Dr. Ir.

Iwan Kustiwan, MT
Kelompok Keahlian Perencanaan Dan Perancangan Kota
SAPPK Institut Teknologi Bandung
Deskripsi Singkat
RDTR adalah rencana secara terperinci tentang tata
ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi peraturan
zonasi. Sebagai rencana rinci, RDTR mempunyai
kedudukan sebagai penjabaran dari RTRW
kabupaten/kota yang perlu dilengkapi dengan acuan yang
bersifat lebih detail sekaligus memuat ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota.
RDTR yang muatan materinya lengkap, termasuk peraturan
zonasi, sebagai salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang juga akan menjadi dasar bagi
penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR
ditentukan sebagai zona yang penanganannya
diprioritaskan.

Materi
1. Kedudukan, Fungsi dan Manfaat RDTR dan
Peraturan Zonasi
2. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan Peraturan
Zonasi
3. Persoalan penyusunan rencana rinci tata ruang
4. Persoalan pengendalian pemanfaatan ruang dan
kebutuhan peraturan zonasi
5. Muatan RDTR (dan Peraturan Zonasi)





Beberapa Pengertian Dasar

Rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota: rencana tata ruang
yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang merupakan penjabaran
dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang
wilayah kabupaten/kota, rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota,
rencana pola ruang wilayah kabupaten/kota, penetapan kawasan strategis
kabupaten/kota, arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota, dan
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota.
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR): rencana secara terperinci tentang tata
ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi.
Peraturan Zonasi: ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk
setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci
tata ruang.
Bagian Wilayah Perkotaan (BWP): bagian dari kabupaten/kota dan/atau
kawasan strategis kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun rencana rincinya,
dalam hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW
kabupaten/kota yang bersangkutan, dan memiliki pengertian yang sama dengan
zona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam PP No. 15/2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang.

Penyelenggaraan
Penataan Ruang
Pengaturan Pembinaan Pengawasan Pelaksanaan
Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
Peraturan Zonasi
Perizinan
Insentif & Disinsentif
Pengenaan Sanksi
Rencana Umum
Rencana Rinci
Kedudukan
Rencana Rinci
dalam Sistem
Penataan Ruang
KETENTUAN RENCANA RINCI TATA RUANG
(UU 26/2007)
(1) Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan:
a. rencana umum tata ruang; dan
b. rencana rinci tata ruang.
(3) Rencana rinci tata ruang terdiri atas:
a. rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang
kawasan strategis nasional;
b. rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan
c. rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata
ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
(4) Rencana rinci tata ruang disusun sebagai perangkat operasional
rencana umum tata ruang.
KETENTUAN PERATURAN ZONASI
UU No. 26/2007 mengamanatkan penyusunan
Peraturan Zonasi (ps. 35):
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui
penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian
insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.
Pengendalian pemanfaatan ruang diatur dengan
peraturan pemerintah (ps. 40)
Kedudukan RDTR
PP No. 15 Tahun 2010:
Setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari
wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya.

Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan
perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota.

Kawasan strategis kabupaten/kota dapat disusun RDTR apabila
merupakan:
a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan
menjadi kawasan perkotaan; dan
b. memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang
ditetapkan dalam pedoman penyusunan RDTR.

RTR Pulau
RTR Kawasan Strategis Nasional
RTR Kawasan Strategis Provinsi
RDTR Kabupaten
RTR Kawasan Strategis Kabupaten
RPJP Nasional
RPJM Nasional
RPJP Propinsi
RPJM Propinsi
RTRW Nasional
RTRW Propinsi
RTRW
Kabupaten
RTRW
Kota
RPJP
Kabupaten/Kota
RPJM
Kabupaten/Kota
RDTR Kota
RTR Kawasan Strategis Kota
Rencana Umum Rencana Rinci
Hubungan antara RTRW kabupaten/Kota, RTBL
dan Wilayah Perencanaannya
Keterkaitan antara Penataan Ruang
dan Penataan Bangunan
Fungsi Rencana Detail Tata Ruang
1. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten/kota berdasarkan RTRW;
2. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih
rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur
dalam RTRW;
3. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan
ruang;
4. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
5. Acuan dalam penyusunan RTBL.

Manfaat RDTR
1. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai
kesamaan fungsi dan lingkungan permukiman dengan
karakteristik tertentu;
2. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan
pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota
yang dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah,
swasta, dan/atau masyarakat;
3. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap
bagian wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur
ruang kabupaten/kota secara keseluruhan; dan
4. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan
untuk disusun program pengembangan kawasan dan
pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP atau
sub BWP.

Kriteria penyusunan RDTR
RDTR disusun apabila:
RTRW kabupaten/kota dinilai belum efektif
sebagai acuan dalam pelaksanaan
pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang karena tingkat ketelitian
petanya belum mencapai 1:5.000; dan/atau
RTRW kabupaten/kota sudah
mengamanatkan bagian dari wilayahnya
yang perlu disusun RDTR-nya.

Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR
Wilayah perencanaan RDTR mencakup:
a. wilayah administrasi;
b. kawasan fungsional: bagian wilayah kota/subwilayah
kota;
c. bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri
perkotaan;
d. kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri
kawasan perkotaan; dan/atau
e. bagian dari wilayah kabupaten /kota yang berupa
kawasan perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan
perkotaan.
Lingkup Wilayah RDTR
Berdasarkan Wilayah
Administrasi Kecamatan
dalam Wilayah Kota
Lingkup Wilayah
RDTR Berdasarkan
Kawasan Fungsional
seperti Bagian
Wilayah Kota/Sub
Wilayah Kota
Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR
Lingkup Wilayah RDTR
Berdasarkan Bagian dari
Wilayah Kabupaten yang
memiliki Ciri Perkotaan
Lingkup Wilayah RDTR
Berdasarkan Kawasan
Strategis kabupaten yang
memiliki Ciri Perkotaan
Lingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Berdasarkan Bagian dari Wilayah
Kabupaten/Kota yang Berupa Kawasan Perdesaan dan direncanakan
menjadi Kawasan Perkotaan
Masa Berlaku RDTR
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan
ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun.

Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan lebih dari 1 (satu)
kali dalam 5 (lima) tahun jika:
a. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang
mempengaruhi BWP RDTR; atau
b. terjadi dinamika internal kabupaten/kota yang
mempengaruhi pemanfaatan ruang secara mendasar, antara
lain berkaitan dengan bencana alam skala besar,
perkembangan ekonomi yang signifikan, dan perubahan batas
wilayah daerah.

PENGERTIAN PERATURAN ZONASI

Pengertian peraturan zonasi TIDAK DISEBUTKAN dalam
Ketentuan Umum UU No. 26/2007 tapi disebutkan dalam
penjelasan sbb:

Penjelasan umum angka 6:
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang
persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya
dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan
zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
(definisi ini yang digunakan dalam PP No. 26/2008 tentang
RTRWN ps. 1 angka 27)

Penjelasan ps. 36 ayat 1:
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur
pemanfaatan ruang dan unsurunsur pengendalian yang disusun
untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata
ruang.

FUNGSI PERATURAN ZONASI
Salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang ,
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan
peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif,
serta pengenaan sanksi (ps. 35)
Sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang (ps 36 ayat 2).
Pelaksanaan RRTR untuk mengoperasionalkan RUTR harus tetap
mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan
peraturan zonasi.
Penyempurnaan RRTR berdasarkan aspirasi masyarakat harus
tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci
dan peraturan zonasi (penjelasan ps. 14 ayat 1).
Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang
(penjelasan umum angka 6).

KETENTUAN PENYUSUNAN PERATURAN
ZONASI
Penyusunan peraturan zonasi :
didasarkan pada RDTR kabupaten/kota dan RTR kawasan strategis
kabupaten/kota (ps. 14 ayat 3 huruf c)
berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan
ruang (ps. 36 ayat 1).
Peraturan zonasi berisi (penjelasan ps. 36 ayat 1):
ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona
pemanfaatan ruang
amplop ruang (KDRH, KDB, KLB, GSB),
penyediaan sarana dan prasarana,
ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman,
nyaman, produktif, dan berkelanjutan, antara lain:
keselamatan penerbangan,
pembangunan pemancar alat komunikasi,
pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi
Catatan:
Istilah yang umum digunakan untuk amplop ruang adalah BUILDING
ENVELOPE (AMPLOP BANGUNAN)
Amplop bangunan dibatasi oleh GSB, tinggi bangunan, dan sky exposure.
Rencana Umum Muatan Peraturan Zonasi
RTRWN
arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional yang
berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem nasional (ps. 20
ayat 1 huruf f)
RTRWP
arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang
berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi (ps. 23
ayat 1 huruf f)
RTRW
Kabupaten/Kota
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten
yang berisi ketentuan umum peraturan zonasi (ps. 26 ayat 1
huruf f)
RTR
Kaw. Metropolitan
Kaw. Megapolitan
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan
metropolitan dan/atau megapolitan yang berisi arahan peraturan
zonasi (ps. 44 ayat 2 huruf e).
RTR Kaw. Agropolitan
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan agropolitan
yang berisi arahan peraturan zonasi (ps. 51 ayat 2 huruf e).
Ada perbedaan kedalaman antara indikasi arahan, kententuan umum, arahan, dan
Peraturan Zonasi
MUATAN PZ DALAM RTRW
PENTINGNYA PERATURAN ZONASI
Penyelenggaraan
Penataan Ruang
Pengaturan Pembinaan Pengawasan Pelaksanaan
Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
Peraturan Zonasi
Perizinan
Insentif &
Disinsentif
Sanksi
Program PR
Pembiayaan
Peraturan Zonasi merupakan
perangkat utama dalam pengendalian
karena perizinan, insentif &
disinsentif, dan sanksi harus
didasarkan pada Peraturan Zonasi
Rencana
Rinci
PERATURAN
ZONASI
salah satu perangkat
pengendalian
pemanfaatan ruang
Rencana
Umum
RTRW Kab/Kota

Peraturan
Zonasi
RTBL
RDTR
Kaitan RDTR dan Peraturan Zonasi
salah satu jenjang
rencana tata
ruang kab/kota
dengan skala
1:5000
RDTR DAN PERATURAN ZONASI
Persoalan Penyusunan Rinci Tata Ruang
1. Persoalan penyusunan rencana rinci :
penerapan prinsip hierarkis komplementer dalam
penyusunan rencana rinci
tingkat kerincian muatan Rencana Tata Ruang (RTR)
klasifikasi pola ruang/zonasi; perbedaan nomenklatur
dalam rencana umum dan rencana rinci
perbedaan proses teknis penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi
2. Persoalan pengendalian pemanfaatan ruang
3. Kebutuhan penyusunan Peraturan Zonasi
26

Persoalan dalam perencanaan tata ruang

Tingkat kerincian muatan RTR (rencana struktur
dan rencana pola ruang)
Penerapan prinsip hierarkis-komplementer
Klasifikasi pola ruang/zonasi dalam rencana
Lingkup dan delineasi wilayah perencanaan
Perbedaan nomenklatur dalam rencana umum
dan rencana rinci
Kaitan antara rencana tata ruang dan instrumen
pengendalian pemanfaatan ruang.

27

Persoalan dalam perencanaan tata ruang

Tingkat kerincian muatan RTR (rencana struktur
dan rencana pola ruang)
Penerapan prinsip hierarkis-komplementer
Klasifikasi pola ruang/zonasi dalam rencana
Lingkup dan delineasi wilayah perencanaan
Perbedaan nomenklatur dalam rencana umum
dan rencana rinci
Kaitan antara rencana tata ruang dan instrumen
pemendalian pemanfaatan ruang.

28

Persoalan Penyusunan Rencana Rinci

Perbedaan rencana umum dengan rencana rinci

Rencana umum tata ruang merupakan rencana yang dihasilkan dari
perencanaan tata ruang yang dilakukan berdasarkan wilayah
administrasi pemerintahan, yang secara berhierarki terdiri atas
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), Rencana Tata Ruang
Provinsi (RTRWP), dan RTRW Kabupaten/Kota
Rencana rinci tata ruang merupakan penjabaran rencana umum tata
ruang berupa rencana tata ruang kawasan yang penetapan kawasannya
tercakup di dalam RTRW, sekaligus perangkat operasional dari
rencana umum tata ruang
Rencana rinci tata ruang terdiri atas:
RTR Pulau/Kepulauan dan RTR Kawasan Startegis Nasional
RTR Kawasan Strategis Provinsi
RDTR Kabupaten/Kota dan RTR Kawasan Strategis
Kabupaten/Kota.
29
Kedudukan rencana umum dan rencana rinci
Kedudukan rencana umum dan rencana rinci dalam wilayah
Kabupaten/Kota:
Rencana umum tata ruang merupakan perangkat
penataan ruang wilayah yang disusun berdasarkan
pendekatan wilayah administratif, yang dalam
operasionalisasinya memanfaatkan rencana rinci tata
ruang yang disusun dengan pendekatan nilai strategis
kawasan dan/atau kegiatan kawasan dengan muatan
subtansi yang dapat mencakup hingga penetapan blok dan
subblok peruntukan.
Rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten/kota dan
peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tersebut
menjadi salah satu dasar pengendalian pemanfaatan
ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata
ruang.

30
Persoalan dalam penyusunan rencana rinci
Penerapan prinsip hierarkis komplementer dalam
penyusunan rencana rinci
Tingkat kerincian muatan rencana tata ruang
(RTR)
Klasifikasi pola ruang/zonasi
Perbedaan nomenklatur dalam rencana umum
dan rencana rinci
Perbedaan proses teknis penyusunan RDTR dan
peraturan zonasi.

31
Prinsip hierarkis-komplementer (1)
Konsitensi substansi RDTR Kabupaten/Kota terhadap
produk rencana tata ruang yang bersifat umum
Komplementaritas dalam penyusunan RDTR
Penjabaran rinci dari rencana umum.

Dalam penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
bagaimana RTRW Kabupaten/Kota dijabarkan lebih lanjut:
Tingkat kerincian/kedetailan struktur ruang wilayah
kabupaten/kota
Tingkat kerincian/kedetailan pola ruang wilayah
kabupaten/kota

32
Prinsip hierarkis-komplementer (2)
Tiap jenis produk RTR pada dasarnya berbeda-beda tingkat
kedalamannya/ ketelitiannya.
Makin kecil wilayah perencanaannya, makin rinci arahan
materi/ substansinya, sesuai dengan skala peta yang makin
besar.
Rencana rinci lebih besar muatan pengaturan pola ruang
daripada pengaturan struktur ruang.
Dengan wilayah perencanaan dalam RDTR yang mencakup
bagian wilayah kabupaten/kota atau bagian wilayah perkotaan
(BWP) yang lebih kecil, tingkat ketelitian/skala petanya menjadi
lebih besar.
RTRW Kabupaten (skala peta 1:100.000 atau 1:50.000)
RDTR bagian wilayah Kabupaten 1: 10.000 atau 1:5000.
RTRW Kota (skala peta 1: 25.000 atau 1:10.000)
RDTR bagian wilayah Kotanya akan mempunyai skala
1:5.000.

33
Tingkat Kerincian Rencana Pola Ruang (1)
RTRW Kota: Kawasan
Lindung
1. Kawasan hutan lindung
2. kawasan yang memberikan
perlindungan terhadap kawasan
bawahannya (kawasan bergambut dan
kawasan resapan air)
3. kawasan perlindungan setempat
(sempadan pantai, sempadan sungai,
kawasan sekitar danau atau waduk,
kawasan sekitar mata air)
4. ruang terbuka hijau (taman RT, taman
RW, taman kota dan permakaman;
kawasan suaka alam dan cagar budaya)
5. kawasan rawan bencana alam (kawasan
rawan tanah longsor, kawasan rawan
gelombang pasang dan kawasan rawan
banjir)
6. kawasan lindung lainnya.







RDTR: Zona Lindung
1. zona hutan lindung;
2. zona yang memberikan perlindungan
terhadap zona di bawahnya (zona
bergambut dan zona resapan air)
3. zona perlindungan setempat
(sempadan pantai, sempadan sungai,
zona sekitar danau, waduk, dan zona
sekitar mata air)
4. zona RTH kota (taman RT, taman RW,
taman kota dan pemakaman)
5. zona suaka alam dan cagar budaya;
6. zona rawan bencana alam (zona rawan
tanah longsor, zona rawan gelombang
pasang, dan zona rawan banjir)
7. zona lindung lainnya.

RDTR: Zona Lindung
Tingkat Kerincian Rencana Pola Ruang (2)

RTRW Kota: Kawasan budidaya

1. kawasan perumahan (perumahan dengan
kepadatan tinggi, perumahan dengan
kepadatan sedang, dan perumahan dengan
kepadatan rendah;
2. kawasan perdagangan dan jasa (pasar
tradisional, pusat perbelanjaan dan toko
modern)
3. kawasan perkantoran (perkantoran
pemerintahan dan perkantoran swasta)
4. kawasan industri (industri rumah tangga/kecil
dan industri ringan;
5. kawasan pariwisata (pariwisata budaya,
pariwisata alam, dan pariwisata buatan
6. kawasan ruang terbuka non hijau
7. kawasan ruang evakuasi bencana (ruang
terbuka atau ruang-ruang lainnya yang dapat
berubah fungsi menjadi melting point ketika
bencana terjadi
8. kawasan peruntukan ruang bagi kegiatan
sektor informal
9. kawasan peruntukan lainnya (pertanian,
pertambangan, pelayanan umum, pendidikan,
kesehatan, peribadatan, keamanan dan
keselamatan, militer, dll)
RDTR : Zona Budidaya
1. zona perumahan, yang dapat dirinci ke dalam
perumahan dengan kepadatan sangat tinggi,
tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah
2. zona perdagangan dan jasa (perdagangan jasa
deret dan perdagangan jasa tunggal), bila
diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam
lokasi PKL, pasar tradisional, pasar modern,
pusat perbelanjaan, dsb.
3. zona perkantoran (perkantoran pemerintah
dan perkantoran swasta)
4. zona sarana pelayanan umum (pendidikan,
transportasi, kesehatan, olahraga, sosial
budaya, dan peribadatan)
5. zona industri (industri kimia dasar, industri
mesin dan logam dasar, industri kecil, dan
aneka industri)
6. zona khusus (zona untuk keperluan
pertahanan dan keamanan, Instalasi
Pengolahan Air, Tempat Pemrosesan Akhir,
dan zona khusus lainnya)
7. zona lainnya (pertanian, pertambangan, dan
pariwisata)
8. zona campuran, yaitu zona budidaya dengan
beberapa peruntukan fungsi dan/atau bersifat
terpadu (perumahan dan perdagangan/jasa,
perumahan, perdagangan/jasa dan
perkantoran).




Persoalan
dalam pengendalian pemanfaatan ruang

Ketidaksesuaian kegiatan/fungsi dengan rencana
pola ruang dalam RTR
Ketidaksesuaian intensitas kegiatan dengan
rencana pola ruang dalam RTR
Perubahan penggunaan lahan dari kawasan
tidak terbangun ke kawasan terbangun
Penerbitan izin pemanfaatan ruang tidak sesuai
dengan RTR
Perkembangan kegiatan tambahan/aksesoris.

36
Konteks persoalan pengendalian
di Kota/Kawasan perkotaan (1)
Tingginya tingkat urbanisasi disertai keterbatasan ruang.
Cepatnya peningkatan harga lahan
Terbatasnya sistem informasi lahan, yang mengurangi
kemampuan pengendalian pemanfaatan ruang.
Belum tepat dan belum terpadunya strategi pengembangan
lahan perkotaan
Ketidaklengkapan dan ketidakjelasan rujukan
pengendalian (peraturan zonasi, perizinan,
insentif/disinsentif, sanksi) baik teknis maupun
prosedural.

37
konteks persoalan pengendalian
di Kota/Kawasan perkotaan (2)
Kecenderungan setiap instansi mengeluarkan ketentuan yang
berkaitan dengan pemanfaatan ruang dan pengendaliannya,
sehingga proses pengendalian tidak berjalan secara sistematis,
tumpang tindih, tidak efisien dan efektif.
Kurangnya jumlah, pengetahuan, pemahaman dan kompetensi
aparat untuk menangani pengendalian secara rutin
Kurangnya kegiatan rutin dalam pengawasan pemanfaatan
ruang
Kurang tegas dan konsistennya penertiban pemanfaatan ruang
Kurangnya pemahaman dan ketaatan dari masyarakat untuk
mengikuti ketentuan dan prosedur yang ditetapkan.

38
Kebutuhan penyusunan RDTR
1. RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan
bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih
rinci;
2. RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan
bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
3. RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan
bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang;
4. RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan
dalam penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan (RTBL).
39

Kebutuhan Penyusunan
Peraturan Zonasi (yang melengkapi RDTR)

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kab/Kota belum
operasional, sehingga sulit dijadikan rujukan dalam
pengendalian penataan ruang;
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kab/Kota pada meskipun
sudah lebih rinci seringkali masih kurang operasional sebagai
rujukan pengendalian pemanfaatan ruang karena tidak
disertai dengan aturan yang lengkap.
Perlu menerapkan instrumen pengendalian pemanfaatan
ruang sebagai upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang

Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang
persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan
pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci
tata ruang (UU 26/2007, penjelasan umum no. 6)

40
Objek yang perlu dikendalikan?
Penggunaan lahan/kegiatan:
(Memperkecil) konflik antarguna lahan (negative externalities)
(Memaksimalkan) manfaat antarguna lahan
Lokasi kegiatan/pembangunan
Waktu pembangunan/redevelopment
Penyediaan prasarana minimum yang diperlukan
Tampilan lingkungan
Struktur dan tapak bersejarah/estetik;
Lingkungan lama yang indah/menarik;
Keragaman dalam pembangunan baru/redevelopment
Alat/cara untuk kompensasi ekonomi
Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baru
Pemeliharaan kualitas lingkungan binaan/terbangun.

41
Dasar-dasar
pengendalian pemanfaatan ruang
Tujuan:
Menjamin tercapainya tertib tata ruang
Pengendalian pemanfaatan ruang mencakup berbagai perangkat
untuk memastikan rencana tata ruang dan pelaksanaannya
berlangsung sesuai dengan rencana tata ruang yang telah
ditetapkan.
Prasyarat pengendalian berjalan efektif dan efisien;
1. Produk rencana yang baik, berkualitas
2. Informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan
ruang yang berlangsung (informasi, perizinan, partisipasi, dll)
ALASAN perlunya pengendalian pemanfatan ruang
Penegasan dalam UU No. 26/2007: pengendalian pemanfaatan ruang
adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang agar
pembangunan baik di tingkat pusat maupun daerah sesuai dengan
rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
Praktek pelaksanaan pembangunan/pemanfaatan ruang tidak selalu
dapat berjalan sesuai dengan tata ruang.
Pelanggaran oleh faktor teknis
operasional, administrasi/politis,
mekanisme pasar, kurang
memperhatikan rencana tata ruang.
Perubahan/pelanggaran pemanfaatan
ruang memberi dampak
ketidakadilan, dampak negatif.
Landasan kewenangan pemerintah dalam
pengendalian pembangunan
1. Bundles of Rights (Hak atas Lahan)
Kewenangan untuk mengatur hak atas lahan, hubungan hukum antara
orang/badan dengan lahan, dan perbuatan hukum mengenai lahan.
2. Police Power (Pengaturan)
Kewenangan menerapkan peraturan hukum (pengaturan, pengawasan dan
pengendalian pembangunan di atas lahan maupun kegiatan manusia yang
menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan, moral dan
kesejahteraan.
Seringkali dianggap sebagai limitation on private property/individual rights.
Pertimbangan:
Tujuan umum (public purpose):
Keamanan, ketertiban, keefektifan, efisiensi, pertahanan, pemerataan, keadilan,
kesehatan, lingkungan dan energi, moral, pelestarian, dll
Kepentingan umum (public interest)
Kenyamanan, angkutan massal/umum, prasarana, perumahan, kebangkrutan,
Kesejahteraan umum (general welfare)
Kepastian usaha, keberlanjutan usaha

3. Eminent Domain (Pencabutan Hak atas Lahan)
Kewenangan tindakan mengambil alih atau mencabut hak atas
lahan di dalam batas kewenangannya dengan kompensasi
seperlunya dengan alasan untuk kepentingan umum
4. Taxation
Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi
kewajiban hukum terhadap perorangan/kelompok atau pemilik
lahan untuk tujuan kepentingan umum.
5. Spending Power
Kewenangan membelanjakan dana publik untuk kepentingan
umum (melalui APBN dan/atau APBD)
Hak atas Lahan
(Property Right)
Hak Membangun
(Development Right)

Masyarakat
Perusahaan
Negara
Pemerintah Daerah:
Menerbitkan Izin
Dilarang membangun
tanpa izin Pemerintah
Contoh:
- Manfaat individual vs. kewajiban mentaati tata ruang
SIFAT dan PERANGKAT
PENGENDALIAN PEMBANGUNAN
Preventif Kuratif
Mengarahkan
Pembangunan
(Direct Development)
Zoning.
Development control.
Development Permit.
Site Plan Control.
Perizinan,
Pengawasan,
Disinsentif, dll
Enforcement:
-penertiban
-sanksi
Mendorong Pembangunan
(Promote Development)
RTRWK
RDTRK
Insentif





Muatan RDTR Kabupaten/ Kota
(PerMen PU No. 20/2011)
1. Tujuan penataan BBagian Wilayah Perkotaan (BWP)
2. Rencana pola ruang
3. Rencana jaringan prasarana
4. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya
5. Ketentuan pemanfaatan ruang
6. Peraturan zonasi.

Planning
[Zoning]
Regulation
Pendekatan/Metode:
- Ekonomi
- Sosial
- Fisik.
- Sistem Internal &
Eksternal
Dimana sebaiknya (arah
pengembangan dan
berapa intensitasnya:
- Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K]
- Industri [I]
- dll
Produk:
- Perwujudan pola
ruang (alokasi pola
ruang)
Bagaimana sebaiknya
[kinerja]:
- Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K]
- Industri [I]
- dll
Pendekatan/Metode:
- Dampak.
- Kesesuaian/kompatibil
itas guna lahan dan
kegiatan
- dll
Produk:
- Perangkat
pengendalian.
- Ketentuan
pemanfaatan ruang.
- Dampak
Pembangunan dll
v
s
Muatan RDTR
Prosedur Penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi
Prosedur penyusunan RDTR dan peraturan zonasi
proses dan jangka waktu penyusunan (proses
teknis)
pelibatan masyarakat
pembahasan rancangan RDTR dan peraturan zonasi.

Prosedur penyusunan dibedakan:
Prosedur penyusunan RDTR
Prosedur penyusunan peraturan zonasi
(zoning text dan zoning map).


Prosedur Penyusunan RDTR

Pra persiapan penyusunan RDTR
penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK)/TOR;
penentuan metodologi yang digunakan;
penganggaran kegiatan penyusunan RDTR.

Persiapan penyusunan RDTR
persiapan awal, upaya pemahaman terhadap KAK/TOR
penyiapan anggaran biaya;
kajian awal data sekunder, yaitu review RDTR sebelumnya
dan kajian awal RTRW kabupaten/kota dan kebijakan
lainnya;
persiapan teknis pelaksanaan: penyusunan
metodologi/metode dan teknik analisis rinci, serta penyiapan
rencana survei.

Pengumpulan Data
Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan
rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana BWP
Pengolahan dan Analisis Data
analisis karakteristik wilayah
analisis potensi dan masalah pengembangan BWP
analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan.
Perumusan Konsep RDTR
Dilakukan dengan mengacu pada RTRW dan pedoman dan
petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang; dan memperhatikan
RPJP kabupaten/kota dan RPJM kabupaten/kota.
Konsep RDTR dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah
dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif
konsep pengembangan wilayah


Proses Penyusunan Peraturan Zonasi

Proses penyusunan peraturan zonasi
sebagai bagian dari RDTR dilakukan secara pararel dengan penyusunan RDTR.
Pengumpulan Data/Informasi
pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan penyusunan peraturan
zonasi, harus dilakukan
pengumpulan data primer dan data sekunder.
Analisis dan perumusan ketentuan teknis
1) tujuan peraturan zonasi;
2) klasifikasi zonasi;
3) daftar kegiatan;
4) delineasi blok peruntukan;
5) ketentuan teknis zonasi, terdiri atas:
6) standar teknis;
7) ketentuan pengaturan zonasi;
8) ketentuan pelaksanaan, terdiri atas:
9) ketentuan dampak pemanfaatan ruang;
10) kelembagaan; dan
11) perubahan peraturan zonasi

Penyusunan RDTR
bersama dengan Peraturan Zonasi
bhk-djpr
Bila RTRW sdhskala
detail RDTR tidak
dibutuhkan, PZ tetap
harus ada. Perda
terpisah.
Skala 1 : 5.000
RDTR ada, PZ
melengkapi. Perda
PZ terpisah,
ditetapkan paling
lama 2 tahun sejak
Perda RDTR
RDTR & PZ dalam
satu dokumen Perda.
(Efisiensi waktu dan
dana). Apabila RDTR
direvisi maka PZ
tetap berlaku dan
diadopsi dalam RDTR
baru
1
PENETAPAN PERATURAN ZONASI (PZ) UNTUK WILAYAH KAB/KOTA
RTRW
Kab/Kota
RDTR
(Map)
Peraturan
Zonasi
(Text)
Skala 1 : 5.000
Skala 1 : 50.000/
1 : 25.000
BabVI lanjutan
RTRW
Kab/Kota
Skala 1 : 50.000/
1 : 25.000
RDTR
Peraturan Zonasi
(Text & Map)
Skala 1 : 5.000
RTRW
Kab/Kota
Peraturan Zonasi
(Text & Map)
Skala 1 : 5.000
Skala 1 : 5.000
Pasal 158
2
3
25
Penetapan Peraturan Zonasi
Kabupaten/Kota
IWAN KUSTIWAN, Dr., Ir., MT.



Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung

Jl. Ganesha 10 Bandung 40132
Tel. 022-2504735, 2509171
Fax. 022-2501263
E-mail: iwank@pl.itb.ac.id; kustiwan2003@yahoo.com
TERIMA KASIH
11 Juni 2014