A EXTERNALIDADE POSITIVA NA AVALIAO DE NCORA EM SHOPPING

CENTER


Dos Shopping Centers

O conceito genrico de shopping center baseia-se no trip: conjunto de lojas
destinado a ramos variados ou especializados de comrcio e servios, conforto e
lazer, itens que devem estar conjugados num local nico, para atender aos
interesses dos consumidores, pblico em geral e demais intervenientes do
empreendimento.

O mix de lojas deve ser equilibrado e incluir proporcionalmente lojas do tipo
ncora, satlite, fast-food e quiosque, visando atender s mais variadas
necessidades de comercializao de produtos de consumo e prestao de
servios.

O conforto para o consumidor pressupe segurana, farto estacionamento de
veculos, reas de circulao espaosas e de fcil acesso, destacando-se
elevadores e escadas rolantes, tudo com ambientao agradvel, sendo
imprescindvel o conforto trmico propiciado pelo sistema de ar-condicionado.

O lazer impe praa de alimentao e atividades recreativas para adultos e
crianas, destacando-se os parques de brinquedos eletrnicos e salas de cinema,
como as mais atrativas.

Os shopping centers so empreendimentos com viso comercial toda especial,
consubstanciada na estratgia conjunta de atratividade convergente para todos os
intervenientes do negcio, ou seja, os investidores, os lojistas, os consumidores,
os vizinhos, o pblico em geral e at mesmo o poder pblico.


Da Tipologia dos Shopping Centers

Consoante a Associao de Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) h 6 tipos
de empreendimentos, representados por:-

Shopping Regional mercadorias em geral com destaque para as lojas-ncora
tradicionais;
Shopping Comunitrio principalmente vesturio e outras mercadorias, tendo
como ncoras supermercados e varejistas off price;
Shopping de Vizinhana visando compras do dia a dia e tendo como ncora
um supermercado;
Shopping Especializado tendo como mix as lojas especficas de determinado
segmento de atividade comercial;
Outlet Center consiste em lojas de fabricantes para vender com descontos, e
Festival Center voltado para atividades de lazer.
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Os trs primeiros tipos, representados pelos shopping regionais, comunitrios e de
vizinhana no prescindem de lojas-ncora, pois elas so o principal atrativo
desses empreendimentos.

Do Shopping Center Regional

A principal caracterstica e atrativo do Shopping Center Regional, sem qualquer
dvida, so as lojas-ncora tradicionais, pois geram a indispensvel atratividade
aos consumidores.

As lojas-ncora representam os pontos de consumo de maior afluxo de pessoas
aos shopping centers regionais, tendo importncia fundamental no funcionamento
desses empreendimentos. Possuem grandes reas, ocupando percentuais
expressivos do total disponvel de metragem de ABL, no empreendimento.



Da externalidade positiva das lojas-ncora


Fazendo uma analogia para shopping center, entende-se como externalidade, a
possibilidade de uma loja inserida dentro de um shopping influenciar
positivamente ou negativamente no negcio como um todo. Para o caso em tela,
ou seja, lojas do tipo ncora, conhecida e justificada a externalidade positiva,
pois a simples presena deste tipo de loja dentro de um shopping center, gera
vantagens para os demais lojistas e, conseqentemente, aos demais
intervenientes do empreendimento, principalmente aos investidores.

Essa caracterstica est plenamente consignada pelos estudiosos dos shopping
centers, que reconhecem a atratividade de consumidores propiciada pelas lojas-
ncora, atravs da variedade de produtos a preos conhecidos, incomparvel
publicidade e reconhecida notoriedade dessas lojas, gerando confiana e
determinao na compra, levando o consumidor a procurar a loja-ncora pela
certeza, praticidade e conhecimento da compra que far, o que tambm refora a
induo da externalidade positiva.

A atratividade das lojas ncora se embasa entre outros fatores, pela intensa
propaganda dessas redes varejistas nos veculos de divulgao em massa,
principalmente a televiso e web, induzindo o consumidor para essas lojas e da
aos demais lojistas do mix, sendo esse um item de elevadssimo investimento
publicitrio e determinante na externalidade positiva.


A externalidade positiva tambm consagrada pela notoriedade do
reconhecimento pblico das principais caractersticas de cada uma dessas lojas.
As lojas Americanas so tradicionais em utilidades domsticas, as casas Bahia e
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Ponto Frio so reconhecidas nos eletrodomsticos, as Pernambucanas nos
enxovais e tecidos, a C&A e Renner nas roupas, enfim, a notoriedade de cada
uma dessas lojas fundamental para a confiabilidade e atratividade aos
respectivos shoppings, principalmente nos seus momentos iniciais. Tanto
verdade, que nem mesmo a condio de eventual concorrncia entre ncoras
impede ou reduz a participao das mesmas nos grandes shoppings. H
empreendimentos contendo vrias lojas-ncora, algumas lado a lado, todas
convivendo harmoniosamente, devido, principalmente, varivel desse contexto,
ou seja, a externalidade positiva irradiada por cada uma delas.

sabido que na fase de inaugurao de um shopping center, o mesmo depende
basicamente do desempenho de suas lojas-ncora, pois mesmo com o reduzido
faturamento nesse incio, criam os consumidores das ncoras, o hbito da
freqncia ao shopping, e, com o tempo, tambm o consumo nas demais lojas,
garantindo ao empreendimento como um todo, a almejada perpetuidade e o
consumo regular em todo o mix de lojas, elevando, assim, o faturamento geral aos
nveis pretendidos.

Tambm no deve ser desprezado o princpio de que uma compra leva a outra, ou
seja, ao lado da atratividade de uma loja ancora que vende entre vrios produtos,
por exemplo, roupas femininas e infantis, existem nas proximidades lojas satlites
que vendem sapatos e brinquedos, o que favorece a complementao da compra
inicial na ncora.

Assim sendo, a externalidade positiva gerada pela atratividade e notoriedade das
lojas-ncora, evidentemente, fator indispensvel a ser considerado nos clculos
de avaliao locativa das mesmas, posto que esse requisito internalizado pelas
demais lojas do mix, favorecendo substancialmente o sucesso do
empreendimento.


Da avaliao locatcia de loja-ncora

As avaliaes das lojas-ncora exigem as tradicionais anlises da localizao,
medida da testada e rea, tal como nas demais lojas comerciais, porm, tambm
exige a incluso do fator externalidade positiva nesse contexto.

Considerando que, por concepo filosfica/estratgica, os shopping centers
comportam poucas lojas-ncora e devido necessidade de grandes reas para
elas, evidente que o tratamento das mesmas diferenciado em relao aos
demais tipos de lojas, pois j do conhecimento geral, os elevadssimos
investimentos em marketing, na prpria instalao e o fator da externalidade
positiva, o que impe a contrapartida de aluguis inferiores em relao aos
demais lojistas do mix.

Os alugueis inferiores tambm se justificam a partir do momento em que este tipo
de loja possui segurana prpria e outros particulares importantes, como elevado
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nmero de funcionrios, estes, inclusive, potenciais consumidores das demais
lojas do mix.

A dificuldade de se mensurar o valor exato da externalidade positiva de loja-
ncora, impe procedimentos especficos nesses clculos locativos, dessa forma
a prpria nomenclatura metodolgica deve ser diferenciada, sugerindo-se
denominar de METODOLOGIA COMPARATIVA COM BASE NA
EXTERNALIDADE POSITIVA.


Do Mtodo Comparativo com Base na Externalidade Positiva

O mtodo comparativo direto de dados do mercado aquele que identifica o valor
de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra, consoante preconiza a norma de
avaliaes de bens da ABNT a NBR 14652 e a norma para avaliaes de
imveis urbanos do IBAPE/SP.

Tal metodologia destaca a necessidade do tratamento dos atributos similares e,
no caso das lojas-ncora, h o atributo essencial da externalidade positiva a ser
considerado.

Esse particular se constitui de complicador nesse tipo de avaliao pois
inadequada a comparao direta de loja-ncora com os demais tipos de lojas de
shopping, tais como as satlite, fast food ou quiosques, estas em maior
quantidade e sem a caracterstica da externalidade positiva. Outro complicador a
reduzida quantidade de lojas-ncora por shopping center, que no Brasil possui a
mdia de 4 lojas por empreendimento.

As avaliaes de lojas-ncora, portanto, devem ser desenvolvidas com base na
externalidade positiva. Essa condio possibilita 03 opes avaliatrias, ou seja:-


a) Mtodo da Externalidade Positiva Direta quando h amostras
representativas de outros locativos de lojas-ncora no prprio shopping;


b) Mtodo da Externalidade Positiva Indireta quando h amostras
representativas de locativos de lojas ncoras similares de outros shoppings,
considerando a devida transposio para a unidade avalianda, e,


c) Mtodo da Externalidade Positiva Correlativa quando se calcula o fator de
correlao entre valores de lojas ncoras e as demais (satlites ou outras)
em outros shopping centers com caractersticas similares ao avaliando. Em
paralelo, e em razo da maior facilidade em se obter elementos
comparativos de lojas do tipo satlites, fast-food e quiosques, procede-se
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ao tratamento da amostra existente no shopping avaliando e, finalmente
faz-se a correlao com o fator calculado anteriormente, obtendo-se assim,
o valor locativo definitivo.


Finalizando, importante consignar que as anlises avaliatrias das demais
variveis convencionais e representativas do universo amostral e o
correspondente tratamento dos dados oferecidos, seja por fatores ou cientfico,
tambm compem a metodologia da externalidade positiva, sem embargo de
eventuais estudos paralelos adicionais envolvendo o mercado de shopping
centers e suas particularidades, mas incluindo-se sempre a externalidade positiva,
sob o risco de equvocos irreparveis, caso no seja considerada.


So Paulo, 28 de outubro de 2007.

Tito Lvio Ferreira Gomide
Perito de Engenharia Civil e Criminalstica
Especialista em Avaliaes e Grafoscopia
Membro titular do IBAPE/SP
Membro Titular do Instituto de Engenharia
Member de Confederation Internationale Des Associations DExperts et de Conseils da O.N.U.

Antonio Guilherme Menezes Braga
Perito de Engenharia Civil e de Segurana do Trabalho
Especialista em Avaliaes e Percias judiciais
Membro titular do IBAPE/SP
Membro titular da AATAB