Clusula suelo: el manuscrito

La expresin manuscrita acompaando a la clusula suelo de los prstamos hipotecarios es

una exigencia impuesta por la Ley 1/2013 de proteccin de deudores hipotecarios. Sobre ella
me he ocupado en alguna ocasin. Dicha Ley establece la necesidad de en las escrituras de
prstamo hipotecario sobre vivienda se incorpore un texto escrito de puo y letra del
deudor? reconociendo que ha sido informado sobre el alcance del suelo hipotecario.

No slo se escribe ese manuscrito en el caso de que exista suelo hipotecario. Tambin en
otras ocasiones que recoge el texto de la norma, as el artculo 6 de dicha Ley dice:

Fortalecimiento de la proteccin del deudor hipotecario en la comercializacin de los

prstamos hipotecarios.

1. En la contratacin de prstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se

exigir que la escritura pblica incluya, junto a la firma del cliente, una expresin manuscrita,
en los trminos que determine el Banco de Espaa, por la que el prestatario manifieste que ha
sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

2. Los contratos que requerirn la citada expresin manuscrita sern aquellos que se
suscriban con un prestatario, persona fsica, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda
o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios
construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de inters, del tipo de las clusulas
suelo y techo, en los cuales el lmite de variabilidad a la baja sea inferior al lmite de
variabilidad al alza;

b) que lleven asociada la contratacin de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de

inters, o bien;

c) que se concedan en una o varias divisas.

En esta ocasin, el post me ha animado a escribirlo una Resolucin de la Direccin General

de los Registros y del Notariado de 29 de septiembre de 2014. En ella, con buen criterio, se
dice que debe redactar el manuscrito no solo el deudor-prestatario sino tambin los fiadores.

El manuscrito puede ser enjuiciado de distintas maneras:

Como alerta para la parte dbil del contrato. De esta manera presta especial atencin. En
este caso juega como la red hand rule inglesa. En los documentos ingleses aparecen iconos
para que el lector preste especial atencin a algo que le puede perjudicar. La escritura notarial
espaola, en cambio, normalmente no la lee el interesado, se la lee el notario.
Como garanta para la parte fuerte. El deudor no podr decir que desconoca el contenido.

A la vista de lo anterior quin es el realmente beneficiado?

Sucede, sin embargo que la Ley no est bien hecha. Deja muchos puntos sin resolver. As, por
ejemplo:
Se refiere slo a prestatarios. La resolucin corrige y ampla a fiadores, tambin, lgicamente
a hipotecantes no deudores (el que no recoge el dinero pero pone la casa como garanta).
No resuelve las personas que escriben con dificultad. No se trata de saber o no escribir,
sabiendo escribir, no todo el mundo tiene ganas de escribir medio folio. No siempre entienden
por qu hay que hacerlo y muchos se incomodan por vergenza de su caligrafa u ortografa.
No resuelve el problema de los que no hablan espaol o lengua cooficial. Escribe el
intrprete? Escriben en su idioma? En este ltimo caso, el modelo normalizado no est
traducido.
No resuelve la presencia del apoderado. El apoderado muchas veces suele ser un
profesional. La declaracin es personalsima e indelegable? Parece que no, pero visto lo visto,
quin se arriesga a poner la mano en el fuego.
No se permite al deudor variar su texto y se siente desprotegido. En efecto, en determinadas
minutas el deudor formado considera que el texto del manuscrito le perjudica, pues se trata de
una redaccin general que no se ajusta a su prstamo en particular.

Lo cierto es que el sistema del manuscrito es extrao al documento pblico notarial, su

finalidad no est clara. Al mismo tiempo la ley es deficiente. Todo ello genera inseguridad en la
aplicacin, lo cual genera perjuicios a deudores y acreedores y la Direccin General no est
para repasar la leccin al Legislador. Qu os parece el manuscrito? Contis vuestra
experiencia?