Expert Immobilier Olivier Seban

- 2 -
ACHETER / INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Les Plus Grosses Erreurs viter
Confrence dOlivier SEBAN
- 3 -
Mika : Peux-tu te prsenter en quelques mots.
Olivier : Bonjour, je mappelle Olivier Seban, jai crit un
bestseller comme je viens de vous le dire qui sappelle :
Tout le monde mrite dtre riche , qui est un livre sur
lducation fnancire.
Alors, pour ceux que a intresse, vous ne trouverez
aucune formule magique ou mystique, pour gagner plus
dargent, cest un livre donc sur lducation fnancire
qui vous apprend mieux grer votre argent et mieux
investir pour que vous puissiez avoir une vie meilleure
puisque, avoir de largent pour de largent, pour moi,
mon sens a na pas beaucoup dintrt, avoir plus dargent, en
gagner plus et mieux le grer, a sert mieux vivre, pour moi,
encore une fois, cest certainement le plus important.
Mika : Et donc, comment en es-tu arriv l, partager tes
connaissances avec dautres personnes, btir eux-mmes leur
patrimoine ?
Olivier : Eh bien, trs sincrement, cest un
business, il ne faut pas se leurrer.
Jai appris beaucoup de choses dans ma vie, jai commenc trs tt
tre entrepreneur, premire entreprise de petite envergure, jai
commenc 18 ans, celle qui avait un peu plus denvergure javais
23 ans, bon, je suis mont en gamme et 35 ans, jai vendu mes
entreprises et puis, comme jaime bien le dire, jtais millionnaire
35 ans, mme un peu avant 32 ans, mais. 35 ans jtais la
retraite.
35 ans jtais la retraite.
- 4 -
Cest--dire que javais touch un chque qui tait suffsamment
important qui me permettait dentrevoir la vie autrement et
surtout si javais envie de marrter de travailler. Mais, sarrter de
travailler, cest une trs mauvaise ide croyez-moi, mme si vous
avez les moyens de faire ce que vous voulez ou de glander, pour
moi, mon avis, cest une trs mauvaise ide parce quon sennuie
et puis, on vieillit plus.
partir de l, je me suis dit, bon, jai une certaine comptence,
une certaine expertise, pourquoi ne pas en faire profiter les autres
surtout dans le domaine de limmobilier, moi je suis un ancien
professionnel de limmobilier, daccord jtais entrepreneur, javais
des entreprises informatiques, mais dans limmobilier, jtais un
professionnel, jtais un marchand de biens.
Alors, un marchand de biens a permet de faire
des oprations qui ne sont pas accessibles
facilement aux particuliers,
notamment dacheter et de
revendre, effectivement, cest
des statuts trs spcifques,
mais, si un particulier samuse
acheter un appartement mettons,
au mois de janvier et essaie de le
revendre au mois de juin, il pourra peut-
tre le faire une fois, mais, si cest deux
fois, il va avoir quelques problmes avec
ladministration fscale.
Bon, je ne vais pas rentrer dans les dtails parce que cest quand
mme assez compliqu, mais si vous voulez ce qui est tout de
En 1 anne, je fais
probablement plus
de transactions, plus
doprations quune
personne ne va en
faire dans toute sa vie.
- 5 -
mme important de savoir aussi cest que, lorsque vous tes un
professionnel de limmobilier, vous en savez beaucoup plus que des
particuliers. Pour une bonne et simple raison, cest que par exemple
moi en 1 anne, je fais probablement plus de transactions, plus
doprations quune personne ne va en faire dans toute sa vie.
Donc, partir du moment o lon fait plus de transactions, on a
plus dexprience donc, on en sait un peu plus et, ce qui est trs
intressant avec limmobilier cest que, plus vous en savez plus vous
gagnez et comme limmobilier cela cote relativement cher, parce
quon parle quand mme en centaines de milliers deuros, eh bien,
je vais prendre un chiffre trs simple, si vous avez gagn 10% de plus
que les autres sur un bien 100 000 eh bien, 10%, a fait tout de
suite 10 000 , voyez, cest trs mathmatique, mais il vaut mieux
savoir plus de choses sur limmobilier que sur euhje ne sais pas
sur les chaussettes !
Cest trs caricatural, car le prix dune paire de chaussettes, je ne
sais pas, cest 12 , mme si vous allez les acheter 50% moins cher
et les revendre 50% plus cher, vous ne gagnez que 1 au fnal, ce
nest pas aussi lucratif.
Voil, ctait juste pour illustrer vraiment la diffrence qui existe
entre les produits chers, encore une fois limmobilier et des
produits je dirais, de premire consommation.
-Mika : La question que tout le monde se pose et que lon me
pose galement, cest : peut-on senrichir dans limmobilier ?
-Olivier : Oui, tout simplement parce que limmobilier cote cher,
cest ce que je viens de dire tout lheure, alors certes, cest
- 6 -
purement relatif, mais les montants sont importants. Je vais prendre
un exemple assez simple.
Si elle veut rduire la dure, a fera 80 000 sur 20 ans, mais,
restons sur 25 ans. Eh bien, si quelquun achte un appartement
de 100 000 sur 25 ans et quelle le fait 3 fois dans sa vie, je nai
pas dit que cest 3 fois 25 ans qui vont sajouter, le but du jeu cest
de faire en sorte de pouvoir acheter en mme temps, eh bien, au
bout dun certain temps, lappartement quelle a achet 100 000
, si elle le met en location, cest le loyer du locataire qui va payer
le crdit, et donc, le propritaire, mettons que ce soit vous, si
vous en achetez trois en mme temps, aller, on va dire que deux,
2 X 100 000 , a fait 200 000 au bout de 25 ans, en ralit on
va jamais ou trs rarement au bout des 25 ans. Le but, cest de
revendre avant ou faire une plus value pour pouvoir en acheter un
deuxime et lon senrichit comme a.
Mika : Alors, tu nous as dtaill quil tait parfaitement pos-
sible de senrichir avec limmobilier, mais mme pour la per-
Si lon prend le prix moyen du m2 en France qui est de 2400 et
si lon prend le salaire moyen en France dune personne, le salaire
moyen en France est de 1800 , je vais mme minorer, je vais dire
que cest 1500 . En ralit, cest le salaire mdian en France, cest--
dire quil y a autant de gens qui gagnent au-dessus de 1500 que de
personnes qui gagnent en dessous de 1500 .
Donc, on va prendre 1500 eh bien, il faut savoir une chose, avec un
prix au m2 en France qui est de 2400 , quelquun qui gagne cette
somme, 1500 , peut emprunter peu prs 100 000 sur 25 ans.
- 7 -
sonne qui part de zro, est-ce que cest aussi possible pour
elle ?
Olivier : Eh bien, gros avantage de limmobilier, (il y a deux
avantages en ralit,) le premier cest que lon peut senrichir avec
largent des autres, alors, on peut trouver quil y a une mauvaise
consonance, quelquefois on dit quon profte des autres, cest pas
vrai, largent des autres cest quoi, cest essentiellement largent de
la banque, la banque vous prte de largent pour un bien immobilier
que vous allez mettre, par exemple, en location et vous allez utiliser
largent du locataire pour rembourser votre crdit, voil ce quest
largent des autres. Alors, encore une fois, sil y en a qui ont des
scrupules avec largent du locataire, vous lui fournissez un service.
Noubliez pas, vous
ne lui piquez pas son
argent gratuitement, en
contrepartie, vous lui
fournissez un logement
parce que lui, il a besoin de se loger, il ne cherche pas acheter, il
prfre tre locataire, a, a dpend du choix de chacun.
La deuxime chose, on peut dmarrer avec zro, pourquoi, parce
que vous pouvez emprunter la totalit du prix auprs de la banque,
alors, quest-ce que cest la totalit du prix ? Vous avez le prix de
lappartement mettons que ce soit, 100 000 , mais lorsque vous
allez passer chez le notaire, il y a justement les fameux frais de
notaire qui sont de lordre de 7%. Eh bien, ces 7%, ces 7 000 sur
100 000 vous pouvez les emprunter auprs de la banque. Le
problme, cest quil ne faut pas croire que la premire banque
On peut senrichir avec
largent des autres !
- 8 -
qui vous allez vous adresser, elle va obligatoirement vous prter la
totalit du prix.
Il faudra probablement aller voir une, deux, trois, quatre banques,
alors, moi je ne connais pas les relations que vous avez avec votre
banque, peut-tre quelle vous dira oui du premier coup, mais, a, je
ne peux pas vous le garantir.
Une astuce quand mme, moi je vous dconseille fortement de
demander en premier votre banque.
Pourquoi ? Parce que votre banque, vous y tes peut-tre depuis
plusieurs annes, elle considre que vous tes un client acquis,
et pour un client acquis, on fait beaucoup moins defforts quune
nouvelle banque qui ne vous a pas comme client et, si vous allez
la voir, et, je vais dire des noms, mais si vous tes dj dans cette
banque ne vous inquitez pas, je ne sais pas si elle pratique ce genre
de technique ou pas, mais, supposons que vous soyez au Crdit
Agricole, le Crdit Agricole fera peut-tre moins defforts que
la BNP qui est en face, lorsque vous allez les voir, oui je voudrais
ouvrir un compte chez vous parce que je voudrais faire un crdit
immobilier, eh bien croyez-moi, la banque, la BNP en loccurrence,
ce sera le contraire, il fera plus defforts pour rcuprer un client.
Pourquoi ? Parce que lorsquune banque vous fait crdit, elle sait
quelle va vous conserver pendant de longues annes. Si vous faites
un crdit sur 15 ans ou 20 ans, elle est peu prs certaine quelle
va vous garder au moins, 7, 8, 9, 10 ans. Et si elle est contente et
si vous tes content des services de votre banque, celle qui vous
prte largent, eh bien, vous allez y rester plus longtemps.
- 9 -
Donc vraiment, un conseil, nallez pas voir votre banque en premier,
mettez-la en comptition, allez voir donc la banque den face,
regardez ce quelle vous dit et aprs, pourquoi ne pas revenir voir
votre banque et lui dire, coutez Monsieur le Crdit Agricole, la
BNP elle me propose a, quest-ce quon fait ? Je vais voir la BNP ou
je reste chez vous ? Et vous allez voir quils vont faire beaucoup plus
defforts.
Soyez donc persuad que vous pouvez commencer avec zro et
que lon senrichit dans limmobilier avec largent des autres et en
premier avec largent de la banque, il y a peu de gens qui peuvent
payer au comptant un appartement. Parce que les sommes sont
importantes.
Mika : As-tu des stratgies dinvestissements recommander
partir de maintenant ?
Olivier : La premire chose quil faut savoir, que vous
devez faire si vous voulez investir dans limmobilier.
Il y a une question laquelle vous devez absolument
rpondre et cette question elle est trs simple :
pourquoi voulez-vous acheter de limmobilier ?
Voyez, ce nest pas dur dy rpondre. En effet, il y a 2
raisons. La premire, cest pour vous loger, pourquoi
pas et la deuxime, cest pour investir. Investir a veut dire quoi ?
Cest gagner de largent.
Alors, quest-ce que vous voulez faire ? Cest trs important ! Si
vous voulez vous loger, vous cherchez de la scurit, OK, achetez
votre rsidence principale, il ny a aucun problme.
- 10 -
Mais, il faut savoir une chose, cest que, si vous voulez vous enrichir,
vous ne gagnerez pas dargent avec votre rsidence principale.
a peut vous sembler fou, mais cest une ralit. Les seuls qui
vont gagner de largent avec votre rsidence principale, ce sont
vos hritiers. Bon, alors tant mieux, si vous voulez laisser a vos
enfants, il ny a pas de problmes, mais, cest une ralit parce que
vous allez vous loger, donc, si vous vous logez, vous utilisez vos
ressources personnelles, vos ressources fnancires pour payer
votre appartement.
Quand vous aurez fni de payer dans
20 ans, vous serez dbarrass du crdit
et peut-tre que l, vous allez penser
investir, peut-tre que vous le ferez
avant, peut-tre que vous le ferez au bout
de 10, 12 ans, parce que vous aurez eu
des augmentations de salaire, que vous
aurez plus de pouvoir demprunt et vous
pourrez acheter.
Mais, je vais prendre le cas simple, au cas o vous seriez oblig
dattendre les 20 ans. Ca veut dire que vous ne pourrez
commencer vous enrichir, mme pas dans 20 ans encore.
Vous aurez fni de payer votre rsidence principale, mais, vous
commencerez vous enrichir encore 20 ans aprs, pourquoi, parce
que vous allez investir dans un bien locatif, cest un investissement,
et vous allez devoir le payer, alors, si vous faites un crdit encore
une fois sur 20 ans, eh bien vous allez pouvoir gagner de largent
rellement quau bout de 20 ans et a, cest la problmatique.
- 11 -
Je suis peu prs certain que si je pose la question : est-ce que vous
voulez vous enrichir maintenant dans limmobilier ou dans 20-30
ans, je connais dj la rponse. Mais, si vous voulez vraiment investir
dans limmobilier, gagner de largent avec limmobilier, construire du
patrimoine, il faut faire les choses lenvers !
Alors, quest-ce que je veux dire par l quand je dis lenvers, cest
lenvers par rapport tout ce quon vous a racont. Cest--dire
que la premire chose que vous devez faire, cest acheter un bien
locatif, vous devez acheter, vous devez dabord investir.
On ne gagne de largent que lorsquon investit ! Pas quand on
achte sa rsidence principale. Encore une fois, jai jamais dit que
ctait une mauvaise ide dacheter sa rsidence principale hein, je
veux vraiment que lon soit bien daccord, je reparle des objectifs et
je redfnis les objectifs.
Donc, vous devez dabord investir et aprs, vous devez acheter
votre rsidence principale. Alors, il y en a beaucoup qui vont me
dire : oui, mais si je monopolise mes moyens fnanciers pour investir, je
ne pourrai plus acheter ma rsidence principale aprs !
Oui et non !
Cela dpend de comment vous faites les choses. Il y a une rgle de
base qui est fondamentale dans limmobilier, cest, si vous voulez
Si vous voulez gagner de largent avec limmobilier,
construire du patrimoine, il faut faire les choses
lenvers !
- 12 -
investir, il faut absolument que le loyer que vous allez percevoir de
votre locataire, couvre le montant du crdit, au moins le montant
du crdit ! Sinon, si vous avez un dfcit, dailleurs a, cest
lerreur que font 90% des investisseurs immobiliers,
ils achtent du dfcit alors quest-ce que cest un dfcit,
rapidement, cest--dire que vous recevez 300 de loyer de votre
locataire et votre crdit vous cote 500 donc, a veut dire que
vous sortez de votre poche tous les mois 200 , a, cest du dfcit !
Cest un problme ! Pourquoi ? Parce que, reprenons le cas de la
personne qui gagne 1800 , eh bien, si elle gagne 1800 , elle va voir
son banquier, prtez-moi de largent pour que je puisse acheter un
bien immobilier, il va vous prter pour 600 ce qui correspond
33% du taux dendettement et si, cette personne va revoir son
banquier aprs, en lui disant : jai trouv une excellente affaire, vous
ne pouvez pas me re-prter de largent ?
Quest-ce qui va se passer, le banquier il va lui dire attendez, vous
gagnez 1800 , vous avez un dfcit de 200 donc en ralit, vous
ne gagnez plus 1800 , vous en gagnez 1600. Parce que vous allez
acheter avec lappartement une dette sur la dette, cest--dire le
dfcit que vous allez payer en plus du crdit et qui va abaisser
vos revenus parce que, si vous devez sortir 200 de votre poche
obligatoirement chaque mois, eh bien, vous ne gagnez plus 1800,
vous gagnez 1600 . Et donc, avec des revenus en baisse, le banquier
ne vous prtera pas.
Voyez, cest mathmatique, je simplife, il y a dautres subtilits,
mais, fondamentalement, cest a. Si vous voulez vous enrichir dans
limmobilier, il faut absolument que vous achetiez des biens qui
- 13 -
sautofnancent, sinon vous allez acheter une fois, on va vous prter
une fois, mais on ne vous prtera pas 2 fois.
Et cest le cas de la rsidence principale, une rsidence principale,
tu ne fais quacheter du dfcit ! Si tu as un crdit de 500 ou 600 ou
700 par mois pour te loger, encore une fois il ny a aucune honte
se loger, cest une trs bonne chose, une trs bonne ide si cest
ce que vous cherchez, mais, cette dette que vous payez lavance
nest jamais compense, donc, cest du dfcit pur, alors que si vous
achetez un bien locatif, votre crdit est compens par ce que vous
allez toucher auprs de votre locataire, eh bien, votre revenu reste
identique.
Je vais donc remettre des chiffres, vous gagnez 1800 , vous avez
un crdit de 500 pour acheter un bien locatif et vous touchez,
encore mieux, 600 de votre locataire, eh bien en ralit vous
avez presque une augmentation de salaire, cest--dire 100 de
dfcit positif qui rentre dans votre poche, vous ne gagnez plus
1800 , vous gagnez 1900 et l, votre banquier quest-ce quil dit ?
Ah oui, Monsieur machin, il sait comment gagner de largent dans
limmobilier puisquil na pas de dfcit et en plus il est capable de
crer du revenu supplmentaire.
Alors quand je dis 100 ce nest pas beaucoup, cest juste pour
vous donner une image et a, cest hyper important !
Donc, vous pouvez vous enrichir dans limmobilier et la premire
stratgie la premire chose, pour rpondre la question de quel
est votre objectif ? Vous cherchez de la scurit ou vous cherchez
gagner de largent, si vous cherchez de la scurit, achetez votre
rsidence principale en premier, si vous cherchez crer un
- 14 -
patrimoine, achetez un bien locatif et aprs, achetez votre rsidence
principale.
Vous pouvez le faire pratiquement un an aprs, a na aucune
importance, mais il faut le faire dans ce sens-l sinon, vous allez vous
retrouver bloqu.
Mika : Je te remercie. Question : Quelles sont les plus grosses
erreurs que font la plupart de ceux qui veulent investir dans lim-
mobilier ?
Olivier : La premire, on vient den parler, cest acheter du dfcit.
Cest--dire que vous achetez un appartement qui vous gnre du
dfcit, cest--dire que vous sortez 200 de votre poche chaque
mois, a, cest une trs, trs grosse erreur ! Alors, je vais mettre
quand mme une parenthse, cest--dire que ce dfcit sil ne dure,
par exemple que 2 ans ou 3 ans, OK, ce nest pas trs grave parce
que a veut dire que vous remboursez votre dette plus vite donc, si
le dfcit est sur une trs courte dure, a na aucune importance.
Mais, si cest une dure normale de crdit cest--dire, 15-20 ans,
cest du dfcit, cest une erreur fondamentale.
La deuxime erreur, cest que la plupart des gens ne croient
pas en eux ! a, cest une erreur fondamentale qui relve du
psychologique. La premire ctait fnancier, mais le deuxime, elle
est psychologique. La plupart des gens ne croient pas en eux parce
quils pensent quils ne peuvent pas acheter !
Cest compltement faux, jen ai parl dj, le prix du m2 en France
est de 2400 , a veut dire que quelquun qui gagne le salaire moyen
dun franais, qui est de 1800 , peut acheter un appartement de
- 15 -
40 m2 voil ! Il peut lutiliser en rsidence principale ou le mettre
en location, a na aucune importance. En location ce sera un peu
plus diffcile, mais ne serait-ce que juste pour acheter sa rsidence
principale.
Peut-tre que 40 m2 a ne vous sufft pas, mais, si vous tes deux,
un couple, vous gagnez chacun le salaire moyen des Franais cest-
-dire 1800 X 2 a fait 3600 , aller, on va minorer, on va dire
quau total a fait mme 2500 , eh bien 2500 vous pouvez
dj acheter un appartement qui fait peu prs 60 m2. Donc, un 3
pices, salon plus 2 chambres. Donc, il y a beaucoup de gens qui ne
croient pas en eux et qui par le simple fait quils ne connaissent pas
leurs possibilits fnancires telles que je les aie dfnies, eh bien, ils
nachtent pas.
Je vais vous raconter une histoire tonnante dun ami moi qui
sappelle Thierry, cest arriv il y a quelques semaines, Thierry
il gagne plus de 100 000 par an, donc, ce nest pas un salaire
ridicule.
Eh bien, il tait persuad quil ne pouvait pas acheter de limmobilier
pourtant, il avait achet sa rsidence principale, mais il tait
persuad quil ne pouvait pas acheter un bien pour le mettre
en location. Je lui dis : Mais Thierry ouvre les yeux, ce nest pas
possible !
Et, du coup, on en a parl il y a 3-4 semaines, alors que je lui avais
pos la question, pourquoi tu nas pas achet avant et il me dit, bon
l a va faire un peu prtentieux, il me dit : cest parce que je ne te
connaissais pas . (Rire dOlivier), il a lu mon bouquin, a a dclench,
il sest dit : ah oui, je peux, et il a achet un appartement. Ctait
- 16 -
drle, encore une fois, il gagne 100 000 par an et il ne pouvait pas
acheter alors que, combien il y a de personnes qui ont beaucoup
moins dargent qui sont capable dacheter, alors, cest quand mme
compltement fou quoi !
Donc, premire erreur cest dacheter du dfcit et la deuxime,
cest que les gens ne croient pas en eux. Alors, on va me dire, mais
comment on fait pour contourner le problme, cette croyance
ducative, eh bien, la premire chose faire, cest dapprendre,
parce que vous ne pourrez pas faire ce que vous ne savez pas faire,
a, dj cest une premire chose.
La deuxime chose, cest quil faut continuer apprendre parce que
vous ne savez pas ce que vous ne savez pas et cest fondamental !
Si tu ne sais pas que tu peux faire certaines choses, eh bien, tu ne
peux jamais les faire.
Et tu namlioreras pas ta vie, tu ninvestiras pas, dans
limmobilier par exemple puisque cest de a dont on
parle et, cest fondamental ! Donc, apprenez, apprenez
et il y a encore une raison pour laquelle je vous incite,
moi, fortement apprendre, cest que ce que vous
savez dans limmobilier, vaut des dizaines de milliers
deuros et a, cest purement fnancier et ce nest pas
une phrase marketing, mme si je lutilise en tant que
telle ; si tu sais, je vais prendre un cas trs simple, dun
appartement 100 000 , on pourra mettre a sur
nimporte quel prix, 200 000, 300 000 ou 400 000,
si tu tes achet un appartement 100 000 , que tu las achet
10% moins cher et que tu peux le revendre 10% plus cher, jai bien
Vous ne savez pas ce
que vous ne savez pas !
- 17 -
utilis le verbe savoir, si tu sais le faire, savoir ngocier, a, cest
important, eh bien, 10% lachat et 10% la vente, a fait : 20%. Et,
20% sur 10 000 , a te fait, 20 000 . Vous pouvez prendre votre
calculatrice, vous verrez que cest vrai et que cest incontournable
comme argument.
Donc, il faut apprendre faire les choses. Si vous ne savez pas faire
les choses, vous aurez moins deffcacit.
Bon, il y en aura qui auront de la chance, il y en aura qui seront
peut-tre un peu moins chanceux, les erreurs dans limmobilier,
elles cotent cher aussi parce que, je vais prendre le cas inverse, si
vous achetez 10% plus cher, que vous vous tes aperu que vous
avez fait une mauvaise affaire et que vous avez besoin de vendre
trs rapidement avec 10% en moins, a veut dire que vous avez
perdu 20%, donc, vous avez perdu 20 000 . Ce que vous savez
dans limmobilier vaut des dizaines, voire des centaines de milliers
deuros. Pourquoi des centaines ?
Parce que si tu peux rembourser un appartement beaucoup plus
rapidement, une maison, nimporte quel bien immobilier eh bien,
automatiquement tu gagnes de largent plus rapidement.
Cest aussi simple que a ! Apprenez ! Beaucoup de gens pensent
que cest facile, je ne peux pas dire que cest diffcile, mais ceux
qui gagnent eh bien, tiens, je vais te poser une question, parce
que cest toi qui men poses, moi je vais ten poser une : quelle
est la diffrence qui existe entre ceux qui investissent
dans limmobilier et ceux qui gagnent de largent dans
limmobilier ?
- 18 -
Mika : Ceux qui investissent ce sont ceux qui sont propri-
taires de leur rsidence principale ventuellement.
Olivier : Non, ce nest pas de linvestissement, cest de la scurit.
Bon, OK, je vais rpondre.
Mika : Jallais te le dire.
Olivier : Ceux qui investissent dans limmobilier ne font
quacheter de limmobilier et ceux qui gagnent de largent dans
limmobilier, il faut quils en fassent beaucoup plus que ceux qui
investissent dans limmobilier. Je vous ai dit que jtais marchand
de biens, alors, quest-ce qui se passe pour un marchand de biens,
automatiquement il en fait beaucoup plus sur la manire de
ngocier, parce quil a beaucoup plus dexprience, sur la manire
de mettre un bien en valeur, pour en tirer partie, quel prix il doit
lacheter et tout a pour des dizaines de milliers deuros, cest ce
que jai expliqu juste avant, mais pourquoi il gagne de largent,
parce quil en fait plus. Il ny a aucune autre raison, il ny a aucune
autre raison.
Cest--dire, un spcialiste gagne plus dargent quun gnraliste. Un
mdecin spcialiste, cardiologue, ce que vous voulez, gagnera plus
dargent quun gnraliste.
Cest aussi bte que a ! Pourquoi ? Parce que, ils en savent
beaucoup plus, rien dautre. Donc, apprenez et je vous assure que
vous prosprerez dans limmobilier.
Mika : Cest trs bien, donc en fait, il faut continuer tout le
temps se former.
- 19 -
Olivier : Il faut continuer toujours apprendre. Pour la simple
raison que jai donne tout lheure, vous ne savez pas ce que vous
ne savez pas ! (Rire dOlivier), mme moi qui investit aujourdhui
depuis plus de 26 ans, il marrive encore de dcouvrir des choses.
Alors, cest vrai que jen dcouvre moins aujourdhui quil y a 20
ans, mais cest comme a, a fait partie du jeu. Des fois ce sont
des choses quon a oublies, cest toujours intressant de se
remmorer.
Mika : Peux-tu nous dire pourquoi il faut acheter 2 appar-
tements au lieu dun seul ? En fait, personnellement quand
jentends a, je me dis cest impossible, quest-ce quil me fait
comme calcul ?
- 20 -
Olivier : Cest trs simple en ralit, premirement, je vais
rpondre par une question, je lai dj pos tout lheure, cest :
quand voulez-vous vous enrichir ? Si tu achtes 1appartement,
tu commenceras gagner de largent la fn de ton crdit, que
ce soit ta rsidence principale ou un investissement locatif, si tu
achtes 2 appartements en mme temps, eh bien, si tu les achtes
en mme temps, cest dans 20 ans que tu vas tre propritaire
de 2 appartements, peut-tre pas 20 ans, moi jestime quon peut
payer beaucoup plus rapidement, je vais vous en toucher 2 mots
dans quelques instants, mais si tu les achtes en mme temps, cest
au bout de la priode du crdit que tu seras propritaire de 2
appartements et non dun seul.
Alors a, il faut tre capable dacheter 2 appartements, il faut tre
capable dacheter des appartements qui sautofnancent, ce dont jai
parl un peu plus haut, partir du moment o ils sautofnancent
et que tu es capable de gagner de largent avec les revenus locatifs,
je prends un cas de fgure euhmettons que par exemple tu as un
appartement o tu as 700 de loyer et tu paies 500 de crdit,,
tu as un excdent de 200 , tout a, je lexplique dans la formation,
comment on fait pour avoir ce type dcart, donc, premirement tu
en achtes un premier donc, comme tu gagnes de largent ta banque
te prtera beaucoup plus facilement et donc, tu gagneras 2X200,
parce que je vais considrer que cest le mme appartement avec
les mmes chiffres, si tu as 400 dexcdent, eh bien, si tu prends
ces 400 que tu touches chaque mois et que tu les remets dans le
crdit pour rembourser plus vite, eh bien, en ralit tu empruntes
plus en 20 ans, mais tu empruntes que sur 10 ans, a veut dire quau
bout de 10 ans, tu auras 2 appartements.
- 21 -
Bon alors, sils cotent 100 000 dans le cas quon a voqu tout
lheure, eh bien, cest 200 000 que tu auras au bout de 10 ans.
Donc, a, ce nest pas ngliger, car, en ralit, tu nes mme pas
oblig de les garder 10 ans. Tu vas voir que quand tu achtes 2
appartements, en mme temps, il y en a un qui va prendre plus de
valeur que lautre, il y en a un aussi qui risque de te ramener des
loyers plus importants alors que lautre, mme sil a une valeur plus
importante, il te ramnera des loyers moins importants.
Si tu revends un des appartements avec une plus value, eh bien,
tu vas pouvoir lutiliser cette plus value pour rembourser lautre
appartement plus vite, tu te dbarrasses de tous les crdits et tu
as que du revenu sans compter que tu possdes un appartement
sans aucun crdit. Bon voil, a, cest des stratgies qui, moi jen
parle dans ma formation, le but du jeu encore une fois de cette
formation, cest, comment on achte 2 appartements et en 12 mois
puisque lobjectif cest de le faire trs rapidement, en quelques
mois, mettons 1 an, et comment on fait pour rembourser le
plus rapidement possible parce que, encore une fois, vous navez
pas envie dattendre 20 ans avant de pouvoir profter de vos
investissements.
Le but du jeu, cest den profter le plus rapidement possible. Je
vais juste te donner un cas de fgure, jai achet cette semaine
1 appartement avec mes enfants, en ralit cest mes flles qui
ont achet un appartement, on a une rentabilit de, peu prs,
15% dessus. Alors, quest-ce que a veut dire 15%, eh bien a
veut dire quen 8 ans, en utilisant tous les loyers, si tu les utilises
pour rembourser le crdit, eh bien en 8 ans, tu as rembours
lappartement.
- 22 -
Tu las pay sur le prix quil vaut au moment de lachat. Si tu
comptes une progression de, mettons 2% par an, alors bien sr cest
une moyenne, parce que le march il baisse, le march il monte,
mettons une moyenne de 2% par an, 8 ans eh bien a fait 16% en
plus donc, ton appartement si tu las pay 100, il vaut 116 000, alors,
le but du jeu cest de ne pas lacheter 100, vous pouvez lacheter en
dessous du prix du march, dans le cas de fgure dont je parle, on la
pay peu prs 20% au-dessous du prix du march, a ne veut pas
dire que sa valeur baisse, cest toujours 100 000, nous on la pay
80 000, il vaudra 16 000 de plus dans 8 ans, a veut dire entre 80 et
116 000 a fait 36 000 de valeur et cest les locataires qui auront
pay lappartement, voil, juste en 8 ans ! Encore une fois a cest
des techniques des stratgies que lon peut utiliser, que si lon sait
les utiliser, cest quoi faire et comment faire.
Mika : Est-ce que tu peux nous donner un petit conseil de n-
gociation. Parce que tu disais que tu as achet 20% moins cher
donc, comment tu t-y est pris ?
Olivier : L, ctait assez simple, en deux phases. La premire ctait,
on a demand lagent immobilier, est-ce que vous connaissez la
marge de manuvre du vendeur ? Donc, dj, il avait baiss, que je
ne te dise pas de btises, il avait baiss de 8%, 8% par rapport au
prix et en ralit on a repropos 10% en dessous. Donc, ce nest
pas 20% ctait 18% pour tre trs exact.
Et donc on a juste propos et quest-ce qui sest pass ?
Le vendeur a dit oui ! (rire dOlivier), cest mme aussi bte que
a ! Vraiment, le premier conseil au niveau de la ngociation cest de
demander, ne pas hsiter demander.
- 23 -
Mais, on peut procder en deux phases, comme jai fait, de
demander dj lagent immobilier quelle est la marge de
manuvre, quil vous donne dj une premire indication, et aprs,
tu rengocies par rapport cette indication, donc, mettons que le
prix de lappartement soit 100 000, lagent immobilier te dit quil
y a une marge de manuvre de 10 000 alors que tu sais que le
nouveau prix cest 90 000, donc, tu vas pas proposer 92 si lagent
immobilier il te dit qu 90 on peut lavoir, il faut proposer en
dessous.
Donc, voil, nous on a propos encore moins et le vendeur
a dit oui. Le vendeur a dit oui pour quelle raison, parce que
probablement il tait un peu press, quil voulait sen dbarrasser
ou je nen sais rien, aprs avoir discut avec le vendeur, le vrai, pas
lagence immobilire, il nous a dit je vous assure je lai achet il y a
2 ans et je le vends perte. Peut-tre que ctait vrai, a on le verra
chez le notaire, puisque lon aura le vritable prix dachat, mais il
voulait sen dbarrasser peut-tre, parce quil avait 65 ans, peut-tre
quil en avait assez, on nen sait rien. Il faut vous dire une chose,
dans limmobilier, surtout en matire de ngociation, vous ne savez
pas ce qui se passe dans la tte du vendeur, vous ne connaissez
jamais ses motivations, la seule motivation que vous lui connaissez,
cest quil veut vendre.
Il veut vendre, quel prix a, vous nen savez rien, vous nen savez
rien pour une autre raison cest que mme lui ne sait pas jusqu
quel prix il est capable de descendre. Donc, essayez et vous verrez
bien. Si on vous dit non, que lappartement vous intresse, rien ne
vous empche de remonter le prix.
- 24 -
Mika : Daccord, donc il faut quand mme tenter sa chance.
Olivier : Il faut tenter sa chance.
Mika : Avant que lon se quitte, peux-tu partager avec nos audi-
teurs, ce que tu es en train de prparer Olivier ?
Olivier : Dans quelques jours je prpare le lancement de ma
nouvelle formation qui sappelle : Immob 2A je peux en
parler un petit peu, donc lobjectif cest dacheter 2 appartements
en quelques mois.
Pourquoi, eh bien pour pouvoir senrichir.
Alors, a peut tre un investissement locatif, voire votre rsidence
principale, ou 2 logements locatifs, a cest vous de choisir.
Mais, encore une fois, lobjectif cest de vous dvoiler les stratgies
de la ngociation parce que l, ctait bref et succinct, dans la
ngociation il y a des stratgies qui sont beaucoup plus volues
qui vous permettent daller beaucoup plus loin, dailleurs, il y a des
choses quon peut ngocier et que la plupart des gens ne savent pas.
Je vous le dmontrerai dans la formation et encore, pour revenir
juste l-dessus, ce que vous pouvez ngocier, cest des milliers
deuros, ce nest pas des dizaines deuros, donc automatiquement
a devient toujours plus consquent, je montre aux gens aussi
comment rentabiliser un bien, cest--dire quau lieu davoir une
rentabilit de 5%, moi je vous montre comment on peut avoir 10,
15, pourquoi pas 20%. Jai danciens lves moi, qui ont rentabiliss
du 20% sur du locatif, cest quand mme incroyable, surtout ils vous
montreront comment ils le font.
- 25 -
Donc, si vous remboursez, si vous avez 20% de rentabilit, a veut
dire que vous pouvez rembourser votre appartement en 5 ans,
5 ans parce quil y a quelques frais qui sont autour. Combien il
y a de personnes qui peuvent dire, oui moi jai rembours mon
appartement, mon investissement en 5 ans. Il ny a pas beaucoup
de monde, je vais apprendre ngocier avec le notaire parce
quavec quelques notaires on peut obtenir plein de choses, avec le
banquier, avec le vendeur, comment on trouve de bonnes affaires,
comment on les revend, parce que cest toujours intressant de
savoir comment vendre un peu plus cher. Si les gens ne savent
pas ngocier avec le vendeur, avec lacheteur pardon, parce quen
ngociation on pense toujours du ct comment dire, en tant
quacheteur, mais la ngociation elle intervient aussi lorsque vous
tes vendeur, donc, il y a des gens qui il ne faut pas vendre, ils sont
trs faciles dtecter, il faut savoir les dtecter, si vous ne savez pas
le faire, vous risquez de baisser le prix inutilement.
Quand je dis il ne faut pas vendre, ce nest pas vrai, mais, il y a des
gens qui il ne faut pas baisser le prix parce quen ralit, ils sont
capables de payer plus cher.
Ce sont des astuces, alors moi je vous les donnerai dans la
formation et, encore une fois, a vaut des milliers deuros, parce
que vous savez dans limmobilier a vaut des dizaines de milliers
deuros.
Je ne vais pas vous refaire le calcul de tout lheure, cest une
vidence. Donc, apprenez, moi je suis l pour vous livrer toute mon
exprience dancien marchand de biens, dinvestisseur immobilier,
je continue investir tous les jours, et le but, cest que vous en
proftiez, cest aussi simple que a.
- 26 -
Cest clair que je partage lexprience que jai acquise pendant les
26 dernires annes, l, on est en 2014, au moment o je vous parle
et jai commenc, mon premier achat tait en 88.
Au revoir et bientt.

Expert Immobilier Olivier Seban

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Expert Immobilier Olivier Seban

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

- 2 -

ACHETER / INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Vous aimerez peut-être aussi