ELIMPACTODELACONTAMINACINDELAIREENELPRECIODELASVIVIENDASDE

LACIUDADDELAPAZ,BOLIVIA

RafaelVidaurreCladera
UniversidadPrivadaBoliviana

Abstract

Several environmental goods and services, like air, are not traded in markets. This has
serious consequences for private decision making. This paper provides an empirical
assessmentonimpactofairpollutioninthehousingpricinginthecityofLaPazBolivia,
measuredbytheemissionsofPM10andNOxoriginatedfromdifferentsources.
The paper applies an indirect method of environmental valuation: the Hedonic Price
Model(Rosen,1974)inordertoestimatethesocialcostofairpollution.Theresultsfrom
thispaperrevealthatthereisanegativeeffectfromtheemissionsofPM10andNOxonthe
priceofhousing.

Keywords:

EconomicsofAirPollution,PriceofHousing,HedonicPriceModel.

JELClassification:Q25

1. Introduccin.

Laformulacindepolticasambientalesrequierecadavezmsyconmayorprecisinde
medidas monetarias que permitan identificar beneficios y costos derivados del aumento
en la calidad o el deterioro de un bien no mercadeable. Este es el caso de los valores
econmicos que se derivan de los flujos de bienes y servicios provistos por los recursos
naturales y el medio ambiente. Atributos ambientales tales como la calidad del aire, se
puedenconsiderarcomorecursosquetienenvaloryaqueenrealidadrepresentanunflujo
de bienes y servicios con posibilidades de generar beneficios y costos. As, la
contaminacindelairegeneracostosimpuestosatodalasociedadquesetraducenenuna
menordisponibilidaddeairelimpio,deteriorodelasaluddelossereshumanos,impactos
negativos en las especies y su hbitat y tambin, puede ocasionar daos en diferentes
bienesfsicos,porejemplolavivienda.
Lareduccinenlosnivelesdecontaminacinatmosfricapuedegeneraraumentosenla
productividaddelaspersonasqueenfrentaranmenosriesgosdeenfermedadotambin,
disminucionesenlosdaosmaterialesdelasconstrucciones,loscualessepuedentraducir
enreduccionesenloscostosdemantenimiento.Lasconsecuenciasdelacontaminacinen
lapreservacindelserhumano(yotrasespecies)ylosdaosqueocasionaenlosbienes
fsicos,talescomolasedificaciones,puedensertemascentralesenelanlisisydiseode
polticaambiental.
Enlasltimasdcadas,hasurgidounacrecientepreocupacinreferidaalacontaminacin
delaireysurepercusinenelbienestardelasociedad.Aproximarsealvaloreconmico
de la contaminacin del aire en un determinado momento del tiempo y el espacio
constituyeunadificultadporelcarcternomercadeabledelbien.Sehanplanteadovarios
mtodos para intentar la aproximacin a dicho valor, de los cuales la utilizacin de un
mercadorelacionadoalbienpareceserlamejoralternativa.

Elmtododelosprecioshednicos(Rosen,1974)hasidoampliamenteutilizadoparala
valorizacindepropiedadesdefincaraz,fundamentalmentecuandosequiereidentificar
losposiblesvaloresdesusdiferentescaractersticas.Deigualformasehaaplicadoenel
mercado de viviendas, con el fin de establecer la posible diferencia existente en las
cualidadesdelasmismas.

La vivienda es en s, un bien que posee caractersticas diferenciales entre las cuales se

podraidentificarlacalidaddelairecircundantealavivienda,elnivelderuidoenlazona,
lacercanaaparques,elpaisaje,etc.stasporsmismas,notienenunprecio,yaqueno
existe un mercado perfectamente definido por cada una de ellas, sin embargo, esto no
quieredecirquecarezcandevaloreconmico.As,laideacentraldelmtodoconsisteen
aproximarseasuvalorapartirdelmercadodeviviendaenelcuallosagentestransanel
bien como si fuera un bien compuesto, donde el precio de la vivienda, trae de forma
implcitaelpreciodetodasycadaunadelascaractersticasparalascualesestausenteel
mercado como el mecanismo de asignacin de recursos. Ambos grupos de individuos,
ofertantes y demandantes de viviendas, se comportan racionalmente maximizando su
utilidad o en su caso maximizando su beneficio. Dada la imposibilidad de construir
viviendas rpidamente en el corto plazo (no es lo mismo que producir pan); el anlisis
parte considerando la existencia de un stock fijo de viviendas en cuyo caso la
determinacindelpreciocorreporcuentadelademanda.

Al utilizar a la vivienda como el bien que permitir aproximarse al valor de las

caractersticasnomercadeables,losindividuoslaobservanensuconjuntoycomountodo
(cuandounocompraunautomvil,miratodoelvehculocomotalyno aselmotorola
marcadelosneumticos,porejemplo)detalformaqueseadquiereunpaquetedebienes
(paisaje, calidad de aire, nivel de ruido, etc.) que forman el bien compuesto: la vivienda.
Este hecho puede traer en si la imposibilidad de capturar de los individuos su
disponibilidadapagarpormejorasenlasdiferentesvariablesnomercadeables.Asimismo,
elmodelosolamentecapturaaspectosrelativosanivelesdecaractersticasdelavivienda
(amenidades ambientales, por ejemplo) y su impacto en el precio del bien y no as las
posibles vinculaciones que podran tener en el bienestar de la sociedad. Por ejemplo, se
podrcapturarlainfluenciadelacalidaddelaireenelpreciodelasviviendas,peronoes
posibledecirnadasobreelimpactoenlasaluddelaspersonas.

No se dispone de informacin referida a la existencia de estudios que intenten valorar

econmicamente la calidad del aire para la ciudad de La Paz. Tampoco se cuenta con
evidenciaparaotrasciudadesdelpas,aspectoquepuedeirligadoalafaltadepercepcin
porpartedelosindividuosrespectoalacontaminacinvigenteyfundamentalmenteasus
consecuencias sobre la salud humana. Con excepcin de la poca de invierno, cuando la
ciudadsevecubiertadeunaintensahumaredaprovenientedelaquemadelamalezaen
las regiones aledaas, no existe otra poca del ao donde sea observable de forma tan
claraelprocesodecontaminacinens.

Elpresenteestudioinvestigaacercadelaposibleinfluenciadelacontaminacindelaire
(medidaapartirdediferentescontaminantesemitidosalmedioambiente)sobreelprecio
delasviviendasdelaciudaddeLaPaz.

La influencia de los contaminantes sobre la salud de las personas es diversa. Dicha

influencia va desde los malos olores, dolor de cabeza, irritacin en los ojos, mareos,
alergia,efectosenlapropiedad,vmitos,prdidadeapetito,etc.

Este estudio constituye el primer intento de aproximarse a un valor econmico de la

contaminacin en la ciudad de La Paz. Sus resultados pueden ser un insumo importante

para la aplicacin en estudios de anlisis costo beneficio en temas de descontaminacin

ambientalopolticasurbanasdeordenamientoterritorial.

Metodolgicamente,unadelaslimitacionesmsimportantesqueseencontrdurantela
realizacindelestudiofuelamedicindelavariableambiental.Enestesentido,seutiliz
elmonitoreodematerialparticuladorespirable(PM10)yxidosdenitrgeno(NOx).La
informacinreferidaesdecarcterexperimentalyfueobtenidadelaReddeMonitoreode
laCalidaddelAire(RedMoniCALP).1

Debido al elevado costo que puede significar realizar una encuesta a una muestra de la
poblacin, se opt por recolectar datos a partir de la informacin sobre el mercado
inmobiliario de la ciudad de La Paz publicado en el peridico La Razn, de acuerdo a la
metodologapropuestaporMorandySoto(1992).Adichainformacinydeacuerdocon
su localizacin, se apropiaron los datos promedio de los niveles de los contaminantes
referidos por distintos puntos de recoleccin de la Red MoniCA, aplicando la correccin
porclustersenelmomentodelaestimacin.

Elestudioseconcentrasolamenteenlaestimacindelafuncindeprecioshednicosyno
as en la estimacin de la demanda por cada una de las caractersticas de la vivienda. El
efectoenelbienestardecambiosenlavariableambientalnoesposiblecapturarenforma
exacta.Sinembargo,elpreciomarginaldelacaractersticajsimaobtenidoapartirdela
funcindepreciohednicopuedeserinterpretadocomoladisposicinmarginalapagaro
beneficiomarginalporpequeoscambiosenlacaractersticajparacadaindividuo.Estees
un supuesto simplificador bastante fuerte, pero no por ello menos utilizado en las
aplicacionesempricas.

El documento est organizado de la siguiente manera: En primer lugar, se presenta un

anlisissituacionaldelacontaminacindelaireenlaciudaddeLaPaz.Ensegundolugar,
sedesarrollaelmarcotericodelmodelodeprecioshednicos.;entercerlugar,sehace
una descripcin de la informacin utilizada as como las variables involucradas en el
anlisis. Luego se presenta la estimacin economtrica de los diferentes modelos.
Finalmente se comparan los resultados alcanzados y se extraen las principales
conclusionesyrecomendacionesdepoltica.

2. AnlisissituacionaldelacontaminacindelaireenlaciudaddeLaPaz2.

Unodelosprincipalesproblemasambientalesqueaquejaaunagranpartedeloscentros
urbanosenelmundo,constituyelacontaminacin3delaire.Lasemisionesqueserealizan
a la atmsfera, provienen de diferentes fuentes de emisin y stas, en ltima instancia,
dependen fundamentalmente de la actividad o actividades econmicas de cada pas en
particular. La Organizacin Mundial de la Salud (OMS) estima que alrededor de 1.000
millones de personas se exponen diariamente a niveles de contaminacin que se
encuentran por encima de los lmites establecidos como recomendables por esta
institucin,loscualessesitanen20g/m3comopromedioanualenelcasodematerial
1

La red MoniCA es dependiente de la Direccin de Calidad Ambiental, Oficiala Mayor Tcnica del
Gobierno Municipal de la ciudad de La Paz.
2
Este punto se desarroll en base a la informacin proporcionada por la Red MoniCA como resultado de
la evaluacin de la calidad del aire para la ciudad de La Paz.
3
Por contaminacin, se entiende el nivel de concentracin de una determinada sustancia en el medio
ambiente (aire, agua, suelo). Algunos autores sealan que la contaminacin solamente se produce cuando
la concentracin del contaminante sobrepasa la capacidad de asimilacin del medio. En este caso, nos
concentraremos en el nivel de concentracin del contaminante en el medio, sin tomar en cuenta el grado
de asimilacin del mismo.

particuladorespirable(PM10)ydedixidodeazufrey40g/m3enelcasodeldixidode
nitrgeno. La tabla A muestra que estos niveles han sido ampliamente superados en las
principalesciudadesdeAmricaLatina.

TablaA
ContaminacinAmbientalenlasprincipalesciudadesdeAmricaLatina
NO2
SO2
Poblacin
PM10
(g/m3
(g/m3
Pas
Ciudad
2005
(g/m3
1995
1995
(miles)
2004)
2001)
2001)
Argentina
Crdoba
1423
58
n.d.
97
RodeJaneiro
11469
35
129
n.d.
Brasil
SaoPaulo
18333
40
43
83
Chile
Santiago
5683
61
29
81
Colombia
Bogot
7747
31
n.d.
n.d.
Ecuador
Guayaquil
2387
23
15
n.d.
Quito
1514
30
22
n.d.
Mxico
CiudaddeMxico
19411
51
74
130
Venezuela,RB Caracas
2913
10
33
57
Fuente:BancoMundial,IndicadoresdeDesarrolloMundial2007
n.d.informacinnodisponible

El deterioro de la calidad del aire en ciudades de Amrica Latina es un problema

ocasionado por el proceso de urbanizacin que han experimentado algunos pases de la
reginenlasltimasdcadas4.SonvarioslospasesdeAmricaLatinaqueexperimentan
seriamente los problemas de la contaminacin atmosfrica. En particular, es posible
apreciar que ciudades como Mxico D. F., San Paulo y Santiago de Chile exponen altos
nivelesdecontaminacinyhansidoobjetodenumerososestudioseconmicosreferidos
no solo al valor de la contaminacin, sino a la posibilidad de la implementacin de
determinadasmedidasdepolticaambiental.

EnBolivia,lamedicindelacontaminacindelaireseremontaafinalesdeladcadade
losaos90.Laevolucindelasinstitucionesencargadasdelmonitoreodelacalidaddel
aire fue gracias al financiamiento y asistencia tcnica de SWISS CONTACT, que logr
establecerunareddemonitoreo(RedMoniCA)queactualmenteoperaenlasciudadesde
LaPaz,CochabambaySantaCruz.

EnlaciudaddeLaPaz,deacuerdoauninformedelServicioNacionaldeMeteorologae
Hidrologa(SENAMHI),lasprincipalesfuentesdeemisindecontaminantesalaatmsfera
son, las industrias y el creciente parque automotor (producto de la importacin de
vehculosdesegundamano).

Los contaminantes monitoreados emitidos a la atmsfera, en el caso de la ciudad de La

Paz,sonlosxidosdenitrgeno(NOx),ozono(O3),monxidodecarbono(CO),dixidode
azufre(SO2)ymaterialparticulado(PM10).

2.1 Descripcindeloscontaminantes.

Tressonloscontaminantesqueseidentificanconmayorpresenciaenelairedelaciudad
deLaPaz:
4

Calfucura, Coria y Snchez (2008)

PM10 o material particulado respirable. Son partculas de dimetro menor o igual a 10

micrones5. Incluye polvo, humo, niebla, cenizas en suspensin lquidas o slidas, entre
otros.Porsutamao,elPM10escapazdeingresaralsistemarespiratoriodelserhumano.
Mientras menor sea el dimetro de estas partculas, mayor ser el potencial dao en la
salud.

xidosdeNitrgeno(NOx).Sonunamezcladegasescompuestosdenitrgenoyoxgeno.El
monxido de nitrgeno y el dixido de nitrgeno constituyen dos de los xidos de
nitrgeno ms txicos. El monxido de nitrgeno es un gas de olor dulce penetrante a
temperatura ambiente, mientras que el dixido de nitrgeno tiene un fuerte olor
desagradable. El dixido de nitrgeno es un lquido a temperatura ambiente, pero se
transformaenungaspardorojizoatemperaturassobre70F.

Losxidosdenitrgenosonliberadosalairedesdeelescapedevehculosmotorizados,de
la combustin del carbn, petrleo, o gas natural, y durante procesos tales como la
soldaduraalarco,galvanoplastia,grabadodemetalesydetonacindedinamita.Tambin
son producidos comercialmente al hacer reaccionar el cido ntrico con metales o con
celulosa.

Los xidos de nitrgeno son usados en la produccin de cido ntrico, lacas, tinturas y
otros productos qumicos. Se usan en combustibles para cohetes, en la nitrificacin de
compuestosqumicosorgnicosyenlamanufacturadeexplosivos.

Los niveles bajos de xidos de nitrgeno en el aire pueden irritar los ojos, la nariz, la
garganta, los pulmones, y posiblemente causar tos y una sensacin de falta de aliento,
cansancioynusea.Laexposicinabajosnivelestambinpuedeproduciracumulacinde
lquidoenlospulmones12dasluegodelaexposicin.Respiraraltosnivelesdexidos
de nitrgeno puede rpidamente producir quemaduras, espasmos y dilatacin de los
tejidosenlagargantaylasvasrespiratoriassuperiores,reduciendolaoxigenacindelos
tejidosdelcuerpo,produciendoacumulacindelquidoenlospulmonesylamuerte.Sila
pielolosojosentraranencontactoconaltasconcentracionesdemonxidodenitrgeno
gaseosoodixidodenitrgenolquido,probablemente,elindividuosufriraquemaduras
graves.

Ozonotroposfrico(O3).Esuncontaminantesecundario,esdecir,queseproduceapartir
de otros contaminantes emitidos por los coches o la industria y, adems, a varios
kilmetrosdedondeseoriginaron.

Sus efectos sobre la salud dependen de su nivel de concentracin. A partir de 180

microgramospormetrocbico(elniveldeinformacin),ciertaspersonasespecialmente
las asmticas y las que tienen problemas respiratorios podran ver aumentadas sus
dolencias.

Enelcasodequesesuperenlos240microgramospormetrocbico(niveldealertaala
poblacin), existe riesgo para la salud humana. Esto ocurre raras veces, pero dichos
nivelescontaminantespodranprovocarproblemasrespiratoriosencualquierpersona.

AcontinuacinsepresentanlosresultadosdeevaluacindelacalidaddelairedelaRed
MoniCAparalaciudaddeLaPaz.

Un micrn es la milsima parte de un milmetro.

2.2 MaterialParticuladoPM10.

a) ComportamientoestacionaldematerialparticuladoPM10.

El Grfico 1 muestra el comportamiento estacional de la concentracin de PM10 en las

diferentesestacionesdemonitoreoenfuncinalapocadelaocomovaloresmensuales
promediodelosaos2005,2006y2007.

Grafico 1
Concentracin de Material Particulado en suspensin PM10
(g/m3)
Promedios mensuales aos 2005, 2006 y 2007

120

100
80
60
40
20

Trnsito
Cotahuma
CotaCota
VillaFtima

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Se observa considerables incrementos de PM10 entre los meses de mayo y septiembre

(consideradacomopocasecaporlaausenciadelluvias).Estavariabilidadesocasionada
en gran medida por agentes climatolgicos y meteorolgicos, ya que, durante la poca
hmeda,laslluviasproducenunefectodelimpiezasobrelaatmsfera,mientrasqueenla
pocaseca,losvientos,lapresenciadereasdesprovistasdecoberturanaturaloartificial
y la ausencia de suficiente humedad ambiental sumada a las actividades de la poblacin
(enparticular,eltransporte)producengrandescantidadesdePM10.

b) VariacinanualdematerialparticuladoPM10.

El Grfico 2 presenta la variacin anual de concentracin de PM10 expresada como

promediosanualesdesdeelao2005alao2007.

Grfico 2
Monitoreoo de Materiall Particuladoo en suspensiin (PM10)
Aos 2005,
2
2006 y 2007

80

70
60
50

2005

40

2006
30

2007

20

10
0
Trnsito

Cotahumaa

CotaC
Cota

VillaFtima

Fuente: Red MoniCA

M
LP, Direcccin de Calidad Ambiental,
A
OMT--GMLP
Elaboracin Prropia

n
de PM10 tiendeen a dismin
nuir ligeram
mente en lo
os puntos d
de monitoreeo de
Los niveles
Trnsito(TR),Co
otahuma(CH)yVillaFtima(VF),locualesun
nindicadordeunasutillpero
ora en la callidad delairre de la ciud
dad con relaacin al PM
M10. Las caussas de
progrresiva mejo
este comportam
mientopuedeenserdiversas,sinemb
bargo,noplenamenteid
dentificables,por
m
por el
e momento
o. Es as qu
ue entre alggunas de sstas podem
mos mencion
nar al
lo menos,
mejo
oramientodeelascondicionesdeoperacindelparqueauto
omotor,resultadospositivos
delaascampaasssemanas deAireLim
mpioycampaasdeeliminacind
defogatasd
deSan
6
Juan , una may
yor cantidad
d de reas dotadas de coberturaa natural yy/o artificiaal y/o
cond
dicionesclim
mticasfavorrablesalan
nogeneraci
ndePM10.

n
de concentraci
c
n de PM10 en los pun
ntos de Trn
nsito (TR) yy Cotahuma (CH)
Los niveles
sobreepasanlosL
LmitesMxximosPermiisiblesestab
blecidoseneelReglamen
ntoenMaterriade
7
8
Contaaminacin Atmosfricaa (RMCA) de la Ley de Medio Ambiente
A
(50 / ). Sin
embaargo, con relacin
r
al valor gua de la Orgaanizacin Mundial
M
de la Salud (O
OMS),
podeemosobserv
varquetodo
oslospuntosmonitoreaadosexcedeenelvalorco
onsideradocomo
segurroparalasaaluddelapo
oblacin(20
0 / ).

2.3 xid
dosdeNitr
genoNO
Ox.

a Comportamientoe
a)
estacionald
dexidosdeNitrgeno
oNOx.

El Grrfico 3 muestran el co
omportamieento estacio
onal de la co
oncentracin de NOx en dos
puntosdemonittoreo(elmscrticoyeelmenoscrttico)enfuncindelap
pocadelao
o,con
p
mensuales de los aos 2005 a 2
2007. Las curvas
valorres expresados como promedios

Festtividad del apstol San Juann que se celebrra el 24 de jun

nio de cada ao.
Estaablecido mediaante DS. N 244176 de 8 de diciembre de 1995
8
Ley N 1333 de 27 de abril de 1992
1
7

correspondientesalrestodelasestacionesdemonitoreo,seencuentranentreestasdosy
presentanuncomportamientosimilar.

Grafico 3
Concentracin de xidos de Nitrgeno (NOx)

Promedios mensuales aos 2005, 2006 y 2007

70
60

CotaCota

50

SanMiguel

40
30

Obrajes
P.Humbolt
V.Ftima

20

S.Antonio

10

P.I.LaCatlica

Cotahuma
SanFrancisco
P.Autopista

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Es posible apreciar que, en todos los puntos de monitoreo, se advierten variaciones del
patrn de comportamiento dependiendo de la poca del ao, registrndose durante los
mesesdeJunioaOctubre(pocaseca)losmayoresvaloresdeNOx.Estasvariacionesson
muy visibles en puntos de monitoreo con alta influencia de trfico vehicular como San
Francisco(SF),PlazaIsabelLaCatlica(IC)yCotahuma(CH);ysonmstenuesenpuntos
de monitoreo que no tienen gran influencia de trfico vehicular como Cota Cota (CC) y
PlanAutopista(PA).

Si bien este contaminante recibe influencia de agentes climticos y meteorolgicos, sus

niveles estn relacionados en un 100 % con el nivel de trfico vehicular y el estado de
mantenimientodelosmotores,yqueesduranteelprocesodecombustincuandolosNOx
seformanysonexpulsadosalaatmsferaatravsdelostubosdeescapedelosvehculos.

b) VariacinanualdexidosdeNitrgenoNOx.

ElGrfico4muestranlasvariacionesenlaconcentracindeNOxcomopromediosanuales
desdeelao2005al2007.

Grfico 4
Monitoreo de Material Particulado en suspensin (PM10)

45

Aos 2005, 2006 y 2007

40

35
30
25
20

2005

15

2006

10

2007

5
0

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

LosnivelesdeNOxtiendenadisminuirenlasestacionesdemonitoreodeSanMiguel(SM),
VillaSanAntonio(SA),PlazaIsabelLaCatlica(IC)ySanFrancisco(SF).Estehechoesun
indicadordeciertogradodemejoraenlacalidaddelaireenlasmencionadaszonas.Las
causasdetalcomportamientopuedenserdiversas,peroaligualqueenelcasodelPM10,
noplenamenteidentificables.Algunasdeestascausaspuedenserelmejoramientodelas
condicionesdeoperacindelparqueautomotorquecirculaporlasmencionadaszonasy
losresultadospositivosdelascampaasSemanasdeAireLimpio.

Porotraparte,losnotablesincrementosdeNOxenPlanAutopista(PA)esposiblequesean
ocasionadosporelincrementodeltrficovehicularentrelasciudadesdeLaPazyElAlto,
hiptesis que podra ser comprobada por medio de un conteo del trfico vehicular (en
caso de existir). Asimismo, condiciones meteorolgicas tales como vientos con
predominancia de direccin Sureste (SE) pueden ser los causantes del traslado del NOx
desdeelcentrodelaciudadhastalazonaNorte.

El nico punto en el cual se supera el Valor Gua establecido por la OMS (40 ppm) es la
zonadeSanFrancisco(SF)9.

2.4 OzonoTroposfricoO3.

a) ComportamientoestacionaldeOzonotroposfricoO3.

El Grafico 5 muestra el comportamiento de la concentracin de O3 en dos puntos de

monitoreo(elmscrticoyelmenoscrtico),enfuncindelapocadelao.Losvalores
9

La ley de Medio Ambiente, no dispone de Valor Lmite Anual para el contaminante NOx.

estnexpresadoscomopromediosmensualesparalosaos2005a2007.Enelgrficose
puedeapreciarquelasvariacionesdelrestodelasestacionesdemonitoreoseencuentran
dentrodeestasdosypresentanuncomportamientosimilar.

Grafico 5
Concentracin de Ozono Troposfrico (O3)
Promedios mensuales aos 2005, 2006 y 2007
70

60
50

CotaCota

40

SanMiguel

30

Obrajes

20

V.Ftima
S.Antonio

10
0

Cotahuma
P.Autopista

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

En todos los puntos de monitoreo se advierten variaciones de comportamiento segn la

poca del ao, registrndose durante los meses de Junio a Diciembre (finalizacin de la
poca seca hasta entrada la poca hmeda) los mayores valores para el O3. Estas
variaciones son ms visibles en los puntos de monitoreo ms alejados del centro de la
ciudadcomoPlanAutopista(PA)yCotaCota(CC)y,resultansermslevesenpuntosde
monitoreodelcentrodelaciudadcomoSanFrancisco(SF)yPlazaIsabelLaCatlica(IC).

Este contaminante es secundario y se forma en la atmsfera a partir de diversas

reaccionesqumicasdondetambinseinvolucranlosNOx,bajoinfluenciadirectadelnivel
deradiacinsolar.

b) VariacinanualdeOzonoTroposfricoO3.

ElGrfico6muestranlasvariacionesenlaconcentracindeO3,comopromediosanuales
desdeelao2005alao2007.

Losniveles deO3tiendenaincrementarseenlasestacionesdemonitoreodeSanMiguel
(SM),SanAntonio(SA),Cotahuma(CH)ySanFrancisco(SF)duranteelperodoanalizado.
En el resto de las estaciones de monitoreo, la tendencia del comportamiento del
contaminantenoresultaserclara,porloqueseranecesarioobservarmayorcantidadde
datosparapodertenerunpanoramamsclaro.

Grfico 6
Monitoreo de Ozono Troposfrico (O3)
Aos 2005, 2006 y 2007

50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0

2005
2006
2007

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

En ningn punto de monitoreo se observa que los valores recolectados superen el Valor
GuaestablecidoporlaOMS(60ppm)10.

Ensntesis,sepuedeconcluirquelatemporadadelaocomprendidaentrelosmesesde
Mayo a Diciembre, es la que presenta los mayores niveles de contaminacin atmosfrica
conrelacinaloscontaminantesmonitoreados.

Los contaminantes ms crticos son el Material Particulado PM10 y los xidos de

Nitrgeno NOx cuyos valores promedio anuales llegan a superar los niveles de
contaminacinestablecidoscomoaceptablesparalapoblacin.

LasreasdelMunicipioqueresultanmsafectadasporestoscontaminantesson:Centro,
Cotahuma,AltoSopocachiyMaxParedes.Enestaszonas,losvaloresencontradosparalos
mencionadoscontaminantespodranrepresentarciertoriesgoparalasaluddepersonas
medianamente sensibles, personas de la tercera edad y nios pequeos que pasan gran
partedeldaenestaszonas,pudiendoversereflejadoestehechoenelincrementodelos
casosdeenfermedadesrespiratorias,exacerbacindesntomasrespiratorios,irritacinde
lasvasrespiratoriasyardorenlosojos.

EnloqueserefierealrestodereasdelMunicipio,noseregistraronvalorespreocupantes
deloscontaminantesmonitoreados.Esprecisomantenerlavigilanciaenzonasdondese
adviertentendenciasdeincrementoenlosvaloresdeconcentracindeloscontaminantes
monitoreados.

10

La Ley de Medio Ambiente no dispone de un lmite para el O3.

3. ElmodelodePreciosHednicos.

Los modelos de valoracin de propiedades hednicos son usados con frecuencia para
identificar la posible relacin entre calidad del medio ambiente y los precios de dichas
propiedades. As, el valor de un bien no mercadeable (en este caso, un atributo o
caracterstica de la vivienda) es susceptible de ser estimado a partir de las variaciones
observadasenelpreciodelbienmercadeable(lavivienda).

Sin embargo, la medida de la variable calidad del medio ambiente es seleccionada, con
frecuencia, en base a la conveniencia (vale decir, disponibilidad de informacin o
preferencias reveladas, por ejemplo) y por lo tanto, las variables que reflejen diferentes
percepciones a cerca de la calidad del medio ambiente pueden resultar en precios
implcitosquevaransustancialmente.

Dadalaanteriorconsideracin,laeleccinporpartedeunindividuodeundeterminado
bien de su cesta de consumo (vivienda, en este caso) estar condicionada por sus
preferencias, por su ingreso y por las diferencias en los precios de los atributos que son
inherentesacadapropiedadhabitacional.As,unconsumidorimplcitamentealelegirun
bien que se compone de varios otros bienes no mercadeables (atributos y/o
caractersticas) estar eligiendo la cantidad de atributos y/o caractersticas que hacen a
ese bien. Este hecho contrasta lo que se podra elegir en un mercado bien establecido
donde se emiten seales (precios) que reflejan enteramente las transacciones de los
bienesinvolucradosenelintercambio.

El mercado de vivienda, muestra un producto totalmente diferenciado debido a varias

caractersticas que pueden exhibir distinto tipo de viviendas. Este argumento otorga la
posibilidad de analizar la demanda por viviendas, sin considerarlas como unidades
globales, sino a partir de sus caractersticas propias. Como consecuencia de la
heterogeneidaddelasviviendas,sedificultalamodelacindedichomercadoatravsde
mtodoscomunesdelaeconoma,yaquenosecaracterizaportenerunprecionico,sino
msbienunrangodepreciosquedependedelascaractersticasodelacalidadquepueda
exhibirelbien.Deestamanera,lametodologadeprecioshednicosanalizaalosbienes
heterogneos desde la perspectiva de un conjunto compuesto por partes cuyo grado de
homogeneidad tiende a ser mayor. Aun cuando se considere como una totalidad, una
canastadebienestalveznoexhibaunsoloprecio.Losatributosy/ocaractersticasquela
componensi,ocomomnimo,secomponendeunaestructuracomndeprecios.

Comenzamos exponiendo los principios bsicos del mtodo de valoracin econmica de

precios hednicos. Supongamos que los consumidores obtienen utilidad del consumo de
un bien diferenciado (en nuestro caso, la vivienda) el cual queda representado por un
, , . . ) que corresponde a las caractersticas estructurales del
vector
inmueble, (por ejemplo, el nmero de habitaciones, metros cuadrados de superficie,
, ,..
de
metroscuadradosconstruidos,nmerodebaos,etc.)yunvector
atributos de entorno o ambientales (por ejemplo, cercana a parques, nivel de ruido,
emisindeolores,etc.).Deestamanera,sepuedeexpresarelpreciodelaviviendacomo
unafuncindelascaractersticasydelosatributosdelamisma:

El equilibrio hednico se alcanza a partir de los procesos de optimizacin que realizan

tanto consumidores como productores y de la interaccin que llevan a cabo ellos en el
mercado.

Laeleccindeunadeterminadavivienda,implicaasuvez,laeleccindeunvectorAde
atributosyunvectorZdecaractersticaspropiasdelavivienda.Asimismo,losindividuos
escogenunbiencompuestoXquecomprendealconjuntodelosotrosbienesqueforman
partedesuconsumo.Porlotanto,dadalarestriccinpresupuestariadeloshogareslacual
se encuentra limitada por su ingreso M, la eleccin que maximiza el bienestar del
consumidor serdistribuidaentre gastoenviviendagasto en elbiencompuestoX.Tal
como habamos sealado, el gasto destinado a vivienda resulta ser una funcin de los
precios hednicos de la vivienda P(Z,A), el cual mide la relacin de equilibrio entre los
precios de la vivienda, el vector de caractersticas propias Z y el vector de atributos A.
Cada hogar exhibe diferentes caractersticas socioeconmicas que se representan por
, ,..
. De esta forma, las preferencias de los hogares
medio de un vector
pueden representarse mediante una funcin de utilidad:
, , ; . El problema de
maximizacindelautilidaddelconsumidoresplanteadodelasiguienteforma:

, , ; sujetoa
,

max , ,

Por simplicidad, se asume que el precio del bien compuesto es igual a 1. A partir de la
solucinaesteproblema,seobtienelafuncindepostura , , , ; delconsumidor,
lacualrepresentaladisponibilidadapagarqueelindividuotieneporunbienquecuenta
con un vector de caractersticas Z y un vector de atributos A, tomando como dados los
nivelesdelingresoydelautilidad.Siseplantealafuncindeposturadelasiguienteotra
forma:U(Z,A,M)=u;esposibleapreciar,queuncambioenelingreso,ocasionarun
cambio en la postura. Por su parte, la derivada de la funcin de postura respecto a una
, , , ;
querepresentalatasaalacual
caractersticaenparticular vienedadapor,

unhogarestaradispuestoamodificarsugastoenviviendaenvirtuddeuncambioenla
caractersticai,permaneciendosuniveldeutilidadinvariable.

Lascondicionesdeprimerordendelproblemademaximizacindeloshogaresestablecen
quelatasamarginaldesustitucinentreunadelascaractersticasyelbiencompuestoes
igualalprecio(hednico)marginaldelacaractersticai:

, , ;
, , , ;
,
coni=1,2,3,n
, , ;

Siguiendolamismalgica,latasamarginaldesustitucinentreunatributocualquierayel
biencompuestoesigualalpreciodedichoatributo,queasuvez,esigualalapostura o
regateomarginalporelatributo.

Enresumenyapartirdelascondicionesdeprimerordendelproblemadelconsumidor,se
puedeapreciarqueenelptimo,lapendientedelafuncindeposturaesigualalprecio
hednico para cada caracterstica i. De ser posible la estimacin del precio hednico de
una caracterstica cualquiera en el marco de la optimizacin, ser posible obtener
informacinconrelacinalaspreferenciasdelconsumidoroasudisponibilidadapagar
porlosatributosdelaeleccinrealizada.

Pasemos ahora al anlisis del problema desde el punto de vista de los productores, es
decir,losconstructoresdeviviendas.Estosseenfrentanalaeleccintantodeltipocomo
la cantidad de casas o apartamentos que van a construir. Un productor (constructor)
posee una funcin de costos que representaremos como
, , ; donde N es el
nmero de unidades producidas y representa un vector de condiciones tecnolgicas
dadasydepreciosdefactores.Conestasconsideraciones,elproblemademaximizacinde
beneficiosdelproductorque,estomadordepreciosvienedadapor:

max

, ,

, , ;

e
probleema nos prroporciona la funcin de oferta
, , ; que
La solucin a este
oqueunpro
oductor,enestecaso,u
unconstructtorovended
dorde
repreesentaelpreeciounitario
inmu
uebles, puede aceptarr por una unidad dee vivienda que exhib
be determin
nadas
caracctersticasZyatributosA.

ordenexigeenqueelpreeciomargin
naldecadaccaractersticcasea
Lasccondiciones deprimero
iguall al costo marginal
m
po
or unidad de
d esa caraacterstica. El nivel dee producto debe
balan
ncearsupreecioconsuccostomargin
nal:

Los respectivos
r
equilibrios se determiinan a travs de la inteeraccin de consumido
ores y
productores. Para obtener una mejor comprensi
n de este hecho,
h
uno debe imaginarse
deinteracci
nfuncionaacomosifueeraunasub
bastaenlaccual,elprod
ductor
queeelprocesod
ofrecce el bien en
e cuestin
n y el consumidor reegatea por el precio d
de ese bien
n con
caracctersticas heterognea
h
as. As, los consumidor
c
res actuarn
n buscando pagar la menor
m
cantiidad de din
nero por el bien en cuestin (viviienda) de taal forma qu
ue maximicen su
utilid
dad. A su vez, los productores
p
(oferentes de vivien
ndas) tambin buscarn la
maxiimizacin de sus beneficios. El mecanismo
m
del
d mercado
o permitir el equilibrrio de
interreses, llevan
ndo a que los consum
midores no aumenten su utilidad
d al escogeer un
productodiferen
nteylasfirm
masnopued
danaumenttarsusganaanciasvarian
ndolacantidado
producto.
laverrsindesup

ydeposturaaserntanggentesylafu
uncindeprrecios
Enellequilibriollasfuncioneesdeofertay
hed
nicos se co
onstituir en
n la envolv
vente de lass funciones de oferta yy postura en
e los
puntosenloscualesseantangentes.

991) se pu
uede apreciaar la funci
n de
Grfiicamente, taal como lo plantea Paalmquist (19
preciios hedniccos que rep
presenta el equilibrio bajo
b
el supu
uesto de qu
ue dicha funcin
exhib
beconcavidaad:

Grfico7.La
G
aFuncind
dePreciosH
Hednicos
F
Fuente:Ros
en(1974)Elaboraci
npropia


De esta forma, la funcin de precio hednico es una doble envolvente de las familias de
curvas de postura (demanda) y de las curvas de ofertas, de todas las familias y las
empresasrespectivamente(Rosen,1974).Dadalacaractersticadeladobleenvolvente,la
funcindepreciohednicodependedelosdeterminantesdelladodelaofertaydemanda
delascaractersticasdelmercado.

Paraquetodaslasfirmaseindividuosestnenequilibrio,todaslascurvasdeposturayde
ofertasporlascaractersticas,decadaparticipanteenelmercado,debensertangentesala
funcindeprecioshednicos.

Elpreciomarginalimplcitodeunacaractersticapuedeserencontradoapartirde

Laanteriorexpresinsealaelincrementoenelgastoenviviendarequeridoparaobtener
una unidad habitacional con una unidad adicional de la caracterstica , mientras no se
presenten cambios en las otras variables. Si la ecuacin es lineal en las caractersticas,
entonces los precios implcitos son constantes para todos los individuos. Pero si la
ecuacin es no lineal, entonces el precio implcito de una unidad adicional de una
caractersticadependedelacantidaddelacaractersticaadquirida.

Silafuncinimplcitamarginaleslinealen ,entoncesnoesposiblelaidentificacinde
unacurvadedemandapor .Alobservarelprecio,seapreciaqueeselmismoparatodos
losindividuos.Lainterpretacinde correspondealaDisposicinMarginalaPagarpor
lacaracterstica oelbeneficiomarginalporcambiospequeosen paracadaindividuo.
Si la funcin de precios hednicos es no lineal, cada individuo selecciona diferentes
canastasde caractersticas,porloquetendrdistintospreciosmarginalesimplcitospor
.

Porotraparte,annoestclaralaformafuncionalquepuedaexhibirlafuncindeprecios
hednicos, aspecto que todava constituye una discusin en el campo terico. Muchos
trabajossobremodeloshednicosplanteanlosproblemasexistentesconestametodologa
queanestenlapalestradeldebate.

El anlisis del mercado de la vivienda puede tomar diferentes matices de acuerdo a las
caractersticasylosatributosquesequierancuantificarlocualnosiempreesfcilypuede
conduciracomplicacionesatiempoderealizarlaestimacineconomtrica.

La modelacin de los mercados de viviendas requiere de gran cantidad de informacin

relativa a las caractersticas particulares de una casa o departamento. En muchos casos,
este aspecto puede tornarse en una labor complicada y de elevado costo, que limita los
resultadosdelainvestigacin.

Los estudios hednicos, en su mayora, no consideran aspectos relacionados con la

dimensin espacial que tienen los mercados de vivienda. De esta manera, se estara
desestimando los costos asociados al transporte, que son un factor importante con
relacinalasposibilidadesdeaccesoadeterminadoslugares.

Esimportantesealarquealigualqueocurreconotrosbienes,lasviviendassonactivos
quepuedenseradquiridoscomoinmueblesnuevosousados,esdecir,elanlisisnohace
diferencia entre viviendas nuevas y antiguas, lo cual sin embargo, no trae mayores
complicacionesalestudio.

Laconcavidadoconvexidaddelafuncinhednica,tambinhasidomotivodediscusiones
yelpuntocentraldeltemaestntimamenterelacionadoconlasimplicacionesquepuede
tenerunmodeloestimadoensusresultadosrespectoalascondicionesdesegundoorden
propiasdelproblemademaximizacindelconsumidor.

4. Aplicacinemprica.

a. Contraparteempricadelmodeloterico.

La decisin de comprar una vivienda resulta ser en cierta manera compleja, ya que
involucralaeleccindediferentesfactoresquehacenalconjuntodelbiencompuesto.En
ese sentido y siguiendo lo planteado por algunos autores, podemos categorizar a los
factores que hacen a una vivienda en su conjunto en tres grupos: caractersticas
estructurales, caractersticas del entorno y atributos o variables ambientales. La tabla 7
muestralasvariablesqueseconsideraronenelpresenteestudio.Lainclusindealgunao
algunasdeellasrespondeainquietudesdetiposecundario,comoporejemplo,queslo
quemsvaloranlosindividuosolasfamiliasenelmomentodecomprarunavivienda?.

Es importante advertir, que este estudio resulta ser el primero para la ciudad de La Paz
porloquealgunaoalgunasdelasvariablesconsideradaspodrannoservlidasenelcaso
de otros contextos. Asimismo, vale la pena advertir que las variables de contaminacin
consideradas para el efecto, responden a la informacin proporcionada por la Red de
MonitoreoAmbientaldelaciudaddeLaPazyporende,seexpresanensusunidadesde
medida originales. Este hecho puede afectar su medicin en el momento de estimar los
efectos marginales, ya que ms all de la magnitud, se complica la interpretacin por el
tema especfico de las unidades de medida de dichas variables. Para tal efecto, algunos
estudios consideran la percepcin de las personas respecto a la calidad ambiental, pero
este hecho podra generar resultados errneos al obtener informacin de los individuos
dadoelbajoniveldeeducacinambientalimperanteenlaciudad.

Tabla7Descripcindevariables
Variable

Signo Esperado Definicin y Fuentes

Dependiente
Precio ( p )

Precio de oferta de la propiedad (expresado en US$)

Independientes
Tipo (type)
Superficie construda (sc)

Negativo
Positivo

Suite (suite)
Dormitorio (dorm)
Bao (bath)

Positivo
Positivo
Positivo

Sala de estar (estar)

Positivo

Escritorio (desk)

Positivo

Terraza (terraza)

Positivo

Garage (garage)

Positivo

Chimenea (chim)

Positivo

Sol (sol)

Positivo

Jardn (garden)

Positivo

Colegio (school)

Positivo

Parque (park)

Positivo

Mercado (market)

Positivo

Farmacia (farmacy)

Positivo

Transporte (transportation)

Positivo

Centros Mdicos (Health)

Positivo

Material particulado (PM10)

Negativo

xidos de Nitrgeno (NOx)

Negativo

Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la

vivienda es un departamento y 0 si es una casa
Total de metros cuadrados construdos
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene suite
Nmero de dormitorios que tiene la vivienda
Nmero de baos que tienen la vivienda
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene sala de estar
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene escritorio
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene terraza
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene garage
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene chimenea
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda recibe sol por la tarde
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda tiene jardn
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si en la
vecindad existen centros educativos
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si en la
vecindad existen parques
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si en la
vecindad existen mercados
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si en la
vecindad existen farmacias
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si la
vivienda cuenta con un fludo servicio de transporte
Variable dicotmica que toma el valor de 1 si en la
vecindad existen centros mdicos
Variable contnua que representa la concentracin
promedio de contaminacin por partculas
suspendidas ( g /m3) de la zona a la cual pertenece la
vivienda
Variable contnua que representa la concentracin
promedio de contaminacin poo xidos de
Nitrgeno ( g /m3) de la zona a la cual pertenece la
vivienda

Elaboracinpropia

Caractersticasestructurales

Wilhelmsson (2000), realiz una revisin de los artculos relacionados con precios
hednicos (un total de 28) en el Journal of Real Estate Research y el Journal of Urban
Economics11.Lamayoradedichosestudiosutilizcomocaractersticasestructuralesalas
siguientes: tamao del rea interior, nmero de baos, aos de la propiedad, garaje y
tamaodelreaexterior.

11

Mencionado por Mardons (2006).

Este estudio ha considerado, dentro de dichas caractersticas a las siguientes:

identificacin(tipo,siesdepartamentoocasa),lasuperficieconstruida,suites,nmerode
dormitorios,nmerodebaos,saladeestar,escritorio,terraza,garaje,chimenea,jardny,
una variable que, en el caso de la ciudad de La Paz, se valora de forma muy peculiar: el
sol12 . Esta informacin suele estar disponible en la mayora de los avisos de venta de
inmueblesocuandosepreguntapormayoresdetallesconrelacinalamisma.

Caractersticasdelentorno

Las caractersticas del entorno se refieren al conjunto de facilidades que pueden hacer
msatractivaalavivienda,talescomoladisponibilidaddetransportepblico,lacercana
acentroseducativos,laaccesibilidadamercados(centrosdeabastecimientodeartculos
de primera necesidad), la existencia de farmacias en la zona y otras que pudieran
considerarsecomoventajasdelvecindario.

Dentrodeestascaractersticasseconsiderlaexistenciadecentroseducativosenlazona,
farmacias,mercadosycentrosmdicos.

Atributosovariablesambientales

Elatributoambientalconsideradoenelestudiocorrespondealaexistenciadeparquesen
lazonadeubicacindelavivienda. Alpresente, noexisteun estudioquehayaindagado
conrelacinaltema.Solamenteseconsideralapresenciaenlazonaynoasladistanciade
lacasaalparque.

Comovariablesambientales,seincluyeronlosnivelesdeconcentracindedosdelostres
contaminantesmonitoreadosporlaredMoniCA:PM10yNOx.NoseconsideralO3porser
susnivelesmuybajos.

PM10 o material particulado respirable. Se consider la concentracin de PM10 en las

diferentesestacionesdemonitoreoenfuncindelapocadelaocomovalorespromedio
mensualesdelao2007.

xidosdeNitrgeno(NOx).ParaelestudioseconsiderlaconcentracindeNOxenfuncin
delapocadelao,apartirdelosvaloresexpresadoscomopromediosmensualesdelao
2007.

b. Descripcindedatosyfuentes.

Losdatosdepreciosfueronobtenidosapartirdelarealizacindeencuestastelefnicasa
los oferentes de viviendas publicados en el peridico La Razn durante el ao 2007
tomandoenconsideracinparaelmuestreolopropuestoporlametodologadeMorand
ySoto(1992).Seentrevistaronavariasagenciasinmobiliariasy,elcriterioexpresadofue
que, los precios de venta o cierre de la transaccin, resultan ser, en promedio, un
porcentaje constante del precio de oferta del bien inmueble, por lo que, en general, no
afecta al resultado final. Este hecho podra tener otro comportamiento en contextos
diferentes.

En la realizacin de las encuestas, slo se tomo en consideracin aquellas viviendas

destinadasafinesresidencialesynoascomerciales.
12

En la ciudad de La Paz existe un comentario muy comn que dice: lo que realmente se paga de una
vivienda es el sol por la tarde.

Elestudiocomprendilaprimeraetapadelaestimacinhednica,esdecir,laestimacin
delafuncindeprecioshednicosyelclculodelospreciosmarginalesimplcitoscomosi
dichospreciosfueranconstanteso,dichoenotraspalabras,lospreciosnodependen del
nivel alcanzado por alguna caracterstica o variable ambiental especfica. Este hecho
supone una limitacin al momento de estimar medidas de cambio en el bienestar. Como
corolario,laintroduccindemejorasrepresentaraunvalorconstantedelprecio.

Entotalserecolectaron987datoscorrespondientesaofertasdeviviendas,entrecasasy
departamentos.Lasobservacionesfueronimputadasalascorrespondientesmuestrasde
emisin de contaminantes al medio ambiente de la ciudad de la Paz13 de acuerdo a las
diferenteszonas.

Acontinuacinsepresentanlasestadsticasdescriptivasdelasprincipalesvariablesaser
utilizadasenelestudio:

Grfico 8
Precio de Oferta de Viviendas, 2007
(Expresado en US$)
300,000.00

250,000.00
200,000.00
150,000.00
100,000.00

Departamento
Casa

50,000.00

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

Con relacin al precio de oferta de casas, el promedio de las mismas se encuentra entre
US$. 100.000 y US$. 150.000, sobrepasado solamente por aquellas casas de la zona de
Calacoto,cuyovalorpromedioesmuchomsalto.Engeneral,comprarunacasaenLaPaz
resultamuchomscaroqueencualquierotraciudaddelpas.

Conrelacinalpreciodeofertadedepartamentos,elcomportamientomuestraunamenor
variabilidadconpreciosqueoscilanentreUS$.60.000yUS$.90.000.Entodocaso,lazona
ms cara resulta ser Calacoto seguida de Achumani para ambos tipos de inmuebles. La
zonaconmayorcrecimientoencuantoalaofertadeestetipodeinmueblesesAchumani
con soluciones habitacionales que incluyen nuevas opciones que otras zonas, como por
ejemplo,jardines(enmuchoscasos,interiores,odepartamentosenplantabajaconjardn
propio).
13

Sugerencia de la Red de Monitoreo Ambiental del Gobierno Municipal de la ciudad de La Paz.

Grfico 9
Superficie construida por tipo de inmueble

400.00

(Expresada en m2)

350.00
300.00
250.00
200.00
150.00

Departamento

100.00

Casa

50.00

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

Lasuperficieconstruidadecasasoscilaentre100y1000m2.Ladependenciadeltamao,
estenfuncindelazonaenlacualseubicaelinmuebleylaexistenciadereasverdes
privadas. En promedio, las casas tienen una superficie de 300 m2. La Paz es una de las
pocasciudadesenLatinoamricadondetodavalascasastienenuntamaoconsiderable.

En lo que se refiere a los departamentos, la variabilidad es menor con inmuebles que

oscilan entre 50 y 450 m2. El tamao promedio de un departamento es de 150 m2, que
representa un buen estndar frente al que se exhibe en otros pases. Respecto a otras
ciudadesdelpas,eltamaonovarasustancialmentecomoelprecio.

Elgrfico10muestraelnmerodedormitoriosportipodeinmuebleyzona.Enpromedio,
las casas cuentan con 3 dormitorios (independientemente de la suite principal). Este
hechoreflejalacomodidaddeposeerunacasafrenteaundepartamento.

Losdepartamentosenpromediotienende2a3dormitorios,siendozonascomoLosPinos
y Miraflores las que tienden a contar con un mayor nmero de dormitorios. Estas zonas
que se caracterizan por conjuntos habitacionales, han mostrado un importante
crecimientoencuantoaofertasque,sincaerenelconceptodeviviendasdeinterssocial,
hanoptadoporreducirelreasocialyaumentarelnmerodedormitorios.

Grfico 10
Nmero de dormitorios por tipo de inmueble

3.50
3.00
2.50
2.00
1.50

Departamento

1.00

Casa

0.50

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

Grfico 11
Presencia del atributo sol (por la tarde) por tipo de inmueble

1.20

1.00
0.80
0.60
0.40

Departamento
Casa

0.20

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

Larecoleccindelainformacinreferidaalatributodelsolfuedemuchointersparael
presenteestudio.Cadaciudadenelmundosecaracterizaporalgunaparticularidadenel
mercado de viviendas que se plasma en algn atributo en particular y, por ende, en una
mayorvaloracindelinmueble.EnelcasodelaciudaddeLaPaz,unaspectocentralesla
disponibilidad en el inmueble del atributo sol (principalmente por la tarde). Dadas las
caractersticasclimatolgicasdelaciudad,laexistenciadelaluzdelsolporlatardeenuna
casaodepartamento,esbastantevaloradaporquienesseencuentranenelmomentode
tomarsudecisinrespectoalacompradeuninmueble.

ElGrfico11nosmuestraestecomportamiento.Losinmuebles(casasodepartamentos)
queseofrecenenlaszonasdeCalacoto,Achumani,LosPinos,IrpaviyObrajes,gozande
este atributo. Tambin se puede apreciar que en zonas como Miraflores, Centro o
Sopocachi, solamente las casas cuentan con el atributo, en cambio la mayora de los
departamentos carecen del mismo. Este hecho se debe al crecimiento vertiginoso de
edificios en estas zonas que hacen que se traslapen uno a otros impidiendo gozar de los
beneficiosdelsol.

Grfico 12
Presencia del atributo jardn por tipo de inmueble

1.20

1.00
0.80
0.60
0.40

Departamento
Casa

0.20

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

Otroatributoquecomienzaaservaloradoconinters,principalmenteendepartamentos,
eslapresenciadereasverdesprivadas(jardines).ComosepuedeapreciarenelGrfico
12, en general, la mayora de las casas posee jardn, en cambio, solamente los
departamentosdezonascomoAchumaniyLosPinos,cuentanconeseatributo.Enmenor
escala, en Cota Cota, e Irpavi, tambin se ha detectado la oferta de departamentos con
dichoatributo.

Muy ligada a la presencia de jardines, se encuentra la cercana a parques en los

alrededores de la zona donde se est ubicado el inmueble. As, las zonas de Los Pinos,
Irpavi y San Miguel muestran de cerca este atributo, que sin lugar a dudas, hace que el
preciodelinmuebleseamayor.

Grfico 13
Presencia del atributo parque por tipo de inmueble

1.20

1.00
0.80
0.60
Departamento

0.40

Casa
0.20

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

Grfico 14
Presencia del atributo transporte por tipo de inmueble

1.20

1.00
0.80
0.60
0.40

Departamento
Casa

0.20

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

El Grfico 14 muestra la disponibilidad de acceso a medios de transporte pblico. En su

mayora, todas las zonas cuentan con acceso a medios de transporte. Las que menos
posibilidades ofrecen son, Irpavi (poco servicio), Obrajes y San Miguel (servicio

congestionado en horas de mayor demanda). Si uno observa cuidadosamente el grfico,

puede apreciar que los ofertantes de casas y departamentos difieren en cuanto a la
existenciadelatributo.Estehechosedebeaquenoeslomismovenderunacasaqueun
departamento y por ende, resulta ms visible el hecho de que una casa no cuente con
acceso fluido al servicio de transporte pblico que un edificio. Adems, el slo hecho de
que haya un edificio, implica que un mayor nmero de usuarios y una mayor oferta de
autotransporte.

Grfico 15
Existencia de centros mdicos en la cercana por tipo de inmueble
1.20

1.00
0.80
0.60
0.40

Departamento
Casa

0.20

Fuente: Estudio
Elaboracin Propia

La existencia de centros mdicos se muestra con mayor presencia en cuatro zonas de la

ciudad: Miraflores, Calacoto, Sopocachi y Centro. Este atributo puede tener una doble
connotacin.Porunladoeldeexternalidadpositiva,mayorescentrosmdicosimplicauna
zonamsauxiliadaencasodealgnproblemadesaludparalafamilia,oensucaso,una
externalidadnegativa,mayorruidoporeltemadelasambulancias.

c) EstimacineconomtricadelModeloHednico.

Este trabajo pretende demostrar estadsticamente que la contaminacin del aire (por
partculas suspendidas, PM10 o NOx) al ser una externalidad negativa, conduce a
unaprdidaenelvalordelasviviendasdelaciudaddeLaPaz.Paracomprobaresta
hiptesisseutilizlatcnicadevaloracindeprecioshednicosexplicadaanteriormente
en el marco terico. Se estableci una muestra aleatoria sobre el total de viviendas
ofertadasyseefectuaronregresionescondiferentesformasfuncionalesquerelacionanel
precioconlosatributosycaractersticasdelavivienda.

De esta forma, la funcin precio hednica bsica a estimar para cada uno de los
contaminantesfuelasiguiente:

Precio = f( superficie construida, suite, dormitorio, bao, sala de estar, escritorio,

terraza, garaje, chimenea, sol, jardn, colegio, parque, mercado, farmacia,
transporte,centrosmdicos,materialparticuladooxidosdenitrgeno).

Losresultadossepresentanenlastablas8y10respectivamente:
Tabla8
Regresin PM10
Var. Dep. Precio
Variables
pm10
suite ()
sol ()
health ()
constante

Lineal
Log - Lin
Lin - log
Coef.
Coef.
Coef.
Est. "t"
Est. "t"
Est. "t"
-84,88 (ns)
-0,84 -0,00198 **
-2,00 -3307,12 (ns)
-0,71
27990,85 ***
10,15 0,24839 ***
9,96 28021,61 ***
10,15
21241,79 ***
3,72 0,27800 ***
5,44 21121,93 ***
3,69
6233,35 (ns)
0,90 0,10227 *
1,76 6076,45 (ns)
0,88
62218,88 ***
6,67 10,97216 ***
132,33 70784,65 ***
3,71

Log - log
Coef.
Est. "t"
-0,078 *
-1,91
0,249 ***
10,25
0,275 ***
5,46
0,099 *
1,62
11,174 ***
66,54

Nota: *, **, *** denotan significancia a niveles de 0.10, 0.05 y 0.01, respectivamente.
() Variables no susceptibles de transformacin por ser dicotmicas
(ns) no significativa
Fuente: Elaboracin propia.

El modelo elegido para el caso del contaminante PM10 fue el log lin14. Todos los
coeficientes, en forma independiente, muestran significancia al nivel de 0,05.
Considerndolosenconjunto,tambinmuestransignificanciaalnivelde0,01.Elmodelo
posee el mayor coeficiente de determinacin (R2=0,2186) entre todas las otras formas
funcionalesestimadas.Lossignosesperadossecumplendeacuerdoalplanteamientoex
ante, es decir, la variable PM10 que representa la contaminacin, tiene un impacto
negativo en el precio de las viviendas. La existencia de suites dentro de los inmuebles
ocasionaunincrementoenelprecio.Elatributosol,impactapositivamenteenelpreciolo
cual da una seal de la creencia de que en La Paz se paga por el sol. Finalmente, la
cercana a centros mdicos u hospitales muestra una relacin positiva con el precio. En
este caso, constituyen una externalidad positiva que puede explicarse por la poca
presenciadelosmismosenlasdiferenteszonas.

La Tabla 9 presenta las estimaciones de los efectos marginales y las elasticidades para
cadaunadelasvariablesquefueronsignificativasenlaestimacindelmodelo:

Tabla9EfectosmarginalesyelasticidadesModeloPM10

Variables
Coeficientes
Valor Medio Efecto marginal
Elasticidad
pm10
-0,00198
46,0043
-204,56
-0,0912
suite
0,24839
0,8138
25624,16
0,2021
sol
0,27800
0,7845
28679,42
0,2181
health
0,10227
0,8672
10549,88
0,0887

Elaboracinpropia

Se aplic la correccin por clusters (todos los modelos fueron corregidos de la misma forma),
dadoqueseconsiderelvalorpromediodelniveldecontaminanteparacadazonaporpocadel
ao.

14

Si la contaminacin, medida a partir de material particulado (PM10), aumenta en 1 %, el

preciodelaviviendadisminuyeen0,091%.UnestudiorealizadoparalaciudaddeBogot
(Colombia)15,muestraque, paraelcasodelacontaminacin(medidadelamismaforma
que en el presente estudio), un aumento del 1% en las emisiones de partculas
suspendidasconducenaunadisminucindel0.1263%enelpreciodelasviviendas.Este
hechonosmuestraquesibienelvaloresinferiorparaelcasodeciudaddeLaPaz,nose
encuentramuydistantedelmismoycorroboralahiptesisplanteada.

Elhechodequeunacasacuenteconunasuite,incrementaelprecioenaproximadamente
un20%enpromedio,esdecir,dependiendodelazona,algunascasaspresentarnvalores
mayoresyotrasmenores.

La presencia del atributo sol en el inmueble se valor en un 22 %, es decir, que el calor

producidoporlaluzsolartieneunaimportantevaloracincomopartedelpreciodeuna
viviendapromedio.Esteaspectoescentralparalosconstructoresdeviviendas,porqueda
unaclarasealrespectoalaorientacindelasviviendas(dormitoriosfrenteaotrasreas)
quepuedeversecapitalizadacomounmargenimportantedelprecio.

La cercana a hospitales incrementa en un 8 % el precio promedio de las viviendas. Es

posible plantear que los centros mdicos son una externalidad positiva ya que, en
promedio, las diferentes zonas de la ciudad no se encuentran saturadas de los mismos.
AnenelcasodelazonadeMiraflores,sepuedeobservarquesibienexisteunnmero
importantedehospitales,stosseencuentranconcentradosalrededorde200metrosala
redonda de la Facultad de Medicina, zona que se caracteriza por presencia de viviendas
quesededicanexclusivamentealarriendoaestudiantesynoasalaventa.

Tabla10
Regresin NOx
Var. Dep. Precio
Variables
NOx
suite ()
sol ()
health ()
constante

Lineal
Log - Lin
Coef.
Coef.
Est. "t"
Est. "t"
-332,00 (ns)
-1,57 -0,00371 **
-2,340
36471,01 ***
10,22 0,27828 ***
9,940
26342,59 ***
3,65 0,29046 ***
5,680
23191,67 **
2,79 0,17222 ***
3,030
49022,43 ***
4,24 10,91070 ***
136,970

Lin - log
Coef.
Est. "t"
-5246,00 (ns)
-1,01
36456,93 ***
10,21
26121,55 ***
3,62
23527,51 ***
2,82
56653,55 ***
2,94

Log - log
Coef.
Est. "t"
-0,066 *
-1,740
0,278 ***
10,600
0,288 ***
5,410
0,176 ***
2,870
11,020 ***
77,860

Nota: *, **, *** denotan significancia a niveles de 0.10, 0.05 y 0.01, respectivamente.
() Variables no susceptibles de transformacin por ser dicotmicas
(ns) no significativa
Fuente: Elaboracin propia.

Latablaanteriorpresentalosresultadosalcanzadosparaelcasoenelqueseutilizcomo
medida de contaminacin, la concentracin de los xidos de nitrgeno en el medio
ambiente. El modelo elegido fue el log lin16. Las variables que fueron significativas al
nivel de significancia de 0,05 coincidieron con las del modelo PM10. Consideradas en
conjunto, todas las variables tambin fueron significativas para un nivel de significancia
del0,01.Elcoeficientededeterminacinfueelmayorentretodaslasformasfuncionales
estimadas(R2=0,2084).

15

Carriazo Fernando, Valoracin de los impactos de la contaminacin del aire en el mercado de la

vivienda en Santa F de Bogot
16
Al igual que en las estimaciones precedentes, se aplic la correccin por clusters.

Los signos fueron los esperados para cada una de las variables en cuestin. La
contaminacinmedidaapartirdelNOxtieneunimpactonegativoenelpreciopromedio
de las viviendas. Una suite adicional, tambin incrementa el precio promedio de la
vivienda. La presencia de los atributos sol y cercana a centros mdicos, impactan
positivamenteenelprecio.

Acontinuacinsepresentalatabladeefectosmarginalesyelasticidades:

Tabla 11 Efectos Marginales y Elasticidades Modelos NOx

Regresin NOx
Variables
Coeficientes
NOx
-0,0037
suite
0,2783
sol
0,2905
health
0,1722
ElaboracinPropia

Valor Medio
Efecto marginal
26,0732
-404,79
0,7452
30354,06
0,8097
31682,35
0,8712
18785,11

Elasticidad
-0,0968
0,2074
0,2352
0,1500

En el caso de la contaminacin, si la variable NOx se incrementa en 1 %, el precio de la

vivienda disminuye en 0,096%. El valor obtenido es bastante similar al obtenido con el
modelo PM10. Este hecho ratifica el objetivo inicial del presente estudio que busca
demostrar la existencia de un impacto negativo de la contaminacin en el precio de la
vivienda.

El comportamiento se repite para la variable suite. El valor promedio de la vivienda se

incrementaenun21%porlapresenciadelatributo.

En el caso de la variable ambiental sol, el valor obtenido es bastante cercado al del

modeloanterior(23%),ratificandoqueelcalordelaluzsolarsecapitalizaenelpreciode
lavivienda.

Finalmente,paraelcasodelavariablecercanaacentrosmdicos(health),elcoeficiente
deelasticidadalcanzael15%,superiorenaproximadamenteun80%queelobtenidoen
elmodeloPM10.Sinconsiderarqueelvalorescasieldoble,seratificalapresenciadeuna
externalidadpositiva.

5. Conclusiones

Enelpresenteestudio,sehautilizadounmodelohednicoparaintentarexplicarelprecio
delaviviendaenlaciudaddeLaPaz,apartirdesuscaractersticasestructurales,atributos
ambientales y de entorno, con el objetivo de determinar el impacto medio de la
contaminacinenelpreciodedichasviviendas.Luegoderealizadalacaracterizacindel
mercadoinmobiliario,seestimunmodeloqueintentexplicarelpreciodelaviviendaa
partir de sus caractersticas y la inclusin de dos variables utilizadas para medir la
contaminacin:PM10yNOx.Lavariablecontaminacin,medidaenlosdiferentesmodelos
a partir de los dos contaminantes en cuestin, result significativa en ambos,
corroborando el hecho de la existencia de una externalidad negativa. Dentro de las
variablesdeatributosdelentorno,elsolylapresenciadecentrosmdicosenlacercanaa
las viviendas, tienen un impacto positivo en el precio de la misma. La inclusin de la
variabledistanciaaparquesodistanciaahospitalespodratenerunamejoraproximacin
queenelcasodeutilizacindevariablesficticiasyporendearrojarmejoresresultados.
Asimismo,lautilizacindelpreciodetransaccinoensucasoelcanondearrendamiento
puedemejorarlosresultadosdelaestimacin.

Laregresinhednicaquepresentaunmejorajusteestadsticoesunaregresinloglin,
raznporlaquenofuenecesarioaplicartransformacionesdeltipoBoxCox.

Las elasticidades estimadas para la variable de contaminacin arrojaron, en el caso del

modeloPM10,queunaumentodel1%enlasemisionesdepartculassuspendidasllevaa
unadisminucindel0.0912%enelpreciodelasviviendas.EnelcasodelmodeloNOx,un
aumento del 1% en las emisiones de partculas suspendidas lleva a una disminucin del
0.0968% en el precio de las viviendas. En trminos de diseo de polticas, es posible
establecer que una reduccin de la contaminacin trae consigo importantes beneficios
tantoparalosconsumidoresdeinmueblescomoparalasfinanzasmunicipales.

Hayqueconsiderar,sinembargo,quelosmodeloshednicostienenalgunaslimitaciones
tericas, resumidas en la literatura bajo el nombre del problema de especificacin. La
precisindelosmodelosdependeengranpartedelacantidadycalidaddelainformacin
quesetenga.

6. Bibliografa

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Freeman, A.M. III (1993). The Measurement of Environmental and Resource Values
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Palmquist,R.B.(1984).EstimatingtheDemandfortheCharacteristicsofHousing,
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Smith, V.K., and J.C. Huang (1995), Can Markets Value Air Quality? A MetaAnalysis of
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209227.

Tejada Mauricio and Vidaurre Rafael (2007). Comprar o arrendar una vivienda? Una
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Wilhelmsson, M. (2000). The Impact of Traffic Noise on the Values of SingleFamily

Houses,JournalofEnvironmentalPlanningandManagement,43(6),
799815.


7. CuadrosyAnexos.

Tabla 1
Concentracin de Material Particulado en suspensin PM10
(g/m3)
Promedios mensuales 2005, 2006 y 2007

Meses /Estacin
de Monitoreo

Trnsito

Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre

Cotahuma

63
60
44
70
65
77
79
69
61
49
53
50

Cota Cota

41
40
34
57
95
94
96
76
50
50
45
45

Villa Ftima

12
12
13
15
26
45
33
24
25
19
15
13

44
33
31
32
31
44
49
47
39
29
33
28

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Tabla 2
Monitoreo de Material Particulado en suspensin (PM10)
Aos 2005, 2006 y 2007
Aos
Estacin de
Monitoreo
Trnsito
Cotahuma
Cota Cota
Villa Ftima
Cementerio
Mallasa
Achumani

2005

2006

2007

Lmite RMCA

Lmite OMS

g/m3
62
61
21
36
24
26
30

67
61
21
38
21
nd
nd

55
60
21
37
nd
nd
nd

50
50
50
50
50
50
50

20
20
20
20
20
20
20

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia


Tabla 3
Concentracin de xidos de Nitrgeno (NOx)
Promedios mensuales 2005, 2006 y 2007

Estacin/Meses

Enero

Febrero

5
19
12
18
20
25
21
18
36
15

CotaCota
SanMiguel
Obrajes
P.Humbolt
V.Ftima
S.Antonio
P.I.LaCatlica
Cotahuma
SanFrancisco
P.Autopista

Marzo

Abril

10
16
15
12
16
6
26
17
31
13

Mayo

6
19
17
15
20
13
26
21
37
12

Junio

7
21
22
15
18
19
38
24
31
10

6
22
17
18
18
22
29
24
35
10

Julio

12
26
46
27
24
23
36
35
47
15

Agosto

10
30
44
27
27
31
49
43
55
13

Septiembre

10
33
22
32
31
37
46
51
62
18

Octubre

Noviembre

7
25
32
17
21
20
40
30
49
13

6
24
33
17
27
22
39
28
43
14

Diciembre

5
19
23
15
17
16
35
26
40
12

3
16
20
9
17
11
26
19
33
8

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Tabla 4
Monitoreo de xidos de Nitrgeno (NOx)
Aos 2005, 2006 y 2007
2005
2006
2007

Aos
Estacin de
Monitoreo

Lmite
Permisible

g/m3

Cotahuma
San Francisco
Plan Autopista
San Miguel
Obrajes
P. Humbolt
Villa Ftima
San Antonio
P. I. La Catlica
Cota Cota

28,8
42,5
10
22,9
26,8
18,7
21,4
22,1
37,7
5,6

OMS

28,6
41,6
11,8
22,6
27
19,4
19,3
20,9
35
8,1

32
41,3
13,7
22,7
27,5
19,8
21,5
21
31,2
7,4

40
40
40
40
40
40
40
40
40
40

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Tabla 5
Concentracin de Ozono Troposfrico O3
Promedios mensuales 2005, 2006 y 2007

Estacin/Meses Enero
CotaCota
SanMiguel
Obrajes
P.Humbolt
V.Ftima
S.Antonio
P.I.LaCatlica
Cotahuma
SanFrancisco
P.Autopista

Febrero

34
22
13
23
35
30
33
17
33
29

Marzo

25
16
11
21
28
22
24
11
25
21

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Abril

30
19
12
35
26
27
12
28
25

Mayo

19
11
7
12
28
14
18
9
17
17

Junio

20
11
7
12
30
14
15
10
16
19

Julio

Agosto

41
22
15
27
53
27

35
22
18
23
50
27

17

18

36

37

Septiembre

35
21
16
33
45
33
25
17
23
33

Octubre

54
31
26
47
55
42
39
25
37
45

Noviembre

55
33
31
33
60
42
48
27
47
49

Diciembre

45
32
23
35
51
37
41
22
42
38

32
24
16
15
40
26
39
16
36
29

Tabla 6
Monitoreo de Ozono Troposfrico O3
Aos 2005, 2006 y 2007
Aos
2005
2006
Estacin de
Monitoreo
Cotahuma
San Francisco
Plan Autopista
San Miguel
Obrajes
P. Humbolt
Villa Ftima
San Antonio
P. I. La Catlic
Cota Cota

2007

Lmite
Permisible

g/m3
21,6
16,5
40
27,1
27,2
29,9
29,7
17,2
33

22,8
16,4
45,5
32,3
32,7
34,4
32,3
18
39

OMS

23,9
18,5
35,4
25,7
26,8
29
18,1
34,1

60
60
60
60
60
60
60
60
60
60

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia