ANTECONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE A UNUI BUN IMOBIL

Rezumat: Antecontractul de vanzare cumparare are ca si obiect obligatia de a incheia in

viitor un contract de vanzare cumparare in forma autentica si nu transfera dreptul de
proprietate asupra imobilului.
Antecontractul de vanzare cumparare reprezinta conventia partilor, prin care una dintre
parti numita promitent vanzator- se obliga fata de cealalta parte promitent
cumparator sa incheie cu aceasta, in viitor, contract de vanzare cumparare in forma
autentica, preciznd n coninutul promisiunii clauzele eseniale ale vnzrii viitoare,
unele clauze accesorii (clauza penal, clauza de arvun, de dezicere etc.) si chiar clauze
privind viitorul contract care se execut anticipat.
Este important a se retine faptul ca, antecontractul de vanzare cumparare nu transfera
dreptul de proprietate asupra bunului, promitentii cumparatori nu devin o data cu
incheierea antecontractului de vanzare cumparare proprietari asupra bunului obiect al
conventiei.
Bunul
ramane
in
proprietatea
promitentului
vanzator.
Pentru a se efectua transferul dreptului de proprietate este nevoie de exprimarea unui
nou consimtamant de catre parti, prin incheierea in forma autentica a contractului de
vanzare cumparare.
La incheierea antecontractului partile pot sa prevada predarea in posesie a bunului sau
pot sa prevada ca predarea posesiei asupra bunului sa se efectueze la data incheierii
contractului de vanzare cumparare in forma autentica.
Este important ca partile sa stie ca, predarea in posesie a bunului reprezinta o cauza de
intrerupere a termenul de prescriptie privind executarea antecontractului (respectiv a
dreptului material de actionare in instanta a promitentului vanzator in caz de
neexecutare a obligatiilor din contract).
Antecontractul de vanzare cumparare poate fi incheiat ca si un inscris sub semnatura
privata, poate fi atestat de catre un avocat sau poate fi incheiat la notarul public.
Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea
funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub
sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat
contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. In acest sens fiind
prevederile art. 906 din Noul Cod civil.

Promisiunea se va putea radia din cartea funciara, dac cel ndreptit nu a cerut
instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la
trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui.
Este important ca, la incheierea antecontractului de vanzare cumparare sa fie verificata
situatia de carte funciara a imobilului achizitionat, pentru a va asigura ca promitentul
vanzator este proprietarul imobilului obiect al antecontractului. Nimeni nu poate promite
spre vanzare bunul altuia, in acest caz antecontractul fiind lovit de nulitate absoluta.
Potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic civil, acesta d natere la drepturi
subiective i obligaii numai pentru prile lui, fr a putea s profite ori s duneze
terelor persoane. Motiv pentru care, numai partile care au incheiat antecontractul pot fi
obligate una fata de cealalta nu si terte persoane. Fiind astfel necesar verificarea cartii
funciare a imobilului.
In cazul in care, in termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare cumparare
in forma autentica promitentul vanzator nu se prezinte pentru incheierea contractului de
vanzare cumparare , acesta poate fi actionat in instanta .
Potrivit art. 1669 din Noul Cod Civil (1) Cnd una dintre prile care au ncheiate
promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis,
cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac
toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
ncheiat.
Raportat la actiunea in instanta, in jurisprudenta[1] instantelor s-a considerat ca pentru a
se pronunta o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare, condiia
esenial este ca, la momentul judecii, partea din patrimoniul creia urmeaz a
fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vnztor) s aib calitatea de proprietar
exclusiv al lucrului vndut. Dac bunul obiect al antecontractului nu se afl n
patrimoniul promitentului vanzator instana nu poate dispune transferul dreptului de
proprietate ctre promitentul cumparator, deoarece nimeni nu poate da mai mult dect
are.
Totodata, potrivit art. 2386 pct. 2 din Noul Cod de Procedura civila promitentul
cumparator beneficiaza de ipotec legal pentru neexecutarea promisiunii de a contracta

avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, asupra imobilului respectiv, pentru
restituirea sumelor pltite n contul acestuia.
In concluzie, la data stabilita in antecontractul de vanzare cumparare ca si data de
incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica promitentul vanzator
este obligat sa se prezinte la notarul public in vedere incheierii contractului si
transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, in caz contrar se poate inainta de
catre promitentul cumparator actiune in instanta.
[1] I.C.C.J., secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 6242 din 11 noiembrie
2004
Autor: Av. Costea Ionela
Adugat la: 2015. 02. 19