DERECHO CIVIL III

DERECHOS REALES.
TEMA 1.- EL DERECHO DE PROPIEDAD.
3.-EL PODER O FACULTAD DE EXCLUSIN.
Art.348 cc la PROPIEDAD es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en
las leyes
El CC no tiene un concepto o definicin expresa de lo que es la propiedad privada. Si bien, admitida la institucin y
convertida en pilar bsico del sistema econmico que establece la CE, la PROPIEDAD PRIVADA significa ante todo que
el propietario tiene poder de exclusin. El poder o facultad de exclusin es la capacidad que tiene el propietario de
excluir a cualquier persona del uso y utilizacin de cuanto le pertenece; el propietario cuenta con las garantas
suficientes para ello y, salvo que se den los requisitos de la expropiacin forzosa, no podr ser privado de sus bienes.
Siendo titular del derecho real por antonomasia, puede hacer efectivo frente a todos el respeto debido a su posicin jca.
La facultad de cerrar o cercar las heredades (art. 388 CC) Todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por
medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres
constituidas sobre las mismas. Esta norma quiebra la inercia histrica ya que hasta el movimiento liberal lo comn es
que el pastoreo exigiera la inexistencia de cercados, salvo concesin del poder real. Decreto Cortes de Cdiz 8 jun.
1813: todo propietario puede vallar sus propiedades. Hoy da es obligatorio el cierre de fincas por ordenanzas
municipales o normas urbansticas.
Referencia al ius usus inocui. Uso del predio ajeno sin dao, uso inocuo, para rebusca o espigueo en fincas NO
valladas. No se asienta en un derecho como tal sino ms bien aprovechamientos tradicionales basados en la tolerancia
del dueo.
4.- LA FACULTAD DE GOCE
Goce y disfrute.
Segn la terminologa clsica, la facultad de goce significa que el propietario es, por principio y salvo que l disponga
otra cosa, el nico legitimado para usar, utilizar, modificar o incluso consumir la cosa que le pertenece.
El goce y disfrute adecuado a la naturaleza de la cosa representa la utilizacin directa e inmediata del objeto de
dominio, obteniendo de l las utilidades y beneficios que pueda reportar al propietario. Aunque no significa que el
propietario tenga que usar la cosa continuadamente convirtindose en un esclavo de la cosa, pues el usarla o no entra
dentro de sus facultades de disposicin.
El uso y disfrute de la cosa autoriza al propietario para modificar el destino socio-econmico de la misma de acuerdo
con su personal conveniencia, realizar toda suerte de actos de administracin, incluido la trasmisin de sus poderes de
goce a otras personas, as como obtener cualesquiera frutos o rendimientos que dimanen de la cosa.
[Titular dominical: El propietario, quien tiene la facultad de llevar a cabo todas las opciones de enajenacin, transmisin y disposicin de la cosa con los exclusivos lmites que establezcan las leyes (uso,
disfrute, disposicin e inscripcin en registros).]

Atribucin y adquisicin de los frutos

La distinta y plural naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada arroja la necesidad de distinguir entre bienes
fructferos y los que no lo son. Pues uno de los problemas que puede plantearse es a quin le corresponde a atribucin
y adquisicin de los frutos:
Accesin discreta: segn el art. 354 CC le corresponden al propietario los frutos naturales, los frutos industriales y
los frutos civiles.
La accesin discreta se diferencia de la accesin continua, por la cual se obtiene la propiedad de los bienes que son
incorporados a la cosa principal de forma natural o artificial. La accesin discreta es una facultad dominical, derivada
de la facultad de goce; mientras que la accesin continua es un modo independiente de adquirir

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Percepcin de los frutos: solo es posible cuando han sido objeto de separacin de la cosa principal que los ha
producido. En cuanto a los frutos civiles, estos se considerarn producidos por das.
La transmisin ius fruendi: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos. Esto no contradice la regla
general que atribuye los frutos al propietario, sino que establece que la percepcin de los frutos est englobada dentro
de la facultad de goce. Digamos que una persona tiene una explotacin agrcola en usufructo, la finca pertenece al
nudo propietario, pero los frutos obtenidos pertenecen al usufructuario.
La extensin del dominio en sentido vertical
El art. 350 CC establece que el propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo, y puede
hacer obras, plantaciones y las excavaciones que le convenga, salvando las servidumbres y con sujecin a lo dispuesto
en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica. Este precepto obedece a la concepcin absolutista de
dominio, pero ya desde que fue introducida la legislacin de minera o las normas sobre tesoro oculto negaban tantas
prerrogativas al propietario.
Este precepto est matizado por la jurisprudencia y la legislacin urbanstica, que establece que la extensin vertical
del dominio no puede llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o intromisiones en el espacio vertical presuntamente
exclusivo de aquel, que verdaderamente no afecten a las legtimas expectativas dominicales.
5.-LMITES Y LIMITACIONES AL PODER DE GOCE: UTILIDAD PBLICA Y UTILIDAD PRIVADA.
Existen numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las cosas se ven afectadas por razones de
utilidad pblica o utilidad privada. Adems de las servidumbres, existen otros aspectos, regulados por la legislacin,
que inciden sobre la titularidad dominical (porque el vehculo y el equipo de msica son mos, no puedo por ello,
usarlo a toda potencia a las 3 de la maana). El cdigo no slo se refiere a las servidumbres, sino a todos los aspectos
regulados por la legislacin administrativa que inciden sobre la titularidad dominical de los particulares, delimitando
sus facultades de uso y disfrute de tales bienes, (sobre todo a travs de la legislacin urbanstica, industrial, de energa,
etc.). En tal sentido no seran servidumbres, sino limitaciones y, en la mayor parte de los casos, al contenido del
derecho de propiedad.
Las relaciones de vecindad.
Ya en Roma se gener la problemtica de las denominadas relaciones de vecindad, sobre la base de que cualquier
propietario no poda generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino. En la Edad Media se crea T de los
ACTOS DE EMULACION, en virtud de la cual debe prohibirse cualquier actuacin del propietario que sin generarles
provecho, tenga como fin ppal. molestar o perturbar al vecino.
Insuficiente regulacin en el CC (no recogida sistemtica, sino algunos artculos).
Servidumbre natural de aguas, por obras o d temporal de paso, luces y vistas, aguas pluviales, prohibicin de
inmisiones y guardar distancias debidas, distancias entre plantaciones (2 m si se trata de arboles y 50 cm arbustos)
Caracterizacin legal de servidumbres.- A pesar de la denominacin del CC, los deberes y obligaciones entre
vecinos son recprocas y no generan un fundo dominante y otro sirviente, son limitaciones de dominio en atencin a
relaciones de vecindad.
Planteamiento actual.- Redaccin CC anticuada en cuanto a las relaciones de vecindad. Hoy se considera que
cualquier inmisin indebida puede ser atajada mediante el recurso a la genrica responsabilidad civil, como sealas
leyes especiales (ley prop horizontal, TR ley de arrendamientos urbanos del 64)
6.-LA MEDIANERA.
La medianera, a pesar de ser regulada en sede de servidumbre, no debe ser catalogada como tal, pues no hay predio
dominante y predio sirviente, sino ms bien una situacin de beneficio comn y simultneo que provoca el
nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios.
Tampoco es copropiedad o comunidad ya que es inexistente la accin de divisin sobre la pared medianera. Doctrina y
jurisprudencia consideran que es una manifestacin ms de las relaciones de vecindad. Art. 571-79cc muy prolija.
7.- LA FACULTAD DE DISPOSICIN.

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La propiedad supone, entre otras cosas el derecho de disponer una cosa sin ms limitaciones que las establecidas en las
leyes. Facultad de disposicin es el haz de facultades que tiene el propietario:
La realizacin de actos dispositivos: la facultad de disposicin comprende la realizacin de toda suerte de actos
jurdicos, culminen o no en la prdida de la propiedad, por transmisin renuncia o abandono. Tambin puede constituir
a favor de otra persona cualquier derecho real limitado bien de goce o disfrute (usufructo, servidumbre, uso) bien
derechos de garanta (prenda, hipoteca)
La disposicin como facultad integrada del derecho subjetivo: la facultad de disposicin es un componente ms del
derecho subjetivo de propiedad que en trminos econmicos se manifiesta como un valor de cambio en una economa
de mercado.
8.- LAS PROHIBICIONES DE DISPONER.
La facultad de disponer es la regla general y cotidiana, pero existen algunos supuestos muy diverso y de naturaleza
distinta en los que est se constreida y vetada.
Prohibiciones legales de disponer: existen algunos supuestos donde es la propia ley la que establece la prohibicin de
disponer de la cosa (prohibicin de disponer de la cosa hasta transcurridos cinco aos para los herederos del declarado
fallecido, legislacin patrimonio histrico, d de uso y habitacin que no se pueden arrendar ni traspasar a otro,
personas con discapacidad).
Prohibiciones voluntarias de disponer: el derecho vigente no es muy partidario de las denominadas prohibiciones
voluntarias, ya sean a ttulo gratuito u oneroso.
En cuanto a las de ttulo gratuito destacan las limitaciones de carcter testamentario (el testador o causante limita que
los herederos enajenen bienes, gral.inmobiliarios unidos al lustre familiar), la ley Hipotecaria permite su inscripcin
de acuerdo con la ley. Pero el CC nicamente contempla la materia para afirmar la nulidad de las disposiciones que
prohban enajenar perpetuamente y la temporalmente superando los lmites fijados en el 781 para las
sustituciones fideicomisarias. STC y sentir mayoritario de los autores afirman que las prohibiciones testamentarias de
disponer, adems de representar los lmites temporales de ese artculo, han de fundarse en justa causa o inters
legtimo.
En cuanto a las de carcter oneroso, est prohibida su inscripcin en el Registro de la Propiedad, por lo que
no pueden surtir efectos frente a terceros, eficacia limitada entre las partes.
Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer: La LH define las prohibiciones de
disponer legales como aquellas que tienen plena eficacia jurdica SIN expresa declaracin judicial o administrativa.
Si es por resolucin judicial o administrativa se suele hablar de prohibiciones AD HOC.
El fundamento de ambos tipos de prohibiciones radica en garantizar el patrimonio de un demandado en proceso
(juicios ab intestato- de las herencias, casos de rebelda del demandado y procedimientos concursales), segn LH estos
sern objeto de anotacin preventiva; o del interesado en un expediente que conlleve prstamo o subvenciones de los
distintos organismos administrativos.
[Ab intestato (sin testamento): Se refiere al procedimiento judicial sobre la herencia y la adjudicacin de los bienes del que muere sin testar o con un testamento nulo, pasando entonces la herencia, por
ministerio de la ley, a los parientes ms prximos.]

10.- CONTENIDO ESENCIAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA.

33.1 CE: Se reconoce el d a la propiedad privada y a la herencia. 2. La funcin social de estos d delimitar su
contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podr ser privado de sus bienes o derecho sino x causa justificada de
utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto en las
leyes.
La CE no fija ese el contenido esencial de la propiedad privada, depender de la valoracin de la funcin social que
merezca para el legislador.
STC 87 reconoce que la nocin abstracta de propiedad, como derecho absoluto e ilimitado es ms bien un preconcepto
que no puede hacerse efectivo en los sistemas normativos vigentes en pases evolucionados.
Por consiguiente, aunque de forma extraordinariamente concisa, resulta necesario que nos refiramos en este punto a las
propiedades rstica y urbana. La regulacin normativa de ambas se encuentra presidida por la idea de que el titular
dominical ha de afrontar numerosos deberes positivos, reclamados por el inters general de la colectividad.

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11.-REFERENCIA A LAS PROPIEDADES RUSTICA Y URBANA.

Propiedad Rstica.- El CC es acusadamente agrario pero solo se ocupa en cuanto a la tierra de la titularidad
dominical de los predios o fincas (el aspecto esttico de la titularidad). Esto, unido al tradicional atraso de las zonas
agrarias hizo que el proceso constituyente de la 2 republica, se incluyera en CE 31 una norma programtica de
proteccin al mundo agrcola.
Con la llegada de la guerra civil, el precepto constitucional no se desarrollo. Sin embargo el rgimen franquista
mantuvo en general el escaso conjunto de disposiciones agrarias republicanas y a partir de 1939 dicto numerosas
disposiciones sobre la materia. Estas disposiciones fueran refundidas en la LEY DE REFORMA Y DESARROLLO
AGRARIO (LRDA) del 1973.
Ya en democracia con el gobierno de UCD se publicaron dos leyes fundamentales:

LEY DE FINCAS MEJORABLES del 79 dice que el cumplimento de la funcin social de la propiedad de
fincas rusticas, sean pblicas o privadas, obliga a que la tierra sea explotada con criterio tcnicos
econmicos, que se realicen en las fincas las transformaciones y mejoras adecuadas, que se preste el
trabajo en condiciones adecuadas y que se hagan las inversiones necesarias de carcter social. Tambin
regulaba el rgimen propio de las explotaciones familiares.

ESTATUTO DE EXPLOTACION FAMILIAR AGRARIA Y DE LOS AGRICULTORES JOVENES o

LEY 49/ 1981, deroga y modifica parcialmente LRDA. Su nota ms destacables es la posibilidad de
expropiacin de uso y arrendamiento forzoso al INSTITUTO NACIONAL DE REFORMA Y
DESARROLLO AGRARIO (IRYDA) de las tierras no cultivadas o deficientemente aprovechadas (+ de
50 hectreas de regado o 500 de secano)

Recientemente, la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias deroga la Ley 49/1981
(EEFA) y buena parte de los Ttulos de la propia Ley de Reforma y Desarrollo Agrario. Ofrece una nueva regulacin
de las explotaciones agrarias prioritarias y de las ayudas y beneficios fiscales de los agricultores jvenes
Propiedad urbana.- Como consecuencia de:

Procesos de planificacin econmica y urbanstica

CE consagra ordenacin del territorio como poltica pblica independiente de urbanismo 148.1.3

Implantacin del estado autonmico

La propiedad urbana ha sido objeto de constante atencin por el legislador en 2 mitad del siglo XX
Tanto en la legislacin urbanstica estatal sobre el suelo y sus reglamentos desarrollo (hoy da vigente Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo) como en la legislacin
de las CCAA, la propiedad urbana queda configurada sobre bases absolutamente diversas a las establecidas por el cc.
El propietario solo podr construir previa LICENCIA y siempre y cuando el proyecto se adecue estrictamente a las
previsiones de los diferentes instrumentos urbansticos. Pesan sobre l numerosas obligaciones, como cesin gratuita
de terrenos para viales, zonas verdes, etc., al tiempo que su facultad de goce, no es que se encuentre limitada por los
instrumentos urbansticos, sino que est realmente definida o concretada por los mismos. Se muta as el d de
propiedad.
RD legislativo 2/2008 sigue reconociendo que las competencias exclusivas atribuidas a las CCAA en materia de
ordenacin del territorio, urbanismo y vivienda se limitan a garantizar las condiciones bsicas de igualdad en el
ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los ciudadanos.

Reconoce explcitamente la funcin social de la propiedad

Diferencia entre suelo rural y suelo urbanizado

Hace referencia a las especiales obligaciones profesionales de notarios y registradores respecto de las
escrituras de obra nueva, en construccin o terminada.

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TEMA 2 LAS LLAMADAS PROPIEDADES ESPECIALES

3. LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Contenido Propiedad Intelectual:
Son los derechos legalmente reconocidas a ciertas personas sobre obras cientficas, literarias o artsticas que pueden
darse a la luz por cualquier medio conocido o que se invente en el futuro. Dada la naturaleza inmaterial del bien sobre
el que recae la PI, la inscripcin registral de los derechos reconocidos a autores es un presupuesto necesario para la
proteccin de los mismos, as en SP existe el Registro de PI. Es una materia reservada a competencia del Estado
art.149 CE.
Fue regulada 10 aos antes de que se publicara el CC de ah la concisin con la que el CC se refiere a la misma,
recogiendo nicamente los principios bsicos de la ley de propiedad intelectual. Actualmente texto vigente en la
materia RDL 1/96
Contenido:
Derechos patrimoniales:

Derecho del autor al aprovechamiento o rendimiento de su obra, ya publique o divulgue por s mismo,
ya celebre contratos de edicin o distribucin.

Derecho de disposicin sobre la misma. Son renunciables. Son transmisibles tanto inter vivos como
mortis causa y puede ser objeto de hipoteca mobiliaria.

Derechos morales:

Que le sea reconocida la paternidad de la obra o la decisin de que la misma se divulgue x seudnimo

Que no pude ser publicada ni alterada la obra original sin su consentimiento

Retirar la obra del mercado, siempre y cuando perjudique a terceros tendr que indemnizar

Modificar la obra.

Temporalidad de los derechos de autor

Las distintas leyes de PI han limitado el derecho de autor a un periodo determinado que oscila de una legislacin a
otra, a partir del fallecimiento del autor, ahora 70 aos.
Una vez agotado el plazo, la obra puede ser publicada o divulgada por el estado, instituciones o particulares. Pero
quien la publica no tiene monopolio y no puede impedir que otra persona lo haga.

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TEMA 3 LA COPROPIEDAD Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.-COMUNIDAD Y COPROPIEDAD.
El art. 392 CC dice que hay COMUNIDAD (tb se llama cotitularidad) cuando la propiedad de una cosa o un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas, a falta de contratos o de disposiciones especiales, se regir la
comunidad por las disposiciones de este ttulo.
La COPROPIEDAD es una subespecie que se regula en los siguientes artculos, desde la perspectiva que la
doctrina denomina comunidad romana.
[Proindiviso: Cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece en comunidad a varias personas en comn sin divisin entre los mismos nos encontramos ante una situacin de proindiviso. Los
proindivisos inmobiliarios surgen de la copropiedad o cotitularidad de un inmueble entre varias personas.]

2.-LAS LLAMADAS COMUNIDADES ROMANA Y GERMNICA.

Las caractersticas diferenciales de la comunidad romana y germnica.
Romana
Cada copropietario tiene una cuota de participacin que,
en general, rige tanto para la contribucin de gastos como
para la formacin de acuerdos.

Germnica o en mano comn

Inexistencia de cuotas

Los copropietarios gozan de amplia libertad para

Imposibilidad de ejercitar la divisin por parte de los
adoptar acuerdos, pudiendo incluso provocar la extincin comuneros.
de dicha situacin de cotitularidad
La copropiedad se concibe como tendencialmente
transitoria.

Tendencialmente permanente y estable para las

funciones del grupo familiar.

Cada propietario puede realizar, con respecto a su

El copropietario, debido a la inexistencia de cuotas,
cuota, los actos de enajenacin que estime oportunos.
no puede enajenar su posicin en la copropiedad a
terceros.
No existe vnculos entre los copropietarios., slo la
titularidad compartida,

Existencia de un vnculo personal

copropietarios generalmente familiar

entre

los

3.- LA COPROPIEDAD POR CUOTAS (copropietarios o comuneros)

El art. 393 CC establece que el concurso de partcipes, tanto como en los beneficios como en las cargas, ser
proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirn iguales mientras no se pruebe lo contrario.
Esta regla es de carcter dispositivo y supletorio. Es decir, pueden existir situaciones de copropiedad donde existan
cuotas desiguales. Acreditada la desigualdad, mediante cualquier medio de prueba, los beneficios y cargas sern
directamente proporcionales a la cuota respectiva.
La desigualdad en la cuota vendr dada:

Por el ttulo adquisitivo, ej.3 hermanos heredan en partes desiguales por estar uno de ellos mejorando la
explotacin agraria familiar.

Por las aportaciones realizadas en el momento de nacer la copropiedad (uno aporta el 75% de la caravana)

4.- FACULTADES Y DEBERES DE LOS CONDUEOS RESPECTO DE LA COSA COMN.

Uso y disfrute de los bienes comunes.- 394 cc La regla general en relacin con el uso de las cosas es que puede
usarse atendiendo a su destino y naturaleza, de modo que no conlleve perjuicio para el inters de la comunidad ni se
impida la utilizacin a los coparticipes. Pueden darse dos situaciones:

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Que resulte posible su utilizacin conjunta por parte de los copropietarios (p. ej. una piscina comunitaria).

Que imposible su uso conjunto. En tal caso, los copropietarios deben de ponerse de acuerdo (es un acto de
admn., simple mayora) para determinar un rgimen de utilizacin.

Conservacin y defensa en juicio.- Cualquier copropietario est legitimado procesalmente activa o pasivamente en
defensa de la comunidad. La sentencia a su favor aprovechar a los dems comuneros, sin que les perjudique la
adversa o contraria.
Administracin de la cosa comn.- La regla general es que los acuerdos deben ser adoptados por mayora de los
partcipes. Pero no debe de atenderse al nmero de copropietarios, sino a la cuota de participacin de cada uno; es
decir, se requiere que la suma de las cuotas de los copropietarios constituya la mayora. El CC prev, ante la
eventualidad que un propietario mayoritario tome acuerdos perjudiciales para el resto, que se pueda dirigir al juez para
que provea lo que corresponda para defender los intereses del resto de copropietarios, pudiendo llegar al
nombramiento de un administrador si as se solicita. Esto es aplicable a los casos de empate, desidia o dejacin del
comunero mayoritario.
Las decisiones perjudiciales para los copropietarios minoritarios suelen ser la adopcin de acuerdos que
minusvaloran su capacidad de uso y disfrute de los bienes, a veces con la celebracin de arrendamientos de larga
duracin, cuyo arrendatario es el o alguno de los comuneros mayoritarios. Procedimiento ordinario segn cuanta LEC
Disposicin y alteracin de la cosa comn.- 397 CC Ninguno de los copropietarios podr enajenar ni alterar la cosa
comn sin consentimiento unnime de todos los dems, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

ACTOS DE ADMN.: mayora de los participes, estn referidos nicamente al aprovechamiento de la cosa y
se caracterizan por su carcter transitorio. Actos renovables como dice Planiol.

ACTOS DE DISPOSICIN unanimidad de los comuneros (enajenacin, gravamen), tendencialmente

permanentes o permanentes.

Contribucin a los gastos comunes.-Se har conforme a la cuota parte de cada uno de los copropietarios.
5.- ENAJENACIN Y DISPOSICIN DE LA CUOTA PRIVATIVA.
Pese a la situacin de copropiedad, cualquiera de los partcipes puede llevar a cabo la enajenacin, venta o cesin de
su propia cuota, cuando lo estime oportuno. No obstante, el resto de copropietarios tendrn derecho a usar el retracto
de comuneros, es decir, tendrn un derecho de adquisicin preferente a favor de los restantes copropietarios.
[El derecho de retracto es un derecho de adquisicin preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando
las partes as lo hayan acordado. En el Derecho espaol, existen dos clases de derecho de retracto: el retracto convencional (que nace de un acuerdo entre las partes de un contrato, generalmente de
compraventa) y el retracto legal (la ley otorga un derecho de retracto en determinados casos).]

6.-LA DIVISIN DE LA COSA COMN.

La accin de divisin.
400 cc Ningn copropietario est obligado a permanecer en la copropiedad, cada uno de ellos podr pedir en cualquier
tiempo se que divida la cosa comn. El 1502 para herencia indivisa: todo coheredero podr pedir en cualquier tiempo
la participacin de la herencia. Cabe aadir por cualquier causa, no necesario un fundamento. N/cc mira con recelo las
situaciones de comunidad, mater rixarum, mater discordiarum, solo limita la facultad de instar la divisin de la cosa
en casos de pacto de indivisin o cuando la cosa sea objetivamente indivisible. La accin es imprescriptible.
El pacto de indivisin.
Resulta obligado conservar la cosa individida, nunca de forma indefinida. Raramente en comunidades voluntarias,
normalmente en clausulas testamentarias impuestas a los herederos (para que no malvendan, conserven el lustre del
apellido, etc).
El art. 400 CC establece un plazo mximo de 10 aos, aunque se hubiera sealado indefinido, si bien este plazo es
prorrogable y por tanto plazo mayor, por sucesivos pactos por acuerdo unnime.
La objetiva indivisibilidad de la cosa.
Queda vetada la divisin en caso de que la cosa sea objetivamente indivisible, de forma que al realizar la divisin, la
cosa quedara inservible para el uso al que se destina (indisivilidad material, un caballo, una barca), o bien pierda su
valor (indivisibilidad funcional ej. Un terreno que puede ser materialmente divisible pero pierde valor)

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El CC establece que en caso de cosa indivisible y los condueos no convinieren en que uno se quede con la cosa,
indemnizando a los dems; si no se llega a tal pacto amenaza con vender la cosa y repartir el precio entro los
propietarios.
Similar en caso de herencia. Para la particin de herencia el 1062 establece que bastara que uno solo de los herederos
pida su venta en pblica subasta y con admisin de licitadores extraos para que as se haga. Se aplica supletoriamente
esta norma para los comuneros, de modo que a falta de acuerdo, subasta pblica. Los comuneros pueden acordar
subasta privada, es decir exclusivamente entre ellos.
7.-LA PRCTICA DE LA DIVISIN. 402CC
Por los interesados.
La divisin la podrn realizar los copropietarios de la forma que estimen conveniente, si bien han de actuar de forma
unnime. Ni siquiera la autorizacin judicial puede suplir la falta de consentimiento de un condueo; si bien si es
necesaria cuando se exista falta de capacidad de obrar de uno de los comuneros.
La dificultad de hacer lotes idnticos lleva a que sea habitual el sorteo de lotes, pacto valido e inexpugnable si
previamente hubo conformidad de todos
Por rbitros o amigables componedores.
El CC prev esta posibilidad, estableciendo que debern formar partes proporcionales evitando, en cuanto sea
posible, los suplementos a metlico. No tiene nada que ver con arbitraje sensu estrictu, son ms bien arbitradores, a
voluntad de los condueos. El nombramiento de los rbitros ha de ser realizado de comn acuerdo entre ellos, no
obstante la jurisprudencia ha reiterado la validez de la regla que si existen solo dos copropietarios, cada uno designa a
uno y el juez designa al rbitro dirimente.
Divisin judicial.
Los dos anteriores requieren acuerdo unnime de los copropietarios. En caso de desacuerdo o en supuestos de
imposibilidad por no contar momentneamente con alguno de los dueos, la divisin requiere instar el correspondiente
proceso judicial (o laudo arbitral, ms raro despus de tanto desacuerdo).
Nuestra legislacin no prev proc.especial para la divisin de la cosa comn. Algunos autores proponer el juicio
voluntario de testamentaria, pero es ms acertado concluir que el procedimiento a seguir debe ser el ordinario, que
corresponda en atencin a la cuanta.
8.-EFECTOS DE LA DIVISIN.
Entre los comuneros. El primer y fundamental efecto que produce la divisin es convertir la cuota indivisa en la
correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha atribucin se produce con efecto retroactivo:
se entiende que cada comunero ha posedo la parte que le ha tocado durante todo el tiempo.
Los copropietarios deben responder recprocamente por eviccin y saneamiento de los bienes adjudicadosRespecto de terceros. Los acreedores o cesionarios de los participes 403cc podrn concurrir a la divisin y oponerse a
que se verifique sin su consentimiento. No podrn impugnar la divisin consumada, salvo que existiera fraude o
existiera la oposicin previa formalmente interpuesta para impedirla.
La divisin de la cosa comn no perjudicar a tercero.
[El saneamiento por eviccin: Consiste en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garanta de saneamiento en los casos de eviccin y
vicios ocultos. Por medio de la obligacin de saneamiento por eviccin el vendedor responder frente al comprador de la posesin legal y pacfica de la cosa vendida. ]

9.-LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Derecho de propiedad que recae sobre las casas construidas por pisos, peculiaridades de la misma, existen:

ELEMENTOS COMUNES, que pertenecen conjunta e inseparablemente a todos los copropietarios

ELEMENTOS PRIVATIVOS, que pertenecen a cada propietario.

LPH 21 jun 49/1960 Y SUS REFORMAS

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En vigor hasta 1999, su artculo 1 dio nueva redaccin al 396 cc, pero no resolvi de forma satisfactoria problemas de
convivencia, urbanizaciones y complejos residenciales incluidos. Por ello se reform sucesivamente con distintas
normas con rango de ley:
1988 Ley sobre funcionamiento de la junta de propietarios y obligaciones de los propietarios
1990 Ley en relacin a la adopcin de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los
minusvlidos en su vivienda
8/1999 Ley de reforma de la PH, que sin llevar a trmino su derogacin formal, introduce ex novo la obligacin de
constituir un fondo de reserva, privacin del derecho de voto para morosos, adaptacin a las urbanizaciones privadas ,
etc.
2003 Ley de Igualdad de Oportunidades no Discriminacin y accesibilidad universal de las personas con discapacidad
2009 Ley de eficiencia energtica de edificios
Ley 8/2013 de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas se modifica la 8/99: Al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario se efectuarn las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detradas del fondo de reserva
conforme a lo sealado en el prrafo anterior.
Adems cada comunidad se rige por las disposiciones legales especiales y en lo que las mismas permitan por la
voluntad de los interesados. Es decir los estatutos. Para modificarlos si forman parte del ttulo constitutivo
unanimidad y si se inscribieron en el registro de la propiedad, sus normas vinculan y perjudican a 3.
ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS.
La LPH reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos.
De otro lado, corresponde al dueo de cada piso la copropiedad con los dems dueos de pisos o locales, de los
restantes elementos comunes, pertenencias y servicios comunes.
Derechos del propietario sobre las partes privativas.

Podr realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre que no menoscabe o altere
la seguridad del edificio o perjudique a otro (dar cuenta al Pte.).

Puede dividir materialmente su parte privativa, lo cual genera la modificacin de la cuota de participacin.
Por ello dispone art.8 LPH que esas obrar requieren aprobacin de la junta, que es la que determina las cuotas
para esos nuevos pisos

Puede disponer libremente de su derecho de propiedad

Derechos del propietario sobre las partes comunes.

Bsicamente tiene derecho a utilizar, conforme a su naturaleza, todos los elementos del edificio. Pero no
podr proceder a su enajenacin o disposicin por separado.

11.- OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO.

La obligacin fundamental radica en contribuir, segn su cuota de participacin, en los gastos generales originados
por el sostenimiento, servicios y conservacin del inmueble.
Debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con los dems propietarios y que en su
propiedad se realicen las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble.
12.- LA CUOTA DE PARTICIPACIN.
Es de vital importancia pues determinar la participacin en las cargas y beneficios atribuibles a cada uno de los
copropietarios. La cuota deber ser tenida en cuenta en la adopcin de acuerdos de la Junta de propietarios (la mayora
no es de personas sino de cuotas).
Fijacin en el ttulo constitutivo e inmodificabilidad de la cuota.
La cuota queda fijada en el ttulo constitutivo de la propiedad (escritura divisin horizontal)
Las cuotas sern tendencialmente inmodificables.

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Derecho Civil III

La alteracin de las cuotas solo podr variarse por acuerdo unnime.

Posibilidad de impugnacin de la cuota injusta.
Para fijar la cuota se tomar como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
Cabe la impugnacin de la cuota injusta.
Fijacin de la cuota en centsimas.
13.- RGIMEN BSICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. (no entra)
La comunidad de propietarios es una colectividad organizada, que aunque dogmticamente carezca de personalidad
jurdica, para evitar su indefensin (tanto frente a los propietarios que incumplan sus obligaciones, cuanto frente a
terceros), la Ley de Propiedad Horizontal le reconoce legitimacin procesal (aptitud para comparecer en juicio, ya sea
como demandante o como demandada).
La Junta de propietarios.
Es el rgano colegiado, de carcter asambleario, de gobierno de la comunidad. Entres sus funciones est: nombrar
Presidente, Secretario y/o Administrador, Aprobar los estados de cuentas, la ejecucin de obras, los estatutos
Los acuerdos se tomarn:

Por unanimidad (acuerdos que afecten al ttulo constitutivo de la propiedad o los Estatutos)

Mayora de 3/5 (establecimiento de ascensor, portera, conserjera u otros servicios de int.gral)

Por simple mayora (modificar barreras arquitectnicas, aunque se modifiquen estatutos o titulo constitutivo)

Por mayora de 1/3 (telecomunicaciones)

El QUORUM DE CONSTITUCIN de la Junta es:

1 convocatoria mitad mas uno que a su vez sean mayora simple de cuotas de participacin

2 convocatoria no hay qurum cuotas de los presentes.

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Derecho Civil III

TEMA 4. LA POSESIN Y LOS DERECHOS REALES.

1.- LA ELASTICIDAD DEL DOMINIO Y LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CLASIFICACIN DE
LOS DERECHOS REALES.
Una de las caractersticas ms importante del dominio es su ELASTICIDAD, esto es, la posibilidad de que el propietario
utilice todas las facultades que el ordenamiento jurdico le proporciona sobre los bienes que le pertenecen, o por el
contrario, utilice parte de su podero, permitiendo al mismo tiempo que otras personas ejerciten ciertas facultades
parciales (desmembracin de la propiedad).
La expresin ELASTICIDAD DEL DOMINIO resalta tanto la posibilidad de que sobre una misma cosa existan diversos
derechos reales, como que la propiedad tiene una virtualidad o potencialidad absorbente asumiendo de forma
inmediata el propietario todas las facultades que, en su caso, detentaran con anterioridad los titulares de otros derechos
reales. La propiedad es el derecho real por excelencia.
Aproximacin al concepto de derecho real.
El origen de la expresin proviene del sistema jurdico romano, en el que se denominaban iura in re (esto es, derechos
sobre la cosa) ciertas facultades recayentes sobre los bienes que podan ser ejercitadas por su titular, con independencia
de quien ostentase la propiedad de tales bienes.
Caracterizacin general de los derechos reales.
Las notas peculiares o tpicas de los derechos reales son:

La INMEDIATIVIDAD O INHERENCIA del derecho real al bien sobre el que recae.- El seoro que la persona
ejerce de forma directa e inmediata sobre la cosa. Dicho seoro puede ser total, cuando slo una persona est
legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la dominacin de la cosa (propiedad) o, por el
contrario, parcial. En este ltimo caso, diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos derechos
reales, de forma simultnea y compatible, sobre un mismo bien, pueden convivir, nudo propietario,
usufructuario, servidumbre dominante.
La coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa obliga a distinguir entre derecho
real pleno que es la propiedad en s misma considerada, y los dems derechos reales (limitados o de derechos
en cosa ajena) para referirse a todas aquellas facultades que, recayendo sobre una cosa de forma directa e
inmediata, son diferentes a la propiedad, que es el derecho real por excelencia, por tener un menor contenido.

La EFICACIA ERGA OMNES.- La existencia de un derecho real cualquiera atribuye a su titular la posibilidad de
exigir a todos los restantes miembros de la colectividad el respeto del mismo . En tal sentido, se afirma que el
derecho real es eficaz frente a cualquiera, bajo la expresin comn de que tiene eficacia erga omnes o bien
calificndolo como un derecho absoluto (es oponible frente a todos y no se refiere a su carcter limitado).

Clasificacin de los derechos reales limitados.

DERECHOS REALES DE GOCE, con acusado componente posesorio, atribuyen a su titular facultades de uso de
cosas pertenecientes al propietario: usufructo, uso, habitacin, censos, servidumbre y superficie.

DERECHOS REALES DE GARANTA: prenda e hipoteca.

DERECHOS REALES DE ADQUISICIN: tanteo, retracto y derecho de opcin inscrita.

Estos dos ltimos no otorgan a su titular facultad para disfrutar de la cosa usndola, sea o no fructfera.
Titularidad jurdico-real y posesin
La TITULARIDAD JURDICO-REAL consiste en un poder directo e inmediato sobre la cosa, poder que puede plasmarse
en facultades sobre las cosas de 2 formas:
a) Mediante la posesin de la cosa sobre la que recae el derecho real, como ocurre en el caso de la propiedad,
el usufructo, etc.
b) Sin que el derecho real implique para su titular posesin alguna de la cosa sobre la que recae aqul, como
sucede en los supuestos de hipoteca.

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Derecho Civil III

Por tanto, no todo derecho real comporta poseer la cosa al igual que no toda posesin conlleva la existencia de derecho
real (prstamo de un libro por un compaero o tenencia de algn objeto que hemos encontrado y que nos disponemos a
entregar en la oficina municipal de objetos perdidos).
La generalidad del fenmeno posesorio: la posesin como hecho y como derecho.
Aunque coloquialmente se identifique la posesin con la propiedad, jurdicamente no es exacto. Poseer significa tener
una cosa y es la tenencia material la nota ms caracterstica de la posesin; aunque, no obstante, la legislacin
reconoce supuestos en los que se reconoce la cualidad de poseedor a personas que, materialmente, no poseen la cosa
(resulta grave afirmar que el propietario de un piso al alquilarlo pierde de forma absoluta la posesin del mismo o el d
a ella).
POSEEDOR MEDIATO: tiene d a poseer (ej. propietario) posesin de derecho: ius possidendi.
POSEEDOR INMEDIATO, cuenta con la tenencia material, arrendatario. Posesin de hecho: ius possesionis.
CC considera a veces la posesin como un mero hecho y otras como un derecho. En principio el poseedor tiene
derecho a ser mantenido en su posesin, situacin fctica provisionalmente tutelada, que decaer frente a derechos de
mejor grado.
2.- PERFIL HISTRICO Y FORMULACIONES DE LA POSESIN.
Existen mltiples y variadas situaciones posesorias. El seoro puede asentarse tanto en la posesin de hecho (ius
possesionis) o posesin de derecho (ius possidendi).
La posesin como hecho.
Posesin es un concepto limitado nacido de una tenencia de la que se deducen hechos independientes y separados del
dominio.
El ladrn es poseedor, en cuanto ejerce de hecho el control fctico sobre la cosa. La posesin puede existir como mero
hecho, sin fundamento en la titularidad dominical del poseedor (sin que sea propietario) ni tampoco en acto o titulo
transmisivo alguno del propietario al poseedor actual.
Ius possidendi e ius possessionis.
La posesin puede tambin consistir en un mero hecho, consistente en el seoro fctico sobre la cosa, aunque
semejante poder no encuentre fundamento en un ttulo que habilite al poseedor para seguir sindolo. En tal caso, suele
afirmarse, el poseedor tiene el ius possessionis (tenencia material) aunque carezca del ius possidendi (derecho a
poseer)
Cuando estemos ante un caso en el que el poseedor sea simultneamente propietario, en tal supuesto el goce posesorio
es sencillamente un corolario del conjunto de las facultades dominicales, por lo que carece de sentido distinguir entre
ius possidendi e ius possessionis.
Si el propietario transmite, consiente o pierde la posesin fctica de la cosa que le pertenece, resultar necesario, en
cambio, determinar si el nuevo poseedor tiene ius possidendi (usufructuario, arrendatario, etc.) o no (precarista, ladrn
o quien, sin serlo, se apropia indebidamente de algo ajeno), dando por hecho en todo caso que el ius possessionis le
corresponde en cuanto seoro de hecho. Pero, al mismo tiempo, resultar imposible negarle al propietario el ius
possidendi que, conforme a las circunstancias de cada caso, corresponde al titular dominical, al igual que el resto de
las facultades dominicales que puedan ser objeto de transmisin
3.- NATURALEZA DE LA POSESIN Y FUNDAMENTO DE LA PROTECCIN POSESORIA.
Existe un debate doctrinal sobre la naturaleza de la posesin, si debe considerarse de hecho o de derecho. Se puede
considerar dominante la postura que afirma que la posesin constituye un derecho real, protegido por interdictos y que
puede bajo ciertas circunstanciar ser base de la usucapin...
El profesor Lasarte cree que el debate carece de trascendencia de fondo, ya que dada la coincidencia respecto a los
efectos generados por las diversas situaciones posesorias, es difcil pretender calificarlas como un hecho o un derecho
de forma genrica. El autor opina que las situaciones posesorias calificables como ius possessionis, probablemente
deban considerarse como hechos; sin embargo, el ius possidendi como derecho.

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Derecho Civil III

4.- EL FUNDAMENTO DE LA PROTECCIN POSESORIA

La doctrina alemana debati largamente sobre el fundamento de la proteccin posesoria por qu protege el legislador
el hecho posesorio?
IHERING hace una exposicin que logra cierto acuerdo, la proteccin de la posesin es fruto de varios elementos que
no son contradictorios:
La tutela interdictal viene de la prohibicin de la violencia, consecucin de la paz social y del orden constituido
Protegiendo la posesin tambin se protege la propiedad de forma indirecta.
[Un interdicto es un procedimiento judicial muy sumario y de tramitacin sencilla, cuyo objetivo es atribuir la posesin de una cosa a una determinada persona fsica o jurdica frente a otra, de manera
provisional. El interdicto tambin se puede plantear para el caso de que exista una reclamacin por algn dao inminente, cuya urgencia habr de quedar justificada.
Asimismo, el interdicto se puede utilizar como proteccin ante cualquier agresin o turbacin que una persona sufra sobre su pacfica posesin. Esto es, cabe emplearlo en el caso de ruidos, olores, etc.
que impidan a una persona disfrutar de la posesin de un bien. Esto hace que sea un proceso al que se recurre en ocasiones para obligar la paralizacin de obras cercanas o de otras actividades molestas
(salas de fiestas, etc.) para el propietario de un inmueble.
En un interdicto, prima la agilidad y la resolucin rpida sobre la cuestin jurdica de fondo.]

5.- CLASES DE POSESIN.

a) Posesin civil y posesin natural: la posesin en concepto de dueo.
POSESIN NATURAL es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una persona. Slo tenencia
POSESIN CIVIL es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derechos como
suyos (art. 430 CC). Tenencia+ intencin. Sirve de base a la usucapin, la prescripcin adquisitiva requiere en
todo caso que el poseedor lo sea en concepto de dueo. Poseedor civil=en concepto de dueo.
La doctrina mayoritaria afirma que esa distincin, la intencin de tener la cosa como suya, debe identificarse con tener
la cosa en concepto de dueo.
Ambos tipos de posesin estn protegidas por los interdictos, si bien, se puede identificar la posesin natural con la
posesin interdictal, y la civil con la ad usucapionem.
[La usucapin, tambin llamada prescripcin adquisitiva o positiva, es un modo de adquirir la propiedad de un bien.
La prescripcin adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien
aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del inmueble
reclamado.
El fundamento de la usucapin, desde el punto de vista del sujeto activo, responde a la necesidad de poner fin a un estado de incertidumbre de derechos (los generados por la posesin apta para usucapir,
y los de propiedad que le asisten al titular del dominio), en tanto que centrada la atencin en el sujeto pasivo, la prescripcin adquisitiva descansa en la inercia del autntico propietario del bien, quien lo
abandon o dej en manos de otro poseedor, inercia que da lugar a la usucapin, que constituir la sancin impuesta al propietario negligente. ]

b) Posesin en concepto de titular y no titular.

El art. 432 CC establece que la posesin puede tenerse en uno de dos conceptos:
-

El de DUEO

El de TENEDOR de la cosa o derecho, para conservarlo o disfrutarlo, perteneciendo el dominio a otra persona.

La doctrina ha concluido que las distinciones de los art.430 y 432 son sustancialmente idnticas, en definitiva, se
tratara de determinar si la tenencia posesoria se tiene en concepto de titular del derecho de que se trate (propiedad o
usufructo), con independencia de que existe otro derecho de mejor grado frente al del poseedor que se considera
titular de un determinado ius possidendi (propietario respecto al usufructuario).
c) La posesin en nombre propio o en nombre ajeno: el denominado servidor de la posesin.
La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfrute, o bien por otra
en su nombre (art. 431 CC). Se determina as no a quien corresponde la titularidad de la posesin sino a quien
corresponde su ejercicio.
Ejemplo de en nombre ajeno, administrador, comodatario o mandatario realizan actos posesorios en nombre ajeno sin
que pudieran atribuirse ius possidendi. Sera la figura germnica del SERVIDOR DE LA POSESIN, el detentador de una
cosa que ocupa tal posicin a consecuencia de una relacin de servicio con el verdadero poseedor.
Sin embargo la figura germnica del servidor de la posesin (BGB) y la del tenedor (art. 431 CC) tienen un sustrato
comn, determinar el status jurdico de la persona que sin ser propiamente poseedor, detenta el contacto fsico con la
cosa, y dilucidar si el poseedor en nombre ajeno puede ejercitar interdictos. En nuestro sistema normativo dado el CC
y la LEC si puede ejercer acciones interdictales.

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Derecho Civil III

d) Posesin mediata e inmediata.

El CC no contiene referencia expresa a esta distincin. Si bien, la doctrina considera POSEEDOR INMEDIATO a quien
goza de hecho de la cosa; y POSEEDOR MEDIATO quien deja de tener la posesin efectiva y material de ella. Ejemplo el
dueo pacta un arrendamiento, sera poseedor inmediato el arrendatario y mediato el arrendador.
La posesin mediata admite graduaciones, ninguno de los poseedores intermedios pierde su condicin de poseedor por
transmitir la tenencia de la cosa a otra persona. Quien finalmente detente la tenencia material de la cosa ser el nico
poseedor inmediato, esta posesin no admite graduacin.
La sucesiva transmisin de la tenencia material de las cosas no supone considerar que un poseedor mediato tenga la
posesin como derecho, por ejemplo el arrendatario frente al arrendador tiene derecho a poseer durante el periodo
establecido y cuenta con la posesin como derecho a su favor, pero no siempre es as.
e) Posesin injusta o viciosa.
El POSEEDOR INJUSTO O VICIOSO, es quien carece de derecho para poseer.
El art. 441 CC prohbe que se adquiera la posesin violentamente, mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El
que se crea con derecho (ius possidendi) debe solicitar el auxilio de la Autoridad competente.
El art. 444 CC dice que los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa o con
violencia, no afectan a la posesin. La sustraccin de una cosa no afecta a la posesin, carece de efecto posesorio
alguno, ni siquiera de hecho.
Sin embargo este precepto 444 se ve dificultado por el 460.4 que seala: el poseedor puede perder su posesin por la
posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao .
Dicho precepto califica la tenencia material por el despojante como posesin. En consecuencia resulta insuperable
dejar de calificar como posesin incluso la mera tenencia material del despojante. Ser un poseedor de hecho,
interdichamente protegida frente a terceros, que a su vez pretendieran privarle de la tenencia de la cosa. Tambin
frente al propio despojado o sus sucesores? La respuesta debe ser negativa a tenor del 441. Pero sin embargo parte de
la doctrina Albadalejo, la posesin del despojante tambin debera estar protegida frente a la recuperacin clandestina
o violenta del despojado. El despojado que recupera clandestina o violentamente la cosa, tendr una posesin justa
pero al mismo tiempo, viciosa.
f) Posesin de buena y mala fe.
La posesin de buena fe es importante en relacin con los siguientes aspectos:
1. Respecto a la posible y eventual usucapin del poseedor que se convierte en propietario
2. Atendiendo a la especial funcin legitimadora de la posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe.
3. El rgimen jurdico establecido respecto de la liquidacin del estado posesorio, en el cual el criterio
diversificador es precisamente la buena o mala fe del poseedor que deja de serlo.
1950 cc la BUENA FE del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella
y poda transmitir su dominio, o su derecho real poseible= creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem
433 cc se reputara poseedor de buena fe al que ignora que en su titulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide=
ignorancia de ilegitimidad posesoria
Son requisitos subjetivos pero no vale la mera alegacin de usucapir, sino que ha de demostrarlo en trminos objetivos
por darse las dos circunstancias legalmente requeridas:

Que el usucapiente adquiri de quien tena facultades transmisivas suficientes

Que el acto o titulo transmisivo pueda ser considerado vlido (justo titulo)

Mala fides superveniens nocet: la mala fe sobrevenida perjudica, la buena fe del poseedor ha de ser continuada
durante todo el periodo de la posesin hbil para la usucapin.
Salvo prueba en contrario la posesin ha de ser considerada de buena fe respecto de cualquier poseedor y la posesin
inicial de buena fe ha de seguir considerndose igual, salvo que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora
que posee la cosa indebidamente.

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Derecho Civil III

La tolerancia posesoria y la posesin precaria.

Segn el art. 444 CC los actos meramente tolerados no afectan a la posesin. Esto puede entenderse en dos
sentidos:
1. En el sentido de quien lleva a cabo los actos de tolerancia, no llega a ser el verdadero poseedor, sino un simple
DETENTADOR o poseedor de facto. Obviamente no podr contar con la proteccin interdictal ni con usucapir.
Manifestaciones de tolerancia: ius usus inocui, p ej.
2. O entenderse que el verdadero poseedor de hecho y derecho admite la posesin de hecho de otra persona , tolerando
la realizacin de actos posesorios, considerando que puede recuperar la posesin cuando le venga en gana. Esta
situacin se conoce como POSESIN PRECARIA y se da con cierta frecuencia en el mbito de las relaciones familiares o
amicales. El poseedor precario es un verdadero poseedor de hecho o sin ttulo, que por ende cuenta a su favor con la
proteccin inerdictal incluso frene al poseedor de derecho. En la practica la reclamacin al poseedor precario suele
acabar en pleito, pues si este acumula gastos cuyo reembolso pretende recuperar antes de la devolucin de la posesin
(le dejo un piso a mi hijo y este paga obras), hay que determinar si fue poseedor de buena fe (en ese caso cuenta con el
derecho de retencin respecto de los gastos necesarios) aunque no puede usucapir en ningn caso. La reiterada
doctrina del TS dice que los precaristas no pueden ejercitar el derecho de retencin.

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Derecho Civil III

TEMA 5. DINAMICA DE LA POSESIN.

1.-SUJETOS DE LA POSESIN.
Las reglas de la capacidad.
Los menores e incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas, pero necesitan de la asistencia de sus
representantes legtimos para que los derechos de la posesin nazcan a su favor (art. 443 CC). Para adquirir la
posesin no se requiere la plena capacidad de obrar, es un simple hecho. Parte de la doctrina la limita en la posesin de
derechos, Lasarte no encuentra razones.
El art. 38 CC prev que las personas jurdicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases.
La coposesin.
El art. 445 CC establece que la posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas,
salvo en los casos de indivisin. Por tanto, la nica posibilidad de coposesin es en los casos de indivisin.
Coposesin, paralela a la situacin de copropiedad.
2.- OBJETO DE LA POSESION
Cosas o derechos (disfrute posesorio). Solo cosas y derechos susceptibles de apropiacin.

COSAS.- en sentido material no ofrece dificultad, pero y en sentido incorporal o inmaterial (prop. Industrial o
intelectual), pueden ser objetos de posesin? La opcin ms correcta es que lo que se posee es el derecho
sobre esas cosas, pero en cualquier caso, cabe posesin sobre cosas incorporales

DERECHOS.- O quasipossessio. Fue admitida a imagen y semejanza de la posesin de las cosas, ej.
Servidumbres prediales. Code Napolen desaparece la referencia a la cuasiposesin pero se afirma, al igual
que en nuestro cc, que la posesin es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho, sin diferencia.

Susceptibilidad de apropiacin No las cosas fuera de comercio, aire, lluvia

Y los derechos? La doctrina clsica lo restringe a ciertos derechos reales, los susceptibles de un ejercicio estable y
duradero. Albadalejo dice que en nuestro cc esa restriccin no tiene sentido. Si bien no todos los servirn para la
usucapin.
3.-ADQUISICIN DE LA POSESIN.
- La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo,
- por el hecho de quedar estos sujetos a la accin de nuestra voluntad,
- por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho (art. 438 CC).
En cuanto a las dos frmulas de obtencin de la posesin, previstas en el art. 438 CC (ocupacin material y sujecin a
la voluntad del poseedor), ambas tienen un alcance similar: el poseedor puede llegar a serlo con independencia de que
en su posesin haya intervenido o no el anterior poseedor.
La ocupacin material
Se trata de que el poseedor llegue a serlo por contar con la tenencia de la cosa o el disfrute del derecho, con
independencia de que dicha detentacin tenga su origen o no en la actuacin del anterior poseedor
La transmisin de la posesin.
El art. 438 CC establece que la posesin se puede adquirir por los actos propios y formalidades legales establecidas. Es
decir, hace alusin a los mecanismos de traspaso posesorio, por los procedimientos admitidos en derecho. El traspaso
posesorio no tiene porque conllevar la transmisin de la titularidad dominical, sino que puede consistir estrictamente
en la pura posesin.
Entre tales medios destaca la TRADICIN, que s est basada en la entrega de la cosa con nimo de transmitir la
propiedad.

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Derecho Civil III

Otros sealan consideran pertinente diferenciar los supuestos de adquisicin judicial de la posesin conforme a la
LEC:
-

Por stc se reintegra la posesin

Embargo preventivo de bienes muebles que se depositaran en persona de responsabilidad

Posesin inherente a admn. judicial de bines litigiosos

Pero para Lasarte esta categora carece de sentido.

La transmisin por ministerio de la ley: la llamada posesin civilsima.
El art. 440 CC recoge la denominada POSESIN CIVILSIMA. La posesin de los bienes hereditarios se entiende
transmitida al heredero sin interrupcin y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a
adirse la herencia (adquisicin+aceptacin). El que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo
en ningn momento.
Aunque no haya aprensin de los bienes, los herederos aceptantes son considerados legalmente poseedores de los
bienes hereditarios, para adquirir la posesin de hecho tienen el interdicto de adquirir.
Algn sector doctrinal plantea si debera extenderse a otros supuestos como transformacin o absorcin de sociedades,
pero no hay norma ad hoc, Lasarte dice que no estaramos hablando de posesin civilsima sino de presunciones
posesorias.
4.- ADQUISICIN POR SI Y POR REPRESENTANTE.
Segn el art. 439 CC se puede adquirir la posesin:
-

por la propia persona que va a disfrutarla,

por su representante legal,

por su mandatario* (representante voluntario) y

por un tercero sin mandato (gestor sin mandato); pero en este ltimo caso no tendr validez hasta que sea
ratificada por la persona en cuyo nombre se ejecuta el acto posesorio, tacita o expresa.

*Algn sector de la doctrina niegan la posibilidad de que en el supuesto de mandatario o representante voluntario
exista verdadera representacin. Sin embargo F. de Castro dice que nuestro sistema normativo no presupone el alcance
exclusivamente negocial de la representacin y por tanto es vlida la representacin en los actos de aprehensin
siempre que se entienda como actuacin por cuenta e inters ajeno.
5.- LA CONTINUACIN DE LA POSESIN: LAS PRESUNCIONES POSESORIAS.
Adquirida la posesin, su mera existencia, despliega importantes efectos a favor del poseedor, entre ellos la de
favorecer la continuidad de la posesin, mediante una serie de presunciones. Las presunciones constituan una
modalidad o especie de prueba (art. 1215 CC), aunque no son meramente una prueba ms, sino el establecimiento de
una deduccin legalmente impuesta. La tcnica de presuncin implica la deduccin de alguna circunstancia o extremo
relevante en virtud de una simple conjetura basada, a su vez, en un hecho anterior previo que ha de estar
completamente acreditado. Una vez acreditado el hecho base de la presuncin, su fuerza depender de la forma en que
haya sido prevista legalmente:
-

IURIS TANTUM, admite prueba en contra.

IURE ET DE IURE no admite prueba en contra.

Presuncin de buena fe.- Segn el art. 434 CC la buena fe en la posesin se presume siempre. Se trata de una
presuncin iuris tantum que ampara al poseedor, obligando a quien contradiga la buena fe presumida a probarlo. Esta
prueba de mala fe requiere acreditacin que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente o que se acredite
que no realiza la posesin con un ttulo justo. TS: la calificacin de la posesin como de buena o mala fe es una
cuestin de hecho reservada a los tribunales de instancia y no revisable en casacin.
Presuncin de continuidad posesoria.- Se trata de una presuncin iuris tantum que establece que la posesin se
sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario (art. 436 CC).
Conforme al concepto posesorio inicial, dueo, usufructuario, arrendatario, comodatario La prueba en contra puede

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Derecho Civil III

interesar al poseedor actual (ej. el comodatario viendo la utilidad que le proporciona la cosa, opta por arrendarla o
comprarla al dueo, sigue poseyendo en concepto distinto, en mejor condicin) o tambin puede interesar al poseedor
mediato, ante cualquier alteracin o modificacin del concepto posesorio.
Presuncin de titularidad o de legitimidad posesoria.- El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la
presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se puede obligar a exhibirlo (art. 448 CC). Parece chocar con el
articulo referido a la usucapin que dice el justo titulo debe probarse, no se presume nunca. Los autores clsicos
dejaban este segundo artculo al justo titulo que habilita la usucapin. La doctrina actual elude dicho planteamiento y
prefiere limitarse a indicar que el 448 contiene una verdadera presuncin de legitimidad posesoria.
Presuncin de posesin accesoria de bienes muebles.- Se trata de una presuncin iuris tantum que establece que la
posesin de una cosa raz presupone la posesin de los muebles y objetos que estn dentro de ella, mientras no se
acredite que deben ser excluidos (Art. 449 CC).
Presuncin de posesin intermedia.- Se trata de una presuncin iuris tantum que presupone que el poseedor actual
que acredite que en una poca anterior fue poseedor, se presume que tambin lo fue en toda la etapa intermedia. (art.
459 CC)
6.- LA PRDIDA DE LA POSESIN.
Art. 460 CC: El poseedor puede perder la posesin:

Por abandono de la cosa.- Dejacin del poder fsico que el poseedor detenta sobre la cosa. Acto unilateral
que slo requiere capacidad natural de entender o querer y no conlleva el simultneo apoderamiento por otro.

Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito.- El uso del trmino cesin ha sido criticado porque
parece dar a entender que es un negocio de cesin, no lo es, solo es el traspaso posesorio a otra persona, que
puede conllevar la perdida para el transmitente anterior o en otros casos el poseedor anterior puede seguir
siendo poseedor mediato.

Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar fuera del comercio.- Como regla general
involuntaria, pero la prdida total puede ser por voluntad del propio poseedor, el amante despechado que
rompe el florero. En relacin con las cosas muebles el 461, la posesin no se entiende perdida mientras se
halle bajo el poder del poseedor, aunque este ignore accidentalmente su paradero. La prdida total es
equiparable segn el 460 a quedar la cosa fuera de comercio, dicha equiparacin es problemtica y dudosa, ya
que la extracomercialidad sobrevenida no acarrea la prdida al menos de la posesin de hecho.

Por posesin ajena: el despojo posesorio, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin
hubiera durado ms de un ao.- Ese periodo de un ao no es caprichoso, resulta coincidente con otros
preceptos relacionados con la posesin, la usucapin o la prescripcin. Nos encontramos en cualquier caso
ante un supuesto de despojo posesorio que parece contradecir lo dispuesto en 441-444 respecto de la
erradicacin de los actos posesorio violentos y o clandestinos. Es preciso encontrar pautas de regulacin del
conflicto de intereses.
La posesin como hecho la detenta el despojante mientras que el despojado (durante un ao) sigue siendo el
verdadero poseedor, de derecho. Tcnicamente se usa la perfrasis de posesin incorporal del despojado. El
despojado debe para no perder la posesin, antes del ao, ejercer la accin interdictal de recuperacin de la
posesin y nunca el recurso a la violencia. Si no lo hace conforme a derecho se convierte a su vez en
despojante, por lo que perdera la presuncin a su favor.

Doctrinalmente los dos primeros supuestos son prdida voluntaria, los dos ltimos involuntaria. Tambin que los
supuestos de perdida no son exhaustivos, puede haber ms.

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Derecho Civil III

TEMA 6. EFECTOS DE LA POSESIN.

1.- EFECTOS DE LA POSESIN EN GENERAL.
El goce y disfrute de la cosa
El efecto fundamental y ms ostensible de la posesin es el goce y disfrute de la cosa. Hay que diferenciar si la cosa
es fructfera o no.
Si no es fructfera no incrementa su riqueza a travs de frutos y rentas pero en cierto modo le enriquece no
tiene que adquirir otra para s, le comporta mayor nivel de vida o apariencia (ej.me prestan un piso)
Si es fructfera o productiva lo normal es que los frutos o rentas pertenecen al poseedor material de la misma.
As cc: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la
posesin.
Las presunciones favorables al poseedor. El cdigo le da presunciones favorables incluso aunque carezca de ius
possidendi, presunciones iuris tamtun, como la buena fe, justo titulo, continuidad posesoria, etc.
Otros efectos. Peculiaridad para los bienes muebles que se ver despus. Tambin bajo ciertos requisitos , la posesin
continuada pude llegar a la adquisicin de la propiedad por usucapin a favor del poseedor.
2.- LA LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO.
La sucesin en la posesin puede darse por una multiplicidad de causas, no siempre como consecuencia del ejercicio
judicial por el que reclama el poseedor legitimo, a pesar de que el CC habla con trminos como vencido en la
posesin.
Se habla de LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO para referirse a las reglas que rigen la necesaria composicin de
intereses que conlleva todo cambio de poseedor. CC 451 y ss de los efectos de la posesin
El criterio de la buena o mala fe. - Es el criterio fundamental para regular tal cuestin, si hay mala fe el CC somete a
un rgimen de liquidacin ms riguroso y ms gravoso. No obstante, la buena fe se presumir, salvo prueba en
contrario.
El rgimen de los frutos.- Se establece el siguiente criterio, segn exista buena o mala fe del poseedor claudicante, en
favor del poseedor legtimo:
POSEEDOR DE BUENA FE

POSEEDOR DE MALA FE

Hace suyos los frutos percibidos

Debe abonar todos los frutos recibidos

Respecto de las cosechas pendientes le corresponde

una cuota proporcional. Los civiles se consideran
producidos por das y pertenecen en esa proporcin.
Los naturales proporcional al tiempo de posesin del
rendimiento neto.

Debe abonar incluso el valor de los frutos que hubiera

podido recibir el poseedor legtimo. La improductividad
se debe a la conducta culposa o negligente del mismo.
TS dice desde la interpelacin judicial.

Los gastos. El criterio fundamental para ello sigue siendo el de la buena o mala fe.
Gastos necesarios: deben abonarse a todo poseedor claudicante, ya sea de buena o mala fe. Si bien, el poseedor de
buena fe tiene derecho de retencin. TS poseedores contra los que no se puede ejercitar desahucio como arrendatarios
o precaristas no gozan del derecho de retencin.
Gastos tiles o mejoras: son los que conllevan un incremento del valor de la cosa
POSEEDOR DE BUENA FE

POSEEDOR DE MALA FE

Se le deben abonar y cuenta con derecho de La doctrina mayoritaria considera que no deben serle
retencin.
abonados. CC no se pronuncia.

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Derecho Civil III

Gastos suntuarios: gastos de lujo o de puro recreo. No incrementan el rendimiento de la cosa fructfera.
POSEEDOR DE BUENA FE

POSEEDOR DE MALA FE

No son abonables. Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las cosas aadidas, si no sufre deterioro la
cosa principal. O bien que el sucesor se las quede pagando el precio que tena en su da.

La responsabilidad del poseedor por deterioro o prdida de la cosa.

El poseedor de buena fe no responder por la prdida o deterioro, salvo que se demuestre que ha actuado con dolo.
El poseedor de mala fe responder, en todo caso, incluso con fuerza mayor, cuando haya demorado la entrega de la
cosa.
El prorrateo de las cargas.
Las cargas, gastos o impuestos se prorratearan entre los dos poseedores de forma proporcional al tiempo de su
posesin.
La virtualidad de las reglas del CC sobre la liquidacin del estado posesorio
Utilidad de las normas establecidas por el CC en relacin con lo que hemos denominado liquidacin del estado
posesorio

Aplicabilidad general: los mandatos normativos en ellos contenidos no se aplican slo a los supuestos
sometidos a Derecho Civil, sino tambin en los casos en que rigen los dems sectores sistemticos del
Derecho, que para nada regulan la posesin ni sus efectos, con carcter general.

Carcter dispositivo. No anula la autonoma privada, las partes pueden acordar sustituir la regla general por
otra.

3.- LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIN DE BIENES MUEBLES: LA ADQUISICIN A

NON DOMINIO.
Planteamiento del tema. La posesin tiene mayor importancia en las cosas muebles que las inmuebles. Porque hay
ms, no hay registro, no podemos acreditar de forma constante ser propietarios de un vestido
Por ello el derecho ha concedido siempre trato distinto a la posesin de bienes muebles, as se llega al extremo de
considerar que cuando un cosa mueble es adquirida por alguien en circunstancias normales (generalmente con su
compra), se convierte automticamente en su propietario, independientemente que el vendedor no fuera en realidad el
dueo=adquisicin A NON DOMINO. Ej.: pintor entrega un cuadro para exposicin y este lo vende, el pintor lo
reclama al comprador diciendo con razn que era suyo. El cliente dice que el no sabe nada del asunto y que desde
luego no puede exigir a todos los vendedores los ttulos de propiedad de lo que vende. Quin tiene razn? Desde
luego el decorador ha cobrado y por consiguiente se ha enriquecido, pero los clientes que afirman ser dueos del
cuadro evidentemente han actuado correctamente. De quin es la cosa del adquirente o del pintor?.
El art. 85 Cdigo de Comercio.- La compra de mercaderas en almacenes o tiendas abiertas al pblico causar
prescripcin de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderas adquiridas, quedando a salvo, en su caso,
los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan
corresponderle contra el que los vendiere indebidamente. El Cdigo de Comercio lo deja claro sin embargo:
Artculo 464 cc.; la equivalencia entres posesin y ttulo- La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena
fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente,
podr reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en VENTA PBLICA, no podr
el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella.

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Derecho Civil III

Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad establecidos con autorizacin del Gobierno
obtener la restitucin, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeado, sin reintegrar antes al Establecimiento
la cantidad del empeo y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en BOLSA, FERIA O MERCADO, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado
habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo que dispone el Cdigo de Comercio.
Hay posiciones doctrinales enfrentadas respecto de la interpretacin del trmino ttulo:
Tesis romanista: entiende que solo es justo ttulo a efectos de usucapin, pues la mera posesin de los bienes muebles
no puede privar al verdadero propietario de las facultades de reivindicacin consagradas en el Derecho romano.
Tesis germanista: consagra la adquisicin al poseedor de buena fe, aunque su transmitente no fue realmente dueo de
la cosa transmitida, salvo los supuestos de prdida, hurto o robo (teora dominante).
La Jurisprudencia establece que el adquirente ha de considerarse propietario salvo que el verdadero dueo hubiera
perdido la cosa, o hubiera sido privado de ella ilegalmente, en esos casos el verdadero dueo est legitimado para
reivindicar la cosa. El TS ha interpretado tan ampliamente privacin ilegal que prcticamente ha privado de sentido
la asimilacin entre adquisicin de muebles de buena fe, y titulo de propiedad, conocida como adquisicin a non
domino. Esto es criticable.
En realidad la privacin ilegal excluyente de la adquisicin a non domino debe reconducirse a supuestos de hurto y
robo. Resulta ms coherente afirmar que la exclusin de la firmeza de la adquisicin a non domino solo encuentra
motivacin en casos de prdida o sustraccin. La ADQUISICIN A NON DOMINO requiere:

Posesin efectiva del adquirente

Buena fe, que ignore la deficiencia de la facultad del transmitente

Trasmisin del bien mediante un negocio vlido, donacin, compraventa, dacin en pago

Cumplidos estos requisitos, la posesin de bienes muebles de buena fe determina la irreivindicabilidad del anterior
titular, como sentencia finalmente el TS

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Derecho Civil III

TEMA 7. LA ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES: LA TRADICIN.

1.- LA ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES.
Un problema bsico es determinar cmo se llega a ostentar la titularidad jurdico-real de los bienes, su
dominacin. Ser titular de un derecho real significa tener un podero sobre los bienes, que en virtud de la facultad de
exclusin caracterstica de los derechos reales, no podr aprovechar un tercero.
En nuestro derecho se enfoca hablando de modos de adquirir el dominio y los dems derechos reales, ms bien
debera ser formas de adquirir simplemente o mejor, causas de adquisicin de la propiedad y dems derechos reales. A
nuestro sistema jurdico le importa que la adquisicin/transmisin de derechos reales encuentre fundamento en un
hecho, acto o negocio causal, conforme a derecho, el cual sea suficiente para producir el nacimiento o transmisin de
un derecho real.
2.-LOS MODOS DE ADQUIRIR EN GENERAL: ART. 609 CC.
Art. 609 CC. Establece que la propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos
sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada y por
consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Puede tambin adquirirse por medio de la
prescripcin(usucapin). OLeDoSTraUsA
La OCUPACIN. Slo legtima la adquisicin de la propiedad, resulta inhbil para transmitir el propio
dominio, tampoco sirve como medio de nacimiento y adquisicin de los dems derechos reales
El ORIGEN LEGAL de ciertos derechos reales.- Usufructo, servidumbres, hipotecas, retractos legales.
La DONACIN, en particular.- La donacin es de naturaleza contractual y finalidad traslativa, no necesita de
tradicin o entrega para la celebracin del mismo, aunque si es requisito necesario para su perfeccin.
La SUCESIN MORTIS CAUSA.- Tambin los derechos reales se adquieren por sucesin testada e intestada, por
sucesin mortis causa. Pero como en una sucesin hay toda clase de obligaciones y derechos, no solo reales, el
cc lo trata especficamente aparte.
Los contratos de finalidad traslativa y la TRADICIN.-El CC requiere que exista tradicin respecto de
ciertos contratos. Lo que pone de manifiesto que existen contratos que tienen como fin transmitir derechos
reales como compraventa o mutuo (finalidad traslativa) y que hay otros contratos que carecen de ella.
La transmisin CONVENCIONAL es decir, mediante contrato de derechos reales requiere que adems:

Se produzca la TRADICION o

Puesta en disposicin del mismo a favor del titular, en funcin de la naturaleza del derecho real.

La USUCAPIN o prescripcin adquisitiva

La ACCESIN.- El 609 no lo contempla, sin embargo si es un modo de adquirir las cosas accesorias que se
incorporen a la principal.
3.-ADQUISICIN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES
ADQUISICIN ORIGINARIA.- Es cuando la titularidad dominical se obtiene con independencia del derecho del
titular anterior. Bien porque nace (tesoro) o se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior
(usucapin). Esta ha de presumirse libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara.
Ocupacin, accesin, usucapin.
ADQUISICIN DERIVATIVA.-Se produce cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona. El
anterior titular puede transmitir ntegramente su propio derecho, o transferirlo parcialmente. Puede ser:

Adquisicin derivativa traslativa: mediante ella se transmite o adquiere el mismo derecho del titular
anterior

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Derecho Civil III

Adquisicin derivativa constitutiva: El titular transmite parcialmente su derecho dando origen a un nuevo
derecho real, ej. El propietario constituye un usufructo, el usufructuario otorga a otra persona derecho de
habitacin sobre la casa de la finca.

4.- LA ADQUISION DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES

Determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa (cuando se ha convertido en propietario) es
fundamental por el trfico econmico diario. Hay varias hiptesis:
La transmisin derivativa en Derecho espaol.- de conformidad con el 609 la transmisin convencional de derechos
reales requiere la existencia de bien ciertos contratos bien de tradicin o entrega de la cosa. El adquirente se
convierte en titular real cuando se produce la entrega de la cosa o tradicin y dicha entrega encuentre fundamento en
un contrato apto para transferir el dominio o el derecho real del que se trate.
La teora del ttulo y el modo.- En nuestro derecho se hace referencia as a la formalizacin de los requisitos
provenientes de d romano, en la transmisin derivativa de los derecho reales ha de existir un titulo causal (justa
causa) y un modo o tradicin.
El sistema francs y alemn .- El francs elimina la tradicin, puede transmitirse por mero consentimiento,
espiritualizacin de la tradicin. El alemn, lleg a la conclusin antagnica, el titulo causal es irrelevante, basta con el
mero acuerdo abstracto.
5.- LA TRADICIN.
Con independencia del ttulo causal, ha de tener lugar efectivamente la entrega de la cosa sobre la que recae el
correspondiente derecho. La entrega ha de tener pretensin traslativa o finalidad de transmitir la cosa, no pura
traslacin posesoria. La tradicin es la entrega de la posesin con nimo de transmitir la propiedad.
Las clases o formas de la tradicin.
La transmisin manual se entiende como el paradigma de la tradicin, si bien sta no es aplicable en numerosas
ocasiones (p. ej. venta de un piso). Por ello en todos los sistemas jurdicos se ha seguido un proceso de
espiritualizacin de la tradicin, que llega a convertir al puro acuerdo entre transmitente y adquirente, el titulo que
sirve de sustrato, en un modo equivalente a su entrega.
Nuestro CC regula las distintas formas de tradicin en los artculos de compraventa que es el transmisivo por
antonomasia. Va analoga tiene carcter general.
Tipos:

La TRADICIN REAL: material y simblica.

Art. 1462.1 CC: se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del comprador.
Materialmente: existe una entrega manual y efectiva (me llevo el pantaln de la tienda), o cuando el adquiriente
ejercita de facto e inmediato los poderes propios de la propiedad (u otro derecho real) (me quedo en el piso que he
comprado).
Simblica: sin haber entrega manual, el transmitente realiza un acto que de forma inequvoca demuestra su
intencin de transmitir el derecho real (entrega las llaves del piso)
La TRADICIN INSTRUMENTAL.
Se llama as porque se genera en virtud del otorgamiento de escritura pblica. Art. 1462.2 CC: cuando se haga la
venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato. El
otorgamiento de escritura equivale a la tradicin o entrega.
Otras formas de tradicin.
TRADITIO BREVI MANU: el transmitente no necesita entrega la cosa porque ya est en poder del adquiriente
(compra de un piso por el arrendatario).
CONSTITUTUM POSSESSORIUM: el transmitente sigue poseyendo la cosa pero en virtud de otro ttulo (p. ej.
el propietario pasa a ser arrendatario, porque vende la casa con la clusula de vivir en ella de alquiler).

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Derecho Civil III

 El simple acuerdo traslativo: TRADITIO FICTA. Solo se aplica a los bienes muebles, por el solo acuerdo de
los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta.
Espiritualiza la tradicin en nuestro derecho.
La CUASITRADICIN o tradicin de derechos. Para los bienes incorporales (derechos de autor) donde se
aplica las reglas generales sobre la tradicin instrumental y simblica. En su defecto el uso consentido.

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Derecho Civil III

TEMA 8. OCUPACIN, ACCESIN Y USUCAPIN. (+formas de adquirir derechos reales)

1.- OCUPACIN.
La ocupacin es la forma ms primaria e intuitiva de adquirir la propiedad. Consiste en apoderarse de algo que nadie
tiene bajo su dominio y que puede ser objeto de libre apropiacin. El art. 610 CC establece que se adquieren por
ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los animales objeto de caza y pesca,
el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. La ocupacin solo es un modo de adquirir la propiedad, no el resto
de d reales. Requisitos:
1. Aprehensin material de la cosa: este requisito es puesto en duda por algunos autores, que dicen que la
posesin material de la cosa nullius (de nadie) no debe identificarse con la ocupacin. En tal sentido, debe
entenderse que la ocupacin se da, no solo cuando existe aprehensin material, sino cuando se realice
cualquier acto que predique la titularidad dominical de una cosa (p.ej. decir pblicamente que se ha
encontrado una estatua y se la ha apropiado, aunque verdaderamente no haya posesin material de la misma).
2. nimo de apropiacin dominical: no se requiere capacidad de obrar (los menores pueden ocupar), aunque si
es necesario que el ocupante tenga voluntad y consciencia de la apropiacin, nimo de apropiacin.
3. La carencia de dueo: este es un elemento fundamental. La inexistencia de dueo puede ser por causas
diversas: nunca lo ha tenido, ha sido abandonada, o existe afloramiento (tesoro oculto).
La exclusin de los bienes inmuebles del mbito de la ocupacin . Histricamente la tierra era objeto de apropiacin
privada, sin embargo esta regla fue decayendo en los sistemas jurdicos modernos.
Ley de Mostrencos de 1835 y Ley de Patrimonio del Estado del 1962 (texto articulado abril del 64). La primera
antiguamente y la segunda en la actualidad atribuyen los inmuebles sin dueo conocido o abandonados directamente
al Estado, por lo que los bienes inmuebles vacantes no pueden ser objeto de ocupacin, ya faltara un elemento
fundamental: la carencia de dueo.
Legislacin actual la ley 33/2003 de patrimonio de las adm.publicas atribuye los inmuebles vacantes y sin dueo al
Estado. Aprobado el EA Catalua, esta pretendi atribuirse estas propiedades sin embargo el constitucional lo declar
inconstitucional.
Otros bienes excluidos de la ocupacin. Tambin son atribuidos por las leyes al Estado:
-

Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depsito en sociedades financieras o de crdito, si no hay
actuaciones en 20 aos

Buques y aeronaves abandonados o perdidos.

2.-LAS COSAS PERDIDAS: EL HALLAZGO.

Las cosas abandonadas pueden legalmente ocuparse. Por el contrario, no son susceptibles de ocupacin las cosas
perdidas, ni las abandonadas de forma necesaria e involuntaria (p.ej. un vehculo averiado en la cuneta).
El rgimen del Cdigo Civil: El CC (arts. 615 y 616) regula el HALLAZGO, esto es, encontrar una cosa mueble que no
merece la calificacin de tesoro (un abrigo perdido en un tren). La primera idea a resaltar es que el hallador est
obligado a consignar la cosa perdida en dependencias municipales. De no hacerlo puede ser sancionado, incluso en va
penal (hurto o apropiacin indebida). Una vez consignada las facultades otorgadas al hallador son distintas, segn
aparezca el propietario o no:
1. Recompensa o premio: si el valor de la cosa >12.02 (2.000 ptas.) se restituye y el propietario debe abonar
una cantidad equivalente al 5% (vigsima parte), salvo que se hubiese ofrecido cantidad mayor.
2. Atribucin de la cosa: si el propietario no aparece en el plazo de 2 aos, o si apareciendo no reclama la cosa,
el hallador tiene derecho a quedarse con la cosa, o el precio obtenido en subasta pblica, en su caso.
Los hallazgos regulados por leyes especiales. Las leyes establecen ciertos supuestos especiales donde no es posible
la ocupacin, atribuyendo la propiedad directamente al Estado, p.ej. las mercancas arrojadas en el mar en caso de
naufragio.

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Derecho Civil III

3.-EL TESORO OCULTO.

El art. 352 CC dice se entiende por TESORO OCULTO, para los efectos de la ley, el depsito oculto e ignorado de
dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no conste. Caractersticas:

Caractersticas

Carcter mobiliario y valioso de los bienes ocultos, bienes preciosos, costosos.

Depsito oculto e ignorado: que impiden saber quin es su dueo actual, aunque se sepa quin lo ocult.

Falta de legtimo dueo.

No se incluye en su definicin el requisito de antigedad propio de la definicin Pauliana.

Que se descubra por casualidad, si un albail descubre en una demolicin, la jurisprudencia ha

considerado que l es el descubridor, no el propietario del inmueble y tampoco el contratista.

Reglas de atribucin.
Segn el art. 351 CC: El tesoro pertenece al dueo del terreno donde se hallare.
Sin embargo, si quien lo descubre lo hace por casualidad y no es el dueo del terreno, la mitad ser del descubridor.
Esta expresin puede referirse tanto al valor de las cosas, como a la mitad de las propias cosas, la doctrina actual
prefiere predicar la situacin de copropiedad.
Tambin el 1632 dice que el enfiteuta (adquiere el dominio til de un inmueble a cambio de un canon) tiene los
mismos derechos que corresponderan al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitutica.
Sin embargo el usufructuario, ser considerado como un extrao, un tercero a efectos de atribucin.
Primaca de los intereses generales: legislacin del Patrimonio histrico.
Art. 351 CC: Si los efectos descubiertos fueran interesantes para las Ciencias o las Artes , podr el Estado
adquirirlos por su justo precio, que se distribuir en conformidad a lo declarado = expropiacin. Otras disposiciones
legales posteriores se han ido encargando de reducir el mbito de aplicacin de los preceptos del CC, la ley de
patrimonio hco espaol (vigente) del 85 invierte los principios del CC, niega la ocupacin de los particulares
respecto de los bienes muebles que se consideren integrados en el patrimonio histrico espaol los adquiere el Estado,
incluso si es posible demostrar que el actual titular dominical del inmueble donde se encuentre es heredero del que
hizo el enterramiento. Respecto al premio la ley dice que el descubridor y el propietario del lugar tienen derecho a
un premio en metlico al 50% del valor que en tasacin legal se le atribuya, que se distribuir entre ellos a partes
iguales. 25% valor de tasacin para cada uno. El descubridor est obligado a comunicar el descubrimiento a la admn.
o los dos pierden el premio.
En conclusin la ocupacin del tesoro oculto queda excluida si los bienes son de valor histrico.
4.-REFERENCIA A LA CAZA Y PESCA.
El CC nos remite a leyes especiales, administrativas, enjambre normativo con las CCAA. Basta que las piezas hayan
sido abatidas o atrapadas a travs del instrumental propio de cada suerte, aunque no las haya aprehendido
materialmente, para considerarlas del pescador o cazador.
5.-ANIMALES ESCAPADOS.
Los animales fieros solo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a
los mansos o domsticos si conservan la costumbre de volver a casa del poseedor (animus revertendi) (art. 465 CC).
Los animales domsticos tienen el mismo rgimen jurdico que las restantes cosas muebles, con las siguientes
salvedades:

Salvedades

El art 612 CC atribuye al propietario de un enjambre de abejas el derecho a perseguirlo en fundo ajeno
durante 2 das, indemnizando por los daos causados. Si pasa el plazo el propietario del fundo ajeno puede
ocuparlo o retenerlo.

El art. 612.3 CC: el propietario de los animales amansados podr reclamarlo en el plazo de 20 das;
pasado ese plazo pertenece a quien los haya cogido y conservado.

El art. 613 CC establece que las palomas, conejos y peces que pasen de un criadero a otro, sern
propiedad del nuevo dueo, salvo que hayan sido atrados por algn artificio o fraude.

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Derecho Civil III

6.-LA ACCESIN.
Art. 353 CC: la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen o se les une o
incorpora, natural o artificialmente. La accesin constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias.
Accesin de inmueble a inmueble.
-

Si es por causas naturales se estar a lo que diga el CC,

Si es por obra humana, lo establecido en la concesin o autorizacin correspondiente.

Aluvin: incremento de terrenos ribereos por depsitos fluviales paulatinos. Pertenecern al propietario de
la finca en la que se depositen.
Avulsin: avenida de aguas extraordinarias que separan un trozo de terreno y lo depositan en otra finca.
Pertenece al primer dueo, el CC niega la facultad de accesin del dueo de la finca receptora, pero para ello
requiere que la parte desgajada sea una porcin conocida de terreno. Los rboles arrancados y transportados
por las corrientes de las aguas pertenecen al propietario del terreno donde vayan a parar si no los reclaman
dentro de un mes los antiguos dueos, si lo hacen deben abonar los gastos ocasionados en recogerlos y
ponerlos en lugar seguro.
Mutacin de cauce. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueos la nueva lnea correr
equidistante de unas y otras
Formacin de isla. Las islas que se forman en mares y ros navegables y flotables pertenecen al Estado. En
ros no navegables ni flotables pueden ser objeto de accesin, el dueo de ella ser el de la margen ms
cercana.
Accesin de mueble a inmueble. Art. 358 CC: lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o
reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos
siguientes. Superficies solo cedit. El art. 359 CC refuerza con una presuncin iuris tantum al establecer que todas las
obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa. Si se prueba que fue hecha por
persona distinta al propietario, sobre todo si ha sido de buena fe, hay que considerar estos supuestos:

Suelo propio y materiales ajenos: el propietario debe abonar al titular de los materiales el valor, y si hubiera
actuado de mala fe, debe, adems, de indemnizar por daos y perjuicios. El dueo de los materiales tendr
derecho a retirarlos solo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida o sin que por
ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. Tratamiento criticable por tratar de forma
dulce al que se hizo con bienes ajenos.

Materiales propios y suelo ajeno: el CC reacciona con dureza contra el incorporante.

Mala fe: pierde los materiales, lo plantado o sembrado sin derecho a indemnizacin;
Buena fe: el propietario del suelo decide:
o Quedarse los materiales pagando los gastos necesarios y tiles,
o o bien, situar al incorporante en situacin de comprador o arrendatario del suelo.

Suelo ajeno y materiales ajenos: es un supuesto raro en la prctica que se regula en el art. 365 CC,
estableciendo una responsabilidad subsidiaria del dueo del terreno.

La accesin invertida o construccin extralimitada.

La construccin extralimitada y la inversin de las reglas de accesin, frente a la raigambre histrica de los
supuestos anteriores, desde el s.lo XX nuevos litigios para los que las reglas tradicionales de accesin pueden no
servir.
Imaginemos un constructor que hace un edificio de alto valor econmico pero con buena fe invade un poco una
parcela de terreno ajeno. La directa aplicacin del 361 seria inadecuada. El TS ha establecido jurisprudencialmente
que en estos casos, no se puede establecer que el edificio constituya accesin; la jurisprudencia dice que, en estos
casos, lo principal sera el edificio y lo accesorio el suelo, dando lugar a lo que la doctrina denomina accesin
invertida.
Requisitos de la accesin invertida segn la jurisprudencia del TS.

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Derecho Civil III

Requisitos

Que el edificio est construido principalmente en suelo del constructor y parcialmente en suelo ajeno,
ambos colindantes. Si nicamente se han realizado tareas preparatorias del terreno el propietario del suelo
invadido puede detener el efecto de la accesin invertida

Tampoco cabra la accesin invertida si el propietario del terreno ajeno se opone a la construccin en el
momento inicial.

Que las dos partes del suelo y el edificio formen un todo indivisible.

Que el edificio en su conjunto tenga un valor superior al suelo invadido.

Que haya buena fe por parte del constructor. La buena fe se presume, por lo que habra que demostrar que
actu de mala fe.

Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y el dueo del terreno invadido.

Efectos de la accesin invertida: el pago del terreno invadido. El constructor deber pagar al dueo el terreno
invadido (valor de mercado) y todos los daos y perjuicios e intereses legales.
Accesin de mueble a mueble.
Unin o adjuncin: dos cosas muebles de distintos dueos se unen y forman una sola que si se separan sufrir
detrimento. Si se separan sin detrimento no hay problema. Si no, la principal ser la de mayor valor, y si
valen igual, la de mayor volumen.
La propiedad de la cosa resultante depende naturalmente de la actitud o disposicin con que haya actuado el
responsable de la unin:
1. Unin sin mala fe de los dueos de las cosas unidas o con aquiescencia de ambos: el propietario de la
principal adquiere, por accesin, la accesoria, indemnizando su valor al dueo de sta.
2. Dueo de la cosa principal acta de mala fe: el dueo de la cosa accesoria tendr derecho a optar
entre cobrar su valor o que la cosa de su pertenencia se separe, aunque para ello haya que destruir
la principal. En ambos casos, adems, habr lugar a la indemnizacin de daos y perjuicios.
3. Dueo de la cosa accesoria acta de mala fe: pierde la cosa incorporada y tiene la obligacin de
indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya sufrido.
Mezcla o confusin o conmixtion: las cosas se confunden al unirse y no son separables. Se establece en este
caso una copropiedad ordinaria, con una cuota establecida de forma proporcional a la parte que a cada uno le
corresponde. Si el responsable de la mezcla obrara de mala fe perder por accesin la cosa de su pertenencia
mezclada adems de quedar obligado a indemnizar por los prejuicios causados.
Especificacin: una persona con su trabajo modifica o transforma una cosa (crear una estatua de mrmol).
1. Buena fe, el dueo del material podr elegir quedarse con la obra indemnizando por el trabajo o pedir
indemnizacin por la materia.
2. Mala fe, el dueo del material se queda con la obra sin indemnizar o puede exigir del autor que le
indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan producido.
7.-LA USUCAPIN: IDEAS GENERALES.
En el derecho, la apariencia y el transcurso del tiempo tienen una extraordinaria importancia. La falta de ejercicio de
un derecho puede conllevar su caducidad o prescripcin. La continuidad posesoria puede, al contrario, comportar que
conforme a d el poseedor de un bien devenga propietario del mismo: usucapin: adquisicin a travs de uso.
Prescripcin y usucapin son dos caras de la misma moneda, prescriben los derechos de una persona desidiosa, entra
en juego respecto de toda clase de derechos. Por el contrario nacen derechos nuevos de propiedad a partir de la
usucapin con determinados requisitos, su campo de aplicacin es ms limitado, la propiedad y algunos derechos
reales limitados.
El CC no menciona expresamente el trmino usucapin, se habla de prescripcin adquisitiva. En trminos generales,
la usucapin es un modo originario de adquirir la propiedad y otros derechos reales basada en el hecho posesorio.
Fundamento de la usucapin. La existencia de la usucapin es una opcin legislativa: el legislador considera
oportuno que, bajo ciertos requisitos, se convierta en propietario quien inicialmente no lo es. Su fundamento est en el

28
Derecho Civil III

principio de seguridad y en consideraciones de orden pblico: no se puede generar una incertidumbre indefinida
sobre la propiedad de los bienes.
Clases de usucapin: ordinaria y extraordinaria. La continuidad posesoria es el requisito mnimo y comn, el
sistema positivo distingue entre usucapin ordinaria y extraordinaria.
ORDINARIA: establece plazos ms cortos de prescripcin, si bien es necesario que exista buena fe (creencia de
que la persona de quien recibi la cosa era duea) y justo ttulo (el que legalmente baste para transferir la propiedad) .
EXTRAORDINARIA: los plazos son ms largos, si bien, no es preciso acreditar buena fe y justo ttulo.
Capacidad para usucapir. El CC no exige particular alguna para usucapir, basta capacidad de poseer, reconocida
incluso a quien no tiene capacidad de obrar. No obstante, los menores e incapacitados pueden adquirir la posesin de
las cosas, pueden comenzar el proceso prescriptivo, pero para consolidar el D, para usar de los derechos que de la
posesin nazcan a su favor, necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos.
La prescripcin del comunero. La prescripcin ganada por un comunero es aprovechada por el resto (beneficio de
la comunidad).
La eficacia general de la prescripcin ganada. Hasta la codificaciones del pasado siglo siguiendo la tradicin
romanista, imper la regla de que la prescripcin no poda ser hecha valer contra las personas que carecan de
capacidad de obrar (menores e incapacitados) as, no se les poda privar de bienes y derechos ya que se consideraba
que no podan incurrir en desidia respecto de la admn. de su patrimonio. La codificacin francesa opto claramente
por predicar la eficacia general de la prescripcin ganada en contra de cualesquiera personas. As lo establece nuestro
CC. Para evitar el perjuicio de los menores o incapacitados, tambin el CC le concede la posibilidad de reclamar el
correspondiente resarcimiento a costa de sus representantes legtimos, cuya negligencia fue causa de prescripcin.
El mbito objetivo de la usucapin. Son susceptibles de prescripcin (debe interpretarse como usucapin) todas
las cosas (en sentido amplio, incluyendo derechos reales limitados) que estn en el comercio de los hombres (art.
1.936 CC). El art. 539 CC prev que las servidumbres continuas y aparentes se puedan constituir mediante usucapin.
Tambin los derechos de uso y de habitacin y las posiciones jcas. derivadas de los censos.
Son susceptibles en genral de usucapin todos los derechos reales, con la excepcin de los derechos de crdito. La
posicin de acreedor o de deudor solo puede nacer de lo establecido en ley o de lo acordado convencionalmente.
El objeto de la usucapin requiere dos circunstancias: ser un derecho real y ser poseble. En consecuencia:

Son usucapibles: el d de propiedad, el usufructo, los d de uso y habitacin, las servidumbres continuas y
aparentes, los censos, la enfiteusis y la superficie.

No son usucapibles el d de hipoteca, el de prenda, los d reales de adquisicin y las servidumbres negativas.

La jurisprudencia aclara perfectamente los motivos de esta distincin: "la usucapin se basa en la posesin consistente
en que el usucapiente se conduzca como dueo del dominio o derecho real susceptible de posesin y ello mediante un
uso y disfrute continuados y no de otra manera, por lo que no todos los derechos reales, por serlo, son ya idneos para
adquirirse por usucapin, siendo usucapibles nicamente aquellos cuyo peculiar contenido permita ostentados ad extra
a travs del ejercicio continuado, mientras otros derechos escapan a la factividad propia de la actividad posesoria".
8.-POSESIN Y TRANSCURSO DEL TIEMPO COMO REQUISITOS GENERALES.
El art. 1.941 CC exige que la usucapin sea en concepto de dueo, pblica, pacfica y no interrumpida.
Posesin en concepto de dueo: solo si acta en concepto de dueo puede servir como ttulo para adquirir el
dominio; si el poseedor acta por mera tolerancia del dueo, sus actos posesorios son irrelevantes para la usucapin.
Posesin pblica: la actividad debe acreditarse mediante la realizacin de actos posesorios que manifieste ante los
dems la creencia de que el usucapiente est ejercitando facultades que le competen. Si acta de forma oculta o
clandestina su posesin es irrelevante a efectos de usucapin.
Posesin pacfica: La posesin pacfica se debe iniciar en la forma de adquisicin y prolongar durante todo el plazo
de la usucapin, si existe discusin o debate, judicial o no, sobre la propiedad se pierde el carcter de pacfico.
Posesin ininterrumpida: cualquier acto que interrumpa la posesin, interrumpir el plazo de usucapin, el cual
volver a computar de nuevo.
9.-LOS ESPECIALES REQUISITOS DE LA USUCAPIN ORDINARIA.

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Derecho Civil III

Art. 1.940 CC: para la prescripcin ordinaria del dominio y dems derechos reales se necesita poseer las cosas con
buena fe y justo ttulo por el tiempo determinado por la ley. A los requisitos de existencia de posesin en concepto de
dueo, publica, pacfica y no interrumpida que han de estar presentes siempre, para la usucapin ordinaria se requiere
buena fe y justo ttulo.
Buena fe La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de
ella y poda transmitir su dominio (art. 1.950 CC). El art. 433 CC dice se reputa poseedor de buena fe al que ignora
que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo impida. Ambos artculos son compatibles y complementarios.
El poseedor de buena fe ha de tener creencia de legitimidad posesoria, y simultneamente, ignorancia de ilegitimidad
posesoria. Recordar que la buena fe se presume, es una presuncin iuris tantum que acepta prueba en contrario.
Justo ttulo El ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y vlido (art. 1.953 CC). El justo ttulo debe
probarse, no se presume nunca (art. 1.954 CC); esto parece colisionar con la presuncin legal del art. 448 CC que
establece que la posesin se presume con justo ttulo. Se entiende por JUSTO TITULO el que legalmente baste para
transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate.
La jurisprudencia ha matizado que, a efectos de usucapin, ser justos ttulos los ttulos vlidos, incluso si por algn
motivo de anulabilidad, rescisin, revocacin o resolucin, no originan el derecho de propiedad de forma automtica.
Sin embargo, no se podr entender como justo ttulo aquellos que sean nulos de pleno derecho.
10.-LOS PLAZOS POSESORIOS.
En la usucapin ordinaria. Requiere buena fe y justo ttulo

Bienes muebles: 3 aos de posesin continuada.

Bienes inmuebles: 10 aos(20 a. si reside en extranjero).

En la usucapin extraordinaria sin necesidad de buena fe y justo titulo.

Bienes muebles: 6 aos.

Bienes inmuebles: 30 aos.

Cmputo de plazos.
El art. 1.960 CC establece las siguientes reglas para la computacin del tiempo necesario para prescripcin:
Adicin de periodos posesorios: el poseedor actual puede completar el perodo uniendo al suyo el de su causante
(persona de la que deriva el derecho). Parece indiferente que el poseedor actual sea sucesor a titulo universal (como
heredero) o a ttulo particular (por ejemplo por contrato). Al primero se le denomina tradicionalmente successio
possesionis y al segundo accessio possesionis.
Presuncin de continuidad posesoria: el poseedor actual que lo fue en una poca anterior, se entiende como
poseedor durante el periodo intermedio. Es una presuncin iuris tantum a favor del poseedor, sea o no usucapiente, la
prueba sera para el de muy difcil realizacin.
Cmputo de plazo: el da en que comienza a contar se tiene por entero, el ltimo da debe cumplirse en su totalidad .
Se utiliza el cmputo civil o continuo, contando los das inhbiles. Si el plazo es anual, el da final ser el anterior al
da del inicio (si comienza el 15 de enero, el plazo anual expira a las 24 horas del da 14 de enero del ao siguiente).
11.-RENUNCIA DE LA USUCAPIN.
Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripcin ganada, pero no al derecho a
prescribir para lo sucesivo (art. 1.935 CC). La renuncia puede ser expresa o tcita, con actos que hagan suponer el
abandono del derecho adquirido.
Esto significa que el poseedor usucapiente habiendo obtenido a su favor la usucapin (usucapin ganada), puede
renunciar a ella siempre que no lo haga en perjuicio de terceros. Por el contrario el precepto prohbe radicalmente la
renuncia a la usucapin futura.
Si se renuncia a una usucapin en curso, incompleta habra que atenerse a lo dispuesto en el art.1948, al renunciar al
plazo incompleto, el poseedor usucapiente estara haciendo en realidad un reconocimiento expreso o tcito del derecho
del dueo, que interrumpe la usucapin en curso.

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Derecho Civil III

TEMA 9. LOS DERECHOS REALES DE GOCE: EL USUFRUCTO.

1.- TIPOLOGIA DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS =GOCE o DISFRUTE+GARANTIA
La clasificacin de los derechos reales exige considerar una triloga:
-

DERECHOS REALES DE GOCE

(usufructo, uso, habitacin, censos, servidumbres y superficie) slo estos

atribuyen a su titular facultades de uso y utilizacin de las cosas pertenecientes a otro (propietario).

DERECHOS REALES DE GARANTA

DERECHOS REALES DE ADQUISICIN

(prenda e hipoteca)
(tanteo y retracto; opcin inscrita).

DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE

El grupo de los derechos reales limitados de goce comprende los derechos de USUFRUCTO, USO, HABITACIN, CENSO,
SERVIDUMBRE y SUPERFICIE.
Los derechos reales de goce afectan a la facultad de gozar correspondiente al propietario: contar con el uso y
utilizacin de la cosa, disponer de ella en el sentido material, hacer suyos los frutos
El componente posesorio es un dato inherente a los derechos reales de goce, y supone una restriccin de la
facultad de gozar del titular dominical. Cuanto mayor sea el contenido del derecho real de goce ms restringida ver el
propietario su facultad de gozar (as en el usufructo quedar anulada, mientras en la servidumbre solo afectada).
Los derechos de goce pueden ser de origen legal o convencional (normalmente, a cambio de precio). Si se
extingue el derecho real de goce el propietario recupera la facultad de goce que tena restringida (consolidacin en
trminos tcnicos).
Funcin econmica de los DERECHOS REALES DE GARANTA.
Actualmente el titular de los bienes puede gozar del crdito sin que deje de gozar de la cosa; basta con que aporten
dichos bienes en garanta al cumplimiento de sus obligaciones. A tal idea responden los derechos reales de garanta:
-

HIPOTCA: el propietario puede obtener, prstamos o crditos, sin desprenderse del goce y utilizacin
efectivos de la cosa afectada (bien inmueble).

PRENDA: en entregar la posesin de una cosa mueble al acreedor de algo para garantizar el cumplimiento de
una obligacin cualquiera.
PRENDA

HIPOTECA

Bienes muebles

Bienes inmuebles

El contrato se perfecciona y el derecho real nace cuando

se transmite la posesin al acreedor pignoraticio

No requiere desplazamiento posesorio y est

garantizada en el Registro propiedad.

ANTICRESIS: En desuso actualmente.

Facultad de disposicin y DERECHOS REALES DE ADQUISICIN PREFERENTE.

La facultad de disposicin permite al propietario enajenar el bien que le pertenece cuando le venga en gana.
No obstante, existen determinados casos en los que, de forma excepcional, la facultad de disposicin se ve limitada en
favor de otros intereses protegibles de deben primar sobre la libertad de disposicin, porque la ley concede a otra
persona la facultad de adquirir preferentemente el bien que el propietario quiere enajenar, siempre a titulo oneroso.
Los derechos reales de adquisicin preferente son el TANTEO, RETRACTO Y OPCIN. Los dos primeros tienen
origen legal, el tercero convencional, por pacto o negocio entre las personas interesadas pero existe igualmente un
denominado retracto convencional y cabe adems que los particulares convencionalmente, pacten derechos de
adquisicin preferente atpicos.
Los derechos reales de adquisicin preferente son reales en cuanto atribuyen al titular de los mismos un
seoro parcial sobre la cosa, pero muy limitado, solo adquirir la cosa con preferencia en caso que el propietario quiera
enajenarla a titulo oneroso.

31
Derecho Civil III

2.- EL USUFRUCTO.
Art 467 CC: El usufructo da derecho a disfrutar (poseer y obtener los frutos y rendimientos) de los bienes ajenos
con la obligacin de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra
cosa
El usufructo se caracteriza por dos notas fundamentales:

El carcter temporal: el CC limita la duracin del usufructo:

-

Personas Jurdicas: 30 aos o hasta su disolucin.

Personas Fsicas, el mximo tiempo posible ser la vida de sta.

La exigencia de conservacin de la cosa conforme a su naturaleza: debido a la temporalidad, en algn

momento el usufructuario deber devolver la cosa al nudo propietario.

Constitucin del usufructo.

El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima
voluntad, y por la prescripcin (usucapin) (art. 468 CC).
El usufructo legal del cnyuge viudo: es el paradigma de los usufructos legales, la ley lo establece en favor del
cnyuge viudo para que disfrute de los mismos bienes que gozaba en vida del paterfamilias
Los usufructos de origen voluntario: deben distinguirse entre:

Usufructos voluntarios constituidos inter vivos: que pueden realizarse a travs de cualquier acto o
contrato, ya sea a ttulo oneroso o gratuito; ya sea transmitiendo la posesin y reservando la nuda
propiedad, o bien al contrario (caso relativamente frecuente)

Usufructos testamentarios. El testador ordena la sucesin de forma que se atribuya a alguna persona el
goce y disfrute de un bien, cuya nuda propiedad recae sobre otra. Es indiferente que se realice mediante
testamento o legado.

La constitucin del usufructo mediante usucapin: requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos
generales, posea el bien a ttulo de usufructo durante el tiempo necesario para la usucapin, ya sea ordinaria o
extraordinaria. Es ms infrecuente.

El contenido del usufructo conforme al ttulo constitutivo: tiene una extraordinaria importancia determinar
cul es el ttulo constitutivo del usufructo. El CC regula de forma supletoria a falta de que la ley o los sujetos del
usufructo no regulen algunos aspectos. El art. 467 CC dice: el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos
con la obligacin de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen
otra cosa; el art. 470 CC dice que: los derechos y obligaciones del usufructuario sern los que determine el
ttulo constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de ste, se observarn las disposiciones
contenidas en las dos secciones siguientes.

Sujetos del usufructo.

Podr constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas
simultneamente o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto da, puramente o bajo condicin . Tambin
puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalsimo o intrasmisible (art. 469 CC). Libertad de
configuracin.
Generalmente, la posicin de usufructuario y de nudo propietario la ocupan personas individuales. Sin embargo, es
posible que tengan la condicin de usufructuarios varias personas, y que la titularidad compartida se realice de forma
simultnea o sucesiva. Tambin pueden ser usufructuarias las personas jurdicas. As tenemos usufructos mltiples,
usu.simultaneos y usu.sucesivos.
Reglas de capacidad: el propietario debe tener libre disponibilidad y facultad de disposicin. El usufructuario deber
tener capacidad suficiente en relacin con el acto o contrato que sirva de ttulo constitutivo (convenio inter vivos,
adquisicin mortis causa o usucapin).
USUFRUCTOS SIMULTNEOS: para su constitucin se exige que todas las personas estn vivas. En caso de ser vitalicio,
no se extinguir hasta el fallecimiento de la ltima de ellas.

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Derecho Civil III

USUFRUCTOS SUCESIVOS: son generalmente testamentarios (dejo el usufructo a mi hija, y si ella faltase a mi nieto). La
doctrina dice que el usufructo sucesivo deber darse entre personas vivas, y en extremo, si no han nacido an, hasta el
segundo grado de parentesco. En caso contrario, perderan al carcter temporal.
Objeto del usufructo.
El objeto sobre el que puede recaer el usufructo puede ser variopinto y diverso, y puede recaer tanto sobre las
cosas como sobre los derechos. Puede recaer sobre cosas muebles e inmuebles. Puede recaer sobre la totalidad de la
cosa o sobre parte de ella.
Limites: las cosas objeto de usufructo, deben ser susceptibles de apropiacin, transmisibles y no estar fuera del
comercio. No se puede constituir sobre derechos personalsimos e intrasmisibles.
Usufructo de derechos: puede consistir en percibir una pensin o renta peridica, unos intereses, una participacin en
una explotacin industrial o mercantil
Usufructo de un patrimonio: puede recaer sobre un patrimonio en sentido estricto, para ello el CC regula la
responsabilidad del usufructuario en relacin al pago de las deudas que exija la administracin del patrimonio.
3.-CONTENIDO DEL USUFRUCTO SEGN EL CC.
Obligaciones previas del usufructuario.
Inventario y fianza antes de entrar en posesin de los bienes, para identificar las cosas y garantizar la correcta
devolucin al nudo propietario, recordemos que el usufructo es esencialmente temporal. Pero estas normas son ms
importantes en teora que en la prctica, por ello se plantea en el propio cdigo la generalizacin de la dispensa de
obligaciones de inventario y fianza, conforme al sentido prctico y la realidad cotidiana.
Usufructuarios eximidos de la obligacin de fianza segn el cdigo civil:
-

Vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados

Padres usufructuarios de los bienes de los hijos

Cnyuge sobreviviente si no contrae nuevo matrimonio

El CC no indica si tampoco tienen obligacin de inventario, se presupone que tampoco.

La dispensa. En el resto de los casos cabe dispensa; 493: el usufructuario cualquiera que sea el titulo de usufructo,
podr ser dispensado de la obligacin de hacer inventario o prestar fianza, si no se perjudica a nadie.
4.-LA CONSERVACIN DE LA FORMA Y SUSTANCIA.
El usufructo es una situacin transitoria, el usufructuario ostenta el goce y disfrute de la cosa de forma temporal, por
ello resulta obvio que deba garantizar al nudo propietario que cuando le restituya la cosa est en perfecto estado (salva
rerum substantia). Es por ello que el CC impone al usufructuario la obligacin de conservar la forma y sustancia de la
cosa objeto de usufructo. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su
forma y sustancia (Art. 467 CC).
El usufructuario puede hacer mejoras si no lo altera .
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO respecto de la conservacin de las cosas usufructuadas.
1. Diligente conservacin de las cosas usufructuadas: deber cuidar las cosas dadas en usufructo como un
buen padre de familia. El mal uso no constituye causa de extincin, pero si puede pedir que se le entregue la
cosa obligndole a pagar al usufructuario el producto lquido de la misma, despus de deducir los gastos.
2. Imposicin de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias: el usufructuario est obligado a hacer
las reparaciones ordinarias que la cosa necesite para su uso y que sean indispensables para su conservacin.
3. Avisar al propietario de la necesidad de realizar reparaciones extraordinarias.
4. El abono de las cargas y los tributos. IBI
5. Comunicar cualquier perturbacin de la nuda propiedad: deber comunicar cualquier acto que pueda
lesionar los derechos de propiedad y responder, si no lo hiciere, de los daos y perjuicios como si hubieran
sido ocasionados por su culpa.

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Derecho Civil III

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO relativas a la conservacin de los bienes objeto de usufructo.
1. Abono del coste de las reparaciones extraordinarias. (Derramas de la comunidad)
2. Pago de los tributos e impuestos que le competan: Impuesto sobre Patrimonio
El CUASIUSUFRUCTO o usufructo de las cosas consumibles
El CC permite el usufructo de las cosas consumibles. Por ello, se denomina CUASIUSUFRUCTO.
El art. 482 CC establece que si el usufructo recae sobre cosas que no pueden usarse sin consumirlas, tendr derecho el
usufructuario a servirse de ellas con la obligacin de pagar el importe estimado; cuando no se hubiesen estimado,
tendr derecho a restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo.
El usufructo de las cosas deteriorables.
Dice el art. 481 CC que si el usufructo recae sobre cosas que sin consumirlas se deterioran poco a poco por el uso, el
usufructuario tendr derecho a servirse de ellas emplendolas segn su destino, y no estar obligado a restituirlas, sino
en el estado en que se encuentran, pero con la obligacin de indemnizar al propietario del deterioro que hubiese
sufrido la cosa por su dolo o negligencia. Muy raro.
El usufructo con facultad de disposicin.
Aunque no est regulado en el CC, el usufructo con facultad de disposicin es muy frecuente en la prctica
(testamentaria). Se establece la facultad de disposicin del usufructuario para poder enajenar la totalidad o parte del
bien objeto de usufructo, a veces se exige un estado de necesidad o que se enajene a favor de determinadas personas.
Como bien dice el art. 470 CC, los derechos y obligaciones del usufructuario dependen del ttulo constitutivo. Es por
ello que la doctrina admite el usufructo con facultad de disposicin, aunque parezca en discordancia con el deber de
conservacin de la forma y sustancia de la cosa. Discusiones doctrinales de si estamos ante un nuevo derecho o si por
el contrario se trata de un poder dispositivo respecto al derecho de usufructo. La segunda postura es avalada por la
mayor parte de la doctrina y del TS, en todo lo dems se aplican las normas de usufructo.
5.-DERECHOS Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO.
La posesin, goce y disfrute de la cosa
La posesin del usufructuario, salvando el derecho de propiedad y los derechos del enfiteuta, representan el mayor
grado de uso y utilizacin posible de las cosas. El goce y disfrute del usufructuario es tan amplio que, con carcter
general, puede afirmarse que las facultades de goce y disfrute son asimililables a las del propietario.
El pleno goce de la cosa: accesiones y servidumbres: tendr derecho a disfrutar del aumento que reciba la cosa
por accesin, de las servidumbres a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la cosa.
La percepcin de los frutos. Naturales, industriales y civiles. Los pendientes al momento de comienzo del
usufructo pertenecen al usufructuario y los pendientes al tiempo de extinguirse, al propietario.
La realizacin de mejoras: el usufructuario podr realizar en la cosa todas aquellas mejoras que considere, ya
sean tiles o suntuosas, siempre que respete la forma y sustancia de la cosa.
La inexistencia de facultades del usufructuario en relacin con el tesoro oculto y las minas . En estos casos el
usufructuario ser considerado un extrao.
Las facultades de disposicin inherentes al derecho de usufructo.
En nuestro sistema jurdico, el usufructo es un derecho plenamente negociable y transmisible, pese a su esencial
temporalidad. El usufructuario podr aprovechar por s mismo la cosa, arrendarla a otro y enajenar su derecho de
usufructo, aunque sea a ttulo gratuito, pero todos estos contratos se resolvern a fin del usufructo, salvo el
arrendamiento de fincas rsticas, que se considerar subsistente durante el ao agrcola
6.-DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO.
Durante la vigencia del usufructo los dos derechos reales coexistentes (usufructo y propiedad) sobre la misma cosa
funcionan con absoluta independencia, y su respectivo titular podr disponer de ellos, ya que ambos tienen valor
econmico.
La expectativa de que el propietario volver a tener la posin es valorable en trminos econmicos, por ello, el nudo
propietario podr:

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Derecho Civil III

Enajenar los bienes sujetos a usufructo.

Hipotecar su derecho de nuda propiedad.

Hacer obras y mejoras, sin perjuicio para el usufructuario.

7.-EXTINCIN DEL USUFRUCTO.

Segn el art. 513 CC: El usufructo se extingue:

Por muerte del usufructuario.

Por expirar el plazo por que se constituy o cumplirse la condicin resolutoria consignada en el ttulo
constitutivo.

Por confusin: reunin del usufructo y la propiedad en la misma persona.

Por la renuncia del usufructuario.

Por la prdida total de las cosas objeto del usufructo.

Por la resolucin del derecho del constituyente.

Por prescripcin.

La prdida de la cosa.
Se pueden diferenciar los siguientes casos:

Prdida total de la cosa: el efecto extintivo. Si la prdida de la cosa es total, se impone la extincin del
usufructo.

La prdida parcial: continuidad del usufructo. Si la cosa dada en usufructo se pierda solo en parte,
continuar este derecho en la parte restante.

La prdida de la cosa asegurada. Abarca tres supuestos referidos a los bienes inmuebles.
-

Seguro concertado por ambos (propietario y usufructuario): el usufructuario tendr derecho a seguir en
usufructo en la reedificacin o cobrar los intereses si no se realiza la edificacin.

Seguro a costa del usufructuario adquirir el precio del siniestro pero con la obligacin de reedificar la
finca.

Seguro a costa del propietario, el precio ser para el propietario, pero el usufructuario tendr derecho a
usar el terreno y los materiales.

La expropiacin del bien objeto de usufructo.

Si la cosa fuese expropiada forzosamente, el usufructo debe quedar extinguido. Pero el CC establece una regla
particular para estos supuestos: si la cosa fuera expropiada por causa de utilidad pblica, el propietario est obligado,
o bien a subrogarla con otra de igual valor y anlogas condiciones, o bien a abonar al usufructuario el inters legal del
importe de la indemnizacin por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Si optara por esto segundo, debe afianzar
el pago de los rditos.
La prescripcin.
La prescripcin extintiva del derecho de usufructo se produce cuando el titular no ejercita sus derechos en el plazo de
6 aos si son bienes muebles, o 30 aos si se trata de inmuebles.
No obstante, cuando la falta de ejercicio de tales derechos o de las correspondientes acciones en defensa de los mismos
es frente a actuaciones de terceros o del nudo propietario, se aplican los plazos de usucapin ordinaria (3 y 10 a.)
Efectos de la extincin.
El fundamental efecto de la extincin del usufructo radica en que el usufructuario o, en su caso, los herederos, deben
restituir de forma inmediata la cosa al nudo propietario. Extinguido el usufructo, el usufructuario carece ya de ius
fruendi y, aunque materialmente posea la cosa, deja de ser poseedor a ttulo de usufructo.
8.-LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIN.

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Derecho Civil III

Ambos tienen carcter personalsimo e intrasmisible y por tanto no se pueden arrendar, ni traspasar; y se rigen
supletoriamente por las disposiciones del usufructo.
El DERECHO REAL DE USO: es una especie usufructo limitado a los frutos que basten a las necesidades del usuario y
de su familia, aunque sta aumente.
El DERECHO REAL DE HABITACIN: se limita a otorgar al habitacionista la facultad de ocupar en una casa ajena las
piezas necesarias para s y para las personas de su familia.
Perspectiva contempornea.
Actualmente la situacin de crisis y el problema de la vivienda familiar en casos de separacin o divorcio, han hecho
revivir estas figuras
La ley 41/2.003 establece un derecho de habitacin de origen legal en favor del legitimario discapacitado que
conviviere con el fallecido, pero su titular no podr impedir que continen conviviendo los dems legitimarios
mientras lo necesiten.

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Derecho Civil III

TEMA 10. OTROS DERECHOS REALES DE GOCE.

1.- LAS SERVIDUMBRES: PREDIALES Y PERSONALES.
El art. 530 CC define la SERVIDUMBRE PREDIAL como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueo. Se llama predio dominante al inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre; y
predio sirviente el que la sufre. Estaramos ante las denominadas servidumbres prediales.
Sern SERVIDUMBRES PERSONALES cuando el beneficiado en lugar de ser el inmueble es una o ms personas, o una
comunidad a quienes no pertenezcan la finca gravada. En este caso,. El CC solo regula la servidumbre de pastos, si
bien pueden establecerse otras servidumbres personales, como las de uso de balcn, el derecho de palco
2.- CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES.
Adems de s. prediales y s. personales, las servidumbres segn CC pueden ser:

Servidumbres legales y voluntarias. Segn tengan origen legal (la ley slo identifica supuestos de hecho
cuyas circunstancias facultan al titular del predio dominante para reclamar la efectividad), o convencional.

Servidumbres positivas y negativas. Las servidumbres POSITIVAS imponen al dueo del predio sirviente la
obligacin de hacer o dejar hacer alguna cosa por s mismo. Las NEGATIVAS prohben al dueo del predio
sirviente hacer algo que sera lcito si no estuviese constituida la servidumbre.

Servidumbres continuas y discontinuas. Son servidumbres CONTINUAS aquellas cuyo uso es o puede ser
incesante, sin la intervencin de ningn hecho del hombre (una vez construido el acueducto, recibe agua
continuamente). DISCONTINUAS son aquellas que se usan en intervalos ms o menos largos y dependen de
actos del hombre (abrevar: el ganado ocupa la finca saltuariamente).

Servidumbres aparentes y no aparentes. APARENTES son las que se anuncian y estn continuamente a la
vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. NO APARENTES son las que
no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

3.- LAS SERVIDUMBRES LEGALES.

Servidumbres en materia de aguas. Se regirn por la ley especial de la materia en cuanto no se halle en el CC.
Cuando se hizo el CC haba una ley de aguas, hoy da Reglamento del Dominio Pblico hidrulico RDPH.
Servidumbre de paso. Distingue el CC:
a) Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas: el propietario de una finca enclavada entre otras
ajenas y sin salida a camino pblico tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la
correspondiente indemnizacin. Deber hacerse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en
cuanto fuera posible, por donde sea menor la distancia. El ancho ser el que baste para las necesidades del
predio dominante. El cc la considera indefinida y tendencialmente perpeta salvo que haya circunstancias que
la finca deje de estar enclavada y desaparecen los presupuestos de servidumbre, el predio sirviente habr de
devolver la indemnizacin. Pero distingue entre uso continuo o espordico de la servidumbre.
b) En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente. Si adquirida una finca, quedare enclavada
entre otras del transmitente, ste est obligado a dar paso sin indemnizacin, salvo pacto en contrario.
c) La servidumbre temporal de obras. El dueo de predio ajeno est obligado a consentir el paso o colocacin
de materiales que sean necesarios para realizar obras, recibiendo la correspondiente indemnizacin. Es
dudoso si esto es una servidumbre o una relacin de vecindad.
d) Servidumbre de paso para ganado: las vas pecuarias. Se rigen por las ordenanzas o reglamentos del ramo
y en su defecto por usos y costumbres del lugar.
Servidumbre de luces y vista.
El nico caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el art. 585 CC: no se podr edificar < 3 metros
de distancia de la correspondiente linde, cuando existan derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la

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Derecho Civil III

propiedad colindante. Los dems casos son tambin relaciones de vecindad, recprocas limitaciones entre los dueos
de fincas contiguas, sin que haya un fundo dominante y otro sirviente.
Servidumbres de desage. El CC regula dos: la de vertiente de tejados y la de desage de de patio enclavado, ambas
referidas nicamente para aguas pluviales, o nieve. Las cloacas segn legislacin administrativa.

Vertiente de tejados, el dueo del predio sirviente de vertiente de los tejados, podr edificar recibiendo las
aguas sobre su propio tejado o dndoles otra salida sin perjudicar el predio dominante.

Desage de patio enclavado: cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras y no sea
posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se recojan podr exigir el establecimiento
de servidumbre de desage por los precios contiguos en los que sea ms fcil la salida y menor perjuicios
ocasione, previa indemnizacin correspondiente.

Servidumbres acsticas. Reguladas en la Ley del ruido.

4.- LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS.
La libertad de constitucin de servidumbre.
El art. 594 CC establece que: Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por
conveniente, y en el modo y forma que bien le parece, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico.
Ttulo, contenido y relacin de servicio en las servidumbres voluntarias.
El CC parte de la libertad de constitucin mediante pacto y solo pone una regla general: El art. 598 CC dice: El ttulo
y, en su caso, la posesin de la servidumbre adquirida por prescripcin, determinan los derechos del predio
dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regir la servidumbre por las disposiciones del presente
ttulo que le sean aplicables.
Es decir, el contenido de cualquier servidumbre voluntaria ha de extraerse del ttulo constitutivo (contrato,
testamento, dacin en pago) o del ejercicio de los actos de servidumbre si se ha conseguido por usucapin. Si resulta
indeterminado el contenido, las reglas generales para las servidumbres.
Reglas particulares.
Aparte de esto el CC no contiene ms reglas generales sobre servidumbres voluntarias, pero si recoge unas reglas
particulares con escasa significacin:

En la servidumbre de obras el propietario del fundo dominante correr con los gastos.

En caso de usufructo, ser el nudo propietario el que puede constituir la servidumbre voluntaria.

Si diferentes personas ostentan el dominio directo y el dominio til de una finca, ser necesario el
consentimiento de los dos para establecer la servidumbre.

En rgimen de copropiedad ser necesario el consentimiento de todos.

9.- EL DERECHO REAL DE CENSO

Se constituye censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en retribucin de
un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Algunos
bienes INMUEBLES quedan sometidos al poder del titular del derecho real. El cdigo civil atiende a las siguientes
figuras de censo:
Es censo enfitutico: una persona cede a otra el dominio til de una finca, reservndose el directo y el derecho a
percibir del enfiteuta una pensin anual en reconocimiento de este mismo dominio.
Es censo consignativo: el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensin que
se obliga a pagar al censualista por el capital que de ste recibe en dinero. El propietario grava su propiedad con el
censo para garantizarle a un prestamista (que pasa a ser un censatario) que le devolver el dinero que ha recibido. El
propietario-censatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia del censo y paga el canon el
deudor del prstamo.

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Derecho Civil III

Es censo reservativo: cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservndose el derecho a
percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual que deba pagar el censatario. El propietario-censatario es el nuevo
titular del bien sometido a censo, el titular originario ha pasado a ser censualista. Paga el nuevo titular
11.- LA SUPERFICIE
Introduccin: facultad de accesin y derecho de superficie.
La ACCESIN es el derecho que tiene el propietario del suelo para edificar, plantar o sembrar. En tal sentido, el CC
presume que lo edificado, plantado o sembrado ha sido realizado por el propietario del suelo y por tanto a l le
pertenece. Superficies solo cedit.
Sin embargo el CC prev que este derecho de accesin pueda ser objeto de transmisin y negociacin. El propietario
puede permitir que otra persona edifique o siembre en su finca, facultndole para mantener la construccin o
plantacin un determinado tiempo a cambio de un precio o canon del que tendr a favor el derecho de superficie.
Nocin y caracteres.
Por tanto, el DERECHO DE SUPERFICIE es la facultad que tiene una persona para edificar, plantar o sembrar en suelo
ajeno, pudiendo disfrutar de ello, durante un plazo determinado y por un precio o canon.
Por tanto una vez realizada la construccin (que en nuestros das tambin puede ser subterrnea) o la plantacin, la
propiedad del suelo convive con la propiedad temporal del superficiario. El derecho de superficie existir antes de
llevar a cabo la accesin, as como subsistir en caso de siniestro o perecimiento (el superficiario sigue teniendo
derecho de construir si por siniestro se destruye antes de finalizado el plazo).
Al igual que el usufructo, la superficie es de carcter temporal, si bien cumplen funciones diversas: el usufructo gira
en torno a la conservacin de la cosa, mientras la superficie tiene por objeto generar riqueza por parte del
superficiario.
Regulacin y clases.
La ley del suelo es la que recoge el rgimen del derecho de superficie. RDL 2/2008 de 20 jun. De su regulacin cabe
destacar:
1. Bsicamente el suelo es rural o urbanizado
2. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones en la rasante y el
vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones realizadas .
Tambin puede constituirse sobre edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos
de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin
perjuicio de la propiedad separada del titula del suelo. Por tanto admite configurar como derecho de superficie
el derecho de suelo y del subsuelo
3. Puede constituirse a titulo oneroso o gratuito
4. Siempre formalizacin en escritura pblica e inscripcin de esta en registro de la propiedad
5. Plazo temporal mximo 99 aos, expirado revierte al propietario del suelo
6. El superficiario podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad horizontal con separacin
del terreno correspondiente al propietario y podr transmitir y gravar como fincas independientes, las
viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de
superficie.
Los denominados derechos de vuelo y subsuelo.
Desde la reforma del Reglamento Hipotecario del 59, se admiten derechos de vuelo y derechos de subsuelo, que sin
ser configurados como derecho de superficie, facultan a su titular para elevar plantas de un edificio construido o para
actuar en el subsuelo de un edificio o de un solar ajeno. El caso prctico ms relevante en la actualidad es la
construccin de aparcamientos que invaden el espacio subterrneo de las fincas colindantes.
De conformidad con el RH tales derechos pueden configurarse como verdaderos derechos de superficie o bien como
nuevas unidades registrales del rgimen de propiedad horizontal de la finca matriz, como una propiedad separada.

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Derecho Civil III

TEMA 11. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: LA PRENDA.

1.- INTRODUCCIN.
Las reglas generales de contenido jurdico-real relativas a la prenda y a la hipoteca
El CC regula los derechos reales de garanta dentro del Titulo XV libro IV CC: Del las obligaciones y contratos.
Dentro del mismo se regulan los contratos de prenda, hipoteca y anticresis. As vemos que en la sistematizacin, el
cdigo se basa sobre todo en la base y origen contractual de los mismos, en vez de incidir en que son derechos reales
de garanta.
Dentro de este libro IV titula el CC su captulo I: Disposiciones comunes a la prenda y la hipoteca. De lo que se trata
ahora es establecer las reglas propias de estos contratos desde su punto de vista como derechos reales.
Presupuestos tcnicos de la codificacin en la sistematizacin de los derechos reales de garanta.
Dos criterios permiten distinguir con facilidad las diversas formas de las garantas reales que se establecieron en el
momento de la codificacin:
La naturaleza o condicin de los bienes objeto de derecho real.- La prenda queda reservada para los bienes
muebles, los bienes inmuebles para la hipoteca y la anticresis.
El desplazamiento o no posesorio de bien gravado.

La prenda requiere que la posesin de la cosa se transmita al acreedor pignoraticio, hasta que este
desplazamiento posesorio no sea efectivo, el derecho real de prenda no habr nacido ni se habr
perfeccionado el contrato de prenda.

La hipoteca, al recaer sobre bienes inmuebles y estar garantizada por el Registro de la Propiedad , no
requiere desplazamiento posesorio al acreedor hipotecario, el deudor hipotecario sigue conservando la
posesin y el goce efectivos de la cosa inmueble.

La anticresis requiere desplazamiento posesorio de la cosa al acreedor anticrtico pese a recaer sobre
inmuebles,

En consecuencia, los frutos de la cosa poseda por el acreedor pignoraticio y el acreedor anticrtico son
para quien tiene el goce posesorio, ellos mismos, que habrn de imputarlos en primer lugar al pago de
intereses y en caso de no existir, al capital garantizado.

La evolucin legislativa posterior al CC: las garantas reales mobiliarias.

La definicin de los derechos reales de garanta en el CC, la anterior ley Hipotecaria y la creacin del Registro de la
propiedad que fortaleci la seguridad de la garanta hipotecaria, pareca ser ptima para perdurar en el tiempo y hasta
insuperable. As estos principios se mantuvieron inclumes durante algn tiempo. Pero, tras la revolucin industrial,
ya ha finales del s. XIX aparecieron bienes de extraordinario valor. Obtener garanta en bases a tales bienes se mostro
enseguida imposible con los esquemas de derechos reales existentes. (La hipoteca era solo para bienes inmobiliarios,
la prenda exiga desplazamiento).
El primer escollo serio se dio en Espaa con los buques que iban a las colonias. La Ley de Hipoteca Naval de 1893
super el escollo, considerando a los buques inmuebles a efectos de hipoteca.
Por otra parte, ciertos bienes muebles destinados al servicio de las explotaciones agrarias cuya prdida para el
propietario hubiera significado el fin de dichas explotaciones llev a que se aceptasen derechos reales de prenda sin
desplazamiento posesorio a favor del acreedor pignoraticio. Dando un paso ms, se llega a admitir ciertos derechos de
hipoteca sobre bienes muebles de reconocido valor, la hipoteca mobiliaria.
As se llega a un punto que es obvia la insuficiencia del sistema codificado, fruto de esta evolucin tenemos que
distinguir los siguientes tipos de garanta real:
.

Hipoteca inmobiliaria o propia

Hipoteca mobiliaria

Prenda comn o ordinaria, con transferencia del bien gravado al acreedor

Prenda sin desplazamiento de la posesin

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Derecho Civil III

Anticresis.

2.-CARACTERIZACIN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTA.

Aunque existan diferencias entre prenda e hipoteca, hay un rgimen bsico coincidente para los derechos reales de
garanta.
La amplitud de la obligacin garantizada y la accesoriedad: Los derechos reales de garanta se constituyen
siempre para asegurar el cumplimiento de una obligacin preexistente. Esta obligacin se denomina
obligacin principal, garantizada o asegurada. En este sentido son accesorios, solo pervivirn mientras la
obligacin principal subsista y este pendiente de cumplimiento.
Los derechos reales puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras o estn sujetas a condicin
suspensiva o resolutoria. La obligacin debe ser evaluada en trminos econmicos y estar fijada en el
momento de la constitucin de la garanta en un montante pecuniario, o en criterios que delimiten su cuanta.
La indivisibilidad: Los derechos reales de garanta son indivisibles, es decir son eficaces enteramente hasta
que la obligacin principal se cumpla ntegramente. Por tanto, el cumplimiento parcial o la divisin de la
obligacin principal no conllevarn la divisin del derecho real de garanta. CC 1860: La prenda y la hipoteca
son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
La nica excepcin nos la da el cuarto prrafo del artculo anterior: en el caso en que, siendo varias las cosas
dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porcin determinada de crdito . Ej.
Se solicitan mil euros de prstamo pignoraticio que se considera fragmentado en cuatro cuotas iguales o
desiguales, por entregar el deudor al Monte de Piedad tres relojes diversos, de parecido valor. En este caso el
deudor tendr derecho a que se extienda la prenda o la hipoteca a media que satisfaga la parte de deuda que
cada cosa responda especialmente. En el ejemplo, cancela parte del prstamo pignoraticio, por valor
supongamos de quinientos euros, implica la posibilidad de recuperar un reloj empeado.
La especialidad: Art.1860.5 las cosas gravadas responden especialmente. Cuando se habla de especialidad de
los derechos reales de garanta se pretende dar a entender que el objeto sobre el que recae la garanta se ha de
encontrar especialmente determinado. Histricamente, las garantas reales, sobre todo las hipotecas podan
ser tanto especiales si quedaban afectos a la garanta algunos bienes concretos del deudor, o generales, si se
acordaba que llegado el momento de ejecucin, el titular real podra promover la enajenacin coactiva de
aquellos bienes del deudor que quisiera, lo que llevaba a la inseguridad del sistema, nunca poda determinarse
con mediana exactitud la situacin patrimonial de una persona.
Erradicado este carcter general de los derechos de garanta, en la actualidad todos los derechos reales de
garanta se caracterizan por su especialidad, recaen sobre los bienes gravados, no sobre la totalidad de los
bienes del deudor. De la obligacin asegurada no ha sido ntegramente satisfecha con lo obtenido, por el resto
el titular de la garanta real habr de conformase con su mera condicin de acreedor comn.
La repersecutoriedad. El acreedor puede ejercitar sus facultades de promover la enajenacin de bien
gravado y de cobro preferente. En acreedor no puede reivindicar la cosa, carece de legitimacin para ello.
El acreedor hipotecario goza pues de la reipersecutoriedad y puede promover la enajenacin del bien gravado
sea quien sea su actual adquirente, siempre y cuando la transmisin dominical del bien afecto a la hipoteca sea
posterior a la inscripcin de esta. En cambio, el acreedor pignoraticio, en cuanto la prenda presupone
inexorablemente la posesin de la cosa, no tiene que restituir la cosa ms que cuando haya sido ntegramente
retribuido. Es ms dudoso que el acreedor pignoraticio ostente reipersecutoriedad en el supuesto de que haya
perdido la posesin de la cosa, aunque si se encuentra legitimado para el ejercicio de la accin interdictal.
3.-LAS FACULTADES DE VENTA DEL BIEN GRAVADO Y DE COBRO PREFERENTE.
Salvo pacto en contrario, los derechos reales de garanta no conceden al acreedor la facultad de goce y uso de la cosa,
aunque exista desplazamiento posesorio, la finalidad de estos derechos es nicamente garantizar el cumplimiento
de la obligacin asegurada. Lo cual se consigue atribuyendo al acreedor las facultades de venta coactiva y el derecho
preferente de cobro.
Esa falta de transmisin de facultades de goce del dueo del bien gravado al titular de la garanta ha sido utilizada por
algunos autores para negar el carcter de derecho real a estas figuras, suponen que para que sea un derecho real habra
que transmitirse alguna facultad dominical. Pero esto no es de recibo, basta resaltar que la enajenacin del bien
gravado por incumplimiento de la obligacin incide de forma mucho ms radical sobre las facultades dominicales del

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Derecho Civil III

propietario que aquellas que otorgan un derecho real de disfrute. As pues el acreedor pignoraticio o hipotecario tiene
las facultades de instar la venta coactiva del bien gravado y el d preferente de cobro.
1. La facultad de instar la venta del bien gravado (o ius distrahendi), el titular del derecho real, incumplida la
obligacin principal puede promover jurdicamente o con intervencin notarial, su subasta pblica para
cobrar de forma preferente su crdito con el dinero obtenido. Tambin se denomina facultad de realizacin del
valor.
2. El ius distrahendi y la prohibicin del pacto comisorio:Prohibicin de pacto comisorio. El art. 1.859 CC
dice: El acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. El
acreedor tiene rigurosamente prohibida apropiarse de las cosas aunque existiera un pacto, denominado
comisorio, frecuente practica en pocas anteriores. Por lo general el valor de las cosas dadas en prenda o
hipoteca es bastante superior al montante de la obligacin garantizada. De ah la ilicitud del pacto comisorio
con carcter imperativo.
Hay que aadir que frecuentemente, en la prctica, se burla esta prohibicin acudiendo a otras figuras como la
venta con pacto de retro. Tambin hay que aclarar que la prohibicin de pacto comisorio no est reida con la
posible dacin en pago.
3. El derecho de preferencia en el cobro (o ius praelationis). El acreedor tiene preferencia de cobro sobre
otros posibles acreedores respecto del precio obtenido en la subasta pblica del bien gravado , es un crdito
preferente.
4.-LA TITULARIDAD DE LOS BIENES GRAVADOS.
Capacidad dispositiva y propiedad del constituyente.
El CC establece dos requisitos esenciales con respecto a los bienes gravados a efectos de prenda o hipoteca:
1.-Que el deudor pignoraticio o hipotecario sea propietario.
2.-Que estas personas tengan libre disposicin de esos bienes o en caso de no tenerla, se hallen legalmente
autorizadas al efecto. Es decir ser propietario y tener capacidad de obrar para llevar a efecto actos de
disposicin sobre esos bienes.
Deudor y constituyente.
Generalmente el constituyente de un derecho real de garanta es el deudor de la obligacin principal. Si bien, es
posible que una persona que sea duea de un bien y tenga capacidad dispositiva sobre l, constituya una prenda o
hipoteca en favor de un tercero (un padre que hipoteca su piso para garantizar una deuda del hijo).
El constituyente asegura as el cumplimiento de una obligacin ajena y arriesga el bien gravado. La condicin de
deudor la seguir ostentando quien lo fuera en el momento de constitucin de la garanta y sobre el seguir pesando la
obligacin de satisfacer el crdito garantizado.
En el caso de impago, si la ejecucin del derecho real no satisface ntegramente la obligacin, el acreedor lo ser por la
diferencia respecto del deudor, nunca del constituyente de la garanta.
5.-LA PRENDA.
Art. 1.864 CC pueden darse en prenda todas las cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean
susceptibles de posesin.
Garantiza el cumplimiento de una obligacin cualquiera. El deudor pignorante segura siendo, en principio dueo de la
cosa. El acreedor pignoraticio ser un mero poseedor. Si la cosa pignorada produce intereses, el acreedor pignoraticio
los hace suyos para ir cobrando lo que se le debe.
Su consecuencia negativa es que sustrae del trfico el aprovechamiento de las cosas objeto de pignoracin pues el
acreedor la tiene pero no puede usarla ni aprovecharla. Por ello surgen nuevas figuras mobiliarias de derechos reales
de garanta. Sin embargo los preceptos del cdigo de la prenda ordinaria o comn, pese a su poca transcendencia
prctica, constituyen en el esquema bsico de otros supuestos de prenda que suelen denominarse especiales:

Prenda irregular

Prenda de derechos

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Prenda de crditos

Prenda de valores

Prendas constituidas a favor de los Montes de Piedad.

El contrato de prenda.
Adems de los requisitos del art. 1.857 CC1, se necesita el traslado posesorio; es decir, que se ponga la cosa objeto de
garanta en posesin del acreedor, o de un tercero de comn acuerdo, en su caso.
La entrega de la cosa, determina el nacimiento del derecho real con independencia de cmo se haya celebrado el
contrato.
La eficacia frente a terceros: la documentacin pblica del contrato
En cambio, respecto de terceros, si es transcendente la forma contractual, pues el art. 1.865 CC dice: no surtir efecto
la prenda contra tercero si no consta por instrumento pblico la certeza de la fecha. Esto es, para que tenga eficacia
erga omnes requiere el cdigo que su fecha de constitucin tenga constancia en documento pblico. De no existir
este precepto cualquiera podra burlar los legtimos derechos de sus acreedores, transfiriendo la posesin de sus bienes
a personas de confianza mediante contratos celebrados un cuarto de hora antes de que fueran a embargarle. Por otra
parte, los acreedores pignoraticios que no han documentado su derecho en instrumento pblico no podrn sealar a
otros acreedores su derecho de preferencia crediticia.
Otras formas de constitucin.
El contrato de prenda tambin se puede constituir mediante usucapin o a travs de mortis causa.
6.-CONTENIDO DE LA GARANTA PIGNORATICIA.
El acreedor pignoraticio posee la cosa solo en funcin de garanta del cumplimiento de la obligacin principal. El
cumplimiento de la principal o su extincin, extingue la prenda y el deudor tendr derecho a la inmediata devolucin
de la cosa pignorada.
Por el contrario si el deudor incumple la obligacin principal, el acreedor puede promover la enajenacin forzosa y
el cobro preferente con alcance erga omnes.
El deudor pignoraticio como pignorante
El art. 1.868 CC establece que: si la prenda produce intereses, compensar el acreedor los que perciba con los que se
le deben; y, si no se le deben, o en cuando exceden de los legtimamente debidos, los imputar al capital . Los frutos
siguen perteneciendo al propietario de la cosa matriz, pero la prenda otorga al acreedor derecho de apropirselos de
inmediato, que se denomina doctrinalmente COMPENSACIN ANTICRTICA.
En consecuencia, el acreedor pignoraticio tiene derecho al abono de los gastos hechos para la conservacin de la cosa.
La pertenencia de la cosa pignorada a tercero: el pignorante no deudor.
Puede ocurrir que la cosa pignorada pertenezca a un tercero, distinto del deudor pignoraticio. En este caso la eventual
ejecucin de la prenda deber realizarse con citacin del deudor y del dueo de la prenda.
7.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.
Obligaciones del acreedor pignoraticio:
La posesin de garanta del acreedor pignoraticio es una posesin interina, que debe estar presidida por la idea de
escrupulosa conservacin de la cosa ajena. Por tanto, el est obligado a:
1. No usar la cosa, salvo autorizacin del propietario.
2. Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su prdida o deterioro.
3. Restituir la cosa si el deudor lleva a cabo el total cumplimiento de la obligacin
1

Art. 1.857 CC son requisitos de la prenda e hipoteca:

1. Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal.
2. Que pertenezca en propiedad de quien la hipoteca o entrega en prenda.
3. Que estas personas tengan plena capacidad para enajenarlas o, en su caso, que estn autorizadas para ello.

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Derechos del acreedor pignoraticio:

1. Posesin y derecho de retencin de la cosa.
2. Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa.
3. Derecho al abono de los gastos de conservacin.
4. Derecho a promover la enajenacin forzosa de la cosa (ius distrahendi), en caso de incumplimiento.
5. Derecho a cobrar de forma preferente, respecto a otros acreedores, en relacin con el precio obtenido en
subasta pblica.
El derecho de retencin.
Que el acreedor pignoraticio posea la cosa es un requisito de la prenda. La cosa pignorada debe estar en posesin del
acreedor o de una tercera persona. En el primer caso el acreedor ser poseedor inmediato, mientras en el segundo lo
ser mediato. Adems del derecho de posesin (ius possidendi) el acreedor cuenta con el derecho de retencin sobra la
cosa, hasta que se cumpla la obligacin principal exacta e ntegramente. Obligacin+intereses+gastos de conservacin.
El llamado PIGNUS GORDIANUM.El CC prev que, en el supuesto de que el deudor contrajera con el acreedor ot ra deuda, sin haber satisfecho la 1; el
acreedor pignoraticio podr prorrogar la retencin de la cosa entregada en prenda hasta que se le satisfagan ambos
crditos. Si bien, la jurisprudencia ha matizado que no se le concede preferencia de cobro en relacin al segundo y
sucesivos crditos.
El IUS DISTRAHENDI: la enajenacin de la cosa pignorada.
El acreedor tiene derecho a enajenar coactivamente la cosa pignorada en el supuesto de que el deudor no haga frente al
exacto cumplimiento de la prestacin debida, en subasta pblica notarial, con citacin del deudor y del dueo de la
prenda de ser otra persona. Si no fuera enajenada en la 1 subasta, se celebra una 2, si tampoco, podr el acreedor
hacerse dueo de la prenda y en ese caso, estar obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crdito . Tambin
puede dirigirse para enajenar coactivamente la cosa pignorada a los tribunales de justicia, generalmente a travs del
juicio ejecutivo, siempre que cuente con la escritura pblica o pliza mercantil que refleje su derecho de prenda.
El derecho preferente de cobro
En el supuesto de que se consiga su enajenacin, el acreedor pignoraticio tendr derecho preferente de cobro frente a
otros acreedores. Si el precio obtenido es superior la cantidad restante se integrar en el patrimonio del deudor. Si
no es suficiente, el acreedor seguir siendo por el resto un acreedor comn.
8.- EXTINCIN DE LA PRENDA.

Cumplimiento ntegro de la obligacin.

Condonacin (se presume si la cosa pignorada se hallare en poder del deudor, presuncin iuris tantum que no
extingue la obligacin principal, solo la accesoria de prenda).

Sustitucin de mutuo acuerdo de la garanta

Perdida de la cosa pignorada, con independencia de las responsabilidades que origine.

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TEMA 12. LA HIPOTECA

1.- CONCEPTO Y CARACTERSTICAS DE LA HIPOTECA.
La nocin legal contempornea
Es una de las instituciones fundamentales del trfico econmico, sin embargo solo 7 artculos del CC 1874-1880 la
regulan. Esto es porque el propio CC nos remite en el 1880 a la Ley Hipotecaria que ya estaba vigente (1861).
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
La inscripcin registral como requisito constitutivo
Derecho inscrito en el Registro de la Propiedad (la constitucin de la hipoteca nace con esta inscripcin, sin ella no
existe hipoteca) que otorga la sujecin inmediata de ciertos bienes inmuebles ajenos que, continuando en posesin de
sus dueos, quedan afectos en garanta al cumplimiento de una obligacin principal y eventualmente a su venta o
adjudicacin en subasta pblica.
La hipoteca como derecho de garanta de carcter accesorio.La hipoteca requiere o presupone la existencia de una obligacin principal (obligacin garantizada), cuyo
cumplimiento asegura y garantiza. Dicha obligacin debe quedar evaluada econmicamente en moneda nacional o
sealando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en Espaa.
La hipoteca como derecho real sin desplazamiento posesorio: relaciones entre el crdito y la hipoteca.
El ejercicio de la accin hipotecaria permite que el acreedor cobre su crdito en caso de incumplimiento de la
obligacin garantizada, enajenando los bienes hipotecados mediante subasta pblica. Si el precio obtenido, resulta
insuficiente para abordar el pago de la obligacin, el acreedor hipotecario seguir siendo acreedor, pero ya comn, del
resto de la deuda.
Una vez constituida la hipoteca, el derecho de crdito sigue existiendo, pero el acreedor suma a su condicin la de ser
titular de un derecho real que le atribuye ms proteccin de su crdito.
Clasificacin de las hipotecas.
.

De acuerdo con su origen:

HIPOTECA VOLUNTARIA: Si nacen de la autonoma privada.

HIPOTECA LEGAL: Si es a consecuencia de una disposicin legal expresa.

HIPOTECAS JUDICIALES: anteriores a la Ley Hipotecaria fueron sustituidas por anotaciones preventivas.

De acuerdo con naturaleza y caractersticas de la obligacin asegurada: (se ven el curso que viene)

Obligaciones futuras y sometidas a condicin

Obligaciones transferibles por endoso o ttulos al portador

Hipoteca de cuentas corrientes de crdito

Hipoteca de rentas o prestaciones peridicas

Hipoteca unilateral

Hipoteca inversa

De acuerdo con el objeto propio del gravamen hipotecario:

HIPOTECA DE BIENES INMUEBLES susceptibles de inscripcin

HIPOTECA DE DERECHOS REALES INMOBILIARIOS (usufructo, nuda propiedad)

2.- LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES.

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Las HIPOTECAS LEGALES son las que encuentran su origen en la propia ley, que obliga a unas personas a
constituirlas y a otras el derecho a exigir su constitucin, en la actualidad representan un papel marginal. Como
especialidad reseable los crditos asegurados con hipoteca legal no podrn cederse sino cuando haya llegado el caso
de exigir su importe. El resto reglas generales de las voluntarias.
Supuestos de hipoteca legal.
.

Los reservatorios sobre los bienes de los reservistas en los supuestos de reserva hereditaria o sucesoria . Los
reservatorios, en cuanto destinatarios finales de un bien de la herencia, tiene derecho a exigir garanta hipotecaria a
los reservistas en los casos tasados en la ley.

El Estado, las provincias o los pueblos sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses,
por las responsabilidades que contrajeren stos. Tambin sobre los bienes de los contribuyentes por crditos
tributarios o fiscales que no correspondan a las dos ltimas anualidades.

Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, por las primas impagadas que no correspondan a las dos
ltimas anualidades

Los crditos tributarios

La ley otorga preferencia en los crditos tributarios al Estado, las provincias o los pueblos y a las aseguradoras en los
crditos de los asegurados, a tal preferencia algunos autores la denominan hipoteca legal tectita, ya que los crditos
preferentes reseados no necesitan inscripcin alguna para desplegar sus efectos, incuso en perjuicio de un tercero.
Pero esto es errneo, la preferencia de cobro no dimana de una hipoteca, sino de la existencia de un crdito preferente.
3.- LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA.
La hipoteca hace nacer un verdadero derecho real. Su nacimiento coincide exactamente con el momento de la
inscripcin del correspondiente ttulo, pues la inscripcin en el Registro tiene naturaleza constitutiva. No habiendo
traslacin posesoria al acreedor, los legtimos derechos y expectativas de terceros, como dems acreedores del deudor,
solo deben verse perjudicados si conocen en el Registro de la Propiedad la existencia de una garanta real que afecta
directa e inmediatamente a la cosa o derecho real sobre los que recae.
El carcter constitutivo de la hipoteca en la LEC-2000.- La naturaleza constitutiva de la hipoteca se encuentra hoy
da literalmente consagrada en el tenor literal del nuevo art. 130 de la Ley Hipotecaria modificado por la LEC 2000.
La constitucin de hipotecas voluntarias.- Como norma general, la hipoteca encuentra su origen en un contrato
instrumentado en escritura pblica.
Pero esto no significa que no pueda tener otra va de origen, la falta de escritura pblica no invalida los actos de la
autonoma privada, la inexistencia de escritura pblica no supone la ineficacia de acuerdos contractuales, pues
obviamente un contrato de prstamo vlido no puede devenir ineficaz por haberse realizado en documento privado. En
tales casos, el CC seala que el acreedor puede reclamar que el otorgamiento de la escritura sea ordenado por la
autoridad judicial, una vez firme la sentencia.
La promesa de constituir prenda o hipoteca solo produce accin personal entre los contratantes.
La generis de la hipoteca tambin puede ser un testamento, si posteriormente el eventual acreedor hipotecario
manifiesta su aceptacin en la escritura particional o en otra escritura. La aceptacin del beneficiario se har constar en
el registro por nota marginal.
La constitucin de hipotecas legales.- Adems de tener derecho a la hipoteca legal, es preciso la inscripcin del
ttulo que corresponda. Si el obligado por Ley a constituir la hipoteca no lo hace voluntariamente, el beneficiario de la
hipoteca legal habr de recurrir al procedimiento especial contemplado en la ley hipotecaria. Cabe, por tanto que el
titulo est representado por un mandamiento judicial.
4.- LA OBLIGACIN GARANTIZADA CON LA HIPOTECA, EN GENERAL.
El planteamiento tradicional.
La hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estn sujetas a condicin
suspensiva o resolutoria. En particular contempla la LH las hipotecas constituidas en garanta de:
1. Obligaciones futuras

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2. Obligaciones sometidas a condicin suspensiva o resolutoria

3. Ttulos transmisibles por endoso o al portador
4. Cuentas corrientes de crdito
5. Rentas o prestaciones peridicas
Las inscripciones de hipoteca expresarn el importe de la obligacin asegurada y el de los intereses si se hubieran
estipulado.
La flexibilizacin del mercado hipotecario y la modificacin del art. 12 LH. La ley 41/2007 modific el mercado y
sistema hipotecario, permitiendo la generalizacin de las hipotecas de mximo, rompiendo con ello la rigidez de los
productos hipotecarios.
En la inscripcin del derecho real de hipoteca se expresara el importe del principal de la deuda y en su caso, de los
intereses o el importe mximo de la responsabilidad hipotecaria. Importa pues ahora el importe mximo de
responsabilidad hipotecaria, pasando el importe principal de la deuda a segundo plano.
5.- HIPOTECA DE TRFICO, DE SEGURIDAD Y DE MXIMO.
.

Hipoteca de trfico u ordinaria. La obligacin es cierta y, adems, su cuanta queda determinada en la propia
inscripcin registral. La existencia y condiciones del crdito son directamente cognoscibles a travs del Registro
de la Propiedad.

Hipoteca de seguridad. Obligacin incierta o de cuanta indeterminada. Se da cuando la hipoteca asegura el

cumplimiento de una obligacin cuya cuanta no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la
inscripcin registral; o bien de una obligacin cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (p. ej. obligaciones
futuras o sometidas a condicin). La existencia de la obligacin y cuanta del crdito hipotecario se determinaran
extrarregistralmente en el momento oportuno.

Hipoteca de mximo o hipoteca flotante. Es un subtipo de la anterior; si bien, registralmente, consta el importe
mximo del crdito asegurado. Esta hipoteca se ha consagrado con la reforma legislativa de la ley 41/2007 y es la
que se aplica a las de prstamo hipotecario para adquisicin de vivienda.
Tambin podr constituirse hipoteca de mximo:
o

A favor de las entidades financieras en garanta de una o diversas obligaciones de cualquier clase presentes
o futuras

A favor de las administraciones publicas titulares de crditos tributarios o de la seguridad social

En estas basta en la escritura constitutiva de la hipoteca que exista una descripcin general de los actos
jurdicos bsicos de las que se derivan, una o varias obligaciones, presentes o futuras.
6.- LOS INTERESES DE LA OBLIGACIN ASEGURADA.
La LH parte del presupuesto de que, si la obligacin garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca tambin
cubre el pago de ellos. En caso de no existir pacto expreso, entrarn en juego los intereses legales. Conforme a la LH
en relacin con la obligacin de intereses se hace necesario distinguir entre dos supuestos:
1. Bienes hipotecados en poder de tercer poseedor.
Llegado el momento de la ejecucin de un bien hipotecado en poder de un tercero, la hipoteca solo garantizar los
intereses de los dos ltimos aos y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario, que nunca
podr pactar un plazo superior a cinco aos. En cualquier momento anterior a la aprobacion del remate o a la
adjudicacin al acreedor, el tercer poseedor podr liberar el bien, satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal,
ints y costas, dentro de los limites de la responsabilidad a que est sujeto el bien.
2. Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario.
Los bienes responden por todos los intereses pagados, por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito (plazo
general de cinco aos). El acreedor podr exigir al deudor aplicacin de la hipoteca sobre los mismos bienes
hipotecados.

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Precisiones complementarias. En el Registro se anota la constitucin de la hipoteca pero no el alcance concreto de la

obligacin de intereses en cualquier momento posterior, por tanto un eventual adquirente de la finca hipotecada, solo
puede conocer a travs de la clusula inscrita hasta donde, en el peor de los casos, le afecta la responsabilidad
hipotecaria.
Por ello la obligacin de intereses debe quedar ntidamente establecida, de ah que la LH se preocupe de determinar
que respecto de terceros, el pacto sobre intereses solo pueda abarcar como tope cinco aos y si hay pacto expreso. Pues
si no lo hay la hipoteca solo garantizar los intereses de las dos ltimas anualidades y la parte vencida de la anualidad
corriente, sin superar el triple del inters legal del dinero, tras la aprobacin de la ley 1/2013.
Los intereses variables. Hasta la dcada del los 80 era lo habitual un tipo de inters fijo, a partir de ah tanto la
reforma de la ley hipotecaria por la ley 19/86 como la ley de subrogacin en los prestamos hipotecarios admiten los
intereses variables con el fin de conseguir el descenso en los tipos de inters en beneficio de la ciudadana en general.
La frmula matemtica para obtener estos tipos ha de quedar reflejada.
Los intereses moratorios. La LH no hace referencia a ellos, se contemplan en la LEC. Mediante pacto expreso los
intereses nacidos a consecuencia del incumplimiento de la obligacin pueden tambin quedar asegurados mediante la
hipoteca pero el acuerdo expreso debe reunir los ss requisitos:

Establecerse ntidamente de forma diferenciada de los ints. remuneratorios.

Determinacin de su tipo de inters o de un tope mximo de responsabilidad por ellos

Respetar, sumados a los remuneratorios, el plazo mx. de cinco aos.

4 Marcando una poltica claramente restrictiva y limitadora de los tipos de inters, debe tenerse en cuenta que
la Ley 1/2013, de 14-mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios,
reestructuracin de la deuda y alquiler social, ha acabado imponiendo de manera imperativa que, respecto de
las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual, los intereses de demora que pueden exigir las entidades
de crdito deben quedar, en todo caso, limitadas al triple legal del dinero, fijado en los ltimos aos en el 4%,
como es sabido. En todo caso, en el supuesto de ejecucin de vivienda habitual las costas exigibles al deudor
ejecutado no podrn superar el 5% de la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva, establece el art.
575.1 bis, incorporado por la Ley 1/2013.

Las costas y los gastos. La garanta hipotecaria se extiende tambin a costas y gastos que tengan relacin con la
dinmica de la relacin hipotecaria, por ejemplo costas judiciales por ejecucin. El TS ha declarado que son legales los
pactos de que la hipoteca cubra las costas procesales. Es decir que de la cantidad procedente de la realizacin del bien
hipotecado se pague tambin esas costas y gastos.
8.- EL OBJETO DE LA GARANTA: BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA.
Por el principio de tracto sucesivo, la cosa o el derecho a hipotecar deben estar inscritos previamente en el Registro
de la Propiedad. LH establece que pueden ser objeto de hipoteca:

los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin, y

los derechos reales enajenables impuestos sobre ellos (hipoteca, usufructo, concesiones administrativas,
bienes vendidos por pacto de retro)

Quedan fuera los derechos personalsimos como el uso o la habitacin y las servidumbres (por su absoluta
inseparalidad del predio dominante)
La hipoteca del derecho de usufructo. Frente a la tradicin romanista, nuestro sistema considera el usufructo como
un derecho negociable y transmisible, como se puede enajenar, puede ser susceptible de hipoteca. Es un derecho
temporal por autonomasia, por ello la LH establece dos supuestos:
o

Si el usufructo termina a causa de un acto voluntario del usufructuario podran ser burladas las legtimas
expectativas del acreedor hipotecario, en consecuencia, subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la
obligacin asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habra naturalmente concluido.

Si el usufructo termina a causa ajena a la voluntad del usufructuario (fallece por ejemplo), esto determina la
propia extincin de la hipoteca. Por ello es un riesgo que puede afectar legtimamente a las expectativas del
acreedor hipotecario y por ello la hipoteca del derecho de usufructo resulte en la prctica poco atractiva para
los acreedores hipotecarios y es casi inexistente.

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La hipoteca de la nuda propiedad. Si el nudo propietario pasa a ser usufructuario, la hipoteca sobre la nuda
propiedad subsiste y adems se extender tambin al usufructo, si no se ha pactado lo contrario. Aunque es ms
atractiva, tampoco en la prctica es habitual.
La hipoteca de los bienes previamente hipotecados. Es completamente posible volver a hipotecar un bien
hipotecado. En caso de que un contrato de hipoteca contenga una estipulacin prohibiendo una futura hipoteca, sta
ser nula. La razn es que por lo general, la primera hipoteca no suele agotar el valor en el mercado del bien sujeto a
garanta y por tanto, la segunda o sucesivas hipotecas pueden ser tambin una garanta.
La subhipoteca: la hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria o subhipoteca. No es lo mismo hipotecar aunque sea
sucesivamente, los bienes, que hipotecar el propio derecho de hipoteca. Quedan excluidas las hipotecas legales. El
acreedor inicial pasa a ser subhipotecante.
La hipoteca del derecho de superficie y otros derechos anlogos. LH dice que son susceptibles de hipoteca los
derechos de superficie, pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza real.
De ellos el que merece atencin es el de superficie del que tambin trata la Ley del Suelo: el derecho de superficie ser
transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo. La extincin del
derecho de superficie por decurso del trmino provocar la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por
el superficiario.
La hipoteca de las concesiones administrativas. De minas, ferrocarriles, canales y puentes y otras obras destinadas
al servicio pblico, y de los edificios y terrenos, que no estando directa y exclusivamente destinados al referido
servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas, quedando pendiente la hipoteca en
el primer caso, de la resolucin del derecho del concesionario.
La hipoteca del retracto convencional y de los bienes vendidos con pacto de retro. Ambas eventualidades se
refieren al mismo supuesto desde perspectivas contrapuestas. El vendedor se reserva, por el retracto convencional el
derecho de recuperar la propiedad de los bienes vendidos, mediante el pago del precio de venta y los gastos
completaros, durante un plazo. Por el pacto de retro es el comprador el titular del derecho a devolver los bienes
pagando los gastos estipulados.
La hipoteca del derecho de retracto convencional limita sus efectos a la posibilidad de que el acreedor hipotecario,
subrogndose en la posicin del vendedor lleve a efecto el pacto de retro y retraiga los bienes.
La hipoteca de los bienes litigiosos. Cabe su hipoteca si la demanda origen del pleito se ha anotado previamente en el
Registro de la Propiedad, o si se hace constar en la inscripcin que el acreedor tena conocimiento del litigio, pero en
cualquier caso, la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.
La hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas. Queda extinguida si se resuelve el derecho
del hipotecante.
La hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al rgimen de propiedad horizontal. Es el supuesto ms
generalizado.
La hipoteca del remate. LEC 2000 aade en la LH, puede hipotecarse el derecho del rematante sobre los inmuebles
subastados en un procedimiento judicial. El rematante cuenta con un perodo de 40 das para consignar el precio del
remate, es decir la diferencia entre lo depositado antes de la subasta y el precio total del remate. Una vez satisfecho el
precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistir recayendo directamente sobre los
bienes adjudicados.
9.- LOS DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES.
Las servidumbres. Las servidumbres no pueden ser objeto de hipoteca, salvo que se hipoteque el predio dominante y
queden afecto, en tal caso. Esto es lgico, pues la servidumbre no puede ser enajenada debido a su carcter de
inseparabilidad. Se excepta la de aguas (saca de agua y abrevadero y quizs el aprovechamiento de aguas publicas
objeto de concesin) que podrn ser hipotecadas, ya que recaen directamente sobre la obtencin de agua y son
susceptibles de inscripcin independiente en el R Propiedad.
Los usufructos legales. No pueden ser objeto de hipoteca los usufructos legales, salvo el concedido al cnyuge viudo
por el Cdigo Civil, que paradjicamente hoy es el nico usufructo legal reconocido.
Los derechos de uso y habitacin. No son hipotecables pues son personalsimos.

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10.- LA EXTENSIN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

Respecto del objeto sobre el que recae. - La LH establece una serie de reglas tendentes a determinar hasta qu extremo
quedan afectados la nueva realidad de los bienes gravados por la responsabilidad hipotecaria (imaginemos que hay una
finca rstica hipotecada y en ella se construye posteriormente una casita). Art.109 y ss LH se basan en los bienes
inmuebles, para el resto de los derechos reales inmobiliarios se aplicarn adecundolas al supuesto que se trate.
Parte la LH del presupuesto que determinados accesorios o agregados de los inmuebles hipotecados han de ser
considerados afectos a la garanta inmobiliaria (extensin natural de la hipoteca) y otros han de ser considerados
excluidos.
Extensin natural de la hipoteca. Aunque en las correspondientes escrituras e inscripcin, la hipoteca quede referida
exclusivamente al bien o derecho inmobiliario objeto de la garanta, esta se extiende naturalmente por mandato de
art.109 y 110 LH a

las accesiones naturales,

las mejoras como nuevas plantaciones obras de riego, reparaciones, seguridad, comodidad, adorno, elevacin
de los edificios,etc

las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razn de estas por
siniestros o por expropiacin por causa de utilidad pblica.

Aunque no son objeto de mencin en estos art. tambin alcanza la extensin a las servidumbres, a la
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio en rgimen de propiedad horizontal, y tambin al
exceso de cabida, es decir, si posteriormente a la inscripcin en el registro se modifica la cabida por
constatarse una mayor extensin de la finca.

Extensin convencional de la hipoteca. La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien
hipotecado, salvo pacto en contrario, en cuyo caso se habla de extensin convencional de la hipoteca.
Extensin objetiva de la hipoteca con respecto al tercer poseedor. El artculo 111 relativo a la extensin
convencional de la hipoteca resulta totalmente inaplicable al tercer poseedor. Si hubiera pacto entre el acreedor
hipotecario y el deudor hacer extensivo su contenido a un tercer poseedor, este podra alegar la ineficacia de este
pacto.
Entiende la ley que las mejoras orientadas a la conservacin de la cosa hipotecaria deben quedar afectas a la garanta
hipotecaria aunque hayan sido costeadas por el dueo nuevo. En cambio las mejoras suntuarias, ornamentales y
aquellas que incrementan el valor del bien y que hayan sido costeadas por el tercer poseedor, pueden incrementar el
objeto de garanta hipotecaria, puede recuperar los bienes en que consistan las mejoras.

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TEMA 13. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA.

1.-CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA.
La constitucin de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de la capacidad de disposicin de
su posicin jurdica. El CC 1112: el crdito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se
haga en escritura pblica de la que se de conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

El deudor hipotecante puede enajenar sus bienes, esta carga produce una lgica depreciacin econmica en
los bienes y aparece la figura del adquirente del bien hipotecado, que tcnicamente recibe el nombre de
TERCER POSEEDOR.

El acreedor hipotecario puede tambin ceder su posicin jurdica. El adquirente del crdito o cesionario se
subrogar en la posicin jurdica del cedente, convirtindose en nuevo acreedor hipotecario.

Cuando el deudor incumpla, el acreedor hipotecario podr hacer efectivo el ius distrahendi propio de la
garanta real a travs de los procedimientos de ejecucin.

De forma preventiva, el acreedor hipotecario podr asimismo ejercitar la accin de deterioro o devastacin si
el comportamiento del propietario de la cosa hipotecada conlleva el deterioro de la cosa o del derecho sobre el
que recae la garanta

La venta de finca hipotecada.

Los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposicin por su propietario. El mantenimiento de esta
facultad constituye uno de los presupuestos de la constitucin de la hipoteca, de tal manera que si existiese una
clusula que estipulase la prohibicin de enajenar el inmueble por parte del deudor, sta sera nula. El TS ha
considerado nulas las estipulaciones que limitan la libre disposicin del inmueble por parte del deudor hipotecario.
Si la cosa hipotecada pertenece a otro, sera ilgico concluir que el deudor puede transmitir vlidamente la cosa objeto
de la hipoteca, lo que sin embargo, no obsta a la validez contractual de la venta de cosa ajena.
El deudor prestatario no puede liberarse de la deuda mediante su transmisin a un tercero sin consentimiento del
prestamista acreedor, pero por la hipoteca, el que compra adquiere una finca hipotecada. Segn la posicin que asuma
el comprador podemos distinguir dos supuestos:
A) La subrogacin del adquiriente: la ASUNCIN LIBERATORIA: en caso de venta de finca hipotecada, si el
vendedor y comprador as lo pactan, el comprador se puede subrogar, no solo en las responsabilidades
derivadas de la hipoteca, sino tambin en la obligacin personal con ella garantizada, si el acreedor presta
su consentimiento expreso o tcito. El primitivo deudor hipotecario deja de serlo tanto de la responsabilidad
hipotecaria como de la obligacin principal de devolucin del prstamo que fue garantizado con la hipoteca.
NO puede ser considerado tercer poseedor sino que responde del cumplimiento de las obligaciones tanto con
el bien gravado con la hipoteca (si el acreedor ejercita la accin real), como con su restante patrimonio (si el
acreedor hipotecario opta por la accin personal).
B) La transmisin de la finca: el TERCER POSEEDOR: se habla de tercer poseedor cuando la venta tiene lugar
pero el adquiriente no asume la responsabilidad personal derivada de la obligacin garantizada. El
adquiriente responde nicamente con los bienes hipotecados en cuanto la posible ejecucin le puede acarrear
la prdida de ellos, por el impago de las amortizaciones hipotecarias devengadas con posterioridad al acto de
adquisicin.
El tercer poseedor no es deudor. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligacin de reintegrar el crdito,
el acreedor seguir reclamando al deudor como si la transmisin no se hubiese realizado. Sin embargo, el
verdadero interesado en que no se produzca el impago es el tercer poseedor, ya que la eventual ejecucin
afecta a un bien que ya es suyo.
En la prctica, suele ocurrir que el deudor hipotecante y el adquirente de la finca hipotecada (si optan por la
continuidad de la hipoteca y no se exige la previa cancelacin o no se produce la subrogacin antes
considerada) valoran el bien enajenado descontando el importe de las amortizaciones hipotecarias restantes. El
vendedor sigue siendo el deudor de la obligacin personal de reintegrar el crdito, el acreedor no tiene porqu
conocer ni consentir la operacin realizada y seguir reclamando al deudor hipotecario como si no se hubiera
producido la transmisin. Pero si el deudor hipotecario es el que efectivamente paga (sin haber sido pagado
dado el descuento de las cantidades correspondientes a las amortizaciones posteriores a la venta) se subroga

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legalmente en la posicin del acreedor hipotecario, es decir el deudor hipotecario pasa a ser acreedor
hipotecario de la persona a quien ha vendido el bien hipotecado.
Al deudor enajenante ya no le interesa la suerte del bien hipotecado y por ello puede no atender el pag o de las
amortizaciones futuras. En caso de impago el acreedor hipotecario ejercitar normalmente la accin real que
afecta a la suerte de los bienes, en vez de perseguir personalmente al deudor enajenante. Por tanto, el
verdaderamente interesado en que no se produzca impago es precisamente el tercer poseedor, que se ha
beneficiado del descuento en la transmisin del bien.
La subrogacin hipotecaria a instancia del deudor.
Con la reforma de la Ley 2/1.994, es posible la subrogacin y modificacin de los prstamos hipotecarios con inters
variable. El deudor hipotecario puede subrogar su hipoteca a otro acreedor, que le ofrezca mejores condiciones. En
definitiva se trata de cambiar de banco.
Con la ley 41/2.007 pasa a ser una mera modificacin de hipoteca, una novacin modificativa, y no una extincin y
posterior constitucin de una nueva relacin jurdica.
2.-LA FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas. Durante el tiempo que
media entre la constitucin de la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligacin garantizada, la hipoteca otorga al
acreedor una serie de facultades, de carcter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crdito hipotecario. A este
plazo se le denomina FASE DE SEGURIDAD, y consiste en que durante la misma, los derechos y expectativas del
acreedor hipotecario quedan asegurados frente a circunstancias atribuibles al deudor o causas fortuitas, mediante estos
mecanismos:
A) La accin de deterioro o devastacin.
Es una medida de seguridad para evitar la depreciacin del inmueble hipotecado por causas imputables al dueo.
Consiste en que si el valor de la finca se deprecia por dolo o culpa del dueo, el acreedor puede solicitar la
intervencin judicial para obligar al dueo a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor
del inmueble afecto a la hipoteca. Si el propietario hace caso omiso y reitera la conducta, el juez puede dictar una
providencia y poner el inmueble bajo administracin judicial.
Esta accin tiene poca relevancia en la prctica, pues las entidades financieras no suelen hacer un seguimiento de los
bienes hipotecados.
B) La subrogacin legal.
Si el propietario del bien hipotecado recibe una indemnizacin por su prdida, por motivo de un siniestro o
expropiacin forzosa, se produce la extensin natural de la hipoteca. Las indemnizaciones quedarn hipotecadas, tales
cantidades quedaran afectadas al pago del acreedor hipotecario. Si estas indemnizaciones se hacen efectivas antes del
vencimiento de la obligacin asegurada y a quien haya de satisfacerlas se hubiera notificado previamente de la
existencia de la hipoteca, se consignar su importe judicialmente hasta que llegue el vencimiento de la obligacin
asegurada.
Las entidades bancarias suelen estipular a que el banco sea el beneficiario de tales indemnizaciones para evitar que las
aseguradoras o la admn. paguen directamente al deudor hipotecario.
3.- LA CESIN DEL CRDITO HIPOTECARIO.
El acreedor puede ceder en todo o en parte el crdito hipotecario. El cesionario se subrogar en todos los derechos del
cedente. Tres requisitos:

La escritura pblica. Se considera un requisito imprescindible.

La inscripcin registral. La inscripcin de la cesin no es constitutiva, ni un requisito esencial. sta solo

tiene naturaleza declarativa y despliega efectos frente a terceros. Segn la jurisprudencia del TS la falta de
inscripcin no da lugar a la nulidad de la cesin.

La puesta en conocimiento del deudor. La notificacin al deudor de la cesin de crdito no afecta a su

validez, es igualmente eficaz. Si se omite el cedente es responsable de los perjuicios que pueda sufrir el
cesionario por consecuencia de esta falta. Normalmente en los contratos de hipoteca hay una clusula por la

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Derecho Civil III

que el banco podr ceder a cualquier otra persona o entidad este contrato, en todo o en parte, sin necesidad de
tener que notificar la cesin a la parte deudora, la cual renuncia al derecho
A partir de la reforma de la ley 41/2007, ya no se expresa la obligacin de comunicar tal cesin al deudor.
Sin embargo la jurisprudencia del TS atendiendo a los intereses de consumidores y usuarios, considera nula la
clausula que impone al deudor hipotecario la renuncia a ser notificado, que le priva de posibilidades jurdicas.
Reglas particulares. La LH establece dos reglas particulares.
1. En el supuesto de hipotecas transferibles por endoso o ttulos al portador, su particularidad radica en que
bastar la transferencia del correspondiente ttulo (art. 150).
2. Respecto de las hipotecas legales, la cesin del crdito hipotecario slo es admisible cuando haya llegado el
caso de exigir su importe (art. 152)
4.-REFERENCIA AL MERCADO HIPOTECARIO.
Creacin del mercado hipotecario por la Ley 2/81
La cesin del crdito hipotecario, jurdica y econmicamente, queda limitada a la sustitucin de una persona por otra.
Pero esto no es realmente un sistema adecuado para incrementar las inversiones del sector inmobiliario. A tales
finalidad atiende el denominado mercado hipotecario regulado por ley 2/81 de 25 de marzo desarrollado
posteriormente por varios RD. Se trata de facilitar la afluencia de recursos al sector inmobiliario mediante la
intervencin de las entidades financieras.
En resumen al conseguir crditos hipotecarios, es decir, prestamos para la adquisicin de viviendas con garanta
hipotecaria, cualquier entidad financiera modifica los elementos de su activo, sale dinero en efectivo y se incrementa
la cartera de crditos hipotecarios, cuyo cobro se encuentra asegurado por la garanta real hipotecaria. Pero las
entidades financieras pueden llegar a tener dificultades de liquidez para seguir concediendo prstamos. Por ello acuden
a la refinanciacin, emitiendo ttulos que se ofrecen al pblico en general, para que inversores y pequeos ahorradores
puedan suscribirlos, recibiendo los correspondientes intereses adems del capital invertido.
Nuestra legislacin contempla tres tipos de ttulos hipotecarios, todos son ttulos valores de fcil transmisin, cada uno
con sus caractersticas especiales:

cdulas hipotecarias,

bonos hipotecarios, y

participaciones hipotecarias

El conjunto del mercado hipotecario se encuentra intervenido por las autoridades econmicas y es objeto de control
administrativo, de forma particular, por la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera. Los ttulos hipotecarios
pueden transmitirse sin necesidad de escritura pblica, ni intervencin de fedatario pblico alguno (Notario o Corredor
de comercio). Pueden transmitirse incluso sin necesidad de notificacin al deudor, salvo las participaciones
La modernizacin del mercado hipotecario: ley 41/2007.- Modifica la ley 2/81 de regulacin del mercado
hipotecario flexibilizndolo.
RD 716/2009 de 24 abril facilita la transmisin de los ttulos hipotecarios
5.- EL CAMBIO DE RANGO.
El RANGO de la hipoteca es la jerarqua que una determinada hipoteca ocupa en el folio del inmueble, sobre las
dems hipotecas que gravan la finca. Este rango puede ser objeto de negociacin entre los interesados? Si, lo
explicamos a continuacin:
La posposicin de hipoteca. Al constituir una hipoteca el deudor puede posponer la hipoteca a otra futura, o lo que
tambin se denomina como RESERVA DE RANGO. Consiste la figura contemplada en la pos-posicin de una hipoteca a
otra futura, siendo indiferente que la hipoteca pospuesta lo sea desde el momento de su constitucin o de forma
sobrevenida. Para la admisin de semejante efecto de reservar un mejor rango o un rango preferente hipoteca
antepuesta de futura constitucin, exige los siguientes requisitos:
1. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposicin.

53
Derecho Civil III

2. Que se determine la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca
futura, as como su duracin mxima.
3. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro de plazo necesariamente convenido al efecto.
Este requisito, en particular, ha sido considerado como condicin sine qua non por la preocupacin bsica del
Reglamento Hipotecario consiste en la exacta determinacin de todas las condiciones de la hipoteca futura y desde
luego, el plazo de vigencia de la hipoteca antepuesta es esencial.
La permuta de rango hipotecario. Pese al silencio que existe en relacin a una eventual permuta de rango
hipotecario en la legislacin vigente, la doctrina considera que este es viable siempre que exista acuerdo entre las
partes implicadas.
6.- EJECUCIN DE LA HIPOTECA.
El acreedor hipotecario cuenta a su favor con dos posibilidades ya que su condicin es doble: es un acreedor pero con
un crdito especialmente garantizado. Tiene pues una accin personal y una accin de carcter real.
Como titular de un crdito especialmente garantizado puede en caso de incumplimiento de la obligacin
asegurada, puede instar la ejecucin de la hipoteca, accin de carcter real ejecutiva. Eso significa promover la
enajenacin de las cosas hipotecadas para cobrar el crdito garantizado. Para ello cuenta a su favor con procedimientos
especiales de carcter ejecutivo que facilitan su objetivo:
1. Procedimiento JUDICIAL SUMARIO o de EJECUCIN, regulado tradicionalmente en la propia Ley Hipotecaria
(arts. 131 y ss.), que la LEC-2000 ha considerado oportuno replantear, en los arts. 681 y ss. Es el ms
importante en trminos prcticos.
2. Procedimiento EJECUTIVO ORDINARIO regulado en la LEC.
3. Procedimiento o la venta EXTRAJUDICIAL, en caso de pacto expreso, contemplado en el art. 129 LH,
reformado por la LEC-2000, y desarrollado por Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo.
En cuanto mero acreedor. Procesalmente hablando, cuenta a su favor tambin con una accin de carcter personal.
Esta ltima tiene una relevancia prctica mucho menor que la accin real. El ejercicio de la accin personal por el
acreedor hipotecario supondra la culminacin del correspondiente juicio declarativo en bsqueda de una sentencia de
condena que posteriormente debera ser objeto de la correspondiente ejecucin. Aunque sea en trminos puramente
temporales, semejante opcin tiene que quedar oscurecida frente a la posibilidad de reclamar en base a un ttulo
ejecutivo, directamente contra los bienes hipotecados, como suele ser el caso. Es sumamente raro que un acreedor
hipotecario acte por la va declarativa.
RD Ley 6/12 de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos.- Las circunstancias de
extraordinaria crisis econmica lleva a este RD ley que pretende adoptar medidas encaminadas a la proteccin de
aquellos deudores de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurren
determinadas circunstancias para considerarlos situados en el umbral de exclusin . Se basa en un modelo de
proteccin diseado en torno a un Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con
garanta hipotecaria sobre la vivienda habitual, al que podrn adherirse las entidades de crdito, supervisados por una
Comisin de Control del M de Eco. y Competitividad, Banco de Espaa, CNMV y Asociacin Hipotecaria Espaola.
Contiene:
1. Medidas previas a la ejecucin hipotecaria: reestructuracin de deudas hipotecarias
2. Medidas complementarias: quita o condonacin de la deuda cuando lo anterior resulta inviable
3. Medidas sustitutivas. La dacin en pago. Si transcurridos 12 meses desde la solicitud del plan de
reestructuracin y no resultando viable la adopcin de cualquiera de las medidas anteriores al ser la cuota
hipotecaria mensual superior la 60% de los ingresos totales de la unidad familiar, el deudor hipotecario podr
solicitar la dacin en pago. No ser aplicable cuando ya se ha anunciado la subasta o la vivienda est gravada
con cargas posteriores. Como medida suplementaria, el deudor puede permanecer en la vivienda dos aos
como arrendatario, satisfaciendo por tal concepto una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el
momento de la dacin, si bien es posible prorrogarlo.
RD-L 27/2012 medidas urgentes para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios: Establece la
suspensin inmediata, y por plazo de 2 aos, de los desahucios de las familias que se encuentren en una situacin de
especial riesgo de exclusin o vulnerabilidad.

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Derecho Civil III

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios,
reestructuracin de deuda y alquiler social
La continuada protesta ciudadana contra la voracidad de las entidades de crdito y a su vez, la exigencia de medidas
ms incisivas en la bsqueda de su proteccin efectiva, frente a los desahucios o lanzamientos generalizados, se han
incrementado con la publicacin de la STC del TJUE de 14 de marzo de 2013 que ha determinado la incompatibilidad
(al menos parcial) entre el sistema de ejecucin hipotecaria espaol y las exigencias de la Directiva 93/13/CEE, sobre
clusulas abusivas contrarias a los intereses de los consumidores.
Ante ello, el Gobierno ha reaccionado promoviendo la aprobacin de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para
reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social.
Dicha Ley, consolida las medidas de los Reales Decretos Leyes que han sido expuestas con anterioridad ,
armonizndolas y mejorndolas en bastantes aspectos (en concreto el cap. cuarto de la Ley modifica ampliamente el
contenido del RDL 6/2012), al tiempo que modifica la legislacin hipotecaria y la procesal para atender al fallo de la
sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013. En particular, el captulo tercero recoge las oportunas modificaciones del
procedimiento ejecutivo, de manera tal que, de oficio o a instancia de parte, el rgano judicial competente pueda
apreciar la existencia de clusulas abusivas en el ttulo ejecutivo y, como consecuencia de ello, decretar la
improcedencia de la ejecucin o, en su caso, su continuacin sin aplicacin de aquellas clusulas que deban ser
consideradas efectivamente abusivas.
7.7 LA ANTICIPACION DEL VENCIMIENTO DEL CRDITO HIPOTECARIO
El ejercicio de procedimiento judicial sumario con anterioridad a la LEC-2000, como regla, traa consigo que el
impago de un plazo de capital o de los intereses, funcionaba como una condicin resolutoria del aplazamiento,
colocando al deudor en la absoluta imposibilidad de pagar. El impago de alguna de las amortizaciones conllevaba el
vencimiento anticipado del prstamo y por tanto la reclamacin del total de la deuda contrada.
El TS consider en STC 265/99 abusiva esa clusula de resolucin anticipada a voluntad del prestamista, generando el
consiguiente debate.
La LEC-2000 ha optado por dar validez a dichas clusulas a la vez que ofrece al deudor soluciones ms ventajosas
para el supuesto en que deje de abonar uno de los recibos del crdito hipotecario.
Si para el pago de uno de los plazos de capital o intereses fuera necesario enajenar el bien hipotecado, quedando por
vencer otros plazos, se realizar la venta y se transferir la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la
parte no satisfecha. Es decir se obliga al adquirente a respetar la hipoteca.
Si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago y estuviese este convenio inscrito en el Registro,
podr reclamarse la totalidad de lo adeudado, pudiendo el acreedor solicitar, que se comunique al deudor que hasta la
fecha de subasta podr liberar el bien, consignando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida
en la fecha de presentacin de la demanda, incrementada en su caso, con los vencimientos del prstamo e intereses de
demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento. Esta enervacin de la ejecucin solo podr realizarse
una vez.
10.- PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIN HIPOTECARIA.
La prescripcin de la accin hipotecaria
Como regla general las acciones reales sobre los bienes inmuebles prescriben a los 30 aos, CC dispone sin embargo
que la accin hipotecaria prescribe a los 20 aos (desde que pueda ser ejercitada, desde el incumplimiento, momento
en que el acreedor tiene abierta la va del ejercicio judicial de su derecho real de garanta) y las acciones personales
que no tengan sealado trmino especial de prescripcin a los 15 a..
La caducidad de la hipoteca La hipoteca, como los dems derechos reales, puede ser constituida por un plazo
determinado y por lo comn ms breve que los plazos de amortizacin hipotecaria generalmente aplicados en el
mercado. En casos de semejante ndole, pues, la accin hipotecaria slo puede ejercitarse dentro del plazo
convencionalmente previsto, pero no porque una vez transcurrido ste haya prescrito la accin, sino sencillamente,
porque a partir de una determinada fecha sealada por las partes se ha producido la extincin del derecho real de
hipoteca o ha caducado el ejercicio de las acciones hipotecarias.

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12. EXTINCIN DE LA HIPOTECA

La hipoteca en cuanto derecho real accesorio constituido en garanta del cumplimiento de la obligacin garantizada ha
de seguir la misma suerte que la propia obligacin principal. De tal manera, que si, por ejemplo, se ha llevado a cabo
el pago de la obligacin asegurada, es obvio que el derecho real de hipoteca habr perdido su propia razn de ser.
Sin embargo, registralmente hablando, pueda seguir vigente la hipoteca, pese a la extincin de la obligacin principal .
Aun cuando se haya extinguido por pago el crdito hipotecario, la inscripcin de hipoteca slo se cancelar en virtud
de:
-

Escritura pblica en la que preste su consentimiento para la cancelacin el acreedor

Ejecutoria judicial, en defecto de lo anterior.

Derivada de la extincin de la obligacin asegurada.- Extinguida la obligacin asegurada por cualquier causa, el
acreedor hipotecario deja de ser tal por haberse extinguido la hipoteca. Pero tal efecto se produce nica y
exclusivamente inter partes, no frente a cualesquiera terceros que, confiando en el Registro y basndose en la
inscripcin registral de la hipoteca, pudieran ser los acreedores hipotecarios en el momento de extincin de la
obligacin principal. De ah que el precepto insista en que la modificacin o extincin de la relacin obligatoria slo
puede afectar a terceros si consta registralmente una inscripcin nueva, una cancelacin total o parcial o una nota
marginal, segn los casos.
Extincin de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligacin asegurada.- Cualquier acreedor hipotecario puede
dejar de serlo si existen derechos o cargas preferentes a su propio derecho de hipoteca aunque, naturalmente ello no
quiere decir que semejante prdida del derecho real de garanta (y de las consiguientes acciones legales) conlleve,
adems, la extincin de la obligacin garantizada, que podr ser reclamada por va ordinaria.
Lo dicho se comprende si se atiende al supuesto relativamente frecuente de existencia de primera y segunda hipoteca.
Ejercitada la primera a travs del procedimiento especial de ejecucin hipotecaria y por una responsabilidad total de
ochenta y cinco mil euros, por ejemplo, se obtienen en la subasta ciento dos mil euros. El segundo acreedor
hipotecario ver cancelada su hipoteca; pero podr cobrar los diecisiete mil euros restantes del precio de remate el
exceso [...] se depositar a disposicin de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien
hipotecado ). De otro lado, la cantidad restante de su crdito resta inclume y podr reclamarla por va ordinaria,
sencillamente por el hecho de que la extincin del derecho de hipoteca (derecho accesorio) no implica la extincin del
derecho de crdito (principal).

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Derecho Civil III

TEMA 14. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIN PREFERENTE.

Son derechos que tienen, como nota comn, otorgar a su titular la facultad de adquirir, con preferencia frente a
cualquier persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida enajenarla. Tales
derechos son, bsicamente, el tanteo, el retracto y la opcin.
Por tanto, los derechos reales de adquisicin preferente se perfilan como supuestos excepcionales que constrien la
facultad de disposicin del propietario.
2.- EL TANTEO Y EL RETRACTO.
Identidad de funcin y momento temporal divergente

DERECHO DE TANTEO (del latn tantundem=una misma cantidad): es la facultad de que goza una persona para
adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en
las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.

DERECHO DE RETRACTO: es la facultad de adquisicin preferente, por el que el titular de un derecho,

abonando el tantundem, puede dejar sin efecto la transmisin realizada a favor de un tercero.

El tanteo y el retracto tienen la misma funcin: adquirir el derecho con preferencia. La diferencia entre ambos
derechos est en el momento temporal en el que se ejercita. Mientras el tanteo se realiza antes de que se produzca la
adquisicin, cuando la enajenacin est proyectada; el retracto se ejercita una vez realizada la enajenacin, el
retrayente se sita en la posicin de la persona que haba adquirido el bien.
Interdependencia entre el tanteo y el retracto
Tanteo y retracto son interdependientes pues no tiene sentido el uno sin el otro.

Si se otorga el tanteo sin el derecho de retracto, bastara con realizar la enajenacin sin que el titular del
derecho de adquisicin preferente sea consciente o falseando la verdadera enajenacin (afirmando un precio
superior o condiciones ms gravosas).

Si se otorga el derecho de retracto sin tanteo, supone a que el titular del derecho de adquisicin preferente
tenga que esperar a que se produzca la enajenacin del bien para poder ejercitar el derecho.

3.-EL RETRACTO EN EL CC: EL RETRACTO LEGAL.

Segn el art. 1.521 CC El retracto legal es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dacin en pago. El retrayente deber abonar, adems del
precio de adquisicin, los gastos que sta le ha originado. Es necesario que el retrado quede indemne de los gastos que
le haya originado la abortada misin.
La crtica ms generalizada de esta definicin de la figura es si las cargas fiscales inherentes a la transmisin realizada
han de ser soportadas por el retrayente o por el retrado (es decir el tercer adquirente que a consecuencia del retracto
deja de serlo). Si el impuesto no ha sido satisfecho por el retrado la administracin gira la liquidacin al retrayente
segn el TR del Impuesto de Transmisiones patrimoniales
El plazo de ejercicio del retracto es de 9 das contados desde la inscripcin en el Registro de la Propiedad, y, en su
defecto, desde que el retrayente tuviera conocimiento de la venta.
Retracto de comuneros o copropietarios. Esta modalidad conlleva a que el resto de copropietarios de una cosa
podrn ejercitar el derecho de retracto, en caso de enajenarse a un extrao una de las partes de la copropiedad. El
requisito necesario es que aparezca un extrao en la copropiedad, pues si el comunero desea enajenar el bien sobre
otro codueo, el resto de copropietarios no tienen derecho de retracto.
La doctrina afirma que es aplicable tanto a las cosas muebles como inmuebles. Pero no se encuentran legitimados
activamente para ejerctalo como condueos:

Los arrendatarios

Los propietarios del suelo respecto de los del subsuelo y viceversa

Los usufructuarios respecto de los nudo propietarios

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Derecho Civil III

Los cotitulares de propiedad horizontal o multipropiedad

Si varios copropietarios deseen hacer uso del derecho, se realizar a prorrata de la porcin que tengan en la cosa
comn.
En caso de conflicto el retracto de comuneros excluye al de colindantes.
Retracto de colindantes. Tendrn el derecho de retracto los copropietarios de las tierras colindantes cuando se
trate de la venta de una finca rstica cuya cabida 1 hectrea (art. 1.523 CC). El CC requiere, adems, que las
tierras colindantes puedan considerarse una unidad fsica, sin que existan entre ellas lindes naturales o servidumbres
aparentes. Deben ser terrenos rsticos, excluyndose los terrenos urbanos; as como la finca objeto de retracto no
puede superar la hectrea. Si dos o ms colindantes usan el retracto al mismo tiempo ser preferido el que de ellos sea
dueo de la tierra colindante de menor cabida, si las dos la tuvieren igual, el que 1 la solicitara. Se evita la excesiva
fragmentacin de la tenencia de tierra, que se considera antieconmica.
Retracto de coherederos. El CC concede a los coherederos el derecho de retracto. Si un coheredero vendiere a un
extrao su derecho hereditario antes de la particin, podrn todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en
lugar del comprador, reembolsndole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en trmino de un mes a contar
desde que esto se les haga saber.
Evidentemente mientras no se realiza la particin el heredero difcilmente puede comprometerse a entregar bienes
concretos, no sabe qu se le va a adjudicar.
Una vez realizada la particin en cambio, cualquier coheredero puede vender los bienes que le hayan correspondido
sin que los dems, puedan ejercitar retracto alguno.
Existe tambin el retracto del socio, sin embargo este retracto es poco usado si se compara con los derechos de
suscripcin preferente en las SA y SL.
4.- OTROS SUPUESTOS DE DERECHOS DE ADQUISICIN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL: LOS
RETRACTOS ARRENDATICIOS.
No se incluyen en el CC, sino las leyes especiales de arrendamientos.
Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas rsticas. Con miras a potenciar el acceso a la propiedad de los
arrendatarios de fincas rusticas la Ley de Arrendamientos Rsticos de 1980 la regulaba detenidamente. Se vetaba el
ejercicio a los arrendatarios que fueran ya propietarios de 20 ha de regado o 200 de secano y se requera que el
retrayente fuese profesional de la agricultura.
LAR de 2003 del PP elimin la proteccin del arrendatario rustico y suprimi los derechos de adquisicin preferente a
favor del arrendatario en aras de la libre circulacin de la tierra.
LAR de 2005 del PSOE los reinstaura.
Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas. Se otorgan tales derechos tanto a arrendatarios de
viviendas o de locales de negocio, se requiere ocupacin efectiva por el inquilino.
Tanteo y retracto a favor del arrendatario de locales de negocio en caso de traspaso. En caso de ejercitar el tanteo
el arrendador habr de abonar el precio del traspaso y en caso de retracto, dicho precio y los gastos complementarios.
Los derechos de adquisicin preferente en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94. Salvo en el caso de venta
conjunta de varios bienes o del inmueble, la LAU concede al arrendatario un derecho de tanteo, un derecho de retracto,
salvo frente al condueo de la vivienda enajenada o al titular de un retracto convencional inscrito en el Registro.
Sin embargo el derecho de adquisicin preferente del arrendatario solo tiene carcter imperativo respecto de los
arrendamientos de vivienda cuya duracin sea <5 aos, siendo en cambio un derecho renunciable en relacin con
los arrendamientos de vivienda que tenga una duracin pactada >5 aos.
En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, esta norma es de carcter dispositivo, renunciable por el
arrendador.
La Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler de viviendas:
resulta ms evidente la prdida de significado de los derechos de adquisicin preferente en la LAU; pues conforme a
ella el art. 25.8 queda as: No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrn pactar la
renuncia del arrendatario al derecho de adquisicin preferente. Renuncia que acabar por ser, en la prctica, clusula
de estilo

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Derecho Civil III

6.- EL DERECHO DE OPCION.

La opcin de compra y la opcin de venta
OPCIN DE COMPRA,

el concedente (el dueo de la cosa) otorga un derecho de preferencia en la adquisicin al

optante a cambio de un precio que, en la prctica, suele conocerse como prima o seal de la opcin.
OPCIN DE VENTA,

el eventual adquiriente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre
vender o no vender. En la prctica tiene mucha menos relevancia.
La opcin de compra como derecho real. La opcin de compra es perfectamente lcita y posible. En caso de
incumplimiento de lo pactado, el optante puede demandar al concedente de la opcin.
El problema no reside en el valor contractual, sino en determinar si su establecimiento puede afectar a terceros.
Respecto a los bienes muebles no puede considerarse derecho real. En cambio, con los bienes inmuebles, debido a su
obligatoriedad de inscripcin en el Registro de la Propiedad, la cosa es ms discutible. El cc no se refiere al contrato
de opcin de compra pero el Reglamento Hipotecario si dice que ser inscribible el contrato de opcin de compara que
rena:

Convenio expreso de las partes

Precio estipulado de la opcin y de la adquisicin de la finca

Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos.

El optante puede ejercitar entonces su derecho frente a cualquiera, pero no juega la opcin como un derecho real, por
no tener su titular poder directo e inmediato sobre la cosa.

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Derecho Civil III

TEMA 15. EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAOL

3.-EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
A la sociedad y a los poderes pblicos les interesa que determinados hechos, actos o negocios jurdicos puedan ser
conocidos por los restantes miembros de la comunidad. En ese sentido la principal misin de los Registro es
proporcionar publicidad a cualquier circunstancia que sea de inters general. La relevancia del Registro de la
Propiedad es particularmente notoria y paradjicamente naci antes que el Registro Civil.
Tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales
sobre bienes inmuebles. Otorga seguridad en el trfico inmobiliario y econmico. Es una oficina u organismo pblico
que, de forma oficial, publica la situacin jurdica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales que
hayan inscritos en l.
Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro.
Cada oficina est bajo la salvaguarda de un tcnico en Derecho, especialmente cualificado y seleccionado por
oposicin libre: el Registrador de la Propiedad.
La publicidad formal en el Registro de la Propiedad. El acceso al contenido, siempre que el consultante tenga
inters conocido o legtimo, a juicio del Registrador, se puede llevar a cabo de las siguientes formas:

Exhibicin o consulta directa de los libros registrales

Nota simple informativa (carece de valor de documento pblico).

Certificacin registral, requiere peticin escrita, tiene valor de documento pblico, haciendo fe del contenido
y generando responsabilidad del Registrador en caso de omisin, inexactitud o falsedad.

Estas consultas se pueden realizar tambin por medios telemticos.

6.- LA FINCA REGISTRAL.
Las fincas propiamente dichas. Para referirse a los bienes inmuebles, la legislacin hipotecaria suele utilizar el
trmino finca. Es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rsticas y urbanas, y distinguirlas de
las restantes unidades que la legislacin considera como fincas. La LH considera tambin como fincas a:
Los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est concluida o, al menos, comenzada.
Los pisos o locales en rgimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripcin del
inmueble la constitucin de dicho rgimen.
Las fincas especiales (anormales o funcionales). Bienes inmuebles tcnicamente susceptibles de inscripcin en el
RP, pese a que no se correspondan con el concepto normal de finca:
A. Las fincas discontinuas. Explotaciones agrcolas o industriales que constituyen una unidad aunque las fincas
no sean colindantes
B. El agua de dominio privado
C. Las concesiones administrativas. Siempre que las facultades del concesionario recaigan sobre bienes
inmuebles
La descripcin de la finca. La legislacin hipotecaria contiene una serie de normas que han de ser respetadas en la
descripcin de las fincas que se inscriben en el Registro. Al menos deber constar:

la naturaleza (rstica o urbana, de secano o regado y superficie aproximada destinada a uno u otro cultivo)

extensin o media de superficie con arreglo al sistema mtrico decimal, aunque tambin puede constar la
equivalencia a las medidas del pas (medidas comarcales)

situacin y linderos,

Conviene advertir que precisamente una de las fallas de nuestro sistema hipotecario consiste en la escasa adecuacin
entre la descripcin de las fincas y la realidad de las mismas, provocada por que entre los ttulos que acceden al
Registro no se encuentra una certificacin del Catastro.

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Derecho Civil III

7.- LA INMATRICULACIN DE LA FINCA.

La inmatriculacin o primera inscripcin del dominio. Por INMATRICULACIN se conoce a la primera inscripcin
de cada finca en el Registro de la Propiedad, sta ser de dominio, segn el art. 7 LH.
La inscripcin de derechos reales sobre fincas no inscritas. Segn la normativa, la inscripcin no es obligatoria, ni
constitutiva, sino que es un acto puramente voluntario. Por razones sobre todo fiscales, era bastante habitual que
antiguamente no se inscribieran fincas. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueo no hubiera
inscrito su dominio, podr sin embargo, solicitar la inscripcin de su derecho. Se har una anotacin preventiva y con
posterioridad, mediante intervencin judicial, se requerir al dueo para que se inscriba
Los medios de inmatriculacin. Tres procedimientos diferentes contemplados en la legislacin hipotecaria. La
inmatriculacin de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicar:
-

Mediante expediente de dominio. Es un procedimiento judicial voluntario ante el juzgado de 1 instancia

del lugar en que radiquen los bienes que sirve tanto para inmatricular una finca no inscrita, como para servir
de medio para reanudar el tracto sucesivo o hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas.
Se trata de acreditar la titularidad del bien, por ello la ley se preocupa en que sean citados todos cuantos
pudieran tener algo que decir sobre la pretensin dominical del actor: los que tengan algn derecho real sobre
la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes y los que puedan perjudicar la inscripcin
por edictos, tambin a los titulare de precios colindantes a, al poseedor de hecho de la finca, al portero, a
vecinos Si el acto judicial firme es estimatorio es titulo bastante para la inscripcin solicitada.

Mediante ttulo pblico de su adquisicin. No hay intervencin judicial solo actuacin del Registrador y
comunicacin a la colectividad mediante edictos publcados en el tabln del Ayuntamiento. Sern inscribibles
los ttulos pblicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con
anterioridad a la fecha de dichos ttulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra
persona y se publiquen edictos en el tabln del Ayuntamiento donde radica la finca.

Mediante el certificacin de dominio de Entidades pblicas. Procedimiento diseado a favor de las

entidades pblicas: el Estado, La Provincia, el Municipio y las Corporaciones de derecho pblico o
servicios organizados que forman parte de la estructura poltica de aquel, y las de la Iglesia Catlica, cuando
carezcan de titulo escrito de dominio, podrn inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan, mediante
certificacin librada por el funcionario a cuyo cargo este la administracin de los mismos, en la que se
expresar el titulo de adquisicin o el modo en que fueron adquiridos. En la actualidad es dudoso el sustrato
constitucional de estos privilegios y el TS ha mostrado escasa comprensin hacia este trato privilegiado.

La doble inmatriculacin. Es frecuente el supuesto en el que una finca registral aparezca registrada en dos o ms
folios. Esto supone un grave y complejo problema, siendo el punto dbil del sistema hipotecario.
En caso de doble inmatriculacin, la concordancia del Registro se realizar segn las reglas del artculo 313 LH, pero
este precepto no soluciona mucho. En realidad no hay precepto legal que establezca la prevalencia del dominio en la
doble inmatriculacin. La jurisprudencia, bastante compleja al respecto, parece admitir que prevalece el derecho del
tercero hipotecario, y si todos o ninguno lo es, debera prevalecer la inscripcin ms antigua.
8.-MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL.
Las fincas inscritas pueden sufrir modificaciones: puede comprarse la finca colindante, dividirse a causa de una
herencia, adquirirse solo una parte de una finca inscrita, etc.
Cualquiera de estas eventualidades se contemplan en el Reglamento Hipotecario, que seala que se practicarn en el
Registro en virtud de escritura pblica, sealando las fincas a las que afecten, las resultantes, las porciones restantes,
modificaciones de la extensin, linderos, etc.:

Agrupacin de fincas. Consiste en reunir dos o ms fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se adjudicar
un nuevo nmero, es decir se la abrir un nuevo folio realizndose las pertinentes notas marginales de
referencia.

Divisin de fincas. Una finca ya inscrita se divide en dos o ms porciones. Cada porcin se inscribir como
finca nueva en un folio diferente.

Segregacin de fincas. Supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. La diferencia con la
divisin est en que la segregacin no genera el cierre registral de la finca matriz, es puramente formal.

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Derecho Civil III

Agregacin de fincas. Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones, sin que la finca
mayor pierda su numeracin registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente.

9.-ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES.

Los actos y contratos celebrados no ingresan de forma ntegra en el Registro, sino que, presentados los
correspondientes ttulos en sentido material ante el Registrador, ste extrae el contenido jurdico-real en exclusiva y
lo incorpora al folio registral correspondiente al inmueble en cuestin. La inscripcin se refiere a la titularidad
jurdico-real, pero deja constancia simultneamente de cul es la causa que la fundamenta y el ttulo en virtud del cual
ha accedido al Registro.
10.-LA INSCRIPCIN DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS COMO REGLA.
Los pasajes normativos del art. 2 LH.
Declara inscribibles solo actos y contratos, con referencia expresa a ellos o los ttulos en que han sido
documentados, en cuya virtud se crean o se modifican los derechos reales propiamente dicho. Se inscribirn, ante todo:
1. Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2. Los ttulos en que se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan los derechos de usufructo, uso,
habitacin, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbre y otros cualesquiera reales.
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales.
4. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenecen al Estado, o las
Corporaciones civiles o eclesisticas.
Crtica del casuismo del precepto. El objeto del art. 2 LH claramente es inscribir los derechos reales que recaen
sobre los inmuebles, que es un numerus apertus, sin embargo la doctrina crtica una tcnica reiterativa y poco
depurada.
11.- LA INSCRIPCIN DE RELACIONES JURDICAS DE NATURALEZA PERSONAL.
No se expresarn en ningn caso las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de transcendencia real.
La inscripcin de los arrendamientos de bienes inmuebles. Son inscribibles los arrendamientos > 6 aos,
aquellos en los que se haya anticipado la renta de 3, o cuando, sin concurrir estas circunstancias, se hubiese
convenido expresamente por las partes que se inscriban.
Tambin son inscribibles segn el Reglamento Hipotecario:

Los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos

El arrendamiento con opcin de compra

El derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas

El arrendamiento de fincas rsticas tambin podr acceder al Registro conforme a las normas generales.
La inscripcin de la opcin de compra. Es tambin susceptible de inscripcin.
12.- LA INSCRIPCIN DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES RELATIVAS A LA CAPACIDAD DE LAS
PERSONAS.
Se inscribirn tambin en el Registro de la Propiedad las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las
personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. Pero estas inscripciones no son obligatorias, por lo que, en
caso de que una persona adquiera una finca no ser protegido por el Registro, pese a la falta de inscripcin.

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Derecho Civil III

TEMA 16. DINMICA Y EFECTO DE LAS INSCRIPCIONES.

1. PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO Y ACCESO DE LOS TTULOS AL REGISTRO
El procedimiento hipotecario es el conjunto de acciones, operaciones y diligencias realizadas, tanto por los
interesados, como por el Registrador, en relacin con la inscripcin de los ttulos presentados ante el Registro a efectos
de la toma de razn del asiento que, en cada caso, corresponda. El ms importante de ellos es la inscripcin del propio
ttulo presentado. Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas de legislacin
hipotecaria sobre todo, que vinculan tanto a los particulares como al Registrador.
La doctrina debati durante aos acerca de la naturaleza del procedimiento hipotecario, segn se considerase nos
marcara la legislacin supletoria que habra que aplicarse, tres corrientes principales:

Procedimiento de naturaleza especial, adscrito a la jurisdiccin voluntaria para los hipotecaristas. (doctrina
mayoritaria y tradicional)

Procedimiento equiparable al judicial, si bien encomendado en exclusiva al Registrador bajo la decisin

jurisdiccional (minoritaria)

Procediminto administrativo especial (los autores ms modernos)

El libro seala la primera opcin si bien el procedimiento hipotecario participa tambin de aspectos administrativos en
sentido amplio.
El acceso de los ttulos al Registro de la Propiedad.
La regla bsica de acceso al Registro es la exclusin de la oralidad, siendo necesario que su iniciacin se produzca
en virtud de presentacin o aportacin de un ttulo al Registro. Los ttulos debern estar consignados en escritura
pblica, ejecutoria (resolucin judicial firme) o documento autntico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno
o sus Agentes, en la forma descrita en los reglamentos.
El carcter pblico de los documentos susceptibles de inscripcin.
Para el acceso al Registro, los ttulos deben reunir, al menos, los siguientes requisitos:
1. Ser documentos pblicos.
2. Ser fehacientes respecto de alguna mutacin jurdico-real.
3. Que el ttulo acredite por s mismo la existencia de un acto o derecho susceptible de inscripcin.
Quedan excluidos:
1. Los documentos privados, salvo en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral
2. Los documento relativos a fincas radicadas en otros distritos hipotecarios
3. Los dems documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operacin registral
alguna.
La admisin excepcional de los documentos privados. Como norma general, el Registrador no extender asiento de
presentacin de los documentos privados; si bien, existen supuestos, tasados legalmente, que reconocen la
posibilidad de que la presentacin de un documento privado surta efectos registrales.
El asiento de presentacin
Los Registradores llevarn adems un libro llamado DIARIO donde, en el momento de presentarse cada ttulo, ya sea
fsicamente, por correo, telefax u otro medio telemtico, extendern un asiento de su contenido.
El asiento de presentacin es una especie de apunte provisional de la recepcin de un ttulo con alcance jurdico-real,
cuya concisa descripcin se plasma en el Libro diario, indicando la fecha y hora de ingreso.
Dicha obligacin es rigurosa para el Registrador y aunque no sea posible extender el asiento de presentacin en el
momento de entregar el titulo, por estar practicndose otros previos, por estar la hora prxima al cierre o por otra
casusa, se pondr en el documento una nota: presentado a las (hora) del hoy por Don (nombre y apellidos, n de
entrada que le corresponda y fecha). Esa nota podr ser firmada por el presentante si este lo solicitare o el Registrador
lo exigiere. Por tanto el presentante goza de esta acreditacin mediante la nota en el propio documento. El Registrador
no puede alterar el orden de presentacin de los ttulos.

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Derecho Civil III

La duracin de vigencia del asiento de presentacin es de 60 das contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento, no computa desde el denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento de presentacin en
el libro Diario. Reglamentariamente se encuentran previstos supuestos de prrroga de este plazo, haciendo constar
dicha circunstancia mediante nota marginal en el asiento de presentacin. El asiento de presentacin determina tanto la
prioridad en sentido formal como en sentido material, de ah su importancia.
Prioridad en sentido formal. orden en el que el Registrador va a despachar y calificar los ttulos.
Prioridad en sentido material. Si los ttulos son incompatibles entre s, el 1 presentado goza de prioridad.
3.- LA DINAMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES.
La exigencia del tracto sucesivo2.
El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de estar registralmente
concatenados, a esta concatenacin se le denomina TRACTO SUCESIVO. Una vez inmatriculada la finca e inscrito el
dominio sobre ella, pueden ya ingresar en el Registro los ttulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la
finca inscrita que tengan alcance jurdico-real al derecho de propiedad del titular registral . Ahora bien, las
inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral, de la persona que es propietario de la
finca inmatriculada, pues de lo contrario, se estara ante una falta insubsanable. La utilidad del registro brillara por su
ausencia.
El tracto sucesivo no juega solo en relacin con la propiedad sino tambin respecto de los dems derechos reales . Slo
el titular registral del dominio puede constituir derechos reales limitados, que adems para no perjudicar a
sucesivos adquirentes de la finca, debern tambin inscribirse en el registro.
La prioridad registral.
La prioridad registral es de vital importancia, pues la persona que figura como propietario en el registro podra por
ejemplo enajenar la finca a dos personas diferentes en fechas prximas. El Registro solo puede declarar duea de la
finca a una de ellas y en concreto, ser la que inscriba antes su titulo de adquisicin.
A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurdico-real realizado, sino la fecha de
entrada del ttulo en el Registro.
Los ttulos incompatibles y el cierre registral.
En relacin a los ttulos incompatibles (registralmente no puede existir ms de un propietario o ms de un
usufructuario sobre la finca), la inscripcin del primero de ellos presupone que los dems no pueden acceder al
Registro (prior tempore potior iure). Por ello se habla de CIERRE REGISTRAL: el Registro queda cerrado respecto de la
presentacin posterior de ttulos que contradigan otros ya inscritos.
Dado el hecho de que la prioridad registral de estos ltimos no tienen por qu derivar de su fecha sino de la propia de
la inscripcin o asiento de presentacin se suele afirmar que una de las reglas bsicas del D Hipotecario es la de la
PRIORIDAD TABULAR (o principio de prioridad), que no se encuentra expresamente formulada en un precepto concreto
de la legislacin hipotecaria, sino de forma indirecta en diversos artculos.
El rango registral de los ttulos compatibles.
Hay que aclarar que el cierre registral no se da en relacin con aquellos derechos reales que pueden coexistir de forma
plural sobre una misma finca (como pueden ser varias hipotecas). Por tanto, si pueden coexistir varios derechos reales
de forma simultnea, se plantea el problema de establecer el orden de jerarqua o prelacin entre ellos. El RANGO
REGISTRAL es la prioridad o prelacin de los ttulos inscritos en una finca, el rango vendr dado por la prioridad en la
inscripcin.
Quiebra y reanudacin del tracto sucesivo.
Salvo contadas excepciones, la inscripcin registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad, ni de
los dems derechos reales. Ni siquiera es obligatorio que las fincas estn inmatriculadas.

Tracto sucesivo: Aquel principio registral por virtud del cual se exige que el historial jurdico de cada finca figure en el Registro
sin solucin de continuidad. Lo recoge el art 20 LH. Consecuencia del mismo es que no se pueden inscribir ttulos que no hayan
sido consentidos por el titular inscrito o anotado

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Derecho Civil III

Esto puede generar que la dinmica de los derechos reales sobre la finca se desarrolle extra registralmente, esto es, sin
que el Registro existiese.
El mismo efecto se produce cuando sucesivos adquirente de una finca ya inmatriculada dejan de acudir al Registro .
Imaginemos que el titular registral de un piso fallece y sus herederos hacen a su vez testamento a favor de su hija, que
vende a un tercero el piso. El tercero presenta la escritura pblica de compara a inscripcin, y el Registrador denegar
la inscripcin por no ser la vendedora la titular registral, pese a que, por supuesto es la duea del piso. Dicha
eventualidad supone una quiebra, interrupcin o rotura del tracto sucesivo: el verdadero propietario de la finca no est
reflejado en el Registro.
Ante la imposibilidad de resucitar al primer titular o a sus hijos para que otorguen los documentos oportunos para
reanudar el tracto sucesivo interrumpido, el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que
quien desee inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las transmisiones habidas. Los
instrumentos que permiten reanudar el tracto sucesivo son: el acta de notoriedad y el expediente de dominio.
4.- INSCRIPCION Y ASIENTO REGISTRAL.
El concepto tcnico de inscripcin.
Inscripcin en sentido estricto y asiento registral no son sinnimos. La inscripcin constituye la especie ms
importante de las diversas figuras de asiento registral. As el Reglamento seala: En los libros de los registros de la
propiedad se practicaran las siguientes clases de asientos registrales o inscripciones: asientos de presentacin,
inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas y notas
marginales.
En realidad, todo el sistema registral gira en torno a la inscripcin, que es la nica anotacin registral tendencialmente
permanente. Los dems tipos de asiento registral se encuentran al servicio y en dependencia de la inscripcin.
Clases de inscripciones y significado de la inscripcin en Derecho espaol.

Inscripcin constitutiva. La inscripcin forma parte del proceso creador del derecho real, sin inscripcin no
habr nacido el derecho. En nuestro ordenamiento es una excepcin, solo puede exigirse cuando as lo
establezca una norma de carcter imperativo, como la hipoteca.

Inscripcin obligatoria. Son impuestas coactivamente por la ley, bajo pena o sancin en caso de
incumplimiento, pero no fala el nacimiento del derecho real.

Inscripcin declarativa. Tiene por misin fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la existencia
de un derecho real, a travs de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular determinados efectos
favorables. El derecho real naci con anterioridad a su acceso al registro. Este otorga pues publicidad. En
trminos generales nuestro ordenamiento fija el carcter declarativo de la inscripcin.

Los estmulos a la inscripcin: art. 319 LH. La no inscripcin provoca situaciones de inseguridad en relacin con los
derechos reales. El sistema protege al titular inscrito o titular tabular y estimula el acercamiento de todos cuantos son
ya titulares civiles de derechos reales al Registro de la propiedad por considerarlo un beneficio del inters general.
El citado artculo establece que los Jueces y Tribunales, y los Consejos y Oficinas del Estado no admitirn documentos
o ttulos que acrediten derechos reales que no hayan sido inscritos en el Registro, si el objeto es en perjuicio de un
tercero. Se excepta de dicha prohibicin la presentacin de documentos o escrituras a efectos fiscales o tributarios.
5.- LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN, EN GENERAL.
La inscripcin registral produce efectos beneficiosos para quien, adems de adquirir un derecho real, procura su
constancia en el Registro. La inscripcin registral comporta un reforzamiento del derecho real a favor del titular
registral. Consigue una posicin de supremaca frente a terceras personas que pudieran tener crditos o derechos
contra su transmitente y no constasen en el propio registro. La ley hipotecaria acude a dos mecanismos tcnicojurdicos distintos: legitimacin registral y fe pblica registral.
Nocin inicial de la legitimacin registral. La legitimacin registral consiste en que, como regla general, y
salvo prueba en contrario, la inscripcin refrenda o autentifica al titular registral como verdadero titular del
derecho inscrito. Es una presuncin iuris tantum.

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Derecho Civil III

Nocin inicial de la fe pblica registral. En determinados supuestos, tratndose de terceros adquirientes que
cumplen con ciertos requisitos, la legislacin hipotecaria eleva los efectos protectores de la inscripcin
determinando que esta sea impugnable, a favor del titular inscrito, que en tal caso pasa a ser conocido como
tercero hipotecario. Aunque se demuestre que en el tracto registral hasta ese momento ha habido alguna
irregularidad, el titular registral se considerara como verdadero titular , presuncin iure et de iure, mandato
legal que no permite prueba en contrario. Tal efecto constituye el punto lgido del derecho hipotecario espaol
y el mejor estimulo de los adquirentes para la inscripcin. A este efecto protector se le denomina tcnicamente
fe pblica registral. Se asienta en el principio de exactitud del registro.
6.-LA LEGITIMACIN REGISTRAL.
En general: la exactitud del Registro. Segn el art. 38 LH a todos los efectos legales se presumir que los derechos
reales inscritos en el Registro existen en la forma inscrita en el asiento respectivo. Esta presuncin de exactitud
opera no solo cuando se trata de proteger a un tercero sino tambin cuando haya que sostenerse (aunque sea de forma
transitoria) la titularidad de quien haya inscrito algn derecho a su favor. Por otra parte, cancelado un asiento, se
presume extinguido el derecho al que se refera.
La realizacin de actos dispositivos: la presuncin de pertenencia. Quien figura como titular de un determinado
derecho en el Registro, est legitimado para llevar a cabo las facultades que ese derecho otorga . Esto conlleva el
peligro que habiendo adquirido del titular inscrito, si el nuevo titular no se inscribe, el primero puede seguir actuando
en el trfico como titular del derecho, aunque a efectos civiles sea un titular aparente.
La presuncin posesoria. Se presume que la persona que tiene atribuida el dominio de los inmuebles o derechos
reales, segn el Registro, est en posesin de los mismos. Tiene el ius possidendi.
La inscripcin en el registro no alcanza a las situaciones de hecho propiamente dichas y por tanto, difcilmente podr
deducirse de la inscripcin cual es el estado posesorio real del bien o derecho.
7.-LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIN REGISTRAL RESPECTO DE LA USUCAPIN.
La usucapin en favor del titular inscrito (o secundum tabulas). La prescripcin tabular tiene como efecto facilitar
la usucapin a favor del titular inscrito. A los efectos de la prescripcin adquisitiva a favor del titular inscrito, ser
justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aquel ha posedo pblica, pacifica, ininterrumpidamente y de buena fe
durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
La usucapin contra tabulas o en contra del titular inscrito. Cuando la usucapin conseguida extra registralmente
pudiera perjudicar la adquisicin del titular inscrito, es necesario distinguir dos supuestos.

Carencia en el titular inscrito de la condicin de tercero hipotecario.- La tensin o conflicto entre

usucapiente y el titular inscrito se regirn por las normas del CC, sin que la inscripcin desempee un papel
relevante. De no existir tal regla, cualquier persona de cierta edad inscrita como propietario, podra vender el
inmueble en documento privado y entregando la posesin, con la seguridad d que aos despus sus herederos
en base a la inscripcin registral lo recuperaran.

Titular registral con condicin de tercero hipotecario. En este caso la prescripcin del usucapiente es
irrelevante; prima la fe pblica registral sobre la usucapin. No obstante la LH plantea el tema al revs,
plantea los dos supuestos tasados en los que la usucapin tiene tratamiento preferente respecto de la condicin
de tercero hipotecario: solo prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse
dentro del ao siguiente a su adquisicin en los dos supuestos siguientes:
o

Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios para conocer, antes de perfeccionar su
adquisicin, que la finca estaba poseda de hecho y a titulo de dueo por otra persona distinta a su
transmitente.

Siempre que no habiendo conocido ni podido conocer tal posesin de hecho, el adquirente inscrito la
consienta, expresa o tcitamente durante todo el ao siguiente a la adquisicin.

El sentido de estos dos supuestos es que en estas condiciones decae la buena fe del adquirente y por consiguiente,
carece verdaderamente de la condicin de tercero hipotecario.
Las reglas sobre usucapin liberatoria o usucapio libertatis. Con usucapio libertatis se denominaba en derecho
romano clsico la causa de extincin de una servidumbre, en cuya virtud, adems de la falta de uso por el titular del

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Derecho Civil III

predio dominante, el dueo del sirviente llevaba a cabo los correspondientes actos dominicales, como si la
servidumbre no existiera. Se usucapa, por as decirlo, no solo el dominio, sino tambin el bien como libre de
anteriores servidumbres.
Hoy da con usucapin liberatoria se identifica la posible extincin de derechos reales limitados cuando el usucapiente
ha actuado como si el bien cuya propiedad logra por usucapin se encontrara libre de cargas y gravmenes.
Se trata ahora de determinar si la usucapin producida extraregistralmente sobre un bien obrante en el Registro y
triunfante respecto de la titularidad dominical inscrita, puede determinar a su vez la extincin de los derechos reales
limitados que sobre el mismo bien estn inscritos en el Registro.
La usucapin triunfante respecto de la propiedad del titular inscrito no afecta sin embargo a los derechos reales
limitados inscritos carentes de componente posesorio como una servidumbre o hipoteca .
Respecto de los mismos derechos limitados, cuando tengan alcance posesorio como usufructo, servidumbre de paso o
anticresis, tampoco se extinguirn cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesin, causa de la
prescripcin adquisitiva o cuando sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos q
determina el prrafo b de este articulo.
Referencia a la prescripcin extintiva. Dispone el reglamento hipotecario que la prescripcin extintiva de derechos
reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular, segn el
registro, aunque tenga la condicin de tercero. El supuesto es ahora, que el titular inscrito incurre en perdida del
derecho real limitado de componente posesorio por falta de uso y en consecuencia, aunque posteriormente lo transmita
a un tercer, realmente a la inscripcin practicada a favor del adquirente no hace nacer el derecho ya inexistente.
9.- LAS RESTRICCIONES DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN
La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripcin. La inscripcin carece de fuerza sanatoria de la posibles
adquisiciones o transmisiones que se hayan podido realizar contra el Derecho imperativo. El carcter de presuncin
iuris tantum que se otorga a la inscripcin registral no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes. La ineficacia o nulidad de una transmisin no desaparece por el mero hecho de que el adquirente inscriba a su
favor, inter partes, pues la inscripcin carece de fuerza sanatoria alguna. El transmitente puede anular el contrato y al
mismo tiempo instar la cancelacin de la inscripcin de dominio del adquirente ilegtimo.
La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificacin. La inscripcin admite prueba en
contrario y, por tanto, en caso de que la inscripcin contenga alguna inexactitud, es natural que la legislacin ofrezca
los procedimientos oportunos para reiterar la exactitud. La ley hipotecaria seala estos casos de inexactitud:

Falta de acceso al Registro de alguna relacin jurdico-inmobiliaria

Extincin extrarregistral de algn derecho inscrito o anotado

Nulidad o error de algn asiento

Falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere motivado el asiento

En general la rectificacin deber ser promovida por el titular o, en su caso, por la persona perjudicada. En caso de
cotitularidad, habrn de actuar conjuntamente. En defecto de actuacin del titular o el perjudicado, ser necesaria la
correspondiente resolucin judicial. Tambin acaba por sentencia el denominado procedimiento o expediente de
liberacin de gravmenes de importancia en esta materia.

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Derecho Civil III

TEMA 17. LA FE PBLICA REGISTRAL

1.-LA PROTECCIN DEL TERCERO: LA FE PBLICA REGISTRAL.
La inscripcin por si misma carece inter partes de valor sanatorio alguno de la posible ineficacia del acto o contrato
que acceda al registro. La llamada fe pblica registral tiene por objeto fundamental establecer que el Registro no es
solo exacto, sino tambin ntegro, cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en
beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas.
El tercero debe ser protegido, en cuanto ha confiado en el Registro, adquiriendo el bien de quin estaba legtimamente
facultado para enajenarlo, segn el Registro. Tal proteccin del tercer adquirente, comnmente denominado tercero
hipotecario (porque la posicin que ostenta el tercero es fruto de la legislacin hipotecaria, no porque exista un
derecho real de hipoteca), constituye la ltima finalidad de la fe pblica registral.
La fe pblica registral es una presuncin iuris et de iure establecida a favor del tercero hipotecario.
La fe pblica registral en sentido positivo.- Segn el art. 34 LH, respecto a terceros, el contenido del Registro debe
presumirse exacto e ntegro; el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las condiciones
reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera realmente propietario.
La fe pblica registral en sentido negativo.- El art. 32 LH establece que los ttulos de dominio u otros derechos
reales no inscritos en el Registro, no perjudican a tercero. El contenido del Registro no solo debe reputarse exacto, sino
tambin integro y por consiguiente, el tercer adquirente pude desconocer legtimamente cuantas posiciones jurdico
inmobiliarias estn ausentes del Registro.
2.- CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO.
En atencin al art. 34 LH se podra definir al tercero hipotecario, como al tercero de buena fe que adquiere a ttulo
oneroso algn derecho real de la persona que figura en el Registro con facultades para enajenarlo . Ser mantenido en
su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el Registro.
3.- PRESUPUESTOS DE LA CONDICIN DE TERCERO.
1. La adquisicin a ttulo oneroso. El tercero debe haber adquirido mediante contraprestacin. La ley prefiere
que el adquirente gratuito deje de percibir un lucro a que sufra quebranto econmico los que, mediante
legtimas prestaciones, acreditan derechos sobre el patrimonio del transmitente.
2. La adquisicin de buena fe. La buena fe no requiere ser particularmente justificada, pues la buena fe se
presume siempre, mientras que no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Por tanto, la buena fe es
una presuncin iuris tantum.
3. La adquisicin debidamente inscrita del titular registral anterior. Este requisito es evidente, la adquisicin
debe proceder de la persona titular o con facultades para enajenar segn lo dispuesto en el Registro, corolario
imprescindible del tracto sucesivo.
4. La inscripcin de su propia adquisicin. Requisito que impone el art. 34 LH. El tercero debe inscribir en el
Registro su derecho. Priva de efectos a los actos intermedios de transmisin que, debiendo o pudiendo haber
sido inscritos, no han llegado a acceder al Registro.
4.- ALCANCE Y MBITO DE LA FE PBLICA REGISTRAL.
La eficacia respecto de terceros. La presuncin iuris et de iure que otorga la fe pblica registral al tercero hipotecario
solo surte efectos frente a terceros y, para nada, juega inter partes. Es decir, la fe pblica registral no invalida los
posibles defectos jurdicos que pudiera contener el negocio jurdico entre el tercero y el anterior titular inscrito.
Circunstancias excluidas de la fe pblica registral. La fe pblica registral se circunscribe a las relaciones jurdicoinmobiliarias que sean susceptibles de inscripcin registral. No comprende por ejemplo:

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Derecho Civil III

Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos como extensin o cabida y
linderos de la finca, existencia de construcciones, etc., por no estar sometidos a la funcin calificadora del
Registrador.

Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes

Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas.

La ineficacia de la adquisicin del transmitente.

La fe pblica registral garantiza la adquisicin del tercero hipotecario aunque despus se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro (art. 34 LH). No obstante, el art. 37 LH establece
una serie de supuestos, que delimitan con mayor precisin el verdadero alcance de la fe pblica registral.

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Derecho Civil III

TEMA 18. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y OTROS ASIENTOS REGISTRALES.

La ANOTACIN PREVENTIVA es un asiento registral que no tiene carcter estable o definitivo, sino que pretende solo
asegurar, previndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algn bien
o derecho inscrito. Supongamos que una persona reclama una finca, para evitar que el titular registral pueda
enajenarla, el demandante puede solicitar al Registrador que realice una anotacin preventiva y as evitar que un
eventual adquiriente se convierta en tercero hipotecario.
2.-ENUMERACIN Y CLASIFICACIN DE LAS PRINCIPALES ANOTACIONES.
Art.42 LH enuncia las anotaciones preventivas de mayor relevancia, adems deben tenerse en cuenta las que en
cualquier otro caso haya derecho a exigir conforme a lo dispuesto en sta o en otra Ley. No hay autonoma privada ni
del propio registrador, son supuestos tasados, bien en el 42 LH, bien en otra Ley. Sistemticamente podemos
clasificarlas en base a estos grupos:

AP representativas de otro asiento

AP relativas a los derechos en litigio o formacin

AP en funcin de garanta

AP de valor negativo

3.-LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS REPRESENTATIVAS DE OTRO ASIENTO.

Ingresan en el Registro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdaderamente pretendido por
el interesado, que a su vez puede ser una anotacin preventiva, una inscripcin propiamente dicha o la cancelacin de
otro asiento ya inscrito. Por falta de un requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador (falta de ndices en un
registro, presentacin simultnea de ttulos contradictorios, etc.).
Podemos decir de las mismas que son anotaciones, cancelaciones o notas marginales transitorias. Por ello, en el
supuesto de que la inscripcin pretendida se consiga en plazo, sus efectos se retrotraern al momento de la anotacin
preventiva. De no superarse las circunstancias que impiden la inscripcin pretendida, esta pierde sus efectos tambin
retroactivamente.
4.-LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS RELATIVAS A LOS DERECHOS EN LITIGIO: LA ANOTACION
PREVENTIVA DE DEMANDA.
A quien demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin, declaracin, modificacin o
extincin de cualquier derecho real. Se pretende que el titular registral no pueda actuar frente a terceros como si no
existiera debate sobre la titularidad.
mbito.- Ejercicio de acciones reales, en particular de la accin reivindicatoria. Si el reivindicante que ha anotado
vence en juicio al titular registral, cualquier enajenacin realizada por ste con posterioridad a la anotacin preventiva,
caer por su propio peso. Es correcta la doctrina de la Direccin General de Registro y del Notariado en relacin con
este supuesto afirma que pueden anotarse no slo las demandas en que se ejercita una accin real, sino tambin
aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve
aparejada una mutacin jurdico-real inmobiliaria:

La demanda de elevacin a pblico de un documento privado

El ejercicio de la accin pauliana

El ejercicio de un derecho de retracto legal de colindantes

La reclamacin de un derecho de retorno arrendaticio.

Plazo de vigencia.- El plazo general de vigencia de la anotacin preventiva de demanda es de 4 aos, prorrogables
por un plazo de 4 aos ms, siempre que la prrroga sea anotada antes de que caduque el asiento. Pero transcurrido
este plazo, la caducidad no se produce de forma automtica, sino que el RH dice que no se cancelarn por caducidad,

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Derecho Civil III

hasta que haya recado resolucin definitiva firme en el procedimiento en que la anotacin preventiva y su prrroga
hubieren sido decretadas.
Los efectos de la anotacin preventiva de demanda.- La anotacin preventiva desplegar sus efectos hasta que
recaiga sentencia firme, durante la fase de pendencia del proceso judicial, la anotacin preventiva de demanda
destruye la posible eficacia de la fe pblica registral respecto de terceros adquirentes posteriores a la anotacin, sin
obviamente limitar la capacidad transmisiva del titular registral.
5.- LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN FUNCION DE GARANTIA
La anotacin preventiva de embargo.- Es la de mayor aplicacin prctica, tienen derecho a pedirla segn la LH:

El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del
deudor.

El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado.

El Reglamento hipotecario, ms realista, contempla el ordenamiento jurdico en su conjunto y dispone: Se har

anotacin preventiva de todo embargo que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en
procedimiento administrativo de apremio
Titulo e inscripcin posterior a la anotacin preventiva de embargo.
La anotacin no priva al deudor embargado de sus facultades dispositivas. El anotante del embargo no ser afectado
por las inscripciones posteriores.
Inscripciones posteriores a la anotacin preventiva de embargos basados en ttulos anteriores
El acreedor que obtenga anotacin a su favor, tendr para el cobro de su crdito la preferencia establecida en el 1923
CC, es decir preferencia especial inmobiliaria.
Por ello, los crditos anteriores a la anotacin preventiva pueden considerarse preferentes al embargo anotado aunque
su fecha de acceso al Registro sea posterior a la anotacin preventiva. Esto ha sido el entendimiento general del tema
por parte de la doctrina mayoritaria.
Sin embargo en fechas muy recientes parece que el signo legislativo ha cambiado, recuperndose las reglas de
prioridad registral.

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