(9) Obligaciones propter rem.

Cuando nos referimos a las vinculaciones entre los derechos reales y los personales , hemos anticipado que a la titularidad de
los derechos reales le corresponde una serie de derechos personales, que nacen, se transmiten y extinguen, con el
nacimiento, la transmisin y la extincin de aquella titularidad, y que a esos derechos personales se los denomina, en el lado
pasivo obligaciones reales.
Siguiendo a Alsina Atienza, esta figura parecera hbrida, pretendi!ndose situarlas en una categora intermedia entre los
derechos personales y los reales ya que presenta de los derechos personales un su"eto pasivo individual y no universal, el que
se encuentra obligado a una determinada conducta #dar, hacer o no hacer algo$, siendo responsable de esta actividad con
todo su patrimonio% entonces, vemos que por los su"etos y por el contenido, se identifican con los derechos creditorios.
&resenta tambi!n como rasgo de los derechos reales un su"eto pasivo obligado en razn de la cosa, de donde les viene la
denominacin de propter rem. 'n ellas la posesin de la cosa sirve para individualizar al obligado( quien de"a de poseer, de"a
de estar obligado% de all que el abandono, ena"enacin o p!rdida liberen al deudor.
Asimismo, se les ha llamado ambulatorias ya que la transmisin de la cosa opera la transmisin de la obligacin. )ambi!n
se las ha denominado reales, ob rem, obligatio in rem scriptae, obligacin adherente a una cosa, obligacin ad"unta a
una cosa, etc., debiendo advertirse que la de propter rem es la expresin m*s frecuentemente utilizada.
&ara definir a las mismas podran citar la definicin esbozada por el +r. 'dmundo ,atti, en su obra denominada )era
,eneral de los +erechos -eales( Se trata de obligaciones reales, establecidas por normas que, principalmente, son de orden
p.blico, cuyo sentido es el de establecer restricciones y lmites legales a cada uno de los derechos reales y cuya funcin
consiste, por lo tanto, en determinar, negativamente, el contenido normal de cada uno de lo derechos reales.
+e la definicin expuesta precedentemente podramos afirmar que las notas caractersticas de este tipo de obligaciones son
la fuente legal y la vinculacin con la cosa(
1) Fuente: Las obligaciones propter rem son obligaciones ex lege, o sea, nacen exclusivamente de la ley.
'"emplifica /orge 0. Alterini que el propietario constre1ido a pagar la deuda por medianera no ha convenido nada con su
vecino #no se trata, pues, de fuente contractual$, ni, obviamente, ha cometido un hecho ilcito #fuente extracontractual$. 'l
est* obligado al pago por la mera circunstancia de haber adquirido la titularidad del inmueble que apoy en la pared y por
virtud de la ley #arts. 2324, 2323, 2325, 2364 y concs. CCiv.$
Se trata de una obligacin impuesta por la ley al poseedor o titular de un derecho real m*s el acaecimiento de un cierto
evento ya que para que nazca la obligacin, es preciso, adem*s de la conexin de titularidad real, un evento adicional. 'ste
evento ser*( que se produzca el alzamiento de la pared por parte del vecino, o se presente la necesidad de la conservacin del
muro, o se requiera al colindante a contribuir con su conservacin o construccin
2) inculaci!n con la cosa:
'ste car*cter constituye, , el rasgo m*s caracterstico de las relaciones "urdicas propter rem y decimos esto, porque es en
virtud de dicha nota que este tipo de relacin "urdica se aparta de las restantes a las que se ha denominado por Alsina
Atienza como genuinas y que hace que estemos ante una figura intermedia, pues est* en estrecha vinculacin con una
cosa, con lo cual nos aproximamos a los derechos reales.
'l deudor se encuentra obligado a realizar una determinada prestacin #dar, hacer o no hacer$ en razn y con referencia a la
cosa% por e"emplo, los condminos de un muro o pared medianero est*n obligados a los gastos de reparaciones de la pared o
muro #art. 2322 CCiv.$
7a forma de transmisin( a las relaciones "urdicas propter rem se las ha denominado tambi!n ambulatorias, cabalgantes,
ya que se sostiene, que la transmisin de la cosa tiene como efecto la transmisin de la obligacin y ser* deudor quien sea
titular del derecho real sobre aquella no importando en que momento naci la obligacin. +e all lo de ambulatoria, porque
la relacin va siguiendo a la cosa.
Alsina Atienza resalta este rasgo expresando que el r!gimen de transmisin difiere fundamentalmente del de las obligaciones
genuinas, porque no pasan del obligado a sus herederos #art. 896 CCiv.$, sino a los sucesivos poseedores de la cosa% de tal
modo que la posesin sirve para individualizar al obligado.
Seg.n los partidarios de este car*cter, esta nota las distingue de las restantes relaciones "urdicas, en las que para que opere la
transmisin hace falta la concurrencia de voluntades del deudor y acreedor% en cambio, en las propter rem quien sea titular
de la cosa ser* deudor, y es m*s, es la misma titularidad o relacin del su"eto con la cosa la que va a permitir la
individualizacin de los su"etos de la relacin "urdica propter rem( as, en la medianera, deber* contribuir a los gastos de
conservacin de la pared quien sea propietario del fundo.
:ale decir entonces, que estas obligaciones se caracterizan especialmente en lo que respecta a su nacimiento, desplazamiento
y extincin. Al respecto la ley desempe1a un papel decisivo en la vida de tales obligaciones, ya que el nacimiento se produce
por ministerio de ella, el desplazamiento tambi!n tiene lugar , sin que para ello intervenga la voluntad de los particulares con
el solo desplazamiento de la titularidad real o posesoria respecto de la cosa, y con la extincin de esa titularidad, tambi!n por
imperio de la ley, se extingue la obligacin% por ello la extincin del derecho real, por p!rdida de la cosa que constituye su
ob"eto o por abandono, extingue tambi!n la obligacin real.
'l contenido de estas obligaciones, ser de cualquier naturaleza y por consiguiente, no solo positivo #hacer o dar$, sino
tambi!n negativo #tolerar o no hacer$.7as obligaciones propter rem est*n contenidas principalmente en las normas que
establecen restricciones y lmites al dominio y en el captulo que, en el ttulo de la posesin, legisla sobre las obligaciones y
derechos inherentes a la posesin. A modo e"emplificativo, podramos citar la referencia contenida en el art. 2;<5 C.C.,
2;2<, las obligaciones de lago de expensas contenidas en la ley <68<2, etc.
Ahora bien, =cu*l sera la extensin de la responsabilidad del deudor propter rem en cuanto a sus deudas> Se sostiene en
este punto que en principio responde con su patrimonio, sin per"uicio de liberarse por el abandono. Cabe acalarar que cuando
se trata de obligaciones sucesivas, solo deber* responder con su patrimonio respecto de las devengadas durante su titularidad
real% por las anteriores slo responder* con la cosa.
"ara concluir podemos sostener respecto de las obligaciones propter rem:
Constituyen relaciones "urdicas obligatorias en donde los su"etos obligados por disposicin legal surgen de la vinculacin
con una cosa m*s el acaecimiento de un cierto evento.
7os elementos son los comunes a todos los derechos de cr!dito( su"etos, vnculo, causa y ob"eto.
Se trata de obligaciones ex lege.7a vinculacin con la cosa permite individualizar a los su"etos de la relacin "urdica.
7a responsabilidad del deudor es la com.n en el campo obligacional, es decir, patrimonial, respondiendo con todo su
patrimonio, excepto los bienes inembargables y, en su caso el inmueble inscripto como bien de familia.
7a denominacin m*s apropiada y aceptada por la doctrina es la de propter rem, ob rem o en razn de la cosa.