Negocio Inmobiliario

NEGOCIO INMOBILIARIO
- MKT
- FINANCIERA
MKT - FINANCIERA
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
CURSO
SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA
CATEDRTICO
ARQ. EDWIN COLONIA VILLARREAL
TEMA
X CICLO
ALUMNO:
VARGAS MOSCOL, RICARDO DANIEL
BARRANCO, PER
05 de JULIO del 2014
UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA
MKT - FINANCIERA
AGRADECIMIENTOS
Agradecemos a la Universidad Alas Peruanas y a
todo su plantel docente de la Carrera profesional de
Arquitectura por brindarnos los medios y
conocimientos necesarios para acceder a una
formacin
acadmica
que
nos
permitir
desempearnos profesionalmente en el futuro
prximo.
En especial quiero agradecer todo el apoyo recibido
y buena predisposicin totalmente desinteresada,
por nuestros profesores quienes nos guiaron
durante todo este proceso ofrecindonos sus
conocimientos
y
horas
de
su
tiempo.
Finalmente un agradecimiento especial al Msc. Arq.
Edwin Colonia Villarreal, el cual nos gui en este
proceso de aprendizaje que es el seminario de
autogestin con temas puntuales como el MKT y la
parte financiera de un proyecto arquitectnico, y
como hacer negocio y formar una empresa
inmobiliaria, con el objetivo de hacer negocio
conllevando
a
la
libertad
financiera.
DEDICATORIAS
Dedico este trabajo a mis familiares y amigos,
quienes me acompaaron y me siguen
acompaando en todo estos largos aos de
travesa
universitaria,
apoyndome,
aconsejndome y brindndome su incondicional
afecto. A todos ellos muchas gracias.
MKT - FINANCIERA
INDICE
Contenido
INTRODUCCIN ............................................................................................................... 6
PRESENTACIN ............................................................................................................... 7
METODOLOGA DEL ESTUDIO............................................................................................. 8
Estudio de Mercado .............................................................................................................. 8
METODOLOGA ............................................................................................................. 17
Anlisis Social, Econmico, y Poltico .................................................................................. 17
ANLISIS DEL MERCADO SAN MIGUEL....................................................................... 27
ESTADO ACTUAL DE SAN MIGUEL EN EL SECTOR INMOBILIARIO ........................... 27
ASPECTO SOCIOECONMICO DE SAN MIGUEL ......................................................... 34
PRESENTACIN DE LA EMPRESA ..................................................................................... 45
Constitucin de la Empresa .................................................................................................. 46
Misin ............................................................................................................................... 47
Visin ............................................................................................................................... 47
Valores .............................................................................................................................. 47
Objetivos ........................................................................................................................... 48
Metas ................................................................................................................................ 48
Estrategia de Mercado............................................................................................................. 49
Posicionamiento Corporativo. .............................................................................................. 49
Estrategia de Crecimiento .................................................................................................... 49
Penetracin de mercado ................................................................................................ 49
Extensin de lnea ........................................................................................................ 50
Estrategia de Competitividad................................................................................................ 50
Anlisis FODA ...................................................................................................................... 53
El Producto ........................................................................................................................ 54
Anlisis del Terreno, Entorno .................................................................................................. 57
ENTORNO INMEDIATO....................................................................................................... 58
PLANEAMIENTO DE MARKETING. .................................................................................. 65
MARKETING MIX : ............................................................................................................. 66
PLACE: ............................................................................................................................ 66
MKT - FINANCIERA
PROMOCION:.................................................................................................................. 67
PRODUCTO:.................................................................................................................... 68
PRECIO: .......................................................................................................................... 69
ESTUDIO DE LAS STP : ..................................................................................................... 71
SEGMENTACION: ........................................................................................................... 71
TARGET: ......................................................................................................................... 71
POSICIONAMIENTO: ...................................................................................................... 71
ESTRATEGIA DE VENTA ................................................................................................ 71
FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO ............................................................................... 74
Requisitos: ....................................................................................................................... 74
PROCESO DE FINANCIAMIENTO .................................................................................... 76
PROPUESTA ....................................................................................................................... 78
VELOCIDAD DE VENTA .................................................................................................... 80
VISTAS INTERIORES DEL PROYECTO ........................................................................... 81
FINANCIERA .................................................................................................................... 83
ESTUDIO DEL MERCADO .............................................................................................. 83
ANLISIS DE MERCADO ................................................................................................ 84
PROMEDIO DE VELOCIDAD DE VENTAS ..................................................................... 86
PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON SAN MIGUEL ............................................... 87
PRESUPUESTO DE OBRA ............................................................................................. 88
EGRESOS ....................................................................................................................... 92
INGRESOS ........................................................................................................................... 93
GANACIA Y PRDIDA ........................................................................................................ 94
FLUJO DE CAJA .............................................................................................................. 95
GRAFICO......................................................................................................................... 96
SENSIBILIDAD EN LAS VENTAS .................................................................................... 96
PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Y ESTACIONAMIENTOS ....................................... 100
RESUMEN DE DESEMBOLSO...................................................................................... 101
CRONOGRAMA DE OBRA ............................................................................................ 102
CONCLUSIONES ............................................................................................................... 105
BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 106
MKT - FINANCIERA
INTRODUCCIN
El Per viene atravesando un crecimiento importante en su economa. El sector

inmobiliario no es ajeno a este efecto, as segn seala la Unin Iberoamericana de
Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) el sector inmobiliario mantendr
un importante crecimiento en el Per por 15 o 20 aos ms, gracias al boom
econmico de la construccin.
El sector inmobiliario en el pas tiene muy buenas perspectivas de crecimiento y hay
oportunidad de captar la atencin de una demanda que no est cubierta por la oferta
actual.
En el Per existe un dficit habitacional de 1.9 millones de viviendas y el 25% se
encuentra en Lima, por lo que hay un gran espacio para expandir la oferta
inmobiliaria. Esto es respaldado por CAPECO quien sostiene que: En la capital se
estima que se necesitan construir 50,000 nuevas viviendas cada ao
Con todos estos datos anteriormente mencionados se puede afirmar que el futuro
del sector inmobiliario an est asegurado y por lo tanto es menester la ejecucin de
ms proyectos que puedan satisfacer la demanda actual, por lo que el presente
trabajo muestra la elaboracin de una propuesta de residencial en el distrito de San
Miguel.
La finalidad del presente trabajo es desarrollar un adecuado plan
de
negocios
aplicando la metodologa planteada para el diseo del producto inmobiliario.
MKT - FINANCIERA
PRESENTACIN
Desde el 2002, la economa peruana viene registrando una slida fase de

expansin, que, en los tres ltimos aos, se ha reflejado en una aceleracin
importante en el proceso de generacin de empleo formal (el empleo urbano viene
creciendo a tasas de 9 por ciento, aproximadamente), mejora en los ingresos
familiares y reduccin de los niveles de pobreza.
En este contexto favorable, el sector inmobiliario peruano ha venido creciendo
fuertemente. As, por ejemplo, la edificacin de viviendas en Lima Metropolitana ha
aumentado, en trminos acumulados, en 67% durante los ltimos cuatro aos,
pasando de 1,9 millones de metros cuadrados en 2003 a 3,6 millones en 2007. Esta
expansin del sector ha venido acompaada por un importante incremento de los
crditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras, los cuales se han
duplicado en los ltimos cuatro aos y bordearon los US$ 3,9 mil millones al cierre
de 2012.
En el presente informe, se analiza la evolucin y los principales determinantes de la
demanda, oferta y financiamiento de viviendas.
Asimismo, se identifican las principales oportunidades y riesgos del sector, haciendo
un nfasis en las perspectivas para la creacin del proyecto.
La importancia de elaborar un buen plan de negocios, radica en que este
elimina la improvisacin en la toma de decisiones, basndose en la investigacin
y el anlisis del mercado, de esta manera, cada decisin tomada tendr un sustento
y as se reducir el grado de incertidumbre y los riesgos que conlleva lanzar un
producto al mercado cubriendo una necesidad de habitad en una urbe descontrolada
empezando a determinar parmetros para formar una identidad.
MKT - FINANCIERA
METODOLOGA DEL ESTUDIO

Estudio de Mercado
PBI del Sector Construccin 2013.-
Per creci 4,6%, favorecido por el dinamismo de la actividad construccin el cual se

increment en 11,9% debido bsicamente por la continua expansin (aunque menor
a lo registrado en el IV trimestre 2012) en la construccin de viviendas, edificios y
otras construcciones ejecutadas por el sector pblico y privado, as mismo, el
despacho local de cemento como indicador clave del sector construccin en el
primer trimestre creci 10,9%, en tanto, el avance fsico lo hizo en 27,3%.
MKT - FINANCIERA
El crecimiento acumulado de la construccin al I semestre 2013 alcanz el 13,2%,

tasa menor a la registrada en el I semestre 2012 (14,6%). Por su parte, el despacho
local de cemento, indicador clave del sector construccin, creci en el segundo
trimestre en 13,8%, en tanto, el avance fsico lo hizo en 18,7%.
Durante el segundo trimestre de 2013, el valor agregado bruto de la actividad

construccin se increment en 14,5% respecto a similar periodo del ao anterior,
explicado bsicamente por el avance en la construccin de viviendas, edificios y
otras construcciones, ejecutadas por el sector pblico y privado.
MKT - FINANCIERA
10
MKT - FINANCIERA
El monto de los crditos hipotecarios alcanz los 27 mil 686 millones de nuevos
soles, representando los otorgados por la Banca Mltiple el 96,5%, las Cajas
Municipales el 2,3%, en tanto las dems entidades representaron el 1.2%.
Sector Inmobiliario
El sector inmobiliario en el pas tiene muy buenas perspectivas de crecimiento y hay

oportunidad de captar la atencin de una demanda que no est cubierta por la oferta
actual. Gracias al impulso fiscal y a la progresiva recuperacin de la inversin
privada, el sector construccin crece desde octubre de 2009 a tasas superiores al 6
%. Para el 2013, se proyecta un crecimiento del 7.9%.
El dinamismo mostrado en el sector inmobiliario en el Per est despertando el

inters de un mayor nmero de inversionistas extranjeros, especialmente los
provenientes de Colombia, Ecuador, Chile, Espaa, Brasil, entre otros quienes han
decidido y siguen explorando posibilidades de inversin en este sector.
11
MKT - FINANCIERA
El nmero de viviendas construidas para la venta de Lima se expandi 10,9% en

2012, un ritmo menor al 38% registrado el ao previo. Por valor, la actividad
edificadora mostr un mayor dinamismo en la construccin de viviendas de precios
intermedios y altos, en tanto que las de precios medios y bajos registraron
descensos.
4.1.3 Los Nuevos Compradores de Vivienda

Atrs qued la idea de que construir un departamento es solo cuestin de cemento,
fierros y ladrillos, y esperar que los interesados compren el inmueble. Ahora,
construir una vivienda o un edificio requiere de toda una especializacin de mercado
a fin de encontrar al pblico objetivo.
Joven urbano
Un consumidor de entre 28 y 35 aos, informado en el tema hipotecario , no
interesado en tener zonas comunes dentro del edificio donde vive ya que sale
mucho a establecimientos como discotecas o pubs.
Propietarios
El segmento NIC o nido completo con hijo pequeo, es una familia joven que
busca una casa que tenga hasta tres dormitorios, valora mucho el tamao del
departamento y las reas comunes. Tambin el caso del comprador nido vaco,
donde los propietarios que son adultos mayores o de tercera edad por lo general
compran departamentos que estn en los primeros pisos de un edificio.
12
MKT - FINANCIERA
Esposos
La decisin de compra de una casa por parte de los esposos tambin vara
dependiendo del estrato social al que pertenecen. En el nivel socioeconmico A, la
compra de una casa la deciden ambos cnyuges. En el nivel B son ellas las que
deciden la compra y ellos lo pagan. En el sector C, el 100% de la decisin y
compra lo realizan ellos.
Inversionistas
Destinan su dinero en inmuebles que les permitan vivir de sus rentas.
4.1.4 Niveles Socio Econmicos 2013

El nivel socioeconmico C1 creci de 8.1 a 18.1% en provincias en 8 aos en tanto
que el B pas de 6.5 a 12.5% en el mismo perodo de tiempo, precis.
Segn Hernn Chaparro, gerente general de GFK, las empresas deben diferenciar y
segmentar el nivel socioeconmico C, dividindolo en C1 (los de mayor poder
adquisitivo del segmento) y C2.
13
MKT - FINANCIERA
14
MKT - FINANCIERA
4.1.5 Compras de Vivienda por NSE

Durante el Primer Trimestre del 2013 el comportamiento de las ventas por NSE en
comparacin al ao anterior fue el siguiente:
NSE A: Las ventas para este sector representan un 10.86% de las ventas totales del
trimestre para Lima Metropolitana y Callao, con 517 unidades vendidas al cierre del
trimestre.
NSE AB: Las ventas para este sector representan un 14.6% de las ventas totales del
trimestre.
NSE B: Las ventas para este sector representan un 65 % de las ventas totales del
trimestre para Lima Metropolitana y Callao, con 4,358 unidades vendidas al cierre
del trimestre.
NSE C: Las ventas para este sector representan un 18.1% de las ventas totales del
trimestre.
15
MKT - FINANCIERA
FUENTE: TINSA PERU
4.1.6 Compras de Vivienda por Distrito

Durante el Primer Trimestre del 2013 el % de participacin de soles vendidos por
distritos son:
16
MKT - FINANCIERA
METODOLOGA
Anlisis Social, Econmico, y Poltico

Est integrado por un conjunto de condiciones y colectividades que afectan de la
misma forma a todas las organizaciones de un mismo sector o actividad y que, slo
son potencialmente relevantes para la actividad de una empresa. Afecta a todas las
empresas en una sociedad dada, englobando a todos los elementos que lo
componen.
La economa peruana est pasando por su mejor momento, tal es as, que ha
logrado varios aos de crecimiento continuo, cerrando el ao 2012 con una
expansin del PIB de 6.3%.
Dicho comportamiento se explica por el excelente desempeo de los sectores que

han contribuido a ello, construccin 17,4%, actividad manufacturera 13,6%,
financiero y seguros 11,5% y agropecuario 4,2%. La inflacin durante el 2012 fue de
2.652%.
El crecimiento del 2012 confirma la recuperacin de la economa nacional tras el

golpe que signific la crisis financiera internacional y que acarre que en el 2009
slo existiera un ligersimo crecimiento de tan slo 0,9%.
Producto de lo anterior, el Per cuenta ante la comunidad internacional con

reconocimientos en materias de crecimiento econmico, lucha contra la pobreza y
progreso social.
17
MKT - FINANCIERA
Durante el primer trimestre del presente ao el PIB se expandi, y las proyecciones

de crecimiento para el ao 2013 son 5,1 %, cifra similar para el 2014.
Finalmente, debe mencionarse que Per no cambiara de administracin hasta julio
de 2016, por lo que no se esperan mayores cambios en su poltica.
Social.
A travs de los aos la poblacin y el crecimiento demogrfico se ha acelerado de
manera tal que hace tan solo 40 aos haba la mitad de la poblacin actual. El
crecimiento poblacional en el perodo de 1950 - 2000 fue de aproximadamente el
141% (1,78% en tasa anual acumulativa), mientras que en el perodo 1900 - 1950
fue del 53% (0,85% en tasa anual acumulativa).
Poblacin Mundial a Travs del Tiempo
Ao
100000 a. C.
8000 a. C.
1000 a. C.
500 a. C.
1 d .C.
1000
Total
frica
Asia
Europa
Amrica
Oceana
Crecimiento
(%)
Crecimiento
Anual Medio
(%)
100 - 1 000 000

8 000 000
50 000 000
100 000 000
200 000 000
310 000 000
1750
1800
791 000 000

978 000 000
106 000 000

107 000 000
502 000 000

635 000 000
163 000 000

203 000 000
18 000 000
31 000 000
2 000 000
2 000 000
23,64%
0,43%
1850
1900
1950
1955
1960
1965
1970
1 262 000 000

1 650 000 000
2 518 630 000
2 755 823 000
2 982 142 000
3 334 874 000
111 000 000

133 000 000
221 214 000
246 746 000
277 398 000
313 744 000
809 000 000

947 000 000
1 398 488 000
1 542 000 000
1 674 000 000
1 899 424 000
276 000 000

408 000 000
547 403 000
575 184 000
601 401 000
634 026 000
64 000 000
156 000 000
338 713 000
377 681 000
413 455 000
470 022 000
2 000 000
6 000 000
12 812 000
14 265 000
15 888 000
17 657 000
29,04%
30,74%
52,64%
9,42%
8,21%
11,83%
0,51%
0,54%
0,85%
1,82%
1,59%
2,26%
3 692 492 000
357 283 000
2 143 118 000
655 855 000
516 793 000
19 443 000
10,72%
2,06%
1975
1980
4 068 109 000

4 434 682 000
408 160 000

469 618 000
2 397 512 000

2 632 335 000
675 542 000

692 431 000
565 331 000

617 469 000
21 564 000
22 828 000
10,17%
9,01%
1,96%
1,74%
1985
1990
1995
2000
2005
2008
2010
4.830.978.000
5.263.593.000
5.674.328.000
6.070.581.000
6.453.628.000
6.709.132.764
6.854.196.000
541 814 000

622 443 000
707 462 000
795 671 000
887 964 000
972 752 377
2.887.552.000
3.167.807.000
3.430.000.000
3 679 737 000
3 917 508 000
4 053 868 076
706 009 000

721 582 000
727 405 000
727 986 000
724 722 000
731 682 934
670 925 000

725 074 000
780 537 000
836 144 000
890 437 000
916 454 284
24 678 000
26 687 000
28 924 000
31 043 000
32 998 000
34 375 093
8,94%
8,96%
7,80%
6,98%*
6,31%
3,93%
2,16%
1,73%
1,73%
1,51%
1,36%
1,23%
1,29%
La poblacin del Per de acuerdo al Censo peruano de 2007 que realiz el INEI
ascenda a 28 220 764 habitantes, con una densidad promedio de 21,95 hab/km. La
poblacin estimada para 2013 es de 30 135 000 habitantes con una densidad de
18
MKT - FINANCIERA
23,44 hab/km. El Per es predominantemente urbano (75.9%), el 47,5% de la

poblacin vive en alguna de las 15 ciudades ms habitadas, Lima Metropolitana es
la mayor concentracin urbana con 8 472 935 de habitantes (2007). Las personas
mayores de 65 aos representan el 6,4%. Tiene una alta esperanza de vida (76
aos) y de alfabetizacin (97,18%).
Las corrientes migratorias hacia las reas urbanas e industriales han determinado
grandes contrastes en la ocupacin del territorio. A consecuencia de ello en la franja
costera que representa el 7,5% del territorio nacional vive el 54,6% de peruanos; en
la sierra que representa el 30,5% del territorio vive el 32%; y en la selva la mayor
regin natural del Per en cuanto a extensin, que representa el 62% del territorio,
tan solo vive el 13,4%.
Segn el censo de 2007 los cinco departamentos con mayor poblacin son Lima,
Piura, La Libertad, Cajamarca y Puno, en conjunto concentran ms de la mitad de la
poblacin nacional (52,5%). Al contrario, los cinco departamentos menos poblados
en 2007 son Madre de Dios, Moquegua, Tumbes, Pasco y Tacna. Los
departamentos de la selva han experimentado un aumento considerable en cuanto
al volumen de poblacin, respecto del resto de departamentos del pas.
5.1.2. Econmico
En un evento que pocos hubieran pensado como probable algunos aos atrs,
EE.UU. perdi a principios de agosto su calificacin crediticia AAA, su economa
creci menos de lo esperado en el primer semestre y viene desacelerndose, a la
par que se espera un ajuste fiscal en los prximos trimestres. Por su parte, la crisis
de deuda soberana en Europa se ha extendido de los pases perifricos (Grecia,
Irlanda, Portugal) a economas ms grandes como Espaa e Italia, ante lo cual el
Banco Central Europeo (BCE) ha comenzado a comprar bonos de dichos pases
19
MKT - FINANCIERA
para ayudar a reducir su costo de endeudamiento. De otro lado, los pases

emergentes, como China, enfrentan mayores tasas de inflacin y buscan crecer a un
menor ritmo. Ante los riesgos en la economa mundial, los mercados financieros se
encuentran altamente voltiles y en lo que va de agosto se ha producido la mayor
cada de las plazas burstiles desde la crisis 2008-2009.
Es un horizonte econmico propicio y favorable para que la economa peruana

contine creciendo, generando empleo y disminuyendo progresivamente los ndices
de pobreza y desigualdad social, empiezan ya a vislumbrarse las metas que nuestro
pas debe alcanzar en 2021, ao del Bicentenario de la Independencia. A pesar de
una economa mundial ms dbil e incierta, durante el periodo 2012-2014 el Per
estar en la capacidad de mantenerse como la economa de mayor crecimiento en la
regin y crecer a tasas sostenidas en torno del 6% (cerca al crecimiento del producto
potencial) siempre y cuando: a) no se materialice una nueva recada de la economa
mundial, b) se mantenga el creciente protagonismo de los pases emergentes
(fuertes demandantes de materias primas) y c) la inversin privada retome el
dinamismo de trimestres previos y se concreten importantes proyectos de inversin
anunciados, ligados especialmente a la minera e hidrocarburos. El Per an tiene
amplio espacio para seguir creciendo gracias a las oportunidades de inversin con
elevados retornos al capital, asociadas a la abundancia de recursos naturales y a la
brecha de infraestructura. Adems, el Per tiene posibilidades de generar elevadas
ganancias en productividad a medida que se incorpore el sector informal a la
economa formal.
En este escenario, en el 2014 el PBI puede superar los US$ 224 mil millones y el
PBI per cpita puede acercarse a los US$ 7,5 mil, un incremento de 40% respecto al
2010. Este crecimiento ir de la mano con una mayor reduccin de la pobreza y una
mejor distribucin de los ingresos gracias al crecimiento descentralizado del empleo
y las polticas sociales. En el 2011, la economa peruana creci entre 6,0%-6,5%. En
20
MKT - FINANCIERA
el primer semestre, el PBI acumul una expansin de 7,7% y la demanda interna

creci 9,5% impulsada por el consumo y la inversin privada. En la segunda mitad
del ao, el PBI creci alrededor de 5,5% debido al debilitamiento de la economa
mundial y a un crecimiento ms moderado de la inversin privada.
Per es uno de los pases de Amrica Latina que integra el grupo de las economas
que registraran un rpido crecimiento econmico -por encima del 5% promediohasta el 2050, segn un informe del banco HSBC Global Research. Segn inform
el medio ecuatoriano El Universo, adems del Per los pases de Ecuador y Bolivia
forman parte del grupo de las 26 economas que presentan un alto potencial de
expansin.
Los tres pases de la regin estaran agrupados con economas
africanas, asiticas, entre las que destacan China, India, Filipinas, Egipto y
Uzbekistn, pases que actualmente comparten un nivel muy bajo de desarrollo,
pero que han logrado grandes progresos. Segn el reporte, Per crecera 20 puntos
en el rnking econmico mundial y se ubicara en el puesto 26 con un PBI de
US$735.000 millones en el 2050 desde unos US$85.000 millones registrados en el
2010, detall el medio. Si el pas mantiene un crecimiento de 6 por ciento anual,
permitir alcanzar un Producto Bruto Interno (PBI) per cpita de 10,000 dlares en
2021, cifra que nos posicionar como una economa emergente en la regin y en el
mundo.
21
MKT - FINANCIERA
Pero las cifras positivas y las proyecciones optimistas, en un contexto de frecuente

riesgo que afecta a las economas desarrolladas de algunas potencias, no
solamente provienen de fuentes locales, sino que los organismos financieros
internacionales y los grandes bancos de inversin transnacional reconocen al Per
como un pas de destino ideal y confiable para las inversiones y negocios. La
consultora Latin Focus Consensus Forecast calcul en reciente informe que el Per
tendra la inflacin ms baja en 2012 y 2013 entre las principales economas de
Amrica Latina, y que se proyectar como el pas con mayor crecimiento en la
regin. En forma coincidente, la Cmara de Comercio de Lima (CCL) considera que
la inflacin, al cierre del presente ejercicio, llegara a 2.74 por ciento y ser la menor
tasa que obtendran los pases de Amrica Latina.
El director de Arellano Marketing, seal que desde hace tres aos las provincias del
interior del pas registran mayor Producto Bruto Interno (PBI) frente al de Lima, lo
que refleja as los primeros resultados favorables de la descentralizacin. Por
primera vez en la historia del Per, las provincias estn creciendo bastante y desde
hace 3 aos tienen mayor PBI que Lima, manifest Arellano. Asimismo seal que
las provincias no tienes que envidiarle nada a Lima ya que existe una efervescencia
econmica en el pas. Esto se demuestra con los grandes centros comerciales que
se estn construyendo en todo el interior del pas.
22
MKT - FINANCIERA
23
MKT - FINANCIERA
En el primer trimestre del 2013, las exportaciones de las Regiones de Per,

excluyendo a Lima, ascendieron a 7 mil 157,6 millones de dlares, valor que significa
un crecimiento de 6% con respecto a similar perodo del 2011ven el que llegaron a 6
mil 780 millones de dlares. La primera regin exportadora fue Ancash (US$ 1,266.9
millones) que registr un crecimiento de 7.2%. Si bien sus envos son bsicamente
productos tradicionales como cobre, harina de pescado, cinc, grasas y aceite de
pescado, oro, molibdeno y plomo, tambin export otros como jurel, filetes de
pescado y pepinos de mar. Sus principales mercados fueron China, Alemania,
Japn, Chile, Canad y Corea del Sur, entre otros.
5.1.3. Poltico Legal

El lder fundador del Partido Nacionalista Peruano. Fue candidato a la presidencia de
la Repblica por la alianza electoral Gana Per en las elecciones generales del Per
de 2011, realizadas el 10 de abril. Pas a la segunda vuelta, realizada el 5 de junio,
al no haber superado el 50%, lo mismo que la candidata fujimorista Keiko Fujimori y
venci al conseguir el 51,449% de los votos vlidos. Por lo que a partir del 28 de
Julio del 2011 el Comandante Ollanta Humala asumi el cargo de presidente de la
Repblica del Per.
Cabe sealar que los ejes de accin del Ministerio de Economa y Finanzas (MEF)
detallados en la seccin de Principales Lineamientos de Poltica Econmica son:
1. Mayor inclusin social y reduccin de la pobreza.
2. Crecimiento con Estabilidad.
3. Mejorar la productividad y competitividad de nuestra economa.
24
4. Aumentar la presin tributaria.

5. Mejorar la calidad del gasto pblico a travs del Presupuesto por Resultados.
MKT - FINANCIERA
Los conflictos sociales en Per ocasionaron la muerte de 195 personas, 30 de ellas

policas, y dejaron 2.312 heridos, entre 2006 y 2012, segn un informe presentado
por la Defensora del Pueblo. El informe "Violencia en los conflictos sociales" precisa
que estas cifras se presentaron entre enero de 2006 y septiembre de 2012 y enfatiza
que las muertes "deben ser entendidas como tragedias" y no como meros datos
cuantitativos. Acot que muchas de esas historias son "invisibilizadas" una vez que
se superan los conflictos que, segn precis, fueron en su mayora de tipo socioambiental. El conflicto con mayor nmero de muertes, calificado por la Defensora
como "el ms grave" de la historia reciente del pas, se produjo en junio de 2009 en
la localidad selvtica de Bagua, donde fallecieron 33 personas, en su mayora
policas, y una fue dada por desaparecida. La Defensora alert que la violencia
reiterada "refuerza comportamientos agresivos y la idea equivocada de que es un
medio eficaz para el logro de los objetivos, desgasta la intermediacin poltica,
debilita la autoridad democrtica y el sistema de reglas de derecho". Las
manifestaciones violentas ocasionan, asimismo, la suspensin de clases escolares,
la escasez de alimentos y combustibles, adems de un clima de zozobra entre la
poblacin. La Defensora recomend, en ese sentido, que el Gobierno apruebe una
ley que precise los medios y mtodos para el uso de la fuerza y las armas de fuego
por parte de la Polica, para as disminuir la violencia en los enfrentamientos con
manifestantes. Tambin sugiri capacitar a los policas y militares para reponer el
orden garantizando los derechos fundamentales de las personas y se enfatiza en
que se debe hacer uso de la fuerza y de las armas de fuego de acuerdo a los
principios de legalidad, necesidad y proporcionalidad, y como una medida
extraordinaria.
Los conflictos sociales pasaron de 47 en marzo de 2004 a 229 en febrero de este

ao, con un pico de 288 en septiembre de 2009, segn cifras de la Defensora.
El 51 % de estos conflictos ha tenido por lo menos un episodio de violencia, mientras
que el 58 % de los procesos de dilogo se estableci tras un hecho violento.
25
MKT - FINANCIERA
Mapa de conflictos sociales en el Per, elaborado por RPP en base a los datos de la
Defensora del Pueblo.
Como parte de una estrategia de promocin del pas en el exterior, se decidi el

proceso de la construccin de la Marca Pas Per, buscando impulsar aquellos
sectores comerciales con mayor exposicin internacional: turismo, exportaciones y la
atraccin de inversiones. Pensar en un pas como una marca trae el desafo de
destacarse, llamar la atencin, y transmitir una promesa clara. Los pases compiten
entre s para atraer la atencin de turistas e inversores, lograr incrementar la
demanda de sus productos y servicios, y ganar el respeto de los gobiernos de otras
naciones, entre otras cosas. Una Marca Pas fuerte y positiva constituye una ventaja
competitiva clave a la hora de lograr una mayor y mejor recordacin en la gente
26
MKT - FINANCIERA
ANLISIS DEL MERCADO SAN MIGUEL

ESTADO ACTUAL DE SAN MIGUEL EN EL SECTOR INMOBILIARIO
En lo que va del ao se han construido 21.398 departamentos en Lima y Callao y el
valor total de este mercado alcanza los US$3.350 millones, segn datos del I
Informe de Desarrollo Inmobiliario 2014 de la Cmara Peruana de la Construccin
(Capeco).
Los distritos de Lima moderna, denominados de clase media (Jess Mara, Pueblo
Libre, San Miguel, Magdalena, Surquillo y Barranco) son los que concentran la
mayor cantidad (7.873) de esta oferta. Y San Miguel es la comuna con mayor
nmero
de
estas
viviendas
multifamiliares
con
1.880
unidades.
Para Jos Aylln, director tcnico del ICD de Capeco, esto sucede porque se estn
recuperando algunos espacios, como las zonas altas de los acantilados de San
Miguel y las inmediaciones de la otrora Feria del Pacfico. Adems, explic que el
incremento del poder adquisitivo de la clase media abre oportunidades y sostiene el
crecimiento. En esta zona, Magdalena y Pueblo Libre seguiran sus pasos.
La otra cara de la moneda est en la regin Callao, donde la oferta solo es de 882.
Ventanilla es el distrito con mayor nmero de complejos multifamiliares debido al
precio del m (US$750).
Distritos como San Isidro, Surco, La Molina, Miraflores y San Borja tienen el precio
promedio ms alto del mercado con US$2.167 por m y San Isidro cuenta con el
precio mximo ms elevado con US$6.027 por m. Es as que el departamento ms
caro de la comuna costara US$2,96 mlls. El valor total de estos departamentos es el
48%
de
la
oferta
de
Lima,
es
decir,
US$1.619,9
millones.
Hacia el sur de Lima y con un potencial por desarrollar, estn Chorrillos, Lurn, Villa
El Salvador, Villa Mara del Triunfo, SJM, Pachacmac y los balnearios, que tienen el
precio mnimo por m ms barato con US$334. En Villa Mara del Triunfo podr
encontrar el departamento ms barato a US$21.348. La oferta de complejos
27
MKT - FINANCIERA
multifamiliares en este distrito apenas se inici hace tres aos, cont Aylln a El
Comercio.
PROYECCIONES
DE M
Aunque Capeco no tiene una proyeccin exacta, indic que algunas zonas elevarn
su precio de m por el Metro de Lima. No obstante, no sera a niveles del 10%
como en aos anteriores debido a la estabilidad del tipo de cambio. A esto se
sumaran las medidas del BCR para desacelerar la expansin de la hipotecas y
evitar una posible crisis de demanda y de precios en el sector. Segn el BCR, el
precio de venta promedio por m de los departamentos trep de 106% a S/4.038.
Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en Distritos

del Sector Medio
A partir del ltimo trimestre de 2007 se cuenta con observaciones de precios de
departamentos en ventaen los distritos de Jess Mara, Lince, Magdalena, Pueblo
Libre y San Miguel, los que conforman el Sector Medio. Se calcularon las medianas
trimestrales de los precios en dlares y en nuevos soles constantes de 2009.
Entre el cuarto trimestre de 2007 y primer trimestre de 2013, los precios en soles
constantes acumularon una variacin del 88,2 por ciento, mientras que los precios
en dlares se han incrementado 159,1por ciento.
En el primer trimestre del presente ao los precios en soles Constantes subieron
11,7por ciento respecto al mismo periodo del ao anterior. Los precios por metro
cuadrado en dlares aumentaron 19,4 por ciento respecto al primer trimestre de
2012.
28
MKT - FINANCIERA
29
MKT - FINANCIERA
Indicador de Alquileres de Inmuebles

Desde el ao 2010 se elabora un indicador de alquileres de departamentos para
los 10 distritos con mayor dinamismo inmobiliario de los sectores alto y medio. En el
Sector Alto se alcanza un precio de US$ 9,6 por m2 en el primer trimestre de 2013,
superior en 37,4 por ciento respecto al del primer trimestre de 2012. En el Sector
Medio, el alquiler asciende a US$ 8,0 por metro cuadrado (m2) en el primer trimestre
de 2013, mayor en 26,1 por ciento al correspondiente al primer trimestre de 2012.
Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER).

El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en
ingls) muestra el nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble para
recuperar el valor de compra.
Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se
constata que los inmuebles considerados en el clculo sean comparables en
trminos de su ubicacin y extensin. El ratio agregado para Lima Metropolitana se
estima tomando el promedio de los ratios de los distritos.
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MKT - FINANCIERA
Al primer trimestre de 2013, el precio de adquisicin de un departamento equivale en

promedio al ingreso proveniente de 15,3 aos de alquiler.
31
MKT - FINANCIERA
El ratio que compara el precio por m2 de los departamentos con el precio por m2 de
los terrenos tiene una tendencia decreciente, reflejando el mayor aumento en el
precio de los terrenos.
32
MKT - FINANCIERA
De acuerdo a la informacin de la consultora Tinsa respecto al sector inmobiliario en

Lima Metropolitana y Callao, al primer trimestre de 2013 se observa que las ventas
totales de viviendas subieron en 21,9 por ciento respecto al mismo trimestre del ao
anterior. Este dinamismo se debera a las mayores ventas en todos los niveles
socioeconmicos NSE.
A nivel de unidades vendidas destaca las destinadas al NSE B, las cuales alcanzan
2 683 unidades en el primer trimestre del ao, representando un incremento de
28,1 por ciento con respecto al mismo periodo del ao anterior (2095 unidades). El
NSEB representa el 56,4 por ciento de las ventas totales. Asimismo las ventas en
los NSE A, AB y C pasaron de 388, 589 y 751 unidades en el primer trimestre del
ao
anterior a
517, 695 y 865 unidades en el mismo periodo de 2013,
respectivamente.
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MKT - FINANCIERA
ASPECTO SOCIOECONMICO DE SAN MIGUEL
34
MKT - FINANCIERA
Perfil del nivel B: Medio

El NSE Medio constituye el 14.6% de la poblacin limea y se concentra
mayoritariamente en las Zonas 6 (San Miguel, Pueblo Libre, Jess Mara, Lince,
Magdalena) y Zona 7 (Santiago de Surco, San Borja, la Molina, Miraflores y San
Isidro).
El Jefe de familia tiene 50 aos en promedio; los menores de 40 aos slo
alcanzan al 24%. Es mayoritariamente de sexo masculino (79.4%) y ms del 60%
naci en Lima.
El 72.8% de los jefes de familia ha culminado estudios universitarios, a lo que se
suma un 8% que tiene estudios de post grado. El ama de casa tambin cuenta con
instruccin superior: el 55% culmin la universidad.
La mayora de los jefes de familia son empleados o se definen como dependientes
(56%) y se desempean bsicamente en el sector privado (64%). El tercio que son
independientes, realizan labores formales (tienen RUC) y se complementa con un
8% de empleadores de empresas pequeas.
La definicin de su actividad es de personal de oficina o administrativos en primer
lugar (53%) y de mandos medios / profesionales liberales en segundo lugar (35%)
Los niveles de ingreso declarados son marcadamente superiores a los de los
estratos precedentes. Un 44% gana entre 2,000 y 4,000 soles y un 20.% supera los
4,000 soles.
Este segmento demuestra contar con una serie de comodidades que facilitan su
vida aunque ello no implica lujo. Cerca de la mitad (48%) cuenta con servicio
domstico y con automvil.
La tenencia de artefactos es muy amplia. Todos cuentan con TV a color, equipo de
sonido, refrigeradoras y cocina a gas con horno. La gran mayora, por encima del
70%, posee telfono fijo con lnea abierta, 21videograbadora, servicio de cable,
lavadoras, microondas, lustradora,
35
MKT - FINANCIERA
etc. Y, una proporcin significativa han completado su equipamiento con bienes

como computadora (54%), aspiradora (55%) y un 16% cuenta con servicio de
internet en el hogar.
Habitan viviendas confortables, con espacio suficiente, buenos acabados aunque
sin llegar a ser lujosos. El nmero de habitaciones por vivienda flucta entre 5 a 6
ambientes y mayormente cuentan con 2 baos dentro de la casa. Mayoritariamente
las viviendas tienen pisos de parquet (59.%).
Los integrantes de esta familia resuelven sus problemas de salud de manera
compartida entre los servicios del seguro social y la consultas privadas ya sea en
consultorios o clnicas.
Si bien el 85% tiene algn tipo de seguro de salud, el acceso a seguros particulares
an es bajo: 18% seguro particular y 17% seguro mdico de clnica especfica.
Se identifica una adecuada integracin al sistema financiero en la medida que la
mayora cuenta con tarjeta de crdito y/o cuenta de ahorros: tarjeta de crdito
bancaria (42%), tarjeta de casa comercial (52%), cuenta de ahorro (55%).
La compra de alimentos se da mayoritariamente en autoservicios. Y, para la
compra de ropa se prefiere ampliamente las tiendas por departamento
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MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
Ingreso Familiar Promedio
Crecimiento del Mercado Inmobiliario en San Miguel
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MKT - FINANCIERA
Demanda Insatisfecha de viviendas segn rango de precios.
La Cmara Peruana de Construccin (Capeco) report que la demanda efectiva de

vivienda (es decir, el segmento interesado y con capacidad de compra) para este
ao asciende a 418,438 hogares frente a una oferta inmobiliaria de 21,872 hogares.
Es decir, la demanda insatisfecha se calcula en 396,566 hogares.
Segn Capeco, el 47.85% de la demanda insatisfecha en Lima y Callao corresponde

a viviendas de precios comprendidos entre 30,001 y 80,000 dlares. En tanto, el
43.29% corresponde a viviendas menores de 30,000 dlares, mientras que el 8.86%
de la demanda insatisfecha se ubica en rangos de precio superiores a 80,000
dlares.
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MKT - FINANCIERA
FUENTE: INEI - Censos Nacionales 2007 : XI de Poblacin y VI de Vivienda
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MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
PRESENTACIN DE LA EMPRESA
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MKT - FINANCIERA
Constitucin de la Empresa
es una empresa peruana que se desempea en el rubro del Diseo

Arquitectnico.
es un estudio dedicado al desarrollo de proyectos arquitectnicos de todo

carcter y funcin. Opera a nivel institucional, comercial, pero mayormente
a nivel residencial.
Cuenta con un excelente equipo multidisciplinario de profesionales para

adecuarse a las exigencias de cada cliente tanto en proyectos de gran
escala como en propuestas de interiorismo y detalle arquitectnico.
En CORE se vive la arquitectura por dentro y por fuera, realizando proyectos arquitectnicos
e interiorismo con visin integral. La diversa trayectoria acadmica y profesional de nuestro
equipo asegura el cuidado de todos los detalles del proyecto para ofrecer un trabajo de
calidad, enfocado al usuario y al empleo eficiente de recursos.
ha venido trabajando con una constante actitud de innovacin para
responder a las exigencias de un entorno cada vez ms competitivo.
ha decidido incursionar en un nuevo rubro, aprovechando su conocimiento

del mercado, y el crecimiento de la demanda inmobiliaria.
46
MKT - FINANCIERA
Misin
Brindar un servicio de calidad en diseo arquitectnico, satisfaciendo las
necesidades de nuestros clientes, y atendiendo a las necesidades cambiantes del
mercado. Promoviendo un ambiente laboral estable y agradable a nuestros
colaboradores, logrando integrar las expectativas de rentabilidad de nuestros
accionistas y actuando con responsabilidad hacia la sociedad
Visin
Consolidarnos en el mercado nacional e incursionar en el internacional, apuntando al
logro de ser la empresa lder en el mercado inmobiliario, satisfaciendo la demanda
de nuestros clientes. La mxima calidad en nuestro servicio para la satisfaccin
total de nuestro cliente.
Valores
Compromiso
Valor absolutamente necesario para cumplir la misin de nuestra organizacin;

poner al mximo nuestras capacidades para sacar adelante todo aquello que se nos
ha confiado
Atencin y Servicio al cliente
Cumplir y atender las necesidades del cliente, dndole el mejor de los servicios.
Calidad y Desarrollo
Estar a la vanguardia en el desarrollo y estudios de proyectos; logrando ser una

empresa de punta en la calidad total de nuestro servicio.
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MKT - FINANCIERA
Productividad
Ir siempre hacia adelante, mejorando da a da con nuestros objetivos, para el

cumplimiento y logro de nuestras metas
Honestidad e Integridad
Ser personas confiables, eficaces y eficientes

Trabajando con una actitud responsable, y amor al trabajo y al servicio
Objetivos
Ser el lder del mercado.
Incrementar las ventas.
Obtener una mayor rentabilidad.
Generar puestos de trabajo.
Lograr una mayor participacin en el mercado.
Ser una marca lder en el mercado.
Ser una marca reconocida por su variedad de diseos.
Aumentar los activos.
Mantenerse como negocio.
Aumentar ventas $ y participacin de mercado.
Metas
Nuestra meta es lograr la total satisfaccin de nuestros clientes mediante la
eficiente ejecucin de proyectos elaborados por profesionales de primer nivel
Ofrecer un excelente servicio, y reconocido en el mercado
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MKT - FINANCIERA
Estrategia de Mercado
Posicionamiento Corporativo.
INTIMIDAD CON EL CLIENTE
Buscamos la satisfaccin total de las necesidades nicas del cliente
Debemos cultivar relacin con el cliente
Necesitamos personal responsable por los resultados
Otorgamos nivel extraordinario de servicio
Estrategia de Crecimiento
La actividad constructora es uno de los sectores ms dinmicos de la
economa
El crecimiento del sector Construccin es mayor al del PBI
Tanto el mercado como CORE-ARQUITECTOS, se encuentra en la etapa de
CRECIMIENTO; se aplica la extensin de lnea, y se necesita inversin intensiva.
No existe un solo lder en el mercador
Se sabe lo que busca el consumidor, sin embargo nuestra participacin
relativa vs el mercado es baja.

Nuestras estrategias de crecimiento son:
Penetracin de mercado
La estrategia consiste en incrementar la participacin de CONFIARQ en los

mercados en los que opera y con los servicios actuales, es decir, en el desarrollo del
negocio bsico. Esta estrategia se puede llevar a cabo atrayendo a clientes
potenciales.
Esta estrategia consistir en crecer sobre la base del mismo formato comercial
dirigido al mismo mercado, pudiendo desarrollarse esta estrategia o bien a travs de
49
MKT - FINANCIERA
un crecimiento interno, o bien a travs de un crecimiento externo (clientes

potenciales).
Esta es, una estrategia de crecimiento con reducido riesgo, ya que supone la
explotacin del negocio bsico con un riesgo muy controlado debido al alto
conocimiento del servicio-mercado en el que trabaja CORE-ARQUITECTOS
La estrategia de penetracin del mercado se combina simultneamente con otras

estrategias de crecimiento ms agresivas y ms arriesgadas.
Extensin de lnea
La extensin de lnea consiste en agregar ms productos a la lnea existente,

mediante la introduccin de nuevos productos en la misma categora.
Estrategia de Competitividad
La estrategia competitiva son las acciones de una empresa para crear una posicin
dentro de una industria, acciones que se dan del anlisis del
MICRO ENTORNO DE LA EMPRESA
Amenaza de entrada de nuevas empresas: ALTA
Poder de negociacin de proveedores: ALTA
Poder de negociacin de Compradores: BAJA
Rivalidad entre empresas competidoras: ALTA
Amenaza de productos y servicios sustitutivos: MEDIA
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MKT - FINANCIERA
Las estrategias competitivas pueden ser por:
Liderazgo en costos
Competir por costos = minimizar costos
Diferenciacin
Competir por calidad = maximizar calidad

Competir por flexibilidad = personalizar el servicio que se ofrece
Competir por velocidad = capacidad de respuesta (atendiendo en forma rpida y
fiable)
Elaborar un plan estratgico de marketing efectivo es esencial para captar nuevos
clientes, y comercializar nuevos proyectos. Es necesario desarrollar y aplicar
tcnicas de marketing modernas y eficientes:
1.
Un sitio web es una inversin de muy bajo costo en relacin al beneficio

que puede significar para CONFIARQ CONSORCIO INMOBILIARIO
2.
Un sitio en internet es la cara visible de cualquier empresa hoy da.
3.
El testimonio de un cliente satisfecho con nuestro trabajo tambin puede

servir para persuadir a quienes visitan el sitio a confiar en su empresa.
4.
Otra forma de promocin es creando un newsletter pidindole a quien

visita su sitio que se suscriba gratuitamente al mismo y de esa forma se va
creando una base datos de potenciales clientes
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MKT - FINANCIERA
5.
El marketing va-email es una manera muy efectiva y simple de

promocionar nuestros proyectos
6.
Las revistas especializadas, o publicaciones en medios pueden ser

efectivas, pero tambin es importante considerar las no especializadas, ya
que esas las leen TODOS.
7.
Formar alianzas con otras firmas que complementen los servicios que
prestamos.
8.
Hacer acuerdos con brokers inmobiliarios que puedan recomendar COREARQUITECTOS
9.
Ofrecer una excelente atencin al cliente ya que ninguna estrategia de

marketing supera la publicidad del boca a odo. Prometer trabajos de alta
calidad y cumplirlos.
10.
Realizar estudios de mercado frecuentemente y analizar a la competencia

para elaborar nuevas estrategias de marketing.
11.
Intentar averiguar cmo lleg un cliente a nosotros ya que de esa forma

podr saber qu medio de comunicacin funciona mejor y de esa forma
optimizar nuestro plan.
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MKT - FINANCIERA
Anlisis FODA
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MKT - FINANCIERA
El Producto
El Edificio Residencial Harrison, se encuentra ubicado en el distrito de San
Miguel. El proyecto est dirigido al segmento socioeconmico C y al segmento de
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MKT - FINANCIERA
mercado de familias jvenes con ingresos
buena ubicacin, excelente diseo y
precios competitivos.
El proyecto, ha sido diseado sobre un terreno de 500 m2 de rea, ubicado
en el distrito de San Miguel, Lima.
Residencial Harrison es una edificacin de seis pisos, con 04 departamentos
cada uno a excepcin del primero que solo contar con 2 departamentos, haciendo
un
total de 22 departamentos. Adicionalmente cuenta con 22 estacionamientos.
Los departamentos son de 68 y 75 m2 cada uno, en 02 diseos tpicos.
En el primer piso se ubica el acceso peatonal al edificio, un lobby con el
acceso a las circulaciones verticales (escalera y ascensor). En este nivel se ubican

tambin los estacionamientos y 02 departamentos.
Del segundo al sexto piso es panta tpica con 4 departamentos cada uno.
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Anlisis del Terreno, Entorno
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ENTORNO INMEDIATO
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Nro. Dormitorios: 2
Nro. Baos: 3
rea Total: 66m2
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Acabados.
- Paredes de dormitorios, sala y comedor imprimadas y pintadas en color alabastro.
Techos pintados con temple en color blanco.
- Cocina: Lavadero de acero inoxidable, cermico en piso y pared en zona de
lavadero.
- Baos: cermico en piso, inodoros de losa y lavatorios de losa con pedestal.
Grifera en lavatorio y ducha.
- Balcones de barandas metlicas.
- Piso de patios en cemento pulido.
- Lavandera: Lavadero de granito forrado en polvo de mrmol blanco y piso de
cemento pulido.
Proyecto Financiado: Banco de Crdito del Per (BCP)
Promueve: Grupo Origen Inmobiliaria
Monto de separacin: 1,000 Nuevos Soles
Fecha de entrega: Setiembre 2014
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MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
PLANEAMIENTO DE MARKETING.
El distrito de San Miguel, en los ltimos aos se observa un crecimiento en
edificaciones de uso residencial.
Existe una gran oferta de departamentos y que compiten en rea, precio y servicios.
Se ha convertido en una plaza importante para el desarrollo inmobiliario, la cercana
a distritos de gran impacto social, con pblico objetivo que desea salir de la zona
pero no ir tan lejos.
Otro factor es que est cerca de una de las vas principales de acceso que nos
permite conectarnos con el resto de la ciudad.
Aun no es un distrito denso, es un distrito con calidad urbana y un microclima como
pocos distritos en la capital, lo cual lo hace agradable de habitar.
Su ubicacin es tambin una ventaja.
SAN MIGUEL tiene suelo hbil para el desarrollo de vivienda.
Los compradores son en su mayora hombres y mujeres que quieren salir adelante
y aspiran a grandes cosas, con edades entre 27 y 35 aos, con o sin hijos, que viven
en distritos aledaos y que buscan una mejor calidad de vida para su familia.
Para el Conocimiento de la marca, productos y servicios se necesita llamar la
atencin sobre tus servicios como asesor inmobiliario, difundiendo tu marca personal
y la de la empresa, utilizando medios propios como la web inmobiliaria, blog
inmobiliario, perfiles personales y corporativos en redes sociales, y soportes
publicitarios como portales inmobiliarios.
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MKT - FINANCIERA
MARKETING MIX :
PLACE:
El medio en que nuestro producto se va a ofertar y de esa forma llegar al mercado
son:
Sistema de distribucin:
-
Venta en local
Intermediarios
Venta mediante vendedores
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MKT - FINANCIERA
PROMOCION:
Anuncios clasificados en Portales Inmobiliarios

Campaas de enlaces patrocinados
Campaas de e-mail marketing
Participacin en redes sociales.
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MKT - FINANCIERA
PRODUCTO:
El producto que oferta esta adecuado a las necesidades de este sector
socioeconmico emergente.
Distrito preferido por los limeos, tiene un alto potencial inmobiliario y comercial.
Y es que desde hace unos aos, este distrito est en la mira de diversos promotores
inmobiliarios que ven una poblacin de jvenes emprendedores con deseos de
superacin y capacidad de compra, una de las principales razones que lleva a las
inmobiliarias a elegir Surco para invertir es que hay un segmento de fuerza laboral
joven y profesional, que goza de beneficios y estabilidad laboral, por lo que ven
posible embarcarse en un crdito hipotecario y hacer realidad el sueo de la casa
propia.
El crecimiento econmico que viene experimentando el pas ha permitido que
muchas empresas vean a San Miaguel como una plaza interesante, con un alto
potencial de desarrollo, sobre todo en aquellas zonas que apuntan a un NSE C o B.
En el corto tiempo San Miguel copar toda la oferta inmobiliaria que existe y que se
desarrollar, coincidieron. El FMV y el mercado de viviendas.
A decir de los promotores, el Fondo MIVIVIENDA S.A. (FMV S.A.) juega un rol muy
importante en este desarrollo que se est experimentando en todo el Per y que
permite a ms familias acceder a una casa propia. Desde hace algunos aos el FMV
S.A. viene actuando como articulador de la oferta y la demanda.
Su aporte ha sido decisivo en la formacin del mercado de viviendas dirigido a
segmentos de menores recursos, mercado que hace algunos aos prcticamente no
exista, manifest Vctor Acosta, Gerente del Proyecto Floresta Sur, de lder Grupo
Constructor.
A esto se suma, el Premio al Buen Pagador de S/. 12,500 que otorga el Nuevo
Crdito MIVIVIENDA y que permite que las cuotas mensuales se reduzcan, resalt
Ylich Uribe. Con este soporte del PBP las familias que vivan pagando alquileres, o
que pensaban que era mejor vivir en la casa de los padres ya pueden tener una
68
MKT - FINANCIERA
vivienda propia, seal, Susana Cayo Fuente: Revista inmobiliaria del Per.
MIVIVIENDA.
PRECIO:
Uno de los grandes problemas que enfrentamos todos al momento de vender
nuestra vivienda es cmo determinar el valor de ella.
Si bien contamos con la ayuda del profesional tasador, es bueno tener criterio
formado sobre el valor de venta de la propiedad a vender.
Depende del momento del mercado, el precio se conforma de manera diferente.
La actividad proactiva es esencial. Tan pronto tu propiedad est en el mercado, se

generar mucha actividad.
La novedad hace de este momento uno, cuando compradores y corredores
prestarn mayor atencin.
69
MKT - FINANCIERA
Si tu propiedad est a sobre precio en ese momento ellos perdern inters.

Si est a un precio competitivo o bajo el valor del mercado, mayor inters tendrn. Si
esperas para ajustar el precio de venta ser muy tarde, y pocos se darn cuenta.
Se trata por tanto, de colocar tu propiedad en venta a un precio competitivo desde el
primer da.
70
MKT - FINANCIERA
ESTUDIO DE LAS STP :
SEGMENTACION:
Se clasifico un grupo de acuerdo a caractersticas que son relevantes para el
comportamiento de compra o consumo. Est dirigido a los niveles socio econmicos
tipo B-C, se ha identificado un segmento atractivo en el cual hay posibilidad de
servir.
TARGET:
Los compradores son en su mayora hombres y mujeres operacionales, con edades
entre 27 y 35 aos, con o sin hijos de NSE C+ y B-, que viven en distritos aledaos y
que buscan una mejor calidad de vida para su familia, pero sin salir de Lima
Aunque no es excluyente sino preferencial, a ellos se orienta nuestro recursos de
Marketing, los cuales tienen ciertos hbitos como el deporte y reuniones de amigos o
familiares.
POSICIONAMIENTO:
Para ubicar nuestra marca en la mente de los consumidores y la forma que piensen
de nuestra marca y Se plante la mayora de los departamentos con vista hacia la
calle con dos frentes de iluminacin y ventilacin, configurando la estructura urbana
de la edificacin como una volumetra ordenada, simple y contundente.
Se buscar diferenciarse de la competencia, compitiendo por el tipo y calidad de
servicios que ofrece nuestro producto, lo que se debe tener en cuenta es que el
cliente perciba que el producto adquirido tenga valor percibido mayor al que le
ofrecen los dems productos de la competencia.
ESTRATEGIA DE VENTA
71
MKT - FINANCIERA
Cambiar el producto
Dotarlo de nuevas caractersticas, funciones, atributos, mejoras o usos, o
simplemente cambiarle el diseo, la presentacin, el diseo, el empaque, la etiqueta
o los colores.
Bajar los precios

Al bajar los precios podramos estar dndole un duro golpe a la competencia.
Lo recomendable es utilizar esta estrategia de ventas cuando la calidad de nuestros

productos no se vea comprometida.
Brindar servicios adicionales gratuitos

Como estrategia de venta tambin podramos optar por brindar servicios adicionales
gratuitos.
Dar obsequios
As como brindar servicios adicionales gratuitos, como estrategia de ventas tambin
podramos optar por dar obsequios o regalos a nuestros clientes.
Uso de redes sociales

Como estrategia de ventas tambin podramos optar por usar las redes sociales
tales como Facebook, Twitter o Youtube, sobre todo, si nuestro pblico objetivo est
conformado por un pblico joven.
Uso de testimonios
Otra estrategia de ventas consiste en el uso de testimonios de clientes que hayan
quedado satisfechos con nuestros productos o servicios.
72
Bsqueda de referidos
MKT - FINANCIERA
Finalmente, otra estrategia de ventas consiste en hacer que nuestros clientes nos
recomienden y ayuden a conseguir nuevos clientes.
73
MKT - FINANCIERA
FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO
Requisitos:
MEMORIA DESCRIPTIVA
PLANOS DE ARQUITECTURA, ESTRUCTURA, DE UBICACIN ASI COMO
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS REFRENDADOS POR
PROFESIONALES COLEGIADOS.
METRADO Y PRESUPUESTO DETALLADO DE LA OBRA
ANLISIS DE PRECIOS UNITARIOS
CUADRO DE ACABADOS
ESTUDIO DE SUELOS.
CRONOGRAMA DE OBRA (avance valorizado)
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
ANALISIS DE MERCADO QUE DEMUESTRE LA VIABILIDAD DEL
PROYECTO.
SOLICITUD DE SEGURO DE CONSTRUCCIN
LICENCIAS Y PERMISOS MUNICIPALES
74
MKT - FINANCIERA
75
MKT - FINANCIERA
PROCESO DE FINANCIAMIENTO
76
MKT - FINANCIERA
77
MKT - FINANCIERA
PROPUESTA
78
MKT - FINANCIERA
79
MKT - FINANCIERA
VELOCIDAD DE VENTA
edificios
nro
de rea
preci
pisos
Res gloria
Nro dormit.
ascensores
2y3
o
78
9890
0
Berln
12
68.23
8199
2y3
5
Green
72
8900
pardo
2y3
2y3
corales
66
8200
PROMEDIO VELOCIDAD DE VENTAS

EDIFICIO
VELOCIDAD DE VENTAS
meses
1
2
3
4
PROMEDIO
mes 1
2
4
3
2
2.75
mes 2
2
4
2
2
2.5
mes 3
3
3
2
3
2.75
mes 4
4
5
4
4
4.25
mes 5
2
4
2
2
2.5
mes 6
1
5
2
3
2.75
mes 7
4
3
3
1
2.75
mes 8
3
6
3
3
3.75
US$ PROMEDIO X M2
EDIFICIO
COSTO POR METRO CUADRADO
Residencial gloria
1268
Berln
1513
Green pardo
1233
corales
1344
PROMEDIO X M2
1339.5
80
MKT - FINANCIERA
VISTAS INTERIORES DEL PROYECTO
81
MKT - FINANCIERA
82
MKT - FINANCIERA
FINANCIERA
ESTUDIO DEL MERCADO

Proyectos
Datos generales
Nombre del proyecto
Empresa Inmobiliaria
Empresa Constructora
Entidad que financia
Tiene caseta de ventas (si-no)
Tiene departamento piloto (si-no)
residencial gloria
INMOB. EL centenario
berlin
inmobiliaria xt s.a.c
BcoBBVA
No
No
Datos especficos
Nmero de torres
1
Nmero de pisos
6 pisos
Nmero de departamentos por piso
4 dpto por piso
Nmero de unidades inmobiliarias
26 dpto
Nmero de sotanos y semi sotanos
2
rea promedio ocupada de los departamentos (m2)
78 m2
rea promedio de reas no techadas de los departamentos (m2)
Nmero de dormitorios
3 dormitorios
Nmero de baos
2 baos
Dormitorio empleada (si-no)
no
Bao de servicio (si-no)
si
Nmero de cocheras
1
Nmero de depsitos
Nmero de ascensores
1
corales
grupo inmobiliario origen
acoge fondo mi vivienda-BBVA

si
si
green pardos
inmob. Barqueros
constructora rosel s.a.c
bco. continental
si
si
1
12
7dpto por piso
84(dpto)
1
6
3
16(dpto)
1
6
8
45(dpto)
bco. de credito
si
no
3
75
72
66
3 dormitorios
2
si
Si
63
15
2
2
2
no
no
9
4
1
3
no
no
11
laminados en sala y comedor
piso laminado y contrazcalos de madera
piso laminado sala comedor
piso cermico, zcalos de carmico

mesa de cocina con ceramico.
si(pisos y pared enchapados en cramico
si( cuarto principal)
sanitario de color,grifera vainsa,italgrif o similar
si
si
si
piso cermico, zcalos de carmico

mesa de cocina con ceramico.
si(pisos y pared enchapados en cramico
si( cuarto principal)
sanitario de color,grifera vainsa,italgrif o similar
Acabados
Pisos
Muebles de cocina
Muebles de bao
Closets
Sanitarios
Puertas
Ventanas
Tina
Piso en porcelanato en sala comedor,

pasadizos y dormitorios.
Cermico Celima en baos, cocina y servicio.
Muebles bajos de cocina en melamina con
mesa de granito.
Lavadero de acero inoxidable en cocina, una
poza + escurridero
Griferia Italgrif modelo Cancn.
Cuarto principal
Aparatos Sanitarios WC top pice marca Trebol
si
si
Otros
altos y bajos en melamine

si
si (cuarto principal)
si
si
si
si(bao del cuarto principal)
Ascensor Pnoramico,Sistema contra
incendios
intercomunicado,Salon de reuniones
amplio hall de ingreso
si
no
acabado de paredes acabado tarrajeado y pintado acabado de paredes acabado tarrajeado y pintado
Precios de venta
65 M2 237798)/ 78.00m2 (S/.279,178 )
Precio de venta de departamento
Precio de venta de estacionamiento
Precio de venta de depsito
Precio promedio por m2 de rea ocupada
Precio promedio por m2 de rea libre
63,50m2 2do al 11to psio $,91845, /

75,3m2 1ro 12vo piso $105975
24000 armario pecado
$540
$1413
S/. 30,000.00
$500
S/.3,606
Velocidad de ventas
Fecha de inicio del proyecto
Fecha de inicio de pre ventas
Fecha de entrega de los departamentos
Nmero de departamentos que quedan a la fecha
Nmero de estacionamientos que quedan a la fecha
Nmero de depsitos que quedan a la fecha
jul-13
may-14
$ 96954,dpto1 (66,8 m2) $104299(71,86m2)
$1469
abr-09
sep-14
33
27
8
$ 115500,dpto1 (66m2)
S/. 30,000.00 $17110
510 $500
$1750
jun-14
jun-14
jun-15
4
2
2015
Comentarios u observaciones
4
Tienen promociones (si-no), Cuales
direccion de la obra
urb. Maranga calle catari 363
precios de lanzamiento
2
pre-venta regalo lcd 42 full hd + home teathergratispreventa
av. La paz 1364san miguel
calle figueroa urb. San miguelito
calle nicolas de pierola 150 miramar
Fecha de realizacin del levantamiento

Nombre de la persona que levant la informacin
83
MKT - FINANCIERA
ANLISIS DE MERCADO
Determinacion del Precio de acuerdo a los atributos
1
Ubicacion Zona y Entorno
37% Accesibilidad
Servicios
Edificio
Calidad del Proyecto
63% Calidad de Construccion
Acabados
Vestibulo
Areas Comunes
Tamano de ambientes
Iluminacion
Estacionamientos
Seguridad del Edificio
Vigilancia y Conserjeria
Prestigio del Constructor
Ponderacion Valor
20%
10%
7%
7%
5%
10%
3%
2%
10%
7%
7%
2%
5%
5%
100%
Ubicacion Zona y Entorno

37% Accesibilidad
Servicios
Edificio
Calidad del Proyecto
63% Calidad de Construccion
Acabados
Vestibulo
Areas Comunes
Tamano de ambientes
Iluminacion
Estacionamientos
Seguridad del Edificio
Vigilancia y Conserjeria
Prestigio del Constructor
Ponderacion Valor
20%
10%
7%
7%
5%
10%
3%
2%
10%
7%
7%
2%
5%
5%
100%
2
Homol
5
4
5
5
5
5
5
4
5
4
5
5
5
5
Valor
1
0.4
0.35
0.35
0.25
0.5
0.15
0.08
0.5
0.28
0.35
0.1
0.25
0.25
4.81
3
Homol
5
5
4
5
5
5
5
5
5
5
5
5
4
5
12
Valor
1
0.5
0.28
0.35
0.25
0.5
0.15
0.1
0.5
0.35
0.35
0.1
0.2
0.25
4.88
13
Homol
5
5
4
5
5
3
5
4
5
5
5
4
4
5
Valor
1
0.5
0.28
0.35
0.25
0.3
0.15
0.08
0.5
0.35
0.35
0.08
0.2
0.25
4.64
4
Homol
5
4
4
5
5
5
5
2
5
5
4
5
4
5
Valor
1
0.4
0.28
0.35
0.25
0.5
0.15
0.04
0.5
0.35
0.28
0.1
0.2
0.25
4.65
14
Homol
4
5
4
5
5
5
4
5
4
5
2
5
5
5
Valor
0.8
0.5
0.28
0.35
0.25
0.5
0.12
0.1
0.4
0.35
0.14
0.1
0.25
0.25
4.39
4
2
5
5
4
3
2
5
5
3
5
4
4
5
4
5
5
4
4
5
5
3
5
4
5
5
5
5
5
Homol Valor
0.8
0.5
0.35
0.28
0.2
0.5
0.15
0.06
0.5
0.28
0.35
0.1
0.25
0.25
4.57
15
Homol Valor
0.8
0.2
0.35
0.35
0.2
0.3
0.06
0.1
0.5
0.21
0.35
0.08
0.2
0.25
3.95
4
4
4
5
5
3
4
4
4
5
5
4
4
5
4
5
4
4
4
4
5
5
4
4
3
3
3
5
6
Homol Valor
0.8
0.5
0.28
0.28
0.2
0.4
0.15
0.1
0.4
0.28
0.21
0.06
0.15
0.25
4.06
16
Homol Valor
0.8
0.4
0.28
0.35
0.25
0.3
0.12
0.08
0.4
0.35
0.35
0.08
0.2
0.25
4.21
4
5
4
5
4
5
5
4
5
4
5
5
5
4
5
5
5
4
5
4
4
5
5
5
4
5
3
5
7
Homol Valor
1
0.5
0.35
0.28
0.25
0.4
0.12
0.1
0.5
0.35
0.28
0.1
0.15
0.25
4.63
17
Homol Valor
0.8
0.5
0.28
0.35
0.2
0.5
0.15
0.08
0.5
0.28
0.35
0.1
0.25
0.2
4.54
4
5
5
5
4
5
4
5
4
5
4
5
4
5
8
Homol
5
3
5
2
4
5
5
3
4
5
4
5
4
5
Valor
1
0.3
0.35
0.14
0.2
0.5
0.15
0.06
0.4
0.35
0.28
0.1
0.2
0.25
4.28
5
4
5
5
4
5
4
4
5
4
5
4
5
5
18
Homol Valor
0.8
0.5
0.35
0.35
0.2
0.5
0.12
0.1
0.4
0.35
0.28
0.1
0.2
0.25
4.5
19
Homol
4
5
5
5
5
4
5
4
5
5
4
4
4
4
9
Homol Valor
1
0.4
0.35
0.35
0.2
0.5
0.12
0.08
0.5
0.28
0.35
0.08
0.25
0.25
4.71
Valor
0.8
0.5
0.35
0.35
0.25
0.4
0.15
0.08
0.5
0.35
0.28
0.08
0.2
0.2
4.49
5
3
5
4
3
4
5
5
5
4
5
4
4
4
5
3
3
5
4
5
5
5
4
2
4
5
4
4
10
Homol Valor
1
0.3
0.21
0.35
0.2
0.5
0.15
0.1
0.4
0.14
0.28
0.1
0.2
0.2
4.13
20
Homol Valor
1
0.3
0.35
0.28
0.15
0.4
0.15
0.1
0.5
0.28
0.35
0.08
0.2
0.2
4.34
5
5
4
3
4
5
5
5
5
5
4
4
5
4
5
4
4
4
5
5
4
5
5
4
5
5
5
4
21
Homol Valor
1
0.5
0.28
0.21
0.2
0.5
0.15
0.1
0.5
0.35
0.28
0.08
0.25
0.2
4.6
4
5
4
4
5
4
5
5
4
5
4
5
4
5
11
Homol Valor
1
0.4
0.28
0.28
0.25
0.5
0.12
0.1
0.5
0.28
0.35
0.1
0.25
0.2
4.61
Homol
5
5
4
5
3
4
5
4
5
4
5
4
5
5
1
0.5
0.28
0.35
0.15
0.4
0.15
0.08
0.5
0.28
0.35
0.08
0.25
0.25
4.62
Las Dalias
Homol Valor Homol
0.8
5
1
0.5
4
0.4
0.28
4
0.28
0.28
5
0.35
0.25
4
0.2
0.4
5
0.5
0.15
4
0.12
0.1
4
0.08
0.4
4
0.4
0.35
5
0.35
0.28
4
0.28
0.1
5
0.1
0.2
4
0.2
0.25
4
0.2
4.34
4.46
AJUSTE DE LA RECTA
ATRIBUT AREA
O
DPTO
PRECIO
US$/M2
X2
PRECIO AL QUE
PODRIA LLEGAR LA
COMPETENCIA
735.00
US$
XxY
4.81
90
66,150
735.00
3,535.35
23.14
735.00
4.88
90
66,150
735.00
3,586.80
23.81
735.00
4.65
100
73,500
735.00
3,417.75
21.62
735.00
4.57
130
95,550
735.00
3,358.95
20.88
735.00
4.06
138
101,430
735.00
2,984.10
16.48
735.00
4.63
138
101,430
735.00
3,403.05
21.44
735.00
4.28
95
69,825
735.00
3,145.80
18.32
735.00
4.71
123
90,405
735.00
3,461.85
22.18
735.00
4.13
112
82,467
735.00
3,035.55
17.06
735.00
10
4.61
95
69,825
735.00
3,388.35
21.25
735.00
11
4.62
100
73,500
735.00
3,395.70
21.34
735.00
12
4.64
97
71,295
735.00
3,410.40
21.53
735.00
13
4.39
122
89,303
735.00
3,226.65
19.27
735.00
14
3.95
100
73,500
735.00
2,903.25
15.60
735.00
15
4.21
162
119,166
735.00
3,094.35
17.72
735.00
16
4.54
100
73,500
735.00
3,336.90
20.61
735.00
17
4.50
86
63,210
735.00
3,307.50
20.25
735.00
18
4.49
93
68,355
735.00
3,300.15
20.16
735.00
19
4.34
120
88,200
735.00
3,189.90
18.84
735.00
20
4.60
110
80,850
735.00
3,381.00
21.16
735.00
21
4.34
100
73,500
735.00
3,189.90
18.84
735.00
21
93.95
15,435.00
69,053.25
421.52
EDIFICIO
X
0
M2
RECTA : Y = a +bx
2
a = ( Y.X ) - ( X.XY ) =
N.X2 - ( X )2
b = ( N.XY ) - ( X.Y )
2
2
N.X - ( X )
18,539
735.00
0.00
25
0
25
N= NUMERO DE EDIFICIOS ANALIZADOS
84
MKT - FINANCIERA
CONCLUSION._
SEGN EL ANALISIS DEL AJUSTE POR MINIMOS CUADRADOS EL PRECIO US$/M2 PARA EL PROYECTO DEL EDIFICIO MAGNOLIAS DEBERIA DE SER
735.00 US$/M2
ANALIZEMOS EL COEFICIENTE DE CORRELACION "R"

ATRIBUT AREA
O
DPTO
EDIFICIO
TOTAL
MEDIA
M2
PRECIO
US$/M2
US$
X-MX
Y-MY
(X-MX).(Y(X-MX)2 (Y-MY)2
MY)
1
2
4.81
4.88
90
90
66,150
66,150
735.00
735.00
0.34
0.41
0.00
0.00
0.00
0.00
0.11
0.16
0
0
4.65
100
73,500
735.00
0.18
0.00
0.00
0.03
4
5
4.57
4.06
130 95,550
138 101,430
735.00
735.00
0.10
-0.41
0.00
0.00
0.00
0.00
0.01
0.17
0
0
4.63
138 101,430
735.00
0.16
0.00
0.00
0.02
4.28
95
69,825
735.00
-0.19
0.00
0.00
0.04
4.71
123
90,405
735.00
0.24
0.00
0.00
0.06
R=1
BUENA CORRELACION
4.13
112
82,467
735.00
-0.34
0.00
0.00
0.12
R=0
INDIFERENTE
10
4.61
95
69,825
735.00
0.14
0.00
0.00
0.02
R= -1
SIN CORRELACION
11
4.62
100
73,500
735.00
0.15
0.00
0.00
0.02
12
4.64
97
71,295
735.00
0.17
0.00
0.00
0.03
13
4.39
122
89,303
735.00
-0.08
0.00
0.00
0.01
14
3.95
100
73,500
735.00
-0.52
0.00
0.00
0.27
15
4.21
162 119,166
735.00
-0.26
0.00
0.00
0.07
16
4.54
100
73,500
735.00
0.07
0.00
0.00
0.00
17
4.50
86
63,210
735.00
0.03
0.00
0.00
0.00
18
4.49
93
68,355
735.00
0.02
0.00
0.00
0.00
19
4.34
120
88,200
735.00
-0.13
0.00
0.00
0.02
20
4.60
110
80,850
735.00
0.13
0.00
0.00
0.02
21
4.34
93.95
4.47
100
73,500
735.00
15,435.00
735.00
-0.13
0.00
0.00
0.00
0.02
1.20
0
0
R =
(Y-MY).(X-MX)
(Y-MY)2.(X-MX)2
R =
0.00
#DIV/0! HAY BUENA CORRELACION ENTRE LOS VALORES
85
MKT - FINANCIERA
PROMEDIO DE VELOCIDAD DE VENTAS

PROMEDIO VELOCIDAD DE VENTAS
EDIFICIO
meses
1
2
3
4
PROMEDIO
EDIFICIO
VELOCIDAD DE VENTAS
mes 1
2
4
3
2
2.75
mes 2
mes 3
2
4
2
2
2.5
3
3
2
3
2.75
mes 4
4
5
4
4
4.25
mes 5
2
4
2
2
2.5
mes 6
1
5
2
3
2.75
mes 7
4
3
3
1
2.75
mes 8
3
6
3
3
3.75
mes 9
mes 10
2
2
2
2
2
mes 11
2
2
2
2
2
mes 12
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
29
42
29
28
32
PROMEDIO X M2
COSTO POR METRO CUADRADO
3603
3372.14
3249.82
2919
PROMEDIO X M2
S/.3,285.99
$1,182.01
86
MKT - FINANCIERA
PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON SAN MIGUEL

PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON
CALLE JORGE CASTRO HARRISON 165 SAN MIGUEL
Area del Terreno =
498.0 m2
PARAMETROS URBANISTICOS
Zonificacin
Area de Tratamiento Normativo
Usos permisibles
Tamao minimo de departamento
Porcentaje mnimo de rea libre
Altura Mxima
Coeficiente de edificacion (c.e.)
Retiro exigido por la Municipalidad
Estacionamientos
RDM
II
Edif. Multifamiliar
68 m2
35%
18 ml
3.60
3 ml.
1 x c/ viv.
CALCULOS SEGN PARAMETROS URBANISTICOS
Area construible x piso

Mxima rea construida por c.e.+ 10%
(a.c.no computable)
65%
3.70
323.70
1,842.60
m2
m2
DATOS DEL PROYECTO

Pisos
Departamentos
Estacionamientos
Area departamento 01
Total area de departamentos (vendible)
Areas comunes totales
Area estacionamientos
Area cisterna
Area tanque elevado
Total area construida
Areas libres 1er. Piso
Area vendible/Area construida
rea para el Coeficiente de edificacion
Area construible x piso
Tipo de cambio
UIT-2012
6
22
22
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
22.00
68.00
68.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
37.6%
16.2%
0.0%
0.0%
1.00
49%
68.00
68.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
68.00
68.00
75.00
75.00
1,566.00
944.62
405.84
0.00
0.00
2,510.62
174.30
62.38%
498.00
243.63
pisos
unds
unds
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
%
m2
m2
2.78
3,650.00
87
MKT - FINANCIERA
PRESUPUESTO DE OBRA
Obra
: PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON
2,510.62 m2
Ubicacin: CALLE JORGE CASTRO HARRISON 165 SAN MIGUEL
Fecha:
Propiedad: M.DOMECQ
PART.
1.00
1.01
1.02
1.03
1.04
1.05
2.00
2.01
2.02
2.03
2.04
ESPECIFICACIONES
Und.
Cantid.
P. Unitario P. Parcial
TOTALES
OBRAS PROVISIONALES
Caseta Guardiana
Guardiana mensual
Transporte equipo y depsito materiales
luz y agua durante la obra
Caseta de ventas
Est.
mes
Est.
mes
Est.
15.00
15.00
15.00
m2
m2
Est.
m2
498.00
498.00
12.00
498.00
1,000.00
200.00
1,000.00
15,000.00
3,000.00
15,000.00
5,000.00
38,000.00
15.00
50.00
500.00
2.43
7,470.00
24,900.00
6,000.00
1,210.14
39,580.14
OBRAS PRELIMINARES
Limpieza terreno manualmente
Trazo y replanteo
Limpieza durante la obra
Limpieza al finalizar la obra
3.00
MOVIMIENTO DE TIERRAS
3.01
Excavacin zanjas para ciminetos, zapatas y ciesterna.

Excavacin para nivel -1.80
m3
896.40
80.00
71,712.00
3.02
3.03
Relleno y nivelacin c/material propio

Eliminacin de excedentes
m2
m3
200.00
180.00
6.49
15.00
1,298.00
2,700.00
75,710.00
m3
m3
m2
m2
m2
ml
15.00
10.00
25.00
78.00
166.00
18.00
100.00
100.00
14.13
12.99
22.00
30.00
1,500.00
1,000.00
353.25
1,013.22
3,652.00
540.00
8,058.47
m3
kg
265.00
2,187.00
260.00
12.43
68,900.00
27,180.04
m3
m2
kg
181.00
544.00
8,204.00
350.00 63,350.00
14.35
7,808.14
12.43 101,959.31
m3
m2
kg
101.00
930.00
30,000.00
350.00 35,350.00
14.35 13,348.48
12.43 372,840.00
m3
m2
kg
209.00
918.00
55,000.00
300.00 62,700.00
14.35 13,176.24
12.43 683,540.00
m3
m2
kg
100.00
1,000.00
9,000.00
430.00 43,000.00
14.35 14,353.20
12.43 111,852.00
4.00
4.01
4.02
4.03
4.04
4.05
4.06
5.00
5.01
5.02
5.03
5.04
5.05
OBRAS DE CONCRETO SIMPLE

Cimientos 1:10 30% piedra grande
Sobrecimientos, concreto 1.80
Sobrecimientos, encofrado
Solado zapatas 0.10
Falso piso 4"
Gradas
OBRAS DE CONCRETO ARMADO

Zapatas
a) Concreto 175 kg/cm2
b) Armadura
Vigas de cimentacin
b) Encofrado
c) Armadura
Columnas
b) Encofrado
c) Armadura
Vigas
b) Encofrado
c) Armadura
Placas
b) Encofrado
c) Armadura
88
MKT - FINANCIERA
5.06
5.07
5.08
5.09
6.00
6.01
6.02
6.03
7.00
7.01
7.02
7.03
7.04
7.05
7.06
7.07
7.08
7.09
8.00
8.01
8.02
8.03
8.04
8.05
8.06
8.07
8.08
8.09
8.10
Losas Aligeradas
b) Encofrado
c) Armadura
d) Ladrillos
Escaleras
b) Encofrado
c) Armadura
Cisterna
b) Encofrado
c) Armadura
Tanque Elevado
b) Encofrado
c) Armadura
m3
m2
kg
Und
140.00
1,650.00
14,850.00
14,000.00
350.00 49,000.00
14.35 23,682.78
12.43 184,555.80
1.50 21,000.00
m3
m2
kg
44.00
234.00
5,400.00
350.00
14.35
12.43
15,400.00
3,358.65
67,111.20
m3
m2
kg
30.00
187.00
1,900.00
350.00
14.35
12.43
10,500.00
2,684.05
23,613.20
m3
m2
kg
0.00
0.00
0.00
200.00
14.35
12.43
m2
m2
ml
0.00
1,600.00
0.00
47.79
30.03
30.03
0.00
48,048.00
0.00
48,048.00
m2
m2
m2
m2
m2
ml
m2
m2
ml
2,419.00
5,002.22
200.00
0.00
249.00
870.00
60.00
42.00
63.00
12.70
17.59
15.00
15.00
15.00
6.25
20.31
12.70
11.24
30,721.30
87,989.05
3,000.00
0.00
3,735.00
5,440.28
1,218.89
533.40
708.30
133,346.22
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
2,216.00
461.00
100.00
22.00
280.00
800.00
90.00
48.00
36.00
200.00
15.00
36.84
33.63
33.60
33.60
30.78
33.60
36.84
53.14
30.00
33,240.00
16,982.69
3,363.12
739.17
9,407.66
24,624.00
3,023.89
1,768.26
1,912.90
6,000.00
101,061.69
0.00
0.00
0.00 2,020,263.08
ALBAILERIA
Muros de ladrillo kk cabeza
Muros de ladrillo kk soga
Muretes de tinas kk soga
REVOQUES Y ENLUCIDOS
Tarraejo cielo rasos
Tarraejo muros interiores
Tarraejo muros exteriores
Tarrajeo columnas
Tarrajeo vigas
Tarrajeo derrames
Tarrajeo impermeabilizado
Tarrajeo fondos de escalera
Vestidura pasos y contrapasos
PISOS Y CONTRAPISOS
Contrapisos
Pisos de cermica en baos principales
Pisos de cermica en 2dos baos
Pisos baos servicio
Pisos de cermica en cocinas
Pisos de parquet
Pisos patios
Piso hall distrib. Terrazo
Pisos ingreso
Piso estacionamientos
89
MKT - FINANCIERA
9.00
9.01
9.02
9.03
9.04
9.05
9.06
9.07
9.08
9.09
10.00
ZOCALOS Y CONTRAZOCALOS
Zcalo maylica decorada bao principal
Zcalo maylica color 2do. Bao
Zcalo maylica blanca bao servicio
Zcalo maylica decorada cocina
Zcalo maylica blanca lavandera
Contrazcalo de madera
Contrazcalo de cemento
Contrazcalo en patio
Contrazcalo terrazo ingresos
m2
m2
m2
m2
m2
ml
ml
ml
ml
63.33
23.40
106.00
100.00
56.00
600.00
96.00
236.00
72.00
36.84
33.63
33.60
33.60
33.60
5.25
8.55
12.00
13.00
2,333.00
786.97
3,561.47
3,359.88
1,881.53
3,149.28
821.15
2,832.00
936.00
19,661.28
REVESTIMIENTO
10.01
10.02
Revestimientos de pasos de escalera con terrazo

Revestimientos de descansos con terrazo
m2
m2
15.72
32.00
76.00
76.00
1,194.72
2,432.00
3,626.72
11.00
11.01
11.02
11.03
11.04
11.05
11.06
CARPINTERIA DE MADERA
Puertas principales apaneladas
Ptas interioes con marcos de 1 1/2 x 6
Puertas closet con interior
Muebles cocina altos
Muebles cocina bajos
Pasamano de escalera
Und
Und
m2
ml
ml
ml
22.00
43.00
48.00
66.00
66.00
10.00
141.75
134.36
388.80
356.40
120.00
97.20
3,118.50
5,777.60
18,662.40
23,522.40
7,920.00
972.00
59,972.90
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Par
Par
Und
Par
Und
Und
22.00
66.00
44.00
23.68
22.13
20.54
1.00
1.00
468.00
32.00
12.00
60.00
140.00
45.00
120.00
85.00
3.24
3.24
19.02
521.06
1,460.53
903.83
0.00
120.00
85.00
1,516.32
103.68
228.23
0.00
0.00
0.00
4,938.64
18,881.60
23,000.00
12.00
12.01
12.02
12.03
12.04
12.05
12.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
13.00
CERRAJERA
Cerradura puertas principales
Cerradura puertas interiores
Cerraduras puertas de bao
Cerraduras de paso
Chapa reja puerta principal
Chapas pico de loro para puerta garaje
Bisagras capuchinas aluminizadas
Bisagras de bronce
Bisagras de vaiven
Correderas de cajones
Tiradores muebles cocina
Tiradores closets
CARPINTERA METLICA
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
Rejas puertas garaje corrediza

Reja puerta principal
Escalera de gato
Baranda de escaleras
Barandas hall distribucin
m2
m2
Est
ml
ml
45.00
12.00
180.00
200.00
24.00
54.00
97.20
97.20
8,100.00
2,400.00
800.00
2,332.80
5,248.80
14.00
14.01
14.02
14.03
VENTANAS Y VIDRIOS
Ventanas corredizas con vidrio crudo de 6 mm.
Mamparas con vidrio de 8 mm
m2
m2
m2
205.00
16.00
9.00
100.00
100.00
100.00
20,500.00
1,600.00
900.00
90
MKT - FINANCIERA
15.00
15.01
15.02
15.03
15.04
15.05
15.06
16.00
16.01
16.02
16.03
16.04
16.05
16.06
16.07
16.08
16.09
16.10
16.11
16.12
16.13
17.00
17.01
17.02
17.03
17.04
17.05
17.06
17.07
17.08
17.09
17.10
17.11
17.12
17.13
17.14
17.15
17.16
17.17
17.18
17.19
17.20
17.21
PINTURA
Pintura cielo raso
Pintura latex interiores
Pintura latex exteriores
Pintura duco-laca carpintera de madera
Esmalte en carpintera metlica
Barniz en contrazcalo
m2
m2
m2
m2
m2
ml
2,084.00
5,002.22
2,419.00
240.00
120.00
400.00
3.89
4.54
4.21
25.92
4.00
2.00
8,102.59
22,690.07
10,188.83
6,220.80
480.00
800.00
48,482.29
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
36.00
11.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
315.00
144.63
700.00
486.00
150.00
200.00
200.04
290.00
185.78
72.12
15.00
15.00
15.00
11,340.00
1,590.97
15,400.00
10,692.00
3,300.00
4,400.00
4,400.83
6,380.00
4,087.20
1,586.69
330.00
330.00
330.00
64,167.68
Und
Und
Und
ml
ml
ml
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
ml
ml
ml
ml
Und
Est
Est
324.00
125.00
7.00
249.00
10.00
65.00
125.00
2.00
6.00
2.00
249.00
165.00
66.00
44.00
143.00
279.00
189.00
6.00
3.00
25.00
60.00
45.00
15.00
18.00
22.00
95.00
100.00
95.00
110.00
65.00
70.00
50.00
60.00
9.00
10.00
11.00
40.00
65.00
8,100.00
7,500.00
315.00
3,735.00
180.00
1,430.00
11,875.00
200.00
570.00
220.00
16,185.00
11,550.00
3,300.00
2,640.00
1,287.00
2,790.00
2,079.00
240.00
195.00
1,000.00
1,000.00
76,391.00
APARATOS SANITARIOS
Inodoros completos de color Top piece
Inodoro sifon jet blanco
Ovalines con mesa de color
Tinas fibra de vidrio
Lavatorio de color
Lavadero de cocina de acero inoxidable
Lavadero de ropa de granito
Mezcladora ducha tina
Mezcladora ducha
Mezcladora ducha de servicio
Acc. Sanit.Jaboneras, toalleras, ganchos, etc.
Colocacin de aparatos sanitarios
Colocacin de accesorios sanitarios
INSTALACIONES SANITARIAS
Puntos de desage
Puntos de ventilacin
Bajada de 4"
Red de desage de 2" PVC
Registro de bronce de 2"
Sumidero de 2"
Cajas de desage de 30 x 60
Puntos de agua fra PVC
Puntos de agua caliente
Vlvulas de compuerta de 3/4
Vlvulas check de bronce 3/4
Red tubera de 1/2
Red tubera de 3/4
Red tubera de 1"
Tubera de concreto 6"
Grifos de riego
Instalacin cisterna
Instalacin tanque elevado
91
MKT - FINANCIERA
18.00
18.01
18.02
18.03
18.04
18.05
18.06
18.07
18.08
18.09
18.10
18.11
18.12
18.13
18.14
18.15
18.16
INSTALACIONES ELECTRICAS
Centros de luz y braquetes
Tomacorrientes
Caja de paso octogonal
Punto de therma
Punto trifsico cocina
Punto de telfono
Punto de antena TV y cable
Punto intercomunicador
Caja de paso 20 x 20
Punto de timbre
Red entubado telfono externo
Red entubado cable y TV
Red y entubado lnea general
Tableros dptos. Con int. Termomagnticos
Tablero general
Pozo de tierra
19.00
19.01
19.03
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
ml
ml
ml
Und
Und
Und
320.00
362.00
131.00
22.00
22.00
25.00
22.00
22.00
22.00
22.00
300.00
200.00
300.00
22.00
1.00
2.00
50.00
52.00
25.00
12.00
50.00
52.00
12.00
12.00
60.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
398.00
16,000.00
18,824.00
3,275.00
264.00
1,100.00
1,300.00
264.00
264.00
1,320.00
264.00
3,600.00
2,400.00
3,600.00
264.00
12.00
796.00
53,547.00
Est
m2
22.00
100.00
19.85
900.00
1,985.00
2,885.00
VARIOS
Juego de intercomunicadores
Cobertura de ladrillo pastelero
Sub total
IGV 18%
2,839,621.72
511,131.91
Total Soles
Total Dlar a2.77/$
Precio / m2$
3,350,753.63
1,205,307.06
480.08
EGRESOS
m2
Terreno
Demolicion
Construccin total
Proyecto (20 US$/m2)
Ascensor
Sistema contra incendio
Licencias (1,95% de la construccin)
Estudio de suelos
Factibilidad Financiera
Gastos Notaria y Regist. (1% construccin)
Servicios Pblicos (estimado)
Gastos de publicidad (2% de venta)
Administracion y contabilidad
Gastos Financieros
COSTO TOTAL DEL PROYECTO
1,150.00 $/m2
480 $/m2
20.0
1.0
EGRESOS US$
area
Sub-total
498.0 m2
2,510.6 m2
2,510.6 m2
1.95%
$1,205,307.06
0.3%
0.5%
1.0%
1.5%
$559,570.50
$1,205,307.06
$1,205,307.06
$2,785,000.00
IGV
Total
$572,700.00
$572,700.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,205,307.06 $216,955.27 $1,422,262.33
$41,174.17
$9,038.23
$50,212.40
$28,700.00
$6,300.00
$35,000.00
$28,700.00
$6,300.00
$35,000.00
$23,503.49
$1,000.00
$180.00
$1,180.00
$1,678.71
$302.17
$1,980.88
$6,026.54
$1,084.78
$7,111.31
$12,053.07
$2,169.55
$14,222.62
$41,775.00
$7,519.50
$49,294.50
$10,000.00
$1,800.00
$11,800.00
$16,000.00
$2,880.00
$18,880.00
TOTAL S/.
26%
0%
63%
2%
2%
2%
1%
0%
0%
0%
1%
2%
1%
S/. 1,592,106.00
S/. 0.00
S/. 3,953,889.28
S/. 139,590.47
S/. 97,300.00
S/. 97,300.00
S/. 65,339.70
S/. 3,280.40
S/. 5,506.85
S/. 19,769.45
S/. 39,538.89
S/. 137,038.71
S/. 32,804.00
1%
$1,965,114.55 $254,529.50 $2,243,147.53 100%

Tipo de cambio
2.78
92
S/. 52,486.40
S/. 6,235,950.15
MKT - FINANCIERA
INGRESOS

precio xm2
Precio de venta departamento 01
Precio de venta de c/estacionamiento 1
1,500 $/m2
1,500 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,700 $/m2
1,700 $/m2
1,700 $/m2
1,700 $/m2
1,750 $/m2
1,750 $/m2
1,750 $/m2
1,750 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
760 $/m2
area
Sub-total
IGV
Total
%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
5%
5%
4%
4%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
68.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
$83,640.00
$83,640.00
$89,216.00
$89,216.00
$98,400.00
$98,400.00
$89,216.00
$89,216.00
$98,400.00
$98,400.00
$89,216.00
$89,216.00
$98,400.00
$98,400.00
$94,792.00
$94,792.00
$104,550.00
$104,550.00
$97,580.00
$97,580.00
$107,625.00
$107,625.00
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$8,101.60
$18,360.00
$18,360.00
$19,584.00
$19,584.00
$21,600.00
$21,600.00
$19,584.00
$19,584.00
$21,600.00
$21,600.00
$19,584.00
$19,584.00
$21,600.00
$21,600.00
$20,808.00
$20,808.00
$22,950.00
$22,950.00
$21,420.00
$21,420.00
$23,625.00
$23,625.00
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$1,778.40
$102,000.00
$102,000.00
$108,800.00
$108,800.00
$120,000.00
$120,000.00
$108,800.00
$108,800.00
$120,000.00
$120,000.00
$108,800.00
$108,800.00
$120,000.00
$120,000.00
$115,600.00
$115,600.00
$127,500.00
$127,500.00
$119,000.00
$119,000.00
$131,250.00
$131,250.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
$9,880.00
1,852.00 m2
$2,280,305.20
$500,554.80
$2,780,860.00
100%
93
MKT - FINANCIERA
CON IGV
INGRESOS US$
Sub-total
m2
1,500 $/m2
1,500 $/m2
1,603 $/m2
1,603 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,603 $/m2
1,603 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,603 $/m2
1,603 $/m2
1,600 $/m2
1,600 $/m2
1,699 $/m2
1,699 $/m2
1,700 $/m2
1,700 $/m2
1,750 $/m2
1,750 $/m2
1,753 $/m2
1,753 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
769 $/m2
IGV
Total
%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
5%
5%
4%
4%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
68.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
68.00 m2
68.00 m2
75.00 m2
75.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
13.00 m2
$83,640.00
$83,640.00
$89,380.00
$89,380.00
$98,400.00
$98,400.00
$89,380.00
$89,380.00
$98,400.00
$98,400.00
$89,380.00
$89,380.00
$98,400.00
$98,400.00
$94,710.00
$94,710.00
$104,550.00
$104,550.00
$97,580.00
$97,580.00
$107,830.00
$107,830.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$8,200.00
$18,360.00
$18,360.00
$19,620.00
$19,620.00
$21,600.00
$21,600.00
$19,620.00
$19,620.00
$21,600.00
$21,600.00
$19,620.00
$19,620.00
$21,600.00
$21,600.00
$20,790.00
$20,790.00
$22,950.00
$22,950.00
$21,420.00
$21,420.00
$23,670.00
$23,670.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$102,000.00
$102,000.00
$109,000.00
$109,000.00
$120,000.00
$120,000.00
$109,000.00
$109,000.00
$120,000.00
$120,000.00
$109,000.00
$109,000.00
$120,000.00
$120,000.00
$115,500.00
$115,500.00
$127,500.00
$127,500.00
$119,000.00
$119,000.00
$131,500.00
$131,500.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
$10,000.00
1,852.00 m2
$2,283,700.00
$501,300.00
$2,785,000.00
TOTAL S/.
S/. 283,560.00
S/. 283,560.00
S/. 303,020.00
S/. 303,020.00
S/. 333,600.00
S/. 333,600.00
S/. 303,020.00
S/. 303,020.00
S/. 333,600.00
S/. 333,600.00
S/. 303,020.00
S/. 303,020.00
S/. 333,600.00
S/. 333,600.00
S/. 321,090.00
S/. 321,090.00
S/. 354,450.00
S/. 354,450.00
S/. 330,820.00
S/. 330,820.00
S/. 365,570.00
S/. 365,570.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 27,800.00
S/. 0.00
100%
S/. 7,742,300.00
GANACIA Y PRDIDA
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
Sub-total
IGV
INGRESOS
EGRESOS
UTILIDAD OPERATIVA
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
IMPUESTO A LA RENTA
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS
MARGEN SOBRE VENTAS
RENTABILIDAD SOBRE EL COSTO
RENTABILIDAD SOBRE LA INVERSION
30%
Total $
TOTAL S/.
$2,283,700.00
$1,965,114.55
$501,300.00
$254,529.50
$2,785,000.00
$2,219,644.05
S/. 7,742,300.00
S/. 6,170,610.45
$318,585.45
$246,770.50
$565,355.95
S/. 1,571,689.55
$565,355.95
$169,606.79
$395,749.17
14%
18%
61%
S/. 1,571,689.55
S/. 471,506.87
S/. 1,100,182.69
94
MKT - FINANCIERA
FLUJO DE CAJA
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (Dolares Americanos)
INGRESOS POR VENTAS

DESCRIPCION
TOTAL
Total de ventas
Velocidad de ventas
Separacion
Adelanto 20% de las ventas-cuota inicial
Saldo 80% de las ventas
2,785,000.00
TOTAL INGRESO POR VENTAS

TOTAL INGRESO POR VENTAS ACUMULADO
2,785,000.00
mes 0
mes 1
22,000.00
557,000.00
2,228,000.00
mes 6
mes 7
mes 8
mes 9
309,444.44
2.00
2,000.00
59,888.89
mes 2
154,722.22
1.00
1,000.00
29,944.44
247,555.56
464,166.67
3.00
3,000.00
89,833.33
123,777.78
mes 3
mes 4
309,444.44
2.00
2,000.00
59,888.89
371,333.33
mes 5
154,722.22
1.00
1,000.00
29,944.44
247,555.56
154,722.22
1.00
1,000.00
29,944.44
123,777.78
464,166.67
3.00
3,000.00
89,833.33
123,777.78
309,444.44
2.00
2,000.00
59,888.89
371,333.33
154,722.22
1.00
1,000.00
29,944.44
247,555.56
mes 10
154,722.22
1.00
1,000.00
29,944.44
123,777.78
mes 11
309,444.44
2.00
2,000.00
59,888.89
123,777.78
mes 12
464,166.67
3.00
3,000.00
89,833.33
247,555.56
3,403,888.89
22.00
22,000.00
658,777.78
2,351,777.78
total
61,888.89
61,888.89
278,500.00
340,388.89
216,611.11
557,000.00
433,222.22
990,222.22
278,500.00
1,268,722.22
154,722.22
1,423,444.44
216,611.11
1,640,055.56
433,222.22
2,073,277.78
278,500.00
2,351,777.78
154,722.22
2,506,500.00
185,666.67
2,692,166.67
340,388.89
3,032,555.56
3,010,555.56
mes 1
mes 2
mes 4
mes 5
-101,777.78
-123,777.78
EGRESOS
DESCRIPCION
Terreno
Demolicion
Construccin total
Proyecto (20 US$/m2)
Ascensor
Sistema contra incendio
Licencias (1,95% de la construccin)
Estudio de suelos
Factibilidad Financiera
Gastos Notaria y Regist. (1% construccin)
Servicios Pblicos (estimado)
Gastos de publicidad (2% de venta)
Administracion y contabilidad
Gastos Financieros
TOTAL DE EGRESOS
APORTE PROPIO DE CAPITAL
TOTAL
mes 0
mes 3
mes 6
mes 7
mes 8
mes 9
mes 10
mes 11
mes 12
total
572,700.00
1,422,262.33
50,212.40
35,000.00
35,000.00
23,503.49
1,180.00
1,980.88
7,111.31
14,222.62
49,294.50
11,800.00
572,700.00
94,817.49
50,212.40
7,000.00
1,777.83
3,286.30
983.33
1,777.83
3,286.30
983.33
1,777.83
3,286.30
983.33
1,777.83
3,286.30
983.33
1,777.83
3,286.30
983.33
1,777.83
3,286.30
983.33
792.35
7,111.31
1,777.83
3,286.30
983.33
3,286.30
983.33
3,286.30
983.33
3,286.30
983.33
3,286.30
983.33
1,777.83
3,286.30
983.33
1,137,809.87
50,212.40
35,000.00
35,000.00
23,503.49
1,180.00
1,980.88
7,111.31
14,222.62
39,435.60
11,800.00
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
1,258.67
15,104.00
137,123.62
102,123.62
119,623.62
102,123.62
102,123.62
102,123.62
120,527.28
100,345.79
100,345.79
100,345.79
100,345.79
103,312.14
1,372,360.17
28,000.00
7,000.00
94,817.49
94,817.49
94,817.49
94,817.49
17,500.00
94,817.49
94,817.49
94,817.49
94,817.49
94,817.49
94,817.49
10,500.00
23,503.49
1,180.00
18,880.00
2,243,147.53
94,817.49
81,895.89
1,188.53
284,452.47
9,858.90
867,011.37
646,415.89 US$
IGV POR PAGAR (EGRESO)

DESCRIPCION
Credito fiscal mensual

Credito fiscal acumulado
Igv de las ventas
Igv de las ventas acumuladas
TOTAL
35,249.00
mes 0
mes 1
12,887.41
12,887.41
241,621.00
0
TOTAL IGV POR PAGAR
5,720.09
18,607.50
5,369.36
5,369.36
0
206,372.00
mes 2
mes 6
mes 7
mes 8
mes 9
1,249.50
19,857.01
24,162.10
29,531.46
9,674.45
mes 3
1,249.50
21,106.51
18,792.74
48,324.20
27,217.69
mes 4
1,249.50
22,356.02
37,585.49
85,909.69
63,553.67
mes 5
1,249.50
23,605.52
24,162.10
110,071.79
86,466.27
1,249.50
24,855.03
13,423.39
123,495.18
98,640.15
2,384.92
27,239.95
18,792.74
142,287.92
115,047.97
965.65
28,205.60
37,585.49
179,873.41
151,667.81
965.65
29,171.25
24,162.10
204,035.51
174,864.26
mes 10
965.65
30,136.90
13,423.39
217,458.90
187,322.00
mes 11
965.65
31,102.55
16,108.07
233,566.97
202,464.42
mes 12
1,249.50
32,352.06
29,531.46
263,098.43
230,746.37
total
32,352.06
2,896.95
263,098.43
-21,477.42
9,674.45
17,543.24
36,335.98
22,912.60
12,173.88
16,407.82
36,619.84
23,196.45
12,457.74
15,142.42
28,281.95
230,746.37
FLUJO DE CAJA ECONOMICO DEL PROYECTO ADI

DESCRIPCION
TOTAL DE INGRESOS
TOTAL DE EGRESOS
TOTAL
2,785,000.00
2,449,519.53
INGRESOS - EGRESOS
FLUJO DE CAJA ACUMULADO
mes 0
mes 1
mes 2
mes 3
mes 4
mes 5
mes 6
mes 7
mes 8
mes 9
mes 10
mes 11
mes 12
total
81,895.89
61,888.89
137,123.62
278,500.00
111,798.06
216,611.11
137,166.86
433,222.22
138,459.60
278,500.00
125,036.21
154,722.22
114,297.50
216,611.11
136,935.10
433,222.22
136,965.63
278,500.00
123,542.24
154,722.22
112,803.53
185,666.67
115,488.21
340,388.89
131,594.10
3,032,555.56
1,603,106.54
335,480.47
-81,895.89
-75,234.73
166,701.94
79,444.25
294,762.62
153,463.79
40,424.72
79,676.01
296,256.59
154,957.76
41,918.69
70,178.46
208,794.79
1,429,449.02
335,480.47
-81,895.89
-157,130.62
9,571.32
89,015.57
383,778.19
537,241.98
577,666.70
657,342.71
953,599.31
1,108,557.07
1,150,475.76
1,220,654.22
1,429,449.02
mes 10
mes 11
247,555.56
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ECONOMICA DEL PROYECTO ADI

TIR mensual =
TIR anual =
71.7%
65386%
VALOR ACTUAL NETO (VAN) ECONOMICO DEL PROYECTO ADI

Tasa de descuento anual =
Tasa de descuento mensual =
VAN =
20%
1.5%
1,276,666.45
IMPUESTO A LA RENTA (EGRESO)

DESCRIPCION
Total de utilidades
Pago total 30% de las utilidades
Total de ventas
Pago mensual a cuenta 2% de ventas
Saldo del impuesto
TOTAL IMPUESTO A LA RENTA
TOTAL
mes 0
mes 1
mes 2
mes 3
mes 4
mes 5
mes 6
mes 7
mes 8
mes 9
mes 12
total
584,235.95
175,270.79
2,785,000.00
1,237.78
5,570.00
4,332.22
8,664.44
5,570.00
3,094.44
4,332.22
8,664.44
5,570.00
3,094.44
3,713.33
6,807.78
60,651.11
1,237.78
5,570.00
4,332.22
8,664.44
5,570.00
3,094.44
4,332.22
8,664.44
5,570.00
3,094.44
3,713.33
6,807.78
60,651.11
175,270.79
175,270.79
FLUJO DE CAJA ECONOMICO DEL PROYECTO DDI

DESCRIPCION
TOTAL DE INGRESOS
TOTAL DE EGRESOS
INGRESOS - EGRESOS
FLUJO DE CAJA ACUMULADO
TOTAL
mes 6
mes 7
mes 8
mes 9
81,895.89
61,888.89
138,361.39
278,500.00
117,368.06
216,611.11
141,499.08
433,222.22
147,124.05
278,500.00
130,606.21
154,722.22
117,391.95
216,611.11
141,267.32
433,222.22
145,630.07
278,500.00
129,112.24
160,209.68
-81,895.89
-76,472.51
161,131.94
75,112.03
286,098.18
147,893.79
37,330.28
75,343.79
287,592.15
149,387.76
160,209.68
-81,895.89
-158,368.39
2,763.54
77,875.57
363,973.75
511,867.54
549,197.81
624,541.60
912,133.75
1,061,521.51
2,785,000.00
2,624,790.32
mes 0
mes 1
mes 2
mes 3
mes 4
mes 5
mes 10
154,722.22
115,897.97
mes 11
mes 12
total
185,666.67
119,201.54
340,388.89
138,401.87
3,032,555.56
4,288,547.97
38,824.25
66,465.13
201,987.02
1,529,007.58
1,100,345.76
1,166,810.89
826,528.62
2,355,536.20
247,555.56
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ECONOMICA DEL PROYECTO DDI
TIR mensual =
TIR anual =
69.3%
55174%
VALOR ACTUAL NETO (VAN) ECONOMICO DEL PROYECTO DDI
Tasa de descuento anual =

Tasa de descuento mensual =
VAN =
20%
1.5%
1,221,864.66
NECESIDAD FINANCIERA
INVERSION TOTAL
APORTE PROPIO
APORTE BANCO
TASA DEL BANCO
ESCUDO FISCAL
TASA DESPUES DE IMPUESTOS
157,130.62
646,415.89
-489,285.27
12.5%
0.70
8.8%
0.7%
100.0%
411.4%
-311.4%
anual
anual
mensual
95
MKT - FINANCIERA
GRAFICO
SENSIBILIDAD EN LAS VENTAS
SENSIBILIDAD EN LAS VENTAS DDI

HIPOTESIS
PRECIO VENTA US$/M2
475
526
662
698
735
772
809
845
882
% DE
VARIACION
65%
85%
90%
95%
100%
105%
110%
115%
120%
VAN
UTILIDAD DDI
ECONOMICO
(US$)
-13,717.23
-65.11
22,310.08
26,369.98
42,157.66
41,739.21
62,388.23
57,415.83
1,276,666.45
395,749.17
105,229.44
90,613.38
125,460.01
106,290.00
146,880.62
122,888.78
166,714.51
138,258.01
96
MKT - FINANCIERA
SENSIBILIDAD EN LOS COSTOS

HIPOTESIS
COSTO CONSTRUCCION
299
318
336
355
374
392
411
430
448
% DE
VARIACION
80%
85%
90%
95%
100%
105%
110%
115%
120%
VAN
UTILIDAD DDI
ECONOMICO
(US$)
118,673.15
101,148.20
109,957.08
94,364.80
101,241.00
87,581.40
92,524.92
80,798.08
1,276,666.45
395,749.17
75,092.76
67,231.21
66,376.68
60,447.81
57,660.60
53,664.42
48,927.22
46,881.02
97
MKT - FINANCIERA
SENSIBILIDAD EN LA VELOCIDAD DE VENTAS DDI

HIPOTESIS
VELOCIDAD DE VENTAS
9.5%
11.1%
13.3%
16.7%
22.2%
33.3%
% DE
VARIACION
57%
67%
80%
100%
133%
200%
VAN
ECONOMICO
74,700.21
76,837.09
80,835.24
1,276,666.45
86,764.42
89,607.98
98
MKT - FINANCIERA
99
MKT - FINANCIERA
PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Y ESTACIONAMIENTOS
MULTIFAMILIAR
PISO
Semisotano
PISO
1
PISO
2
PISO
3
PISO
4
PISO
5
PISO
3000
ESTACIONAMIENTOS
13 Estacionamiento
10000
19 Estacionamiento
10000
14 Estacionamiento
10000
20 Estacionamiento
10000
15 Estacionamiento
10000
21 Estacionamiento
10000
16 Estacionamiento
10000
22 Estacionamiento
10000
17 Estacionamiento
10000
18 Estacionamiento
10000
1 Estacionamiento
10000
8 Estacionamiento
10000
2 Estacionamiento
10000
9 Estacionamiento
10000
A.T. 68.00
A.T. 68.00
3 Estacionamiento
10000
10 Estacionamiento
10000
A.O. 68.00
A.O. 68.00
4 Estacionamiento
10000
11 Estacionamiento
10000
PRECIO ACABADO S/C= 102,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
102,000.00
5 Estacionamiento
10000
12 Estacionamiento
10000
PRECIO PLANOS =
PRECIO PLANOS =
99,000.00
6 Estacionamiento
10000
7 Estacionamiento
10000
Dpto. 03
Dpto. 04
Dpto. 01
Dpto. 02
99,000.00
Dpto. 05
Dpto. 06
A.T. 68.00
A.T. 68.00
A.T. 75.00
A.T. 75.00
A.O. 68.00
A.O. 68.00
A.O. 75.00
A.O. 75.00
PRECIO ACABADO S/C=
109,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
109,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
120,000.00
PRECIO PLANOS =
106,000.00
PRECIO PLANOS =
106,000.00
PRECIO PLANOS =
PRECIO PLANOS =
117,000.00
Dpto. 07
Dpto. 08
117,000.00
Dpto. 09
Dpto. 10
A.T. 68.00
A.T. 68.00
A.T. 75.00
A.T. 75.00
A.O. 68.00
A.O. 68.00
A.O. 75.00
A.O. 75.00
PRECIO ACABADO S/C=
109,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
109,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
120,000.00
PRECIO PLANOS =
109,000.00
PRECIO PLANOS =
109,000.00
PRECIO PLANOS =
PRECIO PLANOS =
117,000.00
Dpto. 11
Dpto. 12
117,000.00
Dpto. 13
Dpto. 14
A.T. 68.00
A.T. 68.00
A.T. 75.00
A.T. 75.00
A.O. 68.00
A.O. 68.00
A.O. 75.00
A.O. 75.00
PRECIO ACABADO S/C=
109,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
109,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
120,000.00
PRECIO PLANOS =
109,000.00
PRECIO PLANOS =
109,000.00
PRECIO PLANOS =
PRECIO PLANOS =
117,000.00
Dpto. 15
Dpto. 16
117,000.00
Dpto. 17
Dpto. 18
A.T. 68.00
A.T. 68.00
A.T. 75.00
A.T. 75.00
A.O. 68.00
A.O. 68.00
A.O. 75.00
A.O. 75.00
PRECIO ACABADO S/C=
115,500.00
PRECIO ACABADO S/C=
115,500.00
PRECIO ACABADO S/C=
127,500.00
PRECIO PLANOS =
115,500.00
PRECIO PLANOS =
115,500.00
PRECIO PLANOS =
PRECIO PLANOS =
124,500.00
Dpto. 19
Dpto. 20
124,500.00
Dpto. 21
Dpto. 22
A.T. 68.00
A.T. 68.00
A.T. 75.00
A.T. 75.00
A.O. 68.00
A.O. 68.00
A.O. 75.00
A.O. 75.00
PRECIO ACABADO S/C=
119,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
119,000.00
PRECIO ACABADO S/C=
131,500.00
PRECIO PLANOS =
119,000.00
PRECIO PLANOS =
119,000.00
PRECIO PLANOS =
PRECIO PLANOS =
128,500.00
128,500.00
100
MKT - FINANCIERA
RESUMEN DE DESEMBOLSO
RESUMEN DE DESEMBOLSO Y/O PRESTAMO

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
%
PRE VENTA MINIMA
30
$
TOTAL
$
835,500.00
835,500.00
APORTE DEL PROMOTOR

TERRENO
LICENCIA
PROYECTO
TOTAL
$
$
$
$
572,700.00
23,503.49
50,212.40
646,415.89
TOTAL
$
$
1,596,731.65
1,596,731.65
DESEMBOLSO Y/O PRESTAMO

CONSTRUCCION Y OTROS
PORCENTAJE DE PARTICIPACION
PROMOTOR
DESEMBOLSO Y/O PRESTAMO
TOTAL
646,415.89
1,596,731.65
2,243,147.53
COSTO TOTAL DEL PROYECTO
28.82%
71.18%
100.00%
$
T/C =
2.78
2,243,147.53
S/. 6,235,950.15
101
MKT - FINANCIERA
CRONOGRAMA DE OBRA
CRONOGRAMA DE AVANCE DE OBRA VALORIZADO
Obra
: PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON
2,510.62 m2
Ubicacin: CALLE JORGE CASTRO HARRISON 165 SAN MIGUEL
Fecha:
Propiedad: M.DOMECQ
PART.
ESPECIFICACIONES
1.00
OBRAS PROVISIONALES
1.01
1.02
1.03
1.04
1.05
2.00
2.01
2.02
2.03
2.04
Caseta Guardiana
Guardiana mensual
Transporte equipo y depsito materiales
luz y agua durante la obra
Caseta de ventas
Und.
Cantid.
Est.
mes
Est.
mes
Est.
15.00
15.00
15.00
m2
m2
Est.
m2
498.00
498.00
12.00
498.00
P. Unitario P. Parcial
1,000.00
200.00
1,000.00
15,000.00
3,000.00
15,000.00
5,000.00
TOTALES
15.00
50.00
500.00
2.43
7,470.00
24,900.00
6,000.00
1,210.14
MES
VALORIZACION SEMANAL
S/. 51,955.00
38,000.00
OBRAS PRELIMINARES
Limpieza terreno manualmente
Trazo y replanteo
Limpieza durante la obra
Limpieza al finalizar la obra
DIA
MAYO --2013
39,580.14
S/. 125,247.14
3.00
MOVIMIENTO DE TIERRAS
3.01
Excavacin zanjas para ciminetos, zapatas y ciesterna.

Excavacin para nivel -1.80
m3
896.40
80.00
71,712.00
3.02
3.03
Relleno y nivelacin c/material propio

Eliminacin de excedentes
m2
m3
200.00
180.00
6.49
15.00
1,298.00
2,700.00
m3
m3
m2
m2
m2
ml
15.00
10.00
25.00
78.00
166.00
18.00
100.00
100.00
14.13
12.99
22.00
30.00
1,500.00
1,000.00
353.25
1,013.22
3,652.00
540.00
4.00
4.01
4.02
4.03
4.04
4.05
4.06
75,710.00
S/. 20,806.25
OBRAS DE CONCRETO SIMPLE

Cimientos 1:10 30% piedra grande
Sobrecimientos, concreto 1.80
Sobrecimientos, encofrado
Solado zapatas 0.10
Falso piso 4"
Gradas
JUNIO--2013
8,058.47
S/. 88,060.22
5.00
5.01
5.02
5.03
5.04
5.05
5.06
5.07
5.08
5.09
6.00
6.01
6.02
6.03
7.00
7.01
7.02
7.03
OBRAS DE CONCRETO ARMADO

Zapatas
b) Armadura
Vigas de cimentacin
b) Encofrado
c) Armadura
Columnas
b) Encofrado
c) Armadura
Vigas
b) Encofrado
c) Armadura
Placas
b) Encofrado
c) Armadura
Losas Aligeradas
b) Encofrado
c) Armadura
d) Ladrillos
Escaleras
b) Encofrado
c) Armadura
Cisterna
b) Encofrado
c) Armadura
Tanque Elevado
b) Encofrado
c) Armadura
m3
kg
265.00
2,187.00
260.00
12.43
68,900.00
27,180.04
m3
m2
kg
181.00
544.00
8,204.00
350.00 63,350.00
14.35
7,808.14
12.43 101,959.31
m3
m2
kg
101.00
930.00
30,000.00
350.00 35,350.00
14.35 13,348.48
12.43 372,840.00
m3
m2
kg
209.00
918.00
55,000.00
300.00 62,700.00
14.35 13,176.24
12.43 683,540.00
m3
m2
kg
100.00
1,000.00
9,000.00
430.00 43,000.00
14.35 14,353.20
12.43 111,852.00
m3
m2
kg
Und
140.00
1,650.00
14,850.00
14,000.00
350.00 49,000.00
14.35 23,682.78
12.43 184,555.80
1.50 21,000.00
S/. 214,252.49
JULIO--2013
S/. 497,414.71
S/. 169,205.20
S/. 293,638.58
AGOSTO--2013
m3
m2
kg
44.00
234.00
5,400.00
350.00
14.35
12.43
15,400.00
3,358.65
67,111.20
m3
m2
kg
30.00
187.00
1,900.00
350.00
14.35
12.43
10,500.00
2,684.05
23,613.20
m3
m2
kg
0.00
0.00
0.00
200.00
14.35
12.43
0.00
0.00
0.00
2,020,263.08
m2
m2
ml
0.00
1,600.00
0.00
47.79
30.03
30.03
0.00
48,048.00
0.00
48,048.00
m2
m2
m2
2,419.00
5,002.22
200.00
12.70
17.59
15.00
30,721.30
87,989.05
3,000.00
S/. 107,267.10
S/. 0.00
ALBAILERIA
Muros de ladrillo kk cabeza
Muros de ladrillo kk soga
Muretes de tinas kk soga
S/. 169,758.35
REVOQUES Y ENLUCIDOS
Tarraejo cielo rasos
Tarraejo muros interiores
Tarraejo muros exteriores
SETIEMBRE-2013
102
MKT - FINANCIERA
7.04
7.05
7.06
7.07
7.08
7.09
8.00
8.01
8.02
8.03
8.04
8.05
8.06
8.07
8.08
8.09
8.10
9.00
9.01
9.02
9.03
9.04
9.05
9.06
9.07
9.08
9.09
10.00
Tarrajeo columnas
Tarrajeo vigas
Tarrajeo derrames
Tarrajeo impermeabilizado
Tarrajeo fondos de escalera
Vestidura pasos y contrapasos
m2
m2
ml
m2
m2
ml
0.00
249.00
870.00
60.00
42.00
63.00
15.00
15.00
6.25
20.31
12.70
11.24
0.00
3,735.00
5,440.28
1,218.89
533.40
708.30
OCTUBRE-2013
Contrapisos
Pisos de cermica en baos principales
Pisos de cermica en 2dos baos
Pisos baos servicio
Pisos de cermica en cocinas
Pisos de parquet
Pisos patios
Piso hall distrib. Terrazo
Pisos ingreso
Piso estacionamientos
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
2,216.00
461.00
100.00
22.00
280.00
800.00
90.00
48.00
36.00
200.00
15.00
36.84
33.63
33.60
33.60
30.78
33.60
36.84
53.14
30.00
33,240.00
16,982.69
3,363.12
739.17
9,407.66
24,624.00
3,023.89
1,768.26
1,912.90
6,000.00
m2
m2
m2
m2
m2
ml
ml
ml
ml
63.33
23.40
106.00
100.00
56.00
600.00
96.00
236.00
72.00
36.84
33.63
33.60
33.60
33.60
5.25
8.55
12.00
13.00
2,333.00
786.97
3,561.47
3,359.88
1,881.53
3,149.28
821.15
2,832.00
936.00
19,661.28
3,626.72
101,061.69
NOVIEMBRE-2013
S/. 11,922.86
S/. 7,738.43
REVESTIMIENTO
m2
m2
15.72
32.00
76.00
76.00
1,194.72
2,432.00
11.00
11.01
11.02
11.03
11.04
11.05
11.06
CARPINTERIA DE MADERA
Puertas principales apaneladas
Ptas interioes con marcos de 1 1/2 x 6
Puertas closet con interior
Muebles cocina altos
Muebles cocina bajos
Pasamano de escalera
Und
Und
m2
ml
ml
ml
22.00
43.00
48.00
66.00
66.00
10.00
141.75
134.36
388.80
356.40
120.00
97.20
3,118.50
5,777.60
18,662.40
23,522.40
7,920.00
972.00
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Par
Par
Und
Par
Und
Und
22.00
66.00
44.00
23.68
22.13
20.54
1.00
1.00
468.00
32.00
12.00
60.00
140.00
45.00
120.00
85.00
3.24
3.24
19.02
521.06
1,460.53
903.83
0.00
120.00
85.00
1,516.32
103.68
228.23
0.00
0.00
0.00
13.00
S/. 22,326.68
S/. 46,736.71
ZOCALOS Y CONTRAZOCALOS
Zcalo maylica decorada bao principal
Zcalo maylica color 2do. Bao
Zcalo maylica blanca bao servicio
Zcalo maylica decorada cocina
Zcalo maylica blanca lavandera
Contrazcalo de madera
Contrazcalo de cemento
Contrazcalo en patio
Contrazcalo terrazo ingresos
Revestimientos de pasos de escalera con terrazo

Revestimientos de descansos con terrazo
12.01
12.02
12.03
12.04
12.05
12.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
133,346.22
PISOS Y CONTRAPISOS
10.01
10.02
12.00
S/. 10,394.17
DICIEMBRE-2013
S/. 54,707.62
59,972.90
S/. 11,777.41
CERRAJERA
Cerradura puertas principales
Cerradura puertas interiores
Cerraduras puertas de bao
Cerraduras de paso
Chapa reja puerta principal
Chapas pico de loro para puerta garaje
Bisagras capuchinas aluminizadas
Bisagras de bronce
Bisagras de vaiven
Correderas de cajones
Tiradores muebles cocina
Tiradores closets
ENERO--2014
S/. 2,053.23
4,938.64
S/. 13,632.80
CARPINTERA METLICA
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
Rejas puertas garaje corrediza

Reja puerta principal
Escalera de gato
Baranda de escaleras
Barandas hall distribucin
m2
m2
Est
ml
ml
45.00
12.00
180.00
200.00
97.20
97.20
8,100.00
2,400.00
800.00
2,332.80
5,248.80
24.00
54.00
18,881.60
14.00
14.01
14.02
14.03
VENTANAS Y VIDRIOS
Mamparas con vidrio de 8 mm
m2
m2
m2
205.00
16.00
9.00
100.00
100.00
100.00
20,500.00
1,600.00
900.00
23,000.00
FEBRERO--2014
S/. 53,792.66
15.00
15.01
15.02
15.03
15.04
15.05
15.06
PINTURA
Pintura cielo raso
Pintura latex interiores
Pintura latex exteriores
Pintura duco-laca carpintera de madera
Esmalte en carpintera metlica
Barniz en contrazcalo
m2
m2
m2
m2
m2
ml
2,084.00
5,002.22
2,419.00
240.00
120.00
400.00
3.89
4.54
4.21
25.92
4.00
2.00
8,102.59
22,690.07
10,188.83
6,220.80
480.00
800.00
MARZO--2014
48,482.29
S/. 30,620.60
16.00
16.01
16.02
16.03
16.04
16.05
16.06
16.07
16.08
16.09
16.10
16.11
16.12
16.13
APARATOS SANITARIOS
Inodoros completos de color Top piece
Inodoro sifon jet blanco
Ovalines con mesa de color
Tinas fibra de vidrio
Lavatorio de color
Lavadero de cocina de acero inoxidable
Lavadero de ropa de granito
Mezcladora ducha tina
Mezcladora ducha
Mezcladora ducha de servicio
Acc. Sanit.Jaboneras, toalleras, ganchos, etc.
Colocacin de aparatos sanitarios
Colocacin de accesorios sanitarios
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
36.00
11.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
22.00
315.00
144.63
700.00
486.00
150.00
200.00
200.04
290.00
185.78
72.12
15.00
15.00
15.00
11,340.00
1,590.97
15,400.00
10,692.00
3,300.00
4,400.00
4,400.83
6,380.00
4,087.20
1,586.69
330.00
330.00
330.00
S/. 44,572.83
ABRIL--2014
S/. 6,003.89
64,167.68
103
MKT - FINANCIERA
17.00
17.01
17.02
17.03
17.04
17.05
17.06
17.07
17.08
17.09
17.10
17.11
17.12
17.13
17.14
17.15
17.16
17.17
17.18
17.19
17.20
17.21
INSTALACIONES SANITARIAS
Puntos de desage
Puntos de ventilacin
Bajada de 4"
Sumidero de 2"
Cajas de desage de 30 x 60
Puntos de agua fra PVC
Puntos de agua caliente
Vlvulas de compuerta de 3/4
Vlvulas check de bronce 3/4
Red tubera de 1/2
Red tubera de 3/4
Red tubera de 1"
Tubera de concreto 6"
Grifos de riego
Instalacin cisterna
Instalacin tanque elevado
Und
Und
Und
ml
ml
ml
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
ml
ml
ml
ml
Und
Est
Est
324.00
125.00
7.00
249.00
10.00
65.00
125.00
2.00
6.00
2.00
249.00
165.00
66.00
44.00
143.00
279.00
189.00
6.00
3.00
25.00
60.00
45.00
15.00
18.00
22.00
95.00
100.00
95.00
110.00
65.00
70.00
50.00
60.00
9.00
10.00
11.00
40.00
65.00
8,100.00
7,500.00
315.00
3,735.00
180.00
1,430.00
11,875.00
200.00
570.00
220.00
16,185.00
11,550.00
3,300.00
2,640.00
1,287.00
2,790.00
2,079.00
240.00
195.00
1,000.00
1,000.00
S/. 21,260.00
MAYO--2014
S/. 40,600.00
S/. 12,336.00
76,391.00
S/. 37,019.00
18.00
18.01
18.02
18.03
18.04
18.05
18.06
18.07
18.08
18.09
18.10
18.11
18.12
18.13
18.14
18.15
18.16
19.00
19.01
19.03
JUNIO--2014
INSTALACIONES ELECTRICAS
Centros de luz y braquetes
Tomacorrientes
Caja de paso octogonal
Punto de therma
Punto trifsico cocina
Punto de telfono
Punto de antena TV y cable
Punto intercomunicador
Caja de paso 20 x 20
Punto de timbre
Red entubado telfono externo
Red entubado cable y TV
Red y entubado lnea general
Tableros dptos. Con int. Termomagnticos
Tablero general
Pozo de tierra
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
Und
ml
ml
ml
Und
Und
Und
320.00
362.00
131.00
22.00
22.00
25.00
22.00
22.00
22.00
22.00
300.00
200.00
300.00
22.00
1.00
2.00
Est
m2
22.00
100.00
50.00
52.00
25.00
12.00
50.00
52.00
12.00
12.00
60.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
398.00
16,000.00
18,824.00
3,275.00
264.00
1,100.00
1,300.00
264.00
264.00
1,320.00
264.00
3,600.00
2,400.00
3,600.00
264.00
12.00
796.00
19.85
900.00
1,985.00
S/. 6,467.00
JULIO--2014
S/. 38,896.80
53,547.00
AGOSTO--2014
VARIOS
Juego de intercomunicadores
Cobertura de ladrillo pastelero
S/. 20,802.33
2,885.00
Sub total
IGV 18%
2,839,621.72
511,131.91
Total Soles
Total Dlar a2.77/$
Precio / m2$
3,350,753.63
1,205,307.06
480.08
suma totales semanal

S/. 2,231,266.05
104
MKT - FINANCIERA
CONCLUSIONES
1.
El mercado inmobiliario peruano se encuentra en plena expansin en los
ltimos aos debido al incremento de las demandas de viviendas en lima, puesto a

que el usuario peruano tiene la necesidad ah adquirir su propio espacio ya sea
mediante la compra de una casa o un departamento. Observando mediante el
anlisis un consolidado nmero de habitantes en el sector b y
c, y viendo la
demanda que presenta el sector inmobiliario en el distrito de san miguel.
2.
El proyecto inmobiliario multifamiliar planteado se encuentra en una ubicacin
estratgica con una cercana prxima a equipamientos comerciales que presenta el

distrito as como a las avenidas principales como lo son la av. La marina y la
costanera el cual hace que la venta de los departamentos
sea ms rpida. El
Anlisis nos trasmite que los departamentos oscilan entre 66 m2 y 78m2 las cuales
poseen entre 2 y 3 habitaciones.
3.
El anlisis tomado en el radio de influencia ha sido en base a proyectos que
contengan caractersticas similares al proyecto expuesto, siendo la tendencia actual

del distrito las edificaciones de 8 a ms pisos en la zona prxima a pueblo libre y con
una altura mxima a 10 pisos en la zona de la costanera. El proyecto se encuentra
en una zona residencial con una altura mxima de 6 pisos.
4.
La venta promedio mximo de departamentos por mes es de 4 y la mnima ha
sido de 2, considerado que el proyecto planteado considera 4 departamentos por

piso, un total de 22 departamentos en venta con estacionamientos con precio de
venta promedio que plantea el mercado de 1340 dlares por metro cuadrado, se
pretende dar un precio especial pre-venta para acelerar el flujo de venta, asi como
promociones que incluyen el proyecto.
105
MKT - FINANCIERA
BIBLIOGRAFIA
-
INEI - Censos Nacionales 2007 : XI de Poblacin y VI de Vivienda
INCOIN. Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria-1er Trimestre del

2013
REVISTA Mi vivienda edicin noviembre 2011
http://www.grupoaurora.pe/corporacion.htm
http://www.arteco.pe/lacampina2/galeria.html
Cmara Peruana de la Construccin (Capeco).XV Estudio El mercado de

Edificaciones urbanas en lima metropolitana y el Callao.
Informe Tinsa-Notas De Coyuntura Inmobiliaria Lima Metropolitana Y Callao

1er Trimestre Del 2010


Consultas de Marketing Andrs Voto Bernales.
http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=7298
http://www.detodonegocios.com/bienes-raices/precios-por-m2-depropiedades-industriales-en-lima.html
106

Negocio Inmobiliario - Acore - San Miguel

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UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

ARQ. EDWIN COLONIA VILLARREAL

VARGAS MOSCOL, RICARDO DANIEL

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

Penetracin de mercado ................................................................................................ 49

Extensin de lnea ........................................................................................................ 50

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

El Per viene atravesando un crecimiento importante en su economa. El sector

aplicando la metodologa planteada para el diseo del producto inmobiliario.

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

Desde el 2002, la economa peruana viene registrando una slida fase de

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

METODOLOGA DEL ESTUDIO

PBI del Sector Construccin 2013.-

Per creci 4,6%, favorecido por el dinamismo de la actividad construccin el cual se

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

El crecimiento acumulado de la construccin al I semestre 2013 alcanz el 13,2%,

Durante el segundo trimestre de 2013, el valor agregado bruto de la actividad

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

El sector inmobiliario en el pas tiene muy buenas perspectivas de crecimiento y hay

El dinamismo mostrado en el sector inmobiliario en el Per est despertando el

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

El nmero de viviendas construidas para la venta de Lima se expandi 10,9% en

4.1.3 Los Nuevos Compradores de Vivienda

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

4.1.4 Niveles Socio Econmicos 2013

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

4.1.5 Compras de Vivienda por NSE

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

FUENTE: TINSA PERU

4.1.6 Compras de Vivienda por Distrito

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

Anlisis Social, Econmico, y Poltico

Dicho comportamiento se explica por el excelente desempeo de los sectores que

El crecimiento del 2012 confirma la recuperacin de la economa nacional tras el

Producto de lo anterior, el Per cuenta ante la comunidad internacional con

UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIN INMOBILIARIA

Durante el primer trimestre del presente ao el PIB se expandi, y las proyecciones

100 - 1 000 000

791 000 000

106 000 000

502 000 000

163 000 000

1 262 000 000

111 000 000

809 000 000

276 000 000

3 692 492 000

357 283 000

2 143 118 000

655 855 000

516 793 000

4 068 109 000

408 160 000

2 397 512 000

675 542 000

565 331 000

541 814 000