|

156

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

Forma antecontractului de vnzare-cumprare, atunci cnd acesta

are ca obiect un drept real asupra unui imobil. Validitate versus
notare n cartea funciar
Lect. univ. dr. Sergiu I. STNIL
Universitatea de Vest din Timioara
Facultatea de Drept

Abstract
The promissory sales contract or promise of sale concerning a real estate
right is clenched legitimately under a private written document. The authentic
form is not requested.
The pre-agreement can be noted in cadastral register, ensuring the
enforceability against third parties of the legal situation of the real estate right,
namely of the existence of the promissory sellers obligation to sale, this one
being the holder of the promissory real estate right and the existence of the
promissory buyers debt.
Tabular conscription claim is the procedural medium provided by the
legislator for the promissory buyer in case the promissory seller breaches the
pre-agreement. However, this type of claim could be exercised if only the preagreement is concluded in authentic form.
Regulation in this field is contradictory and inconsistent: the contract is
considered valid if is signed under private form, may be noted in the cadastral
register and is therefore enforceable against third parties, but it cannot be used
by parties in a dispute concerning the tabular conscription.
Keywords: Promissory sales contract, validity, pre-agreement, authentic
form, tabular conscription claim
Rezumat
Antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare avnd ca obiect un
drept real constituit asupra unui imobil se ncheie n mod valabil sub forma
nscrisului sub semntur privat, nefiind necesar forma autentic.
Antecontractul poate fi notat n cartea funciar, pentru asigurarea n acest
mod a opozabilitii fa de teri a situaiei juridice a imobilului, respectiv a

sergiu_stanila@drept.uvt.ro

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 157

existenei obligaiei de a vinde asumat de promitentul-vnztor, titular al

dreptului real promis i a dreptului de crean al promitentului-cumprtor.
Aciunea n prestaie tabular, mijlocul procedural pus de legiuitor la
dispoziia promitentului-cumprtor n situaiile n care promitentul-vnztor
nu i ndeplinete obligaiile asumate, nu poate fi ns exercitat dect n
mprejurrile n care antecontractul sau promisiunea pe care se ntemeiaz este
ncheiat n form autentic.
Reglementarea este una contradictorie i inconsecvent: actul juridic
analizat este valabil ncheiat n forma nscrisului sub semntur privat, poate fi
notat n cartea funciar, fiind n consecin opozabil terilor, dar nu poate fi
utilizat de pri ntr-un litigiu avnd ca obiect prestaia tabular.
Cuvinte-cheie: Antecontract de vnzare-cumprare, validitate, promisiune, form autentic, aciune n prestaie tabular
Antecontractul de vnzare-cumprare, sau promisiunea de vnzare-cumprare
este actul juridic prin care o persoan, denumit promitent-vnztor, se oblig s vnd n viitor un imobil, n schimbul unui pre, din care la data ncheierii antecontractului sau promisiunii, promitentul-cumprtor achit un avans.
Prin imobil, n nelesul art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a
publicitii imobiliare, republicat1, se nelege terenul, cu sau fr construcii,
situat pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, aparinnd unuia sau mai
multor proprietari, care se identific printr-un numr cadastral unic.
De asemenea, potrivit art. 876 alin. (3) NCC2, prin imobil se nelege una sau
mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau
fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti
administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral unic.
Intr aadar n categoria de imobil, n primul rnd terenul, dar i construcia
edificat pe acesta, dac este cazul. n consecin, antecontractul sau promisiunea
de vnzare-cumprare poate avea ca obiect asumarea obligaiei de a vinde n viitor
un teren, dar i o construcie.
1

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 a fost publicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 61 din 26 martie 1996, a fost republicat prima dat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 201 din 3 martie 2006 i, respectiv, a doua oar n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013. La definiia imobilului, am avut n vederea forma
actual a Legii nr. 7/1996.
2
Noul Cod Civil a fost adoptat prin Legea nr. 287/2009 i a fost publicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 511 din 24 iulie 2009. A fost republicat n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011.

157

158

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

Problema pe care o vom aborda n prezentul studiu const n analiza formei

juridice pe care trebuie s o mbrace antecontractul sau promisiunea de vnzarecumprare, pentru a fi valabil ncheiat, raportndu-ne att la reglementarea
actual, ct i la prevederile anterioare. De asemenea, vom analiza forma acestui
act juridic ca o condiie de nscriere n cartea funciar n care este cuprins imobilul.
Vom avea drept reper temporal intrarea n vigoare a noului Cod Civil3, analiznd
problematica supus ateniei anterior i, respectiv, ulterior acestui moment.
De plano, n doctrina de specialitate s-au conturat dou opinii cu privire la
forma unui asemenea act juridic.
Unii autori4 au considerat c, atta vreme ct actul juridic definitiv, contractul
de vnzare-cumprare avnd ca obiect un imobil se ncheie n form autentic, sub
sanciunea nulitii absolute, i antecontractul sau promisiunea de vnzarecumprare trebuie s respecte aceleai rigori. Argumentarea acestei opinii s-a
regsit n regula potrivit cu care toate actele juridice care preced un act juridic
definitiv, trebuie s se ncheie n aceeai form ca i actul definitiv.
Ali autori5, au considerat c antecontractul sau promisiunea de vnzarecumprare nu trebuie s se ncheie n form autentic, fiind suficient forma
nscrisului sub semntur privat. Argumentele au fost multiple. Mai nti, lipsa
unei reglementri exprese n legislaia intern. Apoi, faptul c prin antecontract nu
se transmite dreptul real, ci doar se asum o obligaie de a face i ia natere un
drept de crean, pentru validitatea i exercitarea crora, legiuitorul nesolicitnd
forma autentic. n plus, n anumite cazuri n care actul juridic definitiv nu respect
condiia de form prevzut de lege ad validitatem, acesta se convertete n
antecontract sau promisiune de vnzare-cumprare.
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod Civil, legislaia romneasc nu a
prevzut, cum spuneam, nicio norm juridic clar, care s reglementeze condiia
formei antecontractului sau promisiunii de vnzare-cumprare.
Avnd n vedere c prin acest contract nu se transmitea dreptul real asupra
imobilului, angajndu-se doar o obligaie de a face din partea promitentului3

Potrivit art. 220 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, publicat n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, noul Cod Civil (Legea nr. 287/2009) a intrat n vigoare la data de
1 octombrie 2011.
4
O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul i publicitatea imobiliar asupra terenurilor,
Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2014, p. 292. n acelai sens, a se vedea i N. Conachi, Consideraii n
legtur cu promisiunea bilateral de vnzare-cumprare a terenului, n Dreptul nr. 1/2010, p. 82 i 83.
5
T. Drjan, Distincia dintre aciunea n executarea silit a antecontractului de vnzarecumprare i aciunea n prestaie tabular n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar, n
Dreptul nr. 7/2002, p. 104-118.

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 159

vnztor, respectiv aceea de a vinde n viitor, forma autentic reglementat ad

validitatem n materia contractelor de vnzare-cumprare avnd ca obiect un
teren, nu se aplica i n cazul antecontractului sau promisiunii de vnzarecumprare.
Nici vechiul Cod Civil, nici Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996,
n primele sale forme, nu au coninut reglementri exprese n ceea ce privete
forma antecontractului sau promisiunii de vnzare-cumprare avnd ca obiect un
imobil. La fel, nici legile speciale, i avem n vedere aici, n mod cronologic,
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare6, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar7, Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor8, Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit
prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/19979 sau Legea
nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele
msuri adiacente10, care au reglementat regimul actelor juridice, avnd ca obiect
un drept real asupra unui imobil, statund forma autentic a actului juridic prin
care se transmitea, se constituia, se modifica, se transforma sau nceta un drept
real asupra unui teren, n patrimoniul unei persoane.
Mai mult, n cazul actelor juridice avnd ca obiect dreptul real asupra unei
construcii, fr ca terenul pe care aceasta era edificat s fie luat n discuie, nu
exista absolut nicio reglementare a formei actului juridic prin care construcia
trecea dintr-un patrimoniu n altul sau se constituiau asupra sa dezmembrminte
ale dreptului de proprietate.
Doar practica judiciar a instituit n mod nelegal condiia formei autentice a
contractului prin care se transmitea, constituia, modifica, transforma sau stingea
6

Decretul nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare a fost
publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 95 din 27 aprilie 1938, precum i n Broura
numrul 0 din data de 20 octombrie 1960.
7
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea
I, nr. 37 din 20 februarie 1991 i republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 1 din 5
ianuarie 1998.
8
Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor a fost publicat n Monitorul Oficial
al Romniei, Partea I, nr. 102 din 4 martie 1998 i a fost abrogat la data de 25 iulie 2005 prin
intrarea n vigoare a Legii nr. 247/2005.
9
Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i
celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997
a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 8 din 12 ianuarie 2000.
10
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele
msuri adiacente a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005.

159

160

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

dreptul real asupra unei construcii fr teren; n cazul nerespectrii acesteia, fr

a fi prevzut n dreptul pozitiv vreo sanciune civil, cererea de intabulare n
cartea funciar a dreptului real astfel dobndit era respins.
Prima intervenie a legiuitorului, prin care s-a reglementat forma antecontractului sau promisiunii de vnzare-cumprare, a fost una indirect, respectiv
modificarea prin O.U.G. nr. 41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/199611, a art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996,
n prima sa form, noul text avnd urmtorul coninut: dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza
actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dac acel act s-a ncheiat
n form autentic.
Aparent, orice nscriere n cartea funciar era condiionat de ncheierea n
form autentic a actului juridic n baza cruia se solicita nscrierea.
Antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare nu constituia i nici nu
transmitea dreptul real n patrimoniul promitentului-cumprtor, ci ddea doar
natere unei obligaii de a face n sarcina promitentului-vnztor i, respectiv, unui
drept de crean, n beneficiul promitentului-cumprtor.
n consecin, raportat la prevederile art. 948 din vechiul Cod civil, antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare se ncheia n mod valabil sub forma
nscrisului sub semntur privat, indiferent dac obiectul acestuia l reprezenta un
teren sau, respectiv, o construcie.
Ulterior, prin intrarea n vigoare a Legii nr. 247/2005, textul art. 22 alin. (1) din
Legea nr. 7/1996 n prima sa form, a fost din nou modificat, revenindu-se la
reglementarea iniial, legiuitorul numai solicitnd n mod expres forma autentic
a actului n baza cruia se formula cererea de nscriere n cartea funciar a
dreptului real transmis ori constituit.
Intrarea n vigoare a noului Cod Civil a adus, printre altele, reglementri mai
clare n materia actului juridic i a nscrierii n cartea funciar.
Potrivit art. 1.179 NCC, condiiile eseniale pentru validitatea unui contract
sunt capacitatea prilor de a contracta, consimmntul prilor valabil exprimat,
obiectul determinat i licit, cauza licit i moral i, atunci cnd legea prevede n
mod expres, o anumit form. n ceea ce privete forma contractului,

11

O.U.G. nr. 41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii

imobiliare nr. 7/1996 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 509 din 7 iunie
2004.

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 161

nerespectarea acesteia atrage sanciunea reglementat de lege n fiecare caz

particular n parte.
Aadar, n lipsa unor reglementri exprese contrare, antecontractul sau
promisiunea de vnzare-cumprare avnd ca obiect un imobil, teren sau construcie, se poate ncheia n mod valabil sub forma nscrisului sub semntur privat,
forma autentic nefiind necesar.
Poate fi notat n cartea funciar antecontractul sau promisiunea de vnzarecumprare, ncheiat sub forma nscrisului sub semntur privat, pentru ca dreptul
de crean dobndit de promitentul-cumprtor i, implicit, obligaia de a face
asumat de promitentul-vnztor s fie opozabile terilor?
Potrivit art. 876 alin. (1) i (2) NCC, n cartea funciar se nscriu drepturile reale
asupra imobilelor, precum i alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dac
acestea din urm au legtur cu imobilul din cartea funciar.
Este evident c dreptul de crean, nscut n patrimoniul promitentuluicumprtor n urma ncheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vnzarecumprare care are ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, constnd n
dreptul de a cere n viitor ncheierea contractului de vnzare-cumprare, poate fi
nscris n cartea funciar, n temeiul textului mai sus citat; implicit, antecontractul
sau promisiunea de vnzare-cumprare, poate fi nscris n cartea funciar a
imobilului.
Avnd n vederea clasificarea nscrierilor n cartea funciar, reglementat n
art. 881 NCC12, identificm operaiunea descris mai sus ca fiind notarea, scopul
acesteia constnd n opozabilitatea fa de teri a dreptului supus notrii.
Legiuitorul noului Cod Civil reglementeaz forma autentic ca o condiie ad
validitatem, doar n cazul n care n cartea funciar se nscrie, respectiv se
intabuleaz un drept real imobiliar, indiferent dac poart asupra unui teren sau
asupra unei construcii. Concluzia rezid cu necesitate din interpretarea
coroborat a prevederilor art. 888 NCC13 i, respectiv, art. 1.244 NCC14.
12

Potrivit art. 881 NCC: (1) nscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
(2) Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refer la
nscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea
funciar. (3) nscrierea provizorie i notarea se fac numai n cazurile anume prevzute de lege.
13
Potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic
notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui
alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta.
14
Potrivit art. 1.244 NCC, n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin
nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi
reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar.

161

162

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

Chiar dac la prima vedere, am putea fi tentai s credem c toate nscrierile n

cartea funciar, intabularea, nscrierea provizorie i, respectiv, notarea, se realizeaz numai dac nscrisul pe care se ntemeiaz este ncheiat n form autentic,
n realitate numai intabularea i nscrierea provizorie, a unui drept real n cartea
funciar se realizeaz n temeiul unui nscris autentic, notarea putndu-se admite
i pe baza unui nscris sub semntur privat.
n fine, potrivit art. 906 alin. (1) NCC15, promisiunea de a ncheia un contract
avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n
legtur cu acesta, se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris
n cartea funciar ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii, iar
antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n
care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n
termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni
de la expirarea lui.
Analiznd textul, observm c legiuitorul reglementeaz dou condiii pentru
ca promisiunea sau antecontractul de vnzare-cumprare avnd ca obiect un
drept real imobiliar s poat fi notat n cartea funciar, respectiv:
a) promitentul-vnztor s fie nscris n cartea funciar, ca titular al dreptului
promis;
15

Textul integral al art. 906 NCC stipuleaz c: (1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd
ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate
nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care
face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede
termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul
stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s
in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau
dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu
este inut s rspund de obligaiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn
la expirarea termenului de 6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului care a
fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar
a aciunii prevzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile
cnd, pn la ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii
prevzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care
nu este inut s rspund de obligaiile promitentului. (4) Dispoziiile prezentului articol se aplic
prin asemnare i pactelor de opiune notate n cartea funciar. n aceste cazuri, dac, pn la
expirarea termenului stipulat n contract pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu
solicit, n baza declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea
dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su.

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 163

b) antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare, s prevad n

cuprinsul su, sub sanciunea respingerii cererii de notare, termenul n care
urmeaz a fi ncheiat contractul autentic.
nainte de a trece mai departe, credem c trebuie lmurit urmtoarea
problem: cererea de notare n cartea funciar a antecontractului sau promisiunii
de vnzare-cumprare se respinge dac nu este ndeplinit prima condiie, a doua
sau dac nu sunt ndeplinite ambele, n mod cumulativ? Pot fi formulate dou
concluzii:
1) cele dou condiii trebuie ndeplinite n mod cumulativ, n caz contrar
cererea de notare n cartea funciar urmnd a fi respins;
2) doar condiia stipulrii n cuprinsul antecontractului sau promisiunii de
vnzare-cumprare, a termenului n care urmeaz a fi ncheiat contractul autentic
trebuie ndeplinit pentru admiterea cererii de notare n cartea funciar.
Prima concluzie este justificat de nsi redactarea textului, neavnd logic
enumerarea condiiei calitii de titular nscris n cartea funciar, al dreptului
promis, n persoana promitentului-vnztor. Dac legiuitorul nu ar fi inut cont de
aceast condiie, nu ar fi reglementat-o n mod expres.
A doua concluzie, n opinia noastr, este mai ntemeiat. Un prim argument l
reprezint interpretarea literal a textului analizat, legiuitorul exprimndu-se n
sensul c promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota
n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul
dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea
respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat
contractul. nelegem de aici c doar nendeplinirea celei de-a doua condiii, a
stipulrii termenului, conduce la respingerea cererii de notare. Un al doilea
argument l constituie natura juridic a obligaiei asumat prin antecontractul sau
promisiunea de vnzare-cumprare. Este vorba despre o obligaie de a face,
promitentul-vnztor obligndu-se s ncheie n viitor contractul de vnzarecumprare. ntruct la data ncheierii antecontractului sau promisiunii de vnzarecumprare, nu se transmite dreptul real imobiliar, promitentul-vnztor nu trebuie
s fie titularul dreptului real care poart asupra imobilului promis. Ipotetic,
promitentul-vnztor i poate asuma obligaia de a vinde imobilul aflat n
proprietatea altuia, sub condiia dobndirii acestuia pn la termenul la care
trebuie s ncheie contractul autentic, sau a determinrii titularului dreptului real
promis, s vnd ctre promitentul-cumprtor.

163

164

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

Indiferent de opinia acceptat, un lucru este cert, i anume art. 906 NCC nu
instituie nicio condiie special de form pentru antecontractul sau promisiunea de
vnzare-cumprare, acesta fiind valabil ncheiat i sub forma nscrisului sub semntur privat i putnd fi notat n cartea funciar.
Toat teoria de mai sus a fost destructurat prin intrarea n vigoare a Legii
nr. 127/2013 privind aprobarea O.U.G. nr. 121/2011 pentru modificarea i
completarea unor acte normative16, care a modificat Legea nr. 7/199617, art. 24
fiind completat cu alin. (5), potrivit cu care promisiunea de a ncheia un contract
avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real n
legtur cu acesta i actele de alipire i dezlipire a imobilelor nscrise n cartea
funciar se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Intervenia legiuitorului a fost una ferm, n sensul c nu a impus forma
autentic doar pentru antecontractele sau promisiunile avnd ca obiect un drept
real imobiliar, cu privire la care se dorete notarea lor n cartea funciar, ci a
reglementat forma autentic ca o condiie ad validitatem a acestor acte juridice,
nerespectarea ei sancionndu-se cu nulitatea absolut a actului juridic.
Dup o perioad foarte scurt de timp de la aceast modificare, legiuitorul a
intervenit din nou, prin Legea nr. 221/2013 privind aprobarea O.U.G. nr. 12/2013
pentru reglementarea unor msuri financiar-fiscale i prorogarea unor termene i
de modificare i completare a unor acte normative18, astfel, alin. (5) al art. 24 din
Legea nr. 7/1996, proaspt introdus, fiind abrogat.
La data de 12 martie 2014, a fost adoptat Legea nr. 17/2014 privind unele
msuri de reglementare a vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n
extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societilor
comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i privat a
statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului19.
16

Legea nr. 127/2013 privind aprobarea O.U.G. nr. 121/2011 pentru modificarea i
completarea unor acte normative a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 246
din 29 aprilie 2013.
17
Avem n vederea a doua republicare.
18
Legea nr. 221/2013 privind aprobarea O.U.G. nr. 12/2013 pentru reglementarea unor msuri
financiar-fiscale i prorogarea unor termene i de modificare i completare a unor acte normative a
fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013.
19
Legea nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare a vnzrii-cumprrii terenurilor
agricole situate n extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societilor
comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaie
agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014. Potrivit art. 21 alin. (2) din lege, aceasta va intra n vigoare n
termen de 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial.

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 165

Potrivit art. 5 alin. (1) din lege, n prima sa form, n toate cazurile n care se
solicita, n conformitate cu art. 1.669 NCC20 pronunarea unei hotrri
judectoreti care ine loc de contract de vnzare-cumprare, era necesar ca
antecontractul s fi fost ncheiat n form autentic i s fi fost ndeplinite condiiile
prevzute la art. 321, art. 422 i art. 923 din lege. Potrivit alin. (2) al aceluiai articol,
20

Potrivit art. 1669 NCC, (1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de
vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei
hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. (2)
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat. (3)
Dispoziiile alin. (1) i (2) se aplic n mod corespunztor n cazul promisiunii unilaterale de vnzare sau
de cumprare, dup caz. (4) n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual
determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori
constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins.
21
Potrivit art. 3 din Legea nr. 17/2014, (1) Terenurile agricole situate n extravilan pe o
adncime de 30 km fa de frontiera de stat i rmul Mrii Negre, ctre interior, precum i cele
situate n extravilan la o distan de pn la 2.400 m fa de obiectivele speciale pot fi nstrinate
prin vnzare-cumprare doar cu avizul specific al Ministerului Aprrii Naionale, eliberat n urma
consultrii cu organele de stat cu atribuii n domeniul siguranei naionale, prin structurile interne
specializate menionate la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naional a
Romniei, cu modificrile i completrile ulterioare. (2) Prevederile alin. (1) nu se aplic
preemptorilor. (3) Avizele prevzute la alin. (1) vor fi comunicate n termen de 20 de zile lucrtoare
de la nregistrarea cererii de solicitare de ctre vnztor. Procedura i alte elemente privind
obinerea avizului specific al Ministerului Aprrii Naionale se reglementeaz prin normele
metodologice de aplicare a legii. n cazul nendeplinirii acestei obligaii de a emite avizul, se
consider ca fiind favorabil. (4) Terenurile agricole situate n extravilan, n care se afl situri
arheologice, n care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenial
arheologic evideniat ntmpltor, pot fi nstrinate prin vnzare doar cu avizul specific al
Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, dup caz, emis n
termen de 20 de zile lucrtoare de la nregistrarea cererii de solicitare de ctre vnztor. Procedura
i alte elemente privind obinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementeaz prin
normele metodologice de aplicare a legii. n cazul nendeplinirii acestei obligaii, avizul se consider
ca fiind favorabil.
22
Potrivit art. 4 din Legea nr. 17/2014, (1) nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole
situate n extravilan se face cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute de Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, republicat, cu modificrile ulterioare, i a dreptului de preempiune al
coproprietarilor, arendailor, proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia
Domeniilor Statului, n aceast ordine, la pre i n condiii egale. (2) Prin excepie de la dispoziiile
alin. (1), nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan pe care sunt situate
situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea
monumentelor istorice, republicat, cu modificrile ulterioare. (3) Solicitarea i utilizarea
certificatului de carte funciar n contractele translative de proprietate privind bunurile imobile i
alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credine att a prilor din contract, ct i pentru
profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vnztorului asupra imobilului
supus vnzrii conform descrierii din cartea funciar.
23
Potrivit art. 9 din Legea nr. 17/2014, avizul final necesar ncheierii contractului de vnzare n
form autentic de ctre notarul public sau pronunrii de ctre instan a unei hotrri

165

166

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

cererea de nscriere n cartea funciar a dreptului de proprietate, formulat n baza

hotrrii judectoreti care ine loc de contract de vnzare, urma a fi respins dac
nu erau ndeplinite condiiile prevzute de lege.
Aparent, aceast nou reglementare nu afecta validitatea antecontractului sau
promisiunii de vnzare-cumprare; actul juridic ncheiat sub forma nscrisului sub
semntur privat este valabil i poate fi notat n cartea funciar, avnd n vedere
art. 888, art. 1.244 i, respectiv, art. 906 alin. (1) NCC.
Dac promitentul-vnztor se rzgndete i nu mai dorete ncheierea
contractului definitiv, nclcndu-i astfel obligaia asumat prin antecontractul
sau promisiunea de vnzare-cumprare, promitentul-cumprtor poate, n temeiul
art. 1.669 NCC, coroborat cu art. 896 NCC, s exercite aciunea n prestaie
tabular, solicitnd instanei de judecat s pronune o hotrre care s in loc de
contract de vnzare-cumprare i care s dispun nscrierea n cartea funciar. Noua
reglementare, care aduga la dispoziiile noului Cod Civil i ale Legii nr. 7/1996, cerea
ca antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare care sttea la baza unei
asemenea aciuni n prestaie tabular, s fi fost ncheiate n form autentic.
Nendeplinirea acestei condiii nsemna ca o eventual aciune n prestaie
tabular s nu poat avea finalitatea urmrit, respectiv cererea de nscriere n
cartea funciar a dreptului de proprietate, formulat n baza hotrrii
judectoreti care ine loc de contract de vnzare, s se resping. Cu alte cuvinte,
chiar n ipoteza n care promitentul-cumprtor ar fi nelat vigilena instane de
judecat i ar fi obinut, ipotetic, o hotrre judectoreasc n temeiul unui
antecontract sau a unei promisiuni de vnzare-cumprare ncheiat, valabil, n
forma unui nscris sub semntur privat, registratorul de carte funciar ar fi
respins cererea de nscriere, neinnd cont de hotrrea judectoreasc definitiv!
Raiunea legiuitorului, la edictarea acestui articol, a fost de neneles. Textul
art. 5 din lege analizat este inclus n Titlul I Unele msuri de reglementare a
vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n extravilan, Capitolul III
Exercitarea dreptului de preempiune, al unui act normativ care conine msuri de
reglementare a vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n extravilan i care
modific Legea nr. 268/2001 privind privatizarea societilor comerciale ce dein n
administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaie agricol
i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului.
judectoreti care ine loc de contract de vnzare se emite de ctre structurile teritoriale pentru
terenurile cu suprafaa de pn la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaa de peste
30 de hectare, de ctre structura central.

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 167

Nu vedem absolut nicio legtur ntre acest text i corpul Legii nr. 17/2014.
Mai mult, art. 5 venea n contradicie i cu scopul urmrit de legiuitor, descris la
art. 1 din lege ca fiind asigurarea securitii alimentare, protejarea intereselor
naionale i exploatarea resurselor naturale, n concordan cu interesul naional,
stabilirea unor msuri privind reglementarea vnzrii-cumprrii terenurilor
agricole situate n extravilan i, respectiv, comasarea terenurilor agricole n
vederea creterii dimensiunii fermelor agricole i constituirea exploataiilor viabile
economic.
Formularea art. 5 nu era deloc clar, legiuitorul folosind expresia n toate
cazurile atunci cnd se referea la exercitarea aciunii n prestaie tabular. S fi fost
vorba despre orice fel de antecontract sau promisiune de vnzare-cumprare,
respectiv i de cele care au ca obiect un drept real asupra unui teren, precum i de
cele care au ca obiect un drept real asupra unei construcii? Mai ales c n practica
judiciar i chiar i n doctrin s-au exprimat opinii n susinerea acestei idei. S fi
fost vorba numai despre antecontracte sau promisiuni de vnzare-cumprare care
au ca obiect doar drepturile reale constituite asupra terenurilor agricole din
extravilan, pentru c acesta este domeniul de reglementare al Legii nr. 17/2014?
n aceast ultim situaie, de ce s-a preferat o asemenea formulare larg i atotcuprinztoare?
ntrebrile sunt ct se poate de pertinente, mai ales dac avem n vederea
inconsecvena de care a dat dovad legiuitorul n ultima perioad n problematica
analizat, referindu-ne exemplificativ doar la modificarea succesiv n dou luni i
jumtate a art. 24 din Legea nr. 7/1996, analizat pe larg anterior. Euforia i
rndurile laudative care au curs odat cu intrarea n vigoare a noului Cod civil ncep
s se estompeze?
Aceste reglementri neunitare sau cel puin neclare, impuneau din nou
intervenia judectorului suprem, a naltei Curi de Casaie i Justiie, pentru
asigurarea unei practici juridice unitare24, conduit des ntlnit anterior intrrii n
vigoare a modificrilor legislative analizate.
Un alt efect imediat l reprezenta reducerea atribuiilor avocatului, acesta
nemaiputnd s redacteze antecontracte sau promisiuni de vnzare-cumprare,
aa cum o fcea n temeiul art. 3 lit. c) din Legea nr. 51/1995 republicat i
modificat, de acum nainte asemenea acte urmnd s fie ncheiate numai n
form autentic de ctre notarul public.
24

Conform Crii II Procedura contencioas, Titlul III Dispoziii privind asigurarea unei
practici judiciare unitare, art. 514-521 NCPC.

167

168

I. Studii, articole, comentarii

Seciunea de drept privat

Chiar dac forma autentic nu era prevzut ca o condiie ad validitatem, era

evident c cei interesai n ncheierea unor asemenea acte juridice, i cu precdere
promitenii-cumprtori care au beneficiul exercitrii aciunii n prestaie tabular
nu mai agreau forma nscrisului sub semntur privat, deoarece n acest ultim caz
drepturile lor nu aveau niciun fel de protecie juridic. De vreme ce exista riscul
nerespectrii obligaiei asumate de promitentul-vnztor i, n mod implicit,
aprea necesitatea promovrii aciunii n prestaie tabular, forma autentic era
nu numai obligatorie, dar i imperios necesar.
Legiuitorul romn intervine ns din nou, modificnd textul art. 5 din Legea
nr. 17/2014, prin Legea nr. 68/201425. Potrivit formei actuale a art. 5 din lege,
n toate cazurile n care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care
ine loc de contract de vnzare-cumprare, aciunea este admisibil numai dac
antecontractul este ncheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicat, cu
modificrile ulterioare, i ale legislaiei n materie, precum i dac sunt ntrunite
condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul
antecontractului este nscris la rolul fiscal i n cartea funciar. Cererea de nscriere
n cartea funciar a dreptului de proprietate se respinge dac nu sunt ndeplinite
condiiile prevzute de prezenta lege.
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil nu conine nicio reglementare n ceea ce
privete forma antecontractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect un imobil,
indiferent dac este vorba despre o construcie sau despre un teren, aa cum am
artat mai sus.
n concluzie, opinm c antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare
avnd ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcie, poate fi
ncheiat n mod valabil, sub forma nscrisului sub semntur privat.
De asemenea, un astfel de antecontract sau promisiune de vnzare-cumprare, poate fi notat n cartea funciar a imobilului, pentru a se asigura opozabilitatea fa de teri a dreptului de crean nscut n patrimoniul promitentuluicumprtor i, respectiv, a obligaiei de a face asumat de promitentul-vnztor.
n fine, un astfel de contract, poate sta la baza formulrii unei aciuni n
prestaie tabular, prin care promitentul-cumprtor s solicite instanei de
25

Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului i a publicitii
imobiliare nr. 7/1996 i a Legii nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare a vnzriicumprrii terenurilor agricole situate n extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind
privatizarea societilor comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i privat a
statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului a fost publicat n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I, nr. 352 din 13 mai 2014.

Analele Universitii de Vest din Timioara

Seria drept

| 169

judecat pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract i s

dispun nscrierea n cartea funciar.
Antecontractul de vnzare-cumprare trebuie s aib ca obiect un imobil
nscris pe rolul fiscal i n cartea funciar, trebuie s respecte condiiile eseniale
pentru validitatea unui contract, stipulate n art. 1.179 i, respectiv, art. 1.279 NCC,
neavnd nicio relevan forma n care este ncheiat.

169