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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Conférenced’Olivier SEBAN - 2 -

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Mika : Peux-tu te présenter en

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Mika : Peux-tu te présenter en quelques mots.

àéviter Mika : Peux-tu te présenter en quelques mots. Olivier : Bonjour, je m’appelle Olivier Seban,

Olivier : Bonjour, je m’appelle Olivier Seban, j’ai écrit un bestseller comme je viens de vous le dire qui s’appelle :

« Tout le monde mérite d’être riche », qui est un livre sur l’éducation financière.

Alors, pour ceux que ça intéresse, vous ne trouverez aucune formule magique ou mystique, pour gagner plus d’argent, c’est un livre donc sur l’éducation financière qui vous apprend à mieux gérer votre argent et à mieux investir pour que vous puissiez avoir une vie meilleure puisque, avoir de l’argent pour de l’argent, pour moi, à mon sens ça n’a pas beaucoup d’intérêt, avoir plus d’argent, en gagner plus et mieux le gérer, ça sert à mieux vivre, pour moi, encore une fois, c’est certainement le plus important.

Mika : Et donc, comment en es-tu arrivé là, à partager tes connaissances avec d’autres personnes, à bâtir eux-mêmes leur patrimoine ?

À 35 ans j’étais à la retraite.
À 35 ans j’étais
à la retraite.

Olivier : Eh bien, très sincèrement, c’est un business, il ne faut pas se leurrer.

J’ai appris beaucoup de choses dans ma vie, j’ai commencé très tôt

à être entrepreneur, première entreprise de petite envergure, j’ai

commencé à 18 ans, celle qui avait un peu plus d’envergure j’avais 23 ans, bon, je suis monté en gamme et à 35 ans, j’ai vendu mes

entreprises et puis, comme j’aime bien le dire, j’étais millionnaire

à 35 ans, même un peu avant à 32 ans, mais….à 35 ans j’étais à la retraite.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter C’est-à-dire que j’avais touché un chèque

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C’est-à-dire que j’avais touché un chèque qui était suffisamment important qui me permettait d’entrevoir la vie autrement et surtout si j’avais envie de m’arrêter de travailler. Mais, s’arrêter de travailler, c’est une très mauvaise idée croyez-moi, même si vous avez les moyens de faire ce que vous voulez ou de glander, pour moi, à mon avis, c’est une très mauvaise idée parce qu’on s’ennuie et puis, on vieillit plus.

À partir de là, je me suis dit, bon, j’ai une certaine compétence, une certaine expertise, pourquoi ne pas en faire profiter les autres surtout dans le domaine de l’immobilier, moi je suis un ancien professionnel de l’immobilier, d’accord j’étais entrepreneur, j’avais des entreprises informatiques, mais dans l’immobilier, j’étais un professionnel, j’étais un marchand de biens.

En 1 année, je fais probablement plus de transactions, plus d’opérations qu’une personne ne va
En 1 année, je fais
probablement plus
de transactions, plus
d’opérations qu’une
personne ne va en
faire dans toute sa vie.

Alors, un marchand de biens ça permet de faire des opérations qui ne sont pas accessibles facilement aux particuliers, notamment d’acheter et de revendre, effectivement, c’est des statuts très spécifiques, mais, si un particulier s’amuse à acheter un appartement mettons, au mois de janvier et essaie de le revendre au mois de juin, il pourra peut- être le faire une fois, mais, si c’est deux fois, il va avoir quelques problèmes avec

l’administration fiscale.

Bon, je ne vais pas rentrer dans les détails parce que c’est quand même assez compliqué, mais si vous voulez ce qui est tout de

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter même important de savoir aussi c’est

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même important de savoir aussi c’est que, lorsque vous êtes un professionnel de l’immobilier, vous en savez beaucoup plus que des particuliers. Pour une bonne et simple raison, c’est que par exemple moi en 1 année, je fais probablement plus de transactions, plus d’opérations qu’une personne ne va en faire dans toute sa vie.

Donc, à partir du moment où l’on fait plus de transactions, on a plus d’expérience donc, on en sait un peu plus et, ce qui est très intéressant avec l’immobilier c’est que, plus vous en savez plus vous gagnez et comme l’immobilier cela coûte relativement cher, parce qu’on parle quand même en centaines de milliers d’euros, eh bien, je vais prendre un chiffre très simple, si vous avez gagné 10% de plus que les autres sur un bien à 100 000 € eh bien, 10%, ça fait tout de suite 10 000 €, voyez, c’est très mathématique, mais il vaut mieux savoir plus de choses sur l’immobilier que sur euh…je ne sais pas… sur les chaussettes !

C’est très caricatural, car le prix d’une paire de chaussettes, je ne sais pas, c’est 12 €, même si vous allez les acheter 50% moins cher et les revendre 50% plus cher, vous ne gagnez que 1 € au final, ce n’est pas aussi lucratif.

Voilà, c’était juste pour illustrer vraiment la différence qui existe entre les produits chers, encore une fois l’immobilier et des produits je dirais, de première consommation.

-Mika : La question que tout le monde se pose et que l’on me pose également, c’est : peut-on s’enrichir dans l’immobilier ?

-Olivier : Oui, tout simplement parce que l’immobilier coûte cher, c’est ce que je viens de dire tout à l’heure, alors certes, c’est

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est de 2400 et

Si lon prend le prix moyen du m2 en France qui

le salaire je vais dire

en France d’une personne,

si l’on prend le salaire moyen

est de 1800 €, je vais même minorer,

moyen en France

en France, c’est-à-

c’est le salaire médian

que cest 1500 €. En réalité,

au-dessus de 1500 que de

de gens qui gagnent

dire quil y a autant

personnes qui gagnent en dessous de 1500 .

une chose, avec un

eh bien, il faut savoir

Donc, on va prendre 1500

quelqu’un qui gagne cette

qui est de 2400 ,

prix au m2 en France

100 000 sur 25 ans.

à peu près

somme, 1500 €, peut emprunter

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p r u n t e r ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs

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purement relatif, mais les montants sont importants. Je vais prendre un exemple assez simple.

Si elle veut réduire la durée, ça fera 80 000 € sur 20 ans, mais, restons sur 25 ans. Eh bien, si quelqu’un achète un appartement de 100 000 € sur 25 ans et qu’elle le fait 3 fois dans sa vie, je n’ai pas dit que c’est 3 fois 25 ans qui vont s’ajouter, le but du jeu c’est de faire en sorte de pouvoir acheter en même temps, eh bien, au bout d’un certain temps, l’appartement qu’elle a acheté 100 000 €, si elle le met en location, c’est le loyer du locataire qui va payer le crédit, et donc, le propriétaire, mettons que ce soit vous, si vous en achetez trois en même temps, aller, on va dire que deux, 2 X 100 000 €, ça fait 200 000 € au bout de 25 ans, en réalité on va jamais ou très rarement au bout des 25 ans. Le but, c’est de revendre avant ou faire une plus value pour pouvoir en acheter un deuxième et l’on s’enrichit comme ça.

Mika : Alors, tu nous as détaillé qu’il était parfaitement pos- sible de s’enrichir avec l’immobilier, mais même pour la per-

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter sonne qui part de zéro, est-ce

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sonne qui part de zéro, est-ce que c’est aussi possible pour elle ?

Olivier : Eh bien, gros avantage de l’immobilier, (il y a deux avantages en réalité,) le premier c’est que l’on peut s’enrichir avec l’argent des autres, alors, on peut trouver qu’il y a une mauvaise consonance, quelquefois on dit qu’on profite des autres, c’est pas vrai, l’argent des autres c’est quoi, c’est essentiellement l’argent de la banque, la banque vous prête de l’argent pour un bien immobilier que vous allez mettre, par exemple, en location et vous allez utiliser l’argent du locataire pour rembourser votre crédit, voilà ce qu’est l’argent des autres. Alors, encore une fois, s’il y en a qui ont des scrupules avec l’argent du locataire, vous lui fournissez un service.

On peut s’enrichir avec l’argent des autres !
On peut s’enrichir avec
l’argent des autres !

N’oubliez pas, vous ne lui piquez pas son argent gratuitement, en

contrepartie, vous lui fournissez un logement parce que lui, il a besoin de se loger, il ne cherche pas à acheter, il préfère être locataire, ça, ça dépend du choix de chacun.

La deuxième chose, on peut démarrer avec zéro, pourquoi, parce que vous pouvez emprunter la totalité du prix auprès de la banque, alors, qu’est-ce que c’est la totalité du prix ? Vous avez le prix de l’appartement mettons que ce soit, 100 000 €, mais lorsque vous allez passer chez le notaire, il y a justement les fameux frais de notaire qui sont de l’ordre de 7%. Eh bien, ces 7%, ces 7 000 € sur 100 000 € vous pouvez les emprunter auprès de la banque. Le problème, c’est qu’il ne faut pas croire que la première banque à

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter qui vous allez vous adresser, elle

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qui vous allez vous adresser, elle va obligatoirement vous prêter la totalité du prix.

Il faudra probablement aller voir une, deux, trois, quatre banques, alors, moi je ne connais pas les relations que vous avez avec votre banque, peut-être qu’elle vous dira oui du premier coup, mais, ça, je ne peux pas vous le garantir.

Une astuce quand même, moi je vous déconseille fortement de demander en premier à votre banque.

Pourquoi ? Parce que votre banque, vous y êtes peut-être depuis plusieurs années, elle considère que vous êtes un client acquis, et pour un client acquis, on fait beaucoup moins d’efforts qu’une nouvelle banque qui ne vous a pas comme client et, si vous allez la voir, et, je vais dire des noms, mais si vous êtes déjà dans cette banque ne vous inquiétez pas, je ne sais pas si elle pratique ce genre de technique ou pas, mais, supposons que vous soyez au Crédit Agricole, le Crédit Agricole fera peut-être moins d’efforts que la BNP qui est en face, lorsque vous allez les voir, oui je voudrais ouvrir un compte chez vous parce que je voudrais faire un crédit immobilier, eh bien croyez-moi, la banque, la BNP en l’occurrence, ce sera le contraire, il fera plus d’efforts pour récupérer un client.

Pourquoi ? Parce que lorsqu’une banque vous fait crédit, elle sait qu’elle va vous conserver pendant de longues années. Si vous faites un crédit sur 15 ans ou 20 ans, elle est à peu près certaine qu’elle va vous garder au moins, 7, 8, 9, 10 ans. Et si elle est contente et si vous êtes content des services de votre banque, celle qui vous prête l’argent, eh bien, vous allez y rester plus longtemps.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Donc vraiment, un conseil, n’allez pas

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Donc vraiment, un conseil, n’allez pas voir votre banque en premier, mettez-la en compétition, allez voir donc la banque d’en face, regardez ce qu’elle vous dit et après, pourquoi ne pas revenir voir votre banque et lui dire, écoutez Monsieur le Crédit Agricole, la BNP elle me propose ça, qu’est-ce qu’on fait ? Je vais voir la BNP ou je reste chez vous ? Et vous allez voir qu’ils vont faire beaucoup plus d’efforts.

Soyez donc persuadé que vous pouvez commencer avec zéro et que l’on s’enrichit dans l’immobilier avec l’argent des autres et en premier avec l’argent de la banque, il y a peu de gens qui peuvent payer au comptant un appartement. Parce que les sommes sont importantes.

Mika : As-tu des stratégies d’investissements à recommander à partir de maintenant ?

Olivier : La première chose qu’il faut savoir, que vous devez faire si vous voulez investir dans l’immobilier. Il y a une question à laquelle vous devez absolument répondre et cette question elle est très simple :

pourquoi voulez-vous acheter de l’immobilier ?

Voyez, ce n’est pas dur d’y répondre. En effet, il y a 2 raisons. La première, c’est pour vous loger, pourquoi pas et la deuxième, c’est pour investir. Investir ça veut dire quoi ? C’est gagner de l’argent.

Alors, qu’est-ce que vous voulez faire ? C’est très important ! Si vous voulez vous loger, vous cherchez de la sécurité, OK, achetez votre résidence principale, il n’y a aucun problème.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Mais, il faut savoir une chose,

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Mais, il faut savoir une chose, c’est que, si vous voulez vous enrichir, vous ne gagnerez pas d’argent avec votre résidence principale.

Ça peut vous sembler fou, mais c’est une réalité. Les seuls qui vont gagner de l’argent avec votre résidence principale, ce sont vos héritiers. Bon, alors tant mieux, si vous voulez laisser ça à vos enfants, il n’y a pas de problèmes, mais, c’est une réalité parce que vous allez vous loger, donc, si vous vous logez, vous utilisez vos ressources personnelles, vos ressources financières pour payer votre appartement.

vos ressources financières pour payer votre appartement. Quand vous aurez fini de payer dans 20 ans,

Quand vous aurez fini de payer dans 20 ans, vous serez débarrassé du crédit et peut-être que là, vous allez penser à investir, peut-être que vous le ferez avant, peut-être que vous le ferez au bout de 10, 12 ans, parce que vous aurez eu des augmentations de salaire, que vous aurez plus de pouvoir d’emprunt et vous pourrez acheter.

Mais, je vais prendre le cas simple, au cas où vous seriez obligé d’attendre les 20 ans. Ca veut dire que vous ne pourrez commencer à vous enrichir, même pas dans 20 ans encore. Vous aurez fini de payer votre résidence principale, mais, vous commencerez à vous enrichir encore 20 ans après, pourquoi, parce que vous allez investir dans un bien locatif, c’est un investissement, et vous allez devoir le payer, alors, si vous faites un crédit encore une fois sur 20 ans, eh bien vous allez pouvoir gagner de l’argent réellement qu’au bout de 20 ans et ça, c’est la problématique.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Je suis à peu près certain

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Je suis à peu près certain que si je pose la question : est-ce que vous voulez vous enrichir maintenant dans l’immobilier ou dans 20-30 ans, je connais déjà la réponse. Mais, si vous voulez vraiment investir dans l’immobilier, gagner de l’argent avec l’immobilier, construire du patrimoine, il faut faire les choses à l’envers !

Alors, qu’est-ce que je veux dire par là quand je dis à l’envers, c’est à l’envers par rapport à tout ce qu’on vous a raconté. C’est-à-dire que la première chose que vous devez faire, c’est acheter un bien locatif, vous devez acheter, vous devez d’abord investir.

On ne gagne de l’argent que lorsqu’on investit ! Pas quand on achète sa résidence principale. Encore une fois, j’ai jamais dit que c’était une mauvaise idée d’acheter sa résidence principale hein, je veux vraiment que l’on soit bien d’accord, je reparle des objectifs et je redéfinis les objectifs.

Donc, vous devez d’abord investir et après, vous devez acheter votre résidence principale. Alors, il y en a beaucoup qui vont me dire : « oui, mais si je monopolise mes moyens financiers pour investir, je ne pourrai plus acheter ma résidence principale après ! »

Oui et non !

Cela dépend de comment vous faites les choses. Il y a une règle de base qui est fondamentale dans l’immobilier, c’est, si vous voulez

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter investir, il faut absolument que le

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investir, il faut absolument que le loyer que vous allez percevoir de votre locataire, couvre le montant du crédit, au moins le montant du crédit ! Sinon, si vous avez un déficit, d’ailleurs ça, c’est l’erreur que font 90% des investisseurs immobiliers, ils achètent du déficit alors qu’est-ce que c’est un déficit, rapidement, c’est-à-dire que vous recevez 300 € de loyer de votre locataire et votre crédit vous coûte 500 € donc, ça veut dire que vous sortez de votre poche tous les mois 200 €, ça, c’est du déficit !

C’est un problème ! Pourquoi ? Parce que, reprenons le cas de la personne qui gagne 1800 €, eh bien, si elle gagne 1800 €, elle va voir son banquier, prêtez-moi de l’argent pour que je puisse acheter un bien immobilier, il va vous prêter pour 600 € ce qui correspond à 33% du taux d’endettement et si, cette personne va revoir son banquier après, en lui disant : « j’ai trouvé une excellente affaire, vous ne pouvez pas me re-prêter de l’argent ? »

Qu’est-ce qui va se passer, le banquier il va lui dire attendez, vous gagnez 1800 €, vous avez un déficit de 200 € donc en réalité, vous ne gagnez plus 1800 €, vous en gagnez 1600. Parce que vous allez acheter avec l’appartement une dette sur la dette, c’est-à-dire le déficit que vous allez payer en plus du crédit et qui va abaisser vos revenus parce que, si vous devez sortir 200 € de votre poche obligatoirement chaque mois, eh bien, vous ne gagnez plus 1800, vous gagnez 1600 €. Et donc, avec des revenus en baisse, le banquier ne vous prêtera pas.

Voyez, c’est mathématique, je simplifie, il y a d’autres subtilités, mais, fondamentalement, c’est ça. Si vous voulez vous enrichir dans l’immobilier, il faut absolument que vous achetiez des biens qui

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter s’autofinancent, sinon vous allez acheter une

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s’autofinancent, sinon vous allez acheter une fois, on va vous prêter une fois, mais on ne vous prêtera pas 2 fois.

Et c’est le cas de la résidence principale, une résidence principale, tu ne fais qu’acheter du déficit ! Si tu as un crédit de 500 ou 600 ou 700 € par mois pour te loger, encore une fois il n’y a aucune honte à se loger, c’est une très bonne chose, une très bonne idée si c’est ce que vous cherchez, mais, cette dette que vous payez à l’avance n’est jamais compensée, donc, c’est du déficit pur, alors que si vous achetez un bien locatif, votre crédit est compensé par ce que vous allez toucher auprès de votre locataire, eh bien, votre revenu reste identique.

Je vais donc remettre des chiffres, vous gagnez 1800 €, vous avez un crédit de 500 € pour acheter un bien locatif et vous touchez, encore mieux, 600 € de votre locataire, eh bien en réalité vous avez presque une augmentation de salaire, c’est-à-dire 100 € de déficit positif qui rentre dans votre poche, vous ne gagnez plus 1800 €, vous gagnez 1900 € et là, votre banquier qu’est-ce qu’il dit ? Ah oui, Monsieur machin, il sait comment gagner de l’argent dans l’immobilier puisqu’il n’a pas de déficit et en plus il est capable de créer du revenu supplémentaire.

Alors quand je dis 100 € ce n’est pas beaucoup, c’est juste pour vous donner une image et ça, c’est hyper important !

Donc, vous pouvez vous enrichir dans l’immobilier et la première stratégie la première chose, pour répondre à la question de quel est votre objectif ? Vous cherchez de la sécurité ou vous cherchez à gagner de l’argent, si vous cherchez de la sécurité, achetez votre résidence principale en premier, si vous cherchez à créer un

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter patrimoine, achetez un bien locatif et

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patrimoine, achetez un bien locatif et après, achetez votre résidence principale.

Vous pouvez le faire pratiquement un an après, ça n’a aucune importance, mais il faut le faire dans ce sens-là sinon, vous allez vous retrouver bloqué.

Mika : Je te remercie. Question : « Quelles sont les plus grosses erreurs que font la plupart de ceux qui veulent investir dans l’im- mobilier ? »

Olivier : La première, on vient d’en parler, c’est acheter du déficit.

C’est-à-dire que vous achetez un appartement qui vous génère du déficit, c’est-à-dire que vous sortez 200 € de votre poche chaque mois, ça, c’est une très, très grosse erreur ! Alors, je vais mettre quand même une parenthèse, c’est-à-dire que ce déficit s’il ne dure, par exemple que 2 ans ou 3 ans, OK, ce n’est pas très grave parce que ça veut dire que vous remboursez votre dette plus vite donc, si le déficit est sur une très courte durée, ça n’a aucune importance. Mais, si c’est une durée normale de crédit c’est-à-dire, 15-20 ans, c’est du déficit, c’est une erreur fondamentale.

La deuxième erreur, c’est que la plupart des gens ne croient pas en eux ! Ça, c’est une erreur fondamentale qui relève du psychologique. La première c’était financier, mais le deuxième, elle est psychologique. La plupart des gens ne croient pas en eux parce qu’ils pensent qu’ils ne peuvent pas acheter !

C’est complètement faux, j’en ai parlé déjà, le prix du m2 en France est de 2400 €, ça veut dire que quelqu’un qui gagne le salaire moyen d’un français, qui est de 1800 €, peut acheter un appartement de

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter 40 m2 voilà ! Il peut

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40 m2 voilà ! Il peut l’utiliser en résidence principale ou le mettre en location, ça n’a aucune importance. En location ce sera un peu plus difficile, mais ne serait-ce que juste pour acheter sa résidence principale.

Peut-être que 40 m2 ça ne vous suffit pas, mais, si vous êtes deux, un couple, vous gagnez chacun le salaire moyen des Français c’est- à-dire 1800 X 2 ça fait 3600 €, aller, on va minorer, on va dire qu’au total ça fait même 2500 €, eh bien 2500 € vous pouvez déjà acheter un appartement qui fait à peu près 60 m2. Donc, un 3 pièces, salon plus 2 chambres. Donc, il y a beaucoup de gens qui ne croient pas en eux et qui par le simple fait qu’ils ne connaissent pas leurs possibilités financières telles que je les aie définies, eh bien, ils n’achètent pas.

Je vais vous raconter une histoire étonnante d’un ami à moi qui s’appelle Thierry, c’est arrivé il y a quelques semaines,Thierry il gagne plus de 100 000 € par an, donc, ce n’est pas un salaire ridicule.

Eh bien, il était persuadé qu’il ne pouvait pas acheter de l’immobilier pourtant, il avait acheté sa résidence principale, mais il était persuadé qu’il ne pouvait pas acheter un bien pour le mettre en location. Je lui dis : « Mais Thierry ouvre les yeux, ce n’est pas possible ! »

Et, du coup, on en a parlé il y a 3-4 semaines, alors que je lui avais posé la question, pourquoi tu n’as pas acheté avant et il me dit, bon là ça va faire un peu prétentieux, il me dit : « c’est parce que je ne te connaissais pas ». (Rire d’Olivier), il a lu mon bouquin, ça a déclenché, il s’est dit : ah oui, je peux, et il a acheté un appartement. C’était

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ne savez

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savez pas ! que vous ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter drôle,

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drôle, encore une fois, il gagne 100 000 € par an et il ne pouvait pas acheter alors que, combien il y a de personnes qui ont beaucoup moins d’argent qui sont capable d’acheter, alors, c’est quand même complètement fou quoi !

Donc, première erreur c’est d’acheter du déficit et la deuxième, c’est que les gens ne croient pas en eux.Alors, on va me dire, mais comment on fait pour contourner le problème, cette croyance éducative, eh bien, la première chose à faire, c’est d’apprendre, parce que vous ne pourrez pas faire ce que vous ne savez pas faire, ça, déjà c’est une première chose.

La deuxième chose, c’est qu’il faut continuer à apprendre parce que vous ne savez pas ce que vous ne savez pas et c’est fondamental ! Si tu ne sais pas que tu peux faire certaines choses, eh bien, tu ne peux jamais les faire.

certaines choses, eh bien, tu ne peux jamais les faire. Et tu n’amélioreras pas ta vie,

Et tu n’amélioreras pas ta vie, tu n’investiras pas, dans l’immobilier par exemple puisque c’est de ça dont on parle et, c’est fondamental ! Donc, apprenez, apprenez et il y a encore une raison pour laquelle je vous incite, moi, fortement à apprendre, c’est que ce que vous savez dans l’immobilier, vaut des dizaines de milliers d’euros et ça, c’est purement financier et ce n’est pas une phrase marketing, même si je l’utilise en tant que telle ; si tu sais, je vais prendre un cas très simple, d’un appartement à 100 000 €, on pourra mettre ça sur

n’importe quel prix, 200 000, 300 000 ou 400 000, si tu t’es acheté un appartement à 100 000 €, que tu l’as acheté 10% moins cher et que tu peux le revendre 10% plus cher, j’ai bien

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter utilisé le verbe savoir, si tu

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utilisé le verbe savoir, si tu sais le faire, savoir négocier, ça, c’est important, eh bien, 10% à l’achat et 10% à la vente, ça fait : 20%. Et, 20% sur 10 000 €, ça te fait, 20 000 €. Vous pouvez prendre votre calculatrice, vous verrez que c’est vrai et que c’est incontournable comme argument.

Donc, il faut apprendre à faire les choses. Si vous ne savez pas faire les choses, vous aurez moins d’efficacité.

Bon, il y en aura qui auront de la chance, il y en aura qui seront peut-être un peu moins chanceux, les erreurs dans l’immobilier, elles coûtent cher aussi parce que, je vais prendre le cas inverse, si vous achetez 10% plus cher, que vous vous êtes aperçu que vous avez fait une mauvaise affaire et que vous avez besoin de vendre très rapidement avec 10% en moins, ça veut dire que vous avez perdu 20%, donc, vous avez perdu 20 000 €. Ce que vous savez dans l’immobilier vaut des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Pourquoi des centaines ?

Parce que si tu peux rembourser un appartement beaucoup plus rapidement, une maison, n’importe quel bien immobilier eh bien, automatiquement tu gagnes de l’argent plus rapidement.

C’est aussi simple que ça ! Apprenez ! Beaucoup de gens pensent que c’est facile, je ne peux pas dire que c’est difficile, mais ceux qui gagnent… eh bien, tiens, je vais te poser une question, parce que c’est toi qui m’en poses, moi je vais t’en poser une : « quelle

est la différence qui existe entre ceux qui investissent dans l’immobilier et ceux qui gagnent de l’argent dans l’immobilier ? »

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Mika : Ceux qui investissent ce

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Mika : Ceux qui investissent ce sont ceux qui sont proprié- taires de leur résidence principale éventuellement.

Olivier : Non, ce n’est pas de l’investissement, c’est de la sécurité. Bon, OK, je vais répondre.

Mika : J’allais te le dire.

Olivier : Ceux qui investissent dans l’immobilier ne font qu’acheter de l’immobilier et ceux qui gagnent de l’argent dans l’immobilier, il faut qu’ils en fassent beaucoup plus que ceux qui investissent dans l’immobilier. Je vous ai dit que j’étais marchand de biens, alors, qu’est-ce qui se passe pour un marchand de biens, automatiquement il en fait beaucoup plus sur la manière de négocier, parce qu’il a beaucoup plus d’expérience, sur la manière de mettre un bien en valeur, pour en tirer partie, quel prix il doit l’acheter et tout ça pour des dizaines de milliers d’euros, c’est ce que j’ai expliqué juste avant, mais pourquoi il gagne de l’argent, parce qu’il en fait plus. Il n’y a aucune autre raison, il n’y a aucune autre raison.

C’est-à-dire, un spécialiste gagne plus d’argent qu’un généraliste. Un médecin spécialiste, cardiologue, ce que vous voulez, gagnera plus d’argent qu’un généraliste.

C’est aussi bête que ça ! Pourquoi ? Parce que, ils en savent beaucoup plus, rien d’autre. Donc, apprenez et je vous assure que vous prospèrerez dans l’immobilier.

Mika : C’est très bien, donc en fait, il faut continuer tout le temps à se former.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Olivier : Il faut continuer toujours

Les Plus Grosses Erreurs àéviter

Olivier : Il faut continuer toujours à apprendre. Pour la simple raison que j’ai donnée tout à l’heure, vous ne savez pas ce que vous ne savez pas ! (Rire d’Olivier), même moi qui investit aujourd’hui depuis plus de 26 ans, il m’arrive encore de découvrir des choses.

Alors, c’est vrai que j’en découvre moins aujourd’hui qu’il y a 20 ans, mais c’est comme ça, ça fait partie du jeu. Des fois ce sont des choses qu’on a oubliées, c’est toujours intéressant de se remémorer.

Mika : Peux-tu nous dire pourquoi il faut acheter 2 appar- tements au lieu d’un seul ? En fait, personnellement quand j’entends ça, je me dis c’est impossible, qu’est-ce qu’il me fait comme calcul ?

ça, je me dis c’est impossible, qu’est-ce qu’il me fait comme calcul ? Conférenced’Olivier SEBAN -

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Olivier : C’est très simple en

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Olivier : C’est très simple en réalité, premièrement, je vais répondre par une question, je l’ai déjà posé tout à l’heure, c’est :

quand voulez-vous vous enrichir ? Si tu achètes 1’appartement, tu commenceras à gagner de l’argent à la fin de ton crédit, que ce soit ta résidence principale ou un investissement locatif, si tu achètes 2 appartements en même temps, eh bien, si tu les achètes en même temps, c’est dans 20 ans que tu vas être propriétaire de 2 appartements, peut-être pas 20 ans, moi j’estime qu’on peut payer beaucoup plus rapidement, je vais vous en toucher 2 mots dans quelques instants, mais si tu les achètes en même temps, c’est au bout de la période du crédit que tu seras propriétaire de 2 appartements et non d’un seul.

Alors ça, il faut être capable d’acheter 2 appartements, il faut être capable d’acheter des appartements qui s’autofinancent, ce dont j’ai parlé un peu plus haut, à partir du moment où ils s’autofinancent et que tu es capable de gagner de l’argent avec les revenus locatifs, je prends un cas de figure euh…mettons que par exemple tu as un appartement où tu as 700 € de loyer et tu paies 500 € de crédit,, tu as un excédent de 200 €, tout ça, je l’explique dans la formation, comment on fait pour avoir ce type d’écart, donc, premièrement tu en achètes un premier donc, comme tu gagnes de l’argent ta banque te prêtera beaucoup plus facilement et donc, tu gagneras 2X200, parce que je vais considérer que c’est le même appartement avec les mêmes chiffres, si tu as 400 € d’excédent, eh bien, si tu prends ces 400 € que tu touches chaque mois et que tu les remets dans le crédit pour rembourser plus vite, eh bien, en réalité tu empruntes plus en 20 ans, mais tu empruntes que sur 10 ans, ça veut dire qu’au bout de 10 ans, tu auras 2 appartements.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Bon alors, s’ils coûtent 100 000

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Bon alors, s’ils coûtent 100 000 € dans le cas qu’on a évoqué tout à l’heure, eh bien, c’est 200 000 € que tu auras au bout de 10 ans. Donc, ça, ce n’est pas à négliger, car, en réalité, tu n’es même pas obligé de les garder 10 ans.Tu vas voir que quand tu achètes 2 appartements, en même temps, il y en a un qui va prendre plus de valeur que l’autre, il y en a un aussi qui risque de te ramener des loyers plus importants alors que l’autre, même s’il a une valeur plus importante, il te ramènera des loyers moins importants.

Si tu revends un des appartements avec une plus value, eh bien, tu vas pouvoir l’utiliser cette plus value pour rembourser l’autre appartement plus vite, tu te débarrasses de tous les crédits et tu as que du revenu sans compter que tu possèdes un appartement sans aucun crédit. Bon voilà, ça, c’est des stratégies qui, moi j’en parle dans ma formation, le but du jeu encore une fois de cette formation, c’est, comment on achète 2 appartements et en 12 mois puisque l’objectif c’est de le faire très rapidement, en quelques mois, mettons 1 an, et comment on fait pour rembourser le plus rapidement possible parce que, encore une fois, vous n’avez pas envie d’attendre 20 ans avant de pouvoir profiter de vos investissements.

Le but du jeu, c’est d’en profiter le plus rapidement possible. Je vais juste te donner un cas de figure, j’ai acheté cette semaine 1 appartement avec mes enfants, en réalité c’est mes filles qui ont acheté un appartement, on a une rentabilité de, à peu près, 15% dessus.Alors, qu’est-ce que ça veut dire 15%, eh bien ça veut dire qu’en 8 ans, en utilisant tous les loyers, si tu les utilises pour rembourser le crédit, eh bien en 8 ans, tu as remboursé l’appartement.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Tu l’as payé sur le prix

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Tu l’as payé sur le prix qu’il vaut au moment de l’achat. Si tu comptes une progression de, mettons 2% par an, alors bien sûr c’est une moyenne, parce que le marché il baisse, le marché il monte, mettons une moyenne de 2% par an, 8 ans eh bien ça fait 16% en plus donc, ton appartement si tu l’as payé 100, il vaut 116 000, alors, le but du jeu c’est de ne pas l’acheter 100, vous pouvez l’acheter en dessous du prix du marché, dans le cas de figure dont je parle, on l’a payé à peu près 20% au-dessous du prix du marché, ça ne veut pas dire que sa valeur baisse, c’est toujours 100 000, nous on l’a payé 80 000, il vaudra 16 000 de plus dans 8 ans, ça veut dire entre 80 et 116 000 ça fait 36 000 de valeur et c’est les locataires qui auront payé l’appartement, voilà, juste en 8 ans ! Encore une fois ça c’est des techniques des stratégies que l’on peut utiliser, que si l’on sait les utiliser, c’est quoi faire et comment faire.

Mika : Est-ce que tu peux nous donner un petit conseil de né- gociation. Parce que tu disais que tu as acheté 20% moins cher donc, comment tu t-y est pris ?

Olivier : Là, c’était assez simple, en deux phases. La première c’était, on a demandé à l’agent immobilier, est-ce que vous connaissez la marge de manœuvre du vendeur ? Donc, déjà, il avait baissé, que je ne te dise pas de bêtises, il avait baissé de 8%, 8% par rapport au prix et en réalité on a reproposé 10% en dessous. Donc, ce n’est pas 20% c’était 18% pour être très exact.

Et donc on a juste proposé et qu’est-ce qui s’est passé ?

Le vendeur a dit oui ! (rire d’Olivier), c’est même aussi bête que ça ! Vraiment, le premier conseil au niveau de la négociation c’est de demander, ne pas hésiter à demander.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Mais, on peut procéder en deux

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Mais, on peut procéder en deux phases, comme j’ai fait, de demander déjà à l’agent immobilier quelle est la marge de manœuvre, qu’il vous donne déjà une première indication, et après, tu renégocies par rapport à cette indication, donc, mettons que le

prix de l’appartement soit 100 000, l’agent immobilier te dit qu’il

y a une marge de manœuvre de 10 000 alors que tu sais que le

nouveau prix c’est 90 000, donc, tu vas pas proposer 92 si l’agent immobilier il te dit qu’à 90 on peut l’avoir, il faut proposer en dessous.

Donc, voilà, nous on a proposé encore moins et le vendeur

a dit oui. Le vendeur a dit oui pour quelle raison, parce que

probablement il était un peu pressé, qu’il voulait s’en débarrasser ou je n’en sais rien, après avoir discuté avec le vendeur, le vrai, pas l’agence immobilière, il nous a dit je vous assure je l’ai acheté il y a 2 ans et je le vends à perte. Peut-être que c’était vrai, ça on le verra chez le notaire, puisque l’on aura le véritable prix d’achat, mais il voulait s’en débarrasser peut-être, parce qu’il avait 65 ans, peut-être qu’il en avait assez, on n’en sait rien. Il faut vous dire une chose, dans l’immobilier, surtout en matière de négociation, vous ne savez pas ce qui se passe dans la tête du vendeur, vous ne connaissez jamais ses motivations, la seule motivation que vous lui connaissez, c’est qu’il veut vendre.

Il veut vendre, à quel prix ça, vous n’en savez rien, vous n’en savez rien pour une autre raison c’est que même lui ne sait pas jusqu’à quel prix il est capable de descendre. Donc, essayez et vous verrez bien. Si on vous dit non, que l’appartement vous intéresse, rien ne vous empêche de remonter le prix.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Mika : D’accord, donc il faut

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Mika : D’accord, donc il faut quand même tenter sa chance.

Olivier : Il faut tenter sa chance.

Mika : Avant que l’on se quitte, peux-tu partager avec nos audi- teurs, ce que tu es en train de préparer Olivier ?

Olivier : Dans quelques jours je prépare le lancement de ma nouvelle formation qui s’appelle : « Immob 2A » je peux en parler un petit peu, donc l’objectif c’est d’acheter 2 appartements en quelques mois.

Pourquoi, eh bien pour pouvoir s’enrichir.

Alors, ça peut être un investissement locatif, voire votre résidence principale, ou 2 logements locatifs, ça c’est à vous de choisir.

Mais, encore une fois, l’objectif c’est de vous dévoiler les stratégies de la négociation parce que là, c’était bref et succinct, dans la négociation il y a des stratégies qui sont beaucoup plus évoluées qui vous permettent d’aller beaucoup plus loin, d’ailleurs, il y a des choses qu’on peut négocier et que la plupart des gens ne savent pas.

Je vous le démontrerai dans la formation et encore, pour revenir juste là-dessus, ce que vous pouvez négocier, c’est des milliers d’euros, ce n’est pas des dizaines d’euros, donc automatiquement ça devient toujours plus conséquent, je montre aux gens aussi comment rentabiliser un bien, c’est-à-dire qu’au lieu d’avoir une rentabilité de 5%, moi je vous montre comment on peut avoir 10, 15, pourquoi pas 20%. J’ai d’anciens élèves à moi, qui ont rentabilisés du 20% sur du locatif, c’est quand même incroyable, surtout ils vous montreront comment ils le font.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter Donc, si vous remboursez, si vous

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Donc, si vous remboursez, si vous avez 20% de rentabilité, ça veut

dire que vous pouvez rembourser votre appartement en 5 ans,

5 ans parce qu’il y a quelques frais qui sont autour. Combien il

y a de personnes qui peuvent dire, oui moi j’ai remboursé mon

appartement, mon investissement en 5 ans. Il n’y a pas beaucoup

de monde, je vais apprendre à négocier avec le notaire parce

qu’avec quelques notaires on peut obtenir plein de choses, avec le

banquier, avec le vendeur, comment on trouve de bonnes affaires,

comment on les revend, parce que c’est toujours intéressant de

savoir comment vendre un peu plus cher. Si les gens ne savent

pas négocier avec le vendeur, avec l’acheteur pardon, parce qu’en

négociation on pense toujours du côté comment dire, en tant

qu’acheteur, mais la négociation elle intervient aussi lorsque vous

êtes vendeur, donc, il y a des gens à qui il ne faut pas vendre, ils sont

très faciles à détecter, il faut savoir les détecter, si vous ne savez pas

le faire, vous risquez de baisser le prix inutilement.

Quand je dis il ne faut pas vendre, ce n’est pas vrai, mais, il y a des

gens à qui il ne faut pas baisser le prix parce qu’en réalité, ils sont

capables de payer plus cher.

Ce sont des astuces, alors moi je vous les donnerai dans la

que vous savez dans l’immobilier ça vaut des dizaines de milliers

d’euros. Je ne vais pas vous refaire le calcul de tout à l’heure, c’est une

évidence. Donc, apprenez, moi je suis là pour vous livrer toute mon

expérience d’ancien marchand de biens, d’investisseur immobilier,

je continue à investir tous les jours, et le but, c’est que vous en

profitiez, c’est aussi simple que ça.

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ACHETER / INVESTIR DANS L’IMMOBILIER Les Plus Grosses Erreurs àéviter C’est clair que je partage l’expérience

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C’est clair que je partage l’expérience que j’ai acquise pendant les 26 dernières années, là, on est en 2014, au moment où je vous parle et j’ai commencé, mon premier achat était en 88.

Au revoir et à bientôt.

parle et j’ai commencé, mon premier achat était en 88. Au revoir et à bientôt. Conférenced’Olivier

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