Infoifrs 455259 2012-04D 1

ESTADO DE POSICIN FINANCIERA
URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A.B.

DE C.V.
URBI CLAVE DE COTIZACIN:
BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V.
TRIMESTRE: 04 AO: 2012
CONSOLIDADO
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, 31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 01 DE ENERO DE 2011
INFORMACIN DICTAMINADA
(MILES DE PESOS)
Impresin Final
REF
TRIMESTRE AO ACTUAL CIERRE AO ANTERIOR
IMPORTE IMPORTE
INICIO AO ANTERIOR
IMPORTE
CUENTA / SUBCUENTA
10000000 ACTIVOS TOTALES 40,974,169 51,397,131 35,287,914
11000000 ACTIVOS CIRCULANTES 39,304,047 49,965,135 33,704,577
11010000 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 5,529,279 2,476,689 6,154,595
11020000 INVERSIONES A CORTO PLAZO 0 0 0
11020010 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DISPONIBLES PARA SU VENTA 0 0 0
11020020 INSTRUMENTOS FINANCIEROS PARA NEGOCIACIN 0 0 0
11020030
INSTRUMENTOS FINANCIEROS CONSERVADOS A SU
VENCIMIENTO
0 0 0
11030000 CLIENTES (NETO) 8,358,381 13,170,358 5,193,335
11030010 CLIENTES 8,431,370 14,303,578 5,247,599
11030020 ESTIMACIN PARA CUENTAS INCOBRABLES -72,989 -1,133,220 -54,264
11040000 OTRAS CUENTAS POR COBRAR (NETO) 909,389 679,372 1,379,322
11040010 OTRAS CUENTAS POR COBRAR 909,389 679,372 1,379,322
11040020 ESTIMACIN PARA CUENTAS INCOBRABLES 0 0 0
11050000 INVENTARIOS 23,202,413 32,523,741 19,953,251
11051000 ACTIVOS BIOLGICOS CIRCULANTES 0 0 0
11060000 OTROS ACTIVOS CIRCULANTES 1,304,585 1,114,975 1,024,074
11060010 PAGOS ANTICIPADOS 1,248,251 1,089,368 1,024,074
11060020 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS 56,334 25,607 0
11060030 ACTIVOS DISPONIBLES PARA SU VENTA 0 0 0
11060040 OPERACIONES DISCONTINUAS 0 0 0
11060050 DERECHOS Y LICENCIAS 0 0 0
11060060 OTROS 0 0 0
12000000 ACTIVOS NO CIRCULANTES 1,670,122 1,431,996 1,583,337
12010000 CUENTAS POR COBRAR (NETO) 413,058 353,323 457,080
12020000 INVERSIONES 0 0 0
12020010 INVERSIONES EN ASOCIADAS Y NEGOCIOS CONJUNTOS 0 0 0
12020020 INVERSIONES CONSERVADAS A SU VENCIMIENTO 0 0 0
12020030 INVERSIONES DISPONIBLES PARA SU VENTA 0 0 0
12020040 OTRAS INVERSIONES 0 0 0
12030000 PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO (NETO) 1,218,289 1,035,372 1,008,468
12030010 INMUEBLES 156,714 150,355 150,384
12030020 MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL 788,537 806,096 500,363
12030030 OTROS EQUIPOS 608,939 744,521 357,721
12030040 DEPRECIACIN ACUMULADA -335,901 -665,600 0
12030050 CONSTRUCCIONES EN PROCESO 0 0 0
12040000 PROPIEDADES DE INVERSIN 25,125 25,247 39,985
12050000 ACTIVOS BIOLGICOS NO CIRCULANTES 0 0 0
12060000 ACTIVOS INTANGIBLES (NETO) 0 0 0
12060010 CRDITO MERCANTIL 0 0 0
12060020 MARCAS 0 0 0
12060030 DERECHOS Y LICENCIAS 0 0 0
12060031 CONCESIONES 0 0 0
12060040 OTROS ACTIVOS INTANGIBLES 0 0 0
12070000 ACTIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS 0 0 0
12080000 OTROS ACTIVOS NO CIRCULANTES 13,650 18,054 77,804
12080001 PAGOS ANTICIPADOS 0 0 0
12080010 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS 0 4,403 0
12080020 BENEFICIOS A EMPLEADOS 0 0 0
12080021 ACTIVOS DISPONIBLES PARA SU VENTA 0 0 0
12080040 CARGOS DIFERIDOS (NETO) 0 0 0
12080050 OTROS 13,650 13,651 77,804
20000000 PASIVOS TOTALES 24,914,431 34,933,595 21,407,929
21000000 PASIVOS CIRCULANTES 12,576,186 14,659,158 10,839,961
21010000 CRDITOS BANCARIOS 6,444,865 4,497,705 3,248,926
21020000 CRDITOS BURSTILES 0 0 0
21030000 OTROS PASIVOS CON COSTO 0 1,995,717 0
21040000 PROVEEDORES 3,413,306 5,400,275 4,206,465
21050000 IMPUESTOS POR PAGAR 1,444,027 1,540,294 2,328,175
21050010 IMPUESTOS A LA UTILIDAD POR PAGAR 523,771 376,081 1,677,713
DE C.V.
CONSOLIDADO
(MILES DE PESOS)
Impresin Final
REF
IMPORTE IMPORTE
INICIO AO ANTERIOR
IMPORTE
CUENTA / SUBCUENTA
21050020 OTROS IMPUESTOS POR PAGAR 920,256 1,164,213 650,462
21060000 OTROS PASIVOS CIRCULANTES 1,273,988 1,225,167 1,056,395
21060010 INTERESES POR PAGAR 0 0 0
21060020 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS 0 0 20,591
21060030 INGRESOS DIFERIDOS 0 0 0
21060050 BENEFICIOS A EMPLEADOS 0 0 0
21060060 PROVISIONES 0 0 0
21060061
PASIVOS RELACIONADOS CON ACTIVOS DISPONIBLES PARA SU
VENTA CIRCULANTES
0 0 0
21060080 OTROS 1,273,988 1,225,167 1,035,804
22000000 PASIVOS NO CIRCULANTES 12,338,245 20,274,437 10,567,968
22010000 CRDITOS BANCARIOS 1,161,023 1,561,720 1,426,062
22020000 CRDITOS BURSTILES 6,518,832 12,432,071 5,205,708
22030000 OTROS PASIVOS CON COSTO 0 0 0
22040000 PASIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS 2,529,343 2,575,170 2,184,895
22050000 OTROS PASIVOS NO CIRCULANTES 2,129,047 3,705,476 1,751,303
22050010 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS 299,134 1,835,127 662,499
22050020 INGRESOS DIFERIDOS 0 0 0
22050040 BENEFICIOS A EMPLEADOS 4,571 4,368 4,116
22050050 PROVISIONES 0 0 0
22050051
PASIVOS RELACIONADOS CON ACTIVOS DISPONIBLES PARA SU
VENTA NO CIRCULANTES
0 0 0
22050070 OTROS 1,825,342 1,865,981 1,084,688
30000000 CAPITAL CONTABLE 16,059,738 16,463,536 13,879,985
30010000 CAPITAL CONTABLE DE LA PARTICIPACIN CONTROLADORA 16,059,738 16,463,536 13,879,985
30030000 CAPITAL SOCIAL 115,544 115,544 115,544
30040000 ACCIONES RECOMPRADAS 0 0 0
30050000 PRIMA EN EMISIN DE ACCIONES 4,903,722 4,903,722 4,903,722
30060000 APORTACIONES PARA FUTUROS AUMENTOS DE CAPITAL 0 0 0
30070000 OTRO CAPITAL CONTRIBUIDO 0 0 0
30080000 UTILIDADES RETENIDAS (PERDIDAS ACUMULADAS) 11,360,549 11,887,936 9,216,026
30080010 RESERVA LEGAL 0 0 0
30080020 OTRAS RESERVAS 0 0 0
30080030 RESULTADOS DE EJERCICIOS ANTERIORES 9,216,026 11,360,549 9,216,026
30080040 RESULTADO DEL EJERCICIO 2,144,523 527,387 0
30080050 OTROS 0 0 0
30090000
OTROS RESULTADOS INTEGRALES ACUMULADOS (NETOS DE
IMPUESTOS)
-320,077 -443,666 -355,307
30090010 GANANCIAS POR REVALUACIN DE PROPIEDADES 0 0 0
30090020
GANANCIAS (PERDIDAS) ACTUARIALES POR OBLIGACIONES
LABORALES
0 0 0
30090030 RESULTADO POR CONVERSIN DE MONEDAS EXTRANJERAS 0 0 0
30090040
CAMBIOS EN LA VALUACIN DE ACTIVOS FINANCIEROS
DISPONIBLES PARA SU VENTA
0 0 0
30090050
CAMBIOS EN LA VALUACIN DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS
DERIVADOS
-320,077 -443,666 -355,307
30090060 CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE DE OTROS ACTIVOS 0 0 0
30090070
PARTICIPACIN EN OTROS RESULTADOS INTEGRALES DE
ASOCIADAS Y NEGOCIOS CONJUNTOS
0 0 0
30090080 OTROS RESULTADOS INTEGRALES 0 0 0
30020000 CAPITAL CONTABLE DE LA PARTICIPACIN NO CONTROLADORA 0 0 0
DE C.V.
CONSOLIDADO
(MILES DE PESOS)
Impresin Final
DATOS INFORMATIVOS
REF
IMPORTE IMPORTE
INICIO AO ANTERIOR
IMPORTE
CUENTA / SUBCUENTA CONCEPTOS
91000010 PASIVOS MONEDA EXTRANJERA CORTO PLAZO 3,096,785 1,578,992 2,265,268 PASIVOS MONEDA EXTRANJERA CORTO PLAZO
91000020 PASIVOS MONEDA EXTRANJERA LARGO PLAZO 7,086,020 13,273,441 5,827,705 PASIVOS MONEDA EXTRANJERA LARGO PLAZO
91000030 CAPITAL SOCIAL NOMINAL 37,127 37,127 37,127 CAPITAL SOCIAL NOMINAL
91000040 CAPITAL SOCIAL POR ACTUALIZACIN 78,417 78,417 78,417 CAPITAL SOCIAL POR ACTUALIZACIN
91000050 FONDOS PARA PENSIONES Y PRIMA DE ANTIGEDAD 0 0 0 FONDOS PARA PENSIONES Y PRIMA DE ANTIGEDAD
91000060 NUMERO DE FUNCIONARIOS (*) 61 45 60 NUMERO DE FUNCIONARIOS (*)
91000070 NUMERO DE EMPLEADOS (*) 3,151 2,336 3,334 NUMERO DE EMPLEADOS (*)
91000080 NUMERO DE OBREROS (*) 133 85 100 NUMERO DE OBREROS (*)
91000090 NUMERO DE ACCIONES EN CIRCULACIN (*) 976,445,286 976,445,286 976,445,286 NUMERO DE ACCIONES EN CIRCULACIN (*)
91000100 NUMERO DE ACCIONES RECOMPRADAS (*) 0 0 0 NUMERO DE ACCIONES RECOMPRADAS (*)
91000110 EFECTIVO RESTRINGIDO (1) 140,000 2,418,391 135,369 EFECTIVO RESTRINGIDO (1)
91000120 DEUDA DE ASOCIADAS GARANTIZADA 0 0 0 DEUDA DE ASOCIADAS GARANTIZADA
(*) DATOS EN UNIDADES
(1) ESTE CONCEPTO SE DEBER LLENAR CUANDO SE HAYAN OTORGADO GARANTAS QUE AFECTEN EL EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
ESTADOS DE RESULTADOS INTEGRALES
Impresin Final
CONSOLIDADO
URBI DESARROLLOS URBANOS,
S.A.B. DE C.V.
CLAVE DE COTIZACIN: URBI AO: TRIMESTRE: 2012 04
POR LOS PERIODOS DE DOCE Y TRES MESES TERMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011
(MILES DE PESOS)
REF CUENTA / SUBCUENTA
ACUMULADO TRIMESTRE ACUMULADO TRIMESTRE
AO ACTUAL AO ANTERIOR
40010000 INGRESOS NETOS 12,912,386 16,327,800 2,881,881 5,092,045
40010010 SERVICIOS 0 0 0 0
40010020 VENTA DE BIENES 12,912,386 16,327,800 2,881,881 5,092,045
40010030 INTERESES 0 0 0 0
40010040 REGALIAS 0 0 0 0
40010050 DIVIDENDOS 0 0 0 0
40010060 ARRENDAMIENTO 0 0 0 0
40010061 CONSTRUCCIN 0 0 0 0
40010070 OTROS 0 0 0 0
40020000 COSTO DE VENTAS 9,246,772 11,786,204 2,026,333 3,704,471
40021000 UTILIDAD (PRDIDA) BRUTA 3,665,614 4,541,596 855,548 1,387,574
40030000 GASTOS GENERALES 2,409,867 1,370,967 1,472,071 388,303
40040000 UTILIDAD (PRDIDA) ANTES DE OTROS INGRESOS Y GASTOS, NETO 1,255,747 3,170,629 -616,523 999,271
40050000 OTROS INGRESOS Y (GASTOS), NETO 128,000 792 99,487 -1,470
40060000 UTILIDAD (PRDIDA) DE OPERACIN (*) 1,383,747 3,171,421 -517,036 997,801
40070000 INGRESOS FINANCIEROS 1,079,590 832,773 241,765 403,536
40070010 INTERESES GANADOS 706,760 757,639 241,765 403,536
40070020 UTILIDAD POR FLUCTUACIN CAMBIARIA, NETO 372,830 0 0 0
40070030 UTILIDAD POR DERIVADOS, NETO 0 0 0 0
40070040
UTILIDAD POR CAMBIOS EN VALOR RAZONABLE DE INSTRUMENTOS
FINANCIEROS
0 75,134 0 0
40070050 OTROS INGRESOS FINANCIEROS 0 0 0 0
40080000 GASTOS FINANCIEROS 1,777,564 840,338 482,132 833,660
40080010 INTERESES PAGADOS 499,418 158,817 324,485 37,384
40080020 PRDIDA POR FLUCTUACIN CAMBIARIA, NETO 0 681,521 125,175 665,849
40080030 PRDIDA POR DERIVADOS, NETO 194,553 0 0 0
40080050
PRDIDA POR CAMBIOS EN VALOR RAZONABLE DE INSTRUMENTOS
FINANCIEROS
1,083,593 0 32,472 130,427
40080060 OTROS GASTOS FINANCIEROS 0 0 0 0
40090000 INGRESOS (GASTOS) FINANCIEROS NETO -697,974 -7,565 -240,367 -430,124
40100000
PARTICIPACIN EN LOS RESULTADOS DE ASOCIADAS Y NEGOCIOS
CONJUNTOS
0 0 0 0
40110000 UTILIDAD (PRDIDA) ANTES DE IMPUESTOS A LA UTILIDAD 685,773 3,163,856 -757,403 567,677
40120000 IMPUESTOS A LA UTILIDAD 158,386 1,019,333 -303,113 186,211
40120010 IMPUESTO CAUSADO 59,592 658,475 -142,637 -832,997
40120020 IMPUESTO DIFERIDO 98,794 360,858 -160,476 1,019,208
40130000 UTILIDAD (PRDIDA) DE LAS OPERACIONES CONTINUAS 527,387 2,144,523 -454,290 381,466
40140000 UTILIDAD (PRDIDA) DE LAS OPERACIONES DISCONTINUAS, NETO 0 0 0 0
40150000 UTILIDAD (PRDIDA) NETA 527,387 2,144,523 -454,290 381,466
40160000 PARTICIPACIN NO CONTROLADORA EN LA UTILIDAD (PRDIDA) NETA 0 0 0 0
40170000 PARTICIPACIN CONTROLADORA EN LA UTILIDAD (PRDIDA) NETA 527,387 2,144,523 -454,290 381,466
40180000 UTILIDAD (PRDIDA) NETA BSICA POR ACCIN 0.54 2.20 0.30 0.82
40190000 UTILIDAD (PRDIDA) NETA POR ACCIN DILUIDA 0 0 0 0
Impresin Final
CONSOLIDADO
S.A.B. DE C.V.
(MILES DE PESOS)
OTROS RESULTADOS INTEGRALES (NETOS DE
IMPUESTOS)
40200000 UTILIDAD (PRDIDA) NETA 527,387 2,144,523 -454,290 381,466
PARTIDAS QUE NO SERAN RECLASIFICADAS A RESULTADOS
40210000 GANANCIAS POR REVALUACIN DE PROPIEDADES 0 0 0 0
40220000 GANANCIAS (PRDIDAS) ACTUARIALES POR OBLIGACIONES LABORALES 0 0 0 0
40220100
PARTICIPACIN EN RESULTADOS POR REVALUACIN DE PROPIEDADES DE
ASOCIADAS Y NEGOCIOS CONJUNTOS
0 0 0 0
PARTIDAS QUE PUEDEN SER RECLASIFICADAS SUBSECUENTEMENTE A
RESULTADOS
40230000 RESULTADO POR CONVERSIN DE MONEDAS EXTRANJERAS 0 0 0 0
40240000
CAMBIOS EN LA VALUACIN DE ACTIVOS FINANCIEROS DISPONIBLES PARA
SU VENTA
0 0 0 0
40250000 CAMBIOS EN LA VALUACIN DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS -123,589 35,230 -6,761 -179,585
40260000 CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE DE OTROS ACTIVOS 0 0 0 0
40270000
PARTICIPACIN EN OTROS RESULTADOS INTEGRALES DE ASOCIADAS Y
NEGOCIOS CONJUNTOS
0 0 0 0
40280000 OTROS RESULTADOS INTEGRALES 0 0 0 0
40290000 TOTAL DE OTROS RESULTADOS INTEGRALES -123,589 35,230 -6,761 -179,585
40300000 UTILIDAD (PRDIDA) INTEGRAL 403,798 2,179,753 -461,051 201,881
40320000
UTILIDAD (PRDIDA) INTEGRAL ATRIBUIBLE A LA PARTICIPACIN NO
CONTROLADORA
0 0 0 0
40310000
UTILIDAD (PRDIDA) INTEGRAL ATRIBUIBLE A LA PARTICIPACIN
CONTROLADORA
403,798 2,179,753 -461,051 201,881
Impresin Final
CONSOLIDADO
S.A.B. DE C.V.
(MILES DE PESOS)
DATOS INFORMATIVOS
92000010 DEPRECIACIN Y AMORTIZACIN OPERATIVA 380,835 356,467 252,911 243,952
92000020 PTU CAUSADA 0 0 0 0
Impresin Final
CONSOLIDADO
S.A.B. DE C.V.
(MILES DE PESOS)
DATOS INFORMATIVOS (12 MESES)
ACUMULADO TRIMESTRE ACUMULADO TRIMESTRE ACTUAL ANTERIOR
AO ACTUAL AO ANTERIOR AO
92000030 INGRESOS NETOS (**)
12,912,386 16,327,800
92000040 UTILIDAD (PRDIDA) DE OPERACIN (**)
1,383,747 3,171,421
92000050 PARTICIPACIN CONTROLADORA EN LA UTILIDAD (PRDIDA) NETA(**)
527,387 2,144,523
92000060 UTILIDAD (PRDIDA) NETA (**)
527,387 2,144,523
92000070 DEPRECIACIN Y AMORTIZACIN OPERATIVA (**)
380,835 356,467
(*) DEFINIRA CADA EMPRESA
(**) INFORMACIN ULTIMOS 12 MESES, para las emisoras
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODO
INDIRECTO)
DE C.V.
CONSOLIDADO
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011
(MILES DE PESOS)
Impresin Final
Impresin Final
CUENTA/SUBCUENTA
TRIMESTRE AO ACTUAL
IMPORTE
REF
TRIMESTRE AO ANTERIOR
IMPORTE
ACTIVIDADES DE OPERACIN
50010000 685,773 3,163,856 UTILIDAD (PRDIDA) NETA ANTES DE IMPUESTOS A LA UTILIDAD
50020000 0 0 +(-) PARTIDAS SIN IMPACTO EN EL EFECTIVO
50020010 0 0 + ESTIMACIN DEL PERIODO
50020020 0 0 +PROVISIN DEL PERIODO
50020030 0 0 + (-) OTRAS PARTIDAS NO REALIZADAS
50030000 -323,097 -398,394 +(-) PARTIDAS RELACIONADAS CON ACTIVIDADES DE INVERSIN
50030010 380,835 356,467 + DEPRECIACIN Y AMORTIZACIN DEL PERIODO
50030020 3,031 383 (-) + UTILIDAD O PERDIDA EN VENTA DE PROPIEDADES PLANTA Y EQUIPO
50030030 0 0 +(-) PRDIDA (REVERSIN) POR DETERIORO
50030040 0 0 (-)+PARTICIPACIN EN ASOCIADAS Y NEGOCIOS CONJUNTOS
50030050 0 0 (-)DIVIDENDOS COBRADOS
50030060 -706,760 -757,639 (-)INTERESES A FAVOR
50030070 0 0 (-)FLUCTUACIN CAMBIARIA
50030080 -203 2,395 (-) +OTRAS PARTIDAS
50040000 1,367,059 923,086 +(-) PARTIDAS RELACIONADAS CON ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
50040010 499,418 158,817 (+)INTERESES DEVENGADOS
50040020 -372,830 681,521 (+)FLUCTUACIN CAMBIARIA
50040030 1,240,471 82,748 (+)OPERACIONES FINANCIERAS DE DERIVADOS
50040040 0 0 + (-) OTRAS PARTIDAS
50050000 1,729,735 3,688,548 FLUJO DERIVADO DEL RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS A LA UTILIDAD
50060000 -9,086,999 -5,425,774 FLUJOS GENERADOS O UTILIZADOS EN LA OPERACIN
50060010 -4,706,643 -2,678,176 + (-) DECREMENTO (INCREMENTO) EN CLIENTES
50060020 -7,235,397 -1,689,500 + (-) DECREMENTO (INCREMENTO) EN INVENTARIOS
50060030 203,388 309,908
+ (-) DECREMENTO (INCREMENTO) EN OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y OTROS ACTIVOS
CIRCULANTES
50060040 3,067,872 -739,346 + (-) INCREMENTO (DECREMENTO) EN PROVEEDORES
50060050 -17,088 108,371 + (-) INCREMENTO (DECREMENTO) EN OTROS PASIVOS
50060060 -399,131 -737,031 + (-)IMPUESTOS A LA UTILIDAD PAGADOS O DEVUELTOS
50070000 -7,357,264 -1,737,226 FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE ACTIVIDADES DE OPERACIN
ACTIVIDADES DE INVERSIN
50080000 128,843 -356,706 FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE ACTIVIDADES DE INVERSIN
50080010 0 0 (-)INVERSIONES CON CARCTER PERMANENTE
50080020 0 0 +DISPOSICIONES DE INVERSIONES CON CARCTER PERMANENTE
50080030 -121,162 -535,491 (-)INVERSION EN PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
50080040 1,937 4,247 +VENTA DE PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
50080050 0 0 (-) INVERSIONES TEMPORALES
50080060 0 0 +DISPOSICION DE INVERSIONES TEMPORALES
50080070 0 0 (-)INVERSION EN ACTIVOS INTANGIBLES
50080080 0 0 +DISPOSICION DE ACTIVOS INTANGIBLES
50080090 0 0 (-)ADQUISICIONES DE NEGOCIOS
50080100 0 0 +DISPOSICIONES DE NEGOCIOS
50080110 0 0 +DIVIDENDOS COBRADOS
50080120 248,068 174,538 +INTERESES COBRADOS
50080130 0 0 +(-) DECREMENTO (INCREMENTO) ANTICIPOS Y PRESTAMOS A TERCEROS
50080140 0 0 + (-) OTRAS PARTIDAS
ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
50090000 4,175,831 1,468,616 FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
50090010 0 2,294,275 + FINANCIAMIENTOS BANCARIOS
50090020 6,445,000 600,000 + FINANCIAMIENTOS BURSTILES
50090030 0 0 + OTROS FINANCIAMIENTOS
50090040 -261,881 0 (-) AMORTIZACIN DE FINANCIAMIENTOS BANCARIOS
50090050 0 0 (-) AMORTIZACIN DE FINANCIAMIENTOS BURSTILES
50090060 0 0 (-) AMORTIZACIN DE OTROS FINANCIAMIENTOS
50090070 0 0 + (-) INCREMENTO (DECREMENTO) EN EL CAPITAL SOCIAL
50090080 0 0 (-) DIVIDENDOS PAGADOS
50090090 0 0 + PRIMA EN EMISIN DE ACCIONES
50090100 0 0 + APORTACIONES PARA FUTUROS AUMENTOS DE CAPITAL
50090110 -2,320,811 -1,425,659 (-)INTERESES PAGADOS
50090120 0 0 (-)RECOMPRA DE ACCIONES
50090130 313,523 0 + (-) OTRAS PARTIDAS
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODO
INDIRECTO)
DE C.V.
CONSOLIDADO
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011
(MILES DE PESOS)
Impresin Final
Impresin Final
CUENTA/SUBCUENTA
TRIMESTRE AO ACTUAL
IMPORTE
REF
TRIMESTRE AO ANTERIOR
IMPORTE
50100000 -3,052,590 -625,316 INCREMENTO (DISMINUCION) DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
50110000 0 0 CAMBIOS EN EL VALOR DEL EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
50120000 5,529,279 6,154,595 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO AL PRINCIPIO DEL PERIODO
50130000 2,476,689 5,529,279 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
DE C.V.
ESTADOS DE VARIACIONES EN EL CAPITAL
CONTABLE
CLAVE DE COTIZACIN: AO: TRIMESTRE: 2012 04
Impresin Final
CONSOLIDADO
URBI
(MILES DE PESOS)
UTILIDADES O PRDIDAS
ACUMULADAS
CONCEPTOS CAPITAL SOCIAL
ACCIONES
RECOMPRADAS
PRIMA EN
EMISIN DE
ACCIONES
APORTACIONES
PARA FUTUROS
AUMENTOS DE
CAPITAL
OTRO CAPITAL
CONTRIBUIDO
RESERVAS
UTILIDADES
RETENIDAS
(PRDIDAS
ACUMULADAS)
OTROS
RESULTADOS
INTEGRALES
ACUMULADOS
(NETOS DE
IMPUESTOS)
PARTICIPACIN
CONTROLADORA
PARTICIPACIN
NO
CONTROLADORA
TOTAL DE CAPITAL
CONTABLE
APLICACIN DE OTROS RESULTADOS
INTEGRALES A UTILIDADES RETENIDAS
AJUSTES RETROSPECTIVOS
CONSTITUCIN DE RESERVAS
(DISMINUCIN) AUMENTOS DE CAPITAL
RECOMPRA DE ACCIONES
DIVIDENDOS DECRETADOS
(DISMINUCIN) AUMENTO DE LA
PARTICIPACIN NO CONTROLADORA
(DISMINUCIN) AUMENTO EN PRIMA EN
EMISIN DE ACCIONES
RESULTADO INTEGRAL
0
0
0
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0
0
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0
0
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0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
35,230
0
0
0
0
0
0
0
0
35,230
SALDO FINAL AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2011
0 0 0 0 0 0 2,144,523 0 2,144,523
SALDO INICIAL AL 1 DE ENERO DEL 2012
AJUSTES RETROSPECTIVOS
APLICACIN DE OTROS RESULTADOS
INTEGRALES A UTILIDADES RETENIDAS
CONSTITUCIN DE RESERVAS
DIVIDENDOS DECRETADOS
(DISMINUCIN) AUMENTOS DE CAPITAL
RECOMPRA DE ACCIONES
(DISMINUCIN) AUMENTO EN PRIMA EN
EMISIN DE ACCIONES
(DISMINUCIN) AUMENTO DE LA
PARTICIPACIN NO CONTROLADORA
RESULTADO INTEGRAL
SALDO FINAL AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 115,544
0
0
0
0
0
0
0
0
115,544
115,544 0
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0
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0 4,903,722
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0
4,903,722
4,903,722 0
0
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0
0
0
0
0 11,887,936
403,798
0
0
0
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0
0
0
11,360,549
11,360,549 -320,077
-320,077
0
0
0
0
0
0
0
0
-443,666 16,463,536
403,798
0
0
0
0
0
0
0
16,059,738
16,059,738
SALDO INICIAL AL 1 DE ENERO DEL 2011 115,544 0 4,903,722 0 0 0 9,216,026 -355,307 13,879,985
OTROS MOVIMIENTOS
OTROS MOVIMIENTOS
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 123,589 -123,589 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
403,798
16,463,536
16,059,738
16,059,738
2,144,523
35,230
0
0
0
0
0
0
0
0
13,879,985
0
0
0
0
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0
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0
0
0
0
0
COMENTARIOS Y ANALISIS DE LA
ADMINISTRACIN SOBRE LOS RESULTADOS DE
OPERACIN Y SITUACIN FINANCIERA DE LA
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
1
AO: TRIMESTRE: 04 2012
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
S.A.B. DE C.V.
PAGINA 9 /
RESULTADOS DEL 4T12
SALVO QUE SE INDIQUE LO CONTRARIO, LAS COMPARACIONES ESTN HECHAS CON RESPECTO AL MISMO
PERIODO DEL AO ANTERIOR. LAS CIFRAS PUEDEN VARIAR POR REDONDEO. PB REPRESENTA PUNTOS
BASE Y SON CALCULADOS EN BASE A LAS CIFRAS REPORTADAS EN LAS TABLAS FINANCIERAS).
8BRESUMEN EJECUTIVO
(CIFRAS EN MILLONES DE PESOS)
(1)EBITDA SE DEFINE COMO LA UTILIDAD DE OPERACIN MS LA DEPRECIACIN, AMORTIZACIN E
INTERESES CAPITALIZABLES. SIN INCLUIR RESERVA PARA COBRO DUDOSO REGISTRADA EN GASTOS
GENERALES Y DE ADMINISTRACIN.
LOS FINANCIEROS DICTAMINADOS PRESENTAN CIERTOS AJUSTES DERIVADOS DE ANLISIS DE
AUDITORA EFECTUADOS SOBRE LOS ESTADOS FINANCIEROS INTERNOS QUE LA COMPAA PREPAR Y
EMITI. LOS PRINCIPALES AJUSTES REFLEJAN LA VALUACIN SOBRE ALGUNOS ACTIVOS DE LA
EMPRESA EN EL MARCO DE UNA SITUACIN DE INDUSTRIA MS COMPLEJA Y RESTRICTIVA
CONSIDERANDO TAMBIN EL EFECTO DE REGISTRO RECOMENDADO POR EL CONOCIMIENTO DE EVENTOS
POSTERIORES.
0BPPOSICION
POSICION FINANCIERA A DICIEMBRE DE 2012
(1)VER PGINA 10.
(2)VER PGINA 11.
(3)LA DEUDA TOTAL INCLUYE LOS COSTOS RELACIONADOS CON LA EMISIN DE DEUDA PBLICA Y SU
VALUACIN A COSTO AMORTIZADO; BAJO LOS NUEVOS ESTNDARES CONTABLES DEL IFRS SE REQUIERE
QUE LA EMPRESA INCLUYA EN EL BALANCE AMBOS EFECTOS. LAS CANTIDADES SON MX$500.8 PARA EL
4T12; MX$511.4 PARA EL 3T12 Y MX$371.6 PARA EL 4T11.
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
2
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
S.A.B. DE C.V.
PAGINA 9 /
CUARTO TRIMESTRE 2012 (4T12)
VENTAS
DURANTE EL CUARTO TRIMESTRE, LAS VENTAS FUERON DE MX$2,881.9 MILLONES, DISMINUY UN
43.4% EN COMPARACIN CON EL 4T11; ESTA CIFRA BASTANTE CERCANA A LA DECISIN DE LA
COMPAA TOMADA EN JULIO 2012 DE AJUSTAR SU TASA DE CRECIMIENTO CON INGRESOS DE ENTRE
MX$3.0 Y 4.0 BILLONES POR TRIMESTRE Y ENFOCARSE EN LA CONSOLIDACIN DE SUS PROCESOS
OPERATIVOS DURANTE UN PERIODO DE 6 TRIMESTRES Y ADAPTAR SU MODELO DE NEGOCIO A LAS
REGLAS Y POLTICAS DE LA NUEVA ETAPA DE CRECIMIENTO SUSTENTABLE DE LA INDUSTRIA.
LAS VENTAS DE VIVIENDA DISMINUYERON EN 34.0% A MX$2,470.3 MILLONES, DONDE LAS VENTAS DE
VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL (VIS) DISMINUYERON 26.1% REPRESENTANDO MX$1,639.6
MILLONES, LAS VENTAS DE LA VIVIENDA MEDIA BAJA (VMB) DISMINUYERON UN 52.3%
REPRESENTANDO MX$619.8 MILLONES, MIENTRAS QUE LOS INGRESOS DE VIVIENDA MEDIA ALTA Y
RESIDENCIAL (VMA Y VR) DECRECIERON 6.3%.
ESTOS RESULTADOS TAMBIN REFLEJAN MX$411.6 MILLONES O EL 14.3% DE INGRESOS PROVENIENTES
DE LAS ACTIVIDADES RELACIONADAS CON VIVIENDA, TALES COMO VIVIENDA PRE-HABITADA, MUEBLES
Y EQUIPAMIENTO DE VIVIENDA, VENTA DE TIERRA COMERCIAL Y DE MACRO-PROYECTOS Y SERVICIOS.
UN 69.5% DE DECREMENTO.
VENTAS POR TIPO DE PRODUCTO
LA MEZCLA DE INGRESOS DE DESARROLLO DE VIVIENDA PARA EL TRIMESTRE FUE DE 85.7% DE LA
CUAL 91.5% FUE PROVENIENTE DE LA VIVIENDA DE INTERS SOCIAL Y MEDIA BAJA, Y 8.5%
PROVENIENTE DE LA VIVIENDA MEDIA ALTA Y RESIDENCIAL.
PRECIOS PROMEDIO
LOS RANGOS DE PRECIOS POR TIPO DE VIVIENDA SON:
VIVIENDA DE INTERS SOCIAL (VIS): VIVIENDA CON PRECIO DE HASTA MX$400,000
VIVIENDA MEDIA BAJA (VMB): VIVIENDA CON PRECIO ENTRE MX$ 400,000 Y MX$720,000.
VIVIENDA MEDIA ALTA (VMA): VIVIENDA CON PRECIO ENTRE MX$720,000 Y MX$1,350,000.
VIVIENDA RESIDENCIAL (VR): VIVIENDA CON PRECIO SUPERIOR A MX$1,350,000.
EL PRECIO PROMEDIO DEL TRIMESTRE SE SITU EN MX$414,414 UN DECREMENTO DEL 5.0%.
PRECIOS PROMEDIO POR TIPO DE PRODUCTO
(CIFRAS EN PESOS)
UNIDADES VENDIDAS
LAS UNIDADES VENDIDAS DISMINUYERON 30.5% A 5,961 VIVIENDAS EN EL 4T12 EN COMPARACIN
CON 8,581 VIVIENDAS EN EL 4T11; CONSISTENTE CON LA DECISIN DE LA COMPAA DE AJUSTAR
SU TASA DE CRECIMIENTO PARA ENFOCARSE EN LA CONSOLIDACIN DE SUS PROCESOS OPERATIVOS
DURANTE 6 TRIMESTRES Y ADAPTAR SU MODELO DE NEGOCIO A LAS REGLAS Y POLTICAS DE LA
NUEVA ETAPA DE CRECIMIENTO SUSTENTABLE DE LA INDUSTRIA.
LAS UNIDADES VENDIDAS DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL (VIS) DISMINUYERON 24.8% A 4,905
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
3
CONSOLIDADO
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URBI
S.A.B. DE C.V.
PAGINA 9 /
VIVIENDAS. LAS UNIDADES VENDIDAS DE VIVIENDA MEDIA BAJA (VMB) DISMINUYERON UN 52.6%,
PASANDO DE 1,895 VIVIENDAS EN EL 4T11 A 898 VIVIENDAS EN EL 4T12. LAS UNIDADES VENDIDAS
DE VIVIENDA MEDIA ALTA Y VIVIENDA RESIDENCIAL (VMA Y VR) DISMINUYERON 2.5%.
UNIDADES VENDIDAS POR TIPO DE PRODUCTO
UTILIDAD BRUTA
LA UTILIDAD BRUTA DISMINUY UN 38.3% AL PASAR DE MX$1,387.6 MILLONES EN EL 4T11 A
MX$855.5 MILLONES EN EL 4T12. EL MARGEN BRUTO FUE DE 29.7% PARA ESTE PERODO, UN
INCREMENTO DE 244 PB EN COMPARACIN CON EL 4T11, COMO RESULTADO DE LOS AJUSTES
DERIVADOS POR LA APLICACIN DEL IFRS A LOS COSTOS Y GASTOS DE ARRENDAMIENTO OPERATIVO,
LOS CUALES AHORA SON TRATADOS COMO UN GASTO AMORTIZABLE.
GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACIN
LOS GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACIN FUERON MX$1,372.6 MILLONES, ESTOS REFLEJAN LA
APLICACIN, EN ESTE TRIMESTRE, DE UN AUMENTO DE LA PROVISIN PARA CUENTAS DE COBRO
DUDOSO, DEBIDO AL IMPACTO IDENTIFICADO EN TODOS LOS PARTICIPANTES DE LA CADENA DE VALOR
EN LA INDUSTRIA DE VIVIENDA EN MXICO. ESTA PROVISIN NO CORRESPONDE A UNA DETERMINADA
CUENTA POR COBRAR, SE CALCULA SOBRE LA BASE DE UNA VALORACIN TCNICA, LA CUAL SER
MONITOREADA EN LOS SIGUIENTES TRIMESTRES.
UTILIDAD DE OPERACIN
LA UTILIDAD DE OPERACIN DISMINUY EN 151.8% AL PASAR DE MX$997.8 MILLONES EN EL 4T11 A
MX$-517.0 MILLONES EN EL 4T12. EL MARGEN DE OPERACIN SE UBIC EN -17.9% EN EL 4T12.
EBITDA
EL EBITDA DISMINUY 32.6% A MX$1,087.4 MILLONES EN EL 4T12, EN COMPARACIN CON
MX$1,613.1 MILLONES EN EL 4T11. EL MARGEN DE EBITDA SE UBIC EN 37.7% EN COMPARACIN
CON 31.7% EN EL 4T11.
INTEGRACIN DEL EBITDA*
*SIN INCLUIR RESERVA PARA COBRO DUDOSO REGISTRADAS EN GASTOS GENERALES Y DE
ADMINISTRACIN.
RESULTADO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO
ESTE TRIMESTRE, EL RESULTADO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO FUE NEGATIVO POR MX$ 240.4
MILLONES COMPARADO CON UN RESULTADO NEGATIVO DE MX$430.1 MILLONES EN EL 4T11.
IMPUESTOS A LA UTILIDAD
LOS IMPUESTOS PAGADOS DISMINUYERON UN 262.8%; REFLEJANDO EL MENOR NIVEL DE INGRESOS.
UTILIDAD NETA
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
4
CONSOLIDADO
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URBI
S.A.B. DE C.V.
PAGINA 9 /
COMO RESULTADO DE LO ANTERIOR, LA UTILIDAD NETA DISMINUY EN 219.1%, AL PASAR DE
MX$381.5 MILLONES EN EL 4T11, A MX$-454.3 MILLONES EN EL 4T12. EL MARGEN NETO
DISMINUY EN 2,325 PB AL PASAR DE 7.5% EN EL 4T11 A -15.8% EN EL 4T12.
SIN TOMAR EN CUENTA EL IMPACTO VIRTUAL DE LA FLUCTUACIN EN EL VALOR DE LA DEUDA
DENOMINADA EN US$ Y LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS, EL MARGEN NETO DE LA
EMPRESA PARA EL TRIMESTRE HUBIERA SIDO -12.5%.
DATOS POR ACCIN
CON BASE EN EL NMERO TOTAL DE ACCIONES DE LA EMPRESA, 976,445,286 A CONTINUACIN SE
PRESENTAN ALGUNOS DATOS RELEVANTES POR ACCIN:
DATOS POR ACCIN
(CIFRAS EN PESOS)
POSICION FINANCIERA A DICIEMBRE 2012
ACTIVO
A DICIEMBRE 2012, EL ACTIVO TOTAL AUMENT 3.6% A MX$51,397.1 MILLONES CON RESPECTO A
MX$49,568.5 MILLONES A SEPTIEMBRE 2012.
EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
AL 31 DE DICIEMBRE 2012, LA COMPAA REGISTR EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO POR
MX$2,476.7 MILLONES, UNA DISMINUCIN DE 57.9% COMPARADO CON EL 30 DE SEPTIEMBRE 2012.
EL NIVEL DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES HA SIDO AJUSTADO PARA REFLEJAR LAS NUEVAS
CONDICIONES OPERATIVAS DE LA EMPRESA Y LAS LNEAS DE CRDITO, LO CUAL INCREMENTA LA
VISIBILIDAD DE LA EMPRESA Y REDUCE LA NECESIDAD DE TENER UN MAYOR SALDO DE EFECTIVO. EN
LO SUBSECUENTE LA EMPRESA EVALUAR EN CONJUNTO CON SUS BANCOS Y PROVEEDORES DE FONDEO,
PARTICULARMENTE LOS PROVEEDORES DE FACTORAJE Y CADENAS PRODUCTIVAS EL MONTO DE LAS
LNEAS APROBADAS PARA SEGUIR EJERCIENDO.
UNA PARTE DEL EFECTIVO SE HA RESERVADO Y REGISTRADO COMO CORRESPONDE CON EL OBJETIVO DE
IDENTIFICAR AQUEL EFECTIVO QUE POSTERIORMENTE FUE UTILIZADO PARA ATENDER LA CANCELACIN
ANTICIPADA DE LAS LNEAS DE FACTORAJE.
CUENTAS POR COBRAR A CLIENTES
COMO RESULTADO DE LAS MEJORAS EN LOS PERFILES DE EFECTIVO Y DEUDA, LA EMPRESA HA
CAMBIADO EL FINANCIAMIENTO OPERATIVO DE LAS CUENTAS POR COBRAR; COMO RESULTADO LAS
CUENTAS POR COBRAR SE INCREMENTARON DURANTE EL TRIMESTRE, PARA REFLEJAR EL NUEVO PERFIL
DE DEUDA NEGOCIADO POR LA EMPRESA. EN LA ESTRUCTURA DE CUENTAS POR COBRAR LA EMPRESA
RECONOCE 3 TIPOS DIFERENTES DE OPERACIONES EN LNEA CON SU NATURALEZA:
TIPO 1: LA CUENTA POR COBRAR TPICA RELACIONADA CON VIVIENDAS VENDIDAS Y ESCRITURADAS,
PERO NO COBRADAS, QUE INCLUYE COBRANZA PENDIENTE DE INFONAVIT, FOVISSSTE Y OTROS.
EL SALDO PARA EL TRIMESTRE FUE MX$7,667.0 MILLONES UN INCREMENTO DE MX$2,725.4 MILLONES
CON RESPECTO AL 3T12; LO CUAL REFLEJA EL CAMBIO EN EL FINANCIAMIENTO OPERATIVO DE STE
TIPO DE CUENTA POR COBRAR.
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
5
CONSOLIDADO
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S.A.B. DE C.V.
PAGINA 9 /
TIPO 2: LA CUAL CONSIDERA COBRANZA DERIVADA DE CASAS VENDIDAS Y ESCRITURADAS BAJO EL
PROGRAMA DE ALTERNATIVA URBI.
EL SALDO PARA EL TRIMESTRE FUE MX$3,210.6 MILLONES, UN INCREMENTO DE MX$97.1 MILLONES
CON RESPECTO AL 3T12 DEBIDO A UN PROCESO DE CALIFICACIN DE CLIENTES MS LENTO Y UNA
MENOR DISPONIBILIDAD DE HIPOTECAS PARA TRABAJADORES NO AFILIADOS.
TIPO 3: EL CUAL CONSIDERA COBROS PENDIENTES DE LA LNEA DE NEGOCIOS DE ACTIVIDADES
RELACIONADAS CON VIVIENDA, PRINCIPALMENTE DE VENTAS DE TIERRA Y MACRO-PROYECTOS.
EL SALDO PARA EL TRIMESTRE FUE MX$2,646.0 MILLONES, UN AUMENTO DE MX$272.1 MILLONES
RESPECTO AL 3T12, PROVENIENTE DE LOS MACRO-PROYECTOS.
AS, LAS CUENTAS POR COBRAR FUERON MX$13,523.7 MILLONES.
INVENTARIOS
EL INVENTARIO DE LA EMPRESA INCLUYE LOS TERRENOS PARA CONSTRUCCIN, LOS TERRENOS EN
DESARROLLO, LA CONSTRUCCIN EN PROCESO, LOS MATERIALES DE OBRA Y ALGUNAS OTRAS
PARTIDAS.
EL VALOR DE LOS INVENTARIOS FUE MX$32,523.7 MILLONES AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012, UN
INCREMENTO DE 17.4% CON RESPECTO A MX$27,709.0 MILLONES REGISTRADOS AL 30 DE SEPTIEMBRE
DEL 2012.
EN LA ESTRUCTURA DE LOS INVENTARIOS, LA COMPAA RECONOCE 3 DIFERENTES TIPOS DE
OPERACIONES DE ACUERDO A SU NATURALEZA:
INVENTARIOS TIPO 1: REFLEJAN EL INVENTARIO DE VIVIENDAS TERMINADAS Y VENDIDAS A TRAVS
DEL ESQUEMA ALTERNATIVA URBI, EL CUAL REQUIERE UN PERIODO DE INCUBACIN EN EL CUAL EL
CLIENTE PUEDE PROBAR SU CAPACIDAD FINANCIERA, A TRAVS DE PAGOS MENSUALES A TIEMPO. UNA
VEZ QUE EL CLIENTE CALIFICA PARA UNA HIPOTECA, LA VIVIENDA SER TITULADA Y LOS INGRESOS
RECONOCIDOS.
EL SALDO DEL INVENTARIO TIPO 1 FUE DE MX$1,020.9 MILLONES.
INVENTARIOS TIPO 2: REFLEJA LAS OBRAS EN PROCESO, MATERIALES DE CONSTRUCCIN, Y LA
TIERRA URBANIZADA. EL BALANCE FUE MX$10,319.6 MILLONES.
INVENTARIOS TIPO 3: REFLEJA LA RESERVA DE LA TIERRA QUE INCLUYE PERMISOS Y LICENCIAS,
INFRAESTRUCTURA, URBANIZACIN Y LOS ANTICIPOS A PROVEEDORES DE TIERRA. COMO PARTE DE
LOS INVENTARIOS TIPO 3, SE INCLUYE LOS PAGOS ANTICIPADOS A PROVEEDORES DE TIERRA, LO
CUAL BAJO LA NUEVA INIF C-4 DEBIERAN REGISTRARSE EN LA CUENTA DE PAGOS ANTICIPADOS. EL
SALDO FUE DE MX$21,075.2 MILLONES, LO QUE REFLEJA LA INTEGRACIN DE TIERRAS BAJO
ESQUEMAS DE OPCIONES DE CONTROL DE LA EMPRESA EN SU BALANCE. ESTA TIERRA SER PAGADA
COMO PORCENTAJE DE INGRESOS FUTUROS BAJO CONDICIONES FAVORABLES YA QUE LA EMPRESA
REGISTR EL CORRESPONDIENTE INCREMENTO EN LAS CUENTAS POR PAGAR.
OTROS ELEMENTOS EN EL INVENTARIO TIENEN UN SALDO DE MX$108.1 MILLONES.
RESERVA TERRITORIAL
LA COMPAA MANTIENE UNA RESERVA TERRITORIAL DE 5,334 HECTREAS, LO CUAL REPRESENTA UN
AUMENTO DE 179 HECTREAS EN COMPARACIN CON SEPTIEMBRE 2012.
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
6
CONSOLIDADO
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S.A.B. DE C.V.
PAGINA 9 /
EN LNEA CON LA NUEVA POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA QUE PRIVILEGIA LA VIVIENDA VERTICAL
Y SUSTENTABLE, Y EN BASE A LA PLANEACIN ESTRATGICA ACTUAL DE LA COMPAA PARA LOS
PRXIMOS 5 AOS, EN EL CUAL ESPERA TENER 90% DE LA MEZCLA DE PRODUCTO ENFOCADA EN
VIVIENDA VERTICAL, ESTA RESERVA PERMITE EL DESARROLLO DE APROXIMADAMENTE 556,490
VIVIENDAS CONSIDERANDO UNA DENSIDAD PROMEDIO DE 104 UNIDADES POR HECTREA.
LA POLTICA Y ESTRATEGIA OPERATIVA TRADICIONAL DE LA COMPAA ES MANTENER RESERVAS DE
TERRENOS DE APROXIMADAMENTE DE 2.5 A 3 AOS DE OPERACIONES FUTURAS EN CIUDADES MEDIAS
Y, DE ENTRE 5 Y 7 AOS DE OPERACIONES EN ZONAS METROPOLITANAS; LA CUL SER EVALUADA
UNA VEZ QUE SE D A CONOCER LA NUEVA REGLAMENTACIN DE LA NUEVA POLTICA PBLICA DE
VIVIENDA
A CONTINUACIN SE PRESENTA EL DETALLE DE LA RESERVA TERRITORIAL POR REGIN:
ADEMS, LA EMPRESA TIENE 1,208 HECTREAS DE TIERRA ESTRATGICA EN MACRO-PROYECTOS. ESTA
TIERRA INCLUYE DIVERSOS USOS COMO VIVIENDA, COMERCIAL E INDUSTRIAL. EL REA
CORRESPONDIENTE A VIVIENDA SER INCORPORADA A LA RESERVA TERRITORIAL DE LA EMPRESA
CUANDO SE CUMPLAN LOS REQUERIMIENTOS NECESARIOS PARA SU APROBACIN COMO PARTE DE UN
PLAN MAESTRO COMUNITARIO.
ADICIONALMENTE, LA EMPRESA MANTIENE UNA RESERVA DE MS DE 336 HECTREAS DE TIERRA EN
LOS PROYECTOS DE VIVIENDA EN MARCHA DE SOCIOS OPERADORES.
PASIVO
PASIVOS NO FINANCIEROS
EL PASIVO NO FINANCIERO AUMENT 28.7%, A MX$10,036.1 MILLONES EN DICIEMBRE 2012 CONTRA
MX$7,795.3 MILLONES A SEPTIEMBRE 2012, SIN INCLUIR IMPUESTOS DIFERIDOS.
EL SALDO DE CUENTAS POR PAGAR FUE MX$7,304.7 MILLONES, UN INCREMENTO DE 50.6% DESDE
MX$4,851.7 EN SEPTIEMBRE DEL 2012, PRINCIPALMENTE RELACIONADO CON LA INTEGRACIN DE LAS
OPCIONES DE TIERRA AL INVENTARIO PARA MEJORAR EL CONTROL SOBRE LAS MISMAS.
PASIVOS FINANCIEROS
AL 31 DE DICIEMBRE 2012, SE TIENE UN NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DE MX$20,487.2 MILLONES:
MX$11,832.0 MILLONES CORRESPONDIENTES AL BONO URBI 2016, AL BONO URBI 2020 Y AL BONO
URBI 2022 EN DLARES.
MX$1,417.7 MILLONES EN CRDITOS PUENTE ESTRATGICOS Y CERTIFICADO BURSTIL.
MX$5,241.8 MILLONES EN CRDITOS OPERATIVOS.
MX$1,995.7 MILLONES EN LNEAS DE FACTORAJE. ESTE PASIVO SE REGISTRA PARA INDICAR LA
LNEA DE FACTORAJE QUE POSTERIORMENTE FUE CANCELADA Y QUE REQUIRI EL USO DE EFECTIVO
RESERVADO PARA TAL EFECTO.
ADICIONALMENTE LA COMPAA TIENE MX$1,805.1 MILLONES DE LA POSICIN NETA PASIVA DE LOS
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS.
EL PERFIL DE DEUDA DE LA EMPRESA SE MANTIENE SLIDO, YA QUE EL PERFIL PROMEDIO DE
VENCIMIENTO DE LA DEUDA A LARGO PLAZO ES DE 7.3 AOS Y EL PORCENTAJE DE DEUDA DE LARGO
PLAZO ES 73.3% DEL TOTAL.
LA COMPAA HA OBTENIDO LAS APROBACIONES REQUERIDAS PARA EL CUMPLIMIENTO DE SUS
LIMITACIONES DE DEUDA Y FINANCIERA.
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
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DE LOS MX$20,487.2 MILLONES DE ENDEUDAMIENTO, LA EMPRESA TIENE MX$6,312.4 MILLONES
(30.8%) DE DEUDA DENOMINADA EN PESOS Y MX$14,174.8 MILLONES (69.2%) DE DEUDA DENOMINADA
EN DLARES.
LA EMPRESA SENT LAS BASES DE ACUERDOS CON SUS PRINCIPALES BANCOS COMERCIALES PARA
TRANSFORMAR LAS CARACTERSTICAS DE MAYOR PARTE DE SU DEUDA BANCARIA EN CRDITOS PUENTES
DE LARGO PLAZO A 5 AOS, LO CUAL INCREMENTA SU VISIBILIDAD.
LOS NUEVOS ACUERDOS CON LOS PRINCIPALES BANCOS TIENEN LAS SIGUIENTES VENTAJAS:
ESTN 100% ENFOCADOS EN PROYECTOS DE VIVIENDA EN MARCHA.
PROVEERN A LA EMPRESA CON CAPITAL DE TRABAJO REVOLVENTE PARA EL 50% DE SU OPERACIN
EN LOS PRXIMOS 5 AOS.
PROPORCIONAN A LA EMPRESA VISIBILIDAD ADICIONAL POR ESTAR NEGOCIADOS PARA UN PROMEDIO
DE 5 AOS HASTA QUE EL PROYECTO HAYA SIDO TERMINADO.
ESTOS ACUERDOS ESTN EN PROCESO DE SER IMPLEMENTADOS, Y FORMARN PARTE DE UNA
ESTRATEGIA INTEGRAL QUE LA EMPRESA EMPEZ A ESTUDIAR A FINALES DEL PRIMER TRIMESTRE DEL
2013, CON EL APOYO DE ASESORES ESPECIALIZADOS EN EL TEMA.
EL PROMEDIO DE LA DEUDA TOTAL DE LA EMPRESA ES DE 5.4 AOS Y UN 73.3% CORRESPONDIENTE A
LARGO PLAZO.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DIFERIDO
COMO RESULTADO DE LA APLICACIN DEL BOLETN D-4 Y LOS IMPUESTOS CAUSADOS REPORTADOS, EL
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DIFERIDO SE DISMINUY 24.3% A MX$2,575.2 MILLONES A DICIEMBRE
2012 CON RESPECTO A MX$3,400.6 MILLONES A SEPTIEMBRE 2012. LO CUAL CONSIDERA LOS
IMPUESTOS DIFERIDOS DE CORTO Y DE LARGO PLAZO.
CAPITAL CONTABLE
EL CAPITAL CONTABLE SE DISMINUY EN 13.4% A MX$16,463.5 MILLONES A DICIEMBRE 2012 CON
RESPECTO A MX$19,002.6 MILLONES A SEPTIEMBRE 2012.
DEBIDO A LA INTEGRACIN DE LA RESERVA TERRITORIAL BAJO EL ESQUEMA DE SCDP Y SIDT EN EL
BALANCE DE LA EMPRESA, EL CAPITAL CONTABLE SE DISTRIBUYE EN MX$16,078.2 MILLONES DE
PARTICIPACIN CONTROLADORA Y MX$563.6 MILLONES DE PARTICIPACIN NO CONTROLADORA.
LIQUIDEZ Y RECURSOS DE CAPITAL
COMO RESULTADO DE LAS DECISIONES TOMADAS DURANTE EL TRIMESTRE POR LA COMPAA, EL FLUJO
LIBRE DE EFECTIVO FUE NEGATIVO SIN CONSIDERAR EL EFECTO DEL INCREMENTO DE LAS CUENTAS
POR COBRAR DERIVADO DE LA DECISIN DE CAMBIAR EL FONDEO OPERATIVO, QUE SE HA TRADUCIDO
EN UN MENOR NIVEL DE CAJA PERO NO EN UN USO DE STA.
DE ACUERDO CON LO ANTERIOR, EL USO MS IMPORTANTE DE EFECTIVO HA SIDO EN INVENTARIOS,
LO CUAL REFLEJA UN USO DE EFECTIVO POR MX$1,309.7 MILLONES DE UN TOTAL DE MN$4,599.3
MILLONES DE INCREMENTO EN EL INVENTARIO, DERIVADO DE LA INTEGRACIN DE OPCIONES DE
TIERRA QUE EST TOTALMENTE COMPENSADO POR CUENTAS POR PAGAR RELACIONADAS, Y POR
MN$309.9 MILLONES PROVENIENTES DE DISPOSICIN DE CRDITOS NUEVOS.
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
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LOS EFECTOS DE LOS MLTIPLES CAMBIOS EN LA INDUSTRIA DE LA VIVIENDA Y SU IMPACTO EN LAS
VENTAS Y EL CICLO DE NEGOCIO HAN INCREMENTADO EL NIVEL PERCIBIDO DE RIESGO DE LA
INDUSTRIA Y DE LA EMPRESA, LIMITANDO LAS CONDICIONES DE LAS LNEAS DE FINANCIAMIENTO
OPERATIVO Y CRDITOS, LO CUAL HA MERMADO LA POSICIN DE LIQUIDEZ DE LA COMPAA COMO
EFECTO POSTERIOR A ESTE CIERRE DE AO, POR LO CUAL LA EMPRESA HA DECIDIDO CONTRATAR
ASESORES FINANCIEROS ESPECIALIZADOS CON EL FIN DE ESTUDIAR SUS ALTERNATIVAS Y RESOLVER
DE MANERA ESTRUCTURAL SU SITUACIN FINANCIERA LO MS PRONTO POSIBLE.
CAPITAL DE TRABAJO
EL CAPITAL DE TRABAJO, INCLUYENDO INVENTARIOS POR MX$24,992.5 MILLONES, FUE DE
MX$27,774.8 MILLONES AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012.
EVENTOS RECIENTES
SE ANUNCIARON LAS 5 REGIONES QUE INTEGRAN LA OPERACIN DE URBI.
SE COMUNICARON LAS NUEVAS ESTRUCTURAS DE LAS REAS DE SOPORTE: ADMINISTRACIN,
PLANEACIN ESTRATGICA, Y DESARROLLO COMERCIAL.
ANUNCIA URBI QUE DESIGN A BAKER TILLY MXICO, S.C. COMO SU AUDITOR EXTERNO.
FIRMAN CONVENIO URBI Y MEXFAM PARA ATENDER COMUNIDADES DE MENORES INGRESOS.
CANALIZ URBI SUBSIDIOS A MS DE 5,000 VIVIENDAS DE I.S. AL 3T12.
RESPECTO A URBI
URBI DESARROLLOS URBANOS S.A.B. DE C.V. (BMV: URBI*) ES LDER EN EL DESARROLLO DE
VIVIENDA EN MXICO. ACTUALMENTE CUENTA CON UNA PRESENCIA EN 39 CIUDADES, CUBRIENDO AS
LAS PRINCIPALES ZONAS METROPOLITANAS Y LAS CIUDADES MEDIAS MS DINMICAS DEL PAS. EN
MS DE 31 AOS DE OPERACIONES HA DESARROLLADO MS DE 430,000 VIVIENDAS, SIEMPRE
LLEVANDO A CABO SUS PROCESOS DE NEGOCIO CON UN DESEMPEO FINANCIERO SOBRESALIENTE,
UBICNDOSE COMO UNA DE LAS EMPRESAS MS RENTABLES DEL SECTOR.
NOTA DE PROTECCIN LEGAL
ESTE DOCUMENTO CONTIENE DECLARACIONES SOBRE EL FUTURO DE LA EMPRESA, INCLUYENDO
DECLARACIONES SOBRE SU SITUACIN FINANCIERA Y RESULTADOS DE OPERACIN FUTUROS DE LA
EMPRESA; SU ESTRATEGIA, PLANES, OBJETIVOS Y METAS; Y OTROS DATOS QUE NO CONSTITUYEN
INFORMACIN HISTRICA. TALES DECLARACIONES A FUTURO SE BASAN EN SUPUESTOS, PLANES,
INTENCIONES Y EXPECTATIVAS DE LA ADMINISTRACIN DE LA EMPRESA, Y CONLLEVAN RIESGOS,
INCERTIDUMBRES Y OTROS FACTORES, CONOCIDOS O NO, ALGUNOS DE LOS CUALES ESTN FUERA DEL
CONTROL DE LA EMPRESA. DICHAS DECLARACIONES NO DEBEN INTERPRETARSE EN BASE A
TENDENCIAS Y ACTIVIDADES PASADAS, COMO SI LAS MISMAS FUERAN A CONTINUAR EN EL FUTURO.
LAS DECLARACIONES A FUTURO AQU CONTENIDAS SON VLIDAS A LA FECHA DE ESTE DOCUMENTO.
EL USO DE MARCAS REGISTRADAS, MARCAS COMERCIALES, LOGOTIPOS O MATERIAL FOTOGRFICO EN
ESTE DOCUMENTO TIENE EXCLUSIVAMENTE FINES ILUSTRATIVOS Y NO PRETENDE SER UNA
TRASGRESIN A LOS DERECHOS DE AUTOR Y/O A LA LEGISLACIN DE PROPIEDAD INTELECTUAL
APLICABLE.
* PARA VER EL INFORME COMPLETO, FAVOR DE REFERIRSE AL DOCUMENTO ADJUNTO QUE ACOMPAA AL
PRESENTE REPORTE.
COMPAA
CLAVE DE COTIZACIN:
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COBERTURA DE ANLISIS
EN CUMPLIMIENTO A LO ESTABLECIDO POR EL REGLAMENTO INTERIOR DE LA BOLSA MEXICANA DE
VALORES EN EL ARTCULO 4.033.01 FRACCIN VIII EN MATERIA DE REQUISITOS DE
MANTENIMIENTO, A CONTINUACIN DAMOS A CONOCER EL NOMBRE DE LAS CASAS DE BOLSA Y/O
INSTITUCIONES DE CRDITO QUE DAN COBERTURA DE ANLISIS A LOS VALORES DE LA EMPRESA:
EQUITY:
ACTINVER
BANK OF AMERICA MERRILL LYNCH
BANORTE
BBVA BANCOMER
BARCLAYS
CITIGROUP
CREDIT SUISSE
DEUTSCHE BANK
GBM
GOLMAN SACHS
HSBC
ITA SECURITIES
JP MORGAN
MORGAN STANLEY
MULTIVALORES
SANTANDER
SCOTIA CAPITAL
UBS
VALMEX
FIXED INCOME:
BANK OF AMERICA MERRILL LYNCH
DEUTSCHE
JP MORGAN
NOTAS COMPLEMENTARIAS A LA INFORMACIN
FINANCIERA
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URBI, DESARROLLOS URBANOS, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y AL 1 DE ENERO DE 2011
(CIFRAS EN MILES DE PESOS, EXCEPTO QUE SE INDIQUE OTRA DENOMINACIN)
1. INFORMACIN CORPORATIVA
URBI, DESARROLLOS URBANOS, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS (EN LO SUCESIVO LA COMPAA)
FUE CONSTITUIDA EL 24 DE NOVIEMBRE DE 1981 Y TIENE COMO ACTIVIDAD PRINCIPAL LA COMPRA
DE TERRENOS, EL DISEO DE DESARROLLOS HABITACIONALES, TANTO DE INTERS SOCIAL, MEDIO Y
RESIDENCIAL, AS COMO EL DESARROLLO, PROMOCIN Y COMERCIALIZACIN DE LOS MISMOS.
LAS PRINCIPALES ACTIVIDADES REALIZADAS POR LA COMPAA EN SUS DESARROLLOS
HABITACIONALES INCLUYEN ENTRE OTRAS, LA COMPRA DE TERRENOS, LA OBTENCIN DE LOS
PERMISOS Y LICENCIAS NECESARIAS PARA EL DESARROLLO DE LOS CONJUNTOS HABITACIONALES, LA
CREACIN DE LA INFRAESTRUCTURA REQUERIDA POR CADA DESARROLLO, EL DISEO,
COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS Y LA ASISTENCIA PARA QUE SUS CLIENTES OBTENGAN SUS
CRDITOS HIPOTECARIOS.
LA COMPAA EMPLEA SUBCONTRATISTAS PARA LA CONSTRUCCIN DE SUS DESARROLLOS
HABITACIONALES, A TRAVS DE CONTRATOS DE OBRA. ESTOS CONTRATOS OBLIGAN A LOS
SUBCONTRATISTAS A EJECUTAR LA OBRA CONVENIDA DE ACUERDO A LAS ESPECIFICACIONES TCNICAS
REQUERIDAS POR LA COMPAA.
EL DOMICILIO PRINCIPAL DE LA COMPAA SE UBICA EN AVENIDA LVARO OBREGN 1137, COLONIA
NUEVA, MEXICALI, BAJA CALIFORNIA, CDIGO POSTAL 21100. EL NMERO DE TELFONO DE ESTE
DOMICILIO ES (686) 523-8700, EL NMERO DE FAX ES (686) 553-0281 Y SU DIRECCIN EN
INTERNET ES WWW.URBI.COM.
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS ADJUNTOS FUERON AUTORIZADOS PARA SU EMISIN EL 25
DE ABRIL DE 2013, POR LA ING. FRANCISCA SELENE VALOS ROS, DIRECTOR DE FINANZAS.
ESTOS ESTADOS FINANCIEROS TAMBIN SERN APROBADOS POR EL COMIT DE AUDITORA Y EL
CONSEJO DE ADMINISTRACIN DE LA COMPAA EN PRXIMAS REUNIONES.
2. BASES DE PRESENTACIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
2.1 BASES DE PREPARACIN
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS ADJUNTOS HAN SIDO PREPARADOS POR PRIMERA VEZ DE
CONFORMIDAD CON LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN FINANCIERA (NIIF), EMITIDAS
POR EL CONSEJO DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN FINANCIERA (IASB POR SUS SIGLAS
EN INGLS). LAS NIIF INCLUYEN ADEMS TODAS LAS NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD
(NIC) VIGENTES, AS COMO TODAS LAS INTERPRETACIONES RELACIONADAS EMITIDAS POR EL COMIT
DE INTERPRETACIONES DE LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN FINANCIERA (IFRIC POR
SUS SIGLAS EN INGLS), INCLUYENDO AQUELLAS EMITIDAS PREVIAMENTE POR EL ANTERIOR COMIT
DE INTERPRETACIONES (SIC POR SUS SIGLAS EN INGLS).
LA COMPAA EST OBLIGADA A PREPARAR SUS ESTADOS FINANCIEROS A PARTIR DEL EJERCICIO
2012 UTILIZANDO LAS NIIF, SEGN LO ESTABLECIDO POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE
VALORES EN LA RESOLUCIN QUE MODIFICA LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES PUBLICADA EL
FINANCIERA
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27 DE ENERO DE 2009. CON BASE EN LO ANTERIOR LA COMPAA ADOPT LAS NIIF A PARTIR DEL 1
DE ENERO DE 2012, UTILIZANDO COMO PERODO DE TRANSICIN EL EJERCICIO QUE INICI EL 1 DE
ENERO DE 2011.
LOS ESTADOS FINANCIEROS HAN SIDO PREPARADOS SOBRE LA BASE DEL MODELO DE COSTO
HISTRICO, A EXCEPCIN DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS E INMUEBLES,
MAQUINARIA Y EQUIPO, QUE HAN SIDO MEDIDOS A SU VALOR RAZONABLE. LOS IMPORTES EN LIBROS
DE LOS PASIVOS RECONOCIDOS QUE HAN SIDO DESIGNADOS COMO PARTIDAS CUBIERTAS EN
COBERTURAS DE VALOR RAZONABLE, QUE DE OTRO MODO SE HUBIERAN CONTABILIZADO POR SU COSTO
AMORTIZADO, SE HAN AJUSTADO PARA REGISTRAR LOS CAMBIOS EN LOS VALORES RAZONABLES
ATRIBUIBLES A LOS RIESGOS QUE SE CUBREN EN LAS RELACIONES DE COBERTURA EFICACES.
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011, FUERON LOS LTIMOS
PREPARADOS BAJO LAS NORMAS DE INFORMACIN FINANCIERA MEXICANAS (NIF MEXICANAS), LOS
CUALES ESTN A DISPOSICIN DE LOS INTERESADOS EN EL DOMICILIO Y DIRECCIN DE LA
COMPAA.
2.2 BASES DE CONSOLIDACIN
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS INCLUYEN LOS DE URBI, DESARROLLOS URBANOS, S.A.B.
DE C.V., Y LOS DE SUS SUBSIDIARIAS, AS COMO DE LOS FIDEICOMISOS SOBRE LOS CUALES TIENE
CONTROL Y CUYA PARTICIPACIN EN SU CAPITAL CONTABLE SE MUESTRA MS ADELANTE. LOS SALDOS
Y OPERACIONES ENTRE LAS COMPAAS Y FIDEICOMISOS CONSOLIDADOS HAN SIDO ELIMINADOS EN
LOS PRESENTES ESTADOS FINANCIEROS. SE DETERMINA QUE EXISTE CONTROL CUANDO LA COMPAA
TIENE PODER PARA GOBERNAR LAS POLTICAS FINANCIERAS Y OPERATIVAS DE LA ENTIDAD PARA
OBTENER UTILIDADES DE SUS OPERACIONES.
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y AL 1 DE ENERO DE 2011, LA COMPAA CONSOLIDA LAS
SIGUIENTES INVERSIONES EN SUBSIDIARIAS Y FIDEICOMISOS:
PARTICIPACIN AL
31 DE DICIEMBRE31 DE DICIEMBRE1 DE
ENERO
SUBSIDIARIADE 2012DE 2011DE 2011
CYD DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. (1) 99.99%99.99%99.99%
INGENIERA Y OBRAS, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%99.99%
PROMOCIN Y DESARROLLOS URBI, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%99.99%
OBRAS Y DESARROLLOS URBI, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%99.99%
TEC DISEO E INGENIERA, S.A. DE C.V. (2)99.99%99.99%99.99%
PROPULSORA MEXICANA DE PARQUES INDUSTRIALES, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%99.99%
CONSTRUCTORA METROPOLITANA URBI, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%99.99%
URBI CONSTRUCCIONES DEL PACFICO, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%99.99%
FINANCIERA URBI, S.A. DE C.V. SOFOM, E.N.R. (3)99.99%99.99%99.99%
FIDEICOMISO AAA URBI (4)100.00%100.00%100.00%
DESARROLLADORA ARMMED NORTE, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%-
CONSTRUCTORA Y DESARROLLADORA DEL OCCIDENTE, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%-
HEROF DESARROLLADORA DEL SUR, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%-
DESARROLLADORA MEX-CENTRO, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%-
LUFRO DESARROLLADORA DEL BAJO, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%-
INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA PAC-MEX, S.A. DE C.V. (1)99.99%99.99%-
(1) LAS PRINCIPALES ACTIVIDADES DE ESTAS SUBSIDIARIAS SON EL DESARROLLO, PROMOCIN Y
COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL, MEDIO Y RESIDENCIAL.
(2) SUBSIDIARIA DEDICADA AL DISEO Y CONTROL DE DESARROLLOS HABITACIONALES Y PRESTACIN
DE SERVICIOS ADMINISTRATIVOS.
(3) LA PRINCIPAL ACTIVIDAD DE ESTA ENTIDAD ES EL OTORGAMIENTO DE CRDITOS Y OTROS
FINANCIERA
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SERVICIOS FINANCIEROS.
(4) FIDEICOMISO EMPRESARIAL CONSTITUIDO PARA OTORGAR APOYOS FINANCIEROS A PROVEEDORES Y
DISTRIBUIDORES DE LA COMPAA.
LAS SUBSIDIARIAS Y FIDEICOMISOS SON CONSOLIDADOS DESDE LA FECHA EN LA CUAL SE ADQUIERE
EL CONTROL. LOS ESTADOS FINANCIEROS DE LAS COMPAAS SUBSIDIARIAS Y FIDEICOMISOS SON
PREPARADOS CONSIDERANDO EL MISMO PERODO CONTABLE QUE LA COMPAA, EMPLEANDO POLTICAS
CONTABLES CONSISTENTES.
LOS SALDOS, INVERSIONES Y TRANSACCIONES CON INTERCOMPAAS HAN SIDO ELIMINADOS EN ESTOS
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS.
LA COMPAA REALIZA ASOCIACIONES CON PROPIETARIOS DE TIERRA Y DESARROLLADORES LOCALES A
TRAVS DE FIDEICOMISOS PARA LA CONSTRUCCIN DE DESARROLLOS HABITACIONALES. LOS
FIDEICOMISOS OTORGAN A AMBAS PARTES DERECHOS PARA PARTICIPAR EN LOS RESULTADOS
DERIVADOS DE LA VENTA DE LOS DESARROLLOS HABITACIONALES O DE TERRENOS PARA USO
COMERCIAL. LA PARTICIPACIN DE LA COMPAA EN DICHOS RESULTADOS VARA ENTRE UN 7% Y
10%, EN EL CASO DE TERRENOS APORTADOS PARA DESARROLLO HABITACIONAL Y 35% PARA TERRENOS
DE USO COMERCIAL. DE ACUERDO A LAS CARACTERSTICAS DE LOS FIDEICOMISOS, LA COMPAA
RECONOCE LOS TERRENOS APORTADOS POR LOS SOCIOS COMO PARTE DE SU INVENTARIO CUANDO SE
INICIA LA CONSTRUCCIN DE LOS DESARROLLOS HABITACIONALES DEBIDO A QUE LA COMPAA TIENE
EL CONTROL DE DICHOS FIDEICOMISOS. LA INVERSIN DE CAPITAL EFECTUADA POR LOS
PROPIETARIOS DE TIERRA Y DESARROLLADORES (SOCIOS MINORITARIOS) EN DICHOS CONTRATOS EST
REPRESENTADA POR LOS TERRENOS APORTADOS AL FIDEICOMISO Y SE PRESENTA EN LOS ESTADOS
FINANCIEROS CONSOLIDADOS EN EL RUBRO DE ACREEDORES POR TERRENOS.
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, LA COMPAA MANTIENE CONTROL EN
LOS SIGUIENTES FIDEICOMISOS EN ADMINISTRACIN, LOS CUALES FUERON CONSTITUIDOS
PRINCIPALMENTE PARA LA PROMOCIN Y DESARROLLO DE VIVIENDA:
PARTICIPACIN AL
31 DE DICIEMBRE DE1 DE ENERO DE
FIDEICOMISO201220112011
FIDEICOMISO CIUDAD SATLITE 99.99%99.99%99.99%
FIDEICOMISO SAN ROQUE 98.13%98.13%98.13%
FIDEICOMISO NUEVO TORREN93.82%93.82%93.82%
FIDEICOMISO SANTA FE92.60%92.60%92.60%
FIDEICOMISO SANTA MNICA92.32%92.32%92.32%
FIDEICOMISO POTRERO LOS NEGRITOS91.00%91.00%91.00%
FIDEICOMISO LA MINERVA90.38%90.38%90.38%
FIDEICOMISO CIUDAD DEL SOL90.36%90.36%90.36%
FIDEICOMISO SANTA RITA85.85%85.85%85.85%
FIDEICOMISO LAS TINAJAS94.50%94.50%94.50%
FIDEICOMISO BUENOS AIRES97.02%- -
FIDEICOMISO 1611100.00%- -
2.3 MONEDA FUNCIONAL Y DE REPORTE
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS ESTN PREPARADOS EN MILES DE PESOS MEXICANOS, QUE
ES LA MONEDA FUNCIONAL Y DE REPORTE DE LA COMPAA.
3. ADOPCIN DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN FINANCIERA
3.1 ADOPCIN DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN FINANCIERA
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS POR EL EJERCICIO QUE TERMINA EL 31 DE DICIEMBRE DE
FINANCIERA
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2012 SON LOS PRIMEROS ESTADOS FINANCIEROS ANUALES PREPARADOS DE CONFORMIDAD CON LAS
NIIF. HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2011, LA COMPAA PREPAR SUS ESTADOS FINANCIEROS DE
ACUERDO CON LAS NIF MEXICANAS.
LA NIIF 1, ADOPCIN POR PRIMERA VEZ DE LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN
FINANCIERA, ESTABLECE QUE LA FECHA DE TRANSICIN A LAS NIIF ES EL 1 DE ENERO DE 2011 Y
CONSIDERA COMO FECHA DE ADOPCIN EL 1 DE ENERO DE 2012. CONSECUENTEMENTE, LAS CIFRAS DE
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS DEL EJERCICIO 2011 FUERON CONCILIADAS PARA SER
PRESENTADAS BAJO LOS MISMOS PRINCIPIOS Y CRITERIOS APLICADOS EN EL EJERCICIO DE 2012.
3.2 EXCEPCIONES OBLIGATORIAS
LA TRANSICIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS DE LA COMPAA SE HA REALIZADO SEGN LO
ESTABLECIDO EN LA NIIF 1, ADOPCIN POR PRIMERA VEZ DE LAS NORMAS INTERNACIONALES DE
INFORMACIN FINANCIERA. ESTA NORMA CONTEMPLA EXCEPCIONES OBLIGATORIAS EN LAS QUE
PROHBE LA ADOPCIN RETROACTIVA DE LAS NIIF EN ALGUNAS REAS, PARTICULARMENTE EN
AQUELLAS DONDE LA APLICACIN RETROACTIVA EXIGIRA EL JUICIO PROFESIONAL DE LA
ADMINISTRACIN ACERCA DE CONDICIONES PASADAS, DESPUS DE QUE EL DESENLACE DE UNA
TRANSACCIN SEA YA CONOCIDA POR LA MISMA.
LA COMPAA APLIC LAS EXCEPCIONES OBLIGATORIAS ESTABLECIDAS POR LA NIIF 1 PARA LA
APLICACIN RETROACTIVA DE OTRAS NIIF EN LA FECHA DE TRANSICIN, LAS CUALES ESTN
RELACIONADAS CON LOS SIGUIENTES CONCEPTOS:
A.ESTIMACIONES
B.BAJA DE ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS
C.CONTABILIDAD DE COBERTURAS
D.PARTICIPACIN NO CONTROLADORA
E.CLASIFICACIN Y MEDICIN DE ACTIVOS FINANCIEROS
3.3 EXENCIONES APLICADAS E IDENTIFICACIN DE DIFERENCIAS CON NIF MEXICANAS
LA NIIF 1 ESTABLECE EXENCIONES OPCIONALES AL REQUERIMIENTO GENERAL DE APLICACIN
RETROACTIVA DE LAS NIIF, EN REAS ESPECFICAS DONDE EL COSTO DE CUMPLIR CON DICHO
REQUERIMIENTO PUDIERA EXCEDER A LOS BENEFICIOS A OBTENER POR LOS USUARIOS DE LOS
ESTADOS FINANCIEROS.
LA COMPAA APLIC LAS SIGUIENTES EXENCIONES OPCIONALES PERMITIDAS E IDENTIFIC LOS
AJUSTES QUE SE EXPLICAN A CONTINUACIN Y QUE DERIVAN DE LA APLICACIN DE POLTICAS
CONTABLES QUE CUMPLEN CON NIIF:
A) COSTO ATRIBUIDO
DE ACUERDO CON LA NIIF 1, UNA ENTIDAD PODR OPTAR POR DETERMINAR EL COSTO ATRIBUIDO DE
INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO, A LA FECHA DE TRANSICIN A NIIF, POR LA MEDICIN DE
DICHO RUBRO A SU VALOR RAZONABLE O UTILIZAR LA REVALUACIN DETERMINADA SEGN LOS
PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD ANTERIORES SI LA MISMA FUE SUSTANCIALMENTE COMPARABLE A SU
VALOR RAZONABLE, AL COSTO, O AL COSTO DEPRECIADO SEGN LAS NIIF, AJUSTADO PARA
REFLEJAR, POR EJEMPLO, CAMBIOS EN UN NDICE DE PRECIOS GENERAL O ESPECFICO.
LA COMPAA DECIDI UTILIZAR EL COSTO REVALUADO AL 1 DE ENERO DE 2011 DE INMUEBLES,
MAQUINARIA Y EQUIPO DETERMINADO DE CONFORMIDAD CON NIF MEXICANAS, EL CUAL INCLUYE
EFECTOS INFLACIONARIOS HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2007, COMO SU COSTO ATRIBUIDO.
B) ARRENDAMIENTOS
FINANCIERA
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LA COMPAA HA EVALUADO SUS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO VIGENTES A LA FECHA DE
TRANSICIN A NIIF A FIN DE IDENTIFICAR SI TALES CONTRATOS SATISFACEN LAS
CARACTERSTICAS DE UN ARRENDAMIENTO OPERATIVO O FINANCIERO DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO
EN LA NIC 17, ARRENDAMIENTOS, Y LA INIIF 4, DETERMINACIN DE SI UN ACUERDO CONTIENE UN
ARRENDAMIENTO, PARA ELLO HA CONSIDERADO LOS HECHOS Y CIRCUNSTANCIAS EXISTENTES A LA
FECHA DE TRANSICIN. EN VIRTUD DEL ANLISIS EFECTUADO SE CONCLUY QUE EXISTEN CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO QUE CUMPLEN CON LAS CARACTERSTICAS ESTABLECIDAS EN NIIF PARA SER
CONSIDERADOS CAPITALIZABLES A DIFERENCIA DE LO ESTABLECIDO EN NIIF MEXICANAS. EL EFECTO
DERIVADO DEL REGISTRO DE ESTOS ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS CONSISTI EN RECONOCER AL 31
DE DICIEMBRE DE 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, ACTIVOS FIJOS POR $ 708,878 Y $ 545,956,
RESPECTIVAMENTE.
C) COSTOS POR PRSTAMOS
LA NIC 23 ESTABLECE QUE LOS COSTOS POR PRSTAMOS QUE SEAN DIRECTAMENTE ATRIBUIBLES A LA
ADQUISICIN, CONSTRUCCIN O PRODUCCIN DE ACTIVOS APTOS, DEBEN SER CAPITALIZADOS COMO
PARTE DEL COSTO DE DICHOS ACTIVOS. DE IGUAL FORMA ESTA NORMA REQUIERE QUE SE
CAPITALICEN LAS DIFERENCIAS EN CAMBIOS PROCEDENTES DE PRSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA
QUE SEAN DIRECTAMENTE ATRIBUIBLES A LA ADQUISICIN, CONSTRUCCIN O PRODUCCIN DE
ACTIVOS APTOS, COMO PARTE DEL COSTO DE DICHOS ACTIVOS, EN LA MEDIDA EN QUE SE
CONSIDEREN COMO AJUSTES DE LOS COSTOS POR INTERESES. CONFORME A NIF MEXICANAS LAS
DIFERENCIAS CAMBIARIAS ERAN CAPITALIZADAS EN SU TOTALIDAD SIN IMPORTAR SU NATURALEZA.
LO ANTERIOR IMPLIC QUE EXISTA UNA DIFERENCIA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 DE $ 613,281,
DERIVADA DEL TRATAMIENTO CONTABLE DE LA CAPITALIZACIN DE COSTOS POR PRSTAMOS EN EL
INVENTARIO.
D) BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS
PRDIDAS ACTUARIALES ACUMULADAS
LA NIC 19, BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS, ESTABLECE QUE UNA ENTIDAD PUEDE OPTAR POR LA
APLICACIN DEL ENFOQUE DE BANDA DE FLUCTUACIN AL RECONOCER SUS OBLIGACIONES LABORALES.
ESTE ENFOQUE CONSISTE EN NO RECONOCER DE FORMA INMEDIATA LAS PRDIDAS Y GANANCIAS
ACTUARIALES. LA APLICACIN RETROACTIVA DE ESTE ENFOQUE REQUIERE QUE LAS ENTIDADES
SEPAREN LA PORCIN RECONOCIDA Y LA PORCIN POR RECONOCER, DE LAS PRDIDAS Y GANANCIAS
ACTUARIALES ACUMULADAS, DESDE EL COMIENZO DEL PLAN HASTA LA FECHA DE TRANSICIN A LAS
NIIF. SIN EMBARGO, AQUELLAS ENTIDADES QUE ADOPTEN POR PRIMERA VEZ LAS NIIF PUEDEN OPTAR
POR RECONOCER LA TOTALIDAD DE LAS PRDIDAS Y GANANCIAS ACTUARIALES ACUMULADAS EN LA
FECHA DE TRANSICIN A LAS NIIF. LA COMPAA UTILIZABA EL ENFOQUE DE FLUCTUACIN AL
RECONOCER SUS OBLIGACIONES LABORALES, POR LO QUE DECIDI APLICAR DE FORMA ANTICIPADA LA
NIC 19 MODIFICADA. LA APLICACIN DE ESTA NORMA PERMITI LA ELIMINACIN DEL PASIVO
DERIVADO DE LAS PRDIDAS Y GANANCIAS ACTUARIALES Y DE LOS COSTOS POR SERVICIOS PASADOS,
LO CUAL REPRESENT UN CARGO A RESULTADOS ACUMULADOS A LA FECHA TRANSICIN DE AL 1 DE
ENERO DE 2011 DE $ 149.
PARTICIPACIN DE LOS TRABAJADORES EN LAS UTILIDADES DIFERIDA
LA NIIF NO REQUIERE EL RECONOCIMIENTO DE LA PARTICIPACIN DE LOS TRABAJADORES EN LAS
UTILIDADES DIFERIDA (PTU DIFERIDA), SIN EMBARGO LAS NIF MEXICANAS REQUIEREN EL
RECONOCIMIENTO DE ESTA PARTIDA COMO PARTE DE LOS ESTADOS FINANCIEROS. ESTA DIFERENCIA
NO TUVO IMPACTO EN LA COMPAA YA QUE NO POSEE PROVISIN POR PTU DIFERIDA AL 31 DE
DICIEMBRE DE 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011.
TERMINACIN LABORAL
LA NIC 19 NO REQUIERE EL RECONOCIMIENTO DE UNA PROVISIN ACTUARIAL POR LOS BENEFICIOS
FINANCIERA
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POR TERMINACIN DE LA RELACIN LABORAL POR CAUSAS DISTINTAS A UNA RESTRUCTURACIN, SIN
EMBARGO LA NIF D-3 MEXICANA SI EXIGA TAL RECONOCIMIENTO. EN CONSIDERACIN A LO
ANTERIOR LA COMPAA DEJ DE RECONOCER A PARTIR DE LA FECHA DE TRANSICIN LA PARTE DE
LA PROVISIN DE OBLIGACIONES LABORALES RELACIONADA CON DICHA PARTIDA, LA CUAL A ESA
FECHA ASCENDA AL 1 DE ENERO DE 2011 DE $ 437.
E) EFECTOS DE INFLACIN
LA NIIF A TRAVS DE LA NIC 29, INFORMACIN FINANCIERA EN ECONOMAS HIPERINFLACIONARIAS,
REQUIERE QUE SE RECONOZCAN LOS EFECTOS DE LA INFLACIN EN LA INFORMACIN FINANCIERA
CUANDO LA ENTIDAD OPERE EN UN ENTORNO ECONMICO HIPERINFLACIONARIO, DEL CUAL UNA DE LAS
CARACTERSTICAS ES QUE LA TASA DE INFLACIN ACUMULADA EN UN PERODO DE TRES AOS SE
APROXIME O SOBREPASE EL 100%.
EL LTIMO PERODO DE TRES AOS EN EL QUE MXICO DEJ DE SER UNA ECONOMA
HIPERINFLACIONARIA FUE EL PERODO DE 1996 A 1998, POR LO QUE LA COMPAA ELIMIN LOS
EFECTOS DE LA INFLACIN DE SUS ACTIVOS Y PASIVOS NO MONETARIOS EXCEPTO INMUEBLES,
MAQUINARIA Y EQUIPO, AS COMO DE SU CAPITAL SOCIAL QUE HABAN SIDO RECONOCIDOS BAJO NIF
MEXICANAS DESDE EL 1 DE ENERO DE 1999 HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2007.
F) RIESGO DE LA PARTE Y CONTRAPARTE
NIC 39, INSTRUMENTOS FINANCIEROS RECONOCIMIENTO Y MEDICIN, ESTABLECE QUE LA
DETERMINACIN DEL VALOR RAZONABLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS SE REALICE
CONSIDERANDO EL RIESGO CREDITICIO, EL CUAL REPRESENTA EL RIESGO DE QUE UNA CONTRAPARTE
NO CUMPLA CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES. EN VIRTUD DE LO ANTERIOR LA COMPAA
AJUST EL VALOR DE SUS INSTRUMENTOS FINANCIEROS, PREVIAMENTE DETERMINADOS DE ACUERDO A
NIF MEXICANAS, HACIENDO LA CONSIDERACIN DEL RIESGO DE INCUMPLIMIENTO DE LA
CONTRAPARTE.
LOS ESTADOS FINANCIEROS MUESTRAN EL VALOR RAZONABLE DE LA POSICIN ACTIVA Y PASIVA DE
LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS, NETOS DEL AJUSTE POR VALUACIN CREDITICIA
ATRIBUIBLE AL RIESGO DE INCUMPLIMIENTO TANTO DE LA COMPAA COMO DEL QUE PROVIENE DE
LOS EMISORES CON QUIEN TIENE CONTRATADOS SUS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS. EL
AJUSTE ASOCIADO CON EL RIESGO DE INCUMPLIMIENTO DETERMINADO A LA FECHA DE TRANSICIN AL
1 DE ENERO DE 2011 ASCENDI A $ 79,167.
G) IMPUESTOS DIFERIDOS
LA TRANSICIN A NIIF GENER UNA SERIE DE AJUSTES AL VALOR CONTABLE DE LOS ACTIVOS Y
PASIVOS, LO CUAL PROVOC QUE SE TUVIERAN QUE RECALCULAR LOS IMPUESTOS DIFERIDOS EN
FUNCIN DE LA NIC 12, IMPUESTOS A LA UTILIDAD, GENERNDOSE UNA DISMINUCIN AL 1 DE
ENERO DE 2011 DE $ 538,029 EN EL PASIVO POR IMPUESTOS DIFERIDOS A LA FECHA DE
TRANSICIN.
H) PASIVOS
LA NIC 37, PROVISIONES, PASIVOS CONTINGENTES Y ACTIVOS CONTINGENTES, ESTABLECE LA
CONTABILIZACIN Y REVELACIONES A SUMINISTRAR CUANDO EXISTE UNA PROVISIN DE PASIVO O
CUANDO HAYA ACTIVOS Y PASIVOS DE CARCTER CONTINGENTE. EN TRMINOS GENERALES ESTA NORMA
ES SIMILAR AL BOLETN MEXICANO C-9, PASIVOS, PROVISIONES, ACTIVOS Y PASIVOS
CONTINGENTES Y COMPROMISOS, EXCEPTO POR CIERTAS DIFERENCIAS RELACIONADAS CON LAS
CONDICIONES QUE DEBEN DE CUMPLIR LAS PROVISIONES PARA PODER SER RECONOCIDAS. LA NIC 37
Y EL BOLETN C-9, ESTABLECEN QUE CUANDO EXISTE UNA OBLIGACIN IMPLCITA ESTA DEBE
RECONOCERSE COMO PASIVO, SIN EMBARGO EXISTEN DIFERENCIAS EN LA DEFINICIN DE ESTE
CONCEPTO, YA QUE LA NIIF ESTABLE QUE EXISTE ESTE TIPO DE OBLIGACIN CUANDO DERIVAN DE
FINANCIERA
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UN PATRN ESTABLECIDO DE COMPORTAMIENTO EN EL PASADO, CUANDO EXISTEN POLTICAS
EMPRESARIALES QUE ESTABLECEN EL TRATAMIENTO DE LA OBLIGACIN O LA ADMINISTRACIN HA
EFECTUADO DECLARACIONES CONCRETAS SOBRE EL TRATO DE LA OBLIGACIN, A DIFERENCIA DE LA
NIF MEXICANA QUE ESTABLECE QUE SE DEBE RECONOCER UNA OBLIGACIN IMPLCITA CUANDO EXISTA
UNA DECLARACIN PBLICA SUFICIENTEMENTE EXPLCITA POR PARTE DE LA DIRECCIN GENERAL O
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIN INFORMANDO A LOS TERCEROS INTERESADOS DE LA OBLIGACIN
ASUMIDA. DERIVADO DE LO ANTERIOR LA COMPAA CONCLUY QUE LAS APORTACIONES DE TERRENOS
EFECTUADAS POR SUS SOCIOS MINORITARIOS PARA LA CONSTRUCCIN DE DESARROLLOS
HABITACIONALES, RECONOCIDA BAJO NIF MEXICANAS COMO PARTICIPACIN NO CONTROLADORA DEBAN
RECLASIFICARSE AL RUBRO DE ACREEDORES POR TERRENOS.
I) ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS
LA NIIF 9, INSTRUMENTOS FINANCIEROS, ESTABLECE QUE LOS ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS
DEBEN RECONOCERSE POR PRIMERA VEZ A SU VALOR RAZONABLE, ES DECIR, AL VALOR RAZONABLE DE
LA CONTRAPRESTACIN PAGADA O RECIBIDA Y POSTERIORMENTE DEBEN MEDIRSE A VALOR RAZONABLE
O COSTO AMORTIZADO. DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN LA NIF MEXICANA SLO CUANDO SE
CUMPLAN SITUACIONES MUY ESPECFICAS LOS ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS PUEDEN MEDIRSE A
COSTO AMORTIZADO O VALOR RAZONABLE. LA COMPAA RECONOCI LA VALUACIN DE SUS ACTIVOS Y
PASIVOS FINANCIEROS DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN LA NIIF 9 A PARTIR DE LA FECHA DE
TRANSICIN.
J) COSTOS DE TRANSACCIN
NIF MEXICANA ESTABLECE QUE LOS COSTOS DE TRANSACCIN (COSTOS DE EMISIN DE DEUDA) SE
DEBEN REGISTRAR COMO UN ACTIVO Y SE AMORTIZAN UTILIZANDO EL MTODO DE LNEA RECTA. LA
NIIF ESTABLECE QUE LOS COSTOS DE EMISIN DE DEUDA SE DEBEN DEDUCIR DEL IMPORTE EN
LIBROS DEL PASIVO FINANCIERO Y EL IMPORTE NETO DE LA DEUDA DEBE SER LA BASE PARA EL
CLCULO DEL MTODO DE LA TASA DE INTERS EFECTIVA.
K) PROPIEDADES DE INVERSIN
LA COMPAA MANTENA, SEGN LO ESTABLECIDO EN NIF MEXICANAS, PROPIEDADES CON EL NICO
PROPSITO DE OBTENER RENTAS O APRECIACIN DE SU CAPITAL. LA NIC 40, PROPIEDADES DE
INVERSIN, REQUIERE QUE TALES PROPIEDADES SEAN CALIFICADAS COMO PROPIEDADES DE
INVERSIN DEBIDO A SUS CARACTERSTICAS.
L) ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
LA COMPAA OPT POR PRESENTAR UN SLO ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADOS INTEGRALES, EL
CUAL REPRESENTA LOS CAMBIOS EN EL PATRIMONIO EN UN PERODO DADO, LO CUAL COMPRENDE
TODOS LOS COMPONENTES DEL RESULTADO Y DE OTRAS PARTIDAS DE UTILIDAD INTEGRAL.
M) ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO
LA TRANSICIN A NIIF NO TUVO EFECTOS SIGNIFICATIVOS EN LOS ESTADOS CONSOLIDADOS DE
FLUJOS DE EFECTIVO.
N) OTRAS PARTIDAS DE UTILIDAD INTEGRAL
LA TRANSICIN A NIIF NO TUVO EFECTOS IMPORTANTES EN OTRAS PARTIDAS DE LA UTILIDAD
INTEGRAL.
O) COMBINACIONES DE NEGOCIO
LA COMPAA OPT SEGN LO ESTABLECIDO EN LA NIIF 1 POR APLICAR LA EXENCIN DE
FINANCIERA
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COMBINACIONES DE NEGOCIOS A AQUELLAS QUE HUBIERAN OCURRIDO ANTES DE LA FECHA DE
TRANSICIN.
3.4 CONCILIACIONES
A CONTINUACIN SE PRESENTA LA CUANTIFICACIN DEL IMPACTO DE LA TRANSICIN A LAS NIIF A
TRAVS DE LA CONCILIACIN DEL PATRIMONIO CONSOLIDADO Y EL RESULTADO INTEGRAL
CONSOLIDADO A PARTIR DE LA FECHA DE TRANSICIN.
CONCILIACIN DE LOS ESTADOS CONSOLIDADOS DE POSICIN FINANCIERA AL 1 DE ENERO DE 2011
(FECHA DE TRANSICIN A NIIF) Y AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
AL 1 DE ENERO DE 2011 (FECHA DE TRANSICIN)AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
NOTA
3.3NIFEFECTO DE LA TRANSICIN A LAS NIIFINICIO NIIFNIFEFECTO DE LA TRANSICIN A LAS
NIIFNIIF
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES:
EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO$6,154,595$( 135,369)$6,019,226$5,529,279$(
140,000)$5,389,279
EFECTIVO RESTRINGIDO-135,369135,369-140,000140,000
CUENTAS POR COBRAR, NETO5,193,335-5,193,3358,358,381-8,358,381
INVENTARIOS16,180,350-16,180,35019,544,068-19,544,068
OTRAS CUENTAS POR COBRAR1,379,322-1,379,322909,389-909,389
PAGOS ANTICIPADOSJ1,044,683( 20,609)1,024,0741,270,615( 22,364)
1,248,251
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS---55,2061,12856,334
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES$29,952,285$( 20,609)$29,931,676$35,666,938$(
21,236)$35,645,702
ACTIVOS NO CORRIENTES:
CUENTAS POR COBRAR A MS DE UN AO, NETOI648,021( 190,941)457,080514,388(
101,330)413,058
TERRENOS PARA CONSTRUCCIN A LARGO PLAZOC, E5,752,411( 1,979,510)3,772,901
6,200,315( 2,541,970)3,658,345
INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO, NETOA, B, K502,497505,9711,008,468534,536683,753
1,218,289
PROPIEDADES DE INVERSINK-39,98539,985-25,12525,125
OTROS ACTIVOSJ213,571( 135,767)77,804144,554( 130,904)13,650
TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES7,116,500( 1,760,262)5,356,2387,393,793( 2,065,326)
5,328,467
TOTAL ACTIVOS$37,068,785$( 1,780,871)$35,287,914$43,060,731$( 2,086,562)$
40,974,169
PASIVOS Y CAPITAL
PASIVOS CORRIENTES:
CRDITOS BANCARIOS$3,248,926$ -$3,248,926$6,351,674$-$6,351,674
PORCIN CORRIENTE DE LA DEUDA A LARGO PLAZO---93,191-93,191
CUENTAS POR PAGARB, I4,162,297312,4394,474,7363,395,532296,0253,691,557
IMPUESTOS Y OTRAS CUENTAS POR PAGAR2,549,352-2,549,3521,741,192-1,741,192
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS21,845( 1,254)20,591---
ANTICIPO A CLIENTES546,356-546,356698,572-698,572
TOTAL PASIVOS A CORRIENTES10,528,776311,18510,839,96112,280,161296,02512,576,186
AL 1 DE ENERO DE 2011 (FECHA DE TRANSICIN)AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
FINANCIERA
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NOTA
3.3NIFEFECTO DE LA TRANSICIN A LAS NIIFINICIO NIIFNIFEFECTO DE LA TRANSICIN A LAS
NIIFNIIF
PASIVOS NO CORRIENTES:
DEUDA A LARGO PLAZO I, J6,986,757( 354,987)6,631,7708,051,438( 371,583)
7,679,855
CUENTAS POR PAGARB, H, I350,731733,9571,084,688189,753852,8531,042,606
IMPUESTOS A LA UTILIDAD POR PAGAR---782,736-782,736
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOSF740,412( 77,913)662,499425,266(
126,132)299,134
IMPUESTOS DIFERIDOSG2,688,030( 503,135)2,184,895 3,153,685( 624,342)
2,529,343
OBLIGACIONES LABORALESD3,5305864,1163,5261,0454,571
TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES10,769,460( 201,492)10,567,96812,606,404( 268,159)
12,338,245
CAPITAL:
CAPITAL SOCIALE191,193( 75,649)115,544191,193 (75,649)115,544
PRIMA EN SUSCRIPCIN DE ACCIONESE5,133,062( 229,340)4,903,7225,133,062(229,340)
4,903,722
RESULTADOS ACUMULADOS10,141,081( 925,055)9,216,02612,529,768(1,169,219)11,360,549
OTRAS PARTIDAS DE UTILIDAD INTEGRAL
ACUMULADASN( 411,369)56,062(355,307)(362,831)42,754(320,077)
PARTICIPACIN CONTROLADORA15,053,967( 1,173,982)13,879,98517,491,192(1,431,454)
16,059,738
PARTICIPACIN NO CONTROLADORAH716,582(716,582)-682,974(682,974)-
TOTAL CAPITAL15,770,549( 1,890,564)13,879,98518,174,166(2,114,428)16,059,738
TOTAL PASIVOS Y CAPITAL$37,068,785$(1,780,871)$35,287,914$43,060,731$(2,086,562)$
40,974,169
CONCILIACIN DEL RESULTADO INTEGRAL TOTAL CONSOLIDADO POR EL PERODO DEL 1 DE ENERO AL
31 DE DICIEMBRE DE 2011
POR EL PERIODO TERMINADO DEL 1 DE ENERO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
NOTA 3.3NIFEFECTO DE LA TRANSICIN A LAS NIIFINICIO NIIF
VENTAS$16,327,800$-$16,327,800
COSTO DE VENTAS11,786,204-11,786,204
UTILIDAD BRUTA4,541,596-4,541,596
GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACIND1,370,5084591,370,967
UTILIDAD DE OPERACIN3,171,088( 459)3,170,629
OTROS INGRESOS, NETO792-792
COSTO DE FINANCIAMIENTO:
GASTOS FINANCIEROS( 158,817)-( 158,817)
PRODUCTOS FINANCIEROSI596,015161,624757,639
RESULTADO CAMBIARIO, NETOC( 68,240)( 613,281)( 681,521)
VALUACIN DE DERIVADOSF8,03067,10475,134
376,988( 384,553)( 7,565)
UTILIDADES ANTES DE IMPUESTO A LA UTILIDAD3,548,868( 385,012)3,163,856
IMPUESTOS A LA UTILIDADG( 1,134,836) 115,503( 1,019,333)
FINANCIERA
CONSOLIDADO
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UTILIDAD NETA$2,414,032$( 269,509)$2,144,523
OTRAS PARTIDAS DE UTILIDAD INTEGRAL:
GANANCIA NETA POR VALOR RAZONABLE DE DERIVADOS,
NETO DE IMPUESTOS DIFERIDOS$35,230$-$35,230
TOTAL DE OTRAS PARTIDAS DE UTILIDAD INTEGRAL35,230-35,230
UTILIDAD INTEGRAL DEL PERODO$2,449,262$( 269,509)$2,179,753
4. POLTICAS Y PRCTICAS CONTABLES SIGNIFICATIVAS
LAS POLTICAS Y PRCTICAS CONTABLES APLICADAS POR LA COMPAA EN ESTOS ESTADOS
FINANCIEROS CONSOLIDADOS SON LAS MISMAS APLICADAS EN SUS ESTADOS FINANCIEROS
CONSOLIDADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011, EXCEPTO POR AQUELLAS QUE PUDIERAN VERSE
MODIFICADAS COMO RESULTADO DE LA ADOPCIN POR PRIMERA VEZ DE LAS NIIF.
4.1 RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y COSTOS
LOS INGRESOS, COSTOS Y GASTOS POR VENTA DE VIVIENDAS SE RECONOCEN CUANDO CUMPLEN LAS
SIGUIENTES CONDICIONES:
A) LA COMPAA HA TRANSFERIDO AL COMPRADOR EL CONTROL, ES DECIR, LOS RIESGOS Y
BENEFICIOS, DE TIPO SIGNIFICATIVO, DERIVADOS DE LA PROPIEDAD O TITULARIDAD DE LOS
BIENES;
B) LA COMPAA NO CONSERVA PARA S ALGUNA PARTICIPACIN CONTINUA EN LA GESTIN ACTUAL
DE LOS BIENES VENDIDOS, EN EL GRADO USUALMENTE ASOCIADO CON LA PROPIEDAD, NI RETIENE EL
CONTROL EFECTIVO SOBRE LOS MISMOS;
C) EL MONTO DE LOS INGRESOS PUEDE DETERMINARSE CONFIABLEMENTE;
D) ES PROBABLE QUE LA COMPAA RECIBA LOS BENEFICIOS ECONMICOS ASOCIADOS CON LA
TRANSACCIN; Y
E) LOS COSTOS Y GASTOS INCURRIDOS O POR INCURRIR, EN RELACIN CON LA TRANSACCIN,
PUEDEN DETERMINARSE CONFIABLEMENTE.
LAS CONDICIONES ANTERIORES SE CUMPLEN NORMALMENTE AL FINALIZAR LA CONSTRUCCIN DE LA
VIVIENDA, Y EFECTUARSE LA FIRMA DE LA ESCRITURA RESPECTIVA POR PARTE DE LA COMPAA, EL
CLIENTE Y LA INSTITUCIN FINANCIERA. EN ESE MOMENTO, EL CLIENTE RECIBE LA VIVIENDA
DEBIDO A QUE POSEE EL DERECHO LEGAL DE TOMAR POSESIN DE LA MISMA.
A PARTIR DE 2010, ADEMS DE VENDER VIVIENDAS DE FORMA INDIVIDUAL, LA COMPAA COMENZ A
VENDER CONJUNTOS DE VIVIENDAS A COMPAAS INVERSIONISTAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
(CLIENTES CORPORATIVOS), QUIENES REVENDEN DICHAS VIVIENDAS A PERSONAS QUE OBTIENEN
FINANCIAMIENTO PBLICO O PRIVADO. ESTOS CLIENTES CORPORATIVOS ADQUIEREN LOS CONJUNTOS
DE VIVIENDAS SIN OTORGAR UN ENGANCHE O CON UN ENGANCHE NO SUPERIOR AL DIEZ POR CIENTO
Y, POR LO GENERAL, RECIBEN TRMINOS DE CRDITO EXTENDIDOS DE TRES A DOCE MESES. DESDE
EL MOMENTO EN QUE LA COMPAA REALIZA LA VENTA A ESTE TIPO DE CLIENTES, CESA SU
INJERENCIA O PARTICIPACIN EN LA CONSTRUCCIN, GESTIN DE LA VIVIENDA, SU REVENTA O EN
SU ASISTENCIA A LOS COMPRADORES DE LOS CLIENTES CORPORATIVOS PARA LA OBTENCIN DE
FINANCIAMIENTO. AL MOMENTO DE EFECTUAR LA VENTA A LOS CLIENTES CORPORATIVOS LA COMPAA
LES TRANSFIERE EL TTULO LEGAL, LOS RIESGOS Y BENEFICIOS SIGNIFICATIVOS RELACIONADOS
CON LAS VIVIENDAS. AL RECIBIR LA PROPIEDAD DE DICHAS VIVIENDAS, LOS CLIENTES
CORPORATIVOS FIRMAN PAGARS SIN GARANTAS HASTA POR EL VALOR TOTAL DE LAS VIVIENDAS
ADQUIRIDAS. LA COMPAA EVALA PERIDICAMENTE LA SOLVENCIA DE LOS CLIENTES CORPORATIVOS
PARA ASEGURAR LA RECUPERACIN DE LAS CUENTAS POR COBRAR Y QUE SU COBRO NO SE CONDICIONE
A LA REVENTA DE LAS VIVIENDAS. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011,
LA COMPAA TIENE UN SALDO PENDIENTE DE COBRO A CLIENTES CORPORATIVOS DE $ 12,050,844,
FINANCIERA
CONSOLIDADO
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$ 7,348,327 Y $ 4,242,490, RESPECTIVAMENTE.
EL COSTO DE VENTAS REPRESENTA LOS COSTOS INCURRIDOS EN EL DESARROLLO DE LA CONSTRUCCIN
DE LAS VIVIENDAS DURANTE EL AO. ESTOS COSTOS INCLUYEN TERRENOS, MATERIALES DIRECTOS,
MANO DE OBRA Y TODOS LOS COSTOS INDIRECTOS RELACIONADOS CON EL DESARROLLO DEL PROYECTO
TALES COMO MANO DE OBRA INDIRECTA, EQUIPOS, REPARACIONES, DEPRECIACIN Y LA
CAPITALIZACIN DEL RESULTADO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO.
4.2 USO DE ESTIMACIONES
LA PREPARACIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS DE CONFORMIDAD CON LAS NIIF REQUIERE DEL USO
DE ESTIMACIONES EN LA VALUACIN DE ALGUNOS DE SUS RENGLONES. LOS RESULTADOS QUE
FINALMENTE SE OBTENGAN PUEDEN DIFERIR DE LAS ESTIMACIONES REALIZADAS. LA COMPAA BAS
SUS ESTIMACIONES EN PARMETROS DISPONIBLES A LA FECHA DE PREPARACIN DE LOS ESTADOS
FINANCIEROS. SIN EMBARGO LAS CIRCUNSTANCIAS EXISTENTES Y LAS ESTIMACIONES ACERCA DE
EVENTOS FUTUROS PUEDEN CAMBIAR DEBIDO A CAMBIOS EN EL MERCADO O EN CIRCUNSTANCIAS FUERA
DEL CONTROL DE LA COMPAA. TALES CAMBIOS SON REFLEJADOS EN LAS ESTIMACIONES Y SUS
EFECTOS EN LOS ESTADOS FINANCIEROS CUANDO OCURREN.
ESTAS ESTIMACIONES SE REFIEREN PRINCIPALMENTE A:
-ESTIMACIN DE VIDAS TILES DE INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
-PRIMAS DE ANTIGEDAD DE EMPLEADOS
-ESTIMACIN PARA CUENTAS DE DUDOSA RECUPERACIN
-VALOR RAZONABLE DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
4.3 ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS
LOS ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS QUE SE ENCUENTRAN DENTRO DEL ALCANCE DE LA NIC 39
INCLUYEN EN TRMINOS GENERALES: INVERSIONES EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS, INSTRUMENTOS
DE DEUDA Y CAPITAL, CUENTAS POR COBRAR Y OTRAS CUENTAS POR COBRAR, PRSTAMOS Y
FINANCIAMIENTOS, CUENTAS POR PAGAR Y PASIVOS ACUMULADOS E INSTRUMENTOS FINANCIEROS
DERIVADOS.
LOS ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS SE RECONOCEN INICIALMENTE A SU VALOR RAZONABLE MS
LOS COSTOS DIRECTAMENTE ATRIBUIBLES A SU COMPRA O EMISIN, EXCEPTO POR AQUELLOS
DESIGNADOS A SU VALOR RAZONABLE A TRAVS DE LAS UTILIDADES O PRDIDAS.
LA MEDICIN POSTERIOR DE LOS ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS DEPENDE DE SU CLASIFICACIN,
YA SEA COMO ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS MEDIDOS A SU VALOR RAZONABLE, ACTIVOS Y
PASIVOS FINANCIEROS MANTENIDOS A SU VENCIMIENTO Y DISPONIBLES PARA SU VENTA, PRSTAMOS
Y CUENTAS POR COBRAR.
DETERIORO DE ACTIVOS FINANCIEROS
AL CIERRE DE CADA PERODO SOBRE EL QUE SE INFORMA, LA COMPAA EVALA SI EXISTE ALGUNA
EVIDENCIA OBJETIVA DE QUE UN ACTIVO FINANCIERO O GRUPO DE ACTIVOS FINANCIEROS SE
ENCUENTRAN DETERIORADOS EN SU VALOR. UN ACTIVO FINANCIERO O UN GRUPO DE ACTIVOS
FINANCIEROS SE CONSIDERAN DETERIORADOS EN SU VALOR SOLAMENTE SI EXISTE EVIDENCIA
OBJETIVA DE DETERIORO DE ESE VALOR COMO RESULTADO DE UNO O MS EVENTOS OCURRIDOS
DESPUS DEL RECONOCIMIENTO INICIAL DEL ACTIVO (EL EVENTO QUE CAUSA LA PRDIDA), Y ESE
EVENTO QUE CAUSA LA PRDIDA TIENE IMPACTO SOBRE LOS FLUJOS DE EFECTIVO FUTUROS
ESTIMADOS GENERADOS POR EL ACTIVO FINANCIERO O EL GRUPO DE ACTIVOS FINANCIEROS, Y EL
IMPACTO PUEDE ESTIMARSE DE MANERA FIABLE. LA EVIDENCIA DE UN DETERIORO DEL VALOR PODRA
INCLUIR, ENTRE OTROS, INDICIOS TALES COMO QUE LOS DEUDORES O UN GRUPO DE DEUDORES SE
ENCUENTRAN CON DIFICULTADES FINANCIERAS SIGNIFICATIVAS, EL INCUMPLIMIENTO O MORA EN LOS
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PAGOS DE LA DEUDA POR CAPITALES O INTERESES, LA PROBABILIDAD DE QUE SE DECLAREN EN
QUIEBRA O ADOPTEN OTRA FORMA DE ORGANIZACIN FINANCIERA, O CUANDO DATOS OBSERVABLES
INDIQUEN QUE EXISTE UNA DISMINUCIN MEDIBLE EN LOS FLUJOS DE EFECTIVO FUTUROS
ESTIMADOS, AS COMO CAMBIOS ADVERSOS EN EL ESTADO DE LOS PAGOS EN MORA, O EN LAS
CONDICIONES ECONMICAS QUE SE CORRELACIONAN CON LOS INCUMPLIMIENTOS.
ACTIVOS FINANCIEROS A COSTO AMORTIZADO
PARA LOS ACTIVOS FINANCIEROS CONTABILIZADOS A COSTO AMORTIZADO, LA COMPAA PRIMERO
EVALA SI EXISTE EVIDENCIA OBJETIVA DE DETERIORO DE VALOR, DE MANERA INDIVIDUAL PARA
LOS ACTIVOS FINANCIEROS QUE SON INDIVIDUALMENTE SIGNIFICATIVOS, O DE MANERA COLECTIVA
PARA LOS ACTIVOS FINANCIEROS QUE NO SON INDIVIDUALMENTE SIGNIFICATIVOS. SI LA COMPAA
DETERMINA QUE NO EXISTE EVIDENCIA OBJETIVA DE DETERIORO DEL VALOR PARA UN ACTIVO
FINANCIERO EVALUADO DE MANERA INDIVIDUAL, INDEPENDIENTEMENTE DE SU IMPORTANCIA, INCLUYE
A ESE ACTIVO EN UN GRUPO DE ACTIVOS FINANCIEROS CON CARACTERSTICAS DE RIESGO DE
CRDITO SIMILARES, Y LOS EVALA DE MANERA COLECTIVA PARA DETERMINAR SI EXISTE DETERIORO
DE SU VALOR. LOS ACTIVOS QUE SE EVALAN DE MANERA INDIVIDUAL PARA DETERMINAR SI EXISTE
DETERIORO DE SU VALOR, Y PARA LOS CUALES UNA PRDIDA POR DETERIORO SE RECONOCE O SE
SIGUE RECONOCIENDO, NO SON INCLUIDOS EN LA EVALUACIN DE DETERIORO DEL VALOR DE MANERA
COLECTIVA.
LOS ACTIVOS FINANCIEROS DE LA COMPAA INCLUYEN EL EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO,
LAS CUENTAS POR COBRAR A CLIENTES, OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y LOS INSTRUMENTOS
FINANCIEROS DERIVADOS.
LOS PASIVOS FINANCIEROS SE CLASIFICAN CONFORME A LAS SIGUIENTES CATEGORAS CON BASE EN
LA NATURALEZA DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS CONTRATADOS O EMITIDOS: PASIVOS
FINANCIEROS MEDIDOS A SU VALOR RAZONABLE Y PASIVOS FINANCIEROS MEDIDOS A SU COSTO
AMORTIZADO.
LOS PASIVOS FINANCIEROS DE LA COMPAA INCLUYEN CUENTAS POR PAGAR A PROVEEDORES, OTRAS
CUENTAS POR PAGAR, DEUDA, E INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS. LOS INSTRUMENTOS
FINANCIEROS DERIVADOS SE MIDEN A SU VALOR RAZONABLE Y LA DEUDA CORRIENTE Y NO
CORRIENTE, AS COMO LAS CUENTAS POR PAGAR, SE CONTABILIZAN COMO PASIVOS FINANCIEROS
MEDIDOS A SU COSTO AMORTIZADO.
PASIVOS FINANCIEROS AL VALOR RAZONABLE CON CAMBIOS EN RESULTADOS
LOS PASIVOS FINANCIEROS AL VALOR RAZONABLE CON CAMBIOS EN RESULTADOS INCLUYEN LOS
PASIVOS FINANCIEROS MANTENIDOS PARA NEGOCIAR Y LOS PASIVOS FINANCIEROS DESIGNADOS AL
MOMENTO DEL RECONOCIMIENTO INICIAL COMO AL VALOR RAZONABLE CON CAMBIOS EN RESULTADOS.
LOS PASIVOS FINANCIEROS SE CLASIFICAN COMO MANTENIDOS PARA NEGOCIAR SI SE CONTRAEN CON
EL PROPSITO DE NEGOCIARLOS EN UN FUTURO CERCANO. ESTA CATEGORA INCLUYE LOS
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS ADQUIRIDOS POR LA COMPAA, QUE NO SE DESIGNAN COMO
INSTRUMENTOS DE COBERTURA SEGN LO DEFINE LA NIC 39.
LAS GANANCIAS O PRDIDAS POR PASIVOS MANTENIDOS PARA NEGOCIAR SE RECONOCEN EN EL ESTADO
DE RESULTADOS.
DEUDA Y CRDITOS
DESPUS DEL RECONOCIMIENTO INICIAL, LAS DEUDAS Y CRDITOS QUE DEVENGAN INTERESES SE
MIDEN A COSTO AMORTIZADO, UTILIZANDO EL MTODO DE LA TASA DE INTERS EFECTIVA. LAS
GANANCIAS Y PRDIDAS SE RECONOCEN EN EL ESTADO DE RESULTADOS CUANDO LOS PASIVOS SE DAN
DE BAJA, AS COMO A TRAVS DEL PROCESO DE AMORTIZACIN, A TRAVS DEL MTODO DE LA TASA
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DE INTERS EFECTIVA.
EL COSTO AMORTIZADO SE CALCULA TOMANDO EN CUENTA CUALQUIER DESCUENTO O PRIMA EN LA
ADQUISICIN Y LAS COMISIONES O LOS COSTOS QUE SEAN UNA PARTE INTEGRANTE DE LA TASA DE
INTERS EFECTIVA. LA AMORTIZACIN DE LA TASA DE INTERS EFECTIVA SE RECONOCE COMO COSTO
FINANCIERO EN EL ESTADO DE RESULTADOS.
COMPENSACIN DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS
LOS ACTIVOS FINANCIEROS Y PASIVOS FINANCIEROS SE COMPENSAN Y EL MONTO NETO SE REPORTA
EN EL ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIN FINANCIERA SI, Y SOLO SI (I) EXISTE UN DERECHO
LEGALMENTE EXIGIBLE PARA COMPENSAR LOS MONTOS RECONOCIDOS, Y (II) EXISTE LA INTENCIN
DE LIQUIDARLOS POR EL IMPORTE NETO, O DE REALIZAR LOS ACTIVOS Y LIQUIDAR PASIVOS EN
FORMA SIMULTNEA.
VALOR RAZONABLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A CADA FECHA DE PRESENTACIN DE INFORMACIN, EL VALOR RAZONABLE DE LOS INSTRUMENTOS
FINANCIEROS QUE SE NEGOCIAN EN LOS MERCADOS ACTIVOS SE DETERMINA CONSIDERANDO LOS
PRECIOS COTIZADOS EN EL MERCADO, O A LOS PRECIOS COTIZADOS POR LOS INTERMEDIARIOS
FINANCIEROS (PRECIO DE COMPRA PARA LAS POSICIONES ACTIVAS Y PRECIO DE VENTA PARA LAS
POSICIONES PASIVAS), SIN DEDUCCIN ALGUNA DE LOS COSTOS DE TRANSACCIN.
PARA LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS QUE NO SE NEGOCIAN EN UN MERCADO ACTIVO, EL VALOR
RAZONABLE SE DETERMINA UTILIZANDO LAS TCNICAS DE VALUACIN GENERALMENTE ACEPTADAS.
DICHAS TCNICAS PUEDEN INCLUIR EL USO DE TRANSACCIONES DE MERCADO BAJO EL PRINCIPIO DE
PLENA COMPETENCIA, REFERENCIAS AL VALOR RAZONABLE ACTUAL DE OTRO INSTRUMENTO FINANCIERO
QUE SEA ESENCIALMENTE SIMILAR, ANLISIS DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO DESCONTADOS U OTROS
MODELOS DE VALUACIN.
LA JERARQUA UTILIZADA PARA DETERMINAR LOS VALORES RAZONABLES ES COMO SIGUE:
NIVEL 1. PRECIOS COTIZADOS (SIN AJUSTAR) EN MERCADOS ACTIVOS PARA ACTIVOS O PASIVOS
IDNTICOS;
NIVEL 2. VARIABLES DISTINTAS A LOS PRECIOS COTIZADOS INCLUIDOS EN EL NIVEL 1 QUE SEAN
OBSERVABLES PARA EL ACTIVO O PASIVO, DIRECTAMENTE (PRECIOS) O INDIRECTAMENTE (DERIVADAS
DE PRECIOS); Y
NIVEL 3. VARIABLES UTILIZADAS PARA EL ACTIVO O PASIVO QUE NO ESTN CON BASE EN DATOS
OBSERVABLES DE MERCADO (VARIABLES NO OBSERVABLES).
EN LA NOTA 16 SE PROPORCIONA UN ANLISIS DE LOS VALORES RAZONABLES DE LOS INSTRUMENTOS
FINANCIEROS.
4.4 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
LOS SALDOS EN BANCOS DEVENGAN INTERESES A TASAS VARIABLES SOBRE LA BASE DE TASAS
DIARIAS DE DEPSITOS BANCARIOS. LOS EQUIVALENTES DE EFECTIVO ESTN REPRESENTADOS POR
DEPSITOS A CORTO PLAZO QUE SE REALIZAN POR PERODOS VARIABLES DE ENTRE UN DA Y TRES
MESES, SEGN LAS NECESIDADES DE EFECTIVO INMEDIATAS DE LA COMPAA, Y DEVENGAN
INTERESES A LAS TASAS DE DEPSITOS A CORTO PLAZO APLICABLES. TALES INVERSIONES SE
PRESENTAN A SU COSTO DE ADQUISICIN MS INTERESES DEVENGADOS, IMPORTE QUE ES SIMILAR A
SU VALOR DE MERCADO (VER NOTA 5).
CUANDO EL EFECTIVO DEJA DE SER LQUIDO O FCILMENTE CONVERTIBLE A EFECTIVO O NO PUEDE
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UTILIZARSE PARA CANCELAR UN PASIVO, LA COMPAA LO CLASIFICA COMO EFECTIVO RESTRINGIDO.
LAS RESTRICCIONES DE EFECTIVO MENORES A DOCE MESES SE RECONOCEN COMO PARTE DEL ACTIVO
CORRIENTE Y EL QUE TENGA RESTRICCIONES SUPERIORES A DOCE MESES ES RECONOCIDO COMO PARTE
DEL ACTIVO NO CORRIENTE. AL 31 DE DICIEMBRE DE NO EXISTAN RESTRICCIONES MAYORES A UN
AO.
4.5 CUENTAS POR COBRAR
LAS CUENTAS POR COBRAR A CLIENTES SE RECONOCEN INICIALMENTE A SU VALOR RAZONABLE Y
POSTERIORMENTE SE VALAN A SU COSTO AMORTIZADO UTILIZANDO EL MTODO DE TASA DE INTERS
EFECTIVO, MENOS LA ESTIMACIN DE DETERIORO. LA COMPAA HA DETERMINADO QUE EL CLCULO
DEL COSTO AMORTIZADO NO PRESENTA DIFERENCIAS SIGNIFICATIVAS CON RESPECTO AL MONTO
FACTURADO EN LAS CUENTAS POR COBRAR EN EL CORTO PLAZO DEBIDO A QUE LA TRANSACCIN NO
TIENE COSTOS RELEVANTES ASOCIADOS.
LA ESTIMACIN PARA CUENTAS DE COBRO DUDOSO O PROVISIN DE DETERIORO REPRESENTA LA
ESTIMACIN DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS CLIENTES PARA EFECTUAR PAGOS EN LA FECHA DE
VENCIMIENTO. DICHAS ESTIMACIONES ESTN BASADAS EN LAS FECHAS DE VENCIMIENTO DE LOS
SALDOS DE CLIENTES, EN LAS CIRCUNSTANCIAS ESPECFICAS DE LOS CRDITOS Y EN LA
EXPERIENCIA HISTRICA DE LA COMPAA. LA PROVISIN DE DETERIORO SE DETERMINA
CONSIDERANDO LOS SALDOS NO RECUPERADOS, LOS RESULTADOS DE UN ESTUDIO DE RECUPERABILIDAD
EFECTUADO A LA CARTERA Y A LA IDENTIFICACIN ESPECFICA DE SALDOS VENCIDOS.
LOS PLAZOS DE LOS CRDITOS A CLIENTES CORPORATIVOS FLUCTAN ENTRE TRES Y DOCE MESES, LO
CUAL SE DETERMINA MEDIANTE UN ANLISIS DE CRDITO. LA COMPAA MONITOREA CONSTANTEMENTE
LA SITUACIN FINANCIERA DE DICHOS CLIENTES Y LA ANTIGEDAD DE SUS SALDOS, ASIMISMO, CON
REGULARIDAD ACTUALIZA SU HISTORIAL CREDITICIO Y ANALIZA SU COMPORTAMIENTO DE PAGO.
4.6 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS Y OPERACIONES DE COBERTURA
LA COMPAA EST EXPUESTA A RIESGOS POR FLUCTUACIONES CAMBIARIAS Y TASAS DE INTERS,
LOS CUALES TRATA DE MITIGAR A TRAVS DE UN PROGRAMA CONTROLADO DE ADMINISTRACIN DE
RIESGOS, MEDIANTE LA UTILIZACIN DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS. LA COMPAA
UTILIZA PRINCIPALMENTE CONTRATOS CROSS CURRENCY SWAPS, CALL SPREADS Y CUANDO ES
NECESARIO UTILIZA PUT OPTIONS PARA MITIGAR EL RIESGO DE FLUCTUACIONES CAMBIARIAS.
CON LA FINALIDAD DE REDUCIR LOS RIESGOS GENERADOS POR LAS FLUCTUACIONES EN TASAS DE
INTERS, SE UTILIZAN SWAPS DE TASAS DE INTERS, A TRAVS DE LOS CUALES SE PAGA O SE
RECIBE EL IMPORTE NETO RESULTANTE DE PAGAR O COBRAR UNA TASA FIJA Y DE RECIBIR O PAGAR
FLUJOS PROVENIENTES DE UNA TASA VARIABLE SOBRE MONTOS NOCIONALES DENOMINADOS EN PESOS O
DLARES. LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS DE LA COMPAA EN SU MAYOR PARTE
CALIFICAN COMO DE NEGOCIACIN. AQUELLOS QUE CALIFICAN COMO DERIVADOS DE COBERTURA DE
FLUJOS DE EFECTIVO SON DESIGNADOS Y SE LES DA EL TRATAMIENTO EXIGIDO POR LA NORMA
RESPECTIVA.
LA POLTICA DE LA COMPAA COMPRENDE: (I) LA DOCUMENTACIN FORMAL DE TODAS LAS
TRANSACCIONES ENTRE LOS INSTRUMENTOS DE COBERTURA Y LAS POSICIONES CUBIERTAS, (II) EL
OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN DE RIESGO, Y (III) LA ESTRATEGIA PARA CELEBRAR LAS
TRANSACCIONES DE COBERTURA. ESTE PROCESO COMPRENDE LA ASOCIACIN ENTRE LOS FLUJOS DE
EFECTIVO DE LOS DERIVADOS CON LOS ACTIVOS O PASIVOS RECONOCIDOS EN EL ESTADO DE
POSICIN FINANCIERA.
LA EFECTIVIDAD DE LOS INSTRUMENTOS DERIVADOS DE COBERTURA SE EVALA ANTES DE SU
DESIGNACIN, AS COMO DURANTE EL PERODO DE LA MISMA, LA CUAL SE LLEVA A CABO AL MENOS
TRIMESTRALMENTE CON BASE EN TCNICAS ESTADSTICAS RECONOCIDAS. SI SE DETERMINA QUE UN
INSTRUMENTO FINANCIERO DERIVADO DEJA DE SER UNA COBERTURA ALTAMENTE EFECTIVA, SE DEJA
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DE APLICAR EL TRATAMIENTO CONTABLE DE COBERTURA RESPECTO DE DICHOS DERIVADOS
PROSPECTIVAMENTE.
LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS SE RECONOCEN EN EL ESTADO DE POSICIN FINANCIERA
A SU VALOR RAZONABLE. TRATNDOSE DE INSTRUMENTOS DERIVADOS QUE CALIFICAN COMO DE
COBERTURA DE FLUJO DE EFECTIVO, LA PORCIN EFECTIVA DE LAS GANANCIAS O PRDIDAS DE
ESTOS INSTRUMENTOS DERIVADOS, SE RECONOCEN EN EL CAPITAL EN EL RUBRO DE EFECTO POR
VALOR RAZONABLE DE DERIVADOS, Y LA PORCIN NO EFECTIVA SE APLICA A LOS RESULTADOS DEL
EJERCICIO. LOS CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE DE LOS INSTRUMENTOS DERIVADOS QUE NO
CALIFICAN COMO INSTRUMENTOS DE COBERTURA SE RECONOCEN DE FORMA INMEDIATA EN RESULTADOS.
EL EFECTO POR VALUACIN RECONOCIDO EN RESULTADOS CORRESPONDIENTE A INSTRUMENTOS
FINANCIEROS DERIVADOS QUE SE TRATAN COMO INSTRUMENTOS DE COBERTURA, SE PRESENTA EN EL
MISMO RUBRO DEL ESTADO DE RESULTADOS EN DONDE SE PRESENTA EL RESULTADO POR VALUACIN DE
LA POSICIN PRIMARIA.
4.7 INVENTARIOS
LAS CONSTRUCCIONES EN PROCESO, LOS TERRENOS EN PROCESO DE DESARROLLO Y PARA FUTUROS
DESARROLLOS SE REGISTRAN A SU COSTO DE ADQUISICIN O INCURRIDO. EL INVENTARIO DE
TERRENOS PARA FUTUROS DESARROLLOS REPRESENTA LA RESERVA TERRITORIAL DISPONIBLE PARA
DESARROLLO.
LOS INVENTARIOS DE MATERIALES PARA CONSTRUCCIN SE RECONOCEN A SU COSTO DE ADQUISICIN
INCLUYENDO TODOS LOS GASTOS INCURRIDOS INHERENTES Y SE VALAN MEDIANTE EL MTODO DE
COSTOS PROMEDIOS, SIN EXCEDER DE SU VALOR NETO DE REALIZACIN.
LOS INVENTARIOS DE TERRENOS EN PROCESO DE DESARROLLO Y CONSTRUCCIN EN PROCESO INCLUYEN
LOS COSTOS POR PRSTAMOS DIRECTAMENTE ATRIBUIBLES A SU ADQUISICIN, DESARROLLO Y
CONSTRUCCIN QUE NECESARIAMENTE LLEVEN UN PERODO DE TIEMPO SUSTANCIAL PARA QUE ESTN
DISPONIBLES PARA SU VENTA.
LA COMPAA CAPITALIZA LOS COSTOS POR PRSTAMOS QUE RESULTAN DE LA APLICACIN DE LA
TASA DE CAPITALIZACIN PROMEDIO PONDERADA DE LOS FINANCIAMIENTOS, AL PROMEDIO PONDERADO
DE LAS INVERSIONES EN CONSTRUCCIONES EN PROCESO Y TERRENOS EN PROCESO DE DESARROLLO. LA
CAPITALIZACIN DE ESOS COSTOS INICIA CUANDO LAS ACTIVIDADES NECESARIAS PARA DESARROLLAR
LOS TERRENOS COMIENZAN, Y CONTINA DURANTE EL PERODO EN EL CUAL LA COMPAA SIGUE
DESARROLLANDO DICHOS PROYECTOS. EN EL CASO DE FINANCIAMIENTOS EN MONEDA EXTRANJERA, LAS
FLUCTUACIONES CAMBIARIAS ASOCIADAS CON LOS ACTIVOS APTOS SON CAPITALIZADAS COMO PARTE
DE LOS COSTOS POR PRSTAMOS, EN TANTO ESTAS REPRESENTEN UN AJUSTE A LOS COSTOS POR
INTERS.
LA COMPAA REALIZA ASOCIACIONES CON PROPIETARIOS DE TIERRA Y DESARROLLADORES LOCALES A
TRAVS DE FIDEICOMISOS PARA LA CONSTRUCCIN DE DESARROLLOS HABITACIONALES. LOS
FIDEICOMISOS OTORGAN A AMBAS PARTES DERECHOS PARA PARTICIPAR EN LOS RESULTADOS
DERIVADOS DE LA VENTA DE LOS DESARROLLOS HABITACIONALES O DE TERRENOS PARA USO
COMERCIAL. LA PARTICIPACIN DE LOS SOCIOS DE LA COMPAA EN DICHOS RESULTADOS VARA
ENTRE UN 7% Y 10% EN EL CASO DE TERRENOS APORTADOS PARA DESARROLLO HABITACIONAL Y 35%
PARA TERRENOS DE USO COMERCIAL. DE ACUERDO A LAS CARACTERSTICAS DE LOS FIDEICOMISOS,
LA COMPAA RECONOCE LOS TERRENOS APORTADOS POR LOS SOCIOS COMO PARTE DE SU INVENTARIO
CUANDO SE FIRMA EL CONTRATO DE FIDEICOMISO.
LA COMPAA EVALA LOS INDICADORES DE BAJA DE VALOR EN SUS INVENTARIOS POR
OBSOLESCENCIA Y LENTO MOVIMIENTO QUE PUDIERAN ESTAR PRESENTES EN SUS INVENTARIOS.
4.8 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
FINANCIERA
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LOS INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO SE VALAN AL COSTO DE ADQUISICIN, MENOS LA
DEPRECIACIN ACUMULADA Y MENOS LAS POSIBLES PRDIDAS POR DETERIORO DE SU VALOR, SI LAS
HUBIERA. EL COSTO DE ADQUISICIN INCLUYE EL PRECIO DE COMPRA Y CUALQUIER COSTO
DIRECTAMENTE ATRIBUIBLE AL TRASLADO DEL ACTIVO A SU UBICACIN FINAL Y AL
ACONDICIONAMIENTO NECESARIO PARA QUE COMIENCE A OPERAR.
LOS DESEMBOLSOS POSTERIORES A LA ADQUISICIN, INCLUYENDO LAS MEJORAS MAYORES, SE
CAPITALIZAN Y SON INCLUIDOS EN EL VALOR EN LIBROS DEL ACTIVO O SON RECONOCIDOS COMO UN
ELEMENTO POR SEPARADO, CUANDO ES PROBABLE QUE BENEFICIOS ECONMICOS FUTUROS ASOCIADOS
CON EL ACTIVO FLUYAN A LA COMPAA Y LOS COSTOS PUEDEN SER MEDIDOS RAZONABLEMENTE.
LAS REPARACIONES Y MANTENIMIENTOS INCLUIDOS EN EL ESTADO DE RESULTADOS SE RECONOCEN
CUANDO SE INCURREN. LAS MEJORAS MAYORES SON DEPRECIADAS DURANTE LA VIDA TIL REMANENTE
DEL ACTIVO RELACIONADO. LAS MEJORAS A PROPIEDADES ARRENDADAS SE DEPRECIAN DURANTE EL
PLAZO DEL ARRENDAMIENTO O LA VIDA TIL, EL QUE SEA MENOR. LOS TERRENOS NO SON OBJETO DE
DEPRECIACIN.
LA DEPRECIACIN SE CALCULA SOBRE EL COSTO DEL ACTIVO MENOS SU VALOR RESIDUAL,
CONSIDERANDO POR SEPARADO CADA UNO DE SUS COMPONENTES. LA DEPRECIACIN SE RECONOCE EN
RESULTADOS CON BASE EN EL MTODO DE LNEA RECTA Y APLICANDO TASAS ANUALES QUE REFLEJAN
LA VIDA TIL ESTIMADA DE LOS ACTIVOS, A PARTIR DEL MES SIGUIENTE EN QUE SE ENCUENTRAN
DISPONIBLES PARA SU USO.
LAS VIDAS TILES ESTIMADAS DE LOS INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO SE RESUMEN COMO SIGUE:
VIDA TIL ESTIMADA EN AOS
EDIFICIOS 5 A 20
MAQUINARIA4
EQUIPO DE TRANSPORTE4
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA10
EQUIPO DE CMPUTO3 A 5
LAS VIDAS TILES, LOS VALORES RESIDUALES Y LOS MTODOS DE DEPRECIACIN DE LOS ACTIVOS
SE REVISAN PERIDICAMENTE Y SE AJUSTAN PROSPECTIVAMENTE DE SER NECESARIO.
LOS ACTIVOS DE INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO SON SUJETOS DE PRUEBAS DE DETERIORO
CUANDO CIERTOS HECHOS Y CIRCUNSTANCIAS SON INDICATIVOS DE QUE EL VALOR DE LOS ACTIVOS
PUEDE NO SER RECUPERADO. UNA PRDIDA POR DETERIORO SE RECONOCE POR EL MONTO POR EL CUAL
EL VALOR EN LIBROS DEL ACTIVO EXCEDE A SU VALOR DE RECUPERACIN, QUE ES EL MAYOR ENTRE
EL PRECIO ESTIMADO DE VENTA DE DICHOS ACTIVOS Y SU VALOR DE USO, EL CUAL SE CALCULA CON
BASE EN FLUJOS DESCONTADOS. CUANDO EL VALOR DE RECUPERACIN ES INFERIOR AL VALOR NETO
EN LIBROS, LA DIFERENCIA SE RECONOCE EN RESULTADOS DEL EJERCICIO CUANDO SE DA DE BAJA
EL ACTIVO.
LOS COMPONENTES DE INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO Y CUALQUIER PARTE SIGNIFICATIVA
RECONOCIDA INICIALMENTE, SE DA DE BAJA AL MOMENTO DE SU DISPOSICIN O CUANDO NO SE
ESPERA OBTENER BENEFICIOS ECONMICOS FUTUROS PARA SU USO O DISPOSICIN. CUALQUIER
GANANCIA O PRDIDA EN EL MOMENTO DE DAR DE BAJA EL ACTIVO (CALCULADO COMO LA DIFERENCIA
ENTRE EL IMPORTE NETO DE LA DISPOSICIN Y EL IMPORTE EN LIBROS DEL ACTIVO), SE INCLUYE
EN LOS RESULTADOS DEL EJERCICIO CUANDO SE DA DE BAJA EL ACTIVO.
LAS UTILIDADES Y PRDIDAS POR LA VENTA DE ACTIVOS RESULTAN DE LA DIFERENCIA ENTRE LOS
INGRESOS DE LA TRANSACCIN Y EL VALOR EN LIBROS DE LOS ACTIVOS. ESTAS SE INCLUYEN EN EL
ESTADO DE RESULTADOS DENTRO DE OTROS GASTOS, NETO.
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4.9 PROPIEDADES DE INVERSIN
LAS PROPIEDADES DE INVERSIN SE RECONOCEN INICIALMENTE AL COSTO DE ADQUISICIN O
CONSTRUCCIN, LO CUAL INCLUYE LOS COSTOS ASOCIADOS CON LA TRANSACCIN. CON
POSTERIORIDAD AL RECONOCIMIENTO INICIAL SE VALAN A SU VALOR RAZONABLE, SIEMPRE Y
CUANDO LOS INGRESOS RELACIONADOS CON DICHAS PROPIEDADES FLUYAN HACIA LA ENTIDAD. LAS
PROPIEDADES DE INVERSIN SE DAN DE BAJA, AL MOMENTO DE SU VENTA O CUANDO LA PROPIEDAD
DE INVERSIN SE RETIRA DEL USO DE FORMA PERMANENTE, Y NO SE ESPERA OBTENER BENEFICIO
ECONMICO ALGUNO DE SU VENTA. LA DIFERENCIA ENTRE EL INGRESO NETO PROCEDENTE DE LA
VENTA Y EL IMPORTE EN LIBROS DEL ACTIVO SE RECONOCE EN EL ESTADO DE RESULTADOS EN EL
PERODO EN EL CUAL EL ACTIVO ES DADO DE BAJA.
SOLAMENTE SE REALIZAN TRANSFERENCIAS AL RUBRO DE PROPIEDADES DE INVERSIN O DESDE ESTE
RUBRO, CUANDO EXISTE UN CAMBIO EN EL USO DEL ACTIVO. EN CASO DE QUE OCURRA UNA
TRANSFERENCIA DEL RUBRO DE PROPIEDAD DE INVERSIN A UN COMPONENTE DE INMUEBLES,
MAQUINARIA Y EQUIPO, EL COSTO ATRIBUIDO PARA EFECTOS DE CONTABILIZACIN SER EL VALOR
RAZONABLE DEL ACTIVO A LA FECHA DEL CAMBIO DE USO. SI UN COMPONENTE DE INMUEBLES,
MAQUINARIA Y EQUIPO SE TRANSFIERE A UNA PROPIEDAD DE INVERSIN, LA COMPAA CONTABILIZA
EL ACTIVO HASTA LA FECHA DEL CAMBI DE USO DE ACUERDO CON LA POLTICA CONTABLE
ESTABLECIDA PARA INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011, LAS
PROPIEDADES DE INVERSIN SE INTEGRAN POR TERRENOS COMERCIALES.
4.10 ARRENDAMIENTOS
LA DETERMINACIN DE SI UN ACUERDO ES O INCLUYE UN ARRENDAMIENTO, SE BASA EN EL ANLISIS
DE LA NATURALEZA DEL ACUERDO A LA FECHA DE SU CELEBRACIN, LA EVALUACIN DE SI EL
CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DEPENDE DEL USO DE UNO O MS ACTIVOS ESPECFICOS Y SI EL
ACUERDO CEDE EL DERECHO DE USO DEL ACTIVO.
CONSIDERANDO LO ANTERIOR Y LAS CARACTERSTICAS ESPECFICAS DE CADA CONTRATO LOS
ARRENDAMIENTOS SON RECONOCIDOS COMO:
OPERATIVOS
LOS ARRENDAMIENTOS EN LOS CUALES LA COMPAA RETIENE UNA PORCIN SIGNIFICATIVA DE LOS
RIESGOS Y BENEFICIOS DE LA PROPIEDAD SON CLASIFICADOS COMO ARRENDAMIENTOS OPERATIVOS.
LAS RENTAS DEVENGADAS DE ACUERDO CON LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO OPERATIVO SE
RECONOCEN EN RESULTADOS UTILIZANDO EL MTODO DE LNEA RECTA DURANTE EL PERODO QUE
CUBRE EL ARRENDAMIENTO.
FINANCIEROS
LOS ARRENDAMIENTOS EN LOS CUALES LA COMPAA TIENE SUSTANCIALMENTE TODOS LOS RIESGOS Y
LOS BENEFICIOS INHERENTES A LA PROPIEDAD DE LOS BIENES ARRENDADOS SE CLASIFICAN COMO
ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS.
LOS ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS SE CAPITALIZAN AL INICIO DEL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO, YA
SEA AL VALOR RAZONABLE DE LA PROPIEDAD ARRENDADA, O AL VALOR PRESENTE DE LOS PAGOS
MNIMOS DE ARRENDAMIENTO, EL QUE SEA MENOR, RECONOCINDOSE ADICIONALMENTE UN PASIVO
HASTA POR EL MONTO INDICADO ANTERIORMENTE. PARA DESCONTAR EL VALOR PRESENTE DE LOS
PAGOS MNIMOS, SE UTILIZA LA TASA DE INTERS IMPLCITA DEL ARRENDAMIENTO, EN CASO DE
SER PRCTICA SU DETERMINACIN; DE LO CONTRARIO SE UTILIZA LA TASA DE INTERS
INCREMENTAL DE LOS PRSTAMOS DE LA COMPAA.
LOS PAGOS POR ARRENDAMIENTO SON DISTRIBUIDOS ENTRE LOS GASTOS FINANCIEROS Y LA
REDUCCIN DEL PASIVO PENDIENTE DE PAGO. LOS GASTOS FINANCIEROS SON REGISTRADOS EN CADA
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PERODO DURANTE EL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO PARA AS GENERAR UNA TASA DE INTERS
PERIDICA CONSTANTE SOBRE EL SALDO PENDIENTE DEL PASIVO.
LOS INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO ADQUIRIDOS BAJO ARRENDAMIENTO FINANCIERO SE
DEPRECIAN CONSIDERANDO LA VIDA TIL ESTIMADA DEL ACTIVO O EL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO,
LO QUE SEA MENOR.
4.11 DETERIORO DEL VALOR DE LOS ACTIVOS DE LARGA DURACIN
LA COMPAA APLICA PRUEBAS DE DETERIORO AL VALOR DE SUS ACTIVOS DE LARGA DURACIN,
CUANDO CIERTOS HECHOS Y CIRCUNSTANCIAS SON INDICATIVOS DE QUE EL VALOR REGISTRADO DE
LOS ACTIVOS PUEDE NO SER RECUPERADO.
LA PRDIDA POR DETERIORO SE RECONOCE POR EL MONTO EN QUE EL VALOR EN LIBROS DEL ACTIVO
EXCEDE SU VALOR DE RECUPERACIN. EL VALOR DE RECUPERACIN DE UN ACTIVO O UNIDAD
GENERADORA DE EFECTIVO ES DEFINIDO COMO EL MAYOR ENTRE EL VALOR RAZONABLE DEL ACTIVO
MENOS LOS COSTOS PARA SU VENTA Y EL VALOR EN USO. PARA DETERMINAR EL VALOR EN USO, SE
DESCUENTAN LOS FLUJOS DE EFECTIVO FUTUROS ESTIMADOS A SU VALOR PRESENTE, UTILIZANDO UNA
TASA DE DESCUENTO ANTES DE IMPUESTOS QUE REFLEJE EL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO Y
CONSIDERANDO LOS RIESGOS ESPECFICOS ASOCIADOS AL ACTIVO. PARA EL PROPSITO DE
DETERMINAR EL DETERIORO, LOS ACTIVOS SE AGRUPAN EN LOS NIVELES MS BAJOS EN DONDE
EXISTAN FLUJOS DE EFECTIVO IDENTIFICABLES POR SEPARADO (UNIDAD GENERADORA DE EFECTIVO).
LAS PRDIDAS POR DETERIORO SE REVERSAN SI HA OCURRIDO UN CAMBIO EN LAS ESTIMACIONES
UTILIZADAS PARA DETERMINAR EL VALOR RECUPERABLE. UNA PRDIDA POR DETERIORO SE REVERSA
SLO EN LA MEDIDA EN QUE EL VALOR EN LIBROS DEL ACTIVO NO EXCEDA EL VALOR EN LIBROS QUE
HABRA SIDO DETERMINADO, NETO DE DEPRECIACIN O AMORTIZACIN, SI NO HUBIESE SIDO
RECONOCIDA NINGUNA PRDIDA POR DETERIORO.
4.12 BENEFICIOS A EMPLEADOS
BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS A CORTO PLAZO
LAS OBLIGACIONES POR BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS A CORTO PLAZO SON CARGADOS AL ESTADO DE
RESULTADOS SOBRE LA BASE DE LOS SERVICIOS DEVENGADOS DE ACUERDO A LOS SUELDOS Y
SALARIOS QUE LA ENTIDAD ESPERA PAGAR, INCLUYENDO LAS CONTRIBUCIONES RELACIONADAS A
CARGO DE LA COMPAA. LAS AUSENCIAS REMUNERADAS POR VACACIONES Y PRIMAS VACACIONALES SE
RECONOCEN EN LA MEDIDA EN QUE LOS EMPLEADOS PRESTAN LOS SERVICIOS QUE LES PERMITAN
DISFRUTARLAS.
ADICIONALMENTE, SI LA COMPAA POSEE UNA OBLIGACIN LEGAL O IMPLCITA PRESENTE DE
PAGAR, DERIVADA DE UN SERVICIO PROPORCIONADO POR EL EMPLEADO EN EL PASADO Y LA
OBLIGACIN PUEDE SER ESTIMADA, SE RECONOCE UN PASIVO.
PRIMAS DE ANTIGEDAD
DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN LA LEY FEDERAL DEL TRABAJO (LFT), LA EMPRESA EST
OBLIGADA A PAGAR A SUS EMPLEADOS UNA PRIMA DE ANTIGEDAD EQUIVALENTE A DOCE DAS DE
SALARIO POR CADA AO LABORADO, SIEMPRE QUE HAYAN CUMPLIDO 15 AOS DE SERVICIO. LA
COMPAA RECONOCE ESTA OBLIGACIN COMO UN BENEFICIO POST-EMPLEO ESTABLECIDA EN UN PLAN
DE BENEFICIOS DEFINIDOS.
EL PASIVO RECONOCIDO POR EL PLAN DE BENEFICIO DEFINIDO REPRESENTA EL VALOR PRESENTE DE
DICHA OBLIGACIN, LA CUAL ES CALCULADA ANUALMENTE POR ACTUARIOS INDEPENDIENTES
UTILIZANDO EL MTODO DE CRDITO UNITARIO PROYECTADO.
FINANCIERA
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EL VALOR PRESENTE DE LAS OBLIGACIONES POR BENEFICIOS DEFINIDOS SE DETERMINA AL
DESCONTAR LOS FLUJOS ESTIMADOS DE EFECTIVO FUTUROS UTILIZANDO TASAS DE DESCUENTO
NOMINALES (CORRIENTES) CON VENCIMIENTOS QUE SE APROXIMAN A LOS TRMINOS DEL PASIVO.
BENEFICIOS POR TERMINACIN
LOS BENEFICIOS POR TERMINACIN SON PAGADEROS COMO RESULTADO DE LA DECISIN DE LA
COMPAA DE TERMINAR CON LA RELACIN LABORAL ANTES DE SU FECHA NORMAL DE RETIRO.
LA COMPAA RECONOCE LOS BENEFICIOS POR TERMINACIN COMO UN PASIVO NICAMENTE SI TIENE
UN PLAN FORMAL DETALLADO DE LA TERMINACIN Y NO EXISTE POSIBILIDAD DE CANCELARLO. LOS
BENEFICIOS POR TERMINACIN QUE NO CUMPLEN CON ESTE REQUISITO SE RECONOCEN EN EL ESTADO
DE RESULTADOS DEL PERODO EN QUE SE INCURREN.
PARTICIPACIN DE LOS TRABAJADORES EN LAS UTILIDADES (PTU)
LA PTU SE CONSIDERA COMPENSACIN A EMPLEADOS Y, DE CONFORMIDAD CON LA LFT, LA COMPAA
DEBE OTORGARLES EL EQUIVALENTE AL 10% DE SU INGRESO FISCAL GRAVABLE ANUAL, RECONOCIENDO
DICHO MONTO EN EL ESTADO DE RESULTADOS.
4.13 PROVISIONES
LOS PASIVOS POR PROVISIONES SE RECONOCEN CUANDO (I) EXISTE UNA OBLIGACIN PRESENTE
(LEGAL O ASUMIDA) COMO RESULTADO DE UN EVENTO PASADO, (II) ES PROBABLE QUE SE REQUIERA
LA SALIDA DE RECURSOS ECONMICOS COMO MEDIO PARA LIQUIDAR DICHA OBLIGACIN, Y (III) LA
OBLIGACIN PUEDA SER ESTIMADA RAZONABLEMENTE.
CUANDO EL EFECTO DEL VALOR DEL DINERO A TRAVS DEL TIEMPO ES SIGNIFICATIVO, EL IMPORTE
DE LA PROVISIN ES EL VALOR PRESENTE DE LOS DESEMBOLSOS QUE SE ESPERA SEAN NECESARIOS
PARA LIQUIDAR LA OBLIGACIN. LA TASA DE DESCUENTO APLICADA ES DETERMINADA ANTES DE
IMPUESTOS Y REFLEJA LAS CONDICIONES DE MERCADO A LA FECHA DEL BALANCE GENERAL Y, EN SU
CASO, EL RIESGO ESPECFICO DEL PASIVO CORRESPONDIENTE. EN ESTOS CASOS, EL INCREMENTO EN
LA PROVISIN SE RECONOCE COMO UN GASTO POR INTERESES.
LA COMPAA RECONOCE PASIVOS CONTINGENTES SOLAMENTE CUANDO EXISTE LA PROBABILIDAD DE
UNA SALIDA DE RECURSOS DERIVADA DE DICHA CONTINGENCIA. ASIMISMO, LOS COMPROMISOS
SOLAMENTE SE RECONOCEN CUANDO GENERAN UNA PRDIDA.
4.14 IMPUESTOS A LA UTILIDAD
IMPUESTO A LA UTILIDAD DEL EJERCICIO
LOS ACTIVOS Y PASIVOS POR EL IMPUESTO A LA UTILIDAD DEL AO CORRIENTE Y DE PERODOS
ANTERIORES SE MIDEN POR LOS IMPORTES QUE ESPERAN RECUPERAR O PAGAR A LA AUTORIDAD
FISCAL. LAS TASAS Y LEYES FISCALES UTILIZADAS PARA CALCULAR DICHOS IMPORTES SON
AQUELLAS QUE ESTN APROBADAS O CUYO PROCEDIMIENTO DE APROBACIN SE ENCUENTRA PRXIMO A
COMPLETARSE AL FINAL DEL EJERCICIO SOBRE EL QUE SE INFORMA.
IMPUESTOS A LA UTILIDAD DIFERIDOS
LOS IMPUESTOS A LA UTILIDAD DIFERIDOS SE DETERMINAN CON BASE EN EL MTODO DE ACTIVOS Y
PASIVOS, BAJO EL CUAL, A TODAS LAS DIFERENCIAS QUE SURGEN ENTRE LOS VALORES CONTABLES Y
FISCALES SE LES APLICA LA TASA DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) O DEL IMPUESTO
EMPRESARIAL A TASA NICA (IETU), VIGENTE A LA FECHA DEL BALANCE GENERAL, O BIEN,
AQUELLAS TASAS PROMULGADAS Y ESTABLECIDAS EN LAS DISPOSICIONES FISCALES A ESA FECHA Y
QUE ESTARN VIGENTES AL MOMENTO EN QUE SE ESTIMA QUE LOS ACTIVOS Y PASIVOS POR
FINANCIERA
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IMPUESTOS DIFERIDOS SE RECUPERARN O LIQUIDARN, RESPECTIVAMENTE.
4.15 FLUCTUACIONES CAMBIARIAS
LAS OPERACIONES EN MONEDA EXTRANJERA SE REGISTRAN AL TIPO DE CAMBIO APLICABLE A LA
FECHA DE SU CELEBRACIN. LOS ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDAS EXTRANJERAS SE VALAN AL
TIPO DE CAMBIO DE LA FECHA DEL BALANCE GENERAL. LAS DIFERENCIAS CAMBIARIAS ENTRE LA
FECHA DE CELEBRACIN Y LA DE SU COBRO O PAGO, AS COMO LAS DERIVADAS DE LA CONVERSIN
DE LOS SALDOS DENOMINADOS EN MONEDAS EXTRANJERAS A LA FECHA DE LOS ESTADOS FINANCIEROS,
SE APLICAN A RESULTADOS.
4.16 CONCENTRACIN DE RIESGO
LOS PRINCIPALES INSTRUMENTOS FINANCIEROS DE FINANCIAMIENTO DE LAS OPERACIONES DE LA
COMPAA ESTN COMPUESTOS POR BONOS, CERTIFICADOS BURSTILES, CRDITOS BANCARIOS,
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS, ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS, Y CUENTAS POR PAGAR. LA
COMPAA POSEE VARIOS ACTIVOS FINANCIEROS TALES COMO EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE
EFECTIVO, CUENTAS POR COBRAR Y PAGOS ANTICIPADOS QUE PROVIENEN DIRECTAMENTE DE SU
OPERACIN.
LOS PRINCIPALES RIESGOS A LOS QUE SE ENCUENTRAN EXPUESTOS LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS
DE LA COMPAA SON RIESGOS DE FLUJO DE EFECTIVO, RIESGO DE LIQUIDEZ, RIESGO DE MERCADO
Y RIESGO DE CRDITO. LA COMPAA UTILIZA ANLISIS DE SENSIBILIDAD PARA MEDIR LAS
PRDIDAS POTENCIALES EN SUS RESULTADOS BASADOS EN UN INCREMENTO TERICO DE 100 PUNTOS
BASE EN TASAS DE INTERS Y UN CAMBIO DEL 10% EN TIPOS DE CAMBIO. EL CONSEJO DE
ADMINISTRACIN APRUEBA LAS POLTICAS QUE LE SON PRESENTADAS POR LA ADMINISTRACIN DE LA
COMPAA PARA MANEJAR ESTOS RIESGOS.
LA COMPAA MANTIENE EL EFECTIVO Y SUS EQUIVALENTES, AS COMO SUS INSTRUMENTOS
FINANCIEROS DERIVADOS CON DISTINTAS INSTITUCIONES FINANCIERAS, LAS CUALES SE LOCALIZAN
EN DIFERENTES REGIONES GEOGRFICAS. LAS POLTICAS DE LA COMPAA ESTN DISEADAS PARA
NO LIMITAR SU EXPOSICIN CON UNA SOLA INSTITUCIN FINANCIERA.
LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS QUE POTENCIALMENTE OCASIONARAN CONCENTRACIONES DE RIESGO
CREDITICIO, SON EL EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO, CUENTAS POR COBRAR A CLIENTES,
DEUDA E INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS. LA POLTICA DE LA COMPAA EST DISEADA
PARA NO LIMITAR SU EXPOSICIN A UNA SOLA INSTITUCIN FINANCIERA, POR LO QUE SUS
INSTRUMENTOS FINANCIEROS SE MANTIENEN CON DISTINTAS INSTITUCIONES FINANCIERAS.
EL RIESGO DE LIQUIDEZ ES EL RIESGO QUE LA COMPAA NO PUEDA CUMPLIR CON SUS
OBLIGACIONES FINANCIERAS CUANDO ESTAS VENCEN. EL OBJETIVO DE LA COMPAA ES ASEGURARSE,
HASTA DONDE SEA POSIBLE, QUE SIEMPRE CUENTE CON LA LIQUIDEZ NECESARIA PARA FINIQUITAR
SUS PASIVOS FINANCIEROS EN EL MOMENTO DE SU VENCIMIENTO, TANTO EN CONDICIONES NORMALES
COMO ADVERSAS, SIN RECURRIR POR ESTO EN PRDIDAS INACEPTABLES NI ARRIESGAR LA SITUACIN
FINANCIERA DE LA ENTIDAD (VER NOTA 24).
EL RIESGO DE CRDITO ASOCIADO A LAS CUENTAS POR COBRAR DE LA COMPAA SE DETERMINA EN
FUNCIN DE LAS CARACTERSTICAS INDIVIDUALES DE CADA CUENTA. LA COMPAA TRANSFIERE LA
PROPIEDAD DE LAS VIVIENDAS CUANDO EL CLIENTE O LA INSTITUCIN FINANCIERA CERTIFICAN QUE
EL CRDITO HIPOTECARIO CORRESPONDIENTE HA SIDO APROBADO, Y SE HAN RECIBIDO LOS PAGOS
CORRESPONDIENTES AL ENGANCHE O PAGO INICIAL. EN EL CASO DE VENTAS A CLIENTES
CORPORATIVOS LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD SE REALIZA UNA VEZ QUE SE HA REALIZADO UNA
EVALUACIN DE CRDITO, SOLVENCIA, LIQUIDEZ Y SE HA AUTORIZADO UNA LNEA DE CRDITO DE
ACUERDO A LOS RESULTADOS DE DICHA EVALUACIN. ADICIONALMENTE LA COMPAA MANTIENE UNA
ESTIMACIN PARA CUENTAS DE COBRO DUDOSO QUE ES EVALUADA Y ADECUADA PERIDICAMENTE. A LA
FECHA DE LOS ESTADOS FINANCIEROS EL 51% DEL TOTAL DE LA CARTERA DE CUENTAS POR COBRAR
FINANCIERA
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EST CONCENTRADA EN TRES CLIENTES, DERIVADO DE LA ADOPCIN DEL PROGRAMA DE VENTAS A
CLIENTES CORPORATIVOS.
EL RIESGO DE CRDITO REPRESENTA LA PRDIDA QUE SERA RECONOCIDA EN CASO DE QUE LOS
CLIENTES O LAS CONTRAPARTES NO CUMPLIERAN DE MANERA INTEGRAL LAS OBLIGACIONES
CONTRATADAS.
LA COMPAA TAMBIN EST EXPUESTA A RIESGOS DE MERCADO PROVENIENTES DE CAMBIOS EN TASAS
DE INTERS Y DE LAS FLUCTUACIONES EN LOS TIPOS DE CAMBIO, LA COMPAA HACE USO DE
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS ASOCIANDO LAS COBERTURAS CON LA DEUDA CONTRATADA.
EN LOS LTIMOS AOS LAS VENTAS DE LA COMPAA SE HAN CONCENTRADO EN POCOS CLIENTES, LO
CUAL HA GENERADO UNA CONCENTRACIN DE LA CARTERA EN POCOS CLIENTES. DURANTE LOS
PERODOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, EL 55%, 64%
Y 61%, APROXIMADAMENTE Y RESPECTIVAMENTE, DE LA CARTERA ESTABA CONCENTRADA EN TRES
CLIENTES. SI ESTOS CLIENTES NO CUBREN SUS ADEUDOS CON LA COMPAA, EL NEGOCIO DE LA
COMPAA Y SUS RESULTADOS DE OPERACIN PODRAN VERSE ADVERSAMENTE AFECTADOS.
4.17 UTILIDAD POR ACCIN
LA UTILIDAD POR ACCIN RESULTA DE DIVIDIR LA UTILIDAD INTEGRAL DEL PERODO ENTRE EL
PROMEDIO PONDERADO DE ACCIONES EN CIRCULACIN DURANTE EL EJERCICIO.
4.18 INFORMACIN POR SEGMENTOS
LA INFORMACIN ANALTICA POR SEGMENTOS SE PRESENTA CONSIDERANDO LOS TIPOS DE VIVIENDA
QUE COMERCIALIZA LA COMPAA Y SE MUESTRA DE CONFORMIDAD CON LA INFORMACIN QUE UTILIZA
LA ADMINISTRACIN PARA LA TOMA DE DECISIONES.
4.19 NUEVOS PRONUNCIAMIENTOS CONTABLES
A CONTINUACIN SE INDICAN LAS NORMAS EMITIDAS O MODIFICACIONES EFECTUADAS A LAS NORMAS
EXISTENTES DURANTE 2012, QUE ENTRARON EN VIGOR EN PERODOS ANUALES QUE COMIENZAN EN O
DESPUS DEL 1 DE ENERO DE 2013:
NIC 19, (REVISADA) BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS
EL 16 DE JUNIO DE 2011, EL IASB PUBLIC MODIFICACIONES A LA NIC 19, BENEFICIOS A LOS
EMPLEADOS, LAS CUALES CAMBIAN LA CONTABILIZACIN DE LOS PLANES DE BENEFICIO DEFINIDOS Y
BENEFICIOS POR TERMINACIN. LAS MODIFICACIONES REQUIEREN EL RECONOCIMIENTO DE LOS
CAMBIOS EN LA OBLIGACIN POR BENEFICIOS DEFINIDOS Y EN LOS ACTIVOS DEL PLAN CUANDO ESOS
CAMBIOS OCURREN, ELIMINANDO EL ENFOQUE DEL CORREDOR Y ACELERANDO EL RECONOCIMIENTO DE
LOS COSTOS DE SERVICIOS PASADOS. LOS CAMBIOS TAMBIN ELIMINAN EL DIFERIMIENTO DE LAS
GANANCIAS Y PRDIDAS ACTUARIALES, Y REQUIEREN QUE ESTAS SEAN REGISTRADAS DIRECTAMENTE
EN LAS OTRAS PARTIDAS DE UTILIDAD INTEGRAL EN CADA PERODO REPORTADO. SE ESTABLECE QUE
LOS CAMBIOS EN LA OBLIGACIN DE BENEFICIOS DEFINIDOS Y LOS ACTIVOS DEL PLAN DEBEN
CLASIFICARSE EN TRES COMPONENTES: COSTOS DE SERVICIO, INTERS NETO SOBRE LOS PASIVOS
(ACTIVOS) NETOS POR BENEFICIOS DEFINIDOS Y REMEDICIONES DE LOS PASIVOS (ACTIVOS) NETOS
POR BENEFICIOS DEFINIDOS. LOS CAMBIOS A ESTA NORMA INDICAN QUE EL INTERS NETO SE DEBE
CALCULAR USANDO UNA TASA DE RETORNO PARA BONOS CORPORATIVOS DE ALTA CALIDAD.
LAS MODIFICACIONES SON EFECTIVAS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2013, Y SE PERMITE SU
APLICACIN ANTICIPADA.
NIIF 1, ADOPCIN DE LAS NIIF POR PRIMERA VEZ PRSTAMOS GUBERNAMENTALES
FINANCIERA
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EL IASB PUBLIC EN MARZO DE 2012 MODIFICACIONES A LA NIIF 1 SEGN LAS CUALES SE OBLIGA
A QUIENES ADOPTEN LAS NIIF POR PRIMERA VEZ A APLICAR DE MANERA PROSPECTIVA LOS
REQUERIMIENTOS DE LA NIIF 9, INSTRUMENTOS FINANCIEROS, Y LOS DE LA NIC 20,
CONTABILIZACIN DE DONACIONES DE GOBIERNO Y DIVULGACIN DE LA AYUDA GUBERNAMENTAL, A
LOS PRSTAMOS DE GOBIERNO QUE EXISTAN A LA FECHA DE LA TRANSICIN A NIIF.
NIIF 7, INSTRUMENTOS FINANCIEROS: INFORMACIN A REVELAR COMPENSACIN DE ACTIVOS Y
PASIVOS FINANCIEROS
LAS MEJORAS EFECTUADAS A LA NIIF 7, REQUIEREN LA REVELACIN DE INFORMACIN QUE PERMITA
A LOS USUARIOS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS EVALUAR EL EFECTO O POSIBLE EFECTO DE LOS
ACUERDOS DE COMPENSACIN EN LA SITUACIN FINANCIERA DE LA ENTIDAD REPORTANTE, LO CUAL
INCLUYE EL EFECTO DE LOS DERECHOS DE COMPENSACIN ASOCIADOS A LOS INSTRUMENTOS
FINANCIEROS RECONOCIDOS QUE SEAN OBJETO DE COMPENSACIN.
NIIF 9, INSTRUMENTOS FINANCIEROS: CLASIFICACIN Y MEDICIN
LA NIIF 9, INTRODUCE NUEVOS REQUERIMIENTOS SOBRE LA CLASIFICACIN Y MEDICIN DE ACTIVOS
FINANCIEROS, PERMITIENDO SU APLICACIN ANTICIPADA. ESTA NORMA REQUIERE QUE TODOS LOS
ACTIVOS FINANCIEROS SEAN CLASIFICADOS EN SU TOTALIDAD SOBRE LA BASE DEL MODELO DE
NEGOCIO DE LA ENTIDAD PARA LA GESTIN DE LOS ACTIVOS FINANCIEROS Y LAS CARACTERSTICAS
DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO CONTRACTUALES DEL ACTIVO FINANCIERO. LOS ACTIVOS FINANCIEROS
BAJO ESTA NORMA SON MEDIDOS YA SEA A COSTO AMORTIZADO O VALOR JUSTO. SOLAMENTE LOS
ACTIVOS FINANCIEROS QUE SEAN CLASIFICADOS COMO MEDIDOS A COSTO AMORTIZADO DEBERN SER
EVALUADOS A FIN DE DETERMINAR SU DETERIORO. ESTA NORMA ENTRAR EN VIGOR A PARTIR DEL 1
DE ENERO DE 2015.
NIIF 10 ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
LA NIIF 10 SUSTITUYE LA PARTE DE LA NIC 27 QUE HACA REFERENCIA A LOS ESTADOS
FINANCIEROS CONSOLIDADOS E INDIVIDUALES. LA NIIF 10 TAMBIN INCLUYE ASUNTOS TRATADOS EN
LA SIC-12 CONSOLIDACIN ENTIDADES DE PROPSITO ESPECIAL.
LA NIIF 10 ESTABLECE UN MODELO DE CONTROL DIFERENTE AL EXISTENTE ACTUALMENTE Y QUE
APLICA A TODAS LAS ENTIDADES, INCLUYENDO LAS DE PROPSITO ESPECIAL. LOS CAMBIOS
INCORPORADOS POR LA NIIF 10 REQUERIRN QUE LA ADMINISTRACIN UTILICE SIGNIFICATIVAMENTE
SU JUICIO PARA DETERMINAR QU ENTIDADES SON CONTROLADAS Y CONSECUENTEMENTE TIENEN QUE
SER CONSOLIDAS CON LA COMPAA. ESTA NORMA ENTRA EN VIGOR PARA EJERCICIOS ANUALES QUE
INICIAN EN O DESPUS DEL 1 DE ENERO DE 2013.
NIIF 11, ACUERDOS CONJUNTOS
LA NIIF 11 REEMPLAZA A LA NIC 31, PARTICIPACIN EN NEGOCIOS CONJUNTOS Y A LA SIC 13,
ENTIDADES CONTROLADAS CONJUNTAMENTE APORTACIONES NO MONETARIAS DE LOS PARTICIPANTES.
LA NIIF 11 UTILIZA ALGUNO DE LOS TRMINOS QUE FUERON USADOS EN NIC 31, PERO CON
DIFERENTES SIGNIFICADOS. MIENTRAS LA NIC 31 IDENTIFICA TRES FORMAS DE ACUERDOS
CONJUNTOS, LA NIIF 11 RECONOCE SOLO DOS FORMAS DE ACUERDOS CONJUNTOS CUANDO EXISTE
CONTROL CONJUNTO, NEGOCIOS CONJUNTOS Y OPERACIONES CONJUNTAS. ESTOS CAMBIOS SON
CONSECUENCIA DE QUE LA NIIF 11 UTILIZA EL PRINCIPIO DE CONTROL ESTABLECIDO EN LA NIIF
10 PARA DETERMINAR LA EXISTENCIA DE CONTROL CONJUNTO.
LA NIIF 11 ELIMINA LA OPCIN DE CONTABILIZAR LOS ACUERDOS CONJUNTOS USANDO EL MTODO DE
CONSOLIDACIN PROPORCIONAL. EN LUGAR DE ESTO, LA NIIF 11 ESTABLECE QUE LOS ACUERDOS
CONJUNTOS QUE CUMPLAN LA DEFINICIN DE NEGOCIOS CONJUNTOS DEBEN CONTABILIZARSE
UTILIZANDO EL MTODO DE PARTICIPACIN Y LAS OPERACIONES CONJUNTAS (ACTIVOS Y
OPERACIONES CONTROLADOS CONJUNTAMENTE) PODRN SER RECONOCIDAS EN LOS ESTADOS
FINANCIERA
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FINANCIEROS DE LOS INVERSORES COMO PARTE DE SUS ACTIVOS, PASIVOS, INGRESOS Y GASTOS,
Y/O PARTE CORRESPONDIENTE DE LOS MISMOS, SI PROCEDE.
NIIF 12, REVELACIONES DE LA PARTICIPACIN EN OTRAS ENTIDADES
LA NIIF 12 INCLUYE TODAS LAS REVELACIONES QUE PREVIAMENTE ESTABAN EN LA NIC 27
RELACIONADAS CON LA CONSOLIDACIN DE ESTADOS FINANCIEROS, AS COMO TODAS AQUELLAS
REVELACIONES QUE TAMBIN DE MANERA PREVIA ESTABAN INCLUIDAS EN LA NIC 31 Y NIC 28.
ESTAS REVELACIONES SON LAS RELACIONADAS CON LA PARTICIPACIN EN SUBSIDIARIAS, ACUERDOS
CONJUNTOS, ASOCIADAS Y ENTIDADES ESTRUCTURADAS. ESTA NORMA REQUIERE REVELACIONES
ADICIONALES A LAS ACTUALMENTE EXIGIDAS POR LAS NORMAS VIGENTES. LA NIIF 12 ENTRA EN
VIGOR PARA EJERCICIOS ANUALES QUE INICIAN EN O DESPUS DEL 1 DE ENERO DE 2013.
NIIF 13, MEDICIN DEL VALOR RAZONABLE
LA NIIF 13, ESTABLECE UNA NICA FUENTE DE GUA SOBRE LA FORMA DE MEDIR EL VALOR
RAZONABLE, CUANDO ESTE ES REQUERIDO O PERMITIDO POR NORMAS INTERNACIONALES DE
INFORMACIN FINANCIERA. NO MODIFICA CUNDO UNA PARTIDA DEBE SER VALUADA A VALOR
RAZONABLE, SIN EMBARGO S ESTABLECE CMO DETERMINAR DICHO VALOR RAZONABLE Y LAS
REVELACIONES REQUERIDAS. ASIMISMO ESTA NIIF ESTABLECE UNA NUEVA DEFINICIN DE VALOR
RAZONABLE, SEGN LA CUAL ES EL PRECIO QUE SERA RECIBIDO POR VENDER UN ACTIVO O PAGADO
POR TRANSFERIR UN PASIVO EN UNA TRANSACCIN ORDENADA ENTRE PARTICIPANTES DEL MERCADO EN
LA FECHA DE LA MEDICIN (PRECIO DE SALIDA).
5. EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
EL EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO SE INTEGRAN COMO SIGUE:
AL 31 DE DICIEMBRE DE AL 1 DE ENERO DE
201220112011
EFECTIVO $ 55,003 $ 122,259 $ 597,001
EQUIVALENTES DE EFECTIVO2,421,6865,407,0205,557,594
2,476,6895,529,2796,154,595
EFECTIVO RESTRINGIDO ( 2,418,391) ( 140,000) ( 135,369)
$ 58,298 $ 5,389,279 $ 6,019,226
LOS EQUIVALENTES DE EFECTIVO SE COMPONEN DE INVERSIONES DE ALTA LIQUIDEZ QUE SON
FCILMENTE CONVERTIBLES EN EFECTIVO Y NO ESTN SUJETAS A UN RIESGO SIGNIFICATIVO DE
CAMBIOS EN SU VALOR, CON UNA TASA DE INTERS FIJA PROMEDIO DE 4.85%.
EL EFECTIVO RESTRINGIDO ES REQUERIDO PARA GARANTIZAR OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA
OPERACIN DEL FIDEICOMISO AAA URBI POR $ 70,000 AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 ($ 70,000 AL
31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y $140,000 AL 1 DE ENERO DE 2011). ADICIONALMENTE AL 31 DE
DICIEMBRE DE 2012 Y 1 DE ENERO DE 2011 EL EFECTIVO RESTRINGIDO INCLUYE LLAMADAS DE
MARGEN POR $ 352,674 Y $ 65,369, RESPECTIVAMENTE, AS COMO $ 1,995,717 NECESARIOS PARA
GARANTIZAR LAS LNEAS DE FACTORAJE FINANCIERO EXISTENTES AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012,
SEGN SE MENCIONA EN LA NOTA 11. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011, NO EXISTAN LLAMADAS DE
MARGEN GARANTIZANDO ALGN DERIVADO. EL EFECTIVO REGISTRADO COMO RESTRINGIDO RELACIONADO
CON LAS LNEAS DE FACTORAJE FINANCIERO AL CIERRE DEL AO FUE UTILIZADO POSTERIORMENTE
PARA CANCELAR DICHAS LNEAS.
6. CUENTAS POR COBRAR
A) LAS CUENTAS POR COBRAR SE INTEGRAN COMO SIGUE:
AL 31 DE DICIEMBRE DEAL 1 DE ENERO DE
FINANCIERA
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201220112011
CLIENTES CORPORATIVOS $ 12,050,844 $ 7,348,327 $
4,242,490
OTROS CLIENTES2,606,0571,496,1011,462,189
14,656,9018,844,4285,704,679
ESTIMACIN PARA CUENTAS DE COBRO DUDOSO ( 1,133,220) ( 72,989) (
54,264)
13,523,6818,771,4395,650,415
CLIENTES A LARGO PLAZO ( 353,323) ( 413,058) ( 457,080)
$ 13,170,358 $ 8,358,381 $ 5,193,335
OTROS CLIENTES INCLUYEN SALDOS POR COBRAR A ACREDITADOS DE INFONAVIT, FOVISSSTE, SHF,
BANCOS COMERCIALES Y OTROS COMPRADORES DE VIVIENDA.
B) LA ACTIVIDAD DE LA ESTIMACIN PARA CUENTAS DE COBRO DUDOSO POR LOS AOS TERMINADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011, ES COMO SIGUE:
AL 31 DE DICIEMBRE DE
20122011
SALDO INICIAL AL 1 DE ENERO $ 72,989 $ 54,264
INCREMENTO CON CARGO A GASTOS1,086,33631,924
APLICACIONES A LA ESTIMACIN ( 26,105) ( 13,199)
SALDO FINAL AL 31 DE DICIEMBRE $ 1,133,220 $
72,989
7. INVENTARIOS
A) LOS INVENTARIOS SE INTEGRAN COMO SIGUE:
201220112011
TERRENOS EN PROCESO DE DESARROLLO $ 21,492,275 $ 14,445,680 $
11,261,745
CONSTRUCCIN EN PROCESO10,923,3408,624,4618,547,414
MATERIALES PARA CONSTRUCCIN65,28976,79276,022
CASAS PARA VENTA42,83755,48068,070
32,523,74123,202,41319,953,251
TERRENOS PARA FUTUROS DESARROLLOS ( 7,531,194) ( 3,658,345) (
3,772,901)
$ 24,992,547 $ 19,544,068 $ 16,180,350
B) LA COMPAA MANTIENE LA PRCTICA DE LOCALIZAR Y ADQUIRIR TERRENOS CADA AO PARA LA
CONSTRUCCIN DE NUEVOS DESARROLLOS HABITACIONALES, CLASIFICANDO COMO CORTO PLAZO LOS
TERRENOS QUE ACTUALMENTE EST DESARROLLANDO O QUE ESTIMA SERN DESARROLLADOS EN EL
SIGUIENTE AO, AUN Y CUANDO, DICHOS DESARROLLOS, NO SERN TERMINADOS, VENDIDOS Y
CONVERTIDOS EN EFECTIVO O CUENTAS POR COBRAR DENTRO DE UN AO. LOS TERRENOS PROGRAMADOS
PARA DESARROLLARSE EN UN PLAZO MAYOR A UN AO SE CLASIFICAN COMO LARGO PLAZO.
C) LOS COSTOS POR PRSTAMOS CAPITALIZADOS ATRIBUIBLES A ACTIVOS APTOS, DURANTE LOS
EJERCICIOS CONCLUIDOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 FUERON DE $ 2,205,265 Y $
1,528,901, RESPECTIVAMENTE. LOS COSTOS POR PRSTAMOS PREVIAMENTE CAPITALIZADOS QUE
FUERON RECONOCIDOS COMO PARTE DEL COSTO DE VENTAS DURANTE LOS EJERCICIOS DE 2012 Y 2011
FUERON DE $ 1,023,028 Y $ 1,042,602, RESPECTIVAMENTE. EL PLAZO APROXIMADO DE
AMORTIZACIN DE LOS COSTOS POR PRSTAMOS CAPITALIZADOS ES DE TRES AOS.
FINANCIERA
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DURANTE LOS AOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011, LOS COSTOS POR PRSTAMOS
CAPITALIZADOS EN INVENTARIOS Y LOS GASTOS FINANCIEROS DEVENGADOS SE ANALIZAN COMO
SIGUE:
20122011
GASTOS FINANCIEROS Y FLUCTUACIN CAMBIARIA DEVENGADA $ 2,331,853 $
2,369,239
COSTOS POR PRSTAMOS CAPITALIZADOS( 2,205,265)( 1,528,901)
GASTOS FINANCIEROS Y FLUCTUACIN CAMBIARIA DEVENGADA
DESPUS DE CAPITALIZACIN DE COSTO POR PRSTAMOS $ 126,588 $
840,338
D) LA COMPAA REALIZA ASOCIACIONES A TRAVS DE FIDEICOMISOS PARA OBTENER TERRENOS PARA
LA CONSTRUCCIN DE ALGUNOS DE SUS DESARROLLOS HABITACIONALES. AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, LA COMPAA HA RECONOCIDO COMO PARTE DE INVENTARIOS,
TERRENOS OBTENIDOS A TRAVS DE ESTAS ASOCIACIONES POR $ 658,971, $ 682,974 Y $ 716,582,
RESPECTIVAMENTE DE LOS CUALES $ 438,007, $ 454,917 Y $ 601,979, RESPECTIVAMENTE, FORMAN
PARTE DE TERRENOS PARA FUTUROS DESARROLLOS.
8. OTRAS CUENTAS POR COBRAR
LAS OTRAS CUENTAS POR COBRAR SE INTEGRAN COMO SIGUE:
201220112011
IMPUESTOS POR RECUPERAR $ 556,431 $ 791,791 $
1,288,598
DEUDORES DIVERSOS Y OTRAS CUENTAS POR
COBRAR A EMPLEADOS89,46488,70962,621
DEPSITOS EN GARANTA33,47728,88928,103
$ 679,372 $ 909,389 $ 1,379,322
9. PAGOS ANTICIPADOS
LOS PAGOS ANTICIPADOS SE ANALIZAN COMO SIGUE:
201220112011
SEGUROS PAGADOS POR ANTICIPADO $ 138,193 $ 164,003 $
157,341
ANTICIPO A PROVEEDORES598,562515,319410,295
ANTICIPOS PARA COMPRA DE TERRENOS352,613568,929456,438
$ 1,089,368 $ 1,248,251 $ 1,024,074
10. INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
A) EL RUBRO DE INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO SE INTEGRA COMO SIGUE:
201220112011
TERRENOS Y EDIFICIOS $ 150,355 $ 156,714 $
150,384
MAQUINARIA Y EQUIPO806,096788,537500,363
FINANCIERA
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EQUIPO DE CMPUTO744,521608,939357,721
1,700,9721,554,1901,008,468
MENOS:
DEPRECIACIN ACUMULADA ( 665,600) ( 335,901)-
$ 1,035,372 $ 1,218,289 $ 1,008,468
B) LOS MOVIMIENTOS DE LAS PARTIDAS QUE INTEGRAN EL RUBRO DE INMUEBLES, MAQUINARIA Y
EQUIPO SON LOS SIGUIENTES:
TERRENOS
Y EDIFICIOSMAQUINARIA
Y EQUIPOEQUIPO
DE CMPUTO
TOTAL
COSTO:
AL 1 DE ENERO DE 2011 $ 150,384 $ 500,363 $ 357,721 $
1,008,468
ADICIONES39,965301,249263,915605,129
BAJAS POR VENTA ( 33,635)( 13,075)( 12,697)(
59,407)
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011156,714788,537608,9391,554,190
ADICIONES28324,715135,651160,649
BAJAS POR VENTA( 6,642)( 7,156)( 69)(
13,867)
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 $ 150,355 $ 806,096 $ 744,521 $
1,700,972
DEPRECIACIN:
DEPRECIACIN DEL AO $ 7,351 $ 155,515 $ 173,035 $
335,901
BAJAS POR VENTA----
AL 31 DE DICIEMBRE DE 20117,351155,515173,035335,901
DEPRECIACIN DEL AO16,853185,196136,456338,505
BAJAS POR VENTA( 1,921)( 6,832)( 53)(
8,806)
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 $ 22,283 $ 333,879 $ 309,438 $
665,600
IMPORTE NETO EN LIBROS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 $ 128,072 $ 472,217 $ 435,083
$ 1,035,372
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 $ 149,363 $ 633,022 $ 435,904
$ 1,218,289
AL 1 DE ENERO DE 2011 $ 150,384 $ 500,363 $ 357,721 $
1,008,468
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, EL EQUIPO DE CMPUTO INCLUYE
LICENCIAS PARA USO DE SOFTWARE POR $ 264,622, $ 168,391 Y $ 89,375, RESPECTIVAMENTE.
C) EL GASTO POR DEPRECIACIN AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 FUE DE $ 338,505 Y $
335,901, RESPECTIVAMENTE.
FINANCIERA
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D) AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011, LOS INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO INCLUYEN LOS
SIGUIENTES ACTIVOS BAJO CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO:
20122011
ACTIVOS EN ARRENDAMIENTO FINANCIERO $ 1,034,957 $ 918,136
DEPRECIACIN ACUMULADA ( 422,907) ( 209,259)
$ 612,050 $ 708,877
11. DEUDA Y CRDITOS BANCARIOS
A) LA DEUDA A CORTO PLAZO SE INTEGRA COMO SIGUE:
201220112011
CRDITO PARA CAPITAL DE TRABAJO SIN GARANTA CON CREDIT SUISSE AG DENOMINADO EN DLARES
DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMRICA (EUA) POR US$ 150 MILLONES, CON UNA TASA DE INTERS
LIBOR MS 3.25%, CON VENCIMIENTO EL 13 DE ABRIL DE 2012. $ -
$ 2,096,805 $ -
CRDITO PARA CAPITAL DE TRABAJO SIN GARANTA (UNSECURED WORKING CAPITAL FACILITY) CON
BARCLAYS BANK PLC DENOMINADO EN DLARES DE LOS EUA POR US$ 150 MILLONES, CON UNA TASA
DE INTERS LIBOR MS 3%, CON VENCIMIENTO EL 16 DE DICIEMBRE DE 2011.--1,853,565
CRDITO QUIROGRAFARIO PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BBVA BANCOMER, S.A., DENOMINADO EN
PESOS, CON UNA TASA DE INTERS DE TIIE A 28 DAS MS 3%, CON VENCIMIENTO EN ENERO DE
2012.-500,000-
CRDITO PARA CAPITAL DE TRABAJO SIN GARANTA CON DEUTSCHE BANK DENOMINADO EN DLARES DE
LOS EUA POR US$ 35 MILLONES, CON UNA TASA DE INTERS LIBOR MS 4.75%, CON VENCIMIENTO
EN ENERO 2013.167,231489,255-
CRDITO PUENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BBVA BANCOMER, S.A., DENOMINADO EN PESOS,
CON TASA DE INTERS DE TIIE A 28 DAS MS 3.50%, CON VENCIMIENTO EN DICIEMBRE DE 2012.-
225,625399,913
CRDITOS QUIROGRAFARIOS, PARA CAPITAL DE TRABAJO DENOMINADOS EN PESOS, A TASA FIJA DE
9.5 % CON BANCO SANTANDER (MXICO), S.A., CON VENCIMIENTO EN ENERO DE 2012.-492,574-
CRDITO QUIROGRAFARIO CON BANCO MERCANTIL DEL NORTE, S.A., PARA CAPITAL DE TRABAJO
DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.60%, AL 31 DE
DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 CON VENCIMIENTO EN ENERO 2013 Y MARZO 2012, RESPECTIVAMENTE.
300,000300,000-
CRDITO QUIROGRAFARIO CON BANCO MERCANTIL DEL NORTE, S.A., PARA CAPITAL DE TRABAJO
DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA FIJA DE 8.77%, CON VENCIMIENTO EN ENERO DE 2013.
400,000--
CRDITO CON GARANTA HIPOTECARIA, PARA CAPITAL DE TRABAJO CON HSBC MXICO, S.A.
DENOMINADO EN PESOS, AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 CON UN VENCIMIENTO EN ENERO 2013
Y MARZO 2012, RESPECTIVAMENTE.600,000600,000-
CRDITO SIMPLE CON GARANTA HIPOTECARIA, PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BBVA BANCOMER,
S.A., DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.50%, CON
VENCIMIENTOS EN ENERO, FEBRERO, ABRIL, MAYO, JULIO Y AGOSTO DE 2012.-500,000-
FINANCIERA
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CRDITO PUENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO MERCANTIL DEL NORTE, S.A., DENOMINADO
EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.50%, AL 31 DE DICIEMBRE 2012 CON
VENCIMIENTOS A NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2013 Y AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 CON VENCIMIENTO
EN ENERO Y MARZO 2012.218,06734,709-
CRDITO QUIROGRAFARIO PARA CAPITAL DE TRABAJO CON AF BANREGIO, S.A. DE C.V., SOFOM ER,
DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS FIJA DE 8.35%, CON VENCIMIENTO EN FEBRERO
2013.100,000--
CRDITOS PUENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO SANTANDER (MXICO), S.A., DENOMINADOS
EN PESOS CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.80%, CON VENCIMIENTOS EN FEBRERO,
JUNIO Y DICIEMBRE 2013, Y AL 31 DE DICIEMBRE 2011 CON VENCIMIENTO EN DICIEMBRE DE 2012.
157,468179,231-
CRDITO CON GARANTA HIPOTECARIA, PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO NACIONAL DE MXICO,
S.A., DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 4.75%, CON
VENCIMIENTO EN DICIEMBRE DE 2013.358,243695,447-
CRDITO QUIROGRAFARIO CON BANCO NACIONAL DE MXICO, S.A., PARA CAPITAL DE TRABAJO
DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS UNA TASA DE INTERS QUE
FLUCTA ENTRE 3.75% Y 4.50%, CON VENCIMIENTO EL 31 DE OCTUBRE DE 2011.--800,000
CRDITO QUIROGRAFARIO PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO SANTANDER (MXICO), S.A.,
DENOMINADO EN PESOS CON UNA TASA DE INTERS FIJA DE 9.52%, CON VENCIMIENTO EN ENERO DE
2013.134,439--
CRDITOS QUIROGRAFARIOS PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO DEL BAJO, S.A., DENOMINADOS
EN PESOS CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 4.50%, CON VENCIMIENTO EN MARZO DE
2013.75,000--
CRDITOS QUIROGRAFARIOS PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO MONEX, S.A. DENOMINADOS EN
PESOS, CON TASA DE INTERS DEL 5%, CON VENCIMIENTO EN ENERO DE 2013.60,000--
CRDITO DENOMINADO EN DLARES DE LOS EUA CON DEUTSCHE BANK, POR US$ 50 MILLONES, CON
TASA DE INTERS LIBOR MS 5.75%, CON VENCIMIENTO EN SEPTIEMBRE DE 2013.650,505--
CRDITO EN CUENTA CORRIENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO SANTANDER (MXICO), S.A.,
DENOMINADO EN PESOS CON TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 4.50%, CON VENCIMIENTO EN
FEBRERO 2013.171,846--
CRDITO QUIROGRAFARIO CON BANCO DE CRDITO E INVERSIONES, S.A., DENOMINADO EN DLARES
DE LOS EUA POR US$ 6.6 MILLONES, CON TASA DE INTERS LIBOR MS 4%, CON VENCIMIENTO EN
SEPTIEMBRE DE 2013.86,734--
LNEA DE FACTORAJE FINANCIERO CON RECURSO CON BANCA MIFEL, S.A. INSTITUCIN DE BANCA
MLTIPLE GRUPO FINANCIERO MIFEL, DIVISIN FIDUCIARIA1,995,717--
PROVISIN DE INTERESES505,393238,028195,448
$ 5,980,643 $ 6,351,674 $ 3,248,926
LAS TASAS DE INTERS MOSTRADAS ANTERIORMENTE ESTN SUJETAS A VARIACIONES DE MERCADO.
LAS TASAS DE INTERS PROMEDIO DE LAS DEUDAS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE
ENERO DE 2011, FUERON DEL 8.55%, 6.12% Y 5.24%, RESPECTIVAMENTE.
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LA COMPAA UTILIZA EL FACTORAJE FINANCIERO Y LA VENTA DE CARTERA COMO INSTRUMENTO
NORMAL Y REVOLVENTE DE TESORERA PARA HACER LQUIDAS SUS CUENTAS POR COBRAR, PARA LO
CUAL POSEE LNEAS DE FACTORAJE FINANCIERO SIN RECURSOS, APROBADAS CON BANCO SANTANDER
(MXICO), S.A., BANCO INBURSA, S.A., HSBC MXICO, S.A, BANCA MIFEL, S.A Y UNIFIN
CREDIT, S.A. DE C.V., SOFOM, ENR. LA TASA DE DESCUENTO PROMEDIO DE ESTAS LNEAS
FLUCTAN ENTRE EL 7.54% Y EL 12.49%.
COMO PARTE DE SU ESTRATEGIA DE FINANCIAMIENTO LA COMPAA VENDI CARTERA AL CIERRE DEL
EJERCICIO POR $ 1,995,717 LA CUAL FUE RECONOCIDA COMO FACTORAJE FINANCIERO CON RECURSOS
DEBIDO A LAS CARACTERSTICAS DE LA TRANSACCIN, RECONOCIENDO EL PASIVO ASOCIADO CON LA
OPERACIN Y COMO EFECTIVO RESTRINGIDO LA GARANTA OTORGADA EN LOS CONTRATOS DE
FACTORAJE QUE ASCIENDE AL MONTO DE LA CONTRAPRESTACIN RECIBIDA POR LA VENTA DE
CARTERA.
B) LA DEUDA NO CORRIENTE SE INTEGRA COMO SIGUE:
201220112011
BONO DE DEUDA DENOMINADO EN DLARES DE LOS EUA (SENIOR GUARANTEED NOTES 2022) CON
SANTANDER, S.A. Y DEUTSCHE BANK POR US$ 500 MILLONES, CON UNA TASA DE INTERS FIJA
ANUAL DE 9.75%, CON VENCIMIENTO EL 3 DE FEBRERO DE 2022.$ 6,293,541$
-$ -
SANTANDER, S.A. Y DEUTSCHE BANK POR US$ 300 MILLONES, CON UNA TASA DE INTERS FIJA
ANUAL DE 9.50%, CON VENCIMIENTO EL 21 DE ENERO DE 2020.3,625,8143,872,1443,403,646
MERRILL LYNCH Y UBS INVESTMENT BANK POR US$ 150 MILLONES, CON UNA TASA DE INTERS ANUAL
FIJA DE 8.50%, CON VENCIMIENTO EN ABRIL DE 2016.1,912,7162,046,6881,802,062
CERTIFICADO BURSTIL DENOMINADO EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS ANUAL TIIE A 28 DAS
MS 4%, CON VENCIMIENTO EN DICIEMBRE DE 2014.600,000600,000-
CRDITOS CON GARANTA HIPOTECARIA DENOMINADOS EN UDIS CON HIPOTECARIA SU CASITA, S.A.,
CON VENCIMIENTOS QUE VARAN ENTRE 10 Y 25 AOS, CON TASAS DE INTERS QUE FLUCTAN
ENTRE 9.10% Y 12.65%. LOS VENCIMIENTOS DE ESTOS CRDITOS SERN EN LOS AOS DE 2018 Y
2033.--480,643
CRDITO DENOMINADO EN DLARES DE LOS EUA CON DEUTSCHE BANK, CON TASA DE INTERS LIBOR
MS 5.75%, CON VENCIMIENTO EN SEPTIEMBRE DE 2013.-698,935-
CRDITO DENOMINADO EN DLARES DE LOS EUA CON INTERNATIONAL FINANCE CORPORATION (IFC),
POR US$ 70 MILLONES, CON TASA DE INTERS LIBOR MS 5.5%, CON VENCIMIENTO EN JULIO DE
2019.937,399--
CRDITO SIMPLE CON GARANTA HIPOTECARIA PARA CAPITAL DE TRABAJO DENOMINADO EN PESOS CON
BBVA BANCOMER, S.A., CON TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 4.50%, CON VENCIMIENTO EL
27 DE ENERO DE 2014.559,395--
CRDITO CON BANCO DE CRDITO E INVERSIONES, S.A., PARA CAPITAL DE TRABAJO DENOMINADO EN
DLARES DE LOS EUA POR US$ 20 MILLONES, CON UNA TASA DE INTERS DE LIBOR MS 4%, CON
VENCIMIENTO EN SEPTIEMBRE DE 2013.-186,383247,142
CRDITOS SIMPLES CON GARANTA HIPOTECARIA PARA CAPITAL DE TRABAJO DENOMINADOS EN PESOS
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CON BBVA BANCOMER, S.A., CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.50%, CON
VENCIMIENTO EL 22 DE SEPTIEMBRE DE 2013.--500,000
CRDITOS PUENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BBVA BANCOMER, S.A., DENOMINADOS EN PESOS,
CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.00%, CON VENCIMIENTO EN DICIEMBRE DE 2013.
-91,576-
CRDITOS PUENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO MERCANTIL DEL NORTE, S.A.,
DENOMINADOS EN PESOS, CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.50%, CON
VENCIMIENTOS EN NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2013.-277,320-
CRDITOS PUENTE PARA CAPITAL DE TRABAJO CON BANCO SANTANDER (MXICO), S.A, DENOMINADO
EN PESOS CON UNA TASA DE INTERS TIIE A 28 DAS MS 3.80% , CON VENCIMIENTO EN ABRIL,
OCTUBRE Y NOVIEMBRE DE 2014.118,948-198,277
CRDITO CON GARANTA HIPOTECARIA CON HSBC MXICO, S.A. DE C.V. F/262757 DENOMINADO EN
PESOS CON UNA TASA DE INTERS DEL 7% AL 8%, CON VENCIMIENTO EN OCTUBRE DE 2027.458,757-
-
14,506,5707,773,0466,631,770
PORCIN CIRCULANTE DE LA DEUDA NO CORRIENTE( 512,779)( 93,191)-
DEUDA NO CORRIENTE $ 13,993,791 $ 7,679,855 $ 6,631,770
LAS TASAS DE INTERS PROMEDIO DE LAS DEUDAS NO CORRIENTES AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y
2011 Y 1 DE ENERO DE 2011 FUERON DE 8.92%, 9.14% Y 9.02%, RESPECTIVAMENTE.
C) LA COMPAA POSEE PRSTAMOS Y DOCUMENTOS POR PAGAR QUE ESTABLECEN DIVERSAS
RESTRICCIONES FINANCIERAS Y DE OPERACIN QUE DEBEN CUMPLIRSE. LAS RESTRICCIONES MS
ESTRICTAS REQUIEREN QUE LA COMPAA MANTENGA UNA RAZN CONSOLIDADA DE DEUDA CON COSTO
FINANCIERO A UAIIDA QUE NO EXCEDA DE 5.5 A 1.0, UNA RAZN FINANCIERA CONSOLIDADA DE
DEUDA NETA CON COSTO FINANCIERO A UAIIDA QUE NO EXCEDA DE 4.5 A 1.0 Y UNA RAZN
CONSOLIDADA DE UAIIDA A GASTOS FINANCIEROS NO SEA MENOR DE 2.0 A 1.0.
PARA EL PROPSITO DE LAS RESTRICCIONES ANTES MENCIONADAS, UAIIDA SIGNIFICA, EN
CUALQUIER PERODO, LA SUMA, DETERMINADA CON BASE EN LOS ESTADOS FINANCIEROS
CONSOLIDADOS DE LA COMPAA DE ACUERDO A LAS NIIF, DE (I) LA UTILIDAD ANTES DE
IMPUESTOS, (II) INTERESES CAPITALIZADOS, (III) DEPRECIACIN Y (IV) AMORTIZACIN.
D) LOS VENCIMIENTOS DE LAS DEUDAS A LARGO PLAZO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 SON COMO
SIGUE:
AOSIMPORTE
2014 $ 848,358
2015165,583
20162,078,299
2017165,583
2018 EN ADELANTE10,735,968
$ 13,993,791
12. INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS Y OPERACIONES DE COBERTURA
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011 LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS QUE
TENA LA COMPAA ERAN LOS SIGUIENTES:
201220112011
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INSTRUMENTONOCIONALVALOR JUSTO
ACTIVO
(PASIVO)
NOCIONALVALOR JUSTO
ACTIVO
(PASIVO)
NOCIONALVALOR JUSTO
ACTIVO
(PASIVO)
ACTIVOS:
ACTIVOS CORRIENTES:
OPCIN DE TIPO EUROPEO SOBRE
DIVISAS (PUT OPTION)US$ 100,000$ 25,607----
FORWARD DE DIVISAS --US$ 150,000$ 52,015--
CROSS CURRENCY SWAPS--US$ 150,0004,319--
$ 25,607$ 56,334-
ACTIVOS NO CORRIENTES:
FORWARD DE DIVISAS US$ 50,000$ 4,068----
SWAP DE TASA DE INTERS EN PESOS $ 600,000335----
$ 4,403--
PASIVO:
PASIVOS CORRIENTES:
COLLAR COSTO CERO DE DIVISAS----US$ 150,000$ ( 20,591 )
--$ ( 20,591 )
PASIVOS NO CORRIENTES:
CROSS CURRENCY SWAPS US$ 300,000$ ( 487,669 )US$ 300,000$ ( 299,134 )
US$ 450,000$ ( 662,499 )
CALL SPREAD DE DIVISASUS$ 674,375 ( 1,089,891 )----
SWAP DE TASA DE INTERS EN PESOS $ 1,651,650 ( 257,567 )----
$ ( 1,835,127 )$ ( 299,134 )$ ( 662,499 )
CON EL OBJETIVO DE DISMINUIR LOS RIESGOS RELACIONADOS CON LAS VARIACIONES DE TIPO DE
CAMBIO Y TASAS DE INTERS, LA COMPAA HACE USO DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
ASOCIANDO LAS COBERTURAS A LA DEUDA CONTRATADA. LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
QUE SE HAN UTILIZADO SON:
PUT OPTIONS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, LA COMPAA TENA CELEBRADOS CONTRATOS DE OPCIONES DE TIPO
EUROPEO DE CORTO PLAZO SOBRE DIVISAS CON UN MONTO NOCIONAL DE $ 1,301,010 (US$ 100
MILLONES), QUE CUBREN EL RIESGO DE FLUCTUACIONES CAMBIARIAS AL FIJAR UN TIPO DE CAMBIO
PISO DE 13.10 POR DLAR. LA COMPAA NO HABA CELEBRADO ESTA CLASE DE CONTRATOS AL 31
DE DICIEMBRE Y 1 DE ENERO DE 2011.
EL CAMBIO EN EL VALOR RAZONABLE DE ESTE DERIVADO REPRESENT UN ABONO A RESULTADOS DE $
25,606.
ESTE INSTRUMENTO FUE CANCELADO DE FORMA ANTICIPADA EN FEBRERO DE 2013.
FORWARD DE DIVISAS
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AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 LA COMPAA TENA CELEBRADOS CONTRATOS DE FORWARD DE DIVISAS
CON UN MONTO NOCIONAL DE $ 650,505 (US$ 50 MILLONES) ($ 2,096,805 AL 31 DE DICIEMBRE DE
2011 POR US$ 150 MILLONES), CUBRIENDO EL RIESGO DE FLUCTUACIONES CAMBIARIAS AL
CONCERTAR UN TIPO DE CAMBIO DE $ 14.665 POR DLAR. AL 1 DE ENERO DE 2011 LA COMPAA NO
HABA CELEBRADO ESTA CLASE DE CONTRATOS.
LOS CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE DE ESTE DERIVADO REPRESENTARON UN CRDITO A
RESULTADOS DE $ 4,068.
ESTE DERIVADO FUE CANCELADO DE FORMA ANTICIPADA EN FEBRERO DE 2013.
CROSS CURRENCY SWAPS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 LA COMPAA POSEA CONTRATOS DE CROSS CURRENCY SWAPS QUE
CUBREN PASIVOS DENOMINADOS EN MONEDA EXTRANJERA POR UN MONTO NOCIONAL DE $ 3,903,030
(US$ 300 MILLONES) ($ 6,290,415 AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 POR US$ 450 MILLONES) ($
6,290,415 AL 1 DE ENERO DE 2011 POR US$ 450 MILLONES), POR MEDIO DE LOS CUALES SE
CUBREN LOS RIESGOS DE TIPO DE CAMBIO Y DE TASAS DE INTERS ASOCIADOS A BONOS Y SUS
CUPONES CON VENCIMIENTO EN 2020 Y 2022. ESTOS CONTRATOS PERMITEN FIJAR LA PARIDAD DE
DICHAS DEUDAS EN UN TIPO DE CAMBIO PROMEDIO PONDERADO DE 12.7117 POR DLAR, AS COMO
ESTABLECER TASAS DE INTERS FIJAS EN PESOS DE 3.63%, 10.22% Y 10.58%.
LOS CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE DE ESTE DERIVADO REPRESENTARON UN CARGO A RESULTADOS
POR $ 85,347.
EL CAMBIO EN EL VALOR RAZONABLE DE LOS CONTRATOS DE CROSS CURRENCY SWAPS, QUE COMPENS
LA PRDIDA CAMBIARIA DE LA DEUDA DENOMINADA EN MONEDA EXTRANJERA POR EL AO TERMINADO
EL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, FUE UN CARGO NETO DE $ 145,290 (ABONO DE $ 63,715 EN
2011).
DURANTE EL MES DE FEBRERO DE 2013 INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS CON MONTO NOCIONAL
DE US$ 20 MILLONES FUERON CANCELADOS Y OTROS CON MONTO NOCIONAL DE US$ 280 MILLONES
FUERON REESTRUCTURADOS.
EN 2012 LA PORCIN NO EFECTIVA POR LAS COBERTURAS DE FLUJO DE EFECTIVO FUE UN CARGO A
RESULTADOS DE $ 4,619 (Y UN ABONO DE $ 4,619 EN 2011).
SWAPS DE TASAS DE INTERS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, LA COMPAA TENA CONTRATOS SWAPS DE TASA DE INTERS EN
PESOS POR UN MONTO NOCIONAL DE $ 4,851,650, QUE CUBREN EL RIESGO DE TASA FLOTANTE EN
PESOS, FIJNDOLA EN 9.58% MODIFICANDO TASAS DE INTERS REFERENCIADAS ORIGINALMENTE A
INDICADORES CON ALTO RIESGO DE VARIABILIDAD A TASAS DE INTERS REFERENCIADAS A NDICES
CON MENOR VOLATILIDAD.
DURANTE 2012 LA COMPAA RECONOCI CON BASE EN ESTOS CONTRATOS UN GASTO NETO DE $
745,265 EN RESULTADOS.
EN FEBRERO DE 2013 ESTE DERIVADO FUE CANCELADO DE FORMA ANTICIPADA.
CALL SPREAD DE DIVISAS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, LA COMPAA TENA CONTRATOS DE CALL SPREAD DE TIPO DE
CAMBIO QUE CUBREN PASIVOS DENOMINADOS EN MONEDA EXTRANJERA POR UN MONTO NOCIONAL DE $
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6,822,171 (US$ 524.4 MILLONES), QUE CUBREN EL RIESGO DE VARIACIONES EN EL TIPO DE
CAMBIO ASOCIADOS A BONOS Y SUS CUPONES CON VENCIMIENTO EN 2016, 2020 Y 2022. ESTOS
CONTRATOS PERMITEN FIJAR LA PARIDAD DE DICHAS DEUDAS EN UN TIPO DE CAMBIO PROMEDIO
PONDERADO DE $ 12.9867 POR DLAR.
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011 LA COMPAA NO TENA CONTRATOS DE ESTE
TIPO.
LOS CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE DE ESTE DERIVADO REPRESENTARON UN CARGO A RESULTADOS
DE $ 284,311.
DURANTE EL MES DE FEBRERO DE 2013 SE CANCELARON TRES CALL SPREAD CON MONTOS NOCIONALES
DE $ 152,447 Y OTRO CON UN NOCIONAL DE $ 805,579 FUE REESTRUCTURADO.
13. CUENTAS POR PAGAR
LAS CUENTAS POR PAGAR SE INTEGRAN COMO SIGUE:
201220112011
PROVEEDORES PARA LA CONSTRUCCIN (1) $ 4,301,261 $ 3,116,582 $
3,647,320
PROVEEDORES DE TERRENOS (2)2,328,626914,9701,290,739
UNIFIN FINANCIERA, S.A.P.I. DE C.V.
SOFOM ENR183,288206,759-
LEASING OPERATION DE MXICO, S. DE R.L. DE
C.V.106,361207,949320,531
HEWLETT-PACKARD OPERATIONS MXICO, S. DE
R.L. DE C.V.224,427153,683119,309
GE CAPITAL CEF MXICO, S. DE R.L. DE C.V.150,074116,203167,995
ARRENDADORA CAPITA CORPORATION10,64318,01713,530
7,304,6804,734,1635,559,424
PORCIN CIRCULANTE DE LAS CUENTAS POR PAGAR
NO CORRIENTES ( 5,824,342) ( 3,691,557) ( 4,474,736)
$ 1,480,338 $ 1,042,606 $ 1,084,688
1) LA COMPAA HA ESTABLECIDO MECANISMOS QUE PERMITEN A SUS PROVEEDORES Y ACREEDORES
ASEGURAR SUS COBROS CON VARIAS INSTITUCIONES FINANCIERAS, EN PARTE A TRAVS DE UN
PROGRAMA DE FACTORAJE PATROCINADO POR NACIONAL FINANCIERA, SOCIEDAD NACIONAL DE CRDITO
(NAFIN -INSTITUCIN DE BANCA DE DESARROLLO). ESTE PROGRAMA DE FACTORAJE COMNMENTE SE
DENOMINA CADENAS PRODUCTIVAS Y SU FINANCIAMIENTO ES CUBIERTO POR LOS PROPIOS
PROVEEDORES Y ACREEDORES. EL PROGRAMA DE CADENAS PRODUCTIVAS PERMITE QUE LOS
PROVEEDORES Y ACREEDORES RECIBAN CON MAYOR OPORTUNIDAD SUS PAGOS, PERMITIENDO QUE LA
COMPAA NO INCURRA EN MAYOR FINANCIAMIENTO.
EN AGOSTO DE 2009, CON LA INTENCIN DE APROVECHAR EL PROGRAMA DE FACTORAJE PATROCINADO
POR NAFIN, LA COMPAA ESTABLECI UN FIDEICOMISO DENOMINADO AAA URBI (F-80591), EL CUAL
CUENTA CON UNA LNEA REVOLVENTE DE APOYO A PROVEEDORES POR $ 350,000, $ 700,000 Y $
700,000 AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, RESPECTIVAMENTE. EL
FONDO DE GARANTA APORTADO ASCIENDE A $ 70,000, $ 140,000 Y $ 140,000, AL 31 DE
DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, RESPECTIVAMENTE. DE ACUERDO A ESTE
PROGRAMA EL FIDEICOMISO PUEDE UTILIZAR LA LNEA DE CRDITO CON NAFIN PARA FINANCIAR LA
PORCIN DE LAS CUENTAS POR PAGAR A SUS PROVEEDORES. COMO SE INDICA EN LA NOTA 4, ESTE
FIDEICOMISO ES CONSOLIDADO CON EL RESTO DE LAS SUBSIDIARIAS DE LA COMPAA.
2) ESTE PASIVO REPRESENTA LAS CUENTAS POR PAGAR A PROVEEDORES DE TIERRA POR LA
FINANCIERA
CONSOLIDADO
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ADQUISICIN DE RESERVAS TERRITORIALES QUE SE ENCUENTRAN EN DESARROLLO O QUE FORMAN
PARTE DE TERRENOS PARA FUTUROS DESARROLLOS. ESTAS CUENTAS POR PAGAR POSEEN VENCIMIENTOS
ANUALES CONSECUTIVOS HASTA 2017.
ALGUNOS PROVEEDORES DE TERRENOS SE RESERVAN EL DERECHO DE RECUPERAR DICHOS TERRENOS SI
LA COMPAA NO REALIZA LOS PAGOS CONVENIDOS. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE
ENERO DE 2011, LA COMPAA MANTENA CLUSULAS DE RESERVA DE DOMINIO POR TERRENOS CUYO
SALDO ASCIENDE APROXIMADAMENTE A $ 1,858,042, $ 618,245 Y $ 741,033, RESPECTIVAMENTE.
3) LAS CUENTAS POR PAGAR A LARGO PLAZO INCLUYEN SALDOS POR $ 239,675 CON HEWLETT
PACKARD Y GE CAPITAL CEF MXICO, CORRESPONDIENTES A LAS ADQUISICIONES DE EQUIPO DE
CMPUTO. ESTAS CUENTAS POR PAGAR GENERAN UN INTERS ANUAL ENTRE LAS TASAS DEL 9.14% Y
14.00%, LA FECHA DE VENCIMIENTO DE ESTOS CRDITOS SER EN EL AO 2017.
EL VENCIMIENTO DE LAS CUENTAS POR PAGAR A PLAZO MAYOR DE UN AO AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012 ES COMO SIGUE:
AOSIMPORTE
2014 $ 357,899
2015 303,809
2016 189,541
2017 151,512
2018 102,830
2019 102,169
2020 102,230
202185,174
2022 85,174
$ 1,480,338
14. IMPUESTOS Y OTRAS CUENTAS POR PAGAR
ESTE RUBRO SE INTEGRA COMO SIGUE:
201220112011
IMPUESTO A LA UTILIDAD POR PAGAR $ 761,724 $ 1,306,507 $
1,677,713
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO1,078,246864,489620,194
IMPUESTO SOBRE SUELDOS, IMPUESTO SOBRE LA
RENTA E IMPUESTO AL VALOR AGREGADO RETENIDO85,96755,76730,268
PARTICIPACIN DE LOS TRABAJADORES EN LAS
UTILIDADES37,24441,58241,565
ACREEDORES DIVERSOS452,455255,583179,612
2,415,6362,523,9282,549,352
PORCIN CIRCULANTE DE IMPUESTOS Y OTRAS CUENTAS
POR PAGAR ( 2,029,993) ( 1,741,192) ( 2,549,352)
$ 385,643 $ 782,736 $ -
15. BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS
LA COMPAA TIENE PLANES DE BENEFICIO DEFINIDOS ASOCIADOS CON LA PRIMA DE ANTIGEDAD
QUE DE ACUERDO A LA LEY FEDERAL DEL TRABAJO TIENE OBLIGACIN DE OTORGAR A SUS EMPLEADOS
DESPUS DE 15 DE AOS DE SERVICIO. LAS PRIMAS DE ANTIGEDAD SE DETERMINAN CON BASE EN
LAS COMPENSACIONES A LOS EMPLEADOS EN SU LTIMO AO DE TRABAJO, LOS AOS DE ANTIGEDAD
FINANCIERA
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EN LA COMPAA Y SU EDAD AL MOMENTO DEL PAGO A EFECTUAR.
A CONTINUACIN SE PRESENTA LA INFORMACIN MS RELEVANTE DE LOS BENEFICIOS A LOS
EMPLEADOS.
INTEGRACIN DEL COSTO NETO DEL PERODO:
31 DE DICIEMBRE DE
20122011
COSTO LABORAL$ 412$ 800
COSTO FINANCIERO SOBRE LA OBLIGACIN POR BENEFICIOS
DEFINIDOS
230
283
COSTO NETO DEL PERODO$ 642$ 1,083
EL CAMBIO EN LAS OBLIGACIONES POR BENEFICIOS DEFINIDOS ES COMO SIGUE:
31 DE DICIEMBRE DE
20122011
OBLIGACIN POR BENEFICIOS DEFINIDOS AL INICIO DEL AO$ 4,571$
4,116
COSTO LABORAL412800
COSTO FINANCIERO SOBRE LA OBLIGACIN POR BENEFICIOS
DEFINIDOS230283
PRDIDA ACTUARIAL2,5521,313
PAGOS DIRECTOS AL PERSONAL ( 3,397) ( 1,941)
OBLIGACIN POR BENEFICIOS DEFINIDOS AL FINAL DEL AO$ 4,368$
4,571
LAS TASAS UTILIZADAS EN LOS ESTUDIOS ACTUARIALES AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011,
FUERON LAS SIGUIENTES:
TASAS
NOMINALES
DESCUENTO DE BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS:
PROMEDIO DE LARGO PLAZO8%
INCREMENTO SALARIAL:
PROMEDIO DE LARGO PLAZO5%
16. OTROS ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS
JERARQUA DEL VALOR RAZONABLE
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011, LA COMPAA MANTENA LOS
SIGUIENTES INSTRUMENTOS FINANCIEROS MEDIADOS A SU VALOR RAZONABLE EN EL ESTADO DE
POSICIN FINANCIERA:
MEDICIN DEL VALOR RAZONABLE AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012
NIVEL 1NIVEL 2NIVEL 3TOTAL
ACTIVOS $ - $ 496,839 $
- $ 496,839
FINANCIERA
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DERIVADOS- 31,736 - 31,736
$ - $ 528,575 $ -
$ 528,575
PASIVOS
DEUDA $ - $ 3,284,337 $
- $ 3,284,337
DERIVADOS -1,836,852 -1,836,852
TOTAL $ - $ 5,121,189 $
- $ 5,121,189
MEDICIN DEL VALOR RAZONABLE AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
ACTIVOS $ - $ 638,615 $
- $ 638,615
DERIVADOS-56,335-56,335
$ - $ 694,950 $ -
$ 694,950
PASIVOS
DEUDAS $ - $ 1,709,785 $
- $ 1,709,785
DERIVADOS-299,134-299,134
TOTAL $ - $ 2,008,919 $
- $ 2,008,919
MEDICIN DEL VALOR RAZONABLE AL 1 DE ENERO DE 2011
ACTIVOS $ - $ - $
- $ -
DERIVADOS-20,591-20,591
$ - $ 20,591 $
- $ 20,591
PASIVOS
DEUDAS $ - $ 887,434 $
- $ 887,434
DERIVADOS-662,499-662,499
TOTAL $ - $ 1,549,933 $
- $ 1,549,933
EL VALOR RAZONABLE DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO, CUENTAS POR COBRAR, CUENTAS
POR PAGAR Y OTROS PASIVOS A CORTO PLAZO SE APROXIMA A SU VALOR CONTABLE, DEBIDO
PRINCIPALMENTE A LOS VENCIMIENTOS A CORTO PLAZO DE ESTOS INSTRUMENTOS.
17. COMPROMISOS Y CONTINGENCIAS
A) DE CONFORMIDAD CON LAS LEYES MEXICANAS, LA COMPAA OTORGA A SUS CLIENTES UNA
GARANTA DE UN AO POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIN. LA COMPAA OBTIENE FIANZAS Y
DEPSITOS EN GARANTA POR PARTE DE SUS CONTRATISTAS PARA PODER CUBRIR RECLAMACIONES DE
SUS CLIENTES LOS CUALES SON REEMBOLSADOS AL CONTRATISTA UNA VEZ QUE EL PERODO DE
GARANTA LLEG A SU FIN.
ADICIONALMENTE LA COMPAA CONTRATA SEGUROS CONTRA DEFECTOS DE FABRICACIN DE LAS CASAS
FINANCIERA
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DE NIVEL BAJO QUE CONSTRUYE, POR UN PERODO DE 10 AOS.
B) LA COMPAA POR LAS ACTIVIDADES QUE DESARROLLA, SE ENCUENTRA SUJETA A DIVERSAS
DISPOSICIONES EN MATERIA AMBIENTAL Y REGLAMENTACIONES DE CONSUMO Y DESCARGAS DE AGUAS
RESIDUALES Y OTRAS LEYES QUE PRESERVAN EL MEDIO AMBIENTE Y ZONAS PROTEGIDAS, POR LO QUE
PUDIESE SER SUJETA A REVISIONES Y AUDITORAS DE TIPO AMBIENTAL, EN OPININ DE LA
ADMINISTRACIN NO EXISTEN PASIVOS CONOCIDOS POR ESTOS CONCEPTOS QUE NO SE INCLUYAN EN
LOS ESTADOS FINANCIEROS.
C) LA COMPAA SE ENCUENTRA INVOLUCRADA EN VARIOS JUICIOS Y DEMANDAS DE TIPO LABORAL
QUE SURGEN DEL CURSO NORMAL DEL NEGOCIO, DE ACUERDO CON LA EVALUACIN DE SUS ASESORES
LEGALES, TODOS ESTOS ASUNTOS SON DE TAL NATURALEZA QUE EN CASO DE UNA RESOLUCIN
DESFAVORABLE NO TENDRAN UN EFECTO MATERIAL EN SU SITUACIN FINANCIERA O LOS RESULTADOS
DE OPERACIN DE LA COMPAA.
D) EL 1 DE DICIEMBRE DE 2012, ENTRARON EN VIGOR LAS REFORMAS A LA LEY FEDERAL DEL
TRABAJO, LAS CUALES PUDIERAN TENER UN IMPACTO EN LA SITUACIN FINANCIERA DE LA
COMPAA. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, LA ADMINISTRACIN DE LA COMPAA EVALU EL
IMPACTO DE DICHAS REFORMAS EN SU INFORMACIN FINANCIERA Y CONCLUY QUE ESTAS NO TIENEN
UN IMPACTO AL CIERRE DEL EJERCICIO DE 2012, SIN EMBARGO ESTA SITUACIN PUDIERA CAMBIAR
EN EL FUTURO, POR LO QUE LA ADMINISTRACIN CONTINUAR EVALUANDO LOS IMPACTOS DE DICHA
REFORMA.
E) EL 19 DE DICIEMBRE DE 2007 LA COMPAA FIRM UN CONVENIO DE ASOCIACIN CON
PRUDENTIAL INVESTMENT MANAGEMENT, INC. (PRUDENTIAL). ESTA ASOCIACIN TIENE COMO
OBJETIVO LA PARTICIPACIN CONJUNTA EN PROYECTOS INMOBILIARIOS, QUE INCLUYEN, LA
ADQUISICIN DE TERRENOS, URBANIZACIN, INFRAESTRUCTURA Y CONSTRUCCIN DE CASAS
HABITACIN QUE PUEDEN SER CASAS HABITACIN DE NIVEL BAJO, MEDIO Y ALTO. EL PROGRAMA DE
INVERSIN TIENE UNA VIGENCIA DE CINCO AOS O HASTA QUE LA INVERSIN DE PRUDENTIAL
ALCANCE LOS MIL MILLONES DE DLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMRICA, LO QUE OCURRA
PRIMERO.
ESTE CONVENIO COMPRENDE LA CONSTITUCIN DE UN FIDEICOMISO MAESTRO BAJO LAS LEYES DE
MXICO, MISMO QUE CELEBRA LOS FIDEICOMISOS QUE SE REALIZAN POR CADA PROYECTO
INMOBILIARIO. EN DICHOS FIDEICOMISOS PRUDENTIAL, APORTA LA TIERRA Y LA COMPAA, LA
URBANIZACIN, INFRAESTRUCTURA Y CONSTRUCCIN DE LAS CASAS DE CADA PROYECTO
INMOBILIARIO. BANK OF AMERICA MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA MULTIPLE; GRUPO
FINANCIERO BANK OF AMERICA, DIVISIN FIDUCIARIA; Y THE BANK OF NEW YORK MELLON, S.A.
INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, PARTICIPAN COMO FIDUCIARIOS.
EL 28 DE DICIEMBRE DE 2007 PRUDENTIAL PUSO A DISPOSICIN DE ESTE PROGRAMA $ 3,500
MILLONES QUE ESTARAN ORIGINALMENTE DISPONIBLES HASTA EL 15 DE MARZO DE 2009 SIN
EMBARGO ESTE PLAZO FUE AMPLIADO HASTA EL 30 DE JUNIO DE 2011 Y POSTERIORMENTE SE AMPLI
AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2011. POR SU PARTE LA COMPAA EFECTU UN DEPSITO DE SERIEDAD
DE $17.5 MILLONES, PARA GARANTIZAR LA APORTACIN AL PROGRAMA DE PROSPECTOS DE
DESARROLLO INMOBILIARIO QUE CUMPLAN CON LAS CARACTERSTICAS CONVENIDAS POR AMBAS
PARTES. EL DEPSITO DE SERIEDAD SER DEVUELTO A LA COMPAA SIEMPRE QUE LOS PROSPECTOS
DE DESARROLLO INMOBILIARIO SEAN EQUIVALENTES CUANDO MENOS A LOS FONDOS QUE PRUDENTIAL
HA PUESTO A DISPOSICIN DE ESTE PROGRAMA, DURANTE EL EJERCICIO DE 2011 LA COMPAA
CUMPLI CON LOS REQUISITOS INDICADOS EN EL CONTRATO, POR LO CUAL RECUPER EL DEPSITO
DE SERIEDAD.
DE ACUERDO AL CONVENIO DE ASOCIACIN, LA COMPAA GARANTIZ EL CUMPLIMIENTO DE LAS
OBLIGACIONES CONTRADAS EN DICHO ACUERDO MEDIANTE LA EMISIN DE UNA CARTA DE CRDITO
STAND BY POR US$ 10 MILLONES A FAVOR DE PRUDENTIAL. ESTA CARTA DE CRDITO ES RENOVADA
SEMESTRALMENTE, TENIENDO COMO FECHA MXIMA DE VENCIMIENTO EL 30 DE JUNIO DE 2013.
FINANCIERA
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POR LO INDICADO ANTERIORMENTE, LA COMPAA NO TIENE RESPONSABILIDAD SOBRE LOS
FINANCIAMIENTOS QUE PUDIERA OBTENER EL FIDEICOMISO MAESTRO PARA FINANCIAR LAS
OPERACIONES DEL CONVENIO, POR LO QUE LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS PARA LA COMPAA
RESPECTO DE LOS FIDEICOMISOS, SE LIMITAN A LA URBANIZACIN, DESARROLLO DE
INFRAESTRUCTURA, CONSTRUCCIN DE CASAS HABITACIN Y LOS RESULTADOS QUE LE CORRESPONDEN.
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, EL VALOR DE LAS INVERSIONES EN LOS 16 FIDEICOMISOS
CONSTITUIDOS DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS QUE CUMPLEN CON LAS CARACTERSTICAS
ACORDADAS EN EL CONVENIO DE ASOCIACIN CON PRUDENTIAL ASCIENDEN A $ 5,011,531, EN LOS
CUALES URBI HA INVERTIDO $ 2,325,980 Y PRUDENTIAL $ 2,685,551. URBI RECONOCE SU
INVERSIN EN INVENTARIOS COMO PARTE DE CONSTRUCCIN Y URBANIZACIN EN PROCESO.
CON BASE EN LOS TRMINOS DEL CONTRATO MAESTRO PRUDENTIAL ES EL RESPONSABLE DE BUSCAR Y
ADQUIRIR LOS TERRENOS QUE SERN APORTADOS AL FIDEICOMISO, MIENTRAS QUE URBI EN
COORDINACIN CON PRUDENTIAL, ES EL RESPONSABLE DE LA OBTENCIN DE LOS PERMISOS DE
CONSTRUCCIN APLICABLES, LA EJECUCIN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN Y LA CONSTRUCCIN DE
LAS VIVIENDAS.
URBI ES EL CO-RESPONSABLE, EN NOMBRE DEL FIDEICOMISO, DE LA VENTA DE LAS VIVIENDAS,
INCLUYENDO LA EMISIN DE LAS ESCRITURAS CORRESPONDIENTES Y LA CORRESPONDIENTE
INSCRIPCIN EN EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD. LOS COBROS A LOS COMPRADORES SON
REALIZADOS POR EL FIDEICOMISO O POR URBI EN NOMBRE DEL FIDEICOMISO Y DEPOSITADOS EN LAS
CUENTAS BANCARIAS DEL FIDEICOMISO. POSTERIORMENTE ESTOS COBROS SON DISTRIBUIDOS POR EL
FIDEICOMISO DE ACUERDO AL CONTRATO DE FIDEICOMISO MAESTRO, ES DECIR, PRUDENTIAL RECIBE
UNA PARTICIPACIN DE ACUERDO A LA PARTE ATRIBUIBLE A LOS TERRENOS Y URBI DE ACUERDO A
LA PARTE CORRESPONDIENTE A LAS VIVIENDAS Y CONSTRUCCIONES REALIZADAS EN LOS TERRENOS
APORTADOS AL FIDEICOMISO.
URBI RECONOCE EL FIDEICOMISO COMO SI FUERA UN CLIENTE, POR LO TANTO, RECONOCE LOS
COSTOS INCURRIDOS EN LA CONSTRUCCIN Y DESARROLLO DE LAS VIVIENDAS COMO PARTE DEL
INVENTARIO (COSTOS Y GASTOS CAPITALIZABLES) Y DE IGUAL MANERA RECONOCE LOS PASIVOS
ASOCIADOS CON DICHAS ACTIVIDADES. CUANDO EL FIDEICOMISO REALIZA LA VENTA DE LA VIVIENDA
SE RECONOCE EL INGRESO, LA CUENTA POR COBRAR Y EL COSTO DE VENTAS RELACIONADO CON LA
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO DE LAS VIVIENDAS, SIN INCLUIR LOS COSTOS RELACIONADOS CON EL
TERRENO.
18. CAPITAL CONTABLE
A) AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011 EL CAPITAL SOCIAL DE LA
COMPAA CONSISTE EN UN MNIMO FIJO DE $ 115,544, SIN DERECHO A RETIRO Y CAPITAL
VARIABLE. EL CAPITAL SOCIAL EST REPRESENTADO POR 976,445,286 ACCIONES SIN VALOR
NOMINAL.
B) LA LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES REQUIERE QUE UN MNIMO DEL 5% DE LA
UTILIDAD NETA DE CADA AO SE DESTINE A INCREMENTAR LA RESERVA LEGAL HASTA QUE STA SEA
IGUAL AL 20% DEL CAPITAL SOCIAL EMITIDO. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 LA RESERVA
LEGAL DE LA COMPAA ASCIENDE A $ 38,239 Y SE INCLUYE EN EL RENGLN DE UTILIDADES
ACUMULADAS.
C) LAS UTILIDADES QUE SE DISTRIBUYAN EN EXCESO AL SALDO DE LA CUENTA DE UTILIDAD FISCAL
NETA (CUFIN) ESTARN SUJETAS AL PAGO DEL ISR CORPORATIVO A LA TASA VIGENTE AL MOMENTO
DE SU DISTRIBUCIN.
19. IMPUESTOS A LA UTILIDAD
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A) URBI, DESARROLLOS URBANOS, S.A.B. DE C.V. Y CADA UNA DE SUS SUBSIDIARIAS, DE MANERA
INDIVIDUAL, SON SUJETAS AL PAGO DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) Y AL IMPUESTO
EMPRESARIAL A TASA NICA (IETU). EL ISR SE CALCULA A LA TASA DEL 30% SOBRE EL RESULTADO
FISCAL, CONSIDERANDO COMO GRAVABLES O DEDUCIBLES CIERTOS EFECTOS DE LA INFLACIN, TALES
COMO LA DEPRECIACIN CALCULADA SOBRE VALORES EN PESOS CONSTANTES, Y EL EFECTO DE LA
INFLACIN SOBRE CIERTOS PASIVOS Y ACTIVOS MONETARIOS A TRAVS DEL AJUSTE ANUAL POR
INFLACIN.
B) EL IETU SE CALCULA APLICANDO UNA TASA A LA UTILIDAD DETERMINADA CON BASE EN FLUJOS
DE EFECTIVO, LA CUAL SE DETERMINA DISMINUYENDO LAS DEDUCCIONES AUTORIZADAS A LOS
INGRESOS SUJETOS A ESTE IMPUESTO. DEL IETU POR PAGAR SE PUEDEN DISMINUIR LOS CRDITOS
AUTORIZADOS. LA TASA DEL IETU ES DEL 17.5%.
LOS CRDITOS DE IETU SE COMPONEN PRINCIPALMENTE POR AQUELLOS PROVENIENTES DE LAS BASES
NEGATIVAS DE IETU POR AMORTIZAR, LOS CORRESPONDIENTES A SALARIOS Y APORTACIONES DE
SEGURIDAD SOCIAL Y LOS PROCEDENTES DE DEDUCCIONES DE ALGUNOS ACTIVOS COMO INVENTARIOS Y
ACTIVOS FIJOS, DURANTE EL PERODO DE TRANSICIN POR LA ENTRADA EN VIGOR DEL IETU.
EL IETU SE DEBE PAGAR SOLO CUANDO STE SEA MAYOR QUE EL ISR DEL MISMO PERODO. PARA
DETERMINAR EL MONTO DE IETU A PAGAR, SE REDUCIR DEL IETU DEL PERODO EL ISR PAGADO DEL
MISMO PERODO. CUANDO LA BASE DE IETU ES NEGATIVA, EN VIRTUD DE QUE LAS DEDUCCIONES
EXCEDEN A LOS INGRESOS GRAVABLES, NO EXISTIR IETU CAUSADO. EL IMPORTE DE LA BASE
NEGATIVA MULTIPLICADO POR LA TASA DEL IETU, RESULTA EN UN CRDITO DE IETU EL CUAL PUEDE
ACREDITARSE CONTRA EL IETU A PAGAR DE LOS PRXIMOS 10 AOS. DEBIDO A LA ABROGACIN DE
LA LEY DE IMPUESTO AL ACTIVO, EL IMPUESTO AL ACTIVO FAVORABLE GENERADO POR LA COMPAA
EN LOS 10 AOS ANTERIORES PODR SER UTILIZADO Y/O SOLICITADO EN DEVOLUCIN, BAJO
CIERTAS LIMITANTES.
BASADOS EN LAS PROYECCIONES DE LOS RESULTADOS FISCALES DE LA COMPAA SE HA CONCLUIDO
QUE EN LOS SIGUIENTES AOS ESTA SER SUJETA AL PAGO DE ISR.
C) LAS PROVISIONES DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA SE INTEGRAN COMO SIGUE:
20122011
DEL EJERCICIO $ 59,592 $ 658,475
IMPUESTO DIFERIDO98,794 360,858
$ 158,386 $ 1,019,333
A CONTINUACIN SE PRESENTA UNA CONCILIACIN ENTRE LA TASA DEL IMPUESTO ESTABLECIDA POR
LA LEY Y LA TASA EFECTIVA DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA RECONOCIDA CONTABLEMENTE POR LA
COMPAA:
20122011
TASA LEGAL DE IMPUESTO30.0%30.0%
EFECTOS DE ACTUALIZACIN Y DEPRECIACIN( 0.7%)0.8%
EFECTO EN CAMBIO EN TASAS(16.5%)(1.2%)
RESERVA DE VALUACIN11.8%- %
OTROS( 1.5%)2.7%
23.1%32.3%
D) AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, 2011 Y 1 DE ENERO DE 2011 LA COMPAA HA RECONOCIDO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DIFERIDO SOBRE LAS SIGUIENTES PARTIDAS TEMPORALES:
FINANCIERA
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201220112011
IMPUESTO DIFERIDO ACTIVO:
INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO $ 26,093 $ 25,455 $
34,488
ESTIMACIN PARA CUENTAS DE COBRO DUDOSO Y
PROVISIONES364,729219219
INSTRUMENTOS DERIVADOS169,719116,752110,718
PRDIDAS FISCALES DE EJERCICIOS ANTERIORES1,560,598777,374623,926
IMPUESTO AL ACTIVO PAGADO EN EJERCICIOS
ANTERIORES--6,689
2,121,139919,800776,040
IMPUESTO DIFERIDO PASIVO:
CLIENTES( 18,248)( 23,780)( 18,974)
INVENTARIOS( 4,472,293)( 3,333,932)( 2,830,576)
PAGOS ANTICIPADOS( 116,139)( 77,744)(
74,468)
OTROS PASIVOS( 8,764)( 13,687)(
36,917)
( 4,615,444)( 3,449,143)( 2,960,935)
ESTIMACIN PARA IMPUESTOS A LA UTILIDAD
DIFERIDOS ACTIVOS( 80,865)--
PASIVO POR IMPUESTO DIFERIDO, NETO $ ( 2,575,170) $ ( 2,529,343) $ (
2,184,895)
E) A PARTIR DEL EJERCICIO 2005, LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA FUE MODIFICADA PARA
PERMITIR LA DEDUCCIN FISCAL DEL COSTO DE VENTAS EN LUGAR DE LAS COMPRAS. DERIVADO DE
ESTE CAMBIO, LA COMPAA ACUMULA EL SALDO INICIAL DE LA CUENTA DE INVENTARIOS
PROPORCIONALMENTE EN 12 AOS DEBIDO A QUE LA ROTACIN QUE TENA ESTE INVENTARIO ERA DE
0 A 1 VECES. SIN EMBARGO, SE SIGUE PERMITIENDO LA DEDUCCIN FISCAL DE LAS COMPRAS DE
TERRENOS PARA CONSTRUCCIN.
F) LA COMPAA TIENE PRDIDAS FISCALES DE AOS ANTERIORES QUE DE ACUERDO CON LA LEY
DEL ISR VIGENTE, SE PUEDEN ACTUALIZAR POR LA INFLACIN Y APLICARSE CONTRA LAS
UTILIDADES FISCALES QUE SE GENEREN EN LOS PRXIMOS DIEZ AOS.
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012, LAS PRDIDAS FISCALES ACTUALIZADAS PENDIENTES DE AMORTIZAR
SON COMO SIGUE:
AO DE ORIGEN
VENCIMIENTO
IMPORTE ACTUALIZADOEFECTO EN IMPUESTO
DIFERIDO
20052015 $ 33,827 $ 10,148
20082018444,398131,768
20092019407,089118,126
201020201,350,144388,828
20112021526,115148,696
201220222,724,367763,032
FINANCIERA
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$ 5,485,940 $ 1,560,598
20. SALDOS Y TRANSACCIONES EN MONEDA EXTRANJERA
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011, LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS INCLUYEN
DERECHOS Y OBLIGACIONES DENOMINADOS EN DLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMRICA (EUA)
COMO SIGUE:
(CIFRAS EN MILES DE DLARES)
20122011
TOTAL ACTIVOUS$ 64,039US$ 51,674
TOTAL PASIVO ( 1,141,608)( 728,451)
POSICIN MONETARIA PASIVA, NETAUS$ ( 1,077,569)US$ ( 676,777)
LOS TIPOS DE CAMBIO UTILIZADOS PARA CONVERTIR LOS ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA
EXTRANJERA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y 2011 FUERON DE $ 13.0101 PESOS Y $ 13.9787
PESOS POR DLAR DE LOS EUA, RESPECTIVAMENTE. AL 25 DE ABRIL DE 2013, FECHA DE EMISIN
DE LOS ESTADOS FINANCIEROS, EL TIPO DE CAMBIO ES DE $ 12.2492 PESOS POR DLAR DE LOS
EUA. LA POSICIN MONETARIA PASIVA ESTA CUBIERTA CON LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS
INDICADOS EN LA NOTA 12.
21. OTROS INGRESOS
OTROS INGRESOS, NETO, SE ANALIZA COMO SIGUE:
20122011
PRDIDA EN VENTA DE ACTIVO FIJO, NETO $ ( 3,029) $ (
383)
ACTUALIZACIN DE SALDOS A FAVOR DE IMPUESTOS131,0291,175
$ 128,000 $ 792
22. SEGMENTOS
LA COMPAA EST ORGANIZADA EN UNIDADES DE NEGOCIO SOBRE LA BASE DEL TIPO DE VIVIENDA
COMERCIALIZADA Y LOS SERVICIOS PRESTADOS, OPERANDO EN CUATRO SEGMENTOS DE NEGOCIO
DEFINIDOS EN FUNCIN DE LAS CARACTERSTICAS DE LAS VIVIENDAS. LOS SEGMENTOS EN LOS QUE
OPERA LA COMPAA SON:
-VIVIENDA DE INTERS SOCIAL (VIS)
-VIVIENDA MEDIA BAJA (VMB)
-VIVIENDA MEDIA ALTA Y RESIDENCIAL (VMA Y VR)
-ACTIVIDADES RELACIONADAS CON VIVIENDA
ESTOS SEGMENTOS DE NEGOCIO LE PERMITEN A LA ADMINISTRACIN DE LA COMPAA: I) MEDIR EL
DESEMPEO DEL NEGOCIO, II) EVALUAR LOS RIESGOS Y BENEFICIOS DE LA OPERACIN Y, III) LA
CORRECTA TOMA DE DECISIONES. LA COMPAA GENERA REPORTES INDIVIDUALES POR CADA UNO DE
ESTOS SEGMENTOS, LA SIGUIENTE INFORMACIN POR SEGMENTOS SE PRESENTA ACORDE CON LA
INFORMACIN QUE UTILIZA LA ADMINISTRACIN PARA EFECTOS DE TOMA DE DECISIONES.
LOS SEGMENTOS DE VIVIENDA UTILIZADOS POR LA COMPAA COINCIDEN CON LOS NIVELES EN LOS
QUE LA MAYORA DE LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS CATEGORIZAN SUS FINANCIAMIENTOS Y EN
GENERAL CON LA AGRUPACIN EFECTUADA POR LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN.
EL SEGMENTO DE ACTIVIDADES RELACIONADAS CON VIVIENDA INCLUYE PRINCIPALMENTE INGRESOS
POR VENTA DE TERRENOS COMERCIALES Y LA VENTA DE MUEBLES Y EQUIPAMIENTO DE VIVIENDA.
FINANCIERA
CONSOLIDADO
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A CONTINUACIN SE MUESTRA LA INFORMACIN POR SEGMENTOS MS RELEVANTE, LA CUAL FUE
PREPARADA EN FORMA CONSISTENTE:
VISVMBVMA Y VRACTIVIDADES RELACIONADAS
CON VIVIENDATOTAL
VENTAS$ 6,841,007$ 3,144,727$ 963,342$ 1,963,310$ 12,912,386
COSTO DE VENTAS5,073,4422,180,608660,5121,332,2109,246,772
UTILIDAD BRUTA$ 1,767,565$ 964,119$ 302,830$ 631,100$
3,665,614
UTILIDAD DE OPERACIN$ 558,627$ 408,386$ 132,589$ 284,145$
1,383,747
DEPRECIACIN Y
AMORTIZACIN$ 201,767$ 92,750$ 28,413$ 57,905$
380,835
GASTOS FINANCIEROS$ (264,593)$ (121,630)$ (37,259)$ (75,936)$
(499,418)
PRODUCTOS FINANCIEROS$ 374,443$ 172,127$ 52,729$ 107,461$
706,760
VISVMBVMA Y VRACTIVIDADES RELACIONADAS
CON VIVIENDATOTAL
VENTAS$ 8,492,307$ 3,390,574$ 1,293,576$ 3,151,343$ 16,327,800
COSTO DE VENTAS 6,280,086 2,364,268 894,458 2,247,392
11,786,204
UTILIDAD BRUTA$ 2,212,221$ 1,026,306$ 399,118$ 903,951$
4,541,596
UTILIDAD DE OPERACIN$ 1,499,575$ 741,780$ 290,565$ 639,501$
3,171,421
DEPRECIACIN Y
AMORTIZACIN$ 185,403$ 74,023$ 28,241$ 68,800$
356,467
GASTOS FINANCIEROS$ (82,603)$ (32,979)$ (12,582)$ (30,653)$
158,817
PRODUCTOS FINANCIEROS$ 394,058$ 157,329$ 60,024$ 146,228$
757,639
23. HECHOS POSTERIORES
POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA
EL 11 DE FEBRERO DE 2013 EL EJECUTIVO FEDERAL DIO A CONOCER LA POLTICA NACIONAL DE
VIVIENDA QUE CONSISTE EN UN NUEVO MODELO ENFOCADO A PROMOVER EL DESARROLLO ORDENADO Y
SUSTENTABLE DEL SECTOR VIVIENDA, A MEJORAR Y REGULARIZAR LA VIVIENDA URBANA; AS COMO A
CONSTRUIR Y MEJORAR LA VIVIENDA RURAL. LO ANTERIOR BASADO EN CUATRO ESTRATEGIAS:
FINANCIERA
CONSOLIDADO
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S.A.B. DE C.V.
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I)LOGRAR UNA MEJOR Y MAYOR COORDINACIN INTERINSTITUCIONAL
II)TRANSITAR HACIA UN MODELO DE DESARROLLO URBANO SUSTENTABLE E INTELIGENTE
III)REDUCIR DE MANERA RESPONSABLE EL REZAGO DE VIVIENDA
IV)PROCURAR UNA VIVIENDA DIGNA PARA LOS MEXICANOS
ESTE PLAN DE VIVIENDA SER IMPLEMENTADO POR LA SECRETARA DE DESARROLLO AGRARIO,
TERRITORIAL Y URBANO (SEDATU) A TRAVS DE LA COMISIN NACIONAL DE VIVIENDA (CONAVI),
COMISIN PARA LA REGULARIZACIN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA (CORETT) Y EL FIDEICOMISO
PBLICO DENOMINADO FONDO NACIONAL DE HABITACIONES POPULARES (FONHAPO).
LA POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA ESTABLECE UN PERIODO DE TRANSICIN DE 24 MESES PARA
QUE LA INDUSTRIA DE LA VIVIENDA REALICE LOS CAMBIOS ESTRUCTURALES (ESTRATEGIA Y MODELO
DE NEGOCIO) NECESARIOS A FIN DE ADAPTARSE A SUS REGLAS DE OPERACIN.
A LA FECHA DE EMISIN DE ESTE INFORME LA COMPAA SIGUE EVALUANDO LOS IMPACTOS DE LA
NUEVA POLTICA DE VIVIENDA EN SU OPERACIN Y LAS ACCIONES QUE DEBER DE TOMAR PARA
AJUSTAR SU ESTRATEGIA Y MODELO DE NEGOCIO.
LIQUIDACIN ANTICIPADA Y REESTRUCTURAS DE DERIVADOS
DURANTE LOS MESES DE ENERO Y FEBRERO DE 2013 LA COMPAA LLEG A UN ACUERDO CON SUS
CONTRAPARTES DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS PARA LIQUIDARLOS Y RESTRUCTURARLOS.
LAS LIQUIDACIONES Y REESTRUCTURAS DE DERIVADOS ELIMINARON LAS LLAMADAS DE MARGEN E
INCLUYEN EL RECONOCIMIENTO DE UN ADEUDO CON BARCLAYS BANK MXICO, S.A. Y CREDIT SUISSE
INTERNATIONAL POR LOS DERIVADOS LIQUIDADOS QUE ASCIENDE A US$ 85.3 MILLONES. A LA FECHA
DE EMISIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS LA COMPAA Y SUS CONTRAPARTES DE DERIVADOS NO
HAN LLEGADO A UN ACUERDO RESPECTO DE LA FORMA EN LA CUAL DEBEN LIQUIDARSE LOS PASIVOS
DERIVADOS DE LA LIQUIDACIN ANTICIPADA DE SUS CONTRATOS DE DERIVADOS.
LOS CONTRATOS QUE SE CANCELARON FUERON LOS DE OPCIONES DE TIPO EUROPEO DE CORTO PLAZO
SOBRE DIVISAS, LOS DE FORWARD DE DIVISAS, LOS DE SWAPS DE TASAS DE INTERS EN PESOS,
UNO DE LOS DOS CONTRATOS DE CROSS CURRENCY SWAPS Y TRES DE LOS SEIS CONTRATOS DE CALL
SPREAD DE DIVISAS. ASIMISMO SE REESTRUCTURARON CONTRATOS DE CALL SPREAD Y CROSS
CURRENCY SWAPS. EL EFECTO DE ESTAS LIQUIDACIONES Y REESTRUCTURAS REPRESENT UN CARGO A
RESULTADO DE $ 949,014.
DEMANDAS Y REESTRUCTURAS DE PASIVOS FINANCIEROS
DURANTE LOS MESES DE MARZO Y ABRIL DE 2013 LA COMPAA RECIBI DIVERSAS DEMANDAS Y
REQUERIMIENTOS DE PAGO DE VARIOS ACREEDORES FINANCIEROS, NACIONALES Y EXTRANJEROS, POR
LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FINANCIERAS CONTRADAS, LAS CUALES NO
FUERON CUBIERTAS EN EL TIEMPO Y LA FORMA CONVENIDAS. EL 11 DE ABRIL DE 2013 LA
COMPAA DIO A CONOCER LA CONTRATACIN DEL ASESOR FINANCIERO ROTHSCHILD CON LA
INTENCIN DE QUE LO APOYE EN LA REESTRUCTURA DE SUS PASIVOS FINANCIEROS.
A LA FECHA DE EMISIN DE LOS PRESENTES ESTADOS FINANCIEROS LA COMPAA HA COMENZADO A
REALIZAR ANLISIS FINANCIEROS Y DE OPERACIN CON LA INTENCIN DE LLEVAR A CABO UNA
REESTRUCTURA DE SUS PASIVOS FINANCIEROS EN EL CORTO PLAZO (VER NOTA 24).
24. LIQUIDEZ
LOS CAMBIOS EN EL MODELO DE VIVIENDA OCURRIDOS EN 2012 Y LA IMPLEMENTACIN DE LA NUEVA
POLTICA DE VIVIENDA ANUNCIADA POR EL GOBIERNO FEDERAL EN FEBRERO DE 2013, AUNADO A LA
TRANSFORMACIN QUE ESTE SECTOR HA TENIDO EN LOS LTIMOS AOS EN LOS CUALES SE HA
INCENTIVADO LA REMODELACIN, AMPLIACIN Y VENTA DE VIVIENDAS USADAS, HAN TENDIDO UN
FINANCIERA
CONSOLIDADO
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S.A.B. DE C.V.
PAGINA 44 / 44
IMPACTO NEGATIVO EN LA LIQUIDEZ DE LA COMPAA Y EL SECTOR. LOS CAMBIOS EN EL MODELO DE
VIVIENDA AMPLIARON LOS CICLOS DE LA OPERACIN, LO CUAL PROVOC QUE LOS PLAZOS DE
FINANCIAMIENTO DE LOS CRDITOS PARA LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA CON LOS QUE
HABITUALMENTE OPERABA LA EMPRESA FUERAN MS CORTOS QUE EL CICLO DE OPERACIN;
PROVOCANDO QUE EXISTIERAN RETRASOS EN PAGOS DE CRDITOS. EN CONSECUENCIA, LAS
INSTITUCIONES FINANCIERAS GRADUALMENTE DISMINUYERON LAS LNEAS DE CRDITO A LA
COMPAA, LO CUAL TERMIN POR AFECTAR DE FORMA SIGNIFICATIVA SU CICLO DE OPERACIN EN
2013.
DURANTE 2012 LA COMPAA LOGR MANTENER SUFICIENTE LIQUIDEZ PARA RESPONDER A SUS
PRINCIPALES OBLIGACIONES, MEDIANTE INICIATIVAS DE REDUCCIN DE COSTOS, CONVENIOS DE
DEUDA ACORDADOS CON ACREEDORES, Y MEDIANTE LA REDUCCIN DE OPERACIONES NO RENTABLES,
SIN EMBARGO LOS FACTORES INDICADOS TUVIERON UN IMPACTO SIGNIFICATIVO EN LA COMPAA EN
EL PRIMER TRIMESTRE DE 2013, LO CUAL PROVOC INCUMPLIMIENTOS EN EL PAGO DE CIERTOS
CRDITOS BANCARIOS, INSTRUMENTOS DE DEUDA EMITIDOS ENTRE EL GRAN PBLICO INVERSIONISTA,
DEUDAS RELACIONADAS CON LA TERMINACIN ANTICIPADA DE CONTRATOS DE DERIVADOS Y EN
GENERAL PAGOS A PROVEEDORES Y ACREEDORES DIVERSOS. DEBIDO A LO ANTERIOR, ALGUNAS
INSTITUCIONES FINANCIERAS ACREEDORAS HAN DEMANDADO A LA COMPAA EN MXICO Y ESTADOS
UNIDOS DE AMRICA SIN EMBARGO EN OPININ DE LOS ABOGADOS Y DE LA ADMINISTRACIN, TANTO
EN MXICO COMO EN ESTADOS UNIDOS DE AMRICA, EXISTEN ELEMENTOS SERIOS Y ARGUMENTOS
SLIDOS QUE SERN EXPUESTOS POR LOS ABOGADOS DE LA COMPAA EN LOS PLAZOS LEGALES
ESTABLECIDOS POR LAS LEYES RESPECTIVAS A FIN DE DEFENDER SU POSICIN. LA EMPRESA EST
NEGOCIANDO LA FIRMA DE UN POSIBLE CONVENIO DE ESPERA (STANDSTILL) CON SUS PRINCIPALES
BANCOS ACREEDORES, A TRAVS DEL CUAL SE ESTABLECER UN PERODO EN EL CUAL LA COMPAA
NEGOCIAR CON LOS INVOLUCRADOS EN DICHO CONVENIO LA REESTRUCTURA DE SUS CRDITOS,
DEUDAS Y LAS CONDICIONES BAJO LAS CUALES SERN PROPORCIONADOS RECURSOS PARA LA
OPERACIN. DE LLEGAR A UN ACUERDO CON LOS ACREEDORES, SE PREV QUE UNA PARTE
IMPORTANTE DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO PARA LIQUIDAR LA DEUDA REESTRUCTURADA SER
GENERADA POR LAS SUBSIDIARIAS OPERATIVAS. LA ADMINISTRACIN ESTIMA QUE EL PERODO DE
NEGOCIACIN CON SUS ACREEDORES, INVOLUCRADOS EN EL CONVENIO DE ESPERA, SER DE
APROXIMADAMENTE DE 60 A 90 DAS. EN CASO DE NO LLEGAR A UN ACUERDO DE REESTRUCTURA, LA
COMPAA TENDR QUE ENFRENTAR EN LOS TRIBUNALES LAS DEMANDAS CONOCIDAS HASTA AHORA Y
LAS QUE POTENCIALMENTE PODRAN SUMARSE.
* PARA VER LAS NOTAS A LOS EFS COMPLETAS, FAVOR DE REFERIRSE AL DOCUMENTO ADJUNTO QUE
ACOMPAA AL PRESENTE REPORTE.
INVERSIONES EN ASOCIADAS Y NEGOCIOS
CONJUNTOS
CLAVE DE COTIZACIN AO TRIMESTRE 04 2012
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
DE C.V.
(MILES DE PESOS)
NOMBRE DE LA EMPRESA ACTIVIDAD PRINCIPAL
COSTO DE
ADQUISICIN
VALOR
ACTUAL
MONTO TOTAL % DE
TENEN
CIA
NO. DE ACCIONES
TOTAL DE INVERSIONES EN ASOCIADAS 0 0
OBSERVACIONES
DE C.V.
DESGLOSE DE CRDITOS
CLAVE DE COTIZACIN
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
(MILES DE PESOS)
AO TRIMESTRE 04 2012
HASTA 4 AOS HASTA 3 AOS HASTA 2 AOS HASTA 1 AO AO ACTUAL
FECHA DE
VENCIMIENTO
HASTA 5 AOS O
MS
VENCTOS. O AMORT. DENOMINADOS EN MONEDA EXTRANJERA
INTERVALO DE TIEMPO
HASTA 5 AOS O
MS
VENCTOS. O AMORT. DENOMINADOS EN MONEDA NACIONAL
INTERVALO DE TIEMPO
TASA DE
INTERS Y/O
SOBRETASA
FECHA DE FIRMA /
CONTRATO
TIPO DE CRDITO / INSTITUCIN
INSTITUCION
EXTRANJERA
(SI/NO)
BANCARIOS
COMERCIO EXTERIOR
CON GARANTA
BANAMEX 9.56 16/12/2013 N/A 358,243 0 0 0 0 NO 16/12/2009
BANORTE 8.35 17/11/2013 N/A 44,475 0 0 0 0 NO 17/11/2011
BANORTE 8.35 30/11/2013 N/A 58,442 0 0 0 0 NO 30/11/2011
BANORTE 8.35 07/12/2013 N/A 8,620 0 0 0 0 NO 07/12/2011
BANORTE 8.35 01/12/2013 N/A 106,530 0 0 0 0 NO 01/12/2011
SANTANDER 8.65 13/06/2013 N/A 103,278 0 0 0 0 NO 13/12/2010
SANTANDER 8.65 19/12/2013 N/A 8,445 0 0 0 0 NO 19/12/2011
SANTANDER 8.65 13/12/2013 N/A 13,185 0 0 0 0 NO 12/12/2011
SANTANDER 8.65 23/12/2013 N/A 2,172 0 0 0 0 NO 22/12/2011
SANTANDER 8.65 06/02/2013 N/A 22,229 0 0 0 0 NO 19/12/2011
SANTANDER 8.65 06/02/2013 N/A 8,159 0 0 0 0 NO 13/12/2010
SANTANDER 8.65 27/04/2014 N/A 0 13,633 0 0 0 NO 04/09/2012
BANREGIO 8.35 27/02/2013 N/A 100,000 0 0 0 0 NO 30/08/2010
HSBC 11.85 23/01/2013 N/A 600,000 0 0 0 0 NO 04/10/2010
SANTANDER 8.65 27/04/2014 N/A 0 18,194 0 0 0 NO 27/04/2011
SANTANDER 8.65 27/04/2014 N/A 0 67,311 0 0 0 NO 17/08/2012
SANTANDER 8.65 15/10/2014 N/A 0 11,371 0 0 0 NO 24/10/2012
SANTANDER 8.65 15/11/2014 N/A 0 8,439 0 0 0 NO 15/11/2012
BANCOMER 9.35 27/01/2014 N/A 512,779 46,616 0 0 0 NO 28/09/2012
HSBC F/262757 8.00 31/10/2027 N/A 0 0 0 0 458,757 NO 31/10/2012
IFC 5.81 15/07/2019 N/A 0 82,791 165,582 165,582 523,444 16/11/2012 SI
BANCA COMERCIAL
BANORTE 8.77 26/01/2013 N/A 700,000 0 0 0 0 27/12/2012 NO
BAJIO 9.35 07/03/2013 N/A 75,000 0 0 0 0 07/12/2012 NO
SANTANDER 9.35 06/02/2013 N/A 171,846 0 0 0 0 26/11/2012 NO
SANTANDER 9.52 07/01/2013 N/A 134,439 0 0 0 0 07/12/2012 NO
MONEX 9.85 13/01/2013 N/A 30,000 0 0 0 0 08/10/2012 NO
MONEX 9.85 30/01/2013 N/A 30,000 0 0 0 0 31/10/2012 NO
BCI 4.31 13/09/2013 N/A 86,734 0 0 0 0 01/09/2010 SI
OTROS
PROVISIN DE INTERESES 0.00 N/A 505,393 0 0 0 0 NO
6.06 06/09/2013 N/A 650,505 0 0 0 0 04/10/2011 SI DEUTSCHE BANK
DE C.V.
DESGLOSE DE CRDITOS
CLAVE DE COTIZACIN
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
(MILES DE PESOS)
FECHA DE
VENCIMIENTO
HASTA 5 AOS O
MS
INTERVALO DE TIEMPO
HASTA 5 AOS O
MS
INTERVALO DE TIEMPO
TASA DE
INTERS Y/O
SOBRETASA
FECHA DE FIRMA /
CONTRATO
INSTITUCION
EXTRANJERA
(SI/NO)
5.06 10/01/2013 N/A 167,231 0 0 0 0 15/12/2011 SI DEUTSCHE BANK
TOTAL BANCARIOS 0 3,593,235 165,564 0 0 458,757 0 904,470 82,791 165,582 165,582 523,444
DE C.V.
DESGLOSE DE CRDITOS
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
(MILES DE PESOS)
FECHA DE
VENCIMIENTO
TASA DE
INTERS Y/O
SOBRETASA
AO ACTUAL HASTA 1 AO HASTA 2 AOS HASTA 3 AOS HASTA 4 AOS
HASTA 5 AOS O
MS
AO ACTUAL HASTA 1 AO HASTA 2 AOS HASTA 3 AOS HASTA 4 AOS
HASTA 5 AOS O
MS
INTERVALO DE TIEMPO
INTERVALO DE TIEMPO
INSTITUCION
EXTRANJERA
(SI/NO)
FECHA DE FIRMA /
CONTRATO
QUIROGRAFARIOS
LISTADAS EN BOLSA (MXICO Y/O
EXTRANJERO)
BURSTILES
CERTIFICADO BURSTIL 8.77 13/12/2011 N/A 0 600,000 0 0 0 09/12/2014 NO
SENIOR GUARANTEED NOTES 2016 8.50 19/04/2016 N/A 0 0 0 1,912,716 0 19/04/2006 SI
SENIOR GUARANTEED NOTES 2020 9.50 21/01/2020 N/A 0 0 0 0 3,625,814 19/01/2010 SI
SENIOR GUARANTEED NOTES 9.75 03/02/2022 N/A 0 0 0 0 6,293,541 03/02/2012 SI
CON GARANTA
QUIROGRAFARIOS
COLOCACIONES PRIVADAS
CON GARANTA
TOTAL BURSTILES 0 0 600,000 0 0 0 0 0 0 0 1,912,716 9,919,355
DESGLOSE DE CRDITOS
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
(MILES DE PESOS)
DE C.V.
HASTA 1 AO HASTA 2 AOS HASTA 3 AOS HASTA 4 AOS
HASTA 5 AOS O
MS
AO ACTUAL
HASTA 5 AOS O
MS
FECHA DE
VENCIMIENTO
FECHA
CONCERTACIN
INSTITUCION
EXTRANJERA
(SI/NO)
TIPO DE CRDITO / INSTITUCIN INTERVALO DE TIEMPO INTERVALO DE TIEMPO
VENCTOS. O AMORT. DENOMINADOS EN MONEDA NACIONAL VENCTOS. O AMORT. DENOMINADOS EN MONEDA EXTRANJERA
OTROS PASIVOS CIRCULANTES Y
NO CIRCULANTES CON COSTO
FACTORAJE FINANCIERO MIFEL N/A 1,995,717 0 0 0 0 NO
TOTAL OTROS PASIVOS
CIRCULANTES Y NO CIRCULANTES
CON COSTO
0 1,995,717 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PROVEEDORES
VARIOS N/A 4,725,753 NO
VARIOS N/A 674,522 NO
TOTAL PROVEEDORES 0 4,725,753 0 674,522
OTROS PASIVOS CIRCULANTES Y
NO CIRCULANTES
VARIOS N/A 1,225,167 357,899 689,452 189,541 1,964,613 NO
VARIOS N/A 0 0 0 0 503,971 NO
TOTAL OTROS PASIVOS
CIRCULANTES Y NO CIRCULANTES
0 1,225,167 357,899 689,452 189,541 1,964,613 0 0 0 0 0 503,971
TOTAL GENERAL 0 11,539,872 1,123,463 689,452 189,541 2,423,370 0 1,578,992 82,791 165,582 2,078,298 10,946,770
LOS CRDITOS BURSATILES SE MUESTRAN NETOS DE LOS GASTOS DE COLOCACIN
PENDIENTES DE AMORTIZAR, AS COMO DE LA VALUACIN A COSTO AMORTIZADO, DE
ACUERDO A LA ADOPCIN DE LAS IFRS.
EL CRDITO DEL IFC SE MUESTRA NETO DE LA VALUACIN A COSTO AMORTIZADO, DE
ACUERDO A LA ADOPCIN DE LAS IFRS.
BAJO LA APLICACIN DE LAS NIIF, LA EMPRESA REALIZ EL REGISTRO DE LAS CUENTAS
CEDIDAS EN FACTORAJE CON MIFEL, TODA VEZ QUE COMO EFECTO POSTERIOR, ESTA LNEA
DE FONDEO OPERATIVO FUE CANCELADA Y LA EMPRESA UTILIZ LOS RECURSOS OBTENIDOS
EN LA CESIN DE CARTERA PARA LIQUIDAR LA LNEA.
PARA MAYOR INFORMACIN VER NOTA 11 DE LOS ESTADOS FINANCIEROS.
OBSERVACIONES
OBSERVACIONES
CLAVE DE COTIZACIN:
POSICIN MONETARIA EN MONEDA EXTRANJERA
(MILES DE PESOS)
CONSOLIDADO
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DE C.V.
OTRAS MONEDAS
ACTIVO MONETARIO
PASIVO
CIRCULANTE
SALDO NETO
NO CIRCULANTE
POSICIN EN MONEDA EXTRANJERA
(MILES DE PESOS)
MILES DE DLARES MILES DE PESOS MILES DE DLARES
64,039
121,367
1,020,241 13,273,441
1,141,608 14,852,433 0 0
833,158
14,852,433
1,578,992
13,273,441
-14,019,275 -1,077,569 0 0 -14,019,275
DLARES
833,158 0 0
0 0
1,578,992 0 0
MILES DE PESOS
TOTAL MILES DE
PESOS
CIRCULANTE 64,039 833,158 0 0 833,158
NO CIRCULANTE 0 0 0 0 0
EL TIPO DE CAMBIO POR DLAR UTILIZADO ES DE $13.0101 MXP/USD.
OBSERVACIONES
INSTRUMENTOS DE DEUDA
CONSOLIDADO
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DE C.V.
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OFERTA PUBLICA DE BONOS POR UN MONTO AUTORIZADO DE US$150,000,000.00
CON FECHA DE COLOCACION 19 DE ABRIL DE 2006 A UNA TASA DE 8.50% CON VENCIMIENTO
EN ABRIL DE 2016 (CON OPCION DE RECOMPRA AL QUINTO AO).
OFERTA PUBLICA DE BONOS POR UN MONTO AUTORIZADO DE US$300,000,000.00
CON FECHA DE COLOCACION 19 DE ENERO DE 2010 A UNA TASA DE 9.50% CON VENCIMIENTO
EN ENERO DE 2020 (CON OPCION DE RECOMPRA AL QUINTO AO).
OFERTA PUBLICA DE BONOS POR UN MONTO AUTORIZADO DE US$500,000,000.00 CON FECHA
DE COLOCACION DE 03 DE FEBRERO DE 2012 A UNA TASA DE 9.75% CON VENCIMIENTO EN
FEBRERO DE 2022 (CON OPCION DE RECOMPRA AL QUINTO AO).
OFERTA PUBLICA DE 6,000,000 DE CERTIFICADOS BURSTILES CON VALOR NOMINAL DE
$100.00 CADA UNO.
MONTO AUTORIZADO DE LA DEUDA DE $600,000,000.00 FECHA DE OFRECIMIENTO 13 DE
DICIEMBRE DE 2011, FECHA DE VENCIMIENTO 09 DE DICIEMBRE DE 2014.
LIMITACIONES FINANCIERAS:
PARA TODA LA DEUDA PBLICA DE LA EMPRESA, TANTO CEBUR COMO BONOS, SE HA
INTEGRADO UNA SOLA LIMITACIN FINANCIERA, DESCRITA A CONTINUACIN:
UAFIDA >2
CARGOS FIJOS CONSOLIDADOS
LIMITACIONES FINANCIERAS SEGN CONTRATO, ESCRITURAS DE LA EMISION Y/O TITULO
INSTRUMENTOS DE DEUDA
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
DE C.V.
PAGINA 2 / 2
A LA FECHA SE HA CUMPLIDO CON LA LIMITACIN FINANCIERA DESCRITA ANTERIORMENTE.
SITUACIN ACTUAL DE LAS LIMITACIONES FINANCIERAS
DISTRIBUCIN DE INGRESOS POR
PRODUCTO
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
INGRESOS TOTALES
DE C.V.
(MILES DE PESOS)
VOLUMEN IMPORTE
VENTAS % DE
PARTICIPACION EN
EL MERCADO
MARCAS CLIENTES
PRINCIPALES
PRINCIPALES PRODUCTOS O LINEA
DE PRODUCTOS
INGRESOS NACIONALES
6,841,007 22,186 VIS 0
3,144,727 4,709 VMB 0
963,342 751 VMA Y R 0
1,963,310 0 ACT. REL. VIVIENDA 0
INGRESOS POR EXPORTACIN
INGRESOS DE SUBSIDIARIAS EN EL EXTRANJERO
TOTAL 12,912,386 27,646
OBSERVACIONES
DE C.V.
CLAVE DE COTIZACIN
INTEGRACIN DEL CAPITAL SOCIAL
PAGADO
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
CARACTERISTICAS DE LAS ACCIONES
MEXICANOS LIBRE SUSCRIPCIN
SERIES
PORCIN VARIABLE FIJO VARIABLE
CAPITAL SOCIAL
PORCIN FIJA
NUMERO DE ACCIONES
CUPN
VIGENTE
VALOR NOMINAL($)
976,445,286 0 UNICA 0.00000 976,445,286 0 37,127 0 0
TOTAL 0 37,127 0 976,445,286 0 976,445,286
TOTAL DE ACCIONES QUE REPRESENTAN EL CAPITAL SOCIAL PAGADO A LA FECHA DE ENVIO DE LA INFORMACIN: 976,445,286
OBSERVACIONES
INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
CLAVE DE COTIZACIN:
1
CONSOLIDADO
Impresin Final
URBI
S.A.B. DE C.V.
PAGINA 1 /
VER REPORTE ANEXO - INFORME SOBRE INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS AL 31 DE
DICIEMBRE DE 2012.

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