Raport de Evaluare-Saramontiel

Cabinet Persoan Fizic Autorizat Ing.
Mihai Valerian
Legitimaia nr. 1590-1336 / expert judiciar Tel: 0723.500.796; Tel./Fax: 021-665.32.24
Legitimaia nr. 830 evaluator ANEVAR E-mail: mihai.valerian@yahoo.com

RAPORT DE EVALUARE
- EXTRAJUDICIAR -

BENEFICIAR:
SC SARAMONTIEL IMPEX SRL

EVALUATOR:
Ing. Mihai Valerian

Cabinet Persoan Fizic Autorizat Ing. Mihai Valerian

Decembrie 2009

2

RAPORT DE EVALUARE
- EXTRAJUDICIAR -

DATE GENERALE

BENEFICIAR: SC SARAMONTIEL IMPEX SRL, cu sediul n Calea Rahovei nr.
293, bl. 81A, sc. A, et. 4, ap. 12, sector 5, Bucureti, avnd
J40/5312/1994, CUI RO5970742, reprezentat de dl Costache Marin,
n calitate de administrator

EVALUATOR: Expert ing. Valerian MIHAI, expert din anul 1980, reatestat de
Ministerul Justitiei prin dosar 1590/1336/1992, membru ANEVAR
(Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) cu legitimatia nr.
830, atestat de Agentia Nationala de Privatizare - adeverinta nr.
1071/1992, membru al CET-R (Corpul Expertilor Tehnici din
Romania) - carnet nr. 074, persoana fizica autorizata avand cod fiscal
nr. 1420108400155, asigurare de raspundere profesionala-certificat
nr.14141/1167/01.02.2009

DATA EVALUARII: 31.12.2009

CURS BNR: 4,200 lei/EURO

OBIECTIVUL EVALURII:
Determinarea valorii spaiu lui comercial situat n Orelul Copiilor Bucureti,
n vederea declarrii pentru impozitare.

PROCEDURA
Am fost contactat de reprezentantul beneficiarului i pe cheltuiala sa m-am
deplasat la adresa spaiului comercial unde l-am cercetat i am reinut caracteristicile
tehnice necesare ntocmirii raportului de evaluare.

Decembrie 2009

3

DIAGNOSTIC JURIDIC
Spaiul comercial este proprietatea SC SARAMONTIEL IMPEX SRL, conform
contract de vnzare-cumprare nr. 242/30.05.2005, autentificat la BNPA TATOMIR
CRISTINA i Drgu Reli, str. Octavian Goga nr. 106, sector 3, Bucureti.

DECLARATIA EXPERTULUI EVALUATOR
Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are nici un interes direct sau
indirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cu persoanele
fizice sau juridice implicate.
n vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au
influaenta asupra valorii obiectului evaluarii si nu au fost omise deliberat nici un fel de
informatii care ar avea importanta asupra evaluarii.
Factorii si informatiile care au fost luate in calcul si care au influenta asupra
valorii obiectului evaluarii sunt considerate corecte si rezonabile pentru intocmirea
prezentului raport.
Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse
privind obiectul evaluarii, care ar putea influenta in vreun sens evaluarea.
Metodologic, in elaborarea lucrarii, s-a tinut seama de prevederile legale.
Principial, raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si
Notele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania si ale Corpului Expertilor
Tehnici din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate.
Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte,
chiar daca redactarea nu a retinut, intoteauna si integral, detaliile metodologiei de
evaluare care au condus la rezultatele evidentiate.
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus, partial sau in intregime, intr-un
document publicat, fara acordul scris al evaluatorului asupra formei in care ar urma sa
apara.

Decembrie 2009

4
Raportul este confidential pentru utilizator si destinatar si poate fi folosit numai
pentru scopul mentionat. Nu acceptm nici o alt responsabilitate fa de o ter
persoan care s poat face uz de el.

STANDARDELE SI LEGISLATIA DE EVALUARE
Au fost utilizate:
1. Standardelor Internaionale de Evaluare, Ediia 2005:
IVS 1 Valoarea de pia baz de evaluare;
IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia;
IVS 3 Raportarea evalurii;
GN 1 Evaluarea proprietii;
GN 7 Consideraii privind substanele toxice i periculoase;
GN 8 Costul de nlocuire net;
GN 9 Analiza fluxurilor financiare reactualizate;
GN 11 Verificarea evalurii.
2. Deciziile CGMB 181/1990 i 207/2005;
3. Buletine documentare EXPERTIZA TEHNIC ale CET-R;
4. Decretul 61/1990.

IPOTEZE GENERALE PENTRU EVALUARE
Se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un
management competent al acesteia.
Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere.
Toate studiile ingineresti sunt presupuse a fi corecte. Planurile si materialul
ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa vizualizeze
proprietatea.
Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale
subsolului sau structurilor sale care ar face proprietatea sa valoreze mai mult sau mai
putin.

Decembrie 2009

5
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si
restrictiilor de zonare si utilizare in vigoare exceptand situatia cand raportul de evaluare
nu a fost identificata, descrisa si considerata o non-conformitate.
Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile,
licentele, certificatele de ocupare, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale,
regionale sau nationale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii.
Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul
limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati,
daca nu se mentioneaza altfel.
Presupun, in scopul acestei evaluari, ca nu exista nici un fel de contaminanti si
costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea. Nu am fost informat de nici
o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminatilor sau materialelor
periculoase.
Evaluatorul nu a facut nici un fel de investigatii refertoare la utilizarile trecute
sau prezente, atat pe proprietate cat si pe terenul vecin pentru a stabili daca exista vreo
contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci valoarea
este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva.
Nu imi asum nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminat, nici nu
ma angajez pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit.
Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe orice alt
teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functionare ar putea contamina, acesta
ar putea diminua valoarea raportata.
Nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat
acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in
starea tehnica buna corespunzatoare unei exploatari normale. Opinia asupra starii
partilor neexpertizate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea lor.


Decembrie 2009

6
CONDITII LIMITATIVE
Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare.
Evaluatorul prin latura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta
ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea, decat in limita
prevederilor contractuale.
Nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la valori,
identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta), nu vor fi difuzate public prin
reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris
si prealabil al evaluatorului.
Orice estimare a valorii continute in raport se aplica intregii proprietatii si orice
impartire sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca
acestea nu au foat stabilite in raport.
Evaluatorul a folosit documente cadastrale, pentru a stabili dimensiunile fizice si
marimea proprietatii. Daca o masuratoare atesta ca aceasta informatie nu e valida, ea va
trebui ajustata.
Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile
curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si sunt
influentate de inexistenta (inca) a unei economii stabile. Aceste prevziuni sunt, prin
urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare. Orice modificare a conditiilor pietei
poate duce la modificare rezultatelor evaluarii.

CONSTATRI
Orelul Copiilor este amplasat n parcul Tineretului la staia de metrou
Constantin Brncoveanu.
Dup zonarea efectuat de CGMB prin Decizia 181/1990 se situeaz n zona I a
Municipiului Bucureti.
Descrierea construciilor
Unitate situata in Oraselul Copiilor cu spatii de servire in aer liber.


Decembrie 2009

7
Constructie parter se compune din:
- salon
- carmangerie
- spalator vase
- holuri
- bucatarie
- vestiar cu grup sanitar
- bufet
- grupuri sanitare
- magazii
- terasa acoperita de o copertina cu structura metalica ( stalpi + ferme si
invelitoare din PAS ondulat ).
Structura de rezistenta este formata din zidarie portanta de caramida, fundatii
beton, stalpi lemn la pridvor), un stalp metalic in salon, grinzi lemn si metalice, sarpanta
din lemn.
Cota 0,00 la 60 cm fata de terasa.
Compartimentarile interioare sunt din zidarie caramida, tamplarie din PVC cu
geam termopan, tamplarie lemn in zonele de lucru ( bucatarii , spatii de depozitare).
Plafon fals la restaurant.
Pardoseli : gresie si mozaic.
Tencuieli interioare driscuite, zugraveli lavabile, placaje de faianta la bucatarie,
grupuri sanitare, bufet.
Tencuieli exterioare driscuite, zugraveli si placaj piatra de ru, dnd un aspect rustic.
Instalatii: instalatie electrica de iluminat fluorescent, incandescent si forta, apa,
canal, incalzire cu centrala termica proprie.
Elemente geometrice
- Spatiu restaurant : Sc = 278,8 m.p., Su = 240,14 m.p.
- Terasa cu copertina : Sc = 164,15 m.p.
- Terasa acoperita cu trotuar aferent : Sc = 210,92 + 14,11 225,03m.p.
- Total suprafata construita : Sc = 667,98 m.p.
- H = 2,75

Decembrie 2009

8
METODOLOGIA DE EVALUARE
Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o propietate ar putea fi
schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o
tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri
Valoarea de piata inseamna pretul la care terenul si cladirile ar putea fi
vandute printr-un contract privat incheiat la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si
un cumparator independent, presupunand ca propietatea a fost data publicitarii,
conditiile pietei permit o instrainare ordonata si ca exista o perioada de timp
disponibila normala, functie de natura propietatii, pentru negocierea vanzarii
Pretul cel mai probabil la o anumita data, in bani lichizi sau in conditii
echivalente, pentru care drepturile de propietate s-ar vinde dupa o publicitate
rezonabila pe o piata competitiva sub toate conditiile cerute de o vanzare corecta, in
care vanzatorul si cumparatorul au actionat prudent, in cunostinta de cauza si in
interes propriu si presupunand ca nu au existat presiuni pentru a incheia tranzactia

Metode utilizate:
Metoda costului de nlocuire
Metoda comparaiei directe
Metoda venitului

Metoda se aplica astfel :
- se evalueaza separat terenul;
- se evalueaza constructia prin metoda costurilor;
- valoarea imobilului (a spatiului comercial) rezulta din insumarea valorii
terenului cu valoarea constructie;
Evaluarea constructiei prin metoda costurilor consta in stabilirea valorii actuale a
obiectului, determinata prin formula de calcul normata, cu introducerea diferitelor
elemente caracteristice obiectului si stabilirea pretului corectat de barem unitar.

Decembrie 2009

9
Elementele de calcul sunt preluate din Cataloage de preturi de barem si corectii,
editate de Comisia Centrala de Inventariere si Reevaluare a Fondurilor Fixe/1965.
Metodologia este insusita si promovata de catre Ministerul Lucrarilor Publice,
Locuintei si Turismului, fiind aprobata cu Ordin MLPTL nr. 32/N/1995.
Pentru aducerea la zi a valorilor calculate se aplica prevederile nornelor si actelor
normative in vigoare.
Indicii de actualizare sunt elaborati de catre INCERC Bucuresti si aprobati de
Ministerul Lucrarilor Publice, Transportului, Locuintelor si Turismului.
Formule de cacul utilizate:
V
ai
= V
b
x K
0
x K
1
, in care :
V
ai
= valoare tehnica initiala, actulizata;
V
b
= valoare de baza de barem, corectata - din cataloage
K
0
= coeficient de corelare a valorii pentru perioada 1.01.1965 1.01.1990
K
1
= cumul de factori de corelatie a valorii, corespunzator perioadelor de
referinta analizate, conform legislatiei si normelor prezentrate mai sus
V
a
= V
ai
(1-U), in care:
U = uzura fizica reala a obiectului, calculata avandu-se in vedere:
- starea fizica efectiva a obiectului, a gradului de intretinere constatat la
verificarea pe teren;
- eventualele consolidari si reparatii executate;
- coeficient de uzura normata si tehnico-constructiva;
- durata normata de viata, caracteristica.

Metoda comparatiei directe
In aplicarea acestei metode evaluatorul pleaca de la premisa ca valoarea de piata
a unei propietati este in relatie directa cu preturile de tranzactie a unor propietati
competitive si comparabile. Este necesara o analiza comparativa a propietatilor similare

Decembrie 2009

10
cu cea supusa evaluarii pe baza asemanarilor si diferentelor intre propietati si tranzactii
care influenteaza valoarea.
Metoda comparatiei directe se poate aplica in evaluarea propietatilor imobiliare
de orice tuip, cu conditia ca evaluatorul sa detina sau sa culeaga suficiente date si
informatii privind tranzactii recente (in numar rezonabil) pe piata imobiliara respectiva.
Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:
- Culegerea de informatii (date reale si corecte) privind tranzactii (cu
caracter obiectiv) de propietati similare prin analiza pietei;
- Identificarea criteriilor de comparatie relevante si efectuarea unei analize
comparative pe fiecare criteriu;
- Compararea propietatilor comparabile cu propietatea evaluata, utilizand
elementele de comparatie si ajustarea corespunzatoare a pretului de vanzare
a fiecarei propietati comparabile;
- Analiza rezultatelor evaluarii si alegerea valorii sau a intervalului de valori.
In aplicarea metodei se iau in considerare si se compara toate diferentele
rezonabile intre proprietatile compatibile, diferente care le influenteaza valoarea. Prin
cercetarea pietei imobiliare se vor identifica elementele variabile la care valoarea
proprietatilor imobiliare este deosebit de sensibila.
Evaluatorul nu a avut acces la tranzactiile imobiliare la acest tip de imobile,
acestea fiind detinute de agentiile imobiliare si notari care nu le fac publice i n
consecin metoda nu se aplic.

Restaurant + terasa cu copertina Sc restaurant = 278,80 mp
Sc copertina = 164,15 mp
Catalog de reevaluare nr. 120
Fisa nr. 7, var. A II-a
Valoarea de inlocuire unitara:
- constructii 1.027 lei/mpAd

Decembrie 2009

11
- instalatii de iluminat incandescent 104 lei/mpAd
- instalatii sanitare 78 lei/ mp Ad
- instalatii de incalzire centrala fr centrala termica proprie 91 lei/mp Ad
Total 1.300 lei/mpAd
Corectii:
- pentru inaltimi mai mici de 4,5 m se scad pentru flecare 0,10 m 16 lei/mp Ad
- pentru finisaje superioare se adauga 110 lei/mp Ad
- pentru pardoseli din gresie se adauga 15 lei /mp pardoseala
- pentru finisaje superioare se adauga 110 lei/mpAd
- pentru instalatii electrice de iluminat fluorescent se adauga 90 lei/mp suprafata
iluminata
- pentru centrala termica proprie se adauga 35 lei/mpAd
- pentru nstalatia de conditionare a aerului se adauga 360 lei/mp suprafata
conditionata
- pentru camera frigorifica se adauga 1.200 lei/mp camera frigorifica
Pentru terase sau gradina de vara:
- pentru platforme din dale de beton, placi mozaic se adauga 65 lei/mp platforma
- pentru acoperisuri din materiale plastice se adauga 75 lei/mp acoperis
- pentru instalatii electrice de iluminat exterior se adauga 285 lei/loc lampa
Valoarea de nlocuire neactualizat:
- Catalog 120, fia 7
- Pre barem de calcul 1300 lei/mp
Restaurant:
1300 lei/mp x 278,80 mp = 362.440 lei (ROL)
Se fac coreciile:
- nlimi mai mici de 4,5m se scade
18 x 16 lei/mp x 278,80 mp = - 80.294 lei (ROL)
- pardoseli din gresie se adaug
278,80 mp x 15 lei/mp = + 4.182 lei (ROL)

Decembrie 2009

12
- finisaje superioare se adaug
278,80 mp x 110 lei/mp = + 30.668 lei (ROL)
- iluminat fluorescent se adaug
99,0 mp x 90 lei/mp = + 8.910 lei (ROL)
- CT proprie se adaug
278,80 mp x 35 lei/mp = + 9.758 lei (ROL)
- instalaie aer condiionat se adaug
110 mp x 360 lei/mp = + 39.600 lei (ROL)
- camer frigorific se adaug
5,0 mp x 1200 lei/mp = + 6.000 lei (ROL)
TOTAL 381.264 lei (ROL)
Valoarea tehnic actualizat:
381.264 lei (ROL) x 23745,378 = 9.053.257.798 lei (ROL)
905.326 lei (RON)
Valoarea rmas actualizat:
Se aplic coeficientul de uzur estimat la 60%
905.326 lei (RON) x (1 - 0,60) = 362.130 lei (RON)
Terasa
- Catalog 109, fila 2
- Pre barem de calcul 294 lei/mp Ad
225 mp x 294 lei/mp = 66.150 lei (ROL)
Se fac coreciile:
- pardoseal din dale mozaic se adaug
164,15 mp x 65 lei/mp = + 10.670 lei (ROL)
- acoperi material plastic se adaug
164,15 mp x 75 lei/mp = + 12.310 lei (ROL)
- lmpi exterioare se adaug
6 locuri x 285 lei/loc lamp = + 1.425 lei (ROL)
TOTAL 90.555 lei (ROL)

Decembrie 2009

13
Valoarea actualizat:
90.555 lei (ROL) x 23745,378 = 2.150.262.705 lei (ROL)
215.026 lei (RON)
Valoarea rmas actualizat:
215.026 lei (RON) x 0,80 = 172.020 lei (RON)
TOTAL VALOARE RMAS ACTUALIZAT = 534.150 lei (RON)
Valoarea de pia:
n condiiile stagnrii totale a pieei imobiliare i a crizei economice actuale, se
consider un coeficient de pia sczut de 0,5.
534.150 lei (RON) x 0,5 = 267.075 lei (RON)

CONCLUZII

1. Valoarea de pia a spaiului comercial ce aparine SC SARAMONTIEL
IMPEX SRL este de 267.075 lei (RON).
2. S-a utilizat un curs valutar BNR de 4,200 lei/EURO.

NOTA:
Prezentul raport de evaluare nu poate fi utilizat decat in scopul mentionat mai sus.
Eventualele copii de pe acest raport sunt valabile numai cu semnatura in original a
evaluatorului.

Evaluator,
Ing. Mihai Valerian

Raport de Evaluare-Saramontiel

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Raport de Evaluare-Saramontiel

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Cabinet Persoan Fizic Autorizat Ing.

Vous aimerez peut-être aussi