Charte Expertise Immobiliere

1
CHARTE
DE
L'EXPERTISE
EN VALUATION IMMOBILIRE
Association Franaise des Ingnieurs
Concepteurs et Ralisateurs Industriels
AFICRI
Association Franaise
des Socits d'Expertise Immobilire
AFREXIM
Chambre des Experts
Immobiliers de Belgique
CIBEX
Chambre des Experts Immobiliers
de France FNAIM
CEIF - FNAIM
Compagnie des Experts
en Estimations Immobilires
prs la Cour d'Appel de Paris
CEEICAP
Compagnie Nationale des Experts
Immobiliers
CNEI
Compagnie Nationale des Experts
J udiciaires
en Estimations Immobilires
CNEJ
Confdration des Experts
Agricoles, Fonciers et Immobiliers
CEAFI
Conseil Suprieur du Notariat -
Institut Notarial de lImmobilier
CSN
Fdration Nationale
des Chambres d'Experts et
Experts J udiciaires Evaluateurs
Fonciers Immobiliers et Commerciaux
EEFIC
Institut Franais de l'Expertise
Immobilire
IFEI
Ordre des Gomtres-Experts
OGE
1
CHARTE
DE
L'EXPERTISE
EN VALUATION
IMMOBILIRE
Association Franaise des Ingnieurs Concepteurs et
Ralisateurs Industriels AFICRI
Association Franaise des Socits d'Expertise Immobilire AFREXIM
Chambre des Experts Immobiliers de Belgique CIBEX
Chambre des Experts immobiliers de France FNAIM CEIF - FNAIM
Compagnie des Experts en Estimations Immobilires prs
la Cour d'Appel de Paris CEEICAP
Compagnie Nationale des Experts Immobiliers CNEI
Compagnie Nationale des Experts J udiciaires
en Estimations Immobilires CNEJ
Confdration des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers CEAFI
Conseil Suprieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier CSN
Fdration Nationale des Chambres d'Experts et Experts
J udiciaires valuateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux EEFIC
Institut Franais de l'Expertise Immobilire IFEI
Ordre des Gomtres-Experts OGE
Sommaire gnral
PRAMBULE
TITRE I CONDITIONS GNRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE
Chapitre 1Dfinition de l'Expertise en valuation Immobilire
Chapitre 2Conditions d'exercice
Chapitre 3thique professionnelle
Chapitre 4Principes d'valuation
Chapitre 5Application.
TITRE II GUIDE MTHODOLOGIQUE RELATIF L'VALUATION
DES ACTIFS IMMOBILIERS
Chapitre 1Concepts de valeurs
Chapitre 2Dfinitions de Surfaces
Chapitre 3Mthodes d'valuation
Chapitre 4Typologie des revenus
Chapitre 5Dfinition des Taux de capitalisation, de rendement et d'actualisation.
TITRE III GUIDE DES DILIGENCES
Chapitre 1 Les missions ralises par les Experts en valuation immobilire
Chapitre 2 La ralisation des Missions d'expertise
Chapitre 3 Les Rapports.
TITRE IV PRINCIPES DONTOLOGIQUES COMMUNS S'APPLIQUANT
AUX EXPERTS EN VALUATION IMMOBILIRE
Chapitre 1 Vis--vis d'eux-mmes
Chapitre 2 Vis--vis de leurs mandants
Chapitre 3 Vis--vis de leurs confrres.
ANNEXES
Rappel des textes principaux et lments de bibliographie.
Liste des Associations signataires.
Charte de l'Expertise en valuation Immobilire
PRAMBULE
En France, l'activit d'Expert en valuation immobilire n'est rglemente qu'en partie dans le cadre des
Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncires et forestires.
L'I.F.E.I. a pris en 1990 l'initiative de proposer aux principales organisations professionnelles concernes un
texte nonant les principes gnraux que leurs membres s'engageraient respecter lorsqu'ils font acte
d'Expertises
Ce texte, revu une premire fois en 1993, dfinit dans quelles conditions la prestation d'un professionnel
immobilier peut tre qualifie d'"Expertise" et quelles consquences l'utilisation de ce terme entrane tant
pour son auteur que pour ses ayants cause.
Une nouvelle rdaction a t entreprise en 1996, tandis que paralllement le GUIDE MTHODOLOGIQUE
RELATIF L'VALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS tait revu et complt, qu'un GUIDE DES
DILIGENCES et des PRINCIPES DONTOLOGIQUES COMMUNS aux Experts en valuation
immobilire taient rdigs.
L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d'harmonisation de l'Union Europenne et est compatible
avec les prescriptions adninistratives, rglementaires ou lgislatives dj en vigueur.
Ces diffrents textes doivent servir de fondement d'une part, une meilleure transparence et lisibilit des
valuations immobilires, d'autre part, une meilleure organisation des professionnels.
Le prsent ouvrage a donc pour objectif de fournir un rfrentiel de base commun aux Experts en valuation
immobilire, mais aussi d'tre une source d'information pour toute personne, organisme professionnel ou
priv, concerns par des questions d'valuation immobilire.
Charte de l'Expertise en valuation Immobilire
Il est divis en cinq parties:
TITRE I - CONDITIONS GNRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN
VALUATION IMMOBILIRE
Ce titre correspond en fait la CHARTE DE L'EXPERTISE EN VALUATION IMMOBILIRE
initialement rdige en 1990 et revue en 1993.
TITRE II - GUIDE MTHODOLOGIQUE
Il traite des questions terminologiques et mthodologiques et comporte un certain nombre de modifications
et de complments au texte antrieur notamment pour la partie "Concepts et Dfinitions". En revanche, la
deuxime partie du GUIDE MTHODOLOGIQUE, relative aux Rapports d'Expertise, a t supprime de ce
document pour tre transfre et plus largement dveloppe dans le Guide des Diligences.
TITRE III - GUIDE DES DILIGENCES
Celui-ci dtaille l'accomplissement des missions d'expertise en valuation immobilire, leur contenu, la
prsentation des Rapports et les conditions d'intervention sur un plan pratique.
TITRE IV - PRINCIPES DONTOLOGIQUES
Il prcise les rapports des experts entre eux, avec leurs mandants ou avec les tiers, sans faire novation aux
obligations propres certaines catgories d'Experts ni aux recommandations mises sur le plan Europen par
TEGOVA.
ANNEXES
Celles-ci comprennent :
un rappel des principaux textes existants concernant les valuations immobilires et des lments de
bibliographie,
la liste des Organisations signataires du prsent ouvrage.
Conditions gnrales d'exercice de l'Expertise Immobilire
TITRE I
CONDITIONS GNRALES
D'EXERCICE DE L'EXPERTISE
EN VALUATION IMMOBILIERE
Chapitre 1 DFINITIONS
A Expertise
B Expert
Chapitre 2 CONDITIONS D'EXERCICE
A Conditions gnrales
B Conditions financires
Chapitre 3 THIQUE PROFESSIONNELLE
A Devoirs de l'expert
B Relations avec ses mandants
C Relations avec ses confrres
D Responsabilit vis--vis des tiers
E Publicit
Chapitre 4 PRINCIPES ET MTHODES D'VALUATION
A Types de valeurs
B Mthodes dvaluation
Chapitre 5 APPLICATION
Conditions gnrales d'exercice de l'Expertise immobilire
Chapitre 1
DFINITIONS
A - EXPERTISE
Si une simple estimation peut tre effectue par tout professionnel immobilier comptent sur le cas, le terme
"Expertise" correspond la prestation d'un Expert rpondant aux qualifications ci-dessous.
B - EXPERT
L'Expert en valuation immobilire est un spcialiste dans l'art d'valuer les divers droits dont les biens
immobiliers sont les supports.
Il doit au minimum :
- soit avoir acquis les connaissances ncessaires par un enseignement suprieur spcifique sanctionn par
diplme,
- soit tre titulaire d'un diplme d'enseignement suprieur et avoir reu un complment de formation
spcifique,
- soit avoir acquis une exprience professionnelle au cours de sept annes de pratique des disciplines
immobilires, dont au moins quatre dans l'activit d'expertise en valuation immobilire.
L'Expert assure, en outre, de manire permanente l'actualisation des connaissances utiles l'Expertise dans
les domaines technique, conomique, juridique, fiscal et comptable, de faon maintenir sa comptence et
garantir aux utilisateurs la qualit des travaux pour lesquels il est commis.
Chapitre 2
CONDITIONS D'EXERCICE
A - CONDITIONS GNRALES
L'Expert est soit une personne physique, soit une personne morale.
Si l'Expert est une personne morale, la Direction technique de celle-ci doit tre assure par un ou des Experts
personnes physiques.
B - CONDITIONS FINANCIRES
- L'Expert convient de sa rmunration avec ses Mandants.
- Il s'engage faire couvrir sa responsabilit civile professionnelle ainsi que celle de ses collaborateurs par
une compagnie d'assurance notoirement solvable.
Chapitre 3
THIQUE PROFESSIONNELLE
L'Expert s'engage respecter les rgles dontologiques principales rappeles ci-dessous.
A - DEVOIRS DE L'EXPERT
- L'Expert peut refuser une mission, mais s'il l'accepte il doit la remplir compltement.
- Pendant l'excution de sa mission, il doit :
procder ses oprations dans l'honneur, la dignit et la correction,
accomplir ses tches en toute impartialit,
conserver son indpendance en excluant toute pression ou influence,
conclure en toute conscience et bonne foi,
respecter le secret professionnel,
dposer ses conclusions dans les dlais convenus.
B - RELATIONS AVEC SES MANDANTS
- L'Expert est prsum indpendant lorsqu'aucun intrt personnel, aucun lien de parent de subordination
n'est susceptible d'influencer son valuation. Dans le cas contraire, il doit se rcuser
1
.
- Il doit en outre :
mettre en uvre tous les moyens d'investigation ncessaires l'accomplissement de sa mission,
tre en mesure de justifier ses conclusions,
rdiger un rapport clair et prcis.
C - RELATIONS AVEC SES CONFRRES
- L'Expert doit entretenir des relations courtoises avec ses confrres.
- En toute confraternit, il peut changer avec eux les informations et donnes non confidentielles utiles
leurs travaux, sans nuire aux intrts de son mandant.
D - RESPONSABILIT VIS--VIS DES TIERS

1
Les principes dontologiques sont dvelopps dans le Titre IV page 61.
- Le mandant est libre de faire du rapport de l'Expert telle utilisation qu'il lui plaira pourvu qu'il en
respecte l'intgralit et la finalit convenue.
- Vis--vis de ses mandants et des tiers, la responsabilit professionnelle de l'Expert correspond son
obligation de moyens et non de rsultat.
E - PUBLICIT
- Lorsque le recours la publicit n'est pas formellement interdit, cette publicit doit s'exercer avec mesure
et conformment la loi.
- Un Comit d'Application de la Charte fixera les conditions dans lesquelles la prsente Charte pourra tre
utilise des fins promotionnelles.
Chapitre 4
PRINCIPES D'VALUATION
L'Expert reste libre du choix des principes et des mthodes adaptes aux conclusions qu'il doit produire.
Toutefois il doit exister entre les adhrents la Charte un consensus sur les grands principes d'valuation, la
mthodologie de base et la prsentation des Rapports d'Expertise.
Les principes mthodologiques, en particulier sur le plan de la terminologie, sont dvelopps ci-aprs dans le
"GUIDE MTHODOLOGIQUE RELATIF A L'VALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS.
A - TYPES DE VALEURS
Il existe deux catgories de valeurs en matire de terrains et de btiments :
les valeurs de march (valeur vnale, valeur locative),
les valeurs de remplacement (cot de remplacement brut ou net).
1 - LES VALEURS DE MARCH
Valeur vnale
C'est le prix auquel un droit de proprit pourrait raisonnablement tre vendu sur le march l'amiable au
moment de l'Expertise, les conditions suivantes tant supposes pralablement runies :
a) la libre volont du vendeur et de l'acqureur,
b) un dlai raisonnable pour la ngociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du march,
c) que la valeur soit un niveau sensiblement stable pendant ce dlai,
d) que le bien ait t propos la vente dans les conditions du march, sans rserves, avec une publicit
adquate,
e) l'absence de facteurs de convenance personnelle.
Valeur locative
C'est la contrepartie financire annuelle susceptible d'tre obtenue sur le march de l'usage d'un bien
immobilier dans le cadre d'un contrat de location.
Elle correspond donc au loyer de march qui doit pouvoir tre obtenu d'un bien immobilier aux clauses et
conditions usuelles des baux pour une catgorie de biens et dans une rgion donnes.
La notion de valeur locative de march implique qu'il n'y a pas, paralllement la conclusion du bail, de
versement d'une somme en capital soit au locataire prcdent (droit au bail), soit au propritaire (pas de
porte, droit d'entre).
La valeur locative de march est exprime hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de
toute autre nature, refactures au preneur.
2 - LES VALEURS DE REMPLACEMENT
Cot de remplacement brut
Il s'agit du cot d'achat du terrain et du cot de construction des btiments, l'identique ou l'quivalent, qui
s'y trouvent, impts non rcuprables, frais, taxes, honoraires inclus.
Cot de remplacement net
Il s'agit du cot de remplacement brut, duquel on dduit la dprciation pour vtust et obsolescence.
B - MTHODES D'VALUATION
Il existe quatre grandes familles de mthodes d'valuation de biens immobiliers.
Les mthodes par comparaison directe (ou mthodes par le march)
Celles-ci consistent comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, des transactions effectues sur des
biens quivalents en nature et en localisation, une date la plus proche possible de la date d'Expertise.
Les mthodes par le revenu
Celles-ci consistent capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constat ou d'une
valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir une valeur vnale.
Les mthodes par le cot de remplacement
Celles-ci consistent reconstituer le prix de revient du bien, en dduisant le cas chant une dprciation.
Cette dernire catgorie de mthodes est peu utilise en matire de valeur de march. Elle est plus
frquemment utilise pour des biens immobiliers trs spcialiss ou pour dfinir des valeurs d'utilit ou
d'exploitation.
Les mthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent des catgories de biens immobiliers spcifiques ou de type monovalent (cliniques,
hpitaux, htels, cinmas, thtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces mthodes sont en fait des
drivs des mthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la mthode dite du "bilan-promoteur" parfois appele mthode de rcupration foncire
ou du compte rebours oprateur. Cette mthode consiste dterminer la valeur d'un terrain, d'une charge
foncire ou d'un immeuble reconstruire, rnover ou rhabiliter, en partant du prix de vente final d'une
opration de promotion, de rhabilitation ou d'amnagement, et en dduisant le cot des travaux et les
diffrents frais lis l'opration.
Chapitre 5
APPLICATION
1 - Toute organisation adhrente est tenue de faire respecter par ses membres les dispositions de la prsente
Charte et des textes qui la composent : GUIDE MTHODOLOGIQUE RELATIF L'VALUATION DES
ACTIFS IMMOBILIERS, GUIDE DES DILIGENCES, PRINCIPES DONTOLOGIQUES COMMUNS.
2 - Pour veiller leur application, les Associations signataires constituent un Comit d'Application de la
Charte de l'Expertise en valuation immobilire.
Guide mthodologique relatif l'valuation des Actifs immobiliers
TITRE II
GUIDE MTHODOLOGIQUE
RELATIF L'VALUATION
DES ACTIFS IMMOBILIERS
Chapitre 1 CONCEPTS DE VALEURS
A Valeur vnale
B Valeur locative de march
C Valeur d'utilit
D Cot de remplacement brut
E Cot de remplacement net
F Valeur d'apport
G Prix de convenance
H Valeur de vente force
I Valeur neuf
J Valeur d'assurance
K Valeur du droit au bail
Chapitre 2 DFINITIONS DES SURFACES
A Surface cadastrale
B Surface hors uvre brute
C Surface hors uvre nette
D Surface utile brute
E Surface utile nette
F Surface utile pondre
G Surface GLA
H Surface commercialisable
I Surface habitable
J Surface dveloppe hors uvre pondre
K Superficie privative (Loi Carrez)
Chapitre 3 MTHODES D'EVALUATION
A Mthodes par comparaison
B Mthodes par le revenu
C Mthodes par le cot de remplacement
D Mthodes indiciaires
E Mthode dite du bilan promoteur
F Mthodes dites professionnelles
Chapitre 4 TYPOLOGIE DES REVENUS
A Loyer (revenu brut)
B Valeur locative de march
C Revenu semi-net
D Revenu net
E Cash flow
Chapitre 5 TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION
A Taux de capitalisation thorique
B Taux de rendement thorique
C Taux de capitalisation effectif
D Taux de rendement effectif
E Taux de rendement sur revenu net
F Taux de capitalisation net
G Taux de rendement interne
H Taux d'actualisation
Chapitre 1
CONCEPTS DE VALEURS
A - VALEUR VNALE
La valeur vnale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement tre
cd en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes tant supposes
pralablement runies :
- la libre volont du vendeur et de l'acqureur,
- la disposition d'un dlai raisonnable pour la ngociation, compte tenu de la nature
- du bien et de la situation du march,
- le maintien de la valeur un niveau sensiblement stable pendant ce dlai, que le bien ait t propos la
vente dans les conditions du march, sans rserves, avec une publicit adquate,
- l'absence de facteurs de convenance personnelle.
Peuvent tre considrs comme des synonymes de la valeur vnale les termes de valeur marchande, valeur de
march ou encore valeur de ralisation (expression utilise dans le dcret du 5 Novembre 1990 concernant
les Compagnies d'Assurances).
La valeur vnale d'un bien immobilier peut tre dfinie dans deux hypothses :
- la valeur d'un bien libre ou suppos tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre
d'occupation.
- la valeur du bien "occup", qui tient compte de la prsence dans les lieux d'occupants, titrs ou non.
Dans ce dernier cas, la valeur dpend aussi des conditions juridiques et financires de l'occupation et de
la qualit du ou des occupants.
La valeur vnale est en principe exprime hors droits de mutation ou hors taxe la valeur ajoute pour
l'immobilier professionnel et commercial soumis au rgime T.V.A, T.T.C. pour l'habitation soumise au
rgime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicit, frais d'actes, honoraires).
En rgle gnrale la valeur vnale est dtermine
- soit par une approche par comparaison directe,
- soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu thorique ou effectif.
Les autres mthodes d'valuation, notamment celles par le cot de remplacement, ne sont utilises que de
manire exceptionnelle, c'est--dire soit titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre
des deux principales mthodes se rvle impossible ou malaise.
IMMEUBLES COLLECTIFS
Deux approches de la Valeur Vnale peuvent tre pratiques pour les immeubles collectifs, en particulier
pour le logement :
- soit une vente " en bloc
- soit une cession lot par lot (vente la dcoupe)
USAGE ACTUEL OU USAGE ALTERNATIF
Plusieurs approches de la Valeur Vnale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage
actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu tre trs diffrentes en fonction
d'usages divers suivant les conditions du march et le cot de transformation.
B - VALEUR LOCATIVE DE MARCH
Elle s'analyse comme la contrepartie financire annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un
bail. Elle correspond donc au loyer de march Su Tw (Elle s'analysaAarATBT ilAdn)TjETBT5n/ 3 TD o.5 54iausesjETBT57.5 472 TD 0 Tw (po lenditions duusules pas seb.5 5ur lee cesat16 Sgiqude l'ETBst lens un arvgn de nel16es pTjETBT57.5 744 TD (-0.08Tw (PlLa veur Vc)Tionvee march Suint16 7gr 6nt bules nt :)immi dencee matoutsonte la dars s nt :)BTpitalissoit ljETBT57.5 7442TD 0.3.2Tw (Pl loyeTioai prat16cou16codt (drElle loil. )soit lo loochinc16thoai pr(pade lapor,)T drElled't 16co)T indemnit16 Se
C - VALEUR DUTILIT
La valeur d'utilit est dfinie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global), qu'un Chef
d'entreprise prudent et avis devrait accepter de dcaisser pour pouvoir disposer d'un bien directement
ncessaire l'exercice de son activit.
Elle a t parfois dsigne sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur d'utilisation, valeur
d'exploitation. Elle peut tre rapproche de la notion de cot de remplacement (voir infra). Elle se
rapproche galement de la "Valeur Actuelle" telle qu'elle est dfinie dans le Code de Commerce savoir : "la
valeur d'estimation qui s'apprcie en fonction du march et de l'utilit du bien pour l'entreprise".
La Valeur d'utilit peut se calculer selon deux types de mthodes, en fonction de la nature du bien valuer :
- soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilit correspond la
Valeur Vnale augmente des impts, taxes et frais sur l'acquisition ainsi que des ventuels travaux
d'adaptation ou d'amnagement ;
- soit il s'agit d'un bien spcifique, et c'est alors une mthode par le cot de remplacement qui sera utilise.
D - COT DE REMPLACEMENT BRUT
Il sert notamment dfinir la valeur de remplacement d'un immeuble.
Il comprend le cot d'achat du terrain et le cot de construction des btiments et agencements immobiliers,
impts non rcuprables, frais, taxes et honoraires inclus.
E - COT DE REMPLACEMENT NET
Il s'agit du cot de remplacement brut duquel on dduit une dprciation tenant compte de la vtust et de
l'obsolescence.
F - VALEUR D'APPORT
La valeur d'apport est celle pouvant tre affecte un bien immobilier dans le cadre d'une opration d'apport
dtermine ou de transfert d'actif.
Elle est fonction de la nature de l'opration et de la destination des biens convenue entre les parties. La
valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre d'une opration prcise.
C'est donc aux parties (apporteurs et apports) de dfinir quel type de valeur (et partant, quelles modalits de
calculs), doit tre choisi, et ce, sous le contrle des Commissaires aux Apports.
G - PRIX DE CONVENANCE
Le prix de convenance particulire traduit le prix de ralisation sur le march d'un bien dans des
circonstances spciales qui ont fauss le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande.
Ce prix rsulte du fait que l'une des parties t motive par une convenance particulire, donc propre elle
seule, et exogne par rapport au march immobilier.
Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vnale moyenne, mme si les parties prenantes
l'opration n'ont pas ralis une opration dfavorable de leur propre point de vue.
Le prix de convenance est gnralement considr comme non opposable au regard de la rglementation
fiscale.
H - VALEUR DE VENTE FORCE
Il s'agit de la valeur de ralisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle
que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une diffrence
sensible, du moins dans la majorit des cas, avec la valeur vnale moyenne.
L'expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d'une vente force ; en effet si l'alination a un caractre
obligatoire, les bases d'indemnisation doivent tre la valeur du march et le dommage subi par l'expropri
la date de rfrence.
I - VALEUR A NEUF
Celle-ci se dfinit comme le cot de reconstruction de btiments et d'quipements de nature immobilire
(immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus.
la diffrence de la valeur de march, elle est gnralement tablie l'identique ou l'quivalent sur la base
de devis.
Elle ne concerne que les btiments et les quipements (Services Gnraux ou Elments de confort) qui y sont
lis.
J - VALEUR DASSURANCE
La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assur auprs d'une Compagnie. Elle sert de
base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances et de base de discussion pour le montant
ventuel des indemnits en cas de sinistre.
La valeur d'assurance peut recouvrir deux notions :
- la valeur neuf, dfinie plus haut (calcule l'identique ou l'quivalent),
- la valeur neuf vtust dduite (valeur neuf laquelle a t appliqu un coefficient de vtust tenant
compte de l'ge du bien et de son tat d'entretien).
En France, la valeur d'assurance est exclusivement dtermine par un certain nombre de cabinets spcialiss
agrs par l'Assemble Plnire des Socits d'Assurances et de Dommages (APSAD).
K - VALEUR DE DROIT AU BAIL
Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail un successeur.
Le droit au bail est donc la contrepartie conomique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant,
comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparatre sensiblement
diffrent des loyers pratiqus sur le march. En matire de commerces, l'emplacement revt un intrt
particulier car il a une consquence directe sur l'activit.
L'valuation d'un droit au bail consiste donc apprcier la valeur de l'ensemble des diffrents avantages dont
va bnficier un locataire pendant une priode de temps variable.
La valeur du droit au bail est gnralement inversement proportionnelle au montant du loyer vers dans le
cadre du bail. Elle croit avec la dure prise en considration et les degrs de protection ou les avantages dont
bnficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
- d'une part, du fonds de commerce dont il peut tre l'une des composantes,
- d'autre part, du droit d'entre ou du pas de porte qui s'analysent quant eux, comme la contrepartie
d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont
verss au propritaire.
Le droit d'entre ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un rgime
juridique et fiscal sensiblement diffrent de celui du droit au bail.
Chapitre 2
DFINITIONS DES SURFACES
A - SURFACE CADASTRALE
Surface d'un terrain ou d'une assiette foncire telle qu'elle figure dans les documents cadastraux.
Rappelons que les documents cadastraux sont principalement caractre fiscal puisqu'ils permettent de fixer
l'assiette de l'impt foncier. Le plan cadastral couvre l'ensemble du territoire national.
En matire d'origine de proprit, les documents cadastraux ne constituent qu'une prsomption simple. La
surface cadastrale peut tre issue d'un arpentage (mesurage effectu par un gomtre), d'une dtermination
graphique partir du plan cadastral ou encore de mesurages effectus sur le terrain pour les plans
numriques.
B - SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (S.H.O.B.)
La Surface Hors uvre Brute (S.H.O.B.) est dfinie au premier alina de l'article R 112-2 du Code de
l'Urbanisme :
La surface de plancher hors uvre brute d'une construction est gale la somme des surfaces de plancher de chaque
niveau de la construction .
La circulaire n 90/80 du 12 Novembre 1990 du Ministre de l'quipement indique les lments constitutifs
de la S.H.O.B. ;
- la S.H.O.B. doit tre mesure de manire prendre en compte, d'une part, l'paisseur de tous les murs
(extrieurs et intrieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part, tous les
prolongements extrieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Ainsi, sont compris dans la S.H.O.B. :
- les rez-de-chausse et tages, (y compris ceux des constructions non fermes de murs telles que des
hangars par exemple) ;
- tous les niveaux intermdiaires tels que mezzanines et galeries
- les combles et sous-sols, amnageables ou non ;
- les toitures terrasses, accessibles ou non.
En revanche, sont exclure de la S.H.O.B. :
- les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylnes, canalisations, citernes, silos de
mme que les auvents constituant seulement des avances de toiture devant une baie ou une faade ;
- les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chausse ;
- tous les vides, qui par dfinition ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux
occasionns par les trmies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge.
Ne constituent pas davantage de surface de plancher, les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les
rampes d'accs.
En revanche, constitue de la S.H.O.B., la partie du niveau infrieur servant d'emprise un escalier, une
rampe d'accs, ou la partie du niveau infrieur auquel s'arrte la trmie de l'ascenseur.
C - SURFACE HORS OEUVRE NETTE (S.H.O.N.)
La Surface Hors uvre Nette (S.H.O.N.) s'obtient partir de la S.H.O.B. en oprant un certain nombre de
dductions :
DDUCTIONS RELATIVES AUX SOUS-SOLS ET AUX COMBLES DES CONSTRUCTIONS
Sont dduites les surfaces de plancher hors uvre des combles et des sous-sols non
amnageables pour l'habitation ou pour des activits caractre professionnel, artisanal,
industriel ou commercial .
Cette dduction s'opre au regard de l'apprciation des trois critres suivants.
Hauteur des locaux
Sont considres comme non amnageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de
hauteurs sous toiture ou sous plafond infrieures 1,80 m.
Affectation des locaux
Ne sont pas pris en compte dans la S.H.O.N. certains locaux en comble ou en sous-sol non amnageables
pour l'habitation ou pour d'autres activits en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (chaufferie,
systme d'air conditionn, machinerie d'ascenseurs, installation tlphonique... ).
En revanche, sont pris en considration les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, schoirs.
Consistance des locaux
Peuvent tre considres comme non amnageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-
sols mme si leur hauteur excde 1,80 m (impossibilit supporter des charges lies des usages
d'habitation ou en raison de l'encombrement de la charpente).
DDUCTIONS RELATIVES AUX TOITURES-TERRASSES, BALCONS, LOGGIAS ET SURFACES NON CLOSES DU REZ-DE-
CHAUSSE
Sont dduites les surfaces de plancher hors uvre, les toitures-terrasses, les balcons, les
loggias ainsi que les surfaces non closes situes au rez-de-chausse .
DDUCTIONS RELATIVES AUX AIRES DE STATIONNEMENT DES VHICULES
Sont dduites des surfaces de plancher hors uvre, les btiments ou les parties de
btiments amnags en vue du stationnement des vhicules .
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la S.H.O.N. qu'elles soient ou non destines faire l'objet d'une
gestion de caractre commercial et quelle que soit leur situation par rapport l'immeuble (sous-sols, rez-de-
chausse, constructions en silo ou isoles).
DDUCTIONS RELATIVES CERTAINS BTIMENTS DES EXPLOITATIONS AGRICOLES
Sont dduites les surfaces de plancher hors uvre des btiments affects aux logements
des rcoltes, des animaux ou du matriel agricole ainsi que les serres de production .
DDUCTION FORFAITAIRE RELATIVE L'ISOLATION DES LOCAUX USAGE D'HABITATION
Est dduite une surface gale 5 % des surfaces hors uvre affectes l'habitation .
Cette dduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectes l'habitation.
Elle est rpute compenser la surface brute de plancher consomme par les matriaux d'isolation thermique
ou acoustique.
DDUCTIONS SPCIFIQUES AUX OPRATIONS DE RFECTION D'IMMEUBLES USAGE D'HABITATION
Sont galement dduites de la surface hors uvre, dans le cas de la rfection d'un
immeuble l'usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de
plancher affectes la ralisation de travaux tendant l'amlioration de l'hygine des locaux
et celles rsultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situes en rez-
de-chausse.
La dtermination de la S.H.O.N. permet de vrifier si un projet respecte la densit de construction ou les
droits de construction autoriss sur le terrain d'implantation, ou de dterminer les droits construire rsiduels
sur un terrain bti ou ayant fait l'objet d'une division.
LA S.H.O.N. EST AINSI D'USAGE PERMANENT EN MATIERE DE PERMIS DE CONSTRUIRE OU
DE CERTIFICAT D'URBANISME.
Elle est galement employe pour liquider les taxes d'urbanisme (T.L.E., Taxe Dpartementale pour le
financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement, Taxe Dpartementale des
espaces naturels sensibles ... ),le versement rsultant du dpassement de Plafond Lgal de Densit ou la
participation en cas de dpassement du Coefficient d'occupation des Sols.
D - SURFACE UTILE BRUTE
La Surface Utile Brute est gale la Surface Hors uvre Nette, dduction faite des :
- lments structuraux : poteaux, murs extrieurs, refends ...
- circulations verticales : les parties non dduites dans le cadre de la S.H.O.N....
La Surface Utile Brute peut se dcomposer en trois lments :
- circulations horizontales,
- locaux caractre social et sanitaire,
- surfaces effectivement rserves aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc ... ).
La surface utile brute est le paramtre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur
vnale, en valeur d'utilit ou en valeur locative de march.
E - SURFACE UTILE NETTE
Il s'agit de la surface utile effectivement rserve au travail (surfaces administratives, de recherche
fondamentale, de stockage, de production et assimiles ...
Elle est obtenue en dduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les
sanitaires.
F - SURFACE UTILE PONDRE
Cette notion est principalement utilise pour les surfaces de ventes et en particulier les boutiques.
Elle est tablie partir de la surface utile brute en dcomposant celle-ci en zones affectes de coefficients
variant en fonction de leur intrt commercial (surface de vente, rserves...
La notion de surface pondre est utilise galement de faon plus rare et moins systmatique dans
l'valuation d'autres types d'immeubles ou de locaux. Le principe reste le mme mais il est appliqu d'une
manire diffrente, en ramenant les diffrentes catgories de surfaces relles, selon leur intrt, une surface
courante ou "talon" (voir J ).
G - SURFACE GLA (GROSS LEASING AREA OU " GROSS LEASE AREA" )
Cette notion est frquemment utilise dans les centres commerciaux. Elle correspond la surface hors uvre
nette d'un local commercial augmente des auvents, paliers extrieurs, gaines techniques.
Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes diffrents lots (dans les galeries
marchandes ou centres commerciaux par exemple).
H - SURFACE COMMERCIALISABLE
Cette notion est souvent utilise pour les locaux caractre commercial (bureaux, activits...
Elle correspond la surface utile brute sous rserve de la comptabilisation effective des parties de locaux
usage commun (circulation horizontales, sanitaires...)
I - SURFACE HABITABLE
La surface habitable, dfinie l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, est la surface
de plancher construite, dduction faite des surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages
d'escaliers, brasement de portes et fentres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux
d'une hauteur infrieure 1,80 m.
J - SURFACE DVELOPPE HORS CEUVRE PONDRE (S.D.H.O.P)
Somme des surfaces hors uvre (c'est--dire murs primtriques compris) des diffrents niveaux d'un
btiment, affects de coefficients de pondration proportionnels :
- soit l'utilit de ces niveaux par rapport celle d'un niveau courant (en cas d'estimation de la valeur
vnale),
- soit leur prix de revient (en cas d'valuation du cot de construction ou de reconstruction).
K - SUPERFICIE PRIVATIVE D'UN LOT DE COPROPRIT (AU SENS DE
LA LOI DITE CARREZ)
Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts aprs dduction des surfaces occupes par
les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur infrieure 1,80 m. Les lots ou
fractions de lots d'une superficie infrieure 8 ml ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette
superficie.
Cette surface privative est donc trs proche des notions de surface utile brute en immobilier d'entreprise et de
surface habitable en habitation, sans toutefois se confondre entirement avec celles-ci.
On se rapportera donc, pour les obligations de dclarer cette superficie privative pour les biens soumis au
rgime de la coproprit et faisant l'objet d'un acte de vente, la loi du 18 Dcembre 1996 et aux textes
d'application (dcret du 23 Mai 1997).
Chapitre 3
METHODES D'EVALUATION
A - MTHODES PAR COMPARAISON
Ces mthodes, qui connaissent un certain nombre de dclinaisons variables suivant les types de biens,
consistent partir directement des rfrences de transactions effectues sur le march immobilier pour des
biens prsentant des caractristiques et une localisation comparables celle du produit expertis.
On les appelle galement parfois des mthodes "par le march" ou encore "par comparaison directe".
Selon les cas, ces mthodes permettent d'valuer un bien ou un droit immobilier en attribuant un prix pour
chaque composante partir des ventes ralises sur des biens similaires ou approchants.
Selon les types d'immeubles, les paramtres retenus pourront tre la surface habitable, la surface utile, la
surface pondre, l'unit (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.).
B - MTHODES PAR LE REVENU
Ces mthodes consistent partir, soit d'un revenu constat ou existant, soit d'un revenu thorique ou potentiel
(loyer de march ou valeur locative de march), et lui appliquer un taux de rendement, donc le capitaliser.
Les mthodes par le revenu sont galement appeles mthodes "par capitalisation du revenu" ou "par le
rendement".
Elles peuvent tre dclines de diffrentes faons selon l'assiette des revenus considrs (loyer effectif, loyer
de march, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
En France, l'assiette est gnralement constitue soit par le loyer annuel hors taxes et hors charges locatives,
soit par la valeur locative de march annuelle hors taxes et hors charges locatives.
Les mthodes par le revenu peuvent connatre des applications trs diverses. Certaines mthodes se fondent
sur des revenus nets ou projets que l'on actualise sur une priode future.
C - METHODES PAR LE COUT DE REMPLACEMENT
Le cot de remplacement constitue la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et galement une
mthode de calcul.
En tant que mthode de calcul, le cot de remplacement d'un immeuble, intgre la fois l'assiette foncire,
les btiments et les quipements qui y sont lis.
Il peut se calculer de trois faons diffrentes :
- soit un cot de remplacement l'identique : il s'agira dans ce cas de la valeur vnale du terrain, augmente
du cot de reconstruction des btiments et installations l'identique, des frais accessoires de l'opration
et de la TVA non rcuprable. Ce mode de calcul est peu ou pas employ en valeur d'utilit. Il est en
revanche employ en matire de valeur d'assurance pour les btiments.
- soit un cot de remplacement l'quivalent c'est--dire la valeur vnale du terrain, augmente d'un cot
de reconstitution des btiments l'quivalent, en partant du principe que si les biens taient reconstruits
aujourdhui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matriaux et d'quipements diffrentes du
btiment existant considr.
- soit la valeur vnale de limmeuble pris dans son ensemble augmente des frais et droits d'acquisition,
des ventuels travaux d'adaptation pour y exercer une activit prcise.
Cette approche est gnralement employe lorsqu'on apprcie un immeuble courant ou standard dont
l'quivalent peut tre disponible sur le mme march.
D - METHODES INDICIAIRES
Ces mthodes consistent partir d'une valeur antrieure, quelle qu'en soit la nature, et lui appliquer un
indice ou un coefficient de variation.
Ces mthodes sont peu employes et dconseilles en matire de valeur vnale puisqu'il n'existe aucun indice
gnral permettant de chiffrer l'volution des valeurs de march des diffrents biens immobiliers. Elles sont
en revanche employes en matire de valeur faisant appel des notions de cot.
E - METHODES DITES PAR SOL ET CONSTRUCTION
Ces mthodes consistent apprcier sparment les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part,
les btiments, d'autre part. Selon la faon dont elles sont dclines ces mthodes s'apparentent soit des
mthodes par comparaison, soit des mthodes par le cot de remplacement.
F - MTHODE DITE DU BILAN PROMOTEUR
Cette mthode est parfois appele galement mthode de "rcupration foncire" ou de "compte rebours
oprateur".
Elle consiste partir d'un prix de vente d'une opration projete sur un terrain, reconstituer les diffrents
cots grevant l'opration (cot de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par
dduction en final la valeur du terrain ou de l'immeuble en question. Cette mthode est couramment
utilise pour estimer la valeur marchande de terrains btir en milieu urbanis.
Elle peut tre galement applique pour dterminer la valeur d'un immeuble bti existant mais destin faire
l'objet d'une opration de restructuration lourde ou de reconstruction.
Elle doit s'appuyer, pour dfinir le prix de sortie du programme, non seulement sur les rfrences de
transactions pour des biens comparables celui devant tre difi, mais encore sur une analyse de l'offre et
de la demande normalement prvisibles d'ici la date de livraison du bien.
G - MTHODES DITES PROFESSIONNELLES
Ces mthodes concernent un certain nombre de biens caractre spcifique ou encore monovalent tels que :
htels, cinmas, hpitaux, cliniques.
Elles sont galement utilises frquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.
Ces mthodes sont en fait des drivs des mthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles
privilgient gnralement toutefois la considration du chiffre d'affaires et de la marge brute rellement
effectus ou potentiels de l'activit exerce dans les locaux, et d'un pourcentage de chiffre d'affaires
admissible en loyer.
Chapitre 4
TYPOLOGIE DES REVENUS
A - LOYER
Il s'agit du loyer annuel brut ou "loyer en principal" vers par un locataire ou un occupant un propritaire,
en change de l'usage d'un bien immobilier en vertu d'un titre d'occupation.
Peuvent dans certains cas tre assimiles un loyer des redevances ou indemnits annuelles en contrepartie
de la concession ou de l'occupation d'un bien immobilier. Le loyer est exprim hors droit de bail ou hors
TVA et hors charges locatives refactures au preneur.
Les loyers sont gnralement indexs annuellement ou triennalement en fonction d'indices convenus entre les
parties (le plus souvent l'indice INSEE du cot de la construction).
Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l'immeuble.
B - VALEUR LOCATIVE DE MARCH
Elle se dfinit comme la contrepartie financire acceptable sur le march pour l'usage annuel d'un bien
immobilier dans le cadre d'un bail (quelle que soit sa nature) ou d'un autre titre d'occupation. Elle varie en
fonction de l'offre et de la demande sur le march locatif concern.
Comme le loyer, elle est exprime hors droit de bail, hors taxes (TVA) et hors charges locatives refactures
au preneur.
La valeur locative de march correspond la totalit du loyer de march qui pourrait tre ngoci pour le
bien la date de rfrence : elle intgre l'incidence des sommes forfaitaires verses au locataire prcdent
(droit au bail) ou au propritaire (droit d'entre, pas de porte).
C - REVENU SEMI NET
Il s'agit du loyer annuel diminu d'un certain nombre de frais que le propritaire engage et qui ne sont pas,
contrairement aux charges locatives, habituellement rembourss par le locataire.
Ces frais concernent gnralement l'entretien courant (hors gros uvre) du local ou de l'immeuble.
La notion de "revenu semi-net" peut varier suivant les postes de charges, les usages locaux ou nationaux.
Elle doit donc tre utilise avec rserves.
D - REVENU NET
Il se dfinit comme le loyer annuel et les ventuels autres revenus gnrs par l'immeuble desquels on
soustrait l'ensemble des frais annuels support par le propritaire et dcoulant de la nature intrinsque de
l'immeuble, mais indpendants de la personnalit du propritaire.
titre d'exemple, mais de manire non exhaustive, l'on peut citer parmi les lments dduire : les
honoraires ou frais de gestion, les assurances d'immeubles, la taxe foncire et les travaux d'entretien courant
(sauf si ceux-ci sont rembourss par les locataires) ainsi que les grosses rparations.
Ce revenu net annuel constitue l'assiette laquelle est appliqu le taux de rendement sur le revenu net (cf.
chapitre 5, paragraphe E). C'est galement ce revenu net qui sert de base dans les actualisations de flux
futurs.
E - CASH-FLOW (FLUX DE TRSORERIE)
Il s'entend comme le flux annuel constitu par la diffrence entre l'ensemble des recettes gnres par un
immeuble (loyers, location d'emplacements publicitaires, produits financiers des dpts de garantie) et
l'ensemble des dpenses, y compris les impts sur le revenu, les ventuels remboursements d'emprunts,
intrts d'emprunt ou frais financiers.
Le cash-flow correspond donc au revenu net dfini plus haut, duquel on soustrait en outre des catgories de
dpenses qui sont variables en fonction de la personnalit du propritaire (rgime d'impt sur le revenu,
financement en fonds propres ou avec des emprunts de quotit et de conditions variables, amortissements).
Le cash-flow stricto sensu, la diffrence du revenu net, constitue donc plus une donne d'analyse qu'une
base d'expertise.
Chapitre 5
TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION
La question des diffrents taux employs pour les mthodes d'valuation par le revenu recle plusieurs
cueils terminologiques.
Sur le plan purement terminologique, le qualificatif de "Taux de Capitalisation" apparat plus adquat.
Toutefois il faut tenir compte du langage courant des professionnels de l'immobilier pour lesquels l'intitul
"Taux de Rendement" est le plus frquent.
Il s'agit en fait de distinguer quatre notions :
- le rendement ct vendeur ou dans l'optique d'un exercice courant de gestion (taux de capitalisation),
Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l'immeuble et
son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vnale. Il est dit brut ou net selon que
l'on retient au numrateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble.
- le rendement ct acqureur ou investisseur (taux de rendement, dit aussi taux de placement),
Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de
limmeuble et le capital engag par l'acqureur (prix d'acquisition +frais et droits de mutation). Il est
dit brut ou net selon que l'on retient au numrateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble.
- la rentabilit qui inclut la notion de revenu mais aussi la plus ou moins-value en capital,
- le rendement interne qui reprsente la rmunration globale des capitaux investis (fonds propres).
Par ailleurs, les taux dcrits ci-aprs constituent des instruments d'valuation. Ils rsistent de l'observation
des marchs immobiliers et varient dans le temps. Ils ne doivent donc pas tre confondus avec des taux
constats sur des valeurs historiques. En outre il ne s'agit pas de taux " construits mais de taux dduits de
l'observation des oprations sur les marchs immobiliers.
Quant l'incidence du rgime fiscal de la cession de limmeuble sur la valeur, il convient de rappeler que
lorsque la cession de l'immeuble est soumise au rgime de la TVA rcuprable (et non aux droits de
mutation), l'incidence de la taxe est gnralement considre comme neutre, en immobilier d'entreprise, en
raison des facults de rcupration.
En revanche, pour l'immobilier d'habitation, les valeurs sont exprimes TTC et hors frais d'acquisition en
raison de l'impossibilit de rcuprer la taxe sur les loyers.
Le souci des rdacteurs a t de complter et surtout de clarifier un certain nombre de concepts et d'intituls.
En particulier au niveau des taux utiliss en valuation immobilire, les dnominations sont plus courtes : il a
t dcid d'intituler "taux de capitalisation" les taux faisant rfrence un rapport direct avec la valeur
vnale hors droits, les taux de rendement tant ceux formuls par l'acheteur qui prend en compte les frais
d'acquisition, ceux-ci devant tre dduits du calcul de capitulation (valeur " acte en mains "), pour parvenir
la valeur vnale proprement dite.
Pour la seconde distinction, qui concerne l'assiette du taux (le loyer du march ou le loyer peru qui peut tre
sensiblement diffrent du loyer du march), les qualificatifs "thorique" ou "effectif' ont t maintenus.
A - TAUX DE CAPITALISATION THORIQUE (T1)
Ce taux permet de calculer la valeur vnale d'un immeuble ou d'un local partir de sa valeur locative de
march potentielle.
Il s'utilise comme suit :
Valeur locative du march x 100 = Valeur Vnale hors droits
T1
B - TAUX DE RENDEMENT THORIQUE (T2)
galement appel "Taux de placement brut thorique".
Il s'agit du mme calcul dans son principe, mais le taux est diffrent puisqu'il porte sur une valeur vnale
"droits inclus".
Ce taux est donc cens rmunrer un investissement initial comprenant le prix vers au vendeur ainsi que les
droits de mutation non rcuprables verss l'tat et les autres frais d'acquisition.
Ce taux est utilis de la manire suivante :
Valeur locative du march x 100 - Droits de mutation et frais d'acquisition
T2
= Valeur Vnale libre hors droits
Il faut prciser que c'est ce taux de rendement thorique qui est le plus utilis en immobilier d'entreprise
(fourchettes de taux publies, rendements accepts sur les immeubles lous au loyer de march ou destins
tre lous). Il est parfois appel "taux de base" ou taux du march".
C - TAUX DE CAPITALISATION EFFECTIF (T3)
Ce taux permet de calculer la valeur vnale de biens immobiliers lous partir des loyers existants.
Les loyers effectivement verss sont en effet souvent sensiblement diffrents de la valeur locative de march
qui pourrait tre obtenue d'un nouveau locataire au mme moment.
Il s'applique de la manire suivante
Loyers perus x 100 = Valeur Vnale "occup" hors droits
T3
D - TAUX DE RENDEMENT EFFECTIF (T4)
galement appel "Taux de placement effectif'.
Ce taux permet de calculer, partir de loyers effectivement perus, la valeur vnale plus les frais
d'acquisition et droits de mutation.
En d'autres termes, s'agit d'un taux de rendement sur l'investissement initial (valeur vnale + frais
d'acquisition et droits de mutation non rcuprables verss l'Etat par l'acqureur).
Ce taux drive du mme principe que le taux T2, la seule diffrence tant la base de calcul : dans le cas du
T2, l'assiette est la valeur locative de march, dans le cas du T4, l'assiette est constitue par les loyers rels.
Pour obtenir une valeur vnale "hors droits", il convient donc de soustraire du rsultat le montant des droits
de mutation et frais d'acquisition.
Le taux de rendement net effectif s'applique donc de la manire suivante :
Loyers perus x 100 - Frais d'acquisition et Droits de mutation
T4
= Valeur vnale "occup" hors droits.
E - TAUX DE RENDEMENT SUR LE REVENU NET (T5)
galement appel "Taux de placement net"
Ce taux permet d'obtenir la valeur vnale d'un bien immobilier en capitalisant le revenu locatif rel, net des
charges inhrentes limmeuble et supportes par le propritaire.
Il produit une valeur vnale +frais d'acquisition et il convient donc de dduire ceux-ci.
Ce taux permet le calcul suivant :
Revenu locatif net x - 100 - Droits de mutation et frais d'acquisition
T5
= Valeur vnale "occup" hors droits.
F - TAUX DE CAPITALISATION DU REVENU NET
Le taux de capitalisation net est le rapport entre le revenu locatif net des charges supportes par le
propritaire la valeur vnale ou au prix de vente hors frais et droits de mutation.
Il s'applique de la manire suivante :
Revenu locatif net x 100 = Valeur Vnale "occup" hors droits.
T6
G - TAUX DE RENDEMENT INTERNE
Le taux de rendement interne (T.R.I. ou Internal Rate of Return en anglais) exprime la rentabilit moyenne
de l'ensemble des capitaux investis dans un placement (un immeuble, etc.) sur une priode de temps
dtermine.
Il est aussi appel "Taux de Rentabilit" (la rentabilit traduisant en fait le rendement de l'ensemble des fonds
investis sur une priode donne).
Il synthtise la fois le rendement gnr par la somme des revenus nets du placement sur la priode, et la
plus ou moins-value ralise entre le montant de l'investissement de dpart et le produit de la revente la fin
de la priode.
Si FMO, FM1, FM2 ... FMt, sont les flux financiers aux annes 0, 1, 2,... t, le taux de rendement interne est
la valeur TRI solution de l'quation
FM
0
+ FM
1
+ FM
2
+ + FM
t
= 0
(1+TRI) (1+TRI)
2
(1+TRI)
t
H - TAUX D'ACTUALISATION
Le taux d'actualisation permet de calculer la valeur actuelle d'une somme de flux financiers venir sur une
priode donne.
titre d'exemple, l'actualisation des flux financiers peut tre employe dans certaines valuations de droit au
bail, de contrats de crdit bail ou de construction sur terrain d'autrui, ainsi que dans les mthodes d'valuation
par actualisations de flux.
La doctrine a toujours vari en France et dans les autres pays trangers sur le choix du type de taux retenir :
- soit un taux raccord aux taux de rendement constats sur les marchs immobiliers correspondants, donc
dpendant essentiellement des caractristiques de l'immeuble dans son march,
- soit des taux construits partir des taux du march financier, la base d'apprciation la plus courante tant
le taux de l'argent faible risque (c'est dire celui des obligations).
Dans le cadre d'valuations immobilires, il est d'usage de retenir en matire d'actualisation de flux, un taux
dont l'apprciation de dpart est fonde sur le taux de l'argent faible risque gnralement rehauss d'une
prime variable tenant compte de la moindre liquidit des biens immobiliers et des caractristiques principales
de l'immeuble. Toutefois, la considration des taux de rendement nets observs sur le march immobilier
peut constituer une seconde approche dans l'apprciation d'un taux d'actualisation.
Guide des diligences
TITRE III
GUIDE DES DILIGENCES
Chapitre 1 LES MISSIONS RALISES PAR LES EXPERTS
Principes Gnraux - Liste des principales Missions
A Rapport d'expertise
B Actualisation d'une expertise antrieure
C Rvaluation (Expertise quinquennale ou autre)
D Avis sur dossier ou Rvision sur dossier
E Contrle de cohrence et mthode d'expertise
F Audit immobilier
G tudes diverses
Chapitre 2 LA RALISATION DES MISSIONS D'EXPERTISE
A Formalisation de la mission
B Droulement de la mission
C Rendu des conclusions
D Intervention successives, parallles ou conjointes d'Experts
Chapitre 3 LES RAPPORTS
A Principes d'tablissement
B Le contenu des rapports
C Cas particulier des immeubles situs l'tranger
Chapitre 1
LES MISSIONS RALISES PAR LES EXPERTS
Sept catgories de Missions ont t identifies de faon exhaustive, chacune d'elles supposant de la part de
l'Expert un certain nombre de diligences et, par voie de consquence, de la part de son mandant la dfinition
d'un cadre de mission bien prcis et la production d'un certain nombre d'informations ou de documents
ncessaires l'expertise.
Ces sept grandes catgories sont les suivantes :
1. valuation Immobilire (proprement dite)
Celle-ci peut donner lieu un Rapport Dtaill, un Rapport Rsum ou un Certificat d'Expertise.
2. Actualisation d'une expertise antrieure ou certification intermdiaire
3. Expertise quinquennale ou d'une autre priodicit
4. Avis sur dossier et la rvision sur dossier
5. Contrle de cohrence et de mthodes d'une expertise
6. Audit immobilier
7. Les tudes diverses
Le prsent Guide va donc dterminer les diligences appropries chaque type d'intervention en ayant
pralablement dfini le champ d'application de la mission.
Certains termes ont t volontairement carts : en particulier, celui d'avis de valeur.
L'avis de valeur consiste en une estimation souvent fournie par un professionnel qui n'agit pas dans le cadre
strict des diffrentes missions d'expertise voques dans le prsent chapitre.
Quelles que soient les catgories d'intervention, le rapport fourni par l'expert doit rpondre un double
objectif de prcision et de transparence :
Souci de prcision et de transparence, en particulier par rapport aux questions poses l'expert, aux
hypothses de travail qui lui ont t dfinies, aux choix des mthodes d'valuation retenues et
l'expression des conclusions.
Souci de transparence quant la quantit, au contenu et la qualit des informations qui ont t mises
sa disposition ou qu'il a recueillies pour effectuer les travaux d'expertise.
En rgle gnrale, c'est la libert contractuelle qui prvaut entre l'Expert et son Mandant. Le volume et le
dtail des diligences sont videmment fonction des dlais et de la rmunration accords l'Expert.
Il est cependant souhaitable d'clairer le proscripteur ou le lecteur d'une valuation immobilire sur :
L'tendue et les limites des missions demandes l'Expert,
Le type d'intervention requis (lablisation des diffrentes catgories de Missions),
Une harmonisation de la formulation des questions poses et l'nonc prcis des hypothses de travail,
Une standardisation de la prsentation des conclusions mises par les experts.
Les mandants, comme les experts, devraient donc bnficier d'une meilleure comprhension et les
malentendus seraient ainsi vits.
Deux expertises portant sur le mme bien et labores avec les mmes hypothses de travail devraient tre
plus facilement comparables.
Enfin, le donneur d'ordre connatra d'emble, en fonction du type de mission demand, la gamme habituelle
des services et prestations qu'il est en droit d'attendre ainsi que les limites de chaque type de mission.
A - RAPPORT DEXPERTISE
Mis part le rapport d'audit immobilier, (la mission d'audit impliquant une tude approfondie) le Rapport
d'Expertise dtaill est le document le plus complet au sein de la gamme des prestations identifies.
Le terme "Expertise" implique la visite des biens valuer quelle que soit la forme du rendu des conclusions.
Celles-ci peuvent tre exprimes dans trois formats :
le rapport dtaill,
le rapport rsum,
le certificat d'expertise.
Les investigations auxquelles l'expert doit se livrer dans l'accomplissement d'une mission donnant lieu
l'tablissement d'un rapport d'expertise peuvent toutefois varier en fonction du type d'immeuble ou du type
de droit immobilier valu.
1 - RAPPORT D'EXPERTISE DTAILL
Le rapport d'expertise dtaill implique la visite de l'immeuble par un expert, si possible dans son intgralit.
Cependant, pour des patrimoines trs importants, composs d'ensembles assez homognes, une visite
exhaustive et complte n'est pas toujours possible ; l'expert devra alors dterminer l'chantillon visit en
accord avec son client.
Le rapport comprendra la mission, les clauses de non-publication et d'utilisation, la situation gographique, la
description du bien, l'apprciation qualitative, l'valuation, les conclusions et les annexes (cf. Chapitre 3
pour le dtail des spcifications).
2 - RAPPORT D'EXPERTISE RSUM
Le rapport d'expertise rsum implique la visite de l'immeuble un expert, dans les mmes conditions.
Les prestations et diligences effectues par l'expert sont en principe identiques. C'est seulement la
prsentation des conclusions qui change, celles-ci tant exprimes de faon synthtiques et plus succinctes.
Toutefois, dans certains cas, les conditions d'excution de l'expertise ne permettent pas, souvent pour des
raisons de dlai, la mise en uvre des mmes diligences qu'un Rapport dtaill. L'Expert devra alors le
prciser clairement dans le chapitre " Mission
3 - CERTIFICAT D'EXPERTISE
Le certificat d'expertise est une forme de rapport d'expertise rsum gnralement applique pour des
expertises rptitives ou portant sur de nombreux immeubles. Il se caractrise par une prsentation
synoptique et standardise de l'expertise immobilire.
Comme dans le cas du Rapport Rsum, les diligences sont, sauf exception, identiques celles d'un Rapport
Dtaill : l'expert aura visit les lieux, recueilli et trait les donnes de bases et effectu les mmes calculs.
Seule la prsentation revt une forme plus au moins dveloppe.
Toutefois, pour certains immeubles trs importants ou trs complexes, l'valuation sous forme de Rapport
Rsum ou de Certificat ne couvre pas la mme gamme d'investigations et de calculs qu'un Rapport
d'Expertise Dtaill.
B - ACTUALISATION D" UNE EXPERTISE ANTERIEURE
De plus en plus, les immeubles font l'objet d'valuations successives intervalles rapprochs. Les
immeubles, proprits des compagnies d'assurances et des socits civiles de placement immobilier, doivent
tre valus chaque anne (cf. dcret Novembre 1990 sur les compagnies d'assurances, et loi J anvier 1993
sur les S.C.Pl.).
Il est donc procd une actualisation d'expertise antrieure galement appele "certification intermdiaire".
L'actualisation peut se faire avec ou sans nouvelle visite de limmeuble. En l'absence de nouvelle visite,
l'expert entreprend un examen rapide des modifications intervenues dans la situation juridique, urbanistique
ou locative de l'immeuble et remet ses conclusions sous forme succincte.
Si l'immeuble a subi des modifications notables dans sa structure ou son environnement, le client ou l'expert
peut dcider qu'une nouvelle visite s'impose. L'expert pourra alors revisiter l'immeuble soit de manire
exhaustive, soit sous forme d'une reconnaissance extrieure qui consiste en l'inspection des parties
communes de l'immeuble et de son environnement immdiat.
En rgle gnrale, une nouvelle visite, ne serait ce que sous la forme d'une reconnaissance extrieure, est
souhaitable.
C - RVALUATION (EXPERTISE QUINQUENNALE OU AUTRE)
Pour les immeubles des compagnies d'assurance ou des S.C.RI., une expertise quinquennale est obligatoire
aprs 4 certifications intermdiaires.
Pour les autres immeubles, une rvaluation peut s'imposer aprs une premire expertise antrieure. Les
rvaluations impliquent de prfrence une visite complte, soit au minimum une simple reconnaissance
extrieure s'il n'y a pas eu de modification notable dans la structure ou dans l'tat de limmeuble et compte
tenu de la date du rapport prcdent.
S'il n'y a pas eu de nouvelle visite complte, le Rapport contiendra une rserve relative l'tat intrieur de
limmeuble.
Le rapport de rvaluation sera un rapport d'expertise dans les modalits telles que dfinies au paragraphe I.
D - AVIS SUR DOSSIER OU RVISION SUR DOSSIER
Les avis sur dossier sous-entendent que limmeuble n'a pas t visit. Ces avis peuvent prendre la forme
d'une rvision s'il s'agit de donner son avis sur le rapport d'expertise d'un confrre.
Parfois cet avis doit tre donn dans un dlai trs court, sans avoir tous les lments caractristiques de
limmeuble. Cet avis devra donc prciser les lments qui ont t fournis ou pas ; si ce dernier fait tat
d'hypothses, elles devront tre clairement exprimes. Les conclusions seront le plus souvent rsumes et
succinctes.
E - CONTRLE DE COHRENCE ET MTHODE D'EXPERTISE
Il peut tre demand un expert son avis sur un rapport d'expertise immobilire. Le travail demand
consiste :
- vrifier le choix et la rgularit des mthodes d'valuation utilises.
- fournir un diagnostic gnral sur la cohrence de la ou des valuations, sans raliser pour autant une
expertise des immeubles.
Dans certains cas, l'Expert en valuation immobilire peut se voir demander de valider les conclusions d'un
confrre, que celui-ci ait agi en tant qu'Expert interne ou externe au mandant.
F - AUDIT IMMOBILIER
Il s'agit d'une mission de vrification approfondie concernant un immeuble, dont l'expertise dtaille est, soit
le pralable, soit plus souvent l'aboutissement.
L'audit immobilier complet doit en effet comprendre les travaux suivants :
- Vrification des titres de proprit tant prcis que, si celle-ci n'est pas effectue par l'expert, elle doit
l'tre par un juriste.
- Production d'extraits cadastraux (matrices et plans).
- Vrification de la situation d'urbanisme des biens, confirme par un document engageant
l'administration et opposable aux tiers (certificat d'urbanisme, permis de construire).
- Estimation dtaille, par devis d'un professionnel, des travaux entreprendre sur limmeuble.
- Analyse des facteurs susceptibles d'affecter l'environnement de l'immeuble avec, en cas de besoin, avis
d'un technicien extrieur ventuel.
titre d'exemple, l'expert en valuation immobilire (sauf spcification particulire) n'est pas en mesure
techniquement d'effectuer lui-mme un sondage des sols, des contrles techniques concernant le degr de
pollution ou de contamination de la proprit ou de son environnement immdiat.
Toutefois, les renseignements recueillis auprs du client et des autorits administratives locales peuvent lui
permettre, s'il apparat des doutes ou des craintes ce sujet, d'en informer son client, de faon que celui-ci
puisse requrir les enqutes ou les tudes ncessaires auprs de socits spcialises.
- Examen des originaux de baux et avenants pour les immeubles lous ; s'il n'est pas effectu par l'expert,
il doit l'tre par un juriste.
- Mesurage des surfaces bties si les documents en possession du client ou de ses conseils laissent planer
un doute (plans n'tant plus jour, plans incohrents, tats de superficie n'ayant pas t dresss par un
gomtre-expert ou un architecte, plans rduits).
Il est bien vident qu'un audit immobilier complet est une mission lourde. De ce fait l'expert ne peut la
raliser seul mais en collaboration avec d'autres techniciens et professionnels, en disposant d'un laps de
temps suffisant. Dans un certain nombre de domaines, il devra faire appel des prestataires de services de
l'extrieur.
Dans certains cas, l'audit sera partiel, le mandant convenant avec l'expert du champ des diligences et des
investigations oprer.
En outre, la production de documents administratifs (Urbanisme, Hypothques) peut s'avrer longue. En
rgle gnrale, ce type de mission sur un immeuble entier ne peut tre ralise dans un dlai infrieur un
mois et peut s'taler sur une priode de plusieurs mois.
L'expertise immobilire dtaille intervient en principe au terme de l'audit immobilier ; toutefois, une
premire expertise peut tre faite pralablement l'audit puis complte ou corrige une fois l'audit achev.
G - TUDES DIVERSES
Il n'existe pas de terminologie arrte ce jour de ces diffrents types d'tudes qui viennent souvent dans le
prolongement d'une expertise, mais l'on peut citer entre autres les tudes de valorisation, les tudes
d'amnagements et les analyses financires prospectives.
Sous ce vocable gnrique sont regroupes des interventions qui ne peuvent pas tre assimiles des
expertises, mme si une valuation ou une expertise en sont le point de dpart ou l'aboutissement.
titre d'exemples les plus courants et de faon non exhaustive, nous citons :
- les analyses prospectives : leur objet est d'analyser la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier dans le
futur, ou de situer ce bien en fonction de l'volution des marchs ;
- les tudes de mise en valeur ou d'amnagement : celles-ci consistent en gnral partir de l'existant,
proposer ou suggrer des modifications tendant faire voluer la valeur d'un immeuble ;
- les tudes de faisabilit : il s'agit d'analyses visant dterminer la conformit d'un projet immobilier aux
contraintes juridiques, techniques et conomiques.
- Quel que soit le type d'tude entrepris, il apparat souhaitable lorsque l'Expert, ne produit qu'un seul
document, de bien distinguer l'Expertise proprement dite des tudes afin d'viter toute confusion.
Chapitre 2
LA RALISATION DES MISSIONS D'EXPERTISE
A - FORMALISATION DE LA MISSION
1 - LETTRE DE MISSION
La lettre de mission doit comprendre, en principe, l'objet de l'expertise, la nature de l'expertise, les
documents d'information ncessaires pour l'expertise, le montant des frais et honoraires fixs aprs change
avec l'expert, les modalits de rglement des honoraires, avec le versement d'une provision, si celle-ci a t
prvue.
Pour des raisons d'urgence, l'expertise peuvent commencer avant la rception de la lettre de mission manant
du client.
2 - PERSONNES CONCOURANT L'EXPERTISE
Un expert ou une socit d'expertise peuvent utiliser un ou plusieurs collaborateurs pour raliser l'expertise.
Ces derniers oprent sous l'entire responsabilit de l'expert ; il est recommand que leur participation soit
indique en introduction du rapport d'expertise.
Lorsqu'il s'agit d'experts ou de collaborateurs extrieurs, ceux-ci peuvent tre mentionns dans le rapport
mais ils n'engagent leur responsabilit directe vis vis du mandant que s'ils sont cosignataires de l'expertise.
3 - CONFIDENTIALIT
Confidentialit gnrale
Le rapport d'expertise est de diffusion confidentielle : il ne peut tre transmis une tierce personne qu'aprs
accord du mandant.
Le non-respect de cette confidentialit peut entraner un recours contre l'expert.
Confidentialit renforce
Ce principe de confidentialit peut tre renforc par l'interdiction donne nommment l'expert et ses
collaborateurs de communiquer ou d'utiliser toute information sur un dossier ralis ou en cours.
Cette confidentialit renforce fait souvent l'objet d'un engagement personnel et nominatif sign par l'expert
et les collaborateurs internes ou externes qui ont accs au dossier.
Le non-respect de cette confidentialit entrane la responsabilit de l'expert et de ses collaborateurs.
4 - DLAIS
Les dlais de ralisation d'une expertise varient avec l'tendue physique de la mission (taille et loignement
des immeubles visiter) et sa complexit.
Les dlais sont dtermins avec le client. Ils sont calculs compter de la date, une part, de remise des
pices dont l'Expert a besoin, d'autre part, de celle de la mise en possibilit de visiter l'immeuble.
En cas d'incidents (difficults pour visiter, pour obtenir des pices ou renseignements indispensables, ... )
susceptibles d'affecter le respect des dlais, l'expert en tiendra inform son client dans les plus brefs dlais et
ngociera le report du terme convenu.
En toute hypothse, l'expert doit toujours agir avec la plus grande diligence, le non respect des dlais, par le
fait de sa seule ngligence, pouvant entraner la mise enjeu de sa responsabilit.
B - DROULEMENT DE LA MISSION
1 - VISITE DES IMMEUBLES
D'une manire gnrale, toute expertise d'immeuble ncessite une visite dtaille de limmeuble.
Pour des raisons de confidentialit et d'urgence, il peut arriver qu'une visite partielle de l'immeuble soit seule
possible. Elle se limite parfois la visite des parties communes ou ouvertes au public ; dans ce cas l'expert
doit le signaler dans son rapport.
Pour des raisons de dlai, en cas d'expertise d'un patrimoine immobilier important et souvent dispers, une
visite sur chantillon peut tre envisage ; le choix de cet chantillon doit tre fait en plein accord avec le
mandant et tre explicit dans le rapport.
2 - UTILISATION DES PICES
Les documents d'information fournis par le mandant (situation locative, plans, tat de surfaces, nature des
lieux ... ) sont prsums exacts. S'ils se rvlent notoirement faux ou inexacts, l'expert doit essayer d'y
remdier auprs de son mandant. En cas d'impossibilit, l'expert doit mettre expressment des rserves en
les expliquant dans le rapport.
3 - TUDE DU DOSSIER
L'expertise dtaille d'un immeuble comprend l'analyse de l'immeuble et l'analyse du march.
L'analyse de l'immeuble sera dtaille ultrieurement mais les investigations qu'elle ncessite y compris
celles que l'on n'a pu faire, doivent tre voques dans le rapport d'expertise.
L'analyse du march implique une tude des rfrences par accs aux banques de donnes et aux sources
d'informations diverses. Cette tude doit tre mentionne, mme brivement, dans le rapport d'expertise.
4 - INTERRUPTION DE LA MISSION - MODIFICATION DE LA MISSION
Une Mission peut tre interrompue avant le rendu des conclusions pour des raisons diverses, et notamment :
du fait d'une dcision du Mandant,
du fait de l'Expert, en particulier s'il considre que trop d'lments ou d'informations lui font dfaut.
La Mission d'expertise est alors interrompue en cours d'excution. L'Expert doit alors tre rmunr en
consquence. Il reste toutefois redevable de certaines obligations, en particulier au niveau de la
confidentialit.
Si l'objet ou les hypothses de travail sont modifis, une nouvelle lettre de Mission doit tre tablie.
C - RENDU DES CONCLUSIONS
1 FORME DES CONCLUSIONS
Les conclusions sont, sauf exception, matrialises par un Rapport crit.
Les conclusions du Rapport doivent tre exposes le plus clairement possible.
Quand des hypothses particulires de ralisation ou de faisabilit ont t mises dans le rapport d'expertise,
elles doivent tre ritres explicitement dans la conclusion.
La remise du Rapport est souvent accompagne de commentaires verbaux. Toutefois, toute prcision,
notamment quant aux hypothses de travail retenues ou cartes mrite d'tre consigne dans le Rapport.
2 - RSERVES VENTUELLES
Si l'expert a des incertitudes, quant la fiabilit et l'exhaustivit des informations fournies, il doit
clairement en faire tat sous forme de rserves qui peuvent affecter srieusement les conclusions de
l'expertise. Il est vivement recommand de prvoir d'ventuelles rserves concernant l'environnement, la
pollution, l'infestation ou la contamination*.
3 - IMPOSSIBILIT DE FOURNIR LES CONCLUSIONS
Lorsque des lments d'information majeurs font dfaut ou que des incertitudes srieuses demeurent, l'expert
peut considrer qu'il est dans l'impossibilit de dposer ses conclusions.
Il doit en informer son mandant de prfrence par crit, en prcisant les motifs. Mme si l'expert ne dpose
pas de conclusions, il reste redevable d'une obligation de rserve et de confidentialit vis--vis des mandants.
* cf. Titre III, Chapitre 3, paragraphe 7, sur la teneur des rserves concernant l'environnement.
4 - HONORAIRES
Dans toutes les missions d'expertise, le montant ou les modalits de calcul des honoraires doivent tre
convenus avant le dmarrage des oprations.
Les honoraires peuvent tre tablis un tarif forfaitaire fix d'avance. Ceux-ci peuvent voluer lorsque le
champ d'application de l'Expertise est modifi en cours de Mission.
Ils peuvent aussi tre tablis au prorata de la valeur des immeubles expertiss.
Ils peuvent enfin galement tre fixs la vacation horaire ou la vacation journalire. Dans tous les cas, il
faut prciser si les honoraires fixs sont T.V.A. incluse (T.T.C.) ou hors T.V.A Les frais de dplacements et
autres peuvent tre inclus forfaitairement ou comptabiliss sparment, et ceci doit tre galement prcis
dans la lettre de Mission.
La responsabilit de l'expert demeure dans le cas o il ne prend pas d'honoraires, mme si celle-ci doit tre
apprcie de faon plus limite.
D - INTERVENTION SUCCESSIVES, PARALLLES OU CONJOINTES
D'EXPERTS
1 - INTERVENTIONS SUCCESSIVES
Lorsqu'un Expert intervient dans une mission d'expertise la suite d'un confrre ou en mme temps, il ne
peut informer celui-ci de son intervention qu'avec l'accord de son mandant.
Il peut tre en effet intressant de connatre les lments d'information, le contexte ou les conditions dans
lesquelles l'expertise prcdente a eu lieu.
2 - INTERVENTIONS PARALLLES AVEC RAPPROCHEMENT
Certaines missions d'expertise comportent l'valuation du bien pour l'une des parties en prsence par un
expert et pour l'autre par un autre expert, avec mission complmentaire de se rapprocher pour aboutir un
accord.
La confrontation entre les deux experts devra toujours tre courtoise et viser l'efficacit de manire
rduire les cas de nomination de tiers expert agissant comme arbitre.
La visite des immeubles devra, si possible, tre faite simultanment par les deux experts.
3 - INTERVENTIONS CROISES AVEC CONTRLE DES MTHODES ET DE COHRENCE
Pour diffrentes raisons, un deuxime expert peut tre nomm pour un contrle de mthode et de cohrence ;
en cas de dsaccord ou d'incohrence avec le premier expert, le deuxime expert devra s'efforcer de justifier
sa position.
Trs souvent, ces contrles amnent un accord sur les mthodes d'expertise employes par le premier expert,
mais ils peuvent rarement aboutir un accord total sur les valeurs retenues. En effet, le contrleur ne dispose
ni des dlais, ni des moyens de vrifier si les donnes et les conclusions retenues par le premier expert sont
exactes, et conformes aux conclusions auxquelles il serait lui-mme parvenu, car il ne couvre pas le mme
champ de diligences.
Chapitre 3
LES RAPPORTS
A - PRINCIPES D'TABLISSEMENT
L'expert conserve toujours une marge d'apprciation dans l'ordonnancement et la prsentation de son rapport.
Il doit nanmoins respecter certains grands principes, de faon que la prsentation de la mission et des
conclusions soit claire, la plus standardise possible et comprhensible.
- La forme du rapport d'expertise tabli doit tenir compte des instructions prcises donnes par le client
l'expert et de l'utilisation que le client se propose de faire de l'expertise.
Il est donc ncessaire que les instructions du client soient clairement exposes de manire que les sujets
inclus ou exclus de l'expertise apparaissent parfaitement au lecteur.
- L'expert doit s'efforcer de rdiger un rapport court.
Il doit viter les dveloppements superflus et reporter, de prfrence en annexe, les documents dtaills ou
utiliss.
Il est bien vident que ce souci doit tre modul pour des situations juridiques ou locatives complexes, et
pour les immeubles importants.
- Le rapport doit tre clair : l'expert devra utiliser un langage simple, si possible accessible aux non-
spcialistes, en particulier dans les exposs techniques.
- Le rapport doit tre prcis : il devra rpondre exactement et intgralement la mission.
- Le rapport doit tre pagin, dat et sign par l'expert.
B - LE CONTENU DES RAPPORTS
Sauf exception justifie due un manque d'informations non imputable l'expert ou des instructions
spcifiques du client clairement exposes, un rapport d'expertise doit comporter, en principe, les lments ci-
aprs.
1 - MISSION
- Identit du client ou du mandant, son lien avec l'immeuble expertiser,
- l'objet de la mission doit tre dfini de faon prcise : il doit indiquer si l'immeuble est valuer dans
son tat actuel, ou dans un tat futur, dans l'hypothse de la prolongation de son usage actuel, ou de
l'utilisation pour un autre usage...
- identification des biens ou droits valuer doivent tre identifis, si possible par la dsignation
cadastrale, l'adresse exacte et l'usage la date de visite,
- date de valeur de l'expertise,
- date de rdaction (si celle-ci notamment est diffrente de la date de valeur),
- date de visite,
- mention de la visite en prcisant le cas chant s'il n'a pas t possible d'accder la totalit des lieux, si
les occupants ont t prvenus ou non ; pour des patrimoines trs importants composs d'ensembles
assez homognes pour lesquels une visite exhaustive et complte n'est pas possible dans des dlais
normaux, l'expert devra bien identifier la nature de l'chantillonnage visit, en accord avec son client,
- hypothses de travail retenues et valeurs dfinies (valeur " libre " ou " occup avec un tat locatif donn,
valeurs vnales ou de remplacement, valeurs locatives ... ),
- rserves ventuelles en cas d'impossibilit de vrifier telles ou telles donnes pouvant avoir une
incidence sur la valeur,
- liste des documents et informations mis la disposition par le client et utiliss par l'expert : titre de
proprit, copie de dsignation d'immeuble ou de droits de proprit figurant dans un titre, tat locatif
dtaill ou rsum, baux originaux ou copies avec avenants, quittances de loyer, plans originaux ou
copies, permis de construire ou de dmolir etc...
2 - CLAUSES DE NON PUBLICATION ET D'UTILISATION DU RAPPORT DANS SON
INTGRALIT
Les recommandations de TEGOVA* et les pratiques professionnelles conduisent gnralement les experts
insrer dans leur rapport une ou deux clauses du type de celles-ci aprs :
Le mandant ne peut utiliser le rapport d'expertise de faon partielle en isolant telle ou telle partie de son
contenu .
Le prsent rapport d'expertise en tout ou partie ne pourra tre cit ni mme mentionn dans aucun
document, aucune circulaire et aucune dclaration destins tre publis et ne pourra pas tre publi
d'une quelconque manire sans l'accord crit de l'expert quant la forme et aux circonstances dans
lesquelles il pourra paratre .
3 - SITUATION GOGRAPHICIUE
Celle-ci peut tre dtaille en situation gnrale, localisation particulire, emplacement, environnement et
voisinage, desserte routire et transports urbains.
4 - SITUATION JURIDIQUE DU BIEN
Dsignation du rgime de proprit ou de la nature juridique du bien ou du droit, notamment : proprit
pleine et entire, locaux dpendant d'une coproprit horizontale ou verticale, indivision, immeuble dtenu
par le biais de titres d'une socit civile ou commerciale, concession, construction sur terrain d'autrui,
location, contrat de crdit-bail, division en volume...
5 - SITUATION URBANISTICIUE ET ADMINISTRATIVE
Classement ou zoning, servitudes publiques, projets susceptibles d'affecter le bien, constructibilit. Ces
renseignements sont publics et dlivrs par les Services Administratifs par voie orale ou par consultation de
documents.
Il convient de rappeler que seuls sont opposables aux tiers certains documents fournis par l'Administration
(certificat d'urbanisme, Permis de construire). La production de ces pices demande un dlai qui est souvent
incompatible avec celui fix par la Mission d'Expertise.
* TEGOVA est une association europenne de droit Belge regroupant les principales organisations d'experts en valuation immobilires de l'Union
Europenne et d'autres pays europens ou non. TEGOVA provient de la fusion de TEGOVOFA et d'EUROVAL. Le but de TEGOVA est de mettre
en contact les experts de ces diffrents pays afin d'tablir des standards europens, proposer une harmonisation des pratiques et des mthodes, et
promouvoir les propositions des experts en valuations immobilires auprs des autorits et des partenaires concerns - cf. annexes et sources -
6 - DESCRIPTION DU BIEN
- Nature et consistance des biens.
- Affectation (usage physique, affectation juridique ou urbanistique).
- Surface du terrain et des btiments.
Ces surfaces sont gnralement fournies par le client (plan, tat des surfaces). Seules les surfaces mesures
par un professionnel comptent ou spcialiste disposant d'une assurance de Responsabilit Civile
Professionnelle (tels que gomtre-expert, architecte) prsentent une garantie.
- tat d'entretien gnral des biens : gros-oeuvre, second uvre, finition. Il n'est pas de la comptence
de l'expert de fournir des diagnostics techniques dtaills, ni dans sa mission d'tablir des devis de
travaux. Il doit en revanche clairer son mandant sur la qualit de l'entretien avec ses consquences
sur la valeur des biens et fournir ventuellement un ordre de grandeur du montant des travaux
ncessaires.
- quipement : lments de confort ou services gnraux pouvant tre considrs comme immeubles par
destination.
- Annexes aux locaux ou l'immeuble : parkings, archives, caves, locaux sociaux, dtaills sparment
le cas chant.
7- RSERVES CONCERNANT L'ENVIRONNEMENT ET LA CONTAMINATION
Il ne rentre pas dans les comptences normales de l'Expert en valuation immobilire d'apprcier ni de
chiffrer l'incidence des risques lis la contamination des sols, des btiments, la pollution des terrains et
plus gnralement les questions concernant l'environnement. Il peut toutefois prvenir son Mandant des
risques s'il en apparat partir des informations gnrales sur le secteur.
En outre, les problmes soulevs par la prsence d'amiante, de termites et par certaines nuisances
acoustiques ou phoniques ne peuvent tre valus avec prcision que par des spcialistes habilits et
assurs cet effet.
L'Expert en valuation immobilire devra donc rappeler dans son Rapport les limites de sa Mission, tout en
se rservant la possibilit d'informer son Mandant en cas de risques vidents ou patents, et en lui suggrant
de requrir les services d'un ou de plusieurs spcialistes concerns.
8 - SITUATION LOCATIVE
Un immeuble peut tre vacant, occup par son propritaire, par un tiers titre gratuit, avec ou sans titre,
occup titre onreux avec des baux de conditions diverses. Selon les cas, le rapport d'expertise dtaillera la
situation locative des biens, la date de l'expertise.
9 - APPRCIATION QUALITATIVE
Celle-ci consiste donner une apprciation courte ou dtaille des biens au regard de leur utilisation et des
conditions du march dans lequel ils se situent.
10 - TUDE DU MARCH
L'expert effectue une tude de march des biens comparables qu'il peut rsumer sans la dtailler. Les
rapports d'expertise ne comportent pas systmatiquement d'lments de rfrence ; certains peuvent toutefois
tre exposs verbalement aprs le dpt du rapport, au mandant qui en fait la demande et qui s'engage
respecter le principe de confidentialit.
11 - VALUATION
Celle-ci doit comporter le choix des mthodes d'valuation retenues avec ventuellement la justification de
celles-ci.
Sont ensuite exposs de manire plus ou moins dtaille les calculs, dcoulant des mthodes employes,
ainsi que les chiffres retenus dont la synthse sera reprise en conclusion.
Dans les rapports d'expertise rsums ou de forme standard, les avis ou rvisions sur dossier, ou les rapports
portant sur des groupes d'immeubles trs nombreux, les calculs dtaills n'apparaissent pas.
12 - CONCLUSIONS
Les conclusions peuvent tre assorties de rserves concernant le bien, son utilisation actuelle ou future et le
march dans lequel il se situe.
Il est indiqu dans les conclusions si les chiffres sont donns hors droits de mutation et frais d'acquisition et
hors T.V.A. ou non.
Le rgime fiscal du mode de cession retenu doit, toujours tre explicitement mentionn (opration d'apport,
cessions de droits, de parts ou d'actions, vente directe, etc ...
Dans certains cas, l'Expert pourra faire apparatre plusieurs chiffres dans ses conclusions et en particulier
dans les cas suivants
- lorsque plusieurs hypothses d'utilisation ou d'occupation ont t tudies,
- quand le rgime fiscal de la mutation est incertain ou peut tre variable,
- si des inconnues psent sur l'utilisation ou l'affectation du bien.
13 - ANNEXES
Il est recommand, pour ne pas alourdir le corps du rapport d'expertise, de reporter en annexe les diffrents
documents qui peuvent tre joints l'expertise, en appui de celle-ci.
On notera en particulier et de faon non exhaustive - les plans (plan de situation, plan masse...)
- les photographies des immeubles,
- les tats locatifs ou les baux,
- les documents d'urbanisme ventuellement disponibles (certificat d'urbanisme, permis de construire),
- les tats de charges locatives et plus gnralement tous autres documents ne ncessitant pas d'tre
retranscrits intgralement dans le corps du Rapport d'expertise proprement dit.
C - CAS PARTICULIER DES IMMEUBLES SITUS LTRANGER
Lorsque l'expertise porte sur un immeuble situ l'tranger, le Rapport, quand il est ralis par un confrre
tranger, est en gnral crit dans une langue trangre. Le confrre franais peut traduire ce Rapport en
langue franaise en prcisant la langue du rapport original et en l'annexant sa traduction. Sauf le faire
traduire par un traducteur asserment, il y aura lieu de prciser que la traduction est approximative, le rapport
original tant le seul opposable.
Il y aura lieu de donner la devise dans laquelle la valeur de l'immeuble est estime et s'il y a conversion en
une autre monnaie, il faudra prciser le cours de change et sa date.
Dans certains pays, les critres utiliss pour l'valuation (surfaces, taux de rendement, de capitalisation ou
d'actualisation) diffrent sensiblement de ceux couramment employs en France. Une note d'explication de
l'Expert sera alors souhaitable, soit dans le corps du Rapport d'Expertise, soit dans tout autre document
accompagnant celui-ci.
TITRE IV
PRINCIPES DONTOLOGIQUES
S'APPLIQUANT AUX EXPERTS
EN VALUATIONS IMMOBILIERES
Les principes dontologiques qui suivent formulent les rgles de conduite que l'Expert en valuation
immobilire doit observer vis--vis de lui-mme, de ses clients, de ses confrres.
Ces rgles s'imposent tous les membres des Associations signataires de la Charte de l'Expertise en
valuation Immobilire. Leur non-respect peut entraner la saisie du Comit d'Application de ladite Charte
et expose tout membre concern aux sanctions prvues par les textes rgissant l'Association laquelle il
adhre.
Les prsentes dispositions constituent des principes gnraux s'appliquant l'ensemble des Experts en
valuations immobilires quels que soient leur spcialit, leur lieu d'exercice ou appartenance.
Les Associations ou Groupements d'Experts en valuations immobilires peuvent prvoir, en plus des
dispositions ci-aprs, des obligations spcifiques ou supplmentaires pour leurs Membres.
A - VIS--VIS D'EUX-MMES
L'expert doit tre totalement indpendant.
Cette indpendance impose :
- l'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
- l'absence d'intrt conomique personne.
Si un immeuble expertiser est la proprit plus de 5 % de l'expert lui-mme ou du groupe auquel il
appartient, l'expert ne pourra intervenir qu'en qualit d'expert "interne" et cette qualit devra figurer dans
l'expos de la mission.
En rgle gnrale, lorsque l'expert considre qu'il existe un risque de partialit ou de suspicion, il renoncera
la Mission.
L'expert qui a t, directement ou par le biais de la socit qui l'emploie, partie prenante dans l'achat d'un
bien immobilier, ne pourra raliser l'expertise de l'immeuble concern avant un dlai de deux ans compter
de cette opration.
L'expert doit toujours agir avec probit et impartialit.
Il doit s'abstenir de tout comportement susceptible de dconsidrer sa profession.
B - VIS--VIS DE LEURS MANDANTS
L'expert immobilier doit obtenir de son client, avant tout commencement d'excution, un crit dfinissant la
mission confie et prcisant le montant de la rmunration.
Il peut refuser une mission et n'a, dans ce cas, aucun motif fournir son client.
Lorsqu'il accepte une mission, il s'engage la remplir jusqu' sa complte excution sauf impossibilit
majeure dont il doit avertir immdiatement le client.
Il est tenu au secret professionnel pour toute information dont il aurait connaissance au cours de sa mission.
Cette rgle peut tre matrialise par une lettre de confidentialit renforce engageant la responsabilit de
l'expert.
l'issue de la mission et dans le dlai imparti, l'expert doit remettre son client un rapport dat et sign. Ce
document doit tre complet, clair, prcis, motiv et conforme aux dispositions du Guide Mthodologique et
du Guide des Diligences. Il est souhaitable que le nom de la personne qui a rdig le rapport et visit
l'immeuble, mme succinctement, soit mentionn dans le rapport.
L'expert ne doit accepter aucune rmunration autre que les honoraires et frais qui ont t fixs. Il refusera
tout don ou avantage qui pourrait lui tre propos.
L'expert en valuation immobilire est tenu une obligation de moyen.
Il est responsable de tous documents ou pices qui lui sont confis. Il est tenu de les restituer l'achvement
de sa mission.
L'expert ou la socit d'expertise sont seuls responsables des tudes et travaux dont ils sont les auteurs. Cette
responsabilit est troitement lie la nature et au champ d'application de la mission qui leur a t confie.
Le client sera prvenu que toute utilisation d'un rapport d'expertise pour un objet autre que la mission
convenue dgagerait l'expert de sa responsabilit.
L'utilisation d'un rapport de faon partielle par un mandant est proscrite, car susceptible de provoquer des
erreurs. Elle peut engager la responsabilit du Mandant.
Tout expert, intervenant titre principal ou en appui dans une mission, doit faire couvrir sa responsabilit
civile professionnelle ainsi que celle de ses collaborateurs par une compagnie d'assurances notoirement
solvable. Le montant des garanties doit tre suffisant pour couvrir les risques lis aux travaux d'expertise
engags en France comme l'tranger.
Lorsqu'un expert est saisi d'une demande d'intervention sur un immeuble qu'il a dj valu depuis moins
d'un an pour une autre partie, il doit informer les deux parties (le premier client et le nouveau
demandeur). Il ne pourra effectuer une nouvelle expertise que s'il a l'accord de chacune d'elles. Dans le cas
contraire, il devra dcliner la seconde mission.
C - VIS--VIS DE LEUFTS CONFRRES
L'expert doit entretenir avec ses confrres des contacts confraternels.
Il doit autant que faire se peut, dvelopper avec eux des changes utiles l'approfondissement des
connaissances et l'amlioration des mthodes d'expertise.
L'expert doit ne rien faire qui puisse nuire l'honorabilit d'un confrre ou le mettre en difficult.
Lorsque plusieurs experts sont amens intervenir dans une mme affaire, concomitamment ou
successivement, ils peuvent se contacter et changer toutes informations utiles, sauf si leur mandant s'y
oppose.
Dans les mmes conditions, l'expert charg d'une contre expertise pourra transmettre au premier expert son
contre-rapport. Ce contre-rapport devra tre rdig sous forme courtoise et ne contenir, en cas de divergence
de vue, qu'une argumentation entirement objective.
Lorsque l'Expert charg d'une mission utilise les services d'un confrre, il doit en informer son client. Les
noms du ou des confrres devront figurer dans le rapport.
Dans ce cas l'Expert reste responsable vis--vis de son client de l'ensemble des mentions et conclusions de
son rapport. Si le rapport est consign par deux ou plusieurs experts (co-traitance), ils sont ensemble co-
responsables vis--vis de leur mandant.
Chaque Expert intervenant doit faire couvrir sa responsabilit civile professionnelle par une assurance
adquate.
ANNEXES
ANNEXE I
RAPPEL DES TEXTES PRINCIPAUX ET ELEMENTS DE
BIBLIOGRAPHIE
Loi du 29 dcembre 1976 et du 30 dcembre 1977, concernant la rvaluation dite "libre" des bilans et la
valeur d'utilit (C.G.1. article 238 bis 1 et J ).
Dcret du 5 novembre 1990 portant modification du code des Assurances (J .O. du 6 novembre 1990)
concernant l'valuation du patrimoine des compagnies d'assurances.
Lois du 31 dcembre 1970 et du 4 janvier 1993 (n 93-6) relatives aux Socits Civiles de Placement
Immobilier, rglement n 94-05 (arrt du 26 aot 1994 - J .O. du 9 septembre 1994), Recommandation
commune C.O.B. - C.N.C. relative aux mthodes employes par les experts chargs d'valuer les actifs
immobiliers des S.C.RI. (octobre 1995).
Loi du 30 dcembre 1981 (n 81-1160) concernant l'impt sur les grandes fortunes (I.G.E) supprim puis
rinstaur par la loi du 23 dcembre 1988 sous la forme d'impt sur la fortune (I.S.E).
Loi dite "Carrez" du 18 dcembre 1996 (n 96-1107, J .O. du 19 dcembre 1996) et dcret d'application du
23 mai 1997 sur la dclaration de la superficie privative dans les actes de vente.
"Guide de l'valuation des Biens"
D.G.I. - J ournaux Officiels (1989)
"Approved European Property Valuation Standards"
TEGOVA - Peter Chainpness (1997)
Traduction franaise disponible en 1998
"European Valuation Practice"
dition Chapmann and Hall (1995)
Alastair Adair - Mary Lou Dowre - Stanley Mc Greal - Gerjans Vos
"valuation"
dition Francis Lefebvre
(2me dition - J anvier 1996)
ANNEXE II
LISTE DES ASSOCIATIONS
SIGNATAIRES DE LA CHARTE
Association Franaise des Ingnieurs, Concepteurs et Ralisateurs Industriels (AFICRI)
Secrtariat: 58, chemin de la J ustice
92290 Chatenay-Malabry
Prsident: Jean-Claude BRUNEAU
Association Franaise des Socits d'Expertise Immobilire (AFREXIM)
43, boulevard des Capucines
75002 Paris
Association FE65 480 TPhmobppe LERGLARTE
Association FE65 480 TMons16ni RogerudeACONNIERRTE
AssM) 78002 Paris As7s de C, r16sappelulau02 Pa7reCEEICAPXIM) 43, boulevaRaspailM)
14002 Paris
Compagnie Nationale des Experts Immobiliers (CNEI)
18, rue Volney
75002 Paris
Prsident: Michel BOP.EL
Compagnie Nationale des Experts J udiciaires en Estimations Immobilires (CNEJ )
86, avenue Klber
75116 Paris
Prsident: Jacques VIGI
Confdration des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers (CEAFI)
6, rue Saint-Didier
75116 Paris
Prsident: Bernard REY
Conseil Suprieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier (CSN)
31, rue du Gnral Foy
75008 Paris
Prsident: Didier PICHON
Fdration Nationale des Chambres d'Experts et Experts J udiciaires (EEFIC) valuateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux 22,
rue du Marchal J offre
06000 Nice
Prsident: Grard DEPERI
Institut Franais de l'Expertise Immobilire (IFEI)
3, rue Catulle Mends
75017 Paris
Prsident: Denis FRAIVOIS
Ordre des Gomtres-Experts (OGE)
40, avenue Hoche
75008 Paris
Prsident: Jean-Louis MARTY

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