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Droit Immobilier La publicit Foncire M2/DN

La publicit foncire
Jean Franois Le Falher, notaire paris

La publicit foncire est un systme qui permet de justifier de droit rel, dassurer la publicit des actes dont
tout le monde doit avoir connaissance, cest aussi un service fiscal (paiement des droits).
Publicit foncire rsulte dun dcret du 4 janvier 1955. Depuis ce dcret est intervenu FIDJI qui renvoie
linformatisation des systmes de publicit foncire et Tlactes. Tlactes est la dmatrialisation des
changes entre la publicit foncire et les tudes. En France pour des raisons historiques on a un systme
dualiste. En Alsace Lorraine, on a le systme du livre foncier. Le livre foncier dpend du tribunal. Le bureau des
hypothques dpend du ministre des finances. Le livre foncier se diffrencie de la conservation des
hypothques pour au moins deux raisons :
- Il est accessible tous c'est--dire la fois les notaires et aussi les simples particuliers ayant un intrt
lgitime.
- Il est tenu par un juge qui confre une prsomption simple de validit lacte.

I Organisation et rgles gnrales


1 Le cadastre

Le cadastre : il ny a pas de publicit foncire sans cadastre. Cest un fichier immobilier par commune. On
identifie les parcelles de terrain. Quand on interroge le cadastre on a la commune, section et numro,
ladresse ou le lieu dit de la parcelle, la contenance cadastrale. Le cadastre est relativement fiable en ce qui
concerne les limites cadastrales. Par contre le cadastre est faible quant :
- la superficie. Elle existe au cadastre mais un gomtre vrifie, il ne trouve pas forcment la mme
donne. Dun point de vue juridique cest gnant.
- Le cadastre donne aussi le nom du propritaire. Ce nest pas trs fiable non plus. Ce nest pas non plus
son rle.
Cest au niveau du cadastre quon gre les impts locaux (taxe habitation et foncire). Il arrive souvent que les
impts locaux soient envoys au prcdent propritaire mme un an aprs la vente. La conservation des
hypothques ne transmet pas immdiatement les donnes. Les notaires ont des relations avec le cadastre pour
avoir des plans cadastraux ncessaire pour publier un acte.

2 Les bureaux des hypothques/ Le livre foncier


Il y a environ 350 conservations des hypothques en France. Elles dpendent du ministre des finances.
Depuis 1955, on a un double fichier : des personnes et immobilier. Antrieurement 1955 nexistait que le
fichier des personnes. On ne peut donc pas avoir de fiche dimmeuble antrieure 1955.

II Les rgles gnrales de la publicit foncire



Le rle est dassurer lopposabilit des actes aux tiers. Ce nest pas une condition de vente. On peut faire un
acte de vente sous seing priv. Le conservateur des hypothques ne vrifie pas la validit des actes. Ils
sassurent que son fichier soit bien tenu. La conservation des hypothques est un service extrmement fiable.
Les conservateurs des hypothques sont responsables sur leur bien personnel.

Lauthenticit
Il faut un acte authentique. Cet acte peut tre dress par un juge, un prfet, un notaire. Limportant au niveau
de la publicit foncire est dassurer lexactitude des mentions.

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Rgle assurant lexactitude des mentions :

Il y a 3 grands axes. Lexactitude des mentions concernent les personnes et les immeubles et leffet relatif.
Leffet relatif signifie que la conservation des hypothques vrifie que le vendeur est enregistr comme
propritaire dans le fichier aux hypothques.

Le contrle du conservateur
Il nest pas juge. Il vrifie uniquement lexactitude des mentions. Le rle de contrle est important mais limit
(Ex : il ne vrifie pas la purge du droit de premption). Le conservateur peut prendre 3 dcisions : acceptation,
refus ou rejet :
- Le refus se fait avant le dpt. Les hypothques renvoient le dossier.
- Le rejet se fait aprs le dpt. Quand lacte est dpos, il prend date car il est inscrit sur le registre des
dpts. En cas de rejet, un mois pour rgulariser limperfection. Si la rgularisation a lieu dans le
mois, lacte sera publi rtroactivement la date de son dpt. Le rejet sera sans incidence. Si le
rejet nest pas rgularis dans le mois, il se transforme en refus. Le notaire a deux mois pour publier
un acte. Au-del pnalit de retard.
Critre de distinction entre un refus et un rejet : loi de 1955 a adopt la mthode de lnumration de ce qui
est cause de rejet et de refus. Le problme est que tout nest pas prvu. Dans tous les cas, refus ou rejet, il faut
rgulariser vite.

Les actes soumis publicit


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Actes translatifs de proprit : apport en socit


Actes constitutifs de droits rels : Concerne aussi certains droits personnels, les constitutions
dusufruit, les emphytoses, les baux de plus de 12 ans quelque soit le type de bail (habitation,
commerciale)
Mutations par dcs : attestation immobilire (on peut y chapper en dressant un acte de partage de
la succession. Si on fait un partage dans les 10 mois du dcs permet de faire lconomie de
lattestation immobilire. Ladministration a voulu viter que par suite de dcs les formalits ne soient
pas faites).
Acte dclaratifs de droit rel : acte de partage, cession des droits successifs
Document prcdemment publis : quand on fait un acte qui modifie un autre acte, on est oblig de
publi les deux actes. Ex : cration dune clause dinalinabilit.
Information des usagers : procs verbaux de cadastre

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Des actes peuvent tre publis mais facultativement comme la promesse de vente. Il ne sert rien de publier
une promesse de vente sauf pour la rendre opposable au tiers. On le fait quand il commence y avoir des
me
diffrents entre acqureur et vendeur. Permet dviter si le vendeur vende une autre personne, ce 2
acqureur se dise de bonne foi.
Le pacte de prfrence est une restriction au droit de disposer. On avait tendance considrer quil fallait le
publier. La Cour de Cassation a t saisie de cette question. Dans un arrt du 16 mars 1994, elle dit que le
pacte de prfrence est comme une promesse de vente. On peut les publier mais il ny a rien dobligatoire. Il
est quand mme conseill de publier le pacte de prfrence.

Excution de la formalit
Cest du ressort des services de formalits.
Le formalisme :
Une fois lacte sign, le service des formalits confectionne partir de la minute des expditions pour le client,
la banqueIl adresse tout cela avec un chque payant les droits et le salaire du conservateur. Il envoie aussi les
documents annexes. Avec Tlacte, tout cela est remis en cause car tout est dmatrialis. On doit quand
mme joindre des documents papiers non prsents sous forme lectronique. La conservation des hypothques
accueille la fois les actes et les droits. La formalit unique ne sapplique pas tout. Il y a aussi par ailleurs des
bureaux denregistrement pour les donations, promesse de vente car il faut payer des droits mais il nest pas
ncessaire de publier.

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Dlai :
Habituellement de 2 mois. Au del, pnalit de retard. Les rejets peuvent proroger le dlai dun mois. Il peut
aussi y avoir certains actes requrant plusieurs conservations des hypothques. Dans ce cas l, il y a un mois
de plus par bureau. La sanction du non respect du dlai est linopposabilit de lacte aux tiers et le non
paiement des droits donc des pnalits de retard.

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Lacte opposable le premier est celui qui a t publi le 1 . Il est donc important de publier vite.
On parle souvent de dlai de 2 mois de validit pour ltat hypothcaire. Cest faux, ltat hypothcaire nest
valable quune seconde, la signature de lacte. Cest par contre le dlai de validit que reconnait lassureur
pour estimer que le notaire na pas fait de faute. Il est possible dobtenir de prorogation dtat hypothcaire.
Par Tlacte, on a une rponse trs rapide.

III Publicit des srets relles



Formalisme :
Il faut dposer un bordereau en double exemplaire (hors Tlact), dresser un titre de crance pour le crancier

Dlais :
Pas de dlai pour les hypothques mais il faut le faire le plus rapidement possible. Dlai pour les privilges
(prteur de denier, vendeur) car il y a rtroactivit la date de lacte. Le dlai est de 2 mois. Pass ce dlai,
pas de rtroactivit, il dgnrera en hypothque.

IV Le bordereau dinscription

Garantie hypothcaire La dure de lhypothque correspond celle du prt plus un an (ou 6 mois pour LCL)
de faon ce que la banque puisse utiliser la sret en cas de non paiement de la dernire chance.
Intrt pour mmoire car on ne connait pas le montant des intrts au moment o ils seront peut tre
hypothqus. Il y a aussi les accessoires correspondant aux frais de justice. Lusage est que les accessoires
reprsentent 20% de la somme. Plus la somme est leve, plus ce montant baisse.

Rem : La grosse tait distingue de la minute (en vieux franais petit). Les pages taient timbres. Quand le
notaire recevait des clients, il crivait tout petit pour faire des conomies en droit de timbre. Une fois la minute
signe, il fallait copier cet acte pour lenvoyer aux hypothques, aux banques. A la banque on envoyait une
grosse car il y avait lpoque un mtier qui tait les expditionnaires. Les notaires confiaient les minutes des
gens qui recopiaient les minutes. Les expditionnaires taient pays la ligne donc ils avaient intrt crire
gros.

V La demande dtat hypothcaire



Il faut tre vigilant dans la rdaction. On demande tout ce que le conservateur sait. Dans les petites
communes, il ny a pas toujours de fichier immeuble.
Il est essentiel davoir un tat qui remonte plus de 30 ans. Cela vite les problmes de prescription. Le seul
problme qui reste est celui des servitudes car elles sont perptuelles. Il faut donc aller le plus en amont
possible.

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