EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CVEL DA COMARCA DE .....

,
ESTADO DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do CIRG n.
..... e do CPF n. ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n. ....., Bairro .....,
Cidade ....., Estado ....., por intermdio de seu (sua) advogado(a) e bastante
procurador(a) (procurao em anexo - doc. 01), com escritrio profissional sito
Rua ....., n ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificaes e
intimaes, vem mui respeitosamente presena de Vossa Excelncia propor
AO ORDINRIA DE INDENIZAO
em face de
....., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. ....., com sede na
Rua ....., n. ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada
neste ato por seu (sua) scio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil),
profissional da rea de ....., portador (a) do CIRG n ..... e do CPF n. ....., pelos
motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Em data de ...... as partes assinaram Contrato Particular de Compra e Venda de
Imvel (doc. 02), referente ao apartamento de n. ... do Edifcio ....... e sua
respectiva frao ideal de terreno.
O Contrato de Compra e Venda especifica as caractersticas do imvel, valor e
condies de pagamento, estabelecendo multas para a hiptese de
descumprimento do contrato ou atraso no pagamento por parte do compromissrio.
Os autores efetuaram o primeiro pagamento do Contrato, na data de assinatura do
mesmo, no valor de R$......, como se comprova pelo RECIBO DE SINAL DE
NEGCIO E PRINCPIO DE PAGAMENTO (Doc. 03), cumprindo os AA. a sua
obrigao nas datas convencionadas, consistente na liquidao do dbito
remanescente, no valor de CR$ .....
Por ocasio da assinatura do Contrato de Compra e Venda a obra j estava em
andamento e a clusula dcima primeira, no espao destinado a data de concluso
do empreendimento no foi preenchida, ficando, primeira vista sem data de
entrega.
Ocorre, que mesmo no tendo sido inserida no instrumento contratual a data de
entrega, certamente devido a esquecimento, certo que a R prometeu
publicamente fazer a entrega do prdio no ms de ........, segundo se constata
atravs da propaganda (Doc. .....) veiculada pela prpria Construtora ..............
Ltda em jornais de circulao local, Jornal ........ - Publicaes de ......., entre
outras (doc.............).
Entretanto o imvel somente foi entregue e ainda com vrios problemas, portanto,
incompleto para o uso em data de ............, o que significou atraso de 40 meses da
data prevista para entrega, como se constata do Termo de Recebimento (doc.......),
no qual foram feitas as seguintes ressalvas: "1-No feita a troca de misturador do
tanque da rea de servio, j solicitada anteriormente (pea com defeito); 2.
Infiltrao nas paredes do banheiro da suite 2, aparentes h mais de 1 (um) ano;
3. Infiltrao nas paredes do banheiro da sute do casal. As manchas continuam
aparentes; 4. Infiltrao de gua na rea do living na parte superior da janela."
Os problemas de infiltrao de gua eram de conhecimento da Construtora h mais
de um ano, pois nas visitas que os requerentes faziam obra constataram vrias
irregularidades de construo e reclamaram Construtora, de modo que as
manchas nas paredes do BWC da Sute n. 2 e no BWC da Sute do Casal eram
conhecidas e continuaram aparentes, bem como a infiltrao de gua pela parte
superior da janela do Living.
Em ......... os autores reclamaram atravs de carta e informaram R (doc. 13), os
danos causados no apartamento em questo quando da reforma autorizada pela
prpria Construtora no apartamento do 21 andar do Edifcio, na busca de uma
soluo vivel, em face urgncia no conserto exigida pelas infiltraes de gua.
A R considerou "inaugurada" a concluso do edifcio em.... 1994, porm
continuava inacabada, o que motivou os Requerentes a enviar a citada
correspondncia descrevendo os problemas e a necessidade de mudana urgente
para o apartamento em questo, pois alm de impossibilitar a gerao de renda
com o imvel em que moravam (locao), estavam com mveis de diversos
ambientes, principalmente da cozinha, prontos para serem instalados.
Afora os prejuzos oriundos pelo atraso na entrega do imvel, que foi suportado
pelos compradores no perodo de ...... at a data do Termo de Recebimento do
Imvel em ............, ou seja, 40 meses, h que se relatar alguns fatos
constrangedores ocorridos que demonstram o descaso da Construtora R com os
AA., como o decorrente das modificaes efetuadas pela Construtora no
apartamento do 21 andar, em especial na parte hidrulica dos banheiros, que
ocasionou o estrago completo de todo o teto de gesso, necessitando refazer
totalmente, bem como danificao dos espelhos, boxes, sendo que o ltimo boxe
(sute do casal) s foi substitudo definitivamente no ms de .........
Ressalte-se, inclusive, que grande parte das modificaes efetuadas no
apartamento do 21 se deram atravs do apartamento dos autores, que naquele
momento j se encontrava parcialmente pronto, o que ocasionou maior atraso na
entrega.
Os danos causados pela reforma citada, geraram outros, quando da necessidade de
consert-los e at hoje continuam aparecendo e gerando prejuzos, tanto que a
bancada de granito do BW de circulao somente foi substituda em .....
H que ressaltar tambm que novos problemas construtivos ocorreram no decorrer
do perodo e, ainda que comunicada, a Construtora no deu a ateno merecida,
como ocorreu, por exemplo quando da infiltrao de gua no teto e paredes da
cozinha que demandou, inclusive, em troca da janela danificada por vazamento, e,
embora tendo conhecimento, a Construtora somente tomou providncias
aproximadamente 4 meses depois, aps excessiva insistncia dos requerentes.
Ressalte-se que at hoje perdura a infiltrao de guas pluviais nas janelas do
living, e ainda sem soluo definitiva.
Outrossim, antes mesmo da entrega do imvel aos AA. a Construtora j lhes
enviava mensalmente as taxas de despesas referentes ao Condomnio do Edifcio,
os quais sempre na expectativa da concluso da obra, acabaram sendo pagas
indevidamente pois a responsabilidade por todas as despesas condominiais
enquanto no entregue o imvel da construtora, conforme comprovantes dos
meses de ........ a ............. (Doc.......), no valor total de R$ .........
A R se recusou a efetuar o pagamento do IPTU do imvel referente ao ano
de ........ (doc.....), obrigando os autores arcarem com os nus de IPTU de um
imvel ainda no entregue, no valor de R$ ...
Decorridos 35 meses da data prevista para entrega do imvel o descaso
prosseguia, uma vez que a Construtora autorizava os demais compradores a
efetuarem incansveis reformas internas em seus apartamentos, verdadeiras
demolies, que ocasionaram novos estragos, tais como rachaduras nas paredes,
no teto de gesso e desalinhamento das portas dos mveis colocados e das
molduras.
O impacto das demolies e reformas ocorridas nos apartamentos do 22 e 23
andares ocasionaram novas rachaduras no teto de gesso do apartamento dos
autores, necessitando novamente de lixamento, conserto e retoques de pintura,
que ainda geraram despesas com papeles e plsticos (Doc......), para proteger o
piso, as janelas, as portas e a parte dos mveis j instalados no imvel, alm do
pagamento de diarista para manter o apartamento relativamente limpo, no perodo
de ...... a ......... de ......., no valor de R$ ..........., conforme recibos (Doc.......).
Esclarea-se ainda, que as providncias com relao ao apartamento dos novos
compradores, foram tomadas de imediato pela Construtora, que deixava o
apartamento dos autores, o primeiro comprador, margem de qualquer ateno
quanto aos servios, tanto que quando da primeira pintura do imvel (incio do ms
de .........) os pintores foram retirados pelo Sr......., ex-mestre da obra, para
atenderem outro apartamento, obrigando os autores a contratarem servio
particular para este fim (docs.......).
Todos os danos e manutenes ocasionaram a necessidade da substituio do piso
de madeira, reiteradamente solicitado Construtora, sem xito, obrigando os
autores a contratarem servio particular de colocao (doc......), bem como a
compra de material (Docs......) para a substituio urgente do mesmo, uma vez
que se fazia necessria a montagem do mobilirio.
Os prejuzos alcanaram, ainda, os mveis dos autores, que em virtude da data de
entrega do apartamento prevista para ...., h muito estavam prontos e
parcialmente montados, de modo que a infiltrao constante de guas pluviais,
bem como as constantes manutenes no apartamento acabaram por danific-los.
Em duas ocasies os armrios embutidos do escritrio, feitos em madeira de
mogno, aglomerado e chapas de compensado, sofreram descolamento e
apodrecimento, devido ao freqente contato com guas das chuvas, atravs das
infiltraes ocorridas pela floreira, como se percebe pelas fotografias (docs.......).
Houve, ento, a necessidade de retirada, conserto e montagem dos armrios, o que
gerou novas despesas para os requerentes, as quais totalizaram (incluindo mo de
obra e material das duas manutenes) R$ .........., conforme Notas Fiscais ns .....
(doc........).
A infiltrao de guas pluviais na Sute 2 danificou o revestimento de tecido da
parede, tornando-o inutilizvel como se percebe pelas fotografias (Docs......),
sendo necessria a substituio de parte do mesmo, conforme Notas Fiscais
ns .......
DO DIREITO
A motivao para a presente ao decorre de dois aspectos preponderantes: atraso
na entrega do apartamento e os problemas oriundos vrios defeitos da obra e de
sua m administrao.
Dispe o Art. 186 do Cdigo Civil.
"Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia, ou imprudncia, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilcito."
A responsabilidade da R pela reparao dos danos na espcie inquestionvel,
seja pelos problemas da qualidade da construo, seja pelo atraso na entrega da
obra no prazo prometido, gerando danos emergentes e lucros cessantes, de
conformidade com os arts. 389 e 402, do Cdigo Civil "verbis":
"No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e
atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorrios de advogado."
"Salvos as excees expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao
credor abrangem, alm do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar."
Os primeiros (danos emergentes) so provenientes dos erros construtivos em toda
a sua amplitude, desde a omisso negligncia em realizar a obra com qualidade e
os cuidados indispensveis, segundo foi amplamente demonstrado.
A ausncia de qualidade na finalizao da obra, que, entre outros, apresentou
defeitos de vedao nas floreiras, ocasionando infiltraes constantes, geraram
como fartamente se demonstrou prejuzos diversos aos autores. As diversas
manutenes pelas quais o apartamento passou vm demonstrar a falta de
qualidade com o acabamento da obra em geral, que, inquestionavelmente
atrasada, ainda foi entregue fora dos padres de qualidade divulgados pela
Construtora, quando da veiculao de publicidade para a venda das unidades do
Edifcio, fora dos padres contratados e dos padres que se espera de um imvel
do potencial e do valor do imvel em questo.
So evidentes os danos emergentes da falta de qualidade, das imperfeies e da
concluso tardia da obra e prova disso so os citados mveis, que no sofreriam
qualquer tipo de desgaste se o apartamento fosse entregue no prazo avenado, e
em perfeitas condies, tampouco o teto de gesso ou o piso em madeira do
apartamento sofreriam dano se a qualidade da obra fosse realizada tal como
estabelecida.
O eminente Professor Hely Lopes Meirelles, em sua obra O Direito de Construir,
ensina, "in verbis":
"A responsabilidade especfica do construtor, pela execuo da obra, surge com a
celebrao do contrato de construo e s termina com o fiel cumprimento do
ajuste e entrega da obra perfeita, slida e segura. (omissis)
Ainda:
"Encontra-se o construtor em descumprimento contratual quando:
a) (omissis)
Mas, ainda que a obra esteja pronta, havendo "a falta das qualidades essenciais
para o uso normal ou das essenciais descritas no contrato, ser motivo suficiente
para qualificar a inexecuo como prpria ou absoluta.
b) Executa defeituosamente a obra. Esta uma forma de inexecuo imprpria,
posto que o construtor executou a obra, mas no obedeceu s clusulas estipuladas
no contrato ou deixou de atender aos princpios bsicos da arte de construir."
(LEITE, Iolanda Moreira. Responsabilidade Civil - Doutrina e Jurisprudncia. Editora
Saraiva. 1984. pg. 134)
Tambm flagrante o direito dos AA. aos lucros cessantes ante o notrio prejuzo
causado pelo atraso na entrega do apartamento pois ficaram privados de utilizaram
o imvel novo, e de locar o imvel em que estavam residindo ou de ter realizado
negcio imobilirio de venda ou troca. O fato que com todo o atraso ficaram
impossibilitados de tornar rentvel o bem e de usufrurem do apartamento que
adquiriram da R. E se estivessem os requerentes pagando aluguel? A situao
idntica.
Que no se alegue que o contrato no havia prazo porque a ampla publicidade
veiculada atravs da imprensa escrita foi taxativa no sentido de que a obra estaria
concluda em ............ A propaganda feita pela R obrigou-a a cumprir o prometido
conforme estabelece o art. 30, da Lei n. 8.137/90 (Cdigo de Proteo ao
Consumidor), que preceitua:
"Toda informao ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer
forma ou meio de comunicao com relao a produtos e servios oferecidos ou
apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o
contrato que vier a ser celebrado."
O Contrato de Compra e Venda elaborado entre Compromitente e Compromissrio,
com clusulas que caracterizam o imvel, estabelecem valores e condies, gera o
nexo de causalidade necessrio para responsabilizar a parte faltante pelos danos
advindos do descumprimento, ou cumprimento defeituoso do mesmo, surgindo,
dessa forma, a ntida obrigao de indenizar.
Na espcie, indiscutvel o descumprimento do contrato por parte da Promitente
Vendedora ou seja, da Construtora ..............., de modo que incidiu ela em ao
culposa, e tambm em omisso voluntria, que causou vrios danos.
Em seu comentrio sobre o atraso na entrega da obra e da responsabilidade do
construtor, publicado na edio de 06/11/95, pg. 22, do Jornal Gazeta do Povo, o
Juiz Lauro Laertes de Oliveira enuncia:
"Frequentemente nos tribunais aes de indenizao promovidas por adquirentes
de imveis em construo, principalmente apartamentos ou do dono da obra na
construo por empreitada, quando o proprietrio do terreno contrata o construtor
para realizar determinada obra e a discusso gira em torno do atraso na entrega da
mesma. Vale dizer, o descumprimento do contrato neste aspecto por parte do
construtor.
Indubitvel o direito do adquirente de imvel em construo ou do dono da obra -
na construo por empreitada - em haver os danos suportados pelos atraso na
entrega da obra e de responsabilidade do promitente vendedor ou construtor.
O art. 389 do Cdigo civil edita: "No cumprida a obrigao, responde o devedor
por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado."
O atraso na entrega traz prejuzos ao adquirente do imvel ou dono da obra,
considerando que se recebesse na data aprazada deixaria de pagar aluguel ou
obteria rendimento com o imvel, se o intuito fosse efetuar locao. Da evidente o
direito de pleitear indenizao correspondente ao valor do aluguel que vem
pagando a terceiro ou do valor do aluguel que obteria com a locao do novo
imvel, conforme o caso."
Corrobora a jurisprudncia especfica:
"AO ORDINRIA DE INDENIZAO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA - apartamento adquirido pelos autores da Construtora R - Autos
de antecipao de provas (em apenso) esclarecendo a extenso dos defeitos graves
na obra nova. Responsabilidade pela mora contratual atribuda R, que procedeu
a entrega das chaves com 7 (sete) meses de atraso - Ao procedente - Recurso
desprovido." (Ac. n. 10713 - 1 Cm. Cvel - Des. Carlos Raitani, un. - julg. em
26/10/94).
E ainda:
"AO DE INDENIZAO - ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO
COMPROMISSADO VENDA - CASO FORTUITO OU DE FORA MAIOR NO
COMPROVADO - PEDIDO PROCEDENTE - APELAO DESPROVIDA. Se a
construtora, na condio de promitente vendedora, comprometeu-se a entregar o
imvel em julho de 1990 e no o fez, alegando em sua defesa a ocorrncia de caso
fortuito ou motivo de fora maior, incumbe a ela o nus da prova desse fato
impeditivo ou modificativo do direito do autor (art. 333, II do CPC). Todavia, como
no produziu prova satisfatria nesse sentido e as chaves do apartamento s foram
entregues em agosto de 1992, impunha-se a procedncia do pedido indenizatrio
correspondente ao perodo de atraso, em que o compromissrio comprador ficou
privado de sua utilizao, pelo que se nega provimento ao recurso. " (Tribunal de
Alada do Paran, Ac. n. 10028 - 2 Cm. Cvel - Juiz Domingos Ramina - un. -
julg. em 23/02/94.
Resumo do danos emergentes:
- R$ ............. - Condomnio/95
- R$ ............. - Condomnio/96
- R$ ..............- IPTU/95
- R$ ............. - IPTU/96
- R$ ............. - Mveis
- R$ ............. - Tecido da parede
- R$ ............. - Mo de obra pintura
- R$ ............. - Material piso de madeira
- R$ ............. - Mo de obra piso de madeira
- R$ ............. - Diaristas
- R$ ............. - Material p/ proteo mveis
Total - R$................
Resumo dos lucros cessantes:
Alugueres do apartamento que residiam a partir de ..... ...., cuja avaliao de
R$ ....... por ms atualmente.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelncia o seguinte:
a) - a procedncia da ao e a condenao da R no pagamento de indenizao de
perdas e danos consistente nos dados emergentes e lucros cessantes a serem
apurados, acrescidos de juros de mora, correo monetria, honorrios de
advogado no percentual contratual de 20% (cfr. clusula 15 do contrato), do valor
da condenao e despesas processuais.
b) - a citao da R, no endereo supra declinado, para, querendo, contestar a
presente, sob pena de no o fazendo, ser declarada revel, com fulcro no art. 319 do
CPC.
c) - produo das provas em direito admitidas, principalmente a oitiva de
testemunhas, a juntada de documentos, depoimento pessoal do representante legal
da R, e percia.
D-se causa o valor de R$.....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [ms] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Nmero de Inscrio na OAB]