FRACCIONAMIENTO DE MACRO LOTES

Si bien para fraccionar un terreno se necesita de un profesional que realice los planos de la
nueva subdivisin! es reco"endable la concurrencia de un profesional del derec#o! para que
en el $"bito de la le%alidad! lleve a cabo el proceso de re%ulacin de la "is"a&
El Dr& Manolo Su$re'! abo%ado! con a"plia e(perticia en derec#o in"obiliario ) e( funcionario
del Municipio de *uito! aclara al%unas interro%antes sobre el fracciona"iento& Es
indispensable! dice! conocer el te"a +ur,dico para poder solventar proble"as le%ales ) t-cnicos
que aparecen en el proceso&
Por qu hay la tendencia de subdividir terrenos grandes en ms pequeos?
M$s que obedecer a una tendencia! responde a la necesidad de quienes #an co"prado o
recibido! por donacin o #erencia! predios a%r,colas que )a no cu"plen esta funcin& Cuando el
fin es co"ercial! es "$s rentable subdividir los predios ) ena+enarlos! porque si el terreno tiene
%randes di"ensiones se dificulta su ne%ociacin en el "ercado&
Cul es la diferencia entre fraccionar, subdividir y urbanizar un terreno?
Fracciona"iento es sinni"o de subdivisin ) urbani'acin& Los dos son ordena"ientos
+ur,dicos! pero no son sinni"os entre s,& Su no"inacin depende del n."ero de lotes nuevos
en que se puede fraccionar una propiedad& La urbani'acin co"prende una base ",ni"a de /0
lotes pero no tiene l,"ite "$(i"o! e i"plica pa%o de i"puestos a la trasferencia de do"inio
cuando se vende los lotes&
a subdivisi!n?
La subdivisin per"ite dividir en 1 #asta en /0 lotes en 'ona urbana! ) #asta 10 en 'ona
rural& En este caso se debe pa%ar tasas! que est$n relacionadas con el $rea de los lotes! pero
si no #a) traspaso de derec#os de propiedad no #a) pa%o de i"puesto a la transferencia de
do"inio& Sie"pre es funda"ental considerar el ta"a2o ",ni"o de lote que autori'a la
'onificacin del lu%ar donde se asienta el predio&
"iferencias entre urbanizaci!n y lotizaci!n?
La nor"ativa no diferencia la urbani'acin de la loti'acin! pero l%ica"ente el costo de
urbani'ar es "a)or ) "$s co"ple+o que el de loti'ar! porque el desarrollador debe re%ular el
predio& Esto i"plica dotarlo de la infraestructura necesaria3 veredas! bordillos! aco"etidos
el-ctricos! alcantarillado! canali'acin! tanques de reserva ) de"$s& Estas obras se pueden
ne%ociar con las e"presas p.blicas correspondientes! pero el costo corre por cuenta del
desarrollador& Ta"bi-n debe construir el tra'ado vial con acceso a cada lote! en concordancia
con el plan de desarrollo vial del Distrito! establecido por la EMOO4& Ade"$s! debe entre%ar el
/05 de $rea .til total! en $reas verdes para uso al Municipio&
a lotizaci!n no implica toda esta inversi!n?
No! si"ple"ente se fracciona el terreno! se lo dota de v,as de acceso ) se destina el /05 para
$reas verdes de uso del Municipio&
Cmo se diferencia una declaratoria de propiedad horizontal de un
fraccionamiento?
La declaratoria de propiedad horizontal genera copropiedad de un mismo predio entre
varias personas. Cada uno tendr una alcuota correspondiente a un porcentaje dentro
del 100% del predio, y deber pagar epensas sobre reas comunales. !l
"raccionamiento, por el contrario, genera un nuevo predio totalmente independiente, #ue
no est relacionado con el de su vecino. !l proceso de "raccionamiento de un terreno
original puede iniciar su divisi$n en dos grandes lotes con la va de acceso
correspondiente, sin embargo, en lo sucesivo se podr hacer nuevas subdivisiones de
acuerdo a lo #ue permita la zoni"icaci$n. %i en alguno de los lotes se construye un
condominio, entonces se tendr #ue hacer una declaratoria de propiedad horizontal.
Qu norma rige para el fraccionamiento?
&esde #ue entr$ en vigencia el C$digo 'rgnico de 'rdenamiento y (dministraci$n
)erritorial y &istritos *C'')(&+, el 1, de octubre del -010 *.egistro '"icial /o.000+,
la normativa 011- establece nuevos parmetros, sobre todo para territorios de los
nuevos &istritos 2etropolitanos de 3uito y 4uaya#uil. !n el caso particular de 3uito,
rige el artculo 510 #ue articula el tema del "raccionamiento6 establece sanciones por
divisiones ilegales, mal uso del suelo, irrespeto al lote mnimo, etc.
Cul es la entidad municipal que controla el proceso de fraccionamiento de lotes
en Quito?
La &irecci$n de Catastro es la #ue organiza la carga al siste"a! pero las re%ulaciones ) el
proceso est$n ba+o la Secretar,a Metropolitana de 6$bitat ) 7ivienda! quien establece la
nor"ativa le%al que deben cu"plir las Ad"inistraciones 8onales para aceptar los
procedi"ientos de subdivisin&
#u documentos se requiere?
Lo principal es tener la escritura p.blica ori%inal de adquisicin del lote! inscrita en el Re%istro
de la 4ropiedad& Ade"$s! el certificado de %rav$"enes! el pa%o de i"puesto predial! plano de
la divisin que se propone reali'ar! ) el Infor"e de Re%ulacin Metropolitana 9IRM:! donde se
confir"a la 'onificacin&
Cul es el trmite regular para dividir un predio?
;na ve' in%resada la carpeta con todos los docu"entos! el Municipio #ace un an$lisis! estudia
la factibilidad de la subdivisin ) si todo est$ de acuerdo ) la solicitud es aceptada! e(pide una
licencia con los infor"es t-cnicos ) +ur,dicos correspondientes& Los docu"entos aprobados! los
infor"es correspondientes ) la licencia de construccin! se deben protocoli'ar en una notar,a&
Lue%o se co"unica al Municipio para que inscriban el n."ero de los nuevos predios ) se
in%resa al Re%istro de la 4ropiedad&
#u tiempo toma este proceso?
Depende de las particularidades de cada predio& 6a) al%unos que presentan "a)or
co"ple+idad pues son de #erederos o fueron adquiridos en derec#os ) acciones& Re%ular"ente
un proceso de subdivisin no deber,a to"ar "$s all$ de entre tres ) seis "eses&
$na vez ingresada la carpeta, se puede empezar a urbanizar?
No es reco"endable! ba+o nin%.n concepto! que se inicien traba+os de construccin ni de
fracciona"iento antes de tener los per"isos correspondientes& La A%encia Metropolitana de
Control es la encar%ada de vi%ilar el cu"pli"iento de le)es ) ordenan'as que! de no cu"plirse!
son sancionadas con ri%urosidad& 6a) "uc#os +uicios! tanto en el Municipio co"o en las Cortes
de <usticia Ordinaria! que alcan'an "ontos ini"a%inables&
Cul es la sanci!n para quienes cometen este tipo de infracciones?
*uien fracciona! subdivide o loti'a un predio de "anera ile%,ti"a! irrespetando la 'onificacin
",ni"a! o sin los per"isos correspondientes! invadiendo 'onas ecol%icas o $reas prote%idas
donde no est$ per"itido urbani'ar o subdividir! puede ser sancionado con la "ulta de cinco
veces el aval.o catastral del predio&
%e puede firmar promesas de compraventa antes de contar con los permisos
municipales correspondientes?
No es reco"endable pero se lo puede #acer! porque la pro"esa de co"praventa es un
contrato que puede des#acerse sin "a)or proble"a! ) que ade"$s establece una "ulta que
deber$ cu"plirse de acuerdo a las condiciones estipuladas en la "is"a pro"esa& Su
incu"pli"iento puede ser causa de +uicio penal! con el fin de que se sancione la conducta
dolosa de quien procedi sin a+ustarse a la nor"ativa&
&ecomienda la presencia de un abogado para realizar el fraccionamiento?
Si el tr$"ite lo est$ #aciendo un profesional que conoce el proceso! no necesitar,a acudir a un
abo%ado& Sin e"bar%o! es reco"endable que un profesional revise toda la docu"entacin )
cote+e los par$"etros le%ales ) la 'onificacin del suelo! antes de in%resar la carpeta al
Municipio& Contar con asesora"iento profesional evita caer en contraposicin con
disposiciones +ur,dicas o ad"inistrativas! que causar,an una afectacin posterior& Los
#onorarios profesionales van entre el 15 ) =5 de la utilidad que se %enere por concepto de la
venta de los lotes& Cuando se trata de e"presas in"obiliarias! se cobra una tarifa fi+a en base a
acuerdos previa"ente establecidos&
#u dice la norma en relaci!n a divisiones ilegales?
El COOTAD establece que >quien procediere al fracciona"iento total o parcial de un in"ueble
situado en el $rea urbana o de e(pansin urbana! con fines co"erciales! sin contar con la
respectiva autori'acin o recibiere u ordenare recibir cuotas )?o anticipos en especie o en
dinero por concepto de co"erciali'acin del "is"o! incurrir$ en delito de estafa tipificado en el
Cdi%o 4enal& La "unicipalidad afectada aplicar$ las sanciones econ"icas ) ad"inistrativas
previstas en la le) ) en las respectivas ordenan'as@&
#u hace el 'unicipio de #uito en estos casos?
La "unicipalidad est$ per"anente"ente re%ulari'ando barrios ile%ales! en aras de beneficiar a
las personas all, asentadas! "uc#as de ellas por "$s de /A! 10! B0 a2os& Lasti"osa"ente
estas loti'aciones no cuentan con servicios b$sicos! accesos de v,as! ni t,tulo que acredite a
sus #abitantes co"o due2os del in"ueble&
(inalmente, si la teor)a del proceso es tan difana, por qu demoran tanto los trmites
municipales?
Los tr$"ites de subdivisin %eneral"ente responden a ne%ocios que %eneran responsabilidad
con co"pradores! bancos! fideico"isos! propietarios! etc& Sucede a "enudo que enfrenta"os
la necesidad de #acer planos "odificatorios! ca"bios de transferencia de do"inio!
levanta"iento del patri"onio fa"iliar o cualquier otra eventualidad que produce de"ora en los
tr$"ites& Con frecuencia se pierden docu"entos! se traspapelan certificados! se caduca el
certificado de %rav$"enes! etc&
%e puede evitar estas demoras?
El siste"a "unicipal es "u) co"ple+o& Cuando se in%resa una carpeta es de esperar que la
atencin sea r$pida! sin trabas ni dilaciones! ) que sea revisada por un profesional co"petente&
4or el n."ero de tr$"ites que "ane+an ) por falta de un se%ui"iento interno adecuado! el
despac#o oportuno de los procesos %enera retraso )! lasti"osa"ente! corrupcin
Para me*or entendimiento de nuestros lectores, pasemos a definir ciertos trminos y
conceptos que se han mencionado en la entrevista+
#u es zonificaci!n?
El 4lan de ;so ) Ocupacin de Suelo 94L;OS:! considera la >'onificacin@ que es la
distribucin de la ciudad en $rea urbana o rural! ) establece las $reas ",ni"as en las que se
puede fraccionar un lote& El Infor"e de Re%ulacin Metropolitana 9IRM: per"ite conocer cu$l es
el ta"a2o ",ni"o de lotes&
C!mo se obtiene el ,&'?
Se lo obtiene en la p$%ina Ceb del Municipio o por ventanilla en la Ad"inistracin 8onal!
indicando el n."ero de predio! no"bre ) c-dula del propietario& Este docu"ento contiene la
ubicacin! "etra+e del lote! aval.o catastral! ta"a2o ",ni"o para la subdivisin! coeficiente de
ocupacin de suelo 9COS:! etc&
#u significa venta de lotes en -derechos y acciones.?
7ender en derec#os ) acciones quiere decir vender un peda'o de terreno& ;n lote es un cuerpo
cierto que constitu)e el /005 de una propiedad ) se puede dividir en porcenta+es& Este tipo de
divisin no tiene li"itacin +ur,dica ) cada persona tendr$ su escritura con el porcenta+e de la
propiedad que le corresponda& 4or e+e"plo! cuando "arido ) "u+er son due2os de una
propiedad! esta les pertenece en partes i%uales! es decir que en derec#os ) acciones cada uno
tiene un A05& Cada uno podr,a vender o donar lo que desee! un /05 por e+e"plo! a un tercero&
C!mo se legaliza esta figura?
Con los per"isos correspondientes para la divisin& Mientras son copropietarios conviven sin
nin%.n proble"a no pasa nada! pero cuando al%uno quiere for"ali'ar su propiedad! #acer un
cerra"iento! o venderla! se debe fraccionar el terreno ) re%ulari'arlo de acuerdo al ta"a2o del
lote ",ni"o establecido en el uso del suelo& De no cu"plirse con esta nor"a! la venta en
>derec#os ) acciones@ ta"bi-n puede conllevar un te"a penal& Ade"$s! si la divisin no est$
le%ali'ada! quien vende ba+o esta "odalidad puede ser +u'%ado por estafa! bien sea por la
persona que adquiri el terreno en derec#os ) acciones! o por el propio Municipio&
C!mo se mane*a la subdivisi!n en caso de herencias?
Si bien la Ordenan'a 0/D1 reconoce el fracciona"iento por efecto de una #erencia! aduce que
el procedi"iento debe respetar el uso de suelo! la 'onificacin! el terreno ",ni"o! entre%a del
/05 de $reas verdes al Municipio! revisin de planos! %eoEreferenciar la propiedad! etc&
/ qu se refiere con predios ecol!gicos?
Al recurso natural no renovable& Son "an%lares! #u"edales! p$ra"os! bosques pri"arios! 'ona
de pla)as ) ba#,as! donde no se puede #acer obras civiles! edificaciones! ni v,as& 6a)
propiedades "i(tas3 un "is"o terreno puede tener una 'ona urbani'able +unto a un bosque
protector& En la 'ona prote%ida se puede dividir! pero no se puede edificar& En el "e+or de los
casos se podr,a per"itir una edificacin! pero se debe to"ar las debidas precauciones para no
afectar el entorno ni el "edio a"biente& Esto viene especificado en el IRM ) es de vital
i"portancia para quienes tienen #aciendas&