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´´Año de la promoción de la industria responsable y del compromiso climático´´

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN MARTIN – TARAPOTO
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

INFORME: CATASTRO INMOBILIARIO MUNICIPAL URBANO Y SUS
LINEAMIENTOS - PROBLEMATICA DEL CATASTRO EN EL PERU
CURSO

:

DISEÑO URBANO II

DOCENTE

:

ARQ. JUAN CARLOS DUHARTE PEREDO

ESTUDIANTE

:

PIERO FERNANDO REATEGUI SORIANO

FECHA

:

NOVIEMBRE 2014

TARAPOTO – PERU

destinado a determinar el valor de mercado de los inmuebles según la oferta y la demanda en determinado momento. cumpliendo con la normativa correspondiente para que pueda hacer uso de ella tanto para separación de bienes. independiente del valor del mercado de un inmueble en un lugar y momento determinado. comprobaciones y métodos de valoración adecuados para cada sector del mercado inmobiliario y caracterizado por el conocimiento de las normativas que les afectan. mediante procedimientos. Tasación edificio Por tasación se entiende la valoración de un objeto. cómoda y económica”. de una forma rápida. determina el valor de mercado de su inmueble. Una TASACIÓN PROFESIONAL es: “Es el informe que tras la visita realizada por un profesional competente. . Si nos referimos a las tasaciones inmobiliarias las podemos definir como un informe o documento redactado por un técnico competente. Si la tasación se necesita como aval o garantía de un préstamo hipotecario nos estamos refiriendo a las tasaciones hipotecarias. herencias y compra-venta.TASACIONES Y VALORACIONES INMOBILIARIAS La valoración de inmuebles es la opinión fundamentada de un arquitecto experto.

dividir los bienes en caso de separaciones o divorcios. lo mide. se realiza una identificación física del inmueble. en especial en las tasaciones hipotecarias. se puede recurrir a este tipo de tasación contradictoria. ya que el mercado inmobiliario viene condicionado muchos factores como son su localización. Además. el tasador debe tener a su disposición una certificación registral reciente. su localización. para comprobar la conformidad del informe con la legalidad y con el mercado. etc. que se acerca al inmueble para proceder a tasarlo. es necesario contar con la ayuda de profesionales y empresas que además puedan defender sus conclusiones ante instancias económicas o judiciales si fuera preciso. repartir una herencia. no se pueden determinar según unas tablas. La tasación pericial contradictoria Cuando se produce un desacuerdo entre la Administración y el particular. Proceso de una Tasación Inmobiliaria: La tasación la realiza un tasador. definir la cuantía de los impuestos en caso de donaciones. Si realizadas ambas . que consiste en la designación de un perito por parte de la Administración y otro por parte del particular para que valoren el bien de que se trate. Estos valores. acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble. calidad… Por ello. Posteriormente se confirma el estado de ocupación y su uso o explotación. únicamente necesitamos la valoración del inmueble a la hora de realizar una operación de compraventa. y se analiza la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente. uso. Finalmente realiza un informe de valoración del inmueble. Durante esta visita.En otras muchas ocasiones. tamaño. Igualmente se comprueba que dicha información coincide con la documentación catastral y registral utilizada para realizar la tasación. fotografía y elabora un plano del mismo. que suele ser auditado una o varias veces por su empresa. así como si está acogido a algún régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico. características y estado aparente. superficie. reclamaciones a hacienda.

la tasación practicada por el perito de la Administración excede de los límites. la practicada por el perito de la Administración no excediera en más del 10% ni fuera superior en 20.000. en caso contrario correrán de cuenta de la Administración. Por lo que se refiere a los del tercer perito correrán por cuenta del particular si la tasación realizada por el mismo excede del 20% del valor declarado inicialmente por el sujeto pasivo. Si por el contrario. esta última serviría de base para la liquidación. y el procedimiento se daría por concluido. será necesario designar un perito tercero.valoraciones. El resultado de la tasación pericial contradictoria no puede agravar la situación del contribuyente. la Ley General Tributaria dispone que el sujeto pasivo deberá satisfacer los devengados por su perito particular. En cuanto a los honorarios de los peritos.000 a la practicada por el perito del sujeto pasivo. pisos • Solares y Terrenos • Fincas Rústicas • Promociones y Autopromociones • Locales Comerciales • Naves Industriales • Inmuebles Singulares • Valoración masiva de inmuebles y préstamos hipotecarios . VALORACIÓN DE INMUEBLES • Viviendas. por lo que la valoración del perito de la Administración no podrá exceder de la cifra asignada inicialmente por la Oficina liquidadora.

• Explotaciones Económicas: minas. Bateas • Obras de arte • Bienes muebles • Marcas e intangibles • Empresas INFORMES DE VALORACIÓN • Informes de tasación para finalidad garantía hipotecaria • Informes de valor de mercado de bienes inmuebles • Informes de tasación para cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras • Informes de tasación para determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias • Informes de tasación para determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones • Informes de tasación para la determinación del valor de un inmueble a efectos contables • Informes de tasación periciales en procesos judiciales • Informes de tasación para aportaciones no dinerarias. viñedos. clínicas. residencias tercera edad. hoteles. gasolineras. etc. fusiones y adquisiciones • Valoración de carteras y fondos inmobiliarios • Valoración de carteras inmobiliarias de empresas cotizadas según NIC’s e IVS • Valoración de SOCIMI’s . colegios. hospitales. grandes superficies. bodegas. • Concesiones Administrativas • Barcos. complejos deportivos. áreas de servicio.

sobre todo si estamos iniciándonos en este mundo. Una vez hemos recopilado toda la información que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro informe de valoración. no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. El croquis sirve para obtener una superficie útil (la que . Cómo se redacta un informe de tasación. siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble. un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir. El trabajo de oficina Redacción de informes de tasación de la parte más "burocrática" del tasador. fiscalidad.• Valoración del justiprecio a efectos de expropiciaciones. elaboración de hoja de aprecio en procesos expropiatorios. aunque para nuestra finalidad. sentarnos frente al ordenador y manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano. Lo siguiente es recordar que estamos hablando de una tasación de una vivienda. Si lo hemos hecho a mano durante la visita. • Valoraciones administrativas para recursos. No vamos a entrar en la explicación de estos programas. es aclarar que el tasador utiliza programas informáticos para su labor diaria. de esa parte donde afinamos los cálculos y analizamos los datos para obtener un numerito que será sometido a unos cuantos controles antes de tener validez como valor de tasación de un inmueble. el ordenador va a estar presente en todo este proceso. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Es importante porque es el tipo de informe con el que nos encontramos el 95% de las veces. sucesiones y transmisiones patrimoniales. Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. que es el caso más común. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde está realmente. Antes de comenzar. toca pasarlo a limpio. aunque puede ser evidente. toca meternos dentro. nos da igual.

En el .podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los cálculos. Debe incluir el grosor de muros. aproximadamente. Escanearemos documentación registral. Debe ser claro y legible 2. Manejo y análisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cámara las fotografías que hemos realizado del inmueble. para poder juzgar la distribución de la vivienda. Debe contener una escala gráfica (la regleta con los números) o bien una cota vertical y otra horizontal. 3. El croquis debe cumplir una serie de requisitos: 1. licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Croquis a mano alzado y dibujo AutoCAD. urbanística. La documentación nos la suelen proporcionar los interesados en el informe. dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informáticas cambian el tamaño del original. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias. por ejemplo) no es aconsejable. 4. por lo que nosotros no tenemos que pedirla. dado que debe ser lo más fiel a la realidad posible y de él vamos a obtener la superficie con la que tasaremos. Ya lo explicaremos. La escala numérica (1:100. contrato de alquiler. catastral. Lo siguiente es informatizar el resto de datos.

Equipos que ayudan en la tasación Estudio de la Documentación. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral. que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideración debido al uso que se está haciendo de ella 2. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca está alquilada y si debemos calcular el valor por generación de rentas de alquiler . toca estudiar la documentación y decidir qué estructura va a tener nuestro informe. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro. nosotros tenemos que darles carácter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la información que manejamos tanto en formato papel como electrónico. Tipo de informe: Con todo en el ordenador.estudio. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes) 3. toda esa información la guardamos en una carpeta (del ordenador). En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura: 1.

pero sí voy a enumerarlos y. los técnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado.4. Visado: El último paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Lleva su tiempo hacer un informe de tasación de calidad. (Como medida de precaución y para favorecer la seguridad. nos preguntan por el valor del piso. Método de comparación: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces) 3. Método de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato) 5. existen varios métodos de cálculo para el valor de una tasación. al acabar una visita. No vamos a desmembrarlos aquí. comentar someramente cuando aplicarlos: 1. Como si fuera algo inmediato. Método de Valoración por Actualización de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. generalmente si el inmueble está arrendado). Todos estos cálculos llevan su tiempo. Una vez realizado el mismo. Nuestro trabajo ha terminado. Si hay algún error o se tiene alguna duda. Método residual dinámico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir. . La que más influye en el valor de tasación será si la vivienda está sometida a algún tipo de protección oficial que limite su valor de venta. el tasador lo manda a la sociedad de tasación a través del canal preestablecido (generalmente informático) para su verificación y comprobación. a grandes rasgos. sobre los que no se puede empezar a construir en menos de un año-). 4. La tasación ya es válida en todos sus efectos. este método se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos). Método residual estático (generalmente para el estudio del valor de suelos). Método del coste: se aplica siempre 2. 6. Muchas veces. Elección y aplicación de los métodos de cálculo: Como sabéis.

entre otras cosas. dentro de la realidad del mercado”. La misma es confidencial. estará mejor informado cuando vaya a comprar. En este caso. para hacer un análisis más profundo sobre la situación específica . Además. gerente de distrito de FirstMortgage. en cuyo caso. vender o refinanciar. dijo Wilma Soto. “Esta nos sirve. En los últimos años. Dependiendo del tipo de préstamo y transacción que esté realizando. por lo cual el cliente tendría una mejor idea de cuánto sería su inversión en la propiedad y cuánto aumentaría el valor de la misma después de la remodelación. Al remodelar una propiedad. el tasador recoge información y reconcilia la data relevante a la propiedad durante los últimos 6 o 12 meses. listas competitivas dentro del mercado donde ubica la residencia. como para el comprador de la propiedad. parte de la información se convertiría en pública al final del proceso”. que lo llevan a una conclusión de valor lógica y entendible para el cliente. “Es importante hacer una tasación inicial para ubicar la propiedad que se desea adquirir. así como las características y condiciones del mercado relacionadas a la propiedad. a menos que sea utilizada en el proceso final de compraventa. es recomendable que se consulte con un tasador antes de realizar una mejora sustancial a la propiedad. que obliga al tasador a realizar un estudio adicional o más detallado de las listas del área y de las demás ventas comparables. Veteranos y HUD están solicitado a los tasadores incluir un forma I004MC o"‘Market Condition Addendum". De esta manera. la tasación puede realizarse asumiendo que las mejoras ya fueron completadas. Efectuar una tasación de un inmueble. este proceso incluye un análisis de las ventas comparables. varias agencias federales como Fannie Mae. así como otra gama de factores internos o externos. Freddie Mac. es primordial tanto para el vendedor. como un instrumento de negociación a la hora de comprar 0 vender una propiedad.Importancia de la tasación de una propiedad Una tasación es una opinión sobre el valor de un inmueble realizada por una persona competente como lo es un tasador. el tasador analiza las características particulares de la unidad. Mediante el proceso de tasación.

sin embargo. Y en ocasiones. Lo que la mayoría de los particulares desconoce es que ellos mismos pueden encargar la tasación y que todas las entidades están obligadas a aceptarla. Ya no presta más del 80%. no podrá repercutir en el coste al cliente. “Es recomendable que antes de tomar una decisión tan importante como lo es vender. Lo mismo es aplicable a la hora de vender o realizar mejoras sustanciales a la propiedad”. La tasación es válida durante seis meses y. incluyendo las tendencias de valor pasadas y posiblemente futuras de la propiedad. lo cual nos llevaría a actuar en la mayoría de los casos. de una forma más prudente a la hora de tomar una decisión tan importante. cuando un particular quiere adquirir un inmueble acude al banco a pedir financiación y es la entidad la encargada de enviar a un tasador para realizar la valoración. siempre y cuando dé luz verde a la financiación y aquella haya sido realizada por una entidad homologada por el Banco de España. en caso de que la entidad quiera realizar comprobaciones o incluso una nueva tasación. añadió Soto. “Una tasación nos ayudaría a actuar con mayor conocimiento sobre la propiedad y las características de la misma. invertir o realizar mejoras. ni siquiera eso.dentro del mercado. comprar. salvo que sea para inmuebles de su propiedad. la banca concedía hipotecas de hasta el 100% del valor de tasación. La política bancaria. Los efectos de esta situación son de sobra conocidos: la fuerte caída de ventas y de precios experimentada en el sector del ladrillo ha provocado que la venta del inmueble no sea suficiente para cubrir la deuda. Por norma general. ha dado un giro radical. En pleno boom inmobiliario. tengamos a la mano esta herramienta tan importante”. El error: La inmensa mayoría de los compradores de vivienda no pide una tasación previa antes de cerrar el contrato de compra-venta. En ocasiones incluso por encima de dicho porcentaje. .

Tal y como señala el Banco de España.Cuando la tasación se realiza por encargo de la entidad financiera. que tiene el derecho a recibir una copia del informe de tasación. . el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados. o el original si la operación no llega a formalizarse. así como a conocer el precio de la tasación. los gastos de tasación corren a cuenta del cliente.