CAIXA ECONOMICA Reabilitacao Sao Cristovao VOL 1

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO
Levantamento no Espao Fsico

Coordenao: Henrique Barandier

PRODUTO FINAL
Volume I
(Relatrio)
Equipe Tcnica
Coordenador
Henrique Barandier (Arquiteto)
Arquitetos
Mariana Cecchetti
Rodrigo Amim
Estagirios de Arquitetura
Felipe Mendona Hauers
Leonardo Oliveira da Luz
Natalia Bartolomeu
Noelle Luza dos Santos de Morais
Priscylla dos Santos Freiria Lopes
Rio de Janeiro, 18 de novembro de 2004

1. INTRODUO
O relatrio aqui apresentado corresponde ao produto final referente ao contrato de
prestao de servios especializados para formulao e execuo de pesquisa no
espao fsico, com o objetivo de aprofundar o conhecimento sobre a realidade local e
fundamentar um projeto de reabilitao integrada para o bairro de So Cristvo, no Rio
de Janeiro.
Trata-se, portanto, da consolidao do trabalho que teve como objetivo principal realizar
uma pesquisa de dados sobre os imveis da rea do Permetro de Reabilitao Integrada
(PRI So Cristvo) e organizar informaes relativas sua rea de influncia, que
compreende os quatro bairros que compem a VII RA So Cristvo.
A rea do PRI So Cristvo, objeto da pesquisa mais detalhada, compreende 49 nove
quadras em torno da rua So Luiz Gonzaga, entre o Campo de So Cristvo e o Largo
do Pedregulho. No total, foram identificados 1.337 imveis (definidos pela delimitao dos
lotes) cujas informaes esto organizadas numa base de dados aqui apresentada,
assim como um conjunto de mapas temticos elaborados a partir das informaes
coletadas em campo.
O trabalho, em seu conjunto, contm quatro volumes, sendo eles:
Volume I Relatrio Final

Volume II Base de Dados
Volume III Mapas Temticos Referentes VII RA So Cristvo
Volume IV Mapas Temticos Referentes rea do PRI So Cristvo
Este primeiro volume, de contedo analtico, est organizado em trs itens principais:
Metodologia de Trabalho; Caracterizao Geral da VII RA So Cristvo; e rea do PRI
So Cristvo.
No item dedicado VII RA So Cristvo como um todo, so apresentadas
consideraes acerca de: localizao; dinmica demogrfica; mercado imobilirio;
principais instituies e empresas; rea de proteo do ambiente cultural (APAC) e bens
tombados; projetos de interveno urbana; potencial para renovao / reutilizao com o
uso habitacional. Os mapas temticos que ilustram os assuntos abordados esto
apresentados no Volume III.
Sobre a rea do PRI So Cristvo especificamente, so comentados alguns resultados
da pesquisa obtidos a partir da anlise da base de dados construda ao longo do trabalho
e dos mapas temticos.
Ainda que a base de dados seja apresentada impressa no Volume II, recomenda-se seu
manuseio na verso digital, entregue em anexo, pois assim se poder, efetivamente e
com agilidade, extrair informaes para subsidiar trabalhos a serem realizados na rea
estudada.
2. METODOLOGIA DE TRABALHO
A metodologia adotada para realizao deste trabalho visou definir o modo de
abordagem de suas duas vertentes: uma que buscou organizar informaes sobre a VII
RA So Cristvo, tida como rea de influncia do PRI So Cristvo; e outra que tinha

como objetivo reunir dados sobre cada imvel includo na rea de abrangncia do PRI
So Cristvo.
A grande diferena de tratamento dessas duas vertentes foi que no primeiro caso o
trabalho de campo foi um complemento necessrio anlise de documentos e dados j
disponveis sobre a rea; no segundo caso, pelo contrrio, a pesquisa de campo foi a
essncia do trabalho.
Assim sendo, na primeira etapa de elaborao do trabalho, a equipe tcnica dedicou-se a
realizar a coleta de dados e documentos sobre a VII RA So Cristvo e elaborar a ficha
para orientao do trabalho de campo.
A segunda etapa foi dedicada anlise do material reunido sobre a VII RA e a realizao
do trabalho de campo na rea do PRI So Cristvo.
Grande parte dos documentos sobre a VII RA consultados foram disponibilizados pela
SMU/CPA que j dispunha de um acervo significativo, tendo em vista o trabalho realizado
para elaborao do PEU So Cristvo, recentemente aprovado. Com o objetivo de
enriquecer ainda mais o trabalho, foram feitas reunies especficas com tcnicos de
alguns setores da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (PCRJ) considerados afins ao
trabalho. Foram realizados reunies com tcnicos da SMU/CPA, da SMH (Programas
Novas Alternativas e Morar Sem Risco) e IPP, posteriormente sendo contatado tambm o
DGPC/SMC. Por fim, foi realizado, ainda, um encontro com a Comisso de Habitao
Social do SINDUSCON com o objetivo de reunir as impresses de agentes do mercado
imobilirio sobre possibilidades de se investir em So Cristvo.
A partir dos documentos pesquisados e das reunies tcnicas, complementados por
verificao em campo de algumas informaes, foi sistematizada a caracterizao geral
da VII RA So Cristvo, tendo como foco principal a identificao de reas com maior
potencial para renovao / reutilizao com o uso habitacional.
Em relao pesquisa de campo nos imveis que integram a rea do PRI So Cristvo,
deve-se dizer que o trabalho foi organizado por quadra, visando sua otimizao. O
produto final impresso, incluso no Volume II (Base de Dados), tambm est organizado
por quadra, porm o arquivo digital, pelo modo como foi montado, permite a organizao
dos dados por qualquer um dos itens pesquisados (logradouro, rea do terreno, uso do
solo, etc).
Na medida em que o levantamento de cada quadra era concluda pela equipe de campo,
era feito, no escritrio, a anlise da qualidade das informaes. Quando eram
consideradas boas, a planilha era sistematizada na base de dados e quando se
verificavam inconsistncias, retornava-se a campo. Deste modo, acredita-se que o
trabalho como um todo rene informaes bastante confiveis, devendo-se esclarecer
que quando no se conseguir verificar em campo, por motivos diversos, algum dado
especfico, o representa uma percentagem mnima da pesquisa, optou-se sempre por
apontar o item como no identificado.
Concludos o levantamento de campo e a sistematizao dos dados, foram produzidos os
mapas temticos que compem o Volume IV deste relatrio.
Por fim, cabe registrar que as etapas de desenvolvimento do trabalho foram
acompanhadas pela CAIXA e seus parceiros atravs de realizao ed reunies com a
coordenao da equipe tcnica, tendo sido, ainda, entregues dois produtos parciais.

3. CARACTERIZAO GERAL DA VII RA SO CRISTVO

3.1. Localizao
A VII Regio Administrativa (RA) So Cristvo integra a rea de Planejamento (AP) 1 do
Municpio de Rio de Janeiro, estando inserida na rea Central da cidade. Os bairros de
So Cristvo, Benfica, Mangueira e Vasco da Gama a compem, tal como ilustra o
Mapa 01 deste trabalho (Volume III).
Os limites da VII RA So Cristvo so definidos por importantes eixos virios
responsveis, em grande parte, pela articulao da rea central da cidade com os demais
bairros, particularmente os da zona norte e subrbios, e at mesmo com municpios
vizinhos que compem a Regio Metropolitana. Entre esses eixos virios, destacam-se a
Av. Brasil a norte, a Av. Francisco Bicalho a leste, e as linhas frrea e metroviria a sul e
a oeste. Deve-se considerar ainda, neste sentido, a Linha Vermelha, que atravessa o
bairro de So Cristvo, provocando grande impacto sobre espao urbano local.
Apesar da localizao privilegiada, devido proximidade com o Centro da Cidade, e das
facilidades virias de seu entorno, observa-se que a acessibilidade interna dos bairros
que compem a VII RA So Cristvo apresenta carncias, pois as articulaes entre os
eixos virios perifricos com o interior dos bairros so insuficientes.
3.2. Dinmica Demogrfica

O bairro de So Cristvo, que foi o local de residncia da nobreza no perodo imperial,
passou por profundas transformaes desde o final de sculo XIX at o ltimo quartel do
sculo XX. Nesse perodo, passou a abrigar diversas indstrias, fazendo com que o
bairro perdesse seu carter essencialmente residencial.
Ainda que o processo de industrializao do bairro tenha tido impacto significativo, o
processo de esvaziamento da populao residente do bairro, assim como de seus
vizinhos, deve ser compreendido tambm dentro da dinmica demogrfica mais geral da
cidade. O fenmeno da diminuio da populao residente ao longo das ltimas dcadas
no especfico de So Cristvo, mas de toda a rea central e da parte sul da cidade.
Os anos 1980 e 1990, como se sabe, foram marcados por uma impressionante
desacelarao do crescimento populacional no Rio de Janeiro. Entretanto a queda das
taxas de crescimento anual no representaram estagnao da cidade. O que se viu
nesse perodo foi um intenso fluxo migratrio dentro da prpria cidade e um expressivo
crescimento da populao residente em favelas.
De modo geral, pode se dizer que h uma significativa transferncia de populao para a
zona oeste da cidade, composta pelas reas de Planejamento 4 e 5. So elas que vm
absorvendo o incremento populacional do Rio de Janeiro, enquanto as demais reas
perdem populao. At mesmo a rea de Planejamento 3, regio do subrbio, onde
reside quase 50% da populao carioca, vem tendo taxas muito pequenas de
crescimento (3,28% na dcada de 1980 e 1,27% na dcada de 1990) e at mesmo
diminuio de populao em alguns bairros.
A VII RA So Cristvo, assim como a AP1 como um todo, perdeu populao residente
nas duas ltimas dcadas. Cabe ressaltar que nos anos 1980 em ritmo um pouco menor
que o da rea na qual est inserida, mas nos 1990 em propores quase idnticas. No

total, verifica-se que entre 1980 e 2001, a VII RA So Cristvo teve sua populao
residente diminuda em 18,02%, perdendo 15.597 moradores. Em relao dinmica
interna da RA, observa-se que o bairro de So Cristvo apresenta, em termos relativos
e absolutos, maior perda de populao que os demais, destacando-se que ainda no h
dados especficos sobre o bairro Vasco da Gama, desmembrado de So Cristvo
recentemente.
O fenmeno acima descrito ilustrado pelos dados contidos na Tabela a seguir:
Tabela 01
POPULAO
Municpio; rea de
Planejamento;
1980 1991
1991 2000
Regio
Incremento Incremento
Populacional Populacional
Administrativa;
1980
1991
2000
Absoluto
Relativo (%)
Absoluto
Relativo (%)
Bairro
Rio de Janeiro
5.090.790 5.480.778
389.988
7,66 5.857.904
377.126
6,88
AP1
338.531
303.695
-34.836
-10,29
268.280
-35.415
-11,66
I RA Porturia
50.907
44.085
-6.822
-13,40
39.973
-4.112
-9,33
II RA Centro
61.088
49.095
-11.993
-19,63
39.135
-9.960
-20,29
III RA Rio
86.542
82.344
-4.198
-4,85
73.661
-8.683
-10,54
Comprido
VII RA So
86.542
80.360
-6.182
-7,14
70.945
-9.415
-11,72
Cristvo
Benfica
21.459
19.872
-1.587
-7,40
19.017
-855
-4,30
Mangueira
14.000
17.530
3.530
25,22
13.594
-3.936
-22,45
So Cristvo
51.083
42.958
-8.125
-15,91
38.334
-4.624
-10,76
Vasco da Gama XXI RA Paquet
2.545
3.257
712
27,98
3.421
164
5,04
XXIII RA Santa
50.907
44.554
-6.353
-12,48
41.145
-3.409
-7,65
Teresa
0
AP2
1.130.135 1.034.612
-95.523
-8,45
997.478
-37.134
-3,59
AP3
2.250.180 2.323.990
73.810
3,28 2.353.590
29.600
1,27
AP4
356.349
526.302
169.953
47,69
682.051
155.749
29,59
AP5
1.015.595 1.292.179
276.584
27,23 1.556.505
264.326
20,46
Fonte: Armazm de Dados; Anurio Estatstico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994
Tendo em vista que, na cidade do Rio de Janeiro, a populao residente em favelas

cresce em ritmo muito mais elevado que a populao total, faz-se necessrio analisar
esses dados especficos. Nos anos 1980, enquanto a populao da cidade cresceu
7,66%, a residente em favela teve um incremento de 23,09%. Na ltima dcada as taxas
foram, respectivamente, de 6,88% e 23,80 % para a cidade toda. Independentemente dos
fatores que explicam esse processo, o resultado que se tem a precarizao das
condies de habitabilidade de parcela cada vez maior da populao, com impactos
tambm cada vez maiores nos espaos urbanos formais.
Os dados demogrficos do Rio de Janeiro mostram, ento, que h duas claras
tendncias: de um lado o esvaziamento das reas mais centrais e de outro um crescente
grau de favelizao da cidade. Se em 1980 a populao residente em favela
representava 14,09% da populao total, em 2000 passou a corresponder a 18,65%.
A tabela abaixo rene os nmeros relativos populao residente em favela por rea de
Planejamento, Regio Administrativa e Bairros, permitindo a comparao da situao
especfica de So Cristvo com o restante da cidade.

Tabela 02
Municpio; rea de
Planejamento;
Regio
Administrativa;
Bairro
Rio de Janeiro
AP1
I RA Porturia
II RA Centro
III RA Rio
Comprido
VII RA So
Cristvo
Benfica
Mangueira
So Cristvo
Vasco da Gama
XXI RA Paquet
XXIII RA Santa
Teresa
POPULAO RESIDENTE EM FAVELA

1980 1991
Absoluto
Relativo (%)
1980
1991
717.066
92.119
18.697
0
29.518
882.667
79.233
16.722
0
22.950
165.601
-12.886
-1.975
0
-6.568
34.205
30.171
0
9.699
0
9.390
-22,25
1.092.783
77.245
17.409
0
22.910
210.116
-1.988
687
0
-40
23,80
-2,51
4,11
0,00
-0,17
-4.034
-11,79
28.125
-2.046
-6,78
6.266
10.133
11.726
0
8.343
0
-1.047
0,00
-11,15
9.486
71.338
70.423
60.857
6,93
15,06
95,33
51,14
0
-309
23,09
-13,99
-10,56
2000
1991 2000
Absoluto
Relativo (%)
0,00
-3,19
22.256
19,41
AP2
114.638
136.894
146.380
57.366
13,78
AP3
416.307
473.673
545.011
46.890
173,76
AP4
26.985
73.875
144.298
51.975
77,55
AP5
67.017
118.992
179.849
curioso observar que, ao contrrio das demais regies da cidade, em que o

crescimento de populao residente em favela bastante intenso, na rea central
verifica-se a diminuio desse tipo de populao, ainda que a taxas menores que da
populao total na ltima dcada. Entretanto, a participao da populao residente em
favela na populao total da VII RA muito alta.
Os dados, includos na prxima tabela, mostram que a AP1 a que apresenta o maior
ndice de populao favelada da cidade, ainda que deva se observar que os nmeros
absolutos no so to expressivos em relao ao total. Apenas 7,07% da populao
residente em favele localiza-se na AP1. Entretanto importante observar, internamente,
a distribuio da populao da AP1, e da VII RA em particular. 28,79% dos moradores da
AP1 residem em favelas, enquanto na cidade toda esse nmero 18,65%. Importante
observar ainda que das RAs que compem a AP1, a de So Cristvo apresenta o
segundo maior ndice de favelizao, com 39,64% da populao morando em favela. Na I
RA Porturia, so 43,55%.

Tabela 03
PARTICIPAO DA POPULAO RESIDENTE EM FAVELA NO TOTAL
Municpio; rea
de
1980
1991
2000
Planejamento; Pop. Total Pop. em Particip. Pop. Total Pop. em Particip. Pop. Total Pop. em Particip.
Favela
da Pop.
Favela
da Pop.
Favela
da Pop.
Regio
Em
Em
Em
Administrativa;
Favela no
Favela no
Favela no
Bairro
Total (%)
Rio de Janeiro 5.090.790 717.066

AP1
338.531 92.119
I RA - Porturia
50.907 18.697
II RA - Centro
61.088
0
III RA - Rio
86.542 29.518
Comprido
VII RA - So
86.542 34.205
Cristvo
Benfica
21.459
Mangueira
14.000
So Cristvo
51.083
Vasco da Gama
XXI RA
2.545
0
Paquet
XXIII RA
50.907
9.699
Santa Teresa
AP2
AP3
AP4
AP5
1.130.135 114.638
2.250.180 416.307
356.349 26.985
1.015.595 67.017
Total (%)
Total (%)
14,09 5.480.778 882.667

27,21 303.695 79.233
36,73
44.085 16.722
0,00
49.095
0
34,11
82.344 22.950
16,10 5.857.904 1.092.783

26,09 268.280 77.245
37,93
39.973 17.409
0,00
39.135
0
27,87
73.661 22.910
18,65
28,79
43,55
0,00
31,10
39,52
80.360
37,54
70.945
28.125
39,64
0,00
19.872
17.530
42.958
3.257
0,00
19.017
13.594
38.334
3.421
6.266
10.133
11.726
0
32,95
74,54
30,59
0,00
19,05
44.554
9.390
21,08
41.145
8.343
20,28
13,23 997.478 146.380

20,38 2.353.590 545.011
14,04 682.051 144.298
9,21 1.556.505 179.849
14,68
23,16
21,16
11,55
30.171
10,14 1.034.612 136.894

18,50 2.323.990 473.673
7,57 526.302 73.875
6,60 1.292.179 118.992
O Mapa 02 deste trabalho (Volume III) indica a localizao das favelas da VII RA So
Crsitvo, cabendo ressaltar que algumas delas j vm sendo contempladas pelo
Programa Favela Bairro da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, como ser ver
adiante.
3.3. Mercado Imobilirio

3.3.1. Licenciamento de construes e concesso de habite-se
Em pesquisa realizada h alguns anos1, foram organizados dados relativos ao
licenciamento de construes e concesso de habite-se na VII RA So Cristvo, no
perodo 1990-1998. Verificou-se, na ocasio, que no perodo de oito anos analisados
foram concedidas 63 licenas de construo, correspondendo a 39.766,55 m2. E foram
concedidos somente 41 habite-se, representando o acrscimo de 35.506,70 m2 de rea
construda ao parque imobilirio dentro da legalidade urbanstica, o que significa muito
pouco ao longo de quase uma dcada2.
Trata-se do Levantamento e Espacializao da Dinmica do Mercado Imobilirio da UEP 05

So Cristvo (AKSO Arquitetura e Engenharia, 1998), trabalho contratado pela Prefeitura da
Cidade do Rio de Janeiro como o objetivo de reunir subsdios para elaborao do PEU So
Cristvo, recentemente aprovado pela Cmara de Vereadores.
2
Estima-se que rea construda total da VII RA So Cristvo era de 850.407 m2 em 2.000
(Armazm de Dados/PCRJ).

Esses nmeros ilustram, de algum modo, como a produo imobiliria formal na rea
estudada muito pouco expressiva, tendo em vista que no h nenhum indicador que
sugira alguma alterao desse quadro ocorrida de 1998 para c.
Se for considerado o primeiro semestre de 2004 como referncia, tido como o melhor dos
ltimos quatro anos em relao ao licenciamento de construes no municpio do Rio de
Janeiro3, pode-se confirmar, novamente, como a VII RA So Cristvo no est colocada
como rea de interesse para investimentos pelos agentes do mercado imobilirio.
Enquanto a cidade do Rio de Janeiro teve, na primeira metade deste ano, 1.030 novas
edificaes licenciadas, com a criao de 10.238 unidades e 1.330.337,97m2 de rea
construda, a VII RA So Cristvo contribuiu com, to somente, duas novas edificaes
licenciadas, uma em So Cristvo outra em Benfica, correspondendo a duas unidades
residenciais e 593,41 m2.
3.3.2. Anncios de compra, venda e aluguel de imveis
Com o objetivo de agregar mais algumas informaes relativas dinmica do mercado
imobilirio na VII RA So Cristvo, realizou-se, no mbito deste trabalho, uma pesquisa,
em um jornal4 de grande circulao, dos anncios de compra, venda e aluguel de imveis
na rea. Registra-se, entretanto, que os resultados obtidos tm carter ilustrativo, tendo
em vista que a abrangncia temporal da pesquisa foi restrita ao ms de agosto de 2004,
caracterizando-se apenas como um retrato daquele perodo.
Nos cinco domingos de agosto de 2004, foram identificados 50 imveis referentes aos
bairros que integram a VII RA So Cristvo em anncios de classificados, divididos em
residenciais ou comerciais e venda ou aluguel, de acordo com o quadro abaixo.
Tabela 04
Nmero de Anncios por Tipo

Nmero
Tipo de Anncio
de
Anncios
Imveis Residenciais - Venda
14
Imveis Residenciais - Aluguel
4
Imveis Comerciais - Venda
20
Imveis Comerciais - Aluguel
12
Total
50
Nmero de Anncios por Tipo (% )
24%
28%
8%
40%
Imveis Residenciais - Venda
Imveis Comerciais - Venda
Imveis Residenciais - Aluguel

Imveis Comerciais - Aluguel
Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)
O nmero total de imveis anunciados , sem dvida, pequeno, destacando-se que os

anncios de imveis comerciais foram quase o dobro dos de imveis residenciais.
A partir dessa constatao, buscou-se verificar, mesmo sem tabulao dos dados, os
anncios relativos aos imveis situados na II RA Centro, particularmente no que se refere
aos imveis residenciais. Utilizou-se o Centro como parmetro por ser uma rea de
dimenses similares e por terem, as duas RAs, populao residente tambm da mesma
ordem de grandeza, descontando-se o nmero de habitantes em favela, que a princpio
no estariam participando do mercado formal. Verificou-se que, no mesmo perodo, o
3
Relatrio Sobre o Licenciamento de Construes no 1 Semestre de 2004 (COMPANS,

agosto/2004).
4
A pesquisa foi feita nos Classificados do Jornal O Globo, nos domingos do ms de agosto.

nmero de imveis residenciais localizados no Centro foi bastante superior, mais uma
vez indicando a estagnao do mercado imobilirio na VII RA So Cristvo.
Os dados contidos nos anncios permitem ainda algumas concluses interessantes
sobre os imveis ofertados. A grande maioria deles localiza-se, ou so anunciados como
sendo localizados, no bairro de So Cristvo. 78% dos anncios referem-se a esse
bairro, enquanto no h anncios para os bairros de Mangueira e Vasco da Gama. Tal
fato pode ser explicado por ser o bairro de Mangueira predominantemente ocupado por
reas de favela e por ser o bairro Vasco da Gama ainda muito recente, no tendo,
possivelmente, o reconhecimento da prpria populao. Neste sentido, possvel que
alguns dos anncios indicados como So Cristvo, sejam de imveis localizados no
bairro Vasco da Gama. A tabela a seguir resume a distribuio dos anncios por bairro.
Tabela 05
Nmero de Anncios por Bairro

Nmero
Tipo de Anncio
de
Anncios
So Cristvo
39
Benfica
11
Mangueira
0
Vasco da Gama
0
Total
50
Nmero de Anncios por Bairro

0%
0%
22%
78%
So Cristvo
Benfica
Mangueira
Vasco da Gama
A mesma proporo dos de anncios por bairro, verifica-se quando se analisa os

anncios relativos a imveis residenciais ou comerciais separadamente. Assim, 78% dos
anncios residenciais e 78% dos anncios comerciais referem-se ao bairro de So
Cristvo.
Se forem analisados os nmeros relativos aos tipos de imveis residenciais ou
comerciais, se tem alguns dados relevantes. 88% dos imveis residenciais anunciados
so apartamentos, tal como explicitado a seguir.
Tabela 06
Nmero de Anncios por Tipo de Imvel

Residencial
Nmero
Tipo de Imvel
de
Anncios
Casa
1
Apartamento
16
Prdio
1
Total
18

Residencial
6%
6%
88%
Casa
Apartamento
Prdio
Essa proporo parece surpreendente porque se sabe que h um grande nmero de

casas em So Cristvo, onde podem ser encontradas, por exemplo, muitas vilas5.
5
Aqui parece oportuno comentar que durante a realizao da pesquisa de campo sobre os
imveis situados na rea do PRI So Cristvo, verificou-se que as casas de vilas esto

Em relao aos imveis comerciais, entre os anncios pesquisados, h uma distribuio

por mais tipos, destacando-se que a maioria deles refere-se a galpes, tipo de
construo muito encontrada na VII RA So Cristvo.
Tabela 07

Comercial
Nmero
Tipo de Imvel
de
Anncios
Sala
3
Loja
9
Casa/Sobrado
2
Prdio
2
Galpo
10
Outro
1
Sem Informao
5
Total
32
Nmero de Anncios por Tipo de Imvel Comercial

Nmero de Anncios
9%
16%
3%
28%
32%
6%
Sala
Prdio
Sem Informao
Loja
Galpo
6%
Casa/Sobrado
Outro
3.3.2. Expectativas de agentes do mercado imobilirio

A partir do entendimento de que a reabilitao dos bairros que compem a VII RA So
Cristvo, particularmente da rea do PRI So Cristvo, depende no apenas dos
esforos das diferentes esferas de governo, mas tambm do setor privado, buscou-se
identificar, nos limites deste trabalho, algumas expectativas dos agentes do mercado
imobilirio.
Para tanto, foi realizada uma reunio com a Comisso de Habitao Social do
SINDUSCON6, com o objetivo, justamente, de ouvir as impresses dos representantes de
algumas empresas do setor.
Foram destacados, inicialmente, alguns pontos da nova legislao urbanstica, definida
pelo PEU So Cristvo, que podero favorecer o interesse de investimentos na rea.
Entre eles, a possibilidade de remembramentos de terrenos; o incentivo subdiviso de
galpes para instalao de unidades de habitao e a possibilidade de construo de
vilas em lotes de at 10.000m2 sem exigncia de estacionamento para at 12 unidades.
Em seguida, constataram-se alguns problemas, dos quais dois pareceram mais
relevantes. Por uma lado a questo da favelizao da rea acompanhada da
desqualificao dos espaos pblicos. Por outro, o problema da situao fundiria que
dificulta os investimentos em toda a rea central da cidade pela impossibilidade, muitas
vezes, de se identificar a titularidade das propriedades, o que tem se mostrado grande
entrave a qualquer operao imobiliria.
geralmente ocupados. Conversando com moradores, se teve a informao de que a compra,

venda ou aluguel dessas unidades se faz, geralmente, com anncio no prprio bairro, com placa
no imvel, etc. Ou seja, normalmente, no se anuncia nos grandes veculos de comunicao e
ainda assim, segundo moradores, as transaes so realizadas em curto espao de tempo.
Considerando que tais informaes so verdadeiras, pode-se deduzir que as casas de vila no
apenas so um padro prprio de So Cristvo, como parece atender a uma determinada
demanda.
6
A reunio foi realizada no dia 15 de setembro de 2004.
10

Sobre o real interesse de investir na rea, os empresrios presentes reunio dividiramse. Uns mostraram simpatia pela idia, manifestando interesse de conhecer os trabalhos
que vm sendo feitos no mbito da parceria entre as Cidades do Rio de Janeiro e de
Paris, Caixa Econmica Federal e Ministrio das Cidades. Outros entenderam que o
interesse do mercado imobilirio s ser despertado aps investimentos nos espaos
pblicos ou na eventualidade de ser implantado um grande empreendimento ncora. E
houve ainda quem mostrasse grande resistncia, alegando que no h demanda clara
para a rea e que o problema da segurana altamente impeditivo.
Entre as reas apontadas como tendo maior potencial para investimentos, foram
destacadas o entrono da Quinta da Boa Vista, algumas reas em Benfica e terrenos onde
se possa, sobretudo, implantar pequenas vilas.
3.4. Principais Instituies e Empresas

Esto instaladas na VII RA So Cristvo diversas instituies e empresas que ocupam,
somadas, grandes reas territoriais. Algumas delas exercem ainda influncia significativa
na dinmica local.
O Mapa 03 deste trabalho (Volume III) identifica e indica onde esto localizadas essas
instituies e empresas, bem como as classifica em sete grupos: reas militares; reas
ocupadas por rgos pblicos; reas ocupadas por concessionrias de gua e esgoto,
luz; gs e telefone; grandes estabelecimentos e instituies de ensino, grandes
estabelecimentos e instituies de sade, empresas privadas de grande influncia na
rea; e equipamentos cultuais e de lazer.
Entre tantas reas identificadas, algumas merecem consideraes especficas.
As reas militares, algumas em processo de negociao para serem desativadas e
leiloadas, ocupam grandes reas em Benfica e em So Cristvo. A princpio, porm,
parecem ser reas cuja possibilidade de aproveitamento com novos usos demandar
articulaes complexas, no parecendo poder ser consideradas como reas de grande
potencial para esse fim.
Entre os rgos pblicos instalados na VII RA, destacam-se os localizados no edifcio
conhecido como Fonseco, de grande porte e um elemento de referncia na rea. Ali
esto alguns rgos pblicos estaduais. rgos publicados ligados aos outros nveis de
governo tambm tm imveis nos bairros em estudo, mas sem a presena to marcante
do Fonseco.
Em relao aos imveis sob o domnio de concessionrias de servios pblicos, a CEG
ocupa, com o Gasmetro, j em processo de desativao,, o maior de todos. CEDAE e
Telemar tambm dispem de alguns imveis, alm da Light com duas subestaes de
energia eltrica instaladas (uma em So Cristvo e outra no bairro Vasco da Gama).
Os estabelecimentos e instituies de ensino e sade, na maioria dos casos, ocupam
reas territoriais no muito grandes. Ainda assim, principalmente os de ensino, so de
grande importncia para a imagem desses bairros. O tradicional Colgio Pedro II uma
das principais referncia de So Cristvo, alm de outras escolas cujos prdios so,
inclusive, tombados: Escola Municipal Floriano Peixoto; Escola Municipal Gonalves
Dias; Escola Municipal Nilo Peanha; e Escola Municipal Uruguai.
11

Do setor privado, devem ser destacados, por um lado, alguns estabelecimentos de

grande porte, e, por outro, algumas atividades econmicas. No primeiro grupo, esto o
Jornal O Dia, com seu parque grfico instalado em Benfica; a Ipiranga, com sede em So
Cristvo; e a CADEG, central de abastecimentos localizada em Benfica que atende
demandas de diversas partes da cidade. No segundo grupo, podem ser includos o
expressivo conjunto de lojas de lustres e luminrias, na rua Senador Bernardo Monteiro
em Benfica, as emissoras de TV Record, Bandeirantes e CNT, alm das diversas lojas de
autopeas distribuas principalmente por So Cristvo.
Por fim, entre os principais equipamentos de lazer e cultura, esto localizados na VII RA,
a Quinta da Boa Vista, com o Museu Nacional e o Jardim Zoolgico; o Observatrio
Nacional, que tambm exerce essa funo com a abertura de seu capus visitao; o
Centro Luiz Gonzaga de Tradies Nordestinos, que abriga a tradicional feira dos
nordestinos; e o Clube de Regatas Vasco da Gama, que recebe grande pblico em dias
de jogo em seu estdio.
3.5. rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) e Bens Tombados

A rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) de So Cristvo foi definida pela Lei
Complementar N 24 de 19 de novembro de 1993. A Lei delimita trs reas de proteo
denominadas rea 1; Sub-rea 1; e rea 2. Alm disso, defino 320 imveis que passam
a ficar sob a tutela do rgo municipal competente para a preservao do patrimnio
cultural.
A rea 1 a maior de todas e abrange parte significativa dos bairros de So Cristvo e
Vasco da Gama. A Sub-rea 1 inserida dentro da rea 1, mas cujos imveis esto
sujeitos a maior controle pelo rgo de preservao do patrimnio cultural, situa-se no
bairro de So Cristvo, englobando o Largo da Cancela, trecho da Av. So Luiz
Gonzaga, quarteires prximos Praa Argentina. A rea 2, de dimenses bem
menores, situa-se no Bairro de Benfica, compreendendo o Largo do Pedregulho e
pequenos trechos das ruas Ana Nri e General Gustavo Cordeiro de Farias.
Alm dessas reas de proteo, com a tutela de alguns imveis, localizam-se na VII RA
So Cristvo 13 Bens Tombados, a maioria deles localizados no bairro de So
Cristvo.
O conjunto protegido pela APAC e os Bens Tombados formam um acervo arquitetnico,
urbanstico e simblico da cidade que, de fato, merece ser preservado. Ainda que os
Bens Tombados estejam, de modo geral, em bom ou razovel estado de conservao, os
imveis tutelados pela a APAC nem sempre o esto, tal como se pde identificar na
Pesquisa de Campo realizada no mbito deste trabalho. Ainda que a pesquisa no tenha
abrangido toda a rea da APAC, reuniu-se uma parte significativa foi analisada, reunindo
dados que pode subsidiar aes futuras.
Cabe destacar, ainda, que no momento atual o DGPC/SMC j vem realizando estudos
com o objetivo de propor a redefinio dos limites desta APAC, com possibilidades de
ampli-la, alm de promover a tutela de uma maior nmero de imveis.
Tanto as reas de proteo como os Bens Tombados esto representados no Mapa 04
deste trabalho (Volume III). A tabela a seguir relaciona todos os Bens Tombados,
indicando sua localizao e a legislao correspondente.
12

Tabela 08
BENS TOMBADOS NA VII RA SO CRISTVO
BAIRRO
IDENTIFICAO
So
Cristvo
So
Cristvo
So
Cristvo
So
Cristvo
So
Cristvo
So
Cristvo
So
Cristvo
Estao Ferroviria de
S. Cristvo
Casa da Marquesa de
Santos
Escola Municipal Nilo
Peanha
Coreto
So
Cristvo
So
Cristvo
Quinta da Boa Vista e

Pao de So Cristvo
Reservatrio da
Quinta da Boa Vista
(1867)
Reservatrio do
Pedregulho (1880)
Escola Municipal
Uruguai
Conjunto Residencial
Mendes de Moraes
(Pedregulho)
Fonte Tipo Estela
Sede e Campus do
Observatrio Nacional
So
Cristvo
Benfica
Benfica
Benfica
Vasco da
Gama
Escola Municipal
Gonalves Dias
Escola Municipal
Floriano Peixoto
Hospital Frei Antonio
LOCALIZAO
LEGISLAO
Av. Osvaldo Aranha

n 680
Av. Pedro II n 293
Decreto N N 14741 - 22.04.96
Av. Pedro II n 398
Decreto 9414 / DGPC (Provisrio) 21.06.90

Proc. E-18 / 300288 / 85 INEPAC
(Provisrio) 16.12.85
Decreto 4926 / DGPC - 10.01.85
Campo de So
Cristvo
Campo de So
Cristvo n 115
Praa Argentina n 20
Rua So Cristvo n
870
Praa Mrio
Nazar s/n
Quinta da Boa Vista
Rua Mineira s/n
Rua Marechal Jardim

s/n
Rua Ana Neri n 192
Rua Marechal Jardim
n 450
Largo do Pedregulho
Rua General Bruce n
586
Proc. II-T-38 / IBPC - 20.03.38
Proc. 99 / 101 - T - 38 / IBPC - 30.06.38

Proc. 101 / 154 - T - 38 / IBPC - 11.05.38
Proc. E-18 / 001542 / 98 INEPAC
(Provisrio)
Proc. E-18 / 001542 / 09 INEPAC
(Provisrio)
Decreto 6383 / DGPC - 19.12.86
Decreto 19011 / DGPC 05.10.2000

Proc. 1009 - T - 79 / IBPC - 14.08.86
Proc. E - 18 / 31273 / 83 / INEPAC 18.11.87
3.6. Projetos de Interveno Urbana

Nos ltimos anos, diversos projetos de interveno urbana, de diferentes naturezas e
abrangncias, tm sido propostos para a rea central do Rio de Janeiro. A maioria deles
proposta pela prpria administrao municipal, porm nem sempre chegando a serem
efetivamente executados.
Assim como os demais bairros que compem a rea central, os da VII RA So Cristvo
tambm vm sendo objeto de propostas e intervenes. Neste trabalho foram
identificados 15 projetos que encontram-se em diferentes etapas de elaborao ou
execuo. H desde a indicao de projetos que ainda devero ser elaborados at
alguns j implementados.
O quadro abaixo apresenta esses projetos cujas abrangncias podem ser verificadas no
Mapa 05 deste trabalho (Volume III).
13

Tabela 09
Projeto: Arena da Quinta da Boa Vista (1998)
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
Instituto Pereira
Passos
Arquiteto Srgio
Bernardes, com
consultoria dos
arquitetos
espanhis Lus
Millet e Gemma
Biosca
Reutilizao de uma grande rea

ocupada pelo, na poca, deteriorado
Pavilho de So Cristvo, atravs
da construo de uma Arena
Multiusos, que serviria com ncora
para uma reestruturao do seu
entorno, criando uma nova
centralidade no bairro de So
Cristvo.
Projeto: Rio Cidade Benfica So Cristvo (1999)
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
Instituto Pereira
Passos
F. LUZ
Arquitetura Ltda.
Projeto: Hospital Quinta D'Or (2001)

Responsvel
Autor
Rede D'Or
No identificado
Requalificao dos espaos pblicos,

prevendo: renovao da infraestrutura; implantao de novos
equipamentos do mobilirio urbano;
transformao do Dom Meinrado em
rua de pedestres; reurbanizao do
Largo da Cancela.
Objetivo Principal
rea
(ha)
Aprox.
47
rea
(h)
Aprox.
6
rea
(ha)
Aprox.
0,40
Etapa de Execuo
No implementado. O projeto
foi arquivado aps a
implantao do Centro das
Tradies Nordestinas no
Pavilho, ainda que tcnicos
do IPP considerem que os
estudos para o entorno so
interessantes.
Etapa de Execuo
Projeto Executivo concludo.
Aguarda oramento para
execuo parcial das obras
(trecho Largo da Cancela /
Rua Dom Meinrado).
Etapa de Execuo
Projeto de recuperao do antigo

Executado
Hospital So Francisco de Paula,
preservando algumas de suas
caractersticas arquitetnicas,
contribuindo para a valorizao do
espao urbano do entorno.
Projeto: Requalificao da Quinta da Boa Vista (2003) Zona de Conservao Ambiental
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Fundao
Grupo de
Especificao das espfices arbreas
53,50
Em elaborao
Parques e
Trabalho
perdidas; tratamento de rea
Jardins
composto por
ajardinadas degradadas; valorizao
tcnicos de
dos monumentos; redefinio de
diversos rgos, circulaes e acessos do Parque;
coordenado
redesenho e instalao de
pela Presidente
equipamentos do mobilirio urbano;
da Fundao
implantao de um novo sistema de
Parques e
sinalizao; implantao de
Jardins Vera
drenagem superficial em alguns
Dodsworth
pontos; redimensionamento das
redes de abastecimento de gua e
esgoto; implantao de novo projeto
de iluminao; recuperao das
edificaes do Parque; ampliao da
rea do Zoolgico; criao espaos
para exposies de vrios animais
ameaados de extino reproduzindo
seus habitat naturais
Projeto: Centro Luiz Gonzaga de Tradies Nordestinas (2003)
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Transferncia da tradicional Feira de
9,70
Executado
So Cristvo para dentro do
Pavilho, com ordenamento das
barraquinhas e tratamento urbanstico
do entorno. Foram construdos,
ainda, palco, camarins, banheiro e
pista de dana.
Projeto: rea Ocupada pelo IBGE - Instituto Brasileiro e de Geografia e Estatstica (2004)
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Instituto Pereira
Tcnicos do IPP
Demolio dos prdios do IBGE para
Aprox.
Em elaborao
Passos
criao de um novo acesso Favela
1,50
da Mangueira, com praa, plano
inclinado e equipamentos sociais, e
uma "praarela" sobre as vias
frreas, fazendo a ligao com a Vila
Olmpica da Mangueira.
14

Projeto: Terminal Integrado de Transportes (2004)
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
Secretaria
Estadual de
Transportes
No identificado
rea
(ha)
2
No identificado
rea
(ha)
7,50
Criao de terminal de transportes

que passar a ser ponto final de
linhas de nibus intermunicipais que
atualmente trafegam pelo Centro da
Cidade. O projeto prev um centro de
servios pblicos e ligaes com
estao de metr, alm de oferta de
linhas de nibus para o Centro e
Zona Sul.
Projeto: Remodelao do Clube de Regatas Vasco da Gama
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
Clube de
Regatas Vasco
da Gama
Projeto: Favela Bairro Mangueira

Responsvel
Autor
Secretaria
Municipal de
Habitao
Arquiteto Paulo
Cas
Projeto: Favela Bairro Tuiuti

Responsvel
Autor
Secretaria
Municipal de
Habitao
Arquiteto Paulo
Case
Remodelao e ampliao do Estdio

do Clube de Regatas Vasco da Gama
(de 40.000 para 50.000 lugares) e
construo de Ginsio Poliesportivo
para 10.000 pessoas.
Objetivo Principal
Urbanizao, com instalao de infraestrutura, tratamento dos espaos
pblicos, relocao de unidades
situadas em rea de risco, atendendo
a comunidade de 15. 647 habitantes
e 8.458 domiclios.
Objetivo Principal
rea
(ha)
80,40
rea
(ha)
7,80
Etapa de Execuo
Licitao para obras.
Etapa de Execuo
Em elaborao
Etapa de Execuo
Em execuo (etapa final complementao de obras)
Etapa de Execuo
Urbanizao, com instalao de infraExecutado

estrutura, tratamento dos espaos
situadas em rea de risco, conteno
de encostas, atendendo a
comunidade de 6.575 habitantes e
1.777 domiclios.
Projeto: Favela Bairro Vila Arar / Parque Erdia S / Parque Horcio Cardoso Franco
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Secretaria
No identificado
Urbanizao, com instalao de infra14,00
Em execuo (etapa inicial)
Municipal de
estrutura, tratamento dos espaos
Habitao
situadas em rea de risco, atendendo
a comunidade de 8.515 habitantes e
2.108 domiclio.
Projeto: rea Ocupada pela CEG - Companhia Estadual de Gs
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Inteno de reutilizao da rea
13,80
Previsto para ser elaborado,
ocupada pelo Gasmetro, em fase de
destacando-se que, por
desativao, atravs de sua
questes ambientais, devido
subdiviso em quarteires para que
contaminao do subsolo da
possa ser integrada malha urbana.
rea, num prazo de cerca de
Pretende-se ainda que seja estudado
dez anos aps a desativao
o entorno do Hospital Frei Antnio
do Gasmetro, haver ainda
com o objetivo de valoriz-lo e lhe dar
restries ocupao.
mais visibilidade.
Projeto: rea Ocupada pela CCPL - Companhia Central dos Produtores de Leite
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Inteno de integrar a rea,
6,20
Previsto para ser elaborado.
atualmente subutilizada, malha
urbana a partir de nova ocupao,
possivelmente com equipamentos e
atividades de grande porte.
Projeto: PA Rua Bela / Rua Figueira de Melo
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
rea
Etapa de Execuo
(ha)
Aprox.
Previso de alargamento das ruas
que, atualmente, encontram-se sob
15
15

forte impacto do viaduto da Linha
Vermelha. Objetiva-se a criao de
melhor ambincia, com melhores
iluminao e ventilao, alm da
reurbanizao das vias para
favorecer a reutilizao da rea.
Projeto: Projeto Benfica
Responsvel
Autor
Objetivo Principal
Proposta de melhoria da circulao
viria da rea e implantao de
proposta urbanstica que promova a
requalificao do espao urbano,
valorizando o plo comercial da Rua
Senador Bernardo Monteiro ("Rua
dos Lustres")
rea
(h)
23,60
Etapa de Execuo
Dos quinze projetos acima relacionados, apenas trs foram efetivamente executados. Um
deles, o Hospital Quinta DOr, o nico proposto e realizado pela iniciativa privada, e por
isso mesmo mereceu destaque, j que, objetivamente, to somente uma interveno
num edifcio especfico. Assim mesmo, reveste-se de importncia, porque a partir dele
outros investimentos semelhantes podem ser desencadeados, sobretudo no entorno da
Quinta da Boa Vista, tida como rea mais nobre.
Em execuo, esto dois projetos do Programa Favela Bairro: Mangueira e Vila Arar.
Somados ao j executado projeto para a favela do Tuiuti podem sinalizar para melhorias
das condies ambientais e urbanas dos bairros nos quais esto inseridos.
O projeto Rio Cidade Benfica-So Cristvo, apesar de j concludo, ainda no tem
previso para ser executado. Trata-se, porm de um projeto importante para a rea como
um todo, que, efetivamente, necessita de melhorias das condies dos espaos pblicos
e renovao da infra-estrutura.
Assim como o projeto Rio Cidade, o projeto de Requalificao da Quinta da Boa Vista
pode proporcionar, se executado, grande valorizao da rea, pois trata-se de um dos
grande parques da cidade, sendo um dos espaos de So Cristvo mais reconhecidos
pela populao carioca.
Apenas um dos projetos identificados de iniciativa do Governo do Estado, atravs da
Secretaria de Estado de Transportes. Trata-se do Terminal Rodovirio a ser implantado
numa antiga estao ferroviria desativada. Na verdade, o terreno no est localizado
dentro dos limites da VII RA So Cristvo, mas justaposto a ela, na parte sul.
Considerou-se, entretanto, importante mencionar o projeto, at porque se for implantado,
provavelmente, produzir impactos diretos sobre So Cristvo, por onde dever circular
um nmero bem maior de linhas de nibus.
Esto relacionados ainda, neste trabalho, alguns projetos previstos para elaborao.
Ainda que entre serem desenvolvidos e, eventualmente, implantados provavelmente se
passar muito tempo, considerou-se importante registrar que h a inteno, entre
tcnicos da PCRJ e at mesmo por indicao do PEU So Cristvo, de se trabalhar
esses espaos.
Do mesmo modo, considerou-se relevante fazer o registro do projeto Arena da Quinta da
Boa Vista. Trata-se de projeto j arquivado, ainda mais aps a implantao do Centro
Luiz Gonzaga de Tradies Nordestinas, mas que prope tambm algumas intervenes
no espao pblico no entorno do Pavilho de So Cristvo, entre o porto e o Largo da
Cancela, que podem ser posteriormente consideradas e resgatadas.
16

No Mapa 05 deste relatrio (Volume III), no qual esto demarcadas as reas dos
projetos, foram includas duas diretrizes virias previstas pela SMU/PCRJ para serem
implantadas. Uma entre o Campo de So Cristvo e o Largo da Cancela e outra, a
oeste da VII RA, paralela a via frrea, que visa o desafogar o trfego na rua So Luiz
Gonzaga.
Por fim, cabe registrar ainda algumas iniciativas, tambm da PCRJ, que no foram
marcadas no mapa nem includas no quadro acima. Uma a proposta de implantao de
um circuito de ciclovia pelos bairros, contribudo para melhores condies de
acessibilidade e lazer. O outro o projeto do Corredor Imperial que prev a implantao
de placas de sinalizao indicando o antigo trajeto utilizado pelo Imperador entre a
Residncia de So Cristvo e a Fazendo de Santa Cruz. Pelo projeto, quatro placas
sero instaladas em So Cristvo, e outras tantas nos demais bairros, atravessando
todo o subrbio carioca.
3.7. Potencial para Renovao / Reutilizao com Uso Habitacional na VII RA So

Cristvo
Os bairros que compem a VII RA So Cristvo, apesar do processo de industrializao
que conheceram ao longo do sculo XX, sempre mantiveram, de modo marcante, a
presena do uso residencial. Como j se viu anteriormente, esses bairros, mas tambm
os demais da rea central, da zona sul e parte da zona norte da cidade, vm, nas ltimas
dcadas, perdendo populao residente.
No Brasil, j h alguns anos, vem ganhando impulso as vises que consideram
necessrio interferir nessa lgica de esvaziamento das reas centrais das grandes
cidades, pela importncia histrica que tm, pela rea construa que dispem, pela infraestrutura instalada, pelas boas condies de acessibilidade, etc. Ainda mais tratando-se
de um pas em que o acesso moradia digna um problema to grave e complexo. O
trabalho aqui apresentado busca oferecer alguns subsdios para se pensar as
possibilidades de investimentos habitacionais na VII RA So Cristvo, particularmente
na rea do PRI, objeto de pesquisa de campo especfica apresentada mais adiante.
Numa anlise geral da VII RA So Cristvo, pode-se dizer que a rea definida como
Permetro de Reabilitao Integrada a que, aparentemente, apresenta, de fato, o maior
potencial mesmo para se incentivar o uso habitacional. Trata-se de uma rea em que
esse uso consolidado, mas que possui muitos imveis subutilizados e at mesmo
desocupados, o que provoca tambm um processo de degradao do ambiente
construdo.
Alm da rea do PRI, algumas outras parecem ter caractersticas semelhantes, e
conseqentemente com potencial para reutilizao / renovao com habitao, podendo
vir a serem incorporadas aos limites do permetro ou serem objeto de estudos
especficos. A identificao delas resultou da anlise conjunta de levantamentos
realizados para elaborao do PEU So Cristvo, da prpria Lei do PEU, de projetos
existentes para a rea e verificao em campo de determinados trechos.
Os estudos para elaborao do PEU So Cristvo identificaram uma srie de problemas
que podem se tornar entraves implementao de empreendimentos na VII RA,
especialmente habitacionais.
17

O Mapa 6 deste trabalho (Volume III) espacializa, com base em estudo anterior7, as reas
de maior concentrao de pontos crticos em relao ao abastecimento de gua, ao
esgotamento sanitrio e drenagem de guas pluviais na VII RA So Cristvo. Mesmo
sem se considerar as favelas, que ocupam partes expressivas do territrio, mas que vm
sendo objeto de interveno pelo Programa Favela Bairro, ainda assim, podem ser
identificadas algumas reas (Largo da Cancela, Largo do Pedregulho, Rua So Janurio
nas proximidades do Clube de Regatas Vasco da Gama, entorno da Praa Padre Souza)
que apresentam pontos crticos em relao a todas infra-estruturas simultaneamente.
A existncia de problemas de infra-estrutura no elimina, necessariamente, o potencial
habitacional de uma rea, afinal de contas, a realidade pode ser alterada. No caso em
tela, alguns dos problemas identificados nem mesmo exigem solues complexas8.
Porm considerou-se importante, neste momento, abordar o tema, reafirmando a
necessidade de requalificao do espao urbano como um todo para viabilizar o
incremento habitacional da rea. Cabe ressaltar que vrios dos projetos identificados no
item anterior, ao serem executados, cumpriro a funo de transformar a realidade atual,
redefinindo as potencialidades da rea.
No Mapa 7 deste trabalho (Volume III), so representadas espacialmente algumas
restries ambientais, que na mesma linha dos problemas de infra-estrutura, devem ser
considerados. Primeiramente, so identificadas reas com presena de indstrias com
potencial poluidor mdio ou alto. Essas informaes foram extradas de outro estudo
realizado para elaborao do PEU So Cristvo9, porm no h informaes precisas
sobre os impactos de cada indstria especificamente, nem de medidas mitigadoras
possveis. Ainda assim, podem ser consideradas, a princpio, como entraves ao uso
residencial.
Para a rea entre o eixo formado pelas ruas Bela e Figueira de Melo e Av. Brasil e Av.
Francisco Bicalho, o licenciamento de novas edificaes depende de avaliao prvia
pelo rgo responsvel pela drenagem de guas pluviais no municpio, de acordo com o
PEU So Cristvo. Trata-se, portanto, de uma rea com problemas de drenagem, que
por si s uma restrio ao adensamento, e cujo licenciamento de novas construes
mais complexo.
Outra rea que apresenta restries ambientais a do entorno do Gasmetro, cujo
subsolo contaminado pode representar riscos sade. Esta rea foi definida como
prioritria para estudos de anlise de risco pela SMAC/PCRJ.
Deve-se considerar ainda que as grandes reas ocupadas pelas Foras Armadas, por
empresas, e outras instituies, tambm no esto disponveis, de imediato, para
receberem empreendimentos habitacionais. Para tanto, seria necessrio a desativao
das atividades atuais e negociaes com os proprietrios, o que at pode vir a ser
considerado como boa alternativa em novos estudos sobre a rea.
Diagnstico de Infra-Estrutura Bsica da rea da Unidade Espacial de Planejamento 05

Referente dos Bairros Vasco Da Gama, Mangueira, Benfica d So Cristvo - Rio De Janeiro/RJ
(FBRICA Arquitetura, 1998).
8
O trabalho citado anteriormente trata dos diferentes problemas especificamente, sendo
aconselhvel leitura daquele relatrio.
9
Projeto de Estruturao Urbana: Levantamento e Mapeamento da Situao de Fato e Situao
Legal Relativa ao Parcelamento e Uso do Solo dos Bairros Componentes da UEP 05 So
Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama Relatrio Final (ARCHI 5 Arquitetos
Associados, 1998).
18

Diante de todas essas consideraes e atendendo aos objetivos explcitos deste trabalho,
que busca contribuir para a definio de estratgias para reabilitao de um tecido
urbano histrico, atravs do incentivo implantao de empreendimentos habitacionais,
tendo como referncia principal os pequenos empreendimentos que vm sendo
propostos no Centro do Rio para recuperao do casario antigo, definiu-se algumas
reas como as que apresentam maior potencial, indicadas no Mapa 08 deste trabalho
(Volume III). Todas elas j tm hoje um carter residencial, que pode ser estimulado e
valorizado. Aparentemente, todas dispe de imveis subutilizados ou desocupados que
poderiam ser melhor aproveitados, sobretudo na rea definida pelas ruas So Cristvo,
Fonseca Teles e Euclides da Cunha, parcialmente includas na APAC.
4. REA DO PRI SO CRISTVO

4.1. Levantamento no Espao Fsico
O levantamento no espao fsico da rea do PRI So Cristvo foi a atividade principal
realizada no mbito deste trabalho. O objetivo foi o de reunir dados sobre os logradouros
pblicos e sobre os imveis da rea.
No total, foram pesquisados 1.413 imveis, distribudos em 49 quadras. Neste sentido,
cabe ressaltar que a primeira questo metodolgica definida para realizao da pesquisa
foi definir imvel como sendo o lote. Assim sendo, no se coletou informaes
especficas sobre cada unidade existente num mesmo lote, mas sempre o conjunto de
informaes do terreno como um todo. Deve-se explicar ainda que houve, em alguns
casos, grande dificuldade de se definir os limites do lote, podendo haver situaes em
que foram considerados como um nico imvel dois ou mais terrenos10.
A pesquisa de campo foi orientada pela ficha para levantamento definida em conjunto
com a CAIXA e seus parceiros. As informaes coletadas sobre cada imvel foram as
seguintes: nmero de porta; vizinhos; rea; tipo de terreno; situao do imvel; nmero
de edificaes; implantao das edificaes; estado de conservao; uso do solo; uso na
frente do lote para o caso de imveis de uso misto; tipologia da edificao; atividades;
nmero de pavimentos; proprietrio; arborizao; e nvel de preservao.
Algumas das informaes, entretanto, no foram coletadas em campo. As reas dos
terrenos, por exemplo, foram extradas da base cadastral. O nmero de construes no
lote, quando foi impossvel verificar em campo, se recorreu base cadastral ou ortofoto
da rea. Do mesmo modo se procedeu com relao arborizao. O nvel de
preservao foi identificado a partir do cruzamento entre a listagem definida pela Lei
24/1993 e o nmero de porta verificado em campo. Por fim, o proprietrio (pblico ou
privado) foi definido pela aparncia verificada em campo, sem se recorrer a cartrios ou
outras fontes.
Toda a pesquisa de campo foi consolidada numa base de dados apresentada, por
quadra, no Volume II deste trabalho. A base de dados est sendo entregue tambm em
meio digital para poder ser operada e, eventualmente, atualizada. Cada terreno recebeu
um cdigo, que a chave para controle dos dados, permitindo a possibilidade de se
10
O pesquisa de campo foi feita tendo como referncia a base cadastral da PCRJ. Esta porm
no identificava, nem mesmo no arquivo digital, os lotes. Assim sendo, a definio dos imveis foi
feita a partir da leitura planta e a confirmao em campo, porm isso nem sempre foi uma tarefa
fcil. Mesmo que haja imprecises em alguns casos, elas sero minimizadas, pois sempre se
identificou tambm o nmero de porta do imvel, sendo assinalado quando havia mais de um
nmero no que foi considerado um nico imvel.
19

organiz-los de acordo com as informaes especficas que se queira pesquisar. A

consolidao da pesquisa de campo complementada por duas planilhas: uma que
apresenta informaes relativas aos imveis situados em encostas e outra que apresenta
informaes sobre os logradouros.
A base de dados, depois de organizada, permitiu a elaborao de diversos mapas
temticos, comentados a seguir.
4.2. Mapas Temticos

Os mapas temticos produzidos no mbito deste trabalho integram os Volumes III e IV do
relatrio. No total, so 19 mapas, divididos por rea de abrangncia.
No Volume III, esto os mapas relativos VII RA So Cristvo, que corresponde rea
de influncia do PRI So Cristvo. Os mapas so os seguintes:
Mapa 01 Localizao da VII RA So Cristvo no Municpio do Rio de Janeiro e

Limites dos Bairros que a Compem
Mapa 02 reas Ocupadas por Favelas na VII RA So Cristvo
Mapa 03 reas Institucionais e Empresas Mais Significativas na VII RA So
Cristvo
Mapa 04 Delimitao da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) e dos
Bens Tombados na VII RA So Cristvo
Mapa 05 Projetos Urbanos Recentes na VII RA So Cristvo
Mapa 06 reas de Maior Concentrao de Pontos Crticos em Relao ao
Abastecimento de gua; ao Esgotamento Sanitrio e Drenagem de guas
Pluviais na VII RA So Cristvo
Mapa 07 Restries Ambientais na VII RA So Cristvo
Mapa 08 reas com Maior Potencial para Renovao / Reutilizao com o Uso
Habitacional na VII RA So Cristvo
No Volume IV, esto os mapas relativos rea do PRI So Cristvo, produzidos, a

maioria deles, a partir das informaes levantadas em campo. Ou seja, correspondem
espacializao de algumas das informaes tabuladas na base de dados. So eles:
Mapa 09 Uso do Solo na rea do PRI So Cristvo

Mapa 10 Nmero de Pavimentos das Edificaes na rea do PRI So Cristvo
Mapa 11 Situao dos Imveis na rea do PRI So Cristvo
Mapa 12 Estado de Conservao das Edificaes na rea do PRI So
Cristvo
Mapa 13 Dimenses dos Lotes na rea do PRI So Cristvo
Mapa 14 Nmero de Edificaes nos Lotes na rea do PRI So Cristvo
Mapa 15 Arborizao dos Lotes e dos Logradouros na rea do PRI So
Cristvo
Mapa 16 Imveis Tombados, Preservados e Tutelados na rea do PRI So
Cristvo
Mapa 17 Imveis Pesquisados com Maior Potencial para Renovao/
Reutilizao
Mapa 18 Zoneamento em Vigor na rea do PRI So Cristvo
Mapa 19 Gabarito em Vigor na rea do PRI So Cristvo
20

4.3. Resultados da Pesquisa de Campo

O principal resultado da pesquisa de campo e deste trabalho como um todo
consolidao de uma base de dados sobre os imveis da rea do PRI So Cristvo que
poder orientar futuros trabalhos naquele espao. Neste sentido, importante ressaltar
que independentemente do foco deste trabalho ser a questo de identificao de imveis
com potencial para renovao / reutilizao, principalmente com o uso habitacional, a
base de dados poder servir tambm a outras finalidades, podendo ser facilmente
consultada.
Os mapas temticos do visibilidade ao contedo da pesquisa.
Atravs deles pode-se visualizar, por exemplo, a distribuio dos usos, bastante
diversificada, com a presena de indstrias, uma concentrao de comrcios e servios
nas ruas So Luiz Gonzaga e So Janurio, alm do peso significativo do uso
residencial.
Pode se verificar tambm a predominncia de edificaes com um ou dois pavimentos e
pouqussimas com mais de cinco.
Em relao ocupao dos imveis, o mapeamento revela que a maior concentrao de
imveis desocupados ou subutilizados est nas quadras situadas entre a rua So
Janurio e a favela do Tuiuti.
O mapa sobre estado de conservao das edificaes mostra, claramente, que nas
proximidades das favelas h, proporcionalmente, mais imveis em estado de
conservao ruim. Chama ateno ainda o pequeno nmero de construes realmente
em bom estado de conservao, sendo a mdia da rea pesquisada apenas razovel,
devendo-se destacar ainda a presena de algumas runas.
Os mapas de dimenses de lotes e nmero de construes por lotes permitem que se
faam aluses ao padro de ocupao da rea. Muitas quadras esto parceladas em
pequenos lotes, havendo concentrao dos lotes maiores ao longo das ruas So Luiz
Gonzaga e So Janurio. Porm, mesmo em lotes no situados nessas vias, percebe-se
um expressivo nmero deles ocupados com quatro ou mais construes, o que pode
estar associado ao padro de vilas to prprio de So Cristvo.
No que diz respeito cobertura vegetal, o mapa sobre arborizao dos lotes e
logradouros explcita graficamente a aridez da rea, especialmente no trecho mais
prximo ao Largo da Cancela, ao longo da rua So Luiz Gonzaga.
So mapeados ainda os imveis tombados, preservados e tutelados na rea do PRI So
Cristvo, podendo ser verificado atravs da base de dados que alguns deles encontramse em estado de conservao ruim e at mesmo em runa..
Se os mapas permitem uma fcil compreenso da rea estudada, a anlise da base de
dados permite a extrao de algumas informaes quantitativas importantes para se
comear a trabalhar o potencial de renovao / reutilizao dos imveis.
O quadro abaixo apresenta nmeros gerais da rea pesquisada, revelando diferentes
tipos de situao que podem demandar intervenes visando a reabilitao do bairro na
qual est inserida.
21

Tabela 11
TOTAL DE IMVEIS PESQUISADOS
1413
TERRENOS VAZIOS
10
IMVEIS DESOCUPADOS
69
IMVEIS SUBUTILIZADOS
129
TOTAL DE TERRENOS VAZIOS E IMVEIS DESOCUPADOS OU
208
SUBUTILIZADOS
IMVEIS EM RUNA
12
IMVEIS EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM
299
TOTAL DE IMVEIS EM RUNA OU ESTADO DE CONSERVAO
311
RUIM
TOTAL DE IMVEIS PRESERVADOS
184
IMVEIS PRESERVADOS EM RUNA
IMVEIS PRESERVADOS EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM
24
TOTAL DE IMVEIS PRESERVADOS EM RUNA OU EM ESTADO
27
DE CONSERVAO RUIM
A partir dessa caracterizao mais geral, buscou-se estabelecer critrios para identificar
os imveis pesquisados com maior potencial para renovao / reutilizao. Para tanto
foram definidos os seguintes filtros para realizao de buscas na base de dados: terrenos
vazios; imveis em runa; imveis desocupados em que foram identificados anncios
para venda ou aluguel na fachada; outros imveis desocupados; imveis com habitao
coletiva; imveis utilizados como estacionamento; e imveis subutilizados em estado de
conservao ruim.
Avaliou-se que os imveis que fossem enquadrados em alguma dessas categorias
seriam aqueles com maior potencial para renovao / reutilizao e que,
conseqentemente, devero ser objeto de anlise mais detalhada.
A seleo proposta reuniu 167 imveis, tal como ilustra a tabela a seguir:
Tabela 12
TERRENOS VAZIOS
10
IMVEIS EM RUNA
12
IMVEIS DESOCUPADOS (com anncio de aluguel ou venda na
11
fachada)
OUTROS IMVEIS DESOCUPADOS
51
IMVEIS COM HABITAO COLETIVA
23
IMVEIS UTILIZADOS COMO ESTACIONAMENTO
10
IMVEIS SUBUTILIZADOS EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM
50
IMVEIS COM MAIOR POTENCIAL PARA RENOVAO /
167
REUTILIZAO
O anexo ao Volume 1 deste trabalho apresenta as informaes pesquisadas em campo

sobre esses 167 imveis e o Mapa 17 ilustra como esto distribudos especialmente.
Ainda que o trabalho tenha apontado para esses 167 imveis, deve-se ressaltar que as
informaes coletadas sobre o conjunto dos 1413 pesquisados podero subsidiar novos
22

trabalhos. A base de dados montada pode ser explorada, ainda, segundo outros critrios
que no os adotados aqui para tambm identificar outros imveis com potencial para
renovao / reutilizao. Por fim, cabe anotar que base de dados pode e deve ser
periodicamente alimentada, incorporando as alteraes verificadas nos imveis
pesquisados, incluindo novos itens e ampliando a prpria rea de abrangncia.
5. FONTES DE PESQUISA
ARCHI 5 Arquitetos Associados. Projeto de Estruturao Urbana: Levantamento e Mapeamento
da Situao de Fato e Situao Legal Relativa ao Parcelamento e Uso do Solo dos Bairros
Componentes da UEP 05 So Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama Relatrio Final.
Rio de Janeiro, 1998.
ARMAZM DE DADOS (IPP/SMU/CRJ). www.rio.rj.gov.br/armazemdedados.
FBRICA Arquitetura. Diagnstico de Infra-Estrutura Bsica da rea da Unidade Espacial de
Planejamento 05 Referente dos Bairros Vasco Da Gama, Mangueira, Benfica d So Cristvo Rio De Janeiro/RJ. Rio de Janeiro, 1998.
AKSO Arquitetura e Engenharia Ltda. Levantamento e Espacializao da Din6amica do
Mercado Imobilirio da UEP 05 So Cristvo. Rio de Janeiro, s/d.
BARANDIER, Henrique. Projetos Urbanos na rea Central do Rio de Janeiro (1993-2000).
Dissertao de Mestrado em Urbanismo. Rio de Janeiro: PROURB/FAU/UFRJ, 2003.
SMU / CPA Coordenao de Planejamento. Projeto de Estruturao Urbana PEU So
Cristvo Relatrio de Caracterizao e Propostas Urbansticas (Bairros de So Cristvo,
Mangueira, Benfica e Vasco da Gama). Rio de Janeiro, agosto/1999.
PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO / SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAO.
Novas Alternativas: projetos e propostas habitacioinais para o Rio de Janeiro. Rio de Janeiro:
PCRJ/SMH, 2000.
PREEITURA MUNICIPAL DE URBANISMO / SECRETARIA MUNICIPAL DE MEIO AMBIENTE.
Projeto de Requalificao da Quinta da Boa Vista: Plano de Metas, Aes e Diagnstico
Preliminar. Rio de Janeiro: fevereiro/2003.
PREEITURA MUNICIPAL DE URBANISMO / SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO.

Relatrio Sobre o Licenciamento de Construes no 1 Semestre de 2004. (Organizao: Rose
Compans). Rio de Janeiro: agosto/2004.
PROJETO RIO CIDADE BENFICA SO CRISTVO (F. Luz Arquitetura). 1999.
LEI COMPLEMENTAR N 73, DE 29 DE JULHO DE 2004. Institui o PEU So Cristvo, Projeto
de Estruturao Urbana dos bairros componentes da VII Regio Administrativa So Cristvo /
UEP 05 (So Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama) e d outras providncias.
LEI COMPLEMENTAR N 24, DE 19 DE NOVEMBRO DE 1993. Estabelece parmetros para as
condies de uso e ocupao do solo para a rea que compreende os bairro s de So Cristvo,
Mangueira e Benfica na UEP 05.
MINISTRIO DAS CIDADES / SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS.
Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais. In: www.cidades.gov.br.
23

CAIXA ECONOMICA Reabilitacao Sao Cristovao VOL 1

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REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Levantamento no Espao Fsico

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Rio de Janeiro, 18 de novembro de 2004

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Volume I Relatrio Final

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

3. CARACTERIZAO GERAL DA VII RA SO CRISTVO

3.2. Dinmica Demogrfica

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Tendo em vista que, na cidade do Rio de Janeiro, a populao residente em favelas

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

POPULAO RESIDENTE EM FAVELA

curioso observar que, ao contrrio das demais regies da cidade, em que o

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Rio de Janeiro 5.090.790 717.066

14,09 5.480.778 882.667

16,10 5.857.904 1.092.783

13,23 997.478 146.380

10,14 1.034.612 136.894

Fonte: Armazm de Dados; Anurio Estatstico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994

3.3. Mercado Imobilirio

Trata-se do Levantamento e Espacializao da Dinmica do Mercado Imobilirio da UEP 05

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Nmero de Anncios por Tipo

Nmero de Anncios por Tipo (% )

Imveis Residenciais - Aluguel

Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

O nmero total de imveis anunciados , sem dvida, pequeno, destacando-se que os

Relatrio Sobre o Licenciamento de Construes no 1 Semestre de 2004 (COMPANS,

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Nmero de Anncios por Bairro

Nmero de Anncios por Bairro

Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

A mesma proporo dos de anncios por bairro, verifica-se quando se analisa os

Nmero de Anncios por Tipo de Imvel

Nmero de Anncios por Tipo de Imvel

Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

Essa proporo parece surpreendente porque se sabe que h um grande nmero de

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Em relao aos imveis comerciais, entre os anncios pesquisados, h uma distribuio

Nmero de Anncios por Tipo de Imvel

Nmero de Anncios por Tipo de Imvel Comercial

Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

3.3.2. Expectativas de agentes do mercado imobilirio

geralmente ocupados. Conversando com moradores, se teve a informao de que a compra,

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

3.4. Principais Instituies e Empresas

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Do setor privado, devem ser destacados, por um lado, alguns estabelecimentos de

3.5. rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) e Bens Tombados

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO

Quinta da Boa Vista e

Av. Osvaldo Aranha

Decreto N N 14741 - 22.04.96

Av. Pedro II n 398

Decreto 9414 / DGPC (Provisrio) 21.06.90

Rua Marechal Jardim

Proc. II-T-38 / IBPC - 20.03.38

Proc. 99 / 101 - T - 38 / IBPC - 30.06.38

Decreto 19011 / DGPC 05.10.2000

3.6. Projetos de Interveno Urbana

REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO