Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
CU Strasbourg
SOMMAIRE
1.
PREAMBULE................................................................................................................................................................................... 6
1-1. Expos des motifs, objectifs de la mission, attentes du MO ............................................................................................................6
1-2. Objet du document ..............................................................................................................................................................................7
1-3. Mthodologie .......................................................................................................................................................................................8
1-4. Organisation du document .................................................................................................................................................................9
2.
2-1-2.
2-1-3.
2-2-2.
2-2-3.
2/85
CU Strasbourg
3.
2-3-1.
Synthse des entretiens raliss auprs du personnel, des clubs et des scolaires : ......................................................................................... 20
2-3-2.
Synthse des entretiens raliss auprs du personnel, des clubs et des scolaires ........................................................................................... 20
4.
3-3-1.
3-3-2.
LE PRE-PROGRAMME ................................................................................................................................................................. 35
4-1. Les lments de pr-programme ...................................................................................................................................................... 35
4-1-1.
Lavant-corps............................................................................................................................................................................................................. 36
4-1-2.
4-1-3.
4-1-4.
4-1-5.
4-1-6.
La chaufferie ............................................................................................................................................................................................................. 41
4-1-7.
4-1-8.
Scnario 1 ................................................................................................................................................................................................................. 47
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme
3/85
CU Strasbourg
4-2-2.
Scnario 2 ................................................................................................................................................................................................................. 50
4-2-3.
lectricit ................................................................................................................................................................................................................... 54
4-3-2.
4-3-3.
4-3-4.
Remarques diverses................................................................................................................................................................................................. 56
4-4-2.
Propositions spcifiques sur les amnagements extrieurs et la rhabilitation de lactuelle chaufferie ............................................................ 60
4-4-3.
Scnario 1 ................................................................................................................................................................................................................. 63
4-5-2.
Scnario 2 ................................................................................................................................................................................................................. 65
4-6-2.
4-6-3.
Positionnement de loffre.......................................................................................................................................................................................... 69
4-6-4.
4-6-5.
4-6-6.
4/85
CU Strasbourg
5.
4-6-7.
4-6-8.
5/85
CU Strasbourg
11.. P
PR
RE
EA
AM
MB
BU
ULLE
E
11--11.. E
EX
XP
PO
OS
SE
ED
DE
ES
SM
MO
OTTIIFFS
S,, O
OB
BJJE
EC
CTTIIFFS
SD
DE
E LLA
AM
MIIS
SS
SIIO
ON
N,, A
ATTTTE
EN
NTTE
ES
SD
DU
UM
MO
O
La mission dassistance souhaite par la Communaut Urbaine de Strasbourg revt un double problmatique:
Patrimonial, car depuis le depuis le 10 octobre 2000, l'tablissement de bains de Strasbourg est inscrit l'inventaire
supplmentaire des monuments historiques. Les baignoires en faence, la robinetterie en cuivre et laiton, les carrelages
en marbre, les boiseries ainsi que beaucoup d'installations sont aujourd'hui protgs.
Mthodologique, car la mise aux normes compltes des installations en termes de scurit, de laccessibilit des
personnes mobilit rduite, des contraintes dhygine et de sant chappe aux techniques traditionnellement mises en
uvre dans les rhabilitations ralises sur des quipements aquatiques.
De ce point de vue, le projet de mise aux normes des installations des bains de Strasbourg est unique en France et
marquera lhistoire de la mise en valeur du patrimoine national.
La rflexion programmatique de lquipement intgrera une dmarche de dveloppement durable ainsi quune rflexion
sur le territoire, tant sur loffre concurrentielle que sur les potentialits dimplantation.
Pour rpondre ltendu de cette mission, la collectivit sest adjoint les comptences dune quipe de cinq socits
(groupement solidaire dentreprises) :
Ingnierie Sportive & Culturelle (I.S.C.) : cabinet de programmation et dAssistance Matrise dOuvrage,
mandataire du groupement
Aemco spcialise dans les problmatiques de gestion et dexploitation des quipements aquatiques.
6/85
CU Strasbourg
11--22.. O
OB
BJJE
ETT D
DU
UD
DO
OC
CU
UM
ME
EN
NTT
Au regard du cahier des charges, la mission se dcompose en 3 phases pour la mission relative aux tudes de
programmation et en 4 tapes pour la mission relative une dmarche de recherche de performance nergtique et de
qualit environnementale :
Mission relative aux tudes de programmation
-
Phase 1 : Etat des lieux, inventaire prospectif et analyse des besoins et historique
7/85
CU Strasbourg
11--33.. M
ME
ETTH
HO
OD
DO
OLLO
OG
GIIE
E
Lorganisation du travail est base sur une dmarche dtude conjointe et un questionnement crois avec lensemble des
partenaires, intervenants et dcideurs.
La premire phase a permis dapprcier les besoins et les attentes des utilisateurs, de recenser les contraintes du bti et
du site, sur les aspects architectural, patrimonial, fonctionnel, technique et rglementaire.
Trois objectifs sont maintenant recherchs dans cette deuxime phase de construction des scnarios :
Le pr-programme comprend :
8/85
CU Strasbourg
11--44.. O
OR
RG
GA
AN
NIIS
SA
ATTIIO
ON
ND
DU
UD
DO
OC
CU
UM
ME
EN
NTT
Ce document comporte quatre parties distinctes :
Une synthse du diagnostic : comprenant une prsentation gnrale du territoire, une analyse du bti et du site de
lopration, une synthse des besoins,
La mthodologie de construction des scnarios
La prsentation du contenu du pr-programme et des deux scnarios en termes de schmas fonctionnels,
description des espaces, dispositions techniques, propositions en termes dactions environnementales,
estimation en cot global (investissement et fonctionnement)
Une synthse avec une analyse multicritre des scnarios
9/85
CU Strasbourg
22.. S
SY
YN
NTTH
HE
ES
SE
ED
DU
UD
DIIA
AG
GN
NO
OS
STTIIC
C
22--11.. P
PR
RE
ES
SE
EN
NTTA
ATTIIO
ON
NG
GE
EN
NE
ER
RA
ALLE
ED
DU
U TTE
ER
RR
RIITTO
OIIR
RE
E
2-1-1. LA COMMUNAUTE URBAINE DE STRASBOURG
28 communes
452 609 habitats (en 1999)
me
10/85
CU Strasbourg
11/85
CU Strasbourg
2-1-3. LOFFRE AQUATIQUE ENVIRONNANTE ET LES CONSEQUENCES SUR LE PARC AQUATIQUE DE LA CUS
Toutes les nouvelles offres autour de la CUS ont pris en compte un dimensionnement plus large daccueil du
public en couplant la dimension loisirs et / ou sant la dimension sportive. On observe ce cas, sur de nombreuses
agglomrations franaises (Lyon, Lille, Paris...), o ce sont les communauts de communes ou communes limitrophes qui
proposent une offre plus diversifie rpondant aux nouvelles attentes des utilisateurs, alors que les villes centres des
agglomrations restent souvent en retrait avec des quipements plus anciens forte dominante sportive qui oublient les
tendances lourdes dvolution transposables en termes damnagement et dactivits.
Cette tendance, observe dans la plupart des agglomrations franaises, est encore plus forte dans cette
agglomration strasbourgeoise, o les projets ou ralisations rcentes sont particulirement nombreux et captent un
public important de lagglomration strasbourgeoise.
Face lvolution de loffre sur le territoire environnant, la dmarche de la CUS de raliser un schma directeur des
piscines sinscrit totalement dans la dynamique de la Rgion et de la zone transfrontalire, en vue de jouer sur la
complmentarit des quipements, den rnover, restructurer et ventuellement abandonner certains et de doter son
territoire dun ou plusieurs nouveaux quipements. Dans cette dimension, ltablissement Bains Municipaux devra trouver
et valoriser sa place dquipement exceptionnel.
12/85
CU Strasbourg
22--22.. D
DIIA
AG
GN
NO
OS
STTIIC
CA
AR
RC
CH
HIITTE
EC
CTTU
UR
RA
ALL,, FFO
ON
NC
CTTIIO
ON
NN
NE
ELL,, G
GE
ES
STTIIO
ON
NN
NA
AIIR
RE
E,, TTE
EC
CH
HN
NIIQ
QU
UE
EE
ETT R
RE
EG
GLLE
EM
ME
EN
NTTA
AIIR
RE
E
2-2-1. DIAGNOSTIC ARCHITECTURAL ET FONCTIONNEL
Quelques dates cls :
1908 : inauguration de ltablissement
1910 : fin des travaux sur le btiment annexe
1911 : lensemble est oprationnel
Surface totale : 4765m2
Cot final : 1 201 814 marks
2000 : inscription de ltablissement
linventaire supplmentaire des monuments
historiques
13/85
CU Strasbourg
Plan du R+1
14/85
CU Strasbourg
La traduction dune ambivalence : ce complexe typiquement germanique a fait lobjet tout au long de son histoire
dun processus sociologique dappropriation et dabandon
Pour les parties piscines, entre proximit et annexes des stades nautiques
Pour les parties hydrothrapies, la construction dune offre duelle, avec un double partage sexu et social
15/85
CU Strasbourg
Ltablissement comprend deux sous-ensembles : des espaces autour de leau et des espaces sans lien avec
leau.
Les espaces sans lien avec leau se situent largement dans laile mdicale et aussi au niveau du sous-sol de
ltablissement.
Plusieurs professionnels (mdecin podologue, mdecin ostopathe, kinsithrapeutes, orthophonistes) louent des
espaces dans laile mdicale.
La disparition de nombreuses offres proposes lorigine et non remplaces a laiss de nombreux espaces sous-utiliss
ou non-utiliss. Des usagers extrieurs (services de la ville ou de lagglomration) en manque despace se sont
rappropris certains de ces espaces inutiliss. Quelques exemples :
Le sous-sol (anciennement bains de boue, bains pour chiens) sert pour certains services de la ville (notamment le
service des peintres, le service des sports, le service hygine).
Larrire du btiment est une immense aire de stationnement (50 places environ) dont seulement 10-15 places
servent au personnel des bains, le reste tant utilis par le personnel des services de la ville, de lagglomration,
des mdecins, et des arts dcoratifs.
Certains usages de ltablissement ont t repositionns des emplacements stratgiques. Ainsi, lancienne buanderie
(en positionnement central entre les deux bassins au niveau du RDC) sert de locaux du personnel (office du personnel,
bureau de la directrice, locaux dentretien, locaux de stockage, local MNS)
16/85
CU Strasbourg
Le positionnement vhicul par le site : un patrimoine exceptionnel par sa taille, son traitement architectural et
dcoratif.
Loffre de services qui sest peu peu assche et ne correspond plus limage de lquipement. Loffre actuelle
est, somme toute, en dea des prestations proposes dans les quipements sport & sant rcents.
Lun des objectifs de la rflexion sera de rpondre aux questionnements : ce que ctait, ce que cest, ce que a
pourrait tre .
Compte tenu aujourdhui du seul dficit slevant 1,8M par an pour 150.000 usagers, les marges de manoeuvre et
leviers sont extrmement importantes.
Pour information 1M de sur-investissement cote 80 000 par an en annuit demprunt (sur 20 ans avec un taux de
5%) qui sont trs facilement finances par le gain sur le dficit dexploitation.
La rflexion programmatique se fera en cot global.
17/85
CU Strasbourg
18/85
CU Strasbourg
19/85
CU Strasbourg
22--33.. LLA
AP
PE
ER
RC
CE
EP
PTTIIO
ON
ND
DU
UP
PR
RO
OJJE
ETT P
PA
AR
R LLE
ES
SA
AC
CTTE
EU
UR
RS
SC
CO
ON
NC
CE
ER
RN
NE
ES
S
2-3-1. SYNTHESE DES ENTRETIENS REALISES AUPRES DU PERSONNEL, DES CLUBS ET DES SCOLAIRES :
Une fiert partage
Fiert de tous lgard de lquipement
Regret par le manque dentretien du bti mais reconnaissance pour la qualit de lentretien des espaces.
La qualit de proximit du centre ville est largement mise en avant par tous.
Une inscription indirecte dans un schma directeur des piscines
La frquentation scolaire et universitaire sappuie sur largument de la proximit et de la prsence des 2 bassins.
En revanche les comptitions se font ailleurs.
La frquentation des clubs repose sur un acquis historique, sur la possibilit dun recrutement de proximit et sur
une offre dactivit soit non comptitive, soit dentranement la comptition.
En fait le projet de restructuration des Bains Municipaux pourrait se solder par une dsportivisation progressive
de loffre. Les associations ont conscience de cette option, leur position serait dpendante de la ralisation dun
autre projet de piscine.
Lavenir des Bains Municipaux peut apparatre comme relativement dconnect de loffre de piscine sur la CUS,
si et seulement si, des solutions alternatives sont trouves aux usagers sportifs et scolaires de lquipement.
2-3-2. SYNTHESE DES ENTRETIENS REALISES AUPRES DU PERSONNEL, DES CLUBS ET DES SCOLAIRES
Les points forts partags par tous les acteurs :
La prsence des espaces de bien-tre est un atout quil faut valoriser dans le cadre de tout projet davenir.
La fonction douche pour les personnes SDF est abandonner.
La fonction bain douche publique est en voie de dclassement
La liaison avec les espaces de laile mdicale devrait tre revue dans un projet plus global
La dimension patrimoniale est partie prenante du projet qui doit tre pense comme un muse vivant, pouvant
cumuler activit quotidienne, visites touristiques, accueil dquipements culturels (tournages, expositions...).
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme
20/85
CU Strasbourg
33.. LLA
AM
ME
ETTH
HO
OD
DO
OLLO
OG
GIIE
ED
DE
EC
CO
ON
NS
STTR
RU
UC
CTTIIO
ON
ND
DE
ES
SS
SC
CE
EN
NA
AR
RIIO
OS
S
33--11.. LLE
ES
SB
BA
AS
SE
ES
SP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
MA
ATTIIQ
QU
UE
ES
S
Avant de se lancer dans un pr-programme, il apparat ncessaire de poser des postulats de base, permettant ainsi de
dfinir un cadre dans lequel nous pourrons laborer des propositions. Sans ce cadrage pralable, le risque est grand de
se disperser dans des scnarios incohrents entre les besoins et attentes des usagers et la mise en uvre du projet.
Ces questionnements, dont les rponses permettront de formaliser des postulats, sont les suivants :
1) Ce projet est-il celui dun tablissement de bains ?
Son positionnement ax sur les dimensions de bien-tre et de sant tait trs prospectif lpoque et typiquement
germanique. Ces problmatiques lies au rapport au corps, qui ont t occultes aprs la premire guerre mondiale dans
un processus de sportivisation, sont redevenues des problmatiques trs actuelles.
Cette dimension dtablissement de bains se justifie aussi par sa complmentarit avec les autres quipements
aquatiques de lagglomration, tourns vers le sport, lducatif ou le ludique.
Les diffrents acteurs que nous avons rencontrs partageaient aussi cette vision : pour eux il ntait pas envisageable que
cet tablissement devienne par exemple un muse.
La qualit des espaces et le niveau de conservation de lquipement concourent aussi aller dans cette direction.
Pour toutes ces raisons, notre rponse cette question est clairement oui.
21/85
CU Strasbourg
Face laccroissement important de sa population, qui double en 30 ans passant ainsi de 78 000 habitants en 1871 150
000 habitants en 1900, la ville se dote de plusieurs tablissements de bains populaires munis de douches et de
baignoires. cette priode, la plupart des villes allemandes sont dj dotes dtablissements de bains avec piscines et
bains mdicaux, il est alors jug normal et ncessaire que Strasbourg en possde un*.
Aujourdhui, de nombreux strasbourgeois se rendent en Allemagne, en particulier Baden-Baden, pour trouver une offre
de bains de qualit. Cette dmarche dcoule dune dimension identitaire et dune tradition qui sont profondment lies
lducation sur lhygine et la sant du corps.
Le caractre public trouve aussi du sens dans la proximit de ltablissement avec la facult.
Source : Les bains - analyse et propositions de Liane Zappas, tudiante en architecture, Strasbourg, mars 1997
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme
22/85
CU Strasbourg
En revanche, certains espaces, notamment les bains romains, sont assez litistes, et la faible capacit daccueil de cet
espace complique son ouverture au plus grand nombre.
5) La chaufferie et laile mdicale : renforcement des liens avec le reste du bti ou dconnexion ?
Pour des raisons de cohrence architecturale et patrimoniale, nous excluons la possibilit qui consisterait vendre les
quipements connexes que sont la chaufferie et laile mdicale.
notre avis, le projet davenir du complexe reste un projet global qui devrait prendre en compte cette totalit : les espaces
autour de leau avec les espaces actuellement sans lien direct avec leau.
Les espaces sans lien avec leau se situent largement dans laile dite mdicale , et aussi au niveau sous-sol de
lensemble de ltablissement.
23/85
CU Strasbourg
Tous les acteurs interrogs dans le cadre de ltude ont soulign limportance relative de ces deux dimensions en
regrettant labsence totale de lien entre les espaces aquatiques et ces deux dimensions, la dimension de formation et la
dimension de sant soins.
Cette ventualit est intressante car elle correspond une tendance prsente dans les complexes les plus novateurs
sous langle du bien tre.
Lanalyse technique de la chaufferie montre que les installations de chaufferie apparaissent comme largement
surdimensionnes. Le btiment pourrait donc faire lobjet dune raffectation dfinir.
33--22.. LLA
AD
DE
EM
MA
AR
RC
CH
HE
EP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
MA
ATTIIQ
QU
UE
E
Pour prsenter un projet viable qui convainc lArchitecte des Btiments de France (ABF) et qui soit dfendable et soutenu
par la population, il convient davoir une rflexion globale sur ltablissement.
Cependant cette dcision nimplique pas lobligation de raliser lopration dun seul tenant. Cest pourquoi, nous
proposons de procder par tapes en adoptant une dmarche de phasage dans le temps, moyen voire long terme.
La question quelle serait notre vision de cet quipement en 2030? prend alors tout son sens et ne bloque pas le
projet financirement, puisque la CUS peut rpartir le phasage selon ses capacits financires.
Dans loptique de redonner cet tablissement la dimension dun grand tablissement de bains, il sagit daffirmer ds le
dpart (ds les travaux de remise aux normes) une capacit daccueil plus importante (consquence scurit, vestiaires,
sanitaires...) pour quil ny ait pas de freins ensuite dans le dveloppement du projet.
La notion dtablissement de bains en milieu urbain dense combinant baignade + hydrothrapie + paramdical +
formation guidera notre rflexion.
24/85
CU Strasbourg
Autant la phase 1 devra tre prcise, autant la phase 2 ne figera pas le devenir de lquipement : il sagira de dcrire des
intentions de dveloppement qui seront la base de la rflexion des architectes et qui pourront ainsi faire lobjet de
propositions de leur part.
Les scnarios que nous proposerons seront donc des scnarios de mise en uvre de la destination choisie pour cet
quipement.
Nous rpondrons notamment dans notre dmarche la question suivante : Comment articuler la communication entre les
espaces et les services, la mise aux normes, le ramnagement du coeur du projet, des vestiaires, de la chaufferie, de
laile mdicale, de lextrieur...?
25/85
CU Strasbourg
33--33.. LLE
EB
BA
AU
UC
CH
HE
ED
DE
ES
SS
SC
CE
EN
NA
AR
RIIO
OS
S
3-3-1. LACCESSIBILITE, UNE PROBLEMATIQUE AU CUR DES SCENARIOS
La problmatique de laccessibilit (PMR et gestion des flux depuis laccueil) nous apparat comme une problmatique
charnire dans la rflexion pr-programmatique.
Deux stratgies trs diffrentes peuvent tre envisages :
Une stratgie de sectorisation : les espaces sont spars pour rendre les fonctions indpendantes. titre
dexemple la communication entre laile mdicale et le btiment principal nest plus possible.
Une stratgie de mise en relation : tous les espaces sont mis en relation, un accueil commun permettant de
grer lensemble des flux.
26/85
CU Strasbourg
27/85
CU Strasbourg
28/85
CU Strasbourg
29/85
CU Strasbourg
30/85
CU Strasbourg
31/85
CU Strasbourg
32/85
CU Strasbourg
Espaces de pratique
Aquatique
petit bassin
plages Rdc
zone douches Rdc
zone sanitaires Rdc
cabines Rdc
cabines R+1
vestiaires groupes R+1
coursive R+1
grand bassin
plages Rdc
zone douches Rdc
zone sanitaires Rdc
stockage Rdc
cabines Rdc
zone sanitaires R+1
cabines R+1
vestiaires groupes R+1
coursive R+1
local plonge
Sant
bains romains
- salle de repos / vestiaires
- bains
- sanitaire
- mezzanine / salle de repos
- mezzanine / stockage
sauna
- vestiaires
- bains
- sanitaire
Hygine
bains / douches
- sous-sol
- rdc
- 1er tage
m2 SDO
(SU +
circulations)
2430
1414
155
119
52
16
40
42
61
62
270
141
75
16
15
63
16
52
73
115
31
811
3120
1907
155
128
52
19
115
88
61
101
270
203
75
19
15
142
16
143
76
198
31
894
90
160
3
78
99
100
191
3
93
119
98
280
3
205
105
280
3
319
pm
pm
100
105
157
162
niveau
Espace
mutable
(m2 SDO)
469
0
0
0
0
0
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
312
1
1
1
1
2
2
/ au m2 SU
49%
30%
2%
2%
1%
0%
2%
1%
1%
2%
4%
3%
1%
0%
0%
2%
0%
2%
1%
3%
0%
14%
2%
3%
0%
2%
2%
2%
3%
0%
1%
2%
105
280
3
162
2%
5%
0%
4%
2%
4%
0%
5%
162
2%
2%
2%
3%
191
3
93
119
157
/ au m2
SDO
48%
28%
3%
2%
1%
0%
1%
1%
1%
1%
5%
3%
1%
0%
0%
1%
0%
1%
1%
2%
1%
16%
100
0
0
0
-1
0
1
Espace
non
mutable
(m2 SDO)
2651
1907
155
128
52
19
115
88
61
101
270
203
75
19
15
142
16
143
76
198
31
582
157
33/85
CU Strasbourg
m2 SDO
(SU +
circulations)
niveau
Espace
mutable
(m2 SDO)
Sous-sol
locaux techniques (hors chaufferie)
services de la ville
locaux dsaffects
magasin matriel BM
vestiaires du personnel
816
552
67
26
87
84
902
582
100
49
87
84
-1
-1
-1
-1
-1
100
49
87
84
Chaufferie
chaufferie
410
410
410
410
-0,5
1071
313
21
10
270
11
237
209
1209
333
43
10
283
16
315
209
1
1,5
2
3
65
65
364
65
61
109
129
0
-1
0
1
311
7
8
56
180
34
26
328
7
8
73
180
34
26
0
0
0
0
0
0
5103
6333
Espaces extrieurs
cour arrire
douve
parvis l'avant
Surf.ext
3851
2500
751
600
320
-1
0
-0,5
-1
-0,5
Espace
non
mutable
(m2 SDO)
/ au m2 SU
/ au m2
SDO
582
582
16%
11%
1%
1%
2%
2%
14%
9%
2%
1%
1%
1%
410
410
8%
8%
6%
6%
1209
333
43
10
283
16
315
209
21%
6%
0%
0%
5%
0%
5%
4%
19%
5%
1%
0%
4%
0%
5%
3%
61
303
65
1%
1%
0%
0%
0%
6%
1%
1%
2%
2%
61
109
129
328
7
8
73
180
34
26
6%
0%
0%
1%
4%
1%
1%
5%
0%
0%
1%
3%
1%
0%
2797
3536
81%
100%
3100
2500
751
751
600
34/85
CU Strasbourg
44.. LLE
EP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
ME
E
44--11.. LLE
ES
SE
ELLE
EM
ME
EN
NTTS
SD
DE
EP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
ME
E
Les lments de programme correspondent des parties du projet sur lesquels les options peuvent diffrer.
Nous pouvons dcomposer les bains de Strasbourg en plusieurs lments constitutifs sur chacun desquels les options
prendre peuvent tre diffrentes :
Lavant-corps (baignoires et rotonde)
Les 2 bassins existants
Le btiment darticulation (buanderie et bains romains)
Phase 1
Phase 2
La cour Sud
Le projet qui sera finalement choisi rsultera donc de la combinaison des options prises pour chacun de ces lments.
35/85
CU Strasbourg
4-1-1. LAVANT-CORPS
Lavant-corps est fortement caractris par la rotonde daccs, lment de grande qualit en bon tat de conservation.
Celle-ci est cadre par les ailes des baignoires de part et dautre, qui ont subi des transformations mais dont au moins
trois salles de bains devraient tre restaures titre de tmoignage historique.
Le sous-sol, y compris celui de la rotonde, a subi des transformations mais il offre lavantage dtre de niveau avec les
douves.
La ractualisation de lquipement balnaire impose que soit favoris laccs des P.M.R. et que soit augmente loffre
de vestiaires pour garantir la pleine frquentation du futur quipement.
Cest donc en dfinissant les accs et les usages respectifs de la rotonde et des ailes que plusieurs choix se prsentent.
36/85
CU Strasbourg
Des vestiaires collectifs sont implants en sous-sol dans laile Est. Les bureaux et locaux du personnel de
ltablissement sont implants au sous-sol de laile Ouest avec retour le long des bains hommes rues des Bains
(faades claires et sol de plain-pied avec les douves).
Au premier tage les deux ailes sont occupes par des locaux de soins et massage compltant loffre du bain romain
mais sans connexion directe avec lui, la galerie annulaire de la rotonde restant commune au public des bains dans
son ensemble et celui des bains romains. On peut imaginer que celle-ci, selon le billet acquitt, distribue la fois
plusieurs zones : les cabines individuelles en galerie des deux grands bains, les bains romains, les soins Est et Ouest qui
peuvent tre connects aux bains mdicaux , les soins Ouest ou autres vestiaires. Lusage de la galerie annulaire du
deuxime tage peut rester purement technique ou de service.
Hypothse 2 :
On utilise les douves pour y implanter un large accs par rampe conduisant au sous-sol de la rotonde. Celui-ci
devient alors laccueil aprs un ramnagement qui lui donne une dignit en accord avec la qualit de ltablissement.
Les deux ailes en sous-sol sont utilises en vestiaires. Les bureaux de nature logistique peuvent se situer en arrire
plan de la caisse qui serait cre, avec retour rez de jardin autour du bassin des dames ou tre limits la faade sur
la rue des bains.
Les escaliers et les ascenseurs sont implants comme dans lhypothse 1.
La rotonde RC peut devenir dans cette hypothse un lieu de vie avec par exemple limplantation dune fontaine ou la
cration dun nouveau bassin de forme elliptique dans un caractre bain turc imaginer comme complment de
loffre qui serait propose entre les deux bassins dans lancienne buanderie, ou comme grande salle de repos vestibule
avant les bains.
Les ailes Ouest et Est RC peuvent accueillir une zone de soins auto administrs (saunas, hammams, douches
jets). Laile Est RC pourrait si ncessaire accueillir un complment de vestiaires ceux du sous-sol.
37/85
CU Strasbourg
Le premier tage des ailes serait occup par des services dans les cabines de soins lEst (massages, bains parfums)
qui feraient lobjet dune tarification supplmentaire.
On notera que cette hypothse est tudier pour ses avantages et inconvnients du point de vue patrimonial :
Dsaffection de lentre dont le perron paratra inutile, transformation des douves mais absence de passerelle,
inversion de la perception de la rotonde et valorisation de son usage. Bien ngocie, cette transformation peut
prsenter de nets avantages si ltablissement souhaite se situer au niveau de ceux de Baden-Baden.
Lusage de la rotonde (avec ou sans bains) sera dtermin par la volont ou non de conserver le dallage au
calepinage sophistiqu ou au moins de sassurer de la rversibilit de la transformation.
38/85
CU Strasbourg
Les revtements des plages seront repris soigneusement afin dy implanter des goulottes priphriques facilitant leur
entretien.
Enfin tous les dtails de Franz Beblo qui ont pu disparatre seront remis en uvre partir de limportant fond des plans
dexcution de son projet existant aux archives de la CUS. (Luminaires, mobilier, calepinage, menuiserie, vitraux, y
figurent notamment).
39/85
CU Strasbourg
Notons que lhypothse 2 concernant lusage de la rotonde (voir ci-dessus) donnerait un sens cet axe central qui serait
ainsi ponctu par deux ples.
40/85
CU Strasbourg
dtournement dusage ne pourrait tre envisag que dans le respect scrupuleux des dcors. Usage culturel ou
commercial trs cibl.
Les tages (1er et 2me) ont une capacit de 580 m2 utilisable en complment du programme principal du rez-dechausse.
En conclusion lusage le plus cohrent pour cet lment Bains mdicaux serait donn par un programme spa +
fitness assez ambitieux. Par exemple :
Sous-sol : soins + massages + complments (techniques et vestiaires)
R.C. : sauna, hammam, bains mdicaux + accs gnral et vestiaires
1er et 2me tage : salles de gymnastique, musculation et bureaux.
3me tage : quel devenir ? (actuellement logement du gardien, 1 seul accs donc limit 19 personnes)
Les autres options amneraient un morcellement des usages et donc une distribution indpendante partir de laccueil
(possible).
4-1-6. LA CHAUFFERIE
La chaufferie offre un trs grand volume de nef accessible potentiellement de la rue des Bains et pouvant souvrir
directement vers la cour. Ce volume est reli celui du bassin des Hommes par un porche permettant un accs direct de
la rue vers la cour qui peut tre prcieux pour les services et les secours.
Il nest donc pas souhaitable de crer un lien organique intrieur pour les baigneurs entre le volume de la chaufferie et
celui des bains.
Sachant quune nouvelle chaufferie de moindre importance pourrait tre cre en sous-sol, cet espace serait donc
entirement disponible pour un nouvel usage.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme
41/85
CU Strasbourg
Plusieurs options sont envisageables en tenant compte de sa position stratgique dans la ville, un carrefour bien
orient vers la partie ancienne du quartier proche du quai des Pcheurs (sa chemine constitue un signal intressant).
Son nouvel usage doit profiter au mieux de sa double orientation.
42/85
CU Strasbourg
Une fonction de nage par une offre de ligne deau ; cette option consistant offrir des couloirs de nage
pourrait tre constitue non pas dune ligne deau sur le principe de laller retour, mais ventuellement dun
circuit inscrit dans une boucle et pouvant comporter des squences avec courant
43/85
CU Strasbourg
Une fonction de dtente par une offre dhydrothrapie lgre auto-administre lintrieur de circuits
adquates, visant enrichir les aires offertes en partie couverte
Une fonction plus ludique, sous la forme dun bassin de faible profondeur permettant le dveloppement de
pratiques ludiques (jeux de ballons, jeux deau, pratiques intergnrationnelles.
Ces bassins sont en relation avec des plages minrales et vgtales dont lusage varie en fonction des
saisons, avec videmment un pic de frquentation en priode estivale.
44/85
CU Strasbourg
Le circuit pourrait crer un lien extrieur avec la chaufferie transforme en espace de restauration. Le
concept de restauration pourrait tre conu sur des hypothses de frquentation spare entre pieds
chausss et pieds humides ce qui inclurait un dispositif dentre dans leau depuis ce hall de restauration
pieds humides
Loption de bassin cologique : La surface permet denvisager cette solution incluant : un bassin de nage
proprement dit, un lagunage, un torrent de filtration. Celui-ci constituerait un lment paysager qui assurerait
aisment la sparation avec le jardin des bains mdicaux. La partie lagunage sorienterait vers la limite rue
Prechter dont la dfinition cologique peut tre propose. Plantes aquatiques tages (roseaux) vers
lintrieur, mur de cellules photovoltaques vers lextrieur. Au Sud, le solarium prendrait place proximit
des btiments favorisant les abris au vent.
45/85
CU Strasbourg
Ces deux scnarios proposent en fait deux positionnement diffrents des Bains Municipaux.
Le scnario 1 conforte limage dune piscine publique dexception comprenant deux bassins fonction de nage et de
dtente, ainsi qu terme des possibilits de nage et de bains lextrieur. Cette piscine comporte par ailleurs un
univers plus prestigieux de balnothrapie centr autour de loffre des Bains Romains.
Le scnario 2 au contraire valorise la dimension balnothrapie et thermalisme dans un cadre prestigieux.
Lagrandissement significatif de loffre despaces de dtente et de bien tre (incluant saunas et bains de vapeurs) au
niveau RC rapproche ce concept des offres quivalentes de type Thermes de Caracalla de Baden-Baden. Loffre est
videmment enrichie par la prsence de bassins extrieurs pouvant conforter ce positionnement.
Le niveau suprieur des Bains Romains reste un espace prestige ; des liens plus troits pourraient tre installs avec
les offres paramdicales de lannexe mdicale (prsence de kinsithrapeutes par exemple).
46/85
CU Strasbourg
44--22.. S
SC
CH
HE
EM
MA
AS
SD
DE
ES
SS
SC
CE
EN
NA
AR
RIIO
OS
S
4-2-1. SCENARIO 1
47/85
CU Strasbourg
48/85
CU Strasbourg
49/85
CU Strasbourg
4-2-2. SCENARIO 2
50/85
CU Strasbourg
51/85
CU Strasbourg
52/85
CU Strasbourg
53/85
CU Strasbourg
44--33.. LLE
ES
SD
DIIS
SP
PO
OS
SIITTIIO
ON
NS
S TTE
EC
CH
HN
NIIQ
QU
UE
ES
SA
AM
ME
ETTTTR
RE
EE
EN
NP
PLLA
AC
CE
E
Dans le cadre de la scurit incendie et de laccessibilit de la construction aux personnes handicapes, la teneur des
travaux raliser a minima sont les suivants :
4-3-1. LECTRICITE
Changer le rgime de neutre (IT actuellement et non adapt lusage dune piscine)
Remplacer le TGBT pour obtenir une distribution lectrique en jeu dorgue (cest--dire crer une alimentation
par activit) ou prvoir un comptage indpendant par activit (meilleure solution).
Remplacer toutes les distributions lectriques en aval du transformateur (armoires lectriques + canalisations).
Raliser un arrt durgence par botier de ltablissement
Remplacer les appareils dclairage.
54/85
CU Strasbourg
Dans le cas o seraient conserves les rserves en sous-sol, il y aura lieu de remplacer les cloisons
actuelles par des cloisons coupe-feu 1 heure et de mettre des portes coupe-feu heure avec ferme-porte.
Lisolement du petit bassin avec la buanderie par une cloison coupe-feu 1 heure sera raliser.
Lisolement du grand bassin avec la rserve attenante par une cloison coupe-feu 1 heure sera raliser.
Remplacer toutes les portes des locaux par des portes pare-flammes heure.
Les bains romains ne comportent quune issue induisait de fait un effectif maximal de 19 personnes. Il pourra tre
cr une issue en faade arrire ( travers le local massage) si une augmentation deffectif est recherche.
Dune manire gnrale, il faudra remanier les issues actuelles ou en crer de nouvelles pour les bassins (le
grand bassin pouvant recevoir un effectif de 294 personnes doit tre muni de 2 sorties de 4 UP au total et le petit
bassin pouvant recevoir un effectif de 168 personnes doit tre muni de 2 sorties de 3 UP au total). Il est
intressant de noter que ces effectifs sont bass sur un ratio dune personne/m de bassin. Or, leffectif peut tre
aussi dfini par le chef dtablissement, ce qui permettrait srement de le rduire.
Les bains douches en aile Ouest au 1er tage prsentent un cul-de-sac suprieur 10 mtres. Il y aura lieu, pour
amliorer cet tat, de crer une communication avec lescalier contigu par lintermdiaire de 3 marches au
minimum.
Mettre un quipement dalarme non existant dans ltablissement. Un SSI de catgorie A sera envisager pour
palier labsence de stabilit au feu de la charpente des combles, sa mise en place pouvant compenser des non
conformits actuelles.
55/85
CU Strasbourg
Assurer la continuit des liaisons radiolectriques des quipes de secours dans les sous-sols (nouvelle demande
rglementaire).
Le traitement des eaux de piscine sera remplacer par des procds conformes aux rglementations actuelles.
56/85
CU Strasbourg
44--44.. P
PLLA
AN
ND
DA
AC
CTTIIO
ON
NE
EN
NV
VIIR
RO
ON
NN
NE
EM
ME
EN
NTTA
ALL
4-4-1. ACTIONS ENVIRONNEMENTALES
Les actions environnementales qui pourraient tre menes dans le cadre de la rhabilitation des bains municipaux de
Strasbourg sont listes ci-aprs.
Amnagement des espaces extrieurs
Des zones vgtales sont implantes au niveau des espaces extrieurs. Ces derniers favoriseront des essences
locales et non allergnes. Lobjectif est de favoriser une bonne intgration du btiment dans son environnement,
qui, au niveau du boulevard de la Victoire, est largement arbor.
Un clairage extrieur performant sera mis en uvre, en fonction des espaces et des activits. Des systmes
dclairage automatique dtecteur photolectrique seront installs (dtection de la prsence et de lintensit
lumineuse).
57/85
CU Strasbourg
Isolation du btiment
Isolation des canalisations du rseau de chaleur (calorifugeage) afin de limiter les pertes calorifiques.
Une isolation des faades par lintrieur pourra tre ralise, l o cela est possible (combles par exemple).
Les matriaux isolants seront issus de filires naturelles (chanvre,
L o cela est possible, les fentres seront remplaces par du double vitrage. Si leur remplacement est contraint,
il sera possible dintervenir par la mise en uvre dune double fentre lintrieur.
Une tude thermique sera ralise afin de situer le niveau de consommation nergtique du btiment au stade
actuel et de se fixer des objectifs damlioration.
58/85
CU Strasbourg
59/85
CU Strasbourg
60/85
CU Strasbourg
61/85
CU Strasbourg
En toiture
Sur le mur tout le long de la limite Sud de la parcelle
Ralisation dune tude des ombres portes pour tudier la faisabilit dun systme solaire.
62/85
CU Strasbourg
44--55.. LLE
EC
CO
OU
UTT D
DIIN
NV
VE
ES
STTIIS
SS
SE
EM
ME
EN
NTT
4-5-1. SCENARIO 1
SCNARIO 1
PHASE 1
juin-09
ELEMENTS
Sous-sol
Chaufferie >> Plateau libre pour amnagement locaux ERP
Nouvelle chaufferie (> 2000 kw) + locaux traitement d'air
locaux techniques >> local traitement d'eau
locaux techniques >> TGBT
locaux techniques >> zone balnaire sous - sol
locaux services ville >> vestiaires personnel - accueil - bureaux
locaux techniques sous bassins >> remaniement / mise aux normes
locaux sous -sol hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
Rez-de-chausse
hall + bains / douches >> hall + vestiaires
locaux personnel >> douches / sanitaies
restructuration des 2 halls de bassins / mise aux normes
locaux personnel >> zone balnaire - dtente RDC
locaux RDC hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
tages
restructuration des locaux bains parfums et romains
locaux bains parfums >> zone vestiaire et soins du corps
locaux Etage 1 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 2 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 3 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
restructuration d' ouvrages classs et / ou enregistrs au patrimoine
restructuration des faades et couverture
Ascenseurs - passerelles
Sous total btiment
Amnagements extrieurs
Bassin extrieur - jardin sud - amnagements extrieurs
Sous total Amnagements extrieurs
Provisions pour quipements spciaux
Mobiliers, montique, signaltique
Sous total Provisions pour quipements spciaux
Cot des travaux HT
PHASE 2
TOTAL
Alas
Alas
Alas
PHASES 1&2
10%
10%
10%
Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT
0!
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
0!
998 400 !
102 400 !
0!
1 022 720 !
0!
0!
0!
864 500 !
0!
0!
691 600 !
1 022 720 !
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
864 500 !
998 400 !
102 400 !
691 600 !
425 800 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
0!
0!
0!
0!
0!
606 200 !
425 800 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
606 200 !
0!
0!
0!
0!
0!
0!
0!
238 000 !
8 183 934 !
818 393 !
412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
121 000 !
5 357 930 !
535 793 !
412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
359 000 !
13 541 864 !
1 354 186 !
0!
0!
0!
809 000 !
809 000 !
80 900 !
809 000 !
809 000 !
80 900 !
300 000 !
300 000 !
30 000 !
250 000 !
250 000 !
25 000 !
550 000 !
550 000 !
55 000 !
8 483 934 !
848 393 !
6 416 930 !
641 693 !
14 900 864 !
1 490 086 !
63/85
CU Strasbourg
Honoraires divers
Honoraires de matrise d'uvre + SSI - (13%)
Missions complmentaires (OPC, EXE) - (3%)
Contrle Technique - (0,80%)
Mission SPS - (0,50%)
Honoraires divers
Frais de matrise d'ouvrage
Programmation et AMO
Indemnits de concours
Frais de reprographie et de publicit
Sondages et relevs topographiques
Assurances (% du montant total des travaux)
Frais de matrise d'ouvrage - (6%)
Cot d'investissement HT (valeur juin 2009)
Cot d'investissement TTC (valeur juin 2009)
1 102 911 !
254 518 !
67 871 !
42 420 !
1 467 721 !
146 772 !
834 201 !
192 508 !
51 335 !
32 085 !
1 110 129 !
111 013 !
1 937 112 !
447 026 !
119 207 !
74 504 !
2 577 849 !
257 785 !
509 036 !
50 904 !
385 016 !
38 502 !
894 052 !
89 405 !
10 460 691 !
12 510 986 !
1 046 069 !
1 251 099 !
7 912 075 !
9 462 841 !
791 207 !
946 284 !
18 372 765 !
21 973 827 !
1 837 277 !
2 197 383 !
* hors cot du foncier et travaux spcifiques d'adaptation au site (voirie, rseaux dplacer)
64/85
CU Strasbourg
4-5-2. SCENARIO 2
SCNARIO 2
PHASE 1
juin-09
ELEMENTS
Sous-sol
Chaufferie >> Plateau libre pour amnagement locaux ERP
Nouvelle chaufferie (> 2000 kw) + locaux traitement d'air
locaux techniques >> local traitement d'eau
locaux techniques >> TGBT
locaux techniques >> zone balnaire sous - sol
locaux services ville >> vestiaires personnel - accueil - bureaux
locaux techniques sous bassins >> remaniement / mise aux normes
locaux sous -sol hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
Rez-de-chausse
hall + bains / douches >> zone dtente + soins autoadministrs
locaux personnel >> douches / sanitaies
restructuration des 2 halls de bassins / mise aux normes
locaux personnel >> zone balnaire - dtente RDC
locaux RDC hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
tages
restructuration des locaux bains parfums et romains
locaux bains parfums >> zone vestiaire et soins du corps
locaux Etage 1 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 2 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 3 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
restructuration d' ouvrages classs et / ou enregistrs au patrimoine
restructuration des faades et couverture
Ascenseurs - passerelles
Sous total btiment
Amnagements extrieurs
Bassin extrieur - jardin sud - amnagements extrieurs
Sous total Amnagements extrieurs
Provisions pour quipements spciaux
Mobiliers, montique, signaltique
Sous total Provisions pour quipements spciaux
Cot des travaux HT
PHASE 2
TOTAL
Alas
Alas
Alas
PHASES
10%
10%
10%
1&2
Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT
0!
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
0!
1 497 600 !
102 400 !
0!
1 022 720 !
0!
0!
0!
864 500 !
0!
0!
691 600 !
1 022 720 !
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
864 500 !
1 497 600 !
102 400 !
691 600 !
1 038 200 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
0!
0!
0!
0!
0!
606 200 !
1 038 200 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
606 200 !
0!
0!
0!
0!
0!
0!
0!
228 000 !
9 285 534 !
928 553 !
412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
121 000 !
5 357 930 !
535 793 !
412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
349 000 !
14 643 464 !
1 464 346 !
0!
0!
0!
809 000 !
809 000 !
80 900 !
809 000 !
809 000 !
80 900 !
300 000 !
300 000 !
30 000 !
250 000 !
250 000 !
25 000 !
550 000 !
550 000 !
55 000 !
9 585 534 !
958 553 !
6 416 930 !
641 693 !
16 002 464 !
1 600 246 !
65/85
CU Strasbourg
Honoraires divers
Honoraires de matrise d'uvre + SSI - (13%)
Missions complmentaires (OPC, EXE) - (3%)
Contrle Technique - (0,80%)
Mission SPS - (0,50%)
Honoraires divers
Frais de matrise d'ouvrage
Programmation et AMO
Indemnits de concours
Frais de reprographie et de publicit
Sondages et relevs topographiques
Assurances (% du montant total des travaux)
Frais de matrise d'ouvrage - (6%)
Cot d'investissement HT (valeur juin 2009)
Cot d'investissement TTC (valeur juin 2009)
1 246 119 !
287 566 !
76 684 !
47 928 !
1 658 297 !
165 830 !
834 201 !
192 508 !
51 335 !
32 085 !
1 110 129 !
111 013 !
2 080 320 !
480 074 !
128 020 !
80 012 !
2 768 426 !
276 843 !
575 132 !
57 513 !
385 016 !
38 502 !
960 148 !
96 015 !
11 818 963 !
14 135 480 !
1 181 896 !
1 413 548 !
7 912 075 !
9 462 841 !
791 207 !
946 284 !
19 731 038 !
23 598 322 !
1 973 104 !
2 359 832 !
* hors cot du foncier et travaux spcifiques d'adaptation au site (voirie, rseaux dplacer)
66/85
CU Strasbourg
44--66.. LLE
EC
CO
OU
UTT D
DE
E FFO
ON
NC
CTTIIO
ON
NN
NE
EM
ME
EN
NTT
4-6-1. PRINCIPE DE LA DEMARCHE
Ltude des cots dexploitation a pour objectif de mettre jour des indicateurs chiffrs permettant dvaluer les
performances gestionnaires des diffrentes hypothses de ralisation. Rapprochs des montants dinvestissement, ces
indicateurs permettent dtablir dans un second temps, les cots prvisionnels consolids la charge de la collectivit.
Ce chapitre traite des conditions dexploitation et des incidences financires affrentes aux 2 scnarios
prcdemment exposs :
Le positionnement de loffre,
67/85
CU Strasbourg
prestations de massage.
Compte tenu des contraintes dexploitation importante sur ce type de prestations, nous prconisons de confier ces
missions des prestataires extrieurs. Dans la mesure o ces options seraient retenues, la Collectivit pourrait ainsi
recevoir une redevance doccupation du domaine public (calcul sur une part fixe et une part variable du chiffre daffaires)
en confiant lexploitation de ces espaces un ou plusieurs prestataires extrieurs.
Lavantage dexternaliser lexploitation de ces espaces est essentiellement de ne pas alourdir les charges dexploitation,
de limiter le risque de commercialisation et de chiffre daffaires gnrer pour quilibrer lexploitation. La proposition qui
est faite permettrait de percevoir une recette forfaitaire et garantie.
Il convient par ailleurs de noter que ces prestations permettent daugmenter significativement lattractivit de lquipement.
En ltat, ces options ne sont pas chiffres dans le compte prvisionnel dexploitation.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme
68/85
CU Strasbourg
69/85
CU Strasbourg
quipement ouvert au public de 10h30 22h00 (ouverture continue) quel que soit la priode (scolaires, vacances,
estivale) ; soit environ 4 000 heures/an.
Sur ce principe de fonctionnement, laccueil des scolaires serait cantonn aux horaires suivants :
Dure des sances : 40 45 minutes pour les primaires, 60 minutes pour les secondaires.
Ce rgime de fonctionnement concernant les scolaires reste bien videmment thorique et pourra tre adapt
ultrieurement en fonction de la demande et des souhaits de la Collectivit.
noter que ces conditions daccessibilit scolaires permettent de maintenir une frquentation scolaire similaire aux
frquentations scolaires 2007 qui taient de 21 000 passages environ. (cf. & 4-6-5b Frquentations ).
70/85
CU Strasbourg
Les frquentations de baignade sont donc calcules sur la base du taux moyen de remplissage horaire grand public / m2
de plan deau pondr constat : 0,05
Compte tenu dune surface de baignade de 425m2 et de la cration dun bassin extrieur de 200m2 ouvert toute lanne :
La frquentation moyenne est estime 125 000 personnes sur la base dune amplitude douverture de 4 000
heures par an (625x0,05x4000), soit une frquentation supplmentaire de 45 000 passages engendre par la cration du
bassin extrieur et lattractivit plus importante de lquipement.
71/85
CU Strasbourg
Programmer des activits fitness sur la thmatique sant avec une valeur ajoute importante et un contenu indit,
Crer des produits coupls et des formules avec les autres prestations existantes sur les bains.
Lide tant de se positionner sur un produit de qualit et trs fortement dmarqu de la concurrence permettant de
programme des activits hauteur de :
72/85
CU Strasbourg
Une tude denvergure a t mene par le cabinet MKG dont lobjectif tait didentifier le march potentiel franais et,
pour partie, europen des pratiques lies au wellness.
73/85
CU Strasbourg
La pratique de proximit : pratique courante inscrite dans le panel des services de lenvironnement de
proximit.
Laxe principal de dveloppement de ce secteur repose essentiellement sur les pratiques de proximit, largement
dmocratises et non assimiles aux activits paramdicales. Cest dailleurs le positionnement mme du secteur
wellness. On enregistre, ces dernires annes, un fort taux de croissance de la frquentation de ce type de pratique dont
le seuil dquilibre nest pas encore atteint du fait de la carence des dquipements sur le march franais.
Il semble, sous rserve dun dveloppement des quipements capables de soutenir la demande, que le rythme de
croisire intervienne lhorizon 2010. Les quipements balnoludiques et thermoludiques enregistrent, ce jour, des taux
de frquentation suprieurs de 30 50 % de leurs objectifs dans la mesure o une offre originale et de qualit est
propose des prix attractifs (< 15 ).
74/85
CU Strasbourg
Lestimation repose sur une mthode dveloppe par MKG pour laquelle nous appliquerons ensuite les pondrations
ncessaires pour tenir compte du contexte.
Le volume potentiel de personnes intresses par les pratiques thermoludiques est estim 10 880 000 personnes (dans
les zones de fortes frquentations urbaines sur le territoire mtropolitain) soit 18 % de la population. Le taux
dimprgnation de 1,1% en 2000 ne cesse de progresser. En 2010, on estime que ce taux pourrait atteindre 4,8 % soit
environ 21 800 personnes lchelle de la Communaut Urbaine (452 609 habitants)
75/85
CU Strasbourg
4-6-5.b.
FREQUENTATIONS SCOLAIRES
Estimation ralise sur la base de la capacit daccueil thorique prcdemment dtaill au & 4.6.4 Rgime de
fonctionnement et une moyenne dlve par classe de 25 lves.
Soit 2 3 classes/ crneau, 2 3 crneaux par jour x 4 jours, 25 lves par classe, 32 semaines.
La frquentation moyenne des scolaires est estime 20 000 passages.
76/85
CU Strasbourg
POLITIQUE TARIFAIRE
Le diagnostic gestionnaire a permis de faire le constat dune politique tarifaire modre et dun ticket moyen gnral
assez faible (2,72).
Nous proposons dactualiser la tarification tout en la maintenant dans une fourchette moyenne.
Commentaires
Proposition ( T.T.C)
Espace aquatique : 3
Welness/sant : 9
Activits aquatiques : 7
Remise en forme sche : 7
77/85
CU Strasbourg
4-6-6.b.
EFFECTIFS DEXPLOITATION
Le tableau suivant rcapitule les prestations intgres dans lvaluation des moyens humains ncessaires lexploitation.
Prestations assures par le personnel dexploitation
Prestations externalises
Maintenance courante et petit renouvellement des quipements et des installations sauf pour
les lots traitement dair, chauffage, ventilation
Entretien et maintenance spcifique lquipement (entretien des cuivres)
Conservation des personnels cabiniers pour les vestiaires situs au niveau R+1 (effectifs
prsents durant les moments de fortes frquentations soit en soire et aprs-midi les weekend.
Lestimation de leffectif en personnel est labore sur la base du rgime de fonctionnement. Les besoins en personnel
sont estims 25,82 EqTp et apparaissent moins importants que la situation actuelle. Ce constat sexplique par
la ralisation de travaux de rnovation permettant une meilleure optimisation des conditions dorganisation des
moyens humains. (ex : rnovation des vestiaires donc moins de personnel cabiniers , entretien facilit par la mise en
place de syphon).
78/85
CU Strasbourg
4-6-6.c.
CHARGES INTEGREES
Intgr dans la simulation
4-6-6.d.
Indicateurs
Commentaires
Prix de leau
A confirmer
Abonnement EDF
A confirmer
Energie
A confirmer
79/85
CU Strasbourg
Au regard de la dmarche programmatique, le scnario 2 propose des prestations plus haut de gamme que le
scnario 1.
Sur ce point, lestimation des frquentations potentielles se basant sur des moyennes, il est en ltat difficile de mesurer
les incidences entre le scnario 1 & 2.
Nanmoins, nous estimons que le scnario 2 est en mesure daugmenter de 20% les recettes potentielles de
lquipement. En revanche, les charges affrentes lentretien et technique seront plus importantes (+20% sur ce poste).
80/85
CU Strasbourg
Indicateurs d'exploitation
SCNARIO 1
SCNARIO 2
Cots travaux ! HT
14 900 864
16 002 464
Cots d'investissement ! HT
18 372 765
19 731 038
Frquentations
Frquentations
Tickets moyens
Espace aquatique
125 000
3,00 !
Wellness
39 000
9,00 !
Activits encadres
18 000
7,00 !
Cardio-training - musculation
30 000
7,00 !
Fitness
20 000
7,00 !
Scolaires
20 000
2,50 !
252 000
idem
25,82
idem
SCNARIO 1
Charges d'exploitation
Fourchette haute
Fourchette basse
Fourchette haute
! H.T
! H.T
! H.T
! H.T
1 545 880
1 700 468
1 636 974
432 000
475 200
432 000
475 200
877 880
965 668
921 774
1 013 951
236 000
259 600
283 200
311 520
1 046 823
1 046 823
1 256 187
1 256 187
Recettes d'Exploitation
SCNARIO 2
Fourchette basse
499 057
-1,98 !
653 645
-2,59 !
380 787
-1,51 !
1 800 671
544 484
-2,16 !
Il convient de noter que la performance dexploitation est meilleure dans le scnario 2 qui offre un cot par
passage (cot social rsiduel) le plus faible des deux scnarios.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme
81/85
CU Strasbourg
CHARGES DE GER
Des provisions pour GER doivent tre programmes pour couvrir les oprations de rnovation de limmobilier. En ce qui
concerne les quipements techniques (chaufferie, ventilation, rseaux lectriques), les provisions varient selon loption
dexploitation (externalisation, garantie totale).
Ces provisions sont faibles les premires annes dexploitation (3-5 ans) et importantes au-del de 10 ans.
De la livraison la 5me anne : lquipement ncessite peu dintervention. Les provisions sont rsiduelles.
Les travaux de petite maintenance et dentretien sont suffisants.
Au-del de 10 ans : travaux de rnovation totale ou partielle des organes et installations techniques,
rnovation des revtements sols et murs, huisseries, couverture
Ces provisions calcules sur la base de 1,8% du montant des travaux ne constituent pas une dpense imprative
mais doivent tre prvues pour la prennit de lquipement et pour lintgration des volutions technologiques et
rglementaires.
82/85
CU Strasbourg
4-6-8.b.
ANNUITES DEMPRUNT
4-6-8.c.
30 % de subvention
Il comprend :
1- Le dficit dexploitation (RBE)
2- Le cot des pratiques scolaires (car il sagit en fait de recettes prleves sur le budget de la Collectivit)
3- Les provisions pour GER
4- Les annuits demprunt
1- Rsultat brut d'exploitation ! H.T
2- Cots de pratiques scolaires ! H.T
3 -GER
4- Annuit d'emprunt
SCNARIO 1
499 057
653 645
SCNARIO 2
380 787
41 806
41 806
268 216
288 044
1 028 875
1 104 938
1 837 954 !
1 992 542 !
1 815 575 !
544 484
1 979 273 !
83/85
CU Strasbourg
4-6-8.d.
REMARQUES IMPORTANTES
En maintenant la masse salariale actuelle (cf. diagnostic phase 1), le rsultat brut dexploitation serait dgrad et le cot
la charge de la Collectivit serait augment de 300 400 k environ :
SCNARIO 1
921 177
987 977
SCNARIO 2
759 013
41 806
41 806
268 216
288 044
1 028 875
1 104 938
2 260 074 !
2 326 874 !
2 193 801 !
830 533
2 265 321 !
En maintenant la politique tarifaire actuelle (cf. diagnostic phase 1), les recettes perues seraient moins importantes, le
rsultat brut dexploitation serait dgrad et le cot la charge de la Collectivit serait augment de 300 360 k
environ :
SCNARIO 1
799 927
954 515
SCNARIO 2
741 830
41 806
41 806
268 216
288 044
1 028 875
1 104 938
2 138 823 !
2 293 411 !
2 176 619 !
905 528
2 340 316 !
84/85
CU Strasbourg
55.. S
SY
YN
NTTH
HE
ES
SE
E :: A
AN
NA
ALLY
YS
SE
EM
MU
ULLTTIIC
CR
RIITTE
ER
RE
ED
DE
ES
SS
SC
CE
EN
NA
AR
RIIO
OS
S
Positionnement / image
de lquipement
Scnario 1
Scnario 2
Complexe de thermalisme et
balnothrapie de prestige
(quivalent aux Thermes de Caracalla
de Baden-Baden)
Rayon dattractivit
Efficacit gestionnaire
Communautaire
Supra communautaire
85/85