6 Apostila Avaliacao PDF

Programa de Educao
Continuada ao Corretor
de Imveis
Avaliao
Mercadolgica
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AVALIAO DE IMVEIS
PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA
NOES SOBRE NORMAS TCNICAS ABNT - AVALIAO DE
BENS: NBR 14.653 E AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS DE
CONSTRUO: NBR 12721
NOES SOBRE A NORMA TCNICA ABNT NBR 12721
AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS DE CONSTRUO PARA
INCORPORAO IMOBILIRIA E OUTRAS DISPOSIES PARA
CONDOMNIOS EDILCIOS - PROCEDIMENTO
AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEIS
ANLISE DOCUMENTAL
VISTORIA
AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEIS URBANOS
ELABORAO DO PARECER
MERCADOLGICA - PTAM
TCNICO
DE
AVALIAO
O que Avaliao de Imveis?

a preciso e fundamentao tcnica do valor
de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o
que denominamos intangveis. Esta definio feita
dentro de procedimentos tcnicos e normativos,
para a determinao das anlises de valor.
Os bens materiais so os imveis urbanos,

rurais e industriais, os veculos, as mquinas e
equipamentos, o cultivo agrcola e os semoventes.
Na categoria dos intangveis, esto includos
o fundo de comrcio, os lucros cessantes, as
marcas e patentes.
Qual o objetivo da Avaliao de Imveis?
a determinao tcnica do valor de um
imvel ou de um direito sobre ele, empregada
em uma variedade de situaes, dentro e fora do
mbito judicial, tais como, inventrios, dissoluo
de sociedade, operaes de compra e venda,
aluguel, cobrana de tributos, seguros, hipotecas,
estudos de dinmica imobiliria e outros.
Qual tipo de imvel urbano pode ser objeto
de uma avaliao?
Podem ser avaliados terrenos para habitao ou
comrcio, glebas urbanizveis, casas, apartamentos,
salas comerciais ou prdios industriais.
O que LAUDO
laudo
s. m.
s. m.
Opinio do louvado ou do rbitro.
4
O que PARECER
parecer || - Conjugar
(latim tardio *parescere, do latim pareo, -ere,
aparecer)
v. tr.
v. tr.
1. Dar mostras ou sinais; assemelhar-se.
2. Afigurar-se.
3. Levar a crer.
v. pron.
v. pron.
s. m.
s. m.
5. Maneira de pensar ou de ver. = ENTENDER,
ENTENDIMENTO, OPINIO
6. Forma de pensar ou de avaliar. = JUZO,
OPINIO, VOTO
7. Opinio baseada em argumentos (ex.: parecer
favorvel, parecer tcnico).
O que TCNICO
tcnico
(gregp tekhniks, -, n, artstico, habilidoso,
operrio)
adj.adj.
adj.
1. Que pertence ou relativo exclusivamente a
uma arte, a uma cincia, a uma profisso.
2. Relativo a tcnica.
3. Relativo a ensino prtico, profissional ou
tecnolgico (ex.: curso tcnico).
s. m.
s. m.
4. Pessoa que conhece a fundo uma arte, uma
cincia, uma profisso. = ESPECIALISTA, PERITO
5. Profissional especializado (ex.: tcnico de
contas).
6. Profissional que orienta e treina uma equipa.
equipe desportiva.esportiva. = TREINADOR
_________________________________
avaliao
(avaliar + -o)
s. f.
s. f.
1. Acto.Ato. Ato de avaliar.
2. Valor determinado por peritos, apreciao.
3. Estima.
avaliar - Conjugar
(a- + valia + -ar)
v. tr.
v. tr.
1. Determinar o valor de.
2. Compreender.
3. Apreciar, prezar.
v. pron.
v. pron.
4. Reputar-se.
5. Conhecer o seu valor.
_________________________________
FONTE: Dicionrio Priberam da Lngua PortuguesaPortuguesa
O que um Parecer Tcnico de Avaliao?

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA
ENDEREO, MUNICPIO/ESTADO
DATA DE REFERNCIA
N DO PARECER
DICA
Escolha sempre a melhor foto ou imagem para a capa do trabalho, preferencialmente a fachada do imvel
sem carros ou pedestres na frente.
A numerao do parecer deve manter alguma relao com a data que voc fez o trabalho.
NDICE
FONTE: Dicionrio Priberam da Lngua Portuguesa
1. OBJETIVO................................................................................................................................. n da pgina
Definio de avaliao
avaliao | s. f.
derivao fem. sing. de avaliar
2. DESCRIO DO IMVEL........................................................................................................... n da pgina

3. CARACTERSTICAS DA REGIO................................................................................................. n da pgina
4. TERRENO...................................................................................................................... n da pgina
DICA
5. CONSTRUES E MELHORAMENTOS........................................................................... n da pgina
Caso o solicitante no queira se identificar, elabore uma carta para a entrega do trabalho.
importante a identificao do CEP para websites de buscas e outros mapas.
Pode ocorrer solicitao para obteno de valor para venda e locao, no esquea de mencionar.
Site de referncia: http://www.correios.com.br.
6. DOCUMENTAO......................................................................................................... n da pgina
7. ANLISE MERCADOLGICA.......................................................................................... n da pgina
8. VALOR DO IMVEL....................................................................................................... n da pgina
9. ENCERRAMENTO.......................................................................................................... n da pgina
ANEXOS
Plantas, mapas de localizao
Fotos e/ou imagens
Documentos fornecidos
Pesquisa de dados de mercado
Demonstrativo de clculo/ndices utilizados
Currculo do Corretor de Imveis
DICA
Todo trabalho deve conter um ndice para facilitar a identificao do tema de interesse. Alm das
abreviaturas inseridas nos textos da avaliao. Ex. m = metro quadrado, R1 = referencial 1, CRECISP
= Conselho Regional de Corretores de Imveis do Estado de So Paulo, COFECI = Conselho Federal
de Corretores de Imveis, CNAI = Cadastro Nacional de Avaliadores de Imveis, PTAM = Parecer
Tcnico de Avaliao Mercadolgica...
A insero de imagens digitais no desenvolvimento do texto uma boa opo tambm.
1. OBJETIVO
2.
DESCRIO DO IMVEL
1. Tipo de imvel: rea, lote, casa trrea, sala comercial, sobrado, apartamento, conjunto
comercial, galpo, etc.;
2. Destinao atual do imvel: por exemplo, uma casa construda para uso residencial, mas
que, atualmente, est ocupada por um escritrio;
3. No caso de unidade autnoma, por exemplo: casas de vila ou em condomnio, apartamento,
salas e conjuntos comerciais, lotes, etc.; descrever o condomnio, conjunto habitacional ou
loteamento;
4. Quadra do imvel: indicar quais as ruas, avenidas ou outros logradouros pblicos que
completam a quadra do imvel e citar a ocupao predominante dos imveis no entorno;
5. Confrontantes: indicar os imveis vizinhos nas divisas;
6. Mapa de localizao: ilustrao obtida em guia ou mapa da cidade; indicar, quando possvel,
a posio da face norte;
7. Como chegar ao imvel: citar vias de trfego principais de acesso;
8. Pontos de referncia: distncia ao centro da cidade, da orla martima, aeroporto, porto,
praa, avenida, terminal de nibus, estaes de metr ou ferrovirias, shopping centers,
museus, teatros, etc.;
9. Plano Diretor: indicar o zoneamento onde se localiza o imvel, conforme legislao municipal.
COMENTRIOS:
__________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
Identificar o contratante, solicitante e/ou proprietrio;

Endereo completo do imvel, inclusive o CEP;
Finalidade: valor para venda, compra, locao, e outros;
Data da vistoria;
Outras observaes que entender necessrias para o trabalho.
COMENTRIOS:
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
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__________________________________________________________________________________________________
DICA
Alguns sites de mapas de ruas: http://www.apontador.com.br, http://maplink.uol.com.br;
Link para o Zoneamento da cidade de So Paulo: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/
planejamento/zoneamento.
Ao visitar o imvel, observe a quadra e as circunvizinhanas, no perca a oportunidade;
Citar as fontes de informao e pesquisa.
3.
CARACTERSTICAS DA REGIO
1. Infraestrutura urbana ou pblica: pavimentao, guias, sarjetas, drenagem de guas pluviais,
redes de gua, gs encanado e esgoto sanitrio, iluminao pblica, telefone, energia
eltrica, entrega de correio, coleta de lixo, cabeamento de dados/TV, transporte coletivo,
etc.;
2. Uso predominante URBANO: residencial, comercial, industrial, institucional ou misto;
3. RURAL - Explorao: agricultura, pecuria, agroindstria, pastagem, etc;
4. Identificar nas circunvizinhanas: escolas, hospitais, postos de sade, delegacia ou posto
policial, parques pblicos, etc;
5. Consultar, caso disponvel, legislao municipal, estadual e federal sobre a implantao de
novos projetos ou intervenes que impliquem na valorizao ou desvalorizao do imvel
em anlise.
COMENTRIOS:
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__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
DICA
Na cidade de So Paulo, sugere-se consultar o site do Metr atravs do link a seguir, para verificar os
trechos de expanso de linhas e relao de imveis desapropriados: http://www.metro.sp.gov.br
Transportes pblicos no municpio de So Paulo: http://www2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/
transportes/organizacao/.
DICA
Na cidade de So Paulo, sugere-se consultar o site da prefeitura:
http://www2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/habitacao/parcelamento_solo
5.
CONSTRUES E MELHORAMENTOS
1. Tipo de construo: casa trrea, sobrado, apartamento, sala ou salo comercial, loja,
escritrio, galpo;
2. reas em metros quadrados (m): construda, comum, privativa, total; mencionar a
existncia de reas no averbadas;
3. Descrio dos cmodos: dormitrios, salas, banheiros, etc.;
4. Padro da construo; Ano da edificao: consultar Habite-se, planta aprovada, IPTU, etc.;
5. Indicar os materiais de acabamento: piso, parede, teto, portas, janelas, aparelhos e metais
sanitrios;
6. Estado de conservao da construo: bom, regular ou pssimo;
7. Identificao de outras melhorias construdas no imvel: muros, pavimentao, caixa dgua
elevada, cobertura, cercas, etc.;
8. Mencionar alguma irregularidade de fcil constatao na construo;
9. Equipamentos instalados no imvel: grupo gerador, sistema de reutilizao da gua, sistema
de aquecimento solar, cabine primria, etc.
COMENTRIOS:
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__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
4. TERRENO
__________________________________________________________________________________________________
1. rea em metros quadrados (m), hectares (ha);

2. Testada e demais divisas;
3. Posio na quadra: esquina ou meio de quadra,
encravado, de fundo;
4. Formato: regular e irregular;
5. Topografia: aclive, plano, declive, abaixo ou acima
do nvel da rua;
6. Seco ou alagadio (permanente ou peridico);
7. Aproveitamento perante as restries legais.
DICA
Certido de dados cadastrais do imvel emitido pela
prefeitura municipal de So Paulo: http://www3.
prefeitura.sp.gov.br/cert_cad/cert_cad_menu.asp
Sites de interesse: http://www.sindusconsp.com.br;
http://www.piniweb.com;
https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi;
COMENTRIOS:
__________________________________________________________
__________________________________________________________
__________________________________________________________
__________________________________________________________
6. DOCUMENTAO
1. Ttulo aquisitivo e situao dominial; certido
atualizada junto ao Registro de Imveis;
2. Nmero do contribuinte municipal (IPTU-SP),
mencionar valor venal; nmero do CCIR e NIRF
no caso de imvel rural;
3. nus, encargos, laudmio, foros ou penses:
caso necessrio, sugere-se juntar a certido
atualizada do imvel e inseri-la no ANEXO
correspondente;
4. Valor da taxa condominial e cotas extras de
arrecadao;
5. Demais despesas ou receitas que possam
interessar ao trabalho.
8.
VALOR DE MERCADO DO IMVEL

1. Mtodo empregado para determinao do
valor do imvel: ANLISE COMPARATIVA DE
TRANSAES E OFERTAS EQUIVALENTES NO
MERCADO IMOBILIRIO DA REGIO;
2. Valor do imvel: numrico e por extenso;
3. Data de referncia do parecer tcnico;
4. Quando houver demonstrativo de clculo,
mencionar que est no ANEXO;
5. Quanto validade: O presente Parecer no
possui prazo de validade, pois representa a
situao mercadolgica observada na data da
avaliao e merecer revises peridicas.
COMENTRIOS:
COMENTRIOS:
______________________________________________________
_______________________________________________________
______________________________________________________
_______________________________________________________
DICA
Site de interesse: http://www.cartorio24horas.com.br.
Cidade de So Paulo IPTU - http://portal.prefeitura.
sp.gov.br/secretarias/financas/tributos/iptu;
Cidade de So Paulo - ITBI - Imposto de Transmisso
de Bens Imveis Inter-Vivos - Consulta Valor Venal de
Referncia:
http://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/
frm_tvm_consulta_valor.aspx.
7.
ANLISE MERCADOLGICA
1. Opinio do corretor sobre o mercado imobilirio
da regio do imvel;
2. Ofertas similares e transaes realizadas no
mercado imobilirio da regio;
3. Mencionar que a pesquisa comparativa de
imveis e suas respectivas fontes encontramse no ANEXO.
DICA
O parecer vlido por perodo determinado, pois
o mercado imobilirio est sujeito a alteraes que
podem implicar significativamente no valor do imvel.
A data de referncia a que possui vnculo com o prazo
de validade.
Aproveite este item para tecer qualquer comentrio
adicional que influenciou o valor obtido para o imvel.
9. ENCERRAMENTO
1.
2.
3.
4.
Fechamento do parecer tcnico;

Local e data;
Assinatura e nmero do CRECI;
Aposio do Selo Certificador ao lado da
assinatura (conforme Resoluo COFECI
n 957/2006 e Ato Normativo COFECI n
001/2006).
COMENTRIOS:
COMENTRIOS:
______________________________________________________
_______________________________________________________
_______________________________________________________
_______________________________________________________
10
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11
ANEXOS
Plantas, mapas de localizao
Fotos e/ou imagens
Documentos fornecidos
Pesquisa de dados de mercado
Demonstrativo de clculo/ndices utilizados
Currculo do Corretor de Imveis
COMENTRIOS:
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
DICA
Lembre-se de solicitar cpia dos documentos do imvel ao solicitante;
Se optar por imagens, pode inseri-las no texto;
No caso de fotos, a revelao do filme pode vir acompanhada dos respectivos arquivos de imagem.
Ao entregar o trabalho ao solicitante protocolar a entrega do PTAM. Importante utilizar o selo do
COFECI, se o avaliador for inscrito no CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores de Imveis.
NOES SOBRE NORMAS TCNICAS ABNT - AVALIAO DE BENS: NBR 14.653 E AVALIAO DE
CUSTOS UNITRIOS DE CONSTRUO: NBR 12721
1. PRELIMINARES
Esta parte do Curso de Avaliao Mercadolgica de Imveis do PROECCI tem por objetivo
fornecer subsdios dentro das normas corretas de avaliaes de imveis, notadamente no que
tange s normas ABNT NBR 14653 Avaliao de bens e ABNT NBR 12721 Avaliao de custos
unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios
edilcios - Procedimento, e que, ao mesmo tempo no conflitem com as competncias e atribuies
profissionais.
No tem por objetivo qualificar profissionais para exercerem a funo de engenheiros ou
arquitetos, mas sim buscar amparo tcnico em futuros trabalhos de Avaliao Mercadolgica,
conforme Resoluo COFECI n ..............., propiciando confiabilidade na informao prestada pelo
corretor de imveis, profissional atuante no mercado imobilirio, sem o qual a pesquisa de valores
tornar-se-ia incipiente.
Tem-se por misso a ordenao criteriosa de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica (PTAM),
elaborado pelo corretor de imveis, assim como estabelecer alguns procedimentos mnimos que
devam ser observados nas ofertas do mercado imobilirio.
Corretores de Imveis), esto preocupadas em

qualificar seus profissionais. A era do amadorismo
brasileiro encerrar-se- mais cedo ou mais tarde,
somente uma questo de tempo, pois o prprio
mercado est se incumbindo desta misso.
Anualmente, disponibilizado aos

cidados o Programa Anual de Normalizao/
ABNT que demonstra os projetos em estudo
no ano e permite participao de modo
ativo na elaborao dos textos.
O artigo 39, inciso VII, do Cdigo de Defesa do

Consumidor (Lei n 8078/90), instrumento legal
que vem cumprindo tarefa seletiva no mercado,
estabelece ser vedado ao fornecedor de produtos
ou servios colocar, no mercado de consumo,
qualquer produto ou servio em desacordo
com as normas expedidas pelos rgos oficiais
competentes ou, se normas especficas no
existirem, pela Associao Brasileira de Normas
Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao
e Qualidade Industrial CONMETRO o qual,
por meio da Resoluo n 07, de 24/08/1992,
estabelece a ABNT (Associao Brasileira de
Normas Tcnicas) como nico Frum Nacional de
Normalizao.
Conforme as regras de normalizao,

toda norma submetida consulta
pblica antes de ser publicada, e os
comentrios gerados nesta, so analisados
por meio de votos de membros que no
participaram de 1/3 das reunies de
criao do texto-base. Aos membros da
comisso facultado o direito de permitir
a participao ativa do votante na defesa
de sua opinio, bem como de acatar ou
no, por meio de votao da maioria, os
comentrios feitos.
Toda a abordagem deste trabalho foi

compilada do texto original das normas tcnicas
da ABNT, estando resguardados todos os direitos
a este Frum de Normalizao.
01. O que uma norma tcnica?
2. ASSOCIAO
TCNICAS - ABNT
BRASILEIRA
DE
NORMAS
A ABNT o Frum Nacional de Normalizao.

As Normas Brasileiras, cujo contedo de
responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/
CB), dos Organismos de Normalizao Setorial
(ABNT/ONS) e das comisses de Estudos Especiais
Temporrias (ABNT/CEET), so elaboradas
por Comisses de Estudo (CE) formadas por
representantes dos setores envolvidos, delas
fazendo parte: produtores, consumidores e
neutros (universidades, laboratrios e outros).
Em junho de 2005, somando as normas vlidas
dos diversos Comits que afetam somente a
construo civil, totalizaram-se mais de 2670 normas.
Mensalmente, este gigantesco acervo
sofre alteraes, atravs de cancelamentos,
erratas, novas publicaes ou emendas, cujo
acompanhamento divulgado pela ABNT em sua
publicao denominada Boletim ABNT.
Perguntas mais frequentes sobre

normas e ABNT
um documento estabelecido por

consenso e aprovado por um organismo
reconhecido, que fornece, para uso
comum e repetitivo, regras, diretrizes
ou caractersticas para atividades ou
seus resultados, visando a obteno de
um grau timo de ordenao em um
dado contexto.
02. O que uma norma nacional?
Norma que adotada por um
organismo nacional de normalizao
e colocada disposio do pblico.
Exemplos: NBR (Brasil), DIN (Alemanha),
ANSI (Estados Unidos), JIS (Japo), IRAM
(Argentina).
03. O que uma norma regional?
Norma que adotada por uma
organizao regional com atividades de
normalizao, ou por uma organizao
regional de normalizao, e colocada
disposio do pblico. Exemplos: NM
(normas do Mercosul), EN (normas da
Comunidade Europeia).
Cada vez mais, as entidades representativas de classe, como o COFECI (Conselho Federal dos
12
13
04. O que uma norma internacional?

Norma que adotada por uma organizao
internacional com atividades de normalizao,
ou por uma organizao internacional de
normalizao, e colocada disposio do pblico.
So elas: ISO (International Organization
for Standardization), IEC (International
Electrotechnical
Commission)
e
ITU
(International Telecommunication Union).
05. Quem escreve as Normas Brasileiras?
As Normas Brasileiras so escritas por
voluntrios que atuam nas Comisses de
Estudos dos Comits Tcnicos. Atravs de um
processo formal de consulta pblica, todos os
interessados podem apresentar sugestes aos
projetos de norma, antes de sua publicao
com Norma Brasileira.
06. O que so Comits Brasileiros e
Organismos de Normalizao Setorial?
So os rgos tcnicos, formados por
Comisses de Estudo, onde as Normas
Brasileiras so desenvolvidas. A ABNT possui
57 Comits Brasileiros e 4 Organismos de
Normalizao Setorial, os quais chamamos
genericamente de Comit Tcnico. O Comit
Brasileiro rgo da estrutura da ABNT e
Organismo de Normalizao Setorial a
designao dada a uma Entidade Setorial, com
experincia em normalizao, credenciada
pela ABNT para atuar no desenvolvimento de
Normas Brasileiras do seu setor.
07. A ABNT presta assistncia (ou
consultoria) da certificao ISO?
As atividades de consultoria e certificao
so incompatveis. No possvel um
3.
organismo avaliar de forma isenta um sistema

que foi implantado por ele mesmo. Por isso, a
ABNT no oferece servios de consultoria.
08. Qual a diferena entre ABNT NBR e NR?
ABNT NBR a sigla de Norma Brasileira
aprovada pela ABNT, de carter voluntrio,
e fundamentada no consenso da sociedade.
Torna-se obrigatria quando essa condio
estabelecida pelo poder pblico.
NR a sigla de Norma Regulamentadora
estabelecida pelo Ministrio do Trabalho, com
carter obrigatrio.
09. A ABNT e o INMETRO so os mesmos rgos?
No, a ABNT uma entidade civil, sem
fins lucrativos, credenciada como nico Frum
Nacional de Normalizao, responsvel pela
elaborao das Normas Brasileiras de carter
voluntrio.
O INMETRO um rgo governamental com
a finalidade de formular e executar a poltica
nacional de metrologia, normalizao industrial e
certificao de qualidade de produtos industriais.
3.1
Descrio da norma NBR 14653 - 1
Procedimentos gerais
A norma NBR 14653 composta das
seguintes partes, tendo como ttulo geral
Avaliao de bens, ressalvando que sero
abordadas somente aquelas que guardem
relao com a Avaliao Mercadolgica de
Imveis, ou seja, da Parte 1 at Parte 4.
Parte 1 Procedimentos gerais;
Parte 2 Imveis urbanos;
Parte 3 Imveis rurais;
Parte 4 Empreendimentos;
Parte 5 Mquinas, equipamentos,
instalaes e bens industriais em geral;
Parte 6 Recursos naturais e ambientais;
Parte 7 Patrimnios histricos.
10. O uso das Normas Brasileiras

obrigatrio?
As Normas Brasileiras so desenvolvidas
e utilizadas voluntariamente. Elas tornam-se
obrigatrias somente quando explicitadas em
um instrumento do Poder Pblico (lei, decreto,
portaria, normativa, etc) ou quando citadas em
contratos.
Entretanto, mesmo no sendo obrigatrias,
as normas so sistematicamente adotadas em
questes judiciais por conta do Inciso VIII do Art.
39 do Cdigo de Defesa do Consumidor.
NOES SOBRE AS NORMAS TCNICAS ABNT NBR 14653 - AVALIAO DE BENS
As normas tcnicas de Avaliao de Bens, ABNT NBR 14653, objeto desta dissertao, foram
elaboradas no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comisso de Estudo de
Avaliao na Construo Civil (CE-02:134.02), estando subdivididas em sete partes, conforme quadro
a seguir apresentado:
14
15
Parte 1 Procedimentos gerais

NBR 14653-1 ABR/2001
Vlida a partir de 30.05.2001
Parte 2 Imveis urbanos
NBR 14653-2 MAI/2004
Parte 3 Imveis rurais

NBR 14653-3 MAI/2004
Parte 4 Empreendimentos
NBR 14653-4 DEZ/2002
Parte 5 - Mquinas, equipamentos,

instalaes e bens industriais em geral.
NBR 14653-5 05/06/2006
Parte 6
Recursos naturais e ambientais
Parte 7
Patrimnio Histrico
De acordo com os procedimentos de normalizao, medida que forem elaboradas as partes

supracitadas da NBR 14653, sero canceladas ou substitudas as seguintes:
12. NBR 5676/1990 Avaliao de imveis urbanos;
13. NBR 8799/1985 Avaliao de imveis rurais;
14. NBR 8951/1985 Avaliao de glebas urbanizveis;
15. NBR 8976/1985 Avaliao de unidades padronizadas;
16. NBR 8977/1985 Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e complexos industriais;
17. NBR 13820/1997 Avaliao de servides.
A Parte 1 desta norma possui carter de premissa bsica para as demais partes, sendo que somente
poder ser empregada em conjunto com cada uma delas.
3.1.1 Aplicao
Esta parte da NBR 14653 estabelece diretrizes e procedimentos para a avaliao de bens, classificando
sua natureza, instituindo definies e terminologia, descrevendo as atividades bsicas a serem
desenvolvidas, definindo metodologias de aplicao, especificando graus de fundamentao e
preciso, alm de indicar os requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos.
Em todas as manifestaes tcnicas escritas vinculadas engenharia de avaliaes exige-se o
atendimento da NBR 14653-1, vlida a partir de 30/05/2001.
3.1.2 Principais referncias normativas
So relacionadas a seguir, as normas que contm disposies que, caso sejam citadas no texto da NBR
14653-1, constituem prescries para a mesma: Decreto Federal n 81.621, de 03/05/78, que aprova
o Quadro Geral de Unidades de Medida; Resolues n 218, de 29/06/1973 e n 345, de 27/07/1990,
do CONFEA.
3.1.3 Definio de termos importantes
A Parte 1 da NBR 14653 contempla 52 (cinquenta e duas) definies adotadas pela norma e que so
diferenciadas em relao s de domnio pblico.
16
Destacamos a seguir, algumas definies que

entendemos convenientes ao objetivo de
nossa anlise:
Amostra
Conjunto de dados de mercado representativos
de uma populao.
Arrendamento
Retribuio pela cesso de direito explorao,
uso ou fruio de um bem capaz de produzir frutos,
por prazo certo e condies convencionadas.
Bem
Coisa que tem valor, suscetvel de utilizao
ou que pode ser objeto de direito, que integra
um patrimnio. Tangvel o bem identificado
materialmente (imveis, equipamentos, etc.) e
Intangvel o oposto (fundo de comrcio, marcas
e patentes, etc.).
Benfeitoria
Resultado de obra ou servio realizado em
um bem e que no pode ser retirado sem
destruio, fratura ou dano. Necessria aquela
indispensvel para conservar o bem ou evitar sua
deteriorao; til a benfeitoria que aumenta
ou facilita o uso do bem, embora dispensvel
e Volupturia a que visa simples deleite ou
recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
Custo
Total dos gastos diretos e indiretos necessrios
produo, manuteno ou aquisio de um bem,
numa determinada data e situao.
Custo de Reproduo
Gasto necessrio para reproduzir um bem, sem
considerar eventual depreciao.
Custo de Reedio
Custo de reproduo, descontada a depreciao do
bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
Dado de mercado
Conjunto de informaes coletadas no mercado
relacionadas a um determinado bem.
Depreciao
Perda de valor de um bem, devido a modificaes
em seu estado ou qualidade, ocasionadas
por: decrepitude, que o desgaste de suas
partes constitutivas, em consequncia de seu
envelhecimento natural, em condies normais
de utilizao e manuteno; deteriorao, que
o desgaste de seus componentes em razo de
uso ou manuteno inadequados; mutilao,
que a retirada de sistemas ou componentes
originalmente existentes, e obsoletismo, que
implica na superao tecnolgica ou funcional.
Empreendimento
Conjunto de bens capaz de produzir receitas
por meio de comercializao ou explorao
econmica. Pode ser: imobilirio (loteamento,
prdios comerciais ou residenciais), de base
imobiliria (hotel, shopping center, parques
temticos), industrial ou rural.
Fator de comercializao
Razo entre o valor de mercado de um bem e o
seu custo de reedio ou de substituio, que
pode ser maior ou menor do que 1 (um).
17
Fundo de comrcio
Bem intangvel pertencente ao titular do
negcio, decorrente do resultado de suas
operaes mercantis, composto entre outros
de: nome comercial, freguesia, patentes e
marcas.
18
Liquidao forada
Condio relativa hiptese de uma venda
compulsria ou em prazo menor que o mdio de
absoro pelo mercado.
Modelo
Representao tcnica da realidade.
Taxa de desconto
Taxa adotada para clculo do valor presente
de uma despesa ou receita futura.
Tratamento de dados
Aplicao de operaes que expressem,
em termos relativos, as diferenas de
atributos entre os dados de mercado e
os do bem em avaliao.
Homogeneizao
Tratamento dos preos observados, mediante a
aplicao de transformaes matemticas que
expressem, em termos relativos, as diferenas
entre os atributos dos dados de mercado e os
do bem em avaliao.
Parecer tcnico
Relatrio circunstanciado ou esclarecimento
tcnico emitido por profissional capacitado e
legalmente habilitado sobre assunto de sua
especialidade.
Imvel
Bem constitudo de terreno e eventuais
benfeitorias a ele incorporadas, sendo
classificado em urbano ou rural, em funo de
sua localizao, uso ou vocao.
Pesquisa
Conjunto de atividades de identificao,
investigao, coleta, seleo, processamento,
anlise e interpretao de resultados sobre dados
de mercado.
Inferncia estatstica
Parte da cincia estatstica que permite extrair
concluses sobre a populao a partir da amostra.
Preo
Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar,
uma transao envolvendo um bem, um fruto ou
um direito sobre ele.
Valor patrimonial
Valor correspondente totalidade dos
bens da pessoa fsica ou jurdica.
Infraestrutura
Conjunto de obras e servios que d suporte s
atividades econmicas, sociais ou utilizao
de um bem.
Servido
Encargo especfico que se impe a uma
propriedade em proveito de outrem.
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem
ao final de sua vida til.
Instalao
Conjunto de aparelhos, peas ou dispositivos
necessrios ou acessrios utilizao de um bem.
Situao paradigma
Situao hipottica adotada como referencial
para avaliao de um bem.
Vantagem da coisa feita

Diferena entre o valor de mercado e o custo
de reedio de um bem, quando positiva.
Valor de mercado
Quantia mais provvel pela qual
se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data
de referncia, dentro das condies do
mercado vigente.
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem
que se deseja segurar.
19
Vida til
Prazo de utilizao funcional de um bem.
Vida remanescente
Vida til que resta a um bem.
Vistoria
Constatao local de fatos, mediante observaes
criteriosas em um bem e nos elementos e
condies que o constituem ou o influenciam.
1.
Smbolos e Abreviaturas
A norma estabelece que todas as notaes devem ser explicitadas no laudo ou parecer tcnico, com
indicao das unidades de medida, conforme Decreto Federal n 81.621, de 03/05/78, que aprova o
Quadro Geral de Unidades de Medida.
2.
Bens abrangidos pela norma
A NBR 14653-1 classifica os bens em duas categorias:

18. Tangveis: imveis, mquinas, equipamentos, veculos, mobilirio e utenslios, acessrios,
matrias-primas e outras mercadorias, infraestruturas, instalaes, recursos naturais e ambientais,
culturas agrcolas, semoventes; e,
19. Intangveis: empreendimentos de base imobiliria, industrial ou rural, fundos de comrcio,
marcas e patentes.
Procedimentos de excelncia
Na seo 6 da NBR 14653-1 so descritos todos os procedimentos que devem ser adotados pelo
engenheiro de avaliaes, abrangendo sua capacitao profissional, sigilo do trabalho, propriedade
intelectual, conflito de interesses na contratao, independncia na atuao, competio por preo e
difuso de conhecimento tcnico.
Atividades bsicas a serem desenvolvidas
A seo 7 da NBR 14653-1 estabelece os procedimentos a serem observados nos trabalhos de
avaliao, desde o incio do processo at a identificao do valor de mercado.
Os itens 7.1 e 7.2 dedicam-se documentao do bem a ser avaliado, sua requisio ao contratante
ou interessado e seu pleno conhecimento, merecendo destaque o item 7.2.2, o qual preconiza que na
impossibilidade da obteno de toda a documentao ou esclarecimento de eventuais incoerncias,
estas sero objeto de ressalvas, bem como a indicao de pressupostos assumidos em funo dessas
condies, cabendo at a desistncia da elaborao da avaliao.
20
A vistoria do bem em avaliao objeto do item 7.3 sendo prescrito que nenhuma avaliao
poder prescindir de sua execuo, observando que na impossibilidade, pode-se adotar uma situao
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no trabalho de avaliao.
A norma ratifica que a vistoria tem por objetivo a caracterizao e conhecimento do bem em
avaliao, assim como sua adequao ao seu segmento de mercado, fornecendo subsdios para a
coleta de dados; recomenda ainda que sejam registradas suas caractersticas fsicas, de utilizao
e todos os outros aspectos relevantes formao do valor e que possam vir a afet-lo, tais como, a
existncia de estudos, projetos ou pesquisas tecnolgicas.
A NBR 14653-1 tambm recomenda o planejamento preliminar da coleta de dados, com
observncia dos aspectos quantitativos e qualitativos e a anlise da situao mercadolgica.
Tambm nesta seo da norma prescrita, como atividade bsica da avaliao de um bem, a
escolha da metodologia, dando-se nfase ao mtodo comparativo direto de dados de mercado,
conforme item 7.5, o tratamento dos dados coletados, finalizando com a identificao do valor de
mercado, complementado como respectivo diagnstico mercadolgico.
Mtodos para identificar o valor e o custo de um bem

A norma NBR 14653-1 prescreve que a metodologia aplicvel funo, basicamente, das seguintes
caractersticas: natureza do bem em avaliao, finalidade do trabalho e da disponibilidade, qualidade
e quantidade de informaes obtidas no mercado, e se aplica a situaes mercadolgicas normais e
tpicas, sendo obrigatria a justificativa de adoo de outra metodologia no prevista na norma, em
casos adversos.
Para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o item 8.2 preconiza os seguintes
mtodos e respectivas definies:
Mtodo comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado do bem obtido atravs de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra;
Mtodo involutivo: o valor de mercado do bem fundamentado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, compatvel com as condies
de mercado onde o bem est inserido, conservando suas caractersticas, considerando-se cenrios
viveis para execuo e comercializao do produto;
Mtodo evolutivo: o valor do bem obtido pelo somatrio dos valores de seus componentes,
considerando-se o fator de comercializao quando necessria a identificao do valor de mercado;
Mtodo da capitalizao da renda: o valor do bem obtido atravs de tratamento tcnico dos
atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra;
Os mtodos para identificar o custo de um bem, prescritos no item 8.3 da Parte 1 da NBR 14653, so
abaixo abordados:
Mtodo comparativo direto de custo: o custo do bem obtido por meio de tratamento tcnico dos
atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra;
Mtodo da quantificao de custo: identifica o custo do bem ou de suas partes constituintes
empregando-se oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos
custos diretos e indiretos.
No item 8.4 da NBR 14653-1, ratifica-se que os procedimentos de avaliao atualmente empregados
para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento so
baseados no fluxo de caixa projetado.
21
A NBR 14653-1, na seo 9, preconiza que a especificao das avaliaes funo do prazo
demandado, dos recursos despendidos, da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do
tratamento a ser utilizado.
Os trabalhos de avaliao podem ser especificados quanto fundamentao e preciso sendo que, a
fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho (metodologia em razo da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais), enquanto que a preciso ser estabelecida quando for
possvel mensurar o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa avaliao.
1. ANEXO DA NORMA
Especificao das avaliaes
O anexo da NBR 14653 1 possui carter informativo,

relacionando as referncias bibliogrficas pertinentes
norma, notadamente no que concerne legislao federal e
normas tcnicas.
3.2.
Descrio da norma NBR 14653 - 2 Imveis urbanos
3.2.1 Aplicao
Nesta parte da NBR 14653 no so definidos os graus de fundamentao e preciso, delegando esta
prescrio s demais partes constituintes da norma, estabelecendo somente que o grau I o menor.
O Projeto da norma NBR 14653-2 circulou em Consulta Pblica conforme Edital n 06 de

30.06.2003, com o nmero Projeto 02:134.02-001-2.
Apresentao e modalidades do laudo de avaliaes
Esta parte da NBR 14653 complementa os conceitos, mtodos e procedimentos gerais preconizados
na norma de avaliao de bens, Parte 1, no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive
glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas.
A seo 10 da NBR 14653-1 estabelece que o laudo dever conter, no mnimo, as seguintes
informaes:
1. identificao do solicitante do trabalho (pessoa fsica, jurdica ou representante legal);
2. objetivo da avaliao;
3. identificao e caracterizao do bem em avaliao;
4. indicao e justificativa da metodologia empregada;
5. especificao da avaliao;
6. resultado da avaliao e respectiva data de referncia;
7. qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pelo trabalho de avaliao;
8. local e data do laudo;
9. outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14653.
Tambm prescrita nesta seo a modalidade de apresentao do laudo de avaliao, conforme
item 10.2:
1. Laudo simplificado: as informaes so sucintas e necessrias ao seu entendimento;
2. Laudo completo: todas as informaes so necessrias e suficientes para ser autoexplicvel.
No item 10.3 da NBR 14653-1 define-se como laudo de uso restrito aquele que obedece a
condies pr-estabelecidas entre as partes contratantes no possuindo validade para outros fins,
fato este que deve ser explicitado no trabalho.
A NBR 14653-2, vlida a partir de 30/06/2004, fixa diretrizes para a avaliao de imveis urbanos,
classificando sua natureza, instituindo definies e terminologia, descreve as atividades bsicas a
serem desenvolvidas, define metodologias de aplicao, especifica graus de fundamentao e
preciso, alm de indicar os requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos.
3.2.2
Principais referncias normativas
So relacionadas a seguir, as normas que contm disposies que, caso sejam citadas no texto da
NBR 14653-1, constituem prescries para a mesma: Resoluo do CONMETRO n 12, de 12/10/1988
- Quadro Geral de Unidades de Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, Decreto-Lei n 9760/46, e normas
ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio Procedimento, NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens
Parte 1: Procedimentos gerais, NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos.
3.2.3
Definio de termos importantes
Aplica-se, alm daquelas constantes da NBR 14653-1, a seo 3 da Parte 2 que contempla mais 73
(setenta e trs) definies, dentre as quais selecionamos as seguintes:
Aproveitamento eficiente
Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia
mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.
rea til e rea comum = total de construo
Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum, atribudas a uma unidade autnoma,
definidas conforme a ABNT NBR 12721. Calcula a rea til e a rea comum.
22
23
BDI
Estado de conservao
Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo.
Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.
Defeitos construtivos
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana
do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da
construo.
Frao ideal
Depreciao fsica
Edifcio
Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de

decrepitude, deteriorao ou mutilao. (Avaliao de imvel tombado e Patrimnio Histrico).
Construo com mais de um pavimento, designada a abrigar atividades institucionais, comerciais,

industriais ou habitaes multifamiliares.
Desmembramento
Gleba urbanizvel
Subdiviso de um terreno em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema

virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
Terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente,
atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento.
Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns
da edificao.
Idade aparente
Domnio
Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade
de algum.
Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido arquitetnico,
materiais empregados, entre outros.
Idade real
Edifcio
Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia.
Construo com mais de um pavimento, designada a abrigar atividades institucionais, comerciais,
industriais ou habitaes multifamiliares.
Imvel alodial
Entidades tcnicas reconhecidas
Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses.
Organizaes e instituies representativas dos engenheiros de avaliaes, e registradas no sistema

CONFEA/CREA.
Imvel de referncia
Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel em avaliao.
Equipamento comunitrio
Imvel urbano
Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou
lazer da comunidade.
24
Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei.
25
Infraestrutura bsica
Quota-parte
Equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto

sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso.
Valor atribudo a uma frao ideal.

Renda
Lote
Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital.
Poro de terreno resultante de parcelamento de solo urbano.
Terreno de fundo
Loteamento
Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso.
Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
(Terreno com acesso por passagem de servido)
Luvas
(Dentre os dois terrenos, qual o que tem a maior avaliao: em aclive ou declive?)
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo
de remunerao do ponto comercial.
Terreno encravado
Aquele que no se comunica com a via pblica.
(Lembrete: H municpios que incluem testada mnima, e chamam de terreno encravado, podendo,
s vezes, edificar de muro a muro com os vizinhos).
Manuteno
Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem.
Terreno interno
Padro construtivo
Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de materiais, execuo e mo
de obra efetivamente utilizados na construo.
Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do
municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de
Valores do Municpio.
P-direito
Terrenos de marinha
Distncia vertical livre entre o piso e o teto.
Terrenos, em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da

posio da linha do preamar-mdio de 1831 que so situados no continente, na costa martima, nas
ilhas e margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars, ou que contornam as
ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars.
Planta de valores
Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel
numa mesma data.
Testada
Ponto comercial
Medida da frente.
Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de
explorao comercial.
26
27
Unidade imobiliria padronizada
3.2.4 Smbolos e Abreviaturas
Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa

especfica, identificado de acordo com suas caractersticas construtivas.
A NBR 14653-2 estabelece que todas as notaes devem ser explicitadas no laudo ou parecer tcnico,
com indicao das unidades de medida, de acordo com a Resoluo CONMETRO n 12, de 12/10/1988.
Valor deprecivel
3.2.5 Classificao dos imveis urbanos
Diferena ente o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual.
A seo 5 da NBR 14653-2 apresenta a seguinte classificao para os imveis urbanos:

10.
Quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
11.
Quanto ao tipo do imvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritrio (sala
ou andar corrido), loja, galpo, vaga de garagem, misto, hotis e motis, hospitais,
escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos e prdios industriais;
12.
Quanto ao agrupamento dos imveis: loteamento, condomnio de casas, prdio de
apartamentos, conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos), conjunto de salas
comerciais, prdio comercial, conjunto de prdios comerciais, conjunto de unidades
comerciais e complexo industrial.
Varivel dicotmica
Varivel que assume apenas dois valores.
Vcio
Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que
se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor; o vcio construtivo, decorre
de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo, enquanto que o vcio de
utilizao, decorre de uso inadequado ou falha de manuteno.
3.2.6 Procedimentos de excelncia

A norma indica consulta seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.
Vocao do imvel
1.
Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias
e do entorno, respeitadas as limitaes legais.
28
Descrio das atividades bsicas
A NBR 14653-2 recomenda que sejam esclarecidos os aspectos essenciais que definiro o mtodo de
avaliao e eventuais nveis de fundamentao e preciso, destacando-se:
13.
finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta,
garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
14.
objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao, outros valores, indicadores
de viabilidade e outros;
15.
prazo limite para apresentao do laudo;
16.
condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
Quanto documentao do imvel, a norma reporta-se aos itens 7.1 e 7.2 da ABNT
NBR 14653-1:2001, recomendando, em seu prprio item 7.2, consultar a legislao
municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restries ou incentivos
que possam influenciar no valor do imvel.
Alm do preconizado no item 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, esta norma faz
consideraes adicionais quanto vistoria do imvel e do entorno, destacando-se as
seguintes observaes, as quais encontram-se detalhadas no texto original da norma,
itens 7.3.1 a 7.3.3:
17.
Caracterizao da regio: aspectos gerais, fsicos, localizao, uso e ocupao do solo,
infraestrutura urbana, atividades existentes e equipamentos comunitrios;
29
18.
19.
20.
21.
22.
Caracterizao do terreno: localizao, utilizao atual e vocao, aspectos fsicos,

infraestrutura urbana e restries fsicas e legais ao aproveitamento;
Caracterizao das edificaes e benfeitorias: aspectos construtivos, qualitativos,
quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel; aspectos
arquitetnicos, paisagsticos e funcionais; adequao da edificao em relao aos
usos recomendveis para a regio; condies de ocupao.
No item 7.3.5.1 da NBR 14653 2, estabelece-se que a vistoria por amostragem
permitida na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, desde que
previamente acertadas pelas partes, ou, se houver omisso, de um percentual mnimo
de 10% (dez por cento) do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades
de mesma tipologia.
Quando da impossibilidade de vistoria no interior do imvel, e uma vez justificada
no laudo de avaliao, de comum acordo entre as partes, a vistoria interna pode no
ser realizada, conforme preconizado no item 7.3.5.2 da NBR 14653 2, permitindose dar continuidade ao trabalho com base nos elementos passveis de obteno ou
fornecidos pelo contratante, como:
descrio interna;
vistoria da rea comum ou de outras unidades padronizadas no caso de apartamentos,
escritrios e conjuntos habitacionais, alm da obteno de informaes da respectiva
administrao;
vistoria externa, quando unidades isoladas.
A vistoria por amostragem recomendvel nas avaliaes em massa (planta de valores)
a partir da aferio dos dados cadastrais, conforme item 7.3.5.3 da NBR 14653 2.
1. Procedimentos para os mtodos de avaliao

Nesta seo da norma, so descritas as
recomendaes para aplicao dos mtodos
de avaliao referidos na seo 8 da ABNT NBR
14653-1:2001.
Assim sendo, tem-se as seguintes consideraes
para o objetivo em pauta, conforme a
metodologia empregada:
Mtodo comparativo direto de dados de
mercado (item 8.2.1 da NBR 14653 2)
O planejamento da pesquisa, conforme
preconizado no item 8.2.1.1 da norma,
fundamental para a aplicao deste mtodo,
pois se pretende compor uma amostra
representativa de dados de mercado de imveis
com caractersticas, tanto quanto possvel,
30
semelhantes s do imvel em avaliao, usandose toda a evidncia disponvel. A pesquisa

inicia-se pela delimitao e caracterizao do
mercado em anlise, com base em teorias e
conceitos existentes ou hipteses advindas de
experincias adquiridas pelo avaliador sobre a
formao do valor.
Na estrutura da pesquisa, so eleitas as variveis
que so relevantes para explicar a formao
de valor e estabelecidas suas inter-relaes
preliminares com a varivel dependente.
Na estratgia de pesquisa, determina-se a
abrangncia da amostragem e as tcnicas a
serem empregadas na coleta e anlise dos dados
(quantitativa ou qualitativa), elaborando-se
os respectivos instrumentos (fichas, planilhas,
entre outros).
No item 8.2.1.2 da norma, so caracterizadas as variveis do modelo, sendo dependentes aquelas

que advm de uma investigao do mercado, e as independentes que se referem s caractersticas
fsicas (como rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a polos de influncia) e
econmicas (como oferta ou transao).
Ressalta-se no item 8.2.1.3 da norma, dedicado ao Levantamento de dados de mercado, que na
amostragem devem ser descartadas as informaes que impliquem em opinies subjetivas do
informante e recomenda-se:
23.
24.
25.
visitar, tanto quanto possvel, com o intuito de verificar todas as informaes de

interesse, cada imvel tomado como referncia;
ficar atento aos aspectos quantitativos e qualitativos;
confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior
confiabilidade aos dados coletados.
Para o tratamento dos dados de mercado, o item 8.2.1.4 da norma preconiza uma metodologia
atravs da aplicao de fatores de homogeneizao e outra cientfica, as quais podem ser empregadas
alternativamente, e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis.
31
No tratamento por fatores, abordado no item 8.2.1.4.2, os dados de

mercado so homogeneizados por fatores e critrios, fundamentados por
estudos especficos e posterior anlise estatstica dos resultados. A norma
estabelece que os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser
indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas
e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar
claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem
ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde
que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao
laudo de avaliao.
No caso de utilizao de tratamento de dados por

fatores, deve ser observado o Anexo B da NBR 14653-2.
34.
O tratamento cientfico, contemplado no item

8.2.1.4.3, o tratamento de evidncias empricas pelo
uso de metodologia cientfica que leve induo de
modelo validado para o comportamento do mercado.
No caso de utilizao de modelos de regresso linear,
deve ser observado o Anexo A da NBR 14653-2.
35.
Mtodo involutivo (item 8.2.2 da NBR 14653 2)

As etapas constituintes deste mtodo esto definidas
no item 8.2.2. da ABNT NBR 14653-1:2001, em 8.2.2.1
a 8.2.2.10, cujos tpicos relacionamos a seguir:
26. Vistoria;
27.
Projeto hipottico;
28.
Pesquisa de valores;
29.
Previso de receitas;
30. Levantamento do custo de produo do
projeto hipottico;
31. Previso de despesas adicionais (compra
do imvel, administrao do empreendimento,
inclusive vigilncia, impostos e taxas, publicidade
e comercializao das unidades, entre outras);
32.
Margem de lucro do incorporador;
33. Prazos (de execuo do projeto e venda das
unidades);
32
Taxas (valorizao imobiliria, de evoluo

de custos e despesas, de juros do capital
investido, mnima de atratividade);
Modelo (fluxo de caixa, dinmico, esttico).
Mtodo da renda (item 8.2.3 da NBR 14653 2)

A norma estabelece que os empreendimentos
de base imobiliria (hotis, shopping centers, e
outros) devem observar as prescries da ABNT
NBR 14653-4, caso contrrio, consideram-se os
aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4, cujos
tpicos relacionamos a seguir:
36.
Estimao das receitas e despesas;
37.
Montagem do fluxo de caixa;
38. Estabelecimento da taxa mnima de
atratividade (funo das oportunidades
de investimentos alternativos existentes
no mercado de capitais e riscos do
negcio);
39.
Estimao do valor do imvel.
40.
O valor do terreno dever ser determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado,
ou na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;
41.
As benfeitorias devem ser apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo
mtodo da quantificao de custo;
42.
O fator de comercializao deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
Mtodo da quantificao do custo (item 8.3.1 da NBR 14653 2)
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias, podendo ser apropriado atravs das
seguintes formas:
43.
44.
pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721), item 8.3.1.1 da norma, contemplando as seguintes
etapas: vistoria, clculo da rea equivalente de construo e estimao do custo de construo;
pelo oramento detalhado, item 8.3.1.2 da norma, contemplando as seguintes etapas: vistoria,
levantamento dos quantitativos, pesquisas de custos, planilha oramentria e depreciao fsica.
Para aplicao deste mtodo, definido no item 8.2.3. da ABNT NBR 14653-1:2001, tem-se as seguintes
exigncias preconizadas no item 8.2.4.2 da norma:
45.
O valor do terreno dever ser determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado,
ou na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;
46.
As benfeitorias devem ser apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo
mtodo da quantificao de custo;
47.
O fator de comercializao deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
Mtodo comparativo direto de custo (item 8.3.2 da NBR 14653 2)
Lembrete: quando no mercado no se encontram imveis como referenciais, podemos utilizar
valores de locaes.
Este mtodo considera uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual
so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de
dados de mercado.
Mtodo evolutivo (item 8.2.4 da NBR 14653 2)

Para aplicao deste mtodo, definido no item
8.2.3. da ABNT NBR 14653-1:2001, tem-se as
seguintes exigncias preconizadas no item 8.2.4.2
da norma:
33
Especificao das avaliaes
Servides (item 11.2 da NBR 14653-2)
Na seo 9 da NBR 14653 2, so estabelecidos os graus de fundamentao e preciso dos trabalhos

de avaliao de imveis, observando que, conforme item 9.1.2, na impossibilidade de classificao
destes parmetros, ou seja, nos casos de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos
previstos na norma, o trabalho seja designado como parecer tcnico.
As servides podem ser classificadas de acordo com o seguinte critrio estipulado pela norma:
Apresentao do laudo de avaliao
14.
15.
12.
13.
Quanto natureza: administrativa ou pblica, ou predial;

Quanto finalidade, entre outras: passagem de pedestres e veculos, linhas de transmisso,
tubulaes;
Quanto interveno fsica: aparente ou no aparente;
Quanto durao: temporria ou perptua.
(A critrio do Professor, inserir um modelo de PTAM formatado)

A seo 10 da NBR 14653-2, no item 10.1, preconiza que o laudo de avaliao completo deve conter,
no mnimo, as seguintes informaes:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
identificao do solicitante;
finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
objetivo da avaliao;
pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2 da NBR
14653-1:2001);
identificao e caracterizao do imvel em avaliao (atendimento ao disposto no item 7.3
da NBR 14653-1:2001, no que couber);
diagnstico do mercado (conforme item 7.7.2 da NBR 14653-1:2001);
indicao do mtodo (s) e procedimento (s) utilizado (s) (relatar conforme seo 8 da NBR
14653-1:2001);
especificao da avaliao;
tratamento dos dados e identificao do resultado;
resultado da avaliao e respectiva data de referncia;
qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
O valor de indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente
das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por diferena entre as avaliaes do imvel
original e do serviente, ou por diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios
lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da servido.
Glebas urbanizveis (item 11.3 da NBR 14653-2)
A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferencialmente com a utilizao do mtodo
comparativo de dados de mercado. Quando for empregado o mtodo involutivo, dever ser observado
o item 11.3.2 da norma.
Avaliao de aluguis (item 11.4 da NBR 14653-2)
A norma recomenda dois mtodos de avaliao:
16.
1. Outros procedimentos
17.
Na seo 11 da NBR 14653 2 so estabelecidos procedimentos especficos para:
Desapropriaes (item 11.1 da NBR 14653-2)

As desapropriaes classificam-se em total ou
remanescente, quanto extenso, e em temporria
ou permanente, quanto durao; as avaliaes sero
realizadas com adoo dos mtodos previstos pela norma.
34
Comparao direta: procedimento preferencial, usualmente empregado, sendo exigido o

conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes, sendo
requisitada especial ateno quando forem comparados aluguis com perodos distintos de reajuste
ou estgio contratual; no caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis
nominais, acrscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado;
Remunerao do capital: o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo
ser empregado em casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a comparao direta seja
impraticvel, sendo que sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do
imvel. A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia
com a tipologia do imvel, localizao e com a conjuntura econmica vigente na data da avaliao.
De acordo com o item 11.4.3 da norma, o custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode
ser amortizado em forma de desconto do aluguel.
35
Liquidao forada (item 11.5 da NBR 14653-2)

Mediante solicitao, alm do valor de mercado, pode constar no
laudo de avaliao o valor para liquidao forada, para uma certa
data, adotando-se critrios estabelecidos entre as partes do contrato.
1. Anexos da norma
A NBR 14653-2 apresenta os seguintes anexos:
18.
19.
20.
Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de

modelos de regresso linear;
Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de
tratamento por fatores;
Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas
3.3 Descrio da norma NBR 14653 - 3 Imveis rurais

Esta parte da NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais
da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito avaliao de imveis
rurais, inclusive servides rurais.
3.3.1 Aplicao
A NBR 14653-3, vlida a partir de 30/06/2004, detalha as
diretrizes e padres especficos de procedimentos para a
avaliao de imveis rurais, classificando sua natureza, instituindo
definies e terminologia; descreve as atividades bsicas a serem
desenvolvidas, define a metodologia bsica, especifica graus de
fundamentao e preciso, alm de indicar os requisitos bsicos
de laudos e pareceres tcnicos.
3.3.2 Principais referncias

normativas
So relacionadas a seguir, as normas
que contm disposies que, caso
sejam citadas no texto da NBR
14653-3, constituem prescries
para a mesma: Resoluo do
CONMETRO n 12, de 12/10/1988
- Quadro Geral de Unidades de
Medida, as normas:
NBR 14653-1:2001 Avaliao de
bens Parte 1: Procedimentos gerais;
NBR 14653-4:2002 Avaliao de
bens Parte 4: Empreendimentos, e,
Manual Brasileiro para Levantamento
da Capacidade do Uso da Terra
III aproximao (Ministrio da
Agricultura/Sociedade
Brasileira
para Cincia do Solo,
ETA Escritrio Tcnico de
Agricultura Brasil/Estados Unidos).
3.3.3 Definio de termos
importantes
Aplicam-se
alm
daquelas
constantes da NBR 14653-1, a
seo 3 da Parte 3 que contempla
mais 13 (treze) definies, dentre
as quais selecionamos as seguintes:
Fator de classe de capacidade de
uso das terras
Fator de homogeneizao que
expressa,
simultaneamente,
a
influncia sobre o valor do imvel
rural de sua capacidade de uso e das
caractersticas intrnsecas e extrnsecas
das terras, como fertilidade, topografia,
drenagem, permeabilidade, risco de
eroso ou inundao, pedregosidade,
entre outras.
36
Todos os direitos reservados.Todos

proibida
a reproduo
parcial
ou total adeste
material.parcial ou total deste material.
os direitos
reservados.
proibida
reproduo
Fator de situao
Fator de homogeneizao que
expressa, simultaneamente, a
influncia sobre o valor do imvel
rural decorrente de sua localizao
e condies das vias de acesso.
Funcionalidade de benfeitoria
Grau de adequao ou atualidade tecnolgica
de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade
econmica no imvel e na regio.
Imvel rural
Imvel com vocao para explorao animal ou
vegetal, qualquer que seja a sua localizao.
Situao do imvel
Compreende a localizao em relao a um centro
de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista
legal e de trafegabilidade.
Funcionalidade de benfeitoria
Grau de adequao ou atualidade tecnolgica
de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade
econmica no imvel e na regio.
Imvel rural
Imvel com vocao para explorao animal ou
vegetal, qualquer que seja a sua localizao.
Situao do imvel
Compreende a localizao em relao a um centro
de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista
legal e de trafegabilidade.
Terra bruta
Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.
Terra cultivada
Terra com cultivo agrcola.
Terra nua
Terra sem produo vegetal ou vegetao natural.
3.3.4 Smbolos e Abreviaturas
A NBR 14653-3 recomenda as notaes, smbolos
grficos e as convenes literais j normalizadas
no Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade do Uso da Terra III aproximao
(Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira
para Cincia do Solo, ETA Escritrio Tcnico de
Agricultura Brasil/Estados Unidos).
Estabelece que todas as notaes devem ser
explicitadas no laudo ou parecer tcnico, com
indicao das unidades de medida, de acordo com
a Resoluo CONMETRO n 12, de 12/10/1988.
3.3.5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos
3.3.5.1 Classificao dos imveis rurais
O item 5.1.1 da seo 5 da NBR 14653-3 apresenta
a seguinte classificao para os imveis rurais
quanto Dimenso:
37
a ) Pequeno at 4 mdulos fiscais;

b) Mdio de 4 at 15 mdulos fiscais;
c) Grande acima de 15 mdulos fiscais.
a) produo vegetal (culturas);

b) construes (p.ex.: casa, galpo, cercas) e
instalaes (p.ex.: rede de energia eltrica, rede
de distribuio de gua);
O item 5.1.2 da seo 5 da NBR 14653-3 apresenta c) obras e trabalhos de melhorias das terras.
a seguinte classificao para os imveis rurais Item 5.2.3 Mquinas e equipamentos fixos ou
quanto Explorao:
removveis
a) No explorado;
Item 5.2.4 Veculos
b) De lazer e turismo;
Item 5.2.5 Semoventes (animais selvagens,
c) De agricultura;
domesticados ou domsticos.)
d) De pecuria;
Item 5.2.6 Recursos naturais (florestais, hdricos
e) De silvicultura; (Cultura de rvores florestais)
e minerais)
f) Agroindustrial;
g) Misto.
3.3.5.3 Classificao dos bens, seus frutos e direitos
1.
3.3.5.2 Classificao dos
imveis rurais item 5.2
dos Item 5.3 - Frutos

a) rendas de explorao direta;
b) aluguel;
O item 5.2.1 preconiza que as terras so c) arrendamento;
enquadradas segundo o Sistema de Classificao d) parcerias.
da Capacidade de Uso das Terras do Manual Item 5.4 - Direitos
Brasileiro para Levantamento da Capacidade do a) servides;
Uso da Terra III aproximao (Ministrio da b) usufrutos;
Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia c) concesses;
do Solo, ETA Escritrio Tcnico de Agricultura d) comodatos;
Brasil/Estados Unidos).
e) direitos hereditrios;
Quanto ao estgio de explorao atual, o item f) direitos possessrios;
5.2.2 classifica a terra em:
g) outros.
a)Terra bruta;
b)Terra nua;
3.3.6 Procedimentos de excelncia
c)Terra cultivada.
A norma indica consulta seo 6 da ABNT NBR
Item 5.2.2 - Benfeitorias
14653-1:2001.
Descrio das atividades bsicas
componentes
O item 7.1 da NBR 14653-3 recomenda que sejam

esclarecidos os aspectos essenciais que definiro
o mtodo de avaliao e eventuais nveis de
fundamentao e preciso, destacando-se:
finalidade:
desapropriao,
aquisio,
arrendamento, alienao, dao em pagamento,
permuta, garantia, fins contbeis, seguro,
arrematao, adjudicao e outros;
objetivo: valor de mercado de compra e venda
ou de arrendamento, outros valores, tais como:
patrimonial, em risco, preo de liquidao
forada; indicadores de viabilidade e outros;
prazo limite previsto para apresentao do laudo;
condies a serem utilizadas, no caso de laudos
de uso restrito.
Etapas de desenvolvimento:
1) Conhecimento e requisio da documentao;
2) Vistoria;
3) Coleta de dados;
4) Diagnstico do mercado;
5) Escolha e justificativa dos mtodos e critrios
de avaliao;
6) Tratamento dos dados de mercado;
7) Clculo do valor do imvel.
Quanto ao conhecimento e requisio da
documentao do imvel, a norma reporta-se
aos itens 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001
Procedimentos Gerais.
Vistoria
Alm do preconizado no item 7.3 da ABNT NBR 146531:2001, esta norma faz consideraes especficas
para o ambiente rural, destacando-se as seguintes
observaes, as quais encontram-se detalhadas no
texto original da norma, itens 7.3.1 a 7.3.2:
Caracterizao da regio: aspectos fsicos (relevo, solos predominantes, ocupao existente,

clima, recursos hdricos); aspectos ligados infraestrutura pblica (p.ex.: sistema virio
e sua praticabilidade sazonal), sistemas de transporte coletivo, escolas, facilidade de
comercializao de produtos, sistemas de armazenagem, comrcio de insumos e mquinas
agrcolas, estrutura fundiria, vocao econmica e desenvolvimento local, disponibilidade
de mo de obra, dentre outros.
38
39
Caracterizao do imvel item 7.3.2

1)
Caractersticas
gerais:
denominao,
dimenses (rea registrada e rea levantada
topograficamente, quanto existente), limites e
confrontaes, situao, destinao, recursos
naturais, sistema virio interno, telefonia, rede
de energia eltrica interna, utilizao econmica
atual e condicionantes legais;
2) Caractersticas das terras: aspectos fsicos,
identificao pedolgica (solos); capacidade de
uso e condicionantes legais;
devem ser observadas: dimenses e quantidade,

aspectos qualitativos e tecnolgicos, estado de
conservao, vida til, aspectos funcionais e
condicionantes legais;
6) Caracterizao das mquinas e equipamentos:
fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricao,
nmero de srie), caractersticas tcnicas (p.ex.:
potncia, capacidade operacional), estado de
conservao e funcionalidade;
7) Caracterizao das atividades pecurias: espcie,
raa, categoria dos animais, ndices zootcnicos e
aspectos sanitrios, manejo, alimentao e outros;
3) Caractersticas das construes e instalaes:

dimenses, aspectos construtivos, estado 8) Caracterizao de outras atividades:
de conservao, aspectos funcionais e agroindstria, turismo rural, hotelaria, minerao.
No item 7.3 a norma recomenda que a
4) Caracterizao das produes vegetais: estado caracterizao do bem em avaliao, seja
vegetativo, estgio atual de desenvolvimento, complementada com documentos tcnicos
estado fitossanitrio (infestao de doenas, pragas disponveis, citando as respectivas fontes,
e invasoras), nvel tecnolgico, produtividades por exemplo: cartografia, imagens de satlite,
esperadas, riscos de comercializao, adaptao desenhos, fotografias, dentre outros.
regio (considerando o risco de intempries), Os demais itens pertinentes s atividades bsicas
desta norma so os seguintes:
7.4
Pesquisa para estimativa do valor de mercado;
5) Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria 7.5
Diagnstico do mercado;
das terras: quando no foram enquadrados na 7.6
Escolha da metodologia;
classificao da capacidade de uso das terras, 7.7
Tratamento dos dados.
1.
Identificao do valor de mercado.
Metodologia aplicvel Item 8

Abrange as mesmas metodologias mencionadas na norma NBR 14653-2 Imveis urbanos.
Especificao das avaliaes Item 9
Na seo 9 da NBR 14653 3 so estabelecidos os graus de fundamentao e preciso dos trabalhos
de avaliao de imveis, observando que, conforme item 9.1.2, na impossibilidade de classificao
destes parmetros, ou seja, nos casos de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos
previstos na norma, o trabalho seja designado como parecer tcnico, conforme definido em 3.34 da
ABNT NBR 14653-1:2001.
Procedimentos especficos item 10
Este item da norma faz uma abordagem individualizada dos seguintes tpicos:
1) Terras nuas;
2) Construes e instalaes;
3) Produes vegetais;
4) Florestas nativas;
5) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias;
6) Equipamentos e mquinas agrcolas;
7) Obras e trabalhos de melhoria das terras;
8) Desapropriaes;
9) Frutos e direitos;
10) Servides rurais;
11) Recursos hdricos;
12) Laudo tcnico de constatao.
Servides rurais (item 10.10 da NBR 14653-3)

As servides rurais podem ser classificadas de acordo com o seguinte critrio estipulado
pela norma:
- Quanto finalidade, entre outras: passagem de estradas, linhas de transmisso de
energia ou telefonia, tubulaes;
- Quanto interveno fsica: aparente ou no aparente;
- Quanto posio em relao ao solo: subterrnea, superficial ou area;
- Quanto durao: temporria ou perptua.
40
41
Apresentao de laudos de avaliao

A seo 11 da NBR 14653-3, no item 11.1, preconiza que o laudo de avaliao completo deve conter
no mnimo as seguintes informaes:
1) identificao do solicitante;
2) objetivo (p.ex.: valor de mercado, arrendamento) e finalidade (p.ex.: garantia, dao em pagamento,
venda e compra) da avaliao;
3) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2.2 da NBR 14653-1:2001);
4) Roteiro de acesso ao imvel planta esquemtica de localizao;
5) Descrio da regio, conforme 7.3.1;
6) identificao e caracterizao do bem em avaliao, conforme 7.3.2;
7) indicao do mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
8) Pesquisa de valores;
9) Memria de clculo do tratamento utilizado;
10) Diagnstico do mercado;
11) Data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e data de referncia;
12) Especificao da avaliao, com grau de fundamentao e preciso;
13) Local e data do laudo;
14) Qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
Anexos da norma
Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear;
Anexo B (normativo) Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao;
Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas
3.4 Aplicao da norma NBR 14653 - 4 Empreendimentos
Primeira norma da ABNT que trata da avaliao de empreendimentos; anteriormente, o assunto foi
tratado de forma limitada em algumas das normas de avaliao especficas.
Aplicam-se alm daquelas constantes da NBR 14653-1, a seo 3 da Parte 4 que contempla mais 96
(noventa e seis) definies, dentre as quais selecionamos somente as seguintes, que entendemos
convenientes ao objetivo de nosso Curso de Avaliao Mercadolgica:
Empreendimento de base imobiliria
Empreendimento em imvel destinado explorao de comrcio ou servios.
Empreendimento de base rural
Empreendimento destinado explorao das atividades agrcolas e pecurias; extrao e
explorao vegetal ou animal; transformao de produtos agrcolas ou pecurios, sem que sejam
alteradas a composio e as caractersticas do produto in natura.
A NBR 14653-4, vlida a partir de 30/01/2003, visa detalhar e complementar os procedimentos gerais
estipulados na NBR 14653-1, nos aspectos que dizem respeito avaliao de empreendimentos.
Somente a ttulo informativo, uma vez que no matria em pauta, os empreendimentos podem ser
classificados de acordo com os itens 5.1.1 e 5.1.2 da referida norma, a qual transcrevemos a seguir:
Conforme o estgio (item 5.1.1 da NBR 14653 4)
21. Concepo ou anteprojeto;
22. Projeto;
23. Implantao ou execuo;
24. Pr-operao (start-up ou posto em marcha);
25. Operao (em marcha);
26. Paralisado ou embargado;
27. Desativado;
28. Desmonte.
Conforme a base (item 5.1.2 da NBR 14653 4)
29. Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que,
quanto ao uso, podem ser: residenciais, comerciais, de servios, industriais, rurais
ou mistos;
30. De base imobiliria, com fins de explorao comercial e/ou de servios, como: hotel,
motel, resort, apart-hotel, shopping center, outlet e centros de compras assemelhados,
parque temtico, clube, posto de combustveis, teatro, cinema, casa de diverso,
depsito (armazm, silo fixo, reservatrio), hospital, clnica, casa de repouso, cemitrio,
supermercado, estdio, arena, estabelecimento de ensino;
31. De base industrial: de transformao, de construo civil;
32. De base rural: agroindstria, explorao animal, explorao vegetal (extrao ou
cultivo), explorao mista;
33. De base comercial e servios, como: transmisso de dados, teleinformtica;
34. De base mineral: extrao, beneficiamento;
35. Com base em concesses de servios pblicos, como: gua potvel (produo e
distribuio), esgoto, coleta e tratamento de resduos slidos, energia eltrica
(gerao, transmisso e distribuio), telecomunicao, radiodifuso e televiso,
gs (distribuio), rodovia, ferrovia, hidrovia, terminais de transporte (rodovirio,
hidrovirio e martimo, aerovirio, ferrovirio, intermodal), transporte coletivo.
Empreendimento imobilirio
Empreendimento em imvel destinado ao parcelamento do solo ou construo de benfeitorias, com
objetivo de venda das unidades geradas.
42
43
44
A seo 11 da NBR 14653-4, no item 11.1.1, preconiza

que os laudos de avaliao de empreendimentos
para identificao de valor s sero admitidos na
modalidade completos e devem conter no mnimo
as seguintes informaes:
4. NOES SOBRE A NORMA TCNICA ABNT

NBR 12721 AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS
DE CONSTRUO PARA INCORPORAO
IMOBILIRIA E OUTRAS DISPOSIES PARA
CONDOMNIOS EDILCIOS - PROCEDIMENTO
1) identificao do solicitante;
2) finalidade do laudo, quando informada pelo
solicitante;
3) objetivo da avaliao;
3) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
4) caracterizao fsica do empreendimento e
perodo de vistoria;
5) indicadores bsicos operacionais;
6) anlise das series histricas do empreendimento;
7) anlise setorial e diagnstico do mercado;
8) indicao do mtodo(s) e procedimento(s)
utilizado(s);
9) tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha
do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa,
cenrios, anlise de sensibilidade e de risco;
10) especificao da avaliao, indicar o grau de
fundamentao atingido;
11) identificao e fundamentao do resultado
adotado;
12) resultado da avaliao e data-base;
13) qualificao legal completa e assinatura do(s)
profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;
14) local e data do laudo.
A norma tcnica objeto desta abordagem

direcionada para o Curso de Avaliao
Mercadolgica de Imveis foi elaborada no
Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB02), pela Comisso de Estudo de Custo Unitrio e
Oramento da Construo (CE-02:139.13).
A presente norma visa o atendimento do que foi
prescrito pela Lei Federal 4591/64, com as alteraes
introduzidas pela Lei Federal 4864/65 e posteriores;
muito embora tenham sido mantidos os conceitos
tericos bsicos da antiga NBR 12721:1999, foi
procedida ampla reviso, e profundas alteraes
no contedo, visando atender a sua adaptao
peridica e aos novos padres arquitetnicos
praticados atualmente no mercado imobilirio, de
fcil constatao no cenrio dirio das cidades.
Resumidamente, as principais alteraes foram
as seguintes:
1. novos projetos-padro, incluindo-se subsolos
e especificaes de acabamentos atuais;
2. introduo de critrios para criao de
novos projetos-padro regionalizados;
3. incluso de metodologia para a coleta de
preos e clculo do Custo Unitrio Bsico
por m de construo;
4. oramentos de novos projetos-padro
a serem orados mensalmente pelos
Sindicatos da Indstria da Construo Civil
(SINDUSCON);
5. alteraes nos quadros a serem utilizados
nos atos de registro e escriturao;
6. as unidades a serem entregues em
pagamento de terreno (art. 39 da Lei Federal
4591/64 reas sub-rogadas descritas
na norma) sero tratadas como demais
unidades, com obteno das respectivas
quotas de rateio.
4.1 Objetivo
Estabelecer critrios para avaliao de custos
unitrios, clculo do rateio da construo e
outras disposies que estejam relacionadas com
as disposies e exigncias estabelecidas na Lei
Federal 4591/64, que dispe sobre o condomnio
em edificaes e as incorporaes imobilirias.
4.2 Aplicao
Notadamente, esta norma se aplica para:
36. edifcios com unidades autnomas
dispostas em pavimentos;
37.
conjunto de residncias unifamiliares
isoladas ou geminadas;
38. conjunto de galpes de uso industrial ou
comercial que sejam objeto de
incorporao;
39. demais edificaes que, mesmo no
tendo sido incorporadas na forma legal,
submetam-se posteriormente forma
condominial disposta na legislao
aplicvel (partes autnomas e comuns).
Esta norma no se aplica aos loteamentos e
parcelamentos do solo urbano cobertos pelo
decretolei 58, de 10/12/1937, que dispe

sobre o loteamento e a venda de terrenos para
pagamento em prestaes, Lei n 6766, de
19/12/1979, que dispe sobre o Parcelamento
do Solo Urbano e d outras Providncias, e
legislaes posteriores.
4.3 Definio de termos importantes
A seo 3 da NBR 12721 apresenta 45 (quarenta
e cinco) definies adotadas pela norma;
destacamos a seguir, algumas delas que
entendemos convenientes ao objetivo do curso:
Projeto Arquitetnico Aprovado
Conjunto de pranchas da edificao aprovado
pela autoridade local competente.
NOTA: Constitui um dos documentos a ser
arquivado no Ofcio de Registro de Imveis,
conforme art.32, alnea d, da Lei 4.591/64.
Projetos da Edificao
Conjunto de estudos e desenhos constantes dos
projetos arquitetnico, estrutural, de instalaes,
etc., da obra objeto de incorporao ou instituio
de condomnio.
Projetos-padro
Projetos selecionados para representar os
diferentes tipos de edificaes, que so
usualmente objeto de incorporao para
construo em condomnio e conjunto de
edificaes, definidos por suas caractersticas
principais tais como: nmero de pavimentos,
nmero de dependncias por unidade,
reas equivalentes rea de custo padro
privativas das unidades autnomas, padro
de acabamento da construo e nmero
total de unidades.
45
Pavimento
Parte coberta da edificao situada num nvel ou em vrios nveis situados entre os planos de dois
pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao p-direito mnimo previsto na
legislao municipal, ou parte descoberta do prdio, definida pela sua rea.
Pavimento Trreo
Pavimento com acesso direto via pblica. Quando forem muitos acessos diretos, corresponder ao
principal pavimento de acesso da edificao.
Andar
Pavimento que est acima ou abaixo do pavimento trreo, podendo receber diferentes nomenclaturas,
a serem especificadas no respectivo projeto arquitetnico, tais como: mezanino, subsolo etc.
Unidade Autnoma
Parte da edificao vinculada a uma frao ideal de terreno e coisas comuns, sujeita s limitaes
da lei, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de parcela das dependncias
e instalaes de uso comum da edificao, destinada a fins residenciais ou no, assinalada por
designao especial numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao.
reas de Edificao
reas estabelecidas a partir da seguinte classificao geral: reas reais de projeto, reas em relao ao uso,
reas equivalentes em relao s reas padronizadas, e reas em relao forma de diviso (distribuio).
reas Reais de Projeto

Medidas de superfcie tomadas
a partir do projeto arquitetnico
utilizadas para clculos dispostos
na Norma NBR 12721.
reas de Uso Privativo
reas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependncias e
instalaes de uma unidade autnoma, cuja utilizao privativa dos respectivos
titulares de direito, calculadas a partir de critrios definidos na Norma NBR
12721. Subdividem-se em: reas privativas principais e acessrias. rea principal
destina-se ao uso de moradia, atividade ou uso principal da edificao, situada
em determinado andar ou em dois andares interligados por acesso tambm
privativo. rea privativa acessria est situada fora dos limites fsicos de sua
rea principal, tais como: depsitos, vagas de lavagem, box de lavagem.
rea de Vaga de Garagem

Vinculada Unidade Autnoma
rea
de
estacionamento
privativo de veculo automotor,
demarcada e identificada em
projeto arquitetnico e vinculada
rea privativa principal da
unidade autnoma por direito de
propriedade, sem atribuio de
frao ideal especfica no terreno
e partes comuns do condomnio.
rea de Vaga de Garagem como
Unidade Autnoma (IPTU
separado da unidade)
rea
de
estacionamento
privativo de veculo automotor,
demarcada e identificada em
projeto arquitetnico, com
acesso que independe da
ocupao das demais vagas
46
consideradas como unidades

autnomas, ou a outras vagas de
uso comum e indeterminado, e
que, a critrio do incorporador,
ser considerada como unidade
autnoma, com atribuio de
frao ideal prpria no terreno
e partes comuns do edifcio.
rea de Vaga de Garagem de
uso Comum e Indeterminado
rea de estacionamento privativo
de veculo automotor, demarcada
e identificada em projeto
to somente para efeito de
quantificao e disponibilidade.
Quando atribudo direito de uso
de vaga (s) unidade autnoma,
pode ser tratada como rea
de uso comum de diviso no
proporcional. Quando no
atribudo direito de uso de

vaga(s) unidade autnoma,
pode ser tratada tecnicamente
como rea de uso comum de
diviso proporcional.
rea de Uso Comum
rea coberta e descoberta
situada nos diversos pavimentos
da edificao e fora dos limites
de uso privativo, que pode ser
utilizada em comum por todos
ou por parte dos titulares de
direito das unidades autnomas.
reas Descobertas
Medida da superfcie de quaisquer
dependncias no cobertas que
integram a edificao tendo como
exemplos: rea de servio, terrao
privativo etc.
47
rea Sub-rogada
aquela relativa s unidades a serem entregues a pagamento ao proprietrio do terreno, cuja
obrigao de custeio de construo foi transferida aos adquirentes das demais unidades autnomas
do empreendimento.
4.4 rea Equivalente item 5.7 da norma

Conceitualmente, trata-se de uma rea virtual, cujo custo de construo equivalente ao custo da
respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da construo
adotado como referncia, podendo ser maior ou menor que a rea real correspondente.
Custo Global da Construo

Valor mnimo que pode ser atribudo construo da edificao para fins do disposto no art.32, da Lei
4.591/64, quando o contrato for de Construo por Administrao. calculado com utilizao do custo
por unidade bsico pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil da localidade correspondente ao
padro mais semelhante ao do imvel incorporado.
4.5 Projetos-padro
A seo 8 desta norma estabelece os critrios para a coleta de preos e clculo dos custos unitrios
bsicos (CUB) de construo, para uso dos sindicatos da indstria da construo civil (SINDUSCON),
sendo que, no item 8.2, para representar os diferentes tipos de edificao, usualmente objeto de
incorporaes, so considerados os seguintes projetos definidos resumidamente a seguir, por suas
caractersticas principais e acabamentos:
Custo Unitrio Bsico

Custo por metro quadrado de construo do projeto-padro considerado, calculado de acordo com a
Norma NBR12721, pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil, a que serve de base para avaliao
dos custos de construo das edificaes, os quais devem ser arquivados no Ofcio de Registro de
Imveis.
Custo Unitrio da Construo
Quociente da diviso do custo global pela rea equivalente em rea de custo padro total.
Frao Ideal
Frao expressa de forma decimal ou ordinria que representa a parte ideal do terreno e coisas de
uso comum atribuda unidade autnoma, sendo parte inseparvel desta.
Cota Proporcional de Despesas Ordinrias e Extraordinrias de Condomnio
Cota proporcional que corresponde s despesas ordinrias, extraordinrias, ou ambas, no condomnio,
atribudas unidade autnoma, calculada conforme previsto na conveno de condomnio.
Cronograma de Obras
Documento em que se registram, pela ordem de sucesso em que so executados, os servios
necessrios realizao da construo e os respectivos prazos, previstos em funo dos recursos e
facilidades que se supem serem disponveis.
Prestaes ou Parcelas de Pagamento da Construo
Partes do custo global da construo a serem pagas nas datas preestabelecidas no contrato e
destinadas cobertura das despesas com a construo.
Prazo Contratual
Perodo de tempo previsto para entrega das obras, contado a partir da data de incio da construo,
que deve constar do contrato, o qual estabelece as condies e formas de sua eventual prorrogao.
48
PROJETO
R1-B
R1-N
R1-A
RP1Q
PROJETO
PIS
PP-B
PP-N
R8 - B
R8 - N
R8 - A
R16 - N
R16 - A
CSL-8
CSL-16
CAL-8
I
DESCRIO
RESIDNCIA UNIFAMILIAR
Residncia Padro BAIXO
Residncia Padro NORMAL
Residncia Padro ALTO
RESIDNCIA POPULAR
DESCRIO
RESIDNCIA MULTIFAMILIAR
Projeto de Interesse Social (T + 4 pav)
Prdio Popular Padro BAIXO (T + 3 pav)
Prdio Popular Padro NORMAL (GARAGEM, PILOTIS + 4 pav)
Padro BAIXO (T + 7 pav)

Padro NORMAL (GARAGEM, PILOTIS + 8 pav)
Padro ALTO (GARAGEM, PILOTIS + 8 pav)
Padro NORMAL (GARAGEM, PILOTIS + 16 pav)
Padro ALTO (GARAGEM, PILOTIS + 16 pav)
EDIFICAO COMERCIAL (Padres Normal e Alto)
Comercial, Salas e Lojas (GARAGEM, TRREO + 8 pav)
Comercial, Salas e Lojas (GARAGEM, TRREO + 16 pav)
Comercial Andar Livre (GARAGEM, TRREO + 8 pav)
Galpo Industrial
rea Real (m)

58,64
106,44
224,82
39,56
rea Real (m)
991,45
1.415,07
2.590,35
2.801,64
5.998,73
5.917,79
10.562,07
10.461,85
5.942,94
9.140,57
5.290,62
1.000,00
No item 8.2.1 da norma, constam das Tabelas 2 e 3 as caractersticas de acabamento para as

composies dos projetos-padro, de modo a identificar os padres construtivos baixo, normal e alto.
Para a elaborao das referidas Tabelas, no item 8.2.1.1 foram especificados todos os servios de
acabamento, padronizando os oramentos dos respectivos projetos-padro.
49
4.6 Custos Unitrios Bsicos

Conforme preconizado no item 8.3, tais custos de
construo devem ser calculados regionalmente
pelos sindicatos da indstria da construo
civil (SINDUSCON), atravs de lotes bsicos de
materiais, mo de obra, despesas administrativas
e equipamentos, cujas quantidades por metro
quadrado de construo esto representadas nas
Tabelas 4 a 9 da norma.
4.7 Regionalizao dos projetos-padro

Conforme seo 13, visando o atendimento do artigo
54 da Lei Federal 4591/64, os sindicatos da indstria
da construo civil (SINDUSCON) ficam obrigados a
divulgar mensalmente, at o dia 5 do ms subsequente,
os custos unitrios de construo para os projetospadro previstos nesta norma, podendo ser acrescidos
de outros projetos ou memoriais adequados
realidade das respectivas bases territoriais.
4.8 Anexos da norma

Anexo A (normativo) Quadros de reas e quadros descritivos
Anexo B (normativo) Discriminao Oramentria
Anexo C (informativo) Critrios de Oramentao
AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEIS

1. PRELIMINARES
A Avaliao Mercadolgica de imveis est afeta
diretamente com os profissionais que atuam
no mercado imobilirio, pois estes detm as
informaes tanto de ofertas e transaes, quanto do
comportamento do mercado naquele determinado
momento, o qual, via de regra, determinado
pela lei da oferta e procura, como qualquer outra
mercadoria, ou seja, quanto maior a necessidade
de possuir um bem, maior a procura e, portanto,
maior o valor; quanto menor a disponibilidade de
determinado bem, mais difcil de encontr-lo e,
consequentemente, maior o seu valor.
Conceito de Valor de Mercado
No texto sobre conceituao de valor, escrito por
Jos Fiker, publicado em sua obra Avaliao de
Imveis Urbanos, o autor observa que em economia
poltica, valor a relao entre a intensidade
50
das necessidades econmicas do homem e a

quantidade de bens disponveis para satisfazlas. Assim sendo, leis econmicas so relativas,
diferentes das matemticas, que so absolutas;
para que se verifiquem, necessrio um mercado
livre, sem situaes de constrangimento de
qualquer espcie e disponvel a todos.
Dentro desses mesmos princpios, o autor apresenta
como definio de valor de mercado, o valor que
determinado bem obteria numa transao normal
de compra e venda, dentro de prazo razovel, no
estando o comprador e o vendedor compelidos a
transacionar, sendo ambos conhecedores do bem
em seus elementos constitutivos.
Avaliao Mercadolgica de Imveis
Este curso tem por objetivo a identificao do
valor de mercado que, por condio bsica, sofre
influncia de intervenientes econmicos e da lei
da oferta e procura.
Ressalva-se que a anlise tcnica do valor de
imveis, atravs do emprego de metodologias
cientficas e estatsticas compete engenharia de

avaliaes, e portanto, ambiente distinto do corretor de
imveis, profissional atuante e conhecedor do mercado
imobilirio onde atua diariamente.
Como no existem, por enquanto, normas especficas para
a Avaliao Mercadolgica, por vezes nos reportaremos
ao ambiente das normas tcnicas da ABNT, naquilo que,
no nosso entendimento, so de domnio pblico e no
mantm exclusividade profissional de qualquer categoria.
Diagnstico de Mercado
Sem prejuzo das informaes relevantes, o avaliador
deve classificar o imvel quanto :
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou
ALTA LIQUIDEZ;
b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou
AQUECIDO;
c) nmero de ofertas: BAIXO, MDIO ou ALTO;
d) absoro pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFCIL,
DEMORADA ou RPIDA;
e) pblico-alvo para absoro do bem;
f) facilitadores para negociao do bem.
Indicar a metodologia empregada conforme disposto
nos item 8.2 da NBR 14.653-2, justificando sucintamente
sua utilizao e atentando para as denominaes abaixo.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
MCDDM Mtodo comparativo direto de dados

de mercado
MINVO Mtodo involutivo
MEVOL Mtodo evolutivo
MCREN Mtodo da renda
MCDCT Mtodo comparativo direto de custo
MQTCT Mtodo da quantificao de custo
SMDNO Sem metodologia definida em norma
Aplicao no Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica

A seguir, sero analisados de forma individual, os elementos
que devem ser observados na avaliao de imveis urbanos
e rurais, com vista elaborao do documento citado acima,
conforme Resoluo COFECI n 957/2006.
2.
ANLISE DOCUMENTAL
Na Avaliao Mercadolgica de
imveis, antes mesmo de iniciar
qualquer
Parecer
Tcnico,
o
profissional do mercado imobilirio
dever averiguar toda a documentao
disponvel do imvel, uma vez que ela
a fonte primordial de informaes, e
fundamentar o valor de mercado que
o corretor de imveis emitir em seu
trabalho avaliatrio.
Independentemente da tipologia
do imvel, seja ele urbano ou
rural, a seguinte documentao
merecer averiguao do avaliador
imobilirio, mediante sua requisio
ao contratante ou interessado:
1. Ttulo aquisitivo para constatao
da situao dominial (p.ex.:
escritura de venda e compra,
matrcula no cartrio de registro
de imveis, etc.); o ideal a
certido atualizada do imvel, o
que nem sempre possvel;
2. No caso de imvel urbano,
o nmero do contribuinte
municipal para efeito de cadastro
na Prefeitura que pode ser obtido
no carn do imposto predial e
territorial urbano (IPTU), no caso
do municpio de So Paulo;
3. No caso de imvel rural, o
documento
pertinente
ao
imposto sobre a propriedade
territorial rural (ITR), alm do
Certificado de Cadastro de
Imvel Rural (CCIR INCRA) e do
nmero de inscrio na Secretaria
da Receita Federal (NIRF);
4. Plantas aprovadas perante a
municipalidade, caso existentes.
51
Na impossibilidade da obteno de toda

a documentao ou esclarecimento de
eventuais discrepncias e ausncia de
elementos, estas sero objeto de ressalvas,
a serem descritas no Parecer Tcnico,
bem como a indicao das consideraes
assumidas pelo avaliador imobilirio em
funo dessas condies.
Para IMVEIS URBANOS a vistoria dever contemplar:
Uma vez em elaborao o Parecer Tcnico,

dever ser consultada a legislao disponvel
no mbito municipal, estadual e federal que
implique na valorizao ou desvalorizao do
imvel que est sendo avaliado.
3. Caracterizao das construes e melhoramentos: aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos

e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel; aspectos arquitetnicos,
paisagsticos e funcionais; adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a
regio; condies de ocupao.
OBSERVAES COMPLEMENTARES
IMPORTANTES
Por outro lado, para os IMVEIS RURAIS a vistoria dever abranger:
Informaes relevantes, tais como: alerta

sobre dvidas, nus, gravames, invases,
posseiros, benfeitorias no averbadas,
riscos de inundao, restries de rgos
de proteo ambiental ou de, projeto de
desapropriao, patrimnio histrico,
pioneirismo
do
empreendimento,
obsoletismo, indicar documentos da
matrcula e espelho de IPTU que tambm
subsidiaram o trabalho.
1. Caracterizao da regio: aspectos gerais, fsicos, localizao, uso e ocupao do solo, infraestrutura
urbana, atividades existentes e equipamentos comunitrios;
2. Caracterizao do terreno: localizao, utilizao atual e vocao, aspectos fsicos, infraestrutura
urbana e restries fsicas e legais ao aproveitamento;
3. VISTORIA
A vistoria do imvel imprescindvel na Avaliao
Mercadolgica, pois, alm de conhecer e
caracterizar o imvel propriamente dito, bem
como o seu entorno e o mercado regional onde
est inserido, consigna uma data de referncia,
e as informaes obtidas no momento que
nortearo toda a dissertao do Parecer Tcnico.
1. Caracterizao da regio: aspectos fsicos (relevo, solos predominantes, ocupao existente, clima,
recursos hdricos); aspectos ligados infraestrutura pblica (p.ex.: sistema virio e sua praticabilidade
sazonal), sistemas de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercializao de produtos,
sistemas de armazenagem, comrcio de insumos e mquinas agrcolas, estrutura fundiria, vocao
econmica e desenvolvimento local, disponibilidade de mo de obra, dentre outros;
2. Caracterizao geral do imvel: denominao, dimenses (rea registrada e rea levantada
topograficamente, quanto existente), limites e confrontaes, situao, destinao, recursos
naturais, sistema virio interno, telefonia, rede de energia eltrica interna, utilizao econmica
atual e condicionantes legais;
3. Caractersticas das terras: aspectos fsicos, identificao pedolgica (solos); capacidade de uso e
52
nesta oportunidade que o Avaliador Imobilirio dever obter a maior gama de informaes
possveis, pois tambm se trata de uma economia operacional, colhendo todos os subsdios que
possam afetar a determinao do valor de mercado do imvel; no caso da necessidade da realizao
de vistorias adicionais do imvel, devero ser mencionadas as respectivas datas no Parecer Tcnico.
4. Caractersticas das construes e instalaes: dimenses, aspectos construtivos, estado de

conservao, aspectos funcionais e condicionantes legais;
Em situaes especiais, quando a vistoria interna do imvel no for possvel, dever ser acordado
preliminarmente com o contratante, e tal fato dever ser mencionado no Parecer Tcnico.
5. Caracterizao das produes vegetais, obras e trabalhos de melhoria das terras, mquinas e
equipamentos, atividades pecurias e outras.
Idntico procedimento poder ser adotado quando da avaliao mercadolgica de unidades

autnomas padronizadas (p.ex.: apartamentos, salas e conjuntos comerciais dentre outros), sugerindose a vistoria de um percentual mnimo de 10% (dez por cento) do total das unidades de cada bloco
ou conjunto de unidades do mesmo tipo. No caso de condomnios residenciais e comerciais, por
exemplo, devero ser descritas as reas e equipamentos comuns.
Diferentemente da maioria dos imveis urbanos, a vistoria de imvel rural muito mais complexa,
sugerindo-se que o avaliador imobilirio disponha de outros profissionais habilitados e qualificados
tecnicamente, para auxili-lo da melhor forma, sendo que as informaes obtidas devem ser
complementadas dos documentos tcnicos disponveis, tais como: mapas, cartas, imagens de satlite,
desenhos, fotografias, dentre outros.
53
4.
4.1
AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEIS URBANOS

Introduo
A Avaliao Mercadolgica de imveis urbanos tratar somente dos terrenos sem ou com construes
neles erigidas, situados no permetro urbano de cada municpio, definido pelo respectivo Plano Diretor.
O valor do terreno funo do seu aproveitamento econmico, sendo este geralmente
correlacionado com o potencial construtivo, ou seja, o que nele se pode edificar; por outro lado,
a construo valorizada pelas vantagens que oferece, muitas vezes de forma independente de
seu padro; a construo precisa da existncia de um terreno, e dentro de uma viso urbanstica, o
terreno deveria estar sempre ocupado por uma edificao.
4.2
Classificao
No mercado imobilirio, podemos adotar a seguinte classificao para os imveis urbanos:

1. De acordo como seu USO: residencial, comercial, industrial, institucional (p.ex.: escolas,
universidades) ou misto (p.ex.: edifcio residencial com lojas no pavimento trreo);
2. Conforme o TIPO: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritrio (sala ou andar corrido),
loja, galpo, vaga de garagem, misto, hotis e motis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes
recreativos e prdios industriais;
3. Quanto ao AGRUPAMENTO dos imveis: loteamento, condomnio de casas, prdio de
apartamentos, conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prdio
comercial, conjunto de prdios comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.
1. Quadra do imvel: indicar quais as ruas, avenidas ou outros logradouros pblicos que completam
a quadra do imvel e citar a ocupao predominante dos imveis da regio (residencial, comercial,
misto, institucional, industrial, etc.);
2. Identificar a infraestrutura urbana: tipo de pavimentao (asfalto, paraleleppedos, terra batida,
etc.), guias, sarjetas, drenagem de guas pluviais, redes de gua potvel, gs encanado, sistema
de esgoto sanitrio, iluminao pblica, telefone, energia eltrica, entrega de correio, coleta e
reciclagem de lixo, sistema de TV a cabo e transmisso de dados de alta velocidade, observando
inclusive a existncia de feiras livres nas proximidades e seu impacto na avaliao do imvel;
3. Como chegar ao imvel: citar as principais vias de trfego para acesso ao local, as quais no
necessariamente integram a quadra do imvel;
4. Sistema de transporte coletivo disponvel: linhas regulares de nibus, metr, trem, transporte
martimo ou fluvial, integrao de sistemas;
5. Identificar nas circunvizinhanas: escolas, hospitais, postos de sade, delegacia ou posto policial,
parques pblicos, etc.;
6. Pontos de referncia: distncia ao centro da cidade, da orla martima, aeroporto, porto, praa, avenida,
terminal de nibus, estaes de metr ou ferrovirias, shopping centers, museus, teatros, etc.;
7. Zoneamento urbano: indicar a zona onde se localiza o imvel, conforme legislao municipal (Plano
Diretor), com a indicao das caractersticas de aproveitamento, dimensionamento e ocupao
dos lotes; influncia do Cdigo de obras ou outra legislao estadual ou federal, notadamente
quanto ao meio ambiente, que possa interferir no valor de mercado do imvel;
8. Mapa de localizao: ilustrao obtida em guia ou mapa da cidade; indicar, quando possvel, a
posio da face norte.
4.4
No mercado imobilirio nos deparamos muitas

vezes com imveis que foram construdos para
determinado uso, por exemplo, residencial, e
atualmente sua destinao atual diferente,
quando, atravs de adaptaes construtivas,
transforma-se uma residncia em uma escola.
4.3 Caractersticas da Regio urbana onde
se localiza o imvel
Na prtica, a caracterizao da regio, que uma
vistoria do entorno onde se encontra o imvel,
realizada por uma boa volta no quarteiro,
ou seja, analisar nas proximidades do imvel:
54
Terrenos urbanos
Sero abordadas a seguir as caractersticas que podem influenciar na formao do valor de terrenos
urbanos, ressalvando que sua aplicao estar condicionada s regras do mercado imobilirio regional.
4.4.1 Localizao e situao
Identificar o lote ou gleba quanto aos logradouros pblicos e segundo sua situao no contexto
urbano, observando:
3.
Meio de quadra: aquele situado no interior da quadra, entre os terrenos de esquina;
4.
Terreno de fundo: aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica
por um corredor de acesso;
5.
Terreno encravado: aquele que no se comunica com a via pblica; destacam-se aqueles
resultantes de reas que foram objeto de partilha ou ocupao irregular (Passagem de servido);
6.
Terreno interno: aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio
da malha viria do municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na
Planta Genrica de Valores do Municpio;
7.
Terrenos de marinha: situados em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente,
para a parte da terra, da posio da linha da preamar-mdia de 1831, que so situados no continente,
na costa martima, nas ilhas e margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das
mars, ou contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars.
55
4.4.2 Dimenses
Descrever todas as divisas e confrontantes, adotando-se a posio de um observador que est de
frente para o terreno, o que dever estar mencionado de forma clara, assim como a rea do terreno,
explicitando o documento que a fundamentou; observar o aproveitamento, dimensionamento e
ocupao dos lotes urbanos perante a legislao municipal, levando em considerao o coeficiente de
aproveitamento, a taxa de ocupao mxima, a rea do lote mnimo, a frente mnima, dentre outros
parmetros. No esquecer de confrontar as dimenses observadas no imvel na data da vistoria com
a documentao fornecida ou consultada; priorizar documentos que possuem f pblica (Presuno
legal de autenticidade, verdade ou legitimidade de ato emanado de autoridade ou de funcionrio
devidamente autorizado, no exerccio de suas funes).
4.4.3 Formato
Considerar a figura geomtrica regular que se assemelha forma do terreno, no caso de figuras mais
conhecidas como o retngulo e o trapzio, por exemplo; caso contrrio, sugere-se o termo irregular,
indicando o nmero de lados do polgono. Relembrar as frmulas de clculos dos terrenos irregulares.
Averiguar a influncia do formato do terreno perante o seu aproveitamento legal, de forma a atender
os recuos mnimos exigidos.
4.4.4 Topografia
Como princpio bsico, a influncia das condies topogrficas do terreno poder ser determinada
pela deduo ou acrscimo correspondente ao gasto necessrio para se colocar o terreno em situao
de aproveitamento mximo legal permitido; tais consideraes podem tambm ser aplicadas para a
posio do terreno em relao ao logradouro publico, ou seja, acima ou abaixo da rua, por exemplo.
Quando no forem obtidas informaes no mercado imobilirio que norteiem a valorizao ou
desvalorizao de um terreno em funo de sua topografia, o que sem dvida, o melhor critrio,
sugere-se a adoo criteriosa das seguintes variaes com base em um terreno plano:
SITUAO
56
CRITRIO
TOPOGRAFIA PLANA
SITUAO PADRO
TOPOGRAFIA EM ACLIVE
DESVALORIZAO DE 5% AT 10%
TOPOGRAFIA EM DECLIVE
(queda para os fundos)
ACIMA DO NVEL DA RUA AT 2,00 m
SITUAO PADRO
ACIMA DE 2,00 m e at 4,00 m
DESVALORIZAO DE 10%
ABAIXO DO NVEL DA RUA AT 1,00 m
SITUAO PADRO
ABAIXO DE 1,00 m e at 4,00 m
4.4.5 Superfcie e solo

No mercado imobilirio, via de regra, dar-se- preferncia a terrenos cuja consistncia do solo seja
seca, alm de imunes a alagamentos peridicos e inundaes, ou seja sem a presena de gua em sua
superfcie; dentro da mesma abordagem descrita anteriormente, ou seja, quando no forem obtidas
informaes no mercado imobilirio que norteiem a valorizao ou desvalorizao de um terreno em
funo destas condicionantes, sugere-se a adoo criteriosa das seguintes variaes com base em um
terreno de consistncia seca:
SITUAO
CRITRIO
TERRENO SECO
SITUAO PADRO
BREJOSO OU PANTANOSO
DESVALORIZAO DE 40%
ALAGADIO
DESVALORIZAO DE 30%
Deve tambm ser observada a posio do terreno, lotes ou glebas, em relao a cursos dgua, o
que implica no atendimento de legislao especfica e pode influenciar seu aproveitamento mximo,
podendo caracterizar uma desvalorizao perante o mercado imobilirio local.
4.4.6 Terrenos de esquina ou vrias frentes
O profissional do mercado imobilirio dever analisar a influncia destas condicionantes no mercado
imobilirio regional, pois teremos situaes em que estas caractersticas sero preponderantes,
por exemplo, um imvel comercial num terreno de esquina possui valorizao inerente ao seu uso,
enquanto que, em zonas residenciais unifamiliares, tal valorizao, se existir, atinge no mximo 10%
(dez por cento).
4.4.7 Passivo Ambiental
Conforme texto extrado do Guia para Avaliao do potencial de contaminao em imveis, disponibilizado
pela CETESB - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, tem-se a seguinte considerao:
(...) O processo de industrializao paulista iniciou-se no final do sculo XIX, tendo se intensificado
a partir da dcada de 1950. A expanso industrial concentrou-se na capital, na regio do ABC e
em Cubato, acompanhando os eixos ferrovirios. Desde 1980, houve progressiva diminuio do
nmero de estabelecimentos industriais instalados em algumas regies do Estado, particularmente
na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP). Este processo tem acarretado o surgimento de um
grande nmero de imveis desocupados. Durante a dcada de 1980, alguns desses imveis foram
convertidos para usos no industriais, tendncia que desde ento tem se acelerado. Este processo
de transformao urbana tende a se acentuar devido promulgao da Lei Estadual N 9.999/98,
que possibilita a ocupao, nas zonas de uso predominantemente industriais (ZUPI), por outros usos
at ento vetados (residencial e comercial), conforme a Lei Estadual 1.817/78, sendo que para tal
dever ser comprovada, dentre outras questes, a ausncia de contaminao.
importante observar que, em imveis desta natureza, grande a possibilidade da presena de
contaminao no solo, ou mesmo em suas instalaes prediais remanescentes, o que caracteriza um
dos principais aspectos do denominado passivo ambiental. (...)
57
Em avaliao imobiliria tambm se emprega o

termo benfeitorias, que no ambiente urbano,
define-se como sendo obra ou servio realizado
em um terreno e que no pode ser retirado sem
destruio, fratura ou dano.
residncias de veraneio.
Destacam-se, dentre os tipos mais comuns de
construes que sero objeto do parecer tcnico
de avaliao mercadolgica, as residncias trreas
e sobrados, apartamentos, salas e conjuntos
comercias, galpo industrial e de armazenagem,
4.5.1 Tipos de construo
lojas e edifcios institucionais.
O avaliador imobilirio dever identificar no lote A posio da construo no terreno tambm
urbano a finalidade da construo, observando dever ser abordada, pois est diretamente
que existem edificaes com tipologias locais, ligada insolao e aerao dos cmodos; assim
ou seja, fruto de uma ocupao pontual de sendo, considera-se a edificao como: isolada
imigrantes e at mesmo por uso especfico, apresenta recuo frontal e com os demais
por exemplo, as casas sobrepostas observadas confrontantes; semi-isolada construda junto
comumente no litoral paulista e destinadas a a uma das divisas, podendo apresentar recuos
frontal e de fundos; geminada erigida junto
s duas divisas laterais, embora possa
apresentar recuos frontal e de fundos.
Compete ao avaliador imobilirio, aps consulta ao rgo competente, anlise desta condicionante e
seu impacto na desvalorizao do terreno, caso aplicvel.
4.4.8 Insolao
Indicao da posio do sol nascente e poente, quando da disponibilidade de alguma documentao
que fundamente a questo.
4.4.9 Consulta a Legislao
Reitera-se a consulta de legislao disponvel, seja no mbito federal, estadual ou municipal, que
contenha qualquer meno sobre a implantao de novos projetos ou intervenes que impliquem
na alterao das caractersticas fsicas e de uso e ocupao do solo, implicando na valorizao ou
desvalorizao do lote ou gleba perante o mercado imobilirio.
4.5
Construes e melhoramentos
No nosso entendimento, para a Avaliao Mercadolgica de imveis, devero ser observadas as

caractersticas a seguir apresentadas, ressalvando que, na dvida de qualquer informao tcnica, no
ambiente da construo civil, imprescindvel a consulta a profissionais qualificados e habilitados,
notadamente engenheiros civis e arquitetos.
Da mesma forma, o profissional do mercado imobilirio dever ficar atento s inovaes tecnolgicas
do setor, pois elas alteram significativamente os padres da construo, os quais sero observados
neste curso, mediante a consulta a publicaes especializadas e de conhecimento pblico.
58
4.5.2 reas da construo

A documentao apresentada fornecer ao avaliador imobilirio, em primeira anlise, as reas da
construo que sero objeto da vistoria do imvel; compete ao profissional analisar e confrontar a
rea existente no imvel e aquela que consta do documento ou planta aprovada perante os rgos
competentes; mencionar sempre reas construdas que no estejam averbadas.
No caso de unidades padronizadas, tais como: apartamentos, salas e conjuntos comerciais, lojas
em centros de compras, condomnio de casas ou galpes, dentre outras, devero ser observadas as
reas privativas, de uso exclusivo dos respectivos titulares de direito, as reas comuns, podendo ser
cobertas ou descobertas e situadas fora dos limites de uso privativo, que podem ser utilizadas em
comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autnomas; alm da rea total,
que, via de regra, a soma de ambas, privativa e comum.
4.5.3 Descrio dos cmodos
Na descrio dos cmodos dever ser adotado critrio de simples identificao, ou seja: dormitrios,
salas, cozinha, banheiro, etc.; caso haja algum ambiente especfico, cuja denominao seja advinda do
mercado imobilirio local em determinado momento - por exemplo, espao gourmet atualmente descrever breve destinao do cmodo em questo, que neste caso, comumente se localiza em rea
comum de condomnios residenciais multifamiliares, composto por cozinha integrada com salo, alm
de sanitrios. Na dvida, no arrisque, empregue termos de fcil compreenso no parecer tcnico.
59
4.5.4 Padro de construo

Os padres construtivos so definidos na norma
tcnica NBR 12721/2006, que estabelece critrios
para avaliao de custos unitrios, clculo do
rateio da construo e outras disposies que
estejam relacionadas com as disposies e
exigncias estabelecidas na Lei Federal 4591/64,
que dispe sobre o condomnio em edificaes e
as incorporaes imobilirias.
Nesta norma tcnica, so definidos os padres
construtivos Alto, Mdio e Baixo, atravs de lotes
bsicos de materiais, mo de obra, despesas
administrativas e equipamentos, e respectivas
quantidades por metro quadrado de construo.
Conforme j abordado anteriormente neste
curso, os custos unitrios de construo (CUB)
devem ser calculados e divulgados regionalmente
pelos sindicatos da indstria da construo
civil (SINDUSCON), sendo esta informao de
fcil acesso ao avaliador imobilirio, atravs de
publicaes em revistas especializadas, alm de
jornais de grande circulao; no caso do estado
de So Paulo, pode-se consultar o site http://
www.sindusconsp.com.br.
profissional do mercado imobilirio dever fazer

uso de tabelas divulgadas nas mesmas fontes de
informao citadas no pargrafo anterior, levando em
considerao a idade do imvel, idade aparente e seu
estado de conservao.
No parecer tcnico de avaliao imobiliria, sugerese a adoo de simplificao, quando descrever o
estado de conservao, limitando-se a bom, regular
ou pssimo ou se necessita de modernizao.
Quanto idade da construo, o profissional
do mercado imobilirio dever se reportar
documentao disponvel, de fcil constatao
do tempo decorrido desde a concluso de fato da
edificao at a data da vistoria no imvel.
No menos importante, muito pelo contrrio,
o estado de conservao de um imvel est
intrinsecamente relacionado sua manuteno
predial; deve o profissional constatar, por ocasio da
vistoria, seja em ambiente residencial, comercial ou
industrial, se esto sendo observados os requisitos
mnimos de manuteno preventiva, pois todo
reparo implica custos, e isto pode vir a influenciar
o valor da construo e, consequentemente, da
avaliao mercadolgica do imvel.
4.5.5 Estado de conservao e idade da construo

Outro fator relevante para o Avaliador Imobilirio a
depreciao da construo, pois os custos unitrios
publicados mensalmente pelo SINDUSCON regional
referem-se a edificaes novas; para tanto, o
4.5.6 Estilo arquitetnico orientar sobre os estilos.

Quando necessria a identificao, procure
informaes no memorial descritivo da
construo; esta matria controversa no prprio
ambiente tcnico.
4.5.7 Acabamentos da construo

Os materiais de construo, notadamente os destinados a acabamentos internos e externos da
edificao, esto em constante atualizao tecnolgica, seja, por exemplo, para facilitar a manuteno
predial de fachadas, sujeitas aos efeitos da poluio dos grandes centros urbanos, seja para criar
ambientes mais agradveis para o ser humano, e menos nocivos natureza, assunto, alis, para o qual
todos ns acordamos tarde; desta maneira, o profissional do mercado imobilirio dever estar atento
s mudanas e, sempre que possvel, fazer uso de profissionais qualificados que possam auxili-lo,
quando da ocorrncia de qualquer dvida em ambiente tcnico da construo civil.
A descrio dos acabamentos de piso, teto e parede deve ser simples, e recorrer, caso necessrio, a
revistas especializadas para especificar melhor a tipologia do material empregado na construo.
60
4.5.8 Irregularidades construtivas

Embora trate-se de ambiente tcnico, que
exige uma qualificao e habilitao especfica,
quaisquer irregularidades constatadas pelo
avaliador imobilirio na construo, quando
da relao da vistoria, merecero destaque;
priorizar as irregularidades afetas ao estado de
conservao, tais como: manchas de umidade,
falta de pintura, janelas e portas emperradas,
fissuras na parede, quadro de luz sem
disjuntores, vlvula de descarga deficiente, etc.
Quando se deparar com situaes mais
complexas e que, no entendimento do avaliador
imobilirio, possam vir a causar danos sade
e segurana dos usurios, pea auxlio aos
profissionais de engenharia para emitir opinio
tcnica a respeito; lembre-se sempre que a
responsabilidade pela informao do corretor
avaliador, no arrisque em matria alheia.
4.5.9 Melhoramentos
Alm da construo propriamente dita, o
avaliador imobilirio dever identificar no imvel,
quaisquer melhorias implantadas no terreno,
como por exemplo: muros de divisa ou arrimo,
grades de fechamento perimetral, pavimentao
externa, cercas, coberturas, churrasqueira,
piscina, caixa dgua elevada, dentre outras.
Para a avaliao destes custos, sugere-se
consulta a revistas especializadas, assim como
os prprios fabricantes e fornecedores.
4.5.11 Adequao da construo

Algumas vezes, o corretor avaliador pode se deparar
com edificaes que possuem caractersticas
construtivas inadequadas ao padro da regio, por
exemplo, um sobrado residencial erigido em lote
urbano popular, com acabamentos de primeira
qualidade; caber ao profissional do mercado
imobilirio, o enquadramento desta construo, de
forma que se obtenha o valor de mercado do imvel.
Por outro lado, importante mencionar no parecer,
a destinao atual da construo, e a vistoria
realizada pelo corretor avaliador dever contemplar
as adequaes que foram feitas na construo para
a sua atual destinao; por exemplo, uma residncia
que foi adaptada para um restaurante.
4.5.12 Recomendaes
As informaes que pertencem ao ambiente
tcnico de engenharia civil ou arquitetura devem
ser empregadas de forma criteriosa pelo corretor
avaliador, de forma a preservar sua responsabilidade
pelo parecer tcnico; na dvida, reitera-se a consulta
de profissional habilitado e qualificado na rea, pois
isto valorizar seu trabalho.
4.5.10 Equipamentos instalados

Dentro do mesmo princpio, devero
ser identificados na vistoria do imvel, e
posteriormente averiguados seus respectivos
custos, todos os equipamentos e sistemas
que no esto contemplados especificamente
nos servios de construo civil, destacandose: grupo gerador, central de ar condicionado,
sistema de segurana patrimonial, sistema de
reutilizao da gua, aquecimento solar, cabine
primria, etc.
61
Para entendimento desta classificao, torna-se necessria a definio de MDULO FISCAL, a qual
segundo disponvel em http://www.incra.gov.br/ tem-se:
(...) O que mdulo fiscal?
Unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada municpio, considerando os seguintes fatores:
:: Tipo de explorao predominante no municpio;
:: Renda obtida com a explorao predominante;
:: Outras exploraes existentes no municpio que, embora no predominantes, sejam significativas
em funo da renda ou da rea utilizada;
:: Conceito de propriedade familiar.
Qual a aplicao do mdulo fiscal?
O mdulo fiscal serve de parmetro para classificao do imvel rural quanto ao tamanho, na forma
da Lei n 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.
:: Pequena Propriedade - o imvel rural de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais;
:: Mdia Propriedade - o imvel rural de rea de rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais.
:: Serve tambm de parmetro para definir os beneficirios do Pronaf (pequenos agricultores de
economia familiar, proprietrios, meeiros, posseiros, parceiros ou arrendatrios de at quatro
mdulos fiscais). (...)
5.2
Classificao dos imveis rurais
No mercado imobilirio, podemos adotar a seguinte classificao para os imveis rurais:

17. De acordo como sua DIMENSO: segundo o INCRA (Instituto Nacional de Colonizao e
Reforma Agrria) em propriedades pequenas, mdias, e por consequncia, grandes, expressas em
mdulos fiscais;
18. Conforme a EXPLORAO: agricultura, pecuria, agroindustrial, silvicultura (cultura de rvores
florestais), de lazer e turismo, misto e no explorado.
5.2.1 Classificao quanto dimenso
Inicialmente, reitera-se que a unidade de medida oficial para reas rurais o hectare (ha), equivalente
a 10.000 m (metros quadrados), muito embora seja empregada comumente no mercado imobilirio
rural, a unidade alqueire, conforme definido abaixo:
[Do r. al-kayl, medida (de cereais).]
S. m. 2. Bras. Unidade de medida de superfcie agrria equivalente em MG, RJ e GO a 10.000 braas
quadradas (4,84 hectares), e em SP a 5.000 braas quadradas (2,42 hectares): Servir de espoleta a
um sujeito mau como Seu Juca, de corao duro como pedra .... dono de muitos alqueires de terra,
esquecido de que, para o descanso daqueles ossos velhos, eram suficientes sete palmos dela, nada
mais, nada menos! (Nlson de Faria, Tiziu e Outras Estrias, p. 133.)
Fonte: Novo Dicionrio Aurlio - Sculo XXI Editora Nova Fronteira
62
MDULO
FISCAL (ha)
MUNICPIO
PEQUENA
MDIA PROPRIEDADE
PROPRIEDADE
Santo Andr
S. Caetano Sul
So Paulo
Taboo da Serra
At 20 ha
200.000 m
Santana de Parnaba
At 28 ha
280.000 m
20 ha at 75 ha ou
de 200.000 m at
750.000 m
GRANDE
PROPRIEDADE
Acima de 75 ha
ou 750.000 m
28 ha at 105 ha
Acima de 105 ha
ou de 280.000 m at
ou 1.050.000 m
1.050.000 m
Do que foi abordado sucintamente, o corretor avaliador dever ficar atento, quando de sua atuao,
pois assim como o Plano Diretor possui mbito municipal, a classificao das propriedades rurais
quanto a suas dimenses, possuir idntico critrio.
5.2.2 Classificao quanto explorao do imvel rural:
Dever ser observado tambm na data da vistoria, o estgio atual da terra, conforme a seguir definido:
Terra bruta: no trabalhada, com ou sem vegetao natural;
Terra cultivada: com cultivo agrcola.
Terra nua: sem produo vegetal ou vegetao natural.
63
5.3
Capacidade de uso das terras
Devido grande diversidade das caractersticas das terras que compem um imvel rural, foi adotado
um procedimento cientfico, de sentido econmico, ou seja, da capacidade de gerar renda, eliminandose distores de interpretao pessoal do avaliador.
Tal critrio, proposto pelo pesquisador norte-americano Norton em 1940, e adotado desde longa data
no Brasil, encontra-se no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra III
aproximao, editado em julho de 1971 (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia
do Solo, ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos).
Assim sendo, tem-se a seguinte ilustrao das oito classes de capacidade de uso das terras:
CLASSE I - Sem prticas especiais

CLASSE II - Com prticas simples
CLASSE III - Com prticas intensivas
CLASSE IV - Com uso limitado e prticas intensivas
CLASSE V - Sem restries ou prticas especiais

CLASSE VI - Com restries moderadas
CLASSE VII - Com severas restries de uso
CLASSE VIII - Terra extremamente acidentada, arenosa, mida ou rida
5.4
Localizao de propriedades rurais
Segundo abordagem de KOZMA, a anlise da localizao de um imvel rural difere fundamentalmente

da anlise feita para um imvel urbano, pois, enquanto que nos imveis urbanos a variao da
distncia ao polo considerado tem grande importncia, no ambiente rural, variaes de distncia que
seriam consideradas absurdas, segundo critrios urbansticos, no possuem qualquer significado. Nos
imveis rurais, o julgamento da localizao est relacionado, principalmente, qualidade dos acessos
e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados.
5.5
Nota Agronmica - INCRA
O INCRA define como Nota Agronmica um fator que associa Capacidade de Uso das Terras com a
sua localizao e acesso (Quadro II), pela existncia de posse e sua ancianidade (Quadro III) e outras
notas ou fatores fundamentados estatisticamente, considerados relevantes na determinao do
valor, como por exemplo, antecipao para pagamento vista, elasticidade, dimenso, benfeitorias,
recursos hdricos, entre outros.
O corretor avaliador dever, como insistentemente mencionado neste curso, de forma criteriosa,
empregar os coeficientes apresentados a seguir, de tal forma que possa us-los quando de sua anlise
dos dados do mercado imobilirio rural.
Conforme abordagem de KOZMA, o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra
representa a utilizao da terra em funo de sua rentabilidade econmica, como se observa no grfico I abaixo:
Do mesmo modo, KOZMA observa que a terra cuja capacidade de uso apresenta possibilidade de
aproveitamento mais intensivo, e que propicia ao proprietrio maior liberdade na escolha do uso,
tem, evidentemente, maior valor. Este valor decresce na medida em que aquelas condies diminuem,
ao mesmo tempo em que aumentam as limitaes e risco de uso, conforme pode ser observado no
grfico II, extrado do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra.
Fonte: Adaptado de FRANA, 1983 - Citado por ROSSI, 2005
64
65
Preliminarmente apresentao do Quadro III, conforme abordagem do INCRA, ancianidade o ttulo

e a combinao entre a porcentagem de rea ocupada por posseiros, associada ao tempo de ocupao.
Conforme instruo do INCRA, e que no nosso entendimento dever ser observada pelo corretor
avaliador, as benfeitorias localizadas em reas de preservao permanente e reserva legal
sero identificadas, descritas no Parecer Tcnico, porm no avaliadas; as benfeitorias no
reprodutivas localizadas em reas de preservao permanente e reserva legal que se encontrem
em desconformidade com a legislao ambiental no sero avaliadas.
5.7
5.6
Construes, instalaes e melhoramentos
Dentro do mesmo critrio adotado para as terras, comparativamente aos lotes urbanos, as obras
de natureza civil, existentes no meio rural, devem ser tratadas de maneira diferenciada, observandose que devem ser todas identificadas por ocasio da vistoria.
Segundo abordagem do INCRA, sob esta designao genrica, incluem-se aquelas benfeitorias
que esto vinculadas ao solo e no podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo
as construes e instalaes como casas, galpes para mquinas e veculos, depsitos, secadores,
pocilgas, avirios, armazns, estbulos, silos, abrigos, cercas, currais, estradas internas, pista de pouso,
audes, barragens, poos, cisternas, sistemas de abastecimento de gua, energia eltrica, sistemas de
drenagem, mquinas, motores, equipamentos, etc.
Sugere-se que o corretor avaliador recorra ao mercado local para obteno dos preos praticados,
quer seja na execuo de servios especializados, concessionrias de mquinas, equipamentos
e implementos agrcolas, dentre outros, para averiguar os valores atuais; a prtica da consulta a
profissionais habilitados e qualificados somente enaltecer o trabalho avaliatrio.
A depreciao das benfeitorias em ambiente rural, conforme ressalvas j feitas neste trabalho,
tambm est contemplada no trabalho realizado pelo INCRA, e apresenta a seguinte classificao, em
relao sua funcionalidade e estado de conservao:
Produes vegetais
Devido complexidade do assunto, vez que trata-se de ambiente especfico, sugere-se que o corretor
avaliador recorra a profissionais qualificados e habilitados, preferencialmente da mesma regio do
imvel rural que est se avaliando, para auxili-lo na obteno de uma opinio de valor, quer seja para
culturas ou pastagens.
5.8
Reserva Legal e de Preservao Permanente
O corretor avaliador tambm deve estar atento ao meio ambiente, assunto para o qual o ser
humano acordou tarde, mas ainda h tempo; somente para informao, a Constituio Federal,
em seu art. 225, impe ao Poder Pblico e coletividade o dever de defender e preservar o meio
ambiente, sendo que no pargrafo 3 enfatiza que as condutas e as atividades lesivas a este
sujeitaro os infratores, pessoas fsicas ou jurdicas, a sanes penais e administrativas, definidas na
Lei n 9.605/1998, independentemente da obrigao de reparar os danos causados.
5.9
Licena Ambiental
Compete tambm ao Avaliador Imobilirio, a verificao da existncia de tal documento para as

atividades ou empreendimentos desenvolvidos no imvel, sujeitas ao licenciamento ambiental, em
conformidade com o Anexo 01 da Resoluo do CONAMA n 237/1997.
Adequada: edificao est perfeitamente adequada sua utilizao; est 100% aproveitada e/ou
funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
Inadequada: edificao est parcialmente adequada sua utilizao; aproximadamente 75% de
sua capacidade aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num
perodo de um ano agrcola;
Superada: edificao est superada, considerando as recomendaes tcnicas atuais, mas
aproximadamente 50% de sua capacidade ainda aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada,
considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
Residual: edificao no tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado;
20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um
ano agrcola.
66
67
1. ELABORAO DO PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA - PTAM

1.1 Preliminares

Antes de adentrarmos especificamente na elaborao do Parecer Tcnico, que ser o produto
da experincia do corretor de imveis, e demais profissionais atuantes no mercado imobilirio, com
os fundamentos desenvolvidos durante este curso, abordaremos alguns tpicos que devem ser
integrados s informaes j ministradas, e que so imprescindveis para o atendimento legal deste
trabalho de avaliao.
1.2
Metodologia empregada para a Avaliao Mercadolgica de Imveis

Quando vamos adquirir qualquer bem ou servio, fazemos uma comparao, de forma
instintiva, dos valores que esto sendo praticados no respectivo mercado.
Assim sendo, se o corretor de imveis o profissional conhecedor das transaes imobilirias da
regio onde atua especificamente, no haveria outro mtodo melhor para a Avaliao Mercadolgica
que o Comparativo de dados do Mercado, pois estar intrinsecamente associado a sua experincia
profissional, e refletir a realidade do mercado naquele determinado momento.
Assim sendo, para obteno do valor de determinado imvel, o profissional dever, atravs da comparao
de dados advindos do mercado imobilirio regional, com caractersticas similares ao imvel que est
sendo avaliado, fundamentar sua pesquisa, a qual abrange tanto as ofertas quanto as transaes.

Sugere-se que a Pesquisa do Corretor Avaliador contenha, no mnimo, os seguintes dados:

1. Fontes: indicando nomes, telefones ou endereo eletrnico, no caso de informantes; nome do
jornal ou revista, pgina e data de publicao; no caso de transao ou compromisso, indicar o
registro de imveis, nmero da matrcula, livro e folhas, natureza do documento pesquisado;
2. Data da informao pesquisada, qualquer que seja a fonte; sempre observar a validade dos
valores indicados em transaes;
3. Caracterizar os imveis que empregou para comparao, indicando: localizao, dimenses,
preo e condies de venda ou locao (o ideal conhecer os imveis, mesmo que seja
somente uma olhada na fachada).

Como as caractersticas das ofertas e transaes, geralmente no so idnticas ao imvel
objeto do Parecer Tcnico, por vezes, quando o corretor avaliador no dispuser de informaes do
mercado imobilirio que norteiem uma desvalorizao ou valorizao do imvel que est se avaliando,
com relao s caractersticas dos imveis empregados para comparao, podero ser empregados
ndices, coeficientes ou fatores divulgados por diversos meios de comunicao, o que dever ser feito
de forma criteriosa e mencionado no Parecer Tcnico.
68

Observa-se que, ao contrrio dos imveis urbanos, as propriedades rurais diferem,
fundamentalmente, umas das outras, em vrios aspectos, tais como: destinao, relevo, solos,
mtodos de produo, qualidade e quantidade de construes, instalaes e melhorias, o que reduz
consideravelmente o nmero de dados comparativos, adicionando maiores dificuldades a serem
superadas pelo Corretor Avaliador.
1.3
Valor de construes, instalaes e melhoramentos
Quando da realizao de Avaliao Mercadolgica, cujo valor de mercado do imvel seja resultante
da adio das parcelas pertinentes ao Terreno e s Construes, uma vez definida a parcela do terreno
pelo Corretor Avaliador, o valor da construo poder ser calculado atravs de seu custo unitrio do
padro construtivo considerado, cuja divulgao de responsabilidade do sindicato da indstria de
construo civil local, associado a um fator de depreciao, quando for imvel usado; nestes casos,
imprescindvel a anlise do profissional do mercado imobilirio, de modo a no obter um valor
do imvel inadequado regio; quando no dispuser de elementos tcnicos suficientes, recorra a
profissionais qualificados.
No que se refere a instalaes e melhoramentos, na maioria das vezes, faa uso de informaes
obtidas em publicaes especficas; do mesmo modo, quando necessrio, solicite oramentos de
empresas especializadas, pois isto s valorizar seu trabalho.
1.4
Qualificao e Habilitao do Avaliador Imobilirio
Conforme a Resoluo COFECI n 957/2006 e o Ato Normativo COFECI n 001/2006, o Parecer Tcnico
dever conter a identificao do corretor de imveis habilitado e qualificado atravs deste curso;
empregue este recurso no dia a dia, pois ele far a diferena.
Sugere-se tambm, que seja mencionada a legislao que rege as atribuies dos Corretores de
Imveis (artigo3 da Lei n 6.530/78 e artigo 2 do Decreto n 81.871/78).
1.5
Modelo do PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA - PTAM
Apresentamos a seguir, um modelo de Parecer Tcnico que, alm de contemplar os requisitos mnimos
estabelecidos no Anexo III do Ato Normativo COFECI n 001/2006, apresenta uma sequncia lgica de
informaes; este exemplo no possui qualquer carter de obrigatoriedade de uso, pois caber a cada
profissional adequ-lo, de modo a facilitar seu trabalho avaliatrio.
69

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O que Avaliao de Imveis?

Os bens materiais so os imveis urbanos,

FONTE: Dicionrio Priberam da Lngua PortuguesaPortuguesa

O que um Parecer Tcnico de Avaliao?

FONTE: Dicionrio Priberam da Lngua Portuguesa

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2. DESCRIO DO IMVEL........................................................................................................... n da pgina

5. CONSTRUES E MELHORAMENTOS........................................................................... n da pgina

Identificar o contratante, solicitante e/ou proprietrio;

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1. rea em metros quadrados (m), hectares (ha);

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VALOR DE MERCADO DO IMVEL

Fechamento do parecer tcnico;

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Corretores de Imveis), esto preocupadas em

Anualmente, disponibilizado aos

O artigo 39, inciso VII, do Cdigo de Defesa do

Conforme as regras de normalizao,

Toda a abordagem deste trabalho foi

01. O que uma norma tcnica?

A ABNT o Frum Nacional de Normalizao.

Perguntas mais frequentes sobre

um documento estabelecido por

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04. O que uma norma internacional?

organismo avaliar de forma isenta um sistema

10. O uso das Normas Brasileiras

NOES SOBRE AS NORMAS TCNICAS ABNT NBR 14653 - AVALIAO DE BENS

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Parte 1 Procedimentos gerais

Parte 3 Imveis rurais

Parte 5 - Mquinas, equipamentos,

De acordo com os procedimentos de normalizao, medida que forem elaboradas as partes

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Destacamos a seguir, algumas definies que

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Vantagem da coisa feita

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Bens abrangidos pela norma

A NBR 14653-1 classifica os bens em duas categorias:

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Mtodos para identificar o valor e o custo de um bem

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Especificao das avaliaes

O anexo da NBR 14653 1 possui carter informativo,

Descrio da norma NBR 14653 - 2 Imveis urbanos

O Projeto da norma NBR 14653-2 circulou em Consulta Pblica conforme Edital n 06 de

Apresentao e modalidades do laudo de avaliaes

Principais referncias normativas

Definio de termos importantes

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Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.