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AUTOS: 0002491-79.2015.8.16.0083
Apresentar
PARECER
TCNICO
DE
ENGENHARIA
luciano_jost@hotmail.com
SUMRIO
1.
PRELIMINARES
2.
3.
4.
5.
6.
ENG. REQUERENTE
74
8.
78
CONCLUSES
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1. PRELIMINARES
Trata-se de ao ordinria com pedido liminar, proposta por CONDOMNIO DO EDIFCIO
REQUERENTE
em
face
de
REQUERIDA
________________________
____________________________LTDA.
Os autores alegam danos nas reas comuns do condomnio supra e responsabilizao pelos
mesmos da r.
Vistoriei a edificao e eventuais danos vcios construtivos, examinei documentos luz do
acervo normativo, da legislao pertinente, de instrumentos formais administrativos.
2. OBJETO DOS TRABALHOS
Os trabalhos tiveram por base as informaes existentes nos Autos, inspees in loco na
edificao objeto desse parecer, medies, levantamentos entrevistas, requerimentos aos
rgos competentes, sendo seguidos tpicos emanados pelas normas tcnicas brasileiras.
3. LOCALIZAO DO IMVEL
Rua ___________________________.
___________________________ Paran
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FACHADAS:
Representadas pelas fotos 03 60 do anexo I
1. Houveram vrias alteraes nas cores dos rejuntes aplicados nas fachadas. Este fato fica
muito evidente quando se olha para as regies onde as cermicas azuis foram assentadas.
Isso demonstra falhas na administrao da obra, que no orientou os funcionrios da
construtora a aplicar sempre o rejunte de cor especfica para cada cor de cermica, como era
de se esperar. Isso fica evidenciado nas fotos 09, 10 e 54.
CONSIDERAES:
O servio de colocao de pastilhas no foi executado pela REQUERIDA. O servio previsto
em contrato e, previsto no memorial descritivo era PINTURA. A imagem abaixo foi extrada
do Memorial Descritivo.
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Entre os fatores que provocam perda da garantia, temos reformas e limpeza que utilize
aplicao de produtos abrasivos e alcalinos. A imagem abaixo de recibo emitido por
autnomo que efetuou limpeza e reforma no revestimento de pastilhas.
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O contrato acima faz prova de que houve interferncia na obra tal qual como foi entregue
originalmente.
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E ainda:
Alm disso, o condomnio teria contratado pessoa fsica/jurdica para realizar assentamento
de pastilhas cermicas na fachada. Alm de terem incorrido para a perda do direito de
cobrana sobre eventuais danos, ainda restou configurado o exerccio ilegal da engenharia,
pois esse servio exclusivo de empresas/profissionais que tenham registro no CREA/PR. A
Lei n. 5.194, que regulamenta a profisso de engenharia assim prescreve:
Esse manual no foi fornecido pela REQUERIDA. Se trata de manual utilizado em empreendimento
realizado no estado de Santa Catarina.
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Logo, a Contratao de empresa sem registro no CREA para efetuar colocao ou reforma
na fachada, acarreta em Exerccio ilegal da profisso.
A deciso abaixo do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura que responsabilizou o
sndico por exerccio ilegal da profisso.
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http://www.sindiconet.com.br/27523/6/TiraDuvidas/Juridico/O-condominio-pode-serresponsabilizado-por-exercicio-ilegal-de-engenharia-por-contratar-pintores/?qs=1
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O CREA-PR respondeu:
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....porm afirmou que a Construtora entende que a parte dela j foi feita...Se todo acima
no bastar, resta ainda tratar da decadncia. A primeira reclamao feita pelo condomnio
REQUERIDA foi realizada em Janeiro de 2013.
Os servios foram prestados entre Janeiro e Maro de 2012. Vejamos o quadro resumo das
notas fiscais:
NOTAS FISCAIS
ARQUIVO NMERO DATA EMIS. EMITENTE
nf
8.651-1
27/03/2012 TECNOCOLA
nf3
7.840-1
22/02/2012 TECNOCOLA
nf9
7.630-1
10/02/2012 SAINT-GOBAIN
nf9
7.630-1
10/02/2012
nf11
7.074-1
20/01/2012 SAINT-GOBAIN
nf12
6.976-1
17/01/2012 SAINT-GOBAIN
nf13
41.547-4 24/01/2012 CECRISA
nf14
41.548-4 24/01/2012 CECRISA
nf15
41.546-4 24/01/2012 CECRISA
nf16
41.137-4 14/01/2012 CECRISA
nf21
41.138-4 14/01/2012 CECRISA
PRODUTO
AC-I 20KG TECNOSOFT
AC-II 20KG TECNOSOFT
AC-I 20KG TECNOSOFT
REJUNTE CINZA CLARO 1KG
AC-II 20KG TECNOSOFT
AC-I 20KG TECNOSOFT
CER. 20X20 QUARTER AZUL
CER. 20X20 QUARTER AZUL
CER. 20X20 QUARTER AZUL
CER. 20X20 QUARTER CINZA
CER. 20X20 QUARTER CINZA
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Logo, decorreram no mnimo dez meses de fato e seis meses a contar da data do habite-se,
da entrega dos servios de revestimento da fachada at que fosse realizada a formalizao
da reclamao.
Vejamos a tratativa do CDC (Cdigo de Defesa do Consumidor):
Noventa dias, seja para vcio aparente, seja para vcio oculto.
Assim, mesmo que fosse imputada a culpa Construtora, o que j figura como distoro,
pois no foi ela quem realizou a execuo desses servios, o direito cobrana estaria
abarcado pelo instituto da decadncia.
importante trazer baila, aprofundamento sobre a matria temporal. Quando se trata de
prazos de garantias, prazos decadenciais ou prazos prescricionais devemos inicialmente
separar cada instituto separadamente para que possamos situar cronologicamente os fatos
e suas consequncias. Elaborei o quadro abaixo:
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OCULTO
FUNCIONAL
ESTRUTURAL
5 ANOS/ART. 618
ESTTICO
FUNCIONAL
ESTRUTURAL
5 ANOS/ART. 618
DECADNCIAS
FUNCIONAL
ESTRUTURAL
ESTTICO
FUNCIONAL
ESTRUTURAL
CDIGO CIVIL
PAGOU-PERDEU (ART. 614 1) OU 30
DIAS APS VERIFICAO (ART. 614
180 DIAS/ART. 618 NICO
180 DIAS/ART. 618 NICO
PRESCRIES
ESTTICO
FUNCIONAL
ESTRUTURAL
ESTTICO
FUNCIONAL
ESTRUTURAL
CDIGO CIVIL
10 anos (art. 205)
10 anos (art. 205)
10 anos (art. 205)
10 anos (art. 205)
10 anos (art. 205)
10 anos (art. 205)
ESTTICO
APARENTE
OCULTO
APARENTE
OCULTO
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CDC-lei n. 8.078/1990
7a180 dias, se convencionado (Art 18
2, art. 50 e art. 107)
7a180 dias, se convencionado (Art 18
2, art. 50 e art. 107)
7a180 dias, se convencionado (Art 18
2, art. 50 e art. 107)
7a180 dias, se convencionado (Art 18
2, art. 50 e art. 107)
CDC
90 dias (art 26-II)
90 dias (art 26-II)
90 dias (art 26-II)
90 dias (art 26-II)
CDC
5 ANOS (ART. 27)
5 ANOS (ART. 27)
5 ANOS (ART. 27)
5 ANOS (ART. 27)
5 ANOS (ART. 27)
5 ANOS (ART. 27)
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O quadro acima traz, de forma clara e resumida, o posicionamento legal sobre os prazos.
A prxima considerao efetuada pelo Eng. REQUERENTE ______________ foi:
2. Foi constatada a falta de cermica em algumas regies das fachadas, o que nos sugere
que estas cermicas se desprenderam das fachadas, devido provavelmente, utilizao da
argamassa colante aps o seu tempo em aberto. Tempo em aberto o perodo de tempo
que pode variar para cada fabricante de argamassa colante, mas, que deve ficar prximo a
20 minutos. Se, este perodo de tempo no for respeitado, e a cermica for assentada aps
os 20 minutos do tempo em aberto, forma-se um filme de cor cinza claro na superfcie dos
cordes da argamassa, impedindo que o processo de adeso da argamassa colante com a
cermica, se processe de maneira confivel e segura. Isso fica evidenciado nas fotos 33, 40
e 55.
CONSIDERAES:
Como j foi exaustivamente registrado, a atribuio da responsabilidade tcnica no cabe
REQUERIDA, que no executou os servios. Alm disso, a prpria limpeza, caso tenha
utilizado produto qumico, pode ter comprometido a qualidade do rejunte, e, em
consequncia disso, a aderncia da pastilha ao substrato.
3. Ainda, devemos considerar, que a argamassa colante que a construtora deveria ter
utilizado a argamassa ACII. Esta argamassa tem caractersticas prprias para suportar
dilataes trmicas e gradientes trmicos, comuns em dias de sol, seguidos por
resfriamentos bruscos de temperatura.
CONSIDERAES:
Apesar de o Condomnio ter fornecido a mo de obra, quem forneceu os materiais foi a
REQUERIDA. Foram fornecidos 560 sacos de 20 Kg de Argamassa AC-II. Vejamos a notas fiscal
7.840-1
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4. Outro fator a ser considerado, a qualidade do emboo externo que deveria garantir a
ponte de adeso com a argamassa. Conforme o que prev a NBR 8214 da ABNT, o trao
recomendado seria o que garante um consumo mdio de cimento prximo dos 150 quilos
por metro cbico de argamassa, com trao de 1:1:6 (cimento, cal hidratada e areia). Ainda,
conforme o que afirma a NBR 8214 da ABNT, vale lembrar, que o emboo necessita de um
intervalo de tempo para a sua cura, superior a 14 dias. Este perodo de tempo poder ser
maior, conforme o acrscimo na espessura da argamassa aplicada. Antes deste prazo, o
processo de adeso da argamassa colante poder ficar prejudicado, devido evaporao da
umidade interna da argamassa do emboo que costuma carregar sais minerais e depositlos na superfcie externa do emboo.
CONSIDERAES:
O Eng. REQUERENTE descreve com propriedade informaes da NBR 8214. Entretanto,
depois de executado o emboo, sua eficincia somente pode ser aferida com ensaios, e,
mesmo assim, como uma razovel margem de erros.
5. No ficou evidenciada nas fachadas, a criao de juntas de dilatao conforme o que
prev a NBR 13755 da ABNT, que recomenda a execuo de juntas de dilatao superficial
em fachadas com reas iguais ou superiores a 24m, ou quando a fachada tiver comprimento
igual ou superior a 6 metros. Isso fica evidenciado nas fotos 29 e 31.
CONSIDERAES:
O Eng. REQUERENTE provavelmente se refere s juntas de dessolidarizao, que estavam
previstas na NBR 13755 a cada 3,0m na horizontal e, a cada 6,0m na vertical.
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30,00 metros
6. Tambm pude constatar a falta de alinhamento vertical das faixas de rejunte, o que
evidencia falhas no acompanhamento e fiscalizao dos servios, e a falta de preparo da
mo de obra que executou o trabalho. Isso fica evidenciado nas fotos 05 e 07.
CONSIDERAES:
Vcio aparente fulminado pela decadncia e, executado por empresa diversa da REQUERIDA.
Mesmo assim, o Eng. REQUERENTE, enquanto assistente tcnico do Condomnio pode fazer
todos os comentrios tcnicos que julgar necessrio, porm, afirmar que h falhas no
acompanhamento e fiscalizao dos servios, e a falta de preparo da mo de obra que
executou o trabalho invade a esfera subjetiva quanto ao trato da metodologia de
construo da empresa. Tal afirmativa fere preceitos determinados pelo Conselho de tica
do CREA-PR, que estabelece:
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Logo, vejamos:
a) padres de operao que assegurem a preservao do desempenho e do valor das
edificaes ao longo do tempo;
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A norma conceitua manuteno rotineira como sendo aquela para a qual somente so
necessrios equipamentos e pessoal permanentemente disponveis nas edificaes. E,
ainda, que, as inspees devem ser feitas em intervalos regulares. E, prossegue, na
realizao das inspees devem ser consideradas as condies de uso e exposio ambiental
relevantes ao desempenho da edificao.
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10.Foi constatada que a mureta da divisa com o vizinho da esquerda possui altura de 65 cm.
A altura mnima permitida em divisas deve ser de 180 cm. Alm de no observar este
parmetro construtivo, a pequena altura apresentada nesta mureta transfere a regio riscos
de queda por estar com dimenses inferiores 110 cm, conforme o que consta na norma
NBR 14718 e conforme Lei N 2498/96 art. 173 da ABNT. Foto 49.
CONSIDERAES:
A NBR 14718 trata de Guarda-corpos para edificaes. Em nenhuma parte essa norma se
refere a muros.
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O art. 173 trata de terraos, balces, varandas e outras. No se trata de muro de divisa.
O Art. 2 da Lei n. 2498/96 PMMM, inclusive assevera que, muros de divisa com at 1,20m
dispensam a apresentao de ART e de taxas de Alvar, o que, subentende da permisso
para execuo com alturas inferiores.
11. Verificada que existe uma parede em alvenaria demolida com sobra de concreto no
terreno do vizinho da esquerda. Esta parede deveria ser reparada, e o excesso de concreto
e restos de madeira deveriam ter sido retirados deste local antes da entrega do edifcio pela
construtora. Este fato retrata a falta de cuidado com a obra, m administrao dos servios
e o descaso com a propriedade e patrimnio dos vizinhos. Foto 46.
CONSIDERAES:
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Afirmar que, uma construtora com __ anos de experincia, nenhum registro de falta
disciplinar perante o CREA, atuou com falta de cuidado com a obra, m administrao dos
servios e o descaso com a propriedade e patrimnios dos vizinhos, caracteriza infrao ao
cdigo de tica da profisso.
12. Constatado tubo de captao de guas pluviais na lateral do muro de divisa mal
posicionado, tendo a sua outra extremidade avanando no terreno do vizinho. Este tipo de
instalao como podemos observar, evidencia a inexistncia de sistema de
impermeabilizao que impea a penetrao de umidade tanto na laje quanto na alvenaria
da mureta. Alm do fato que o tubo que avana no terreno vizinho est totalmente irregular.
Fotos 44 e 45.
CONSIDERAES:
Tubo de captao de guas pluviais na lateral do muro de divisa mal posicionado no implica
necessariamente em inexistncia de sistema de impermeabilizao.
A afirmativa de irregularidade do tubo que avana no terreno vizinho carece de
fundamentao tcnica, e, foi aprovada por vistoria da PMMM.
Isso no quer dizer que no esteja irregular, mas que, caso esteja, a PMMM divide
solidariamente a responsabilidade tcnica pelo vcio.
13.Foram constatados vrios pontos onde ficam evidentes fissuras nos forros de gesso onde
aparecem infiltraes devido entrada de gua da chuva por falhas nos rejuntes das peas
cermicas. Fotos 34 e 35.
CONSIDERAES:
Servio realizado por sub contratado. Se fosse imputado Construtora ela teria o direito de
chamar a prestadora de servios lide, juntamente com a qual, dividiria a responsabilidade
tcnica. De qualquer forma, dano abarcado pelo instituto da decadncia.
CAIXAS DGUA:
Representadas pelas fotos 61 72 do anexo I
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1. Evidenciadas vrias fissuras na lajes e vigas da cobertura da caixa dgua. Estas fissuras
so provavelmente ocasionadas pela dilatao trmica. Esta patologia estrutural, foi
agravada pelo fato da construtora ter aplicado imprimao na cor preta, para
impermeabilizar a laje, no tendo o cuidado de proteger a superfcie com um contra piso
com funo de proteo trmico-mecnica, que teria a funo de proteger a camada de
impermeabilizao evitando a evaporao dos materiais volteis e a consequente reduo
das caractersticas de flexibilidade e da camada de impermeabilizao, conforme prev a
NBR 9574 da ABNT. Fotos 62 at a 69.
CONSIDERAES:
A NBR 9574 trata fixa as condies exigveis na execuo de impermeabilizao, portanto,
ela pr executiva e no ps. J a NBR 9575, que aborda o tema sob o enfoque do projeto,
preceitua:
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O concreto foi fornecido por concreteira, que divide a responsabilidade tcnica. Alm do
mais, as fotos no demonstram sinais de que esteja ocorrendo corroso. O condomnio tem
a obrigao de executar manutenes peridicas. O controle de fissuramento decorrente
de movimentao higroscpica do concreto de responsabilidade dos usurios. As
espessuras das fissuras parecem estar dentro do limite autorizado pela norma NBR 6118.
3. Foram encontradas fissuras nas paredes de alvenaria, provocadas possivelmente pelo
elevado grau das dilataes trmicas que ocorrem na laje da cobertura das caixas dgua.
As causas destas dilataes j foram descritas anteriormente no item 1 acima. Fotos 71 e
72.
CONSIDERAES: O controle de fissurao provocadas por movimentao trmica de
responsabilidade do condomnio. Decorre de parecer emitido em ocasio de vistoria tcnica
peridica.
BARRILETE:
Representadas pelas fotos 73 80 do anexo I
1. Evidenciada m execuo da fixao das tubulaes, as passagens das tubulaes pelas
lajes e paredes no receberam o devido preenchimento com argamassa de areia e cimento,
possibilitando a ocorrncia de infiltraes, oxidao das armaduras e proliferao de mofo
e bolor devido umidade. Fotos 74 e 75.
CONSIDERAES: O assistente utiliza a expresso m execuo, que difere de erro de
execuo pelo seu carter discriminatrio. As fotos 74 e 75 apresentam imagens que no
caracterizam patologias. dano aparente envolvido pelo instituto da decadncia.
2. Foi verificado a existncia de uma tubulao de combate e preveno de incndios
atravessando a laje da escada e percorrendo o piso da escadaria. Tambm no permitido
pelas normas de segurana, no espao da escadaria enclausurada, a passagem de qualquer
tipo de tubulao.
CONSIDERAES:
A Instalao foi aprovada e vistoriada pelo Corpo de Bombeiros e pela Prefeitura Municipal,
esta, inclusive, forneceu o habite-se.
3. Foi registrada uma fissura no sentido diagonal na alvenaria de blocos cermicos que tem
origem provvel em esforos provocados pela movimentao dos elementos estruturais
como pilares e vigas. Fotos 78 e 79.
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CONSIDERAES:
A fissura mostrada nas imagens das fotos 78 e 79 passiva, no estrutural. Deve ser aplacada
com os servios de manuteno.
PISO TRREO
Representadas pelas fotos 81 103 do anexo I
1. No projeto arquitetnico aprovado pela Prefeitura Municipal de MUNICPIO em
18/01/2012 sobre o n de processo 204/12 consta uma rampa com largura de 100 cm onde
hoje existe uma escada que d acesso loja de plotagens. No projeto, o acesso para loja
seria atravs do pavimento trreo.
Portanto, a obra executada est em desacordo com o projeto aprovado pela Prefeitura
Municipal de MUNICPIO. Foto 83.
CONSIDERAES:
A discrepncia acima pode ser corrigida com o as built, mas no gera necessidade de
reparao ou indenizao. No caracteriza dano, vcio ou patologia. Sequer deprecia a
edificao.
2. O corredor de acesso Loja _______________ apresenta largura de 83 cm entre o pilar
e a parede. No projeto arquitetnico aprovado pela Prefeitura Municipal de MUNICPIO,
consta uma largura de 100 cm. Portanto, a o projeto no foi obedecido. Fotos 84 e 85. Ainda,
vale ressaltar, que a largura mnima para circulao de pedestres deve ser de 120cm (ver
Tabela 2 NBR 9050/1994).
CONSIDERAES: A NBR 9050/1994 est cancelada.
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Mas cabe frisar que essa largura mnima exigida em rampas em rotas acessveis. Isso no
implica que todas as rampas tenham que possuir o mnimo de largura de 1,20m. Somente
quando no houver outra rota de acessibilidade.
3. Foi constatado que a tubulao dos drenos das duas floreiras no ficaram embutidas nas
alvenarias. A gua das chuvas escorre pela cermica, deixando o local com m aparncia.
Fotos 94 e 95.
CONSIDERAES: No encontrei correspondente normativa exata sobre o assunto. Creio
que a norma que mais se aproxima de: tubulao de dreno de floreira seja a NBR 10844.
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Que preceitua:
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4. Verificadas deficincias na aplicao dos rejuntes dos pisos, apresentando vrios pontos
de falhas e mesmo a inexistncia do rejunte na unio das peas cermicas e de granito.
Provavelmente, foi utilizado cido muritico (HCL) para a limpeza dos pisos. Este cido, com
fortes caractersticas corrosivas, pode retirar ou desagregar o rejunte que une as peas
cermicas e de granito. Fotos 82, 91, 92, 102.
CONSIDERAES:
Possibilidade de mau uso. De qualquer forma, vcio aparente abarcado pela decadncia.
ESCADARIA INTERNA
Representadas pelas fotos 104 127 do anexo I
1. Em toda a escadaria, foi constatada m execuo dos servios de revestimento com
argamassa de emboo, reboco e pintura. Fotos 108 at 120.
CONSIDERAES:
Informao subjetiva que carece de tecnicidade. Todas as imagens do conta de aspectos
relacionados puramente com a esttica, sem danos estruturais, logo, abarcados pelo
instituto da decadncia.
2. Evidenciada m execuo das fixaes das tubulaes de preveno de incndio,
conforme foi registrado nas fotos 121 e 122.
CONSIDERAES:
Informao subjetiva que carece de tecnicidade. As imagens no demonstram existncia de
dano ou patologia. Novamente o Eng. REQUERENTE fez uso de afirmaes depreciativas
acerca da construtora. Citou no comentrio da foto 121: Isto transfere ao trabalho aspecto
de desleixo e falta de inspeo da superviso de obra por parte da construtora.
3. Foram verificadas vrias fissuras no sentido diagonal e horizontal nas alvenarias que tem
origem provvel em esforos provocados pela movimentao dos elementos estruturais
como pilares e vigas. Fotos 123 at a 126.
CONSIDERAES:
As imagens sugerem que sejam trincas passivas no estruturais. Confirmando-se a hiptese,
so de fcil resoluo. Controle de fissurao passiva atribuio do usurio em
manuteno peridica.
HALL DOS ELEVADORES
Representadas pelas fotos 128 144 do anexo I
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E, ainda:
Por fim:
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A tabela 13.4 da NBR 6118 atribui o limite mximo permitido relativo fissurao em
0,4mm. E ainda, em outros trechos, trata de outros temas, como:
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Da mesma forma, ocorre a perda da garantia caso tenha ocorrido alguma das situaes
acima. Vejamos trecho do documento intitulado Manual do proprietrio3:
Da mesma forma, ocorre a perda da garantia caso tenha ocorrido alguma das situaes
acima. Vejamos trecho do documento intitulado Manual do proprietrio4:
Esse documento no foi fornecido pela REQUERIDA. O documento em tela foi elaborado e fornecido por uma construtora que executou um empreendimento no estado de Santa
Catarina, semelhante ao objeto da lide em apreo. Serve somente como exemplo.
4
Esse documento no foi fornecido pela REQUERIDA. um exemplo. O documento em tela foi elaborado e fornecido por uma construtora que executou um empreendimento no
estado de Santa Catarina, semelhante ao objeto da lide em apreo. Serve somente como exemplo.
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4. Constatadas vrias trincas e fissuras no piso das garagens e circulao. A falta de critrio
na definio e execuo das juntas de movimentao, para garantir a liberao das
deformaes do macio de concreto do piso, na regio prxima aos pilares, e em todo o
subsolo, permitiu o aparecimento de vrias trincas e fissuras no piso. Tambm, no existem
caixas e rede de captao aparente das guas pluviais das periferias das cortinas. Com isso,
no possvel afirmar que o solo est drenado, impermeabilizado, e livre de umidade de
capilaridade proveniente do subsolo. Esta umidade confere ao concreto uma saturao
elevada de umidade. A saturao promove dilataes volumtricas. Com isso, aparecem
fissuras e trincas em profuso no piso, conforme evidenciado nas fotos 181 at a 185, 189,
190, dentre outras fotos.
CONSIDERAES:
Considero que as trincas e fissuras existentes no piso das garagens e circulao possam ter
outras causas, que no remontem somente falta de critrios na definio e execuo das
juntas de movimentao, que inclusive afirmativa preconceituosa do assistente contra os
projetistas e executores do empreendimento.
6. Foi constatado em vistoria no local, que a locao dos espaos destinados s vagas de
garagem, no obedeceu o projeto aprovado pela Prefeitura de MUNICPIO. Existe um
nmero de vagas superior ao nmero que foi aprovado em projeto. A disposio das vagas
tambm no obedeceu locao das vagas aprovada em projeto. Alguns condminos
reclamaram que no possvel utilizar o seu espao de garagem, porque se as utilizarem,
no haver espao suficiente para as manobras dos veculos.
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CONSIDERAES:
O condomnio tem autonomia para adequar as distribuies das vagas das garagens.
7. Encontrados restos de sacos plsticos envolvidos no concreto das lajes em vrios locais.
Provavelmente este material plstico ficou preso ao concreto na fase de construo do
prdio. Isso evidencia que a construtora no teve o devido cuidado com a limpeza e
organizao do local de trabalho. Fotos 232 e 233.
CONSIDERAES:
O Eng. _____________utiliza linguagem preconceituosa e afirmativas ofensivas contra a
capacidade de gerenciamento dos profissionais da Construtora. Utilizar um fato isolado, tal
qual relatado acima, para generalizar como no teve o devido cuidado com a limpeza e
organizao do local de trabalho extrapola a sua prerrogativa enquanto assistente tcnico
restrito s consideraes tcnicas.
8. Evidenciada tubulao de captao de guas de limpeza do subsolo I sem o devido
cuidado no acabamento do entorno da tubulao. Alm disso, ar armaduras no esto
protegidas contra oxidaes. O que demonstra falta de cuidado na execuo da obra. Fotos
152, 226 at 228.
CONSIDERAES:
A mesma situao em que um fato isolado utilizado para generalizar uma suposta situao
de falta de cuidado na execuo da obra.
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Alm do que, a Prefeitura Municipal emitiu o alvar de habite-se aps vistoria. No mnimo,
ela seria parte na culpa, se houvesse, em se tratando de responsabilizao.
2. Evidenciadas infiltraes decorrentes da m execuo da drenagem vertical da superfcie
em contato com o solo em todo o permetro do terreno. provvel tambm que a captao
das guas do subsolo que descem pelo lado externo das paredes esteja obstruda por
sedimentos. A foto 284 demonstra o que foi comentado.
CONSIDERAES:
H que se chegar a um determinante antes de afirmar que houve m execuo. O prprio
assistente admite a hiptese de obstruo por sedimentos, o que, caracterizaria, falta de
inspeo/manuteno.
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SUBSOLO I
Representadas pelas fotos 295 446 do anexo I.
1. Evidenciadas em todas as paredes do subsolo, infiltraes decorrentes da m execuo
da drenagem vertical da superfcie em contato com o solo em todo o permetro do terreno.
provvel tambm que a captao das guas do subsolo que descem pelo lado externo das
paredes esteja obstruda por sedimentos. As fotos 297 at a 300, 318 e 319, dentre outras
fotos, demonstra o que foi comentado.
CONSIDERAES:
Novamente, alm do emprego de linguagem discriminatria m execuo da drenagem,
o Eng. REQUERENTE admite a hiptese de obstruo por sedimentos, o que caracteriza falta
de manuteno.
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3. Constatadas vrias trincas e fissuras no piso das garagens e circulao. A falta de critrio
na definio e execuo das juntas de movimentao, para garantir a liberao das
deformaes do concreto do piso, na regio prxima aos pilares, e em todo o pavimento,
permitiu o aparecimento de vrias trincas e fissuras no piso. Fotos 313 at a 317, dentre
outras fotos.
CONSIDERAES:
H que se chegar a um determinante antes de afirmar que houve falta e critrio na
definio e execuo das juntas de movimentao.
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5. Foi constatado em vistoria no local, que a locao dos espaos destinados s vagas de
garagem, no obedeceu o projeto aprovado pela Prefeitura de MUNICPIO. Existe um
nmero de vagas superior ao nmero que foi aprovado em projeto. A disposio das vagas
tambm no obedeceu locao das vagas aprovada em projeto. Alguns condminos
reclamaram que no possvel utilizar o seu espao de garagem, porque se as utilizarem,
no haver espao suficiente para as manobras dos veculos.
CONSIDERAES:
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8. Mau acabamento nas demarcaes das vagas de garagens. A pintura das faixas foi feita
sem cuidado. Isso demonstra que no houve acompanhamento tcnico na execuo dos
servios. Fotos 369 e 370, dentre outras fotos.
CONSIDERAES:
Vcio esttico, aparente, abarcado pelo instituto da decadncia.
9. A vaga 504 est presa pelo pilar, evidenciando que a demarcao das vagas atuais no
segue projeto original aprovado pela Secretaria de Urbanismo da Prefeitura de MUNICPIO.
Foto 382.
CONSIDERAES:
As vagas tm que serem remarcadas. A partir do momento que o condomnio recebe a
edificao, lhe repassado autonomia para resoluo de assuntos administrativos.
10. Piso com sobras de argamassa na vaga 603. Isso demonstra que no houve
acompanhamento tcnico na execuo dos servios. Foto 385.
CONSIDERAES:
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CONCLUSO:
Aps analisadas as patologias relatadas e que esto aparentes, e as patologias que esto
documentadas atravs das fotos, posso afirmar que o edifcio necessita de reparos em
relao a todos os problemas e vcios apontados ao longo deste documento, pois h falhas
na execuo dos respectivos projetos e erros construtivos evidentes.
CONSIDERAES:
As falhas apontadas so praticamente todas elas estticas aparentes e, nem todas elas
foram decorrentes de execuo de mo de obra fornecida pela REQUERIDA. Outras
empresas/pessoas prestaram servio ao condomnio, tanto na construo, como na limpeza
e como em reformas.
Os servios foram acompanhados por muitos dos condminos, tiveram seus projetos
aprovados nos rgos competentes, os quis, inclusive, vistoriaram os locais para emisso de
certificados, alvars de concluso, habite-se, conformidade, etc. no mnimo, todos esses
rgos e profissionais envolvidos (projetistas, executores, vistoriadores, enfim, qualquer um
que tenha fornecido documento previsto na Lei 5.194/66 em seu Art. 7, que, de uma ou de
outra forma, tenha sido partcipe do empreendimento, so co-responsveis.
O Alvar de Habite-se fornecido pela PMMM data de 18/07/2012 e abrange o alvar de
construo n. ---/20-- para o edifcio, com rea de -----,47m e o alvar de construo n. --/2012, relativo ampliao, com rea de --,75m.
A edificao, para ter amparo legal, no que tange procedncia dos pedidos, deveria ter
sido objeto de vistorias anuais e manuteno peridica, conforme previsto nas normas 5674
e 15575.
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Com isso, de forma alguma quero subdimensionar o problema, ou at mesmo alegar que
nada deva ser realizado. Entretanto, se deve, nesse caso, ouvir os profissionais envolvidos,
principalmente o calculista estrutural e, que, engenheiros especialistas em clculo estrutural
e segurana dm seus pareceres baseados em procedimentos normativos. O CDC
extremamente exigente contra o fornecedor. Vejamos:
Se, segundo as normas legais, existe dano, no importa se houve dolo ou culpa
(responsabilidade objetiva). O consumidor , dessa forma, amparado pela lei. No entanto,
quando se tratam de prazos para agir, todos os diplomas so, da mesma forma, igualmente
severos. O legislador estipulou prazos a serem cumpridos e, determinou de forma clara e
objetiva, portanto, sem margens s interpretaes. O cdigo de defesa do consumidor
estipulou:
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Nesse aspecto, o diploma estabelece o prazo irredutvel de cento e oitenta dias para
propositura de ao contra o fornecedor. Ou seja, em termos de garantia, CDC e CC so
unnimes (cinco anos), porm, em termos de decadncia, o primeiro estabelece o prazo
ltimo em 90 (noventa) dias e, o segundo, em 180 (cento e oitenta) dias. O condomnio no
obedeceu nenhum dos prazos.
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Estas providncias se fazem urgentes e necessrias, para garantir a segurana das pessoas
que frequentam as dependncias do edifcio, bem como, restabelecer as condies normais
de estabilidade estrutural do prdio.
CONSIDERAES:
Ao prescrever: Estas providncias se fazem urgentes e necessrias, para garantir a
segurana das pessoas que frequentam as dependncias do edifcio, bem como,
restabelecer as condies normais de estabilidade estrutural do prdio a impresso que se
passa que o prdio est com ameaa de desabamento. Essa afirmativa absolutamente
depreciativa acerca do trabalho dos demais profissionais que estiveram envolvidos, desde
calculistas, executores, vistoriadores, etc.
O Eng. REQUERENTE no apresenta argumentos baseados em anlise de projetos, ensaios
laboratoriais ou trabalho desenvolvido por equipe multidisciplinar, que, seria, o mnimo
necessrio para atestar a estabilidade da edificao.
Ao menos, pelo que restou demonstrado em seu parecer tcnico, suas anlises se pautaram
em inspeo visual.
Ainda, foi verificado no subsolo II, alturas de p direito livre entre o piso e a viga, no p da
rampa, que esto abaixo da cota mnima de 240 centmetros. Portanto, no atende a lei
3375/2007; art.15 que substituiu o art.135 da Lei 2498/96 (cdigo de obras) que dispe o
seguinte: os compartimentos devero ter p direito de 2,4 metros (dois metros e quarenta
centmetros) - Secretaria de Urbanismo da cidade de MUNICPIO.
CONSIDERAES:
A exigncia somente se efetiva parte correspondente rea mnima obrigatria para o
compartimento. O 2 permite excees.
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Constou na inicial:
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Conforme restou demonstrado, com base em informaes extradas das notas fiscais, o
material utilizado era de boa qualidade, sendo: Argamassa Tecnoflex AC-II, Saint-Gobain;
Conforme tambm restou demonstrado, com base em informaes extradas das notas
fiscais, o material utilizado era de boa qualidade, sendo: Pastilhas CECRISA/PORTINARI;
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A argamassa testada (mesmo tipo e marca que a utilizada na obra objeto desse parecer),
obteve em ensaios efetuados por empresa credenciada para tal. Nele, o ndice de Tenso
Mdia de Aderncia, ensaio que afere a resistncia ao arranchamento da pastilha na
parede, obteve a mdia de 1,6 Mpa. A norma exige o mnimo de 0,5 Mpa. Portanto, o
produto alcanou mais de 3 (trs) vezes a resistncia mnima exigida por norma.
Com relao s pastilhas cermicas foi requerido via e-mail, em 15 de Abril de 2015, aps
contato telefnico, fabricante que envie, se for do seu interesse, representante para
acompanhar o recolhimento de amostra do produto que ser ensaiado.
Portanto, o julgamento antecipado, pode conduzir a erros, que, certamente seriam evitados
caso se utilize do acervo procedimento normativo. Se os ensaios apurarem que o produto
no atingiu as recomendaes normativas, ento a fabricante, poder responder pelas suas
falhas.
Entretanto, como o condomnio extrapolou o prazo decadencial, deve-se aguardar deciso
do magistrado para a efetiva realizao dos ensaios.
Outros pedidos aduzidos na inicial, mas que foram extrados do laudo fornecido pelo
assistente tcnico do condomnio:
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Como j foi fartamente demonstrado, todas as intervenes somente devem ser efetuadas
aps estudos conduzidos por profissionais que apresentem laudos e pareceres embasados
em anlises dos projetos e ensaios realizados in loco e em laboratrios.
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A empresa apresentou proposta sem detalhamento mnimo para apreciao da outra parte.
Sem esse nvel de aprofundamento, que inclua inclusive, quantificao do BDI, no h
nenhuma possibilidade de se tecer julgamento tcnico apropriado.
Vejamos o modelo apresentado pela proponente:
Sugiro que o oramento, seja ele fornecido por qualquer empresa com a qual o condomnio
deseje cotar, siga os seguintes padres tcnicos:
PLANILHA DE SERVIOS - CONSTRUO CIVIL
Munic.:
Projeto:
Local:
_______________ - PR.
REFORMA EM EDIFCIO REA TOTAL DE 22.855,76m2
PARQUE______, LOTE __, QUADRA ___ - ________________ - PR.
DESCRIO DOS SERVIOS
UNID
PREO (R$)
QUANT
(a)
unitrio
(b)
parcial
(c = a . b)
subtotal
R$ M. Obra R$ Materiais
*Notas
253.830,17
11.1
PISOS
11.1.1
2.103,16
5,45
11.462,22
1.146,22
11.1.2
519,79
16,00
8.316,64
7.900,81
415,83
11.1.3
2.463,03
2,83
6.970,37
2.091,11
4.879,26
11.1.4
359,87
28,50
10.256,30
3.076,89
11.1.5
2.103,16
78,00
164.046,48
16.404,65
11.1.6
2.103,16
12,00
25.237,92
2.523,79
11.1.7
770,47
8,90
6.857,18
685,72
11.1.8
594,55
27,50
16.350,13
4.905,04
11.445,09
11.2
11.2.1
292,73
9,20
2.693,12
1.346,56
1.346,56
11.2.2
19,98
43,00
859,14
85,91
11.2.3
22,36
21,40
478,50
143,55
334,95
11.2.4
93,55
3,23
302,17
90,65
211,52
76
249.497,24
10.316,00
7.179,41
4.332,93
773,23 Servio terceirizado
luciano_jost@hotmail.com
luciano_jost@hotmail.com
Por sua vez, seguindo o caminho de apresentao de um oramento quantitativo sob o qual
no paire dvidas, na esteira do exemplo acima, deve-se apresentar a composio unitria
da produo de 1 (um) m de argamassa mista de cimento, cal hidratada e areia, trao 1:2:8.
Vejamos:
Esse desdobramento dos servios deve seguir at que se chegue aos insumos unitrios.
Por ltimo, deve-se apresenta o cronograma fsico financeiro dos servios. mostrado
abaixo um modelo:
luciano_jost@hotmail.com
reforma
executada
no
pastilhamento
bem
como
os
servios
de
79
luciano_jost@hotmail.com
80
luciano_jost@hotmail.com