HOJA RESUMEN N 2316

HIPOTECA (INMUEBLE)

DATOS DEL CLIENTE

CLIENTE

LANGOSTINERA INVACMAR EIRL

N GARANTA

G 575

PROPIETARIO

ERAS MEREGILDO INFANTES

OLGA MORALES OVIEDO

CDIGO DE CLIENTE
(09 dgitos)

1005

12/06/2013

FECHA TASACIN

DATOS DEL INMUEBLE

DIRECCIN

Asentamiento Humano Campo Amor Sector A Mz P Lote 8.

DISTRITO

Zarumilla

DEPARTAMENTO

Tumbes

INMUEBLE OCUPADO POR

TIPO

PORCENTAJE

VIVIENDA

100%

RMD

ZONIFICACIN

MATERIAL DE
CONSTRUCCIN

2012

DISEADA PARA N DE PISOS

04

Opciones: Almacn, comerciales, industrial,

oficina, vivienda, otros.

Zona Residencial de Mediana Densidad

ESTADO DE CONSERVACIN
DEL BIEN

Bueno
ESPECIFICAR OTROS

Concreto armado

OBSERVACIONES

Tumbes

PROPIETARIO

USO DEL LOCAL

AO DE CONSTRUCCIN

PROVINCIA

N DE STANOS

00

N DE PISOS

Ladrillo,
cermica.

arena,

04

El inmueble no cuenta con declaratoria de fbrica.

TERRENO Y EDIFICACIN

US$ 49,635

VALOR DEL TERRENO

VALOR DE LAS EDIFICACIONES

DESCRIPCIN *
Ejm: 1er Piso, 2do Piso, Obra
Complementaria

1 Nivel Losa Aligerada

2 Nivel Losa Aligerada
3 Nivel Losa Aligerada
4 Nivel Terrazas (Cob.Liv.)

Tipo de cambio:

US$ 1.00 = S/.

US$ 210,986

REA

VALOR US$ / Unidad 2

Ejm: m2,Ha

Ejm: US$/m2, US$/Ha

130.85 m
145.25 m
42.55 m
122.47 m

$ 610
0%
$ 580
0%
$ 550
0%
$ 110
0%
Obras Complementarias 5% V.E
Valor de las Edificaciones

US$

$ 79,819
$ 84,245
$ 23,403
$ 13,472
$ 10,047
$ 210,986

2.80

TOTAL VALOR COMERCIAL

US$ 260,621

TOTAL VALOR DE REALIZACIN

VALOR DE RECONSTRUCCIN

US$ 195,466
US$ 210,986

DESCRIPCIN *

% Depreciacin

REA
m2

VALOR US$ / Unidad

2

US$

1
US$/m2

1 Nivel Losa Aligerada

2 Nivel Losa Aligerada
3 Nivel Losa Aligerada
4 Nivel Terrazas (Cob.Liv.)

130.85 m
$ 610
145.25 m
$ 580
42.55 m
$ 550
122.47 m
$ 110
Obras Complementarias 5% V.E
Valor de Reconstruccin de las Edificaciones

$ 79,819
$ 84,245
$ 23,403
$ 13,472
$ 10,047
$ 210,986

* Detallar todos los pisos con los que cuente la garanta.

0%

FACTOR DE DEPRECIACIN

NOTA 01: LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACIN, CONSIDERAN LOS VALORES DE MERCADO Y
CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.

REA DE TERRENO
REA OCUPADA
REA CONSTRUIDA

Unidad
(m2/Ha)

FICHA RR.PP.

AUTOVALO

DIFERENCIA

OBSERVACIONES DEL
TASADOR

m2
m2
m2

330.90 m2

300.00 m2

30.90 m2

Se verific 330.90 m2

--.--

198.80 m2

--.--

Se verific 441.12 m2

NOTA 02: OBLIGATORIEDAD DE ADJUNTAR DETALLE DE PRECIOS DE REFERENCIA DE LA ZONA O ESTUDIO DE MERCADO
EFECTUAD.

---------------------------------------Firma del Perito Tasador

ROGER GABRIEL FARFN GARCA

Perito Valuador
DNI: 02781320 CIP: 6080 BCP: 130 SBS: 1956/2009

TASACIN Y VALORIZACIN DE INMUEBLE URBANO

Cliente BCP:
LANGOSTINERA INVACMAR EIRL
Propietario:
ERAS MEREGILDO INFANTES
OLGA MORALES OVIEDO
Ubicacin del Inmueble:
Asentamiento Humano Campo Amor Sector A Mz P Lote 8, Departamento
Tumbes, Provincia Zarumilla, Distrito de Zarumilla.
Funcionario BCP:
Carmen Lazo Huancayo
Divisin Comercial
Provincias 1 - BCP

Fecha del peritaje: 12.06.2013

Las Dalias A-15 Urb. Los Geranios Piura
Telfono: 96-9615349 Rpm: # 346150 / 96-9520147 / 30-4353
E-mail: rfarfangarcia@yahoo.com, rgfarfan41@gmail.com

TASACIN Y VALORIZACIN

I. MEMORIA DESCRIPTIVA:
1. Propietario
OLGA MORALES OVIEDO
2. Cliente BCP
LANGOSTINERA INVACMAR EIRL
3. Ubicacin
Asentamiento Humano Campo Amor Sector A Mz P Lote 8, Departamento
Tumbes, Provincia Zarumilla, Distrito de Zarumilla.
4. Objeto de la valuacin
Finalidad:
Otorgar al inmueble el valor comercial y de Realizacin en el mercado de
acuerdo al Reglamento General de Tasaciones del Per, normatividad
oficial vigente y disposiciones de la SBS (Superintendencia de Banca y
Seguro).
Instrucciones recibidas:
Recibimos del Funcionario: Srta. Carmen Lazo Huancayo las
instrucciones del Banco de Crdito del Per, para valuar este inmueble,
con fines de constituir o actualizar Garanta hipotecaria.
Detalle de labor realizada:

4
Se dieron las facilidades para efectuar la inspeccin ocular al interior del
inmueble y a la vez al entorno del predio, con la finalidad de establecer los
valores comerciales de compra y venta de inmuebles con caractersticas
similares. Se procedi con la revisin de los documentos tcnicos (Ficha
Registral, Autovalo y base de datos).
5. Metodologa utilizada
El presente informe de tasacin y valorizacin se elabora mediante el mtodo
de Valuacin directa sobre la base de la inspeccin ocular con total
independencia de criterio, as como del Reglamento General de Tasaciones
del Per, de la Resolucin N 808-2003 del 28.05.2003 de la
Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) y de los valores unitarios
oficiales de edificaciones para la costa y en plena vigencia para el ao 2013.

6. Anlisis de la documentacin registral, aspecto legal y gravmenes

Inscripcin:
El dominio del inmueble se encuentra inscrito en los Registros de la
Propiedad Inmueble de Piura en la Partida Registral N P15123840.
Gravmenes o Cargas Registrales:
Hipotecado a favor del Banco de Crdito del Per, segn Partida Registral
actualizada al 13/06/2013.
7. Vas de Comunicacin:
El ingreso se efecta por la Av. La Marina, la cual se encuentra asfaltada y a
tres cuadras de la Carretera Panamericana y la Av. El Ejrcito.
8. Zonificacin
El inmueble est ubicado en Asentamiento Humano Campo Amor, donde
existen edificaciones tipo residencial. La
zona cuenta con obras de
infraestructura y servicios pblicos: lnea telefnica, TV cable, energa
elctrica, baja polica, agua potable, alcantarillado.
II. TASACIN DEL INMUEBLE
(Verificaciones realizadas)
1. Descripcin y Distribucin
Se trata de un inmueble de tres niveles destinado a uso residencial (casa
habitacin), con techo de losa aligerada y cobertura liviana, ubicado en la
ciudad de Tumbes

5
El rea del terreno donde se emplaza el edificio tiene los siguientes linderos,
medidas perimtricas y colindancias:
LINDEROS
Frente
Derecha
Izquierda
Fondo

MEDIDAS
PERIMTRICAS
10.55 ml.
29.80 ml.
0.30 ml.
0.80 ml.
30.65 ml.
10.30 ml.
1.10 ml.

COLINDANCIA
Av. La Marina
Lote N 06 y 16
Lote N 09
Lote N 18 y 16

rea de Terreno: 330.90 m2

La distribucin del inmueble es la siguiente:

Primer nivel:
Estacionamiento, oficina, almacn, hall, sala comedor, hall entrada, cocina,
patio, bao visita.
Segundo nivel:
Hall distribucin, balcn, dormitorio 01 con bao, dormitorio 02, dormitorio 03,
bao comn y balcn.
Tercer nivel:
Hall distribucin, balcn, dormitorio 01 con bao, dormitorio 02 con bao y
bao comn.
2. Sistemas, materiales y caractersticas del inmueble
Muros y Columnas:
Cimentacin, vigas y columnas de concreto armado. Las columnas estn
amarradas por vigas formando un sistema confinado de unidades de
albailera y concreto armado. Los muros empleados son de ladrillo con
aparejos de soga. El techo es de losa aligerada horizontal.
Cobertura Liviana:
Plancha metlica tipo calaminn sobre vigas de tubo cuadrado metlico.
Revestimientos de paredes:
Tarrajeo frotachado acabado con pintura lavable a base de ltex.
Cielos Rasos:
Tarrajeo frotachado pintado con pintura blanca a base de ltex.
Pisos:

6
De porcelanato en la totalidad del inmueble a excepcin de la terraza que
presenta piso de cemento pulido.
Zcalos:
Enchape de cermica nacional de color en baos y cocina en su totalidad con
listellos.
Contrazcalos:
De porcelanato con h=0.10 cm.
Mesadas:
En la cocina mesada es de concreto armado revestido en porcelanato.
Lavaderos:
El lavadero de cocina de acero inoxidable.
Aparatos Sanitarios:
De losa vitrificada, de color y nacionales. Lavatorio con pedestal e inodoro
one piece.

Puertas:
Puertas de fachada tipo batiente de carpintera metlica de fierro cuadrado
liso , ngulos y tees, acabado esmalte de color. Portn de madera
sistema levadizo. En interiores puertas contraplacadas con sobreventana. Las
cerraduras interiores de embutir tipo bolillo. Las bisagras del tipo capuchinas
pesadas aluminizadas.
Ventanas y mamparas:
En fachada e interiores ventanas corredizas tipo sistema directo con vidrio
templado.
Sistema Elctrico:
Cuenta con tableros de distribucin para los circuitos de alumbrado,
tomacorrientes, y sistema de puesta a tierra. Toda la red elctrica se ha
dispuesto a travs de tuberas de PVC SEL nacionales y cables del tipo TW y
THW.
Sistema Sanitario:
Para la instalacin sanitaria de agua fra se han utilizado tuberas del tipo PVC
clase 10, para la red de agua caliente se han utilizado tuberas del tipo CPVC,
y para la red de desage se ha utilizado tuberas PVC - SAL.
Obras Complementarias:
Cisterna, tanque elevado, electrobomba, cerco de ladrillo, parapeto en
terrazas.
3. Estado de conservacin del inmueble, antigedad y depreciacin

7
El estado de conservacin del inmueble es bueno, de reciente construccin,
por lo tanto, no se aplica depreciacin.
III. INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES
Se toman como referencia los valores que rigen en el mercado de la zona,
dolarizados a un T.C. de $ 1.0 = S/. 2.80; en donde se dan cotizaciones hasta
$ 150 x m2 para terrenos habilitados ubicados para esta zona.
IV. VALUACIN COMERCIAL
1. Valor del Terreno (VT)
Teniendo en consideracin la ubicacin del inmueble, que las caractersticas
fsicas del terreno son buenas, consideramos el siguiente valor del terreno:
rea total:
Valor unitario:
Valor total del terreno:

330.90 m2
$ 150 x m2
$ 49,635

2. Valor de la Edificacin (VE)

De acuerdo a las caractersticas especficas de este tipo de construccin
establecemos el siguiente costo total de fabricacin:
EDIFICACIN
1 Nivel Losa Aligerada
2 Nivel Losa Aligerada
3 Nivel Losa Aligerada
4 Nivel Terrazas (Cob.Liviana)

REA
130.85 m
145.25 m
42.55 m
122.47 m

VALOR UNITARIO
$ 610
$ 580
$ 550
$ 110
Sub Total
Obras Complementarias 5% V.E
Valor 1
Depreciacin 0%
Valor Neto de la Edificacin

V.E.
$ 79,819
$ 84,245
$ 23,403
$ 13,472
$ 200,939
$ 10,047
$ 210,986
($ 0.00)
$ 210,986

3. Valor de Reposicin del Inmueble (VR)

VR = VT + VE
VR = $ 49,635 + $ 210,986
VR = $ 260,621
4. Total Valor Comercial del Inmueble (VC)
De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno el perito considera que
el valor de reposicin calculado refleja razonablemente el valor comercial a la
fecha que tiene el inmueble en el mercado, considerando todos sus
acabados.

8
VC = VR
VC = $ 260,621
5. Deducciones aplicables:
Para el caso de Realizacin del inmueble consideramos las siguientes
deducciones:
Gastos por prdidas y deterioro
Gastos de Valuacin para Realizacin
Depreciacin durante la ejecucin
Mantenimiento
TOTAL

2.00%
0.20%
4.00%
3.80%
10.00%

Otros: Para realizar el inmueble en un plazo prudente de 360 das

y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor
que la demanda para este tipo de inmuebles, consideramos un
ajuste en el valor para poder vender el bien en ese plazo de:
TOTAL

15.00%
15.00%

TOTAL DE DEDUCCIONES: 25 % del Valor Comercial

6. Valor de realizacin en el mercado (VRM)

Se considera un 25% de deducciones aplicables para prever una eventual
venta del bien sujeto a valuacin y establecer el monto que se podra
recuperar luego de ello, por lo que el VRM sera de:

Rubros
Terreno:
Edificacin:
Total:
Equiv. en N/S:
(T.C: $ 1.0 = S/. 2.80)

VALORES ($)
COMERCIAL
REALIZACIN
49,635
37,226
210,986
158,240
$ 260,621
$ 195,466
S/. 729,739
S/. 547,305

V. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

Vigencia de la Valuacin: Si no varan las condiciones de mercado,
econmicas y otras, as como de no surgir imponderables la valuacin podr
tener una vigencia de 365 das.

Piura, 12 de Junio de 2013.

Perito Tasador
Ing Roger Farfn Garca
CIP: 6080
BCP: 130 SBS: 1956/2009
DNI N 02781320

ROGER GABRIEL FARFN GARCA

Perito Valuador
DNI: 02781320 CIP: 6080 BCP: 130 SBS: 1956/2009

ANEXO

LANGOSTINERA INVACMAR
EIRL

SEGN FICHA
REGISTRAL

REA TERRENO

REA CONSTRUIDA

USO DEL INMUEBLE

330.90 m2

-.- (*)

Inmueble Urbano

10
SEGN
AUTOVALO
MUNICIPAL

300.00 m2

198.80 m2

Residencial
Casa Habitacin

SEGUN
INSPECCIN
OCULAR TASADOR

330.90 m2

441.12 m2

Residencial
Casa Habitacin

OBSERVACIONES TASADOR:

(*) No cuenta con Declaratoria de Fbrica.

Piura, 12 de Junio de 2013.

Perito Tasador
Ing Roger Farfn Garca
DNI N: 02781320 CIP: 6080
BCP: 130
SBS: 1956/2009

Asentamiento Humano Campo Amor

Las Dalias A-15 Urb.
Los Geranios
LANGOSTINERA INVACMAR
Sector
A Mz PPiura
Lote 8, Departamento
Telfono:
# 346150 / 96-9520147 / 30-4353
EIRL96-9615349 Rpm: Tumbes,
Provincia
Zarumilla, Distrito de
E-mail: rfarfangarcia@yahoo.com, rgfarfan41@gmail.com
(12.06.2013)
Zarumilla.

11

LANGOSTINERA INVACMAR
EIRL
(12.06.2013)

LANGOSTINERA INVACMAR
EIRL
(12.06.2013)

Asentamiento Humano Campo Amor

Sector A Mz P Lote 8, Departamento
Tumbes, Provincia Zarumilla, Distrito de
Zarumilla.

Asentamiento Humano Campo Amor

Sector A Mz P Lote 8, Departamento
Tumbes, Provincia Zarumilla, Distrito de
Zarumilla.

12

LANGOSTINERA INVACMAR
EIRL
(12.06.2013)

Asentamiento Humano Campo Amor

Sector A Mz P Lote 8, Departamento
Tumbes, Provincia Zarumilla, Distrito de
Zarumilla.

13

ENTORNO DEL INMUEBLE