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Vivienda

Definicin y tipos
Las viviendas son las construcciones que funcionan como habitacin de la
poblacin. La vivienda como unidad, es la clula bsica de la ciudad y, en
conjunto, ocupa alrededor de 50% o ms del rea de la ciudad, constituyendo la
actividad que ms rea ocupa en la ciudad.
La vivienda se puede analizar y estudiar desde distintos puntos de vista; los ms
importantes son los siguientes:

El nmero de familias que ocupan una construccin


Su densidad de construccin o de habitantes
La forma en que se agrupa un conjunto de viviendas
El estado fsico y material de la construccin y el grado de adecuacin
funcional
El estrato econmico de sus habitantes
La tenencia del suelo y sus construcciones
Su estilo arquitectnico y el tipo de construccin
Su periodicidad

Las tres primera clasificaciones se describen a continuacin conjuntamente; las


otras se describen por separado
VIVENDA UNIFAMILIAR
Se consideran como viviendas unifamiliares aquellos casos en los que en un
predio hay una sola construccin habitada por una sola familia. Dependiendo de
su manera de agruparse y del rea de ocupacin de cada vivienda, esta clase de
vivienda puede generar diferentes densidades de poblacin habitacional. Por
ejemplo:
Agrupacin dispersa. En este caso las construcciones o casa unifamiliares se
agrupan en forma aislada, es decir, de manera que cada casa queda rodeada de
un rea libre y no tiene contacto directo con otras casas. Este tipo de agrupacin
genera densidades de poblacin muy bajas.
Agrupacin contina. En este tipo de agrupacin las casas se relacionan de
manera tal que colindan una con otra, sin espacios libres entre ellas. Esta
agrupacin permite una densidad media.
Vivienda mixta. (Por tipologas y usos)
Por tipologa

Es cuando se combinan, en forma espontnea o planeada, diferentes tipos de


vivienda por ejemplo: torres con casas unifamiliares, edificios de escaleras con
vecindades, etc.
Clasificacin de la vivienda a partir del estado fsico, los materiales de
construccin y por sus carencias funcionales.
La vivienda se puede clasificar segn su calidad, resistencia y tipo de materiales
con que est hecha, y con base en sus deficiencias funcionales (como falta de
cocina o servicios sanitarios, escases de rea en funcin del nmero de
habitantes, etc.). A partir de la combinacin de estos aspectos, la vivienda se
puede clasificar en 3 tipos:

Desechable
Reciclable
Adecuada

Por usos
Es cuando una construccin se usa como vivienda y al mismo tiempo se le dan
otras funciones, como comercios, talleres, etc. Generalmente estos casos sern a
partir de procesos de redensificacion y cambios de usos de suelo de alguna zona
de la ciudad, que pueden ser efecto del aumento del precio del suelo o reciclaje de
viejos edificios.
Patios
Es cuando se agrupan las viviendas formando un espacio abierto comunitario
interior (patio), que comparten todas las viviendas. Es recomendable sobre todo
en casos en que se requiere conservar los parmetros que definen la calle y crear
un espacio abierto controlado y restringido al uso de los habitantes de dichas
viviendas.
Casos especiales:
Centros de manzana
En zonas viejas de algunas ciudades, los centros de manzana suelen estar
conformados por lotes baldos o traspatios sin uso. Se recomienda, en los casos
en que no se ocasionen problemas, proporcionar conjuntos de viviendas, los
cuales pueden tener caractersticas muy agradables por su privacidad y por la
posibilidad de crear espacios abiertos comunitarios.
Remetimientos

Es cuando un conjunto alineado de casas o apartamentos, generan una


ampliacin de la calle para crear un espacio abierto comunitario. Con ello se crea
un ambiente aislado del trnsito pesado, con posibilidades de ser un rea verde y
propiciar un micro clima y zonas de recreacin. Se recomienda sobre todo en
zonas en que, por la repeticin del mismo tipo de vivienda y la trama reticular, all
monotona visual.
Vivienda porticada
Es cuando la vivienda se dan en edificios con prtico sobre las banquetas de la
calle; generalmente se da la vivienda en plantas altas en la planta baja se da todo
tipo de comercio. Este tipo de vivienda es muy adecuada para lugares en donde
hay concentracin de gente como zonas comerciales, de servicios, o de oficinas, y
en ciudades con climas extremosos.
Este tipo de edificio da la posibilidad de mesclar diferentes usos (comerciovivienda), generando una gran vitalidad en las calles en donde se localizan y
protegiendo a los peatones de las inclemencias del tiempo.
Clasificacin de la vivienda a partir del estrato econmico de sus habitantes
Este tipo de clasificacin se hace en funcin del salario mnimo, de la siguiente
forma:

Ingreso muy bajo: abajo del salario mnimo


Ingreso bajo: de 1 a 2 veces el salario mnimo
Ingreso medio: de 2.1 a 3 veces el salario mnimo
Ingreso medio alto: de 3.1 a 5 veces el salario mnimo
Ingreso alto: de 5.1 o ms veces el salario mnimo

Clasificacin de la vivienda por su tenencia


Los diferentes regmenes de propiedad de la vivienda generan la siguiente
clasificacin:
Propietario: los habitantes son dueos de la vivienda en que viven. La propiedad
puede ser de 2 tipos:

Propiedad definitiva
Propiedad en proceso (que se est pagando en abonos para ser definitiva)

Arrendatario: los habitantes rentan la vivienda que ocupan. Las viviendas en


renta pueden ser de 2 tipos:

Renta congelada (no vara)

Renta no congelada (varia con el mercado)

Irregulares: los habitantes carecen de derechos de propiedad y tampoco son


arrendatarios; generalmente estas viviendas se ubican en los llamados
asentamientos por invasin o paracaidistas, o en fraccionamiento que no se
han regularizado en el registro pblico de la propiedad
Clasificacin por estilo arquitectnico y tiempo de construccin
Se puede clasificar la vivienda desde el punto de vista arquitectnico, de acuerdo
con sus cualidades arquitectnicas o su estilo; tambin se pueden hacer
clasificaciones de viviendas por su poca de construccin.
Clasificacin por su periodicidad de uso
En esta clasificacin se considera la forma como las instalaciones se utilizan a
travs del tiempo, ya sea que se usen continuamente o por un periodo de tiempo
ms o menos corto. Por ejemplo:

Hoteles
Campamentos de remolques
Campamentos para emergencias, peregrinaciones, trabajadores
transitorios, manifestaciones, etc.

Sentido de las calles con la pendiente


Cuando la pendiente es menor a 10%, se recomienda tener las calles
perpendiculares a la pendiente. De esta forma, el sentido corto de la casa y del
terreno es el que toma la pendiente.
Cuando se hace al revs, el problema del relleno y excavacin es mayor porque el
sentido largo de la vivienda es el que tiene que absorber la pendiente. Adems, el
sistema de drenaje tiene que hacer ms profundo (mayor excavacin) por que la
casa en la parte ms baja de la calle tiene que quedar arriba del nivel del tubo de
albaal. En cuando al agua potable, existe el problema inverso, pues debe tener
suficiente presin para llegar a las casas que estn arriba del nivel de la calle.
Se recomienda definir las zonas y calles donde se habr de permitir la
construccin de vivienda departamental, la cual, por la alta densidad de poblacin
que genera, requiere de mayores reas de servicio y mayor capacidad de
infraestructura, ms reas para estacionamientos, capacidad de trasporte pblico
y secciones de calles ms amplias.

Las zonas ms adecuadas para la vivienda departamental son las vas alrededor
de plazas y parques, los bulevares y avenidas con seccin amplia, y los centros y
los subcentros urbanos.
Las zonas menos adecuada o inadecuadas para la vivienda departamental son los
barrios con calles estrechas (en los que al no controlar los edificios de
departamentos, se pueden llegar a saturar la vialidad y la infraestructura) y las
zonas habitacionales antiguas o histricas con paisajes notable y valioso (habr
que restringir y reglamentar los edificios departamentales para evitar el deterioro
de estos ambientes valiosos). En las zonas habitacionales unifamiliares habr que
localizar los puntos adecuados para permitir edificios de departamentos, tales
como plazas, parques y puntos focales.
Los hoteles, por lo general, se ubican en el centro urbano, en avenidas
importantes, plazas, parques, montaas o lugares con paisajes notables o vistas
panormicas, y cerca de estaciones de trasporte. Se recomienda que los hoteles
se adapten a las caractersticas de los lugares en que se localicen para evitar la
destruccin de los atractivos por los que se instalaron en ese sitio.
En zonas habitacionales de baja densidad se recomienda localizar moteles de
baja altura con reas libres y jardines. En zonas antiguas o histricas se
recomienda adaptar edificios o casas de valor arquitectnico.
En lugares con topografa accidentada y vistas panormicas, se recomienda que
los hoteles se adapten a la topografa, vegetacin, materiales y tipo de
construccin predominantes.
Los hoteles muchas veces son lugares de reunin para los habitantes de la
ciudad, por los servicios recreativo y comerciales que ofreces a la poblacin; en
esos casos se deben aprovechar como puntos focales dentro de la estructura
urbana, localizndolos en lugares adecuados esta funcin (nodos, centros,
subcentros urbanos); tambin es importante prever la influencia que tendr el hotel
en sus alrededores, pues general cambios en el uso de suelo y requieren de
estacionamientos y otros servicios, por lo que hay que considerarlos como
elementos muy importantes en la estructuracin de la ciudad.
En los siguientes tres ejemplos se muestra como para una determinada rea
existente varios nodos de ocupacin de la tierra, considerando la misma densidad
en los tres casos.
El primer caso trata de un desarrollo habitacional con vivienda
unifamiliar dispersa, que ocupa toda la tierra disponible. Este tipo de
desarrollo tienen a destruir los elementos naturales, tales como la

vegetacin, topografa, hidrologa y microclima, genera mayor


recorrido de la infraestructura y la vialidad, y no propicia espacios
abiertos comunitarios. Pueden resultar pases montonos sin
carcter, con excepcin de asentamientos hortcolas o de granjas.
El segundo caso se basa en un esquema de rinconadas y retornos
con vivienda unifamiliar y condominios horizontales en donde se
conservan mejor los aspectos naturales y existe mayor
aprovechamiento de la infraestructura y vialidad por requerir
recorridos menores. En este caso existen mayores posibilidades
para crear espacios abiertos comunitarios y, por lo tanto, de generar
relaciones entre los habitantes de las rinconadas: tambin posibilita
la creacin de un paisaje por grupos diferentes, evitando la
monotona.
El tercer caso de la base de grupo de condominios verticales de
pocos pisos en donde se concentran las zonas de vivienda. En esta
situacin, se conversan al mximo los aspectos naturales del lugar
(vegetacin, hidrologa, topografa y microclimas), es ms econmica
la infraestructura (por estar concentrada) y se facilita la
implementacin de espacios abiertos y servicios comunitarios
(equipamiento).
Es importante y necesario que la ciudad cuente con reservas territoriales
suficientes para los diferentes tipos de vivienda y estratos
socioeconmicos.
Los fraccionamientos deben integrarse a la estructura existente y no disearse
como aadidos. Los fraccionamientos nuevos o barrios en desarrollo debe estar
necesariamente dotados de reas para servicios comunitarios bsicos, tales como
escuelas primarias, mercados y comercios, plaza, jardn de nios, parques, zonas
de juegos, etctera.
Agrupacin de cerraduras o retornos: este tipo de agrupacin se da cuando la
vivienda est alineada a ambos lados de una calle cerrada, sin continuidad. La
cerradura puede estar abierta al trnsito o ser un jardn lineal comunitario.
Otros agrupamientos recomendables:
Sustica
Este agrupamiento genera espacios abiertos muy agradables y bien definidos, y
calles con vistas rematadas. Se evita tambin las altas velocidades. Se crea un
centro que pueda ser lotificado total o parcialmente, dejarse libre como parque o
utilizarse para servicios comunitarios locales.

Rinconada
Este agrupamiento propicia la separacin de la vivienda de los efectos del trnsito
y da la posibilidad de crear espacios abiertos comunitarios en su parte inferior. Es
recomendable sobre todo para introducir vivienda en zonas de mucho trnsito y
uso intensivo (comercial, oficinas, servicios).
Agrupaciones irregulares: es cuando se desarrolla la vialidad en funcin de su
relacin con el paisaje, las vistas, la topografa u otros elementos naturales.
En paisajes notables o con baja densidad, o cuando se dan torres rodeadas de
grandes espacios abiertos, es recomendable. En otros casos no es adecuado por
ocasionar mltiples problemas de infraestructura y vialidad.
Agrupacin en clster: es cuando una serie de viviendas, en general orientadas
uniformemente, se concentran rodeadas de espacios abiertos. La calle pasa
tangencialmente o penetra.
Este modelo produce un efecto visual de juego de volmenes. El acceso puede
ser, en algunos casos, complicado. El mayor problema es la privacidad y el uso de
los espacios abiertos que rodean la vivienda. Se puede propiciar la sensacin de
unidad de los vecinos sin necesidad de forzar el encuentro entre ellos.
Recomendaciones de la vivienda.
La vivienda se debe considerar no como la construccin de casas aisladas sino
como la realizacin integral de un medio ambiente que incluya la casa, la vialidad,
la recreacin, el trasponte, la educacin, el comercio, el trabajo y los elementos
naturales. La construccin aislada de casas no solo no resuelve ningn problema
al habitante urbano, sino que genera problemas de carcter social, econmico,
funcional y tecnolgico para la ciudad.
Se recomienda delimitar e identificar los diferentes barrios que conforman las
reas habitacionales de la ciudad para facilitar acciones y obras especificas en
cada barrio. La estructura de un barrio la constituyen los diferentes de vivienda,
sus calles, su equipamiento, sus espacios abiertos, su estructura y el trasporte,
interrelacionados entre s con las otras partes de la ciudad. Cualquier modificacin
en alguna de estas partes tendr repercusiones en todo el conjunto.
Se recomienda proteger a los barrios habitacionales de cambios bruscos en su
estructura, tales como:
Trasportacin de una calle local en vialidad primaria.

Construccin de edificios de oficinas, universidades, comercios u hoteles


desproporcionados en relacin con la escala del barrio.
Introduccin de industrias incompatibles.
Se recomienda disminuir la velocidad de los automviles en reas habitacionales,
as como posibilitar que la calle se use como lugar de recreacin y juegos.
En zonas habitacionales deterioradas, resulta conveniente implementar programas
de generacin y rehabilitacin de las viviendas existentes, aprovechando la
estructura fsica y social, en vez de tirar y construir nuevas viviendas, lo cual
resulta ms costoso y fuera del alcance de los habitantes originales, los cuales
generalmente, resultan perjudicados.
Se recomienda crear sistemas peatonales y ciclopistas que unan las reas
habitacionales con los centros de servicios, en zonas de trabajo y con otros
sistemas de trasporte, con el fin de ir generando sistemas complementarios que
integren la estructura urbana.
Los barrios habitacionales deben protegerse del trnsito pesado que se concentra
en las avenidas de acceso controlado y en la vialidad primaria.
Para los nios, las reas de juegos, espacios abiertos y la relacin social
inmediata a su vivienda son de gran importancia, sobre todo en barrios en los que
la vivienda carece de jardines.
Se recomienda equipar los diferentes barrios de la ciudad con zonas de juegos,
dando prioridad a los barrios con ms deficiencia de parques y reas verdes en los
que habiten personas con bajos ingresos en condiciones de gran densidad de
poblacin, buscando que las zonas de juego que implementen sean accesibles a
pie para la poblacin del barrio
La vivienda irregular generalmente tiende a localizarse en terrenos con
caractersticas que ponen en peligro la vida de sus pobladores y vuelven muy
cotosa la introduccin de servicios e infraestructura (en algunos casos resulta
incluso imposible). Estos sitios son lugares tales como barrancas, montaas,
areneros, minas y bancos de materiales abandonados, en zonas inundables,
caadas, ros de temporal y terrenos residuales (derechos de va de FF.CC...
puentes, etc.). Se recomienda detectar las reas de este tipo, impedir su
crecimiento y trasladar la poblacin a sitios ms seguros y adecuados para el
desarrollo de vivienda.
Se recomienda que las reas de donacin se localicen concentradas en uno o dos
lugares en el interior del fraccionamiento para evitar que se den en forma
segmentada o en las reas perifricas del fraccionamiento.

Para que exista una relacin equilibra entre el equipamiento, su rea de influencia
y la poblacin que lo usa, la infraestructura y el rea a que sirve, el trasporte y las
distancias de recorrido, se recomiendan las siguientes densidades medias en
relacin con el tamao de la ciudad:
Ciudades menores de 100,000 hab.: 40 viv/ha.
Ciudades menores de 100,000 a 500,000hab.: 60 viv/ha.
Ciudades mayores de 500,000 hab.: 80 viv/ha.
Se recomienda concentrar los servicios locales de un barrio en un mdulo de
servicios. Se recomienda que la poblacin de un barrio tenga acceso a pie a los
servicios locales.
Existen diferentes maneras de agrupar la vivienda; a continuacin de muestran
algunos ejemplos:
Agrupacin alineada: este es el ms comn y consiste en el ordenamiento
de casas o edificios en forma lineal y continua, con frente a la calle. Los
accesos y la orientacin son fciles. Algunas veces son visualmente
montonas, pero esto se puede corregir reforestando las calles, creando
plazas y jardines, cortando o rematando las perspectivas de las calles (con
rboles, edificios o vistas interesantes).
Agrupacin por cabeceras: este tipo de agrupacin se da cuando un
hilera de casas se comunican nicamente con la calle en su parte final o
cabecera.
Tiene la ventaja de separar la vivienda del ruido y del peligro de los
automviles. Se pueden crear calles peatonales con acceso a dos lneas de
casas o solamente a una lnea en de que se est aprovechando alguna
orientacin o vista importante. Estos callejones de acceso a la vivienda
pueden comunicar dos calles e ir formando un sistema de senderos
peatonales relacionados con la vialidad del barrio.
Agrupacin por plazoletas: es cuando las viviendas se agrupan alrededor
de un espacio abierto comunitario. Este tipo de agrupamiento es altamente
recomendable porque propicia las relaciones entre los vecinos y crear
espacios abiertos semipblicos muy agradables. Se puede excluir la
velocidad de los mismos al entrar a estas plazas o tambin hacerlos pasar
tangencialmente a la plaza.
Vivienda plurifamiliar
Se consideran viviendas plurifamiliares aquellos casos en los que en un predio hay
una construccin en la que habitan dos o ms familias.

Dependiendo del tipo del edificio y de la forma de agrupacin, esta clase de


vivienda puede generar diferentes densidades de poblacin habitacional. La
vivienda plurifamiliar se puede dividir en los siguientes tipos:
Apartamento de escaleras. A este tipo corresponde los edificios de dos o ms
apartamentos por piso, un departamento es solamente para una familia. Se
pueden generar densidades altas con este tipo de edificio, que pueden adoptar
dos formas.
El edificio ocupa un predio dentro de la trama urbana y puede agruparse en
forma continua, es decir, colindando en dos de sus lados con otros
edificios.
Varios de estos edificios se agrupan compartiendo reas y servicios
comunes. Generalmente son condominios.
Vecindades. Una vecindad es una construccin en un solo predio en el que
habitan dos familias o ms; la vecindad tiene como principales caractersticas las
anotadas a continuacin:
Las viviendas se agrupan alrededor de un patio o pasillo comn.
Generalmente son de uno o dos pisos de altura.
Si hay escaleras, estn en el patio y son de uso comn.
Las viviendas tienen dos o tres cuartos y se iluminan y ventilan por medio
del patio comn.
Son viviendas insuficientes, habitadas por personas de escasos recursos
econmicos.
Se comparten servicios (baos, lavabo, patio etctera).

Apartamentos con elevador (torre). Esta clase de vivienda multifamiliar est


representada por edificios de ms de seis pisos de altura que son servidos por
elevador. Se pueden generar densidades muy altas con estos edificios en los que
se dan dos tipos:
Los edificios que ocupan un predio dentro de la trama urbana teniendo
contacto directo con construcciones colindantes.
Los edificios que se dan en forma suelta es decir, que estn rodeados por
espacios libres.
CONJUNTOS HABITACIONALES
Los conjuntos habitacionales estn integrados por una serie de construcciones
que se agrupan en un predio dando habitacin a ms de 50 familias; tienen como
principales caractersticas las siguientes:

Por nmero de habitantes que concentran, requieren una serie de servicios


indispensables para su funcionamiento (escuela primaria, centro social,
comercios, etc.).
Generalmente son de inters social.
Generalmente tambin, son construidos por instituciones pblicas.
Conjugan todos los tipos de viviendas descritos anteriormente, con
excepcin del unifamiliar disperso y las vecindades.
Cuando la pendiente es mayor al 10% y menor al 20%, no se recomienda tener
calles perpendiculares al sentido de la curva de nivel porque se dificulta la
circulacin de vehculos, adems de hacerse peligrosa.
Para los peatones resulta incmodo y fatigante, y las redes de agua potable y
drenaje ms costosas, ya que es necesario adaptar reductores de presin al
introducir mayor nmero de pozos de visita.
La solucin que se recomienda es tener las calles en ngulo de 45 o 30, de
manera que corten las curvas de nivel, localizando las viviendas en forma
escalonada, tal como aparece en el croquis, es decir, situndolas paralelamente a
las curvas de nivel, ya que si se sitan perpendiculares al sentido de las calles,
existir una doble pendiente, resultando una mayor dificultad de construccin y
mayor costo.
Las pendientes mayores al 20% y menores al 30%, no es recomendable construir;
sin embargo, en casos en los que resulte indispensable, se recomienda situar las
calles en sentido paralelo a las curvas y la vivienda en forma traslapada,
accediendo por medio de escaleras que comuniquen las dos calles.
Excepcin
Cuando la pendiente resulta de 10% y ya existen calles localizadas en forma
paralela al sentido de las pendientes, se recomienda usar vivienda a medios
niveles, localizando los baos y cocinas a nivel de la calle o en un nivel superior,
para no quedar abajo del nivel del drenaje.
Los conjuntos habitacionales en muchos casos constituyen verdaderos barrios
dentro de la estructura de la ciudad. Su localizacin debe considerarse en forma
muy especial porque generan necesidades de equipamiento e infraestructura que,
de no preverse, desequilibraran el funcionamiento de la ciudad por el gran
movimiento de personas que generan hacia los centros de trabajo, los servicios a
nivel ciudad y los centros educativos y la recreacin, flujos de movimiento que
pueden ser de primera importancia en la ciudad.

Las recomendaciones que se dan en este captulo sobre topografa y vivienda, van
dirigidas bsicamente a viviendas de densidad media y alta, es decir, de 50 a 100
viviendas por hectreas, de tipo unifamiliar dplex o triplex en vivienda contina.
El problema fundamental de la vivienda en pendiente es adecuarla lo mejor
posible al terreno con el objeto de que exista un mnimo de rellenos y
excavaciones que encarezcan la cimentacin y la estructura de la casa, y para
abaratar la introduccin de las redes de agua potable, drenaje, electricidad y
telfonos.

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