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TIEMPO COMPARTIDO

DEFINICIN
Tiempo compartido consiste en la prestacin del derecho de uso y goce de una
propiedad, (unidad variable, o sea indeterminada) por lo general algn tipo de
alojamiento vacacional, durante un periodo determinado en el contrato, que al
momento de disfrutar del tiempo compartido se indicara el lugar y la fecha
determinada.
El concepto de tiempo compartido de inmuebles vacacionales se ha extendido
tambin a otro tipo de bienes como automviles, embarcaciones y aviones.1
ANTECEDENTES
El concepto de tiempo compartido surgi en Europa a principios de los aos 60.
Desde all se extendi a Canad y Estados Unidos, donde aparece por primera
vez en 1974 de la mano de Caribbean International Corp... Dicha compaa,
radicada en Fort Lauderdale, Florida, ofreca un tiempo compartido con una
duracin de 25 aos.
CARACTERSTICAS
Es un contrato bilateral en el que una de las partes se obliga a otorgar el uso y
goce de una unidad habitacional con todo lo que la misma incluye (servicios,
muebles, etc.), mientras que la otra parte por su lado se obliga a pagar un
precio cierto dinero ms el pago de las cuotas correspondientes.
Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitacional
debe abonar una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la
misma y a su vez la empresa se obliga a garantizarle el uso y goce de la cosa,
su mantenimiento y administracin.
Se trata a su vez de un contrato atpico ya que en nuestro pas no se encuentra
regulado por ninguna ley especfica. Slo en muy pocos pases como por
ejemplo Portugal, Grecia y Francia este tipo de contrato, el de tiempo
compartido, se encuentra tipificado.
Es un contrato de adhesin donde una empresa le ofrece le ofrece un contrato
ya establecido al futuro consumidor este debe firmarlo o no manifestando as
su consentimiento o la falta del mismo.
1

FARINA, Juan. M, Contratos comerciales modernos, Editorial Astrea, Buenos

Aires, 1997.

Tambin es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestacin se


cumple peridicamente debido a que el adquirente se compromete al pago de
una cuota mensual o anual.
Y su ltimo carcter alude a que es un contrato no formal en el que la ley no
exige forma determinada.
Las partes pueden celebrarlo de la forma que prefieran pero es de suma
importancia que el mismo sea realizado por escrito con el fin de obtener
elementos probatorios en el caso de existir un futuro litigio.
ELEMENTOS
- El "Desarrollista o desarrollador": este es la persona fsica o jurdica
propietaria del inmueble, que enajenar derechos bajo este sistema. Se lo
llama as porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra del
terreno, el financiamiento de la construccin, la comercializacin y la
organizacin de los aspectos normativos, hasta la prestacin de esos
servicios.- El Usuario: que es la persona fsica o jurdica que adquiere derechos y
contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios enajenados por el
sistema de Tiempo Compartido.- El Administrador: a cuyo cargo estn las tareas de administracin de las
cosas de uso exclusivo y de uso comn y de la prestacin inherentes al
sistema. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollista.- El Comercializador: ste e dedica a la promocin del complejo turstico, otorga
reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato definitivo.
- Una Cadena de Intercambio: la operacin de intercambio consiste en que el
usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su derecho por un perodo a
la denominada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel nacional
o internacional, a cambio de gozar de igual derecho, en el perodo concertado,
en un complejo de otro lugar del pas o extranjero que est adherido a la misma
red.
De todos estos sujetos, los indispensables para la celebracin del contrato son
dos: El desarrollista y el adquirente.2
En cuanto al objeto del contrato, el mismo consiste en la transferencia del
PAPAO Ricardo, y otros, Derechos Reales, Vol. II, Ed. Depalma, Buenos Aires,
1990.
2

derecho de uso y goce de una unidad residencial vacacional, los bienes


muebles que en ella se encuentren afectos y, en su caso, las instalaciones,
reas, construcciones y servicios comunes, que una parte hace a la otra a
cambio de un precio cierto en dinero. El ejercicio de ese derecho est limitado
a un nmero determinado de das por un perodo determinado de aos.
El bien sobre el cual recae el contrato puede ser un edificio de departamentos,
en un club de campo o en un complejo vacacional. Sin embargo, tambin
puede tratarse de un automvil, un yate p un equipo o programas de
computacin, etc.
DERECHOS Y OBLIGACIONES
En el contrato de tiempo compartido, el adjudicatario adquiere el derecho en
virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que
generalmente es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso.
De esto se desprende que las partes confortantes del contrato de tiempo
compartido son dos ya que se trata de un contrato bilateral:

La empresa que crea el sistema la cual adquiere o hace construir las

unidades

El adquirente

Tanto una parte como la otra tienen diversos derechos y obligaciones.


La empresa que crea el sistema de tiempo compartido, es representada
mayormente por un administrador el cual tiene diversas obligaciones. La
principal es la de garantizarle al adquirente el uso y goce de la unidad
habitacional pactada en el contrato y debe asegurarse que tanto los servicios
que integran el contrato como el personal que se encarga de satisfacer al
cliente, funcionen como es debido y correctamente. Es tambin obligacin de la
empresa o administrador reparar lo que sea necesario para mantener la unidad
habitacional en estado ptimo. Tambin est obligado a recaudar las expensas
y de llevar a cabo la administracin del inmueble informando a los ocupantes
de los gastos peridicos que realizan.
Por su parte el adquirente est obligado a concretar el uso y goce de la unidad
habitacional con los fines estipulados con anterioridad. Tambin debe
conservar el estado en que se le entreg la unidad y si rompiese algo por su
culpa o negligencia debe hacerse cargo del acto, realizando la reparacin de lo
daado. Por ltimo debe pagar las expensas que le correspondan, los servicios

utilizados extra contractualmente y la cuota que se desprenda del contrato


antes pactado.3
Tanto el administrador como el adquirente estn obligados a velar por el
mantenimiento de la unidad funcional. Las dos partes deben entregarla en
condiciones ptimas en las cuales supuestamente se les fue dada.
Pero en realidad en la prctica este tipo de contrato no es bilateral, sino que
multilateral ya que segn Ghersi nos encontramos frente a una serie de
contratos o relaciones jurdicas conexas durante todo el ter contractual que
resultan imprescindibles para la correcta prestacin de la obligacin principal.
El contrato de tiempo compartido, celebrado de la manera correcta, puede
llegar a tener una importante funcin econmica al favorecer el turismo. Puede
resultar de gran beneficio para el pas fomentar la actividad turstica a travs de
este tipo de negocio, procurando, de esta manera el desarrollo social y
econmico y promoviendo inversiones.
El sector de turismo es, sin dudas, muy importante para la economa de
nuestro pas, el mismo suele estar influenciado por los cambios e innovaciones
internacionales; en donde han aparecido figuras con particularidades propias
que, dificultan su encuadre en la normativa existente; como ocurre con la figura
del tiempo compartido. Este sistema permite entre que, los hoteles y complejos
tursticos mantengan un alto nivel de ocupacin de sus instalaciones durante
todo el ao, contribuyendo al desarrollo y crecimiento econmico del pas. Pero
para que eso ocurra es necesario que exista una ley que, al mismo tiempo que
impulsa las inversiones en el sector, otorgue seguridad a los usuarios del
Tiempo Compartido, de modo de evitar abusos de una de las partes, y generar
la confianza necesaria para hacer operativo el sistema.

APLICABILIDAD.
Proporcionar al usuario una amplia variedad de excelentes alojamientos, en
toda una gama de atractivos destinos, por un perodo de tiempo que se
adaptar a sus necesidades.4

FARINA, Juan. M, Contratos comerciales modernos, Editorial Astrea, Buenos


Aires, 1997.
3

PAPAO Ricardo, y otros, Derechos Reales, Vol II, Ed. Depalma, Buenos Aires,
1990.
4

Tipos de tiempo compartido.


El Contrato de tiempo compartido, es un trmino que describe la forma de uso
exclusivo de hospedaje par un nmero particular de das cada ao.
Generalmente es vendido por semanas, tambin conocido como Intervalo o
Propiedad Vacacional.
La compra de un intervalo de tiempo compartido puede tomar varias formas o
modalidades:

Semana y unidad fija a perpetuidad.

El comprador recibe una escritura permitiendo el uso de un condominio


especfico, en una semana determinada, cada ao y para siempre, igual que
comprar una casa. Los beneficios pueden incluir el beneficio fiscal de
propiedad, ms el derecho a participar en la administracin del desarrollo. El
propietario puede rentar, revender, intercambiar, donar el intervalo vacacional.

Derecho de uso.

La propiedad del desarrollo la mantiene el desarrollador. El comprador obtiene


el derecho a usar en uno o ms desarrollos, durante un nmero especfico de
aos, generalmente entre 5 y 50 y al trmino del plazo los derechos regresan al
desarrolla.
Estos planes actualmente son los ms comnmente utilizados por nuevas
compaas de alto renombre y funcionan como una membresa de club.

Clubes vacacionales o programas puntos.

Ofrecen la mayor flexibilidad de uso en distinta fecha cada vacacin. Los


miembros del club compran un paquete de puntos los cuales son usados como
moneda de circulacin, para acceder a los distintos tamaos de suite,
temporada o nmero de das. El nmero de puntos requeridos vara con
relacin a la demanda de los socios, el tamao de unidad, temporada,
ubicacin del desarrollo. Un club vacacional puede ofrecer contratos de
derecho a uso o a perpetuidad.5

LOVECE, Graciela y GHERSI, Carlos A.: "Contrato de tiempo compartido"


(Timesharing) - Ed. Universidad - Buenos Aires, 2000.
5

Propiedad fraccionada.

Permite a los consumidores comprar una cantidad mayor de semanas,


generalmente entre 4 y 26, por un costo menor.

Unidades con lock-off o lock-out.

Permiten a los propietarios la opcin de ocupar solo una porcin de la unidad


en una fecha, y el resto en otra. Puede rentarse una de las porciones o
inclusive intercambiarla.

Intervalos vacacionales.

Los intervalos vacacionales son los perodos de tiempo que ofrece una
compaa a las personas interesadas a comprar tiempo compartido.

Con tiempo fijo.

La unidad (condominio), o tipo de unidad, es comprada para ser usada una


semana especfica, ese intervalo queda asignado para cada ao a ese
miembro.

Con tiempo flotante.

Se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una


temporada especfica del ao (verano, invierno, todo el ao, etc.). El propietario
debe reservar con anticipacin su fecha de vacaciones deseada, ya que la
confirmacin de la reservacin se realiza generalmente sobre la base de
primera llamada/primera confirmacin.

Sobre espacio flotante.

Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional, con


caractersticas precisas cuya determinacin se har segn la disponibilidad y
mediante procedimientos objetivos.

Semana dividida.

Son requeridas por los miembros que prefieren vacaciones ms cortas y les
permiten dividir su intervalo en dos o tres visitas separadas a su desarrollo

comnmente una por 3 noches y otra por 4, en dos diferentes fechas en el ao.
Las reservaciones son generalmente confirmadas tambin sobre la base de
primera llamada/primera confirmacin y sujetas a disponibilidad.

Propiedad bianual o uso alterno.

Permite el uso de la propiedad solo cada dos aos nicamente, su costo ms


econmico que la anual, resulta atractivo para aquellos que no toman
vacaciones cada ao o no cuentan con los recursos econmicos para adquirir
el plan completo.

Mixto.

Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional con


caractersticas precisas dentro de una cierta temporada o estaciones del ao,
cuya determinacin se har segn la disponibilidad y mediante procedimientos
objetivos, pudiendo fraccionarse el disfrute de la semana o semanas en das no
continuos.
La ley establece que tiene carcter real a los derechos adquiridos por contratos
de tiempo compartido fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio
flotante y mixto tiene carcter personal.
La caracterstica comn a todas las modalidades de tiempo compartido, es la
finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad recreacional o turstica
residencial.6

CONCLUCIONES

El contrato de tiempo compartido es un contrato atpico ya que


no se encuentra regulado en una ley.

GHERSI Carlos, Contratos Civiles y Comerciales, Editorial Astrea, Buenos Aires,


1998
6

El contrato de tiempo compartido da al usuario una amplia variedad de


excelentes alojamientos, en toda una gama de atractivos destinos, por
un perodo de tiempo que se adaptar a sus necesidades.

Existe una diversidad de modalidades del contrato de tiempo compartido


las cuales se adecuan a las exigencias del usuario.

RECOMENDACIONES

Verificar que modalidad del contrato es la ms conveniente para el


usuario de estos contratos.

Leer detenidamente el contrato antes de firmarlo, as tener un


conocimiento amplio y este y evitar clausulas ocultas.

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