24/07/2015

EstudodeMassas:CalculeoPotencialConstrutivoTerrenos

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ESTUDO DE MASSA:
CALCULE O POTENCIAL
CONSTRUTIVO DO SEU
TERRENO

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Giuliano | 02/05/2015 | Construo | 0 Comments

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Sejaoprimeirodeseusamigosacurtirisso.

Quem nunca ficou impressionado com as alturas dos arranha-

GOOGLE+

cus (os skyscrapers) e sempre se perguntou porque no temos

prdios altos no Brasil como nos EUA, Tkio e Hong Kong. Os
maiores edifciosbrasileiros, Millennium Palaceem Balnerio
Cambori e o Mirante do Valeem So Paulo no ultrapassam os
180 metros de altura e ficam na casa dos 50 andares. No mundo,
temos mais de 300 edifcios com mais de 300 metros de altura,
sendo 15 deles com mais de 100 andares.
Uma pista est na legislao. No Brasil, cada cidade tem seus
cdigos prprios que restringem as caractersticas dos projetos
de edificaes. Essas limitaes brasileiras dificultam a

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viabilidade de um empreendimento de grande porte como os

vistos em Dubai ou Nova Iorque.

Promovendo a sofisticao financeiro-imobili

do brasileiro.

Conhecer o potencial construtivo de um terreno, ou seja, qual

Seguir

a rea mxima permitida que a legislao permite construir

uma resposta que o incorporador ou investidor imobilirio deve
ter total segurana antes de negociar uma nova aquisio
porque influencia diretamente na rea de venda.
Se voc comprar um terreno com potencial para fazer um prdio

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com 20 apartamentos e seu concorrente faz apenas 16 unidades

do mesmo tamanho num terreno ao lado, seu preo pode ser
mais baixo e competitivo ou sua margem pode ser mais alta
porque o custo do terreno rateado por mais unidades.
Quais limitaes meu projeto pode sofrer?

TEMAS DE
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Antes de projetar o edifcio, mesmo que voc no seja arquiteto,

voc precisa conhecer alguns indicadores bsicos das leis da
cidade onde voc est empreendendo e elaborar um estudo de
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ARQUIVOS
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massas para responder perguntas como: qual a altura mxima

julho 2015

do edifcio, qual a rea mxima de construo, qual tamanho de

junho 2015

apartamento.

maio 2015

O estudo de massas um breve resumo do volume e das reas

ocupadas por um edifcio que ainda no foi projetado se

Popular

Recent

baseando nas limitaes dos indicadores. Estes indicadores

esto presentes em praticamente todas as legislaes e os
principais so:
Altura mxima ou Gabarito: comprimento vertical mximo
permitido a uma edificao. Voc precisa entender qual a
forma de calcular essa altura, algumas prefeituras
desconsideram a caixa dgua enquanto outras consideram

Composio
de Preos
Unitrios
(CPU):
Tcnica Simples para
um Oramento Mais
Preciso
maio 2, 2015 No Comment

do piso do trreo at o piso da cobertura, enfim, certifique-

Se voc j teve a

se exatamente qual o gabarito que o fiscal de aprovao

oportunidade de trabalhar

considerar.

com um oramento de obra

completo, incluindo...

Oramento
de
Construo
com Base no
CUB: O Guia Completo!
maio 2, 2015 2 Comments
Toda vez que pensei em
construir e precisei estimar
quanto custaria uma obra,
utilizei o...

Os recuos para paredes cegas (faces sem janelas)

Planilha de
Oramento
de Obras
com
Composio de Preos
Unitrios (CPU)

costumam ser menores ou at nem existir. Terrenos em

junho 28, 2015 No

esquinas podem ter recuos diferentes para cada face.

Comment

Recuos: a distncia do limite do terreno at uma face da

edificao. Geralmente diferencia-se os recuos frontais dos
laterais e o clculo pode variar em funo do gabarito e da
presena ou no de aberturas (janelas) na face do edifcio.

Hoje vamos te presentear

com uma excelente planilha
de MS Excel 2010 para
calcular oramento...

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SITES QUE
RECOMENDAMOS!

Taxa de permeabilidade: um valor percentual da rea do

terreno que no poder ser impermevel. Por exemplo, se
essa taxa for 20% para um terreno de 1.000 m, voc deve
considerar 200m de jardim ou gramado que permita a
infiltrao da gua da chuva na terra.
Taxa de ocupao: tambm um valor percentual da
projeo mxima que a edificao tem no trreo em
comparao com a rea total do terreno. No mesmo
exemplo do terreno de 1.000m, se a taxa de ocupao for
60%, voc s poder ocupar 600 m no trreo (os
pavimentos acima devero ser iguais ou menores que essa
rea).

Coeficiente ou ndice de Aproveitamento: esse um dos

indicadores mais importantes para o empreendedor
imobilirio, ele diz qual a rea de construo mxima
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Inscreva

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permitida em funo da rea do terreno. Por exemplo, um

Inscreva

coeficiente de 1,5x para um terreno de 1.000m indica que

voc poder construir no mximo 1.500 m. Vale o mesmo
alerta para o gabarito, certifique-se o que rea construda
para a sua prefeitura, em muitos casos os subsolos e as
varandas (sacadas) no entram no clculo, e esses detalhes
podem alterar financeiramente o desempenho do seu
investimento.

Outorga onerosa: esse no um indicador, mas uma forma

de alterar os indicadores atravs do pagamento de uma
compensao (financeira ou no) prefeitura. No so todas
as prefeituras que contam com esse dispositivo na lei, mas
aquelas que trabalham com a possibilidade de pagamento
de outorga trabalham com coeficientes de aproveitamentos
bsicos (sem outorga) e mximo (com outorga). Supondo
que naquele terreno de 1.000 m com coeficiente de
aproveitamento bsico de 1,5x voc tenha a possibilidade de
aument-lo para 4,0x (coeficiente mximo) se pagar R$
100.000 prefeitura. Essa opo pode se tornar
interessante, uma vez que voc aumenta a rea construda e
a rea de venda do seu empreendimento.
Com todos esses indicadores em mos, possvel ter uma ideia
mais tangvel de como ser seu edifcio sem ter nenhuma linha
desenhada no projeto.
Como saber as limitaes que se aplicam sobre o meu
terreno ?
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Como cada prefeitura tem liberdade na deciso desses

parmetros, essas restries urbansticas podem estar na Lei de
Zoneamento, na Lei de Uso e Ocupao do Solo, no Plano
Diretor ou no Cdigo de Obras, como pode estar um pouco
em cada um deles
A melhor forma de descobrir conversar com o departamento
responsvel pela aprovao de projetos do municpio que voc
est querendo investir e pedir as leis que ditam as regras para o
seu terreno. Esse departamento tambm no tem um nome
padro, pode ser a Secretaria de Obras, de Planejamento, de
Engenharia, Departamento de Servios Urbanos, entre outros.
importante saber que, alm dessas leis mudarem com
bastante frequncia (principalmente com a troca de prefeitos),
as restries ao projeto variam de bairro para bairro, quadra
para quadra e at entre terrenos vizinhos.
Outro fator que no pode ser esquecido alguma restrio
presente no registro do loteamento do terreno analisado. A
empresa urbanizadora que loteou o bairro em questo pode ter
includo clusulas no contrato de compra e venda do lote que
limitam, por exemplo, o nmero de pavimentos de uma
edificao. Um exemplo que teve bastante destaque na mdia foi
o caso City Lapa em So Paulo que envolveu a construo de
um edifcio em um bairro onde o zoneamento municipal
permitia a construo, mas no cartrio havia um documento de
dcadas passadas que impediam a construo de edifcios.
Portanto, quando estiver negociando um terreno para construir
um empreendimento, voc precisa conhecer, no mnimo, os
seguintes ndices urbansticos:

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Altura mxima / Gabarito;

Recuos frontais e laterais;
Taxa de permeabilidade;
Taxa de ocupao;
Coeficiente de aproveitamento;
Preos de outorgas onerosas.
E consulte sempre:
Lei de Zoneamento
Lei de Uso e Ocupao do Solo
Plano Diretor
Cdigo de Obras
Memorial Descritivo do Loteamento
Quero lembrar aqui que todo esse contedo apresentado
suficiente para estimativas preliminares, mas para avanar uma
negociao eu, mesmo sendo engenheiro, no dispenso uma
reviso por um arquiteto especialista em aprovaes. H muitos
outros fatores que podem interferir no projeto (como o cdigo
sanitrio estadual) e que no citei aqui.
No deixe de consultar nossos artigos sobrerea Equivalente de
Construo e um Caso Prtico de Estudo de Massas com um
edifcio residencial.
Se esse artigo te ajudou, curta e recomenda!

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