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2014

Guide de lachat
immobilier en 2014
Un point complet sur lvolution du march immobilier. Les tendances et
les changements pour limmobilier en 2014. Toutes les informations
indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.

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INTRODUCTION

Un achat immobilier vous engage sur des sommes dargent importantes et pour une longue
dure. Cest donc un acte qui ne doit pas tre pris la lgre. Vous pouvez facilement
gagner ou perdre plusieurs milliers deuros en fonction de la manire dont vous grez votre
projet dachat.
Pour vous aider bien prparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous
propose ce guide avec une analyse dtaille de la situation actuelle, une prsentation
complte des changements attendus sur le march immobilier en 2014 et des conseils de
base pour optimiser le cot de votre achat.
Ce guide est un complment tous les articles publis sur Immobilier-danger.com ( ce jour
plus de 500) et tous les conseils et toutes les informations donns sur le site.
Vous pouvez recevoir gratuitement nos articles par mail ou par flux RSS ds leur sortie ou
encore nous suivre sur Twitter. Dcouvrez toutes les possibilits dabonnement
Immobilier-danger.com ici.

Bonne lecture et bonne prparation de votre achat.


David

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SOMMAIRE
INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2
I.

Comment ont volu les prix de limmobilier depuis 15 ans ? ....................................................................... 5


1.

Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5

2.

Une chute des prix de fin 2008 2009 ...................................................................................................... 6

3.

Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 7

4.

Une reprise de la baisse des prix................................................................................................................ 7

5.

Une reproduction parfaite du schema dvolution dune bulle spculative ............................................. 8

6.

Les prix immobiliers levs penalisent la majorite des franais ................................................................ 9

II.

Des baisses de prix trs disparates en 2013.................................................................................................. 10


1.

Des volumes de vente toujours faibles en 2013 ...................................................................................... 10

2.

Une structure du march qui rend difficile tout suivi statistique ............................................................ 11

3.

3 types de baisse des prix diffrentes ...................................................................................................... 11

4.

Et pourtant les taux pour limmobilier ont t leur plus bas historique ............................................... 14

5.

Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de limmobilier ........................................ 16

III.

Les changements prvus pour limmobilier en 2014 ............................................................................... 20

1.

Hausse des frais de notaire ...................................................................................................................... 20

2.

Nouveaux barmes dabattement sur les plus-values immobilires depuis le 1 septembre 2013 ....... 21

3.

Un abattement exceptionnel de 25 % valable pendant un an, soit jusquau 31 aot 2014 .................... 22

4.

Suppression complte des abattements pour les terrains constructibles ............................................... 23

5.

Le dispositif Duflot reste inchang en 2014 ............................................................................................. 24

IV.

er

Comment vont voluer les taux des crdits immobiliers en 2014 ? ........................................................ 25

1.

Des taux dj trs trs bas ....................................................................................................................... 25

2.

La dette franaise peut se dprcier sur les marchs financiers ............................................................. 25

3.

Et de lautre ct de latlantiquE ............................................................................................................. 27

4.

Des taux bas toutes lanne 2014, sauf si ............................................................................................. 27

V.

Quelle volution pour les prix de limmobilier en 2014 ? ............................................................................. 28


1.

La perception des prix immobiliers trop levs est de plus en plus forte ............................................... 28

2.

La rsistance des vendeurs sur les prix .................................................................................................... 31

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3.

Limpact invitable de la dmographie sur le march immobilier........................................................... 32

4.

Personne na de boule de cristal et ne peut prdire lavenir ................................................................... 36

5.

Tous les facteurs montrent de nouvelles baisses des prix venir ........................................................... 37

6.

Les incertitudes sur lamplitude de la baisse et sa dure doivent conduire la prudence ..................... 38

VI.

Faut-il acheter une residence principale en 2014 ? ................................................................................. 39

1.

Privilgiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 39

2.

La baisse des prix sera galement profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 41

3.

Mesurer les risques et les rduire ............................................................................................................ 41

4.

Simulations achat ou location avec diffrents scnarios ......................................................................... 42

VII. Faut-il investir dans limmobilier locatif en 2014 ? ......................................................................................... 44


1.

Definir sa stratgie et la duree de son investissement ............................................................................ 44

2.

Les reductions dimpot pour les investissements immobiliers ................................................................ 44

3.

Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 45

4.

Llment cl pour investir en 2014 : la rentabilit locative ! ................................................................. 45

5.

Integrer les augmentations de fiscalit dans votre reflexion .................................................................. 46

6.

2014 mieux que 2013 pour du locatif ? ................................................................................................... 47

VIII.

6 conseils supplmentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 48

1.

Ngociez fortement le prix dachat .......................................................................................................... 48

2.

Prenez conscience de tous les frais supplmentaires a payer ................................................................. 49

3.

Negociez les frais dagence ...................................................................................................................... 49

4.

Reduisez vos frais de notaires grace ces 2 astuces ............................................................................... 50

5.

Apprenez a optimiser votre financement immobilier.............................................................................. 50

6.

Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 51

7.

12 articles supplmentaires consulter avant dacheter un logement................................................... 52

8.

Les informations indispensables pour linvestisseur................................................................................ 54

CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 56
MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 57

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I.

COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE LIMMOBILIER


DEPUIS 15 ANS ?

1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008

Aprs lexplosion de la bulle immobilire de 1991 Paris et, un degr moindre en Province,
les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite
fortement augment entre 1998 et 2008 et cela de manire bien plus forte que linflation ou
laugmentation des revenus des mnages.
Au plus fort de cette flambe, entre 2003 et 2006, les prix de limmobilier augmentaient en
moyenne de plus de 10 % par an alors que linflation natteignait gure les 2 %.
Ces volutions se visualisent trs bien sur les graphiques crs par lconomiste Jacques
Friggit. Il travaille au sein du Conseil Gnral de lEnvironnement et du Dveloppement
Durable (CGEDD) et est spcialis dans le suivi des prix de limmobilier. Ses travaux sont
disponibles sur cette page.
On y retrouve notamment ce graphique reprsentant lvolution des prix des logements par
rapport aux revenus des mnages franais (courbe noire) :

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On note des variations assez diffrentes entre les secteurs gographiques. Jacques Friggit
nous propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, lIle-de-France et la Province :

Vous pouvez constater que la bulle immobilire de 1991 tait surtout concentre sur Paris et
la rgion Ile-de-France, alors que celle des annes 2000 est globale.

2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009

Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de
transactions immobilires a commenc diminuer en 2007. Le march montrait alors ses
premiers signes de difficult avec des prix devenus trs levs et des difficults pour que les
acqureurs puissent suivre financirement.
Les volumes de vente ont ensuite chut fortement en 2008 et 2009. La crise financire a
acclr le mouvement commenc en 2007. Cela a provoqu une baisse rapide et assez
importante des prix des maisons et des appartements.
Une baisse trs importante des taux demprunt (de 5.20 % en novembre 2008 3.20 % en
novembre 2010) et des dispositifs de soutien au march immobilier mis en place par le
gouvernement ont mis fin cette baisse vers la fin de lanne 2009.
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3. UN REBOND TEMPORAIRE

Avec des taux dintrt trs attractifs et diffrentes mesures de soutien du gouvernement, le
march immobilier est redevenu trs dynamique en 2010 et en 2011. Cela a cr une
nouvelle pression sur les prix qui sont alors remonts.
Si la plupart des secteurs gographiques ont t concerns par ce rebond des prix, il faut
noter que certaines rgions plutt rurales nont pas enregistr de rebond. A loppos, des
villes comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu 20 % par an.

4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX

La crise conomique sest poursuivie depuis 2008, aggravant le chmage et obligeant des
restrictions budgtaires mois aprs mois. En cumulant ces difficults conomiques de
nouvelles hausses de prix dans limmobilier, de plus en plus dacqureurs se sont retrouvs
jects du march immobilier.
A partir de lt 2011, les professionnels de limmobilier constatent un net ralentissement de
la demande. Les volumes de transactions sont maintenus des niveaux levs pendant
quelques mois. Cela grce diffrents effets daubaine crs par la possibilit :
-

de vendre avant laugmentation de la fiscalit sur les plus-values,


dinvestir avant la rduction des avantages de la loi Scellier,
dacheter avant la suppression du prt taux zro + pour le financement de
lachat dun logement ancien.

Depuis dbut 2012, les volumes de vente sont en net rgression. Ainsi, malgr des mois de
janvier et fvrier exceptionnels en termes de nombre de transactions immobilires, les
notaires ont constat une baisse de lordre de 20 % du nombre de ventes en 2012 par
rapport 2011.
Daprs lindice Notaires/INSEE du 4me trimestre 2012, les prix des logements anciens
baissent de 1.1 % pour les appartements et de 2.1 % pour les maisons par rapport au 4me
trimestre 2011. Nous verrons dans notre bilan sur 2013, dans le chapitre suivant, que ces
tendances de march au ralenti et de prix qui baissent se sont poursuivies.

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5. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA DEVOLUTION DUNE


BULLE SPECULATIVE

La courbe de lvolution des prix de limmobilier par rapport aux revenus suit, jusqu
prsent, toutes les tapes classiques de lvolution dune bulle spculative, notamment en
Province :

Comparez cette courbe qui reprsente les diffrentes tapes de dveloppement et


dclatement dune bulle spculative lvolution des prix de limmobilier en France. Les
similarits sont trs frappantes ! Nous en serions donc entre ltape Retour la normale
(return to normal ) et ltape Peur (Fear).
Seul lavenir nous dira si les futures volutions continueront dans cette direction ou si le
dgonflement de la bulle immobilire franaise se fera autrement. En attendant, toutes les
tapes sont respectes jusqu celle de retour la normale . Rendez-vous dans quelques
annes pour savoir si lclatement de la bulle immobilire aura t aussi brutal que le laisse
envisager cette courbe.

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6. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES


FRANAIS

Cette forte augmentation des prix des logements pnalise la majorit des Franais :
- Pour ceux qui veulent acqurir leur rsidence principale, il est de plus en plus difficile de le
faire.
- Pour ceux qui sont dj propritaires de leur rsidence principale, il cote de plus en plus
cher den changer (voir notre article : Baisse des prix immobiliers : une bonne affaire pour la
plupart des propritaires !).
- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. Lopration
prsente donc de moins en moins dintrt (comme le montre ce tableau comparatif des
rendements dun appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus les
risques de moins-values sont plus importants avec un prix dachat lev.
- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix dachats levs pour les investisseurs les
contraignent augmenter les loyers pour conserver un minimum de rentabilit.

Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un
logement dune valeur infrieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont galement
les multipropritaires qui vendent plus de biens quils nen achtent et tous les
intermdiaires (banques, agents immobiliers, notaires, etc.).
Certains conomistes avancent mme lide que les prix levs des logements sont un frein
important la comptitivit des entreprises franaises, notamment par rapport
lAllemagne. En effet, comme il cote beaucoup plus cher de se loger en France, les Franais
ont besoin de salaires beaucoup plus levs quen Allemagne pour vivre de la mme
manire. Et cela juste cause du cot des logements. Du coup, les entreprises franaises
doivent faire payer plus chers leurs produits lexportation pour pouvoir payer ces niveaux
de salaire.

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II.

DES BAISSES DE PRIX TRES DISPARATES EN 2013

1. DES VOLUMES DE VENTE TOUJOURS FAIBLES EN 2013

Au moment de la sortie de ce guide, les chiffres dfinitifs du nombre de transactions ne sont


pas connus, mais nous avons dj une bonne vision de ce que va donner lanne 2013 en
termes de ventes de biens immobiliers anciens et neufs.
Ce graphique communiqu par lINSEE, daprs les chiffres des notaires, montre que les
volumes de vente dans lancien seront un peu plus levs en 2013 quen 2012. Cependant,
on est encore assez loin du volume des bonnes annes .

Le niveau exceptionnellement bas des taux des crdits immobiliers a permis lactivit de la
transaction immobilire de se redresser lgrement pour tre un peu moins mauvaise quen
2012. Quelques premires baisses de prix salutaires ont galement attir un peu plus
dacqureurs. Seulement un niveau aussi bas dactivit, avec pourtant des conditions
demprunt trs favorables, montre que lon nen est quau dbut de la correction sur les prix.
En effet, le pouvoir dachat immobilier part de trs bas et ne sest pas beaucoup amlior
(comme nous le verrons ci-dessous) : il faudra attendre des baisses de prix plus importantes
pour que lactivit reprenne plus fortement.

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2. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI


STATISTIQUE

Pour comparer des prix dune priode une autre encore faut-il pouvoir comparer la mme
structure de produits. Lchantillon statistique, comme lappellent les spcialistes des
statistiques, souvent utilis pour des donnes globales sur lensemble du march immobilier
franais ou dune ville ne repose plus sur la mme composition. Il en devient donc trs
difficile dexploiter correctement les variations de prix annonces par rapport au pass.
En effet, il y a actuellement diffrents changements qui masquent lampleur relle des
baisses de prix observes sur le terrain pour un mme type de bien :
-

Le blocage du march de la vente immobilire nest pas homogne. Il est trs


important en zone rurale et dans les villes sinistres conomiquement (l o se
situent les logements les moins chers), il lest modrment dans les agglomrations
de taille moyenne et les zones priphriques autour des principales grandes villes et
il nest que lgrement ralenti dans ces trs grandes agglomrations (l o les prix
sont les plus chers). Sil y a une proportion beaucoup plus importante de biens
vendus dans les zones chres, cela fait mcaniquement augmenter les prix (ou plutt
dans notre cas, cela laisse croire que les prix ne baissent que trs peu).

Ce ne sont plus les mmes biens qui sont vendus dans chacun de ces secteurs. Le
march sest surtout restreint sur les biens de moins bonne qualit, dans les moins
bons emplacements et il reste plus dynamique sur les biens sans aucun gros dfaut et
avec un trs bon emplacement. Cet effet qualit nest pas repris dans les
statistiques des prix sur une ville, une rgion ou sur la France entire. Cest donc un
autre facteur aggravant ce biais statistique.

Vous pouvez retrouver quelques exemples des consquences sur des moyennes de prix dans
notre article Attention aux statistiques globales sur les prix immobiliers .

3. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES

Dbut novembre 2013, nous avons publi un article de synthse sur lvolution en 2013 des
prix de limmobilier en France dont le titre est Limmobilier, a baisse comment ? . Nous
avons mis en avant dans cet article les 3 grandes catgories de situation que lon peut

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observer actuellement avec, pour chacune dentre elles, un ralentissement plus ou moins
fort des ventes et une baisse plus ou moins rapide des prix.
Cela sillustre parfaitement avec cette image provenant dune vido ralise lors de
linterview du prsident du site MeilleursAgents.com :

A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX

Les trs grandes agglomrations (Paris, Lyon, Nice, Marseille, etc.) et les coins spcifiques
trs recherchs (certains secteurs dIle-de-France, certaines villes huppes en bord de mer
ou en rgion frontalire avec la Suisse ou le Luxembourg) ne souffrent pour le moment pas
trop du ralentissement du secteur immobilier. Cest dailleurs pour cela que vous nen
entendez pas trop parler dans les mdias (qui restent trs centrs sur Paris et les grandes
villes pour leurs informations).
On note toutefois une diminution des volumes de lordre de 15 % dans ces secteurs trs
recherchs et des baisses de prix pouvant aller jusqu 5 % en deux ans (entre mi-2011 et mi2013), comme par exemple Paris et Nice.
Les priodes deuphorie o tout se vendait facilement et nimporte quel prix sont
dsormais rvolues. Les carts se creusent davantage entre les biens de trs bonne qualit
avec un bon emplacement et ceux qui souffrent de dfauts plus ou moins grands. On
retrouve peu peu un march un peu plus normal avec des acqureurs qui tudient bien

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plus quavant le rapport qualit/prix avant dacheter et qui se renseignent plus quavant,
notamment sur tous les frais lis (charges de coproprits, etc.).

B. DES BAISSES PLUS FRANCHES DANS LES VILLES MOYENNES ET LES ZONES
PERIURBAINES

Les villes de taille moyenne et les zones priphriques de ces secteurs recherchs sont bien
plus marques par le ralentissement du march immobilier. La diminution du volume est
plus consquente (de lordre de -25 %) et les rductions de prix sont galement plus fortes
(de -5 -10 % en deux ans).
Linflation cumule sur la mme priode est denviron 4.1 % : il y a donc une diminution
relle de la valeur des logements comprise entre -8.75 % et -13.5 % dans ces secteurs
gographiques. Ceci est loin dtre ngligeable mais pas encore suffisant pour compenser les
excs nombreux de la bulle immobilire, comme le montrent les graphiques de Jacques
Friggit vus dans le premier chapitre. On peut donc sattendre ce que ce mouvement de
correction sur les prix se poursuive dans les annes qui viennent.

C. UNE CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES


DEPRIMEES ECONOMIQUEMENT

Le contexte nest pas du tout le mme dans la plupart des zones rurales et dans les villes qui
sont conomiquement dprimes. Par rapport 2011, le march immobilier a vu son
nombre de transactions chuter de prs de 40 % dans ces secteurs et les prix ont baiss de 10
20 % sur les deux dernires annes (Soit de -13.5 -23.15 % en tenant compte de
linflation).
Il faut noter que dans la plupart de ces endroits, les prix navaient pas enregistr de rebond
aprs la chute de fin-2008 et de 2009. Les prix avaient plutt stagn en 2010-2011, voire
avaient continu diminuer lgrement. En cumul, par rapport au niveau enregistr en
2007 et 2008 et en tenant compte de linflation, il nest pas rare de voir des biens qui valent
30 40 % moins cher qu cette poque. Et certains osent dire, malgr cela, quil ny a pas de
bulle immobilire en France et quelle na pas commenc se dgonfler ou carrment
clater
En proportion, les ventes dans ces zones gographiques sont de plus en plus faibles. Ainsi,
cela nimpacte que trs lgrement les moyennes ou mdianes globales sur les prix dun
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dpartement ou dune rgion, cause des changements de structure de lchantillon


statistique comme vu ci-dessus.

D. UNE BAISSE PAR CAPILLARITE QUI ATTEINT DESORMAIS LES CENTRES DES
GRANDES VILLES

La flambe des prix du dbut des annes 2000 a commenc par toucher les centres des
grandes villes et les secteurs les plus recherchs o se concentrent les plus grosses fortunes.
Puis la bulle immobilire sest gnralise au fil des annes pour toucher ensuite les villes
moyennes et enfin nimporte quel endroit en France. Il ny a eu aucun secteur gographique
qui a t pargn par cette flambe des prix, mme si celle-ci sest produite des degrs
divers en fonction des lieux. Ne pouvant plus suivre la monte des prix dans les centresvilles, les Franais se sont peu peu loigns et ont ainsi contribu faire exploser les prix
en priphries et cela de plus en plus loin jusquen 2007-2008, au sommet de la bulle en
Province.
Cette propagation par capillarit se produit dsormais dans le sens inverse. Ce sont dabord
les secteurs les plus loigns des zones dynamiques qui ont vu leur prix dvisser. Puis des
baisses de prix ont commenc se faire sentir dans les zones priphriques et les villes
moyennes. Cette diminution des prix a atteint en 2013 les plus grandes villes et sest
gnralise un peu partout en France.
Tous les indicateurs laissent penser que cela va se poursuivre en 2014 et les annes
suivantes comme nous le verrons au chapitre 3. Il faudra donc en tenir compte pour vos
projets dachat ou de vente dimmobilier dans les mois et annes venir.

4. ET POURTANT LES TAUX POUR LIMMOBILIER ONT ETE A LEUR


PLUS BAS HISTORIQUE

Dhabitude, une baisse non ngligeable des taux demprunt entrane une hausse des prix de
limmobilier. En redonnant une capacit supplmentaire dachat pour une mme mensualit
et une mme dure, une baisse des taux dintrt permet aux acqureurs davoir un budget
un peu plus lev. Cest donc un facteur qui peut conduire les prix augmenter.

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Les records historiques enregistrs mois aprs mois sur les taux moyens obtenus sur les
crdits immobiliers sur la premire partie de lanne 2013 ont plutt permis de limiter la
baisse des prix. Mais cela na pas t suffisant pour stopper la spirale baissire qui sest
installe. Cest pour dire si celle-ci est robuste.
Alors que les taux des prts immobiliers taient dj trs bas par rapport aux annes passes
(3.23 % sur les emprunts souscrits en dcembre 2012, soit le record depuis la fin de la
seconde guerre mondiale), ils ont continu descendre mois aprs mois jusquen juin 2013
o la moyenne des taux des crdits immobiliers contracts ce mois-ci est descendu 2.89
% ! Cette baisse des taux aura dur 17 mois sans aucune interruption et aura permis une
baisse de 108 points de base (de 3.97 % 2.89 %).
Depuis les taux dintrt sont repartis la hausse, mais ceci de manire modre. Ils ont
atteint en moyenne 3.08 % sur les prts souscrits en novembre 2013 :

Daprs ces informations de la Banque de France, les banques ont globalement continu
resserrer leurs critres doctroi des prts immobiliers :

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Il est donc trs important de bien soigner son profil demprunteur. Vous trouverez tous nos
conseils pour cela dans notre article 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crdit
immobilier. Les banques exigent notamment davoir un apport personnel de plus en plus
important et sont plus regardantes sur votre taux dendettement et votre dure demprunt.
Les carts observs entre les taux obtenus pour un dossier moyen et les meilleurs dossiers
sont loin dtre ngligeables. Ils permettent dobtenir plusieurs milliers deuros
supplmentaires pour une mme mensualit et une mme dure dendettement, ce qui
permet parfois de faire la diffrence pour votre projet. Vous pouvez retrouver les niveaux
des taux moyens et des meilleurs taux en fonction de la dure demprunt sur notre page de
suivi des taux immobiliers.
Ces taux historiquement bas sur lensemble de lanne 2013 ont videmment jou un rle
important dans lvolution des prix puisquils ont frein la baisse. Il ne fait aucun doute que
sans ces taux aussi bas, les volumes de vente auraient t encore plus mauvais et les baisses
de prix plus franches.

5. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR


ACHETER DE LIMMOBILIER

Malgr ce que peuvent tenter de vous faire croire certains, ce nest pas parce que les taux
demprunt sont trs bas que cest un bon moment pour acheter de limmobilier. Le niveau
des taux ne conditionne quune petite partie de la capacit dachat immobilier des mnages
et reste bien moins impactant que le niveau des prix.

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Pour vous le dmontrer, voici une srie de graphiques qui illustrent quel point ces taux, qui
nont jamais t aussi bas, nont quune faible influence sur votre capacit dachat. Seule
une vritable baisse des prix permettrait celle-ci de faire un bond et de redonner la
capacit bon nombre de Franais de pouvoir acheter leur logement.
Tout dabord, voici lvolution depuis 1965 du pouvoir dachat immobilier des mnages
daprs les travaux de Jacques Friggit que vous pouvez retrouver ici :

Les effets cumuls des premires baisses des prix et de limportante baisse des taux depuis
dbut 2012 nont permis quun trs faible gain en pouvoir dachat immobilier par rapport
aux annes passes. On reste des niveaux trs bas par rapport la tendance historique et
notamment trs loin du niveau observ il y a peine 10 ans (alors mme que le taux moyen
en 2003 tait plutt de lordre de 4.50 % contre un peu moins de 3.00 % en 2013)
Cela peut se traduire autrement. Notamment par lvolution du nombre dannes
ncessaires lachat dun mme logement avec la mme capacit de financement dans le
temps :

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Rendez-vous compte, il faut aujourdhui encore 28.9 annes pour acheter le mme
logement que lon pouvait acheter en moins de 15 ans avant 2000 et cela avec la mme
mensualit de remboursement dun prt immobilier.
La prochaine fois quon essayera de vous forcer la main pour que vous achetiez un logement
en vous disant que cest un excellent moment car les taux sont trs bas et que les prix ont un
peu baiss, vous saurez quoi vous en tenir Certes la situation est un peu moins mauvaise
quen 2011 (ou quentre 2007 et dbut 2009) mais elle est encore trs loin dtre bonne .
Une autre source (le Crdit Logement CSA) montre cela avec un graphique qui reprend
lvolution du cot relatif dun achat en annes de revenu. Certes il est moins coteux
dacheter aujourdhui (4.56 annes de revenus) qu mi-2007 (4.75 annes de revenus,
record historique) ou quen 2010-2011 (entre 4.6 et 4.7 annes de revenus). Cependant, il
faut toujours payer beaucoup plus quau dbut des annes 2000. Lanne 2013 est mme un
moment moins intressant pour un achat immobilier que lanne 2009 ne la t.

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Il ny a donc aucune raison de vous prcipiter pour acheter votre rsidence principale. Les
prix baissent, et devraient trs probablement continuer le faire en 2014, et les taux sont
bas, et devraient le rester en 2014. Cest ce que nous allons dsormais aborder dans les
prochains chapitres : les tendances et les changements pour le march immobilier en 2014.

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III.

LES CHANGEMENTS PREVUS POUR LIMMOBILIER EN


2014

Diffrents changements vont affecter le march immobilier en 2014. Voici un rsum des
principales modifications qui sont prvues pour lanne 2014.

1. HAUSSE DES FRAIS DE NOTAIRE

Le gouvernement a vot lautorisation pour les dpartements daugmenter le taux de


prlvement quils appliquaient jusqu prsent sur les droits de mutation. Ces derniers
rentrent dans la composition de ce quon appelle couramment les frais de notaire .
Concrtement, chaque dpartement va avoir le pouvoir de dcider entre conserver le taux
de 3.8 % qui sapplique jusquen 2013 et laugmenter dans la limite de 4.5 %. Cela
correspond donc une augmentation possible du cot des frais de notaire comprise entre 0
et 0.70 % du prix du bien immobilier. Ce taux sera vot au sein de chaque dpartement. A
lheure actuelle, les choix de chacun des dpartements franais nest pas encore connu. Il
nest donc pas possible de savoir aujourdhui combien slveront les frais de notaire pour
un achat immobilier partir du 1er mars 2014.
Ceci sexplique notamment par la possibilit que soit mise en place une solidarit entre les
dpartements. Les dpartements les plus riches pourraient devoir reverser jusqu 0.35 % du
montant de ces droits de mutation dans un pot commun destin aider les dpartements
les plus en difficult. Certains dpartements riches, comme Paris, seront surement contraint
daugmenter dau moins 0.35 % leur taux de prlvement afin de rpondre ce principe, si
celui-ci est dfinitivement valid.
Un exemple permet de mieux se rendre compte de limpact que cela peut avoir pour les
acqureurs sur leur cot dachat. Sur un bien immobilier qui cote 300 000 , les frais de
notaire payer en 2013 slvent 20 400 (dont 11 400 pour le dpartement). En 2014,
ils pourraient augmenter jusqu 22 500 avec laugmentation maximale de 0.70 %, soit un
surcot de 2 100 .
Comme la plupart des banques demandent en apport minimal les frais dacquisition (frais de
notaire + les ventuels frais dagence immobilire), il faudra disposer de cette somme
supplmentaire sans emprunt pour financer un achat dans les dpartements o des
augmentations seront mises en place. Cela risque de freiner certains acqureurs qui
disposent dun apport limit et cela se rpercutera mcaniquement sur les prix.

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Cette mesure sera prise pour une priode dau moins 2 ans. Cette hausse des taux de
prlvement pourra donc sappliquer au minimum du 1er mars 2013 jusquau 29 fvrier
2016. Mais rien ne garantit quelle ne soit pas poursuivie ultrieurement.

2. NOUVEAUX BAREMES DABATTEMENT SUR LES PLUS-VALUES


IMMOBILIERES DEPUIS LE 1 ER SEPTEMBRE 2013

Les gouvernements successifs ne savent dcidment plus comment taxer les plus-values
immobilires. Le dispositif a encore t modifi au cours de lanne 2013 avec des nouveaux
barmes dabattement pour les plus-values ralises lors de la vente des rsidences
secondaires, des biens locatifs ou des logements vacants.
Attention, les textes dfinitifs nont pas encore t vots, mais ils sappliquent dj sur les
ventes conclues depuis le 1er septembre 2013. Cest un vritable casse-tte pour les notaires
car tant que les textes dfinitifs ne sont pas valids, il peut y avoir des changements de
dernire minute
La nouvelle imposition des plus-values se compose de deux barmes distincts. Un pour
limposition 19 %, qui est dsormais entirement exonre aprs 22 ans de dtention
contre 30 ans dans le prcdent dispositif. Lautre pour les prlvements sociaux qui sont
totalement exonrs au-del de 30 ans de dtention. Voici un tableau rcapitulatif :
Dure de dtention en
anne pleine
5 ans ou moins
6 ans
7 ans
8 ans
9 ans
10 ans
11 ans
12 ans
13 ans
14 ans
15 ans
16 ans
17 ans
18 ans
19 ans
20 ans
21 ans
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Abattement pour limpt


19 %
0%
6%
12 %
18 %
24 %
30 %
36 %
42 %
48 %
54 %
60 %
66 %
72 %
78 %
84 %
90 %
96 %

Abattement pour la CSG


CRDS 15.5 %
0%
1.65 %
3.30 %
4.95 %
6.60 %
8.25 %
9.90 %
11.55 %
13.20 %
14.85 %
16.50 %
18.15 %
19.80 %
21.45 %
23.10 %
24.75 %
26.40 %
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22 ans
23 ans
24 ans
25 ans
26 ans
27 ans
28 ans
29 ans
30 ans et plus

100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %

28 %
37 %
46 %
55 %
64 %
73 %
82 %
91 %
100 %

Comment lire ce tableau ? Prenons un exemple, pour une plus-value nette (aprs dduction
des frais dacquisition, dun pourcentage pour les travaux ou des frais rels) de 30 000
ralise sur un appartement dtenu depuis 12 annes entires :
-

il y a un abattement de 42 % pour limpt 19 %. Cela fait donc un impt de 19 %


sur 58 % de 30 000 , soit 3 306 .
Il y a un abattement de 11.55 % pour les prlvements sociaux 15.5 %. Cela fait
donc un impt de 15.5 % sur 88.45 % de 30 000 , soit environ 4 113 .

Limposition totale sur cette plus-value de 30 000 sera donc de 7 419 , soit 24.73 %. Pour
comparer, avec lancien rgime dimposition, il aurait t de 8 901 , soit une conomie de
1 482 .

3. UN ABATTEMENT EXCEPTIONNEL DE 25 % VALABLE PENDANT UN


AN, SOIT JUSQUAU 31 AOUT 2014

Mais ce changement sur le barme des abattements pour dure de dtention nest pas le
seul changement. Le gouvernement a galement instaur un abattement exceptionnel
complmentaire de 25 % mais qui ne sera valable que pendant une courte priode. Il
concerne les ventes de rsidences secondaires, de biens locatifs ou vacants dont lacte de
vente dfinitif est sign entre le 1er septembre 2013 et le 31 aot 2014.
Attention, comme il existe un dlai denviron 3 mois entre la signature dun compromis de
vente et la signature de lacte dfinitif, cela signifie que pour bnficier de cet abattement
complmentaire vous devez absolument obtenir la signature du compromis avant fin mai
2014. Il ne vous reste donc que peu de temps pour vendre ce type de bien.
Sur lexemple donn ci-dessus dune plus-value nette de 30 000 avec 12 ans de dtention,
cela ramnerait le montant de la plus-value imposable environ 5 564 seulement et donc
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une conomie de 1 855 dans cet exemple si la vente est officialise avant le 31 aot
2014. Sur les plus-values plus importantes ou avec une dure de dtention plus courte, le
gain est nettement suprieur. De quoi inciter les propritaires de ces types de biens
immobiliers les vendre et contribuer crer une augmentation de loffre.
Pour ceux qui veulent acheter un bien dans une zone o il y a beaucoup de rsidence
secondaire ou de logements locatifs de ce type, cest loccasion de ngocier plus ardemment
les prix en tenant compte de cette dead ligne de fin mai 2014 pour les vendeurs.
Retrouvez tous nos articles sur les plus-values immobilires ici.

4. SUPPRESSION COMPLETE DES ABATTEMENTS POUR LES TERRAINS


CONSTRUCTIBLES

Si la fiscalit sur les rsidences secondaires sest allge, celle sur les terrains constructibles
a t fortement durcie. En effet, pour toute vente dfinitive dun terrain btir partir du
1er mars 2014, il ny aura plus aucun abattement pour dure de dtention. Cela signifie que
peu importe depuis quand vous tes propritaire dun terrain constructible, vous serez
imposable 34.5 % (19 % dimpt et 15.5 % de CSG CRDS) sur la totalit de la plus-value
nette ralise.
Pour ceux qui dtiennent ces biens depuis 30 ans ou plus, cest un vritable coup de massue.
Lobjectif du gouvernement est de lutter contre la rtention des terrains constructibles qui
contribue la spculation foncire. Celui-ci esprait que cela dclenche un afflux massif de
terrain vendre avant la date limite, mais apparemment daprs les premiers retours, il ny a
pas eu beaucoup daugmentation des ventes. Souvent par manque dinformations des
propritaires terriens sur ce fort changement de fiscalit.
Cest pourtant une mesure qui devait tre appliqu en 2013 et qui avait t reporte 2014.
Nous en parlons sur Immobilier-danger.com depuis octobre 2012. Cela laissait donc du
temps pour prendre des dispositions avant pour vendre rapidement ces terrains btir sur
lesquels vous ne comptez pas raliser de construction.
Lincitation librer des terrains constructibles non utiliss vise rduire les prix du foncier
et ainsi permettre des constructions de logements moindre cot et ainsi daugmenter
loffre, notamment dans les secteurs tendus.
Attention, le gouvernement avait galement prvu une forte augmentation de la taxe
foncire sur les terrains constructibles. Elle devait initialement rentrer en application en
2014, mais elle a, pour le moment, t repousse 2015.

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5. LE DISPOSITIF DUFLOT RESTE INCHANGE EN 2014

Les investisseurs demandent de la stabilit afin de planifier leur investissement sans


changement rcurrent sur leur fiscalit et sur les aides. Ils ont au moins t entendus en ce
qui concerne les dispositifs de dfiscalisation immobilire puisque les conditions de la loi
Duflot en 2014 seront les mmes quen 2013.
Si vous payez beaucoup dimpt et que vous souhaitez dfiscaliser en investissant dans
limmobilier neuf, vous pouvez vous renseigner sur la loi Duflot :
-

Investir dans limmobilier neuf avec 18 % de rduction dimpt grce la loi Duflot :
prsentation du dispositif, du montant de dduction possible et des principaux
changements par rapport la loi Scellier.
Loi Duflot : plafonds des loyers et des ressources : la contrepartie cette
dfiscalisation est le respect de certains plafonds de loyer ne pas dpasser en
fonction des secteurs gographiques et des plafonds maximum de ressources pour
les locataires.
Immobilier Duflot : quelles sont les villes ligibles la dfiscalisation ? : il nest pas
possible dinvestir nimporte o en France sur ce type de biens. Les zones ont t
rduites par rapport la loi Scellier pour viter des constructions l o il ny a pas de
demande locative suffisante, ni de manque doffres de logements.

Pour rsumer, si ce dispositif apparat moins attractif que la loi Scellier, il est en revanche
beaucoup moins risqu. En effet, les loyers modrs vous garantissent un trs faible taux de
vacance locative, vous naurez aucun problme trouver des locataires. De plus, la
restriction des villes ligibles permet de diminuer le risque dinvestir dans des villes o loffre
de logements louer est dj suprieure la demande et o vous risquiez auparavant de ne
pas trouver de locataire (ou un loyer bien plus bas quespr).
Pour que ce type dinvestissement soit rentable, on considre en gnral quil faut payer au
moins 2500 dimpts sur les revenus par an. En effet, ce type dinvestissement permet de
retirer de ses impts une partie du prix dachat, il faut donc payer suffisamment dimpts
pour pouvoir profiter pleinement de ces rductions. Si vous tes intress par un
investissement en Duflot, vous pouvez demander une tude gratuite et sans engagement. La
rduction dimpt maximale est de 54 000 (6 000 pendant 9 ans).

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IV.

COMMENT VONT EVOLUER LES TAUX DES CREDITS


IMMOBILIERS EN 2014 ?

Pour tous ceux qui souhaitent acheter prochainement, il est intressant dtudier comment
peuvent voluer les taux pour les crdits immobiliers ? Quelles sont les tendances pour
lanne 2014 ? Faut-il sattendre une baisse des taux ou une forte hausse ?

1. DES TAUX DEJA TRES TRES BAS

Comme nous lavons vu ci-dessus, les taux dintrts pour des financements de maison ou
dappartement nont jamais t aussi bas quen 2013. Ils ont battu tous les records en juin
2013 avec un taux moyen 2.89 %. Du jamais vu. Sur cette fin danne 2013, les taux pour
limmobilier sont lgrement remonts (3.08 % en novembre), mais ils restent encore plus
bas que ceux observs fin 2012 qui taient dj des taux record.
En consquence, il est peu probable que les taux baissent fortement en 2014. Il nest pas
impossible de voir le record de 2.89 % tre battu cette anne. Cependant, pourront-ils
descendre beaucoup plus bas ? Rien nest impossible. Regardez ce quil sest produit au
Japon : un dgonflement de bulle immobilire pendant plus de 20 ans et cela malgr des
taux demprunt trs bas (infrieur 1 %).
Le principal taux directeur de la Banque Centrale Europenne a t abaiss 0.25 %
lautomne 2013. Il ne reste que trs peu de marge de manuvre pour de nouvelles baisses
Nanmoins, cela montre que globalement les taux demprunt sur les marchs financiers vont
rester trs bas. Il ny a aucun signe de retour dune inflation suprieure 2 %, on se dirige
plutt vers une dflation. Il faut donc sattendre ce que cette priode de taux bas se
poursuive. Oui, mais

2. LA DETTE FRANAISE PEUT SE DEPRECIER SUR LES MARCHES


FINANCIERS

Lun des principaux risques qui pourrait faire remonter fortement les taux pour des crdits
immobiliers en France est celui qui pse sur le niveau de confiance que placent les
investisseurs dans la dette franaise. Cela se ressent notamment au niveau de lvolution de
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lOAT 10 ans de la France. Cest lindice du taux auquel sachte la dette franaise sur les
marchs financiers. En 2013, cet indice tait trs bon. Il a mme atteint un niveau record
1.67 % en mai. Depuis, il est remont aux alentours de 2.30 %, ce qui reste un niveau trs
acceptable par rapport aux autres pays. Voici lvolution ces derniers mois du TEC 10 (un
indice proche de lOAT 10 ans) :

Si demain, la dette de la France est juge moins qualitative et est donc moins demande, ce
taux de lOAT 10 ans risque daugmenter. Cest ce qui sest produit dans tous les autres pays
europens en difficult conomique (Grce, Espagne, Italie, etc.). Lcart entre lOAT 10 ans
de la France et celui de ces autres pays est actuellement trs important. Il pourrait tre
rduit dans les mois ou annes qui viennent si lconomie franaise ne se redresse pas. Cela
ferait automatiquement grimper les taux pour les crdits immobiliers. Et dans ce scnario-l,
il ne fait aucun doute que les lgres baisses de prix actuelles se traduiraient par des baisses
beaucoup plus importantes.

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3. ET DE LAUTRE COTE DE LATLANTIQUE

Les choix de la FED (la Banque centrale amricaine) seront galement dterminants pour
dfinir lvolution des taux des crdits immobiliers en France. Comment cela est-ce
possible ? Cest trs simple. Depuis un moment dj la FED dverse normment de
liquidits sur les marchs amricains, ce quon appelle faire tourner la planche billets .
Pour placer ces liquidits, les divers investisseurs choisissent notamment des dettes dEtat.
Aprs lAllemagne et quelques pays nordiques en meilleures situations conomiques, cest la
dette de la France qui est actuellement privilgie. Cela nous permet, pour le moment de
placer cette dette des taux trs bas.
Cependant la FED devra, tt ou tard, rduire la vitesse de production de sa planche billets.
A ce moment-l, il y aura moins de liquidits dverses sur les marchs et par ricochets,
moins dacheteurs de dette franaise. Les lgres remontes de lOAT 10 ans depuis le mois
de mai sexplique notamment par les propos de la FED qui a laiss entendre quelle pourrait
bientt ralentir le rythme de son injection de liquidits.

4. DES TAUX BAS TOUTES LANNEE 2014, SAUF SI

Les taux dintrts pour des crdits immobiliers devraient donc rester trs bas en ce dbut
danne 2014 (autour de 3 % en moyenne). Cette tendance pourrait se poursuivre tout au
long de lanne avec quelques fluctuations lgres la hausse comme la baisse. Seule une
possible, mais non certaine, forte remonte de lOAT 10 ans de la France pourrait faire
augmenter fortement les taux pour des financements immobiliers.
Quoi quil en soit, lvolution des prix sera influence par cette volution des taux. Avec des
taux qui restent stables, les prix continueront de corriger une allure modre (sauf dans les
secteurs reculs ou sinistrs). Si les taux augmentent fortement, les prix baisseront de
manire beaucoup plus rapide. Pour un acqureur, il nest donc pas important de se soucier
de cette possible hausse des taux, dautant plus que nous avons vu ci-dessus quil tait
prfrable davoir des prix bas et des taux levs que linverse, car ce sont les prix qui
impactent le plus le cot dun achat.
Plus vous avez dapport personnel et plus vous avez intrt ce que les taux augmentent.
Cela rduirait le budget des autres acqureurs qui ont moins dapport et vous aurez donc
moins de concurrence pour les biens dans votre budget. Ce qui se traduirait par de
meilleures ngociations possibles.
Pour retrouver nos dernires informations sur les taux, cest sur cette page.
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V.

QUELLE EVOLUTION POUR LES PRIX DE LIMMOBILIER


EN 2014 ?

Avec tout cela, comment vont voluer les prix de limmobilier dans les diffrents marchs
immobiliers franais ? Faut-il sattendre des baisses plus importantes, des baisses
similaires, une stagnation des prix voire un retour des hausses en 2014 ?

1. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES EST DE


PLUS EN PLUS FORTE
A. BEAUCOUP DE DIFFICULTES POUR ACHETER DE LIMMOBILIER
ACTUELLEMENT

Depuis plusieurs annes, il est devenu trs difficile pour la majorit de la population de
devenir propritaire. Les revenus ne suffisent plus pour acheter un logement. Mme ceux
qui bnficient de bons revenus sont contraints de sloigner des centres dactivit ou de
rduire la taille et la qualit du logement achet. La disparition progressive des primoaccdants est un signe trs rvlateur de cette situation. Sans primo-accdant, cest toute la
chane de Ponzi immobilire qui seffondre.
La notion dun parc immobilier trop cher sest donc peu peu rpandue ces dernires
annes. Ces logements trop chers lachat comme la location sont un frein la
comptitivit de lconomie franaise, notamment pour ses exportations.

B. EFFETS DES PREMIERES BAISSES DE PRIX

Aprs prs de dix annes de hausses importantes des prix, beaucoup de personnes ont
oubli que limmobilier est comme tout march : cyclique. Chaque cycle de hausse est suivi
dun cycle de baisse. Gnralement, plus le cycle de hausse a t long et important, plus
celui de baisse le sera.
Lanne 2009 a donc marqu un premier rappel sur les possibilits dune baisse importante
des prix. Pour ceux qui ne suivaient pas lvolution du march de prs, il ntait pas possible
de voir que les mouvements de chute des ventes et de baisse des prix avaient commenc
avant la faillite de la banque Lehman Brothers et le dbut de la crise financire et
conomique.
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Le rebond de 2010-2011 est donc apparu comme normal aprs le choc financier. Cest cette
tape qui est appele Retour la normale sur la courbe dvolution dune bulle
spculative. Aprs une premire baisse mesure les prix remontent : tout le monde pense
que cest un juste retour au niveau auquel ils auraient du tre sans la crise prcdente.
Seulement, lorsque les prix repartent assez rapidement la baisse et que cela sinstalle dans
le temps, cela fait prendre conscience quune baisse importante est envisageable et ce
moment-l, les comportements changent radicalement.
Dans notre article sur la psychologie lors dun achat immobilier, on explique pourquoi la
baisse des prix entranera de nouvelles baisses de prix et inversement, comment la hausse
a entrain la hausse.
Pour rsumer, voici les principaux raisonnements tenus :
-

Lorsque les prix augmentent : la peur de ne plus pouvoir acheter si cela devient trop
cher, lattirance des plus-values, lurgence dacheter avant que le prix naugmente
encore, un sentiment de pnurie peu propice la ngociation (tout le monde en
veut, pas assez doffres), etc.
Lorsque les prix baissent : de lattentisme (pourquoi se prcipiter si demain cest
moins cher), des risques avrs (perte dargent en cas de revente rapide force), on
ngocie beaucoup plus, etc.

La manire dont on aborde psychologiquement son achat immobilier dpend donc


fortement de lide que lon se fait de lvolution actuelle et future des prix.

C. REFUS DACHETER NIMPORTE QUOI A NIMPORTE QUEL PRIX

Dans un march qui baisse depuis plusieurs mois, la notion de risques lors dun achat est
beaucoup plus prsente. Les acqureurs prennent conscience :
-

des risques de moins-values potentielles, surtout sils sont amens devoir revendre
rapidement (moins de 5 ans).
de la possibilit de patienter pour trouver un bien qui correspond davantage leurs
besoins et leurs critres.

Ainsi, les biens trop loigns des centres dactivit et ceux prsentant le plus de dfauts sont
les premiers perdre fortement de la valeur. Les acqureurs potentiels se dsintressent de
ce type de logement. Les prix de ces types de logements doivent donc fortement diminuer
pour se vendre. Cest ce quon observe dj en 2013 et qui va se poursuivre ces prochaines
annes.
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Les acqureurs deviennent alors beaucoup plus slectifs et patients. Rien ne les pousse
acheter rapidement.
Dans larticle Baisse des prix : faut-il attendre pour acheter sa rsidence principale ? ,
nous dmontrons quune lgre baisse des prix suffit compenser le loyer pay en
attendant. Non seulement le prix du bien baisse, mais tous les frais lis galement (frais de
notaire, frais dagence et surtout les cots du financement). Ainsi, dans notre exemple, si on
envisage une baisse dau moins 2 % du prix dachat du bien vis dans 12 mois, on est
gagnant rester en location.

D. LES RISQUES DE MOINS-VALUE MODIFIENT LE COMPORTEMENT DES


ACQUEREURS

Lorsque les prix des logements sont levs, on peut choisir de commencer par acheter petit,
puis en changer au bout de quelques annes pour un logement plus grand, jusqu atteindre
son objectif rel. Cest un schma que choisissent ceux qui ne peuvent pas acheter tout de
suite une maison ou un grand appartement.
Seulement cette stratgie nest valable quen priode de hausse importante des prix. Elle
permet de profiter des augmentations des prix pour raliser une plus-value et racheter plus
grand, mme si cela cote plus cher.
Quand la valeur du petit bien achet baisse, il faut attendre encore plus longtemps pour que
lachat ralis soit gagnant par rapport la location. En priode de prix stables, il faut dj
attendre entre 5 et 20 ans pour quun achat soit gagnant par rapport une location (nous
reviendrons sur ces comparatifs dans un autre chapitre). Alors, en priode de baisse,
lattente peut tre trs longue et loption de rester en location et dpargner est bien
souvent la plus judicieuse.
Le risque avec ce type de parcours rsidentiel est de se retrouver bloqu dans un
logement trop petit ou trop loign sans pouvoir en changer (sauf revendre pour partir en
location). En effet, si vous achetez cher votre logement en le finanant presque entirement
par un crdit et que sa valeur baisse, vous pouvez vous retrouver avec un bien dont la valeur
est infrieure ce que vous devez encore la banque. On parle de situation de negative
equity .
Sur un prt long (sur 20 ans ou plus), vous ne remboursez que trs peu de capital durant les
premires annes. Les risques de negative equity en cas de revente rapide sont donc trs
importants dans un march en baisse, surtout si vous financez votre achat avec trs peu
dapport.

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2. LA RESISTANCE DES VENDEURS SUR LES PRIX

Pour quune transaction immobilire ait lieu, il faut quun acqureur et un vendeur se
mettent daccord sur le prix de vente. Nous avons vu que la demande diminue fortement,
notamment cause de la rduction de ses capacits de financement dun achat immobilier.
Du ct de loffre, les vendeurs souhaitent toujours vendre leur maison ou leur appartement
le plus cher possible. Cest normal, tout le monde raisonnerait de la mme manire en cas
de bien vendre. Seulement, pour vendre il faut trouver quelquun qui accepte de payer le
prix demand. Cela devient de plus en plus difficile tant donn le contexte.
De ce fait, les dlais de vente sallongent fortement. Les vendeurs reoivent moins de visite
et surtout moins de proposition dachat. Beaucoup de biens restent donc en vente depuis de
longs mois, voire de longues annes.
Certains vendeurs prennent conscience quils doivent baisser leur prix pour avoir une chance
de vendre, dautres prfrent attendre et se retrouvent bloques.
Cette situation peut durer longtemps pour ceux qui ne sont pas presss de vendre et qui ne
vendront qu un certain niveau de prix. Par contre, pour ceux qui sont davantage presss
par le temps (divorce, succession, mutation, etc.), la ncessit de sadapter aux conditions
actuelles du march est plus importante. Nous revenons longuement sur ce fait dans notre
article Pourquoi les prix de limmobilier mettent du temps baisser ?

A. LEFFET CLIQUET

En conomie, on parle deffet cliquet pour commenter ce genre de situation. Les


vendeurs restent sur les prix dhier et campent sur leur position. Il faut que le march soit
bloqu suffisamment longtemps pour que la majorit dentre eux intgrent que le march
immobilier volue dsormais la baisse. Ils sadaptent alors aux nouvelles conditions.
On peut penser quil faut une dure dau moins 18 24 mois pour que le changement
dorientation du march immobilier soit act dans lesprit de tous. Avec un blocage qui dure
depuis la fin de lt 2011 et dont on entend de plus en plus parler surtout en cette anne
2013, on a atteint ce seuil de rsistance.
Dans un march en baisse, il est prfrable de diminuer un peu son prix et de vendre vite,
plutt que dattendre et de voir chaque mois la valeur de son bien se dgrader. Seulement,

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pour que les vendeurs adaptent ce genre de stratgie, il faut quils aient dabord conscience
que les prix baissent et que cela va durer.

3. LIMPACT INEVITABLE DE LA DEMOGRAPHIE SUR LE MARCHE


IMMOBILIER
A. ON DEVIENT VENDEUR NET DIMMOBILIER VERS 56 ANS

Parmi les nombreux graphiques proposs par Jacques Friggit sur CGEDD.developpementdurable.gouv.fr, il y en a un trs intressant sur lvolution du nombre de logements achets
ou vendus en fonction de lge du chef de famille.
On constate que lge dachat commence vers 22 ans pour atteindre un pic 29 ans et
ensuite dcroitre progressivement. La baisse du pourcentage dachat sacclre au moment
du passage la retraite et devient trs faible au-del de 70 ans (courbe bleue).
En ce qui concerne les ventes, elles commencent vers lge de 26 ans et restent un niveau
stable entre 32 et 54 ans. On observe ensuite une forte augmentation des ventes autour de
la soixantaine. Ce taux diminue ensuite jusquaux 80 ans du chef de famille, avant
daugmenter fortement sur la fin de vie (courbe rouge).

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Ce quil est important dobserver cest lvolution de la diffrence achat vente (courbe
rose). Elle permet de voir qu partir de 56 ans on devient plus vendeur quacheteur. A noter
toutefois que ces donnes datent de 2006. Depuis, lge de dpart la retraite a t
repouss de 2 ans. Il ne serait donc pas tonnant que cette limite soit passe 58 ans
environ.

B. LES PREMIERS BABY-BOOMERS PASSENT PROGRESSIVEMENT AU-DELA DE


CETTE LIMITE ET PARTENT EN RETRAITE

Sur la courbe noire du graphique ci-dessus, vous pouvez voir lvolution du nombre de
mnages par ge du chef de famille. On constate que les premiers baby-boomers (tous ceux
ns entre 1946 et 1950) taient dj passs au-del de cette limite en 2006.
En 2013, cela fait donc plus dune dcennie entire de baby-boomers qui ont plus de 56 ans
(tous ceux ns avant 1957). Il y a donc de plus en plus de vendeurs potentiels pour un
nombre dacheteurs relativement stable.

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Grce lanimation disponible sur le site de lINSEE, il est possible dobserver comment va
voluer le nombre dacqureurs potentiels et le nombre de vendeurs potentiels dans le
temps.
Voici le dcoupage par tranche dge en 2013 : 19.41 millions (30.4 %) de moins de 25
ans, 27.46 millions (43.0 %) de 25-57 ans et 17.01 millions (26.6 %) de 58 ans et plus .

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En 2020, voici lvolution prvue pour des hypothses moyennes dindice de fcondit,
desprance de vie et de solde migratoire : 19.63 millions (29.8 %) de moins de 25 ans ,
27.23 millions (41.3 %) de 25-57 ans et 19.1 millions (29 %) de 58 ans et plus :

Le nombre et la part des 58 ans et plus va donc fortement augmenter dans les annes
venir et ce mouvement va durer au moins jusquen 2060 (date de fin de la projection de
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lINSEE). Dans le mme temps, le nombre dacqureurs potentiels entre 25 et 58 ans baisse
trs lgrement.
Ces mouvements dmographiques ont dj des rpercussions sur lvolution actuelle du
march et cela va se poursuivre et saccentuer dans les annes venir. Loffre de biens
vendre va augmenter fortement au fil des annes, alors que le rservoir potentiel
dacqureur va rester stable, voire diminuer (et cela capacit financire quivalente). Le
rapport de force entre offre et demande en immobilier va donc peu peu sinverser au
profit des demandeurs. Par exemple en 2013, par rapport 2012, il y a 320 000 personnes
de plus dans la catgorie 58 ans et plus pour le mme nombre de 25-57 ans .

4. PERSONNE NA DE BOULE DE CRISTAL ET NE PEUT PREDIRE


LAVENIR

Avant dvoquer les possibilits dvolution pour les prix de limmobilier en 2014, il est
important de prciser que personne ne peut savoir rellement ce quil se passera pour le
march immobilier dans les mois et les annes venir.
Les projections et les observations ralises sur les diffrents facteurs qui impactent les prix
permettent dobtenir une tendance de ce qui a le plus de chance de se produire. Mais, il faut
bien garder un esprit critique sur toutes les prvisions que vous pourrez lire ou entendre (les
ntres y compris).
Il y a tellement de facteurs conomiques et psychologiques qui rentrent en jeu quil est
impossible de prdire lavance un taux de variation moyen entre les prix des logements au
1 er janvier 2014 et ceux au 1er janvier 2015.
Pourtant, vous pourrez voir dans la presse, dans les prochaines semaines, des prvisions
chiffres de diffrents acteurs (notaires, rseaux dagences, etc.) ou dconomistes (cabinet
dtude, etc.). Certains iront mme jusqu des chiffres au dixime de pourcent prs dans
leurs projections.
Mfiez-vous donc des pronostics et de ce quils signifient. Par consquent, vous ne trouverez
pas ici de prvisions chiffres, mais des tendances en fonction des diffrents facteurs qui
vont influencer le march.

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5. TOUS LES FACTEURS MONTRENT DE NOUVELLES BAISSES DES


PRIX A VENIR

Tous les facteurs qui influencent les prix de limmobilier les poussent vers une baisse. Il ny a
plus que la rsistance des vendeurs sur les prix qui empche les prix de baisser de manire
importante.
Une personne qui a rellement besoin de vendre ne pourra pas attendre plusieurs annes
pour voir si les conditions samliorent et quun acqureur accepte son prix. Il sera oblig de
sadapter loffre la plus haute quil recevra. En ce sens, ce sont donc les acqureurs qui ont
la main pour dicter leurs conditions financires.
En outre, leffet cliquet expliqu auparavant va entraner, au bout dun moment de blocage
suffisamment long, un changement de psychologie chez le vendeur. Une fois quil prend
conscience que plus il attend, plus son bien risque de perdre de la valeur, il cherchera alors
adapter rapidement son prix la demande actuelle.
-

Les taux sont dj trs bas. Pour quune baisse des taux permette aux prix
daugmenter, il faut quelle soit suffisamment importante. Il est peu probable de voir
les taux chuter en 2014. En revanche, comme nous lavons vu ci-dessous, le risque
dune forte remonte des taux ne peut pas tre exclu. Si cela devait se poursuivre en
2014, il faudra sattendre ce que cela influence fortement la baisse les prix.

Le gouvernement cherche par tous les moyens rduire ses dpenses et


augmenter ses recettes afin de limiter laugmentation de la dette franaise (sans
pour autant chercher les rduire, ce qui demanderait des rformes plus
impactantes). Il ne faut donc pas sattendre un afflux massif daide pour financer
lachat de logements anciens. Seules des aides ponctuelles, comme celles pour
amliorer les performances nergtiques des logements, continueront dexister.

Cette situation conomique, avec un taux de chmage toujours lev, pse sur le
pouvoir dachat gnral des Franais et donc particulirement sur limmobilier qui
demande des budgets levs tant donn les prix actuels.

Pour apprhender le risque dune baisse des prix, les banques ne pourront pas
relcher les critres doctroi et prter nouveau tout va sans restriction. Les
garanties que la valeur des logements procure aux banques qui financent ces achats
ne permettent plus de financer des achats 110 % (prix du bien plus frais
dacquisition) ou de tolrer des endettements trop importants en mensualit ou en
dure.

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Le statut de valeur refuge de la pierre est corn. Les diffrents exemples rcents
de baisse des prix montrent quun achat immobilier comporte toujours des risques.
Chose que la flambe rcente des prix avait pu faire oublier. Certes par rapport
linvestissement dans des actions ou dans des entreprises, la valeur dun logement ne
peut pas devenir nulle, mais le risque dune baisse importante est malgr tout
prsent. Il ny a pas quen France que les exemples sont nombreux, il ny a qu
regarder ce quil sest pass dans les diffrents autres pays occidentaux sur les
marchs immobiliers

Le scnario le plus probable est donc une baisse gnralise des prix des logements en
France en 2014. Seule lampleur de cette baisse est difficile chiffrer. Cest dautant plus vrai
quil ny a pas quun seul march immobilier en France mais des milliers de micro-marchs
qui sadapteront chacun leur manire ces nouvelles conditions. Il y aura donc des
diminutions de prix disparates dans les diffrents secteurs gographiques et sur les
diffrents types de march (maisons ou appartements, luxe ou non, etc.).

6. LES INCERTITUDES SUR LAMPLITUDE DE LA BAISSE ET SA DUREE


DOIVENT CONDUIRE A LA PRUDENCE

Nous avons vu que la tendance de baisse des prix tait bien prsente et quil tait fortement
probable que les prix baissent en 2014 et dans les annes suivantes. Personne ne peut dire
lheure actuelle de quelle amplitude sera cette baisse des prix de limmobilier et jusqu
quand elle va durer. Il convient donc lors de vos choix en matire de projet immobilier de
vous montrer prudent et de prvoir diffrents scnarios possibles.
Au Japon, aprs le gonflement dune importante bulle immobilire jusquau dbut des
annes 90, cela fait plus de 20 ans que les prix des logements baissent. Aux Etats-Unis, la
premire puissance conomique mondiale, les prix ont perdu entre 40 et 50 % en 5 ans ! Le
march franais possde ses spcificits, mais comme tous les marchs immobiliers il ne
peut voluer en dehors des ralits conomiques de ses habitants.
Pour retrouver nos derniers articles sur lvolution des prix, consultez cette page sur les prix
immobiliers.
Dans les prochains chapitres, nous allons donc aborder quelques conseils et informations sur
lachat dune rsidence principale en 2014 ou linvestissement dans de limmobilier locatif en
2014.

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VI.

FAUT-IL ACHETER UNE RESIDENCE PRINCIPALE EN


2014 ?

Aprs avoir fait une synthse globale sur le march immobilier en 2014, voici quelques pistes
de rflexion sur lopportunit dacqurir votre rsidence principale, ou den changer, en
2014 dans ce contexte. Dans le prochain chapitre, nous verrons ce quil en est de
linvestissement locatif.

1. PRIVILEGIEZ LE LONG TERME AVEC UN FINANCEMENT


RAISONNABLE

A. NACHETEZ PAS POUR DU COURT TERME

Contrairement cette ide reue, il nest pas toujours judicieux dacheter un bien
immobilier. Pour quun achat de rsidence principale soit plus rentable que la location dun
bien similaire, il faut pour cela rester un minimum dannes dans ce bien.
Cela sexplique par la ncessit damortir les frais dacquisition (frais de notaire, dagence, de
garantie du prt et de frais de dossier du financement) qui sont pays fonds perdus
(comme les loyers), des cots du financement (intrt de lemprunt, assurances
emprunteurs, etc.) et des cots supplmentaires que supporte un propritaire (taxe foncire
annuelle, entretien et rparation du logement, etc.).

Exemple : Prenons un bien achet 100 000 avec 8 000 de frais de notaire, 6 000 de frais
dagence et environ 1 000 de frais fixes sur le financement. Ce type de bien se loue 500 hors
charges. Cet achat est financ par 15 000 dapport et un crdit immobilier de 100 000 (sur 20 ans
3.5 %, ce qui fait une mensualit de 580 ). Ce prt est assur pour 400 par an.
-

Les frais dacquisition cotent dj lquivalent de 30 mois de loyer, soit 2.5 ans.
Au bout de 5 ans, le prt a dj cot environ 16 000 dintrts et 2 000 dassurances, soit
lquivalent de 36 mois de loyers (3 ans).

Conclusion : au bout de 5 ans dachat, lacheteur aura dpens plus de frais que le locataire. Il faudra
donc rester plus longtemps que 5 ans dans le bien pour que lopration dachat soit rentable (et cela en
mettant de ct la possibilit pour le locataire dpargner la diffrence entre la mensualit et son loyer
en plus de son apport qui rapporte des intrts dpargne, les taxes foncires et frais dentretien).

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Lexemple ci-dessus montre quavec un prix de revente gal au prix dachat, il faut souvent
plus de 5 6 annes de dtention pour que lachat soit rentable. Ceci est calculer en
fonction du rapport prix/loyer dans votre ville. En 2014, il nest pas rare que le seuil des
10 ans soit ncessaire, cela dpasse mme les 20 ans pour des endroits comme Paris.
Si la valeur du bien baisse entre temps, cette dure peut tre beaucoup plus importante.
Vous verrez comment faire les calculs pour votre situation dans un prochain paragraphe sur
les comparaisons achat/location .
Dans le contexte actuel de limmobilier, il est dangereux dacheter en 2014 en esprant une
plus-value court terme (5 ans ou moins). Le risque de raliser une moins-value est bien
plus important que la chance de raliser une plus-value.
Vous devez donc privilgier lachat long terme pour votre rsidence principale. Cela signifie
que lemplacement et la taille du logement achet soient adapts vos besoins pour au
moins 8 10 annes.

B. NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT

Face des prix immobiliers levs, beaucoup dacqureurs prennent des risques importants.
Ils cherchent avoir le budget le plus important possible en prenant un prt sur la plus
longue dure possible, avec une mensualit au maximum de leur capacit et utilisent une
grande partie, voire lintgralit, de leur pargne.
Le risque de ce type de comportement tait diminu par la hausse rgulire des prix ces
dernires annes. Comme le bien achet prenait un peu de valeur au fil du temps, une
revente rapide avait des consquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez
rapidement avec le temps.
Seulement, aujourdhui, avec les risques de revendre perte, un tel comportement peut
conduire directement la case surendettement . En priode de baisse des prix et de crise
conomique, il est encore plus prfrable dtre mesur lors du choix de son financement.
Soyez particulirement vigilant sur les points suivants : la dure de votre crdit immobilier,
votre niveau dendettement, votre niveau dpargne en cas de besoin.
Aprs le critre longue dure de votre achat, le niveau de risque sur votre financement
est le second point important matriser pour ceux qui veulent acheter leur rsidence
principale en 2014 en limitant les risques de difficults financires futures.

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2. LA BAISSE DES PRIX SERA EGALEMENT PROFITABLE A CEUX QUI


VEULENT CHANGER DE RESIDENCE PRINCIPALE

Beaucoup de propritaires de leur rsidence principale ont galement intrt ce que les
prix des logements baissent. Cela est vrai pour :
-

Ceux qui veulent la revendre pour en acheter une dune valeur quivalente : il vaut
mieux payer des frais au prorata du prix sur un bien 200 000 que de 300 000 .
Les frais dacquisition reprsentent de 7 15 % du prix dachat. Si vous vendez votre
logement 200 000 pour en racheter un 200 000 , cela vous cotera entre 14 000
et 30 000 . Si vous le faites sur un bien 300 000 , cela vous cotera entre 21 000
et 45 000 .
A fortiori, pour tous ceux qui veulent changer pour une rsidence principale qui vaut
plus cher. Non seulement les frais dacquisition seront moins importants comme
dans le cas prcdent, mais en plus le diffrentiel entre le logement vendu et celui
achet sera rduit avec une baisse des prix.

Seuls ceux qui vendent leur rsidence principale pour partir en location ou racheter un
logement dune valeur infrieure sont gagnants lors dune hausse des prix. Vous trouverez
diffrents exemples dans cet article.
Si vous vous trouvez dans le cas dun changement pour un logement dune valeur
quivalente ou suprieure, vous avez donc peut-tre intrt attendre que les prix baissent
pour que cela vous cote moins cher.

3. MESURER LES RISQUES ET LES REDUIRE

Comme vous laurez compris, la priode actuelle rappelle quun achat immobilier comporte
toujours des risques financiers. Les Franais se renseignent de plus en plus avant de se lancer
dans un achat qui les engage financirement pendant 10, 15, 20 ans, voire plus. Cest une
excellente ide.
Le contenu de ce guide a pour principal objectif de vous aider faire un point sur la situation
immobilire actuelle et prendre les bonnes dcisions dans votre projet dachat. Une
personne avertie en vaut deux. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide, nos
articles sur le site ou dautres sources dinformation sur limmobilier, vous pourrez

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davantage mesurer les risques encourus par votre projet et donc mieux ragir de manire
les anticiper.
Chaque cas personnel tant particulier, il est difficile de dfinir de manire gnrale si vous
devez acheter ou non votre rsidence principale en 2014. Nous pouvons, en revanche, vous
alerter sur diffrents lments pour quau final vous preniez votre propre dcision en tant
le plus inform possible.
Cest la philosophie dveloppe sur Immobilier-danger.com et dans ses guides. Cest de l
que provient lorigine du nom de ce site. Contrairement ce que font beaucoup dautres,
nous ne vous inciterons jamais acheter de limmobilier les yeux ferms. Nous vous invitons,
au contraire, peser les pour et les contre en vous donnant le maximum dinformations
utiles pour cela.

4. SIMULATIONS ACHAT OU LOCATION AVEC DIFFERENTS


SCENARIOS

Lorsque lon est locataire et que lon souhaite devenir propritaire, la premire chose faire
est une simulation achat ou location . Vous saurez, en fonction de diffrents scnarios
dvolution des prix et des loyers, au bout de combien dannes lachat devient gagnant par
rapport la location.
Nous avons vu prcdemment quil y a toujours une priode incompressible pendant
laquelle lachat est plus coteux que la location. Ce nest qu partir dun certain temps quil
est plus avantageux dtre propritaire de sa rsidence principale que dtre locataire. Bien
entendu, sur une longue dure (plus de 15 ou 20 ans), il est quasiment toujours plus
rentable dtre propritaire de sa rsidence principale.
Malheureusement, le calcul de cette dure limite dpend de diffrentes volutions futures
du march dont, par dfinition, on ne connat pas encore lorientation. Vous avez alors la
possibilit de faire des simulations avec diffrentes volutions pour les prix et les loyers.
Pour en savoir plus sur la question acheter ou louer , vous pouvez couter un long
change en podcast ce sujet. Le sujet est abord diffrents niveaux et vous obtiendrez
des conseils des deux interlocuteurs (les miens et ceux de Michael desprit-riche.com).
Lorsque les prix augmentent, cela permet au bien achet de prendre de la valeur. Cela vient
donc rduire le temps ncessaire pour rendre lachat plus avantageux que la location. En
revanche, quand les prix de limmobilier baissent, le logement achet perd de la valeur. Il
faut alors y vivre bien plus longtemps avant de compenser les frais dacquisition par rapport
aux loyers quaurait cots la location du mme bien.
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Etant donn le niveau actuel des prix, les probabilits de les voir baisser sont bien plus
importantes que celles de les voir augmenter. On dit gnralement que la baisse est dune
importance aussi forte que la hausse ne la t. On peut donc sattendre plusieurs annes
de baisse pour les prix de limmobilier franais.
Lachat sur le long terme peut rester malgr tout une bonne option. En effet, personne ne
peut savoir si cette baisse des prix se fera assez brutalement (en quelques annes) ou sur
une longue dure avec des baisses trs modres chaque anne. Le premier scnario a, a
priori, plus de chances de se produire, mais seul lavenir nous dira ce quil en sera.
Pour limiter au maximum les risques tout en tenant compte des particularits de votre
projet, il suffit de suivre ces 10 rgles dor pour russir son achat immobilier. Il est
impossible de supprimer compltement les risques, mais avec ces bonnes pratiques vous les
diminuerez fortement.

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VII. FAUT-IL INVESTIR DANS LIMMOBILIER LOCATIF EN 2014 ?

Dans le cas dun investissement locatif, la problmatique est assez diffrente. Les choix
reposent davantage sur des calculs financiers, en fonction de votre stratgie et de la fiscalit.
Les critres de choix dun bien sont diffrents dun logement dans lequel on souhaite vivre.
Nous allons donc aborder diffrentes informations pour vous aider dfinir si vous devez
investir dans limmobilier en 2014 et si oui, comment.

1. DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT

La premire tape essentielle est de bien dfinir vos objectifs et la dure de votre
engagement. Il y a diffrents moyens dinvestir dans limmobilier et diffrents moyens de
gagner de largent :
-

Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilit se calcule par rapport
la valeur du bien.
Vous avez la possibilit de raliser une plus-value lors de la revente en fonction de
lvolution des prix.
Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines rductions dimpt.

En fonction du contexte conomique, de la fiscalit actuelle et du rapport entre les prix et


les loyers, il y a donc diffrentes opportunits qui soffrent vous.
Avec des prix dachat actuellement trs levs, il convient dadapter ses choix
dinvestissement en 2014 pour limiter les risques. Cela commence par privilgier les
investissements sur le trs long terme et par une slection trs fine des biens sur lesquels
investir.

2. LES REDUCTIONS DIMPOT POUR LES INVESTISSEMENTS


IMMOBILIERS
Les dispositifs de dfiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer
rgulirement sur les possibilits de rduire vos impts en investissant dans limmobilier. Par
exemple, pour 2014, le dispositif de dfiscalisation Duflot sera llment principal mme sil
semble moins avantageux que le dispositif Scellier quil a remplac. Il existe aussi dautres

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dispositifs plus spcifiques (investissement Outre-mer, monuments historiques, rsidences


tudiantes ou maisons de retraite, etc.).
Vous avez galement la possibilit de gnrer du dficit foncier pour rduire vos impts sans
avoir recours un quelconque dispositif de dfiscalisation. Cest un mcanisme
doptimisation de votre fiscalit qui ntait plus trs la mode, mais qui revient fortement
au got du jour.
Seulement, les possibilits de rduire votre imposition ne doivent tre vues que comme un
plus. Il ne sagit pas de surpayer un bien ou de faire un trs mauvais investissement dans le
seul but de rduire son imposition. Les critres de valorisation du logement sur la dure et
de rentabilit locative doivent tre prioritaires par rapport limposition.

3. LES ACHATS REVENTES SONT TRES RISQUES ACTUELLEMENT

Quest-ce que lachat/revente ? Vous cherchez acheter un bien en dessous de la valeur du


march. Vous faites ventuellement des travaux de rnovation et damlioration. Puis, vous
le revendez rapidement en esprant dgager une plus-value sur du court terme.
Ce type dopration apparat davantage risqu en 2014. Le march tant trs tendu, vous
ntes pas labri de rencontrer des difficults pour revendre avec plus-value dans quelques
mois ou annes. De plus, limposition sur la plus-value sera son maximum tant donn que
votre dure de dtention sera courte.
Il nest pas impossible de raliser des profits avec des investissements de ce type, mais il
faudra pour cela bien connatre son march local et prendre des risques assez importants.

4. LELEMENT CLE POUR INVESTIR EN 2014 : LA


RENTABILITE LOCATIVE !

Lespoir de raliser de fortes plus-values court et moyen terme tant trs faibles, votre
investissement en 2014 devra, comme en 2013, avoir une bonne rentabilit locative. Vous
pouvez dcouvrir sur Immobilier-danger.com comment calculer le taux de rentabilit brut et
net de votre investissement.
Attention, il ne faut pas comparer un taux de rendement brut en immobilier locatif avec le
taux brut dun livret dpargne ou dun quelconque produit de placement. Pour obtenir la
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rentabilit nette, il ne suffit pas de soustraire limposition des revenus fonciers et les
prlvements sociaux comme pour un livret. Il faut galement dcompter tous les frais que
vous allez devoir payer en tant que propritaire bailleur (taxe foncire, charges de
coproprit, cot du financement si vous passez par un crdit, travaux dentretien,
assurances, etc.).
Quand on regarde les taux moyens de rentabilit brute sur les 100 plus grandes villes de
France, on se rend compte que linvestissement locatif est loin dtre avantageux partout et
sur nimporte quel type de bien.
Le travail le plus important effectuer avant dinvestir est donc de dnicher un bien dont la
rentabilit locative sera suffisante. Comptez au grand minimum un taux de rendement de 6
% brut. En-de, vous vous retrouverez avec une rentabilit nette, aprs paiement de toutes
les charges et les impts, quivalente, voire plus basse, quune assurance-vie ou un autre
produit dpargne non risqu. Alors que limmobilier comporte une part de risque : difficult
pour louer, problme de loyers impays, dgradation du logement, diminution de la valeur
du logement en cas de baisse des prix Pour tenter de limiter ces risques, renseignez-vous,
entre autres, sur les 60 villes o loffre locative est dj plus importante que la demande.

5. INTEGRER LES AUGMENTATIONS DE FISCALITE DANS VOTRE


REFLEXION

Il ne vous aura pas chapp que depuis quelques annes la fiscalit immobilire a augment.
Les impts locaux augmentent beaucoup plus vite que linflation, les plus-values
immobilires sont davantage taxes, les logements vacants galement, etc.
Dans un contexte conomique o lEtat doit rduire sa dette et son train de vie, cette
tendance a peu de chance de sinverser et pourrait mme saccentuer dans les annes
venir.
Lorsque vous calculez si un investissement peut savrer rentable ou non, prenez donc bien
en compte les augmentations de taxes foncires, limposition sur la plus-value si vous pensez
en raliser une, etc.
Pour un investissement en 2014, le risque de moins-value est plus important que
lopportunit dune plus-value, la fiscalit est plus contraignante. Il faut donc une bonne
rentabilit locative, sinon rien ! A moins de privilgier des investissements moins rpandus
comme la possibilit dinvestir dans des parkings si vous habitez dans une ville o il est
difficile de se garer (les biens de moins de 15 000 sont exonres dimpts sur les plusvalues, moins de risque de perte de valeur, etc.).

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6. 2014 MIEUX QUE 2013 POUR DU LOCATIF ?

Notre vision du march immobilier locatif na pas chang par rapport lanne dernire. Ce
nest pas un bon moment pour investir dans de limmobilier locatif, principalement cause
des prix surlevs par rapport aux loyers et au trs faible espoir de plus-value.
Grce des premires baisses de prix, parfois consquentes dans certains secteurs, la
rentabilit locative sera un peu plus leve quen 2013. Nanmoins, comme les loyers des
nouveaux biens louer ont eux aussi tendance baisser dans la plupart des grandes
agglomrations, lamlioration reste trs faible et ne sera pas suffisante pour rendre
nouveau attractif le placement immobilier en 2014. Les investisseurs ont donc raison de se
dtourner de ce type de placement.
La baisse des prix des logements et les meilleures possibilits de ngociation dues au
blocage du march immobilier sont des lments qui vont rendre un peu moins rares les
investissements locatifs avec de bons rendements dans certains secteurs gographiques.
Pour y parvenir, il ne faudra pas hsiter ngocier fortement par rapport aux prtentions
des vendeurs. Mais ce type dopportunit restera limit.

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VIII. 6 CONSEILS SUPPLEMENTAIRES POUR BIEN ACHETER


VOTRE LOGEMENT

1. NEGOCIEZ FORTEMENT LE PRIX DACHAT

Quand le march immobilier se tend, les acqureurs se rarfient. Ce sont alors les acheteurs
qui reprennent la main pour imposer davantage leurs conditions dachat. Beaucoup de
vendeurs nont pas intgr les changements du march immobilier et esprent toujours
obtenir des prix irralistes de leur maison ou de leur appartement.
Vous ne devez donc pas hsiter entamer de fortes ngociations et tre trs regardant sur
les moindres dfauts des biens. En 2014, vous aurez plus de chance de pouvoir faire marcher
la concurrence entre les vendeurs qui proposent des biens similaires que lors des annes
prcdentes. A vous den profiter pour obtenir un meilleur prix dachat et ne pas surpayer
votre logement.
Si vous ne ngociez quune seule chose dans votre projet, il faut que ce soit le prix dachat.
Cest lui dtermine le montant de nombreux autres frais. Regardez limpact dune baisse de
prix de 10 % sur votre cot total, vous comprendrez pourquoi.
Pour aller plus loin sur la ngociation du prix dun bien immobilier, nous vous conseillons de
lire les articles suivants :
-

Ngocier le prix dachat dun appartement ou dune maison : des conseils pour bien
ngocier votre baisse de prix.

De combien peut-on ngocier le prix de vente affich dun bien immobilier ?

Prix de vente contre prix de prsentation : le prix affich dans une annonce
immobilire est souvent bien loin du prix rel de vente.

Achat immobilier : lheure des fortes ngociations : comme en 2009, les conditions
du march redeviennent bien plus favorables pour les acheteurs dans la ngociation
du prix.

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2. PRENEZ CONSCIENCE DE TOUS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES A


PAYER

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il ny a pas que le prix de la maison ou de


lappartement payer. Un achat immobilier gnre de nombreux frais initiaux et entrane
de nouveaux frais annuels.
Mieux vaut bien faire ses calculs avant de finaliser son projet afin de ne pas avoir de
mauvaises surprises par la suite et de rencontrer des difficults financires.
Vous retrouverez dans larticle Frais dun achat immobilier : attention aux cots annexes
un point complet sur tous les frais lis une acquisition immobilire. Cet autre article
Calcul du cot dun crdit immobilier dtaille tous les cots de votre financement.
La liste des frais est longue et surtout trs coteuse :
-

Frais de notaire (environ 7 % du prix dachat dans limmobilier ancien),


Frais dagence (de 3 10 % du prix dachat selon lagence),
Frais de dossier de financement (plusieurs centaines deuros),
Cot des intrts du prt (plusieurs dizaines de milliers deuros, en fonction du
montant, de la dure et du taux),
Frais dassurance emprunteur (plusieurs milliers deuros, en fonction du taux
dassurance de prt et de la dure),
Taxes foncires (au moins plusieurs centaines deuros par an),
Charges de coproprits / Entretien-Rnovation de votre bien (plusieurs centaines
milliers deuros par an).

3. NEGOCIEZ LES FRAIS DAGENCE

Si vous passez par une agence immobilire pour votre achat, sachez que la commission de
lagence est fixe librement par chaque agence. Celle-ci doit seulement tre clairement
indique dans lagence.
Quand le nombre de transactions chute, les agences prfrent baisser leur frais dagence
plutt que de voir partir un acqureur potentiel. Profitez-en pour ngocier vos frais dagence
immobilire.

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Attention, si vous prfrez acheter de particulier particulier, cela ne sera pas forcment
moins cher. Certains vendeurs qui vendent entre particuliers surestiment bien souvent le
prix de leur bien. Restez donc vigilant !

4. REDUISEZ VOS FRAIS DE NOTAIRES GRACE A CES 2 ASTUCES

Les frais de notaire eux sont rglements. Les 7 % du prix dachat ne vont pas directement
dans la poche du notaire. Ce dernier ne peroit qu peine 1 % du prix dachat. Les six autres
pourcents sont destins payer les droits de mutation (taxes perues par lEtat et les
collectivits territoriales). On donne une moyenne de 7 %, mais au-del dune certaine
somme ces frais sont restreints. Il faut donc compter plutt 8 % sur des prix peu levs
(jusqu 100 000 ) et 6.5 % au-del de 400 000 .
Au lieu dessayer de ngocier les moluments du notaire, mettez-donc plutt en place ces 2
astuces lgales pour rduire vos frais de notaire. Cela peut vous permettre dconomiser
plusieurs centaines deuros.

5. APPRENEZ A OPTIMISER VOTRE FINANCEMENT IMMOBILIER

Une fois que vous avez ngoci le prix dachat de votre bien, vous pouvez encore chercher
amliorer fortement le cot de votre financement immobilier. Ce dernier slve facilement
plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers deuros. En prenant le temps dapprendre
amliorer votre plan de financement, vous pouvez facilement conomiser plusieurs
centaines milliers deuros sur le cot du financement de votre maison ou de votre
appartement.
Accdez dans 5 minutes notre plan pour rduire de 20 % le cot de votre financement
immobilier !
Notre guide Prenez en main votre crdit immobilier ! a t ralis pour vous apprendre
matriser et optimiser le cot de votre financement. Il comporte en plus de nombreux
conseils pour obtenir de meilleures conditions :

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6. PROFITEZ DES AIDES EXISTANTES POUR FINANCER VOTRE ACHAT

Pour rduire encore davantage le cot de votre achat, vous aurez tort de vous priver des
diffrentes aides qui existent pour vous aider financer votre achat. Si le Prt Taux Zro
Plus est laide au logement dont on parle le plus souvent, cest loin dtre le seul dispositif
daide au financement dont vous pouvez profiter.
Cest pourquoi nous vous avons conu un second guide complmentaire au premier :
Toutes les aides pour votre financement immobilier

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Le pack Amliorez votre financement immobilier vous permet de bnficier dun prix
group pour lachat de ces deux livres lectroniques (vous bnficiez de plus de 15 % de
rductions !).
Vous aurez alors votre disposition toutes les informations ncessaires pour faire les
meilleurs choix pour votre financement et fortement en rduire son cot. Le prix de ces
informations sera largement rentabilis sur le cot de votre projet !

7. 12 ARTICLES SUPPLEMENTAIRES A CONSULTER AVANT


DACHETER UN LOGEMENT

Dans la rubrique Achat dImmobilier-danger.com vous dcouvrirez diffrents articles


pour vous aider bien acheter, rduire vos frais, etc. Voici une slection de 12 dentre eux
donnant des conseils pour un achat immobilier :
-

Comment faire une offre pour un achat immobilier ? : retrouvez un modle de


proposition dachat tlcharger, ainsi que de nombreux conseils pour bien faire une
offre dachat pour une maison ou un appartement. Attention notamment aux
conditions suspensives indispensables et au dlai de validit.

Les 9 tapes suivre pour acheter une maison : point dentre vers les 9 grandes
tapes franchir pour bien acheter un logement avec chaque fois des conseils et
astuces pour que chacune de ces tapes soit plus simple et moins coteuse. (Article
en 2 parties).

Premier achat immobilier : 25 questions se poser : le guide indispensable pour faire


le tour de votre projet en quelques questions simples. Elles vous faciliteront
grandement votre recherche et vous permettront daffiner correctement votre
projet.

Charges de coproprit : des frais non ngligeables : pour ceux qui achtent un
logement dans une coproprit, il y a des choses trs importantes tudier avant de
raliser un achat au niveau de la coproprit pour viter tout dsastre financier
ultrieur.

Les 10 rgles dor pour russir son achat immobilier : pour limiter au maximum les
risques sur un achat immobilier, il y a quelques rgles simples respecter.
Dcouvrez-les !

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Les taux sont bas, est-ce pour autant le moment dacheter de limmobilier ? : certains
professionnels vous poussent acheter de limmobilier pour profiter des taux bas.
Dcouvrez dans cet article pourquoi un bon moment pour emprunter ne signifie pas
forcment un bon moment pour acheter. Indice : les prix sont plus importants que
les taux

Toujours acheter pour une dure de 6 ans minimum : peu de personnes en ont
conscience mais il faut plusieurs annes avant quun achat immobilier soit plus
rentable quune location. On parle dun grand minimum de 5 6 ans. Actuellement,
vu lcart entre les prix et les loyers, cest plutt de lordre de 10 ans en moyenne,
voire jusqu plus de 20 ans sur Paris.

Lemplacement : le critre n1 en immobilier : llment qui conditionne le plus la


valeur dun appartement ou dune maison est son emplacement. Dcouvrez
pourquoi la rponse la question quels sont les 3 critres privilgier pour un
achat immobilier ? , la rponse courante est lemplacement, lemplacement,
lemplacement .

Faites-vous aider pour acheter votre bien immobilier : slectionner correctement les
biens vendre pour viter les visites inutiles et trouver plus rapidement un bien, bien
ngocier les prix et les frais dintermdiaires, etc. : cela demande du temps et des
aptitudes. Pourquoi ne pas vous faire aider moindre frais pour raliser ces tches ?

Bien se renseigner sur la ville et le quartier avant dacheter un logement : pour ne pas
faire derreur dans votre prochain lieu de vie, il y a diffrents lments tudier.
Voici lesquels et comment sinformer simplement par Internet sur ces diffrents
points.

Vrifiez attentivement les diagnostics immobiliers avant dacheter : les diagnostics


immobiliers obligatoirement ajouts au compromis de vente sont l pour aider
lacqureur prendre connaissance de ltat exact du bien quil souhaite acheter et
de ltendu des ventuels travaux prvoir. Pourtant, peu dacqureurs prennent le
temps dplucher ces diagnostics qui fourmillent dinformations trs importantes.

Achat dun appartement neuf ou ancien ? : pour bien choisir quel type de logement
acheter, voici une liste des principaux avantages et inconvnients des appartements
neufs par rapport aux anciens.

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8. LES INFORMATIONS INDISPENSABLES POUR LINVESTISSEUR

La rubrique Achat dImmobilier-danger.com contient une sous-rubrique Investissement


locatif qui contient diffrents articles avec des informations et des conseils spcifiques
pour les investisseurs en immobilier locatif. Pour raliser un bon investissement immobilier,
il faut connatre le mode de fonctionnement de ce type de placement, apprendre en viter
les piges et savoir comment optimiser la rentabilit. Sil est possible de gagner beaucoup
dargent avec la pierre, il est aussi possible den perdre beaucoup. Pour vous aider vous y
retrouver, voici une slection darticles dans cette thmatique :
-

Comment russir son investissement immobilier ? : cet article reprend les grandes
lignes des diffrentes tapes suivre et des rgles respecter pour quun
investissement locatif se passe au mieux. Vous y retrouverez des liens vers des
informations plus compltes pour chaque besoin spcifique.

Grer seul ses investissements locatifs : la gestion locative demande plus de temps et
dimplication que la souscription dune assurance vie ou dun livret bancaire. Vous
pouvez dlguer un administrateur de biens ou grer vous-mme vos locations.
Retrouvez dans cet article des conseils et des outils pour vous aider raliser la
gestion locative de vos investissements.

Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilit locative de votre


investissement locatif : la rentabilit permet de savoir combien vous rapporte un
bien par rapport sa valeur. Il existe diffrents types de rentabilit. Dcouvrez cet
lment essentiel de linvestissement immobilier qui vous permet de slectionner les
meilleurs biens dans lesquels investir pour un meilleur retour sur investissement.

Acheter pour louer en 2013 : la rentabilit du bien immobilier est primordiale : ce


choix pour savoir dans quel bien immobilier investir reste le mme en 2014 car les
conditions sont similaires celle de 2013. Linvestissement immobilier na pas t un
bon placement en 2013 et ce sera de nouveau le cas en 2014, moins dtre ultraslectif et de dnicher des biens avec de belles rentabilits locatives.

Revenus fonciers : comment les dclarer aux impts ? : la fiscalit est une
composante incontournable pour tout placement. Pour limmobilier, cest
malheureusement plus complexe dclarer que des intrts perus sur un
placement financier liquide. Dcouvrez tout ce que vous devez savoir sur la
dclaration aux impts des loyers perus et comment les optimiser pour en payer le
moins possible.

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Investissez dans des appartements rnover et rduisez vos impts grce au dficit
foncier : Le dficit foncier est une optimisation fiscale qui vous permet de rduire vos
impts sans passer par un mcanisme de dfiscalisation quelconque. Il revient
fortement la mode depuis 2013, notamment suite au plafonnement des niches
fiscales 10 000 par an et par foyer fiscal.

Dfiscalisation immobilire en loi Duflot : retrouvez tous nos articles sur la loi Duflot
qui permet de rduire ses impts en investissant dans limmobilier neuf. Le Duflot
remplace le Scellier. Vous y dcouvrirez toutes les modalits de ce nouveau dispositif.

60 villes viter pour un investissement locatif : le Crdit Foncier a rvl une liste
de 60 villes dans lesquelles il est dangereux de faire des investissements immobiliers.
Cela sexplique par une demande locative infrieure loffre de logements existants
et donc par un risque de mauvais placement.

Faut-il financer son investissement immobilier par son pargne ou par un crdit ? : si
pour lachat dune rsidence principale, il faut rduire au maximum le recours au
crdit, ce nest pas aussi vident pour un investissement en locatif. Cela sexplique
par le fait que les intrts demprunt sont dductibles des revenus fonciers dans le
cas du rgime rel. Dcouvrez comment trouver le bon compromis entre pargne et
crdit immobilier pour financer un investissement.

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CONCLUSION

Lanne 2013 a confirm les tendances entrevues en 2012. Les volumes de transactions ont
continu tre fortement rduits par rapport aux meilleures annes passes, et cela malgr
des conditions de financement plus attractives notamment grce des taux dintrt
historiquement bas. Cette pression sur les diffrents marchs sest rpercute sur
lvolution des prix des logements. En 2013, les baisses globales semblent relativement
faibles, mais cela masque de vritables disparits et un rel changement de structure du
march qui apporte un biais statistique consquent.
Pour 2014, ces tendances vont se poursuivre. La question majeure est de savoir si la
diminution des prix restera aussi faible ou si elle sacclrera en 2014. Pour cela, il faudra
suivre de prs lvolution des taux de crdit immobilier qui sont notamment conditionns
par le niveau de lOAT 10 ans de la France. Sans une relle baisse des prix, le march
immobilier risque de rester encore une fois atone en 2014 et cela psera fortement sur
lactivit des professionnels qui vivent des transactions (agents immobiliers, notaires, etc.).
Dans ces conditions, il convient dtre trs prudent dans la ralisation de vos projets
immobiliers et de rester vigilant sur lorientation du march. La direction entame depuis
prs de 2 ans (ralentissement des transactions et baisse des prix) pourrait se poursuivre
pendant les prochaines annes. Il faudra tenir compte de ces tendances dans votre projet
immobilier.
Nous vous partageons ces informations car nous pensons que cest notre devoir et dans
votre intrt. Vous tes libre de prendre vos propres dcisions en matire dimmobilier en
tenant compte de ces informations ou non, et dassumer vos choix en toute connaissance de
cause.
Depuis plus de 5 ans, nous analysons lvolution du march immobilier sur Immobilierdanger.com. Lanne 2014 va encore connatre de nombreuses volutions pour le secteur de
limmobilier, nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations
indispensables pour vous aider bien grer votre projet.
Si vous pensez que ce guide peut tre utile lun de vos proches qui a un projet dachat
immobilier en 2014 ou dans un futur proche, nhsitez pas lui communiquer ladresse de ce
guide et partager ces informations.
Pour toute remarque, question ou suggestion, vous pouvez nous joindre ladresse suivante
: postmaster@immobilier-danger.com. Nous tcherons de vous rpondre du mieux possible
et dans les meilleurs dlais.
David
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MENTIONS LEGALES
-

Les textes contenus dans ce guide sont la proprit dImmobilier-danger.com. Toute


reproduction, mme partielle, est strictement interdite sans autorisation.
Les images, graphiques et tableaux qui illustrent ce guide sont la proprit de leur
auteur respectif (CGEDD, INSEE, Crdit Logement CSA, Banque de France, etc.).
Ce guide vous a t fourni titre personnel suite votre inscription la newsletter
dImmobilier-danger.com. Il est interdit de le partager massivement sur Internet. Si
vous souhaitez fournir une autre personne ce guide, vous pouvez lui envoyer ce
lien : http://www.immobilier-danger.com/guide-achat-immobilier-2014.html pour
quelle puisse en recevoir une copie.
Ce guide et ces conseils nengagent quImmobilier-danger.com. Ils sont issus des
recherches et de linterprtation dImmobilier-danger.com sur le march immobilier.
Cest pourquoi Immobilier-danger.com ne pourra tre tenu responsable des
ventuelles consquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis
dans ce guide.

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