 'ro'rio bailleur
et le 'reneur constructeur. Prudence de 'r(oir dans les clauses du bail/ )ue le 'reneur aura
l$autorisation de construire sur le terrain de son bailleur et de 'r(oir le sort des constructions
ralises 'ar le 'reneur/ surtout 0 l$issue du bail.
b3 Le "anis"e de laession : ,eu de lartile 999 :
Le 'ro'rio de l$immeuble/ du sol/ dis'ose d$une o'tion : normalement le 'ro'rio du
sol de(ient 'ro'rio des ou(ra,es raliss 'ar le tiers sur son sol. Mais le 'ro'rio 'eut re*user
le +eu de l$accession. En exi,eant la dmolition/ l$enl.(ement des ou(ra,es raliss 'ar le
tiers.
L$o'tion o**ert au 'ro'rio du sol est conditionne 'ar l$attitude du com'ortement du tiers :
Si le tiers est de mau(aise *oi : l$accession est *acultati(e/
Il 'eut exi,er la dmolition des constructions au *rais du constructeur/ sanction
lourde 'our le constructeur car a assum le coIt de la construction et doit assum le coIt de
l$enl.(ement C dans ce cas re+et de l$accession.
Le 'ro'rio 'eut aussi conser(er ce )ui a t ralis sur son sol et 'eut *aire +ouer
l$accession.
Si tiers est de bonne *oi : le 'ro'rio du sol n$a 'lus le choix/ l$accession de(ient
obli,atoire et les ou(ra,es raliss ne 'eu(ent 'lus 9tre enle(s. Le tiers se trou(e 'rot, 'ar
sa bonne *oi. Ce tiers cesse d$9tre de bonne *oi )uand il est in*orm )u$il n$est 'as 'ro'rio du
sol et )u$il continu ce'endant 0 amna,er ce sol.
La contre'artie de l$accession : )uand le 'ro'rio *ait +ouer son droit d$accession/ il est
tenu d$indemniser le tiers. Il - a l0 une ide d$)uit mais une a''roche co de la situation.
Cette indemnit corres'ond soit :
o la 'lus (alue 'rocurer au sol 'ar les ou(ra,es raliss.
o u coIt des ou(ra,es raliss/ (alus au +our oH le remboursement est im'os
'ar le +u,e.
CD %a''rochement a(ec un )uasi contrat d$enrichissement sans cause . En 'rati)ue le 'ro'rio
du sol choisit la 'lus *aible de ces deux sommes.
Cette indemnisation est due ai tiers constructeur )ui soit de bonne ou mau(aise *oi/ 0 'artir du
moment oH le 'ro'rio du sol dcide de conser(er les ou(ra,es.
Ici encore en 'rati)ue une 'ossibilit de < chanta,e = 'our le 'ro'rio du sol 0 l$,ard du tiers
de mau(aise *oi )ui consiste 0 le menacer d$une obli,ation de dmolition s$il n$acce'te 'as
une indemnisation rduite de se )ui l$a ralis.
2etion III : Inidenes de la #ossession en "ati!re i""obili!re
En e**et/ la 'ossession +oue de di**rentes mani.res dans le cadre immobilier.
CD Elle *ait 'rsumer la 'ro'rit. Donc/ le 'ossesseur immobilier 'eut!9tre 'rot, de
mani.re 'ro(isoire et 'rocdurale 'arce )ue l$on a''elle les actions 'ossessoires.
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Droit des biens CM M. Parcheminal
UE2
CD Elle 'ermet d$ac)urir la 'ro'rit de l$immeuble 'ossd 'ar la 'rescri'tion ac)uisiti(e/
donc du +eu de l$usuca'ion 6au bout de 3L ans/ )uel)ues *ois en "L et 2L _ on tait 'ossesseur
d$un immeuble/ on sera considr comme 'ro'ritaire#.
U"F La 'rotection 'ossessoire :
la 'ossession est 'rot,e en tant )ue telle contre les troubles )ui 'eu(ent l$a**ecter et
notamment le cor'us sans *aire la dmonstration de l$existence du droit de 'ro'rit.
Il - a 3 actions 'ossessoires soumises au m9me r,ime +uridi)ue.
A- les traits communs des actions possessoires :
"# L$ob+et de l$action :
Ces actions 'ermettent de 'rot,er la 'ossession des droits rels et 'ro'rits et aussi la
dtention . le domaine de la 'rotection 'ossessoire est exclusi(ement immobilier/ ces actions
ne 'eu(ent 'as +ouer dans le domaine mobilier/ uni)uement 0 'ro'os des immeubles. La
'ossession mobili.re est 'rot,e 'ar l$art 2251 du code ci(il/ le 'ossesseur de bonne *oi d$un
meuble est 'ro'rio de ce meuble. 6< en *ait de meuble/ la 'ossession (aut titre =#. La
'rotection 'ossessoire su''ose l$existence d$un trouble au)uel il est demand aux +u,es de
mettre *in 6domma,es et intr9ts 'eu(ent (enir s$a+outer sur le *ondement de l$art "3J2 du
code ci(il#. La (ictime d$un trouble 'eut a,ir sur un autre terrain et 'eut s$adresser aux +u,es
des r*rs 'ar r*rence aux art JLJ et JL7 du code de 'rocdures ci(iles a*in )u$ils *assent
cesser un trouble mani*estement illicite.
Le trouble doit 9tre le *ait d$un tiers/ il ne doit 'as - a(oir de relations +uridi)ues entre l$auteur
et la (ictime du trouble.
2# La 'rocdure :
L$action 'ossessoire doit 9tre intente dans l$anne )ui suit le "
er
*ait constituti* du
trouble 6'rescri'tion annale#. Dlai bre* )ui s$ex'rime en raison du trouble 'orte 0 la
'ossession.
La com'tence : dsormais de'uis la r*orme du "3 mai 2LL? : c$est le BMI )ui est com'tent
en mati.re d$action 'ossessoire/ a(ant c$tait le BI.
Dsormais c$est la m9me +uridiction )ui et com'tente au 'ossessoire comme au 'titoire 60
'ro'os du *ond du droit#. u ni(eau du +u,e des r*rs : c$est le 'rsident du BMI aussi.
En mati.re d$actions 'ossessoires il *aut res'ecter une r.,le 'rocdurale essentielle )ui est le
>;> CUMUL DU P;SSESS;I%E EB DU PEBIB;I%E. C$est 0 dire )ue l$on ne 'eut 'as
dbattre en m9me tem's/ dans une m9me instance de la titularit du droit de 'ro'rit et de la
'rotection 'ossessoire. La (ictime du trouble )ui est demandeur 0 l$instance/ doit o'rer un
choix entre la (oie 'ossessoire ou 'titoire. Il ne 'eut 'asser d$un (oie 0 l$autre ^
L$auteur du trouble )ui est d*endeur 6celui 0 )ui ont *ait le 'roc.s# est tenu 'arle choix du
demandeur et ne 'eut r'li)uer 0 une action au 'ossessoire 'ar des ar,uments tirs du
'titoire. Le +u,e lui/ ne 'eut 'as se 'rononcer sur le 'titoire )uand il est saisi au 'ossessoire.
Sa dcision rendu au 'ossessoire n$a 'as autorit de choses +u,es au 'titoire.
3?
Droit des biens CM M. Parcheminal
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B- Les diverses actions de possessoire :
"# La com'lainte _ action 'ossessoire de droit commun/ 'rot.,e le 'ossesseur ou le dtenteur
'aisible )ui exerce le cor'us de'uis 'lus d$" an. Cette 'ossession est trouble 'ar un acte
(olontaire d$un tiers : trouble de *aits ou de droit. La cessation du trouble 'eut 9tre ordonne
'ar le +u,e.
2# La dnonciation de nou(el 2u(re : action 0 caract.re 'r(enti*. La 'ossession est 'rot,er
contre un trouble *utur )ui la menace. Et l$action 'ossessoire (a 'ermettre d$(iter la
sur(enance de ce trouble.
3# La rint,ration : ou rint,rande : le trouble est 'articuli.rement ,ra(e/ acte de (iolence
ou encore une (oie de *aits 6acte contraire au droit mais )ui ne s$accom'a,ne 'as de (iolence#
)ui a eu 'our cons)uence de d'ossder celui )ui s$estime 'ossesseur. La ,ra(it du trouble
+usti*ie )ue l$annalit de la 'ossession soit carte/ m9me si moins d$un an/ la 'ossession est
'rot,e.
U2F La 'rescri'tion ac)uisiti(e ou usuca'ion :
L$ac)uisition de la 'ro'rit se *ait 'ar la transmission/ c$est 0 dire un ra''ort entre un
auteur titulaire du droit et un a-ant cause )ui ac)uiert ce droit 6Ex : (oie contractuelle#.
L$ac)uisition 'eut 9tre aussi directe/ du *ait de la 'ossession de cet immeuble/ en e**et un
'ossession 'rolon, 'eut conduire 0 la 'ro'rit 'ar 'rescri'tion ac)uisiti(e ou usuca'ion.
La 'rescri'tion ac)uisiti(e +oue dans le domaine immobilier comme mobilier/ mais de
mani.re di**rente. En mati.re mobili.re/ son r4le est accessoire.
Son r4le est essentielle en mati.re immobili.re et il existe 2 t-'es de 'rescri'tions :
! De droit commun : 'rescri'tion trentenaire
! br,e sous certaines conditions : 'rescri'tion dcennale : r*orme "5 +uin 2LLJ : droit 0 la
'rescri'tion extincti(e.
A- Prescription acquisitive de droit commun : usucapion trentenaire 622?J du code ci(il#:
"# Les conditions :
a3 La #ossession : 'leinement constitue : cor'us et animus et celle!ci doit 9tre +uridi)uement
utile 6'rsenter les )ualits re)uises de la loi#. Un dtenteur ne 'eut 'as 'rescrire/ il doit s$a,ir
d$une (ritable 'ossession et non 'as seulement d$un acte de tolrance )ui 'ermet de 'ro*iter
de l$immeuble.
31
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b3 Le bien doit 4tre suse#tible de #resri#tion a)uisitive: certains biens sont
+uridi)uement im'rescri'tibles et en ,nral ils sont en m9me tem's inalinable 6biens du
domaine 'ublic#.
3 Le res#et du dlai de #resri#tion : en droit commun : 3L ans.
Mais des r.,les 'articuli.res sont mises en 'lace 'ar le droit en *a(eur du 'ossesseur.
! ;n admet des +onctions de 'ossessions : c$est 0 dire )ue le 'ossesseur )ui (eut 'rescrire 'eut
a+outer 0 son tem's de 'ossession celui 'endant le)uel 0 'ossder la 'ersonne dont il tient le
bien/ c$est 0 dire son auteur. ;n additionne les dlais de 'ossession.
0uand le #ossesseur est un a/ant3ause titre universel 6ex : hritiers/ l,ataire
uni(ersel@# la +onction de 'ossession s$o'.re 'ar continuation. C$est 0 dire )ue le 'ossesseur
actuel continu la 'ossession commenc 'ar son auteur. Cette 'ossession initiale )ui dtermine
la )ualit de la 'ossession actuelle.
0uand le #ossesseur atuel est un a/ant ause titre #artiulier 6ex donataire# il
commence une nou(elle 'ossession et les 2 'ossessions successi(es 'eu(ent s$additionner si
elles ont la m9me )ualit 6bonne ou mau(aise *oi#.
! ;n tient com'te aussi des cas d$interru'tion et de sus'ension du dlai de la 'rescri'tion :
Linterru#tion *ait dis'araAtre la 'ossession donc 'ar (oie de cons)uence la
'rescri'tion 6car ne doit 'as 9tre interrom'ue#. La 'ossession antrieure est anantie et la
nou(elle re'art 0 L.
Linterru#tion #eut 4tre naturelle )uand la 'ossession dis'araAt 'endant 'lus d$une anne.
Linterru#tion #eut 4tre ivile c$est 0 dire )ue le 'ossesseur continu 0 'ossder
matriellement l$immeuble mais il reconnaAt les droits du (ritable 'ro'rio a*in d$(iter
l$action en re(endication de la 'art de ce dernier.
La sus#ension inter(ient )uand certains (.nements arr9tent 'ro(isoirement son
cour mais sans su''rimer ses e**ets. La sus'ension allon,e le dlai de la 'rescri'tion.
;n sus'end la 'rescri'tion cha)ue *ois )ue le titulaire d$un droit menac de 'rescri'tion n$est
'as en mesure de se d*endre ou 'rou(erait des di**icults 0 la *aire.
La 'rescri'tion 'eut 9tre sus'endu 'ar la +uris'rudence en cas de *orce ma+eur mais le contrat
re'rendra d.s la *orce ma+eure termine.
2# Les e**ets :
E**et essentiel ac)uisiti* : 'ermet au 'ossesseur d$ac)urir le droit rel/ le droit de 'ro'rit.
Cet e**et ac)uisiti* 'rsente des caract.res 'articuliers :
! >$est 'as d$ordre 'ublic
! Il est rtroacti*.
a3 'as dordre #ubli)ue : l$ac)uisition du droit 'ar la 'rescri'tion est une *a(eur *aite au
'ossesseur et ne 'eut 'as 9tre *orce. Le 'ossesseur doit in(o)uer la 'rescri'tion 6l$usuca'ion#
0 son 'ro*it. Le 'ossesseur 'eut renoncer 0 ce 'r(aloir d$une telle 'rescri'tion. La
renonciation ex'ress est 'ossible : U> CBE &DICBIR soumis 0 la loi :
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Droit des biens CM M. Parcheminal
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! Une renonciation antici'e n$est 'as 'ossible il *aut attendre )ue la 'rescri'tion soit ac)uise
soit 3L ans.
! Le renonKant doit a(oir la ca'acit de dis'oser car renonce 0 ce )u$un bien immobilier rentre
dans son 'atrimoine.
! Les cranciers du renonKant 'eut o''oser la 'rescri'tion mal,r la renonciation du 'ro'rio/
ils 'eu(ent exercer l$action obli)ue de l$art ""51 du code ci(il et *aire (aloir 0 la 'lace de leur
dbiteur les droits )ue celui!ci n$exi,e d$exercer : les cranciers se 'rot.,ent.
rt ""15 'ermet aussi 'ar l$action PULME> 'ermet aux cranciers de 'asser outre aux
actes accom'lis 'ar leurs dbiteurs et )ui leur seraient nuisibles.
b3 &)uisition est rtroative : l$usuca'ion rtroa,it 63L ans# au +our de l$entre en
'ossession/ elle ne +oue 'as seulement 0 dater du +our oH la 'rescri'tion est ac)uise.
Les droits ont t consentis 'ar le 'ossesseur 'endant le dlai de 'rescri'tion/ ces droits sont
rtroacti(ement consolids/ alors )ue les droits consentis 'ar un tiers. Cette rtroacti(it
'ermet de considrer )ue le 'ossesseur a tou+ours t titulaire du droit de 'ro'rit sur
l$immeuble.
B- Prescription acquisitive abrge : usucapion dcennale : 6rt 2252 alina 2#
Le calcul de cette ac)uisition a t *acilit 'ar la r*orme du droit de la 'rescri'tion 'ar une
loi du "5 +uin 2LLJ C (olont de 'rot,er le commerce immobilier.
2 conditions :
! Il *aut )ue le 'ossesseur est un +uste titre
! Il soit de bonne *oi.
"# Le +uste titre :
Le titre consiste dans l$ac)uisition du droit sur l$immeuble/ o'ration +uridi)ue en
(ertu de la)uelle le droit est ac)uis 6ex : (ente/ donation/ chan,e...#.
Le titre im'li)ue un ra''ort +uridi)ue C un a-ant!cause.
Ce titre doit en lui!m9me/ intrins.)uement 'rsenter les )ualits )ui auraient du 'ermettre le
trans*ert de la 'ro'rit de l$immeuble/ de celui )ui 0 alin 0 celui )ui a reKu.
Ce titre doit 9tre translati* 0 titre 'articulier/ la nature +uridi)ue de l$acte est essentiel/ acte )ui
a 'our ob+et de trans*rer la 'ro'rit du bien )uel)ue soit la modalit de ce trans*ert 60 titre
onreux 6(ente#/ 0 titre ,ratuit 6donation#. Cet acte doit 9tre rel et +uridi)uement (alable C
acte a(ec consistance +uridi)ue et )ui a 'our ob+et de transmettre la 'ro'rit m9me si en
d*initi(e il n$a 'as 'roduit un tel e**et/ il ne doit 'as 9tre atteint d$une cause de nullit
absolue. Il n$est 'as ncessaire )ue ce titre est t 'ubli 0 la conser(ation des h-'oth.)ues/ la
'ublication ou non du titre est indi**rente. Le titre 'rsente en lui!m9me les )ualits 'our
transmettre la 'ro'rit.
Mais ce titre en d*initi(e ne 'eut 'as 'roduire ces e**ets +uridi)ues car son auteur n$est 'as le
'ro'ritaire de l$immeuble. L$immeuble en d*initi(e a donc t ac)uis d$une 'ersonne )ui
n$a(ait 'as la )ualit de 'ro'ritaire C ac)uisition 0 < non domino = 6d$une 'ersonne sans
)ualit de 'ro'rio#.
L$usuca'ion abr, (a 'ermettre de surmonter cette insu**isance/ le 'ossesseur (a
o''oser au (ritable 'ro'rio un +uste titre )ui (a 'rsenter les )ualits 'ro'res 0 le +usti*ier
dans sa 'ossession.
2# La bonne *oi :
3J
Droit des biens CM M. Parcheminal
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Elle rside cheV le 'ossesseur dans la cro-ance/ )ue l$alinateur du bien tait 'ro'rio
de ce bien et )ue le titre 'roduisait ces e**ets +uridi)ues. La bonne *oi est a''rcie
sou(erainement 'ar les +u,es du *onds. La bonne *oi est 'rsume C art 2258/ et elle n$est
exi,e )u$au moment de l$ac)uisition de l$immeuble. La mau(aise *oi du 'ossesseur 'eut 9tre
'ossible/ elle 'eut rsulter du doute et 'rou(er sur la )ualit de 'ro'rio/ le doute exclu la
bonne *oi. ;n 'eut 'rou(er la mau(aise *oi 'ar un (ice.
Le 'ossesseur de mau(aise *oi ne 'eut 'as bn*icier de la 'rescri'tion abr,e. En re(anche
il 'ourra 'rescrire dans le dlai de droit commun/ de 3L ans.
La r*orme de 2LLJ a *acilit la dtermination du dlai de la 'rescri'tion abr,e car a(ant
2LLJ/ le dlai 'ou(ait (arier de "L 0 2Lans. Le 'ro'rio )ui re(endi)uait l$immeuble tait
domicili ou non dans le ressort de la cour d$''el oH tait situ l$immeuble.
C.a#itre III : La relation au* "eubles
La cat,orie des meubles 0 tou+ours eu une am'leur considrable en *onction des
(olutions de la socit. Une des (olutions est celle du d(elo''ement 0 c4t des meubles
cor'orels/ ceux des incor'orels. La relation du su+et au meuble c$est di(ersi*ie et il existerait
ainsi un droit mobilier ,nral a(ec des r.,les communes 0 tous les meubles et un droit
mobilier s'cial 60 certaines cat,ories de meubles C droit de l$automobile/ des animaux@#.
Le meuble est 'ar excellence ob+et du commerce +uridi)ue et sa nature 'h-si)ue/ sa
mobilit en *ait l$ob+et des chan,es/ il circule au sens +uridi)ue du terme et *acilement
a''ro'riable 'as transmission.
Un r,ime +uridi)ue 'articulier doit 9tre mis en 'lace en raison de la ra'idit/ de la *acilit du
commerce mobilier. Ici en mati.re mobili.re la 'ossession +oue un r4le *ondamental ex'rime
'ar l$art 2251 du code ci(il < en fait de meuble$ la possession vaut titre = 6 la 'ossession
mobili.re est assimile 0 la titularit du droit#.
2etion I : Les at-ories de "euble :
L$art ?25 du code ci(il )ui (o)ue les meubles 'ar nature et les meubles 'ar
dtermination de la loi. Cette distinction est d'asse en *onction de la di(ersi*ication de la
mati.re mobili.re.
Il est 'r*rable de *aire une distinction entre les meubles cor'orels et les meubles incor'orels.
U"F Les meubles cor'orels :
Se sont des choses cor'orelles/ matrielles/ tan,ibles )ui 'eu(ent constituer des cor's
certain/ 9tre indi(idualiss dans la masse et donc 9tre a''ro'ris. Ils sont tr.s di(ers/ on 'eut
distin,uer les meubles 'ar nature et les meubles 'ar antici'ation.
A- Les meubles par nature : 6rt ?2J du code ci(il#
Cet article a t rcrit 'ar une loi du 1 +an(ier "777 'our distin,uer l$animal 'ar
ra''ort aux autres choses.
"# Les animaux :
37
Droit des biens CM M. Parcheminal
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Sont +uridi)uement considrs comme des meubles cor'orels 'ar nature mais cette loi
de "777 a (oulu distin,uer l$animal 'ar ra''ort aux choses animes. Cette loi a t
surnomme < la loi Pitbull =.
L$animal demeure en droit un meuble/ et un lment +uridi)uement a''ro'riable/ il 'eut 9tre
utilis/ ex'loit/ lou/ cd@
Son 'ro'rio en,a,e sa res'onsabilit ci(ile dlictuelle art "3J? du code ci(il )uand l$animal
cause des domma,es 0 autrui. L$animal est dans le commerce +uridi)ue. 6Source de 'ro*it#.
Il *aut constater la dri(e (ers la 'ersonni*ication de l$animal or +uridi)uement l$animal ne
'eut en aucun cas 9tre assimil comme une 'ersonne.
Loi du "L +uillet "751 relati(e 0 la 'rotection de la nature )uali*ie l$animal comme 9tre
sensible )ui doit 9tre 'rot, 'ar l$homme. Le droit de l$en(ironnement consid.re )ue
l$animal *ait 'arti du 'atrimoine biolo,i)ue de l$humanit et )ue les es'.ces menaces
doi(ent 9tre 'rser(es. La )ualit d$9tre sensible de l$animal +usti*ie les obli,ations et les
de(oirs im'oss aux 'ersonnes 0 leur ,ard.
Le droit 'nal sanctionne les mau(ais traitements/ des tra*ics@6ssociation de &ri,itte
&ardo#.
2# Les choses inanimes :
Est considrable/ les choses sont amo(ibles/ trans'ortables. Il s$a,ira des meubles
meublant C le mobilier/ )ui ser(ent au con*ort/ au loisir de la 'ersonne.
Certains meubles ont une 'lace 'articuli.re car *ont l$ob+et d$une immatriculation
administrati(e. Il s$a,it des na(ires/ des bateaux et des arone*s 6ceux a(ec une (aleur co
considrables#. L$immatriculation 'ermet un contr4le +uridi)ue de tel meuble/ leur 'ro'rit
est 'lus sure et notamment immatricul sous des re,istres )ui 'ermettent leur sui(i et
notamment leur (ente.
Les auto *ont l$ob+et d$une immatriculation )ui 'rot.,e la 'ro'rit/ les cessions 'eu(ent 9tre
contr4les 'ar le biais de la carte ,rise.
En d*initi(e sont meubles tous les biens )ui n$occu'ent 'as un es'ace *ixe.
3# Les matriaux de construction : 6art ?32 du code ci(il #
Se sont des meubles )ui ont 'our ob+et d$di*ier un immeuble/ c$est 'ar l$o'ration
d$incor'oration )ui 'erdent leur nature cor'orelle et ac)uiert la )ualit immobili.re. Ils
'eu(ent retrou(er leur nature mobili.re en cas de dmolition.
B- Les meubles par anticipation :
Se sont des biens )ui actuellement sont immobiliers et )ui (ont re(9tir le caract.re
mobilier car en(isa, non 'as dans leur *orme actuelle mais dans leur *orme *uture d$oH
l$ex'ression d$antici'ation. Cette cat,orie est une cration +uris'rudentielle ou 'rtorienne
ins'ire 'ar les institutions coutumi.res de l$ancien droit. La mobilisation 'roc.de 'ar
dissociation intellectuelle de se )ui actuellement *ait l$ob+et d$une union matrielle. Cette
dissociation 'ermet une re)uali*ication +uridi)ue du bien. La mobilisation 'ar antici'ation
concerne les rcoltes sur 'ied a(ant la rcolte/ les matriaux de dmolitions a(ant la
dmolition/ les cou'es de bois a(ant la cou'e et les matriaux des carri.res a(ant l$extraction.
Prsence d$lments mobiliers. L$antici'ation de la nature +uridi)ue du bien 0 'our *inalit
l$antici'ation de son r,ime +uridi)ue et en 'assant de l$immeuble au meuble/ les r.,les
8L
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+uridi)ues (ont 9tre modi*ies 6(ente sera une (ente mobili.re/ la saisie sera mobili.re et non
immobilier#. Car le r,ime +uridi)ue des meubles est moins contrai,nant/ moins *ormalistes.
La mobilisation re'ose essentiellement sur la (olont des 'ersonnes/ d$ameublir un bien 6ex :
dans le cadre d$un contrat#. Il *aut )u$il - ait (olont de la 'ersonne.
U2F Les meubles incor'orels :
Sont constitus 'ar des droits 'ortant sur des meubles/ art ?23 du code ci(il donne des
exem'le. Mais la cat,orie doit 9tre lar,ie/ celle!ci n$a cess de s$accroAtre a(ec le 'rocessus
de dmatrialisation du droit des biens.
A- Les droits mobiliers par lesquels lobjet sapplique :
"# Droits rels mobiliers :
Le droit de 'ro'rit est 0 'art car ce con*ond a(ec son ob+et/ donc s$il 'orte sur un
meuble/ le droit de 'ro'rit constitue un meuble cor'orel. Les droits rels sont constitus 'ar
l$usu*ruit et 'ar l$usa,e.
2# Les droits rels accessoires :
Sont nombreux :
! Le ,a,e
! Les h-'oth.se mobili.res : na(ire/ arone*s@
! Les tr.s nombreux 'ri(il.,es mobiliers : sIret )ui 'ortent sur des biens meubles.
3# Les droits 'ersonnels mobiliers :
Constitus essentiellement 'ar les crances )ui ont le 'lus sou(ent un caract.re
mobilier. La crance 'eut consister dans un somme d$ar,ent mais aussi dans un ser(ice/ une
'restation 'articuli.re ou la li(raison d$un bien. Le caract.re mobilier d$une crance 'roc.de
tou+ours de son ob+et et non 'as du contrat )ui lui a donn naissance 6contrat de (ente
d$immeuble : le 'rix de (ente de l$immeuble est une crance mobili.re alors )ue la
contre'artie corres'ond au trans*ert d$un immeuble#.
8# Les actions mobili.res :
Se sont des actions en +ustice relle 'our reconnaAtre en +ustice un droit mobilier rel
ou reconnaAtre un droit 'ersonnel mobilier 6le 'lus *r)uent#. Ces derni.res se 'rescri(ent
dsormais 'ar ? ans 0 com't du +our oH le titulaire d$un droit 0 connu ou aurait 'u connaAtre
es *aits lui 'ermettant d$exercer cette action 6art 2228 du code ci(il : r*orme de 2LLJ#/ cette
'rescri'tion est extincti(e.
B- Les droits mobiliers par dterminations de la loi : 6art ?27 du code ci(il#
"# Les 'arts sociales :
Des droits des associs dans tous les t-'es de socits/ ces droits sont considrs
comme des meubles. ;n 'arle de 'art d$intr9t dans les socits de 'ersonnes et d$actions
8"
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dans les socits de ` 6S#. L$associ a droit 0 une 'art de bn*ice annuelle 'ro'ortionnelle
0 ses actions et a droit 0 une 'art dans l$acti* social )uand la socit est dissoute.
2# Les rentes :
rt ?27 'rcise les rentes 'er'tuelles ou (ia,.res sur l$Etat ou sur les 'articuliers.
Et-molo,i)uement/ la rente si,ni*ie : ce )ui se rend 0 la suite de la dlation d$un immeuble/
on 'arlera d$une (ente *onci.re oH en cons)uence de l$alination d$un meuble ou d$un
(ersement d$un ` C rente constitue. Cette restitution se *ait 'ar (ersement 'riodi)ue )ue
l$on a''elle arrra,e. La techni)ue de la rente est de trans*ormer un ` en re(enu.
3# Les 'ro'rits incor'orelles :
Droits intellectuels )ui se sont d(elo''s : client.le/ 'ro'rit littraire/artisti)ue.
Pro'rit industrielle@ 6C* intro#.
2TO' 'OUR L(2 '&RTI(L2
2etion II : Les inidenes de la #ossession en "ati!re "obili!re :
Les immeubles sont *ixes et la 'ossession est soumise 0 des r.,les 'articuli.res. En
re(anche les meubles cor'orels sont 'ar d*inition mobiles et leur commerce s$exerce sans
*ormalit 'articuli.re et notamment sou(ent en l$absence d$un crit. Les meubles 'assent de
main en main. Le meuble donne *acilement 'rise 0 la 'ossession et celle!ci (iennent alors
su''ler l$absence de titre de 'ro'rit. rt 2251 du code ci(il/ 'ose un 'rinci'e *ondamental
selon le)uel en *ait de meuble/ la 'ossession (aut titre. Ce 'rinci'e a deux si,ni*ications :
CD rticle 2251 ex'rime une r.,le de *onds/ la 'ossession est un mode d$ac)uisition de la
'ro'rit et exclu en 'rinci'e toute re(endication du (ritable 'ro'rio. De ce 'oint de (ue/ la
'ossession est un titre de 'ro'rit au sens d$o'ration +uridi)ue et *ait du 'ossesseur un
'ro'rio alors m9me )u$il n$a 'as traiter a(ec le (ritable 'ro'rio.
CD rticle 2251 ex'rime aussi une r.,le de 'reu(e/ la 'ossession *ait 'rsumer la 'ro'rit
mais c$est une 'rsom'tion sim'le. La 'ossession )ui(aut 0 un titre de 'ro'rit au sens de
document < instrumentum =. Permet de 'rou(er la 'ro'rit comme un titre. C$est un mode
d$ac)uisition de la 'ro'rit.
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