x daltte ide s. cuéllar cia lida PROFESIONALES INMOBILIAR Conirato de Amendamiento No. 217A-150-225 Direccién CL 103 N° 19-09 Bogoté D.C Pog. 1 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA COMERCIO CONTRATO N° 217A-150-225 { ARRENDADOR: FIDEL S. CUELLAR Y CIA LTDA, sociedad legalmente constituida segin Escritura Pablica 1246 otorgada el 10 de mayo de 1966 en la Notaria 8" de Bogota, NIT No. 860014043-6. | [ARRENDATARIO: OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA S.A. OPALCOL SA. DEUDOR SOLIDARIO: DOMINALCO S.A. DOMINALCO INICIACION: 01 DE JUNIO DE 2012 VENCIMIENTO: 31 DE MAYO DE 2022 LLUGAR: Bogoté, D.C. CONDICIONES GENERALES PRIMERA. OBJETO.- E| ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO y éste toma en arrendamiento a aquel, un inmueble ubicado en la ciudad de Bogota, situado en la Calle 103 No. 19-09, antes 21-09, que consta de: lote de terreno con construcci6n para Uso comercial y alinderado asi: NORTE.- Con la Calle 103 SUR Con el nimero 102-53 de la ‘Avenida Carrera 19 ORIENTE.- Con la Avenida Carrera 19 OCCIDENTE.- Con el edificio No. 102-70 de la Carrera 19A. SEGUNDA. VIGENCIA.- El término de duracién de este contrato es de ciento veinte (120) meses contados desde el dia PRIMERO (01) de JUNIO de DOS MIL DOCE (2.012). TERCERA. PRORROGAS.- Las partes han convenido que faltando al menos doce (12) meses para el vencimiento del presente contrato se reuniran en las oficinas del arrendador para acordar los términos y plazo de la renovacién. De no llevarse @ cabo la reunion aqui Snunciada este contrato se entenderd prorrogado automaticamente por periodos de un aio CUARTA. PREAVISOS PARA LA ENTREGA. Las partes se obligan a dar el correspondien- te preaviso para la entrega con doce meses (12) de anticipacién a la finalizacion del piazo original o de su prérroga subsistiendo durante las prorrogas, todas las garantias, compro” misos y estipulaciones de este contrato, Este aviso deberé darse por escrito a través del servicio postal autorizadosalar dig Il, gidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arendamiento No. 2174-150-225 Direccién CL. 103 N° 19-09 Bogotd D.C. Pag. 2 QUINTA. CANON.- El precio del arrendamiento es de VEINTIUN MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA, ($21.000.000), por cada periodo mensual, que el ARRENDATARIO pagaré en su totalidad dentro de los cinco (5) primeros dias del res- pectivo periodo en las oficinas del ARRENDADOR ubicadas en el Centro Empresarial de! Complejo Comercial CENTRO-CHIA, (Avenida Pradilla N° 900 Este, Chia, Oficina 319), 0 a su orden, durante todo el término de vigencia de este contrato, y se entendera vigente mientras el ARRENDATARIO o sus causahabientes, conserven el inmueble en su poder y no se les haya entregado este documento con la nota de cancelacién respective firma- da por el ARRENDADOR. PARAGRAFO No. 1.- El artendatario pagaré mensualmente, junto con el canon de arrendamiento, el valor correspondiente al IVA, segtin lo establecido por el Gobierno Nacional PARAGRAFO N°. 2 La mera tolerancia del ARRENDADOR en aceptar el pago de! precio con posterioridad a los cinco (5) primeros dias de cada mes, no se entendera ‘como animo de novar o modificar el término establecido para el pago en este contrato. PARAGRAFO N°. 3.- En caso de retardo en el pago del precio del arrendamiento, el ARRENDADOR, sin perjuicio de las demas acciones legales a su favor, se encuentra facultado para exigir al ARRENDATARIO el pago de honorarios y gastos de cobranza prejudicial, y el ARRENDATARIO, reconoceré y pagara durante la mora, al ARRENDADOR, intereses a la tasa del interés bancario corriente al momento de la mora, que se liquidarén sobre las sumas no pagadas, sin perjuicio de las demas acciones del ARRENDADOR. PARAGRAFO No. 4. Es entendido que, al suscribir este contrato, EL ARRENDATARIO queda plenamente notificado de la oportunidad o fecha y la cuantificacion de todos los reajustes automaticos pactados y que han de operar durante la vigencia del mismo. Si el pago se hiciere en cheque y éste resuitare impagado, sin fondos suficientes, con cuenta cancelada, 0 su pago rechazado por cualquier causal de las que establece la ley, por él Banco contra el cual se gir6, el correspondiente recibo expedido por dicho pago carecera de valor con la simple nota del respectivo Banco puesta al pié o en anexo al instrumento girado y EL ARRENDATARIO pagara al ARRENDADOR la sancién del veinte por ciento (20%) del valor del cheque, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 731 del codigo de comercio. SEXTA. INCREMENTOS DEL PRECIO.- Vencido el primer aio de vigencia de este contrato y asi sucesivamente cada doce (12) mensualidades, en caso de prorroga tacita © expresa, se reajustard el precio mensual del arrendamiento en forma automética y sin requerimiento alguno por parte del ARRENDADOR, en un valor equivalente al ciento cuarenta por ciento (140%) del incremento que haya tenido el indice Nacional de Precios al Consumidor expedido por el DANE en el afio calendario inmediatamente anterior al del vencimiento de la anualidad o de la prorroga vigente, con un tope maximo de 2 puntos por encima del total del indice. Para los efectos de este acuerdo se entiende que el citado Indice, es una cifra que constituye un hecho notorio y de puiblico conocimiento, que no requiere prueba especial PARAGRAFO.. La presente clausula constituye notficacion personal para todos los contratantes, respecto del monto y fecha de los reajustes del canon de arrendamiento.da lide, cs idel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arrendamiento No. 217A-150-225 Direccién CL 103 N° 19-09 Bogoté D.C. Pag. 3 SEPTIMA. DESTINACION.- El inmueble materia de este contrato sera destinado por EL ARRENDATARIO Unicamente para ACTIVIDAD COMERCIAL no pudiendo darle uso distinto, ni cederlo, ni subarrendario en todo o en parte, sin previo permiso escrito del ARRENDADOR, so pena de que éste a su arbitrio, pueda dar por terminado el arrendamiento y exigir Ja entrega inmediata del inmueble arrendado, sin necesidad de Tequerimientos de ninguna clase a los cuales renuncia EL ARRENDATARIO. PARAGRAFO 1- EL ARRENDADOR prohibe expresa y terminantemente al ARRENDATARIO dar al inmueble destinacién con los fines contemplados en el literal b) del Paragrafo del Articulo 3° del Decreto 180 de 1988 y del Articulo 34 de la Ley 30 de 1986 y en consecuencia el ARRENDATARIO se obliga a no utiizar el inmueble objeto de este contrato, para ocultar 0 como depésito de armas o explosives 0 dineros de grupos terroristas, o para que en él se elabore o almacene, venda 0 use drogas, estupefacientes 0 sustancias alucindgenas, tales como marihuana, hachis, cocaina, morfina, heroina, metacualona y afines. EL ARRENDATARIO_ se obligan a no guardar, ni permitir que se guarden en el inmueble arrendado sustancias inflamables 0 explosivas que pongan en peligro la seguridad de él, y en caso de que ocurriere dentro del mismo enfermedad infectocontagiosa seran de cuenta del ARRENDATARIO los gastos de desinfeccion que ordenen las autoridades sanitarias. PARAGRAFO 2.- El ARRENDATARIO declara conocer y haber recibido copia en lo pertinente de la reglamentacién de propiedad horizontal, si el inmueble se encuentra sometido a ésta; igualmente declara que conoce la reglamentacion municipal que regula la destinacién del inmueble, y por tanto es de su exclusiva responsabilidad el cumplimiento y acatamiento de las normas urbanas y del respectivo reglamento de Propiedad Horizontal OCTAVA. RECIBO Y ESTADO EL ARRENDATARIO deciara que ha recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado de servicio conforme al inventario que suscribe por separado y que se considera incorporado a este contrato para todos los efectos legales, que se obliga a conservario y que en el mismo estado lo restituira al ARRENDADOR a la terminacién del arrendamienio, o cuando éste haya de cesar por alguna de las causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legitimo. Los dafios resultantes del mal trato o descuido durante su tenencia, seran de cargo del ARRENDATARIO. Si dichos arreglos no se hicieren, el ARRENDADOR queda facultado para hacerios por su cuenta, a cargo del ARRENDATARIO, y cobrarlos por la via ejecutiva, presentado para ello las facturas correspondientes junto con el contrato, los cuales prestan mérito ejecutivo. NOVENA. REPARACIONES Y MEJORAS.- Las reparaciones, variaciones y reformas de cualquier clase que quisiere hacer el ARRENDATARIO, seran por cuenta de éste y para efectuarlas, se requiere previa autorizacion escrita del ARRENDADOR, siendo entendido en cualquier caso, que las que legare a ejecutar accederén al inmueble sin indemnizacion para quien las efectué. En consecuencia, el ARRENDADOR no queda obligado a pagar tales mejoras 0 reformas, ni a indemnizar en forma alguna al ARRENDATARIO aun en los. casos en que aquel lo haya autorizado expresamente, ni el ARRENDATARIO podran separar 0 llevarse los materiales utilizados. Queda expresamente estipulado que cualquier cerradura 0 implemento adicional que el ARRENDATARIO instale en las puertas 0§. qanett wire 96° idel s. cuéllar cia lida PROFESIONALES INMOBIL! Contato de Arendamiento No. 217-150-225 Direccion CL 103 N° 19-07 Bogotd D.C. Pag. 4 ventanas interiores 0 exteriores del inmueble, no las podra retirar y quedara de propiedad del duefio del inmueble, sin que haya lugar a reconocimiento de suma alguna por este concepto, DECIMA. SERVICIOS.- Los servicios publicos domicilarios, tales como los de energia eléctrica, gas, acueducto, alcantarillado, recoleccién de basuras, teléfono, avisos en paginas amarillas, Telecom., servicio de televisién por cable, antena parabdlica, vigilancia, celaduria, cuctas de administracién de propiedad horizontal con los incrementos que al respecto decrete la Asamblea de Copropietarios; los impuestos de Industria y Comercio, avisos, etc., seran por cuenta y pagados directamente por el ARRENDATARIO, sin que el ARRENDADOR tenga responsabiidad alguna por la correcta 0 deficiente prestacion de tales servicios. Asi mismo, se obliga a pagar las sanciones, costas y multas que las empresas respectivas 0 cualquier autoridad imponga durante la vigencia del presente contrato, por las infracciones de los respectivos reglamentos o por no haberse pagado oportunamente tales servicios, e indemnizaran al ARRENDADOR por los perjuicios que tales infracciones u omisiones puedan causarle. Es entendido que el ARRENDADOR puede si lo considera conveniente hacer las respectivas cancelaciones para obtener la normalizacién de los mencionados servicios, asi como también podra pagar los impuestos y multas y en estos casos su costo debera serie rembolsado en forma inmediata por el ARRENDATARIO, pudiendo ser cobrado por la via ejecutiva con la simple presentacion de los respectivos comprobantes sin necesidad de requerimiento alguno. PARAGRAFO 1- Si el ARRENDATARIO no cancela en su oportunidad los servicios sefialados, y como consecuencia la empresa respectiva los suspende y/o retira el contador © [a linea telefénica correspondiente, este hecho se tendra como incumplimiento det contrato, y el ARRENDADOR podrd exigir la restitucion del inmueble. PARAGRAFO 2- El ARRENDADOR podra en cualquier momento exigir al ARRENDATARIO validamente que acredite los pagos a que se refiere esta ciausula, y abstenerse de recibir los cénones de atrendamiento hasta comprobar la efectiva cancelacién de los servicios mencionados, como quiera que su pago oportuno es una obligacién inseparable del pago del canon mensual de arrendamiento. PARAGRAFO 3- EL ARRENDATARIO no podré sin autorizacién escrita del ARRENDADOR, solicitar lineas telefénicas adicionales, aumentar carga de energia eléctrica, obtener financiacién ante las empresas de servicios publicos, ni modificar en forma alguna los servicios puiblicos instalados. PARAGRAFO 4- El ARRENDATARIO se obliga a presentar en las oficinas de! arrendador con cinco (5) dias de antelacion a la fecha prevista para la entrega del inmueble, cualquiera que sea la causa de terminacién del contrato, los tltimos recibos de servicios puiblicos, administracion, etc., debidamente cancelados, y a pagar al ARRENDADOR, los servicios pliblicos que habiéndose causado no hayan sido facturados por las correspondientes empresas. Para determinar la suma de dinero a pagar por este concepto, se tendrén en cuenta los valores facturados en los dos uitimos periodos, sin perjuicio de efectuar los ajustes posteriores a que haya lugar, segin el monto definitivo de la facturaciéngidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrate de Arrendamiento No. 217A-150-225 Direccion CL 103 N° 19-07 Bogoté D.C Pag. 5 UNDECIMA. CLAUSULA PENAL.- El incumplimiento por parte del ARRENDATARIO de ‘cualquiera de las cldusulas de este contrato, y atin el simple retardo en el pago de una 0 mas mensualidades, lo constituira en deudor del ARRENDADOR por una suma equivalente al duplo del precio mensual del arrendamiento que esté vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente, a titulo de pena, que sera exigible inmediatamente sin necesi- dad de requerimientos de ninguna clase y sin perjuicio de los demas derechos del ARRENDADOR, para hacer cesar el arrendamiento y exigit judicialmente la entrega de! inmueble arrendado y el pago de la renta debida. Se entender en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligacién principal y que el arrendador podré pedir a la vez el pago de la pena y la indemnizacién de perjuicios, si es el caso. Este contrato seré prueba ‘sumaria suficiente par el cobro de esta pena y el ARRENDATARIO y los DEUDOR SOLIDARIOS renuncian expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constiturlos en mora del pago de ésta o cualquier otra obligacion derivada del contrato. PARAGRAFO.- Si el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO fuere su deseo de dar por terminado el contrato en forma unilateral, antes del_vencimiento del término ini © de cualquiera de sus prorrogas, debera dar cumplimiento a lo establecido en EL PARAGRAFO de la clausula DECIMA SEXTA de este contrato. DUODECIMA. MERITO EJECUTIVO.- El presente contrato constituye titulo ejecutivo para cobrar judicialmente al ARRENDATARIO y sus garantes, la mutta estipulada, los arrendamientos que salga a deber EL ARRENDATARIO, y los servicios, y/o administracion asi como cualquier otra suma a cargo del ARRENDATARIO, para lo cual bastara la sola afirmacion hecha en la demanda por EL ARRENDADOR, que no podrd ser desvirtuada por EL ARRENDATARIO, sino con la presentacién de los respectivos recibos de pago. DECIMA TERCERA, REQUERIMIENTOS.- El ARRENDATARIO y los deudor solidarios que al final de contrato se citan renuncian expresamente a los requerimientos de que tratan los Atticulos 2.007 y 2036 del C.C. y 424 del C.P.C relativos a la constitucién en mora, lo mismo que al derecho de retencion que a cualquier titulo les confieran las Leyes sobre et inmueble materia de este contrato DECIMA CUARTA. CESION DE DERECHOS.- El ARRENDATARIO acepta desde ahora cualquier cesion que haga el ARRENDADOR del presente contrato, sin necesidad de la notificacién de que trata el Articulo 1.960 de! Cédigo Civil al cual renuncia expresamente el ARRENDATARIO, por tanto tal cesién produciran efectos respecto del ARRENDATARIO y sus garantes, a partir de la fecha de la comunicacién certificada en que a éstos se comunique. DECIMA QUINTA. EXENCION DE RESPONSABILIDAD.- El ARRENDADOR no asume responsabilidad alguna por los dafios 0 perjuicios que el ARRENDATARIO pueda sufrir por causas atribuibles a terceros 0 a otros arrendatarios de partes del mismo inmueble, 0 culpa leve del ARRENDADOR 0 de otros arrendatarios 0 de sus empleados o dependientes, ni por robos, hurtos, ni por siniestros causados por incendio, inundacién o terrorismo. Tampoco asume EL ARRENDADOR responsabilidad alguna si las autoridadesfidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIO Contrato de Arrendamiento No. 217A-150-225 Direccion CL 103 N° 19-09 Bogoté D.C. Pag. 6 en cumplimiento de normas vigentes 0 futuras, no permitieren al ARRENDATARIO dar al inmueble destinacién comercial DECIMA SEXTA. CAUSALES DE TERMINACION. - A favor del arrendador seran las siguientes: a) La cesién o subarriendo, b) el cambio de destinacién del inmueble, ¢) El no pago del precio dentro del término previsto en este contrato, d) La destinacién de! inmueble para fines ilicitos 0 contrarios @ las buenas costumbres, 0 que representen peligro para el inmueble o la salubridad de sus habitantes, e) La realizacién de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacion del arrendador, f) La no cancelacién de los servicios publicos a cargo del arrendatario siempre que originen la desconexion 0 pérdida del servicio. G) La no cancelacion de las cuotas de administracion dentro del término pactado. H) En todo caso la violacién parcial o total de cualquiera de las obligaciones que este contrato 0 la Ley imponen al ARRENDATARIO, |) Las demas previstas en la ley. PARAGRAFO: TERMINACION POR PARTE DEL ARRENDATARIO EI arrendatario podra dar por terminado unilateralmente el contrato dentro del término inicial o durante sus prorro- 928, previo aviso escrito dirigido al Arrendador, con una antelacién no menor de SEIS (6) meses a la fecha en que pretenda hacer efectiva la terminacion del contrato y debera pagar al ARRENDADOR una suma equivalente al valor de SEIS (6) cénones de arrendamiento vigentes, pagaderos en cheque de gerencia, el mismo dia de la entrega del inmueble. DECIMA SEPTIMA. RESTITUCION DEL INMUEBLE. Una vez vencido el término de dura- cién del presente contrato el ARRENDATARIO debera entregar el precitado inmueble al ARRENDADOR a entera satisfaccion, entrega que no se entendera cumplida mientras no se haya acreditado la cancelacién de los servicios publicos y cuotas de administracion que se hubieren causado a cargo del ARRENDATARIO hasta la fecha de la respectiva entrega. PARAGRAFO.- EL ARRENDATARIO renuncia expresamente a exigir suma alguna por concepto de prima comercial 0 “Good Will’ a la terminacién del presente contrato. No po- dran en consecuencia, exigir ninguna suma o contra prestacién por este concepto ni al ARRENDADOR ni al propietario del inmueble. DECIMA OCTAVA. CESION O CAMBIO DE TENENCIA.- Estipulan expresamente los con- tratantes que este contrato no formaré parte integral de ningun establecimiento de comercio y que, por lo tanto, la enajenacién del que eventualmente se establezca en el inmueble no ‘solo no transfiere ningun derecho de arrendamiento al adquirente si no que constituye cau- sal de terminacién del contrato, toda vez que EL_ARRENDATARIO se obligan expresa- mente a no ceder, a no subarrendar el inmueble, ni transferir su tenencia. Para los efectos legales, esta estipulacién equivale a la oposicién a que se refiere el numeral 3 del Articulo 528 del Cédigo de Comercio, de tal suerte que la responsabilidad de EL ARRENDATARIO. no cesara con la enajenacién del establecimiento, ni con el aviso de la transferencia, ni aiin con la inscripcién de la enajenacién en el Registro Mercantilgidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arendamiento No, 217A-180-225 Direccién CL 103 N° 19-09 Bogolé D.C. Pag. 8 que por razén de esta solidaridad asuma el caracter de fiador ni arrendatario del inmueble objeto del presente contrato, pues tal calidad la asume exclusivamente OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA S.A. - OPALCOL S.A. y sus respectivos causahabientes. Todo lo ‘anterior sin perjuicio de que en caso de abandono del inmueble el deudor solidario pueda hacer entrega validamente del inmueble al ARRENDADOR 0 a quien éste sefiale, bien sea judicial o extrajudicialmente. Para este exclusivo efecto el ARRENDATARIO otorga poder ‘amplio y Suficiente al deudor solidario en este mismo acto y al suscribir el presente contrato. VIGESIMA SEXTA: El arrendatario se compromete a tomar dentro de los quince (15) dias siguientes contados a partir de la firma del presente contrato un seguro de incendio sobre el inmueble objeto de este contrato de arrendamiento y a mantenero vigente durante todo el tiempo que tenga el inmueble en su poder. Copia de la péliza de seguros y de sus renovaciones deberd entregarlas al ARRENDADOR, dentro de los ocho (8) dias siguientes contados a partir de la fecha de la constituci6n o renovacién. CESION DEL CONTRATO.- Aceptamos desde ahora cualquier Cesién que el ARRENDADOR haga respecto del presente contrato y aceptamos expresamente que la notificaci6n de que trata el articulo 1980 del Codigo civil se surta con el envio por correo certificado y a la direccion que registramos al lado de nuestra firma, de la copia de le respectiva nota de cesion acompafiada de la copia simple del contrato. DIRECCIONES PARA NOTIFICACIONES: ARRENDADOR: Centro Empresarial del Complejo Comercial CENTRO-CHIA, Avenida Pradilla N° 900 Este, Oficina 319, Chia - Cundinamarca. ARRENDATARIO Y DEUDOR SOLIDARIOS: Calle 103 No. 19-09. Para constancia se firma por las partes en Chia, y ante testigos habiles, el dia treinta (30), del mes de mayo de dos mil doce (2012). FIDEL S, GUELLAR & CIA. LTDA. fT. 860.014.043-8fidel s. cuellar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arrenciamiento No, 2174-150-225 Direccion CL. 103 N° 19-09 Bogoté D.C. Pg. 9 ARRENDATARIO OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA S.A., - OPALCOL S. NIT No. 900.2+4.420-6 Direccién Oficina: Carrera 23 N° 164 - 94 Teléfono Oficina: 6740700 E-mail: ribarra@alsea com.mx / d.rojas@dominos.com.co Representada Legalmente por: RICARDO IBARRA GONZALEZ HUELLA INDICE DERECHO C.E. No, £357684 Representante Legal DEUDOR SOLIDARIO Direccién Oficina: Catrera 23 No. 164-94 Teléfono Oficina: 6740700 E-mail: ribarra@alsea.com.mx Representada Legalmente por: RICARDO IBARRA GONZALEZ HUELLA INDICE DERECHO C.E. No. E357684 Representante Legal Direccion Residencia: Teléfono Residencia: Celular: 3208597777 TESTIGOS Br OO FOU AUT OYidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arendamiento No. 217A-150-225 Direccion CL 103N°19-09 Bogots D.C Pag. 1 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA COMERCIO CONTRATO N° 217A-150-225 [ARRENDADOR: FIDEL S. CUELLAR Y CIA LTDA, sociedad legaimente constituida seguin Escritura Publica 1246 otorgada el 10 de mayo de 1966 en la Notaria 8* de Bogota, NIT No. 860014043-6. ARRENDATARIO: OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA S.A. OPALCOL SA. DEUDOR SOLIDARIO: DOMINALCO S.A. DOMINALCO INICIACIOT 01 DE JUNIO DE 2012 VENCIMIENTO: 31 DE MAYO DE 2022 LLucar: Bogota, D.C. CONDICIONES GENERALES PRIMERA. OBJETO.- El ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO y éste toma en arrendamiento a aquel, un inmueble ubicado en la ciudad de Bogoté, situado en la Calle 103 No. 19-09, antes 21-09, que consta de: lote de terreno con construccién para uso comercial y alinderado asi: NORTE.- Con la Calle 103 SUR.- Con el nlimero 102-53 de la Avenida Carrera 19 ORIENTE.- Con la Avenida Carrera 19 OCCIDENTE.- Con el edificio No, 102-70 de la Carrera 198. SEGUNDA. VIGENCIA.- El término de duracién de este contrato es de ciento veinte (120) meses contados desde el dia PRIMERO (01) de JUNIO de DOS MIL DOCE (2.012). TERCERA. PRORROGAS.- Las partes han convenido que faltando al menos doce (12) meses para el vencimiento del presente contrato se reuniran en las oficinas del arrendador para acordar los términos y plazo de la renovacion. De no llevarse a cabo la reunion aqui anunciada este contrato se entenderé prorrogado autométicamente por periodos de un ato. CUARTA. PREAVISOS PARA LA ENTREGA. Las partes se obligan a dar el correspondien- te preaviso para la entrega con doce meses (12) de anticipacién a la finalizacién del plazo original o de su prérroga subsistiendo durante las prérrogas, todas las garantias, compro- misos y estipulaciones de este contrato, Este aviso debera darse por escrito a través del servicio postal autorizado.i cudtlar ei 860.012,049-8 idel s. cuéllar cia ltda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arendamiento No. 217-150-225 Direccién CL 103.N® 19-09 Bogoté D.C. Pag. 2 QUINTA. CANON.- El precio del arrendamiento es de VEINTIUN MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA, ($21.000.000), por cada periodo mensual, que el ARRENDATARIO pagaré en su totalidad dentro de los cinco (5) primeros dias del res- pectivo periodo en las oficinas del ARRENDADOR ubicadas en el Centro Empresarial del Complejo Comercial CENTRO-CHIA, (Avenida Pradilla N° 900 Este, Chia, Oficina 319), 0 a su orden, durante todo el término de vigencia de este contrato, y se entendera vigente mientras el ARRENDATARIO 0 sus causahabientes, conserven el inmueble en su poder y no se les haya entregado este documento con la nota de cancelacién respectiva firma- da por el ARRENDADOR. PARAGRAFO No. 1.- El arrendatario pagaré mensualmente, junto con el canon de arrendamiento, el valor correspondiente al IVA, segin Io establecido por el Gobierno Nacional PARAGRAFO N°. 2- La mera tolerancia del ARRENDADOR en aceptar el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros dias de cada mes, no se entender como animo de novar o modificar el término establecido para el pago en este contrato. PARAGRAFO N°. 3.- En caso de retardo en el pago del precio del arrendamiento, el ARRENDADOR, sin pefjuicio de las demas acciones legales a su favor, se encuentra facultado para exigir al ARRENDATARIO el pago de honorarios y gastos de cobranza prejudicial, y el ARRENDATARIO, reconoceré y pagara durante la mora, al ARRENDADOR, intereses a la tasa del interés bancario corriente al momento de la mora, que se liquidaran sobre las sumas no pagadas, sin perjuicio de las demas acciones del ARRENDADOR. PARAGRAFO No. 4. Es entendido que, al suscribir este contrato, EL ARRENDATARIO queda plenamente notificado de la oportunidad o fecha y la cuantificacién de todos los reajustes autométicos pactados y que han de operar durante la vigencia del mismo. Si el pago se hiciere en cheque y éste resultare impagado, sin fondos suficientes, con cuenta cancelada, o su pago rechazado por cualquier causal de las que establece la ley, por el Banco contra el cual se gird, el correspondiente recibo expedido por dicho pago careceré de valor con la simple nota del respectivo Banco puesta al pié o en anexo al instrumento girado y EL ARRENDATARIO pagaré al ARRENDADOR Ia sancién del veinte por ciento (20%) del valor del cheque, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 731 del codigo de comercio. SEXTA. INCREMENTOS DEL PRECIO.- Vencido el primer afio de vigencia de este contrato y asi sucesivamente cada doce (12) mensualidades, en caso de prorroga tacita © expresa, se reajustard el precio mensual del arrendamiento en forma automatica y sin fequerimiento alguno por parte del ARRENDADOR, en un valor equivalente al ciento cuarenta por ciento (140%) del incremento que haya tenido el indice Nacional de Precios al Consumidor expedido por el DANE en el afio calendario inmediatamente anterior al del vencimiento de la anualidad o de la prérroga vigente, con un tope maximo de 2 puntos por encima del total del indice. Para los efectos de este acuerdo se entiende que el citado indice, es una cifra que constituye un hecho notorio y de publico conocimiento, que no requiere prueba especial PARAGRAFO.- La presente clausula constituye notificacion personal para todos los contratantes, respecto del monto y fecha de los reajustes del canon de arrendamiento.fidel s. cuéllar cia Itda PROFESION/ NMOBILIARIOS Contrato de Arrendamiento No. 2174-150. Direceién CL 103 N° 19-09 Bogots D.C. Pog. 3 SEPTIMA. DESTINACION.- El inmueble materia de este contrato sera destinado por EL ARRENDATARIO Unicamente para ACTIVIDAD COMERCIAL no pudiendo darie uso distinto, ni cederlo, ni subarrendarlo en todo 0 en parte, sin previo permiso escrito del ARRENDADOR, so pena de que éste a su afbitrio, pueda dar por terminado el arrendamiento y exigir la entrega inmediata del inmueble arrendado, sin necesidad de requerimientos de ninguna clase a los cuales renuncia EL ARRENDATARIO. PARAGRAFO 1. EL ARRENDADOR prohibe expresa y terminantemente al ARRENDATARIO dar al inmueble destinacién con los fines contemplados en el literal b) del Paragrafo del Articulo 3° del Decreto 180 de 1988 y del Articulo 34 de la Ley 30 de 1986 y fen consecuencia el ARRENDATARIO se obliga a no utilizar el inmueble objeto de este contrato, para ocultar 0 como depésito de armas o explosives o dineros de grupos terroristas, o para que en él se elabore o almacene, venda o use drogas, estupefacientes 0 sustancias alucinégenas, tales como marihuana, hachis, cocaina, morfina, heroina, metacualona y afines. EL ARRENDATARIO. se obligan a no guardar, ni permitir que se guarden en el inmueble arrendado sustancias inflamables 0 explosivas que pongan en peligro la seguridad de él, y en caso de que ocurriere dentro de! mismo enfermedad infectocontagiosa seran de cuenta del ARRENDATARIO los gastos de desinfeccion que ordenen las autoridades sanitarias. PARAGRAFO 2.- El ARRENDATARIO declara conocer y haber recibido copia en lo pertinente de la reglamentacién de propiedad horizontal, si el inmueble se encuentra sometido a ésta; igualmente declara que conoce la reglamentacion municipal que regula la destinacion del inmueble, y por tanto es de su exclusiva responsabilidad el cumplimiento y acatamiento de las normas urbanas y del respectivo reglamento de Propiedad Horizontal OCTAVA. RECIBO Y ESTADO EL ARRENDATARIO declera que ha recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado de servicio conforme al inventario que suscribe por separado y que se considera incorporado a este contrato para todos los efectos legales, que se obliga a conservarlo y que en el mismo estado Io restituiré al ARRENDADOR a la terminacion del arrendamiento, o cuando éste haya de cesar por alguna de las causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legitimo. Los dafios resultantes del mal trato 0 descuido durante su tenencia, seran de cargo del ARRENDATARIO. Si dichos arreglos no se hicieren, el ARRENDADOR queda facultado para hacerlos por su cuenta, a cargo del ARRENDATARIO, y cobrarios por la via ejecutiva, presentado para ello las facturas correspondientes junto con el contrato, los cuales prestan mérito ejecutivo. NOVENA. REPARACIONES Y MEJORAS.- Las reparaciones, variaciones y reformas de cualquier clase que quisiere hacer el ARRENDATARIO, seran por cuenta de éste y para efectuarias, se requiere previa autorizacion escrita del ARRENDADOR, siendo entendido en cualquier caso, que las que llegare a ejecutar acoederan al inmueble sin indemnizacion para quien las efectué. En consecuencia, el ARRENDADOR no queda obligado a pagar tales mejoras 0 reformas, nia indemnizar en forma alguna al ARRENDATARIO atin en los casos en que aquel lo haya autorizado expresamente, ni el ARRENDATARIO podrén separar o llevarse los materiales utiizados. Queda expresamente estipulado que cualquier cerradura 0 implemento adicional que el ARRENDATARIO instale en las puertas owan fidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIAI Contrato de Arrendamiento No. 217-150-225 Direceiin CL 103 N° 19-09 Bogoté D.C Pag. 4 ventanas interiores 0 exteriores del inmueble, no las podra retirar y quedara de propiedad del duefio del inmueble, sin que haya lugar 2 reconocimiento de suma alguna por este concepto. DECIMA. SERVICIOS. Los servicios publicos domiciliarios, tales como los de energia eléctrica, gas, acueducto, alcantarilado, recoleccién de basuras, teléfono, avisos en paginas amarilas, Telecom., servicio de television por cable, antena parabdlica, vigilancia, celaduria, cuotas de administracion de propiedad horizontal con los incrementos que al respecto decrete la Asamblea de Copropietarios; los impuestos de Industria y Comercio, avisos, etc., seran por cuenta y pagados directamente por el ARRENDATARIO, sin que el ARRENDADOR tenga responsabilidad alguna por la correcta 0 deficiente prestacion de tales servicios. Asi mismo, se obliga a pagar las sanciones, costas y multas que las empresas respectivas 0 cualquier autoridad imponga durante la vigencia del presente contrato, por las inffacciones de los respectivos reglamentos o por no haberse pagado oportunamente tales servicios, e indemnizaran al ARRENDADOR por los perjuicios que tales infracciones u omisiones puedan causarle. Es entendido que el ARRENDADOR puede si lo considera conveniente hacer las respectivas cancelaciones para obtener la normalizacién de los mencionados servicios, asi como también podra pagar los impuestos y mullas y en estos casos su costo debera sere rembolsado en forma inmediata por el [ARRENDATARIO, pudiendo ser cobrado por la via ejecutiva con la simple presentacion de los respectivos comprobantes sin necesidad de requerimiento alguno. PARAGRAFO 1- Si el ARRENDATARIO no cancela en su oportunidad los servicios sefialados, y como consecuencia la empresa respectiva los suspende y/o retira el contador © [a linea telefénica correspondiente, este hecho se tendra como incumplimiento del contrato, y el ARRENDADOR podré exigir la restitucion del inmueble PARAGRAFO 2- Ei ARRENDADOR podré en cualquier momento exigir al ARRENDATARIO validamente que acredite los pagos @ que se refiere esta clausula, y abstenerse de recibir los canones de arrendamiento hasta comprobar la efectiva Cancelacién de los servicios mencionados, como quiera que su pago oportuno es una obligacion inseparable del pago del canon mensual de arrendamiento. PARAGRAFO 3- EL ARRENDATARIO no podra sin autorizacién escrita del ARRENDADOR, solicitar lineas telefénicas adicionales, aumentar carga de energia eléctrica, obtener financiacién ante las empresas de servicios publicos, ni modificar en forma alguna los servicios publicos instalados PARAGRAFO 4- El ARRENDATARIO se obliga a presentar en las oficinas del arrendador ‘con cinco (5) dias de antelacién a la fecha prevista para la entrega del inmueble, cualquiera que sea la causa de terminacién del contrato, los tltimos recibos de servicios piblicos, administracion, etc., debidamente cancelados, y @ pagar al ARRENDADOR, los servicios piblicos que habiéndose causado no hayan sido facturados por las correspondientes empresas. Para determinar la suma de dinero a pagar por este concepto, se tendran en cuenta los valores facturados en los dos uitimos periodos, sin perjuicio de efectuar los ajustes posteriores a que haya lugar, segtin el monto definitivo de la facturacion.ols Soo 34 ons? idel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arrendamiento No. 217-150-228 Direccion CL 103 N° 19-09 Bogoté D.C Pag. 5 UNDECIMA, CLAUSULA PENAL.- El incumplimiento por parte del ARRENDATARIO de cualquiera de las clausulas de este contrato, y atin el simple retardo en el pago de una o mas mensualidades, lo constituira en deudor del ARRENDADOR por una suma equivalent ‘al duplo del precio mensual del arrendamiento que esté vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente, a titulo de pena, que sera exigible inmediatamente sin necesi- dad de requerimientos de ninguna clase y sin perjuicio de los demas derechos del ARRENDADOR, para hacer cesar el arrendamiento y exigir judicialmente la entrega del inmueble arrendado y el pago de la renta debida. Se entendera en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligacién principal y que el arrendador podra pedir a la vez el pago de la pena y la indemnizacién de perjuicios, si es el caso. Este contrato sera prueba sumaria suficiente par el cobro de esta pena y el ARRENDATARIO y los DEUDOR SOLIDARIOS renuncian expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirios en mora del pago de ésta o cualquier otra obligacion derivada del contrato PARAGRAFO.- Si el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO fuere su deseo de dar por terminado el contrato en forma unilateral, antes de!_vencimiento del término inicial © de cualquiera de sus prorrogas, debera dar cumplimiento a lo establecido en EL PARAGRAFO de la clausula DECIMA SEXTA de este contrato. DUODECIMA. MERITO EJECUTIVO.- El presente contrato constituye titulo ejecutivo para cobrar judicialmente al ARRENDATARIO y sus garantes, la muita estipulada, los arrendamientos que salga a deber EL ARRENDATARIO, y los servicios, y/o administracion asi como cualquier otra suma a cargo del ARRENDATARIO, para lo cual basiara la sola afirmacién hecha en la demanda por EL ARRENDADOR, que no podré ser desvirtuada por EL ARRENDATARIO, sino con la presentacién de los respectivos recibos de pago. DECIMA TERCERA. REQUERIMIENTOS.- i ARRENDATARIO y los deudor solidarios que al final de contrato se citan renuncian expresamente a los requerimientos de que tratan los Articulos 2.007 y 2035 del C.C. y 424 del C.P.C relativos a la constitucién en mora, 1o ‘mismo que al derecho de retencién que a cualquier titulo les confieran las Leyes sobre él inmueble materia de este contrat. DECIMA CUARTA. CESION DE DERECHOS.- El ARRENDATARIO acepta desde ahora cualquier cesion que haga el ARRENDADOR del presente contrato, sin necesidad de la notificacién de que trata el Articulo 1.960 de! Cédigo Civil al cual renuncia expresamente e! ARRENDATARIO, por tanto tal cesién produciran efectos respecto del ARRENDATARIO y ‘sus garantes, a partir de la fecha de la comunicacién certificada en que a éstos se ‘comunique. DECIMA QUINTA. EXENCION DE RESPONSABILIDAD.- El ARRENDADOR no asume responsabilidad alguna por los dafios 0 perjuicios que el ARRENDATARIO pueda suftir por causas atribuibles a terceros 0 a otros arrendatarios de partes del mismo inmueble, 0 a culpa leve del ARRENDADOR 0 de otros arrendatarios 0 de sus empleados 0 dependientes, ni por robos, hurtos, ni por siniestros causados por incendio, inundacién © terrorismo. Tampoco asume EL ARRENDADOR responsabilidad alguna si las autoridadesidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Amrendamiento No. 217-180-225 Direccién CL 103 N° 19-09 Bogotd D.C. Pag. 6 en cumplimiento de normas vigentes 0 futuras, no permitieren al ARRENDATARIO dar al inmueble destinacién comercial DECIMA SEXTA. CAUSALES DE TERMINACION. - A favor del arrendador seran las siguientes: a) La cesién o subarriendo, b) el cambio de destinacién del inmueble, c) El no pago del precio dentro del término previsto en este contrato, d) La destinacion del inmueble para fines ilicitos 0 contrarios a las buenas costumbres, 0 que representen peligro para el inmueble o la salubridad de sus habitantes, e) La realizacién de mejoras, cambios 0 ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacién del arrendador, f) La no cancelacion de los servicios piblicos a cargo del arrendatario siempre que originen la desconexién o pérdida del servicio. G) La no cancelacién de las cuotas de administracion dentro del témino pactado. H) En todo caso la violacién parcial o total de cualquiera de las obligaciones que este contrato o la Ley imponen al ARRENDATARIO, |) Las demas previstas en la ley. PARAGRAFO: TERMINACION POR PARTE DEL ARRENDATARIO El arrendatario podra dar por terminado unilateralmente el contrato dentro del término inicial o durante sus prorro- gas, previo aviso escrito dirigido al Arrendador, con una antelacion no menor de SEIS (6) meses a la fecha en que pretenda hacer efectiva la terminacién de! contrato y deberé pagar ‘al ARRENDADOR una suma equivalente al valor de SEIS (6) canones de arrendamiento vigentes, pagaderos en cheque de gerencia, el mismo dia de la entrega del inmueble. DECIMA SEPTIMA. RESTITUCION DEL INMUEBLE. Una vez vencido el término de dura- ci6n del presente contrato el ARRENDATARIO debera entregar el precitado inmueble al ARRENDADOR a entera satisfacci6n, entrega que no se entendera cumplida mientras no se haya acreditado la cancelacién de los servicios pUblicos y cuotas de administracién que se hubieren causado a cargo del ARRENDATARIO hasta la fecha de la respective entrega. PARAGRAFO.- EL ARRENDATARIO renuncia expresamente a exigir suma alguna por concepto de prima comercial 0 "Good Will’ a la terminacién del presente contrat. No po- dran en consecuencia, exigir ninguna suma o contra prestacién por este concepto ni al ARRENDADOR ni al propietario de! inmueble. DECIMA OCTAVA. CESION O CAMBIO DE TENENCIA.- Estipulan expresamente los con- tratantes que este contrato no formara parte integral de ningtin establecimiento de comercio y que, por lo tanto, la enajenacién del que eventualmente se establezca en el inmueble no Solo no transfiere ningtin derecho de arrendamiento al adquirente si no que consfituye cau- sal de terminacién del contrato, toda vez que EL _ARRENDATARIO se obligan expresa- mente a no ceder, a no subarrendar el inmueble, nitransferir su tenencia. Para los efectos legales, esta estipulacién equivele a la oposicion a que se refiere el numeral 3 del Articulo 528 del Codigo de Comercio, de tal suerte que la responsabilidad de EL ARRENDATARIO no cesaré con la enajenacion del establecimiento, ni con el aviso de la transferencia, ni atin con la inscripcion de la enajenacién en el Registro Mercantilfidel s. cuéllar cia Itda PRO! IALES INMOBILIARIOS Contato de Arendamiento No. 217A+1$0-225 Direccién CL 103.N°19-09 Bogoté D.C. Pag. 8 que por razén de esta solidaridad asuma el carécter de fiador ni arrendatario del inmueble objeto del presente contrato, pues tal calidad la asume exclusivamente OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA S.A. - OPALCOL S.A. y sus respectivos causahabientes. Todo lo anterior sin perjuicio de que en caso de abandono del inmueble el deudor solidario pueda hacer entrega validamente del inmueble al ARRENDADOR 0 a quien éste sefiale, bien sea Judicial 0 extrajudicialmente. Para este exclusivo efecto el ARRENDATARIO otorga poder amplio y suficiente al deudor solidario en este mismo acto y al suscribir el presente contrato VIGESIMA SEXTA: El arrendatario se compromete @ tomar dentro de los quince (15) dias siguientes contados a partir de la firma del presente contrato un seguro de incendio sobre el inmueble objeto de este contrato de arrendamiento y a mantenerlo vigente durante todo el tiempo que tenga el inmueble en su poder. Copia de la pdliza de seguros y de sus Fenovaciones debera entregarias al ARRENDADOR, dentro de los ocho (8) dias siguientes contados a partir de la fecha de la constitucién 0 renovacién CESION DEL CONTRATO.- Aceptamos desde ahora cualquier Cesién que el ARRENDADOR haga respecto del presente contrafo y aceptamos expresamente que la notificacién de que trata el articulo 1960 del Codigo civil se surta con el envio por correo certificado y a la direccién que registramos al lado de nuestra firma, de la copia de la respectiva nota de cesién acompafiada de la copia simple del contrato. DIRECCIONES PARA NOTIFICACIONES: ARRENDADOR: Centro Empresarial del Complejo Comercial CENTRO-CHIA, Avenida Pradilla N° 900 Este, Oficina 319, Chia - Cundinamarca. ARRENDATARIO Y DEUDOR SOLIDARIOS: Calle 103 No. 19-09. Para constancia se firma por las partes en Chia, y ante testigos habiles, el dia treinta (30), del mes de mayo de dos mil doce (2012). win fan, 014.043-8 FIDEL S/PUELLAR & CIA. LTDA. IT. 860.014.043-8fidel s. cuéllar cia Itda PROFESIONALES INMOBILIARIOS Contrato de Arrencamiento No. 217-150-225 Direccion CL 103 N° 19-09 Bogota D.C. Pag. 9 ARRENDATARIO Direccién Oficina: Carrera 23 N° 164 - 94 Teléfono Oficina: 6740700 E-mail: iparra@alsea.com.mx / d.rojas@dominos.com.co Representada Legalmente por: RICARDO IBARRA GONZALEZ HUELLA INDICE DERECHO C.E. No. E357684 Representante Legal Direccién Residencia: DEUDOR SOLIDARIO DOMINALCOS NIT. 900.039.920-" Direccion Oficina: Garrera 23 No. 164-94 Teléfono Oficina: 6740700 E-mail: ribarra@alsea.com.mx Representada Legalmente por. RICARDO IBARRA GONZALEZ HUELLA INDICE DERECHO C.E. No. E357684 Representante Legal Direccion Residencia: Teléfono Residencia: Celular. 3208597777 = DOMINALCO. TESTIGOS 27a Foupen/odrACUERDO DE CESION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL Los suscritos a saber. i) RAUL EDUARDO GARCIA CUELLAR, mayor de edad, domiciliado en Bogota, identificado con la cédula de ciudadania numero 80.407.275 de Bogota, obrando en nombre y representacién de FIDEL S CUELLAR CIA LTDA, sociedad legalmente conformada, con domicilio en la ciudad de Bogota identificada con el NIT 860.014.043-8, quien para efectos del presente acuerdo se denominara EL ARRENDADOR, ii) MARIO FERNANDO MOSCOSO GRAJALES, mayor de edad, domiciliado en Bogota, identiicado con la cédula de ciudadania niimero 79.786.225 de Bogota, obrando en nombre y representacién de la sociedad VIDEO COLOMBIA S.A., sociedad legalmente conformada, con domicilio en la ciudad de Bogota identificada con el le NIT 830,001.972-1, quien para efectos del presente contrato se denominaré EL ARRENDATARIO CEDENTE, y iii) RICARDO IBARRA GONZALEZ mayor de edad, domiciliado en Bogota, identificado con la cédula de extranjeria numero 357684, quien obra en representacién legal de OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA SA, sociedad legalmente constituida, domiciliada en la ciudad de Bogota e identificada con el NIT 9004211120-6, quien para efectos del presente documento se denominara OPALCOL SA © CESIONARIO, y quienes conjuntamente se denominaraén las PARTES, han decidido celebrar el presente ACUERDO DE CESION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL(en adelante “el Acuerdo’), previas las siguientes: CONSIDERACIONES 1, Que el primero (01) de septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), se suseribié entre FIDEL S CUELLAR CIA LTDAy VIDEO COLOMBIA S.A, un contrato de arrendamiento (en adelante el “Contrato de Arrendamiento”) sobre el local comercial ubicado en la Calle 103 N° 19 ~ 09 (antes Calle 103 N° 21 - 09),en la cludad de Bogota (en adelante el “Inmueble” o el “Local’), destinado a la venta 0 comercializacién y alquiler de cassette, discos o cualquier otro sistemas de produccién para peliculas de video 2. Que en el Contrato de Arrendamiento se pact una vigencia de cuarenta y ocho | meses contados a partir del primero (01) de septiembre de de mil novecientos noventa y cinco (1995), con prérrogas automaticas y sucesivas a opcién exclusiva del Arrendatario por dos periodos, cada uno de cuatro afios, 3. Que el contrato de Arrendamiento se ha prorrogado cuatro (04) veces a opcién del Arrendatario y se encuentra vigente a la firma del presente Acuerdo, hasta el treinta y uno (31) de agosto de dos mil quince (2015).4. Que el ARRENDATARIO ha manifestado su interés en terminar el contrato de arrendamiento de manera anticipada y en consecuencia ha solicitado al ARRENDADOR autorizacién para ceder el contrato de arrendamiento a la sociedad OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA SA (OPACOL S.A) 5. Que a su vez OPALCOL SA ha manifestado a VIDEO COLOMBIA SA, su intencién de establecer su actividad comercial en dicho Local 6. Que el Arrendador ha manifestado a VIDEO COLOMBIA su interés en la aprobacién de la cesién del contrato de arrendamiento para que OPALCOL SA. establezca su actividad comercial en el Local, a través de la suscripcién de un Nuevo contrato de arrendamiento, 7. Para tal efecto, VIDEO COLOMBIA SA cederé con autorizacién del Arrendador, el Contrato de Arrendamiento con el fin de que OPALCOL SA suscriba un contrato de arrendamiento con los términos y condiciones que ellos determinen y como contraprestacién a ello, OPALCOL SA ha aceptado pagar a VIDEO COLOMBIA SA una prima, 8. Que VIDEO COLOMBIA S.A. hara entrega del inmueble a OPALCOL S°A. el dia 31 de mayo de 2012 a las cinco (05:00) de la tarde, 9. Que tanto Arrendador como Arrendatario han cumplido todas las obligaciones estipuladas en el Contrato de Arrendamiento y en la ley aplicable colombiana. 10. Para tal efecto, las partes suscriben el presente Acuerdo el cual se regird por las siguientes: CLAUSULAS PRIMERA - OBJETO: Por medio del presente acuerdo, EL ARRENDADOR autoriza AL ARRENDATARIO a ceder el contrato de arrendamiento, suscrito entre ellos el primero (1°) de septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), sobre el local comercial ubicado en la Calle 103 N° 19 - 09 en la ciudad de Bogota D.C. La cesién se llevard a cabo previo ‘cumplimiento de todos los requisitos exigidos por FIDEL S. CUELLAR Y CiA. LTDA en su condicién de ARRENDADOR y una vez entregado el inmueble por parte de VIDEO COLOMBIA S.A. a OPALCOL S.A. el dia treinta y uno (31) de mayo de 2012. El mismo dia se realizara la celebracién del contrato entre FIDEL S CUELLAR Y CiA LTDA con el cesionario OPALCOL S.A., en donde funcionard un punto de venta y servicio compartido de las marcas Burguer King y Domino’s Pizza, teniendo en cuenta una vigencia inicial de 10 afios a partir del 01 de junio de 2012, un canon mensual de veintiin millones de pesos (821,000,000) y un ineremento anual correspondiente al IPC al 31 de diciembre del afio inmediatamente anterior + 40% de ese IPC. Tanto el ARRENDADOR como OPALCOLS.A, han acordado que el 40% adicional sobre el IPC, tendra un tope maximo de dos (2) puntos cuando éste sea superado por el mismo porcentale. SEGUNDA - FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y CONDICIONES DE ENTREGA DEL LOCAL: El contrato de arrendamiento con el cesionario OPALCOL SA, sera firmado con el ARRENDADOR, en la misma fecha en que el local sea entregado por el cedente al cesionario, es decir, por VIDEO COLOMBIA S.A., a OPALCOL S.A. el dia treinta y uno (31) de mayo a las cinco (5:00) de la tarde; fecha en que VIDEO COLOMBIA SA comunicara previamente y por escrito al ARRENDADOR, mediante Acta de Entrega del inmueble a OPALCOL S.A. Para realizar la entrega del Inmueble, VIDEO COLOMBIA SA. se obliga a: i) culminar de manera definitiva sus operaciones en el inmueble y cerrar totalmente el establecimiento de comercio que en él opera; ii) desmontar los avisos, equipos y demas mobiliario de su propiedad que pueda retirarse sin causar dafios en el Inmueble; y iii) El Inmueble sera entregado a paz y salvo por concepto del pago de servicios publicos, hasta la Fecha de Entrega del mismo. Los consumos causados con posterioridad a la Fecha de Entrega del Inmueble, no seran responsabilidad de VIDEO COLOMBIA SA. Los consumos causados con anterioridad a la Fecha de Entrega, pero que sean facturados con posterioridad a dicha fecha, seran pagados por VIDEO COLOMBIA SA, de acuerdo con las instrucciones que EL ARRENDADOR le suministre previamente a VIDEO COLOMBIA SA. CLAUSULA TERCERA. PRIMA: Como contraprestacién de la presente cesion del Contrato de Arrendamiento autorizado previamente por el ARRENDADOR, OPALCOL SA se obliga a pagar a VIDEO COLOMBIA SA, una prima equivalente a la suma de CIENTO GINCUENTA MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($150.000.000) (en adelante la “Prima’), que sera pagada por una sola vez, de la siguiente manera: 2.1, La suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE (875,000.00) sera pagada por OPALCOL SA a VIDEO COLOMBIA SA, el dia miércoles nueve (09) de mayo de 2012 2.2. El saldo, correspondiente a la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($75.000.000), ser4 pagada por OPALCOL SA a VIDEO COLOMBIA SA, el dia treinta y uno (31) de mayo de 2012, fecha de la entrega del inmueble. 2.3. El Inmueble sera entregado a paz y salvo por concepto de! pago de servicios publicos, hasta la Fecha de Entrega del mismo. Los consumos causados con posterioridad a la Fecha de Entrega del Inmueble, no eran responsabilidad de VIDEO COLOMBIA SA. Los consumos causados con anterioridad a la Fecha de Entrega, pero que sean facturados con posterioridad a dicha fecha, seran pagados por VIDEOCOLOMBIA SA, de acuerdo con las instrucciones que EL ARRENDADOR le suministre previamente a VIDEO COLOMBIA SA. PARAGRAFO los pagos estipulados en los numerales 2.1 y 2.2 de la presente clausula, deberan ser realizados mediante transferencia bancaria a la siguiente cuenta Bancolombia Cuenta Corriente No. 04000649331 VIDEO COLOMBIA S.A. CUARTO - CLAUSULA PENAL: En caso de incumplimiento por parte de OPALCOL SA Ge Ia obligacién de pago estipulada en la Clausula Tercera del presente Acuerdo a VIDEO COLOMBIA SA 6 por su parte que el incumplimiento sea por parte de VIDEO COLOMBIA SA a OPALCOL SA en cuanto a la fecha de entrega del inmueble de acuerdo a lo establecido en la Clausula Segunda del presente Acuerdo, la parte incumplida pagar a la Parte cumplida una suma equivalente a CIEN MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($100.000.000). Esta suma se establece a titulo de valoracién anticipada de Perjuicios, lo cual no basta para que la parte cumplida demuestre perjuicios mayores. Para efectos de! cobro de la clausula penal no habré lugar a requerimientos privados © judiciales a los cuales renuncian las partes. El valor de la cléusula penal sera pagadero Por la parte incumplida a la parte cumplida dentro de los quince (15) dias calendario Siguiente a la notificacién escrita por parte de la parte cumplida PARAGRAFO: En caso de incumplimiento a los compromisos adquirides entre VIDEO COLOMBIA S.A. y OPALCOL S.A. en cuanto a la fecha de entrega y/o el pago de la prima Tespectivamente, como consecuencia de los hechos se entenderd que el presente Acuerdo tendré nulidad absoluta y que el Contrato de Arrendamiento continuara vigente ‘sin modificacién alguna entre VIDEO COLOMBIA S.A. y FIDEL S CUELLAR CIA LTDA. QUINTA - ACUERDO DE NO INDEMNIZACION: EI presente Acuerdo no implica ni genera indemnizacion alguna a favor del ARRENDADOR o del ARRENDATARIO, por lo tanto, renuncian a cualquier tipo de indemnizacién que hubiere sido pactada en el Contrato de Arrendamiento 0 que se encuentre consagrada en la ley comercial, derivada de la cesién del Contrato de Arrendamiento, aqui acordada SEXTA - TERMINACION ANTICIPADA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Una vez perfeccionada la cesién del contrato de arrendamiento y como consecuencia de la cesidn, el Contrato de Arrendamiento suscrito entre FIDEL S. CUELLAR Y CIA LTDA, en calidad de arrendador y VIDEO COLOMBIA S.A., en calidad de arrendatario, suscrito el Primero (01) de septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), sobre el local ‘comercial ubicado en la Calle 103 N° 19 - 09 en la ciudad de Bogota, terminaré de manera anticipadaEI presente acuerdo se firma por las dos partes, en dos ejemplares de igual tenor, a los, veintisiete (27) dias del mes de abril de dos mil doce (2012), en la ciudad de Bogota EL ARRENDADOR, EL ARRENDATARIO CEDENTE, { ; re TD {(\) = Hl of | [a RAUL EDUARDOGARGIA CUELLAR MARIO FERNANDO = MOSCOSO 80.407.275 de Bogota GRAJALES FIDEL S CUELLAR CIA LTDA cc. ii de Bogota VIDEO COLOMBIA S.A. EL CESIONARIO, RICARDO IBARRA GONZALEZ C.E. No. 357684 OPERADORA ALSEA EN COLOMBIA SA